維也納第八區－約瑟夫城：居民與投資者的理想之選

約瑟夫城是維也納的第 8 區，也是首都所有區中面積最小的區：只有 1.08 平方公里，但正是在這裡，高密度的生活方式、文化遺產和現代舒適感出乎意料地結合在一起。

從地理位置上看，它距離市政廳和城堡劇院僅“拐個彎”，步行即可到達 Innere Stadt （第一區）。對於那些尋求在市中心既尊貴又私密的住所的人來說，約瑟夫城酒店是最佳選擇之一。

城市人口統計數據，這裡居住著約24,200人，是維也納人口密度最高的地區之一，每平方公里超過22,000人。考慮到週邊地區擁有更寬敞的佈局和綠地，這個數字令人印象深刻。

約瑟夫城具有鮮明的住宅特色：這裡幾乎沒有工業，但卻遍布行政大樓、劇院、學校和溫馨的咖啡館。約瑟夫城常被稱為「迷你城市」：從雜貨店到大學，從公園到音樂廳，生活所需的一切都在步行範圍內。

該地區之所以吸引投資者，原因有以下幾點：

• 中心地段：房地產需求始終強勁。
• 社會結構穩定：中產階級與中上階層占主導地位
• 歷史建築：建於19世紀末20世紀初的建築，具有巨大的翻新潛力。
• 方便租戶：學生、大學教職員、文化工作者

本文旨在帶您了解約瑟夫城的基礎建設、住房、文化和教育生活，並評估其在維也納房地產市場中的投資潛力。

身為投資顧問，我常告訴我的客戶：如果房地產是一種投資，那麼基礎設施就是您的日常生活保障。在約瑟夫施塔特，這兩者相輔相成。

我們將探討是什麼讓這個地區如此宜居，對那些移居維也納的人以及那些考慮將其作為一項嚴肅的長期投資的人如此有吸引力。

約瑟夫城的歷史可以追溯到中世紀，當時這裡（城市範圍之外）有葡萄園和開闊的土地。

17 世紀開始，人口密集發展，土地開發始於 1697 年左右。 1700 年，該市收購了羅滕霍夫莊園，這發揮了關鍵作用，該地區以約瑟夫一世皇帝的名字命名—— Josefstadt 城字面意思是“約瑟夫之城”。

自18世紀以來，這裡興建了許多宮殿和宅邸：斯特羅齊宮、奧爾斯佩格宮等等，其中許多至今仍屹立。例如，奧爾斯佩格宮是一座巴洛克式宮殿，建於18世紀初，由費雪·馮·埃爾拉赫和戈特斯坦設計，後來發展成為文化中心。

即使在那時，這裡也已經形成了緊湊型住宅區的特徵，沒有大型工業，但有許多商店和工作坊。

1850年，維也納進行了行政區劃調整：約瑟夫城（包括原日耳曼尼亞、斯特羅齊格倫德、布賴滕費爾德等郊區）成為獨立的第七區。 1861年， Margareten 分離並重新編號後，約瑟夫城成為第八區。

自19世紀末以來，約瑟夫城經歷了快速的轉型：城牆拆除後，環城大道（Gürtel）擴建，舍恩博恩公園（Schönbornpark）於1862年開放，有軌電車和馬拉電車線路相繼開通，1912年，新的區政府大樓落成。所有這些舉措加速了約瑟夫城向資產階級住宅區的轉變，劇院、咖啡館和文化設施也隨之興建。

該區的大部分住宅建築可追溯至哈布斯堡王朝時期。 19世紀晚期的建築，被稱為「Gründerzeit-Häuser」（意為「早期建造的房屋」），至今仍是約瑟夫城建築風格的標誌。根據維也納城市規劃協會（Urbanism Tu wien，該區超過75%的建築建於1919年之前，使其成為維也納住宅建築最古老的地區之一。

這裡的建築以灰泥外牆、拱形窗戶和內部庭院為特色。這些建築正在積極進行翻新，同時盡可能保留其歷史風貌。由於該街區在二戰期間倖免於大規模破壞，因此許多舊建築得以保存至今。

二戰期間，該地區與維也納的許多地方一樣遭受了破壞。例如，靠近瑪利亞·特魯教堂的修道院左翼受損尤為嚴重，在1944年夏秋兩季兩次遭到直接轟炸，造成平民傷亡。儘管如此，其建築外觀卻基本完好無損。

戰後，約瑟夫城成為重建和文化復興的舞台：其中一座宮殿－奧爾斯佩格宮，成為抵抗戰士的聚會場所，他們在第二共和國的建立中發揮了關鍵作用。

1959年，瑪麗亞·弗朗茨成為該地區的第一位女性市長。隨後，維也納英語劇院（1992年）在該地區開業，增添了文化底蘊；同年，詳細講述該地區歷史的 Josefstadt地區博物館也正式開放。

自 20 世紀末以來，該地區得到了積極發展：作為「Gürtel-Plus」計劃的一部分，Gürtel 周圍的區域進行了翻新和文化激活，拱門下的酒吧和青年空間開放，公共空間變得更加多樣化和充滿活力。

約瑟夫城一直以來都以「知識分子聚集區」而聞名。教授、律師和藝術家們紛紛在此定居。著名的約瑟夫城劇院也坐落於此，該劇院於1788年開業，是德語世界最古老的劇院之一，費迪南德·雷蒙德和約翰·內斯特羅伊等劇作家的劇作都曾在此上演。

