Bất động sản tại Bồ Đào Nha để đầu tư và sinh sống cá nhân

Theo Chỉ số Thị trường Bất động sản , Bồ Đào Nha chứng kiến ​​mức tăng giá bất động sản cao nhất trong EU trong nửa đầu năm 2025, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm trước, trong khi mức trung bình của EU chỉ là 5,1%. Giá nhà ở trung bình tại Bồ Đào Nha đã tăng 106% trong thập kỷ qua. Việc bảo hộ thị trường và các ưu đãi thuế (như chế độ NHR (Cư dân không thường trú)) đã khiến Bồ Đào Nha trở nên hấp dẫn hơn đối với cư dân và nhà đầu tư nước ngoài.

Bài viết này trình bày một phân tích có hệ thống về sức hấp dẫn đầu tư bất động sản của Bồ Đào Nha. Chúng tôi sẽ xem xét tình trạng thị trường hiện tại, động lực của thị trường, các ưu đãi kinh tế và thuế, và so sánh Bồ Đào Nha với Áo như một lựa chọn đầu tư thay thế ở châu Âu.

Bồ Đào Nha vẫn là một trong những thị trường hấp dẫn nhất châu Âu, với nhu cầu nhà ở mạnh mẽ được hỗ trợ bởi các chương trình cư trú và sự quan tâm từ người nước ngoài và các nhà đầu tư, trong khi nguồn cung hạn chế ở Lisbon, Porto và các vùng ven biển làm tăng tiềm năng tăng giá và lợi suất cho thuê ổn định.

Tôi là Ksenia Levina, một luật sư được đào tạo bài bản với kinh nghiệm sâu rộng trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng. Lĩnh vực hành nghề của tôi bao gồm hỗ trợ giao dịch bất động sản tại châu Âu, phát triển chiến lược cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, và quản lý dự án trên nhiều khu vực pháp lý. Tôi kết hợp chuyên môn pháp lý với kiến ​​thức thị trường thực tiễn để giúp các nhà đầu tư không chỉ bảo toàn vốn mà còn tối đa hóa giá trị trong một nền kinh tế đang thay đổi nhanh chóng.

Áo là một điểm đến đầu tư ổn định và hấp dẫn, nhưng phù hợp hơn với các nhà đầu tư thận trọng: đầu tư vào thị trường bất động sản chủ yếu là một cách để bảo toàn vốn với mức tăng trưởng vừa phải và có thể dự đoán được. Đầu tư phức tạp hơn và các yêu cầu cũng khắt khe hơn, nhưng:

• Thị trường ổn định và dễ dự đoán: giá cả tăng đều đặn, không có những biến động đột ngột;
• Đảm bảo tính pháp lý của các giao dịch và tính minh bạch của các thủ tục;
• Bất động sản chất lượng cao – nhà ở, căn hộ và bất động sản thương mại hiện đại và đáng tin cậy;
• Đảm bảo an toàn vốn dài hạn – Áo được coi là nơi trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư;
• Sự hiện diện của cơ sở hạ tầng phát triển và mức sống cao là yếu tố duy trì nhu cầu nhà ở ổn định.

Ngược lại, Bồ Đào Nha

• Ngưỡng đầu tư ban đầu thấp (từ 250.000 euro);
• Các quy định linh hoạt để xin giấy phép cư trú và chương trình Visa Vàng;
• Nhu cầu nhà ở cao do khách du lịch và người nước ngoài, dẫn đến lợi suất cho thuê lên tới 5-7% ở các khu vực nổi tiếng;
• Giá cả có tiềm năng tăng trưởng do sự phát triển cơ sở hạ tầng và sức hút của đất nước đối với người nước ngoài.

Việc lựa chọn giữa Áo và Bồ Đào Nha phụ thuộc vào mục tiêu của bạn: lợi nhuận cao và năng động với các yếu tố rủi ro hoặc sự ổn định, độ tin cậy và bảo vệ vốn dài hạn.

Bồ Đào Nha đã khẳng định vị thế là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất châu Âu. Dự kiến ​​đầu tư bất động sản sẽ tăng trưởng 8% vào năm 2025, đạt 2,5 tỷ euro.

Bồ Đào Nha kết hợp sự ổn định của một nền kinh tế phát triển với nhu cầu nhà ở cao nhờ du lịch và các chương trình cư trú. Lisbon, Porto và Algarve vẫn là những thành phố dẫn đầu về sức hấp dẫn đầu tư.

Theo báo cáo "Xu hướng mới nổi trong lĩnh vực bất động sản châu Âu năm 2024" của PwC, Lisbon được xếp hạng thứ 8 trong số những thành phố hấp dẫn nhất để đầu tư bất động sản ở châu Âu.

