維也納公寓租賃協議：如何正確起草以及需要考慮的重要事項

在維也納，超過75%的居民租房子居住，因此，對於計劃移居奧地利的人和投資者來說，了解奧地利公寓租賃的具體規定至關重要。如果您計劃移居奧地利或在維也納尋找住房，您需要了解如何起草和執行公寓租賃協議。

乍一看，租屋流程似乎很簡單：簽約、拿鑰匙、搬進新公寓。然而，在奧地利，租房受到明確的規章制度約束。合約的條款不僅關係到您的居住舒適度，也關係到您的資金安全。.

為什麼這很重要？因為錯誤代價高昂。例如，租期或租金指數化條款的設定不當會導致不必要的支出。如果您是外國人，您的居留身份可能取決於租賃協議。

為了更好地理解其中的細微差別，您可以下載維也納公寓租賃協議樣本。這份奧地利租賃協議範本已在數百個成功案例中得到驗證。

對於計劃在維也納或其他奧地利城市租房的任何人，這篇文章都將有所幫助：學生、年輕的專業人士、家庭，當然還有將房地產視為有利可圖的投資的投資者。.

在簽署合約之前，務必了解奧地利的租賃制度受《住宅租賃法》（ Mietrechtsgesetz，MRG ）和《奧地利民法典》（ ABGB ）的約束。這使得租戶的權益受到法律保護。

奧地利也有幾種類型的租賃協議。您選擇的協議類型將決定您在奧地利租房的條款，包括租金和長期居住的可能性。.

值得注意的是，定期合約和無限期合約之間存在明顯的區別。.

固定期限租賃（通常為三年或以上）。租戶可免受價格突然上漲的影響。然而，提前終止此類合約可能比較困難。只有在租賃期滿一年後，租戶才有權提前三個月通知對方終止合約。

永久租約。這個選項看似理想。只要滿足所有條款，租戶就可以一直租下去。但是，該協議允許房東在特定情況下更改租金或終止合約。

另一點很重要：您可以直接與公寓的所有者簽訂協議（租賃），或者您可以從自己出租公寓的人那裡租房（轉租）。.

• 在第一種情況下，您的權利會受到法律的可靠保護。.
• 第二種情況下，租客的條件可能較不利。轉租對學生和其他需要短期租賃的人來說可能比較有利。但是，務必仔細核實房東是否真的有權出租該房產。.

如果您是外國人，請注意，僅僅因為您沒有奧地利國籍並不限制您在維也納和其他城市簽署租賃協議的權利。.

然而，實際上，房東通常會要求額外的文件：收入證明、工作證明，甚至推薦信。.

• 歐盟公民可以自由租房，他們只需要出示護照或身分證。
• 外國人通常需要持有居留許可—— “Rot-Weiß-Rot”-Karte 、“歐盟藍卡”、Niederlassungsbewilligung 等——才能在沒有其他許可的情況下租用房產。
• 持短期簽證（最多90天）入境的遊客可能需要以特殊方式與房東協商才能簽訂合約。

一般來說，幾乎任何公寓都可以租給外國人。簽訂合約前，最好先與房東確認所有要求（例如，房東是否同意家庭成員入住）。.

初次接觸奧地利房產租賃協議的人往往會被其頁數之多所嚇一跳。然而，合約中的每一條條款都旨在保護您或房東的權益。以下，我們列出了必須包含的關鍵要點。.

請提供房東和房客的全名和地址。如果公寓由雙方合租，則所有租客均需承擔支付租金的責任。所有相關人員的聯絡資訊和護照/身分證資訊均需提供。.

• 公寓地址、樓層、面積以及租戶可使用的財產清單。.
• 房客可以使用哪些房間和公共區域（例如停車場、儲藏室、閣樓、花園、洗衣房等）。.
• 記錄房屋的現況。務必描述檢查過程中發現的所有問題。如果有明顯的缺陷（例如窗戶、管道、潮濕跡象），最好立即明確由誰負責在維也納安排維修以及費用由誰承擔。

我總是堅持要求客戶在入住時記錄所有細微的磕碰和刮痕。在公寓的驗收證書上註明這些細節，可以保護您免受房東在搬出時提出的任何索賠。.

