維也納第七區－新城區：居住與投資指南

當我第一次來到諾伊鮑（維也納第七區）時，我驚訝地發現，如此多樣化的生活方式和生活節奏竟然能在短短幾平方公里的範圍內如此緊密地共存。

在這裡，19 世紀的歷史建築立面與實驗藝術空間比鄰而立，早晨的市場讓位於夜晚的展覽，人行道上既有時裝設計師，也有維也納老年夫婦，還有帶著孩子的年輕家庭。

諾伊鮑距離歷史中心僅2-3公里，但它不僅僅是維也納附近一個遊客眾多的住宅區。它是一個獨立的生態系統——充滿創意、活力，並且不斷發展。

與希欽或德布林等較保守和體面的街區不同，這裡充滿活力：新的咖啡館、工作室和創意機構辦公室不斷湧現，而且每年夏天，該地區都會舉辦各種節日和集市。

我經常建議客戶考慮諾伊鮑區，如果他們不僅在尋找房產，也在尋找特定的生活方式。這裡是融入維也納生活、認識當地人、建立社交圈的最方便之地。

對於投資者而言，該地區的吸引力在於其人口密度高（每平方公里約 18,000 至 20,000 人）和穩定的租賃需求，尤其是來自年輕的專業人士和學生的需求。

本文旨在從各個角度詳細探討新建築：歷史、地理、社會結構、房屋存量、基礎設施，當然還有投資吸引力。

Neubau 的主要特點：

• 地點：距離市中心（Innere Stadt）僅 2-3 公里。
• 人口：約3.2萬至3.5萬居民。
• 氛圍：充滿波西米亞風情，富有創意，藝術氛圍濃厚。
• 房產價格：維也納部分地區價格最高（平均每平方公尺 5,500 至 6,000 歐元），因為需求旺盛。
• 交通：地鐵U3和U6線，密集的電車和公車網路。
• 基礎設施：緊湊，擁有完善的學校、商店和文化中心網路。

諾伊鮑區被稱為“維也納的蘇荷區”或“小柏林”，這種比喻完全貼切。但正如我向客戶解釋的那樣，重要的是要明白：與柏林不同，柏林的街區可能會迅速變化甚至“貶值”，而在維也納，街區的歷史穩定性對投資者來說是一種保障。

諾伊鮑的歷史可以追溯到中世紀。最早的居民點出現在14至15世紀，是維也納城牆外的郊區。 “Neubau”這個名字意為“新建築”或“新街區”，反映了維也納向舊城區擴張時期該地區的快速發展。

到了19世紀，諾伊鮑已經發展成為一個工匠和小規模工業區。鞋匠、家具匠、麵包師傅和小型金屬加工廠都在這裡工作。該地區發展成為一個「工人階級」區，但並非真正意義上的工業區。更確切地說，它是一個工匠區，店主及其家人住在店鋪樓上，樓下則忙於工作。

家具製造廠和工坊在維也納歷史上佔據著特殊的地位。維也納至今仍以其家具製造學校而聞名，而這種工藝的許多根源都可以追溯到新建築區。該地區也曾是印刷業中心，聚集了許多印刷廠和出版工作坊。

19 世紀下半葉，諾伊鮑地區興建了所謂的「霍夫豪瑟」（有庭院的房屋），形成了一個小型「社區」。如今，這些建築大多保存完好：四到五層樓高的建築，拱形入口通往庭院，曾經有水井、棚屋或小花園在庭院。

第一次世界大戰後，和維也納其他地區一樣，新保區也面臨住房短缺的問題。在1920年代和1930年代，「社會住宅」（Gemeindebau）計畫得到了積極發展。新保區建造了幾個標誌性的建築群，至今仍在使用，並被視為當時先進建築的典範。

二戰後，諾伊鮑逐漸從工人階級聚居區轉型為文化區。藝術家、作家和美術學院的學生紛紛遷居於此。 1970年代，藝術氛圍開始興起；到了90年代，第一批時裝設計師也來到了這裡。

