維也納第三區 – 蘭德大街

蘭德大道是維也納的第三區，位於城市東南部，距離歷史中心僅1公里，與著名的環城大道接壤。由於靠近舊城區，它不僅是一個便利的居住地，也是奧地利首都文化和商業生活中一個重要的樞紐。.

該地區以其鮮明的對比而聞名：這裡有擁有歷史悠久的宮殿和外交使團的豪華街區，有擁有舒適老房子的安靜街道，以及在重建地區擁有現代化住宅區的街區。.

最主要的景點是美景宮及其花園建築群，這是一處列入名錄的文化遺產。它是該地區的象徵，每年吸引數十萬遊客。蘭德大道也以其眾多的大使館和領事館而聞名，因此贏得了「維也納外交中心」的非官方稱號。

本文詳細探討了該地區的關鍵面向：其歷史、文化和社會結構、基礎設施、交通、房地產市場和投資前景，以及蘭德大街在維也納經濟和生活中的作用。.

蘭德大街的歷史可以追溯到800多年前，它反映了維也納作為奧地利首都的發展。該地區最早的文字記載可以追溯到13世紀，當時它只是城牆外的小聚落。蘭德大道的名字來自德語單字 Landstraße，意為“鄉村道路”或“第三條道路”，象徵著它相對於舊城區中心的位置。.

18世紀，該地區成為貴族宅邸的所在地。正是在這段時期，薩伏依的歐根親王在此建造了著名的美景宮建築群，至今它仍是維也納的一顆建築瑰寶。

19世紀是工業化和交通基礎設施快速發展的時代。 19世紀30年代，Wien ）開始建造，使蘭德大街（Landstraße）成為維也納重要的交通樞紐。Landstraße和主街（Hauptstraße）發展成為一條重要的商業幹道，住宅和商業區圍繞著其蓬勃發展。

在君主制時期，該地區鞏固了其作為貴族和資產階級居住區的地位。然而，在第二次世界大戰期間，由於其具有重要的戰略意義的基礎設施，包括火車站和工業區，蘭德大街遭受了嚴重破壞。

戰後，大規模的修復工程隨即展開。 20世紀末21世紀初，該地區經歷了大規模的現代化改造，湧現出許多現代化住宅區、辦公大樓和步行街。如今，蘭德大街不僅是外交中心，也是文化社會生活豐富多彩的社區，傳統與現代科技在此完美融合。

Landstraße 是一個中等規模的街區，面積為 7.42 平方公里，是維也納緊湊但功能齊全、基礎設施完善的街區之一。.

儘管面積相對較小，但截至2025年，該地區居住約92,000人，平均人口密度約為每平方公里12,400人。如此高的人口密度是由於其靠近市中心、房地產需求旺盛以及住宅開發活躍所致。.

蘭德斯特拉瑟區是一個歷史遺產、商業活動和現代城市發展項目緊密交織的地區，使其成為城市發展最具活力和最有趣的地區之一。.

蘭德大街位於維也納東南部，地理位置優越。其北部邊界沿著名的環城大道延伸，將該區與 Innere Stadt （維也納歷史中心）分隔開來，使居民能夠輕鬆前往首都的主要文化和行政場所。.

西側的邊界是多瑙河運河（Donaukanal） ，這是一條重要的水道，歷史上在貿易和工業中發揮了重要作用，如今形成了風景如畫的濱水區，擁有公園和步行區。

蘭德大街南側與（Hauptbahnhof Wien，該火車站是維也納乃至整個奧地利的主要火車站，使該區成為維也納乃至國際交通樞紐的重要樞紐。其東部邊界與Favoriten和Simmering ，形成了從高檔中心街區到工業區和住宅區的鮮明過渡。

蘭德大道的地理位置使其不僅僅是一個住宅區，更是維也納市中心、工業區和郊區以及國際交通幹線之間的重要樞紐。正因如此，這裡的住宅和商業基礎設施以及旅遊業都蓬勃發展。.

蘭德大街的內部劃分清晰地反映了該區域的多功能性。每個街區都有其獨特的歷史淵源和現代特色。.

