維也納第19區（德布林區）是個綠樹成蔭的高級社區。

維也納第十九區德布林區是奧地利首都最負盛名、綠樹成蔭的街區之一。它位於維也納西北部，坐落在多瑙河谷和維也納森林（ Wienerwald Wien山丘之間，距離歷史悠久的市中心約6-7公里。這樣的地理位置使該區獨具特色：既能便捷地享受市中心的商業和文化生活，又能置身於自然懷抱，感受寧靜祥和。

該區面積24.9平方公里，人口在7.3萬至7.6萬之間。超過50%的面積被綠地覆蓋——包括森林、公園、葡萄園和自然保護區。因此，德布林區被稱為維也納的「綠色之肺」 。

從歷史上看，德布林區起源於格林津、努斯多夫和錫弗林這三個葡萄酒產區村莊，至今仍保留著各自獨特的風貌。這裡是著名的維也納傳統酒館（Heurigen）的所在地，深受遊客和當地居民的喜愛。該區也以其高檔住宅區而聞名：花園別墅、歷史悠久的宅邸和現代化的豪華公寓大樓。許多建築屬於外交使團和國際組織，居民包括商界精英、科學界人士和藝術界人士。

根據恩格爾與福克斯地產公司的一項調查，多布林區一直位列維也納最昂貴的地區之一：豪華住宅的每平方公尺價格可超過1萬至1.2萬歐元。然而，正如我與客戶的合作經驗所表明的那樣，對這類房產的需求依然旺盛，尤其是在尋求高檔環保住所的外籍人士、外交官和家庭中。

在維也納眾多行政區中，德布林區以其獨特的歷史脫穎而出：從幾個世紀以來釀造葡萄酒的小型葡萄酒村莊，到如今享有盛譽的“別墅區”和外交官官邸聚集地。如今，德布林區在維也納被譽為高品質生活的象徵，但只有透過其歷史的稜鏡，才能真正理解它的獨特性。與其他維也納行政區相比，德布林區憑藉其悠久的歷史，展現出巨大的投資潛力和現代化的吸引力，而這些優勢也體現在其各項數據上。

多布林的歷史可以追溯到古代聚落：考古發現表明，早在5000多年前，這裡就有人類居住，尤其是在利奧波德斯貝格山上，那裡曾有一座設防的聚落，為週邊村莊提供庇護。後來，在羅馬時期，羅馬邊牆（Limes）的防禦工事就位於此地；而在錫弗林，則發現了羅馬採石場和宗教建築。

幾個世紀以來，這區域一直以鄉村為主，遍布葡萄園、森林和果園。到了18、19世紀，一些獨立的葡萄酒產區村莊逐漸興起：格林津（Grinzing）、錫弗林（Sievering）、努斯多夫（Nußdorf）以及上德布林（Ober-Döbling）和下德布林（Unterdöbling）。例如，格林津早在12世紀就有記載，到1890年已發展到​​209戶人家，居民1421人。鄰近的錫弗林則更偏重農業——多達一半的土地種植了葡萄園，三分之一是耕地和森林。

19 世紀末，與維也納的聯繫日益緊密：這些定居點成為熱門的避暑勝地，葡萄酒酒館（Heurigen）吸引了城市居民。

直到1892年，上述地區都是獨立的市鎮。然而，作為維也納擴張計劃的一部分，1890年12月19日頒布的法律完成了改革，並於1892年1月1日將這些地區合併為一個統一的第19區—— Döbling，其中包括下德布林（Unter Döbling）、上德布林區（Döbling） ，其中包括下döbling（Unter Döbling）、上döbling（Ober Döbling）、格林津（Grinzing）、海利根施塔特（Heiligenstadt）、努斯多夫（Nußdorf）、西弗林（Sievering）、卡倫貝格多夫（Kahlenbergerdorf）、約瑟夫斯多夫（JosefsdorfWeidling）的一部分。 「Döbling」這個名稱取自其中最大的地區－上德布林döblingOber Döbling）。

這次併購標誌著一個重要的里程碑：這些村莊逐漸轉變為享有盛譽的郊區，擁有基礎設施、交通設施，並且靠近城市。

自19世紀末以來，德布林已成為一個享有盛譽的住宅區：貴族和富裕市民建造了帶有花園和葡萄園的別墅和莊園。該地區的地形——丘陵、森林和綠色的山坡——使其對那些重視城市附近自然和寧靜的人們極具吸引力。

