維也納第 18 區（Währing）是維也納一個優雅而綠樹成蔭的街區。

維也納第18區，又稱瓦林區（Währing），位於城市西北部，與第9區、第17區和第19區接壤。這裡既有充滿活力的都市生活，又有綠樹成蔭的公園和寧靜的街道。

該區完美融合了城市基礎設施與自然環境：距離市中心僅幾分鐘車程，即可抵達擁有別墅、花園和葡萄園的靜謐街區。如此優越的地理位置，使得維也納的瓦林區對那些既追求大都市的便利，又渴望寧靜氛圍的人來說，極具吸引力。

歷史上，瓦林區發展成為一個資產階級的高檔郊區。富裕的家庭、科學家、建築師以及19世紀維也納的知識分子紛紛湧向這裡。如今，這裡依然保留著這種氛圍——優雅的別墅、新藝術風格的建築和鄉村住宅與現代化的住宅區並肩而立。同時，維也納大學的影響力也滲透於此：維也納大學的校園和各大研究機構為瓦林區注入了濃厚的學術氣息。

瓦林區最重要的特色在於其綠地。圖爾肯尚茨公園、波茨萊因斯多夫宮公園以及諾伊施蒂夫特瓦爾德葡萄園已成為該區的標誌性景觀。這裡是散步、家庭聚會和葡萄酒節的舉辦地，完美融合了都市生活與自然風景。難怪瓦林區常被譽為“花園區”，也是維也納風景最優美的角落之一。

華靈的社會結構也值得關注。與人口較年輕、文化更多元的中心城區不同，華靈主要由家庭、專業人士和高收入外籍人士組成。這造就了對高檔住宅的需求——從歷史悠久的別墅到可俯瞰葡萄園的現代公寓，應有盡有。儘管華靈地段屬於精英階層，但仍保持著開放包容的氛圍：學校、幼兒園、文化中心和眾多咖啡館營造出溫馨而充滿活力的環境。

本文將詳細介紹瓦林區的發展歷程，從鄉村社區到維也納最受尊敬的社區之一。我們將探討其歷史、城市結構、房屋市場、交通和教育機構。我們將重點放在其投資潛力，正是這些潛力使得瓦林區不僅成為理想的居住地，也成為房地產投資者。

維也納第十八區，又稱瓦林區（Währing），擁有獨特的歷史，這在很大程度上決定了它如今的面貌。與歷史與皇室和貿易中心緊密相連的中心城區不同，瓦林區是由坐落在風景如畫的維也納森林山坡上的一系列小型鄉村聚落發展而來。

直到19世紀末，這裡還存在著一些獨立的村莊：魏因豪瑟（Weinhauser）、格斯特霍夫（Gersthof）、珀茨萊因斯多夫（Pötzleinsdorf）、諾伊施蒂夫特（Neustift am Walde）和薩爾曼斯多夫（Salmannsdorf）。這些地名至今仍保留在該地區，訴說著這裡曾經的農業和葡萄酒釀造歷史。

幾個世紀以來，釀酒和園藝一直是當地經濟的支柱。諾伊施蒂夫特和薩爾曼斯多夫以其傳統的葡萄酒酒館（heuriger）而聞名，這些酒館至今仍吸引著遊客。 19世紀，維也納市中心的富裕家庭開始遷居至此，尋求清新的空氣和寧靜的生活。漸漸地，瓦林發展成為一個享有盛譽的郊區，擁有許多別墅和避暑別墅。

1892年，瓦林（Währing）的地位發生了最終變化，它與其他幾個郊區一起併入維也納。這是當時一項重大的城市化改革的一部分，首都維也納將邊界擴展到了郊區。那時，城市被劃分為若干編號區，瓦林被劃為18號區。從此，它正式成為維也納的一部分，同時保留了其獨特的氛圍。

自19世紀末以來，瓦林區一直積極發展資產階級別墅和鄉村住宅。其中許多出自著名建築師之手。瓦林區與奧托·瓦格納和約瑟夫·霍夫曼的名字緊密相連，他們是維也納新藝術運動和新藝術運動的代表人物。他們的作品塑造了該地區獨特的建築景觀：優雅的宅邸被花園環繞，精緻的立面與自然和諧共生。如今，有意在瓦林區投資歷史住宅的客戶常常感嘆，該地區擁有「近乎老維也納」的氛圍。

二戰期間，瓦林區和維也納的許多地區一樣遭受了轟炸，但程度不如市中心。許多別墅倖存下來，儘管一些建築被摧毀或受損。戰後，該地區的重建是一個漸進的過程：新的住宅區在20世紀50年代和60年代出現，但資產階級郊區的風貌得以保留。

與維也納其他一些逐漸被視為欠發達地區的區域不同，瓦林區始終保持著其聲望和人氣。其悠久的歷史和建築遺產賦予了它極高的文化和居住價值，從而提升了其投資吸引力。

該地區歷史上的另一個重要篇章與科學和教育息息相關。 20世紀初，這裡先後設立了大學院系和研究中心。圖爾肯尚茨公園及其周邊建築成為維也納大學生物學和植物學研究的基地。這賦予了該地區濃厚的學術氛圍，進一步提升了其聲望。

