Công tác cải tạo nhà cửa tại Vienna: giá cả, các loại hình và nhà thầu tốt nhất

Thị trường bất động sản Vienna đang thay đổi. Trong khi gần 16.000 căn hộ mới được bàn giao tại thành phố vào năm 2023, con số này đã giảm xuống còn 12.000 vào năm 2024 và khoảng 7.500 vào năm 2025. Dự báo xây dựng sẽ tiếp tục giảm vào năm 2026. Điều này có nghĩa là việc cải tạo và nâng cấp các bất động sản hiện có đang ngày càng trở nên quan trọng.

Đồng thời, thành phố đang tích cực đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Chỉ riêng trong năm 2024, hơn 220 triệu euro đã được chi cho việc nâng cấp các tuyến xe điện và hiện đại hóa hệ thống tàu điện ngầm, và chương trình này sẽ tiếp tục trong giai đoạn 2025-2026: hàng chục km đường ray sẽ được thay thế, cầu và các tuyến phố trung tâm sẽ được sửa chữa.

Đối với những cư dân và nhà đầu tư tương lai, đây là một tín hiệu quan trọng: tình trạng của bất động sản và chất lượng cải tạo đang trở thành những yếu tố then chốt khi lựa chọn bất động sản tại Vienna .

Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về các loại hình cải tạo phổ biến nhất ở Vienna, ai là người thực hiện, chi phí bao nhiêu và việc cải tạo ảnh hưởng trực tiếp như thế nào đến sức hấp dẫn đầu tư. Tôi cũng sẽ chia sẻ những quan sát cá nhân và lời khuyên thiết thực của mình.

Để hiểu tại sao việc cải tạo ở Vienna lại trở nên quan trọng đến vậy, điều cần thiết là phải nhìn vào bức tranh tổng thể: tình trạng nhà ở, tốc độ xây dựng và các dự án đô thị.

Số lượng công trình xây mới ở Vienna giảm dần mỗi năm, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn cao. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư và chủ sở hữu tập trung vào việc cải tạo và nâng cấp các tòa nhà cũ.

Tại các khu phố cổ, căn hộ trong các tòa nhà xây dựng vào thế kỷ 19 và 20 đặc biệt được ưa chuộng, nhưng hầu hết chúng đều cần được hiện đại hóa đáng kể: từ việc thay thế hệ thống tiện ích đến việc cách nhiệt mặt tiền.

Thành phố cũng đang đầu tư mạnh vào việc bảo trì đường sá và phương tiện giao thông công cộng. Năm 2024, Wiener Linien đã thay thế hơn 8,5 km đường ray xe điện và hơn 50 điểm chuyển hướng, và một số tuyến đường quan trọng khác dự kiến ​​sẽ được cải tạo trong giai đoạn 2025–2026.

Sở Đường bộ Thành phố (MA 28) đã phân bổ khoảng 60 triệu euro cho việc sửa chữa đường phố, vỉa hè và cầu trong năm 2025.

Vienna là sự kết hợp giữa thị trường xây dựng mới đang phát triển năng động và phân khúc cải tạo nhà ở sôi động.

Thị trường Vienna nổi bật với số lượng lớn các tòa nhà lịch sử, nguồn cung nhà ở công cộng dồi dào (thành phố sở hữu hàng trăm nghìn căn hộ) và truyền thống cung cấp dịch vụ toàn diện (từ việc cải tạo các tòa nhà lớn đến các dự án cơ sở hạ tầng đô thị).

Điều này tạo ra sự đa dạng về công việc và dịch vụ, cũng như sự cạnh tranh đáng kể trong lĩnh vực xây dựng và sửa chữa.

Tại Áo, việc cải tạo và xây dựng chủ yếu được thực hiện bởi các công ty được cấp phép và các chuyên gia được chứng nhận. Có một số loại hình tổ chức:

Các nhà thầu chính (Generalunternehmer). Các công ty lớn (ví dụ: PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich, v.v.) đảm nhận việc xây dựng trọn gói và cải tạo lớn các công trình.

Các công ty này đều có đầy đủ giấy phép cần thiết (Baufirma hoặc Baumeisterbetrieb – giấy phép thiết kế xây dựng), kỹ sư và đội ngũ nhân viên chuyên môn đa dạng.

Các công ty thủ công và nghệ nhân. Họ chuyên về các loại công việc cụ thể (điện, sửa ống nước, mộc, sơn, cửa sổ, v.v.). Mỗi công ty như vậy phải có "Meisterbrief" hoặc "Befähigungsnachweis" tương ứng với lĩnh vực chuyên môn của họ (ví dụ: thợ điện được chứng nhận, thợ sửa ống nước được chứng nhận).

Thợ thủ công đa năng (làm tất cả mọi việc). Các thợ thủ công tư nhân hoặc các công ty nhỏ cung cấp dịch vụ trọn gói "từ A đến Z" (thường là các nhà thầu nhỏ thực hiện tất cả các công việc cải tạo lớn cho căn hộ).

Việc cải tạo nhà cửa ở Vienna rất đa dạng, từ những sửa chữa nhỏ trong một căn hộ đến việc cải tạo toàn bộ một tòa nhà hoặc thay thế đường ray xe điện. Hãy cùng tìm hiểu kỹ hơn về các loại hình chính.

