維也納第五區（瑪格麗特區）－歷史、現代建築與舒適生活的完美融合

瑪格麗特區是維也納的第五區，距離市中心僅兩公里。儘管毗鄰內城，維也納第五區仍保留著其獨特的氛圍，使其與市中心其他街區截然不同。

這裡沒有絲毫矯揉造作，但這正是它的魅力所在：瑪格麗特區是一個充滿特色的地區，歷史與現代在此交匯，工人階級的過去已經轉變為一個充滿活力、多層次的生活空間。

瑪格麗特區歷來是工人階級家庭的聚落，人口密度很高。 19世紀和20世紀，這裡興建了許多公寓大樓和價格較為親民的住房，供維也納工廠和手工作坊的工人居住。這些建築風格的影響至今仍體現在維也納的建築中：密集的街區、狹窄的街道和古老的比德邁爾式建築共同構成了這座城市獨特的風貌。

隨著時間的推移，該地區經歷了社會和文化變遷，如今已成為維也納多元文化的象徵。在這裡，您可以找到美食商店、民族咖啡館和地道的集市，營造出充滿活力且多元化的都市氛圍。

瑪格麗特區不僅交通便利，而且多元化，因此備受青睞。近幾十年來，該區一直在積極進行改造：老舊房屋得到翻新，現代化的住宅區拔地而起，隨之而來的是新居民，主要是年輕的專業人士、學生和創意企業家。正是這種過去與現在的融合，塑造了該區獨特的個性：這裡房價適中，但已開始展現出「時尚」街區的風貌。

維也納第五區瑪格麗滕區憑藉著優越的地理位置和發展潛力，對投資人極具吸引力。該區毗鄰市中心，交通網絡發達，文化多元，且住房品質持續提升，使其魅力日益增強。適中的房價和良好的升值前景營造了有利的投資環境，而學生和年輕專業人士的租賃需求則保證了穩定的租金收益。

本文旨在詳細探討維也納第五區瑪格麗滕的特點：基礎建設、房地產市場、文化資源和投資潛力。瑪格麗滕不僅僅是一個住宅區，更是維也納充滿活力、不斷發展的區域，它在保持自身獨特魅力的同時，也為居民和投資者創造了新的機會。

維也納第五區，即瑪格麗滕區，由一系列逐漸併入首都的獨立郊區所組成。直到19世紀中葉，這裡還存在著以下幾個獨立的居民點：洪茨圖姆、洪格爾布倫、勞倫茨格倫德、 Margareten、馬茨萊因斯多夫、尼科爾斯多夫和賴因普雷希茨多夫。所有這些地區都於1850年3月6日併入維也納，成為第四區（Wieden區）的一部分。

中心區域與較為偏遠、以工人階級為主的地區之間的社會和經濟差異導致了維也納的分裂。 1861年，維也納進行了行政區劃改革：東部地區仍屬於第四區，而西部工業區則成為維也納新的第五區－瑪格麗特區，人口約32,000人。

進一步的行政區劃調整：1874年，瑪格麗滕區（Margareten）位於環城路（Gürtel）以南的土地，包括馬茨萊因斯多夫（Matzleinsdorf）公墓，被劃入新成立的第十區法沃里滕（ Favoriten）。 1907年，原洪茨圖姆（Hundsturm，即新margareten）的西部地區，包括洪茨圖姆公墓（Hundsturmer Friedhof），被劃入第十二區 Meidling ）——自此以後，維也納瑪格麗滕區的邊界在地圖上就一直保持不變。

瑪格麗特的歷史可以追溯到中世紀。最早提及 Margareten 是在1373年：瑪格麗特莊園（Margaretner Gutshof）位於未來城市範圍的中心，周圍逐漸發展成一個聚落。 1388年至1395年間，一座獻給安提阿的聖瑪格麗特的教堂建成——她的名字也成為了該地區名稱的由來。莊園的主人，大主教尼古拉斯·奧拉霍（Nikolaus Olaho），擴建了莊園，建造了一座花園，並創建了新的尼科爾斯多夫村（Nikolsdorf）。

在第二次奧斯曼帝國圍攻維也納（1529年）及其後的1683年襲擊中，瑪格麗特莊園及其周邊地區屢遭損毀，後來又多次重建。到了18世紀， Margareten已發展成為一個中心廣場。 1835年至1836年間，廣場上增建了 Margareten噴泉，附近還建造了 Margareten——一座集住宅和宮殿於一體的建築群，成為當時城市發展的象徵。

隨著城市擴張，瑪格麗特維也納逐漸發展成為工人階級的郊區：密集的公寓大樓和工廠滿足了快速增長的勞動力的需求。這些街區保留了19世紀工業時期特有的密集建築結構。這種建築密度是該地區的顯著特徵之一。

在「紅色維也納」時期（20世紀20年代至30年代），維也納積極發展社會住宅（Gemeindebau）。維也納第五區提供了大片國有土地，用於建造大規模的經濟適用房。類似卡爾馬克思住宅區的大型公寓大樓群在瑪格麗滕區拔地而起，並集中分佈於此。這些公寓大樓不僅是住房，更是社會民主理想的體現——旨在改善勞動人民的生活品質。

