Các hạn chế đối với việc mua bất động sản của người nước ngoài tại Áo

Việc mua bán bất động sản ở Áo là một trong những giao dịch được quản lý chặt chẽ nhất ở châu Âu, và điều này không phải là ngẫu nhiên. Đặc điểm chính của thị trường Áo là người nước ngoài không thể tự do mua bất động sản: việc tiếp cận các giao dịch đối với hầu hết người không cư trú bị hạn chế bởi luật pháp và chỉ có thể thực hiện sau khi được chính quyền địa phương cho phép đặc biệt.

Tuy nhiên, không có quy tắc thống nhất nào – mỗi tiểu bang liên bang thiết lập các điều kiện, thủ tục và hạn chế riêng, có thể khác biệt đáng kể giữa các tiểu bang.

Chính đặc điểm này làm cho Áo trở nên độc đáo so với hầu hết các quốc gia châu Âu. Trong khi người mua nước ngoài có thể dễ dàng mua bất động sản ở Tây Ban Nha, Bồ Đào Nha hoặc Đức, thì ở Áo họ sẽ phải đối mặt với các yêu cầu, kiểm tra bổ sung, hoặc thậm chí là lệnh cấm hoàn toàn.

Tại các bang như Tyrol hay Carinthia, việc người nước ngoài mua bất động sản mà không có giấy phép gần như là không thể hoặc hoàn toàn bị cấm, đặc biệt là đối với "nhà nghỉ dưỡng" hoặc các bất động sản nằm trong khu du lịch và nghỉ mát.

Cách tiếp cận này không phải là chính sách tạm thời mà là một phần cơ bản trong cấu trúc pháp lý của quốc gia. Áo nỗ lực bảo vệ thị trường nội địa khỏi tình trạng quá nóng, duy trì nhà ở giá cả phải chăng cho người dân địa phương và kiểm soát quyền sở hữu tài sản ở những khu vực mà tỷ lệ vốn nước ngoài cao có thể làm thay đổi cấu trúc kinh tế hoặc xã hội. Do đó, việc có đủ tiền, giấy phép cư trú hoặc bằng chứng minh bạch về nguồn gốc vốn không đảm bảo được cấp phép.

Sai lầm lớn nhất mà nhiều nhà đầu tư quốc tế mắc phải là coi giao dịch tại Áo giống như giao dịch ở các quốc gia EU khác. Tuy nhiên, hệ thống của Áo hoạt động khác biệt – từ việc lựa chọn bang liên bang và loại hình bất động sản đến hình thức sở hữu và quy trình đăng ký.

Cần có một cách tiếp cận pháp lý và chiến lược được cân nhắc kỹ lưỡng: hiểu rõ tình trạng pháp lý của mình, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, phân tích các quy định của từng khu vực cụ thể và lập kế hoạch cẩn thận cho toàn bộ quy trình.

Khung pháp lý dành cho người nước ngoài mua bất động sản tại Áo là một trong những hệ thống phức tạp và có cấu trúc chặt chẽ nhất ở châu Âu. Không giống như hầu hết các quốc gia EU, nơi các giao dịch dành cho người không cư trú hoặc hoàn toàn tự do hoặc bị hạn chế bởi một luật quốc gia duy nhất, Áo áp dụng nguyên tắc thẩm quyền khu vực: mỗi bang liên bang có luật riêng, cơ quan riêng và tiêu chí riêng để xác định liệu người nước ngoài có thể mua bất động sản trong lãnh thổ của mình hay không.

Hệ thống này được thể hiện trong thực tiễn pháp lý và được ghi nhận bởi các nguồn như GEUER Rechtsanwälte OG , nhấn mạnh rằng không có một "luật Áo" duy nhất nào về việc người nước ngoài mua bất động sản - mà có tám chế độ pháp lý khác nhau (tương ứng với số lượng các tiểu bang, không tính Vienna là một thành phố-quốc gia riêng biệt).

Trong lịch sử, Áo đã theo đuổi chính sách bảo vệ thị trường nội địa khỏi vốn đầu cơ và áp lực đầu tư cơ sở hạ tầng quá mức. Không giống như các quốc gia châu Âu lớn hơn, Áo phải đối mặt với nguồn tài nguyên đất đai hạn chế, tỷ lệ khu vực được bảo vệ cao và các vùng du lịch đặc biệt nhạy cảm.

Do đó, luật pháp của các bang liên bang khác nhau đưa ra những rào cản nhằm mục đích:

• Bảo vệ khả năng chi trả nhà ở cho người dân địa phương, đặc biệt là ở những khu vực có tính cạnh tranh cao;
• Kiểm soát quyền sở hữu nước ngoài tại các khu nghỉ dưỡng, vùng núi và khu vực tự nhiên;
• Hạn chế đầu cơ trên thị trường nhà ở thứ cấp;
• Hạn chế sự phát triển của "nhà nghỉ dưỡng" (Zweitwohnsitz), điều này có thể tạo áp lực lên cơ sở hạ tầng địa phương;
• Duy trì sự cân bằng văn hóa và xã hội, đặc biệt là ở các vùng nông thôn và vùng núi cao.

Theo các cổng thông tin ngành, các khu vực du lịch Tyrol, Vorarlberg và Salzburg là những nơi áp dụng các biện pháp hạn chế nghiêm ngặt nhất.

Do đó, các hạn chế này không phải là biện pháp tạm thời mà là một phần cơ bản của chính sách nhà nước nhằm mục đích ổn định thị trường lâu dài.

Do mỗi quốc gia có quy định riêng về việc nhập cảnh đối với người nước ngoài, nên chế độ pháp lý có thể khác nhau đáng kể ngay cả giữa các khu vực lân cận.

Điều quan trọng cần lưu ý là, ngay cả trong cùng một tiểu bang, các quy định cũng khác nhau giữa các đô thị. Những gì được phép mua ở một quận của Tyrol có thể bị cấm hoàn toàn ở quận lân cận.

Khung pháp lý cho việc mua bất động sản ở Áo phụ thuộc trực tiếp vào đối tượng người mua. Đây là yếu tố then chốt quyết định độ phức tạp của giao dịch, nhu cầu về giấy phép, sự đa dạng của các loại bất động sản và khả năng bị từ chối.

Theo luật pháp Áo, tất cả người mua nước ngoài được chia thành hai nhóm lớn :

1. Công dân của EU, EEA và Thụy Sĩ
2. Công dân nước thứ ba (ngoài EU/EEA)

Hai nhóm này có điều kiện pháp lý khác nhau về cơ bản.

Công dân các nước thuộc Liên minh châu Âu, Khu vực Kinh tế châu Âu và Thụy Sĩ có quyền sở hữu tài sản ở Áo như người dân địa phương.

Nó có nghĩa là:

• Họ có thể tự do mua nhà ở và bất động sản thương mại;
• Không cần xin phép chính quyền;
• Giao dịch diễn ra theo thủ tục công chứng thông thường;
• Không có bất kỳ hạn chế nào về loại hình bất động sản (căn hộ, nhà ở, đất đai).

Về mặt pháp lý, điều này được thể hiện trong nguyên tắc Gleichbehandlung – đối xử bình đẳng.

Những người mua như vậy cũng tự động tránh được thủ tục "xác minh người nước ngoài" (Ausländergrundverkehr), một thủ tục bắt buộc đối với những người không cư trú tại các nước thứ ba.

Một số điểm tinh tế

Ngay cả công dân EU cũng có thể phải đối mặt với những hạn chế chính thức, nhưng những hạn chế này rất hiếm và chủ yếu tồn tại ở các vùng nông thôn vùng núi Alps:

• Chính quyền đô thị có thể yêu cầu xác nhận rằng bất động sản đó sẽ được sử dụng làm nơi cư trú chính chứ không phải là "nhà thứ hai" hoặc điểm thu hút khách du lịch;
• Việc mua lại những khu đất rộng lớn trong các khu bảo tồn có thể cần phải được phê duyệt.

