Các dự án mới tại Vienna năm 2026

Thị trường xây dựng Vienna mang đến sự cân bằng độc đáo giữa các công trình lịch sử và các công trình hiện đại mới. Các khu trung tâm thành phố vẫn giữ được những tòa nhà từ thế kỷ 19 và 20 với kiến ​​trúc Altbau đặc trưng, ​​rất được ưa chuộng bởi những người mua coi trọng phong cách và di sản văn hóa.

Đồng thời, các khu dân cư mới đáp ứng các tiêu chuẩn hiện đại về tiện nghi, tiết kiệm năng lượng và an toàn đang tích cực xuất hiện ở các khu vực ngoại ô và đang phát triển.

Nhu cầu xây dựng các công trình mới ở Vienna được thúc đẩy bởi một số yếu tố. Thứ nhất, dân số thành phố đang tăng trưởng ổn định, đòi hỏi không gian sống ngày càng lớn.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng kinh doanh đang phát triển, với sự xuất hiện của các trung tâm thương mại và không gian làm việc chung mới, thu hút các chuyên gia trẻ và nhà đầu tư. Thứ ba, người mua nước ngoài coi thủ đô Áo là địa điểm đầu tư dài hạn đáng tin cậy, hỗ trợ nhu cầu cao đối với các căn hộ hiện đại.

Mục tiêu chính của bài viết này là cung cấp một lời giải thích chi tiết về quy trình mua căn hộ mới tại Vienna, giải thích các điều khoản cụ thể của luật pháp (Bauträgervertragsgesetz, BTVG), các cơ chế bảo vệ tiền của người mua và những điểm quan trọng cần xem xét để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo một khoản đầu tư an toàn.

Thị trường nhà ở mới hiện tại của Vienna đang phát triển trong bối cảnh nguồn cung hạn chế ở các khu vực trung tâm. Mật độ xây dựng cao và mức độ bảo tồn các tòa nhà lịch sử đã hạn chế cơ hội xây dựng mới ở trung tâm thành phố, vì vậy các nhà phát triển đang tập trung vào các khu vực ngoại ô và các khu dân cư đang phát triển.

Các khu vực phát triển mới:

Các chương trình của chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy xây dựng. Trọng tâm chính là nhà ở tiết kiệm năng lượng: các tòa nhà mới phải đáp ứng tiêu chuẩn klimaaktiv, bao gồm hệ thống sưởi hiện đại, cách nhiệt, tấm pin mặt trời và công nghệ quản lý năng lượng thông minh.

Các dự báo trong vòng 5 đến 10 năm tới cho thấy giá nhà mới sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là gần các trung tâm kinh doanh và giao thông. Nhà thông minh và các tòa nhà đạt tiêu chuẩn môi trường cao dự kiến ​​sẽ ngày càng phổ biến, cũng như việc tích cực áp dụng các công nghệ xanh như hệ thống sưởi địa nhiệt và hệ thống quản lý năng lượng thông minh.

Do đó, thị trường nhà ở mới của Vienna kết hợp nhu cầu ổn định, quy hoạch chu đáo các khu vực mới và sự hỗ trợ của chính phủ đối với các giải pháp sáng tạo và thân thiện với môi trường, khiến việc đầu tư vào nhà ở hiện đại của thành phố trở nên đáng tin cậy và đầy triển vọng.

Tại Áo, quy trình mua căn hộ trong một tòa nhà mới được điều chỉnh bởi Bauträgervertragsgesetz (BTVG), một đạo luật quản lý các hợp đồng với chủ đầu tư có hiệu lực từ năm 1997. Mục đích chính của đạo luật này là bảo vệ quyền lợi của người mua đang đầu tư vào bất động sản đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được chuyển giao quyền sở hữu.

Chính sách BTVG áp dụng khi người mua thực hiện các giao dịch mua sau:

• quyền sở hữu (Eigentum),
• quyền xây dựng (Baurecht),
• hoặc một phần quyền sử dụng căn hộ (Wohnungseigentum).

Luật pháp đảm bảo người mua sẽ không bị mất tiền ngay cả trong trường hợp chủ đầu tư phá sản. Số tiền này được bảo vệ thông qua một tài khoản ủy thác (Treuhandkonto), được mở dưới tên của một người đáng tin cậy (Treuhänder) – luật sư hoặc công chứng viên.