維也納第18區（瓦林區）面積約6.28平方公里，人口約51,000（奧地利統計局，2024）。就人口密度而言，該區屬於「中等」水平——每平方公里約8,100人——遠低於瑪格麗特區或奧塔克林區等中心城區，但高於葡萄酒產區德布林區。這一數字直接反映了該區的結構：瓦林區並非單調的建築群，而是由靠近環城大道（Gürtel）的密集街區和北部寬敞的別墅區交錯而成。

沿著維也納主要幹道之一的環城大道（Gürtel），瓦林區呈現出典型的城區風貌：這裡以19世紀末20世紀初建造的公寓大樓、商店、餐廳和電車站為主。該區域在風格上更接近市中心，營造出濃鬱的都市氛圍。

北部的波茨萊因斯多夫和諾伊施蒂夫特村則呈現出截然不同的景象。這裡，別墅掩映在花園、狹窄的街道和沿著維也納森林山坡蜿蜒而上的葡萄園中。這區域常被稱為「瓦靈的綠色心臟」。我的荷蘭客戶在波茨萊因斯多夫購置了一套家庭住宅，他們說，清晨時分，“葡萄園和群山的景色更像是意大利托斯卡納，而不是奧地利首都維也納。”

維也納第18區（瓦林區）的獨特之處在於它融合了多種不同的開發類型，在充滿活力的城市街道和寧靜綠樹成蔭的郊區社區之間形成了鮮明的對比。這種多層次的特性吸引了各類購屋者和租屋者對房屋的需求。

格斯特霍夫和Währing大街是人口密度較高的城區，以19世紀末20世紀初建造的多戶公寓大樓為主。這裡的房屋更為緊湊，價格也比別墅區低，因此深受學生、年輕職業人士以及希望居住在環境優美但又靠近城市便利設施的家庭的青睞。這些地區的平均房價約為每平方公尺5500至6500歐元，遠低於別墅區。

波茨萊因斯多夫是瓦林區的標誌性街區。這裡以豪華別墅、花園以及毗鄰波茨萊因斯多夫宮廷公園而聞名。維也納的知識分子、企業主和外籍人士都居住於此。該地區的別墅售價可達每平方公尺1萬歐元甚至更高，租金也幾乎總是高端水準。我的一位客戶，一位奧地利教授，正是看中了這裡的寧靜和便利的綠地環境才選擇在此置業，而市中心距離這裡也只有20分鐘的電車車程。

諾伊施蒂夫特和薩爾曼斯多夫是歷史悠久的葡萄酒村，已融入維也納的城市肌理。這裡至今仍保留著傳統的葡萄酒酒館（Heuriger），景色與維也納森林渾然一體。對於那些在首都尋求「鄉村」氛圍的人來說，這些地區極具吸引力。對投資者而言，這是一種長期策略：價格高昂，供應有限，流動性可持續數十年。

魏因豪瑟 (Weinhauser)格斯特霍夫 (Gersthof)在某種程度上屬於中間檔次的街區，房價相對親民，同時又能便捷地前往市中心。由於靠近學校和幼兒園，這些社區深受有孩子的家庭歡迎。韋林 (Vähring) 這一區域的房地產市場較為穩定：價格溫和上漲，下跌風險極低。

根據奧地利統計局和ImmoUnited的數據，瓦林區是維也納最繁榮的地區之一，房價每年穩定上漲3%至5%。與維也納一些犯罪率較高的地區（例如第10區和第20區的部分地區）不同，瓦林區的治安狀況良好，進一步提升了該地區的吸引力。

維也納第十八區（瓦林區）一直被認為是該市最繁榮的地區之一，其社會結構也印證了這一點。與 Leopoldstadt 或 Favoriten等更具活力和年輕氣息的地區不同，瓦林區擁有更穩定和成熟的人口，並明顯注重學術和家庭生活。它是維也納為數不多的宜居地區之一，在這裡，聲望與寧靜營造了穩定的社會平衡。

根據奧地利統計局（2024 年）的數據，維也納第 18 區的人口約為 51,000 人。人口密度約 8,100 人/平方公里，低於 Leopoldstadt 或 Margareten，反映出該區有別墅、綠地和密度較低的城市結構。

• 居民平均年齡為 43.7 歲（維也納為 41.1 歲）。
• 有子女的家庭約佔家庭總數的24%。對許多人來說，學校（包括像 Währing中學這樣的著名文理中學）和公園的便利程度是選擇居住地點時的關鍵因素。
• 老年人（65歲以上）佔總人口的20%以上，高於該市平均。
• 由於靠近博庫大學、維也納大學校園和研究機構，學生和研究人員構成了一個龐大的群體。