Tuy nhiên, những trường hợp này là ngoại lệ và không liên quan đến tư cách công dân EU, mà là bản chất của đối tượng cụ thể.

Người mua không phải là công dân EU/EEA/Thụy Sĩ phải tuân theo các luật riêng của từng tiểu bang liên quan đến việc mua bất động sản của người nước ngoài.

Quy tắc sau đây áp dụng cho họ: Nếu không có sự cho phép đặc biệt từ cơ quan quản lý đất đai, giao dịch này là bất hợp pháp.

Nó có nghĩa là:

• Đơn xin mua chính thức được nộp;
• Nguồn gốc vốn đang được kiểm tra;
• Cơ quan chức năng phân tích tác động của việc mua bán đối với thị trường địa phương;
• Quyết định được đưa ra là cho phép hoặc từ chối.

Và quan trọng nhất:

Ngay cả một bộ hồ sơ được chuẩn bị hoàn hảo cũng không đảm bảo được sự chấp thuận.

Các nhà chức trách đánh giá hồ sơ xin cấp phép như thế nào?

Ủy ban (Grundverkehrsbehörde) có thể từ chối nếu:

• Việc mua bán này được xem là mối đe dọa đến khả năng chi trả nhà ở của người dân địa phương;
• Đối tượng này nằm trong khu vực du lịch;
• Bất động sản này có thể được biến thành "ngôi nhà thứ hai";
• Vùng đất này có quy chế bảo tồn;
• Nhà đầu tư không thể chứng minh mối liên hệ với Áo;
• Hiện chưa có bằng chứng xác nhận về "lợi ích" kinh tế hay xã hội của giao dịch này.

Mỗi quốc gia định nghĩa khái niệm “lợi ích công cộng” theo cách riêng của mình, điều này khiến quy trình càng trở nên khác biệt hơn.

Hệ thống pháp luật Áo điều chỉnh việc mua bán bất động sản của người nước ngoài dựa trên sự phân biệt cơ bản giữa hai nhóm người mua: công dân EU/EEA và công dân của các nước được gọi là "nước thứ ba". Sự phân biệt này không chỉ là hình thức kỹ thuật mà là một phần cơ bản của chính sách nhà nước nhằm bảo vệ thị trường quốc gia, sự cân bằng xã hội và ổn định lãnh thổ.

Áo coi công dân EU là những người tham gia vào Khu vực Kinh tế Châu Âu thống nhất. Về lĩnh vực bất động sản, điều này có nghĩa là họ gần như có sự bình đẳng hoàn toàn với công dân Áo. Quyền tham gia giao dịch của họ dựa trên quyền tự do lưu chuyển vốn của EU và nghĩa vụ của nhà nước trong việc tránh phân biệt đối xử trong Liên minh.

Đối với Áo, những người mua này không phải là một thế lực bên ngoài, mà là một phần mở rộng của thị trường chung, được tích hợp vào các chuẩn mực kinh tế, pháp lý và xã hội chung. Từ góc độ nhà nước, hoạt động thị trường của họ không gây ra rủi ro hệ thống nào, vì họ hoạt động trong khuôn khổ pháp lý ổn định của châu Âu.

Chính phủ có cái nhìn hoàn toàn khác về người mua đến từ bên ngoài EU/EEA. Nhóm nhà đầu tư này được xem là nguồn gây áp lực gia tăng lên thị trường: họ có thể có sức mua lớn hơn, tích cực tham gia vào các khoản đầu tư ngắn hạn và làm tăng áp lực lên nguồn cung hạn chế, đặc biệt là ở những khu vực có không gian xây dựng cực kỳ khan hiếm, chẳng hạn như vùng núi Alps.

Lịch sử thị trường châu Âu cho thấy chính vốn nước ngoài thường dẫn đến việc đẩy giá lên cao do đầu cơ, mua lại bất động sản để làm nhà nghỉ dưỡng và dần dần đẩy người dân địa phương ra khỏi nơi ở. Đối với các đô thị nhỏ, ngay cả một dòng vốn đầu tư nước ngoài nhỏ cũng có thể làm thay đổi hoàn toàn động thái giá cả.

Cách tiếp cận này cho phép Áo bảo vệ khả năng chi trả nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố có mật độ dân cư cao, bảo tồn các khu vực di sản, quản lý các khu nghỉ dưỡng và hỗ trợ sự phát triển bền vững của các khu vực nhạy cảm về mặt xã hội. Khu vực dãy Alps xem bất động sản không phải là một mặt hàng, mà là một phần của di sản văn hóa và thiên nhiên mà diện tích không thể mở rộng.

Do đó, việc hạn chế người nước ngoài là một trong những công cụ được sử dụng để bảo vệ những khu vực này khỏi bị bỏ hoang hoặc thương mại hóa quá mức. Áo nỗ lực ngăn chặn các trường hợp mà một phần đáng kể bất động sản thuộc sở hữu của người không cư trú và chỉ được sử dụng trong vài tuần mỗi năm. Những trường hợp tương tự đã được ghi nhận ở một số quốc gia châu Âu, và Áo đang chủ động xây dựng một mô hình nhằm giảm thiểu những rủi ro như vậy.

Đây chính là lý do tại sao sự phân biệt đối xử dựa trên quốc tịch không phải là một biện pháp tạm thời hay một lập trường chính trị. Đó là một cơ chế được tích hợp cẩn thận trong khuôn khổ pháp luật nhằm điều chỉnh sự ổn định lâu dài của thị trường.

Đối với công dân các quốc gia ngoài EU/EEA và Thụy Sĩ, việc mua bất động sản ở Áo chỉ có thể thực hiện thông qua một quy trình cấp phép đặc biệt. Đây là giai đoạn quan trọng của giao dịch, quyết định liệu bất động sản đó có thể được mua hay không.

Khác với người mua thuộc EU, đối với họ quy trình mua hàng gần như giống hệt với người Áo, người không cư trú phải đối mặt với một hệ thống kiểm soát được xây dựng dựa trên các nguyên tắc bảo vệ thị trường địa phương và phát triển bền vững lãnh thổ.

Cơ quan chính quyết định tính hợp pháp của một giao dịch là Grundverkehrsbehörde – ủy ban nhà nước về các vấn đề bất động sản.

Vai trò của nó không chỉ đơn thuần là kiểm tra giấy tờ hành chính, mà còn là đánh giá tính hợp lệ về kinh tế và xã hội-lãnh thổ của việc mua bán bởi một người nước ngoài cụ thể.

Cô ấy kiểm tra những gì:

• Người mua có thuộc diện đối tượng được quyền mua loại bất động sản này không?
• liệu việc mua bán đó có gây ra mối đe dọa cho thị trường và sự cân bằng giá cả hay không;
• Cho dù bất động sản đó thuộc loại "nhà nghỉ dưỡng", cơ sở lưu trú du lịch hay đất được bảo vệ;
• Người mua có mối liên hệ hợp lệ nào với Áo không (giấy phép cư trú, hoạt động kinh doanh, lợi ích cá nhân)?
• liệu việc mua bán đó có phục vụ lợi ích công cộng của khu vực hay không.

Trên thực tế, chính ủy quyền mới là yếu tố quyết định giao dịch có diễn ra hay không, và hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực khi được sự cho phép.

Luật pháp Áo định nghĩa thuật ngữ "người nước ngoài" khá rộng. Điều này rất quan trọng, vì đôi khi các hạn chế không chỉ áp dụng cho cá nhân mà còn cho các tổ chức mà họ đang sử dụng để mua bất động sản.