兩次世界大戰之間，尤其是在二戰之後，瑪格麗特遭受了嚴重的破壞——轟炸、通訊中斷和交通損毀。 1945年4月10日，該地區被蘇軍解放後，城市開始重建：街道被清理，建築物被修復，電力和燃氣供應恢復，交通也逐步恢復。

「霍夫」（hofs）——一種帶有庭院的住宅建築群——成為戰後重建的重要組成部分。這些建築群不僅提供了經濟適用房，還創造了受保護的、具有社交功能的空間。霍夫透過在維也納第五區內形成各具特色的街區，增強了社區凝聚力。

如今，維也納的瑪格麗特區被視為這座城市中既保留了工業和社會歷史痕跡，又自信向前發展的典範。在房地產市場動態方面，它經常與「維也納最繁榮的街區」並列提及，因為像瑪格麗特這樣的街區完美地平衡了歷史的完整性和現代的活力。在討論維也納新城區週邊首都發展時，瑪格麗特的名字總是不可避免地被提及，因為它是過去與未來有機融合的典範。

維也納第五區瑪格麗特區面積約2.03平方公里，是維也納人口密度最低的區之一。根據2025年估計，該區居住人口約54,000至55,000人，人口密度超過每平方公里25,000人。這種人口密度主要源自於該地區的建築發展模式：以19世紀和20世紀建造的公寓大樓為主，而可用於新建工程的空間有限。

相較之下，維也納整體的平均密度要低得多，這凸顯了瑪格麗滕區的獨特結構。其緊湊的面積和高密度營造出一種「城市中心」的感覺——每個街區都配套設施齊全，所有重要設施都在步行範圍內。這種特質使得維也納第五區對那些重視緊湊性和活力的人們極具吸引力。

瑪格麗滕區距離首都中心僅兩公里，東鄰維登區（第四區），北接瑪麗亞希爾夫區（第六區），南連法沃里滕區（第十區），西至邁德靈區（第十二區）。由於其優越的地理位置，該區擁有便捷的公共交通網絡：地鐵、有軌電車和公車路線將其與市中心及其他街區連接起來。

該地區地理地形平坦，高低起伏很小，這對高密度、合理的開發和建設有有利影響。

儘管瑪格麗特面積不大，但其城市結構卻十分多元。大致可以區分出三種類型的城區：

• 歷史中心Margareten周圍的街區，那裡保存著19世紀的古老房屋和宮殿建築群。這裡也是該地區文化生活的集中地。
• 環城路沿線是一條繁忙的交通要道，將瑪格麗滕與邁德靈和法沃里滕分隔開來。環城路兩側集中了大量的商業地產、商店和現代化住宅區。
• Margareten等購物街構成了該地區的“經濟中心”，集商店、餐廳、小型辦公室和住宅於一體。

這種劃分顯示維也納的瑪格麗特區同時兼具住宅區和商業區的功能。

瑪格麗特的獨特之處在於密集的城市肌理與靜謐的庭院的完美融合。街道外往往車水馬龍、商舖林立，熙熙攘攘；但一旦穿過建築的拱門，便會豁然開朗，庭院映入眼簾，帶來寧靜祥和的氛圍、綠意盎然的空間、休閒娛樂的場所和兒童嬉戲的天地。

這些庭院在很大程度上彌補了公共公園的不足：綠地僅佔該地區面積的約4.5%。相較之下，維也納的比例超過40%。因此，「hofs」（庭院）在社會和環境方面發揮著重要的作用，在都市環境中營造出舒適私密的氛圍。

如今，瑪格麗滕區被認為是維也納最宜居的街區之一，尤其受到那些既重視歷史魅力又追求現代便利的人們的青睞。這裡人口密度高，公共交通網絡發達，遍布商業街，還有靜謐的庭院，使其成為一個充滿活力且多元化的街區。

瑪格麗特區因其面積緊湊而在維也納街區地圖上脫穎而出，對房地產市場的投資者和租屋者都極具吸引力。由於地理位置優越以及房屋的逐步翻新，該區部分街區的房價正在上漲。

儘管瑪格麗特島面積相對較小，但它卻具有高度的社會多樣性：從長期居住於此的原住民到第一代和第二代移民，從教師和醫護人員到服務業從業人員，應有盡有。高於平均的教育程度和國際化氛圍，為居民創造了舒適的生活環境，也促進了不同文化的相互交融。

瑪格麗特區，又稱維也納第五區，是個緊湊、充滿活力且多元化的社區。截至2025年1月1日，該區人口為54,581人，其中超過39,000人年齡在18至64歲之間；約7,300人為17歲以下的兒童及青少年；另有8,200餘人為退休人員。這使得該區的平均年齡比維也納其他許多地區都要年輕。

