維也納第11區－工業區西默靈及其未來

許多遊客抵達維也納後，首先映入眼簾的是聖斯蒂芬大教堂、美泉宮以及市中心的經典皇家街道。但這座城市還有另一面——工業化、工人階級氣息濃厚，既帶有幾分艱辛的過去，又展現出令人驚訝的現代氣息。維也納第11區Simmering（Simmering） 展現給居民和遊客的。錫默靈區位於維也納東南部。

乍一看，這裡與「維也納明信片」的景象相去甚遠。工廠與居民區毗鄰，鐵路貫穿城區中心，街道也比那些更富人區的街道更顯實用主義。

然而，仔細觀察，你會發現錫默林展現出完全不同的一面：一個舊煤氣罐被改造成未來主義住宅和文化綜合體的地區，綠色的公園與工業區並存。

該區面積23.3平方公里，對維也納而言是一片相當大的區域。這裡居住著超過10.5萬人，而且人口數量還在穩定增加中。人口密度約為每平方公里4500人，這使得錫默林區不像人口密集的法沃里滕區那樣“擁擠”，但又比周邊地區更加充滿活力。

錫默靈是一個充滿對比的地方。一方面，它被稱為“工人階級郊區”，有時被認為是維也納的“貧困地區”之一。另一方面，這裡擁有維也納最大的公園－中央公墓，瓦斯罐附近的現代化住宅區，以及具有重要戰略意義的交通樞紐（U3地鐵線、施韋夏特機場和Simmering）。

因此，巴黎十一區可以被描述為「城中之城」：它提供住房、就業、交通、公園、文化設施，甚至還有自己的旅遊景點。對某些人來說，這裡是“犯罪猖獗的街區”，而對另一些人來說，這裡是生活便利且經濟實惠的地方。

該地區的歷史可以追溯到中世紀。最早提及在如今錫默林（Simmering）所在地建立定居點的記錄可以追溯到13世紀。當時，這裡是一個小村莊，村民們從事農業和葡萄種植。

19世紀：工業化

19 世紀，情況發生了巨大變化。維也納迅速發展，其東部郊區開始發展成為工業區。磚廠、工坊、工廠，尤其是著名的煤氣罐——巨大的圓柱體，近 70 公尺高，用於儲存煤氣以供應路燈和家庭供暖——出現在錫默靈。

1892年，西默靈正式併入維也納。此後，它成為典型的工人階級聚居區，吸引了來自捷克、匈牙利、克羅埃西亞以及奧匈帝國其他地區的移民。該地區發展迅速，新建了住宅、商店和學校。

20世紀上半葉，錫默靈鞏固了其作為工人階級聚居區的地位。在「紅色維也納」，這裡興建了許多公社式住宅，為低收入家庭提供了經濟適用房。該地區也因此成為著名的工業中心，僱用了數萬名工人。

二戰期間，錫默林曾是空襲目標：那裡的工廠、瓦斯罐和發電廠都具有重要的戰略意義。許多街區被摧毀，但在戰後都被重建了。

到了20世紀末，這些儲氣罐已經過時：它們不再用於儲存天然氣。問題隨之而來：拆除還是保留？最終，決定對其進行重建。

2001年，昔日的工業巨頭被改造為的「煤氣罐城」（Gasometer City）綜合體。這裡匯集了公寓、學生宿舍、辦公大樓、商店、電影院和音樂廳。建築立面保留了歷史風貌，而內部則成為了現代建築的典範。這個計畫真正實現了該地區的「品牌重塑」：西默林（Simmering）首次不再被視為工人階級郊區，而是成為了未來發展的區域。

維也納東南部的錫默林區被視為維也納的門戶。本區西鄰第十區法沃里滕，北接第三區蘭德大街及第二區利奧波德城，東至維也納市界。通往施韋夏特國際機場的高速公路由此開始，工業區也坐落於此。

該區總面積為23.3平方公里，是市內面積最大的區域之一。人口約10.5萬，且由於新建住宅和人口遷移，人口仍在增加。

斯溫格並非一個同質化的區域。在其內部，可以識別出幾個截然不同的區域，每個區域都有著截然不同的氛圍、建築風格和生活水平：

1. 1. 北區（瓦斯罐、艾爾德貝格大街、近U3線）。
      這裡是「新西默靈」的縮影。區內有四個著名的瓦斯罐，它們被改造成住宅和文化綜合體，此外還有擁有新建築、辦公大樓和購物中心的現代化街區。該區域最符合維也納「高檔街區」的概念。
   2. 中心區域（恩克廣場、蓋塞爾貝格、西默林和Simmering普特大道）是一個典型的工人階級聚居區，保留了20世紀的公共建築、老式公寓大樓、市場和廉價商店。這裡人口稠密，聚集了許多移民和學生。
      儘管對許多家庭來說，這裡仍然是住房最經濟實惠的選擇，但在維也納，這個區域通常被認為是「多元文化」甚至「弱勢」地區。
   3. 南部區域（中央公墓、阿爾伯恩、拉爾森林）。
      這裡綠樹成蔭，環境清幽，有中央公墓──市內最大的公園和墓園，以及大片樹林和低密度住宅區。這地區吸引著有孩子的家庭，以及那些重視寧靜祥和但又願意遠離市中心的人們。

辛默林最顯著的特徵是同一區域內對比鮮明的景象。在北部和西部，靠近瓦斯罐城的地方，可以看到充滿未來感的建築和新興社區：閃閃發光的玻璃帷幕牆、俱樂部、音樂廳和現代公寓。