美景宮是該區的中心，是蘭德大道的象徵，也是維也納的主要景點之一。著名的美景宮及其花園建築群就坐落於此，已被列為奧地利文化遺產。該區不僅以其歷史建築而聞名，還以其蓬勃發展的旅遊業和高昂的房價而聞名。

埃德貝格是該地區重要的交通樞紐。維也納國際巴士總站就坐落於此，它是維也納的主要巴士站，提供通往歐洲各地的國際巴士路線。埃德貝格也以其商業中心和便捷的高速公路交通而聞名，使其成為物流和商業的理想之地。

聖馬克思區是舊工業區成功改造的典範。這裡曾經是工廠和倉庫林立的區域，如今正在經歷快速的改造：現代化的住宅區、辦公大樓和文化場所正在取代原有的工業建築。

魏斯格貝區是多瑙河運河沿岸一處享有盛譽的住宅區。這裡既有歷史悠久的19世紀建築，也有現代化的公寓和設計精美的住宅項目。由於其綠樹成蔭的河岸、完善的基礎設施以及毗鄰市中心的便利位置，該區尤其受到富裕家庭和外籍人士的青睞。

Landstraße和豪普特大街是該區的主要商業街。商店、餐廳、咖啡館和文化景點都集中於此。歷史上，這條街曾是商業中心，如今仍是商務和休閒的重要場所。

Landstrasse大致可以分為幾個功能區。.

北部地區，即最靠近歷史中心的區域，被視為高檔住宅和文化區。這裡匯集了宮殿、外交使團、博物館和許多歷史建築。該區域的特點是房價較高，且對建築改造有嚴格的規定，以保護其歷史風貌。

南段正蓬勃發展，逐漸成為商業和交通樞紐。這裡擁有公車站、主要交通樞紐和現代化辦公大樓。由於毗鄰中央火車站和高速公路，該區域對投資極具吸引力。

蘭德斯特拉瑟東部街區以其綠地而聞名，包括貝爾維德雷公園、阿倫貝格公園和一些小巧舒適的廣場。該地區氛圍更為寧靜，居民經常在此散步和休閒。

蘭德大街的主要優勢之一是其便利的交通。兩條地鐵線U3和U4貫穿該地區，連接歷史中心、機場以及維也納的其他重要區域。此外，該地區毗鄰 Wien 中央火車站和維也納中央火車站等鐵路樞紐，不僅方便居民出行，也方便從其他歐洲國家乘火車抵達維也納的遊客。.

埃德貝格設有一個國際巴士總站，數十條路線連接維也納與德國、捷克共和國、匈牙利、斯洛伐克和其他國家。.

除了公共交通，蘭德大街還在積極發展自行車道和步行區，這與該市減少汽車交通、改善環境狀況的策略一致。.

因此，蘭德大道代表著一個歷史遺產與現代發展和諧結合的街區，一個功能結構清晰、對整個維也納具有重要交通意義的街區。.

Landstraße（Landstraße）和豪普特大街（Hauptstraße）不僅是該區的中心街道，更是其歷史和現代的心臟，塑造了蘭德大街的獨特風格。它從環城大街（Ringstraße）延伸至埃爾德貝格（Erdberg）邊緣，連接著該區最重要的文化、商業和商務中心，是主要的交通動脈。

這裡匯集了許多奧地利和國際知名品牌的精品店、溫馨的設計師服飾店、超市和當地手工藝品店。這條街歷來是遊客的熱門去處，因為這裡有提供奧地利、義大利、日本和中東美食的餐廳、咖啡館和酒吧。.

Landstraße和豪普特大街在該區的文化生活中也扮演著特殊的角色。這裡聚集著小型劇院、美術館和文化中心，定期舉辦展覽、音樂會和工作坊。.

這條街的優點之一是其便利的交通網絡。地鐵U3和U4線以及多條電車和公車路線均在此停靠。Wien ），那裡有連接維也納市中心和國際機場的CAT（城市機場快線）。

這種交通便利性不僅使這條街對該地區居民來說很方便，而且對遊客和國際組織的員工來說也很方便。.

蘭德斯特拉瑟區以其鮮明的多元文化社會結構而著稱，這主要歸功於其毗鄰外交使團和國際組織。最新數據顯示，該區約28%的人口為外籍人士。這些人主要是外籍人士、跨國公司員工以及在使館和聯合國城國際綜合體（距離蘭德斯特拉瑟區僅幾站地鐵之遙）工作的外交官。

蘭德大街的人口年齡結構較為均衡，但可以明顯看出兩個群體。第一個族群是居住在舊城區​​的老年居民，約佔總人口的20%。第二個群體是年輕的專業人士和家庭，他們因為這裡便利的地理位置、完善的基礎設施和優質的學校而積極遷居至此。.

