在奧地利購買房產不僅需要考慮房產價格，還需要考慮其他費用，這些費用平均約為購屋價格的10%至12%。這些費用分為強制性費用（如稅金、登記費和公證費）和可選費用（如房地產經紀人佣金或抵押貸款手續費）。
外國買家可能適用特殊規定。此外，自2025年7月起，將對不超過50萬歐元的交易實施稅務優惠，大幅降低部分註冊費用。
主要費用和稅項
主要費用包括房產轉讓稅、土地登記費、公證費或律師費，以及（如果透過仲介購買）房地產經紀人的佣金。
1. 財產移轉稅（Grunderwerbsteuer）
這是在奧地利購買房產時的主要稅項。稅額為購屋協議中所列明的房產價格的3.5%。例如，如果您購買一間價值40萬歐元的公寓，則過戶稅為1.4萬歐元。
值得注意的是，稅款是根據實際購買價格計算的，但在某些情況下（例如，如果合約中的價格被低估），稅務機關可能會以市場價值作為參考。
2. 註冊費（Grundbuchseintragungsgebühr）
交易完成後，必須在土地登記處進行所有權登記。登記費用為房產價值的1.1%。例如，一套價值40萬歐元的房產，登記費用為4,400歐元。
自2025年7月起，價值50萬歐元或以下的房產可免除產權登記費和押金。對於價值超過50萬歐元的房產，僅對超出部分收取費用。這項政策調整將使購屋者節省大量資金，尤其是在申請抵押貸款時。
3. 公證人或律師的服務
法律規定，交易必須由公證人或律師認證。這些專業人士會核實房產的法律地位，準備買賣協議，並開設信託帳戶（Treuhandkonto）以確保交易安全。
服務費用取決於交易的複雜程度，通常為合約金額的2%至5%，另加20%的增值稅。例如，一間價值40萬歐元的公寓，律師費可能在9,600歐元至24,000歐元之間（含增值稅）。
4. 房地產經紀人佣金
如果您透過房地產仲介購買房產，則需要支付佣金。通常情況下，佣金為房產價格的3%加上20%的增值稅。例如，一套售價為40萬歐元的房產，其經紀人佣金為14,400歐元。
額外費用
除了基本稅費之外，買家還需承擔一些並非總是顯而易見的額外費用。這些費用取決於交易條款、融資方式以及買家的身份。
1. 抵押貸款成本
如果使用銀行貸款購買房產，則值得考慮以下幾點：
- 銀行收取的貸款手續費取決於特定機構的條款，通常為貸款金額的 0.5% 至 1.5%。
- 銀行通常會強制要求為房產和借款人購買保險：房產保險－每年保額的 0.1%-0.3%；借款人人壽保險－每年貸款餘額的 0.2%-0.5% 左右。
- 抵押登記費（Hypothekeneintragungsgebühr）是一次性收取貸款金額的 1.2% 作為費用，用於將抵押權登記到土地登記冊中。
- 首付－在奧地利，首付金額為房產價值的 20% 至 50%，這會對初始預算產生重大影響。
2. 外國公民購買許可證
非歐盟公民可能需要從當地政府獲得特殊購買許可證，這將產生額外的費用（通常為數百歐元）。
3. 增值稅和新建築的特殊規定
購買新房子時，可能需要繳納增值稅 (VAT)，尤其是在從開發商購買房產的情況下。此外，房地產經紀人和公證人的費用也需繳納增值稅（20%），這會增加最終成本。
4. 營運成本（Betriebskosten）
交易完成後，業主有義務每月支付物業管理費（Betriebskosten），其中包括垃圾清運、污水處理、房屋保險、公共區域的維修保養以及物業管理公司費用。平均而言，該費用為每平方公尺每月 2 至 3.50 歐元。
5. 房地產估價與專家服務
在申請抵押貸款時，銀行幾乎總是要求對房產價值進行獨立評估。這項服務的費用從300歐元到1000歐元不等，具體取決於評估的複雜程度。
此外，還可以進行其他檢查，例如：
- 含有有害物質（石棉、鉛、黴菌）－罰款 200-600 歐元；
- 建築物的技術狀況（靜態檢查、工程系統）—300-800 歐元。
這些費用需另行支付，具體費用取決於房產的大小和狀況，以及所選的專業人員。
6. 翻譯及公證
如果買方不懂德語，所有具有法律效力的文件都必須由宣誓翻譯員翻譯。合約翻譯的平均費用為100至300歐元，具體費用取決於合約長度。公證翻譯服務另行收費。
7. 銀行及行政費用
- 維護結算帳戶每年大約需要花費 30-60 歐元。
- 合約執行的現金費用和其他少量行政費用從 50 歐元到 200 歐元不等。
非居民的基本生活開支比居民高出約 1-3%，其中包括許可證辦理費、文件翻譯費、額外的公證服務費和銀行手續費。例如，一套價值 40 萬歐元的公寓，可能意味著額外支出 4,000 至 12,000 歐元。
| 稅費類型 | 利率/金額 | 解釋 |
|---|---|---|
| 房地產轉讓稅（Grunderwerbsteuer） | 房產價值的3.5%。 | 購買時需向國家繳納強制性稅款 |
| 所有權登記 (Grundbuchseintragungsgebühr) | 房產價值的1.1% | 將物品登記入土地登記冊 |
| 質押登記 (Hypothekeneintragungsgebühr) | 貸款金額的1.2%。 | 對於抵押貸款，需要在土地登記冊上登記抵押權。 |