Các đối tượng chịu sự điều chỉnh của quy tắc Grundverkehr:

Do đó, việc thành lập công ty một cách chính thức không phải lúc nào cũng cho phép người ta bỏ qua các hạn chế – điều quan trọng là phải xác định ai kiểm soát cấu trúc và trung tâm kiểm soát thực sự của nó nằm ở đâu.

Mặc dù Áo có một trong những quy định nghiêm ngặt nhất ở châu Âu về việc mua bất động sản của người nước ngoài, nhưng vẫn có những cơ chế pháp lý có thể tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này hoặc giúp giao dịch được thực hiện.

Đây không phải là những cách để lách luật, mà là những cách để đưa các nhà đầu tư vào hệ thống pháp luật của quốc gia một cách hợp pháp. Mỗi lựa chọn đều yêu cầu bằng chứng bằng văn bản và phụ thuộc vào từng tiểu bang cụ thể.

Một trong những cách phổ biến nhất và đồng thời khó khăn nhất là mua bất động sản thông qua một pháp nhân đăng ký tại Áo hoặc một quốc gia khác thuộc EU.

Ý tưởng đằng sau cách tiếp cận này là các công ty châu Âu không phải chịu những hạn chế tương tự như công dân các nước thứ ba. Một số bang liên bang cho phép mua lại nếu cấu trúc:

• Đăng ký tại Áo hoặc EU,
• tiến hành các hoạt động thương mại thực tế.
• có vị trí là trung tâm lợi ích kinh tế quan trọng ở châu Âu.

Tuy nhiên, phương pháp này chỉ hiệu quả nếu đáp ứng được một số điều kiện. Người mua phải chứng minh rằng công ty không phải là công ty ma được thành lập chỉ với mục đích giao dịch. Cơ quan quản lý đất đai yêu cầu xác nhận về cấu trúc sở hữu minh bạch, báo cáo thuế và sự hiện diện của nhân viên hoặc văn phòng.

Mỗi giao dịch bất động sản tại Áo đều độc đáo: nhiều yếu tố phụ thuộc vào luật đất đai và tư cách pháp lý của nhà đầu tư. Chúng tôi giúp khách hàng lựa chọn chiến lược sở hữu phù hợp, tránh sai lầm và vượt qua quy trình cấp phép mà không gặp rủi ro không cần thiết. Nếu bạn đang cân nhắc mua bất động sản, chúng tôi có thể thảo luận về các lựa chọn khả thi và tìm ra phương án phù hợp nhất.

Việc có được giấy phép cư trú là một cách khác để tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận thị trường bất động sản. Ở một số tiểu bang, việc có giấy phép cư trú không hoàn toàn loại bỏ nhu cầu xin giấy phép xây dựng, nhưng nó làm cho quá trình này dễ dàng hơn đáng kể và, trong một số trường hợp, gần như đảm bảo một quyết định được chấp thuận.

Các trạng thái sau đây đặc biệt quan trọng:

• giấy phép cư trú dài hạn,
• Giấy phép cư trú để làm việc hoặc kinh doanh.
• đoàn tụ gia đình,
• Giấy phép cư trú dành cho sinh viên kết hợp với giấy phép cư trú dài hạn.

Tình trạng cư trú chứng minh mối liên hệ của một người với Áo: họ sống ở đây, đóng thuế và được hòa nhập vào hệ thống. Do đó, các ủy ban đất đai đối xử với những người mua này dễ dàng hơn so với những người chỉ có ý định sử dụng bất động sản như một tài sản đầu tư.

Đôi khi, quyết định của ủy ban phụ thuộc vào việc người nộp đơn có thể giải thích nhu cầu mua hàng một cách thuyết phục đến mức nào.

Chúng ta đang nói về những tình huống khi:

• Một người chuyển đến Áo vì lý do công việc hoặc kinh doanh;
• Mua nhà ở cho gia đình để ở lâu dài;
• Thực hiện các hoạt động có lợi cho một vùng đất cụ thể (ví dụ: tạo việc làm);
• Hiện đang sinh sống tại khu vực này và đã hòa nhập vào cộng đồng địa phương.

Trong những trường hợp như vậy, giấy phép có thể được cấp nhanh hơn bình thường. Ủy ban không chỉ đánh giá các tiêu chí hình thức mà còn cả lợi ích tiềm năng từ sự hiện diện của nhà đầu tư trong khu vực.

Quan trọng! Tất cả các cơ chế nêu trên không đảm bảo việc phê duyệt tự động, nhưng chúng làm tăng đáng kể cơ hội. Một giao dịch thành công không đạt được bằng cách tìm kẽ hở pháp lý, mà bằng cách tiếp cận pháp lý và chiến lược đúng đắn—cần xem xét tất cả các sắc thái khu vực, tình trạng của người mua và động cơ cư trú hoặc đầu tư của người mua.

Việc xin giấy phép mua bất động sản với tư cách là người không cư trú không phải là một thủ tục đơn giản. Nó liên quan đến một quá trình xem xét hành chính toàn diện, thường mất vài tháng và bao gồm việc đánh giá khu vực, tình trạng của người mua, đặc điểm của bất động sản, và thậm chí cả tác động tiềm tàng của giao dịch đối với cộng đồng địa phương.

Người không cư trú thường gặp phải những khó khăn sau đây.

Tính khó đoán trước của quyết định từ phía ủy ban. Các cơ quan quản lý đất đai có quyền tự chủ đáng kể và có thể từ chối đơn xin cấp phép vì những lý do không phải lúc nào cũng được nêu rõ chi tiết. Ủy ban không chỉ tuân theo luật pháp mà còn dựa trên lợi ích của khu vực: về xã hội, kinh tế, dân số và môi trường.

Thời gian xử lý kéo dài. Ngay cả một đơn đăng ký được điền đầy đủ và chính xác cũng hiếm khi được xử lý nhanh chóng. Thời gian xử lý thông thường là từ hai đến sáu tháng, nhưng ở những vùng có nhu cầu cao, chẳng hạn như Tyrol hoặc Salzburg, quá trình này có thể kéo dài đến một năm.

Điều này có liên quan đến:

• xác minh nhiều giai đoạn,
• nhu cầu về các yêu cầu bổ sung,
• với sự đồng thuận của các đô thị.

Các khu du lịch có quy định đặc biệt nghiêm ngặt. Vùng núi Alps coi bất kỳ giao dịch mua bán nào của người nước ngoài là một rủi ro tiềm tàng đối với thị trường địa phương. Giao dịch với:

• căn hộ trong các khu nghỉ dưỡng du lịch,
• đồ dùng cho ngôi nhà thứ hai,
• nhà ở trong các làng nghỉ dưỡng,
• các vật thể gần hồ và khu trượt tuyết.

Đây là những khu vực có tỷ lệ từ chối nhập cảnh cao nhất trong số những người không phải cư dân địa phương.

Từ chối do thiếu mối liên hệ đủ mạnh với Áo. Các bang liên bang yêu cầu bằng chứng chứng minh người mua không có ý định sử dụng bất động sản chỉ để đầu tư.

Có thể từ chối nếu:

• Người mua không sống ở Áo;
• Không tiến hành hoạt động kinh tế tại đây;
• Không thể biện minh cho nhu cầu cá nhân đối với việc mua hàng.

Các quy định khác nhau giữa các tiểu bang liên bang. Quy định ở Vienna có thể dễ dãi hơn đáng kể so với ở Tyrol, Carinthia hoặc Vorarlberg. Một người không cư trú đã mua nhà thành công ở một vùng có thể bất ngờ bị từ chối thẳng thừng ở một vùng khác.

Tất cả những yếu tố này khiến quá trình mua bán trở nên khó lường và đòi hỏi phải lập kế hoạch pháp lý cẩn thận ngay cả trước khi lựa chọn bất động sản.

Lý do khiến thái độ đối với người nước ngoài khác nhau, từ khoan dung đến cực kỳ nghiêm khắc, có liên quan mật thiết đến những đặc thù của từng vùng miền.