• 明確說明基本（總額）租金金額，如有必要，還應說明基本（淨額）租金金額及其包含的項目。.
• 查看租戶是否單獨支付電費、瓦斯費、暖氣費、網路費和其他費用。.
• 請註明付款方式和期限（通常為每月一次銀行轉帳）。.
• 如果合約屬於 MRG 的範疇，則應約定費用是否可以進行指數化調整（例如，根據通貨膨脹），並具體說明如何進行重新計算。.
• 根據奧地利法律，房東可以要求略高於每平方米基本租金（Richtwert/Kategoriemiete）的租金漲幅。 2024年至2025年，租金最高漲幅為每年5%。

押金金額通常相當於 2-3 個月的租金（法定最高限額為 6 個月租金）。.

• 請記下確切的付款金額以及收款帳戶的詳細資訊。.
• 明確退還押金（入住並檢查損壞情況後）和利息（押金可以存入特殊帳戶，為租戶賺取少量利息）的條款。.
• 請務必索取押金收據。.

我總是建議客戶在入住當天為公寓拍照。這雖是件小事，但這些照片往往能幫助他們順利拿回押金，避免糾紛。.

• 明確租戶的責任（例如，保持清潔，支付小修小補的費用）。.
• 描述房東的權利（檢查技術狀況、進行檢查）。.
• 未經同意轉租公寓通常是被禁止的，飼養攻擊性動物、夜間製造噪音等行為也同樣被禁止。.
• 如果您特別重視某一點（例如，您計劃養寵物或進行一些裝修），請在合約中體現出來。.
• 如果房東承擔任何義務（例如，未來的維修），請設定完成期限。.

公寓大樓通常會制定一些規定，例如規定哪些時段必須保持安靜、如何處理垃圾、允許吸煙和遛寵物的區域等等。如果公寓大樓有此類規定，請要求將其添加到您的奧地利公寓租賃協議的附加條款中。.

此外，合約中還應明確規定誰有權進行維修（外觀維修或大修）以及在什麼條件下進行維修。.

• 明確協議的有效期限（開始日期和結束日期，或標記為「無限期」）。.
• 有限期限租約必須包含允許提前終止租約的條款（「Aussteigsklausel」）。例如：「房客有權在一年後提前一個月通知房東終止租約。」 如果缺少此條款，根據法律規定，租戶只有在一年後，且提前三個月通知房東的情況下，才能享有此項權利。.
• 合約也應包含關於期滿後自動續約或重新談判的條款。.
• 如果合約正式到期，通常會依法續約三年。.

範本和範例很有幫助。這些範例在從德語翻譯時以及檢查關鍵要點時都非常實用。

如果您是第一次在奧地利租房，簽署租約可能會顯得相當複雜。為了簡化流程，請遵循以下指南：

第一步：簽約前檢查公寓。檢查當天，用相機或手機拍下任何細微缺陷。準備一份「驗收報告」（Übergabeprotokoll），並列出所有損壞及其描述。

我總是堅持要求客戶在入住時記錄所有細微的磕碰和刮痕。這種預先考慮可以保護他們在搬出時免受房東的索賠。.

根據報告，可以確認損壞原本就存在，您無需支付維修費用。.

第二步：仔細審查合約。簽字前請務必閱讀每項條款。對條款的誤解往往會導致糾紛。務必澄清任何不清楚的條款，最好以書面形式（例如電子郵件）進行溝通，並保留所有往來郵件。

不要只依賴口頭承諾。務必要求所有條款和條件（例如，維修期限或額外服務）都在合約中明確規定。.