這種狀況一直持續到 20 世紀初。藝術家和科學家居住於此；該地區以其文化底蘊和與世隔絕的氛圍而聞名，同時又與維也納市中心保持聯繫。

二戰期間，德布林遭遇了困境：1945 年 4 月，該地區被蘇聯軍隊佔領，基礎設施和住房遭到破壞。

戰後時期，該地區的面貌發生了變化：許多工業企業遷出，公寓數量急劇增加——從戰時的2萬套增加到2001年的近4萬套。市政府積極興建公共住宅。其中，擁有436套公寓的大型住宅區「哥本哈根霍夫」（Kopenhagen Hof，建於1956年至1959年）便是在原啤酒廠舊址上建造的。

儘管人口密度不斷增加，但多布林仍保留了其綠意盎然的特色。公共住宅巧妙地融入其中，維護了社區的整體美感。

近幾十年來，德布林一直保持著釀酒傳統與現代都市風貌的獨特融合。葡萄園和傳統的酒館（尤其是在格林津和努斯多夫）是熱門的文化景點和旅遊目的地。

建築風格和諧統一：歷史建築和別墅與現代豪華住宅區或翻新建築相得益彰，同時保留了綠色景觀、森林和公園。我最近與一位客戶合作，他購買了一棟俯瞰葡萄園的19世紀修復別墅——這類房產在僑民和投資者中都備受追捧：供應有限、聲望卓著以及優美的自然環境都為其升值潛力做出了貢獻。

如今，維也納第 19 區以其自然、文化和舒適生活之間的和諧而聞名——而且，同樣重要的是，它還是一個具有鮮明特色的可持續發展的房地產市場。

維也納第19區德布林（Döbling）在維也納地圖上佔據獨特的位置。其面積約24.89平方公里，是瑪格麗特區（Margareten，第5區）的十倍，也是維也納最寬敞的行政區之一。該區人口約7.5萬人（數據來自 Wien市政府，2023年），居住密度相對較低，約每平方公里3000人。

相較之下，維也納中心城區的人口密度超過每平方公里2萬人。這就解釋了為什麼維也納的德布林區被視為城市密集建築群中的一片「綠色綠洲」。

此區域的規劃分區可分為三大類：

• 精英住宅區 döbling的別墅、聯排別墅、現代公寓。
• 葡萄園和傳統村莊——格林津、錫弗林、努斯多夫，這些地方都保留了「鄉村精神」。
• 綠地與公園－維也納森林、葡萄園梯田、大型休閒區。

這種清晰的劃分使德布林獨具特色：這裡沒有混亂的發展，綠地、歷史和現代項目的結合創造了一個穩定的房地產市場。

多布林區從多瑙河畔（海利根施塔特區）一直延伸到維也納森林的山麓。這個獨特的地理位置造就了它獨特的區域格局：山腳下是葡萄酒產區（格林津、努斯多夫、西弗林），而靠近森林的地方則分佈著別墅、外交官邸和高檔住宅區。該區超過40%的面積被綠地和葡萄園覆蓋，使其不僅是維也納最負盛名的行政區之一，而且按行政區數量計算，也是維也納最環保的行政區之一。

格林津是當地主要的文化象徵。幾乎所有去過維也納的遊客都對這個名字耳熟能詳：狹窄的街道、葡萄酒酒館（Heurige）以及山坡上修剪整齊的葡萄園。鄰近的錫弗林和努斯多夫也擁有類似的氛圍：傳統的建築，以及對遊客開放的家庭式酒莊。

許多在這裡購買房產的客戶都表示，「房屋、花園和釀酒傳統的結合」給人一種特別的舒適感和地方特色。

沿著街道往市中心走，我們來到了霍赫瓦特 (Hohe Warte) 和奧伯德布林 (Ober döbling )——這兩個街區遍布別墅和高檔住宅。霍赫瓦特不僅以其豪華住宅而聞名，也因眾多大使館和外交機構坐落於此而備受矚目。我的客戶中不乏來自斯堪的納​​維亞半島的外交官，他們選擇霍赫瓦特正是因為這裡安全宜居、綠樹成蔭，而且毗鄰國際學校。
根據奧地利統計局的數據，這些街區的平均房價高於維也納全市平均：約每平方公尺 8,500 至 10,000 歐元（2024 年數據），而維也納全市的平均房價為每平方公尺 5,200 至 5,500 歐元。這進一步印證了德布林作為維也納最富裕街區之一的地位。

海利根施塔特和奧伯德布林是眾多大使館和領事館（例如伊朗、克羅埃西亞和斯洛伐克的大使館和領事館）的所在地，也是外交官和國際組織工作人員的住所所在地。這一區域對投資者尤其具有吸引力：使館工作人員的房屋和公寓租金穩定，基本上不受市場波動的影響。