在15歲以上居民中，教育程度方面：12.6%擁有高等教育學歷（大學或同等學歷），16.4%擁有高中畢業證書（Matura），34.2%擁有職業教育學歷，36.9%僅擁有基礎/義務教育學歷。所有這些數據均與維也納平均值相當或略高。

瑪格麗滕區是維也納名副其實的多元文化中心。截至2025年初，該區54,581名居民中，30,817人擁有奧地利國籍，約10,608人來自歐盟、歐洲自由貿易聯盟或英國國家，其餘13,156人為其他國籍。因此，該區外國人比例超過30%，反映了維也納許多優質街區所特有的多元文化特色。相較之下，維也納全市外國人比例約35%。

根據 Wien市政府的數據，2023 年瑪格麗滕區全職員工（Vollzeit）的平均年總收入為 61,007 歐元，而維也納整體的平均年總收入為 61,861 歐元。稅後，第五區的平均年淨收入約為 41,268 歐元，而維也納整體的平均年淨收入為 41,910 歐元。

這個收入水準證實了瑪格麗特是一個中產階級社區：既不是最貴的，也不是最便宜的——在可負擔性和高品質的社會結構之間取得了平衡。

這使得該地區既吸引了尋求城市舒適和基礎設施的年輕專業人士和家庭，也吸引了尋求穩定性和住房需求的投資者。

隨著時間的推移，瑪格麗特區逐漸成為年輕專業人士和家庭，尤其是移民家庭的理想選擇。經濟實惠的住房、毗鄰市中心、緊湊的佈局以及多元的文化，共同營造出濃厚的創意氛圍。維也納馬賽克研究表明，擁有移民人口且經濟條件優越的城市區域，更有利於社會融合和多元化的城市社區的形成。

瑪格麗特區是這一趨勢的中心——該區吸引了年輕的上班族、創意專業人士和來自不同國家的人們，他們共同創造了一個充滿活力、相互聯繫的城市肌理。

在瑪格麗特，經常可以看到這樣的建築：一層樓是社會安全住宅，樓上兩層樓是現代化的閣樓公寓，月租金高達2000歐元。 2025年，我的一位客戶，一位來自奧地利的年輕IT專家，租了一套翻新過的兩房公寓，月租金1750歐元，而這套公寓所在的樓下幾層都是市政公寓。這種多元化的社會結構使這個社區充滿活力，層次豐富。

瑪格麗特成為了所謂「紅色 Wien」（Rotes Wien ）的象徵之一——「紅色維也納」指的是1920年代和1930年代，當時社會民主黨政府積極建造市政住宅（Gemeindebauten）。梅茨萊因斯塔勒霍夫（Metzleinstaler Hof，1919-1920）是維也納最早的市政住宅之一，而羅伊曼霍夫（Reumannhof，1924-1926年）則是大型高檔住宅項目的典範：該建築群包括庭院、拱門、裝飾性立面以及各種社交功能（洗衣房、俱樂部）。

如今，瑪格麗特市約有17%的住房屬於社會安全住宅，而全市範圍內這一比例接近四分之一。這些建築雖然建於一個世紀前，但仍然很受歡迎，因為市政府會定期進行翻修（更換窗戶、隔熱和安裝節能係統）。

有趣的是，瑪格麗特區的社會住宅分佈在整個街區，而不是集中在孤立的「貧民窟」裡。這有助於該社區避免像維也納犯罪猖獗的郊區那樣蒙受污名。

瑪格麗特區正在逐漸變成一個「時尚街區」（高檔化）。

• 在 Margareten廣場及其周邊地區，19世紀末的創業時期建築正在積極翻新。這裡正在打造一間擁有設計師內裝、高挑天花板和全景窗戶的精品公寓。
• 由於靠近納許市場和市中心，這些公寓尤其受到外籍人士、年輕專業人士和創意家庭的歡迎。
• 新建的綜合大樓採用「綠色」標準：太陽能板、節能供暖和地下停車場。

因此，維也納第五區將歷史底蘊與現代標準結合，使其對所有階層的人群都具有吸引力。

瑪格麗特區（維也納第五區）的房地產市場獨具特色，既為年輕家庭和學生提供價格適中的公寓，也為富裕客戶提供翻新的精品公寓。

房屋購買（2024-2025）：

• 平均價格約為 4,827 歐元/平方米（高於維也納平均水平，但低於第一區或第三區）。
• 在 Gürtel 附近的舊住宅區，房價從每平方公尺 3,800 歐元起，但在 Margaretenplatz 和 Naschmarkt 附近的翻新公寓，房價可達到每平方公尺 6,000 至 6,500 歐元。
• 在高檔新建築（閣樓項目、頂層公寓）中，成本超過 7,000 歐元/平方米。

2025年，我協助一個德國家庭（育有一名幼兒）在皮爾格拉姆街（Pilgramgasse）購置了一套公寓（56平方米），單價為每平方米5,150歐元，總成交價為289,000歐元。
2024年，我與一位法國客戶合作，他投資了一間位於 Margareten Platz）附近、經過翻修的82平方公尺公寓。成交價為每平方公尺6,200歐元（約508,000歐元）。這間公寓經過設計師精心裝修，並享有廣場美景，目前以每月2,200歐元的價格出租，為客戶帶來穩定的收入。