第三步：核對合約雙方。確保您是在與房產所有者或其授權代表進行交易：

• 如果您直接從房東那裡租房，請要求查看產權證（Grundbuchauszug – 房地產登記摘錄）。.
• 如果您透過仲介租房，請務必核實仲介的執照和佣金資訊。自2023年7月1日起，英國實施「Bestellerprinzip」（佣金優先原則）：先聘請房仲的人支付佣金。通常情況下，房東會聘請經紀人並支付佣金，但事先確認這一點非常重要。.

第四步：妥善起草協議。在奧地利，租賃協議無需公證。雙方簽名並註明日期即可。法律不要求律師或公證人在場。

然而，為了保險起見，許多人會諮詢律師。律師可以核實合約中是否存在任何可能被誤解的不準確之處，或者是否存在任何法律上不能添加的條款。.

在特殊情況下（例如，如果您是投資者或大型公司），這樣做是明智之舉。如果您透過仲介機構進行談判，請確保仲介和房東之間的所有協議都體現在合約中。.

第五步：簽約時的付款和文件交接。簽訂合約時，通常需要立即支付訂金（一般透過銀行轉帳）和首月房款。請務必保留所有交易收據。

如有可能，請向房東（或其代表）索取房東身分證和公寓所有權文件的掃描件。如果您是透過仲介而非直接與房東協商，請檢查合約中是否提及佣金—使用 Bestellerprinzip 服務，租戶無需支付佣金。.

第六步：登記您的正式居住地點並更改地址。外國人入境奧地利後，必須在新地址的當地市政廳登記居住地（Meldung）。登記時，您需要一份由房東簽署的「Meldezettel」（一份特別的居住登記表）以及您的護照/身分證。

請務必在三個工作天內完成此操作，否則您將面臨罰款（根據行政法規，最高可達 726 歐元）。請妥善保管註冊後簽發的文件。您需要它來開設銀行帳戶、購買保險和獲取證書。

第七步：保留所有文件的副本。保留合約及其附件的所有頁面。尤其重要的是保留包含終止條款、押金金額和水電費帳單等資訊的頁面。如果可能，請律師或公務員對合約副本進行認證，以確保該文件具有法律效力。

在奧地利，如果沒有準備好必要的文件，簽訂租約是不可能的。房東希望確保房客可靠，因此會嚴格核實文件。.

房東（出租公寓）需要以下文件：

• 公寓產權證（土地登記簿摘錄—Grundbuchauszug）。這證明您有權出租該房產。
• 能源效率。在奧地利（以及其他歐盟國家），通常需要能源證書（Heizkostenpass/Energieausweis）。此證書提供有關供暖成本的資訊。
• 入住證明。如果您透過仲介出租公寓，請與仲介協商簽訂租約（Maklervertrag）。如果公寓由多位業主共同擁有，最好獲得每位業主的公證同意書。
• 建築文件。有時，業主需要提供業主大會（Eigentümerversammlung）的會議記錄副本，以證明其無未償債務。可能還需要其他公寓業主的同意。
• 公用事業合約。如果租戶將使用任何服務（例如，網路、有線電視或租賃房屋內的停車位），請準備與服務提供者簽訂的合約副本，以便向租戶提供服務。

對於租戶（公寓承租人）：

• 護照或身分證。您必須提供有效身份證件。建議影印身分證件的主要頁面。
• 收入證明。例如，您可能需要提供過去兩三個月的累積薪資資訊、銀行對帳單或僱傭合約。這些文件可以證明您的償付能力。有時也接受報稅表（適用於自僱人士）。
• 租戶問卷（Mieterselbstauskunft）。這是一份標準表格，包含個人資料、工作詳情、過往居住地等。房東可能會要求房客填寫此問卷以評估其可靠性。雖然法律沒有強制要求，但在實務上很常見。
• 居住登記（Meldezettel）。這份文件確認您有權居住在該公寓或房屋內。您將收到郵寄的Meldezettel表格，然後將其提交給市政當局。如果沒有登記，房東可能會對您處以罰款，而且您將無法支付醫療保險、開設銀行帳戶等。
• 居留證或簽證（適用於歐盟以外國家的居民）。如果您來自第三國，則必須提供有效的居留許可或長期簽證。如果您持短期簽證入境，請與房東確認他們是否願意將公寓短期出租給您。這將有助於避免誤解。此外，使用一份適用於在奧地利居住的外國人的公寓租賃協議範本也是一個好主意。
• 無犯罪記錄證明。有些房東會要求租戶提供此證明以確保其信譽。雖然這不是法律強制要求，但房東可以私下要求房客提供任何他們想要的文件。