Nguyên tắc cơ bản của BTVG:

• Thanh toán theo từng giai đoạn: tiền chỉ được giải ngân sau khi mỗi giai đoạn xây dựng hoàn tất.
• Kiểm tra của công chứng viên/luật sư: Cơ quan quản lý tài sản (Treuhänder) kiểm tra việc hoàn thành giai đoạn xây dựng trước khi chuyển tiền cho chủ đầu tư.
• Bảo hiểm và bảo lãnh: Với hình thức tài chính thay thế, chủ đầu tư bắt buộc phải cung cấp bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo hiểm.
• Tính minh bạch của hợp đồng: người mua nhận được thông tin rõ ràng về các điều khoản, chi phí và cơ chế chuyển nhượng tài sản.

Mô hình thang lương cho BTVG

Tất cả các khoản thanh toán đều được xử lý thông qua Treuhandkonto, giúp bảo vệ tiền của người mua khỏi những yêu cầu vô căn cứ từ phía chủ đầu tư.

Treuhandkonto: quy trình mở và vận hành

Những điểm chính:

• Tài khoản này không do người mua mở mà do luật sư hoặc công chứng viên (Treuhänder) mở.
• Số tiền của người mua trong tài khoản được bảo vệ hoàn toàn bởi luật BTVG và bảo hiểm.
• Treuhänder chỉ chịu trách nhiệm giải ngân tiền sau khi xác nhận hoàn thành từng giai đoạn xây dựng.
• Giao dịch được đăng ký trong Grundbuch (sổ đăng ký đất đai) để ghi nhận quyền sở hữu.

Các giấy tờ cần thiết để mở tài khoản Treuhandkonto

Tất cả các giấy tờ phải được cập nhật và dịch sang tiếng Đức hoặc tiếng Anh, có công chứng nếu cần thiết.

Ưu điểm của cơ chế BTVG và Treuhandkonto:

• Bảo vệ toàn diện khoản đầu tư – ngay cả khi chủ đầu tư phá sản, tiền vẫn được giữ nguyên trong tài khoản.
• Việc kiểm soát các giai đoạn thi công giúp loại bỏ rủi ro nhận được dự án kém chất lượng.
• Tính minh bạch và an toàn của hợp đồng – các quy tắc rõ ràng và sự kiểm soát pháp lý ở mọi giai đoạn.
• Có thể thuê chuyên gia – luật sư hoặc kiến ​​trúc sư có thể đi cùng người mua trong giai đoạn kiểm tra chất lượng công trình.

Việc mua một căn hộ trong một tòa nhà mới ở Vienna là một quá trình nhiều giai đoạn đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng. Giao dịch này kéo dài từ việc lựa chọn bất động sản cho đến việc đăng ký quyền sở hữu cuối cùng trong sổ đăng ký đất đai (Grundbuch).

Treuhander đảm nhiệm — luật sư hoặc công chứng viên được cấp phép mở và duy trì Treuhandkonto. Họ thực hiện các chức năng sau:

• Giám sát việc tuân thủ thỏa thuận BTVG.
• Kiểm tra sự phù hợp của các giai đoạn thi công với tài liệu thiết kế.
• Chỉ mở khóa thanh toán sau khi xác nhận hoàn thành giai đoạn.
• Cung cấp sự bảo vệ pháp lý cho người mua và đăng ký quyền sở hữu trong sổ đăng ký đất đai (Grundbuch).

Giao dịch được chia thành nhiều bước logic:

1. Chọn một vật phẩm và ký vào hợp đồng mua bán (Kaufvertrag)

Hợp đồng mua bán được lập với điều khoản ghi rõ áp dụng Luật Bảo vệ Người mua (BTVG), luật này đảm bảo quyền lợi của người mua.

2. Mở tài khoản Treuhandkonto

Tài khoản được mở dưới tên của một người được ủy thác (Treuhänder) để bảo vệ tiền của người mua.

3. Thanh toán trả góp

Việc thanh toán cho chủ đầu tư chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành mỗi giai đoạn xây dựng và được Treuhänder xác nhận

4. Chuyển nhượng căn hộ và đăng ký vào sổ đăng ký đất đai (Grundbuch)

Sau khi công trình hoàn tất, công chứng viên sẽ đăng ký quyền sở hữu vào sổ đăng bạ đất đai, và quyền sở hữu bất động sản chính thức được chuyển giao cho người mua.

Mô hình thang lương

Tài khoản ủy thác (Treuhandkonto) là một loại tài khoản đặc biệt dùng để bảo vệ tiền của người mua khi mua căn hộ trong một tòa nhà mới. Loại tài khoản này chỉ được mở bởi luật sư hoặc công chứng viên được cấp phép là người quản lý tài khoản ủy thác (Treuhänder). Ngân hàng không trực tiếp mở loại tài khoản này cho người mua.