Thủ đô Vienna của Áo có rất nhiều tòa nhà dân cư cũ (còn gọi là các tòa nhà "Grinderstein" từ cuối thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20) và tương đối ít tòa nhà mới trên đầu người. Do đó, việc cải tạo và nâng cấp căn hộ là một chủ đề rất quan trọng. Các loại hình cải tạo chính bao gồm:

Sửa chữa bề ngoài (Oberflächenrenovierung). Loại đơn giản nhất bao gồm sơn tường, thay giấy dán tường và sàn nhà, nâng cấp ổ cắm và công tắc, sửa chữa cửa và các công việc sửa chữa đường ống nước đơn giản. Những sửa chữa này thường được thực hiện để làm mới diện mạo bên ngoài.

Chi phí sửa chữa thẩm mỹ cho một căn hộ nhỏ (30–50 m²) có thể dao động từ 5.000 đến 15.000 euro, và thời gian thực hiện có thể từ vài tuần đến một tháng (bao gồm cả thời gian chuẩn bị tường và thời gian khô sơn).

Cải tạo lớn (Komplettrenovierung). Việc này bao gồm thay thế hoàn toàn hệ thống tiện ích (điện, nước, sưởi), san lấp tường, thay cửa sổ và cải tạo hoặc phá bỏ hoàn toàn các vách ngăn không chịu lực.

Trong những ngôi nhà cũ, nồi hơi gas cũ thường được thay thế bằng hệ thống kết hợp hiện đại hoặc hệ thống sưởi được chuyển đổi từ gas sang điện. Một cuộc cải tạo lớn thực chất giống như một công trình xây mới hoàn chỉnh trong không gian hạn chế. Quá trình này thường mất từ ​​2 đến 6 tháng và đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định xây dựng.

Chi phí trung bình để cải tạo hoàn toàn một căn hộ cũ ở Vienna là 800–1.200 euro/m² (hoặc khoảng 80.000–120.000 euro cho một căn hộ 100 mét vuông). Chi phí này phụ thuộc vào tình trạng của tường và sàn nhà, độ phức tạp của công việc và vật liệu được lựa chọn.

Khi cải tạo một căn hộ ở Vienna, thường phát sinh thêm những khó khăn sau:

Các hạn chế về thời tiết và kiến ​​trúc. Ví dụ, ở trung tâm thành phố, việc thay đổi màu sắc mặt tiền, lắp đặt máy điều hòa ở những vị trí dễ nhìn thấy, v.v. đều bị cấm. Cửa sổ ở trung tâm lịch sử đôi khi cần phải bảo tồn khung cửa cổ (khung kính), điều này tốn kém hơn.

Phối hợp và giấy phép. Việc cải tạo (ví dụ: kết hợp các phòng, di dời nhà bếp/phòng tắm) phải được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (DA27, MA 40). Tại Vienna, việc cải tạo phòng khách có thể yêu cầu phải trả "thuế xanh" hoặc xin giấy phép quy hoạch.

Hệ thống tiện ích cũ. Nhiều ngôi nhà cũ vẫn còn sử dụng đường ống bằng gang hoặc amiăng. Việc thay thế chúng có thể là một dự án cải tạo lớn, riêng biệt.

Giá cả và thời gian thực hiện dự kiến. Theo ước tính mới nhất của các chuyên gia, chi phí cải tạo căn hộ tại Vienna sẽ vào khoảng như sau (xấp xỉ):

• Sửa chữa thẩm mỹ (sơn, ốp lát, lát sàn) diện tích 30–50 m²: €5.000–10.000, thời gian hoàn thành 2–4 tuần.
• Cải tạo lớn (100 m², bao gồm thay thế nhà bếp/phòng tắm): 80.000–120.000 €, thời gian thực hiện 3–6 tháng.
• Thay thế cửa sổ (đơn vị 1 m²) – €200–400/m².
• Lắp đặt cửa mới (cửa nội thất) – từ 500€/chiếc.
• Thay thế toàn bộ hệ thống đường ống nước phòng tắm (tổng thể công việc): 8.000–15.000 €.

Các ngôi nhà tư nhân ở Vienna (thường nằm ở vùng ngoại ô và ngoài thành phố, cũng như ở các khu vực lân cận thành phố) thường có lịch trình cải tạo khác: Những công việc cải tạo này thường tốn nhiều công sức hơn. Các giai đoạn chính của một dự án cải tạo nhà lớn ("Kapitalsanierung") là:

Thiết kế và xin giấy phép. Điều này đặc biệt quan trọng khi cải tạo mái nhà, xây thêm công trình mới hoặc thay thế các kết cấu chịu lực. Tại Áo, hầu hết các dự án lớn đều yêu cầu giấy phép ( Baubewilligung ). Kiến trúc sư hoặc kỹ sư kết cấu thường được thuê để thực hiện các tính toán.

Phá dỡ và sửa chữa thô (Rohbauarbeiten). Công việc này bao gồm tháo dỡ các công trình cũ (tháo dỡ mái và tường cũ, san lấp mặt bằng và đổ móng hoặc móng cho phần mở rộng).

Mái nhà và mặt tiền (Dach und Fassade). Sửa chữa hoặc thay thế mái nhà (ngói, kim loại, tấm lợp bitum – lựa chọn vật liệu ảnh hưởng đến chi phí) và cách nhiệt mặt tiền để tiết kiệm năng lượng. Ví dụ, tấm lợp bitum có giá khoảng 20–30 €/m², ngói sứ truyền thống – 10–25 €/m², tấm đồng – 80–100 €/m².