我曾與一位來自加拿大的客戶合作，他將位於多布林的一棟聯排別墅出租給一個外交官家庭——收益率高於維也納平均水平，風險極小。

專家觀點：維也納第19區德布林一直以來都吸引著許多富裕的客戶，包括本地居民和外籍人士。在德布林投資有一個獨特的優勢：房價上漲速度雖然比那些快速發展的「新興」區域慢，但幾乎從不下跌。這使得該區對長期投資策略特別具有吸引力：在這裡購買別墅或公寓並非投機行為，而是保值增值的投資。

多布林區是維也納最負盛名、綠樹成蔭的街區之一，不僅以其建築和自然美景而聞名，更以其高素質的居民群體而著稱。維也納第19區多布林區人口約7.5萬，人口密度相對較低（每平方公里約3000人），擁有穩定的人口結構和高素質的居民群體。

與維也納的一些阿拉伯社區或維也納的貧困地區等人口密度較高或多民族的社區不同，德布林在聲望和生活舒適度之間保持著平衡。

根據 Wien 市政府和奧地利統計局的數據，德布林區約73%的居民為奧地利公民，而外國人比例約20-22%，遠低於維也納的平均水準。在這些外國人中，大多數是德國、瑞士、斯堪的納維亞半島國家以及部分歐盟國家的公民。這種社會種族結構的穩定性使得該區對重視寧靜安全環境的家庭和專業人士特別具有吸引力。

居民平均年齡為43.6歲，比市中心城區高出幾歲。這一數字顯示該地區人口結構成熟穩定。對於投資者而言，這意味著租賃市場可靠：租戶通常收入穩定，並且傾向於長期居住。

多布林區居民的教育程度很高。根據2021年的人口普查，56.3%的居民至少擁有高中畢業文憑（Matura），遠高於維也納的平均值。此外，30.5%的居民擁有大學學位，也高於維也納的平均水平。

多布林區的人均年收入為25,826歐元，比維也納平均高出23.6%。這使得該區成為維也納收入第三高的區，僅次於第一區和第三區。

該地區以吸引專業人士、科學家、外交官和企業家而聞名。我的許多客戶選擇多布林，正是因為這裡“鄰裡素質高、聲名顯赫”，以及其穩定的基礎設施、學校和文化氛圍。

值得一提的是，該地區有子女的家庭比例很高，這有利於教育基礎設施的發展，並創造了穩定的租賃和購買房產需求。

維也納第19區德布林區提供多種多樣的住宅選擇，從經濟適用型社會住宅到豪華別墅和現代公寓應有盡有。這使得該區既吸引了有孩子的家庭，也吸引了包括外交官和商界精英在內的高端客戶。

與維也納市中心區域不同，德布林區的社會住宅比例約為8%，低於全市平均。市政住宅主要集中在海利根施塔特和克羅滕巴赫大街一帶。例如，海利根施塔特大街33號的公寓月租金從360歐元到620歐元不等，包含所有水電煤氣費和增值稅。

根據維也納住房協會 Wiener Wohnen）的數據，維也納約有60%的人口居住在市立住房或政府補貼住房。然而，在德布林區，這一比例較低，證實了該地區較高的社會經濟地位。

多布林的大部分住房都是豪華住宅：

• 格林津：一個歷史悠久的街區，擁有許多酒莊和傳統的酒館餐廳。這裡既有歷史悠久的別墅，也有現代化的公寓。
• 錫弗林：高級住宅區，綠樹成蔭的街道，可欣賞維也納森林的景色。
• 奧伯德布林：一個擁有豪華宅邸和大使館的精英區döbling

這些地區的房地產價格位居維也納最高之列。例如，努斯多夫新建住宅區70平方公尺的公寓起價為41.8萬歐元。在較負盛名的地區，價格可達每平方公尺9000至1.2萬歐元。

多布林（Döbling）的平均月租金在1000歐元到2500歐元之間，價格取決於地段和房產類型。例如，上多布林（Upper Döbling）一套55平方公尺的公寓月租金為1795歐元。

購屋成本也很高。例如，在黃金地段，100平方公尺的公寓售價約為220萬歐元。

如果您經常需要通勤到城外，建議選擇靠近中央火車站的—這樣每年可以節省數十小時。如果您重視寧靜，那麼靠近維納貝格的街區更合適Wien火車站和交通的噪音不會打擾您。

從投資角度來看，德布林地區的房地產市場保持穩定且流動性強。高昂的租賃和購買需求，尤其是在國際客戶群中，確保了投資者的穩定收益。根據我與來自不同國家客戶的合作經驗，德布林通常被視為可靠且享有盛譽的房地產投資區域。