我可以根據自己的經驗證實這一點：我的幾位客戶都是教授和研究人員，他們選擇維也納第 18 區正是因為這裡在和平、聲望和進入大學之間取得了平衡。

動態與趨勢：

• 沃林的人口成長緩慢，過去 10 年僅增加了 1.5%，顯示人口結構穩定。
• 老年人口比例將會增加：根據 MA23（ Wien市政府統計局）的預測，到 2035 年，超過 25% 的人口將超過 65 歲。
• 對於房地產市場而言，這意味著對中大型優質公寓以及無障礙住宅（barrierfreie Wohnungen）的需求穩定。

與維也納的阿拉伯人聚居區（如第 10 區（Favoriten）或第 20 區（Brigittenau）的部分地區）不同，Währing 的種族組成有所不同。

• 外國人佔比約為 25%（略低於該市 30% 的平均值）。
• 其中，以德語外籍人士（尤其是來自德國和瑞士的外籍人士）為主，土耳其人也佔多數。
• 來自東歐和亞洲的專家越來越多地參與資訊科技和科學計畫。

根據《2023年 Wien融合監測報告》，瓦林區展現出極高的社會融合度：與維也納犯罪率較高的地區（例如第15區或第20區的部分地區）相比，瓦林區的「封閉式」社區密度較低。第18區的犯罪率比維也納平均低20%至30%。這證實了該地區的安全狀況，使其成為家庭的理想選擇。

從社會經濟角度來看，維也納第 18 區以其高度繁榮而聞名。

• 人均年收入約為 28,000 歐元（相比之下，維也納的人均年收入為 24,500 歐元）。
• 居民受過高等教育的比例很高（超過 40%，而全市平均為 33%）。
• 科學文化菁英代表人數眾多。

這一點在房地產市場也得到了證實。據我所知，有一戶來自德國的家庭選擇在珀茨萊因斯多夫購買一棟別墅作為他們的永久住所，他們不僅稱讚房產的品質，也看重當地的社會環境：“我們這裡都是教授、醫生和建築師，這種氛圍甚至在日常生活中都能感受到。”

與以短期租客為主的社區（例如第九區的學生聚集區）不同，沃林區長期房主的比例很高。超過55%的居民在他們的公寓或房屋中居住超過10年。這造就了一個穩定的社區，並有助於傳統文化的傳承。

然而，人口流動性仍在增加。隨著租賃需求的增加，尤其是對古特爾大道和格斯特霍夫大道沿線兩房和三房公寓的需求，越來越多的年輕IT和醫療專業人士正遷居至此。

維也納第18區（瓦林區）在首都的房地產市場中佔據著特殊的地位。它與第19區（Döbling）和第13區（Hietzing）並稱為維也納的高檔住宅區，同時又擁有其獨特的社會平衡。與郊區那些不太受歡迎的街區不同，瓦林區提供豐富的住房選擇：從數量有限的市政公寓到可以俯瞰葡萄園的獨特別墅，應有盡有。因此，計劃在維也納購屋的應該認真考慮這個區域。

儘管瓦林區被認為是“資產階級區”，但它也擁有社會住宅。根據 Wien住房協會（ Wien er Wohnen，2024）的數據，市政公寓約佔房屋總量的10%至12%。這遠低於維也納市的平均值（約25%），但為經濟條件較差的群體提供了一定程度的住房選擇。

• 社會住宅主要集中在環城大道沿線，歷史上曾建有許多公寓大樓。
• 這裡的典型公寓面積為 40-70 平方米，租金約為每平方米 7-9 歐元。

我遇過一些大學生和年輕的職場人士選擇這類房源作為臨時住所的情況。然而，由於供應有限，需求總是大於供應。

瓦林莊園的象徵當然是位於珀茨萊因斯多夫和諾伊施蒂夫特的別墅。這些地區最初是19世紀維也納資產階級的郊區度假勝地，這種形像一直延續至今。

• 這些別墅通常由著名建築師（奧托·瓦格納、約瑟夫·霍夫曼）設計，其中許多建築都是建築古蹟。
• 如今，這類房屋是面積達 300-600 平方米的豪華住宅，配有花園、游泳池，並可欣賞葡萄園的景色。
• 此類房產的價格從每平方公尺 10,000 歐元起，而高端房產的價格則超過每平方公尺 15,000 歐元。

與鄰近的第 19 區（Döbling）相比，Vähring 區的豪華住宅平均價格高出 10-15%，而 Vähring 區則顯得更實惠，但其聲望卻毫不遜色。

據我所知，有一戶奧地利家庭之所以在諾伊施蒂夫特買房，正是因為這裡獨特的優勢——寧靜祥和、葡萄園環繞、毗鄰山間小徑，而且距離維也納市中心僅20分鐘車程。他們表示：“這裡既有度假勝地的氛圍，又兼具城市的便利性。”

沃林鎮的租賃市場非常多元化：

• 在格爾特爾街沿線，中價位的公寓租金約為每平方公尺14至16歐元。這比市中心區域的租金略低，因此對學生、大學教職員和年輕的專業人士很有吸引力。
• 在珀茨萊因斯多夫和格斯特霍夫，豪華公寓和房屋的租金可達每平方公尺 25-30 歐元甚至更高。
• 豪宅和別墅的租金每月高達數千歐元。

