Mua đất ở Áo: Hướng dẫn từng bước và lời khuyên từ chuyên gia

Áo từ lâu đã nằm trong số những quốc gia hấp dẫn nhất để mua bất động sản nhờ nền kinh tế ổn định, chất lượng cuộc sống cao và cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp. Bất động sản ở Áo thường được xem là một tài sản bền vững và lâu dài. Bạn có thể mua đất ở vùng núi hoặc ven hồ—hoặc, ví dụ, ở một ngôi làng yên tĩnh với không khí trong lành và cơ sở hạ tầng xã hội phát triển tốt.

Các nhà đầu tư đánh giá cao Áo như một nơi trú ẩn an toàn cho vốn của họ và là nguồn sinh lời dài hạn từ việc tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên, việc mua bất động sản ở nước ngoài đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng: điều quan trọng là phải xem xét các điểm phức tạp về pháp lý và đặc thù địa phương trước khi ký hợp đồng.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ đề cập đến mọi thứ từ các loại đất đến việc đăng ký bất động sản, để bạn biết những điều cần chuẩn bị khi mua đất ở Áo.

Mua đất ở nước ngoài không phải là việc dễ dàng, vì vậy tôi tiếp cận từng khách hàng một cách riêng biệt, xác định mục tiêu mua và những rủi ro tiềm ẩn. Áo cung cấp nhiều loại đất khác nhau, vì vậy tôi luôn khuyên nên phân tích kỹ lưỡng trước khi quyết định mua lô đất nào ở Áo.

Địa hình nước Áo khá đa dạng. Theo số liệu của Cục Thống kê Áo , tổng diện tích quốc gia là khoảng 8,36 triệu ha, trong đó hơn 3,5 triệu ha là rừng và khoảng 2,57 triệu ha là đất nông nghiệp.

Điều này có nghĩa là rừng bao phủ gần 42% lãnh thổ quốc gia, và đất canh tác chiếm khoảng 31%. Phần còn lại bao gồm núi, sông hồ, thành phố và cơ sở hạ tầng. Nếu bạn quyết định mua đất ở Áo, điều quan trọng nhất là phải xác định mục đích sử dụng.

Đây là những khu đất ở Áo được quy hoạch cho xây dựng nhà ở hoặc thương mại. Trước khi mua, cần phải kiểm tra chúng dựa trên các quy hoạch phân vùng: mỗi đô thị đều có Flächenwidmungsplan và Bebauungsplan, trong đó chỉ rõ liệu việc xây dựng có được phép trên một lô đất cụ thể hay không và các quy định quản lý việc đó.

Nếu một lô đất nằm trong khu vực sử dụng tự do (Freiland), nó phải được quy hoạch lại trước khi bắt đầu xây dựng, đây là trách nhiệm của chính quyền địa phương. Do đó, bước đầu tiên khi chọn một lô đất ở Áo là tìm hiểu thông tin về quy hoạch khu vực, điều này thường có thể được thực hiện trực tiếp từ chính quyền địa phương hoặc trên trang web của họ.

Những loại đất này bao gồm đất canh tác (Ackerland), đồng cỏ và bãi chăn thả (Grünland), và vườn nho/vườn rau (Dauerkulturen). Đầu tư vào đất đai ở Áo thường rẻ hơn, nhưng những mảnh đất này chỉ được sử dụng đúng mục đích đã định: không có giấy phép đặc biệt, chúng không thể được chuyển đổi để xây dựng.

Giá đất canh tác ở Áo rất thấp – năm 2023, giá trung bình mỗi mét vuông đất canh tác chỉ là 3,70 euro, trong khi đất đồng cỏ có giá 3,20 euro mỗi mét vuông. Để so sánh, giá trung bình của đất xây dựng vào khoảng 406 euro mỗi mét vuông.

Việc mua bán gỗ được quản lý rất nghiêm ngặt. Ở nhiều bang liên bang, "rừng" hầu như luôn được chỉ định dành riêng cho lâm nghiệp: việc khai thác gỗ chỉ được thực hiện trong những điều kiện rất khắt khe, và việc mua bán gỗ (đặc biệt là số lượng lớn) phải được phê duyệt.

Những khu đất như vậy thường được các công ty lâm nghiệp hoặc săn bắn mua lại. Người mua thông thường không quan tâm đến rừng, vì việc chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác vô cùng khó khăn.

Đây là những loại đất đặc biệt, thường rất đắt tiền. Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến việc mua đất ven hồ ở Áo (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) hoặc ở các vùng núi (Tyrol, Salzburg), vì đây là địa điểm lý tưởng để xây dựng nhà ở, khách sạn và khu nghỉ dưỡng.