蘭德大街的收入水準高於維也納平均水準。收入最高的地區是貝爾維德雷和魏斯格貝爾維爾特區，這裡有大量富裕家庭和國際組織的員工。

同時，該區保持社會多樣性。北部街區擁有高檔房產和完善的文化基礎設施，而南部地區，特別是靠近埃爾德貝格（Erdberg）的區域，房價和租金則更為親民，因此對學生和年輕的專業人士頗具吸引力。.

蘭德街被認為是維也納最安全的中心城區之一。得益於完善的社會政策和積極的警務工作，這裡的犯罪率低於全市平均。根據美《2024年維也納生活品質。

貝爾維德雷和魏斯格貝格區週邊街區犯罪率低，因此特別受歡迎。而像艾爾德貝格和聖馬克斯這樣較為熱鬧的地區，夜間車水馬龍，但市政警察會持續巡邏。.

提升區域安全性的因素：

• 外交使團高度集中－外交使團駐地始終處於嚴密戒備之下。.
• 街道和公園區域照明良好。.
• 市立移民社會融合計劃。.
• Wien Mitte 和 Gasometer City 的現代數位控制系統。.

蘭德大道以其多樣化的住宅類型而聞名，反映了該地區豐富的歷史底蘊和充滿活力的現代化發展。在這裡，您既能看到歷史悠久的19世紀建築，也能找到採用環保技術的尖端住宅區。.

該區北部，靠近貝爾維德雷和倫韋格，以歷史悠久的19世紀公寓大樓為主，其中許多都經過了翻新。這些建築吸引維也納古典建築的鑑賞家，也深受外交官和富裕家庭的青睞。.

南部街區，尤其是聖馬可區，由於原工業區的改造項目，正經歷快速發展。新的住宅區拔地而起，辦公大樓、公園和教育機構融為一體，取代了原先的工廠和倉庫。.

埃爾德貝格區提供社會住宅，約佔蘭德斯特拉瑟區住房總量的14%。這些住房主要面向當地中等收入居民以及年輕的專業人士。

根據Vigo Immobilien 的，Landstraße 的房產價格因地點和房產類型而異，並且很好地表明了奧地利房地產市場的。

• 公寓的平均價格每平方公尺 6,200-7,800 歐元，但在貝爾維德雷附近和多瑙河運河一線的豪華項目中，價格可達每平方公尺 12,000 歐元。
• 公寓租金普通公寓每平方公尺 16 歐元到高級公寓每平方公尺 25 歐元不等。

短租房，尤其是透過Airbnb等平台預訂的房源，在遊客之間需求量大。這類房源最集中的地方位於 Wien 納米特區附近，那裡是那些希望體驗維也納中心地帶繁華景象的旅客的理想下榻之處。.

蘭德大街的教育基礎設施被認為是維也納最完善的之一。這不僅是因為當地居民生活水平高，也因為大量外籍人士選擇在該地區居住。.

蘭德大街上既有公立學校，也有專門為外國人和外交官子女服務的私立學校。其中最負盛名的教育機構之一是維也納學術文理中學，它是維也納歷史最悠久的文理學院，特別注重語言和文化教育。

該地區還有幾所小學，包括 Volksschule Landstraße ，此外，還有為外籍家庭提供英語和法語教學的私立學校。

此外，蘭德大街一帶聚集了許多音樂和藝術學校，反映了該地區的文化地位。.

Wien市政府聲稱特別重視發展科技創新領域的教育。一座應用技術和資訊科技園區正在聖馬克斯區建設中，吸引來自歐洲各地的學生。

由於靠近市中心，該地區對學生來說尤其便利：搭乘大眾運輸工具，15 分鐘內即可到達維也納大學或維也納技術大學。.

根據Wien，該區擁有超過 25 所教育機構，包括幼兒園、中小學和大學。這種多元化的教育資源使蘭德斯特拉瑟成為那些希望在多元文化環境中接受優質教育的家庭的理想選擇。

蘭德大街是維也納最重要的交通樞紐之一，這得益於其靠近市中心和主要鐵路線的戰略位置。該地區在連接維也納中心城區和東南郊區以及連接維也納國際機場方面發揮關鍵作用。.