錫默林這片區域幾乎被視為“新維也納”，目標客戶是年輕人、外籍人士以及那些想要居住在時尚舒適公寓大樓裡的人們。

但只要往裡面走幾公里，景象就截然不同了。那些建於19世紀末20世紀初的舊工人階級街區，處處散發著該地區昔日的風采。在這裡，你依然能看到外牆斑駁的農舍、狹窄的庭院、小商店和廉價咖啡館。對某些人來說，這才是「真正的維也納氛圍」；而對另一些人來說，這則提醒著他們，並非所有城區都經受住了改造的考驗。

錫默靈南部地區擁有真正寧靜祥和、近乎鄉村般的氛圍。中央公墓和毗鄰的公園營造出溫馨寧靜的氛圍。在這裡，您可以沿著寬闊的林蔭大道漫步、騎自行車或野餐。許多家庭選擇居住在該地區的這個區域，因為它既能享受經濟實惠的住房，又能親近大自然。

城市規劃師常稱錫默林為「迷你維也納」。這裡應有盡有：工業區、住宅區、創意空間和廣闊的綠地。很難用一個字來概括這個區域：它層次豐富、充滿活力且日新月異。這種組合使其對居民、投資者和遊客都極具吸引力。

錫默林區約有10.5萬居民，而且人口逐年增加。該區屬於中等密度開發區，每平方公里約有4500名居民。雖然人口密度低於鄰近的法沃里滕區，但仍充滿活力。主要街道沿線的密集開發以及當地居民營造的多元文化氛圍，使該區充滿活力。

維也納一個真正。

歷史上，來自波希米亞、摩拉維亞和匈牙利的工人移居到這裡。二戰後，來自巴爾幹半島的移民社區在這裡定居下來，從1960年代開始，土耳其人和南斯拉夫人作為客工大量湧入該地區，在工廠和建築工地工作。

近幾十年來，新一波移民潮進一步壯大了該地區的人口結構，其中包括敘利亞人、阿富汗人、阿拉伯人和東歐人。由於毗鄰施韋夏特機場和主要物流樞紐，該地區已成為在運輸和服務業工作的外國人的理想居住地。

如今，漫步在Simmering er Hauptstraße)就像進行了一次環球旅行：你會聽到土耳其語、塞爾維亞語和克羅埃西亞語方言、阿拉伯語，當然還有德語。清真餐廳、東方香料店、傳統的維也納麵包店和麵包房都位於此。這種文化交融既是該地區的寶貴財富，也是一項挑戰。

與第一區（ Innere Stadt ）或第十九區（ Döbling ）等「資產階級」區相比，錫默靈區明顯較年輕。

• 年輕人來這裡是因為房租比較低。
• 學生們選擇住在 U3 地鐵站附近或Wien應用科技大學校園，因為校園就在附近。
• 對於有孩子的年輕家庭來說，這裡是價格和便利性之間的平衡：該地區有許多學校、幼兒園和綠地。

與此同時，西默林社區仍然居住著許多退休人士，他們幾十年來一直住在同一處農舍裡。這種世代差異塑造了社區獨特的風貌：學生和維也納老年人可能住在一棟建築物裡，而大批移民家庭則住在隔壁樓裡。

就收入水平而言，該地區被認為是該市的“中等三分之一”地區。這裡沒有完全富人或完全窮人的集中區域，但貧富差距顯而易見：

• 在舊城區，租金可以從每平方公尺 11-12 歐元起，使學生和工人能夠負擔得起住房。
• Gasometer City附近的新住宅區價格正接近高檔住宅區的價格：租金為每平方公尺 16-18 歐元，而購買價格達到每平方公尺 6,000-7,000 歐元。

這個價格區間表明，西默靈區既不是維也納的完全貧困地區，也不是高檔社區。在這個街區，既有提供經濟適用房的簡易五層樓房，也有擁有設計師公寓的現代化住宅區。

如果我們把該地區的人口分成幾個群體，就會得到一個有趣的景象：

1. 工人和移民
   構成了當地居民的主體。許多人在工廠（如西門子、利奧製藥）、物流或建築業工作。他們的家庭早已在此定居，並塑造了錫默林的「日常生活」：市場、小商店、咖啡館。
2. 學生和年輕的職業人士。
   由於靠近大學且租金較低，他們構成了租屋者的重要組成部分。他們住在瓦斯罐城、學生宿舍和地鐵附近的公寓裡。
3. 中等收入家庭。
   他們通常居住在城市南部，靠近中央公墓和綠地。他們重視安靜的環境、公園和便利的教育資源。
4. 外籍人士和投資者。
   新住戶購買Gasometer旗下高級公寓大樓的公寓。他們重視現代化的住宅以及便利的市中心和機場交通。

西默林街區歷史底蘊深厚，新舊建築交相輝映，對比鮮明。在一個街區，你會看到世代居住的社區住宅；而在另一個街區，你會看到玻璃幕牆的瓦斯罐大廈，那裡是年輕IT從業者和國際專家的聚集地。

這種對比營造出一種多元的氛圍：這個街區或許顯得喧鬧，甚至混亂，但這恰恰是它活力的源頭。對某些人來說，這或許是個缺點——錫默林感覺像個「工人階級郊區」。而對其他人來說，這卻是個優點：它展現了歐洲大都市真實的生活節奏，沒有浮華，卻充滿希望。

西默林區的住宅類型豐富多樣，在維也納實屬罕見。這裡既有「紅色維也納」時期遺留下來的老式工人宿舍和市政住房，也有煤氣城附近現代化的商務住宅區。正因如此，該地區既經濟實惠，又極具投資潛力。

它的發展與歷史緊密相連：曾經是工人遷徙的工業郊區，如今已成為古老與超現代並存的地區之一。

市政公寓（Gemiendebau）地區之一。根據Wien，該區約20%至22%的房屋歸市政府所有，並以優惠價格出租給居民。

這些住宅區建於1920年代和1930年代，正值「紅色維也納」時期。它們是大型住宅大樓，擁有庭院、綠地和便利的基礎設施。時至今日，這些公寓依然備受歡迎：退休人士、學生、有孩子的年輕家庭和上班族都選擇在此定居。

