維也納第一區－中央區

歷史上，維也納分為23個各具特色的行政區。 Innere Stadt，即維也納第一區，是其歷史和文化中心，自2001年以來一直是聯合國教科文組織世界遺產。奧地利首都幾個世紀以來的歷史、政治、經濟和文化生活都集中在這個緊湊的區域內。

維也納市中心區包括環城大道和舊城區，是這座城市歷史的發源地。這裡有雄偉的聖斯蒂芬大教堂、國家歌劇院、霍夫堡宮（昔日的皇家住所）以及數十個博物館、劇院和美術館。

內城區的獨特魅力在於：富麗堂皇的帝國時代建築、狹窄的中世紀街道、氣派的林蔭大道和綠樹成蔭的公園，營造出歷史與現代和諧交融的氛圍。 Innere Stadt 不僅是旅遊勝地，也是商業和外交中心：許多國際公司、銀行、大使館和奧地利政府機構的辦事處都設在這裡。

居住在維也納第一區，這意味著您可以輕鬆前往歐洲最頂級的餐廳、精品店和文化場所。然而，這裡的房屋供應有限，因此蘊藏著巨大的投資潛力。 Innere Stadt 幾乎沒有大規模的新建項目，市場主要由歷史建築中的豪華公寓構成，這些公寓通常擁有現代化的室內設計和城市全景。國際買家和商界精英的強勁需求，使該區成為奧地利最負盛名的投資目的地之一。

本文旨在詳細檢視維也納中心區的基礎設施、房屋存量、文化和經濟因素，並評估其對那些考慮在奧地利首都歷史中心購買房地產的人的投資吸引力。

維也納Innere Stadt，又稱維也納第一區，是奧地利首都的歷史核心。其歷史跨越近兩千年，從羅馬時期的溫多博納營地（Vindobona）到如今維也納最繁榮的地區之一，歷史悠久。如今，這裡匯集了許多重要的建築古蹟、文化機構和高級住宅。

維也納現代第一區建於西元1至2世紀羅馬軍營溫多博納（Vindobona）的遺址之上。該軍營是羅馬帝國多瑙河防線的一部分。如今，在街道地圖上仍能辨認出古代軍營的佈局：格拉本街（Graben）、薩爾茨格里斯街（Salzgries）和拉本施泰格街（Rabensteig）都沿襲了羅馬防禦工事的邊界。

羅馬帝國衰落後，日耳曼部落開始在此定居。 12世紀，這裡成為奧地利的首都。 1155年，巴本堡公爵亨利二世將居所遷至維也納，使其成為該地區的政治中心。到了13世紀 Innere Stadt 已發展成為一座被堅固城牆環繞的要塞。

1221年，維也納獲得自由貿易中心地位（見右圖），成為中歐的主要貿易樞紐。即使在當時，維也納第一區不僅是政治中心，也是經濟中心。

從14世紀到19世紀末， Innere Stadt 在哈布斯堡王朝的影響下發展起來。他們將維也納打造成帝國的中心，並確立了至今仍定義該地區的建築風格。

• 聖斯蒂芬大教堂（Stephansdom）是這座城市的象徵；南塔高達 136 米，屋頂裝飾著超過 23 萬塊瓷磚。
• 霍夫堡宮是一座巨大的宮殿建築群，佔地約24萬平方米，擁有超過2600個房間。它曾是哈布斯堡王朝的住所，現在是奧地利總統的官邸。
• 貴族的宮殿（利希滕斯坦宮、考尼茨宮、金斯基宮）成為巴洛克式和古典式建築的典範。

17、18世紀，維也納成為歐洲的文化之都。莫札特、海頓、貝多芬和史特勞斯都曾在此工作。維也納的第一區聚集了許多劇院、歌劇院和音樂廳，其中許多仍在運作。

19世紀，弗朗茨·約瑟夫一世皇帝決定拆除環繞 Innere Stadt過時的中世紀城牆。取而代之的是環城大道——一條綿延5公里多的豪華林蔭大道，環繞著市中心。

環城公路沿線建起了歷史主義風格的建築：

• 國家歌劇院（1869年）是世界上最好的歌劇院之一。
• 議會大廈（1883年）－採用古希臘風格的柱子，
• 市政廳（1883年）－以新哥德式風格建造
• 城堡劇院是德語世界領先的劇院之一。
• 藝術博物館和自然歷史博物館，至今仍是歐洲最重要的博物館之一。

環城大道既是帝國權力的展示舞台，也是貴族、銀行家和實業家的居住區。

二戰期間，維也納遭受盟軍轟炸，環城大道沿線的建築損毀尤為嚴重。例如，維也納歌劇院幾乎被夷為平地，僅存正面和主廳。然而，戰後，當局決定盡可能忠實地依照歷史原貌重建市中心。