如今，諾伊鮑區被視為「維也納另類文化的中心」。這裡擁有博物館區（歐洲最大的文化綜合體之一），以及許多畫廊和藝術工作室。

我經常遇到來維也納工作或學習的客戶，他們都愛上了新建築風格。

諾伊鮑是維也納最緊湊的街區之一。其面積約1.6-1.9平方公里，人口在32000至35000之間。人口密度達到每平方公里18,000至20,000人——對於擁有歷史建築的住宅區而言，這是維也納最高的密度之一。

這是內城區的典型特徵：城區內很少有大型公園，但在這些公園周圍，步行不遠即可到達第一區和鄰近區的大片綠地（城堡花園、人民花園、MQ庭院）。

從地理上看，諾伊鮑可以被解讀為一個「馬賽克」狀的地區：

住宅區。這裡有古老的公屋、現代公寓和保障性住房。主要街道包括諾伊施蒂夫街 (Neustiftgasse)、齊格勒街 (Zieglergasse)、凱撒街 (Kaiserstraße)、布爾格街 (Burggasse)、萊爾興費爾德街 (Lerchenfelder Straße)（與第八區接壤）以及一系列支路。在這裡，您可以看到老式聯排別墅、現代化建築和小型新建房屋交相輝映。

購物街。首先是 Mariahilf er Straße，正式名稱為第 6 街，但實際上是新城區的「入口」），它是維也納最受歡迎的購物街之一；其「肩部」是七星街（Siebensterngasse）；還有新城區街（ Neubau ，如今是一個聚會場所）。

創意空間。工作室、工坊和畫廊集中在街區中心附近。博物館區（文化中心）、位於西火車站大街的西光博物館（博物館和攝影中心）、沿著施萊夫米爾街/Neubau軸線分佈的畫廊、各種商店等等。

廣場和庭院。斯皮特爾貝格（由狹窄的街道和庭院組成的網絡）、聖烏爾里希廣場、MQ 的韋格胡伯公園、約瑟夫·施特勞斯公園——雖小但舒適的綠地。

• 該區的主要幹道是 Mariahilf爾夫大街，它貫穿諾伊鮑的南部。這條街日夜熙熙攘攘，遍布商店、咖啡館、辦公室和交通樞紐。
• 與它平行的是 Neubaugasse——一條更具本地特色、更“鄰裡”風格的街道：設計師商店、小餐館、舒適的咖啡館。

社區內部街道較窄，多為單行道，行人和自行車享有優先通行權。諾伊鮑是個短距離社區，從家到家步行只需5-12分鐘。

該地區的建築風格非常多元化。其中包括擁有華麗外觀的19世紀建築、實用的20世紀中期住宅以及帶有全景窗戶的現代建築群。

歷史建築與現代翻新之間的平衡對買房出租的投資者有利：大量高品質的舊建築、來自「創意經濟」的穩定租戶以及靠近大學和文化中心，確保了可預測的流動性。

以我的經驗來看，正是這種風格的融合往往最能吸引顧客。例如，波蘭的一家人當時在多瑙城的一套新公寓和諾伊鮑的一棟歷史悠久的農舍之間猶豫不決。他們最終選擇了諾伊鮑，因為正如他們所說，「這裡每條街道都有自己的故事」。

諾伊鮑是維也納最具活力和生活方式的社區之一。這裡居民的平均年齡低於全市平均。維也納整體的年齡中位數約為42歲，而諾伊鮑的年齡中位數則接近38-39歲。

該地區居民年齡結構以「青年」為主：許多25至44歲、受過高等教育的就業者從事創意經濟、IT、教育、醫療和旅遊業等行業。諾伊鮑是一個晚熟社區，居民傾向於在市區公寓居住更長時間，而不是搬到郊區的獨立住宅：靠近工作場所、文化場所和學校彌補了居住空間較小的不足。

大多數居民是：

• 創意產業（設計、時尚、廣告、IT）的年輕專業人士；
• 維也納大學、應用藝術大學、美術學院的學生；
• 年輕家庭，育有一、兩個孩子；
• 以及世世代代都居住於此的「維也納本地人」。