Giá cả ở đây cao hơn đáng kể, đặc biệt là gần trung tâm khu nghỉ dưỡng hoặc ven biển. Ví dụ, một lô đất gần hồ Salzburg có thể có giá cao gấp nhiều lần so với một lô đất tương tự ở vùng nông thôn. Hơn nữa, những lô đất như vậy có thể nằm trong các khu bảo tồn nơi việc xây dựng bị hạn chế. Do đó, điều quan trọng là luôn kiểm tra các quy định địa phương để xác định khu đất nào ở Áo phù hợp cho việc xây dựng.

Mỗi loại đất có những quy định riêng: ví dụ, chỉ những đất đã được đăng ký trong sổ đăng ký đất xây dựng (Bauland) mới có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng. Các loại đất khác phải được phân loại lại, điều này có thể rất tốn thời gian.

Các khu vực có bờ kè hoặc rừng cây có thể có thêm các quy định về môi trường. Do đó, trước khi mua, hãy chắc chắn nghiên cứu kỹ mục đích sử dụng cụ thể của khu đất (hoặc tham khảo quy hoạch khu vực).

Cuối cùng, điều quan trọng cần hiểu là người nước ngoài không thể mua bất kỳ mảnh đất nào họ muốn. Luật mua bán đất đai của Áo yêu cầu giấy phép đặc biệt (Grundverkehrsgenehmigung) đối với người không cư trú muốn mua đất.

Các biện pháp kiểm soát này được đưa ra nhằm ngăn chặn đầu cơ và bảo vệ đất nông nghiệp. Hầu hết các giao dịch liên quan đến người nước ngoài đều phải được cơ quan chức năng (Cục Tài nguyên Đất đai) phê duyệt.

Tuy nhiên, công dân của "các nước thứ ba" (ví dụ: Nga hoặc Ukraine) sẽ phải nộp đơn lên ủy ban địa phương và chờ phê duyệt. Ví dụ, việc mua đất nông nghiệp hoặc đất ở vùng núi thường yêu cầu sự cho phép như vậy .

Tất cả thông tin chi tiết đều có trong bài báo “ Những hạn chế đối với việc mua bất động sản của người nước ngoài tại Áo ”.

Vậy là bạn đã quyết định mua một mảnh đất ở Áo. Bạn nên bắt đầu từ đâu? Sự lựa chọn phụ thuộc vào mục tiêu của bạn: bạn có dự định chuyển đến và xây nhà, bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà nghỉ hè, hay bạn đang tìm kiếm một mảnh đất đầu tư để sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng?.

Vị trí và cơ sở hạ tầng. Trước hết, hãy xem xét sự sẵn có và khoảng cách đến:

• Đường xá
• Đến cửa hàng
• Trường học
• Bệnh viện
• Ga xe lửa
• Xe buýt
• Các tiện ích công cộng (điện, nước sinh hoạt, hệ thống thoát nước)

Một mảnh đất ở một ngôi làng hẻo lánh có thể rẻ hơn, nhưng giá đất thấp nhất ở Áo không tính đến chi phí kết nối và khoảng cách đến cơ sở hạ tầng và các dịch vụ xã hội.

Tôi luôn nhắc nhở khách hàng: mơ ước về một ngôi làng yên bình thật tuyệt vời, nhưng hãy đảm bảo rằng con đường gần nhất có thể đi lại quanh năm và điện, nước luôn sẵn có. Nếu không, bạn có thể phải đối mặt với các chi phí phát sinh và rắc rối trong quá trình làm thủ tục giấy tờ.

Địa hình của khu đất cũng rất quan trọng. Sườn núi gồ ghề có thể cần phải san phẳng (điều này tốn kém), và khu đất gần nguồn nước cần được kiểm tra nguy cơ ngập lụt (đảm bảo không có khu vực nào bị ngập úng).

Trước khi mua đất ở vùng núi Áo, hãy đặt hàng một cuộc đánh giá địa chất hoặc thủy văn. Các trang web của cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương ở Áo thường cung cấp thông tin ngắn gọn về thửa đất (diện tích, địa hình, sự hiện diện của các công trình).

Các vùng khác nhau của Áo mang đến những cơ hội khác nhau. Ví dụ:

Vienna và vùng lân cận. Trong nội thành Vienna, đất "Bauland" hầu như không bao giờ được rao bán (thành phố đã được xây dựng hoàn chỉnh). Tuy nhiên, ở vùng lân cận, thuộc Hạ Áo, bạn có thể tìm thấy đất để xây dựng nhà ở hoặc các dự án kinh doanh.

Giá cả ở đó thấp hơn so với thủ đô. Tuy nhiên, bất cứ ai mua đất để xây dựng nên kiểm tra quy hoạch phát triển đô thị (Flächenwidmungsplan) và bất kỳ hạn chế nào về "khu vực xanh".