該地區的中心交通樞紐是Wien ），這是一個連接多種交通方式的重要樞紐。 U3和 U4 地鐵線、 S-Bahn 輕軌以及城市機場快車 (CAT) 都在此停靠。 CAT 是一列連接維也納市中心和施韋夏特國際機場的快速列車，只需 16 分鐘即可抵達。這使得蘭德大街 (Landstrasse) 對遊客和國際組織的員工來說尤其具有吸引力。

O線和71路也在該地區運營這兩條線路歷史悠久，連接蘭德大街與市內其他重要區域。 71路電車途經美景宮，並通往中央公墓，因此不僅是當地居民的重要目的地，也是遊客的必遊之地。

該地區還有多條公車線路，完善了公共交通網絡，尤其是在晚上。

蘭德斯特拉瑟交通基礎設施的重要組成部分是其四通八達的自行車道網絡，尤其是在多瑙河運河沿線。這條廣受歡迎的步行和騎行路線深受當地居民和遊客的喜愛。.

該地區未來將面臨多項重大發展項目。其中包括重建 Wien 中央交通樞紐，旨在提高其運能和乘客舒適度；以及擴建U2地鐵線，這將改善該地區東南部的交通便利性，並減輕現有線路的壓力。.

蘭德大道完全覆蓋Parkpickerl收費停車系統。此收費停車系統旨在減少路邊停車位，鼓勵人們使用公共交通工具。該地區的居民可以購買長期停車證，而訪客則可以透過停車計時器或手機應用程式按小時付費。

近年來，該市積極發展地下停車場，尤其是在聖馬克斯區和埃爾德貝格區的商業中心和現代化住宅區附近。這釋放了街道空間，使其可用於綠地和公共空間。.

維也納交通政策的一個重要面向是將露天停車場改造成公園和步行區。在蘭德大街，這個過程在美景宮附近和區域中心地帶尤為顯著，那裡正在興建新的步道和廣場。.

現代數位技術正被積極應用於停車系統。用戶可以透過手機應用程式追蹤可用車位、線上支付停車費並獲取停車費率資訊。.

蘭德斯特拉瑟的宗教生活以多樣性和跨宗教對話為特徵，這源於該地區人口的多民族組成。.

天主教仍然是當地的主要宗教這裡坐落著幾座重要的教堂。該地區的主要精神中心是建於17世紀的羅庫斯教堂（Rochuskirche）。這座教堂不僅是建築地標，也是重要的文化中心，經常舉辦管風琴音樂會和慈善活動。

另一個重要的天主教堂是聖尼古拉斯教堂。它以其悠久的歷史和活躍的教區生活而聞名。

由於人口構成多元文化，蘭德大街一帶的伊斯蘭中心和清真寺蓬勃發展，尤其是在穆斯林人口眾多的埃爾德貝格區。這些中心不僅具有宗教功能，也兼具教育功能，為兒童提供課程，並為該地區所有居民舉辦文化活動。.

該地區的猶太社區規模雖小，但信徒們十分活躍。著名的魏斯格貝維爾特爾擁有一座猶太教堂，是這部分居民重要的靈修生活中心。

Landstraße 聚集了眾多非營利組織 (NPO)，這些組織致力於促進宗教間的對話，並舉辦旨在加強該地區社會和諧的聯合活動。.

蘭德大街是一個完美融合了豐富歷史遺產和現代文化生活的社區。憑藉其獨特的建築地標、博物館和豐富多彩的活動，這裡被譽為維也納的文化中心之一，吸引眾多遊客和當地居民。.

主要文化景點美景宮及其花園建築群。它不僅是薩伏依的歐根親王委託建造的巴洛克式建築傑作，更是一座世界級的博物館，收藏著豐富的藝術作品，其中包括古斯塔夫·克林姆特的名畫《吻》。美景宮每年吸引超過一百萬遊客參觀，使其成為奧地利最受歡迎的博物館之一。

該地區文化轉型的另一個象徵是煤氣罐城，這是一座建在原煤氣罐舊址上的獨特建築群。如今，它不僅是一棟建築地標，也是一個集音樂廳、電影院、購物中心和餐廳於一體的多功能文化娛樂中心。

瓦斯罐經常用於舉辦大型音樂會、展覽和美食節，吸引了來自維也納及週邊地區的遊客。.