Hệ thống tiện ích (Lắp đặt trong nhà). Thiết kế lại hoàn toàn hệ thống: lắp đặt nồi hơi gas hoặc máy bơm nhiệt mới, thay thế đường ống và dây điện. Chi phí có thể lên đến hàng chục nghìn euro (lắp đặt nồi hơi Buderus hoặc Vaillant hiện đại có giá từ 5.000 đến 10.000 euro, chưa bao gồm chi phí lắp đặt).

Cách nhiệt và nâng cao hiệu quả năng lượng (Sanierung der Gebäudehülle). Việc này bao gồm cách nhiệt mái nhà, mặt tiền và sàn nhà, cũng như thay thế cửa sổ bằng loại cửa sổ tiết kiệm năng lượng (cửa sổ ba lớp kính). Công việc này thường được nhà nước trợ cấp một phần (tôi sẽ thảo luận chi tiết hơn về điều này ở phần dưới).

Công tác hoàn thiện nội thất (Innenausbau). Thi công vách ngăn nội thất, lắp đặt hệ thống tiện ích, lát sàn, sơn và trát tường, lắp đặt nhà bếp và thiết bị.

Công tác thiết kế cảnh quan và hoàn thiện xây dựng (Fertigstellung). Các ngôi nhà ở vùng Vienna thường có vườn riêng: việc thiết kế cảnh quan, lối đi trong vườn và bãi đậu xe đều được bao gồm trong giai đoạn hoàn thiện cuối cùng.

Xây dựng quy mô lớn (Kapitalbau) không chỉ đơn thuần là cải tạo; đôi khi nó được gọi là "rénovation complète" hay xây dựng lại hoàn toàn. Tuy nhiên, với kế hoạch phù hợp, công nghệ hiện đại có thể biến một ngôi nhà cũ thành một ngôi nhà tiết kiệm năng lượng: thay thế hoàn toàn mặt tiền, lắp đặt tấm pin mặt trời và cách nhiệt sàn nhà.

Những điểm đặc biệt dành riêng cho nhà ở nông thôn:

Cải tạo và mở rộng quy mô lớn. Nhiều tòa nhà có thể cần thêm gác mái hoặc gara; trong những trường hợp như vậy, các quyết định quy hoạch cần được sự chấp thuận từ chính quyền nhà ở địa phương (đặc biệt nếu tài sản thuộc sở hữu tư nhân, không phải thuộc sở hữu của thành phố).

Yêu cầu về vệ sinh và tiện ích. Ở các khu nhà nghỉ dưỡng, có thể không có hệ thống xử lý nước thải tập trung (bể tự hoại), vì vậy cần phải tính đến các tiện ích địa phương khi lập kế hoạch cải tạo.

Tài chính. Việc cải tạo những ngôi nhà lớn thường tốn hàng trăm nghìn đô la. Nhiều người tài trợ cho các dự án như vậy bằng cách thế chấp bất động sản. Các khoản trợ cấp về hiệu quả năng lượng giúp giảm chi phí.

Ví dụ về các giai đoạn cải tạo nhà ở:

*Tùy thuộc vào khu vực và phiên bản xe.

Như bạn thấy, việc cải tạo lớn một ngôi nhà riêng là một công việc quy mô lớn và tốn kém. Tuy nhiên, khoản đầu tư này sẽ được thu hồi đầy đủ nhờ chất lượng công việc cao: ngôi nhà trở nên tiết kiệm năng lượng và thoải mái, dễ dàng cho thuê hoặc bán lại với giá có lợi nhuận.

Ngoài ra, chủ nhà thường vay tiền để cải tạo nhà cửa, vì lãi suất hiện đang giảm, khiến những khoản đầu tư như vậy trở nên khả thi hơn.

Vienna là một đô thị lớn với mạng lưới đường sá, xe điện và vỉa hè rộng khắp. Cơ sở hạ tầng đường phố và đường bộ của thành phố được cập nhật thường xuyên:

Sửa chữa lớn các tuyến đường. Việc này bao gồm việc loại bỏ lớp nhựa đường hoặc đá lát cũ, gia cố nền móng và trải các lớp nhựa đường hoặc đá lát mới. Thông thường, thành phố sẽ sửa chữa hoàn toàn một tuyến đường sau mỗi 20-30 năm.

Các thông số dự án có thể khác nhau: đối với các đại lộ có tuyến xe điện (ví dụ: Hauptstraße, Ring), việc thay thế toàn bộ đường ray cũng được thực hiện. Các dự án lớn hơn (cầu, đường vượt) có thể tiêu tốn hàng chục triệu euro.

Vỉa hè và đường dành cho xe đạp. Trong những năm gần đây, Vienna đã tích cực mở rộng mạng lưới đường dành cho xe đạp và cải thiện khu vực dành cho người đi bộ. Các dự án này bao gồm thay thế lề đường và vỉa hè, cũng như bổ sung hệ thống thoát nước.

Ví dụ, dự án " Raus aus dem Asphalt " liên quan đến việc phủ xanh các quảng trường cũ - đây cũng là một phần của việc cải tạo đường phố (xem các sáng kiến ​​cải thiện đô thị).

Cải tạo đường ray xe điện và tàu điện ngầm. Như đã đề cập, Wien er Linien thực hiện hàng chục dự án lớn nhỏ mỗi năm: vào năm 2025, họ dự kiến ​​sẽ thay thế khoảng 11 km đường ray và 45 điểm chuyển hướng.

Mỗi dự án xây dựng như vậy đều ảnh hưởng đến giao thông, với việc đóng đường và phân luồng giao thông xảy ra trong quá trình thi công. Người dân có thể theo dõi tình hình giao thông hiện tại thông qua các trang web và ứng dụng của thành phố (như ARBÖ hoặc VerkehrsInfo ).