1955 年，隨著國家條約的簽署和奧地利被佔領的結束，歌劇院重新開放，成為首都重生的象徵。

2001年，維也納歷史中心，包括 Innere Stadt 和環城大道，被聯合國教科文組織列為世界遺產。這意味著任何重建工程都將受到嚴格控制：

• 禁止建造高層建築。
• 外觀的改造和現代化改造受到限制。
• 所有翻修工程均須經市級和聯邦當局批准。

如今，維也納第一區融合了中世紀街道、皇家宮殿和現代建築。這裡匯集了各國大使館、國際組織總部以及眾多頂級精品店和飯店。 Innere Stadt 的房產被視為稀缺資源：需求始終超過供應。

維也納Innere Stadt區（ Innere Stadt ）是這座城市的歷史核心，也是歐洲最具代表性的建築地標之一。它面積僅2.88平方公里，是維也納23個區中最小的一個。然而，它不僅擁有獨特的佈局，還擁有鮮明的社會經濟結構，這正是帝國首都中心的典型特徵。

Innere Stadt 位於維也納市中心，周圍環繞著許多著名街區：

• Leopoldstadt （第二區）－位於東北部，隔多瑙河運河（Donaukanal）相望，
• Landstraße （第三區）- 向東，
• Wieden （第四區）－位於南部，
• Mariahilf （6號）和 Neubau （7號）－位於西側，
• Josefstadt （第 8 區）和 Alsergrund （第 9 區）－位於北部。

該區的邊界遵循自然和人工線：多瑙河運河、 Wien河、Lothringerstraße、Karlsplatz、Getreidemarkt、Museumsplatz、Auerspergstraße、Landesgerichtsstraße、Universitätsstraße 和 Maria-Theresien-Straße。這個週邊形成了著名的環城大道弧形，環繞著城市的歷史核心。

維也納第一區地理位置優越，不僅是旅遊勝地，也是行政中心，擁有政府機關、外交使團和重要文化場所。

最初， Innere Stadt 是一座設防的要塞，四周環繞著城牆和護城河。這座城市根據主要城門被劃分為四個歷史街區：

• 斯圖本維爾特（東北區）－一個商人和工匠聚集的地區，
• Kärntner Viertel（東南） - 通往卡林西亞門，
• 維德默區（西南方）－中世紀行會的中心，
• Schottenviertel（西北部）－由蘇格蘭僧侶（Schottenstift）建立。

如今，這些名稱仍留在人們的記憶中。目前，整個地區大致分為以下幾個部分：

• 文化歷史區（史蒂芬廣場及週邊地區）－聖史蒂芬大教堂、博物館、劇院、美術館
• 行政和政府部門—市政廳和霍夫堡宮區域
• 外交與金融中心 Börseviertel 匯集了許多銀行、國際公司等。
• 購物帶 - Graben、Kärntner Straße、Kohlmarkt（精品店、珠寶店）、
• 住宅區主要位於環城公路後方的小街小巷，有翻新的公寓大樓和頂樓公寓。

儘管位於市中心， Innere Stadt 卻是維也納人口最少的區。約17,000人居住在近3平方公里的土地上，人口密度不足每平方公里6000人——對於歐洲大都市而言，這是一個非常低的數字。

歷史上，情況並非如此：19世紀，在城牆拆除之前，該地區人口稠密。 1869年，這裡居住著68,079人，到1880年，人口達到創紀錄的73,000人。但隨著城市現代化進程的推進和住房向郊區遷移，人口開始下降。 2011年，人口降至最低點，僅略高於16,000人。

這一衰落的原因在於高昂的房地產價格，以及辦公大樓、商店和文化設施遠多於住宅大樓。如今，維也納第一區既有富裕居民的住宅，也有外交官官邸，還有面向外國投資者的公寓。

維也納第一區的獨特之處在於，幾乎所有住宅建築和基礎設施都受到國家保護。新建工程受到嚴格限制，高層建築更是被禁止。維也納市中心的建築景觀自19世紀末以來幾乎沒有改變。主要建築包括：

• 巴洛克時期和古典時期的歷史宮殿和宅邸（霍夫堡宮、科堡宮、列支敦士登宮），
• 建房時代風格（1848-1914 年）的公寓大樓，擁有高高的天花板和華麗的外觀。
• 新建建築比例極低——極少數項目在保留原有立面的同時，融入了歷史建築結構之中。
• 由翻新宮殿改建而成的豪華公寓，通常可欣賞到環城公路或聖斯蒂芬大教堂的全景。