阿克森特劇院為代表該劇院以其多元化的劇目而聞名，涵蓋從古典劇目到前衛作品的各種類型。另一個重要的文化場所是維也納藝術中心，該中心舉辦當代藝術家的展覽、藝術裝置和工作坊。

蘭德大街全年都會舉辦各種活動。貝爾維德雷公園會舉辦音樂節和街頭藝術節，營造出節慶氣氛，吸引當地居民和遊客前來參加。.

冬季，該地區成為聖誕慶祝活動的中心，羅庫斯市場 (Rochusmarkt) 會舉辦聖誕市集，出售傳統美食、手工藝品，並上演各種文化節目。春夏兩季，瓦斯罐城 (Gasometer City) 的美食節備受歡迎，讓遊客有機會品嚐世界各地的美食。.

蘭德大道是一個歷史悠久的街區，古老的宮殿和現代建築在這裡和諧地融合在一起。它的建築風格歷經幾個世紀的演變，從巴洛克時期到21世紀的後工業時代計畫。.

該區的主要建築地標是美景宮，這座巴洛克風格的宮殿建於18世紀初，曾是薩伏依的歐根親王的住所。除了美景宮，該區還以其眾多歷史悠​​久的畢德邁爾式和新藝術風格的宅邸而聞名，這些宅邸分佈在 Landstraße和主大街沿線以及魏斯格貝爾維爾特街區。.

著名物品：

• 煤氣罐城是舊工業建築創新改造的典範。
• 羅庫斯教堂是一座巴洛克式教堂，是該地區精神生活的歷史中心。
• Hundertwasserhaus （位於 Löppoldstadt 區邊界）是 Friedensreich Hundertwasser 的著名建築。
• 施瓦岑貝格宮是一座古老的貴族府邸。

在維也納的中心城區中，蘭德大道以其豐富的綠地和公園而脫穎而出，使其成為家庭居住和休閒漫步的理想之地。該區積極參與STEP 2025計劃，該計劃旨在打造可持續發展的環保城市環境，這對維也納的中心城區尤其重要。.

該區的核心是貝爾維德雷公園，它連接著上貝爾維德雷和下貝爾維德雷。這座公園不僅是歷史古蹟，也是人們休閒、散步和舉辦文化活動的理想場所。公園內維護良好的步道、噴泉和雕塑營造出宮廷般的宏偉與和諧氛圍。

另一個重要的綠地是阿倫貝格公園。這座現代化的公園融合了休閒區、遊樂場和藝術裝置。阿倫貝格公園以其露天文化計畫而聞名，定期舉辦展覽、裝置藝術和城市節慶活動。

煤氣罐公園正在進行積極的改造，改造遵循永續設計原則。這包括使用天然材料、安裝雨水收集系統以及進行適合不同年齡的區域劃分。.

這些項目是該市增加綠地面積、減少交通流量整體策略的一部分。該區正積極參與創建「綠色走廊」的倡議，這些走廊連接各個公園，為行人和騎行者提供舒適的環境。.

蘭德大街是維也納的主要經濟區之一，在維也納乃至國際經濟中都扮演著重要角色。它地理位置優越，靠近市中心、交通樞紐和文化景點，因此對企業、投資者和遊客都極具吸引力。.

該地區聚集了許多國際公司辦事處和外交使團，因此對高品質辦公空間和高檔住宅的需求十分旺盛。聖馬克斯街區科技與創意產業發展迅速，新創企業、共同工作空間和現代化商務中心紛紛在這裡落戶。

小型企業在該地區的經濟中也扮演著至關重要的角色。咖啡館、手工藝工作坊、小商店和設計工作室共同營造了充滿活力且多元化的經濟環境。這些企業特別集中在Landstraße和豪普特大街（Hauptstraße）沿線，這兩條街道是該地區重要的商業和社交中心。

煤氣罐城是一個集文化、商業和商務於一體的中心，值得特別關注。這裡匯集了商店、餐廳、音樂廳和辦公場所，是經濟活動的重要驅動力。.

旅遊業仍然是蘭德斯特拉瑟的重要經濟支柱。觀景台及其相關的文化活動每年吸引數十萬遊客，為當地財政收入達數千萬歐元。旺盛的遊客流量也帶動了飯店和短租屋產業的發展。

蘭德大街正在經歷一場劇烈的變革：大規模的重建項目、科技集群和綠色住宅項目正在逐步改變該地區的面貌，將其從一個交通和旅遊區轉變為一個現代化的多功能城市空間。.