Tiến độ và chi phí xây dựng đường bộ tại Vienna được giám sát thông qua các hợp đồng và đấu thầu công khai. Tất cả các giai đoạn, từ thiết kế đến nghiệm thu, đều được điều chỉnh bởi Cảnh sát Giao thông (MA 37) và công đoàn công nhân đường bộ MA 28.

Các dự án được tài trợ từ ngân sách thành phố và thường một phần từ nguồn vốn liên bang và châu Âu (ví dụ, đối với các bức tường chắn tiếng ồn hoặc các dự án sinh thái).

Vì sao cần sửa chữa đường sá: Điều quan trọng nhất là an toàn giao thông và tính bền vững. Mặt đường mới giúp giảm tai nạn và kéo dài tuổi thọ của đường phố. Ví dụ, Wien er Linien đã cải thiện được độ đúng giờ của xe điện sau khi thay thế đường ray cũ (dự án được phê duyệt năm 2024 và đã thu hồi vốn nhờ độ tin cậy dịch vụ được cải thiện).

Thành phố cũng đang nỗ lực hướng tới sự phát triển bền vững: việc mở rộng mạng lưới đường dành cho xe đạp và trồng cây xanh gắn liền với các mục tiêu về khí hậu (ít nhựa đường hơn đồng nghĩa với mùa hè mát mẻ hơn).

Nhìn chung, công tác sửa chữa đường sá ở Vienna là một quá trình liên tục, được thiết kế theo chu kỳ hàng năm: vào mùa hè, việc trải nhựa đường diễn ra sôi nổi nhất (thời tiết thuận lợi), và vào mùa đông, các dự án nội thành được thực hiện.

Để hiểu rõ các lựa chọn dành cho chủ sở hữu bất động sản tại Vienna, điều quan trọng là phải xem xét phạm vi các dịch vụ hiện có. Tại đây, bạn sẽ tìm thấy các lựa chọn đáp ứng hầu hết mọi nhu cầu.

Thị trường sửa chữa, cải tạo nhà cửa tại Vienna cung cấp đầy đủ các dịch vụ, từ sửa chữa nhỏ đến cải tạo toàn diện và hoàn thiện nội thất. Các loại công việc và dịch vụ chính bao gồm:

• Sửa chữa tổng thể. Sơn (sơn tường, dán thảm), lát sàn (sàn gỗ, sàn gỗ ép, sàn nỉ), trát vữa và làm vách thạch cao, xây tường mới.
• Thợ lắp đặt đường ống nước. Lắp đặt và sửa chữa các thiết bị vệ sinh – thay thế đường ống, lắp đặt bồn tắm và vách tắm đứng, bồn cầu, bồn rửa mặt và hệ thống sưởi.
• Lắp đặt điện. Di chuyển hoặc thêm ổ cắm, công tắc, đèn chiếu sáng, lắp đặt bảng phân phối điện, đấu nối các thiết bị gia dụng.
• Hệ thống sưởi và thông gió (Heating/Luftung). Lắp đặt và sửa chữa nồi hơi, bộ tản nhiệt và hệ thống sưởi sàn; lắp đặt máy bơm nhiệt hiện đại hoặc hệ thống thu năng lượng mặt trời.
• Xưởng mộc và đóng tủ (Tischlerei/Schreiner). Chúng tôi sản xuất cửa, tủ âm tường, tủ bếp đặt làm theo yêu cầu, cầu thang và sàn gỗ.
• Các dịch vụ chuyên biệt. Chống thấm mặt tiền, cách âm, lắp đặt hệ thống nhà thông minh, thiết kế cảnh quan ban công (grünanlage), và nhiều hơn nữa.
• Công tác hoàn thiện nội thất (Innenausbau). Hoàn thiện trang trí nội thất – ốp lát gạch mosaic, trang trí tường nghệ thuật, các loại vữa chất lượng cao hiếm có (ví dụ: vữa vân đá cẩm thạch).

Hầu hết các công ty sửa chữa nhà cửa ở Vienna đều cung cấp các dịch vụ này, hoặc trực tiếp hoặc thông qua các nhà thầu phụ. Đối với các dự án sửa chữa căn hộ lớn, nhà thầu chính thường tập hợp một đội ngũ công nhân và giám sát tất cả các giai đoạn.

Các dịch vụ cải tạo bất động sản nhà ở và thương mại cần được đặc biệt chú ý Các công ty lớn có các bộ phận chuyên trách phục vụ khách hàng doanh nghiệp, từ văn phòng đến nhà hàng.

Họ thiết kế lại văn phòng; luật pháp Thụy Sĩ thường yêu cầu điều chỉnh nơi làm việc (ví dụ: rào chắn và thang máy cho người khuyết tật). Tại Vienna, việc tân trang lại các quán cà phê và cửa hàng thời trang – thiết kế nội thất – rất phổ biến.

Chợ cũng cung cấp thêm các dịch vụ đặc biệt khác:

• Lắp đặt cửa sổ và cửa ra vào. Thường được thực hiện trọn gói, bao gồm cả việc đo đạc và lựa chọn kính.
• An ninh. Lắp đặt hệ thống camera giám sát, báo động và cửa an toàn.
• Dịch vụ vệ sinh. Sau khi sửa chữa, nhiều công ty cung cấp dịch vụ vệ sinh công trình.
• Dịch vụ vận tải. Cho thuê dịch vụ vận chuyển vật liệu xây dựng và thiết bị phá dỡ.