維也納第19區德布林是維也納最負盛名、綠化最好的社區之一，憑藉其高水準的教育和多元化的教育機構，吸引著許多有孩子的家庭。該區匯集了國際學校、文理中學、大學和幼兒園，營造出完善的教育環境，既適合居住，也適合房地產投資。

多布林有許多幼兒園，包括私立幼兒園和公立幼兒園。

• Nikolausstiftung Erzdiözese Wien 是一個由 87 個幼兒園組成的網絡，其中包括 Döbling，提供早期發展計劃和外語。
• Little Einsteins 和 Bunte Kinderwelt 等私立幼兒園提供多元文化課程。

上幼兒園的費用約為每月 300-500 歐元，具體費用取決於年級和附加服務。

多布林教育對旅居海外人士和國際家庭尤其有價值。其中最著名的學校包括：

• 維埃納法國學校（分校）是一所法語學校，提供從幼兒園到高中的課程。年學費從 5,160 歐元到 6,920 歐元不等，首次入學時可一次繳納約 15,220 歐元的費用。
• 維也納美國國際學校（AIS）是一所採用IB國際課程的英語授課學校。該校幼兒園的年學費為15,325歐元，高中的年學費為27,618歐元。

這些學校深受外交官和商人家庭的歡迎，提升了多布林作為維也納最佳居住區之一的聲望。

德布林以其語言、自然科學和精密科學的深入學習而聞名：

• Döblinger Gymnasium (G19) – 語言和 STEM 科目專業。
• 迪芬巴赫體育館－人文與社會方向。
• BRG19 – 古典教育，深入學習數學和語言。

歐盟公民可免費就讀文法學校，這使得該地區對有孩子的家庭特別有吸引力。

維也納第19區德布林不僅是著名的住宅區，也是重要的教育中心。這裡聚集了多所大學和高等教育機構，提供各種各樣的學習課程。

• Wien大學（BOKU）又稱農業大學，提供廣泛的課程，包括農業、生物技術、生態學、林學和水資源等。 BOKU校園位於維也納第19區，位於穆特街（Muthgasse），毗鄰海利根施塔特地鐵站（Heiligenstadt U-Bahn station）。校園內設有多個大學研究所，包括埃米爾·佩雷爾斯樓（Emil Perels House）、阿明·西爾維尼樓（Armin Szilvinyi House）和西蒙·澤塞爾樓（Simon Zeisel House）。校園地理位置優越，交通便利，與維也納其他地區連結良好。
• 維也納莫杜爾大學是一所位於維也納多布林區卡倫貝格山上的私立大學。該校成立於2007年，提供英語授課的學士、碩士、MBA和博士課程。大學的特色領域包括永續發展、旅遊管理、國際管理、應用電腦科學和新媒體。校園環境優美，學生不僅可以享受高品質的教育，還能欣賞維也納的迷人景色。
• 魯道夫納豪斯校區是一所位於德布林比爾羅特大街的教學研究中心，隸屬於奧地利最古老的私人醫院之一－魯道夫納豪斯醫院。該校區提供醫學、醫療保健和醫療管理方面的課程，並專注於實踐培訓和跨學科學習。

多布林的高教育程度直接影響了其聲望，使其成為最安全、最宜居的地區之一。國際學校、理科高中和大學的存在，支撐了該地區的租賃和購屋需求。

維也納第19區德布林（Döbling）交通便利，治安良好，是維也納最宜居宜業的地區之一。與維也納其他一些被認為治安較差的地區（例如 Favoriten 或 Rudolfsheim-Fünfhaus 的部分區域，這些區域犯罪率較高，社會關係也較為緊張）不同，德布林以低犯罪率、整潔的街道和維護良好的綠地而著稱。

多布林擁有完善的公共交通網絡：

• U4 地鐵線海利根施塔特站可直達維也納市中心（Innere Stadt），同時也連接德布林區與其他北部地區。
• S-Bahn 涵蓋了 Nussdorf、Oberdöbling和 Krottenbachstraße 等重要區域，為學生、上班族和高檔別墅居民提供快速的交通連接。
• 有巴士開往多布林山區和葡萄酒產區，包括格林津和錫弗林，大型車輛無法進入這些地區。

根據維也納公共交通局（ Wiener Linien，2024）的數據，多布林區超過75%的居民每週至少搭乘兩次公共交通工具，高於維也納的平均水準。對投資者而言，這顯示市場對面向無車租客的房屋需求強勁。