Lợi ích cho người mua

• Bảo vệ nguồn vốn khỏi nguy cơ phá sản của chủ đầu tư - nguồn vốn được giữ trong một tài khoản dưới sự kiểm soát của Treuhänder.
• Cơ chế thanh toán minh bạch – tiền được giải ngân đúng theo tiến độ thi công.
• Bảo hiểm bổ sung – nếu sử dụng mô hình tài chính thay thế, chủ đầu tư bắt buộc phải cung cấp bảo lãnh ngân hàng.

Các ngân hàng chính hợp tác với Treuhandkonto

Trước khi mua căn hộ, điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ lưỡng bất động sản và các giấy tờ để giảm thiểu rủi ro.

Kiểm tra đối tượng

• Hãy đảm bảo chủ đầu tư có giấy phép xây dựng.
• Hãy tìm hiểu về uy tín của chủ đầu tư – các dự án đã thực hiện và đánh giá của khách hàng.
• Kiểm tra xem dự án có tuân thủ các quy định của thành phố và yêu cầu của BTVG hay không.

Tài liệu quan trọng

Làm thế nào để tránh rủi ro?

• Hãy làm việc với một luật sư hoặc công chứng viên độc lập chuyên về nhà xây mới tại Áo.
• Kiểm tra lịch thanh toán cho Treuhandkonto và việc tuân thủ các giai đoạn xây dựng.
• Hãy tìm hiểu xem chủ đầu tư cung cấp những bảo hành và bảo hiểm nào để bạn không bị rơi vào tình huống không lường trước được.

Thị trường bất động sản của thủ đô Áo đang phát triển nhanh chóng, và các dự án mới liên tục xuất hiện ở Vienna, không chỉ trở thành các khu phức hợp dân cư mà còn là biểu tượng của kiến ​​trúc hiện đại.

Seestadt Aspern là một trong những khu đô thị phát triển lớn nhất châu Âu, nằm ở phía đông Vienna.

Đây là một khu tự trị hoàn toàn, bao gồm khu dân cư, khu thương mại, các cơ sở giáo dục, trung tâm y tế và cơ sở hạ tầng riêng. Dự án được thiết kế để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hơn 20.000 người và tạo ra 20.000 việc làm.

Đặc điểm dự án:

• Một hồ nhân tạo lớn nằm ở trung tâm khu vực.
• Ưu tiên được dành cho người đi bộ và người đi xe đạp, với lưu lượng xe cơ giới được hạn chế tối đa.
• Tích cực triển khai các công nghệ xanh, bao gồm tấm pin mặt trời và hệ thống thu hồi năng lượng.

Tọa lạc gần ga tàu chính của Vienna (Hauptbahnhof), dự án này lý tưởng cho những ai yêu thích nhịp sống sôi động của thành phố. Trienna Living bao gồm nhiều tòa nhà cao tầng với các căn hộ rộng rãi và các dãy phòng hạng thương gia.

Khu phức hợp này bao gồm:

• Bãi đậu xe ngầm.
• Phòng tập thể dục và khu vực giải trí dành cho cư dân.
• Các cửa hàng và quán cà phê hiện đại nằm ở tầng trệt.
• Dễ dàng di chuyển đến trung tâm thành phố nhờ hệ thống giao thông thuận tiện.

Danube Flats là một trong những dự án tháp căn hộ cao cấp đầy tham vọng nhất của Vienna, nằm bên bờ sông Danube. Khu phức hợp cao cấp này được thiết kế dành cho những người mua coi trọng sự sang trọng, tầm nhìn toàn cảnh và tiếp cận các tiện nghi hiện đại.

Khu phức hợp bao gồm:

• Căn hộ cao cấp với cửa sổ toàn cảnh.
• Trung tâm thể dục và spa.
• Khu vực giải trí riêng và nhà hàng dành riêng cho cư dân.
• Lối đi trực tiếp ra bờ kè sông Danube.

HoHo Wien là tòa nhà chọc trời bằng gỗ nhiều tầng đầu tiên trên thế giới, cao 84 mét. Dự án này đã trở thành biểu tượng cho quá trình chuyển đổi của Vienna sang kiến ​​trúc bền vững, tập trung vào việc giảm thiểu lượng khí thải carbon và sử dụng các nguồn tài nguyên tái tạo.

