Giá bất động sản ở Đức vào năm 2025 sẽ là bao nhiêu?

Thị trường bất động sản Đức đang cho thấy những dấu hiệu tăng trưởng ổn định vào năm 2025 sau những đợt điều chỉnh giảm trong những năm gần đây. Theo Europace, giá mua căn hộ trung bình tại quốc gia này vào khoảng 3.400 euro/mét vuông, với giá tại các thành phố lớn như Munich vượt quá 7.000 euro/mét vuông, trong khi ở những khu vực ít được săn đón hơn, giá có thể thấp hơn từ hai đến ba lần.

Theo báo cáo của Viện Kinh tế Đức (IW Consult), 82% khu vực của Đức sẽ chứng kiến ​​giá tăng từ năm 2024 đến năm 2025, trung bình là 2,3%, khẳng định sự phục hồi dần dần của thị trường.

Trong bối cảnh này, Đức vẫn là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất cho các nhà đầu tư tìm kiếm sự bảo vệ vốn dài hạn và thu nhập ổn định. Đức kết hợp sự bảo vệ pháp lý cao cho chủ sở hữu bất động sản, quy trình giao dịch minh bạch và nhu cầu nhà cho thuê trong nước mạnh mẽ, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Berlin, Munich và Frankfurt.

Không giống như các nước Nam Âu có thị trường biến động hơn, thị trường Đức được đặc trưng bởi sự ổn định và khả năng dự đoán, khiến nơi đây trở thành “mỏ neo” trong danh mục đầu tư của nhà đầu tư quốc tế.

Tôi, Oksana Zhushman, là một luật sư có kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư. Tôi làm việc trên các dự án khắp châu Âu, bao gồm hỗ trợ giao dịch và các dự án xây dựng. Trong bài viết này, tôi sẽ thảo luận về những đặc điểm cụ thể của việc mua bất động sản tại Đức, sức hấp dẫn đầu tư, các khía cạnh pháp lý và thuế, và so sánh thị trường này với Áo.

Đức và Áo đều có đặc điểm là ổn định và bảo hộ đầu tư cao, nhưng khác nhau về gánh nặng thuế và động lực thị trường. Đức , đặc biệt là Berlin, thu hút các nhà đầu tư nhờ quy mô, sự đa dạng về bất động sản và nhu cầu thuê cao, nhưng các nhà đầu tư phải cân nhắc các quy định phức tạp hơn, chi phí thuế và biến động giá định kỳ.

, Áo lại cho thấy một mô hình cân bằng hơn: luật pháp minh bạch hơn, rủi ro thấp hơn và thị trường liên tục cho thấy giá trị bất động sản tăng trưởng. Vienna vượt trội hơn Berlin không chỉ về mặt ổn định mà còn về dự báo tăng trưởng giá và nhu cầu - lượng tìm hiểu về bất động sản tại Áo vẫn luôn ở mức cao. Điều này khiến quốc gia này đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư thận trọng, coi trọng việc bảo toàn vốn và tầm nhìn dài hạn.

Đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm một thị trường ổn định và có thể dự đoán được, việc mua căn hộ ở Vienna thường diễn ra một cách tự nhiên: thành phố này có nhu cầu nhà ở ổn định, các quy định rõ ràng và giá bất động sản tăng trưởng vừa phải nhưng đều đặn.

Đức từ lâu đã được coi là thị trường bất động sản "mỏ neo" của EU. Điều này không phải ngẫu nhiên: quốc gia này hội tụ một thị trường rộng lớn, nền kinh tế ổn định và các quy định rõ ràng cho nhà đầu tư. Quyền sở hữu bất động sản được bảo vệ cao và lợi nhuận ổn định là hai yếu tố quan trọng khiến bất động sản Đức trở thành một tài sản giá trị cho đầu tư dài hạn.

Trên thực tế, tôi thường thấy khách hàng chọn Berlin hoặc Munich chính xác vì những lý do sau: mặc dù căn hộ ở Đức đắt hơn nhiều nước lân cận, nhưng rủi ro mất vốn là rất thấp. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã mua một căn hộ hai phòng ngủ ở Berlin với giá 4.300 euro/m², và trong vòng hai năm, thu nhập từ cho thuê luôn đủ trang trải tiền vay thế chấp và thuế.

Theo PWC, Ngân hàng Thế giới và Numbeo, Đức nằm trong số các quốc gia hàng đầu châu Âu về tính minh bạch giao dịch và bảo vệ nhà đầu tư. Trong Chỉ số Minh bạch Bất động sản (PWC, 2024), Đức đạt 84/100 điểm, ngang bằng với Hà Lan và Áo, trong khi Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha đạt khoảng 65-70/100 điểm, và Hy Lạp đạt khoảng 58/100 điểm.

Theo báo cáo Doing Business 2023 của Ngân hàng Thế giới, Đức đứng đầu EU về mức độ dễ dàng đăng ký tài sản, với số điểm 97/100, phản ánh tốc độ và tính minh bạch của các giao dịch.

Đối với các nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn, gánh nặng thuế dễ dự đoán hơn và quy trình thủ tục rõ ràng. Trên thực tế, tôi khuyến nghị khách hàng của mình kiểm tra kỹ lưỡng Grundbuch và sử dụng dịch vụ công chứng địa phương để tránh các vấn đề pháp lý—đặc biệt là khi mua căn hộ tại Đức ở những khu vực sang trọng.

Tôi thường thấy các nhà đầu tư bắt đầu từ các thành phố nhỏ hơn của Đức (Leipzig, Dresden), nơi chi phí nhà ở thấp hơn Berlin hoặc Munich, nhưng tiềm năng tăng trưởng lại cao hơn. Điều này cho phép giá đầu vào thấp hơn mà vẫn tạo ra thu nhập cho thuê ổn định.

• Nền kinh tế và luật pháp ổn định. Ngay cả trong những năm khủng hoảng, giá bất động sản ở các thành phố lớn vẫn giảm ở mức vừa phải.
• Nhu cầu thuê nhà rất cao, đặc biệt là ở các thị trấn đại học và trung tâm thương mại lớn.
• Minh bạch và bảo vệ. Hệ thống pháp luật giảm thiểu rủi ro gian lận và các vấn đề tiềm ẩn.
• Triển vọng đầu tư dài hạn. Ngay cả khi lợi suất cho thuê tương đối thấp, đầu tư vào bất động sản ở Đức vẫn xứng đáng với khoản đầu tư bảo vệ vốn.

Lời khuyên của tôi: khi chọn bất động sản, hãy luôn cân nhắc không chỉ giá căn hộ ở Đức mà còn cả nhu cầu thuê tiềm năng, cơ sở hạ tầng và kế hoạch phát triển của khu vực. Một trong những trường hợp của tôi: mua một căn hộ ở Leipzig với giá 2.800 euro/m² – ba năm sau, giá đã tăng gần 15%, trong khi giá thuê vẫn ổn định, khẳng định chiến lược của tôi là đúng đắn.

Bất động sản ở Đức theo truyền thống được coi là một trong những công cụ đáng tin cậy nhất để bảo toàn và gia tăng vốn ở châu Âu. Thị trường này vẫn vững vàng ngay cả trong thời kỳ kinh tế biến động, và nhu cầu nội địa ổn định khiến nó đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn.

Thị trường bất động sản Đức đã trải qua nhiều giai đoạn quan trọng trong 15 năm qua. Sau cuộc khủng hoảng 2008–2010, giá nhà bắt đầu tăng đều đặn, đạt đỉnh vào năm 2021–2022. Trong giai đoạn này, giá căn hộ tại các thành phố lớn của Đức có thể tăng 10–15% mỗi năm.