社會住宅的存在使該地區對那些尋求低租金和良好交通便利的。

錫默林的大部分住宅建築建於19世紀末至20世紀中期。其中許多是公寓大樓或工廠工人的住房。這裡的建築風格以實用為主，沒有不必要的裝飾，反映了該地區的工人階級特徵。

然而，近幾十年來，市政府一直在積極投資舊建築的翻新改造。該計劃包括：

• 外觀修復
• 隔熱和節能改進
• 改善庭院和公共空間，
• 底層開設咖啡館和商店。

這類計畫有助於擺脫「治安差的街區」的惡名，並將老舊的住房改造成配備現代化設施的舒適住宅。

過去二十年間，西默林地區已成為一系列重大城市發展實驗的試驗場，徹底改變了人們對該地區的認知。這裡曾經是工廠和工人階級聚居區的代名詞，如今卻擁有首都一些最獨特、最負盛名的住宅區。

• 煤氣罐城是一個獨特的改造項目，由四個廢棄的煤氣罐組成。內部設有公寓、學生宿舍、電影院、商店、健身中心和音樂廳，居住著學生和富裕的專業人士。
• Simmering火車站和恩克廣場附近的住宅區是現代化的建築，設有地下車庫、綠色露台和商務公寓。
• Grenze Albern 的專案是位於綠地附近的低層住宅綜合體，目標客戶是家庭。

因此，西默林正逐漸擺脫「工人階級郊區」的標籤。新的開發項目使其對維也納的富裕居民和投資者更具吸引力，儘管該地區的整體形象仍然褒貶不一：老舊的工人階級社區與高檔的新開發案並存。

錫默靈的房地產市場高度多元化。

• 買房：
  • 19至20世紀的老農舍和房屋－每平方公尺4,900歐元起
  • Gasometer 的新建築群 - 每平方公尺 6000-7000 歐元。
• 出租房屋：
  • 老房子的價格是 11-12 歐元/平方米
  • 新公寓 - 15-18 歐元/平方米。

有趣的是， 2024年，錫默靈的平均房價上漲了6.8%，高於維也納的平均值。專家認為，這歸功於該地區對投資者的吸引力，他們越來越將瓦斯罐公寓視為可靠的資產。

因此，新舊地段之間的差異可達40%至50%。這是錫默林區的一個獨特之處：它既是經濟適用房區，也是極具投資潛力的區域。

該地區居民的社會組成多元化，這也賦予了該地區獨特的活力。

1. 學生和年輕的專業人士喜歡在瓦斯罐車站和地鐵站附近租房子。他們看重的是靠近大學，以及以相對實惠的價格（宿舍或學生公寓）住在現代化社區的機會。
2. 工人和移民歷來都居住在市立公寓和老舊建築中。許多家庭世代居住於此，並支持當地的商店、咖啡館和工作坊。
3. 中等收入家庭更傾向於選擇南部街區，因為那裡靠近中央公墓和綠地。這些街區更加安靜祥和，學校和公園也更多，因此非常適合兒童居住。
4. 投資者和外籍人士更青睞U3高速公路和瓦斯罐城附近的新開發案。他們喜歡這些項目兼具舒適性、身份地位以及便捷的交通，可輕鬆前往市中心和機場。

錫默林區是一個充滿對比的地區，您在這裡選擇住房很大程度上取決於您的生活方式。為了避免犯錯，事先了解您對公寓和該地區的期望至關重要。

1. 學生和年輕的上班族會喜歡瓦斯罐站 (Gasometer)和Simmering Bahnhof)。這些區域交通便利，可透過U3地鐵線輕鬆前往市中心，並且擁有眾多學生公寓和普通公寓。到了晚上，這裡熱鬧非凡，酒吧、電影院和音樂廳林立，娛樂活動豐富多彩。
2. 有孩子的家庭可以考慮該區的南部，靠近中央公墓和公園。那裡更安靜，空氣更清新，而且學校也不錯。許多家長選擇赫爾德公園和海布勒公園附近的街區，這些地方方便帶孩子散步，晚上也很安全。
3. 投資者最好關注Gasometer City以及U3地鐵沿線的新建樓盤。這些樓盤租金收益率高，而且公寓價格上漲速度高於維也納平均水平。小型單間公寓和兩房公寓尤其受歡迎，因為它們很容易出租給學生和外籍人士。
4. 退休人士會覺得靠近阿爾伯恩。這些地區生活節奏較慢，綠地眾多，交通也相對便利。老年居民喜歡這些建築的氛圍和便利性——商店和藥局近在咫尺。
5. 對於經常出差或在城外工作的人來說Simmering公寓是理想之選。從這裡出發，只需 15 分鐘即可抵達施韋夏特機場 (Schwechat Airport)，因此該地區對航空公司員工、飛行員、空服員和商務旅客來說都非常便利。

小貼士：購屋前，不妨在錫默林的不同區域住幾天。可以先租一間 Gasometer 的公寓，然後再租一間靠近南部街區的公寓。你會發現兩地的氛圍截然不同：前者更有活力、現代時尚，而後者則綠樹成蔭、寧靜祥和。

錫默林不僅是工業區，也是教育資源豐富的地區。雖然這裡沒有像法沃里滕大學那樣的大學，但眾多中小學和中學營造了充滿活力的社區氛圍。此外，毗鄰維也納應用科技大學（FH Wien Wien 校區和其他大學也使其成為尋求經濟適用房的學生的理想選擇。