這裡城市投資的核心概念是將經濟活動（辦公室、新創公司、零售業）與高品質的城市環境（公園、公共空間、環保建築）結合。.

最引人注目且備受好評的項目之一是位於聖馬克斯區的Neu Marx（新馬克斯園區），該園區旨在打造一個媒體、IT、生命科學和創意公司的聚集地。該計畫最初由Wien控股，目前正逐步建造辦公室、教育和創意空間。 Neu Marx被譽為一座微縮的“未來之城”，辦公空間、住宅區和活動設施在此和諧共存。

如今，新馬克思區聚集了數十家公司和機構，該地區仍然是第三區IT/創意產業群聚發展的關鍵所在。.

另一個重要領域是 Wien 重建與品牌重塑。 Wien 納米特區長期以來一直是交通和商業樞紐（擁有零售空間、辦公大樓和電影院）。近年來，一系列項目正在進行中，旨在改善公共空間品質、翻新商業空間並加強交通整合；該區域的所有權變更和交易也印證了投資者的商業興趣。.

同時，該計畫的歷史敏感度（靠近歷史核心區）已與聯合國教科文組織和市政府反覆討論，因此重建工作正在考慮城市規劃的限制。.

瓦斯罐城是工業遺產成功改造的典範：19 世紀末的四個磚砌瓦斯罐被改建為一個多功能城市群，包含住宅、零售、辦公和音樂廳。.

該項目已成為在保留歷史建築立面的同時，打造現代化、靈活多變的居住、工作和娛樂空間的典範。瓦斯罐大樓繼續作為文化和商業活動的中心，而附近也在實施其他綠色環保和住宅項目。.

同時，聖馬克斯區和埃爾德貝格區正在興建新的住宅區，其中許多住宅區都採用了環保技術：綠色屋頂、雨水回收系統、節能解決方案和電動車充電站。.

這些項目符合該市的可持續發展策略以及為向氣候中和技術轉型而提供的本地補貼。同時，該市在保障性住房（社會住房）和高端項目之間保持平衡，以維護社區的社會結構。.

蘭德斯特拉瑟的主要當代項目

這對該地區至關重要：現代化創造了新的就業機會（資訊科技、創意產業、服務業），改善了公共空間，並提升了房地產的市場價值。同時，住房和工作場所的緊密結合使當地經濟活動留在區內，減少了經濟活動向城市其他地區的「外流」。.

維也納發展最蓬勃的街區之一歷史遺跡與現代建築和經濟發展完美融合。這種獨特的組合使該地區對私人投資者、機構基金和開發商極具吸引力。

受該地區地理位置和社會經濟特徵的雙重影響，對高品質住宅和商業空間的需求十分旺盛。.

蘭德大道毗鄰Innere Stadt城區Wien中央火車站和Wien等重要交通樞紐，為投資者創造了戰略優勢。該地區是居民、遊客和國際組織員工的重要交通樞紐。

這導致住宅租賃、辦公和商業空間的需求持續旺盛。據UBM DevelopmentWien附近的現代化項目比城市郊區的房產收益率更高。

蘭德斯特拉斯擁有許多因素，使其具有長期投資吸引力。這些優勢確保了穩定的需求和不斷增長的房產價值，即使在市場波動期間也能保持穩定。.

該地區距離維也納歷史中心僅幾步之遙。毗鄰主要旅遊和商業區，居民既可盡享市中心的便利，又能擁有寧靜的居住環境。環城大道 (Ringstraße) 距離此處約 1-2 公里，搭乘大眾運輸工具前往維也納國際中心也只需 15-20 分鐘。.

蘭德大街的著名區域包括魏斯格貝爾維爾特爾區、貝爾維德雷週邊街區以及 Landstraße和豪普特大街。這些地區尤其受到外籍人士和高收入家庭的青睞。.