Josefstadt地區博物館深入展現了該地區的歷史，從文物和規劃到戲劇節目，展示了約瑟夫城的發展歷程以及它最終成為的模樣——集住宅區、文化區、貴族區和舒適區於一體。

該區的政治生活也十分活躍：毗鄰市政廳和議會大廈，吸引了許多政界人士和官員。如今，約瑟夫城居民積極參與區議會、環境和文化活動，充分體現了這一點。

該區遍布斯特羅齊宮、奧爾斯佩格宮以及其他從巴洛克風格到古典風格各異的宮殿。戲劇和藝術氛圍濃厚，延續著由來已久的「街頭劇場咖啡館」傳統。

在 Josefstädter Straße 街上，Eiles 咖啡館（成立於 1901 年）和 Hummel 咖啡館（始於 1935 年）和諧共存——是維也納文化界人士最喜歡的聚會場所。

因此，約瑟夫城融合了老維也納的氛圍、充滿活力的社區、文化中心以及移居者和投資者所欣賞的特殊舒適感。

該區在快速發展的同時，也保留了其歷史氛圍。近幾十年來，重點一直放在保護建築遺產和改善城市環境品質：修復建築立面、使老建築符合現代節能標準以及開發步行區。

對投資者而言，這意味著一件事：約瑟夫城的房地產不僅僅是一棟房子，而是一項具有歷史意義的資產，由於其獨特性和有限的供應量，其價值將不斷增長。

約瑟夫城是維也納最小的行政區，但這正是它的獨特之處。它面積僅1.08平方公里，卻彷彿一座自成一體的城市，擁有其獨特的邏輯與節奏。有時，漫步於此，只需15分鐘，你便會不由自主地感嘆：這裡擁有生活所需的一切，甚至更多。

約瑟夫城的定義很明確：

• 北 – 阿爾瑟大街，
• 西邊 – Hernalser Gürtel 和 Lerchenfelder Gürtel，
• 東 – Auerspergstraße 和 Landesgerichtsstraße，
• 南 – Lerchenfelder Straße。

這些邊界使得該區域相對獨立且易於辨識。它大致可以分為三個部分：

• 東北部更靠近維也納大學和市政廳，即行政和文化中心。
• 中心區域是 Gründerzeit 住宅區，內有小型商店和咖啡館。
• 西側的 Gürtel 邊境地區更熱鬧，交通便利，餐廳種類繁多。

主要街道是萊爾興費爾德大街（Lerchenfelder Straße）和市政廳大街（Rathausstraße）。前者界定了該區充滿活力的南部邊界，連接著約瑟夫城（Josefstadt）和新城區（Neubau）。後者則直通市政廳和城堡劇院（Burgtheater），使居民感受到與城市政治中心的緊密聯繫。

這個區域作為一個緊湊的城市空間而存在：在這裡，古老的住宅區與現代機構、住宅大樓與官僚機構和文化場所共存。

儘管該區整體面積不大，但卻在歷史氛圍和現代活力之間取得了平衡。容納區政府的辦公大樓、教育文化機構和住宅區和諧地融合在一起，營造出一個既密集又舒適的環境。

有時我會笑著告訴客戶：「約瑟夫城的密度並非體現在人潮擁擠，而是體現在活力、便利的交通和完善的基礎設施上。」咖啡館、學校、博物館和劇院都近在咫尺。這使得該地區成為絕佳的居住地，也對那些尋求物盡其用房產的投資者極具吸引力。

根據奧地利統計局的數據，約瑟夫城在 2023 年的人口為 24,674 人，在 2025 年約為 24,242 人。

• 總人口 – 24,242,
• 男性 – 11,776,
• 女性 – 12,466,
• 兒童（0-17歲）- 2,923,
• 成年人（18-64歲）- 16,997,
• 老年人（65歲以上）– 4,322。

與其他維也納城區相比，由於毗鄰大學和文化中心，這裡的學生和年輕專業人士比例明顯較高。老年人口比例約17%至18%，與全市平均大致相當。

該地區人口密度超過每平方公里22,000人，是維也納最高的地區之一。然而，這種密度並不被視為擁堵，而是被視為「城市的生命肌理」。

約瑟夫城被認為是知識分子聚集區。 2020年，該市25至64歲居民中，53.11%擁有大學學位，另有37.38%擁有​​職業或學術學位。相比之下，奧地利的平均水平約為36%至37%。