Áp lực kinh tế và quy mô thị trường. Vienna có thị trường nhà ở rộng lớn, linh hoạt và đa dạng. Các đô thị miền núi nhỏ hơn của Tyrol có thị trường hạn chế hơn, nơi mỗi giao dịch mua bán đều có thể ảnh hưởng đến giá cả.

Do đó, cùng một người không cư trú, người không gây ra rủi ro nào ở thủ đô, lại có thể bị coi là mối đe dọa đến sự ổn định ở một vùng núi nhỏ thuộc dãy Alps.

Tỷ trọng các khu du lịch. Tyrol, Salzburg và một phần của Carinthia là những khu nghỉ dưỡng đẳng cấp thế giới. Nhu cầu nhà ở tại đó không tương xứng với dân số địa phương, và các bang đang nỗ lực ngăn chặn kịch bản "nhà nghỉ dưỡng" hoàn toàn thay thế cư dân địa phương.

Yếu tố bảo vệ môi trường. Các vùng núi cao là những khu vực khan hiếm tài nguyên. Việc mở rộng là không thể, và phát triển quá mức tiềm ẩn rủi ro môi trường. Do đó, nhiều vùng đất bao gồm các khu bảo tồn đặc biệt, nơi các giao dịch quốc tế hầu như không thể thực hiện được.

Tính bền vững xã hội của các đô thị nhỏ. Tại các làng nhỏ và thị trấn nghỉ dưỡng, việc bảo tồn dân cư thường trú, việc làm và cơ sở hạ tầng là rất quan trọng. Việc người ngoài mua ồ ạt bất động sản dẫn đến tình trạng "làng mạc hoang vắng", điều đã từng xảy ra ở Ý và Thụy Sĩ - một tình trạng mà Áo đang chủ động ngăn chặn.

Mỗi bang liên bang xây dựng mô hình pháp lý riêng dựa trên lợi ích lãnh thổ, kinh tế và xã hội của mình. Do đó, nhà đầu tư nên bắt đầu phân tích không chỉ dựa trên tình trạng cá nhân mà còn dựa trên bản đồ khu vực – hiểu rằng các quy định ở Vienna và Tyrol thuộc về hai thực thể pháp lý khác nhau.

Bảng này cho thấy việc lựa chọn khu vực là một bước quan trọng mang tính chiến lược. Đối với người mua đến từ nước thứ ba, việc mua căn hộ ở Vienna hoặc Graz hoàn toàn khả thi, trong khi mua ở Kitzbühel hoặc Seefeld gần như không thể, bất kể ngân sách là bao nhiêu.

Tại Áo, khả năng tiếp cận bất động sản của người mua nước ngoài không chỉ phụ thuộc vào quốc tịch và khu vực, mà còn phụ thuộc vào loại bất động sản cụ thể mà họ muốn mua. Luật pháp đối xử khác nhau với các loại bất động sản khác nhau, vì mỗi loại đều tiềm ẩn những rủi ro riêng đối với thị trường, sự ổn định xã hội hoặc các khu vực du lịch.

Do đó, cùng một nhà đầu tư có thể dễ dàng mua một căn hộ ở thành phố Vienna, nhưng lại gặp phải những trở ngại gần như không thể vượt qua khi cố gắng mua một căn hộ ở Tyrol để sinh sống theo mùa.

Nhà ở chính (Hauptwohnsitz). Bất động sản dùng để ở lâu dài thường được áp dụng các quy định dễ dàng hơn. Nếu người mua nước ngoài giải thích rằng họ cần nhà ở để làm việc, học tập hoặc kinh doanh dài hạn tại Áo, cơ hội được chấp thuận sẽ tăng lên đáng kể.

Bất động sản loại này được coi là nhu cầu thiết yếu của xã hội hơn là một hình thức đầu tư mạo hiểm, vì vậy ngay cả ở những khu vực nhạy cảm, chính quyền cũng sẵn sàng xem xét các thương vụ mua bán này một cách tích cực hơn.

Nhà ở thứ cấp, nhà nghỉ hè và nhà nghỉ dưỡng. Tình hình ở đây nghiêm ngặt hơn nhiều. Áo luôn hạn chế việc chuyển đổi các khu du lịch thành làng nghỉ dưỡng theo mùa, nơi các bất động sản hầu như không có người ở trong suốt cả năm. Do đó, việc mua "nhà thứ hai" bởi người không cư trú thường bị cấm hoàn toàn hoặc chỉ được phép trong những điều kiện cụ thể.

Tại các vùng núi Alps (Tyrol, Salzburg, Vorarlberg), tồn tại một chế độ nghiêm ngặt, có nghĩa là chỉ một tỷ lệ nhỏ các bất động sản được chính thức phê duyệt để sử dụng làm nhà nghỉ dưỡng (Nebenwohnsitz). Gần như không thể để người nước ngoài mua được một bất động sản như vậy.

Bất động sản du lịch và căn hộ dịch vụ. Đây là phân khúc nhạy cảm nhất. Căn hộ du lịch (touristische Nutzung) luôn được giám sát đặc biệt chặt chẽ. Các bang lo ngại về tình trạng thương mại hóa không kiểm soát, có thể dẫn đến giá cả tăng cao và giảm nguồn nhà ở giá rẻ cho người dân địa phương.

Do đó, việc người nước ngoài mua bất động sản được quy hoạch cho du lịch không chỉ cần sự chấp thuận của ủy ban mà thường còn bị từ chối. Ngay cả khi bất động sản được bán chính thức, người mua đến từ "nước thứ ba" vẫn có thể bị yêu cầu chứng minh mối liên hệ kinh tế với khu vực hoặc cung cấp kế hoạch kinh doanh.

Bất động sản thương mại và việc mua bán thông qua công ty. Một cách tiếp cận hoàn toàn khác được áp dụng cho bất động sản kinh doanh. Bất động sản thương mại—văn phòng, mặt bằng bán lẻ, nhà kho và cơ sở công nghiệp—thường thuộc một chế độ pháp lý linh hoạt hơn. Logic rất đơn giản: những bất động sản này kích thích nền kinh tế, tạo việc làm và không ảnh hưởng đến thị trường nhà ở.

Các pháp nhân đăng ký tại Áo hoặc EU có thể dễ dàng mua bất động sản thương mại hơn so với các cá nhân nước ngoài, ngay cả khi chủ sở hữu cuối cùng của công ty là người không cư trú. Tuy nhiên, cần phải chứng minh tính hợp pháp của doanh nghiệp và sự tuân thủ các quy định về doanh nghiệp.

Các loại hình bất động sản có sẵn cho người không cư trú

Tại Áo, việc chỉ có giấy phép mua bất động sản không đảm bảo được khả năng vay thế chấp. Hệ thống ngân hàng của nước này hoạt động theo các quy định nghiêm ngặt và tiêu chuẩn đánh giá rủi ro, điều này ảnh hưởng đến các điều khoản cho vay nhiều hơn cả giá mua hoặc tình hình tài chính của người mua.

Tình trạng pháp lý của nhà đầu tư—cho dù họ là cư dân hay không phải cư dân, công dân EU hay công dân của một quốc gia thứ ba—trở thành yếu tố then chốt quyết định khả năng nhận được khoản vay và các thông số của khoản vay đó.

Các ngân hàng Áo đánh giá người vay không chỉ dựa trên thu nhập mà còn dựa trên mức độ dễ dàng thu hồi nợ trong trường hợp phát sinh vấn đề. Cư trú tại Áo đồng nghĩa với mức độ gắn bó cao hơn với quốc gia này: việc làm, thuế, lịch sử giao dịch ngân hàng, địa chỉ cư trú đã đăng ký và sự sẵn có của các dữ liệu chính thức. Tuy nhiên, đối với người không cư trú, hầu hết các thông số này đều không có hoặc khó xác minh hơn, và các cơ chế pháp lý để thu hồi nợ ở nước ngoài kém hiệu quả hơn đáng kể.