Theo Numbeo, Lisbon sẽ xếp thứ 25 trong số các thành phố toàn cầu về chỉ số giá bất động sản vào năm 2025, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ và tiềm năng tăng giá. Kinh nghiệm của tôi cũng xác nhận điều này: khách hàng đã đầu tư vào bất động sản ở Lisbon và Porto cho biết giá cả tăng trưởng ổn định và điều kiện cho thuê hấp dẫn, đặc biệt là ở các khu du lịch.

Bồ Đào Nha đã khẳng định vị thế là một quốc gia có hệ thống pháp luật minh bạch, điều này được xác nhận bởi các xếp hạng từ PwC và Ngân hàng Thế giới. Điều này giúp cho quá trình mua bán bất động sản trở nên rõ ràng và dễ dự đoán hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là từ Tây Ban Nha, Pháp và một số quốc gia Bắc Âu, đang tìm kiếm những cơ hội mới trong bối cảnh thị trường bất động sản đang quá nóng, giá nhà đất đã đạt mức cao kỷ lục và lợi suất cho thuê đang giảm. Bồ Đào Nha thu hút họ nhờ sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, hệ thống pháp luật minh bạch và nhu cầu nhà ở cao, đặc biệt là ở Lisbon, Porto và các vùng du lịch Algarve và Madeira.

Hơn nữa, quốc gia này cung cấp các chương trình cư trú và ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư nước ngoài, giúp quá trình mua bất động sản trở nên sinh lời và dễ dự đoán hơn. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những người muốn mua căn hộ ở Bồ Đào Nha để ở hoặc cho thuê dài hạn.

Thị trường bất động sản Bồ Đào Nha kết hợp lịch sử phục hồi sau khủng hoảng, tăng trưởng giá năng động và nhiều lựa chọn đầu tư đa dạng. Hiểu rõ những yếu tố này giúp đưa ra quyết định sáng suốt khi mua nhà và đầu tư vào bất động sản Bồ Đào Nha.

Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, thị trường bất động sản Bồ Đào Nha đã trải qua sự sụt giảm mạnh về giá cả, đặc biệt là ở Lisbon và Porto. Tuy nhiên, sự phục hồi bắt đầu từ năm 2012. Các chương trình như Golden Visa đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt là ở Lisbon và Porto. Theo một nghiên cứu của Viện Kinh tế Lao động IZA, kể từ năm 2012, số lượng giao dịch bất động sản trị giá 500.000 euro đã tăng 60% so với giai đoạn trước khi chương trình được giới thiệu.

Thị trường này đã tăng trưởng ổn định kể từ năm 2015. Đến năm 2024, tốc độ tăng trưởng trung bình đạt 7-8%, với các khu vực nổi tiếng như Lisbon và Algarve thậm chí còn tăng trưởng cao hơn. Nếu bạn đang tìm mua căn hộ ở Bồ Đào Nha để cho thuê, nên tập trung vào những thị trường năng động này, nơi cầu vượt cung.

Tuy nhiên, vào tháng 10 năm 2023, chính phủ đã tạm dừng khả năng nhận được Visa Vàng thông qua đầu tư bất động sản, điều này đã ảnh hưởng đến diễn biến giá cả ở các khu vực trung tâm.

Lisbon là thủ đô của đất nước và là trung tâm kinh doanh và du lịch chính. Nơi đây có các khu phức hợp văn phòng và nhà ở, các khu phố lịch sử và các khu dân cư danh tiếng như Alfama, Baixa và Parque das Naçoes. Giá trung bình một căn hộ ở trung tâm Lisbon dao động từ 4.500 đến 6.500 euro mỗi mét vuông, với lợi suất cho thuê ngắn hạn đạt 5-7% mỗi năm.

Porto là trung tâm văn hóa và kinh tế ở phía bắc đất nước, một thành phố có cơ sở hạ tầng phát triển, sân bay quốc tế và du lịch hấp dẫn. Giá nhà trung bình ở Porto là 3.000–4.500 euro/m², với tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 4–5%. Cả căn hộ đã qua sử dụng ở trung tâm lịch sử và các dự án mới cho thuê dài hạn đều được ưa chuộng ở đây.

Algarve là một vùng bờ biển có nhu cầu cao về bất động sản du lịch và cao cấp. Giá trung bình của biệt thự và căn hộ dao động từ 3.500 đến 7.500 euro/m², với lợi suất theo mùa đạt 6-8%. Khách hàng của tôi thường chọn Algarve để cho thuê ngắn hạn và kiếm thu nhập vào mùa cao điểm, đặc biệt là ở Lagos và Albufeira.