這意味著這裡居住著受過高等教育、文化底蘊深厚的人群。律師、科學家、教師和創意人士歷來都選擇居住在這個地區，這絕非偶然。

根據2022年的統計數據，約瑟夫城的外國人比例約為31%，與該市的平均值（約32%）相近。其中人數最多的族群有：

• 德國公民——7%，
• 塞爾維亞 – 2.4%，
• 義大利 – 1.6%，
• 波蘭 – 1.3%，
• 俄羅斯 – 1.2%。

與一些「族裔色彩濃厚」的街區不同，約瑟夫城仍然是一個多元文化社區，但並沒有明顯的僑民群體主導地位。歐洲僑民和學生是這裡的主要居民。

有趣的是，人口結構正日益趨向多元化：2001年外國人口比例約為16.1%，而到2022年幾乎翻了一番，達到31%。這是移民、遷徙和歐洲人口流動的微觀指標。

作為一名投資顧問，我經常注意到，一個社區充滿活力的國際化構成是其開放性和靈活性的標誌，而約瑟夫施塔特無疑體現了這一點。

該地區居民主要為中產階級和中上階層：

• 具有高等教育背景的專家
• 有小孩的家庭
• 律師、顧問、學者、
• 設計師、建築師、藝術家。

該地區以其充滿活力的社區而聞名：它定期舉辦社區會議、文化活動和街道綠化計畫。

從投資者的角度來看，這意味著穩定的租賃需求。年輕的專業人士和學生願意為靠近大學和市中心的住房付費，而家庭則願意為優越的地理位置和優質的基礎設施付費。

這種社會構成解釋了為什麼約瑟夫城不僅是一個享有盛譽的地區，而且是一個充滿活力和文化生活的地區，房地產需求穩定。

約瑟夫城的住宅建築群是維也納歷史的生動寫照。與其他許多地區相比，該區的建築保存得更為完好：這裡的整條街道彷彿讓人穿越回百年前，但建築內部卻配備了電梯、節能供暖系統和設計精美的公寓。

約瑟夫城提供多種多樣的住宅風格：從精緻的經典風格到時尚的現代化風格。

老建築（Altbau）是街區特色的基石。這些建築瑰寶擁有高挑的天花板、灰泥牆面、木質細節和獨特的氛圍。這些公寓需要精心修復，但修復後會變成高附加價值的房產。

• 該地區超過 75% 的建築物建於 1919 年之前。
• 高挑的天花板、灰泥牆面、鑲木地板——這樣的住宅深受美學家和投資者的青睞。
• 這類公寓經常成為翻新的對象：外觀得以保留，公用設施也得到更新。

公屋（Gemiendebau）是居住社區的重要組成部分，提供社交場所。這些建築通常建於20世紀初，至今仍經濟實惠且功能齊全。

• 該地區保留了其社會功能。
• 這些房屋建於 20 世紀上半葉，旨在提供經濟適用房。
• 如今，它們雖然市佔率較小，但卻起到了一定的社會平衡作用。

現代公寓和翻新工程。歷史建築中的壁龕正在被改造以滿足現代需求：改善隔熱性能、安裝電梯和現代化設施。

• 新公寓主要出現在經過徹底改造的舊建築內部。
• 這裡有開放式佈局的戶型、帶屋頂露台的頂層公寓和帶全景窗的公寓。

低層公寓大樓和零星的“城市別墅”。雖然別墅並非市中心的典型建築風格，但在某些角落，您仍然可以找到低層、安靜的建築，其中公寓數量有限。這些建築尤其受到家庭和那些希望「在城市中享受寧靜生活」的人們的青睞。

根據IMMO的數據，該地區公寓的平均價格約為每平方公尺5850歐元。根據2025年1月的官方統計數據，平均價格約為每平方公尺7971歐元。這高於維也納的平均值（約每平方公尺6200歐元），但低於Innere Stadt（每平方公尺17000至30000歐元）。

範圍取決於物件的狀態：

• 無需翻修的老房子－起價5800歐元/平方米
• 翻新後 – 6,500–8,000 歐元/平方米，
• 優質房產（頂樓公寓、設計師公寓）－最高可達每平方公尺 10,000 歐元。

租：

• 平均每月每平方公尺16.5歐元
• 新建公寓－最高可達20歐元/平方米，
• Altbau 經典內裝 – 約 14–15 歐元/平方公尺。

個別房產的價格分別達到每平方公尺6,800歐元（老房子）和6,352歐元（新裝修房）－均處於價格區間的高端。價格明顯高於其他較為經濟實惠的地區，但低於 Innere Stadt的房價可達每平方公尺17,000至30,000歐元。

• 重點在於提高能源效率：隔熱外牆、新型暖氣系統、屋頂太陽能板。
• 支持建築遺產保護：區政府積極撥款用於修復。
• 混合功能：建築物的底層通常被改造成商店、咖啡館和辦公室，這使得該地區更加充滿活力。

約瑟夫城是教育機構與城市肌理緊密相連的地區。對於有孩子的家庭來說，這裡是維也納市中心最方便的區域之一。

這裡沒有那種「宿舍式社區」的感覺，學校分散在各處，文化中心也遠在天邊。相反，學校、劇院、幼兒園和各種社團都近在咫尺，這大大提升了生活品質。

我曾經不只一次聽到選擇在約瑟夫施塔特居住的家庭說：「最重要的是孩子不用花一個小時通勤上學。」在這個社區，這個問題根本不存在：一切都很近，一切都觸手可及。

該地區及其周邊地區擁有不同類型的學校：

GRG 8 Albertgasse是一所文理中學，注重人文科學和外語教學。其特色在於開設豐富的英語和法語課程，並與文化機構開展合作計畫。學生們經常參與戲劇表演和博物館活動，營造出獨特的學習氛圍。

VS Pfeilgasse小學以其融合教育計畫而聞名。來自奧地利家庭和國際家庭的孩子們在這裡一起學習。對於初來維也納的家長來說，這是一個重要的優勢——孩子們可以在自然的環境中快速融入社會並學習語言。

Neustiftgasse Mittelschule是一所注重自然科學的中學。學校積極推行 STEM（科學、技術、工程和數學）課程，學生從小學低年級就開始學習數學、物理和生物，打下堅實的基礎。