Một đợt điều chỉnh vừa phải đã được ghi nhận trong giai đoạn 2023-2024, với giá giảm trung bình 10-15% trên toàn quốc. Tuy nhiên, đến quý I năm 2025, thị trường đã ổn định trở lại và theo các chuyên gia, dự kiến ​​mức tăng trưởng ổn định 1-3% ở hầu hết các khu vực.

Trên thực tế, tôi thấy rằng chính trong giai đoạn điều chỉnh giá, cơ hội mua căn hộ ở Đức với mức giá hấp dẫn mới xuất hiện, đặc biệt là khi cân nhắc những bất động sản bán lại có lịch sử sở hữu đã được chứng minh. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã mua một căn hộ hai phòng ngủ ở Leipzig trong thời kỳ giá giảm với giá 2.800 euro/m², và một năm sau, giá đã tăng 8%, và bất động sản đã tạo ra thu nhập cho thuê ổn định.

Hoạt động lớn nhất được quan sát thấy ở các thành phố lớn nhất:

• Berlin là thủ đô và trung tâm hoạt động kinh tế, có tính thanh khoản cao và nhu cầu thuê nhà ổn định.
• Munich là phân khúc cao cấp, với những căn hộ đắt tiền, lợi nhuận cho thuê thấp nhưng có vốn hóa đáng tin cậy.
• Frankfurt và Hamburg là trung tâm tài chính và hậu cần được các nhà đầu tư tổ chức quan tâm.
• Leipzig, Dresden, Düsseldorf là ​​những thành phố có nhu cầu ngày càng tăng và giá cả phải chăng hơn.

Tôi khuyên các nhà đầu tư nên tìm kiếm ngoài những thành phố hàng đầu. Ví dụ, mua nhà ở Leipzig hoặc Dresden của Đức có giá khởi điểm thấp và tiềm năng tăng trưởng cao - một cách tiếp cận đặc biệt phù hợp với các nhà đầu tư muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Thị trường Đức rất đa dạng:

Thị trường thứ cấp là phân khúc chính, cung cấp các lựa chọn giá cả phải chăng và lợi nhuận cho thuê dự kiến.
Các dự án mới đang khan hiếm, đặc biệt là ở các thành phố lớn; giá cao hơn, nhưng các bất động sản này tiết kiệm năng lượng và có thiết kế hiện đại.
Phân khúc cao cấp bao gồm Munich, Frankfurt và Berlin; chúng có vốn hóa cao nhưng thời gian hoàn vốn dài.
Các tòa nhà chung cư (Mehrfamilienhaus) hấp dẫn các nhà đầu tư tổ chức và tư nhân; chúng mang lại dòng tiền thuê ổn định.

Tôi thường thấy các nhà đầu tư bắt đầu bằng việc mua các bất động sản hiện có ở Đức để đánh giá nhu cầu cho thuê và dần dần mở rộng danh mục đầu tư của họ bằng các công trình xây dựng mới và Mehrfamilienhaus.

Thị trường bất động sản Đức vẫn là một trong những thị trường cân bằng nhất châu Âu. Theo Ngân hàng Trung ương Đức (Bundesbank), vào năm 2024, khoảng 82% tổng số giao dịch bất động sản nhà ở sẽ do người Đức thực hiện, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 18% thị trường.

• Người Đức mua nhà chủ yếu để ở và đầu tư dài hạn, họ thường chọn bất động sản hoặc nhà để bán lại ở Đức.
• Các nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tích cực trong phân khúc bất động sản cho thuê và cao cấp. Nổi bật trong số đó là các nhà đầu tư đến từ Áo, Thụy Sĩ, Hà Lan, Trung Quốc và Trung Đông.
• Các quỹ đầu tư (lương hưu, công ty bảo hiểm) vẫn là những bên tham gia chính trên thị trường chung cư (Mehrfamilienhaus).

Người mua nước ngoài thường tập trung vào các dự án phát triển mới ở Berlin và Frankfurt, nơi giá căn hộ cao cấp ở Đức có thể bắt đầu từ 8.000–10.000 euro/m², nhưng họ sẵn sàng trả thêm tiền để đảm bảo nhu cầu thuê ổn định.

Yếu tố then chốt cho sự ổn định của thị trường là nhu cầu nội địa mạnh mẽ. Ngay cả trong thời kỳ hoạt động quốc tế suy giảm, chính người Đức vẫn là lực đẩy cho thị trường.

• Trong giai đoạn 2023–2024, mặc dù giá giảm 10–15%, số lượng giao dịch trong nước chỉ giảm khoảng 5%, cho thấy hoạt động mua bán vẫn tiếp tục.
• Tại các thành phố lớn, giá thuê nhà đang tăng nhanh hơn giá nhà. Ví dụ, ở Berlin và Munich, giá thuê nhà đã tăng trung bình 6-8% mỗi năm, càng kích thích sự quan tâm của người mua nhà địa phương.

Năm 2023, khách hàng Frankfurt đã mua một căn hộ với giá 6.200 euro/mét vuông, kỳ vọng thu nhập từ việc cho thuê. Trong vòng một năm, lợi suất đạt 3,8%, được coi là một kết quả rất tốt đối với Đức, xét đến rủi ro thấp.

Khi nói đến việc mua bất động sản ở Đức, điều quan trọng là phải hiểu không chỉ giá của một căn hộ ở Đức mà còn cả cơ cấu sở hữu hợp pháp, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và rủi ro của nhà đầu tư.

Đây là lựa chọn phổ biến nhất - hình thức sở hữu nhà hoặc căn hộ cổ điển ở Đức. Chủ sở hữu sở hữu cả tòa nhà và đất bên dưới. Tài sản có thể được tự do định đoạt: cho thuê, bán hoặc thừa kế.

Đối với các nhà đầu tư dài hạn, đây là lựa chọn tốt nhất - hạn chế tối thiểu và tăng trưởng giá trị có thể dự đoán được. Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn nhà ở Munich với giá 1,2 triệu euro vào năm 2018. Hiện nay, giá trị thị trường của nó đã vượt quá 1,8 triệu euro - và bất động sản này không bị ràng buộc bởi bất kỳ quyền sở hữu nào của bên thứ ba.

Về cơ bản, đây là một hình thức "thuê đất" có thời hạn lên đến 99 năm, bao gồm quyền xây dựng và sử dụng bất động sản. Chủ sở hữu trả Erbbauzins (tiền thuê đất hàng năm cho chủ đất). Khi kết thúc hợp đồng thuê, đất được trả lại cho chủ sở hữu, và số phận của các tòa nhà phụ thuộc vào hợp đồng.

Trên thực tế, những giao dịch như vậy phổ biến hơn ở các thành phố có giá đất đặc biệt đắt đỏ (ví dụ: Frankfurt hoặc Hamburg). Tôi thường khuyên khách hàng nên tính toán kỹ lưỡng lợi nhuận đầu tư: đôi khi giá thấp của một căn hộ ở Đức theo dự án Erbbaurecht lại được bù đắp bởi khoản thanh toán hàng năm cao.

• Miteigentum là bất động sản chung, trong đó mỗi chủ sở hữu đều có một tỷ lệ phần trăm cổ phần.
• Wohnungseigentum là hình thức sở hữu các căn hộ riêng lẻ trong một tòa nhà chung cư nhưng vẫn được chia sẻ không gian chung (cầu thang, mái nhà, tầng hầm).

Khi mua căn hộ ở Berlin, tôi luôn lưu ý khách hàng về chi phí bảo trì khu vực chung. Mặc dù giá nhà ở Đức có vẻ hấp dẫn, nhưng việc bảo trì có thể rất tốn kém (đặc biệt là ở những tòa nhà lịch sử).

• Wohnrecht (quyền cư trú) – thường được sử dụng trong thừa kế: ví dụ, cha mẹ vẫn giữ quyền sống trong một ngôi nhà ngay cả khi họ truyền lại cho con cái của mình.
• Hợp tác xã nhà ở (Genossenschaften) – nhà ở thuộc sở hữu của hợp tác xã, không phải của cá nhân. Các thành viên được quyền sử dụng căn hộ nhưng không được tự do bán.