多布林正在積極發展其自行車基礎設施：

• 主要路線沿著多瑙河延伸，穿過包括格林津在內的葡萄酒產區村莊。
• STEP 2025 計劃擴大“綠色交通”，創建安全的自行車道，並減少居民區的汽車交通。
• 本區中心設有城市自行車出租站（ Wien城市自行車），方便居民及遊客出遊。

根據我的經驗，在格林津和döbling購買別墅或公寓的客戶非常看重該地區的寧靜氛圍與便捷的公共交通（方便工作或學習）相結合的機會。

維也納第十九區以其綠樹成蔭、環境優雅的氛圍以及遠低於市中心的低人口密度而聞名。這使得街道暢通無阻，交通便捷。這裡的停車設施既滿足了現代城市的需求，也兼顧了別墅和公寓業主的便利性。

多布林區設有Parkpickerl停車管理系統，用於規範居民和訪客的路邊停車。該系統有助於維護秩序，並最大限度地減少繁忙地區常見的混亂停車現象。

• 根據維也納市政廳 2024 年的數據，多布林區約 65% 的街道僅限居民停車。
• 許多別墅和豪華公寓都配備了私人車庫或地下停車場，這對於格林津、錫弗林和霍赫瓦特的居民來說尤其重要。

根據我的經驗，在德布林購買豪華房產的客戶經常強調，擁有自己的車庫是選擇房產的關鍵因素之一，尤其是對於擁有多輛車的家庭而言。

該市也積極投資新的停車解決方案：

• 海利根施塔特附近的地下停車場：正在建造現代化的多層設施，以居民的安全和便利為出發點。
• 這些項目包括自行車和電動車專用區域，符合 STEP 2025 策略，旨在發展永續交通並減少街道擁堵。
• 這些措施既能提高居住舒適度，又能保持該地區歷史街區的整潔，避免混亂的停車現象。

統計數據顯示，在德布林中心地帶，新的停車設施使街道上的汽車數量減少了 15% 至 20%，使該地區對家庭和高端租戶更具吸引力。

多布林是市內最負盛名、綠化最好的地區之一，這裡的宗教設施和諧地融合了傳統的天主教教區、新教和東正教社區，以及國際和外交宗教中心。

根據奧地利統計局和維也納市政府（2023 年）的數據：

• 天主教徒約佔德布林人口的 65% 至 70%，天主教是該地區最主要的宗教。
• 新教徒約佔8-10%。其中包括自認為是福音教會（路德教會和改革教會）成員的居民。
• 東正教徒約佔總人口的 5% 至 6%，其中包括俄羅斯、塞爾維亞和羅馬尼亞的東正教信徒。
• 其他宗教和無宗教信仰者約佔 15-20%，包括國際傳教團、佛教和伊斯蘭教社區，以及沒有宗教信仰的居民。

這種結構使得德布林成為一個以天主教徒為主的地區，同時為國際居民提供文化多樣性和宗教設施。

• Döbling教堂位於該區歷史中心，毗鄰海利根施塔特的主要商業街。教堂建於19世紀，服務約4000名教友，其中包括上döbling和海利根施塔特的居民。主要信徒群體為30至60歲的成年人和有孩子的家庭，他們積極參與主日學和文化活動。
• 格林津教堂位於葡萄酒產區格林津村，距離著名的酒館（Heurigen）僅幾步之遙。教會定期舉辦管風琴音樂會和社區節慶活動。來訪者包括當地居民和遊客，常住信徒約1500人。

這些寺廟在家庭休閒中發揮著重要作用，提供兒童俱樂部、青年團體和文化活動，使多布林成為維也納對有孩子的家庭具有吸引力的地區。

• Döbling福音教會位於克羅滕巴赫大街附近，服務約800名各年齡層的教友，包括青少年、成人和老年人。教會舉辦教育計畫、外國人的德語課程以及家庭聚會。
• 格林津的俄羅斯東正教教堂和奧伯德布林的döbling東正教教區服務於散居海外的俄羅斯東正教社群。教區居民年齡跨度很大，從主日學的兒童到社區的老年人都有。這些教會積極參與當地的文化生活，並舉辦東正教節和音樂會。

東正教社區的存在對於在國際組織工作的外籍人士和專業人士來說尤其重要，這使得該地區成為外籍家庭居住的便利之地。

多布林區是維也納的著名街區，吸引國際和外交人士：

• 一些外國使館會利用當地的國際宗教中心舉辦宗教儀式和文化活動。
• 外籍人士及其家庭和國際組織專業人士來到這裡，尋求一個享有盛譽且安全的居住區，這裡的精神和社會基礎設施高度發展。