Tyrol và Salzburg. Các khu trượt tuyết (Ischgl, Kitzbühel, Sölden, v.v.) chủ yếu là đất đắt đỏ dành cho khách sạn, căn hộ và nhà nghỉ sang trọng.

Giá cả ở đây rất cao: tại Innsbruck (thủ phủ của Tyrol), đất xây dựng đã có giá trung bình 1.043 euro/m², và ở Kitzbühel thì còn cao hơn nữa. Không phải ngẫu nhiên mà những lời chào bán kỷ lục xuất hiện ở những địa điểm như vậy: những ngôi nhà đắt nhất ở Áo thường được rao bán tại các khu nghỉ dưỡng cao cấp trên dãy Alps, gián tiếp thúc đẩy nhu cầu về đất đai trong khu vực. Tuy nhiên, những dự án như vậy thường yêu cầu giấy phép xây dựng trên núi và tuân thủ các quy định kiến ​​trúc địa phương.

Đất ven hồ. Đất xây nhà ở Áo gần các hồ nổi tiếng (Wörthersee, Seefeld, Achensee) được coi là đất cao cấp. Ví dụ, các lô đất gần hồ Constance ở Vorarlberg nằm trong số những lô đất đắt nhất, đặc biệt là những lô có tầm nhìn ra hồ.

Tại các làng nhỏ ven hồ ở Carinthia (Gröbel, Wapresch) hoặc Thượng Áo (trên dãy núi Schlossgebirge), một mảnh đất ven hồ là vị trí tuyệt vời để xây nhà ở hoặc khách sạn. Loại đất này thường được nhà nước bảo vệ, vì vậy có thể áp dụng một số hạn chế.

Các vùng nông thôn (Steiermark, Burgenland, Niederösterreich). Nơi đây có ít khách du lịch hơn, nhưng lại có rất nhiều cánh đồng và vườn nho rộng mở. Giá đất rẻ hơn (ở Styria, trung bình €360/m²). Đây là một lựa chọn tuyệt vời cho những ai muốn mua đất ở vùng nông thôn Áo để có một cuộc sống yên tĩnh, hoặc để đầu tư vào du lịch nông nghiệp hoặc sản xuất rượu vang.

Ví dụ, tại Burgenland và vùng Niederösterreich lân cận, giá cả thấp, tạo ra cơ hội độc đáo để mua đất ở Áo với giá rẻ, có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

Giá đất ở các vùng núi và thung lũng của Áo. Để dễ hình dung, giá trung bình một lô đất xây nhà ở Innsbruck hiện vào khoảng 1.043 €/m², trong khi ở vùng nông thôn của huyện Reutte lân cận, con số này chỉ là 188 €/m². Tại Styria, giá ở Graz là 360 €/m², và ở huyện Klischeilen thuộc miền Nam Styria, giá vào khoảng 50-70 €/m². Điều này chứng tỏ giá đất phụ thuộc rất nhiều vào vị trí và cơ sở hạ tầng.

Hãy lưu ý đến những đặc điểm riêng của kiến ​​trúc địa phương. Đặc biệt ở các vùng núi Alps, thường có những yêu cầu về mặt tiền, mái nhà và hiệu quả năng lượng (tuân thủ các tiêu chuẩn OIB và Energoausweis của Áo).

Chính quyền Áo đang khuyến khích xây dựng nhà ở tiết kiệm năng lượng: ví dụ, chương trình Umweltförderung (tài chính môi trường) trợ cấp cho các tòa nhà mới có hiệu suất năng lượng cao và sử dụng vật liệu "xanh".

Hãy cùng xem xét các khía cạnh pháp lý của việc mua bán đất đai ở Áo. Áo có các quy định rõ ràng về việc ai có thể trở thành chủ sở hữu đất và bằng cách nào.

Tình trạng người mua. Như đã đề cập trước đó, công dân EU/EEA được đối xử bình đẳng như công dân Áo: họ không cần giấy phép đặc biệt để mua đất. Công dân các quốc gia khác cần phải được sự chấp thuận từ chính quyền địa phương (Grundverkehrsgenehmigung) trước khi giao dịch diễn ra.

Đăng ký quyền sở hữu (Grundbuch). Việc mua đất ở Áo được hoàn tất bằng cách ghi thông tin chủ sở hữu mới vào sổ đăng ký đất đai (Grundbuch). Chỉ khi đó bạn mới trở thành chủ sở hữu hợp pháp . Điều quan trọng cần hiểu là: ngay cả một hợp đồng mua bán đã ký theo luật Áo cũng không đảm bảo quyền sở hữu cho đến khi được đăng ký.