HTL Spengergasse （位於鄰近區，步行即可到達）。這是一所歷史最悠久、最負盛名的技術學校。許多立志從事IT、工程或設計工作的青少年都渴望進入這所學校就讀。約瑟夫城的許多家庭都選擇了這條道路：他們的孩子住在8號樓，並在HTL就讀。

很多家庭會專門為了孩子上某所學校而選擇社區。我總是建議我的客戶：「先考慮孩子要去哪所學校，然後再選擇附近的公寓。」這樣做確實能讓生活更輕鬆。

該地區幼兒園（學前班）數量充足，其中許多幼兒園提供雙語課程。

• Lange Gasse 幼兒園－這裡的課程以德語和英語授課。
• 有些私立幼兒園注重蒙特梭利教學法。
• 近年來，不同國籍的兒童一起玩耍和學習的融合小組越來越受歡迎。

對家長來說，這是一個真正的優勢：孩子從小就能習慣多語言、多元文化的環境。

約瑟夫城擁有豐富的課程和俱樂部。由於該區面積緊湊，許多工作室都直接位於文化機構內。

• Sprachschule Aktiv Wien 和其他幾個語言中心為成人和兒童提供德語、英語、義大利語和法語課程。
• 約瑟夫城劇院及週邊文化中心設有音樂學校和芭蕾舞工作室。
• 藝術工作坊很受歡迎：從繪畫到陶瓷，應有盡有。
• 針對青少年，設有程式設計、機器人和設計等章節。

我喜歡這裡的教育方式，它不局限於學校和家庭。在約瑟夫施塔特，孩子們放學後只需過馬路就能找到音樂工作室或美術教室。

該地區的一大特色是毗鄰維也納大學和維也納醫科大學。這對有孩子的家庭來說是一個策略優勢：

• 學生們常住在約瑟夫城，租公寓；
• 小學生參與大學專案（例如開放日、科學研討會）；
• 還有一些聯合文化活動，教師們會在該地區的學校舉辦大師班。

我認識好幾個家庭，他們的孩子在阿爾伯特街的文理中學就讀後，直接考上維也納大學——全程都沒換過街區。這在同一個城區內實現「連續教育路徑」實屬罕見。

提到約瑟夫城，我首先想到的就是便利。儘管這個區面積不小，但其交通便利性和內部基礎設施卻令人印象深刻。這裡絲毫沒有「臥城」的感覺；恰恰相反，一切都近在咫尺。

U2線上的市政廳站位於維也納歷史中心的邊緣地帶。它可快速換乘至Innere Stadt以及地鐵網路的其他重要站點，包括U3線和U1線。

Josefstädter Straße 是 U6 線上的一個車站Ottakring的邊界上。它與 2、5 和 33 號電車以及 13A 號公車相連，構成了該地區的主要交通樞紐。

這兩條路線都能快速通往市中心和郊區。我個人曾多次搭乘U2+U6組合路線從市中心快速前往維也納西南部。

維也納地鐵系統由五條線路（U1、U2、U3、U4、U6）組成，總長約83-84公里，擁有超過109個車站，是世界上最高效的地鐵系統之一。平日列車每2-5分鐘一班，夜間每15分鐘一班。在此背景下，U5線計劃在未來幾年內投入運營，進一步提升維也納地鐵的交通便利性。

約瑟夫城內有2路、5路和33路電車以及包括13A路在內的多條公車線路，連接該地區與柏林其他區域。如此密集的交通網絡提供了靈活的出行選擇，無需私家車即可輕鬆出遊。

• 2、5、33路——途經阿爾瑟大街，
• 46路－沿著萊爾興費爾德大街行駛，
• 13A 號巴士連接約瑟夫城、 Mariahilf 和 Hauptbahnhof。

說實話，在這裡完全可以不開車生活。我的許多客戶一年前在約瑟夫城買了公寓後都承認，他們需要車更多是為了“出城”，而不是日常出行。

約瑟夫城是步行和騎行愛好者的理想社區。根據Wien，該區的自行車道數量在過去十年間翻了一番。

• 重要路線沿著 Gürtel 並經過 Lerchenfelder Straße。
• 對於短途旅行， Wien移動式自行車系統很受歡迎。

維也納致力於永續發展：到2023年，該市將擁有1755公里的自行車道。這對像約瑟夫城這樣的街區尤其重要，因為這些街區路線短、人口密度高，方便步行。

搬到這裡的人經常會說：“這裡的基礎設施密度不是混亂，而是井然有序。一切都很近，一切都很方便——這種感覺很難用語言來形容。”

我個人很喜歡在這裡散步：從朗格街到市政廳大街只有 10 分鐘的路程，氣氛也從安靜的住宅街道變成了城市政治生活的中心。

維也納歷來重視公共交通的建設。擴建U2地鐵線和改造電車路線對約瑟夫城至關重要。到2028年，該市計劃引進新型低地板電車，將使出行更加便利。

U2/U5 地鐵線路的開發案每年將新增 3 億人次客運量，新建四個轉乘樞紐，並創造 3 萬個就業機會。這有力地顯示了約瑟夫城及其周邊地區的投資潛力。

約瑟夫城是一個生活便利的社區，所有日常服務設施都近在咫尺。由於維也納第八區緊湊的佈局，居民無需浪費時間在漫長的通勤上：一切都安排得井井有條，方便快捷。

商店和市場。除了Billa、Spar和Hofer等大型連鎖超市外，該地區還以其小型特色商店而聞名。

在朗格街和約瑟夫施塔特大街，你會發現有機食品店、維也納起司攤和酸麵包烘焙坊。到了晚上，當地人和學生都喜歡聚集在這裡——在這裡，你才能真正感受到「本地」街區的氛圍。