截至2024年初，該市外國人比例為35.4%（其中40.2%出生於奧地利境外）。與其他區相比，諾伊鮑區的國際化程度明顯高於例如第13區（Hietzing）或第18區（Währing），後兩區奧地利裔家庭佔多數。

在諾伊鮑，你可以找到兩個「極端」：

• 高收入者購買價值 60 萬至 70 萬歐元及以上的公寓。
• 中產階級族群：租屋者、學生、創意人士。

這個區域房價昂貴，但並非精英專屬——它更注重生活方式而非奢華。維也納各區的收入水平不一，但新堡區是租屋者購買力高於平均水平的區域之一（考慮到高昂的租金）。對於購屋者而言，這意味著更低的房屋空置風險和更高的房屋品質期望——例如廚房、浴室、嵌入式照明和儲物空間。對於租屋者而言，這意味著有機會住在離工作地點和劇院「僅一步之遙」的地方。

就維也納的治安較差和危險區域而言，奧地利整體以及維也納這座大都市，以歐洲標準來看都是安全的。根據聯邦安全局（BMI）的年度報告，近年來維也納一直保持著較高的主觀安全水平。

在考慮維也納作為居住地時，需要考慮多種因素：夜生活密度、遊客流量、與交通樞紐的距離——然後據此選擇合適的住房類型及其安全措施（對講機、可視對講機、入口照明、高品質的門）。

外國人為什麼選擇諾伊鮑：

• 地理位置優越。
• 「小柏林」的氛圍非常適合創意職業。
• 高度安全。
• 許多學校提供英語和其他語言的教學。
• 投資流動性強的房地產的機會。

Neubau 的房屋存量是由歷史悠久的公寓大樓、「紅色維也納」公共設施和重建/新建的現代公寓組成的馬賽克。

歷史街區擁有高挑的天花板、石膏線腳、鑲木地板和雙開門。電梯、現代化的公用設施、節能窗戶和精心設計的通風系統至關重要。庭院式建築（或稱「庭院式」建築）著重營造「靜謐」的景觀。諾伊鮑的住宅大致可分為以下幾類：

• 19 世紀歷史悠久的霍夫式房屋，庭院內設有拱形通道；
• 20 世紀 20 年代和 30 年代的集體住宅（社會住宅，通常有綠色庭院）；
• 舊廠房改造後的現代公寓和閣樓；
• 配備智慧家居技術的新一代精品住宅專案。

該地區以幾乎沒有大量生產的建築而聞名：建築活動受到地域緊湊和歷史風貌保護的限制。這自然地提升了每個房產的價值。

該地區有一些社會住房，但數量少於外圍地區，這主要是由於土地面積小和歷史建築密度高造成的。對於有孩子的家庭來說，戶型和採光很重要；而對投資人來說，無損佈局和公共區域（屋頂、立面、外牆）的狀況則更為重要。

價格區間。諾伊鮑區位於維也納房價區間的高端，但不如「黃金」的第一區那麼極端。根據奧地利統計局的官方交易統計數據，2024年維也納的公寓價格增長並不均衡；各區的具體數據可在其下載文件中取得（包括第七區Neubau）。

這是一份罕見的「官方」實際交易快照，而非報價單。作為參考：Neubau 的高品質房產價格通常超過每平方公尺 6,000 歐元，這一價格高於週邊地區，因此一直位列該地區房價最高的街區之一。

銀行業分析也顯示出高水準：奧地利主要銀行的報告和對維也納的研究（奧地利國家銀行價格指數）表明，長期成長趨勢伴隨週期性波動。在討論投資期限（10-15年）時，我使用奧地利國家銀行指數作為「基準」。

租金。諾伊鮑區的平均市場租金高於維也納的平均水平。奧地利的官方「基準」是所謂的「Richtwert」（特定類別老舊住房的基準價格），由維也納司法部更新；然而，它並不能反映「自由市場」的市場合同，尤其是在黃金地段的市場合約。

因此，在我的實際評估中，我會參考類似建築的實際交易和現有合同，以及城市統計數據/奧地利州級租賃統計數據。在諾伊鮑，實際市場合約價格通常遠高於「基準」水準。

當地的居住和購屋熱點區域Neubau週邊地區Neubau之間的寧靜街道Mariahilf以北日照較好的街區。這些區域深受租屋者和自住買家的青睞，需求穩定。實際上，翻新後的房產往往能達到最佳效果：例如，在歷史悠久的公寓基礎上加裝了新的公用設施和電梯。