這些建築通常採用現代室內設計，並融合歷史元素，例如灰泥牆面、鑲木地板和大理石樓梯。這有助於提升維也納第一區作為該市房地產市場中最負盛名地段的形象。

維也納第一區被認為是該市人口密度最低的地區，每平方公里居民不足6000人，維也納的平均人口密度是其四倍之多。該區的社會結構獨具特色：這裡聚集了大量外籍人士、外交官和大型企業主管。根據奧地利統計局的數據顯示，超過30%的居民擁有外國國籍，約20%的居民擁有高檔住宅或投資豪華房地產。

維也納市中心歷來吸引富裕人士，這一趨勢至今仍在延續。外籍人士、跨國公司員工、外交官和高階主管構成了第一區居民的很大一部分。

受歡迎的原因：

• Innere Stadt 毗鄰大使館和政府機構，是一個外交中心：這裡是多個國家的大使館、奧地利各部會和國際公司辦事處的所在地。
• 文化氛圍濃厚。該地區週邊環繞著歷史古蹟、博物館和歌劇院，因此對富裕的外國人士極具吸引力。
• 這裡是豪華住宅市場。幾乎沒有大規模開發項目，房產類型包括修復後的宮殿、歷史悠久的住宅和現代頂層公寓。

根據城市統計顯示，外籍居民佔超過30%，而豪宅買家中外籍人士的比例更高（高達50%）。這些投資者主要來自德國、瑞士、中東、俄羅斯和中國。

與維也納的住宅區（那裡有很多有孩子的家庭和退休人員）不同， Innere Stadt 特點是活躍的專業人士占主導地位。

年齡結構：

• 主要群體年齡在 30 至 55 歲之間，主要從事商業、外交和文化領域的工作。
• 由於房價高昂，20-30歲的年輕人較少。
• 65 歲以上的人口占相當大的比例，但並非主流——他們主要是繼承了房產的業主。

總的來說，維也納第一區可以被稱為「專業人士區」：企業家、律師、金融家、國際組織員工和藝術家都住在這裡。

Innere Stadt 是維也納最昂貴、最負盛名的城區。這裡的人均收入遠高於維也納的平均水準。根據奧地利統計局和維也納諮詢機構的數據，內城區居民的年均收入約為6.5萬至8萬歐元（稅前），而全市的平均年收入則在3.5萬至4萬歐元之間。

公寓和住宅的價格達到每平方公尺 20,000 至 25,000 歐元，這為居民創造了一個天然的價格壁壘，並維持了居民的高經濟地位。

影響獲利能力的因素：

• 歷史建築（修復後的宮殿、19 世紀的公寓大樓）。
• 供應有限——幾乎沒有新項目，但需求卻一直居高不下。
• 投資吸引力強：該地區因其可靠的資產價值而受到外國投資者的青睞。

根據奧地利統計局的數據， Innere Stadt 是富裕居民最集中的地區，這不僅體現在房地產上，也體現在消費上：這裡聚集了昂貴的精品店、高級餐廳和該市最好的酒店。

維也納第一區（Innere Stadt）不僅是這座城市的文化和歷史中心，也是豪華住宅區。這裡幾乎沒有社會安全住宅：與郊區高達40%的社會安全住宅比例不同，市中心完全被高端住宅所主導。這既源自於該地區的歷史發展特點，也與高昂的地價有關。

大部分住宅單元都是經過翻新的歷史公寓和閣樓式頂層公寓。許多建築建於19世紀，經過修復後既滿足了現代舒適標準，也保留了其建築遺產。這些公寓通常擁有高挑的天花板、原始的裝飾元素和現代化的公用設施系統。

第一區的平均房價約為維也納平均房價的2.5至3倍。根據奧地利統計局和奧地利房地產中介機構（EHL、Otto Immobilien）的數據，該地區的平均房價為每平方米14,000至25,000歐元，而維也納整體的平均房價約為每平方米6,000至7,000歐元。

房價：

• 翻新歷史公寓：每平方公尺 14,000 歐元起。這些公寓通常位於具有歷史價值的建築內，並經過了大規模的修復。
• 全新豪華公寓：每平方公尺25,000歐元起。這些房產提供現代化的設施、高品質的裝潢材料和獨特的設計。
• 可欣賞聖斯蒂芬大教堂或環城大道全景的專屬頂層公寓：每平方米 30,000 歐元起，有時高達每平方米 40,000 歐元。

租金：

• 維也納第一區的平均租金為每平方公尺每月 20-30 歐元，幾乎是維也納平均租金（每平方公尺 12-15 歐元）的兩倍。
• 對於擁有全景或露台的高級公寓，價格可達每平方公尺 35-40 歐元。