| 房地產經紀人佣金 | 3% + 20% 增值稅 | 房地產經紀人的報酬 |
| 公證/律師服務（合約起草、信託設立） | 2-5% + 20% 增值稅 | 交易支持，開設信託帳戶 |
| 銀行手續費 | 單獨 | 銀行貸款處理及帳戶管理佣金 |
| 房地產估值 | €300–1 000 | 為銀行或專家提供的獨立評估 |
| 財產保險及借款人生命保險 | 0.1–0.3%（結構）+ 0.2–0.5%（壽命） | 抵押貸款的強制性要求 |
| 專家意見 | €200–800 | 檢查靜電特性、有害物質含量、能源證書 |
| 文件翻譯 | €100–300 | 對於外語文檔 |
| 外國人（非歐盟）許可證 | 幾百歐元 | 必須獲得土地管理部門的許可才能購買土地。 |
| 房地產所得稅（Immobilienertragsteuer） | 30%的利潤 | 僅在出售物品時有效 |
| 每月營運成本 (Betriebskosten) | 2-3.5歐元/平方米 | 支付公用事業費和營運費用 |
如何在實踐中最大限度地降低成本
儘管在奧地利購買房產的額外費用可能高達房產價值的 12%，但有幾種切實可行的方法可以優化這些費用：
1. 購置價值不超過 50 萬歐元的房產。自 2025 年 7 月起，價值不超過 50 萬歐元的房產將免除部分登記費（包括基礎產權登記費和抵押登記費）。這可為完成交易節省大量費用。
2. 股份轉讓和分期轉讓。如果所有權轉讓的並非全部財產，而是不超過50%的股份，或交易分期進行，則稅額可能會減少甚至完全免稅。
3. 向親屬轉讓房產。自2025年7月1日起，直系親屬（例如配偶、子女、孫子女、父母和民事伴侶）之間的房產轉讓仍可享有0.5%的優惠稅率。但是，必須妥善提供親屬證明文件，以確認是否符合優惠稅率。
4. 優化房貸支出。比較不同銀行的利率和貸款手續費。考慮選擇保費較低的保險公司，同時承保房產保險和借款人的人壽保險。支付更高的首付（房產價值的20%-50%）可以降低利息支出和房貸費用。
5. 使用長期租賃協議（Erbpacht）。簽訂長期租賃協議的優點在於，所有權無需轉移，也無需繳納轉讓稅。
6. 最大程度降低專家費用和評估成本。僅安排必要的檢查：例如技術狀況、是否有有害物質或能源效率。將多項檢查合併到一次專家到府服務中，可以節省差旅和文件費用。
7. 降低營運成本。選擇配備高效物業管理公司和現代化公用設施系統的公寓或住宅。與老舊的中檔住宅相比，新建的低能耗、優化公用設施成本的建築可顯著降低每月支出 20% 至 40%。
外國投資者在奧地利投資常遇到的陷阱
語言障礙仍然是外國買家在奧地利購屋時面臨的最常見且代價最高的難題之一。對文件和法規的誤解可能導致重大的經濟損失。
| 錯誤類型 | 發生原因 | 典型財務影響 |
|---|---|---|
| 對合約條款的誤解 | 所有文件均僅提供德語版本。 | 法律費用：5,000歐元至15,000歐元 |
| 意料之外的隱性成本 | 缺乏預先揭露的費用透明度 | 額外成本 8-10% |
| 違反使用條款 | 對當地房地產法規的誤解 | 罰款最高可達 4 萬歐元，並可能被強制出售。 |
| 協商文化差異的挑戰 | 商業實踐的差異 | 多付10-20% |
| 房地產盡職調查中的錯誤 | 缺乏對當地檢查和要求的了解 | 損失1萬歐元至5萬歐元 |
| 審批流程延誤 | 低估官僚機構 | 存款損失或錯失良機 |
| 稅務規劃失誤 | 多司法管轄區稅收體系的複雜規則 | 雙重課稅風險 |
銀行和公證的秘密：如何避免支付過高的費用
在奧地利購買房產時，銀行和公證處會產生相當一部分額外費用。然而，只要方法得當，這些費用可以大幅降低。
1. 比較各家銀行及貸款條款
- 向至少 3-5 家銀行索取報價，並比較貸款費用、利率和保險要求。
- 詢問降低認捐登記費的可能性以及最佳保險方案。
- 如果銀行要求非居民支付更高的首付，而你又有良好的財務記錄，那麼你可以嘗試協商降低首付金額。
2. 再次確認保險的強制性。
- 對於抵押貸款交易，銀行要求為房產和借款人的生命購買保險。
- 請銀行以書面明確哪些保險是強制性的，哪些是可選的。
- 比較多家保險公司，找到價格和保障範圍的最佳組合。
3. 與公證人和律師協商固定費用
- 你可以協商固定的服務費，而不是以房產價值的百分比收取。
- 比較該地區 3-4 位公證員或律師的價格，選擇最優惠的方案。
- 如果交易屬於標準交易，不涉及複雜的國際條件，則可以減少一些諮詢。
4. 提前規劃你的開支
- 為避免意外支出，請將公證費和銀行手續費計入您的整體購買預算。
- 看看是否可以一次性支付多項服務費用（例如，公證和註冊）——這有時可以減少額外費用。
5. 明智地利用專業協助
- 僅在交易的關鍵階段才需要律師或公證人。
- 對於標準程序（註冊、授權委託書），您可以盡量減少所需費用，以避免支付過多費用。
按照這些步驟，即使在奧地利購買昂貴的公寓或房屋，您也可以節省數千歐元，避免不必要的保險，並避免為法律或公證服務支付過高的費用。