Nhà ở hợp tác xã đôi khi phù hợp với sinh viên hoặc người về hưu, nhưng hiếm khi được các nhà đầu tư quan tâm: mua căn hộ ở Đức theo hình thức này đồng nghĩa với việc ít kiểm soát hơn và không có tính thanh khoản khi bán.

Ngoài hình thức mua trực tiếp, những hình thức sau đây đang ngày càng phổ biến:

• Đầu tư thông qua quỹ (Immobilienfonds) rất tiện lợi cho những người muốn giảm thiểu sự tham gia của mình vào hoạt động quản lý.
• Mua chung và ủy thác gia đình là giải pháp cho vốn gia đình, nơi tài sản được truyền lại cho các thế hệ tương lai.

Gần đây tôi đã hỗ trợ một giao dịch của một gia đình ở Nuremberg, bao gồm việc đăng ký nhà của họ tại Đức thông qua một quỹ tín thác gia đình. Điều này cho phép họ ngay lập tức được thừa kế và tránh được mức thuế cao khi chuyển nhượng cho con cái sau này.

Không giống như Áo hay Thụy Sĩ, nơi người nước ngoài phải tuân thủ hạn ngạch và giấy phép nghiêm ngặt, người không cư trú tại Đức có thể tự do mua bất động sản. Tuy nhiên, có một vấn đề: nếu không có giấy phép cư trú hoặc thu nhập, các ngân hàng sẽ không muốn cấp thế chấp tại Đức, và gánh nặng thuế cũng cao hơn so với người dân địa phương. Hơn nữa, các ngân hàng và công chứng viên được yêu cầu xác minh nguồn gốc tiền và kiểm tra người mua có nằm trong danh sách trừng phạt quốc tế hay không.

Tôi có một khách hàng người Ukraine đã mua một căn hộ ở Đức (giá 420.000 euro tại Düsseldorf) bằng tiền riêng, nhưng không thể vay thế chấp do không có quốc tịch Đức. Trong những trường hợp như vậy, tôi khuyên bạn nên lập kế hoạch trước cho việc mua nhà—ví dụ, thông qua việc thành lập một công ty GmbH hoặc một quỹ gia đình nếu danh mục đầu tư lớn.

Việc mua bất động sản tại Đức - dù là căn hộ ở Berlin, nhà ở Bavaria hay bất động sản cho thuê ở Leipzig - luôn đi kèm với một quy trình pháp lý nghiêm ngặt. Thoạt nhìn có vẻ phức tạp, nhưng hệ thống này mang lại mức độ bảo vệ cao cho cả người mua và người bán.

Quá trình này bao gồm một số giai đoạn chính:

• Thỏa thuận sơ bộ – các bên đồng ý về các điều khoản chính: giá căn hộ tại Đức, các điều khoản và nguồn tài chính.
• Chuẩn bị thỏa thuận với công chứng viên - nếu không có công chứng, giao dịch sẽ không có hiệu lực.
• Thẩm định tài chính – ngân hàng hoặc luật sư đánh giá nguồn gốc vốn và mức độ sẵn sàng của người mua đối với giao dịch.
• Ký công chứng - công chứng viên chứng nhận thỏa thuận và giải thích hậu quả của thỏa thuận.
• Việc ghi vào Grundbuch (sổ đăng ký bất động sản) là bước giúp người mua trở thành chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản tại Đức.

Một khách hàng từ Cộng hòa Séc từng muốn mua một căn hộ ở Đức từ xa. Nhờ có giấy ủy quyền hợp lệ, giao dịch đã diễn ra nhanh chóng, nhưng ngân hàng cũng yêu cầu các giấy tờ chứng minh nguồn tiền. Lời khuyên: hãy chuẩn bị trước một bộ hồ sơ tài chính.

• Người môi giới giúp tìm bất động sản và tiến hành đàm phán.
• Luật sư kiểm tra tính pháp lý của giao dịch: sự hiện diện của các ràng buộc, tình trạng của chủ sở hữu và tính minh bạch của tất cả các điều kiện.

Tôi luôn khuyên khách hàng không nên bỏ qua tư vấn pháp lý: có lần, một cuộc kiểm tra cho thấy ngôi nhà họ đang cân nhắc ở Hamburg đang có tranh chấp kiện tụng. Điều này đã giúp tránh được những rủi ro đáng kể.

Để mua căn hộ ở Đức, nhà đầu tư phải chứng minh:

• nguồn gốc hợp pháp của các quỹ,
• vốn đủ (thường ít nhất 20-30% giá trị tài sản để trả trước nếu sử dụng hình thức thế chấp),
  không bị xử phạt hoặc nằm trong danh sách đen.

Người nước ngoài có thể hoàn tất giao dịch ngay cả khi không trực tiếp có mặt—thông qua người ủy quyền. Giấy ủy quyền phải được công chứng và chứng thực tại quốc gia của người mua.

Trên thực tế, phương án này thường được các nhà đầu tư châu Á lựa chọn vì không thể di chuyển đến nơi ký kết. Tuy nhiên, các công chứng viên ở Đức ngày càng yêu cầu nhận dạng bằng video để giảm thiểu rủi ro gian lận.

Tài liệu chính là Grundbuchauszug (trích từ sổ đăng ký đất đai). Tài liệu này phản ánh:

• người sở hữu,
• các ràng buộc (thế chấp, hợp đồng thuê theo Erbbaurecht, quyền sử dụng đất),
• hạn chế sử dụng.

Một khách hàng tại Grundbuch ở Leipzig đã phát hiện ra một lối đi riêng trên một phần sân nhà họ - một lối đi dành cho hàng xóm. Chúng tôi đã cân nhắc điều này trong quá trình đàm phán và giảm giá 4%.

Khi mua bất động sản ở Đức, điều quan trọng là phải cân nhắc không chỉ giá nhà mà còn cả các chi phí phát sinh. Những chi phí này có thể làm tăng giá bất động sản thêm 10-15%, đặc biệt là đối với bất động sản cao cấp hoặc chung cư.

• Số tiền thuế tùy thuộc vào từng tiểu bang liên bang: từ 3,5% đến 6,5% giá trị căn hộ hoặc ngôi nhà.
• Ở Bavaria và Saxony – 3,5%, ở Berlin, Hamburg và Hesse – lên tới 6,5%.

Theo kinh nghiệm của tôi, khi một khách hàng mua một căn hộ ở Berlin với giá 450.000 euro, mức thuế là khoảng 29.000 euro. Đây là một trong những khoản mục thường bị các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá thấp.

• Công chứng + đăng ký tại Grundbuch: ~1% giá bất động sản.
• Đại lý: thường là 3–7% cộng với VAT, tùy thuộc vào khu vực và các điều khoản của thỏa thuận.
• Luật sư: riêng lẻ, tùy thuộc vào mức độ phức tạp của việc kiểm toán và hỗ trợ giao dịch.

Tôi luôn khuyên bạn nên làm rõ tỷ lệ hoa hồng của đại lý trước và đưa nó vào ngân sách mua nhà của bạn. Ví dụ, khi mua một căn nhà ở Munich với giá 1,2 triệu euro, hoa hồng và phí công chứng cộng thêm gần 60.000 euro vào tổng chi phí.

• Ở Đức, chủ sở hữu bất động sản phải trả Grundsteuer, thường là 0,26–0,35% giá trị địa chính của bất động sản.
• Đây là một khoản chi phí nhỏ so với thuế thu nhập cho thuê hoặc thuế lãi vốn, nhưng điều này rất quan trọng cần cân nhắc khi tính toán lợi tức đầu tư của bạn.