Đây là lý do tại sao một nhà đầu tư nước ngoài có thu nhập cao, công việc danh giá và tài sản đáng kể thường nhận được các điều khoản kém ưu đãi hơn so với một cư dân Áo bình thường có thu nhập trung bình. Ngân hàng ưu tiên khả năng quản lý của khách hàng, chứ không chỉ khả năng thanh toán của họ.

Một trong những hậu quả dễ nhận thấy nhất của tình trạng không cư trú là khoản tiền đặt cọc cần thiết cao hơn. Trong khi cư dân địa phương và công dân EU có thể vay 80-90% giá trị bất động sản, người không cư trú phải đóng góp một khoản tiền lớn hơn đáng kể từ nguồn vốn của mình.

Điều khoản tiêu chuẩn cho người không cư trú là 40-50%, đôi khi là 60%. Chỉ những khách hàng được chọn lọc với thu nhập EU đã được xác minh, tài sản ở châu Âu và lịch sử tín dụng hoàn hảo mới có thể được hưởng lãi suất 70%. Khi mua bất động sản du lịch hoặc nhà ở hiện có, các ngân hàng áp dụng cách tiếp cận thậm chí còn nghiêm ngặt hơn, vì những bất động sản này tiềm ẩn rủi ro thanh khoản cao hơn.

Cách tiếp cận này một phần được giải thích bởi thực tế là đối với người không cư trú, bất động sản thực chất trở thành tài sản thế chấp duy nhất cho khoản vay. Ngân hàng tìm cách giảm thiểu rủi ro của chính mình bằng cách tăng tỷ lệ vốn "tự có" của người mua.

Các tổ chức tín dụng tiến hành thẩm định kỹ lưỡng hơn đáng kể đối với người không cư trú. Điều này không chỉ do các quy định ngân hàng nội bộ mà còn do các tiêu chuẩn chống rửa tiền (AML) và nhận dạng khách hàng (KYC) toàn châu Âu, yêu cầu xác nhận chi tiết về nguồn gốc tiền và sự ổn định tài chính của khách hàng.

Người mua nước ngoài được yêu cầu cung cấp một bộ hồ sơ mở rộng: bằng chứng thu nhập trong nhiều năm, bản dịch có chứng thực của báo cáo tài chính, sao kê ngân hàng từ nước xuất xứ, giấy tờ về nơi cư trú thuế và cơ cấu tài sản.

Đối với những người không có giấy phép cư trú tại Áo, quá trình xác minh thường bao gồm các bước và thủ tục bổ sung, vì ngân hàng không có quyền truy cập vào các sổ đăng ký nội bộ thông thường.

Trong một số trường hợp, tổ chức tài chính có thể yêu cầu làm rõ các hoạt động kinh doanh hoặc nguồn vốn, điều này làm tăng đáng kể thời gian xem xét hồ sơ.

Tình trạng của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của ngân hàng. Khi mua nhà ở chính, ngân hàng thường sẵn lòng nhượng bộ: những bất động sản như vậy được coi là ổn định hơn và ít rủi ro hơn.

Tuy nhiên, nhà ở thứ cấp, nhà nghỉ mùa hè và các bất động sản theo mùa thuộc nhóm rủi ro cao, vì chúng thường được sử dụng không thường xuyên và giữ được giá trị thấp hơn khi bán lại.

Đối với các khu nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ, cần phải thận trọng hơn nữa. Loại hình bất động sản này chịu ảnh hưởng bởi tính mùa vụ, các hạn chế cho thuê và sự thay đổi trong chính sách du lịch khu vực. Các ngân hàng có thể chỉ cho vay với những điều khoản nghiêm ngặt hoặc từ chối tài trợ hoàn toàn.

Bất động sản thương mại có những đặc điểm riêng biệt: giá trị của nó được định giá dựa trên lợi nhuận kinh doanh, và đối với nhà đầu tư không cư trú, nó thường dễ tiếp cận hơn về mặt tài chính so với bất động sản nhà ở.

Tình huống khi đã có giấy phép mua nhà hợp pháp nhưng đột nhiên không có được nguồn tài chính là rất phổ biến. Đối với người không cư trú, đây là một trong những tình huống khó chịu và rủi ro nhất.

Nếu người mua đã ký hợp đồng sơ bộ và đặt cọc, việc ngân hàng từ chối có thể đồng nghĩa với việc người mua sẽ phải mua bất động sản mà không có khoản vay hoặc mất tiền đặt cọc. Do đó, khía cạnh tài chính của giao dịch cần được xem xét cùng với việc thẩm định pháp lý bất động sản và phân tích sơ bộ các yêu cầu về giấy phép xây dựng tại tiểu bang cụ thể.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc thực hiện đúng trình tự quy trình là vô cùng quan trọng. Trước tiên, điều cần thiết là phải xác định rõ tư cách pháp lý của bạn và các hạn chế liên quan đến mảnh đất mà bất động sản tọa lạc.

Tiếp theo, hãy tham khảo ý kiến ​​sơ bộ của ngân hàng về các điều khoản cho vay cụ thể phù hợp với trường hợp của bạn. Chỉ sau đó, bạn mới nên tiến hành lựa chọn các bất động sản cụ thể, có tính đến khả năng tài chính thực tế hiện có.

Chiến lược này giúp tránh những sai lầm có thể dẫn đến chi phí không cần thiết, từ chối giao dịch hoặc không thể hoàn tất giao dịch với các điều khoản chấp nhận được.

Luật pháp Áo nghiêm ngặt nhưng linh hoạt, cho phép tạo điều kiện thuận lợi về mặt pháp lý cho quá trình mua bán nếu nhà đầu tư sẵn sàng đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật.

Điều quan trọng cần hiểu là chúng ta không nói về "lỗ hổng pháp lý" ở đây, mà là về các chiến lược pháp lý phù hợp với khuôn khổ hệ thống pháp luật Áo.

Nếu một nhà đầu tư đăng ký thành lập công ty tại Áo hoặc một quốc gia khác thuộc EU, thì với điều kiện công ty đó có hoạt động thực tế, thực thể này được coi là chủ thể của thị trường nội địa. Tại một số bang, các giao dịch trong trường hợp này được xử lý nhanh hơn, và đôi khi thậm chí không cần sự tham gia của ủy ban nhà nước.

Tuy nhiên, yêu cầu quan trọng nhất là tính thực tế của hoạt động kinh doanh. Công ty phải tiến hành hoạt động kinh tế, có sổ sách kế toán, báo cáo và hoạt động thực tế.

Đây là một trong những chiến lược dễ hiểu và đáng tin cậy nhất.

Bằng cách có được giấy phép cư trú (ví dụ: thông qua chương trình "Giấy phép cư trú không kèm quyền làm việc", thông qua hợp đồng lao động hoặc thông qua doanh nghiệp), người mua sẽ tăng đáng kể cơ hội giao dịch thành công.

Tại một số tiểu bang, việc có giấy phép cư trú giúp người mua có quyền pháp lý tương đương với công dân EU về việc tiếp cận bất động sản.

Áo không phải là một thị trường thống nhất – ở một số bang, các quy định cực kỳ nghiêm ngặt, trong khi ở những bang khác, luật pháp lại nhằm mục đích thu hút vốn đầu tư.

Ví dụ, tại Vienna hoặc Hạ Áo, việc mua một căn hộ với tư cách là người không cư trú thường có thể thực hiện được thông qua thủ tục thông thường, trong khi ở Tyrol hoặc Salzburg, việc mua một bất động sản tương tự có thể gần như không thể.