Do đó, trước khi chuyển toàn bộ số tiền, hãy đảm bảo rằng không có vướng mắc bất ngờ nào (thế chấp, hạn chế quyền sử dụng, v.v.) trong sổ đăng ký đất đai và đơn xin đăng ký (Grundbuchsantrag) của bạn được nộp càng sớm càng tốt.

Hợp đồng mua bán. Hợp đồng này được lập thành văn bản công chứng. Hợp đồng mô tả chi tiết thửa đất (thường là số hiệu địa chính và địa chỉ), giá cả đã thỏa thuận, điều khoản và điều kiện thanh toán, và các điều khoản chuyển giao quyền và nghĩa vụ của các bên.

Hợp đồng thường bao gồm một phần về "tiền đặt cọc" hoặc thanh toán trước (ví dụ: 5-10% tổng số tiền), mà người mua trả như một khoản bảo đảm. Khoản tiền đặt cọc này có thể được giữ lại nếu các bên sau đó quyết định không tiếp tục giao dịch (thường là nếu người mua rút lui). Quá trình phê duyệt bao gồm kiểm tra việc giải phóng mặt bằng: lấy trích lục từ sổ đăng ký đất đai (Grundbuch), xác minh các vướng mắc pháp lý và kiểm tra kế hoạch phát triển.

Công chứng viên và luật sư. Tại Áo, các giao dịch bất động sản yêu cầu sự tham gia của công chứng viên hoặc luật sư được ủy quyền (văn phòng công chứng địa phương). Công chứng viên soạn thảo/chứng thực hợp đồng, xác minh danh tính và thẩm quyền của các bên, và đảm bảo tất cả các thủ tục được tuân thủ.

Phí công chứng được tính cho các dịch vụ của họ: trung bình, phí công chứng chiếm từ 1-3% giá trị giao dịch. Luật sư thường hỗ trợ trong việc thẩm định và xin các giấy phép cần thiết.

Việc mua đất ở Áo bao gồm một số khoản thanh toán đáng kể:

Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbsteuer). Hầu hết các giao dịch chuyển nhượng bất động sản (trong điều kiện tiêu chuẩn) đều phải chịu thuế 3,5% trên giá trị giao dịch. Vì vậy, nếu bạn mua một lô đất với giá 100.000 euro, thuế sẽ vào khoảng 3.500 euro. Trong một số trường hợp, có những trường hợp được miễn thuế (đối với các giao dịch giữa người thân ruột thịt, áp dụng mức thuế lũy tiến), nhưng trong điều kiện bình thường, mức thuế tiêu chuẩn là 3,5%.

Lệ phí đăng ký nhà nước. Ngoài thuế, khi nộp đơn lên tòa án đất đai sẽ phải trả thêm 1,1% giá mua.

Cần lưu ý rằng việc miễn thuế sẽ có hiệu lực trong năm 2024-2025. Đối với các bất động sản nhà ở thông thường, khoản thuế này được miễn cho đến tháng 7 năm 2026 (với điều kiện người mua đăng ký đó là nơi cư trú chính của họ).

Thuế khi bán nhà. Nếu chủ sở hữu quyết định bán bất động sản và thu được lợi nhuận, thì khoản lợi nhuận này sẽ phải chịu thuế thu nhập từ việc bán bất động sản (Immobilienertragsteuer).

Từ năm 2016, mức thuế suất là 30% chênh lệch giữa giá bán và các chi phí phát sinh. Tuy nhiên, nếu bất động sản được sử dụng làm nơi cư trú chính (nhà ở) trong khoảng thời gian từ hai đến năm năm, chủ sở hữu có thể được miễn thuế toàn phần hoặc một phần.

Các chi phí khác. Nếu giao dịch được thực hiện bởi một nhà môi giới bất động sản, hoa hồng của họ thường chiếm thêm 3-4% tổng giá trị cộng với thuế VAT. Cũng có thể phát sinh chi phí bảo hiểm đất đai bắt buộc hoặc phí tài khoản ký quỹ (tài khoản giữ tiền tạm thời cho đến khi giao dịch hoàn tất) – những chi phí này không đáng kể, nhưng nên chuẩn bị trước.

Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng xem bài viết của chúng tôi “ Thuế bất động sản tại Áo ”.

Các biện pháp phòng ngừa. Trong quá trình đàm phán và chuẩn bị giao dịch, một thỏa thuận sơ bộ (Kaufanbot) thường được sử dụng, cùng với việc thanh toán tiền đặt cọc hoặc mở một tài khoản ký quỹ đặc biệt.

Điều này đảm bảo rằng lô đất sẽ được rút khỏi danh sách bán (nó sẽ được "giữ chỗ" cho bạn), và số tiền sẽ được giữ bởi bên thứ ba (ví dụ: công chứng viên) cho đến khi hợp đồng được hoàn tất. Cơ chế này bảo vệ quyền lợi của người mua một cách đáng tin cậy: họ trả tiền nhưng không có nguy cơ mất tiền nếu giao dịch thất bại vì lý do chính đáng.