Madeira và Azores là những vùng đất yên bình dành cho các nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản cao cấp, tầm nhìn ra biển và lối sống thanh thản. Giá bất động sản trung bình dao động từ 2.500 đến 5.000 euro mỗi mét vuông. Madeira đặc biệt phổ biến cho nhà ở cá nhân hoặc cho thuê dài hạn, trong khi Azores là thị trường ngách dành cho các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm.

Phổ biến trên thị trường Bồ Đào Nha:

• Bất động sản đã qua sử dụng thường mang lại cơ hội cải tạo, điều này có thể làm tăng lợi nhuận.
• Các công trình xây dựng mới và phân khúc cao cấp – dành cho các nhà đầu tư tập trung vào thị trường thượng lưu.
• Bất động sản du lịch - căn hộ và biệt thự cho thuê Airbnb và dài hạn.

Lời khuyên : Mua bất động sản ở Bồ Đào Nha tại các khu du lịch đòi hỏi phải phân tích kỹ các quy định cho thuê ngắn hạn để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.

Các khách hàng nước ngoài chính là công dân Pháp và Anh, cũng như các nhà đầu tư từ Mỹ, Trung Quốc và Brazil. Họ tìm kiếm bất động sản ở Bồ Đào Nha để sử dụng cá nhân, cho thuê hoặc tham gia các chương trình cư trú. Kinh nghiệm của tôi với khách hàng cho thấy người châu Âu thường chọn các bất động sản hiện có ở các thành phố lớn, trong khi các nhà đầu tư từ châu Á và châu Mỹ lại ưa chuộng các công trình xây mới và bất động sản hạng sang.

Nhu cầu trong nước đóng vai trò then chốt trong thị trường bất động sản Bồ Đào Nha. Người dân địa phương đang tích cực mua nhà, đặc biệt là ở Lisbon, Porto và Algarve, duy trì sự ổn định của thị trường và ngăn giá giảm mạnh ngay cả khi có những biến động từ các yếu tố bên ngoài.

Vai trò của thị trường thế chấp đặc biệt đáng chú ý: lãi suất vẫn ở mức tương đối thấp (3,3-4%), giúp phần lớn dân số có khả năng sở hữu nhà. Điều quan trọng cần lưu ý là lãi suất thế chấp có thể thay đổi tùy thuộc vào tình hình kinh tế và chính sách của Ngân hàng Trung ương châu Âu.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn mua bất động sản tại Bồ Đào Nha, các ngân hàng thường cung cấp khoản vay lên đến 80% giá trị bất động sản. Các bên cho vay sẽ xem xét thu nhập, lịch sử tín dụng và tình hình tài chính của người vay khi xác định các điều khoản cho vay.

Việc lựa chọn phương thức giao dịch ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, quản lý bất động sản và chiến lược thoái vốn. Bồ Đào Nha cung cấp các điều khoản linh hoạt, với các hình thức tối ưu cho các nhóm nhà đầu tư khác nhau.

Đây là cách đơn giản và phổ biến nhất để mua bất động sản ở Bồ Đào Nha. Cách này thường được khách hàng lựa chọn khi có kế hoạch sở hữu lâu dài hoặc sử dụng cá nhân. Ví dụ, một khách hàng của tôi đến từ Pháp đã đăng ký một căn hộ ở Algarve dưới tên của mình để giảm chi phí hành chính. Nhược điểm là các lựa chọn tối ưu hóa thuế khi bán lại bị hạn chế.

Thành lập công ty tại Bồ Đào Nha hoặc một quốc gia thuộc EU (thường kết hợp Bồ Đào Nha và Malta) phù hợp với các nhà đầu tư lớn và những người có kế hoạch quản lý nhiều bất động sản. Điều này mang lại lợi thế về thuế và đơn giản hóa việc chuyển nhượng tài sản. Tôi thường khuyên dùng hình thức này cho khách hàng mua không chỉ một căn hộ mà là toàn bộ gói bất động sản.

Đầu tư thông qua các quỹ bất động sản cho phép bạn tham gia vào thị trường mà không cần tự mình quản lý bất động sản. Bồ Đào Nha sử dụng hình thức SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), một hình thức tương đương với REIT (Quỹ đầu tư bất động sản) với các ưu đãi thuế. Phương pháp này được các nhà đầu tư tập trung vào cổ tức và tăng trưởng dài hạn lựa chọn.