Do đó, việc cải tạo nhà cửa ở Vienna ngày nay là một quá trình phức tạp đòi hỏi sự tham gia của nhiều chuyên gia và công ty. Ưu điểm chính là chất lượng và trách nhiệm: tại Áo, nhà thầu và bảo hiểm của họ chịu trách nhiệm cho bất kỳ công trình lớn nào.

Việc tìm kiếm một công ty xây dựng hoặc nhà thầu đáng tin cậy là một nhiệm vụ quan trọng đối với chủ nhà. Như đã đề cập trước đó, tốt nhất là nên tập trung vào kinh nghiệm và uy tín. Xếp hạng chính thức không nhiều, nhưng có một số nguyên tắc hướng dẫn sau:

Các công ty hàng đầu. Các nhà thầu xây dựng lớn nhất ở Vienna bao gồm PORR Bau, Strabag (một tập đoàn quốc tế có chi nhánh tại Áo), König & Heinrich, Wien erberger (chủ yếu là nhà thầu xây gạch, nhưng cũng có các bộ phận xây dựng), và một số công ty nhỏ hơn (như LeBe Bau, Obenauf và Rudolf Hödl).

Họ thường làm việc với các dự án lớn (các tòa nhà cao tầng, văn phòng), nhưng một số cũng tham gia vào các dự án cải tạo nhà ở cao cấp.

Các công ty chuyên biệt. Một số công ty tập trung đặc biệt vào việc cải tạo lớn các tòa nhà cũ—ví dụ, Wohnfonds Wien hợp tác với các nhà thầu đáng tin cậy cho các dự án xã hội.

Ngoài ra còn có nhiều công ty gia đình địa phương (có chữ "Baugeschäft" trong tên) với lịch sử lâu đời và am hiểu về đặc thù của thị trường Viên.

Từ kinh nghiệm thực tế, có thể đưa ra các bước sau:

Kiểm tra giấy phép và tư cách thành viên trong các hiệp hội nghề nghiệp. Tất cả các công ty xây dựng và các doanh nghiệp lớn đều phải đăng ký với Phòng Thương mại và Công nghiệp (Wirtschaftskammer) và có giấy phép cho hoạt động cụ thể của mình. Một dấu hiệu khác của chất lượng là tư cách thành viên trong Baumeisterinnung ).

Hãy sử dụng các kênh đáng tin cậy. Ví dụ, (Wirtschaftskammer Wien duy trì danh sách các công ty xây dựng đã đăng ký. Sử dụng các trang web và danh bạ chuyên nghiệp (rất khó tìm thấy đối thủ cạnh tranh trong các danh bạ độc lập; ví dụ, các công ty đang hoạt động thường được liệt kê trên cổng thông tin chính thức zurzbauen.at).

Hãy đọc các đánh giá và đặt câu hỏi. Trên các diễn đàn tiếng Đức, chẳng hạn như Houzz mọi người đăng tải các ví dụ về việc cải tạo nhà cửa của họ. Các đề xuất truyền miệng là một nguồn tài nguyên quý giá. Ví dụ, cư dân giới thiệu các nhà thầu phản hồi nhanh chóng các bình luận và hoàn thành đúng thời hạn.

Hãy xem xét hồ sơ năng lực của họ. Việc đến thăm các dự án đã hoàn thành của nhà thầu (với sự đồng ý của họ) sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ hơn về chất lượng. Một số công ty còn sản xuất video báo cáo về công việc của họ.

So sánh các báo giá. Yêu cầu 2-3 báo giá độc lập. Nếu chênh lệch đáng kể, hãy tìm hiểu nguyên nhân. Đôi khi nhà thầu giá rẻ hơn sẽ cắt giảm chi phí bằng cách sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc tiến độ chậm trễ. Tốt nhất là khi một số công ty liên quan (sơn epoxy, lát gạch, sơn) phối hợp làm việc với nhau một cách hiệu quả.

Hợp đồng bao gồm các rủi ro. Cần đưa các điều khoản rõ ràng vào hợp đồng: lịch thanh toán theo từng giai đoạn dự án, hình phạt cho việc chậm tiến độ và điều khoản bảo hành (ở Áo, công trình xây dựng được bảo hành tối đa ba năm, với việc kiểm tra sau một năm).

Các yếu tố cần xem xét tại địa phương. Nhiều công trình cải tạo trong các tòa nhà chung cư yêu cầu giấy phép xây dựng (Hausverwaltung) và sự chấp thuận từ các cơ quan chức năng có liên quan (ví dụ, khi thay đổi mặt tiền, cần có "giấy phép xây dựng hợp lệ" - positive Begutachtung). Một nhà thầu uy tín sẽ giúp bạn hoàn tất tất cả các thủ tục giấy tờ cần thiết.

Vienna không chào đón "lao động nhập cư" bất hợp pháp: hầu hết chủ sở hữu căn hộ và nhà ở uy tín đều yêu cầu đăng ký chính thức. Hơn nữa, các dự án trong các tòa nhà cũ thường yêu cầu tham khảo ý kiến ​​kiến ​​trúc sư và quy hoạch (ví dụ, để tránh làm hư hại mặt tiền lịch sử).

Các chứng chỉ chất lượng rất quan trọng : thợ điện cần có chứng chỉ Elektromeister, thợ lắp đặt khí đốt cần có chứng chỉ Installateurbefähigung, và nhà thầu xây dựng cần có chứng chỉ Baumeisterprüfung hoặc Gewerbeschein. Hãy đảm bảo nhà thầu nắm rõ các quy định địa phương (chính quyền thành phố MA37 yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt).