Hãy cùng nhau điểm qua hành trình mua hàng của khách hàng từ đầu đến cuối, đảm bảo không bỏ sót bất kỳ chi tiết nào.

Tìm kiếm một lô đất. Bước đầu tiên là liên hệ với một nhà môi giới bất động sản hoặc xem các tin rao trên các trang web bất động sản địa phương, chẳng hạn như:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• báo địa phương

Khi lựa chọn, điều quan trọng là phải trực tiếp đến xem một vài lựa chọn khác nhau, đánh giá khu vực, hàng xóm, lối vào và độ chiếu sáng (ánh nắng mặt trời).

Sổ đăng ký địa chính trực tuyến (Kataster) có thể hữu ích trong trường hợp này – bạn có thể xem ranh giới chính xác của thửa đất và các thửa đất lân cận. Đừng ngần ngại yêu cầu chủ sở hữu cho bạn xem các tài liệu: bản đồ thửa đất và trích lục từ sổ đăng ký đất đai (một tài liệu cần thiết cho mọi người mua).

Đề nghị và thỏa thuận. Khi đã tìm được bất động sản phù hợp, bạn sẽ đưa ra đề nghị (Anbot) cho người bán. Tại Áo, điều này thường được chính thức hóa bằng văn bản – một Kaufanbot, hay thỏa thuận sơ bộ. Nó quy định giá mua, thời hạn thanh toán và số tiền đặt cọc.

Theo thuật ngữ tiếng Nga, đây tương tự như một hợp đồng mua bán, nhưng không bao gồm việc chuyển giao quyền sở hữu cuối cùng. Nó chỉ đơn giản là thiết lập một cam kết để hoàn tất giao dịch. Để đảm bảo tài sản thế chấp, bạn gửi một khoản tiền đặt cọc (ví dụ: 5-10% giá mua) vào một tài khoản ủy thác (Treuhandkonto) do công chứng viên hoặc luật sư quản lý.

Ngay khi bạn ký vào Kaufanbot, lô đất được coi là "đã được giữ chỗ" cho bạn: nếu người bán từ chối mà không có lý do chính đáng, họ có nghĩa vụ phải hoàn trả gấp đôi tiền đặt cọc.

Kiểm tra và giấy phép. Một cuộc kiểm tra giải phóng mặt bằng cũng đang được chuẩn bị: bạn thuê một chuyên gia (ví dụ: một nhà khảo sát) hoặc luật sư để phân tích:

• Sổ đăng ký đất đai (Grundbuch) kiểm tra các khoản nợ, các khoản thế chấp (thế chấp nhà, quyền sử dụng đất) và liệu bên thứ ba có yêu sách đối với tài sản hay không. Thông tin này có sẵn trên các trang web của tòa án khu vực.
• Quy hoạch khu vực – xem khu đất có phù hợp với kế hoạch của bạn hay không. Hãy tìm hiểu xem khu đất thuộc khu vực quy hoạch nào (Bauland, Wald, Alm, v.v.) và loại hình xây dựng nào được phép thực hiện tại đó.
• Tài chính - bạn xin vay vốn (nếu cần) có tính đến tài khoản ký quỹ và sự chấp thuận bắt buộc của ngân hàng.
• Việc xin giấy phép của nhà nước là bước tốn nhiều thời gian nhất đối với người không cư trú. Tùy thuộc vào vị trí và loại đất, cần có sự chấp thuận từ Cơ quan Đăng ký Đất đai (Grundverkehrsbehörde). Ví dụ, nếu đất nằm ở vùng núi hoặc được quy hoạch cho mục đích nông nghiệp, thì sở đất đai hoặc chính quyền quận có liên quan phải cấp phép cho người nước ngoài mua đất. Việc này thường do luật sư hoặc công chứng viên thực hiện: họ thu thập các tài liệu (hộ chiếu, bằng chứng cư trú, mục đích mua, v.v.) và nộp đơn xin phép.

Giao dịch chính diễn ra trước công chứng viên. Sau khi hoàn tất mọi thủ tục kiểm tra và xin được giấy phép, văn bản công chứng (Beurkundung) sẽ được lập. Tại Áo, việc thiếu văn bản công chứng trong giao dịch bất động sản là bất hợp pháp.

Ở giai đoạn này, bạn và người bán đến văn phòng công chứng (cuộc gặp thường diễn ra công khai và hợp đồng được đọc to). Công chứng viên xác minh danh tính và chữ ký của bạn và chứng thực giao dịch. Sau khi ký kết, bạn chuyển số tiền còn lại thông qua tài khoản ký quỹ hoặc trực tiếp, như đã thỏa thuận trước đó.