我的客戶在外交使團和國際公司工作，他們指出，在多布林選擇房產時，步行範圍內是否有宗教中心是關鍵因素。

維也納的德布林區不僅是一個環境優美、綠樹成蔭的高檔街區，更是一個文化中心，擁有豐富的歷史底蘊、充滿活力的傳統，並為居民和遊客提供豐富多彩的活動。該街區融合了葡萄酒產區、歷史古蹟、劇院和音樂場所，使其成為維也納最適合居住和投資的地區之一。

多布林的一大特色是傳統的葡萄酒酒館（Heurigen）：

• 格林津是著名的葡萄酒產區，擁有超過20家仍在營運的酒館（Heurigen），供應包括綠色維特利納（Grüner Veltliner）和雷司令（Riesling）在內的當地葡萄酒。品酒和開胃菜每人25至40歐元，而包含一杯葡萄酒的晚餐則高達60歐元。
• 錫弗林和努斯多夫遊客較少，但深受當地人喜愛，氛圍溫馨，適合家庭出遊，並能體驗到地道的維也納文化。晚餐人均消費：35-50歐元。

根據維也納旅遊局2024年的數據，每年有超過15萬名遊客參加多布林區的葡萄酒節，使該地區成為重要的文化旅遊目的地。我的客戶在格林津區投資了公寓，他們指出，靠近酒館（Heurigen）提升了房產對房客的吸引力，尤其是對那些對奧地利傳統文化感興趣的外籍人士和遊客。

多布林與音樂史和作曲家史密切相關：

• 貝多芬博物館致力於展現這位作曲家在維也納的生活。貝多芬於18世紀末至19世紀初居住於此，並創作了他著名的交響曲。博物館吸引了許多遊客和音樂學生，提升了該地區的文化價值。成人票價：10歐元；學生和老年人優惠票價：6歐元。
• 音樂節：夏季期間，該地區會舉辦室內音樂會、古典音樂節和露天活動，包括在葡萄酒花園和公園舉行的音樂會。票價根據場地和節目的不同，從 15 歐元到 50 歐元不等。

這些文化活動使德布林成為特別有吸引力的居住和投資之地，因為它們維護了該地區的聲望，並刺激了人們對酒館、餐廳和酒店的訪問。

• 劇院和音樂廳：當地劇院、音樂廳和文化中心會舉辦表演、講座和藝術展覽。票價從 20 歐元到 60 歐元不等。
• 畫廊和展覽空間：該區擁有多家私人畫廊，以及用於舉辦臨時展覽和工作坊的市政空間。門票免費或像徵性收取，每場展覽5至10歐元。

這些活動使多布林對希望在維也納尋找擁有充滿活力的文化氛圍的社區的家庭、外籍人士和年輕專業人士極具吸引力。

維也納森林的臨近為人們提供了獨特的休閒娛樂機會：

• 健行、騎自行車和野餐。
• 健行路線穿過格林津、錫弗林和努斯多夫這三個葡萄酒產區村莊，連接歷史遺跡、酒莊和博物館。導覽：每人 15 至 30 歐元。
• 該地區的景觀和公園經常被用於舉辦露天音樂會和節慶活動。門票通常免費或最高售價為每張 20 歐元。

在德布林購買豪華別墅和公寓的客戶尤其重視前往自然區域和參加文化活動的便利性，因為這直接提高了該地區的生活品質和聲望。

維也納第十九區將別墅、葡萄園和自然保護區與完善的基礎設施完美融合。這裡擁有歷史悠久的公園、新建的林蔭大道和豐富的休閒娛樂設施，使其成為居住和投資的理想之地。該區的地圖清晰地展現了城市與自然景觀的和諧統一，使其在維也納眾多新興城區中脫穎而出。

卡倫山海拔484米，可俯瞰維也納全景及週邊葡萄園。山上新建了步道和休閒區，包括觀景台、咖啡館和野餐區。所有遊覽和徒步活動均免費，方便當地居民和遊客前來。這裡經常舉辦文化和體育活動，葡萄酒之旅則能讓遊客深入了解該地區的傳統文化。

Wien森林（ ）是一片廣闊的森林，擁有許多難度各異的健行和自行車道。這裡免費開放森林步道、燒烤區和家庭散步區，是戶外運動、家庭散步和呼吸新鮮空氣慢跑的理想場所。森林的一部分位於德布林區（Döbling）內，其餘部分則延伸至維也納的其他區。

韋特海姆斯坦公園（上döbling）佔地62,500平方米，擁有綠樹成蔭的野餐區和兒童遊樂場。園區免費開放，深受當地居民喜愛。公園也會舉辦小型文化活動和兒童體育活動，因此也深受家庭歡迎。