影響成本的因素：

• 區內位置：靠近聖斯蒂芬大教堂、霍夫堡宮或環城大道的公寓比位於第一區郊區的公寓價值高得多。
• 樓層和窗外景色：帶有露台和歷史中心景色的房產售價溢價 20-30%。
• 翻新程度：設施完全更新、配備現代化設施的房屋比翻新程度最低的房屋價格更高。

投資吸引力：

• 即使進入門檻很高，第一區的需求依然穩定：外國投資者將這裡的房地產視為「可靠的資產」。
• 據萊坊國際（Knight Frank）稱，維也納市中心豪華住宅的價格正以每年 2% 至 4% 的速度穩步上漲，與其他歐洲首都的情況類似。

維也納第一區是這座城市的歷史和文化中心。其教育基礎建設匯集了許多知名院校，但由於面積較小（約2.88平方公里），教育資源較為有限。儘管如此，該區仍然擁有高品質的幼兒園、中小學和大學院系，致力於追求卓越的學術水平和國際視野。

Kindercompany幼兒園

• 該校自 1995 年以來一直運作至今，是維也納優秀教育工作的典範之一。
• 該網絡包括 24 所全年開放的幼兒園，涵蓋從托兒所到學前班的各個年齡層。
• 其中一個主要優勢是雙語教育（英語/德語），這可以讓孩子們輕鬆適應國際環境。
• 學校提供各種教育課程，包括音樂、藝術、科學和體育方面的早期學習，培養學生廣泛的技能。

查理皇帝文法學校（ WienAkademisches Gymnasium Wien ）

• 該校以其嚴謹的教學方法和高品質的大學入學準備而聞名。
• 位於維也納貝多芬廣場 1 號，1010 Wien， Innere Stadt的一棟歷史建築內。
• 維也納的烏克蘭週六學校在該體育館的校園內運作超過 10 年，孩子們在那裡學習烏克蘭語、文學和歷史。
• 學校積極與維也納的大學和文化機構合作，為學生提供更多學術和創意發展的機會。

維也納大學（Universität Wien）

• 該大學成立於1365年，是歐洲乃至世界上最古老的大學之一。
• 雖然主校區位於第一區之外，但 Innere Stadt設有多個系和研究機構，使學生和教職員工處於城市文化和科學生活的中心。

維也納音樂與應用藝術學院（ Wien音樂與藝術大學）

• 提供音樂、戲劇、舞蹈、歌劇、指揮和應用藝術的訓練。
• 該學院吸引了來自世界各地的優秀學生，並在維也納市中心培養了一個國際化的創意氛圍。

維也納第一區（Innere Stadt）不僅是這座城市的歷史和文化中心，也是高度發達的城市基礎設施的典範，其重點在於可持續交通、環境友好以及居民和遊客的舒適度。

地鐵：U1、U3、U4

該地區由維也納地鐵的三條主要線路提供服務：

• U1（紅線）：連接城市的北部（利奧波爾道）和南部（奧伯拉），途經史蒂芬廣場等中心車站。
• U3（橘色線）：連接西部（Ottakring）和東部（Simmering），途經史蒂芬廣場等重要地點。
• U4（綠線）：連接西部（Hütteldorf）和北部（Heiligenstadt），途經包括Stephansplatz在內的中心車站。

維也納地鐵以其準時性和高頻次而聞名：尖峰時段每 2-4 分鐘一班，晚上每 7-8 分鐘一班。

電車和公車

• Innere Stadt 有幾條主要的電車路線（例如 1 號線、2 號線、D 號線），連接市中心和鄰近的地區。
• 公車路線主要服務內城區、歷史街道和中心廣場，可通往史蒂芬廣場、格拉本大道和環城大道。
• 電車線與地鐵線相連，方便乘客轉乘，無需開車即可在市中心出行。

交通管制和步行區

• 第一區的 Begegnungszone 將車輛行駛速度降低至 20 公里/小時，行人和騎自行車的人享有優先權。
• 歷史中心的許多街道禁止公共交通通行，這可以減少噪音，改善空氣質量，並保護歷史氛圍。
• 停車位嚴格限制：幾乎所有車位都預留給持有 Parkpickerl 卡的居民，另有專門區域供短期停車（幾個小時）。

自行車基礎設施

• 安全的自行車道沿著環城大道和 Innere Stadt 主要街道延伸。
• WienMobil 自行車租賃服務和專用停車區使騎自行車成為在市中心旅行的另一種方式。
• 由於歷史建築密集，自行車道的數量有限，但路線設計充分考慮了遊客和居民的便利性。