Lời khuyên chính: đừng chỉ chạy theo giá thấp nhất, mà hãy tìm sự cân bằng giữa giá cả, thời hạn hoàn thành và độ tin cậy của nhà thầu.

Nhìn chung, một công ty chuyên nghiệp sẽ đắt hơn nhưng đáng tin cậy hơn. Các nhà thầu tư nhân địa phương thường tính phí thấp hơn nhưng không có bảo hành. Họ có thể làm "cửa sổ gỗ" theo kiểu "làm sơ sài", trong khi các công ty lớn hơn hợp tác với các nhà cung cấp đáng tin cậy (cửa kiểu châu Âu, ống nước đạt tiêu chuẩn).

Khi tôi khuyên khách hàng nên thuê các công ty xây dựng chuyên nghiệp ở Vienna, tôi giải thích rằng điều này đảm bảo việc cải tạo sẽ đáp ứng tất cả các tiêu chuẩn. Ví dụ, chỉ có thợ điện có giấy phép mới biết cách lắp đặt dây điện an toàn trong một ngôi nhà cũ.

Cuối cùng là các công ty được đề xuất: mặc dù không có bảng xếp hạng "chính thức" nào được thiết lập, kinh nghiệm cho thấy rằng việc tin tưởng các công ty có uy tín tốt là điều phổ biến. Những công ty đó bao gồm:

• PORR Bau GmbH là một trong những công ty hàng đầu trên thị trường xây dựng Áo (các dự án trải rộng từ cơ sở hạ tầng đến khu dân cư).
• König & Heinrich là một công ty lớn của Vienna chuyên xây dựng và cải tạo nhà ở, văn phòng, và có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng chung cư.
• Wohnfonds Wien (tổ chức tài trợ các dự án thông qua hình thức đấu thầu) không phải là nhà thầu trực tiếp, nhưng hợp tác chặt chẽ với các công ty uy tín để hiện đại hóa các khu ký túc xá ở Vienna.

Đối với những sửa chữa nhỏ, bạn có thể tìm đến các nghệ nhân nổi tiếng của Vienna: ví dụ như các công ty "Allround Handwerker Wien" (chuyên mọi loại công việc) hoặc "Malermeister Wien" (chuyên về sơn) - họ thường cung cấp bảo hành lên đến 3 năm cho các công trình của mình.

Chi phí cải tạo nhà cửa ở Áo luôn là mối quan tâm của những người lên kế hoạch cho các dự án. Mặc dù chi phí ở Vienna cao hơn so với các nước láng giềng, chất lượng dịch vụ truyền thống vẫn rất cao.

Chi phí sửa chữa tại Vienna phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

Phạm vi và độ phức tạp của công việc. Diện tích càng lớn và càng nhiều giai đoạn (tháo dỡ, sửa chữa, lắp đặt hệ thống tiện ích), chi phí càng cao. Sửa chữa một bóng đèn bị hỏng trong phòng sẽ rẻ hơn nhiều so với việc cải tạo toàn bộ căn hộ.

Chất lượng vật liệu. Giá cả khác nhau tùy thuộc vào thương hiệu và loại vật liệu. Ví dụ, gạch men bình dân có giá từ 15–30€/m², trong khi gạch men cao cấp có giá từ 60–100€/m². Sàn gỗ sồi Áo cổ điển có thể có giá từ 80–150€/m². Vật liệu càng đắt tiền (cửa sổ, lò sưởi, hệ thống ống nước), tổng chi phí ước tính càng cao.

Vị trí công trình. Công việc ở các khu vực trung tâm ( Innere Stadt , Josefstadt ) có thể tốn kém hơn do nguy cơ hư hại đến khu vực lịch sử cốt lõi, các yêu cầu về ngoại thất và các yêu cầu về giấy phép xây dựng cao hơn. Ở vùng ngoại ô hoặc khu vực ven đô ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich), giá cho cùng một công việc thường thấp hơn 10-20%.

Lựa chọn nhà thầu. Các công ty lớn thường tính phí cao hơn do độ tin cậy và chế độ bảo hành, nhưng đôi khi lại tính giá thấp hơn cho vật liệu (mua số lượng lớn). Các nhà thầu tư nhân có thể đưa ra giá thấp hơn cho công việc, nhưng không có hợp đồng hoặc bảo hành chính thức.

Tình hình thị trường hiện tại. Chi phí xây dựng năm 2025 cao hơn so với năm 2020-2021 do lạm phát và giá năng lượng, vật liệu tăng cao. Giá vật liệu xây dựng tại Áo đã tăng từ 5-10% trong ba năm qua. Sự tăng giá thép và gỗ đặc biệt đáng chú ý (do điều kiện kinh tế toàn cầu).

Trung bình, chi phí nhân công cho các chuyên gia ở Vienna tương đối cao: mức lương trung bình cho một người thợ lành nghề (không bao gồm vật liệu) dao động từ 30 đến 60 euro mỗi giờ (tùy thuộc vào ngành nghề: thợ điện có thể tính phí cao hơn thợ sơn). Điều này có nghĩa là việc lắp đặt một cánh cửa (hai giờ làm việc) có giá ít nhất là 100-150 euro mỗi giờ, chưa bao gồm giá cửa.