世田谷公園是一座佔地約4000平方公尺的日式庭園，是冥想和漫步的理想場所。公園體現了該地區的國際文化融合，園內擁有傳統的日式橋樑、池塘和繁花似錦的樹木。公園免費開放，歡迎大家前來遊覽。

卡倫貝格森林繩索公園（Waldseilpark Kahlenberg）是一個擁有17條線路和150個障礙物的繩索公園，適合所有年齡和技能水平的遊客。成人票價為24歐元，兒童票價為18歐元。公園是家庭娛樂、戶外活動和團隊建設的理想場所。

（Landgut Wien ）位於科本茨爾，佔地4公頃。在這裡，您可以餵養動物、了解有機耕作，並享受綠意盎然的自然環境。農場免費入場，但其他活動（如餵食動物、參觀導覽）需另付費。

施瓦岑貝格公園是一個自然公園，設有步行、慢跑和野餐區。免費開放使其成為當地居民的熱門去處。公園內設有步行和自行車道、帶長椅的休息區以及運動場。

克拉普芬瓦爾德巴德是室外游泳池，設有兒童泳池、運動場、休閒區和咖啡廳。成人票價為 6.50 歐元，兒童票價為 2.60 歐元。游泳池深受有孩子的家庭以及游泳和其他夏季活動的歡迎。

Döbling積極實施環境和休閒計畫：

• 葡萄園保護：卡倫貝格、格林津和努斯多夫的歷史葡萄酒產區受到保護，免受大規模開發。市政府實施嚴格的法規，以保護當地的景觀和釀酒傳統。這不僅維護了文化遺產，也保護了該地區的生態系統——包括植被、昆蟲和生物多樣性。
• 打造步行區和休閒路線：新建的步行和自行車道連接公園、葡萄園和自然景點，包括卡倫山、世田谷公園和韋特海姆斯坦公園。這改善了該地區居民和遊客親近綠地的便利性，提升了城市環境品質。部分路線還設有觀景台、休息區和野餐點。
• 發展生態旅遊：短途旅行、品酒會和教育計畫有助於提高人們對該地區自然寶藏的認識。

多布林和諧地融合了小型企業、美食、文化活動和外交官邸，使該地區對居民、外籍人士和投資者都具有吸引力。

多布林地區的經濟活動以小型企業和家族企業為主導，這些企業不僅支撐著當地經濟，也營造了該地區獨特的氛圍。主要行業包括：

• 葡萄酒釀造：格林津、努斯多夫和卡倫貝格以其傳統酒館（Heurigen）而聞名，這些酒館不僅保護了文化遺產，也吸引遊客和投資者。許多酒莊莊主積極與當地餐廳和旅行社合作，創造了可持續的商業環境。
• 美食與咖啡館：多布林以其溫馨舒適的餐廳、咖啡館和糕點店而聞名，這些地方將優質的服務與地道的氛圍完美融合。例如，科本茨爾街上頗受歡迎的咖啡館和格林津街上的葡萄酒吧經常成為外籍人士和當地居民的聚會場所。
• 創意與文化產業：藝廊、工作室和設計工作室正在蓬勃發展，尤其是在錫弗林和奧伯德布林地區döbling這些企業使該地區對年輕的專業人士和創意人士極具吸引力。

多布林區也被稱為維也納的外交區。這裡聚集了包括美國、俄羅斯、克羅埃西亞、法國等在內的多個國家的官邸和領事館。這確保了該地區的高度安全、穩定和聲望。

外交代表的存在帶動了對高檔住宅的需求：別墅、公寓和歷史悠久的豪宅，使德布林成為維也納最具投資吸引力的地區之一。

儘管多布林區主要為住宅區，但該地區也包括：

• 針對新創企業和小型企業的小型辦公綜合體和共同工作空間。
• 會議和研討會場地，經常被國際組織和文化活動使用。
• 現代化的商務中心位於交通樞紐（海利根施塔特、努斯多夫）附近，方便員工和訪客出遊。

我的許多客戶在投資辦公空間或出租公寓時都注意到，外籍人士、外交官和國際公司代表的需求穩定。

維也納第19區繼續保持其尊貴地位、綠地和現代化開發的完美融合。新建的住宅區、翻新的別墅和環保項目使該地區成為居住和投資的理想選擇。地圖顯示，霍赫瓦特（Hohe Warte）、西弗林（Sievering）和格林津（Grinzing）仍然是高端房地產的黃金地段。

在霍赫瓦特和錫弗林，正在興建面積從80到250平方公尺不等的現代化公寓。價格從每平方米9500歐元到12000歐元不等，而豪華公寓的月租金則從2500歐元到5500歐元不等，具體價格取決於位置、景觀和麵積。