藥房和醫療服務。醫療基礎設施已融入社區居民的日常生活。這裡有多家藥局（如 Alser Apotheke）和醫療診所，涵蓋全科醫生到私人牙醫等各類醫療服務。

主要診所也在步行範圍內：Allgemeines Krankenhaus (AKH) 距離此處僅 10 分鐘路程，為居民提供奧地利最好的醫療服務。

咖啡館和餐廳。咖啡館文化是約瑟夫城不可或缺的一部分。舒適的咖啡館遍布街頭巷尾，例如經典的胡梅爾咖啡館（Café Hummel）或艾爾斯咖啡館（Café Eiles），深受學生和附近行政大樓工作人員的喜愛。

對於那些尋求美食探索的人來說，Lerchenfelder Straße 和 Josefstädter Straße 上有許多現代餐廳：義大利餐廳、亞洲美食和招牌小酒館。

我常跟我的客戶說：「在約瑟夫城，你無需刻意規劃購物或咖啡館之行。回家的路上，一切都近在咫尺。」這正是許多人選擇維也納第八區——約瑟夫城——的原因所在，這裡擁有舒適的都市生活。

如果說維也納市中心有什麼事能讓居民真正感到頭疼，那一定是停車。約瑟夫城是個面積不大的街區，車流量很大，在這裡找個停車位有時比買一張維也納城堡劇院首映式的門票還要難。

約瑟夫城（Josefstadt）區實施停車收費系統（Parkpickerl），允許居民在自家附近區域停車，且不受時間限制。自2022年3月起，該系統已在維也納全境推廣，停車收費範圍擴大至住宅區及市政當局指定的鄰近區域。

費用：每月約 10 歐元，另加一次性管理費（約 30-35 歐元），無論線上申請或親自申請均適用。這使得該系統對計劃在該地區長期居住的人有利。

沒有停車許可證，工作時間停車只能收費（每小時約 2.50 歐元）。

這培養了自律性：遊客更喜歡將車停在地下停車場，而居民則註冊 Parkpickerl。

我們引進短期停車系統（ Kurzparkzone

• 週一至週五（9:00-22:00）收費，最多 2 小時，費用為：30 分鐘 - 1.25 歐元，60 分鐘 - 2.50 歐元，90 分鐘 - 3.75 歐元，120 分鐘 - 5.00 歐元。
• 也可免費取得15分鐘通行證。
• 可透過商店（煙草亭、加油站）、Handyparken 應用程式或簡訊購買。

該地區有好幾個地下停車場，例如 Josefstadt 劇院和市政廳的停車場。價格不斐：固定車位每月200-250歐元。

城市政策正朝著減少路邊停車的方向發展：

• 部分空間將改造成綠地和自行車停車場。
• 我們正在測試一種動態停車管理系統，該應用程式可以即時顯示可用停車位。

這確實給司機帶來了一定的壓力，但坦白說，我認為這是一件好事。該地區也因此受益：車輛減少意味著行人擁有更多空間。

維也納市政府出於環保考慮，正有意識地減少市中心的汽車數量。約瑟夫城尤其如此：狹窄的街道和高人口密度要求優先保障行人和自行車的通行。

我注意到，自從朗格街（Lange Gasse）和約瑟夫施塔特大街（Josefstädter Straße）改為行人優先道路後，帶著孩子的家庭在這些街道上行走時顯得輕鬆多了。這直接影響了生活品質和房產價值。

因此，約瑟夫城的交通和停車問題需要權衡。即使沒有車，你也能在這裡過得非常舒適；但如果你確實需要一輛車，你必須考慮額外的費用。但這恰恰是該地區便利且環保的原因。

約瑟夫城面積不大，但其精神生活卻異常豐富多彩。這並不奇怪：這裡是歷史悠久的維也納與現代多元文化生活交會之處。

該地區宗教生活的主要像徵是聖瑪麗亞·特雷烏教堂。這座巴洛克式教堂擁有雪白的立面，建於18世紀初，自那時起，它不僅是神聖的場所，也是文化生活的中心。

教堂內常舉辦管風琴和室內樂音樂會、合唱晚會，甚至文學朗誦會。對當地居民來說，這座教堂是精神信仰與文化緊密交融的中心。

阿爾瑟大街的米歇爾同樣意義非凡。與雄偉的皮亞里斯滕教堂不同，它更顯親切溫馨，更像一個家，因此與週邊社區的居民聯繫尤為緊密。這裡是人們靜心聚會和私人祈禱的理想場所。

我自己曾在附近開完會後多次順道去皮亞里斯滕教堂：從熙熙攘攘的約瑟夫城大街拐個彎，就能置身於一片靜謐之地。這正是約瑟夫城的精髓：都市活力與舒適愜意的完美平衡。

雖然東正教會的正式位置更靠近鄰近的 Alsergrund，但約瑟夫施塔特的教友們積極參與俄羅斯東正教社區的生活。對於來自東歐的家庭來說，這是一個與故土保持精神聯繫的機會。