對於我的德國客戶來說，在格斯特霍夫租房子只是一個過渡方案，之後他們才會考慮購買——他們利用這段時間尋找合適的別墅。有趣的是，在這裡租房讓他們有機會在購買前「體驗」這個地區。

瓦林區長期以來不僅被認為是維也納最繁榮的街區之一，而且擁有完善的教育基礎設施。從幼兒園、小學到大學各系所和研究機構，各教育階段的教育機構都匯聚於此。因此，許多家庭，尤其是家有學齡或大學子女的家庭，都將維也納的瓦林區視為理想的居住地。

該地區約有30所幼兒園，包括公立和私立幼兒園。根據 Wien 市政府（MA 10）的數據，瓦林區的幼兒園​​學位供應量高於全市平均水平，減輕了家長的負擔。

• 在瓦林，有一個市政幼兒園（Städtischer Kindergarten）網絡，這些幼兒園是免費的；家長只需支付食物費用（每月 80-120 歐元）。
• 私立托兒中心，例如 Kindergruppe Währing 或 Bilingual Kindergarten，在外國家庭中很受歡迎。德語幼兒園的價格為每月 400 至 600 歐元，國際幼兒園的價格為每月 700 至 1200 歐元。

許多帶著孩子從德國和瑞士搬遷過來的客戶都提到，與維也納其他地區不同，在瓦林區更容易找到以德語和英語為教學重點的幼兒園。這使得瓦林區對國際家庭來說格外便利。

小學（Volksschule）是公立的，免費入學，只需支付少量伙食費和教材費（每年200-300歐元）。例如，森珀大街小學（Volksschule Semperstraße）以其高品質的數學和語言教學而聞名。該地區還有一些私立小學，提供豐富的語言或宗教課程，費用在每年3500-8000歐元之間。

沃林擁有以下幾所著名的文法學校：

• Bundesgymnasium und Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse（Bergheidengasse 41-45）。

這些學校提供古典式和真正的文理中學教育。公立文理中學免收學費，但交通、課外活動及教材等額外費用每年約300至600歐元。

音樂教育也備受重視。瓦林市立音樂學校（Musikschule Währing Währing 的課程每學期收費200至400歐元，而私人教師授課的費用為每小時40至70歐元。

瓦林區是大學校園的所在地，其中包括維也納大學的學院（植物學、生物學）、圖爾肯尚茨公園的研究中心以及維也納美術學院（Akademie der bildenden Künste Wien）的各個系。

對歐盟學生而言，奧地利大學的學費幾乎全免（行政費約每學期20歐元）。對於非歐盟學生，學費為每學期726歐元，這使得維也納在與其他歐洲首都城市相比具有競爭力。

維也納第十八區以其城市發展與綠地空間的均衡融合而聞名，擁有完善且以人為本的交通系統。這裡不僅重視大眾運輸，也注重自行車基礎設施和步行便利性。對於選擇在維也納哪個區居住的人來說，交通網絡是一個決定性因素：它能方便地通往市中心、大學校園以及週邊的高檔社區。

瓦林區沒有直達地鐵，這也造就了該區獨特的風貌。不過，U6線 Währing大街-人民歌劇院站和米歇爾博伊恩-維也納藝術與文化中心樞紐站就位於該區邊緣。這使得居民可以快速換乘，並在10-15分鐘內抵達維也納市中心。

根據我的經驗，客戶經常提到，雖然地鐵線路不發達，但完善的電車和公車網路彌補了這一不足。一位來自瑞士的買家告訴我：“我不想住在地鐵沿線，因為那裡噪音大、人多擁擠。但在這裡，我家門口就有電車，而且社區環境安靜。”

有軌電車在沃林市的交通結構中扮演關鍵角色：

• 40 路 – 連接 Gersthof 和市中心（Schottentor，主大學旁）。
• 41號公車途經Türkenschanzplatz，方便學生和教師出遊。
• 42號線將該地區與大學區和內城區連接起來。

有軌電車系統運作可靠：據 Wien公共交通公司稱，尖峰時段的平均等待時間為 3-5 分鐘，其便利性與地鐵相當。

該區還有多條公車路線連接沃林郊區與週邊社區和公園。這對於有孩子的家庭和老年居民來說尤其重要：與地鐵和電車不同，公車可以深入該區的內部庭院。

近年來，維也納積極發展自行車道網路。 Währing大道（Währing er Straße）沿線以及通往圖爾肯尚茨公園（Türkenschanzpark）方向都新增了專用自行車道。根據 Wien城市發展局（MA 18）的統計數據，該地區自行車出行比例已從2015年的7%增加到2023年的12%以上。