該地區既有公立機構也有私立機構。這些機構的核心是公立學校和體育館，它們為學生進入大學做好準備。

表格：錫默林的主要教育機構

對許多家庭來說，學校的便利性是選擇住房的關鍵因素。圍繞著教育機構會形成一些小型社區中心，裡面通常設有咖啡館、商店和圖書館。

在錫默靈，教育的作用遠遠超出了學校課程的範圍。對於這個幾十年來一直被視為維也納工業郊區的地區而言，強大的教育基礎是其轉型的重要因素。

1. 塑造全新形象。
   過去，辛普林（Simmering）這個名字與工廠、電車修理廠和煤氣罐聯繫在一起。但如今，當地的學校和小學正在塑造一種截然不同的景象：一個孩子們可以接受與「資產階級」地區同等優質教育的社區。越來越多的家長選擇在學校附近居住，以便他們的孩子可以接受現代化的教育。
2. 多元文化是一大優勢。
   西默林學校的許多課程都是多語言的：來自土耳其、塞爾維亞、阿拉伯和東歐家庭的孩子都在這裡學習。對某些孩子來說，這是一種挑戰（德語程度參差不齊，需要融入集體），但對另一些孩子來說，這是一大優勢。孩子們從小就在這種注重包容和跨文化對話的環境中成長。
3. 成人課程。 VHS
   Simmering是社會政策的重要組成部分。移民導向的德語課程幫助新居民融入當地社會，而職業訓練課程（IT、會計、設計、烹飪）則幫助成年人轉換職業或提陞技能。對許多家庭而言，這是改善經濟狀況、從而在當地定居的機會。
4. 教育的文化向度。
   音樂學校和圖書館使西默林不僅是一個“教育區”，更是一個真正的文化中心。學生音樂會、文學之夜和青少年俱樂部都在這裡舉辦。所有這些都增強了該地區的「軟實力」：它不僅是一個工廠林立的地方，更是一個充滿活力的文化中心。
5. 對家庭和投資者都極具吸引力。
   對於有孩子的家庭來說，「學校近在咫尺」至關重要。擁有優質中小學的社區對購屋者自然更有價值。投資者同樣會考慮這一點：靠近教育機構的公寓更容易出租。

這裡匯集了各種交通方式：地鐵、電車、公車和鐵路，A4高速公路和施韋夏特機場也僅幾分鐘車程。便捷的交通塑造了該地區的發展，也是其深受學生、外籍勞工和國際公司員工青睞的主要原因之一。

雖然 Favoriten 被稱為人口稠密的“城中之城”，但 Simmering 可以被描述為一個“樞紐”——一個城市生活與物流和國際流動交織在一起的地方。

地鐵U3線是此交通系統的骨幹，終點站是錫默靈。這不僅是便利，更是一項策略優勢：

• Gasometer City的居民可以在 12 到 15 分鐘內到達維也納市中心的 Stephansplatz。
• 來自恩克普拉茨的小學生和大學生很快就能到達市中心的大學。
• Simmering附近社區的工人和員工既能享受經濟適用房，又能直接搭乘地鐵前往商業區。

U3線終點站Simmering已成為一個交通樞紐：地鐵、公車和通勤列車在此交會。這確保了該地區不會與世隔絕，而是融入了城市的脈動中。

有軌電車仍然是維也納人生活中不可或缺的一部分。 71路電車尤其具有像徵意義：早在20世紀，維也納人就開玩笑說「每個維也納人總有一天都會搭乘71路電車」——畢竟，這條路線直達中央公墓。如今，這條線路連接著市中心和錫默靈（Simmering）的住宅區，仍然是該地區文化認同的重要組成部分。

公車服務於郊區，並將該區與工業區、機場和周邊地區連接起來。連接南部住宅區和地鐵站的76A/B和79A/B

維也納火車站（ Wien Simmering ）連接地鐵和通勤列車，方便居民快速前往下奧地利州，這對在首都以外工作的人來說非常重要。

西默林區因其地理位置，在維也納的交通系統中扮演著特殊的角色。該區實際上「封閉」了城市的東南部，並控制著高速公路的入口。

主要幹道是A4東高速公路，它不僅連接維也納和施韋夏特國際機場，還連接匈牙利邊境。這對居民和企業來說都是巨大的優勢：

• 距離機場僅需10-15分鐘路程。
• 前往布拉迪斯拉發的車程大約需要40-45分鐘。
• A4公路為前往下奧地利州鄉村地區提供了便利。

物流中心和倉庫在錫默靈迅速發展並非偶然：企業看重其毗鄰機場的地理優勢以及快速出境運輸貨物的能力。該地區正變得越來越吸引國際企業，但這也有其不利之處。

對居民來說，缺點在於：住在高速公路附近意味著要忍受噪音和川流不息的貨車。在縣東部靠近阿爾伯恩（Albern）的地區，這種情況尤其明顯，因為那裡集中了工業區和貨運碼頭。儘管市政府積極實施隔音屏障並建造綠帶，居民仍面臨交通問題。

因此，錫默林的交通便利性是一把雙面刃：它為經濟成長和商業便利提供了條件，但同時也造成了「工業郊區」的形象。

在錫默林，停車始終是個棘手的問題。一方面，這裡是工業區，交通流量很大；另一方面，這裡有很多老舊的住宅大樓，建於汽車普及之前，那時居民根本不需要車庫。

在錫默靈的老城區，停車問題特別突出。尤其是在與 Simmering靈大道平行的街道上，建築密度最高，停車問題更為嚴峻。這些建於19世紀和20世紀初的建築，設計時還沒有汽車。這些建築的庭院空間狹小，幾乎沒有綠地和附屬建築，因此根本無法停車。