Luật pháp Áo bảo vệ thị trường nhưng không nhằm mục đích ngăn cản các nhà đầu tư. Hệ thống này hướng đến những người sẵn sàng hội nhập vào không gian kinh tế của đất nước, đảm bảo tính minh bạch về vốn và tuân thủ các quy định. Do đó, các lựa chọn pháp lý để đơn giản hóa thủ tục luôn gắn liền với sự hội nhập thực sự của nhà đầu tư vào hệ thống – về mặt pháp lý, kinh tế hoặc xã hội.

Ngay cả những nhà đầu tư đã chuẩn bị kỹ lưỡng và quen thuộc với các quy tắc cơ bản của thị trường bất động sản Áo cũng có thể gặp phải những tình huống bất ngờ làm thay đổi giá giao dịch, thời gian và thậm chí cả khả năng hoàn tất giao dịch mua bán. Áo là một quốc gia có luật giao dịch đất đai được cấu trúc chặt chẽ nhưng phức tạp, có nghĩa là chỉ cần có đủ vốn hoặc sẵn sàng đầu tư không đảm bảo kết quả thành công.

Một trong những rủi ro bị đánh giá thấp nhất là khả năng bị Ủy ban Đất đai (Grundverkehrsbehörde) từ chối. Điều này có thể xảy ra ngay cả khi người mua có thu nhập minh bạch, hồ sơ tài chính trong sạch và ý định nghiêm túc sử dụng bất động sản một cách hợp pháp.

Lý do từ chối rất đa dạng: hạn ngạch khu vực, hạn chế bán cho người nước ngoài, bảo vệ thị trường địa phương, yêu cầu bảo tồn nhà ở cho cư dân địa phương, hoặc nghi ngờ tài sản sẽ được sử dụng cho mục đích du lịch. Tại một số tiểu bang, việc từ chối là thông lệ phổ biến, đặc biệt là ở các khu trượt tuyết hoặc khu nghỉ dưỡng nổi tiếng, nơi bất động sản được coi là nguồn tài nguyên chiến lược.

Quá trình xin giấy phép có thể kéo dài từ vài tuần đến vài tháng. Điều này tạo ra những rủi ro đáng kể, đặc biệt trong một thị trường năng động, nơi các bất động sản được săn đón thường bán rất nhanh.

Vấn đề là người bán thường không muốn "giữ" bất động sản trong thời gian dài, khiến người mua bị mắc kẹt trong thủ tục hành chính rườm rà. Nếu trong thời gian này xuất hiện một người mua tiềm năng hơn, dù là cư dân hay công ty EU, chủ sở hữu có thể rút khỏi giao dịch. Do đó, khi mua bất động sản ở Áo, điều quan trọng là phải lường trước những sự chậm trễ tiềm tàng và đàm phán các điều khoản đặt cọc trước.

Đối với các nhà đầu tư dựa vào thu nhập từ cho thuê, đặc biệt là từ các dịch vụ lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, các quy định này có thể là một bất ngờ khó chịu. Áo đang tích cực chống lại các dịch vụ cho thuê Airbnb không được kiểm soát, và ở một số bang, việc cho thuê du lịch bị cấm hoặc chỉ được phép đối với các loại hình bất động sản đặc biệt.

Ở một số khu vực, việc cho thuê chỉ được phép theo năm, trong khi ở những khu vực khác, việc cho thuê ngắn hạn bị nghiêm cấm. Giấy phép cho thuê thường gắn liền với loại hình tòa nhà, khu vực, mục đích thiết kế, hoặc thậm chí là sự hiện diện của cơ sở hạ tầng khách sạn trong cùng khu phức hợp.

Điều này có nghĩa là lượng khách du lịch cao không phải là yếu tố duy nhất đảm bảo thu nhập cho thuê. Cần phải tiến hành xem xét kỹ lưỡng từng bất động sản và mục đích sử dụng được cho phép của nó.

Tại Áo, không có luật liên bang nào thống nhất quy định việc mua bán đất đai và bất động sản của người nước ngoài. Mỗi bang liên bang—Tyrol, Vorarlberg, Salzburg, Carinthia, Styria, Hạ Áo, Thượng Áo, Burgenland và Vienna—đều ban hành các quy định riêng.

Đôi khi sự khác biệt giữa chúng lớn đến mức một đối tượng nằm cách biên giới nước láng giềng chỉ vài ki-lô-mét lại được quản lý theo một cách hoàn toàn khác.

Trong một số trường hợp, luật có thể được hiểu một cách mơ hồ, và các phương thức thực thi của các ủy ban cũng khác nhau giữa các thành phố. Điều này dẫn đến tình huống nhà đầu tư mong đợi một điều, nhưng trên thực tế lại nhận được những yêu cầu hoặc hạn chế hoàn toàn khác.

Ngay cả khi phần pháp lý của giao dịch thành công, người mua vẫn phải đối mặt với các khoản chi phí phát sinh có thể ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách tổng thể. Những chi phí này bao gồm:

• thuế mua lại bất động sản (Grunderwerbsteuer);
• Phí đăng ký đất đai (Grundbucheintragungsgebühr);
• Phí công chứng;
• Chi phí thẩm định bất động sản;
• hoa hồng trung gian;
• Phí ngân hàng khi chuyển vốn từ nước ngoài;
• Chi phí hỗ trợ pháp lý;
• Các nghĩa vụ bổ sung khi mua hàng thông qua công ty (kiểm toán, dịch vụ thuế, báo cáo).

Để tránh những bất ngờ khó chịu, nhà đầu tư nên chuẩn bị trước một bản dự toán chi tiết toàn bộ giao dịch, thay vì chỉ dựa vào giá bất động sản.

Mua bất động sản ở Áo là một dự án đòi hỏi cách tiếp cận toàn diện. Điều quan trọng là không chỉ xem xét bản thân bất động sản mà còn cả tình trạng pháp lý của người mua, vị trí của bất động sản trong khu vực quy hoạch cụ thể, bất kỳ hạn chế nào về mục đích sử dụng và các điều khoản cụ thể về tài chính ngân hàng, những thông tin này có thể tìm thấy trên trang web chính thức của chính phủ .

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, mỗi sai sót hay thiếu sót đều có thể khiến họ mất hàng tháng trời và chịu tổn thất tài chính đáng kể, vì vậy việc chuẩn bị phải được thực hiện một cách bài bản và từng bước một.

Điều đầu tiên mà nhà đầu tư nên làm là xác định bất động sản đó thuộc bang nào và những quy định nào được áp dụng ở đó. Áo không có luật thống nhất về mua bán bất động sản của người nước ngoài: mỗi bang có các yêu cầu riêng, ủy ban xem xét giao dịch riêng và định nghĩa riêng về "người mua nước ngoài".

Rất thường xuyên, hai khu bất động sản chỉ cách nhau vài km lại chịu những quy định hoàn toàn khác nhau: một nơi có thể cho phép người nước ngoài vào mà không bị hạn chế, trong khi nơi kia có thể yêu cầu giấy phép dài hạn hoặc hoàn toàn cấm người không cư trú vào.

Những điều quan trọng cần kiểm tra trước:

• Có cần phải có giấy phép Grundverkehrsbehörde không?
• Người không có quốc tịch EU/EEA có được phép mua hàng không?
• Có những hạn chế nào về việc trả lại tiền thừa, đặc biệt là đối với khách du lịch?
• Liệu việc xây dựng nhà ở chính (Hauptwohnsitz) có được phép hay bất động sản đó nằm trong khu vực cấm cư trú lâu dài?
• Cho dù khu vực đó thuộc khu vực giải trí hay khu vực được bảo vệ;
• Cách phân loại đất theo loại hình sử dụng (nhà ở, thứ cấp, du lịch, hỗn hợp, v.v.).

Những vấn đề này cần được giải quyết trước khi thanh toán tiền đặt cọc, vì việc hoàn trả thường không được đảm bảo.