Dưới đây là mức giá tham khảo trung bình để giúp bạn ước tính chi phí sửa chữa nhà cửa tại Vienna:

Cải tạo thẩm mỹ căn hộ (30–50 m²):

• Sơn tường: 8–15€/m² (bao gồm lớp sơn lót và hai lớp sơn phủ).
• Sàn gỗ công nghiệp hoặc sàn gỗ ghép: 30–50 €/m² (bao gồm vật liệu + công lắp đặt).
• Gạch ốp lát (nhà bếp/phòng tắm): 25–40 €/m² (chưa bao gồm vữa).

Tổng cộng: khoảng 5.000–10.000 € cho toàn bộ quá trình cải tạo (bao gồm cả nhân công và vật liệu). Ví dụ: sơn hai phòng và thay sàn trong một căn hộ nhỏ – 6.000 €; trát vữa và dán giấy dán tường – 3.000 €.

Cải tạo lớn căn hộ (80–100 m²):

• Tiền điện: 100–150 €/điểm (ổ cắm/đèn), cộng thêm 150–300 € cho bảng phân phối và hệ thống tự động hóa.
• Sửa chữa đường ống nước: thay thế đường ống trên đoạn ống đứng dài 7–12 m – tối đa €3.000, lắp đặt bồn tắm/vòi sen mới – €1.500–3.000, bồn cầu – €500–1.000.
• Tủ bếp: thân và mặt trước – 3.000–8.000 € (kiểu IKEA hoặc đặt hàng từ Schreiner).
• Phá dỡ và các công việc ẩn: ~10–15 nghìn euro (chi phí xử lý chất thải xây dựng, nhà thầu ngắn hạn).

Tổng cộng, việc cải tạo trọn gói một căn hộ tầm trung 100 m² có thể tiêu tốn từ 80.000 đến 120.000 euro. Con số này bao gồm nhân công, vật liệu và nội thất. Nếu tính thêm chi phí thiết kế, có thể tốn thêm từ 2.000 đến 5.000 euro nữa.

Cải tạo lớn một ngôi nhà riêng (150–200 m²). Chi phí thay đổi tùy thuộc vào quy mô cải tạo, nhưng thường dao động từ 150.000 đến 300.000 € (trọn gói). Ví dụ, việc cải tạo lớn một ngôi nhà 150 m², bao gồm thay mái, cách nhiệt mặt tiền và thay thế toàn bộ hệ thống tiện ích, thường có giá khoảng 200.000–250.000 €. Nếu không tính các yếu tố "cao cấp" (tấm ốp tiên tiến, hoàn thiện thiết kế), chi phí khởi điểm là 150.000 €.

Sửa chữa đường sá:

• Trải nhựa 1 km đường phố (hai làn xe, bao gồm cải tạo hoàn toàn nền đường) - ước tính khoảng 1-2 triệu euro.
• Lát vỉa hè (1.000 m²) – 50.000–100.000 euro (tùy thuộc vào loại gạch).
• Thay thế đường ray xe điện (1 km) – khoảng 3–5 triệu euro (bao gồm công tác chuẩn bị nền móng và hệ thống điện).
• Việc sửa chữa một đoạn đường ngắn (dài tối đa 100 m) có thể tốn hàng chục nghìn euro.

Những con số này chỉ mang tính chất tham khảo. Giá cuối cùng của dự án có thể thay đổi trong mọi trường hợp. Khi tính toán dự toán, điều quan trọng là phải có bảng phân tích chi tiết từ nhà thầu: dự toán riêng cho công tác xây dựng thô, hoàn thiện, chi phí xử lý chất thải và phí hoa hồng (ví dụ, đối với các công trình nhỏ, nhà thầu thường giữ lại vật liệu còn thừa).

Đối với các nhà đầu tư, việc cải tạo không chỉ đơn thuần là để tăng sự thoải mái mà còn là vấn đề tiền bạc. Những cải tạo được thực hiện đúng cách có thể làm tăng đáng kể giá trị của bất động sản và đẩy nhanh tiềm năng cho thuê.

Khi đầu tư vào bất động sản Vienna , việc cải tạo là một trong những yếu tố then chốt: nó ảnh hưởng đến giá bán, tốc độ cho thuê và giá thuê. Sau đây là lý do:

Giá trị bất động sản tăng cao. Sau khi được cải tạo chất lượng, giá nhà thường tăng đáng kể.

Theo kinh nghiệm của tôi, một căn hộ được cải tạo ở Vienna (với nhà bếp và phòng tắm mới) có thể có giá trị cao hơn 10-20% so với giá ban đầu. Ví dụ, bằng cách đầu tư 20.000 euro vào một đợt cải tạo lớn, chủ sở hữu có thể tăng giá trị thị trường của căn hộ lên 30-40.000 euro.

Sức hấp dẫn của việc thuê nhà ngày càng tăng. Người thuê nhà trẻ tuổi và các gia đình sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho nhà ở hiện đại mà không gặp phải những rắc rối như điện, sưởi ấm và hệ thống ống nước. Các căn hộ được cải tạo với cửa sổ tiết kiệm năng lượng thu hút người thuê dài hạn.

Tại Áo, hiệu quả năng lượng cũng rất quan trọng: các căn hộ có "giấy chứng nhận xanh" (Ecopassport) có thể được cho thuê với giá cao hơn 5–10%.

Thời gian hoàn vốn nhanh hơn. Nếu mục tiêu là cho thuê, việc cải tạo sẽ giảm thời gian nhà bỏ trống (thời gian chờ người thuê ngắn hơn) và tăng giá thuê hàng tháng. Hơn nữa, việc cải tạo còn giảm chi phí vận hành (hệ thống sưởi hiệu quả), có lợi cho chủ sở hữu.