這裡還有一個服務當地居民的小型新教教區。教區定期舉行禮拜活動，並開辦了一個青年俱樂部。

約瑟夫城不能被稱為「維也納的阿拉伯人聚居區」或宗教飛地。然而，這裡確實存在一些供穆斯林社群使用的小型禮拜場所。它們規模不大，低調內斂，與城市肌理完美融合。

該地區的宗教組織履行著重要的公共職能：

• 為老年居民提供協助
• 移民導向的德語融入課程
• 文化活動：音樂會、展覽、講座。

因此，教堂和社區成為約瑟夫城社會基礎設施的延伸。

如果你問我約瑟夫城有何獨特之處，我會毫不猶豫地回答：文化。在這個街區，劇院、畫廊和咖啡館比鄰而立。

劇院（Theater in Josefstadt ）是維也納最古老的私人劇院（成立於1788年）。其演出劇目涵蓋古典劇目到當代戲劇。貝多芬和華格納的作品都曾在此上演，內斯特羅伊和雷蒙德也曾在此大放異彩，貝多芬的《家宅的秘密》（Die Weihe des Hauses）於1822年在此首演。

19世紀中期以後，劇院主要上演戲劇和喜劇。即使你不是戲劇愛好者，也值得來這裡感受一下氛圍。

Josefstadt劇院。劇院分部專注於輕歌舞劇目和歌舞表演；經過 2013 年的翻新，現在擁有現代化的技術設備和文學作品。

維也納英語劇院。劇院成立於1974年，位於約瑟夫城，提供英語（及其他語言）演出，是外籍人士和遊客的熱門文化目的地。

小型舞台和工作室。該地區聚集了多家實驗劇院和表演工作室。

我至今仍記得在 Josefstadt劇院舉行的首映：那是一個充滿歷史氣息的大廳，演員們的表演彷彿舞台就是門外街道的延伸。

約瑟夫城在藝術空間數量方面與諾伊鮑區展開了激烈的競爭：

• Lerchenfelder Straße 上的小型私人畫廊，
• 藝術家工作室，在那裡你可以看到正在創作的作品，
• 奧地利青年作家作品展。

對投資人而言，這是一個重要的訊號：文化環境不僅吸引遊客，還能吸引長期租戶——藝術學生、教師和創意專業人士。

儘管約瑟夫城並非公認的畫廊區，但由於其毗鄰市中心，前往維也納市中心的各大畫廊十分便捷：從新藝術運動到當代藝術，只需幾分鐘即可盡覽。例如，喬治·卡格爾畫廊（Galerie Georg Kargl）、尤利西斯畫廊（Galerie Ulysses）等都位於約瑟夫城附近的中心。

該地區的劇院和博物館經常組織晚間節目、節日和表演。

• JosefStadt gespräch－每月一次的藝術家、導演和作家聚會。這種形式營造了本地文化氛圍和充滿活力的社區。
• 他們還在該地區的主要街道上舉辦一年一度的秋季慶祝活動。屆時，街頭將有音樂、美食、工藝品攤位和小型戲劇表演。
• 維也納獨立短片電影節有時會利用新教教堂的場地進行放映，這表明該市文化空間具有靈活性。
• 皮亞里斯滕教堂舉行的室內音樂會。
• 霍夫拉特公園及週邊廣場的夏季露天活動

這些活動讓街區充滿活力，也促進了社區營造。我曾經偶然間參加了街頭節，結果待了好幾個小時，聽著街頭爵士樂隊的演奏，品嚐維也納葡萄酒。

人們一想到約瑟夫城，很多人會立刻想到：「區區一平方公里多一點的地方，能有什麼公園呢？」然而，這裡的綠地比人們想像的要多得多。

哈默林公園，約瑟夫城最具特色的綠色綠洲。這裡有兒童遊樂場、鞦韆和栗樹蔭下的長椅。在一個炎熱的夏日，我來到這裡，不禁感嘆：這簡直就是維也納市中心的「小蘇黎世」。

霍夫拉特公園。這是一個位於約瑟夫施塔特大街附近的舒適小公園。學生們晚上會在這裡討論課堂上的內容，而退休人員白天則會在這裡遛狗。

克·芬克廣場（Jodok-Fink-Platz）靠近皮亞里斯滕教堂（Piaristenkirche）。與其說是公園，不如說更像廣場，但這裡綠化很好。

阿爾瑟公園。這是一個小巧而舒適的綠地，靠近阿瑟格倫德邊界，深受當地人喜愛。

儘管該區域面積很大，但每個街區至少都有一個小型公園或景觀庭院。

約瑟夫施塔特受益於其地理位置：

• 奧加滕公園－雖然官方上位於鄰近的第二區，但實際上就在轉角處（步行僅需15分鐘），擁有廣闊的草坪、雕塑、宮殿以及著名的奧加滕瓷器廠。兩處都充滿了文化氣息，並提供清新的空氣和漫步的空間。
• 到Volksgarten – 不到 10 分鐘，
• 西格蒙德·弗洛伊德公園就在沃蒂夫教堂旁邊。