Đối với khoản đầu tư danh mục vào một số căn hộ ở Düsseldorf, tổng thuế tài sản hàng năm lên tới khoảng 4.500 euro, phù hợp với ngân sách dành cho các bất động sản tạo ra thu nhập.

• Nếu bạn cho thuê căn hộ ở Đức, thu nhập từ việc cho thuê sẽ phải chịu thuế thu nhập theo mức thuế suất lũy tiến lên tới 45%.
• Người không cư trú chỉ phải chịu thuế đối với thu nhập từ bất động sản ở Đức.

Luôn tính toán thu nhập ròng sau thuế. Ví dụ, một căn hộ ở Berlin có thu nhập 2.000 euro/tháng với mức thuế suất 30% sẽ mang lại thu nhập thực tế là 1.400 euro/tháng.

• Áp dụng nếu bạn bán căn hộ tại Đức trong vòng 10 năm kể từ ngày mua. Mức thuế suất tương ứng với mức thu nhập của chủ sở hữu—lên đến 45% đối với người có thu nhập cao.
• Nếu sở hữu bất động sản trong hơn 10 năm thì sẽ không phải nộp thuế.

Thuế được tính dựa trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua, có tính đến chi phí mua và cải tạo bất động sản. Một khách hàng đã mua một căn hộ ở Leipzig với giá 300.000 euro, cải tạo với giá 30.000 euro và bán lại tám năm sau với giá 400.000 euro. Thuế thu nhập vốn được tính trên 70.000 euro (400.000 – 300.000 – 30.000 euro), mang lại lợi nhuận ròng khoảng 50.000 euro.

Trên thực tế, tôi thấy Vienna là một lựa chọn tốt nhờ sự ổn định, dự báo tăng trưởng giá và nhu cầu, đặc biệt là đối với những người có kế hoạch bán lại sau 5-7 năm. Đức hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản cho thuê dài hạn và bảo toàn vốn, nhưng đối với đầu cơ ngắn hạn, Áo thường có lợi thế hơn.

Không giống như Hy Lạp hay Bồ Đào Nha, việc mua bất động sản ở Đức không tự động cấp quyền cư trú. Ngay cả khi bạn mua một căn hộ trị giá 500.000 euro hay một ngôi nhà trị giá một triệu euro, điều này cũng không tự động giúp bạn đủ điều kiện được cấp thị thực hoặc tư cách cư trú.

Luật pháp Đức không liên kết quyền sở hữu nhà với quyền cư trú. Quyền cư trú đòi hỏi cơ sở pháp lý: việc làm, học tập, đầu tư kinh doanh, đoàn tụ gia đình hoặc bằng chứng về độc lập tài chính.

Việc sở hữu bất động sản có thể hỗ trợ đơn xin của bạn bằng cách chứng minh rằng bạn đã đầu tư vào nền kinh tế và có kế hoạch ở lại đất nước đó, nhưng bản thân việc này không mang lại bất kỳ lợi ích nào.

• Đầu tư kinh doanh: Người không thường trú có thể xin giấy phép cư trú nếu họ đầu tư vào một công ty Đức và tạo ra việc làm.
• Người tự kinh doanh/làm việc tự do/dân du mục kỹ thuật số: Thị thực tự kinh doanh cho phép bạn sống và làm việc tại Đức, nhưng yêu cầu phải chứng minh thu nhập và lợi ích kinh tế cho đất nước.

Vào năm 2025, Đức sẽ đơn giản hóa quy trình xin giấy phép cư trú và quốc tịch cho các chuyên gia lành nghề và gia đình của họ. Các lộ trình nhanh hơn để có được thường trú nhân đã được đưa ra, các yêu cầu về mức lương cho Thẻ Xanh EU đã được cập nhật, và các quy định mới dành cho các chuyên gia có kinh nghiệm thực tế đã được ban hành.

Một trong những khách hàng châu Á của tôi đã mở một công ty CNTT ở Berlin và đồng thời mua một căn hộ ở quận Prenzlauer Berg. Căn hộ này đã chứng minh sự nghiêm túc của anh ấy, nhưng anh ấy đã xin được giấy phép cư trú thông qua đăng ký kinh doanh.

Áo cung cấp loại D (Tự túc) - giấy phép cư trú dành cho những cá nhân độc lập về tài chính, trong đó bất động sản có thể được sử dụng làm bằng chứng về khả năng thanh toán. Đức không có chương trình trực tiếp như vậy. Ở đây, mọi thứ đều dựa trên trình độ kinh tế hoặc chuyên môn thực sự, chứ không phải giá thuê nhà.

Khi mua căn hộ ở Đức, điều quan trọng là phải hiểu rằng thị trường cho thuê được quản lý chặt chẽ và lợi nhuận sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại hình cho thuê, khu vực và các hạn chế pháp lý.

• Airbnb, Booking: Ở các thành phố lớn, đặc biệt là Berlin và Munich, việc cho thuê nhà ngắn hạn bị hạn chế nghiêm ngặt bởi luật pháp địa phương.
• Các nhà đầu tư tư nhân thường phải xin phép hoặc phải đối mặt với án phạt.

Những khách hàng cố tình cho thuê căn hộ tại Berlin trên Airbnb mà không được phép đã bị phạt tới 10.000 euro. Do đó, tôi luôn khuyến nghị bạn nên kiểm tra kỹ các quy định của địa phương trước.

Cho thuê nhà ngắn hạn chỉ có ý nghĩa ở những thị trấn nhỏ hoặc khu vực du lịch được đăng ký chính thức.

• Phân khúc thị trường chính là hợp đồng dài hạn.
• Lợi nhuận trung bình là 2–4% mỗi năm tính theo giá trị căn hộ.
• Việc bảo vệ người thuê nhà mạnh mẽ thông qua Mietspiegel và Mietendeckel hạn chế việc tăng tiền thuê nhà, đặc biệt là ở các khu vực đô thị.

Một căn hộ trị giá 400.000 euro ở Berlin được cho thuê với giá 1.500 euro/tháng. Lợi nhuận ròng sau thuế và phí là ~3%.

Đông Đức (Leipzig, Dresden) mang lại lợi suất cao hơn—lên đến 4% mỗi năm—nhưng bất động sản ở đó kém thanh khoản hơn và việc tìm kiếm khách thuê cũng khó khăn hơn. Các thành phố lớn như Berlin, Munich, Frankfurt và Hamburg có nhu cầu ổn định và thanh khoản cao, nhưng lợi suất chỉ giới hạn ở mức 2–3%. Đối với đầu tư dài hạn, tốt hơn nên tập trung vào các thành phố lớn, còn để có lợi nhuận cao hơn, hãy cân nhắc các khu vực phía đông.

Khi mua bất động sản tại Đức, việc quản lý tài sản đúng cách đặc biệt quan trọng. Ngay cả khi một căn hộ ở Berlin hay một ngôi nhà ở Leipzig đang trong tình trạng tốt, nếu không có sự giám sát chuyên nghiệp, các vấn đề vẫn có thể phát sinh, bao gồm việc trả tiền thuê nhà trễ hạn, sửa chữa ngoài kế hoạch và tranh chấp với người thuê nhà.

Hausverwaltung là một công ty quản lý chuyên nghiệp đảm nhiệm mọi nhiệm vụ hành chính và kỹ thuật:

• kiểm soát việc thu và thanh toán tiền thuê nhà;
• tổ chức sửa chữa và bảo trì;
• lưu giữ hồ sơ và tương tác với người thuê nhà;
• tuân thủ mọi yêu cầu về pháp lý và thuế.

Đối với các nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản hoặc những người sống ở nước ngoài, dịch vụ quản lý bất động sản chuyên nghiệp là vô cùng cần thiết, vì nó đảm bảo việc quản lý từ xa và giảm thiểu rủi ro. Chi phí cho các dịch vụ này thường dao động từ 0,8% đến 1,5% thu nhập cho thuê hàng năm, và thường được bù đắp nhờ tính ổn định và giảm thiểu rủi ro.