房屋租賃（2025 年）：

• 小型單間公寓（30-35 平方米）—每月 900 歐元至 1100 歐元。
• 兩房公寓（50-60 平方米）—每月 1300-1700 歐元。
• 寬敞的公寓（85-100平方公尺）－每月2000-2500歐元。

例如，2024年，一對來自烏克蘭的年輕夫婦從Gürtel租了一套38平方公尺的一房公寓，每月租金為980歐元。這間公寓位於一棟沒有電梯的Gründerzeit大樓內，但廚房是翻新過的。

完善的教育基礎設施直接影響了瑪格麗滕作為維也納高檔社區之一的形象。儘管瑪格麗滕曾是工人階級的聚居地，但如今它與內城區和瑪麗亞希爾夫等較昂貴的社區展開激烈競爭，以相對適中的房價提供優質的教育資源。正因如此，越來越多的家庭選擇在維也納的社區安家落戶，瑪格麗滕便是其中之一。

雷納體育館－傳統與現代

雷納文理中學（Rainergymnasium）是瑪格麗特區最古老的文理中學，始建於19世紀，被譽為該地區的中心教育機構。如今，該校擁有1200多名學生，並以其在人文、語言和自然科學領域的卓越教學而聞名。學校教學一流，畢業生常被送往奧地利和德國的頂尖大學深造。雷納文理中學堪稱維也納第五區教育的典範之一。

HTL Spengergasse 是奧地利最大的技術學院。

同樣重要的教育中心是奧地利最大的理工大學－施彭格加斯理工大學（HTL Spengergasse），約有2,600名學生。該校歷史悠久（成立於1873年），以其在資訊科技、工程和媒體科技領域的卓越教育而聞名。許多畢業生在維也納的新創公司和國際公司找到了工作。

有趣的是，近年來，HTL Spengergasse 一直積極與中歐的 IT 公司合作，並參與了城市服務數位轉型專案。

小學教育

維也納第五區瑪格麗滕的小學（Volksschule）為孩子們的持續教育和發展奠定了堅實的基礎。該區擁有多所小學，包括萊因普雷希茨多夫大街小學（Volksschule Reinprechtsdorfer Straße）和瑪格麗滕小學（Volksschule Margareten），為6至10歲的兒童提供教育。這些小學採用現代化的教學方法，融合了數位科技、外語教學以及其他科目（音樂、體育和藝術）。

VHS理工學院和IT學院－為成人和年輕專業人士提供機會

維也納高等職業技術學院（VHS Polycollege）是維也納最大的成人繼續教育中心之一，位於維也納第五區瑪格麗特區。學院為成人提供數百門課程，涵蓋語言和文化課程，以及商業、設計、IT和工程等領域的專業培訓。此外，學院還提供職業指導和再培訓項目，這對移民和年輕的專業人士尤其重要。所有課程均頒發奧地利雇主認可的證書，並提供在維也納企業實習和工作的機會。

位於瑪格麗滕的IT學院專注於培養資訊科技和數位科技的專業人才。在這裡，學生將學習程式設計、網頁開發、網路安全和IT專案管理等課程。學院積極與維也納的大學和大型IT公司合作，為畢業生提供在校期間的實習和就業機會。

科學與國際合作

高能物理研究所（HEPHY）在維也納第五區的教育和科學研究環境中佔據著特殊的地位。它與歐洲核子研究中心（CERN）合作進行多項全球重大粒子研究計畫。因此，即使在一個相對較小的區域，也存在著世界一流的科研中心，這提升了瑪格麗滕區的聲譽。

瑪格麗滕區是維也納交通基礎建設最便利、發展最迅速的地區之一。憑藉完善的公共交通網絡、自行車道以及以永續交通為導向的城市政策，該區吸引了許多本地居民和投資者。

地鐵和電車

• 地鐵U4線： Margareten街站和朝聖者街站可便捷前往市中心及其他區域。 U4線連接許特爾多夫區和海利根施塔特區，途經卡爾廣場和美泉宮等重要地點。
• 電車線路：該地區有 6 路、18 路、62 路等有軌電車線路，可方便連接到城市的各個部分。

自行車基礎設施

• 自行車道發展：到 2025 年，維也納計劃新建約 24 公里的自行車道，其中包括改善瑪格麗特區基礎設施的計畫。
• 減少停車位：該市的政策是減少路邊停車位的數量，這將有助於為行人和騎自行車的人創造一個更安全、更舒適的環境。

城市政策與 STEP 2025

• STEP 2025：該市的 STEP 2025 計畫旨在發展永續的城市環境，包括改善交通基礎設施、擴大自行車和步行路線以及減少對私家車的依賴。
• 橋樑和道路重建投資：該市正在積極投資改善橋樑和道路重建，這有助於提高交通便利性並減少空氣污染。