Đáp ứng nhu cầu nhà ở. Vienna đang tích cực cập nhật các quy định xây dựng (ví dụ: cách nhiệt tường bắt buộc và lắp đặt đồng hồ đo điện). Các nhà đầu tư cải tạo theo tiêu chuẩn mới sẽ tránh được việc phải sửa chữa gấp và nhận được nhà ở "có tiềm năng phát triển".

Khách hàng thường hỏi tôi: Có nên mua một căn hộ "mới sơn" hay một căn hộ vẫn cần phải hoàn thiện thêm?

Đối với những ai đang lên kế hoạch chuyển đến Vienna và tìm kiếm nhà ở, việc cải tạo nhà cửa là một vấn đề quan trọng:

Lên kế hoạch trước. Nếu bạn chuyển đến từ một quốc gia khác, tốt nhất nên cân nhắc trước xem bạn sẽ cải tạo lại sau khi mua hay thuê nhà. Tôi khuyên bạn nên lên kế hoạch chuyển nhà ít nhất một tháng trước khi bạn sẵn sàng chuyển đến căn hộ cuối cùng của mình.

Ví dụ, nếu bạn thuê một căn hộ "đang sửa chữa", hãy thỏa thuận với chủ nhà rằng bạn sẽ chuyển vào căn hộ đã được sửa chữa xong sau X tháng.

Các khía cạnh pháp lý. Không giống như một số nước CIS, ở Áo, hợp đồng thuê nhà thường được ký kết khi nhà ở không có đồ đạc ("unmöbliert"). Chủ nhà hiếm khi trả tiền sửa chữa; trong các hợp đồng thuê dài hạn, đây là trách nhiệm của người thuê (và một điều khoản liên quan đến "koenergie" - bảo hiểm tai nạn hàng năm - thường được đưa vào hợp đồng).

Thế chấp và các khoản vay. Khi mua một căn hộ để cải tạo, hãy nhớ rằng ngân hàng sẽ cấp khoản vay được bảo đảm bằng "ngôi nhà đã hoàn thiện".

Do đó, việc mua một căn hộ một phòng với tường trống có thể đòi hỏi khoản trả trước lớn hơn hoặc buộc bạn phải sử dụng khoản vay thế chấp để mua và cải tạo (ở Áo, các ngân hàng khá dễ dãi về điều khoản cho vay đối với việc cải tạo, vì họ nhận thấy chi phí nhà ở sẽ tăng lên sau khi sửa chữa).

Nhiều khách hàng của tôi chuyển đến Vienna đã nhận xét: “Điều quan trọng là phải có chỗ đậu xe và biết chính xác vị trí và cách thức lưu trữ vật liệu xây dựng – chúng tôi đã gặp phải một số trường hợp thiết bị bị chậm trễ do thiếu chỗ đậu xe gần tòa nhà.”

Những chi tiết nhỏ nhặt thường ngày, chẳng hạn như hoạt động của thang máy trong quá trình chuyển nhà hoặc sự có mặt của cư dân các căn hộ khác, cũng cần được lưu tâm.

Thị trường bất động sản Vienna được quản lý chặt chẽ, nhưng với cách tiếp cận đúng đắn, việc cải tạo có thể hoàn thành nhanh chóng: theo kinh nghiệm của tôi, việc lập kế hoạch bài bản (quy trình từng bước, mua vật liệu trước) cho phép hoàn thành việc cải tạo lớn một căn hộ 50 m² trong vòng 2-3 tháng.

Điều quan trọng là phải làm việc với một điều phối viên dự án giàu kinh nghiệm (đó có thể là kiến ​​trúc sư hoặc quản lý nhà thầu). Khi đó, bạn sẽ có một ngôi nhà hoàn thiện, tiện nghi, chứ không phải một ngôi nhà "đang sửa chữa dở dang".

Tóm lại: cải tạo nhà cửa ở Vienna là một nhiệm vụ đầy thách thức, nhưng hoàn toàn khả thi. Mặc dù chi phí cao và thủ tục hành chính phức tạp, nhưng mọi thứ bạn cần đều có sẵn ở đây: thợ thủ công lành nghề, vật liệu hiện đại và sự hỗ trợ của chính phủ.

Việc sửa chữa thường nên bắt đầu và kết thúc vào cuối năm, có tính đến các yếu tố theo mùa (các công việc sửa chữa nhỏ mang tính thẩm mỹ vào mùa đông, lát nhựa đường và lợp mái vào mùa hè).

Lời khuyên dành cho độc giả: hãy chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi bắt đầu sửa chữa nhà. Khi mua hoặc thuê nhà, hãy hỏi kỹ về tình trạng của tường, cửa sổ và hệ thống điện nước. Dự trù ít nhất 10-20% ngân sách cho "chi phí phát sinh" (gỗ cũ hoặc nấm mốc thường xuất hiện trong quá trình sửa chữa nhà lớn).

Ngay từ đầu, hãy chọn những nhà thầu có uy tín (tốt nhất là thông qua giới thiệu chứ không phải tự ý) và ký hợp đồng. Nếu cần, hãy tận dụng các khoản trợ cấp – chính phủ tiểu bang và thành phố hỗ trợ giảm chi phí tiết kiệm năng lượng.

Bằng cách này, bạn không chỉ đảm bảo độ tin cậy và sự tiện lợi mà còn đầu tư sinh lời vào vốn liếng tương lai của mình. Và hãy nhớ: cải tạo nhà cửa là một khoản đầu tư vào chất lượng cuộc sống của bạn ở một đất nước mới.