交通是影響房地產流動性的關鍵因素。蘭德大街擁有維也納最好的交通網絡之一：

• 地鐵（U-Bahn） ——U3 和 U4 線，連接該地區與市中心和機場。
• S-Bahn－貫穿Wien市中心的郊區鐵路網。
• 城市機場快線 (CAT) – 16 分鐘即可直達施韋夏特機場。
• 電車和公共汽車——數十條線路，包括 O 線和 71 路，將該地區與城市的其他部分連接起來。
• 埃爾德貝格國際巴士總站是遊客和商務旅客的重要樞紐。

交通的便利性使得該地區對國際公司員工和遊客具有吸引力，保證了高租賃需求。.

根據Statista統計，該地區約28%的人口為外籍人士，其中包括相當數量的外交官、國際組織工作人員以及商業和IT專業人士。旅遊業也扮演著重要角色：每年有超過一百萬遊客參觀美景宮，因而帶動了短期租賃（Airbnb、Booking等）業務的穩定成長。.

因此，全年住房需求保持穩定，尤其是在高端市場。.

由於大規模的重建項目，蘭德大街正在蓬勃發展：

• Neu Mar 是一個充滿創新活力的 IT 和創意產業區。.
• Wien 市中心重建計畫是對一個重要的交通和商業樞紐的改造。.
• 瓦斯罐城是歷史工業遺址成功改造的典範。.
• 聖馬克斯和埃爾德貝格的新型環保住宅區。.

這些項目不僅提高了生活質量，也提升了周邊房產的價值。.

儘管存在這些優勢，投資者仍應考慮一些可能影響回報的因素。.

市場週期性波動。受利率上升和宏觀經濟不穩定的影響，奧地利房地產市場預計將在2023-2024年放緩。根據EHL Immobilien報告顯示，投資交易數量較2022年下降了25-30%。這意味著開發商和投資者必須謹慎選擇項目，以最大限度地降低風險並保持獲利能力。

監管限制。歷史中心附近的建設項目須接受市政當局和聯合國教科文組織的嚴格監管。這包括建築高度和建築設計兩方面，可能會延長審批時間並影響建造成本。

獲利能力和預測。蘭德斯特拉瑟地區的投資保持穩定，尤其是在高端市場和長期租賃領域。

專家預測，未來兩到三年內，由於利率可能下降和需求增加，市場將逐步復甦。 Wien 市中心區和聖馬克斯區週邊地區尤其值得關注，預計房價將因活躍的基礎設施項目而上漲。.

蘭德大道是維也納的主要旅遊區之一，其受歡迎程度僅次於舊Innere Stadt（ Innere Stadt ）。其主要景點是美景宮，每年吸引超過120萬遊客，使其成為維也納參觀人數第二多的博物館，僅次於藝術史博物館。.

該地區也因其地理位置而備受歡迎——靠近Wien中央火車站、埃爾德貝格國際巴士總站和直達城市機場列車 (CAT)，使其成為短期旅客和商務旅客的便利基地。

蘭德大街的特色在於其豐富多樣的住宿選擇。這裡既有國際連鎖飯店，也有位於魏斯格貝爾維爾特區和貝爾維德雷附近歷史建築中的精品飯店。此外，在遊客和商務旅客的強勁需求推動下，該地區的公寓式旅館和短租（Airbnb）市場也蓬勃發展。

根據 Vienna.info 報導，2024 年有超過 280 萬遊客造訪蘭德大街，飯店平均入住率達 74%，高於維也納市平均水準。主要遊客來自德國、美國、義大利和中國。.

蘭德大街以其美食而聞名，這裡融合了經典的維也納菜餚和現代國際潮流。該區劃分為幾個不同的美食區。美景宮和魏斯格貝格區附近聚集許多高級餐廳，其中不少榮獲米其林星級；而 Landstraße和主街週邊則遍布休閒咖啡館、麵包店和酒吧。.

市集和美食節佔據著特殊的地位。羅庫斯市場定期舉辦農夫市場，而瓦斯罐城則每年舉辦美食節，屆時將有知名廚師帶來奧地利和國際美食的烹飪大師班。.

該地區蓬勃發展的餐飲業不僅吸引遊客，也吸引當地居民，同時也催生了大量小型企業。據 Wien經濟商會統計，該地區餐飲業擁有超過450家中小企業。.

蘭德大街積極參與維也納市的STEP 2025計劃，該計劃旨在促進永續發展並改善城市環境品質。由於包括交通網絡現代化、創建新的綠地以及開發環保住宅區在內的各項項目，該區正逐步轉型為維也納最環保的地區之一。.