我的客戶範例：

• 一個德國家庭在霍赫瓦特購買了一套面積為 180 平方米、可欣賞葡萄園景色的公寓，價格約為 190 萬歐元。他們將公寓出租給遊客和外籍人士，每年可獲得約 4-5% 的穩定收入。
• 一對年輕的投資夫婦在錫弗林以 120 萬歐元的價格購買了一套複式公寓，計劃將其長期出租給聯合國維也納辦事處的國際工作人員。

格林津和döbling 的19世紀和20世紀別墅正被積極改建為豪華公寓。修復後的別墅起價200萬歐元，而別墅內的公寓售價則在每平方公尺9000至11000歐元之間。

我的客戶來自奧地利，他在格林津投資了一棟翻新過的450平方公尺別墅。翻新後，這棟別墅在兩年內以約15%的利潤售出，凸顯了該地區的投資潛力。

現代建築群配備有：

• 綠色屋頂可以創造休閒區並減少能源損失。
• 太陽能板和節能供暖系統。

這些技術提高了房產的價值，使其對在維也納布林區尋找永續住宅的國際客戶更具吸引力。

維也納第19區仍是房地產投資最負盛名且最穩定的地區之一。儘管房價最高，但市場仍保持穩定成長和穩定，因此對富裕買家、外籍人士和外交官來說，這裡的投資極具吸引力。

高價高穩。豪華住宅小區和翻新別墅的單價在每平方公尺9,000歐元至12,000歐元之間，每月租金則在2,500歐元至5,500歐元之間。高端市場需求穩定，得益於新開發項目有限：該地區主要由歷史建築組成，新項目零星分佈，導致供應有限，推高了房地產資本化水平。

國際客戶需求旺盛。德布林市場備受外交官、外籍人士和富裕家庭的青睞，他們看重該地區的聲望、綠地和完善的基礎設施。美國、俄羅斯和克羅埃西亞等國的外交官官邸也進一步推高了豪華住宅的需求。

我與客戶的經驗表明，格林津、霍赫瓦特和錫弗林的房產比維也納其他地區的房產銷售速度更快，投資者可以獲得穩定的租金收入，尤其是在國際客戶中。

新開發案有限。德布林幾乎沒有大規模開發項目，因此每一棟新別墅或高檔住宅區都自動成為高價值資產。這使得該地區對長期投資極具吸引力，尤其適合那些目標是保值增值或增值投資的投資者。

從投資角度來看，我認為維也納的德布林區兼具安全、一流的基礎建設和穩定的市場。與維也納一些危險或犯罪猖獗的地區不同，德布林區的犯罪率很低，居民具有很高的社會責任感，市政府積極致力於保護綠地和休閒場所。

投資多布林的高端住宅不僅能保值增值，還能確保長期收益，因為該地區供應有限，且國際買家需求穩定。在我看來，對於那些既追求高檔住宅、優美環境又渴望穩定租金收入的投資者而言，這裡是理想之選。

維也納第 19 區 Döbling 擁有優越的都市環境、綠地和歷史遺產，使其成為許多居民和投資者的理想居住地。

對於高收入家庭而言，德布林 (Döbling) 提供安全、環保的生活環境，擁有眾多公園、步行區、優質學校和幼兒園。綠意盎然的葡萄園和毗鄰維也納森林的地理位置，營造出一種置身自然的居住氛圍，同時距離市中心僅數公里之遙。這使得該地區成為那些既重視高檔住宅又注重兒童舒適環境人士的理想之選。

對投資者而言，多布林區極具吸引力，因為該地區新開發案供應有限，優質房產資本化率高，租金收入穩定。新開發案少，加上外籍人士、外交官和富裕家庭的高需求，使得在此投資既可靠又前景看好。

對於外籍人士、外交官和學者而言，多布林區完美融合了寧靜的生活方式、完善的基礎設施和國際化的氛圍。該區吸引著那些欣賞維也納文化傳統、歷史悠久的別墅和優越環境的人們。毗鄰的外交官官邸和國際機構也為國際專業人士提供了更多便利。

總而言之，德布林堪稱維也納真正的「綠肺」。這裡生活水準高，環境安全，建築風格獨具特色，文化、自然和聲望都備受推崇。憑藉其豪華住宅、完善的基礎設施、環保舉措和穩定的房地產市場，德布林始終是維也納乃至歐洲最具吸引力和聲望的地區之一。

對於那些追求生活品質、投資機會和聲望的人來說，多布林是無可爭議的選擇。