根據該市的STEP 2025發展規劃，瓦林被納入「短途城市」（Stadt der kurzen Wege）策略。這意味著未來幾年，步行區和自行車道將會擴建，環保交通將成為優先發展方向。具體而言，目前正在討論對有軌電車線路進行現代化改造，並建造通往圖爾肯尚茨公園的「綠色交通走廊」。

專家意見：從交通角度來看，瓦林區是個折衷選擇：區內沒有地鐵線路，但電車、公車和附近的地鐵站連接方便。對於家庭以及在維也納市中心工作或學習的人來說，這是一個理想的選擇。

在實踐中，我注意到選擇沃林區的客戶重視的是平衡：既要交通便利，又要避免城市噪音過大。這直接影響了房地產市場。靠近電車樞紐和地鐵6號線車站的公寓更值錢：這裡的租金比該區較偏遠的街區高出8%到12%。因此，交通成為推動投資的另一個重要因素。

維也納的停車問題直接反映了居民舒適度與永續城市發展之間的平衡。在這方面，維也納第18區展現了高檔住宅區的典型做法：既注重居民的便利性，又致力於減輕交通壓力。

對投資者而言，停車位不僅僅是一個後勤問題，它還會影響房產的流動性。有私人車庫或地下停車位的公寓和住宅平均售價高出 8% 至 12%。

自2017年起，維也納第18區開始為居民提供停車通行證（Parkpickerl）。該通行證每月費用約為10歐元（每年120歐元），持證人可在整個區域內停車。相較之下，訪客停車費用更高，平均每小時2.20歐元（數據來自 Wien地方法院）。

我的一位客戶，來自德國的一家人，在波茨萊因斯多夫買了一套公寓，他們注意到 Parkpickerl 的安排讓他們免去了每天尋找空車位的麻煩。

該市正積極在環城大道（Gürtel）沿線和主要交通樞紐（人民歌劇院、米歇爾博伊恩）建造地下車庫和換乘停車場。這些停車位的租金根據位置不同，每月從 90 歐元到 140 歐元不等。由於歷史街區內許多公寓大樓缺乏路外停車位，因此這種停車方式深受公寓租戶的歡迎。

該市的政策旨在減少路邊停車並綠化街道。例如，根據2023年啟動的「超級綠化區」（Supergrätzl Währing）計劃，部分街道將被改造成步行區，並增設樹木和自行車道。對車主而言，這意味著免費停車位減少，但綠化環境將提升房產價值。

我的觀察：考慮將第 18 區作為長期居住地的買家越來越重視安靜、無車的庭院，孩子們可以在這些庭院裡安全地玩耍。

維也納第十八區（Währing區）不僅以其綠樹成蔭的公園和氣派的別墅而聞名，更以其豐富的宗教和文化遺產而著稱。在這裡，天主教傳統、新教社群、東正教教區和猶太文化場所和諧共存。對於許多選擇居住在維也納第十八區的家庭來說，其精神和文化基礎設施是一個重要的考量。歷史上，維也納，尤其是瓦靈區，仍然保留著濃厚的天主教精神。

維也納第18區的宗教統計：

• 天主教徒：52.8%
• 東正教徒：6.2%
• 穆斯林：6.0%
• 新教：5.9%
• 無宗教信仰：21.4%
• 其他宗教：1.8%
• 未知：5.7%

該地區保存至今的寺廟代表了不同的建築時期：

天主教堂：

• 瓦靈教區Währing（聖格特魯德和聖勞倫斯教堂）是該地區最古老的教堂之一，早在13世紀就有記載。目前的教堂建築建於1753年，並於1934年進行了大規模擴建。教堂融合了晚期巴洛克和新哥德式風格。教堂內部裝飾有古老的祭壇和管風琴，以及與該地區歷史相關的紀念碑。
• 拉扎里斯特教堂（聖塞維里安教堂）。這座教堂位於甘塞爾貝格區，由建築師弗里德里希·馮·施密特設計，採用新哥德式風格。教堂供奉諾裡庫姆的聖塞維里安。教堂於1880年祝聖，是拉扎里斯特會所服務的天主教社區的中心。
• Pfarrkirche Weinhaus ）位於根茨街（Gentzgasse），建於1883年至1889年間。教堂供奉聖若瑟，他是工人和家庭的守護聖人。教堂以其歷史主義建築風格而聞名，是當地社區重要的宗教中心。

新教和其他基督教團體：

• 教堂建於1898年，採用歷史主義風格，如今不僅是禮拜場所，也是舉辦文化音樂會和教育活動的場所。
• 維也納第18區沒有東正教教堂。不過，鄰近的幾個區域有幾座東正教教堂，服務於不同的東正教社群。

猶太教和跨宗教倡議：

• 瓦林猶太公墓。這座公墓於1784年開放，曾是維也納以色列教派社群成員的主要墓地。儘管在19世紀80年代關閉，並在納粹時期遭到破壞，但該公墓至今仍是一處重要的歷史遺跡。
• 近年來，該地區宗教間對話計畫蓬勃發展。天主教教區、福音派團體和東正教組織共同參與文化和慈善活動。諸如「教堂長夜」（Lange Nacht der Kirchen）之類的活動，讓居民和遊客體驗到豐富多彩的宗教生活。