一個重點項目是新馬克思校園，這裡正在實施智慧城市理念：太陽能板、雨水收集系統、綠色屋頂和無車校園。.

該區的南部，特別是聖馬克斯和埃爾德貝格附近，也在發生重大變化，舊工業區正在改造成住宅區和公共空間。.

多瑙河運河沿岸正在開發自行車騎行和戶外休閒區域。該地區的目標是到2030年將綠地面積增加15%，符合歐盟「綠色城市」標準。

蘭德大道是著名的外交區，數十家大使館和領事館坐落於此，其中包括俄羅斯、美國、瑞士和法國的使領館。外交機構的進駐提升了該地區的聲望，也為國際專業人士帶來了穩定的租屋需求。.

此外，該地區毗鄰聯合國城（維也納國際中心），聯合國及其他國際組織的辦公地點均設於此，因此對相關機構的工作人員來說十分便利。該地區約有18%的居民隸屬於外交或國際組織。.

該地區也積極參與國際活動，包括外交招待會和文化節，鞏固了其作為全球維也納關鍵樞紐之一的地位。.

根據EHL Immobilien和Statista的分析報告，蘭德斯特拉瑟區仍保持著高成長潛力，尤其是在城市改造和永續發展方面。預計未來五年房價將大幅上漲，尤其是在聖馬克斯和埃爾德貝格地區，這些地區正在積極建造新的住宅區和商業中心。.

成長因素包括：

• 重建計畫繼續進行－完成新馬克思區和 Wien 重建。.
• 旅遊客流量成長－預計每年增長 8-10%。.
• 歐元區較低的利率正在刺激房地產市場。.
• 積極發展交通網絡，包括擴建U2地鐵線。.

到2030年，蘭德大街有望成為維也納首批完全符合「智慧城市」原則的街區之一，實現高度數位化和極低的空氣污染。這不僅為開發商帶來了機遇，也為投資創新和注重環境、社會及公司治理（ESG）專案的投資者提供了良機。

維也納市政府將蘭德大街視為未來十年綜合發展的關鍵區域。該策略的重點是整合新的住宅空間、發展交通樞紐以及培育創新經濟。.

優先項目：

1. 新馬克思 2030——打造一個創新街區，包括 IT 集群、創業工作室和學生校園。
2. 地鐵擴建－整合 U2 線並翻新Wien中央車站和倫韋格車站，以增加客流量。
3. Gasometer City 的系統性改造包括擴大文化場所和創造共同工作空間。
4. 數位Landstraße是一個旨在實施智慧技術的計劃：智慧交通號誌、透過行動應用程式進行停車管理。
5. 綠色Landstraße－將人均綠地面積從 12 平方公尺增加到 16 平方公尺。

蘭德斯特拉瑟區融合了優越的地理位置、豐富的文化底蘊和現代化的城市設計。其投資吸引力基於三大支柱：

• 來自外籍人士和遊客的穩定需求。.
• 能夠提升地域價值的基礎設施項目。.
• 預計長期價格將上漲。.

該區域適合投資高檔出租公寓和人流密集地段的商業房地產。然而，在購買房產之前，請務必考慮市場週期並仔細分析項目，尤其是在歷史中心附近，因為那裡可能有額外的監管限制。.

蘭德斯特拉瑟區是一個兼具歷史底蘊和現代氣息的街區。其優勢包括毗鄰市中心、交通基礎設施完善、擁有眾多文化景點（例如觀景台），以及正在積極開展的重建項目，這些項目不僅改善了城市環境質量，還刺激了對住房和辦公空間的需求。.

這個地區特別適合哪些人：

• 對於重視靠近公園（貝爾維德雷）、優質學校和完善的日常生活基礎設施的家庭來說，這裡是理想之選。.
• 重視交通便利性、街區聲望和國際服務可近性的國際專家和外交官。.
• 投資者專注於長期回報和資本化——尤其是在高品質翻新和新建節能綜合體領域。.

如今，蘭德大街是經典城市肌理與創新相結合的典範：從新馬克思主義建築和 Wien 重建，到對煤氣罐等歷史建築的改造，都體現了這一點。.

該地區對於居住和經商仍然具有吸引力，但合理的投資策略必須考慮到當前的宏觀經濟風險（利率、建設成本），並依靠對具體項目的高品質盡職調查。.