補充文件：

• 推薦信或之前的租約。如果您之前在奧地利居住過，您可能需要之前房東的推薦信或之前的租約副本。
• 銀行帳戶資訊。在奧地利銀行開戶將簡化租賃協議的簽訂流程。您也可以享有免佣金付款和直接轉帳服務。在某些情況下，您可能需要向一個特殊帳戶（Kautionskonto）存入保證金。
• 文件翻譯。如果您不會說德語，請提前翻譯您的護照和合同，並將其出示給房東。

收集好文件後，您應該做好簽字的準備。最好保留文件和付款收據的副本。.

您的資料越齊全，找到理想公寓的速度就越快。有時，提前準備好所有必要文件可能是決定性因素——尤其是在維也納競爭激烈的租賃市場。.

即使合約已經簽訂，鑰匙也已拿到，現在放鬆還為時過早。在奧地利租房有其獨特的特點，您需要提前了解。.

最短租期和提前終止。通常情況下，最短租期為三年。但是，第一年結束後，承租人有權提前三個月通知房東終止合約。這在《租賃法》（Mietrechtsgesetz）中有明確規定。

如果房產短期出租（例如六個月），這通常與轉租有關。然而，這些方式無法提供長期保障，而且幾乎總是更昂貴。.

租金指數化。租賃協議幾乎都包含租金指數化條款，將租金與官方物價指數（Verbraucherpreisindex）掛鉤。這意味著租金可能會根據通貨膨脹率逐年上漲。

罰款和處罰。如果租戶逾期支付租金或違反租賃條款（例如，未經許可擅自改造房屋），合約可能會規定相應的處罰措施。務必仔細閱讀這些條款，因為處罰金額有時可能相當高昂。

租戶權利。如果房東未能履行其義務（例如，未能修理損壞的鍋爐或忽視關於屋頂漏水的投訴），租戶有權要求糾正缺陷或降低租金。

我總是建議我的客戶：不要害怕維護自己的權利。奧地利有租戶仲裁制度，有時提交投訴就足以解決問題。.

了解租賃條款並非只是形式，而是保護自身免受潛在損失的一種方式。畢竟，奧地利的租約不僅保護房東的權益，也保護房客的權益。.

在奧地利簽訂租約不僅是走個形式，更是對您細緻度的考驗。在這個階段犯錯可能會代價高昂，因此掌握一些實用技巧會很有幫助。.

核實房東和房產情況。簽署合約前，請務必確認：

• 房東確實擁有該公寓（這可以在土地登記冊 - Grundbuch 中核實）；
• 公寓內沒有任何在初步檢查中未被發現的問題：漏水、發黴、電線故障。.

如何將風險降至最低：

• 仔細閱讀整份合約。即使是關於「額外費用」的細小條款，也可能意味著每月數百歐元的額外支出。.
• 記錄公寓的狀況。照片和驗收證明是你拿回押金的最佳證據。.
• 比較市場價格。有時房東會漫天要價。.

發生衝突時該怎麼辦？如果發生爭議（例如，維修延誤或拒絕退還押金），在維也納您可以聯絡：

• Schlichtungsstelle （治安法官的仲裁委員會） ；
• 協會（Arbeiterkammer，保護租戶權益）中
• 訴諸法庭（作為最後的手段）。.