瑪格麗滕區不僅是歷史文化名區，也是現代城市停車與永續發展政策的典範。停車管理和綠化計畫使該區居民生活更加便利，也對投資者更具吸引力，鞏固了其在維也納最佳街區之一的地位。

Parkpickerl – 居民停車許可證

維也納第五區經營 Parkpickerl 系統，該系統賦予居民在其所在區域長期停車的權利：

• 費用與條款：每月 10 歐元起，可續訂 4-24 個月。
• 好處：有了 Parkpickerl，居民可以不受時間限制地停車，這對於高密度地區來說尤其重要。
• 瑪格麗滕的當地特色：停車區涵蓋整個區域，包括中心街道和 Margareten環城路周圍的街區，這有助於減少交通擁堵和道路上的車輛數量。

付費停車區和動態導航

該地區正積極推行短期停車收費區：

• 費用：30分鐘1.10歐元起，2小時4.40歐元起。
• 營業時間：週一至週五，上午 9:00 至晚上 10:00。
• 動態顯示和應用程式：系統顯示附近車庫和停車場的可用車位數量，行動應用程式可讓您提前規劃停車。

這項技術有助於減少街上「遊蕩」的車輛數量，減少交通擁堵，這對該地區的生態環境產生了積極的影響。

將停車場改造成綠地

瑪格麗特參與的計畫旨在創造綠色公共空間，取代瀝青停車場：

• 例如：納許市場：一部分舊停車場被改造成休閒區，有草坪、樹木和座椅。
• 好處：改善空氣質量，降低噪音，並提供更安全、更方便的步行路線。
• 未來規劃：市府將持續逐步減少路邊停車位，同時擴大自行車道和步行區。

瑪格麗特區不僅是維也納最具活力的街區之一，也是多元信仰和諧與社會融合的典範。這裡匯聚了來自不同宗教和文化背景的人們，形成了一個多元化的社區，並擁有豐富多彩的宗教機構和活動。

瑪格麗特島以其宗教多樣性而聞名。根據2001年的數據：

• 天主教徒佔42.2%。該地區有三個天主教教區（例如聖若瑟教堂和耶穌聖心教堂），隸屬於維也納總教區。
• 穆斯林人口占11.9%。該地區有清真寺和伊斯蘭文化中心。
• 東正教 – 9.6%（塞爾維亞、羅馬尼亞、希臘社區）。
• 福音派 – 4.3%。
• 未認罪 - 24.6%。

該地區還擁有一個佛教中心和一些小型基督教新教社區。宗教機構不僅發揮精神作用，也發揮社會作用，它們促進移民融入社會，並組織文化活動。

聖約瑟夫教區教堂位於舍恩布倫納大街和蘭珀斯托弗街的交匯處，始建於1771年，是該地區最古老的教堂之一。教堂建築融合了晚期巴洛克風格，內部則保留了歷史氛圍。教區積極參與當地的社會生活，為教友和當地居民提供各種活動。

赫茲耶穌教堂（Herz-Jesu-Kirche ）建於1879年，是一座新文藝復興風格的教堂，最初是善牧修女會修道院的一部分。如今，它既是宗教場所，也是舉辦文化活動的場所。其獨特的建築風格和歷史意義使其成為該地區的重要地標。

拉赫瑪清真寺（Masjid Ar-Rahma ）位於施托貝格街（Stöbergasse），是附近穆斯林社區的中心。清真寺舉辦週五聚禮、教育計畫和文化活動，旨在促進融合與相互理解。

穆拉迪耶清真寺（Muradiye Camii ）位於佩爾茨街9號，是伊斯蘭文化中心聯盟的成員，也是瑪格麗特穆斯林重要的宗教和文化中心。清真寺舉辦祈禱儀式、教育課程和文化活動，旨在加強社區凝聚力。

阿爾莫哈傑林清真寺位於萊特格布街7號，是維也納阿富汗社區的中心。這裡舉行祈禱儀式、文化活動和各種項目，旨在維護傳統並融入奧地利社會。

奧地利少林寺位於巴赫廣場10/3號，是奧地利第一座官方認可的佛教寺廟。寺內舉辦佛教儀式、冥想和少林功夫課程，旨在促進精神修養和文化交流。

維也納亞恩桑沃恩寺（Wat Yarnsangvorn Vienna ）位於科爾街41/6號，是一座泰國佛教寺廟，也是泰國社群和所有對佛教感興趣的人士的精神中心。寺廟舉辦祈禱、冥想和文化活動，旨在促進對泰國文化和宗教的理解與尊重。

瑪格麗特積極透過各種社會和文化活動來支持多元信仰環境。宗教機構經常與當地組織合作，舉辦旨在促進不同社區之間相互理解和融合的活動。這些活動包括聯合慶祝活動、教育計畫和文化交流，以促進不同宗教和文化群體之間的和諧共處。

維也納第五區不僅歷史悠久、人口稠密，更是名副其實的文化中心，現代與傳統在此和諧交融。該區以其劇院、博物館、藝術空間和街頭節慶活動而聞名。在這裡，無論是居民或遊客，都能找到符合自己喜好的娛樂活動，從實驗戲劇和藝術電影到音樂節和跳蚤市場，應有盡有。