Thu nhập cho thuê phải chịu mức thuế thu nhập lũy tiến lên đến 45%. Người nước ngoài chỉ phải trả thuế cho thu nhập từ bất động sản Đức. Có thể khấu trừ chi phí sửa chữa, khấu hao và quản lý.

Nếu mục tiêu của bạn là mua căn hộ ở Đức để cho thuê và sinh lời lâu dài, tốt nhất nên tập trung vào phân khúc cho thuê dài hạn ổn định. Áo đôi khi có lợi thế hơn về cho thuê ngắn hạn và phân khúc khách du lịch.

Việc lựa chọn khu vực ảnh hưởng trực tiếp đến giá căn hộ ở Đức, lợi suất cho thuê và tính thanh khoản. Dưới đây là tổng quan về các thành phố và khu vực chính.

Berlin: Động lực tăng trưởng và quy định nghiêm ngặt

• Giá nhà: 5.000–7.000 euro/m² cho căn hộ, nhà riêng đắt hơn.
• Các quận: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – nhu cầu cao, Friedrichshain, Neukölln – hứa hẹn cho thuê.
• Nhu cầu: luôn cao, đặc biệt là nhu cầu cho thuê dài hạn.
• Đặc điểm: hạn chế nghiêm ngặt việc cho thuê ngắn hạn, Mietspiegel điều chỉnh việc tăng tiền thuê nhà.

Căn hộ ở Mitte nhanh chóng tìm được người thuê, nhưng việc cho thuê trên Airbnb mà không có sự cho phép là điều không thể.

Munich – cao cấp và ổn định

• Giá nhà: 7.000–10.000 €/m², giá nhà có thể vượt quá 12.000 €/m².
• Các quận: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - hàng đầu về phí bảo hiểm.
• Nhu cầu: Cao, đặc biệt là đối với những người thuê nhà giàu có và người nước ngoài.
• Đặc điểm: thị trường ổn định, lợi nhuận thấp so với giá đầu vào.

Tốt hơn hết là nên tập trung vào việc cho thuê dài hạn; việc cho thuê ngắn hạn gần như không thể thực hiện được do các quy định của thành phố.

Hamburg – trung tâm cảng và bất động sản thương mại

• Giá nhà: 5.500–7.500 euro/m².
• Các quận: HafenCity, Altona, Eppendorf – ngày càng có nhiều sự quan tâm đến đầu tư.
• Nhu cầu: cao đối với căn hộ ở trung tâm, trung bình ở các khu vực ngoại thành.
• Đặc điểm: phân khúc doanh nghiệp mạnh, thích hợp cho thuê kinh doanh.

Frankfurt là một trung tâm tài chính

• Giá nhà: 6.000–8.000 euro/m².
• Các quận: Westend, Nordend, Sachsenhausen - uy tín, có nhu cầu cao từ nhân viên ngân hàng.
• Nhu cầu: Nhu cầu cho thuê dài hạn dành cho chuyên gia và người nước ngoài luôn ở mức cao.
• Tính năng: Đầu tư vào căn hộ cho nhân viên các công ty tài chính sẽ sinh lời nhanh hơn.

Khách hàng đã mua một căn hộ ở Westend với giá 650.000 euro, với mức lợi nhuận cho thuê dài hạn là khoảng 3% mỗi năm.

Leipzig và Dresden – Động lực và giá đầu vào thấp

• Giá nhà: 2.500–4.500 euro/m².
• Các quận: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
• Nhu cầu: ngày càng tăng, đặc biệt là ở nhóm sinh viên và những người trẻ mới đi làm.
• Đặc điểm: lợi suất cao 3–4%, nhưng tính thanh khoản thấp hơn ở Berlin hoặc Munich.

Mua căn hộ ở Leipzig cho phép bạn kiếm được thu nhập cao hơn mức trung bình, nhưng bán lại mất nhiều thời gian hơn.

Bắc Rhine-Westphalia – Công nghiệp và Đại học

• Giá nhà: 3.500–6.000 €/m², các thành phố: Düsseldorf, Cologne.
• Các quận: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Cologne).
• Nhu cầu: Cao ở các khu trường đại học và thương mại.
• Đặc điểm: sự kết hợp giữa giá thuê ổn định và triển vọng tăng giá.

Đáng tin cậy : Munich, Frankfurt, Berlin – tính thanh khoản cao, nhu cầu ổn định, nhưng giá đầu vào cao.

Hứa hẹn : Leipzig, Dresden, một số khu vực của Hamburg – giá đầu vào thấp, lợi nhuận cao hơn, nhưng thời gian bán hàng dài hơn.

Đối với đầu tư, tốt hơn nên kết hợp các thành phố lớn để ổn định và các khu vực năng động để sinh lời nhằm cân bằng giữa tính thanh khoản và lợi nhuận.

Ở Đức, việc lựa chọn giữa xây dựng mới và nhà ở hiện hữu là một quyết định mang tính chiến lược. Ngành xây dựng đang trải qua giai đoạn suy thoái: số lượng giấy phép mới giảm, trong khi giá nhà lại tăng. Trên thực tế, tôi thấy các nhà đầu tư có xu hướng chọn nhà ở hiện hữu vì nhà mới xây khan hiếm, đắt đỏ và phải chờ đợi lâu. Trong khi đó, nhà cũ (Altbau) vẫn được ưa chuộng nhờ kiến ​​trúc và vị trí độc đáo.

Hơn 70% giao dịch ở Đức diễn ra trên thị trường bất động sản hiện hữu. Lý do rất đơn giản: các tòa nhà mới khan hiếm, và thủ tục hành chính rườm rà làm chậm quá trình cấp phép. Ví dụ, tại Berlin, quy trình phê duyệt có thể kéo dài hàng năm trời.

Tại Berlin, một khách hàng đã mua một căn hộ ba phòng ngủ tại Altbau với giá 550.000 euro ở quận Prenzlauer Berg. Sau hai năm, giá đã tăng 18% và căn hộ vẫn đang được cho thuê.

Altbau (Khu nhà ở cũ) là những tòa nhà lịch sử với trần cao và cửa sổ lớn. Nhu cầu về loại hình này ở Berlin và Leipzig luôn ở mức cao. Gần đây, một khách hàng đã mua một căn hộ ba phòng ngủ tại Altbau ở trung tâm Leipzig với giá 280.000 euro và cho thuê dài hạn sáu tháng sau đó với giá 1.200 euro mỗi tháng.

Việc xây dựng nhà mới tại Đức đã giảm 30% kể từ năm 2022. Nguyên nhân bao gồm chi phí vật liệu tăng cao, lãi suất vay cao và các tiêu chuẩn ESG nghiêm ngặt. Các tòa nhà mới hấp dẫn nhờ thiết kế hiện đại và hiệu quả năng lượng (tiêu chuẩn ESG), nhưng giá nhà cao hơn giá bán lại từ 20-30%. Tại Munich, một mét vuông nhà mới có giá từ 10.000-11.000 euro, trong khi ở Berlin là 6.500-8.000 euro.

Bắt đầu từ năm 2024, các tiêu chuẩn về hiệu suất năng lượng của tòa nhà (EnEV) sẽ trở nên nghiêm ngặt hơn. Trên thực tế, điều này có nghĩa là các tòa nhà cũ sẽ cần được hiện đại hóa, bao gồm mặt tiền cách nhiệt, cửa sổ mới và hệ thống sưởi ấm hiện đại. Nhiều nhà đầu tư đã đánh giá thấp những chi phí này. Hãy luôn kiểm tra chứng nhận hiệu suất năng lượng (Energieausweis) của bất động sản.