當有孩子的家庭考慮搬到諾伊鮑時，他們在諮詢時問我的第一個問題總是：「學校和幼兒園怎麼樣？」這完全可以理解——畢竟，教育始終是選擇居住地時的關鍵因素。諾伊鮑對家庭來說非常便利，因為學校和幼兒園都在步行範圍內。

幼兒園。該地區有幾所公立幼兒園（由市政府資助，因此免費或僅收取像徵性費用）。此外，還有許多私立幼兒園，這些幼兒園班級規模較小，更注重培養孩子的創造力。

我的許多客戶選擇私立幼兒園，是因為他們希望孩子從小學習音樂、繪畫和外語。

小學。諾伊鮑的小學教育水準很高。這裡既有公立學校，也有私立學校。

公立學校注重傳統的奧地利課程體系。私立學校則提供更個人化的教學方法，通常更著重於創意類科目。

中學教育方面，這裡有更多選擇：體育館、提供國際課程的私立學校以及特色高中。此外，鄰近的幾個區（第六、第八和第九區）也擁有一些著名的體育館和國際私立學校。

以英語授課的國際學校尤其受歡迎。雖然它們比奧地利普通學校收費更高，但能讓孩子迅速融入國際環境。

高等教育。高等教育機構集中在Wien、Wien和維也納應用科技大學所在的 1 至 9 區，支撐著諾伊鮑地區助理教授、博士生和年輕教師的租屋需求。

舉個實際例子：我的一位客戶是來自烏克蘭的一戶人家，有兩個孩子。他們之所以選擇諾伊鮑的公寓，正是因為那裡步行即可到達幼兒園和國際學校。

他們最小的孩子就讀於一所市立幼兒園，最大的孩子則就讀於一所以英語教學為主的國際學校。這使得一家人能夠最大限度地減輕搬家帶來的壓力：孩子們很快就適應了新環境，交到了朋友，而父母也確信孩子的教育達到了國際標準。

諾伊鮑的主要優勢之一是其自給自足的能力。這個社區雖然不大，但生活所需的一切都應有盡有。

商店。從大型連鎖店（Billa、Spar、Hofer）到小型有機商店， Mariahilf er Straße 擁有購物中心、精品店、服飾店和電子產品商店。

醫療保健。該區設有市立診所、幾家私人診所和牙科診所。最近的大型公立醫院是威廉明娜醫院（位於第16區），但開車需要15分鐘。

各種服務設施。乾洗店、美髮沙龍、健身房、共享辦公空間。一切近在咫尺。

維也納以其高效的公共交通系統而聞名，諾伊鮑區就是一個絕佳的例子。該區與維也納其他地區交通便利：

地鐵。諾伊鮑區有三條地鐵線：U3線（齊格勒街站、Neubau街站和人民劇院站），在人民劇院站與U2線交匯，以及在西北方向可換乘U6線（布爾格街-市政廳站）。這確保了短途通勤：5-10分鐘即可到達市中心，15-25分鐘即可到達主要大學和商業區。

公車和有軌電車。標誌性的電車線有 49 路（途經 Siebensterngasse/Westbahnstraße 開往市中心）、46 路（沿 Burggasse 開往環城公路）、5 路（途經 Kaiserstraße 開往 Praterstern/Westbahnhof 軸線）以及 13A 公車之一的跨城路線。