Đăng ký và xác lập quyền sở hữu. Công chứng viên hoặc luật sư của bạn sẽ nộp hồ sơ lên ​​tòa án khu vực. Tại đó, đơn xin đăng ký (Einverleibung) được hoàn tất - việc ghi nhận quyền sở hữu của bạn vào sổ đăng ký.

Sau khi tòa án chấp nhận các giấy tờ, tòa án sẽ đăng ký bạn là chủ sở hữu mới. Từ thời điểm này trở đi, mảnh đất chính thức thuộc về bạn – bạn có thể nhận chìa khóa (hoặc đơn giản là bắt đầu xây dựng, nếu điều đó được quy định trong hợp đồng).

Thuế và các khoản thanh toán. Ở giai đoạn này, đã đến lúc hoàn tất tất cả các khoản thanh toán còn lại: chuyển tiền cho người bán (thường là sau hoặc đồng thời với việc nộp đơn kiện), thanh toán thuế và phí công chứng.

Sau khi tòa án đăng ký việc thay đổi quyền sở hữu, bạn chỉ cần thanh toán phí đăng ký (1,1% giá trị tài sản), trừ khi khoản phí này đã được khấu trừ từ tài khoản ký quỹ. Về cơ bản, chìa khóa nhà được "chuyển giao" sau khi hợp đồng chính được chứng thực và tiền đặt cọc được thu.

Hơn nữa, ở nhiều giai đoạn khác nhau (chuyển khoản tài chính, bảo hiểm, v.v.), các chuyên gia có thể giải đáp nhiều thắc mắc của bạn. Họ có thể giúp bạn cảm thấy tự tin hơn, đặc biệt nếu bạn không nói tiếng Đức.

Nếu bạn làm theo các bước đã nêu ở trên, việc mua đất ở Áo sẽ diễn ra suôn sẻ. Điều quan trọng là bạn cần dành thời gian, xem xét kỹ các tài liệu và tuân thủ các thủ tục đăng ký của Áo.

Trong những năm gần đây, thị trường đất đai của Áo ngày càng trở nên thân thiện với môi trường hơn. Đây không chỉ là một xu hướng: Châu Âu ngày càng khắt khe hơn trong việc yêu cầu các công trình xây dựng và sử dụng đất thân thiện với môi trường hơn. Khi lựa chọn địa điểm, nhiều nhà đầu tư hiện nay cân nhắc tác động tiềm tàng của các kế hoạch xây dựng của họ đối với khí hậu và môi trường.

Vì sao điều này quan trọng: Theo các báo cáo môi trường , khoảng 27% tổng lượng tiêu thụ năng lượng của Áo đến từ lĩnh vực dân cư (sưởi ấm và nước nóng), trong đó các tòa nhà tạo ra khoảng 10% lượng khí thải CO₂ quốc gia. Trong những thập kỷ gần đây, lượng khí thải độc hại đã giảm hơn một phần ba.

Đồng thời, người dân Áo phải nỗ lực hơn nữa để thực hiện các cam kết trong Hiệp định Paris. Theo đó, chính quyền đang khuyến khích tiết kiệm năng lượng: ví dụ, các tòa nhà mới thường yêu cầu chứng nhận năng lượng, và thuế cũng như trợ cấp chỉ được dành cho các dự án đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng cao.

Luật lệ và các hạn chế. Các quy định về sử dụng đất đai liên quan đến môi trường được ghi trong các bộ luật xây dựng. Khi lập kế hoạch xây dựng, một đánh giá tác động môi trường (Umweltverträglichkeitsprüfung) được tiến hành.

Tại các khu bảo tồn đặc biệt (như công viên quốc gia), thậm chí có thể có lệnh cấm hoàn toàn việc xây dựng. Tại các công trường xây dựng thông thường, các tiêu chuẩn đã được đưa ra liên quan đến mức cách nhiệt tối thiểu chấp nhận được và việc bắt buộc phải xem xét đến khả năng hấp thụ nhiệt mặt trời.

Các tiêu chuẩn này đang được siết chặt thường xuyên: đến năm 2025, hầu hết các ngôi nhà mới phải đạt mức tiêu thụ năng lượng gần bằng không (yêu cầu nguồn nhiệt riêng hoặc "xanh").

Các chương trình của chính phủ. Để thu hút các nhà phát triển, Áo cung cấp các khoản tài trợ cho các dự án xanh. Ví dụ, Quỹ Khí hậu và Năng lượng (Klima- und Energiefonds) tài trợ cho các sáng kiến ​​tiết kiệm năng lượng và sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo trong xây dựng.