瑪格麗滕的文化不僅建立在各種機構活動之上，也建立在充滿活力的當地社區之上。劇院、博物館、電影院和各種節慶活動營造了濃厚的創意和社交氛圍，使瑪格麗滕成為維也納最宜居的社區之一。許多活動都為學生、老年人和文化通行證持有者提供折扣。

• Volx/ Margareten劇院位於 Schönbrunner 大街，位於該區中心地帶。這家獨立劇院以其實驗性作品和與當地社區的緊密聯繫而聞名。劇場定期上演探討當代社會文化議題的劇目。票價：10-20 歐元。
• 斯卡拉劇院（Theater Scala）位於維德納大街（Wiedner Hauptstraße），靠近主要步行街的交匯處。劇院上演從古典到現代的各種劇目。票價：15歐元起，具體價格取決於演出。
• Spektakel（表演） 。位於 Schönbrunner Straße，靠近 Volx/ Margareten 。這家文化中心會舉辦喜劇表演、音樂會和各種活動。門票起價 20 歐元。

這些劇院積極與當地中小學和大學合作，為年輕人舉辦大師班和創意課程。

• Filmcasino（Filmcasino）Margareten的歷史悠久的藝術影院。它以放映獨立電影、舉辦主題電影節和映後討論而聞名。票價：9.50歐元，會員可享折扣。
• 露天電影及夏季放映活動。夏季期間，瑪格麗滕及其周邊地區會在瑪格麗滕區廣場（Bezirksplatz）或區內的露天公園舉辦露天電影放映活動。放映的影片類型多樣，包括經典影片和新片，也會舉辦主題影展。一般情況下，放映活動免費；但特殊放映活動可能需要收費。

• Margareten區博物館（Bezirksmuseum 位於瑪格麗特區中心的捨恩布倫納大街（Schönbrunner Straße）。展覽涵蓋該地區的歷史、建築、攝影作品和檔案資料。免費入場。
• 經濟博物館位於交通樞紐附近的福格爾桑街（Vogelsanggasse）。博物館探索了奧地利經濟和工業的發展。門票：6歐元；學生和老年人可享折扣。
• 當地畫廊和藝術空間。遍布整個街區——Margareten大街、舍恩布倫納大街和蘭珀斯托弗街——舉辦當代藝術展覽、裝置藝術和工作坊。

• 納許市場跳蚤市場。納許市場主要位於第六區（瑪麗希爾夫區），但也與第五區（瑪格麗滕區）接壤。瑪格麗滕區的居民可以輕鬆前往這個市場，每週六都會販售古董、復古物品和各種特色商品。
• 瑪格麗滕區的廣場和步行街，例如Margareten藝術博覽會和街頭節慶活動。全年這裡都會舉辦美食節、手工藝品節、音樂節和藝術節。
• 露天音樂會和節慶活動。場地位於區廣場和街區庭院內。入場免費或像徵性收取5至10歐元的費用。

21世紀初，瑪格麗特區的綠地面積僅佔該區總面積的4%至5%。該區歷來建築密集，廣場和公園數量有限。近年來，市政府採取了一系列舉措，包括改造庭院、改造街道和新建綠地，顯著增加了綠地面積。

重建小型庭院空間、將荒地改造成公共花園、創建設有休閒區、兒童區和運動區的現代化微型公園等計畫正在積極實施。

由於這些努力，瑪格麗滕的綠地面積現在顯著增長，並正在成為維也納最具活力的城市生態區之一，提高了當地居民的生活質量，並增強了該地區對新投資和住房的吸引力。

芭芭拉·普拉默公園。 2025年7月，一座以奧地利政治活動家芭芭拉·普拉默命名的全新1500平方公尺城市公園在瑪格麗特（Margareten）落成開幕。公園位於維也納右岸街（Rechte Wien zeile），毗鄰凱滕橋巷（Kettenbrückengasse）地鐵站。工程包括種植14棵新樹，建造花壇、香草園、長椅和水景。本計畫特別著重改善週邊微氣候，降低夏季氣溫，提升空氣品質。

艾因西德勒公園和布魯諾克賴斯基公園。 2000年代，維也納實施了一項關於公共公園性別敏感設計的項目，旨在為包括婦女和兒童在內的所有居民創造安全包容的空間。作為該計畫的一部分，位於瑪格麗滕區的艾因西德勒公園和布魯諾·克賴斯基公園進行了重新設計。公園的照明和視野得到改善，增設了遊樂和休息區，並增加了無障礙設施。這些改變促進了公園遊客數量的增長，並提升了公眾對公園的感知。

巴赫公園（Bacherpark）是一座位於瑪格麗特市中心的城市公園，佔地約6000平方公尺。公園以19世紀當地一位名叫利奧波德·巴赫（Leopold Bacher）的公眾人物命名。園內設有遊樂場和運動場地，包括一座「騎士城堡」和繩索橋。此外，公園還設有專門的遛狗區，鋪設了火山岩和裝飾石。