它們不僅連接其他區域，還能提供「維也納體驗」：搭乘環城線，飽覽整個市中心。這種密集而精細的「網格狀」佈局，使得無需開車也能輕鬆出行。

步行和騎自行車都很方便。自行車基礎設施和步行區是該區的優勢。鄰近的第六區齊格勒街和「第二線」（沿著博物館區延伸的環線）的重建提高了行人和騎行者的優先通行權。

Mariahilf爾夫大街寬闊的步行軸線已成為維也納街道改造計畫的標誌性特徵。維也納市政府網站概述了該計畫的原則：減少公共交通流量、增加綠化和確保行人安全。

步行區正在擴大：MQ 庭院、Spittelberg 和 Neubau附近的街道是“城市旋律背景”，使該地區無需汽車也能舒適地生活。

從諾伊鮑出發的行程時間：

• 從飯店搭乘地鐵 10 分鐘即可到達歷史中心（史蒂芬廣場）。
• 到中央車站——15分鐘
• 到機場——35-40分鐘
• 維也納大學距離這裡只有10-12分鐘的路程。

諾伊鮑區的停車問題另當別論。自2022年起，維也納幾乎所有地區都已實施區域停車管理（Parkraumbewirtschaftung）。區面積緊湊，人口密度高，因此停車十分困難。

諾伊鮑鎮全鎮均採用Kurzparkzone——工作日提供限時（通常不超過兩小時）的付費短時停車——以及面向居民的 Parkpickerl 停車系統。自 2025 年起，基本短時停車收費標準為：30 分鐘 – 1.30 歐元，60 分鐘 – 2.60 歐元，90 分鐘 – 3.90 歐元，120 分鐘 – 5.20 歐元；另有 15 分鐘免費停車票可供選擇。

居民停車許可證賦予您在所在區域無限次停車的權利（商業街有當地例外情況），該許可證由治安法官頒發。

許多現代建築都配備了地下停車場。該地區也有公共停車場，但價格相當昂貴（每小時 2-3 歐元）。
此外，諾伊鮑區正在推行一些舉措，以綠色元素取代停車位：植樹、自行車架、綠化格柵和雨水排水溝——所有這些都是該市適應炎熱季節的舉措之一。

在我的工作中，我常常會遇到這樣的問題：「買有停車位的公寓值得嗎？」我的回答是：如果條件允許，值得。停車位可以提高房產的流動性，也能讓業主的生活更加便利。

諾伊鮑區擁有多元化的宗教分佈，反映了維也納市中心的多元文化：

• 聖烏爾里希羅馬天主教堂（Pfarrkirche St. Ulrich）。教堂Wien ，是該地區教區的歷史核心。教堂擁有充滿活力的信眾、定期舉行的禮拜儀式以及超過百年的音樂傳統。
• 福音派 Auferstehungskirche (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) 。 Neubau教區/Fünfhaus。
• 奧地利伊斯蘭宗教團體（IGGÖ）。Wien諾伊鮑區（Bernardgasse 5, 1070 Vienna ）。

一些標誌性教堂（例如施泰因霍夫教堂或塞爾維滕教堂）位於鄰近的街區，但乘坐公共交通工具只需 10 到 20 分鐘即可到達。該街區支持跨宗教活動和文化項目，各教區也積極參與社會活動（慈善義賣、音樂晚會等）。

這裡是維也納創意之都。博物館區、數十個畫廊、劇院和藝術空間都坐落於此。新城區節慶、市集和街頭表演精彩紛呈，活力四射。新城區也是咖啡愛好者的天堂：從傳統的維也納咖啡館到簡約的斯堪的納維亞風格，咖啡館遍布各處。

主要景點是博物館區，它是歐洲最大的博物館群之一。這裡匯集了：

• 現代藝術博物館（MUMOK）
• 利奧波德博物館（席勒、克林姆收藏）
• Wien藝術館
• ZOOM 兒童博物館
• Q21（數位文化季）
• 當代舞蹈與戲劇中心
• 開放式庭院與夏季休閒區
• 這裡還會舉辦各種節慶、講座和音樂會。

斯皮特爾貝格 (Spittelberg)是維也納最具氛圍的聖誕市集之一。這裡由狹窄的巷道和庭院組成，遍布畫廊、設計師精品店、酒吧和餐廳。夏季，這裡會舉辦室內音樂會；冬季，則有熱紅酒和手工藝品出售。

WestLicht 是Neubau沿線的畫廊一起，構成了一條充滿創意的週末路線。

咖啡館和美食。諾伊鮑的座右銘是「不矯飾，卻品味不凡」：從擁有自家烘焙坊的特色咖啡館到供應當地食材的都會小酒館，應有盡有。 MariahilfMariahilf er Straße) 匯集了各大品牌和家庭式咖啡館；而內街則遍布著獨具特色的小店。