維也納第十八區瓦林區不僅是著名的高級住宅區，也是文化中心，擁有豐富的歷史、建築和多元化的休閒活動。對居民和投資者而言，這意味著不僅享有聲望和舒適，更擁有高品質的生活，深受外籍人士和維也納家庭的青睞。

Wien 人民歌劇院－文化中心

Wien 人民歌劇院是該地區的主要景點，在奧地利乃至世界各地都享有盛譽。劇院每年上演約300部作品，涵蓋輕歌劇、古典歌劇、芭蕾舞劇和音樂劇等多種類型。

• 根據座位不同，票價從 75 歐元到 144 歐元不等。
• 30 歲以下的年輕觀眾可以參加 U30 計劃，並以 15 歐元的價格購買門票。
• 家庭套票每季售價 30 歐元，兒童可享高達 75% 的折扣，成人也可享有大幅折扣。

我的一位客戶，一家人在人民歌劇院附近買了一套公寓，他們指出，靠近劇院對他們來說不僅僅是一種便利，而是一種真正的生活方式——他們每週都會選擇新的演出，而且該地區被視為一個文化中心，而不僅僅是一個居住的地方。

小型劇院和文化俱樂部

除了人民歌劇院之外，該區還擁有許多充滿活力的小型劇院、文化俱樂部和文學社團。格斯特霍夫和波茨萊因斯多夫街區經常舉辦室內樂演出、講座和音樂晚會。這種本地文化氛圍深受年輕家庭和大學生的喜愛，同時也提升了該區的投資吸引力：週邊房產始終備受追捧。

畫廊和建築遺產

巴黎第 18 區擁有眾多 19 世紀和 20 世紀的歷史別墅和建築，其中許多都對外開放，舉辦展覽。

• 波茨萊因斯多夫城堡曾是一棟住宅，現在是舉辦展覽和室內音樂會的場地。
• 在格斯特霍夫，您可以參觀小型私人當代藝術畫廊，那裡展出當地藝術家的作品。

對購屋者來說，這意味著附加價值：許多人不僅在尋找房屋面積，也在尋找居住在文化環境中的機會。

節慶活動：從葡萄酒節到街頭遊行

最著名的活動之一仍然是諾伊施蒂夫特葡萄酒節（Neustifter Kirtag），這是一個每年八月在諾伊施蒂夫特瓦爾德（Neustift am Walde）舉行的葡萄酒節。雖然該地區在行政上屬於 Döbling，但歷史上與瓦林（Währing）有著密切的聯繫。

• 基爾塔格每年吸引多達 15 萬名遊客。
• 免費入場，現場有市集攤位、品嚐活動和傳統遊行。

維也納葡萄酒健行日是另一個重要的文化活動。健行路線從諾伊施蒂夫特地區出發，途經葡萄園，並在幾家酒館停留。 2025年的活動將於9月27日至28日舉行，免費參加。

我的客戶中，在該地區購買聯排別墅的都表示，假日期間遊客的湧入不僅營造了一種特殊的氛圍，而且還提高了短期租賃的盈利能力。

維也納第十八區一直被認為是這座城市最綠意盎然、寧靜祥和的地區之一。它坐落於繁華的環城大道（Gürtel）和維也納森林（Wiener Wald）邊緣之間，完善的城市基礎設施和豐富的公園綠地使其始終位列維也納最宜居地區之列。本區綠地面積約佔總面積的30%，遠高於首都其他中心城區平均水準。

Türkenschanzpark－維林的象徵

圖爾肯尚茨公園是該區最大的公園，也是維也納最美麗的公園之一。它的歷史可以追溯到19世紀，當時這裡建了一座景觀優美的公園，園內有池塘、稀有樹木和觀景台。

• 面積：約 15 萬平方米。
• 這裡生長著 400 多種植物，包括稀有的亞洲和美洲樹木。
• 園區內有日式花園，是橫濱市贈送給維也納的禮物。

在我的客戶中，在圖爾肯尚茨公園附近購買公寓的人表示，能夠走出大樓五分鐘即可到達綠地是他們選擇這套公寓的決定性因素。此外，擁有公園景觀的公寓價格通常比鄰近街區的同類房產高出10-15%。

Pötzleinsdorfer Schlosspark – 歷史與自然

該區北部是波茨萊因斯多夫宮廷公園，這是一座昔日的宮殿，現已對外開放。園區內保留著美麗的菩提樹林蔭道，也是舉辦室內音樂會和夏季活動的場地。

• 公園佔地超過 40 萬平方米，是最大的「城市森林」之一。
• 場地內允許慢跑、遛狗和野餐。
• 著名的波茨萊因斯多夫住宅區就在附近，那裡的房價歷來高於該地區的平均水平。