在維也納第一區（Innere Stadt），由於建築密度高、該地區具有歷史價值以及市政府希望減少市中心的交通流量，停車位是一種有限且昂貴的資源。

地下停車場

維也納市中心以地下停車場為主，例如WIPARK Garage Am Hof和Märzparkgarage。這些停車場的停車費每小時3至5歐元，長時間停車來說價格昂貴。 Wien市政廳的活動參與者，從活動開始前兩小時到凌晨2點，停車費統一為每小時10歐元。

短期停車區

第一區全部實行短期停車區制度（Kurzparkzone）。停車需持有有效停車票或停車許可證。停車時間為週一至週五上午9:00至晚上10:00，最長停車時間為兩小時。

居民停車位

第一區設有僅供當地居民使用的停車位。這些區域設有標牌，並提供“Parkpickerl erforderlich”（需要停車許可證）等附加資訊。即使您持有有效的停車票，也禁止在這些區域無證停車。

賓客限制

對於非居民而言，第一區的停車位有限且昂貴。長期停車選擇幾乎不存在，短期停車費用也可能很高。

維也納第一區，即 Innere Stadt），不僅是這座城市的歷史文化中心，也是重要的宗教中心。眾多重要的基督教教堂集中於此，體現了奧地利豐富的精神遺產。

聖斯蒂芬大教堂（Stephansdom）是維也納的主要天主教堂，也是中歐最重要的哥德式建築之一。大教堂始建於12世紀，其目前的形制形成於14至15世紀。南塔高達136米，屋頂鋪設五彩瓦片，構成奧地利帝國的國徽和雙頭鷹圖案。這座大教堂已成為維也納的象徵，其鐘樓也是奧地利最高的鐘樓之一。

聖彼得教堂（Peterskirche）位於聖彼得廣場（Petersplatz），靠近格拉本（Graben）。它是維也納最著名的巴洛克式教堂之一。教堂建於18世紀，採用巴洛克風格，擁有華麗的內部裝飾、精美的壁畫、雕塑和一架歷史悠久的管風琴。聖彼得教堂至今仍是舉行宗教儀式和音樂活動的重要場所，已成為該地區重要的文化中心。

宮廷教堂（Kirche am Hof）是維也納最古老的教堂之一，始建於14世紀。它坐落於第一區中心的阿姆霍夫廣場。 18世紀的巴洛克式翻修並未掩蓋教堂的哥德式元素。教堂毗鄰昔日的皇宮，歷史上曾是宮廷精英的宗教中心，其內部至今仍保存著古老的祭壇和巴洛克藝術品。

奧古斯丁教堂（Augustinerkirche）位於約瑟夫廣場，毗鄰霍夫堡宮。它具有特殊的歷史意義：哈布斯堡王朝的皇帝，包括神聖羅馬帝國的代表，都曾在此加冕。教堂建築融合了哥德式和巴洛克式元素，內部裝飾著壁畫和雕塑，地下室則安葬著哈布斯堡王朝的成員。

聖米迦勒教堂（Michaelerkirche）位於霍夫堡宮附近，融合了哥德式和巴洛克式建築風格，並以其管風琴音樂會而聞名。過去，這座教堂曾是皇室和維也納貴族進行精神慰藉的宮廷教堂。

聖魯普雷希特教堂（Ruprechtskirche）被認為是維也納最古老的教堂，始建於12世紀。它位於維也納歷史中心的塞滕施泰滕街（Seitenstettengasse）。教堂的建築風格融合了羅馬式和哥德式元素。除了日常的宗教儀式外，教堂還用於舉辦音樂會和文化活動。

耶穌會教堂（Jesuitenkirche）由耶穌會於17世紀建造，採用巴洛克風格，毗鄰維也納大學。教堂內部裝飾有壁畫、祭壇和一架歷史悠久的管風琴。教堂兼具宗教、教育和文化功能。

聖安妮教堂（Annakirche）位於安納街（Annagasse），靠近克恩頓門劇院（Kärntnertor Theater）。這座18世紀的巴洛克式教堂至今仍用於教區禮拜和文化活動，內部裝飾有壁畫和雕塑。

嘉布遣會教堂（Kapuzinerkirche）位於新市場街（Neuer Markt），毗鄰霍夫堡宮。教堂由嘉布遣會於17世紀建造，以哈布斯堡王朝地穴聞名，許多皇帝和王朝成員都安葬於此。教堂建築風格莊嚴穆，不失精緻優雅，融合了巴洛克和文藝復興時期的元素。這座教堂在當地的宗教生活中扮演著重要的角色。