老農舍和公寓大樓的居民經常抱怨「晚上回家就像碰運氣」——他們可能在家附近找到空位，也可能要繞著街區轉二三十分鐘才能找到停車位。對於那些在市中心工作，晚上六點以後才回家的人來說，情況尤其糟糕，因為那時街上已經擠滿了車。

許多居民將不常用的車輛停放在車庫，這進一步加劇了交通擁堵問題。這些老舊的「車庫車」佔據空間，即使車主只在週末使用。對於人口密度高的地區來說，這確實是一個令人頭痛的問題。

另一個問題是街道狹窄。在錫默靈的歷史街區，道路當初為電車和行人通行而建，如今每停一輛車都使得雙向通行幾乎不可能。公車和卡車經常被堵住，直到司機挪車為止。

對許多年輕家庭來說，這就是他們搬到有地下車庫的新建住宅區的原因。舊城區在價格方面仍然很有吸引力，但停車位往往比其他所有優勢都更重要。

該市正在透過Parkpickerl，該系統是一種面向居民的特殊許可證。

• 許可證費用相對較低。
• 它允許居民在自家社區的街道上停車，而不用擔心被罰款。
• 然而，梭魚的存在並不能保證沒有空地。

在錫默林，幾乎整個地區都屬於停車管理區，這給情況帶來了秩序，但並沒有緩解擁塞。

瓦斯罐城附近和南部郊區的新建建築情況則截然不同。在那裡，從設計階段就考慮到了現代標準：

• 地下車庫
• 庭院內設有私人停車位，
• 電動車充電站。

這種方式節省了居民在晚上尋找停車位的時間，並確保了他們的汽車和自行車的安全。一些住宅區，例如恩克普拉茨（Enkplatz），也正在推行其他服務，包括用於停車管理的智慧家庭系統、視訊監控和共享汽車區域。

這一點對家庭來說尤其重要：能夠輕鬆回家、停車並立即進入公寓，大大提升了居住舒適度。對投資者而言，這為提高租金提供了理由：租戶願意為配備便利設施的現代化住宅支付更高的租金。

維也納正逐步推行「少車多公共空間」的政策。這一點在西默靈區尤其明顯：一些舊停車場已被改造成小型公園和遊樂場。

這種方式很受年輕家庭的歡迎，但卻惹惱了駕駛人，因為他們發現越來越難找到停車位。

西默林區不能被稱為「單一主導宗教」區。在這裡，如維也納其他地區一樣，宗教格局反映了人口的多元性。天主教、東正教、伊斯蘭教、基督教新教，甚至佛教，都在相對較小的區域內共存。這種多樣性使該區充滿魅力，但也給其形象留下了印記。

天主教堂仍然是主要的建築特色。

• 聖勞倫茨教區教堂是錫默林老城區最古老的教堂之一，圍繞著它發展起來。對當地人來說，它不僅是一個祈禱場所，也是該地區的文化象徵。
• 聖卡爾·博羅梅烏斯教堂已成為該地區的標誌性建築。這座新藝術風格的教堂最初是作為紀念館而建，至今仍以其宏偉壯麗令人印象深刻。

由於塞爾維亞和羅馬尼亞僑民的大量湧入，東正教教區

伊斯蘭中心和清真寺佔據著特殊的地位。對土耳其和阿拉伯社區而言，它們不僅是精神場所，也是社交中心。這些機構提供語言課程，探討融入社會的問題，並協助新移民辦理證件。它們常常扮演新居民與奧地利社會之間的「橋樑」角色。

佛教中心雖小卻意義非凡。它像徵著西默林對各種傳統的開放態度，即便這些傳統在維也納也顯得異國風情。這裡會舉辦冥想活動、文化活動以及泰國美食和音樂節。

錫默林正逐漸將工業史轉化為文化遺產。曾經的工廠和瓦斯罐所在地，如今已成為音樂會、展覽和節慶活動的舉辦地。

煤氣罐城是該地區的主要文化中心。這四個巨大的瓦斯罐在21世紀初進行了獨特的改造，如今已成為公寓、學生宿舍、音樂廳、電影院和商店的所在地。如今，這裡不僅吸引當地居民，也吸引著許多遊客前來，他們慕名而來，欣賞其獨特的建築和充滿活力的氛圍。

Simmering大街宛如一個融合了維也納風情的小型東方市集。這裡有土耳其烤肉店、塞爾維亞烤肉店，再往前走一點，還有經典的奧地利糕點店。這條街氛圍輕鬆隨意，略顯喧鬧，但這恰恰賦予了它獨特的魅力。

新建築城堡 (Schloss Neugebäude)是歷史遺址如何以現代方式利用的典範。這座16世紀的城堡如今已成為夏季電影院、節慶活動和音樂會的舉辦場所。它不僅是當地的文化勝地，也是個旅遊景點。

挖土機公園 (Baggerpark Wien Wien是錫默靈區 (Simmering) 的一大特色，使其與其他街區區分開來。在這裡，孩子和成年人都能體驗到操作真正挖土機的樂趣，這已成為該區的標誌性景點。

人們一想到錫默林，腦海中浮現的往往是工廠煙囪和繁忙的高速公路。但鮮為人知的是，該地區近40%的面積都被綠地覆蓋。而這些綠地並非只是形式上的“庭院公園”，而是功能齊全的休閒娛樂場所。

最著名的景點是Wien公墓。它不僅僅是一座墓園：其面積相當於一個完整的街區（2.5平方公里），這裡的氛圍宛如一座公園。維也納人喜歡沿著寬闊的林蔭大道漫步，聆聽鳥鳴，騎自行車，甚至野餐。貝多芬、舒伯特和布拉姆斯都安葬於此，此外還為莫札特豎立了一座象徵性的衣冠塚。