房地產仲介機構的角色。在奧地利，租賃協議通常透過中介機構協商。在這種情況下，租戶需要支付佣金——通常高達兩個月的租金。這是一筆不小的數目，但中介機構負責確保交易的透明度，並且可以調解糾紛。

奧地利租賃市場正在快速成長。新的法規將於2024-2025年出台，對於任何計劃在維也納租房的人來說，這些法規都非常重要。.

《租賃法》的變更。 《租賃法》（MRG）的修正案於2024年1月生效：

• 更明確的租金指數化規定。現在，租金完全與消費者物價指數（CPI）掛鉤，房東必須提前三個月通知租戶租金變動。.
• 額外費用應透明化。水電煤氣等公用事業帳單應單獨列出，不得包含任何隱藏費用。.

新的租賃合約要求。這些要求旨在保護房客免受不法房東的侵害。現在的租賃合約必須包含以下內容：

• 關於退還押金的條款和條件；
• 關於如果發現簽訂合約時未提及的問題，租戶享有的權利的資訊；
• 標示上次大修的日期。.

針對外國人的特殊考量。旨在簡化外國專業人士租賃協議簽訂流程的新建議（目前處於議會提案階段）將於2025年進行討論。該計劃要求減少房東有權要求外國人提供的額外文件清單。

對維也納市場的影響：

• 對於租戶而言—更高的透明度和可預測性。.
• 對房東來說，手續比較繁瑣，但訴訟風險也較小。.
• 對於外國租屋者來說，這是一個簡化住房搜尋過程的機會。.

實用建議：

• 務必檢查合約是否符合現行要求（最好要求房東使用新的範本）。.
• 如果房東提供的是「舊版」的合同，請弄清楚原因。.
• 請妥善保管所有與租賃相關的書面文件。.

近年來，租賃市場變得更加規範化，但我總是告訴我的客戶：仔細查看合約就是你的個人保障。.

很多人都在問這個問題，尤其是在越來越人聲稱只要回覆租屋廣告就能租到房子的情況下。讓我們來探討一下，房地產經紀人是否真的必要，還是他們的服務只是浪費時間和金錢。.

自2023年7月1日起，Bestellerprinzip（顧客付費）原則正式生效。這意味著，如果房東出租房屋並委託了中介，租戶無需支付佣金。這可以為租戶節省一大筆費用。.

許多公寓由房東直接出租，無需支付佣金。這類房源（「無中介」）在網路和社群媒體上很容易找到。這樣既省時又省錢。.

維也納房地產市場競爭非常激烈。優質公寓往往不會出現在房產搜尋平台上，而是先透過值得信賴的經紀人展示。房地產經紀人可以為您推薦一些您如果沒有他們的幫助可能根本找不到的絕佳房源。.

我們提供法律服務和市場專業知識。我們的經紀人精通維也納及其他城市的定價、公寓租賃條款以及法律細則。他們可以幫助您避免簽訂合約時的陷阱，讓整個過程更加輕鬆無壓力。.

節省時間。如果您最近搬到奧地利，不確定要選擇哪個街區，仲介可以快速幫您找到合適的選擇。.

在維也納租房需要了解複雜的行政程序和房地產市場的細微差別。租賃協議應明確列出您的權利和義務，以確保您在公寓或房屋內安全無虞地居住。請遵循以下簡單規則：

1. 核實房東資訊和房產文件。確保房東確實有權出租該公寓。
2. 請仔細閱讀合約。即使是忽略的細枝末節也可能導致重大損失。
3. 入住時請記錄公寓的狀況。照片和影片證據將有助於退還押金。
4. 請保留所有收據和信件。這將有助於您在出現問題時維護自身權益。
5. 密切注意新規。奧地利的法律法規不斷更新，因此租賃條件可能會改變。

我們的服務：

• 根據您的目標（搬遷、工作、投資）選擇公寓
• 檢查租賃協議是否符合法律規定
• 與房東協商，爭取維護你的利益。
• 就押金、提前終止和租金指數化等相關問題進行諮詢

在奧地利找房子不應該是一件令人頭痛的事。一份專業擬定的合約能讓您在維也納的生活安心無憂。.