維也納第一區大致以天主教為主，但由於外交使團的存在，其他信仰也在此體現，營造出多元宗教的氛圍。該區擁有新教、東正教、猶太教和伊斯蘭教的教堂和祈禱場所。這種多樣性體現了維也納多元文化的特徵及其對各種宗教傳統的開放態度。

維也納第一區（Innere Stadt）不僅是這座城市的歷史中心，也是奧地利的文化中心。這裡匯集了許多一流的劇院、音樂廳和世界級博物館，以及吸引當地居民和遊客的標誌性節慶和季節性活動。夜幕降臨後，市政廳廣場（Rathausplatz）便熱鬧非凡，街頭藝人和表演者們在此獻藝，營造出獨特的氛圍。

Wien（ Wien er Staatsoper ）是世界上最負盛名的歌劇院之一。它坐落於環城大道，每年都吸引成千上萬的觀眾前來欣賞演出。尤其值得一提的是著名的維也納新年音樂會，這場音樂會透過電視向全球直播。

維也納音樂廳是一座傳奇的音樂廳，以其卓越的音響效果而聞名。這裡不僅是維也納愛樂樂團的演出場地，也舉辦其他重要的音樂活動。 2025年8月，音樂廳計畫舉辦一系列以輕古典音樂為主的晚間音樂會，屆時表演者通常會穿著古裝。

奧地利城堡劇院是奧地利的國家劇院，成立於1741年。它被認為是世界上最重要的劇院之一，尤其是在德語世界。它上演古典和現代劇目，吸引來自世界各地的觀眾。

藝術史博物館是世界上規模最大、最重要的藝術博物館之一。它坐落於瑪麗亞·特蕾西亞廣場，館藏豐富，涵蓋繪畫、雕塑和裝飾藝術。展品包括老勃魯蓋爾、倫勃朗、魯本斯等大師的作品。

阿爾貝蒂娜博物館以其豐富的版畫收藏而聞名，館藏包括丟勒、莫內、夏卡爾等眾多藝術家的作品。該館也舉辦當代藝術和攝影的臨時展覽。計劃於2025年舉辦專門探討古斯塔夫·克林姆特創作方法的展覽。

維也納第一區是這座城市的歷史和文化中心，擁有許多標誌性劇院、音樂廳和廣場，這些場所經常舉辦大型節慶和季節性活動。這些活動使該區成為當地居民和遊客的聚集地。

維也納國家歌劇院舞會是維也納舞會季期間的傳統盛事。維也納舞會被聯合國教科文組織列為非物質文化遺產。自1935年以來，規模最大的舞會都在聖灰星期三前的星期四於維也納國家歌劇院舉行。這場盛會匯集了政界人士、藝術家和商界領袖，將歌劇院裝飾成一個巨大的舞廳，賓客們在此翩翩起舞，欣賞精彩演出。

維也納藝術節（ Wien Wien第一區都會舉辦為期五到六週的大型文化節。藝術節涵蓋多種藝術門類，包括歌劇、戲劇、舞蹈、音樂和當代藝術。主要演出場地位於Innere Stadt，包括城堡劇院（Burgtheater）、金色大廳（Musikverein）以及其他中心劇院和音樂廳。

市政廳廣場露天電影節（Filmfestival Rathausplatz） 。從六月下旬到八月下旬，維也納市政廳前的廣場會變成一個露天電影院。觀眾可以在這裡欣賞國際影片和經典電影。

WienWien Jazz ）每年六月下旬至七月初舉行，被譽為世界頂級爵士音樂節之一。音樂節匯集了古典爵士樂和當代音樂的精彩演出。主要演出場地和舞台設在第一區歷史悠久的建築內，包括維也納音樂廳（Musikverein）和維也納音樂廳（Konzerthaus），使其成為維也納Innere Stadt。

（Popfest Wien是一個免費音樂節，在維也納市中心卡爾廣場（Karlsplatz）卡爾教堂（Karlskirche）旁舉行。奧地利流行、獨立和電子音樂藝術家們在水上舞台上表演。該活動為維也納市中心帶來了充滿活力和動態的氛圍，尤其受到年輕觀眾的喜愛。

聖誕市集。維也納歷史悠久的聖誕市場，包括市政廳廣場上的市場，營造出濃厚的節日文化氛圍，供應熱紅酒、奧地利傳統紀念品和各種甜點。首都的聖誕市集傳統可以追溯到中世紀，屆時市中心（Innere Stadt將搖身一變，成為人們漫步和享受文化娛樂的節慶勝地。

維也納第一區是這座城市的歷史和文化中心。儘管面積相對較小，卻擁有多處標誌性的綠地，為居民和遊客提供休閒放鬆、漫步和體驗文化活動的理想場所。這些綠地凸顯了第一區作為維也納最負盛名的街區之一的地位，使其對居民、遊客和投資者都極具吸引力。