Có các khoản trợ cấp dành cho việc lắp đặt tấm pin mặt trời, máy bơm nhiệt, cửa sổ tiết kiệm năng lượng và các thiết bị tương tự. Ngoài ra còn có các ưu đãi cho đầu tư xanh, bao gồm hoàn trả một phần lãi suất thế chấp cho các công trình xây dựng xanh và khấu trừ thuế cho các công nghệ xanh.

Tất cả những điều này làm cho các dự án hướng đến bảo vệ môi trường trở nên sinh lời hơn.

Trong những năm gần đây, tôi ngày càng khuyến nghị khách hàng nên lập kế hoạch dự án với các khía cạnh môi trường ngay từ giai đoạn đầu.

Trên toàn cầu, tại Đức và Áo, các công trình xanh đang rất được ưa chuộng: chính phủ trợ cấp cho nhà thụ động và tấm pin mặt trời, và người mua đánh giá cao khoản tiết kiệm chi phí sưởi ấm. Ví dụ, nhà đạt tiêu chuẩn Passivhaus tiêu thụ năng lượng ít hơn 5-10 lần so với các công trình xây dựng thông thường – một yếu tố quan trọng cần xem xét khi lựa chọn địa điểm và thiết kế.

Ví dụ về các dự án thành công. Tại Áo, có rất nhiều trường hợp đất đai được mua để thực hiện các dự án "xanh" - ví dụ, một nhà máy rượu vang sử dụng tấm pin mặt trời hoặc một khách sạn sử dụng hệ thống sưởi bằng địa nhiệt.

Một xu hướng khác là sự phát triển của du lịch nông nghiệp. Các nhà đầu tư đang mua đất ở vùng núi Áo, xây dựng nhà ở sinh thái và tổ chức các tour du lịch bằng xe đạp. Những loại hình bất động sản này rất được ưa chuộng: ví dụ, nhà nông thôn ở Tyrol thường được bán với giá cao hơn nhà tiêu chuẩn nếu chúng có chứng nhận xanh (như chứng nhận Xây dựng Xanh).

Bây giờ chúng ta hãy xem xét chi tiết hơn các tùy chọn cụ thể.

Đất ở (Bauland-Wohngebiet). Đây là lựa chọn tiêu chuẩn dành cho các gia đình: một lô đất phù hợp để xây nhà một hoặc hai tầng. Những lô đất này thường bao gồm các tiện ích (ít nhất là điện và nước) và được thiết kế cho một gia đình.

Kiến trúc của ngôi nhà được phối hợp hài hòa với các quy định địa phương (có tính đến các tòa nhà lân cận và diện mạo tổng thể của khu phố). Giá đất trung bình ở Áo cho một ngôi nhà dao động từ khoảng 240 euro (Klagenfurt) đến hơn 1.250 euro (Salzburg) mỗi mét vuông.

Giá cả ở đây rất khác nhau: tại Carinthia, các lô đất ven hồ (Wörthersee) có thể có giá hàng trăm euro mỗi mét vuông, trong khi ở Thượng Áo, giá chỉ khoảng 200-300 euro/m².

Đất đai ở vùng núi. Các bất động sản trên núi (như nhà gỗ hoặc nhà tranh trên núi) có những quy định riêng. Nhiều khu vực đã thiết lập "Bauzone" (mức độ cao) dựa trên độ cao của chúng. Các công trình dân cư thường chỉ được xây dựng trong ranh giới của Siedlungsgebieten (khu dân cư) hoặc làng mạc.

Ở vùng núi cao (Hochgebirge), việc xây dựng hầu như bị cấm ở mọi nơi. Nếu bạn đang tìm kiếm địa điểm ở vùng núi cao, hãy chắc chắn tìm hiểu xem việc xây dựng nhà ở có được phép ở đó hay không.

Điều quan trọng cần xem xét nữa là các hạn chế về địa hình: trên các sườn dốc, cần phải kiểm tra thêm các bức tường chắn.

Những lợi thế khi mua đất ở vùng núi Áo bao gồm tầm nhìn tuyệt đẹp và tiềm năng phát triển khu nghỉ dưỡng: một mảnh đất gần thang máy trượt tuyết hoặc đường trượt tuyết có thể là một khoản đầu tư rất sinh lời để xây dựng khách sạn hoặc nhà ở.

Những hạn chế về kiến ​​trúc. Các vùng của Áo thường có quy định yêu cầu bảo tồn diện mạo truyền thống của các công trình. Mái lợp bằng kim loại và tranh rơm bị cấm một cách không chính thức. Thay vào đó, người ta khuyến khích sử dụng gỗ hoặc ván lợp. Chiều cao của các công trình ở vùng nông thôn thường bị giới hạn nghiêm ngặt (tối đa 1-2 tầng, đôi khi được quy định ở mức 7 mét).