Währing公園和世田谷公園

• Währing公園是靠近環城大道的一片綠色綠洲，深受學生和年輕家庭的喜愛。公園內設有運動場和安靜的閱讀區。
• 世田谷公園是一座小型日式庭園，象徵維也納與日本世田谷市之間的友誼。每逢春季櫻花盛開，這裡便格外受歡迎。

這些獨特空間的存在為社區賦予了鮮明的個性。對投資者而言，這意味著租屋者對靠近公園的房屋有著穩定的需求。

諾伊施蒂夫特和薩爾曼斯多夫葡萄園

在瓦林西北郊，坐落著諾伊施蒂夫特和薩爾曼斯多夫這兩個街區，它們以葡萄園和傳統的葡萄酒酒館（Heuriger）而聞名。

• 這裡有數十公里的步道，其中一些是著名的 Wien葡萄酒漫步道的一部分。
• 夏秋兩季，葡萄園會變成文化中心：葡萄酒節會吸引來自該地區各地的遊客和維也納人。
• 這些街區的公寓和房屋尤其受到富裕家庭的歡迎，他們重視自然環境和靠近城市的便利性。

新的綠化項目

區政府正積極制定改善城市環境的方案：

• 創建綠色庭院和綠色屋頂，
• 在新建築上安裝“綠色外觀”，
• 擴大步行區，減少路邊停車位，增加綠地面積。

根據 Wien 市政府最新數據（2024年），瓦林區在人均環保計畫投資方面排名前三名。這直接影響了房價：擁有綠色庭院的新建住宅區平均售價比沒有生態基礎設施的同類住宅區高出8%至12%。

維也納第18區瓦林區（Währing）常與綠樹成蔭的公園、高級住宅區和葡萄酒館連結在一起。但它並非僅僅是一個「寧靜」的住宅區；它也是一個重要的商業集群，小型企業、研究中心和服務業在這裡蓬勃發展。根據維也納第23區（經濟、就業和統計局）的數據，瓦林區擁有超過2800家註冊公司，其中約85%為中小企業。

傳統葡萄酒酒館（Heuriger）在維也納地區的經濟中佔據著特殊地位，主要集中在諾伊施蒂夫特-阿姆-瓦爾德（Neustift am Walde）和薩爾曼斯多夫（Salmannsdorf）街區。這些酒館不僅是餐廳，更是維也納文化認同的一部分，供應當地葡萄酒和時令菜餚。

• Währing 有 60 多家 Heuriger 經營，在葡萄酒節期間，他們的營業額增加了 30-40%（數據來自 Wiener Wirtschaftskammer，2023 年）。
• 除了酒館之外， Währinger Straße 及其周邊街道還聚集了越來越多的咖啡館、糕點店和小酒館，為當地居民和學生提供服務。

我的一位客戶在圖爾肯尚茨公園附近購買了一處商業空間，用於開設餐廳。由於客流量穩定，年租金收益率約為5.5%，高於該地區住宅物業的平均租金收益率。

瓦林與學術界和科學界聯繫緊密。維也納大學的多個系，包括生物學研究所和化學研究所，以及幾個私人研究實驗室都位於此地。

• 維也納大學有超過 9 萬名學生，其中一些學生居住在第 18 區。
• 該地區也是奧地利領先的智庫之一——高等研究學院（IHS）的所在地，該學院致力於經濟和社會研究。

教育機構的集中分佈增加了校園附近公寓的租賃需求。我的客戶在格斯特霍夫地區出租公寓給學生和年輕的專業人士，即使租金相對較高（起價為每平方米 15 歐元），也能保持穩定的入住率。

Währing 的主要商業活動軸線沿著 Gürtel 和 Währinger Straße 分佈。

• Gürtel 仍然是一條傳統的交通和商業走廊，擁有許多中型辦公室、醫療機構和服務公司。
• Währinger Straße 是一條充滿活力的購物街，不僅商店林立，深受自由工作者和新創公司歡迎的共同工作空間也在蓬勃發展。

根據 ImmobilienScout24 (2024) 的數據，Vähring 的辦公租金為每平方公尺 13 至 19 歐元，與 Innere Stadt (每平方公尺 20 至 30 歐元) 相比，該地區的租金更為實惠。

如今，沃林不僅被視為傳統的高檔住宅區，更被視為一個正在經歷積極建築和環境改造的區域。該地區正逐步煥發新生，在保留其歷史風貌的同時，提供符合現代舒適標準的住房和基礎設施。

維也納第 18 區的一大趨勢仍然是翻新 19 世紀末 20 世紀初的「創業時代」歷史建築和別墅。

• 根據《2024 年 Wien，在過去五年裡，Vähring 高端市場中翻新房產的份額增長了 18%。
• 許多歷史建築都進行了頂層擴建、地下停車場改造和暖氣系統升級。

2021 年，我的一位客戶在 Währinger Park 附近的一棟翻新公寓大樓裡購買了一間公寓。翻新後，該房產的價值增長了 35% 以上，租金現在達到了每平方米 22-24 歐元，這使得此類項目成為一項有利可圖的長期投資。