「文化新建築」日曆包括設計和創意經濟的節日：維也納設計週定期在中心城區（包括第七區附近）舉辦活動，並開設快閃店。

對創意產業的研究表明，該行業的規模十分龐大：維也納近五分之一的公司都屬於創意經濟範疇，僱用了數萬名專業人士，創造了數十億歐元的收入。這些產業活動與諾伊鮑區的真實街景密不可分。

儘管諾伊鮑是一個歷史街區，但這裡的「綠色溶劑」都是經過深思熟慮的：

• 約瑟夫·史特勞斯公園是一個舒適的城市公園，設有兒童遊樂區和茂盛的樹木。
• Weghuberpark 是 MQ 附近的綠地，是短暫休息和兒童玩耍的好去處。
• 聖烏爾里希廣場與其說是公園，不如說更像廣場，但在密集的建築群中，它融入了綠色元素，並提供了一片「呼吸空間」。

與外城區相比，維也納的內城區歷來缺乏大型公園。然而，新城區擁有完善的小型綠地、庭院和「氣候宜人」的街道系統，而且步行或搭乘電車 10-20 分鐘即可到達主要的城市公園（環城公路附近的城堡花園，以及位於市中心更北處的奧加滕公園）。

近年來，該市積極投資街道綠化、植樹造林和「降溫」措施（例如遮蔭人行道、灑水器和飲水噴泉）。官方新聞稿和市政項目重點介紹了旨在增加樹木覆蓋率和改善街道（尤其是中心街道）抗暑降溫的項目。

就庭院而言，許多「花園式」住宅項目正在進行升級改造：增設遊樂場、自行車架、綠地和堆肥設施。這對家庭來說至關重要：當「庭院品質」高時，即使是小公寓也能像大房子一樣「發揮作用」——孩子可以在樓下玩耍，父母也能透過窗戶看到外面。對投資者而言，這意味著更廣泛的租戶群體。

諾伊鮑的優點在於其步行街和「Begegnungszonen」（限制車輛通行、優先考慮行人和騎乘者的會面區域）。改變街道格局並增加綠化，能直接改善微氣候，提升地段的吸引力。 Mariahilf爾夫大街和齊格勒街的計畫表明，一旦減少公共交通，人們的停留時間和小商家的營業額都會增加。

諾伊鮑區完美詮釋如何將居住、文化和商業功能融為一體。儘管面積不大，但它已成為維也納創意經濟的中心之一。主要區域包括：

創意產業。該地區遍布設計工作室、藝術家工作室和畫廊。這裡也是時尚品牌展廳、小型建築事務所和數位行銷機構的所在地。

Neubau 是維也納創意產業發展計畫的一部分，該計畫旨在支持藝術和科技領域的新創公司和小型企業。

旅遊業。每年湧入維也納的遊客數量都在增長，新城區也因此直接受益。飯店、精品旅館和短租公寓（Airbnb）為該地區帶來了額外的收入。

零售和服務業。Mariahilf爾夫大街是維也納的主要購物街，這意味著新城區擁有龐大的零售業規模。從奢侈品精品店到價格親民的連鎖店，熙熙攘攘的顧客為該地區創造了充滿活力的經濟。

國際聯繫。對居民而言，國際聯繫首先意味著便捷地前往各機構和園區中心：搭乘地鐵 10-20 分鐘即可到達各部會、市政部門和國際機構總部。對於外籍房客來說，這是一個賣點；對投資者來說，這是需求的保證。

根據城市統計：

• 服務業從業人員佔總人口的比例約為80%。
• 該地區20%的居民從事創意經濟產業。
• 平均家庭收入比維也納平均高出12-15%。

諾伊鮑並沒有停滯不前：該市正在積極投資該地區的開發。

新建住宅區。儘管這裡空間有限，但改造工程仍在不斷湧現。舊工業建築正在改造成配備地下停車場、綠色露台和節能技術的現代化公寓。

• 「綠色新建築」是一項旨在增加樹木和綠色庭院數量的計劃。
• 自行車基礎設施建設。
• 「以人為本的街道」（行人區與「迎面而來」區域）
• 支持創意產業（優惠貸款、為新創公司提供辦公室租賃）。