Luật bất động sản của Áo được coi là một trong những luật chi tiết nhất ở châu Âu. Hầu như không thể để người nước ngoài, đặc biệt là người không cư trú, tự mình tìm hiểu hết mọi khía cạnh: từ tình trạng của bất động sản trong sổ đăng ký địa chính đến các quy định về việc sử dụng trong tương lai và quy trình cấp phép.

Luật sư trở thành nhân vật chủ chốt, giám sát tính chính xác của giao dịch và ngăn ngừa những rủi ro có thể không phát hiện ra trong quá trình kiểm tra hoặc đàm phán với người bán.

Một chuyên gia có năng lực sẽ giúp đỡ:

• Tiến hành kiểm tra pháp lý tài sản;
• Xác định các hạn chế ngầm về việc sử dụng hoặc từ bỏ quyền sở hữu;
• Hoàn thành chính xác đơn xin cấp phép;
• Hỗ trợ quá trình tương tác với ủy ban đất đai;
• Bảo vệ quyền lợi của người mua khi ký kết hợp đồng;
• Ngăn chặn thương vụ đổ bể do những bất nhất về mặt pháp lý.

Chi phí thuê luật sư là một khoản đầu tư vào sự an toàn , khoản đầu tư này sẽ mang lại lợi ích gấp nhiều lần so với chi phí bỏ ra, xét đến những hậu quả tiềm tàng từ những sai lầm của người mua nước ngoài.

Tùy thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư, việc xem xét các cấu trúc sở hữu thay thế có thể là một lựa chọn đáng cân nhắc. Trong một số trường hợp, việc mua thông qua một công ty (ví dụ: một công ty TNHH của Áo hoặc một cấu trúc công ty mẹ ở châu Âu) sẽ đơn giản hóa việc tương tác với các cơ quan nhà nước hoặc ngân hàng, mặc dù điều này lại làm phát sinh thêm các vấn đề về thuế doanh nghiệp và báo cáo.

Việc có được giấy phép cư trú tạm thời hoặc tư cách thường trú cũng có thể thay đổi thái độ của ngân hàng, đơn giản hóa thủ tục cấp phép và mở rộng các loại bất động sản có thể mua được. Tuy nhiên, mỗi quyết định đều cần được đánh giá sơ bộ về mặt pháp lý và thuế.

Khi cấu trúc có thể mang lại lợi ích

Điều quan trọng là các nhà đầu tư nước ngoài cần hiểu rằng các thủ tục tại Áo hiếm khi diễn ra nhanh chóng, đặc biệt nếu giao dịch cần sự chấp thuận từ Grundverkehrsbehörde (Cơ quan Quản lý Tài sản Liên bang) hoặc liên quan đến các trường hợp bất thường. Thời gian là một nguồn lực quý giá và cần được tính đến ngay cả ở giai đoạn lựa chọn bất động sản.

Chu trình đầy đủ có thể bao gồm:

• Từ 2 đến 16 tuần - xem xét phê duyệt;
• Từ 2 đến 6 tuần – đăng ký công chứng và chuyển nhượng;
• Từ 1 đến 3 tháng – đăng ký quyền sở hữu tài sản;
• Các điều khoản bổ sung nếu bất động sản có những hạn chế về việc cho thuê hoặc mục đích sử dụng.

Nếu nhà đầu tư trông chờ vào thu nhập từ cho thuê, cần lưu ý rằng một số khu vực có thể yêu cầu giấy phép hoặc thậm chí cấm hoàn toàn việc cho thuê.

Mua bất động sản chỉ là bước khởi đầu. Để một tài sản tạo ra thu nhập hoặc giữ được giá trị, điều quan trọng là phải xem xét mục đích sử dụng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư mua bất động sản để tạo thu nhập hoặc dự định bán lại trong vài năm tới.

Điều quan trọng cần suy nghĩ là:

• Tính hợp lệ của tiền thuê nhà (dài hạn hoặc du lịch);
• Tính toán chi phí hoạt động (quản lý nhà cửa, sửa chữa, hóa đơn điện nước);
• Chế độ thuế thu nhập và tình trạng tài sản;
• Chiến lược thoái vốn: thời điểm bán, tác động của các quy định về đất đai, thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn.

Quá trình từ khi mua tài sản đến khi vận hành càng được lên kế hoạch rõ ràng, thu nhập càng ổn định và rủi ro càng thấp.

I. Xác định tư cách pháp lý

Vui lòng cho biết bạn là công dân EU/EEA/Thụy Sĩ hay công dân nước thứ ba. Nếu bạn là công dân nước thứ ba, vui lòng đánh giá khả năng hoặc điều kiện của bạn để có được:

• Giấy phép cư trú tại Áo,
• Giấy phép cư trú tại một quốc gia EU khác.
• hoạt động kinh doanh tại Áo.

II. Phân tích một tiểu bang liên bang cụ thể

Xác định luật pháp của quốc gia nơi giao dịch sẽ diễn ra.

Tìm hiểu các quy định pháp luật hiện hành dành cho người nước ngoài tại tiểu bang này.

Kiểm tra:

• Có cần phải có giấy phép Grundverkehrsbehörde không?
• Có bất kỳ hạn chế nào đối với việc cho thuê nhà nghỉ du lịch không?
• liệu đối tượng có thuộc danh mục Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz hay không,
• Người nước ngoài có được phép mua loại bất động sản này không?

III. Kiểm tra loại hình bất động sản

Xác định mục đích của vật thể:

• nơi cư trú chính,
• ngôi nhà thứ hai,
• bất động sản du lịch,
• Bất động sản thương mại.

Hãy chắc chắn rằng tư cách pháp lý của bạn cho phép bạn mua loại bất động sản này.

IV. Sự sẵn sàng về tài chính

So sánh các ưu đãi của ngân hàng:

• Số tiền đặt cọc cần thiết là bao nhiêu?
• Có bất kỳ hạn chế nào đối với việc cho vay đối với thu nhập không phải là thu nhập địa phương không?
• Có cần chứng minh nguồn gốc tiền không?

Hãy liên hệ với ngân hàng để nhận được quyết định sơ bộ trước khi tìm kiếm bất động sản.

V. Đào tạo pháp lý

Hãy tìm một luật sư chuyên về các giao dịch quốc tế.

Kiểm tra giấy tờ nhà đất:

• trích xuất từ ​​sổ đăng ký,
• mục đích của đối tượng,
• Tuân thủ việc sử dụng thực tế và hợp pháp.
• Sự hiện diện của các khoản nợ hoặc các hạn chế.

Chuẩn bị bộ hồ sơ cho ủy ban (nếu cần).

VI. Đánh giá rủi ro

• Ước tính xác suất thất bại.
• Thỏa thuận các điều khoản giao dịch với người bán (có tính đến khả năng chậm trễ từ 2 đến 6 tháng).
• Hãy xem xét các phương án khác: mua thông qua một pháp nhân, xin giấy phép cư trú hoặc chọn một mảnh đất khác.

VII. Ra quyết định

Một thỏa thuận sẽ có lợi nếu đáp ứng được ba điều kiện sau:

1. việc mua đất cho phép,
2. Ủy ban đã sẵn sàng xem xét đơn kiến ​​nghị.
3. Ngân hàng xác nhận việc cấp vốn.

Thị trường bất động sản Áo vẫn là một trong những thị trường ổn định và hấp dẫn nhất ở Trung Âu cho các khoản đầu tư thận trọng : sự ổn định kinh tế và chính trị, cơ sở hạ tầng phát triển, nhu cầu thuê nhà cao ở các thành phố lớn và sự phổ biến của các khu nghỉ dưỡng tạo nên nền tảng vững chắc cho việc bảo vệ vốn dài hạn.