Đức có lợi thế về tăng trưởng giá dài hạn, đặc biệt là ở Berlin, Munich và Leipzig. Tuy nhiên, Áo lại thuận tiện hơn cho những ai muốn xây nhà mới mà không gặp rủi ro về thủ tục hành chính – Vienna cung cấp quy trình dễ dự đoán hơn và các dự án chất lượng cao đã hoàn thiện.

• Nếu mục tiêu là vốn hóa và thanh khoản trong 5-10 năm, Đức là lựa chọn hấp dẫn hơn (đặc biệt là nhà ở thứ cấp ở các thành phố lớn).
• Nếu rủi ro thấp và hiệu quả năng lượng là những yếu tố quan trọng ngay từ đầu, tôi sẽ hướng tới Áo.

Khi việc mua một căn hộ đơn lẻ ở Đức dường như là một chiến lược quá hiển nhiên, các nhà đầu tư đang cân nhắc những phương án linh hoạt và sinh lời hơn. Dưới đây là những xu hướng chính mà tôi thấy trong thực tế.

Thay vì mua một căn hộ riêng lẻ, đầu tư vào cả một tòa nhà chung cư với 4-10 căn hộ sẽ sinh lời hơn. Tại Leipzig, những bất động sản như vậy có giá khởi điểm từ 600.000 euro, và tại Berlin từ 1,5 triệu euro. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro thời gian chết và cho phép lợi nhuận có thể mở rộng. Hình thức này phù hợp với các nhà đầu tư có vốn từ 500.000 euro. Tôi đã hỗ trợ một giao dịch tại Dresden: khách hàng đã mua một tòa nhà sáu căn hộ với giá 720.000 euro, lợi suất 5,2%.

Những tòa nhà cổ (Altbau) rất phổ biến ở Berlin, Leipzig và Dresden. Chúng có thể được mua với giá thấp hơn giá thị trường, được cải tạo và bán lại với giá cao hơn. Ví dụ, một căn hộ ở Berlin có giá 3.000 euro/m² sẽ được bán với giá 4.500 euro/m² sau khi cải tạo. Cách tiếp cận này sẽ tự hoàn vốn trong vòng 18–24 tháng, miễn là bạn lập ngân sách một cách khôn ngoan và chọn một nhà thầu đáng tin cậy.

Các khu phức hợp kho bãi và logistics đang phát triển nhờ thương mại điện tử, trong khi bán lẻ tại các vị trí đắc địa vẫn ổn định. Lợi nhuận thường đạt 4–6%, cao hơn bất động sản nhà ở. Lựa chọn này dành cho các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm: rủi ro cao hơn, nhưng lợi nhuận nhanh hơn.

Phù hợp cho những người không muốn tự quản lý bất động sản của mình. Ngưỡng đầu tư bắt đầu từ 50.000 euro và danh mục đầu tư có thể bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau. Nhược điểm là ít kiểm soát và phụ thuộc vào công ty quản lý. Lựa chọn này thường được khách hàng lựa chọn khi muốn đầu tư vào Đức mà không cần mua căn hộ.

Đất phát triển vẫn còn khan hiếm ở các thành phố lớn, nhưng vẫn có nhiều lựa chọn ở vùng ngoại ô. Tại khu vực Berlin, giá khởi điểm từ 200–400 euro/m2. Đây là một chiến lược dài hạn với tiềm năng tăng trưởng.

Vienna nhỏ gọn và dễ dự đoán hơn, nhu cầu ổn định và giá cả tăng đều đặn. Đức mang đến nhiều cơ hội mở rộng quy mô hơn, nhưng thị trường lại phức tạp hơn: thủ tục hành chính và quy định cho thuê. Khách hàng chọn Đức vì quy mô và tiềm năng, còn Áo vì sự an tâm.

Đức là thị trường bất động sản lớn nhất EU, với nhiều lựa chọn và chiến lược hơn (từ căn hộ đến chung cư và nhà kho). Vienna thì sang trọng hơn: ít lựa chọn hơn, nhưng mỗi bất động sản đều có giá cả và nhu cầu dễ dự đoán hơn.

Đầu tư bất động sản tại Đức dường như là một kênh đầu tư đáng tin cậy, nhưng thực tế lại phức tạp hơn. Theo Cơ quan Thống kê Liên bang Đức (Statistisches Bundesamt), khối lượng giao dịch đã giảm gần 30% trong năm 2023 do giá giảm và lãi suất tăng. Điều này đã buộc nhiều nhà đầu tư phải xem xét lại chiến lược của mình. Đức vẫn hấp dẫn nhờ nền kinh tế mạnh mẽ và nhu cầu nhà ở, nhưng một số yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và tính thanh khoản.

Khi mua căn hộ ở Đức, nhà đầu tư phải đối mặt với thuế mua nhà (Grunderwerbsteuer, 3,5–6,5% tùy theo tiểu bang), thuế bất động sản hàng năm và thuế thu nhập cho thuê. Điều này làm giảm đáng kể lợi nhuận ròng. Nhiều người đánh giá thấp tác động của thuế và tính toán tổng thu nhập. Lời khuyên của tôi: hãy lập ngân sách ít nhất 30% cho thuế và chi phí bảo trì ngay từ đầu.

Việc đuổi người thuê nhà không trả tiền thuê nhà hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là gần như không thể. Ngay cả việc bán một căn hộ ở Đức khi người thuê vẫn còn thuê nhà cũng không giải phóng chủ sở hữu mới khỏi hợp đồng thuê nhà.

Tôi đã xử lý một trường hợp ở Berlin: một khách hàng đã mua một bất động sản với hợp đồng thuê dài hạn và không thể cho thuê lại với giá thị trường. Giải pháp là kiểm tra người thuê và lập hợp đồng tạm thời nếu có ý định bán lại.

Đăng ký mua nhà qua Grundbuch có thể mất từ ​​3-6 tháng. Đây là quy trình chuẩn ở Đức. Ở Áo thì nhanh hơn một chút, nhưng vẫn chưa tức thời. Nếu mục tiêu của bạn là mua căn hộ ở Đức nhanh chóng, điều quan trọng là phải lên kế hoạch phù hợp.

Ở Berlin và Munich, dịch vụ cho thuê nhà trên Airbnb gần như bị cấm hoàn toàn. Kinh nghiệm của tôi: những khách hàng hy vọng kiếm được tiền từ việc cho thuê theo ngày đã thất vọng. Để có lợi nhuận, tốt nhất nên ký hợp đồng dài hạn.

Trong giai đoạn 2023–2024, giá bất động sản tại Đức đã giảm 10–15% ở một số khu vực. Điều này cho thấy đà tăng trưởng không phải là vô tận. Thị trường hiện đang ổn định, nhưng việc phân tích vị trí và triển vọng phục hồi là rất quan trọng.

Áo tỏ ra ổn định hơn: giá nhà giảm nhẹ, và người thuê nhà thậm chí còn được bảo vệ tốt hơn. Tuy nhiên, giá căn hộ ở Vienna cao hơn và lợi suất thấp hơn. Đức mang lại nhiều cơ hội tăng trưởng vốn hơn, nhưng đòi hỏi quản lý chủ động hơn và khả năng chấp nhận rủi ro cao hơn.

Đầu tư vào bất động sản Đức không chỉ là cách bảo toàn và gia tăng vốn mà còn là cơ hội sống tại một quốc gia có mức sống tiện nghi cao. Hệ thống chăm sóc sức khỏe, giáo dục, giao thông và an ninh đảm bảo cuộc sống tại đây thuận tiện và an toàn. Mua căn hộ tại Đức cho phép bạn kết hợp mục tiêu đầu tư với chất lượng cuộc sống.