其中一大亮點是未來U2×U3線在Neubau Gasse站的換乘。 U2 ×U5線計畫將對中央樞紐進行現代化改造：預計從2030年起啟用新的線路配置，屆時Neubau Gasse站將可換乘U2線，進一步提升入口周圍300-500公尺範圍內居民的交通便利性。這對於長期投資而言至關重要。

投資者興趣濃厚。我的房地產同行指出，在過去五年裡，諾伊鮑區一直是維也納外國投資者諮詢量排名前五的區域之一。原因顯而易見：供應有限，需求不斷成長。

供應有限。該區域面積較小，新項目寥寥無幾。同時，需求卻持續旺盛。這意味著房價上漲速度高於城市平均。

目標族群：年輕的專業人士、創意階層和國際專家都居住於此。他們願意支付比週邊地區更高的租金和房價。

價格和動態

• 每平方公尺平均價格（2025年）：5,800歐元至6,200歐元
• 過去五年成長率：+20-25%
• 70平方公尺公寓的平均租金：每月1200歐元至1500歐元。

預測：專家預測未來幾年房價將以每年3-5%的速度成長。有露台、陽台和地下停車場的公寓尤其受歡迎。

與其他地區的比較。

• Neubau：5,800–6,200 歐元/平方米
• Mariahilf （第六區）：5,200–5,600 歐元/平方米
• Josefstadt （第 8 區）：5,500 歐元–6,000 歐元/平方米

因此，Neubau 的價格始終處於最高水平。

穩定的租賃需求（尤其受到外籍人士和學生的青睞）。房價上漲速度高於維也納平均水準－過去20年，Neubau房價上漲了120%，而維也納平均水準為85%。該地區是注重長期價值和高租賃需求的投資者的理想選擇。

在比較「維也納最宜居的街區」時，紐鮑區在環境品質和通勤時間方面通常優於外圍城區，因此房價也更高。然而，它比第一區和第九區「黃金三角」地帶的部分頂級地段便宜。就「租金收入+資本增值」策略而言，紐鮑區處於中等水平，入住率較高。

如果目標是獲得穩定的租賃合約和快速退出，我會把諾伊鮑排在前三，與第六和第八名並列。這裡的施工風險較小，但需要做更多的工作來提升室內品質和租戶體驗。

紐鮑是年輕專業人士、都市家庭和投資者的理想之選，他們重視步行便利性、文化氛圍和高品質的城市環境。這裡沒有“宮殿般的廣場”或“郊區的寧靜”，取而代之的是藝術區、咖啡館和博物館營造出的活力氛圍——一切都恰到好處。

在選擇維也納最宜居的街區時，維也納第七區始終名列前茅。這裡治安良好，也絕非貧窮落後：它是一個典型的創意中心，人們重視優質的房屋翻新、完善的公共設施、寧靜的庭院，以及嬰兒車和自行車帶來的便利。

對投資者而言，公式是：位置（U3 + 未來 U2）+ 歷史風貌 + 城市改善 = 租賃流動性和價值穩定性。

它最適合哪些人？

• 年輕的專業人士。住在市中心附近很方便，可以在充滿創意的辦公室工作，晚上也能享受各種文化活動。
• 家庭。儘管開發密度很高，但該地區擁有良好的學校、幼兒園和安全的環境。
• 這裡匯聚了許多富有創意的人才。諾伊鮑的氛圍令人振奮，很容易找到志同道合的朋友。
• 投資者們，有限的供應和高需求使該地區成為有利可圖的投資機會。

讓我們總結一下 Neubau 的主要優勢：

諾伊鮑區是一個「機會之地」：商業、創意和舒適生活在這裡蓬勃發展。這裡應有盡有，讓您感受到「身處中心」的優越感。而且，就目前的發展態勢來看，諾伊鮑區在未來許多年仍將是維也納最具吸引力的居住地之一。