這意味著即使該地區沒有大片的森林公園，居民也可以享受到城市最大的綠地。

該市正透過美化庭院、打造小型公園和休閒區來增加綠地面積。例如，改造後的庭院立面或露天咖啡館旁的小廣場正逐漸成為人們自發性的社交場所。

對於建築密集、緊湊的約瑟夫城地區來說，綠色點綴不僅僅是視覺上的享受，它們還創造了呼吸空間和舒適感。

維也納的城市精神中根深蒂固地體現著環保理念：綠色空間和自由空間計畫將自然空間融入密集的城市肌理中。在諸如塞斯塔特-奧斯彭等新興區域，整片森林的建立都作為發展規劃的一部分——這充分體現了維也納對城市發展與自然平衡的重視。

維也納正積極投資「綠色城市」計畫。據 ViennaName 報道，以下項目正在該地區進行：

• 一項旨在增加街道兩旁樹木數量的計劃（每年新增約 50 棵樹木），
• 歷史建築的綠屋頂項目
• 哈默林公園遊樂場翻新工程。

說實話，我親眼見證了這些改變。五年前，朗格街只是一條石板路；現在，它的一部分已經被綠化了。

這個區之所以特別，在於它的平衡：既有文化底蘊，又不顯得過於商業化。它比 Innere Stadt人少，但同樣精彩。這樣的組合堪稱完美，非常適合居住。

約瑟夫城的綠化不僅賞心悅目，也提升了生活品質。對於有孩子的家庭來說，這是一個賣點；對於投資者而言，這也是一項額外優勢：俯瞰公園或靜謐綠意庭院的公寓租金更高。

我總是向客戶強調：綠地並非為了浪漫，而是為了經濟。擁有公園的社區能更長久地留住租戶，這意味著它能帶來穩定的收入。

如果你認為約瑟夫城只是一個歷史悠久的住宅區，那麼我今天就來改變你的看法。這個地區的經濟充滿活力、多元化，並且與維也納的商業區緊密相連。

根據奧地利統計局的數據，奧地利近 99.7% 的企業是中小企業 (SME)，佔該國經濟增加值總額的 56%。

約瑟夫城也不例外——這裡匯集了工作室、咖啡館、辦公室、精品店和創意空間。它們的魅力在於其靈活性、與客戶的緊密聯繫以及活躍的互動氛圍。

該地區狹窄的街道上到處都是：

• 咖啡館和餐廳（從適合家庭的到時尚的），
• 手工藝工作坊（家具修復師、布料設計師）
• 精品店和書店。

我喜歡這裡，不像旅遊中心那樣充滿連鎖品牌，而是以家庭式經營的店為主。這為該地區營造了一種獨特、親切而又真實的氛圍。

約瑟夫城是一個行政區。由於毗鄰歷史中心，該地區吸引了眾多律師、建築師、IT新創公司以及其他重視其地理位置和聲譽的機構。行政辦公大樓和諮詢服務與舊建築公寓完美融合。以下機構均位於此：

• 律師事務所
• 建築設計事務所
• 諮詢公司。

約瑟夫城辦公室位置優越，毗鄰市政廳和大學，展現尊貴氣質。我的許多客戶，從醫生到律師，都在這裡租用辦公空間。

約瑟夫城 Innere Stadt接壤，而城市的商業和政治中心——政府、大學和市政廳——就緊鄰約瑟夫城。這使其具有強大的商業吸引力，尤其對國際機構和組織而言。

由於毗鄰維也納大學和各國外交機構，該地區已成為國際網絡的一部分。學生、教授和國際組織的員工都在這裡租房子居住。

由於維也納英語劇院、多家國際公司總部、著名學校（如附近的法國中學）以及週邊地區的外交機構，該地區對外籍人士來說尤其舒適。

它不僅僅是一個居住的街區；它是通往國際化維也納的門戶，但仍然感覺溫馨、本土化且交通便利。

根據奧地利統計局的數據，約瑟夫城的就業率高於維也納的平均值。原因如下：

• 居民教育程度較高，
• 辦公室和小型企業的存在
• 靠近商業中心。

一個地區的經濟命脈與其房地產市場息息相關。專業人士和企業越集中，對租賃住房和辦公空間的需求就越高。對投資者而言，這意味著公寓永遠不會閒置。

維也納最緊湊、歷史底蘊最深厚的街區之一——約瑟夫城，目前正在進行積極的改造。市政府致力於在保留其原有風貌和建築遺產的同時，融入現代節能設施和便利設施。

大多數項目都涉及 19 世紀建築的重建，建築的外觀保持完好，但內部空間完全現代化。

如果沒有那些百年老建築──舊建築群，約瑟夫城簡直無法想像。在這裡，翻新不僅僅是表面修繕，而是一項堪稱傑作的工程：外牆保留了灰泥和古老的門，而內部則安裝了電梯、節能供暖系統和現代隔音設施。

我總是建議我的客戶：不要害怕約瑟夫城的舊建築。如果您選擇合適的房產並進行高品質的翻新，這裡的房產升值潛力會高於維也納的平均水平。

儘管約瑟夫城是一個歷史街區，可用土地很少，但該市仍在實施新項目：

• 包含住宅、辦公室和商店的小型混合用途建築群
• 將原行政大樓改建為公寓
• 將舊廠房改造成閣樓式迷你公寓。

這種混合用途分區規劃滿足了居民的需求：他們既想住在市中心，又希望生活所需的一切都近在咫尺。有庭院和綠地的住宅尤其受歡迎——這在如此密集的社區中實屬難得。

例如，2024 年，Blindengasse 的一個專案竣工，該專案將一棟舊校舍改建為住宅綜合體，底層設有現代化公寓和聯合辦公區。

綠建築專案值得特別關注。該地區積極支持Wien智慧城市，該計劃旨在降低能源消耗、利用再生能源並發展環境友善基礎設施。維也納市正在積極實施以下綠色計畫：

• 綠色屋頂和外牆，
• 行政大樓上的太陽能板
• 發展自行車基礎設施並減少停車區域。

這意味著約瑟夫城的住房不僅變得高檔，而且變得環保。

根據 Wien市的規劃:

• 該地區的立面翻新計劃將擴大規模。
• Lange Gasse 和 Josefstädter Straße 的「街道綠化」工作將繼續進行，
• 部分舊法院和政府辦公大樓計劃改建為住宅和辦公大樓。

我看到了一個清晰的趨勢：約瑟夫城將繼續成為一個過去與未來交會的地區。對投資者而言，這不僅意味著這裡穩定，也意味著這裡充滿發展潛力。

需求穩定。約瑟夫城是維也納人口最稠密的地區之一。人口不僅沒有減少，反而穩定成長。這造就了穩定的住房需求，無論是購買還是租賃。關鍵因素：

• 地理位置優越（步行10-15分鐘即可到達維也納市中心），
• 文化底蘊（劇場、美術館、節慶）
• 大學及辦公大樓（保證租戶為學生及專業人士）。

我總是告訴我的客戶：「在約瑟夫城，你買一間公寓，保證一週內就能找到房客。」這絕非誇張——中心城區的市場就是這樣運作的。

哈布斯堡時代建築中的翻新公寓對投資者來說尤其具有吸引力：它們的價格增長最為顯著，即使在危機時期，其價值也幾乎保持不變。

對於那些尋求更經濟實惠的入門級房源的人來說，靠近第七區邊界的小型單間公寓和公寓——那裡的價格相對較低，而且由於學生和年輕專業人士的需求，租賃需求也很穩定。

商業房地產也極具潛力：由於毗鄰市政廳、議會和文化機構，對小型辦公和零售空間的需求穩定。律師事務所、診所和創意工作室也紛紛在此落腳。

價格動態。 根據 Vires 的說法：

• 2010年，約瑟夫城的平均房價約為每平方公尺3,500歐元。
• 2020年約6000歐元，
• 2025 年 – 約 7,900–8,000 歐元/平方公尺。

15年間，房價翻了一番還多。儘管該地區長期以來都被認為是高檔住宅區，但房價依然上漲。圖表清晰地顯示，房價呈漸進但穩定的成長趨勢，沒有出現任何突然的「泡沫」。

租金收益率。該地區的平均租金為每平方公尺 16 至 18 歐元。對於正在翻新或擁有公園景觀的公寓，價格可達每平方公尺 20 歐元或更高。

這裡的資本化程度低於較便宜的地區（例如 Favoriten），但更穩定：租金年增長率為 3-3.5%，加上房產本身價值的增長。

我將其比作「溢價債券」：收益不是最高的，但風險最小。

迎合不同群體：

• 專業人士：租住在靠近辦公大樓和大學的地方。
• 家庭：重視學校、公園和安靜的氣氛。
• 投資者：購買該資產既可用於出租，也可用於將資金「存放」在穩定的資產中。
• 外國人：約瑟夫城對外國人來說很方便——一切都很近，很容易找到路，而且沒有「旅遊區」的感覺。

風險和局限性。坦誠面對以下問題至關重要：

• 幾乎沒有空地可供新建工程。
• 對歷史建築嚴格的翻修規定可能會增加預算。
• 優質房產的競爭非常激烈。

但這正是該地區可持續發展的原因：供應有限，需求穩定。

約瑟夫城並非維也納「最便宜的街區」之一，但其作為享有盛譽且穩定的區域的地位，使其成為長期投資的理想之選。在這裡，房地產不僅是保值增值的手段，更是增值的工具。

約瑟夫城是維也納眾多寸土寸金的街區之一。它面積不大，歷史悠久，基礎設施完善，營造出獨特的氛圍。

哪些人能在這裡舒適地生活：

• 對於家庭來說，這裡非常理想——因為靠近學校、幼兒園、公園，而且環境安全。社區面積不大，孩子可以步行上學，家長也對這裡便利的生活環境感到安心。
• 律師、建築師、教師等專業人士非常重視在市中心工作的同時，也能居住在安靜的社區。對我的許多客戶來說，家和辦公室步行十分鐘以內至關重要。
• 對於學生和教職員來說，維也納大學就在附近，該地區的房源需求量很大。這保證了穩定的租客來源。
• 對於文化愛好者來說，這裡有約瑟夫城劇院、畫廊和充滿波西米亞風格的咖啡館。在這裡，您無需離開街區即可體驗大都市生活。

對投資人而言，從投資角度來看，約瑟夫施塔特是一個穩定的地區：

• 幾十年來，房價一直在上漲，但沒有大幅上漲。
• 不同社會群體對租金的需求各不相同。
• 有限的供應可以防止生產過剩。

約瑟夫城是那些重視舒適、不追求極致生活方式的人的理想選擇。這裡沒有摩天大樓，也沒有熙熙攘攘的大街，但可以肯定的是，每天都會過得舒適愜意。如果你問：「在維也納，哪裡是既靠近市中心又舒適宜居的最佳居住地？」我的答案很簡單：約瑟夫城。