Các phòng khám công và tư đều được trang bị thiết bị hiện đại, và bảo hiểm chi trả hầu hết các chi phí. Đối với người nước ngoài không có bảo hiểm, một lần khám bác sĩ đa khoa trung bình có giá từ 50–80 euro, một buổi khám chuyên khoa từ 100–150 euro, dịch vụ nha khoa từ 70–250 euro, và một đêm nằm viện từ 350 euro. Theo kinh nghiệm của tôi, tôi nhận thấy khách hàng đặc biệt coi trọng khả năng tiếp cận dịch vụ chăm sóc sức khỏe đáng tin cậy, điều này rất quan trọng đối với gia đình và người cao tuổi.

Giáo dục ở Đức rất phát triển. Trường công miễn phí cho cư dân, trong khi trường quốc tế thu học phí, trung bình từ 15.000–25.000 euro mỗi năm. Học phí phòng tập thể dục tư nhân từ 10.000–18.000 euro, và học đại học gần như miễn phí—250–500 euro mỗi học kỳ.

Có nhiều chương trình tiếng Anh dành cho sinh viên quốc tế, đặc biệt là ở các thành phố lớn và tại các trường đại học kỹ thuật. Các trường học và đại học quốc tế thường cung cấp các khóa học và hỗ trợ được thiết kế riêng cho trẻ em và sinh viên nước ngoài.

Đức là một trong những quốc gia an toàn nhất châu Âu, với một số khu dân cư đầy thách thức chỉ có ở các thành phố lớn. Đối với các nhà đầu tư có kế hoạch cho thuê bất động sản, điều quan trọng là phải chọn những khu dân cư có uy tín tốt để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo thu nhập cho thuê ổn định.

Chi phí sinh hoạt ở Đức cao hơn Đông Âu, nhưng thấp hơn Thụy Sĩ. Giá thuê một căn hộ trung lưu ở Berlin vào khoảng 1.200–1.800 euro mỗi tháng, trong khi ở Munich là 2.000–3.000 euro. Tiền tạp hóa cho một gia đình bốn người là 400–600 euro mỗi tháng, bữa trưa tại quán cà phê có giá khoảng 12–25 euro, và cà phê có giá 3–4 euro. Giá bất động sản dao động rất lớn: 4.500–6.000 euro/m² ở Berlin, 2.500–3.500 euro/m² ở Leipzig, và 7.000–8.500 euro/m² ở Munich.

Giao thông và thông tin liên lạc ở Đức rất phát triển. Hệ thống tàu điện ngầm, đường cao tốc và đường sắt giúp việc di chuyển giữa các thành phố trở nên dễ dàng, và dịch vụ ngân hàng và internet rất thuận tiện cho cả cư dân địa phương và người nước ngoài. Tôi khuyên các nhà đầu tư nên cân nhắc đến cơ sở hạ tầng sẵn có khi lựa chọn căn hộ, đặc biệt nếu họ có ý định cho thuê.

Đức năng động hơn: có nhiều cơ hội thăng tiến nghề nghiệp và đầu tư hơn, thị trường đa dạng hơn, và bất động sản đa dạng về loại hình và giá cả. Áo được ưa chuộng nhờ sự yên tĩnh và khả năng dự đoán trước — đặc biệt là ở Vienna, nơi giá cả tăng chậm hơn và giá thuê ổn định hơn. Các nhà đầu tư tìm kiếm sự tăng trưởng vốn và tính linh hoạt thường chọn Đức, trong khi những người coi trọng sự ổn định và lối sống tiết chế hơn lại ưa chuộng Áo.

Mua bất động sản tại Đức không chỉ là một khoản đầu tư mà còn là một cách bảo vệ vốn và đạt được sự ổn định, an ninh tại châu Âu. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm sự bảo vệ quyền sở hữu bất động sản và an ninh lâu dài, Đức vẫn là một lựa chọn tuyệt vời. Tính thanh khoản cao nhất ở các thành phố lớn, và bất động sản giữ giá tốt.

Đối với công dân các quốc gia bất ổn, việc mua căn hộ ở Đức đang trở thành một cách bảo vệ tiền tiết kiệm của họ. Các quy tắc giao dịch minh bạch và hệ thống pháp lý vững chắc đảm bảo sự an toàn cho vốn. Trên thực tế, tôi thấy bất động sản ở Berlin và Munich vẫn giữ được giá trị ngay cả trong thời kỳ kinh tế biến động.

đối với người về hưu : giá căn hộ ở các thành phố lớn dao động từ 4.500 đến 8.500 euro/mét vuông. Tuy nhiên, việc sở hữu lâu dài mang lại lợi ích về thuế, và việc bán nhà sau 10 năm được miễn thuế lãi vốn.

dân du mục kỹ thuật số và người làm việc tự do nhờ cơ sở hạ tầng phát triển và internet ổn định, nhưng các quy định về thuế cần được lưu ý. Khách hàng của tôi thường tham khảo ý kiến ​​chuyên gia thuế để khai báo chính xác thu nhập từ việc làm và cho thuê.

Đức mang đến một thị trường năng động hơn với đa dạng bất động sản, trong khi Vienna mang đến sự ổn định và khả năng dự đoán. Về đầu tư chủ động và tăng trưởng vốn, Đức là lựa chọn tốt hơn; về chiến lược dài hạn thoải mái hơn, Vienna lại là lựa chọn tốt hơn.

Việc thoái vốn đầu tư cũng quan trọng không kém việc mua bất động sản. Việc bán, thừa kế hoặc tặng cho thành công đòi hỏi sự am hiểu về thị trường địa phương, các quy định về thuế và tính thanh khoản của bất động sản. Việc lập kế hoạch trước giúp bảo toàn vốn và tối đa hóa lợi nhuận, cũng như tránh các chi phí và rắc rối bất ngờ khi chuyển nhượng quyền sở hữu.

Căn hộ ở Đức, đặc biệt là ở Berlin, Munich và Frankfurt, bán được khá nhanh nhờ nhu cầu ổn định và giao dịch minh bạch. Theo ImmobilienScout24, thời gian trung bình để bán một căn hộ ở Berlin vào năm 2025 là khoảng 4-5 tháng, trong khi ở Munich là 3-4 tháng, và giá bán trung bình đã tăng 2-3% so với năm ngoái.

Trên thực tế, tôi thấy bất động sản ở những khu vực đông dân thường tìm được người mua trong vòng 3-6 tháng. Các thành phố và khu vực nhỏ hơn ở miền Đông nước Đức mất nhiều thời gian hơn, nhưng ngay cả ở đây, bất động sản vẫn có thể bán được nếu tiếp thị đúng cách.

Nếu bạn bán căn hộ ở Đức trong vòng chưa đầy 10 năm sau khi mua, bạn sẽ phải chịu thuế lãi vốn (Speculationssteuer). Điều này rất quan trọng cần cân nhắc khi lập kế hoạch thoái vốn, đặc biệt nếu bất động sản được mua để đầu tư với mục đích bán lại.

Việc chuyển nhượng căn hộ bằng hình thức thừa kế hoặc tặng cho cũng phải chịu thuế, tùy thuộc vào mức độ quan hệ họ hàng và giá trị bất động sản. Tôi khuyên bạn nên lập kế hoạch trước cho các giao dịch này để giảm thiểu gánh nặng thuế và tránh các vấn đề liên quan đến quyền thừa kế.

Đức có lợi thế về tính thanh khoản so với các thành phố lớn: bất động sản bán được nhanh chóng và nhu cầu vẫn ổn định. Ở Áo, đặc biệt là Vienna, thị trường được kiểm soát và dự đoán tốt hơn, nhưng việc bán hàng đôi khi có thể mất nhiều thời gian hơn do số lượng người mua hạn chế.

Lời khuyên của tôi dành cho khách hàng: nếu tốc độ thoát vốn và bảo toàn giá trị là quan trọng thì các thành phố lớn của Đức sẽ được ưu tiên hơn, trong khi Áo phù hợp với chiến lược dài hạn yên tĩnh hơn.