格斯特霍夫區已成為新開發案的聚集地，這裡正在興建精品住宅區，提供中高端價位的公寓。

• 如今，格斯特霍夫新建房屋的平均價格為每平方公尺 8,500 歐元至 10,200 歐元， Döbling略低，但比鄰近的 Hernals更高。
• 沿著環城公路，現代化的混合用途項目正在湧現，這些項目將公寓、辦公室和服務區結合在一起。

從投資角度來看，這類房產具有吸引力，因為它們流動性較高，且在中產階級家庭中需求穩定。

沃林積極支持「 Wien智慧城市」計畫。近年來，該計劃已實施多個項目，包括擴大綠色庭院、安裝太陽能板和建造雨水排水系統。

• 根據 Wien 市政府（2023 年）的數據，維也納第 18 區約有 20% 的新住宅項目獲得了能源效率標準認證（klimaaktiv Gold 或 Passivhaus）。
• 這直接影響了價格：在沃林，節能型房屋的平均售價比類似的傳統住房高出 10-12%。

此類項目對長期投資者尤其有吸引力，因為能源效率可以降低居民的公用事業費用，並提高房產在租賃市場上的吸引力。

維也納第18區瓦靈區（Währing）長期以來一直是維也納最負盛名、最穩定的住宅區之一。與維也納其他正在蓬勃發展的新興區域（如阿斯佩恩湖城區（Seestadt Aspern）和松文德區（Sonnwendviertel））不同，瓦靈區為投資者提供了一個成熟的市場，房源供應有限，基礎設施完善，並擁有獨特的文化和自然遺產。

價格穩定且供應有限

根據《2024年房地產價格鏡報》，維也納第18區公寓的平均價格為每平方公尺7,500歐元至11,000歐元，而豪華別墅的價格可超過每平方公尺15,000歐元。此外，歷史悠久的別墅供應極為有限：該區每年僅有不到3%的房屋存量進入市場。

深受家庭、外籍人士和研究人員的喜愛

沃林公寓的需求穩定，深受有子女家庭（毗鄰國際學校）、研究人員（附近有大學和研究中心）以及外籍人士的青睞。這造就了高收入租戶群體的均衡發展。

這裡的平均租金為每平方公尺 16 至 22 歐元，高端房源的租金可達每平方公尺 25 至 28 歐元。對長期投資者而言，這意味著不僅現金流穩定，而且房產空置風險也較低。

聲望和綠地作為需求因素

在城市版圖上，瓦林區以其生態環境脫穎而出：約30%的面積被公園、葡萄園和綠地覆蓋。圖爾肯尚茨公園和波茨萊因斯多夫城堡公園進一步提升了該地區對家庭以及那些尋求城市基礎設施與自然環境平衡的人們的吸引力。

這些因素使得沃林成為最宜居的地區之一，這直接轉化為穩定的需求和最小的價格調整風險。

別墅價格的長期成長

尤其值得關注的是維也納第18區的別墅市場。該地區的別墅價格呈現多年穩定成長的趨勢，而非短期波動。這主要有以下幾個原因：

• 供應有限（大多數別墅位於保護區內，不受大規模重建的影響）；
• 來自家庭、外籍人士和科學精英人士的需求量很大；
• 該地點的聲望是經過數十年累積起來的。

根據 RE/MAX 2024 年住房晴雨表，在過去 10 年裡，維也納第 18 區的別墅價格平均上漲了 65% 至 70%，超過了全市約 45% 的平均漲幅。

維也納第十八區（瓦林區）並非人人皆宜，而是那些追求舒適、尊貴和長遠價值人士的理想之選。區生活節奏悠閒，綠地眾多，歷史建築與現代設計完美融合。

總而言之，瓦林是擁有孩子的家庭以及重視安全、寧靜和親近自然的高收入人群。在圖爾肯尚茨公園或波茨萊因斯多夫宮公園散步已成為日常生活的一部分，而優質的學校和毗鄰大學的地理位置也使該地區對各個年齡段孩子的家庭來說都格外便利。

對於投資者而言，瓦林區（Währing）的吸引力在於其穩定性：這裡的高端住宅市場發展平穩，沒有任何劇烈波動，別墅和大型公寓的價格穩步上漲。與維也納仍在完善基礎設施的新興城區不同，瓦林區擁有成熟的配套設施：完善的社會和交通網絡、文化機構、餐廳和酒吧營造了舒適的生活環境。

外籍人士和研究人員提供了理想的生活環境。該地區毗鄰大學校園和研究中心，國際化的社區氛圍開放包容，語言多元。據我所知，許多來自德國和瑞士的客戶選擇瓦林（Vähring）正是因為他們希望將高檔的居住環境與便利的工作和大學生活結合在一起。

簡而言之，維也納第十八區是那些重視品質而非妥協之人的理想選擇：寬敞的住宅、綠樹成蔭的街道、一流的學校以及有保障的投資流動性。這裡是維也納最宜居的街區之一，舒適與地位在此完美融合，置業不僅關乎生活，更關乎您的未來規劃。