Tại các khu rừng Vienna hoặc các khu định cư lịch sử, việc phê duyệt thiết kế mặt tiền có thể là bắt buộc. Các quy định này phải được tuân thủ nghiêm ngặt để dự án của bạn được chấp thuận.

Giá ước tính (năm 2025). Tóm lại:

• Giá trung bình của một lô đất nông thôn để xây nhà ở Áo là khoảng 400 euro/m².
• Tại các vùng núi (Tyrol, Salzburg) ở những khu nghỉ dưỡng nổi tiếng, giá cả có thể cao hơn nhiều lần - Innsbruck €1.043/m², Salzburg €1.256.
• Một mảnh đất ven hồ là một tài sản hiếm và đắt đỏ: ở Burgenland, trên hồ Neusiedler See, giá có thể lên tới 250-400 €/m², còn ở Wörthersee (Carinthia) thì trên 600 €/m².

Việc tìm mua đất giá cả phải chăng ở Áo gần như là điều không thể. Càng gần hồ, giá càng cao. Để tiết kiệm tiền, các nhà đầu tư thường chọn những lô đất xa trung tâm khu nghỉ dưỡng hơn một chút (2-5 km), nhưng điều này đồng nghĩa với việc mất đi quyền tiếp cận với nguồn nước.

Việc mua đất nông nghiệp (đất canh tác, đất chăn thả) về cơ bản khác với việc đầu tư vào đất ở.

Ai có thể mua? Như đã đề cập, ngay cả công dân Áo cũng cần có giấy phép chính thức. Người nước ngoài có ít cơ hội hơn: chỉ những người trực tiếp tham gia vào công việc nông nghiệp mới được phép mua đất canh tác. Điều này có nghĩa là một nhà đầu tư thuần túy không có kế hoạch canh tác có thể sẽ không được phép mua đất canh tác.

Mục đích của luật này là để giữ cho đất đai được lưu thông và đảm bảo rằng nó được dùng để sản xuất lương thực thay vì nằm im trong tay các nhà đầu cơ. Ngoại lệ là "vườn cây ăn quả" và vườn nho: những loại đất này dễ chuyển đổi sang mục đích thương mại hơn và đôi khi được mua như các dự án đầu tư (ví dụ, để xây dựng trang trại du lịch).

Ưu điểm và rủi ro. Đất nông nghiệp là một tài sản tương đối ổn định. Đất canh tác có thể được cho các doanh nghiệp nông nghiệp thuê hoặc nhận trợ cấp hàng năm từ EU (các chương trình nông nghiệp). Giá đất loại này thấp hơn: tại Áo, giá mỗi hecta đất canh tác chỉ vài euro mỗi mét vuông.

Xu hướng. Giá cả trên thị trường nông nghiệp Áo đang tăng trưởng chậm. Theo thống kê, giá trung bình mỗi mét vuông đất canh tác đã tăng từ 3,50 euro lên 3,70 euro trong năm 2023. Điều này có nghĩa là không có sự tăng trưởng đầu cơ đáng kể.

Đất trồng nho ở Styria có thể đắt hơn đáng kể do nhu cầu về vườn nho cao hơn.

Việc mua đất ở Áo là một quy trình được quản lý chặt chẽ, nhưng nếu chuẩn bị kỹ lưỡng thì hoàn toàn có thể thực hiện được.

Điều quan trọng là người nước ngoài cần nhớ rằng, mặc dù Áo có sức hấp dẫn đầu tư, quốc gia này lại có hệ thống cấp phép nghiêm ngặt và các biện pháp bảo vệ người dân địa phương. Chính vì vậy, việc lên kế hoạch trước và tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia như luật sư, công chứng viên và kiến ​​trúc sư là vô cùng quan trọng.

Mặt khác, đầu tư vào Áo cũng có nhiều ưu điểm: thị trường ổn định, an ninh đầu tư và dễ dàng duy trì hồ sơ pháp lý đầy đủ (nhờ cơ sở dữ liệu thống nhất của các tòa án khu vực). Việc hoàn tất giao dịch với công chứng viên ở Áo rất minh bạch và thường diễn ra suôn sẻ, đặc biệt nếu bạn đã kiểm tra kỹ lưỡng tài sản và tuân thủ mọi thủ tục.

Tóm lại, hãy tìm hiểu kỹ lưỡng về quy hoạch đất đai và luật pháp, đồng thời tham khảo ý kiến ​​chuyên gia, việc mua đất của bạn sẽ mang lại những lợi ích như mong đợi mà không gây ra căng thẳng hay rắc rối không cần thiết.

Hiện nay thực sự là thời điểm hoàn hảo để tận dụng cơ hội đầu tư bất động sản tại Áo, nơi cung cấp mọi thứ từ những sườn núi hùng vĩ đến vùng nông thôn yên bình.