其他綠地也發揮重要作用：

• Herderpark 和 Hyblerpark都是設有遊樂場和運動場的家庭公園；
• 拉爾瓦爾德是一個可以讓你逃離喧囂、漫步於森林小徑的地方，距離家只有十五分鐘的路程；
• 洛鮑自然保護區，居民可以輕鬆體驗多瑙河草甸獨特的生態系統。

維也納中央公墓被正式指定為生態保護區。這裡棲息著30多種鳥類，包括稀有貓頭鷹，其植物群落中還包括數十種在維也納其他地方找不到的植物。

錫默靈常被稱為「維也納東南部的工業中心」。它至今仍擁有強大的工業和物流能力：

• 西門子股份公司仍然是該地區最大的雇主，主要生產設備和電氣工程產品。
• LEO Pharma是一家在全球製藥市場營運的公司，總部也設在這裡。
• A4高速公路和靠近機場的地理位置使該地區成為重要的物流樞紐。

然而，21世紀改變了經濟結構。該地區正逐漸不再只是工人階級聚居區：現代化的辦公大樓在煤氣罐城和U3公路沿線拔地而起，容納了IT公司、諮詢公司和教育創業公司。

該地區的經濟結構（近似估計）：

因此，錫默林的經濟呈現出「混合」結構：藍領產業依然存在，但同時，文化和辦公產業也在蓬勃發展。這種平衡吸引了藍領工人和白領工人。

長期以來，西默林區一直被認為是維也納的工人階級郊區，遍布工廠、倉庫和密集的住宅區。但過去二十年來，這種景象正在改變。該地區已成為城市建築師和開發商的試驗場，積極探索住宅、商業和文化空間的新模式。

該項目已成為該地區乃至整個維也納的標誌性景觀。四座建於19世紀的巨型瓦斯罐，曾為維也納市供應焦煤氣，如今已全部重建。建築外觀保留了其歷史風貌，而內部則進行了現代化改造，包括：

• 不同檔次的公寓（從學生宿舍到商務公寓），
• 音樂廳及電影院
• 商店、健身房和辦公室。

煤氣罐城不僅是一項建築實驗，更是一個工業遺產如何轉化為區域發展驅動力的典範。如今，它已成為錫默林最負盛名的住宅區之一，吸引了許多學生、年輕家庭和富裕的專業人士。

沿著U3地鐵線正在積極建設一系列商務型住宅綜合體。這些綜合體的特色包括地下停車場、節能外觀、綠色露台和休閒庭院。建築師強調「人性化尺度」：寬敞的公寓與公共空間——花園、遊樂場和底層咖啡館——完美融合。

Simmering火車站週邊的發展：這個交通樞紐已成為投資熱點。辦公大樓、商店和教育中心如雨後春筍般湧現，附近的公寓也備受房客和購屋者的青睞。

在靠近多瑙河的郊區，低層建築正在興建中。阿爾伯恩的出現滿足了那些希望擁有靠近公園和學校的住房，但又不想承擔中心城區高昂房價的家庭的需求。這裡正在建造現代化的聯排別墅、幼兒園和運動場地。未來也將進一步改善交通，使社區更具吸引力。

西默林區是維也納長期以來被忽視的街區之一。它曾與西門子工廠、A4高速公路沿線的倉庫以及中央公墓聯繫在一起。許多維也納人更多地將其視為一個過境區——前往機場、多瑙河畔公園或城市郊區時都會經過這裡。但到了2025年，情況發生了顯著變化。雖然該區仍然是工人階級聚居區，但它正日益被視為一個轉型區，這使得它對房地產投資者極具吸引力。

辛默林的主要特點是價格多樣。在這裡，您既可以找到位於舊農舍裡的經濟型公寓，也可以找到位於瓦斯罐城的超現代公寓。

• 老舊住宅。 19世紀和20世紀的建築，市政公寓（「社會住宅」），以及標準公寓大樓。價格：每平方公尺4900歐元起。
• 全新項目。Simmering附近的現代化住宅區，毗鄰瓦斯罐城。價格：每平方公尺 6,000 至 7,000 歐元。
• 租金。舊建築：11-12 歐元/平方米，新建築：15-18 歐元/平方米。

在 Simmering大街 (Simmering er Hauptstraße) 週邊或中央公墓 (Zentralfriedhof) 附近的舊城區，您可以找到每平方公尺 4,900 至 5,200 歐元的房屋。這些大多是建於 19 世紀末 20 世紀初的老建築。公寓空間寬敞，但需要翻新；通常沒有電梯，暖氣和公用設施也未必符合現代標準。這一區域的住房仍然受到學生、移民和退休人員的青睞。

Simmering Bahnhof這樣的新開發案則截然不同每平方公尺6000至7000歐元，有時甚至更高。這些住宅區配備地下停車場、露台、節能係統和智慧家庭系統。入住的人群也完全不同：年輕的專業人士、外籍人士、中產階級家庭和投資者。

需要注意的是，即使在同一地區，價格差異也可能達到 40% 至 50%，這為靈活的投資策略提供了獨特的機會。

有意投資錫默林地區的投資者涵蓋了從年輕的私人買家到國際基金等各類群體。每個群體都有其自身的投資理念和目標，而這正是該地區的獨特之處：它允許根據預算和投資期限採取多種策略。

1. 資金有限的私人投資者

對於剛入市的購屋者來說，錫默靈 (Simmering) 是理想的切入點。位於 Simmeringer Hauptstraße) 附近或中央公墓 (Zentralfriedhof) 週邊街區的市政大樓和公寓大樓中的老舊公寓，每平方米售價低於 5,000 歐元。雖然這些房產可能並不特別吸引人，但它們的出租率一直很高：租戶包括學生、移民和退休人員。