Đặc điểm dự án:

• 75% các công trình được làm bằng gỗ.
• Giảm đáng kể lượng khí thải CO₂ so với phương pháp xây dựng truyền thống.
• Các tòa nhà này có nhiều công năng sử dụng khác nhau: khách sạn, văn phòng, nhà hàng và căn hộ chung cư.
• HoHo Wien đã trở thành hình mẫu cho các dự án xanh tương lai trên khắp châu Âu.

Vienna đang khai trương LeopoldQuartier , một khu phố hiện đại và là một phần của dự án phát triển đô thị dọc theo kênh đào Danube. Dự án tập trung vào xây dựng bền vững và đa chức năng: văn phòng, thương mại và nhà ở, với trọng tâm là tính bền vững.

Lý do dự án này thú vị:

• LeopoldQuartier là một ví dụ điển hình về sự kết hợp giữa phát triển đô thị và các giải pháp sinh thái: cấu trúc bằng gỗ, sử dụng tài nguyên hiệu quả và giảm thiểu lượng khí thải carbon.
• Đây không chỉ là một khu phức hợp dân cư; dự án này còn bao gồm văn phòng và không gian kinh doanh, tạo nên một công trình đa chức năng, phù hợp cho việc sinh sống, làm việc và giải trí kết hợp.
• Việc sử dụng gỗ trong các cấu kiện khung là điều hiếm thấy đối với các tòa nhà nhiều tầng có quy mô như vậy ở Vienna, biến dự án này trở thành hình mẫu cho tương lai của xây dựng bền vững.

Việc mua bất động sản ở Áo là một quá trình minh bạch và đáng tin cậy, nhưng vẫn có một số điểm cần lưu ý về mặt pháp lý và tài chính đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Vienna thu hút người mua từ khắp nơi trên thế giới nhờ nền kinh tế ổn định, mức sống cao và môi trường đầu tư an toàn.

Tuy nhiên, trước khi tiến hành giao dịch, điều quan trọng là phải xem xét các chi tiết pháp lý và nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua nhà.

Tại Áo, việc điều chỉnh các giao dịch mua bán bất động sản của người nước ngoài được thực hiện ở cấp liên bang, và mỗi tiểu bang có các quy định riêng. Do đó, các hạn chế đối với việc mua bất động sản ở Áo của người nước ngoài có thể khác nhau đáng kể tùy thuộc vào từng khu vực.

Vienna có các điều kiện dễ dãi nhất – công dân nước ngoài, bao gồm cả những người đến từ các quốc gia ngoài EU, có thể mua căn hộ hầu như không bị hạn chế. Tuy nhiên, các bang khác, đặc biệt là các vùng du lịch như Tyrol hay Salzburg, lại có các quy định nghiêm ngặt hơn.

Các yêu cầu chính có thể được đưa ra là:

• Xin phép đặc biệt từ chính quyền tiểu bang (Landesregierung) để mua.
• Bằng chứng cho thấy bất động sản sẽ không được sử dụng cho mục đích đầu cơ hoặc bán lại ngắn hạn.
• Trong một số trường hợp, cần có xác nhận rằng bất động sản sẽ được sử dụng làm nơi ở cá nhân chứ không phải cho hoạt động kinh doanh du lịch trái phép.

Các biện pháp này nhằm mục đích bảo vệ thị trường nhà ở trong nước và ngăn chặn tình trạng tăng giá quá mức do nhu cầu từ nước ngoài.

Việc mua bất động sản ở Áo bao gồm các loại thuế bắt buộc và các chi phí giao dịch bổ sung. Dưới đây là tóm tắt các loại thuế bất động sản chính ở Áo và các chi phí điển hình thường phát sinh trong quá trình giao dịch.

Lời khuyên: Khi lập kế hoạch ngân sách, bạn nên dự trù thêm 8-10% giá thuê căn hộ cho thuế và các dịch vụ chuyên nghiệp.

Thị trường bất động sản Áo cho phép các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn các chiến lược khác nhau tùy thuộc vào mục tiêu của họ:

Dành cho mục đích sử dụng cá nhân

• Đây là lựa chọn cổ điển dành cho các gia đình có kế hoạch lưu trú dài hạn tại Vienna.
• Điều này đặc biệt quan trọng đối với những người đang có kế hoạch chuyển nhà hoặc xin giấy phép cư trú.

Cho thuê

• Vienna là một trong những trung tâm giáo dục và kinh doanh lớn nhất châu Âu.
• Nhu cầu thuê nhà ở các khu vực gần trường đại học (Alsergrund, Währing) và trung tâm thương mại (Leopoldstadt, Donaustadt) rất cao.
• Cho thuê bất động sản giúp bạn tạo ra nguồn thu nhập thụ động ổn định và thu hồi vốn đầu tư.