城堡花園Innere Stadt最著名的公園之一，毗鄰霍夫堡宮。這片綠地擁有風景如畫的林蔭大道、雕塑（包括莫札特紀念碑）和繁花似錦的花壇。城堡花園是維也納市中心人們散步、拍照和休閒放鬆的熱門去處。

人民公園是一座法式風格的公園，擁有著名的玫瑰園和噴泉。歷史上，它曾是霍夫堡宮的一部分，被認為是巴黎第一區維護得最好、最賞心悅目的角落之一。這裡經常舉辦攝影活動、小型文化活動和戶外音樂表演。

施塔特公園是一座著名的公園，園內矗立著約翰·史特勞斯的金色雕像，是遊客和當地居民散步、慢跑和運動的熱門場所。施塔特公園融合了歷史建築和現代化設施：步道、長椅、噴泉和休閒區。

市政廳公園是環繞維也納市政廳的一片綠地，會舉辦各種季節性活動、節慶、市集和聖誕市集。它是第一區居民和遊客的休閒中心，為維也納市中心營造了充滿活力的文化氛圍。

近年來，維也納市政府積極投資改善環城公路和第一區歷史街區的綠化環境。新的藝術裝置、噴泉和休閒區正在建設中。在引入現代景觀元素的同時，特別注重保護歷史美感。

例如，在環城大道沿線，小徑和草坪都經過了翻新，並增添了硬質景觀和藝術品，使漫步不僅令人愉悅，更增添了文化內涵。新的長椅、現代化的路燈和休息區與帝國時代的建築風格相得益彰，為居民和遊客營造了溫馨宜人的氛圍。

維也納第一區完美融合了金融實力、外交活動、小型企業和文化基礎設施。歷史建築已被改造成現代化的辦公室、精品店和工作室，毗鄰外交區和主要金融機構，使 Innere Stadt 成為生活、工作和投資的理想之地。

Innere Stadt 歷來是金融機構的聚集地。奧地利最大的幾家銀行，包括奧地利第一儲蓄銀行集團、奧地利萊夫艾森銀行國際公司和奧地利聯合信貸銀行，以及許多國際投資和保險公司，都在此設有辦事處。這些辦事處大多位於經過翻修的19世紀歷史建築或高級公寓大樓內。

根據維也納經濟局統計，中央商務區約35%至40%的銀行分行集中 Innere Stadt。這個地理位置便於前往重要的政府和金融機構，包括Wien證券交易所和稅務機關。

除了大型機構外，維也納第一區也支持小型企業的發展。以下機構就位於此：

• Graben、Kohlmarkt 和 Kärntner Straße 上有國際和奧地利品牌的精品店。
• 像 Café Demel 和 Café Central 這樣的咖啡館和糕點店不僅因其悠久的歷史而聞名，也因其當代美食聲譽而備受讚譽。
• 創意工作室、畫廊和工藝工作坊，尤其是在米歇爾廣場和史蒂芬廣場附近地區。

根據 Wien統計數據，市中心約50%的零售店和餐廳都位於 Innere Stadt。這營造了一種獨特的氛圍，使之成為一個充滿活力的中心，將商業活動與旅遊和文化景點融為一體。

Innere Stadt 聚集了維也納大部分外交使團和大使館。該區與外交區接壤，使其成為國際活動的中心。德國、法國、義大利等國的大使館以及國際組織的辦事處，共同營造了高度的全球一體化氛圍。

這一地理位置使 Innere Stadt 對外國僑民和國際商務主管極具吸引力，原因如下：

• 方便參與商務和文化活動，
• 高水準的安全性和基礎設施
• 辦公和住宅的理想地段。

維也納第一區巧妙地融合了歷史與現代。該區被列入聯合國教科文組織世界遺產名錄，因此對新建築有嚴格的限制。所有項目都必須經過市政府和聯邦文物保護機構的嚴格審查。正因如此，現代投資的主要方向是歷史建築的翻新和修復，而非新建築。

在維也納市中心，禁止建造高層建築或進行任何破壞城市歷史風貌的計畫。 Innere Stadt新建建築的最高高度通常限制在25公尺以內，任何立面改造都需要聯邦文物保護局（Bundesdenkmalamt）的批准。