策略：初期投資最少，租金為每平方公尺 11-12 歐元，收入穩定，未來該地區翻新後有可能以更高的價格出售。

2. 中階投資者

這些人正在考慮U3和Gasometer地鐵站附近的新開發案。這裡的情況有所不同：公寓價格更高（每平方公尺6000歐元起），但租金也更高——最高可達每平方公尺18歐元。此外，由於外籍人士和家庭的需求持續旺盛，這類公寓在5-10年後更容易出售。

策略：Simmering Bahnhof) 或瓦斯罐城 (Gasometer City) 街區購買新房

3. 國際投資者和基金

房地產基金和大型私人投資者對Simmering的看法則有所不同——他們更關注大型項目，例如阿爾伯恩工業區的改造或參與低層住宅項目的建設。對這些投資者而言，重要的不僅是租金收入，還有未來幾十年的資本增值。

策略：購買整棟建築物，參與開發項目，著眼於土地和房價的長期成長。

4. 年輕家庭

儘管家庭並非傳統意義上的“投資者”，但他們在社區市場中扮演著舉足輕重的角色。他們是住房長期需求的驅動力。越來越多的年輕家庭選擇阿爾本Landstraße更經濟實惠的選擇。

策略：購買一間自住的房屋，但要明白這間公寓將來會升值，可以出售獲利。

5. 外籍人士和專家

這群租屋者和購屋者對該地區尤其重要。毗鄰施韋夏特機場、便捷的U3地鐵線路以及煤氣罐附近的辦公大樓，使得錫默林區成為在國際公司工作或經常出差人士的理想之選。外籍人士願意為舒適現代的房屋支付更高的價格。

策略：從 Gasometer 和 Enkplatz 租用新建建築。對投資者而言，這意味著高租金（16-18 歐元/平方公尺）和最短的租戶空置期。

6. 學生和青年專業人士

這類人雖然不買住房，但卻創造了穩定的租賃需求。由於靠近校園、價格實惠且交通便利，錫默林深受學生歡迎。瓦斯罐城的宿舍和學生公寓，它們將便利的基礎設施與充滿活力的氛圍完美結合。

投資策略：購買小型單間公寓用於短期和中期出租。租戶流動性高，但需求穩定。

錫默林並非人人都能接受的社區。其工業歷史、毗鄰機場以及眾多工廠造就了它獨特的風貌。但正是這種「工人階級」與「新興社區」的融合，使其對廣泛的社會群體都具有吸引力。

有小孩的家庭

錫默林 (Simmering) 是那種價格和舒適度都能兼顧的理想居住區之一。一方面，這裡綠地眾多，例如中央公墓 (Zentralfriedhof)、赫爾德公園 (Herderpark)、海布勒公園 (Hyblerpark) 以及通往拉爾森林 (Laaer Wald) 的便捷通道。另一方面，阿爾伯恩 (Albern) 和恩克廣場 (Enkplatz) 附近的新開發項目提供寬敞庭院、地下停車場且步行即可到達學校的公寓。家長們也非常青睞這裡靠近幼兒園、運動場和醫療中心的便利位置。

學生和青年

這些煤氣罐建築長期以來都是「青春活力」的象徵。它們被改造成學生宿舍、公寓、電影院、音樂廳和俱樂部。再加上U3地鐵，只需15分鐘即可到達維也納市中心，這裡就成了學生們既能負擔得起生活成本，又能融入城市生活的理想街區。

工人和移民

該區的工業特色以及西門子和利奧製藥等公司的入駐，使其對工人和移民極具吸引力。這裡仍保留著大量的市政住房和老式農舍，租金約為每平方公尺11-12歐元。這使其成為維也納最經濟實惠的地區之一。

外籍人士和專家

對於在跨國公司工作的外籍人士來說，錫默靈 (Simmering) 是一個便利的居住地。它靠近地鐵站，距離市中心僅 15 分鐘車程，而且距離機場也很近。許多外籍人士在 Gasometer City 或 Simmering Bahnhof 等新建住宅區租房或購房，他們欣賞這些現代化的建築和完善的基礎設施。

投資者

從投資者的角度來看，錫默林如今是一個「過渡區域」。這裡的房價甚至 Landstraße 或 Favoriten還要低，但上漲速度卻高於城市平均。較高的租金收益率（約4.5%）以及預計到2030年房價將上漲至每平方米7500歐元，使其對那些希望「抓住成長浪潮」的投資者極具吸引力。

要了解西默林區最適合居住在哪裡，不妨將其置於週邊風格迥異的街區中進行考察。最合理的比較對像是法沃里滕區（第十區）和蘭德大街區（第三區） 。這三個街區相鄰，卻代表維也納截然不同的「世界」。

沸騰（第11區）

西默林首先是一個轉型區。它從曾經的工業郊區，遍布工廠和物流設施，發展成為一個現代化的住宅區。這一轉變的主要像徵是煤氣罐城，在這裡，工業時代的痕跡已轉化為如今的文化和居住空間。

這裡的房價遠低於市中心：老房子的4,900 歐元約為 7,000 歐元。租金則在每平方公尺 11 歐元到 18 歐元之間。就投資回報率而言，錫默靈目前名列前茅，優於市中心區域。

主要優點包括交通便利（U3地鐵、機場、A4高速公路）、綠地眾多（中央公墓、赫爾德公園）、多元文化以及快速發展。劣勢包括高速公路噪音、靠近倉庫以及「工人階級郊區」的刻板印象。

法沃里滕（第十區）

法沃里滕區是維也納人口最多的區，擁有超過21萬居民，堪稱「城中之城」。該地區長期以來被視為工人階級聚居區，但隨著中央火車站的建成，這裡經歷了翻天覆地的城市變化。如今，松文德區和美景宮區已成為維也納的高級住宅區。