Tuy nhiên, đối với người mua nước ngoài, đặc biệt là công dân các nước ngoài EU/EEA, thị trường này về cơ bản là thị trường hai tầng: khả năng và điều khoản mua bán không chỉ phụ thuộc vào giá cả mà còn phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của người mua, mục đích sử dụng tài sản và luật định về đất đai. Nếu không tính đến các yếu tố này, một giao dịch hấp dẫn có thể trở nên bất khả thi về mặt pháp lý hoặc không khả thi về mặt kinh tế.

Vì sao Áo là một thị trường thú vị nhưng cũng đầy thách thức?

Một mặt, đầu tư vào bất động sản tại Vienna hoặc các tỉnh có vị trí thuận lợi mang lại sự biến động thấp, nhu cầu cho thuê ổn định và bảo vệ vốn dài hạn.

Mặt khác, đặc điểm độc đáo của quy định pháp luật Áo - sự phân bổ quyền lực giữa các bang liên bang và các quy trình nghiêm ngặt nhằm bảo vệ lợi ích địa phương - khiến quá trình mua nhà đối với người không cư trú trở nên phức tạp và đa chiều hơn.

Những điểm chính phân biệt Áo với nhiều quốc gia khác:

• Tình trạng pháp lý của người mua đóng vai trò quyết định: công dân EU được coi như cư dân, trong khi người mua từ "các nước thứ ba" phải trải qua một thủ tục cấp phép riêng biệt.
• Loại hình bất động sản và mục đích sử dụng (nhà ở chính, nhà ở phụ, căn hộ du lịch hay bất động sản thương mại) ảnh hưởng đáng kể đến khả năng được chấp thuận và điều kiện tài chính.
• Sự khác biệt giữa các vùng: Vienna và một số bang khác có chính sách khoan dung hơn; Tyrol, Salzburg và Vorarlberg lại đặc biệt nghiêm ngặt.
• Điều kiện vay vốn ngân hàng đối với người không cư trú thường khắt khe hơn: khoản trả trước lớn hơn, thẩm định kỹ lưỡng hơn và hạn chế tín dụng cho các dự án rủi ro.

Áo vẫn là một thị trường hấp dẫn cho đầu tư bất động sản, nhưng một giao dịch thành công đối với người nước ngoài là điều không thể nếu thiếu sự chuẩn bị toàn diện: thẩm định pháp lý về khu vực đất đai, cấu trúc sở hữu minh bạch, kế hoạch tài chính được xây dựng tốt và sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Với cách tiếp cận này, các hạn chế sẽ ít trở thành rào cản và trở thành yếu tố dễ quản lý hơn – và khi đó, bất động sản ở Áo thực sự có thể trở thành một phần đáng tin cậy trong danh mục đầu tư.

• Người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Áo không?

Đúng vậy, nhưng các điều kiện phụ thuộc vào quốc tịch và tiểu bang liên bang cụ thể.

Công dân EU/EEA hầu như không gặp bất kỳ hạn chế nào và có thể mua bất động sản với điều kiện gần như tương tự như người Áo.

Công dân của các "nước thứ ba" (Nga, Mỹ, UAE, Anh, Kazakhstan, v.v.) phải xin giấy phép đặc biệt từ cơ quan nhà nước (Grundverkehrsbehörde). Nếu không có giấy phép này, giao dịch sẽ vô hiệu về mặt pháp lý.

• Tại sao lại có những hạn chế nghiêm ngặt như vậy đối với người không cư trú?

Áo bảo vệ sự cân bằng thị trường nội địa và ngăn chặn đầu cơ. Tại các vùng du lịch và miền núi, nguồn cung nhà ở có hạn, và nếu thị trường bị quá tải bởi nhu cầu nước ngoài, người dân địa phương đơn giản là sẽ không đủ khả năng chi trả.

Hơn nữa, nhà nước giám sát việc sử dụng các khu vực được bảo vệ và các đô thị nhạy cảm về mặt xã hội. Do đó, quy định không nhằm vào các nhà đầu tư nước ngoài, mà hướng đến việc bảo vệ sự phát triển bền vững của địa phương.

• Loại bất động sản nào dễ mua nhất đối với người nước ngoài, và loại nào khó mua hơn?

Phương án dễ nhất là thuê căn hộ thành phố tiêu chuẩn, đặc biệt là ở Vienna hoặc các thành phố lớn khác. Ở đó, luật pháp linh hoạt hơn và nhu cầu ổn định. Khi lập kế hoạch ngân sách, bạn nên xem xét giá căn hộ hiện tại ở Vienna , một trong những thị trường tiêu biểu nhất của đất nước.

Phức tạp hơn là các ngôi nhà hiện hữu, căn hộ du lịch và bất động sản ở các vùng núi (Tyrol, Salzburg, Vorarlberg). Những khu vực này thường có những hạn chế nghiêm ngặt hoặc thậm chí cấm người không cư trú mua bán.

Bất động sản thương mại nhìn chung được quản lý lỏng lẻo hơn, đặc biệt nếu việc mua bán liên quan đến các hoạt động kinh doanh thực tế.

• Mất bao lâu để xin được giấy phép mua hàng đối với công dân nước thứ ba?

Thời gian thẩm định dao động từ 2-3 tháng ở các khu vực có quy định lỏng lẻo hơn (ví dụ: Vienna) đến 6-12 tháng ở các khu vực du lịch. Thời gian cụ thể phụ thuộc vào đặc điểm của bất động sản, khối lượng công việc của ủy ban và nhu cầu cung cấp thêm tài liệu.

Đôi khi việc phê duyệt được thực hiện nhanh chóng, nhưng trong những trường hợp khác, nhà đầu tư phải chờ sáu tháng hoặc lâu hơn để có quyết định - vì vậy việc lập kế hoạch giao dịch trước là rất quan trọng.

• Ủy ban có thể từ chối không – và tại sao?

Vâng, và không có lời giải thích chi tiết nào. Thông thường, việc từ chối là do chủ đất cho rằng việc mua bán trái với lợi ích của khu vực. Lý do có thể rất đa dạng:

• Bất động sản này nằm trong khu vực du lịch, nơi nhà ở phải có giá cả phải chăng đối với người dân địa phương;
• Người mua không có đủ mối quan hệ với Áo;
• Mục đích của vật thể không tương ứng với mục tiêu đã nêu;
• Có nguy cơ khu đất này sẽ bị sử dụng làm điểm thu hút khách du lịch mà không được phép.

• Việc có giấy phép cư trú hoặc mua hàng thông qua một công ty thuộc EU có giúp ích gì không?

Đúng vậy, trong hầu hết các trường hợp. Người mua có giấy phép cư trú tại Áo thường được nhà nước ưu ái hơn so với nhà đầu tư hoàn toàn không cư trú.

Việc mua hàng thông qua một công ty đăng ký tại EU hoặc Áo cũng có thể giảm bớt các hạn chế, nhưng chỉ khi công ty đó thực sự hoạt động và cơ cấu sở hữu minh bạch. Những giải pháp như vậy đòi hỏi phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý.

• Người nước ngoài cần lưu ý những chi phí phát sinh nào khác?

Ngoài các khoản phí thông thường (thuế, phí công chứng, hoa hồng môi giới), người không cư trú cần xem xét thêm các khoản phí sau:

• Dịch thuật và chứng thực tài liệu;
• Dịch vụ của luật sư chuyên về giao dịch cho người nước ngoài;
• Các chi phí có thể phát sinh khi xin giấy phép;
• Khoản trả trước cao hơn và điều khoản cho vay khắt khe hơn;
• Thuế cho thuê nếu bất động sản đó dự định được sử dụng làm tài sản đầu tư.

Tất cả các chi phí này có thể làm tăng tổng chi phí giao dịch lên 1-2%, đôi khi còn hơn nữa, tùy thuộc vào loại đất và cấu trúc sở hữu.