這些限制使得維也納第一區對投資者來說特別有價值：幾乎沒有可供新建的地塊，而且現有的房產具有很高的歷史和建築意義。

大部分投資用於修復和改造宮殿及公寓大樓，將其改造成豪華公寓、精品酒店和高端辦公大樓。其中一些值得關注的項目包括：

• 漢森凱賓斯基宮酒店是一座位於肖滕環路上的 19 世紀建築，現已改建為五星級飯店和公寓。
• 科堡宮酒店是一座歷史悠久的宮殿，現已改建為豪華公寓，並擁有世界一流的酒窖。
• Haus am Schottentor是將一家前銀行大規模改建而成的代表性商業中心，內設國際公司的辦公室。
• 環城大道上的許多宮殿（列支敦士登宮、奧爾斯佩格宮）部分用於舉辦文化活動，但許多場所已改建為私人住宅。

此類項目正在創造一個新的市場區隔領域——宮殿式公寓（palazzo apartments），其中歷史室內設計與現代技術相結合：智慧家庭系統、私人水療區和地下停車場。

我見過一些項目，將赫倫街和卡恩特大街上的老宅改造成了超現代的住宅。有趣的是，這些公寓在竣工前就被搶購一空，許多買家將其作為在歐洲的「第二居所」。

維也納第一Innere Stadt（ Innere Stadt ）歷來被認為是房地產投資中最負盛名、價格最高的區域。與其他市場波動較大的城區不同，維也納市中心房價穩定，風險極低，需求持續不斷。這得歸功於一系列獨特的因素：豐富的歷史底蘊、嚴格的新建建築限制、聯合國教科文組織世界遺產地位，以及毗鄰商業區和外交區的地理優勢。

維也納市中心的房地產屬於超高端市場。據奧地利研究機構稱，第一區的平均房價超過每平方米2萬歐元，而翻新宮殿或歷史建築中的豪華公寓價格可達每平方米3.5萬至4萬歐元。儘管入門價格高昂，但投資人表示，房價每年穩定成長3%至5%。

我觀察到一些交易，投資者在環城公路沿線的歷史公寓大樓購買公寓，3-4年後，房價上漲了15-20%。此外，即使是「需要翻新」的房產也能在極短時間內找到買家，凸顯了其極高的流動性。

與維也納的「危險區域」或「治安較差區域」以及郊區（這些區域的市場更具活力但也風險更高）不同，市中心仍然是一個高度穩定且流動性強的市場。隨著全球投資者傾向於投資歐洲穩定的首都城市， Innere Stadt 的房地產不僅保值，而且逐漸變得更加搶手。

這裡的主要買家是國際投資者、企業客戶和外交使團成員。對許多人來說，這不僅是一處房產，更是尊貴身分的象徵。市中心的公寓通常用於：

• 在穩定的司法管轄區保全資本
• 在維也納逗留期間可將其用作住所。
• 為國際公司的高階主管和員工提供租賃服務。

我的客戶包括來自中東和東歐的家庭，他們在維也納國家歌劇院附近購買了公寓。這些公寓的主要賣點是安全性和聲望，以及位於市中心，方便孩子就讀國際學校。

維也納第一區（ InnereInnere Stadt）不僅是地理中心，更是這座城市乃至整個奧地利的名片。居住於此，意味著您將被皇家建築、世界級博物館、高級酒店和外交使團所環繞。

誰應該 Innere Stadt買房或租房子？

• 對於那些重視身分地位和文化傳承的人來說，擁有壁畫、灰泥裝飾和國賓廳的古老宮殿公寓，其價值不在於面積大小，而在於獨特的氛圍。許多此類房產的業主都將其視為維也納歷史的一部分。
• 對於尋求保本的投資人而言，第一區的房價一直居高不下，市場波動也相對較小。雖然這裡的租金收益率低於第二區或第十區等區域，但房產流動性在歐洲名列前茅。
• 外交官、企業客戶和高階主管。由於毗鄰政府大樓、國際組織總部和大使館，Innere Stadt仍然是從事外交和國際商務人士的便利之選。
• 對於那些喜歡「生活在熱鬧中心」的人來說，劇院、維也納國家歌劇院、市政廳廣場的節慶和聖誕市集都近在咫尺。

據我觀察，許多客戶將維也納第一區視為「第二居所」或留給子孫後代的投資，而非日常生活的居所。這些客戶通常是來自奧地利、德國、瑞士和中東的富裕家庭。與那些更注重家庭基礎設施的活力住宅區不同，維也納第一區更注重的是聲望、氛圍和資本保值。

需要注意的是，維也納第一區與所謂的「維也納阿拉伯人聚居區」或郊區的貧困社區截然不同。後者的房價雖然較低，但治安、基礎設施和文化環境卻大相逕庭。維也納 Innere Stadt 沒有傳統意義上的“危險區域”，而且安全和監視器數量在全市名列前茅。這使得該區不僅風景優美，也對尋求安全保障的外國人極具吸引力。