法沃里滕的房價高於西默靈：每平方公尺售價在5,500歐元至7,500歐元之間，租金則在每平方公尺13至16歐元之間。該地區深受學生、家庭和外籍人士的歡迎，他們希望居住在離市中心更近的地方，但又不想花費太多，因為這裡的房價比巴黎一至四區要低。

優點包括多元文化、完善的交通網絡（地鐵U1線、中央火車站）以及火車站附近的現代化住宅。劣勢包括交通擁擠、街道嘈雜以及舊城區「不太受歡迎」的名聲。

蘭德街（第三區）

蘭德大街 (Landstrasse) 則完全是另一個層次。這區域被視為尊貴之地：外交使團、美景宮、百水宮以及各大公司的總部都坐落於此。對於外籍人士和富裕家庭而言，維也納第三區是體驗「經典、高檔維也納」的理想之選。

這裡的價格合理：每平方公尺8,500歐元至9,000歐元，租金為每平方公尺14至16歐元。長期來看，投資蘭德大街有利可圖，但進入門檻很高。租金收益率較低（3%），但該地區穩定且享有極高的社會地位。

優點包括優越的地理位置、顯赫的地位、精美的建築和豐富的文化景點。劣勢包括高昂的房價和「經濟適用房」選擇有限。

最終比較

如果將這三個縣作為居住或投資的選擇，會得出以下結論：

• 錫默林 (Simmering)是一個不錯的選擇：房價適中、交通便利、發展潛力巨大。該地區目前仍略顯破舊，但這恰恰是它的優勢所在：如今您可以以相對較低的價格購房，並在 5-10 年內獲得顯著的升值。對於學生、年輕家庭、投資者以及希望靠近機場的外籍人士來說，這裡都是理想之選。
• 法沃里滕區是一個充滿活力的繁華地段。這裡熙熙攘攘，熱鬧非凡：市場、餐廳林立，火車站附近還有許多新興社區。對於那些想要體驗「真正的維也納」生活的人來說，這裡是理想之選，工人們、移民、商人和學生在這裡和諧共處。與西默靈區相比，法沃里滕區的房價更高，也更吵雜，但距離市中心更近。
• 蘭德街象徵尊貴與穩定。這個社區適合富裕家庭、外交官和追求安全而非最大回報的投資者。在這裡，地位比價格更重要，維也納也在這裡展現了「經典面貌」。

身為房地產專家，每當我們談到維也納第 11 區時，我總是強調：這是一個適合那些能夠展望未來 5-10 年，而不僅僅是關注當下刻板印象的人的地區。

辛辛那提長期以來都被貼上了「工人階級郊區」的標籤。工廠、高速公路和機場附近的倉庫——所有這些都營造出一種印象：物流比舒適生活更重要。但在過去20年裡，這裡發生了翻天覆地的變化，徹底改變了它的前景。

煤氣罐城已成為這種轉變的象徵：曾經與煤氣和工業聯繫在一起的地方，現在被視為一個時尚的文化和住宅區。

這個地區適合哪些人居住？

• 有孩子的家庭會喜歡南部地區的綠地（中央公墓、赫爾德公園）、學校以及相對安靜的環境。這裡的房價比蘭德斯特拉瑟甚至法沃里滕都要低，而基礎建設卻同樣完善。
• 由於瓦斯罐附近有宿舍和出租房屋，學生和年輕人
• 對於外籍人士和商務旅客而言，靠近機場和U3地鐵線的便利性至關重要。對於經常出差或在跨國公司工作的人來說，西默靈比許多高檔住宅區都更方便。
• 對投資者而言，這裡目前是收益率和價格可負擔性的最佳組合。該地區的租金收益率約為4.5%，高於市中心。而且房價仍比「中產階級」社區低20-30%。

投資者應該期待什麼？

如果您在2025年於錫默林（Simmering）購房，正值市場快速增長期，但尚未達到頂峰。與蘭德斯特拉斯（Landstrasse）（每平方公尺8,500至9,000歐元）相比，錫默林的房價似乎較為適中，約為每平方公尺4,900至7,000歐元。預計到2030年，房價將上漲至每平方公尺7,200至7,500歐元，高階樓盤甚至可能達到每平方公尺8,000歐元。這意味著您的投資不僅可以透過租金收益，還可以透過資本增值獲得回報。

但要記住的是：這區域並非千篇一律。 Simmering街 (Simmering er Hauptstraße) 週邊的老街區仍保留著工人階級的氣息。這些街區房價更低，但也更吵雜。同時，瓦斯罐 (Gasometer) 和恩克廣場 (Enkplatz) 週邊的新建築已經可以媲美高檔社區了。

風險和局限性

當然，缺點也不容忽視。 A4高速公路造成了噪音和空氣污染。一些老舊的農舍年久失修，需要翻修。而且，關於錫默林的「治安差」的刻板印象，恐怕會長期存在於人們的討論中。

但維也納的經驗表明，正是這些街區會在10到15年內發展成為新的城市生活中心。法沃里滕也經歷了同樣的轉變，如今，它的新興社區已成為最受歡迎的地區之一。

如果您追求的是聲望和地位，那就選擇蘭德大街 (Landstrasse)。如果您追求的是活力和多元文化氛圍，那麼法沃里滕 (Favoriten) 是理想之選。但如果您想在市場「漲價之前」入場，那麼西默林 (Simmering) 就是您的最佳選擇。

我想說的是：

• 對於追求「當下」生活的人來說，錫默林適合那些重視交通、綠地和便利設施的人。
• 從投資角度來看，這裡是2025年維也納最佳投資地點之一。

我的專家預測：10 年後，我們談論錫默林的方式將與今天談論法沃里滕的方式相同——「曾經是工人階級區，現在是享有盛譽的聚集地」。