除了主要公園外，瑪格麗特還擁有其他綠地，例如赫爾維格公園、克利伯公園、舍伊公園、瑪格麗特城市森林公園和斯特凡韋伯公園。這些綠地為人們提供了更多在新鮮空氣中放鬆身心和社交的機會。

維也納市政府正積極投資瑪格麗特區的綠地開發。近年來，市政府實施了多項綠化項目，包括綠化街道、庭院和屋頂，以及新公園和廣場。這些措施旨在提升居民的生活質量，增強生物多樣性，並減少城市化對環境的負面影響。

維也納第五區歷來被視為住宅和創意區，歷史建築、小型企業和現代辦公大樓在此共存。該區的經濟格局與市中心（Innere Stadt）或第一區和第二區等更以商業為主的區域截然不同。

小型企業、家庭經營的咖啡館、商店和手工作坊構成了瑪格麗特區經濟的支柱。維也納的這個區以其多元文化氛圍而聞名，這一點也體現在其商業之中：在這裡，您既可以找到傳統的維也納咖啡館，也可以找到由來自土耳其、巴爾幹半島和中東的移民經營的麵包店。

近年來，維也納第五區已成為創意產業的聚集地，吸引了設計師、建築師和數位媒體專家等眾多人才。由於租金相對低廉（與市中心區域相比），許多工作室和機構紛紛在此開設辦公室。共享辦公空間和工作室尤其蓬勃發展，使維也納第五區對年輕創業家極具吸引力。

儘管維也納的瑪格麗特區主要以住宅區為主，但這裡也是許多知名公司辦公地點的所在地。其中包括：

• Manz Crossmedia 是一家奧地利媒體集團，其歷史可追溯至 19 世紀，如今活躍於法律資訊和數位解決方案領域。
• Schiebel 是一家世界知名的科技公司，以其無人機系統（包括 CAMCOPTER S-100 無人機）而聞名。

除了私人企業外，該區還設有市政公共事業部門，負責保障本區乃至整個維也納的基礎建設。這進一步為居民創造了可持續的就業機會。

儘管瑪格麗特區本身並非外交區，但地理位置至關重要。由於U4地鐵線，居民和上班族可以快速前往維也納國際中心（聯合國城），匯集了聯合國和其他國際組織的辦事處。位於市中心的各國外交機構也近在咫尺。

因此，即使沒有大使館集中，維也納的瑪格麗特區也與維也納的國際中心有著良好的聯繫，這對從事國際商務或諮詢工作的租戶來說是有利的。

我的觀察：身為奧地利房地產專家，我注意到維也納第五區正逐漸成為商業租賃投資者的聚集地。當地小型企業與高科技公司的融合，造就了一個平衡的市場。投資者需要了解的是，儘管瑪格麗特區素有「人民區」的美譽，但它正在發展成為一個混合型區域——既有價格適中的住房，又有充滿活力的街頭零售，辦公大樓市場也在不斷增長。

未來幾年，隨著該地區地理位置優越，國際交通便利，預計人們對這裡的商業房地產興趣將會增加。對於購屋者和租屋者而言，這意味著與城市中其他一些風險較高的地區相比，這裡的投資穩定性更高。

近年來，維也納的瑪格麗特區不僅成為了一個住宅和文化區，而且還成為了一個重要的城市發展項目的平台，這些項目將住宅、商業空間和新的公共區域結合在一起。

Margareten) 住宅區

維也納第五區中心地帶最大的項目之一是位於 MargaretenStraße）的在建綜合體，由PORR集團開發。該項目包含235套不同戶型的公寓，從緊湊的單間公寓到寬敞的家庭公寓，充分體現了社區的社會多樣性。較低樓層將設有商業空間，包括托兒所、診所和便利商店。

該方案的重要組成部分是可容納255輛汽車的地下停車場，這將有效緩解街道空間壓力。該計畫還包括休閒區、綠地和遊樂場，符合維也納積極推行的「短途城市」策略。因此，維也納第五區將擁有一個集住宅、社交功能和基礎設施於一體的綜合體。

PORR 網站沒有列出具體的竣工日期；但是，該物業已經在營銷材料中積極宣傳為可入住——很可能，竣工日期預計在 2025 年底或 2026 年初。

根據《2025年維也納首份住宅市場報告》，瑪格麗特區首次入住公寓的平均價格為每平方公尺1800歐元至4800歐元。因此，一套60平方公尺的公寓售價可能在28.8萬歐元至32萬歐元之間。

以我的經驗來看，像 Margareten大街這樣的計畫不僅對最終用戶有利，對購屋出租的投資者也同樣有利。完善的基礎設施提升了它們的價值：從托兒所到醫療診所，各種商業和社會設施一應俱全，使該住宅區對家庭尤其具有吸引力，因此也對投資者而言具有可持續性。