Đầu tư vào phân khúc cao cấp

• Mua căn hộ trong các khu dân cư cao cấp, chẳng hạn như Danube Flats, với ý định bán lại chúng sau vài năm.
• Phân khúc này đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tập trung vào tăng trưởng vốn hóa.

Thị trường xây dựng mới của Vienna đang phát triển nhanh chóng và thích ứng với những thách thức về môi trường và công nghệ hiện đại. Trong 10-15 năm tới, thành phố đặt mục tiêu trở thành một trung tâm hàng đầu về xây dựng bền vững và đổi mới.

Kiến trúc xanh. Xu hướng chính của tương lai là chuyển đổi sang các công nghệ thân thiện với môi trường và giảm thiểu lượng khí thải carbon.

• Loại bỏ dần khí đốt và thay thế bằng hệ thống sưởi địa nhiệt, tấm pin mặt trời và máy bơm nhiệt.
• Triển khai hệ thống thu gom nước mưa và mái nhà xanh.
• Các công trình xây dựng mới được thiết kế theo tiêu chuẩn "Công trình không phát thải" - với cân bằng carbon bằng không hoặc thậm chí âm.

Các dự án ở khu vực Seestadt Aspern và Sonnwendviertel là những ví dụ điển hình cho cách tiếp cận này.

Kết cấu gỗ và kết cấu hỗn hợp. Áo đang tích cực triển khai xây dựng các công trình nhiều tầng bằng gỗ, kết hợp giữa tính thẩm mỹ, độ bền và thân thiện với môi trường.

• Ví dụ nổi tiếng nhất là HoHo Wien, một tòa nhà cao 84 mét được làm từ 75% gỗ.
• Những dự án như vậy giúp giảm lượng khí thải CO₂ và tạo ra môi trường vi khí hậu trong nhà thoải mái.

Công nghệ nhà thông minh. Các tòa nhà hiện đại mới ở Vienna ngày càng được trang bị hệ thống thông minh:

• Điều khiển hệ thống sưởi và chiếu sáng thông qua điện thoại thông minh;
• Hệ thống thông gió tự động có chức năng thu hồi nhiệt;
• Hệ thống an ninh thông minh và giám sát video;
• Kiểm soát mức tiêu thụ năng lượng theo thời gian thực.

Những công nghệ này cải thiện sự thoải mái khi sinh sống và thu hút người mua trẻ tuổi.

Giá nhà tiết kiệm năng lượng đang tăng cao. Nhu cầu về căn hộ hiện đại, thân thiện với môi trường đang tăng lên hàng năm.

• Những ngôi nhà tiết kiệm năng lượng hiện đang được bán với giá cao hơn 10-15% so với các bất động sản truyền thống.
• Về lâu dài, những căn hộ như vậy sẽ mang lại thu nhập cho thuê cao hơn và tăng trưởng giá trị bền vững.

Kết luận: Đầu tư vào các công trình xây dựng mới ở Vienna không chỉ là một cách sinh lời để bảo tồn và gia tăng vốn, mà còn là cơ hội để trở thành một phần của xu hướng phát triển bền vững toàn cầu.

Đối với người mua nước ngoài, chìa khóa thành công vẫn là lựa chọn bất động sản cẩn thận, xác minh tất cả các khía cạnh pháp lý và hợp tác với luật sư và chủ đầu tư chuyên nghiệp.

Thị trường nhà ở mới xây dựng tại Vienna vẫn là một trong những thị trường ổn định và an toàn nhất ở châu Âu. Nhờ khung pháp lý minh bạch, hệ thống BTVG và hệ thống Treuhandkonto, người mua và nhà đầu tư được hưởng mức độ bảo vệ tài sản cao. Các dự án mới như HoHo Wien, Danube Flats và Seestadt Aspern chứng minh cách Vienna kết hợp sự đổi mới với việc tôn trọng truyền thống.

Tuy nhiên, một khoản đầu tư thành công đòi hỏi phải lựa chọn bất động sản cẩn thận, xác minh giấy tờ và chỉ làm việc với các nhà phát triển uy tín và luật sư giàu kinh nghiệm. Mua một căn hộ trong một tòa nhà mới không chỉ là một giao dịch đơn thuần; đó là một khoản đầu tư dài hạn cho tương lai, nơi không chỉ diện tích mà cả chất lượng cuộc sống, sự ổn định và phát triển bền vững cũng rất quan trọng.