Trong quá trình hành nghề, tôi đã tiếp xúc với nhiều thị trường châu Âu khác nhau: từ các thành phố năng động của Đức đến Vienna ổn định. Ví dụ, Đức cho thấy các thành phố lớn như Berlin, Munich và Frankfurt có nhu cầu ổn định và giao dịch minh bạch. Khách hàng thường tìm đến tôi để mua căn hộ ở Đức và cho thuê ngay lập tức - điều này cho phép họ tạo ra thu nhập gần như ngay từ ngày đầu sở hữu.

Khi mua bất động sản tại Đức, điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của bất động sản: Grundbuchauszug (Giấy chứng nhận thuế đất), Belastungen (Belastungen) và việc tuân thủ các tiêu chuẩn về hiệu quả năng lượng. Bất động sản có giấy tờ hợp lệ sẽ bán được nhanh hơn và ít có khả năng gây ra tranh chấp với cơ quan thuế hoặc bảo hiểm.

Phương pháp phân bổ vốn của tôi dựa trên sự kết hợp giữa thị trường ổn định và thị trường đang phát triển. Ví dụ, một số quỹ có thể được đầu tư vào căn hộ ở Berlin hoặc Munich để ổn định lâu dài, và phần còn lại ở Leipzig hoặc Dresden để có lợi nhuận và tiềm năng tăng trưởng cao hơn. Phương pháp này giúp giảm thiểu rủi ro và cân bằng giữa lợi nhuận và an toàn.

Nếu mục tiêu là tăng trưởng vốn và đầu tư chủ động, tôi sẽ chọn Đức : các thành phố lớn, tính thanh khoản cao và đa dạng bất động sản. Nếu mục tiêu là một chiến lược dài hạn thoải mái hơn với rủi ro tối thiểu và lợi nhuận ổn định, Áo sẽ là lựa chọn tốt hơn: thị trường được đo lường chặt chẽ hơn, giá thuê ổn định và thủ tục hành chính đơn giản hơn.

Đức là lựa chọn tốt nhất cho các nhà đầu tư coi trọng sự ổn định, bảo vệ quyền sở hữu và tính thanh khoản. Các thành phố lớn như Berlin và Munich đảm bảo nhu cầu cao và giao dịch minh bạch, khiến việc mua căn hộ tại Đức trở thành một khoản đầu tư đáng tin cậy.

Áo phù hợp hơn cho các khoản đầu tư bất động sản dài hạn với thu nhập ổn định và thị trường ổn định, đặc biệt là ở Vienna, nơi giá cả tăng dần và giá thuê vẫn ổn định. Hơn nữa, Áo được hưởng lợi từ sự đơn giản trong thủ tục hành chính và ít biến động thị trường, khiến nơi đây trở thành lựa chọn thuận tiện cho các nhà đầu tư thận trọng.

Trước khi mua bất động sản, điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của bất động sản, cân nhắc các loại thuế, chi phí quản lý và lợi nhuận tiềm năng. Phân bổ vốn giữa các thị trường ổn định và mới nổi để giảm thiểu rủi ro. Trên thực tế, tôi thấy rằng việc lập kế hoạch hợp lý và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp giúp đơn giản hóa đáng kể các giao dịch và bảo vệ nhà đầu tư.

Đến năm 2030, thị trường bất động sản Đức sẽ phát triển dưới tác động của đô thị hóa, di cư và các tiêu chuẩn ESG nghiêm ngặt. Các cải cách về thuế và quy định nhà cho thuê có thể ảnh hưởng đến lợi suất, vì vậy điều quan trọng là phải xem xét những xu hướng này khi lập kế hoạch mua căn hộ hoặc bất động sản khác tại Đức. Các nhà đầu tư chủ động điều chỉnh chiến lược của mình theo các quy định mới và các tiêu chuẩn bền vững sẽ có thể duy trì lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

1. Xác định mục đích đầu tư. Quyết định mục đích mua bất động sản: cho thuê dài hạn, bất động sản sinh lời, đầu tư vốn hóa, mục đích sử dụng nhà ở hoặc kết hợp các mục đích này.

2. Chọn khu vực và thành phố. Nghiên cứu giá căn hộ ở Đức, lợi suất cho thuê và tính thanh khoản. So sánh các thành phố lớn (Berlin, Munich, Frankfurt) với các thị trường tiềm năng (Leipzig, Dresden).

3. Hình thức sở hữu. Xác định loại hình sở hữu: quyền tuyệt đối (Freies Eigentum), quyền sở hữu di truyền (Erbbaurecht), sở hữu chung hoặc hợp tác xã.

4. Thẩm định pháp lý. Yêu cầu kiểm tra thẩm định pháp lý và kiểm toán thuế tài sản để đảm bảo không có bất kỳ ràng buộc hoặc khoản nợ nào.

5. Ngân sách và thuế. Tính toán tất cả các chi phí: thuế đất, công chứng, đại lý, đăng ký, thuế đất hàng năm, thuế thu nhập cho thuê và thuế đầu cơ nếu bán trong vòng 10 năm.

6. Kiểm tra tài chính và tín dụng. Kiểm tra điều kiện vay thế chấp đối với người không cư trú, đánh giá lợi suất cho thuê và khả năng tài chính của bạn.

7. Lựa chọn bất động sản. Bán lại hoặc xây mới, căn hộ hoặc tòa nhà chung cư (Mehrfamilienhaus), đánh giá tình trạng tòa nhà, hiệu quả năng lượng, tiêu chuẩn ESG.

8. Quản lý bất động sản. Quyết định xem bạn nên tự quản lý bất động sản hay thuê một công ty môi giới bất động sản, đặc biệt nếu bạn sống ở nước ngoài hoặc đang đầu tư vào nhiều bất động sản.

9. Chiến lược thoái vốn. Xem xét các kịch bản bán hàng: tính thanh khoản trong khu vực của bạn, thuế khi bán và khả năng thừa kế hoặc tặng cho.

10. So sánh với các thị trường khác. Nếu có thể, hãy đánh giá Áo như một lựa chọn thay thế: sự ổn định của Vienna, thuế, lợi suất cho thuê.

11. Tham khảo ý kiến ​​chuyên gia. Hãy chắc chắn tham khảo ý kiến ​​luật sư và cố vấn thuế để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tính toàn vẹn pháp lý của giao dịch.

1. Nhà đầu tư có 300.000 €

Mục tiêu: mua căn hộ cho thuê với mức lợi nhuận 4–5%/năm.

Tôi tìm được một căn hộ ở Leipzig với giá 295.000 euro (65 m²). Khách hàng đã dùng số tiền còn lại để cải tạo nhỏ và sắm sửa nội thất. Một năm sau, căn hộ đã được cho thuê hết, tiền thuê nhà đủ trang trải mọi chi phí, và giá trị bất động sản đã tăng khoảng 5-6%.

2. Người về hưu có 500.000 euro

Mục tiêu: đầu tư an toàn với rủi ro tối thiểu và khả năng cho thuê dài hạn.

Tôi đã tìm được một căn hộ ở ngoại ô Munich với giá 500.000 euro (80 m²). Khách hàng đã dùng một phần ngân sách để trang bị nội thất và nâng cấp hệ thống sưởi. Căn hộ được cho thuê dài hạn, với lợi nhuận khoảng 2,5%, và bất động sản vẫn duy trì tính thanh khoản cao và giá trị ổn định.

3. Gia đình có trẻ em

Mục tiêu: nhà ở thoải mái cho gia đình và có thể cho thuê một phần tài sản.

Tôi tìm được một căn nhà ở ngoại ô Frankfurt với giá 550.000 euro (120 m²). Một phần ngân sách được dùng để cải tạo cảnh quan sân vườn và hoàn thiện nội thất. Gia đình tôi đã chuyển đến ở, một phần nhà được cho thuê, thu nhập trang trải một số chi phí, và giá trị căn nhà đã tăng 4-5% trong năm qua.