STEP 2025 城市策略

維也納瑪格麗特區的發展與全市戰略密不可分。在「 Wien 2025年都市發展計畫」（STEP 2025）架構下，重點領域包括：

• 擴大公共交通（特別是U2地鐵線的現代化改造以及與途經瑪格麗特的U4地鐵線的改善連接），
• 創造更多綠地和「降溫島」以應對城市過熱的影響，
• 整合創新環境－從新型共同辦公空間到支持創意產業的新創公司。

政府特別重視確保像瑪格麗特這樣的社區保持無障礙通行，並維護其社會多樣性。為此，新建案都包含一定比例的經濟適用房和社會基礎設施。

維也納第五區瑪格麗特區目前被認為是最具發展潛力的住宅投資區之一。這得益於其優越的地理位置、穩定的需求以及相對實惠的價格。

根據Vigo Immobilien的數據顯示，維也納瑪格麗特區的平均房價約為每平方公尺4800歐元，遠低於第一區或第四區等中心城區的房價，但該地區的房屋需求依然旺盛。高人口密度以及毗鄰市中心和主要交通樞紐的地理位置，保證了該地區穩定的租賃需求——無論是長期租賃還是短期租賃。

實際上，我發現瑪格麗特的公寓很快就能找到租戶：學生和年輕的專業人士渴望租住靠近 U4 線和購物街的單間公寓和一室或兩房公寓，而家庭則選擇靠近學校和綠地的更寬敞的公寓。

例如，我的一位客戶在雷赫特 Wien街（Rechte Wienzeile）購買了一套兩居室、70平方米的公寓，交易完成後僅兩週就租給了某國際公司的外籍人士。另一位客戶是一對年輕夫婦，育有兩個孩子，他們選擇了一套位於 Margareten）附近新近翻修的公寓樓裡的房產，由於靠近學校和幼兒園，這套房產在租賃市場上非常搶手。

由於這種發展勢頭，維也納第五區持續吸引投資者。該區的房產不僅能提供穩定的租金收入，而且由於基礎設施的完善——新建住宅區、現代化辦公空間、綠帶以及交通便利性的提升——其價值也在逐步增長。

維也納第五區與納許市場和第一區接壤，居民步行幾分鐘或搭乘U4地鐵即可輕鬆前往市中心的文化和商業區。基礎設施正在快速發展：新建住宅區（例如 Margareten大街計畫）拔地而起，公園正在進行現代化改造，交通便利性也得到提升。所有這些都對房產增值產生了積極影響。

維也納的瑪格麗特區以其多元化的國際人口而聞名。外籍人士、學生和來自創意產業的年輕專業人士活躍於此，並在此租公寓。該地區被認為充滿活力且現代化，因此對緊湊型公寓和出租房屋的需求十分旺盛。

媒體有時會提到維也納的危險區域包括瑪格麗滕區的某些街道，但實際上，這種說法很大程度上誇大了。雖然像任何人口密集的地區一樣，瑪格麗滕區也可能存在一些問題區域，但總體而言，它被認為是安全的，並且正在積極進行改善。與維也納那些真正犯罪猖獗的社區相比，瑪格麗滕區仍然是一個宜居宜業的理想之地。

根據我對奧地利房地產的經驗，維也納第五區如今對投資人極具吸引力。相對較低的准入門檻、較高的流動性以及多元化的租戶群體，使得這裡的專案在風險/回報方面達到了最佳平衡。我預計，在基礎設施升級和國際租戶日益增長的需求推動下，瑪格麗滕區的房價將在未來幾年逐步上漲。

維也納第五區瑪格麗特區地理位置優越，基礎設施完善，社區充滿活力。根據我的房地產經驗，這個街區非常適合各類人群和投資者。

• 深受家庭喜愛。我的客戶經常選擇靠近雷納文理中學（Rainergymnasium）和HTL Spengergasse的公寓，讓他們的孩子可以輕鬆步行或騎自行車上學。此外，這裡還有許多綠地，例如芭芭拉·普拉默公園（Barbara Prammer Park）、艾因西德勒公園（Einsiedler Park）和布魯諾·克賴斯基公園（Bruno-Kreisky-Park），這使得該區對有孩子的家庭更具吸引力。
• 對於投資者而言，瑪格麗滕地區人口密度高，公寓市場需求旺盛，因此提供了穩定租金收入的絕佳機會。例如，我的一位客戶在Margareten大街一處在建公寓樓盤中購買了一套公寓，並在幾個月內與一家國際公司的外籍人士簽訂了租賃協議。該地區房價適中（約4,800歐元/平方公尺），且資本不斷增長，使其成為極具投資潛力的區域。
• 維也納瑪格麗滕區的多元文化氛圍和創意氣息吸引著許多外籍人士、年輕的專業人士和創意產業從業者Margareten附近一棟翻新過的時尚公寓裡租到了一套公寓，方便他工作和社交。

維也納的瑪格麗特區融合了完善的基礎設施、煥然一新的老城區以及便利的市中心交通。瑪格麗特區至今仍是安全舒適的居住和投資之地。住宅、商業、綠地和交通的均衡佈局，使其對家庭、投資者和國際專業人士等各類人群都極具吸引力。