Hình thức sở hữu phân chia và cấu trúc ủy thác rất phổ biến trong đầu tư gia đình. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp giữa những người thừa kế và đơn giản hóa việc quản lý. Tôi từng có một khách hàng đến từ Brazil đã chuyển quyền sở hữu một biệt thự ở Algarve cho một quỹ ủy thác gia đình để bảo vệ tài sản và cơ cấu thừa kế.

Bồ Đào Nha có một lợi thế rõ rệt so với nhiều quốc gia khác ở chỗ không áp đặt bất kỳ hạn chế nào đối với người mua nước ngoài. Người không cư trú có quyền lợi như công dân: họ có thể mua căn hộ, nhà ở hoặc bất động sản thương mại tại Bồ Đào Nha với bất kỳ diện tích nào. Để hoàn tất giao dịch, bạn phải có mã số thuế (NIF) và nộp thuế bất động sản hàng năm (IMI), thường dao động từ 0,3% đến 0,8% giá trị địa chính.

Quy trình mua bất động sản ở Bồ Đào Nha khá minh bạch, nhưng vẫn cần tuân thủ một số thủ tục và có sự hỗ trợ của các chuyên gia. Sai sót ở giai đoạn này có thể rất tốn kém, vì vậy điều quan trọng là phải hiểu rõ các bước và rủi ro liên quan.

1. Việc lấy NIF (1 ngày) – mã số thuế (Número de Identificação Fiscal) là bắt buộc đối với tất cả các giao dịch, bao gồm cả việc mua bất động sản ở Bồ Đào Nha.
2. Mở tài khoản ngân hàng (1-3 ngày) tại một ngân hàng Bồ Đào Nha để thanh toán giao dịch.
3. Hãy nhờ luật sư giúp đỡ – họ sẽ kiểm tra bất động sản (5-10 ngày), soạn thảo hợp đồng và bảo vệ quyền lợi của bạn.
4. Ký kết hợp đồng sơ bộ (CPCV) (1-2 ngày) và thanh toán tiền đặt cọc (thường là 10%).
5. Hoàn tất giao dịch cuối cùng tại văn phòng công chứng và thanh toán số tiền còn lại (30-60 ngày).
6. Đăng ký tại Conservatória do Registo Predial (Đăng ký tài sản) để chính thức hóa quyền sở hữu (2–5 ngày).

Thời gian trung bình: 1,5–2 tháng (lên đến 3 tháng đối với khoản vay thế chấp). Nếu bạn đến Bồ Đào Nha trực tiếp, bạn sẽ cần người phiên dịch, vì tất cả các giấy tờ đều bằng tiếng Bồ Đào Nha.

Luật sư kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản (nợ nần, thế chấp và giấy phép sử dụng), soạn thảo hợp đồng và giám sát tất cả các giai đoạn của giao dịch. Môi giới giúp lựa chọn bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đàm phán, nhưng không thay thế luật sư.

Một trong những khách hàng của tôi muốn tiết kiệm chi phí luật sư nhưng lại gặp vấn đề với khoản thế chấp hiện có trên bất động sản. Chúng tôi đã thuê luật sư vào giai đoạn muộn, nhưng điều đó đã làm chậm trễ giao dịch hai tháng.

Theo ý kiến ​​của tôi: Luôn luôn sử dụng luật sư độc lập, không phải luật sư do người bán hoặc môi giới giới thiệu.

• Hộ chiếu hoặc giấy tờ tùy thân hợp lệ khác.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Mã số thuế của Bồ Đào Nha.
• Visa hoặc giấy phép cư trú – mặc dù người nước ngoài có thể mua bất động sản mà không cần giấy phép cư trú, nhưng visa nhập cảnh hoặc giấy phép cư trú có thể được yêu cầu đối với việc lưu trú dài hạn và để giải quyết các vấn đề liên quan đến việc mua bán.
• Tài khoản ngân hàng Bồ Đào Nha để thanh toán giao dịch.
• Xác nhận nguồn gốc資金(trong khuôn khổ các quy định chống rửa tiền).
• Hợp đồng mua bán (có chữ ký của cả hai bên).
• Các giấy tờ cần thiết cho khoản vay thế chấp (nếu mua nhà bằng khoản vay): giấy chứng nhận thu nhập, tờ khai thuế, giấy tờ chứng minh việc làm hoặc kinh doanh, lịch sử tín dụng (đôi khi được yêu cầu).

Để vay thế chấp mua nhà ở Bồ Đào Nha, cả người cư trú và người không cư trú đều phải có lịch sử tín dụng tốt, thu nhập đủ sống và khoản đặt cọc từ 30% đến 50% giá trị bất động sản.

Về mặt pháp lý, quy trình mua bất động sản ở Madeira và Azores hoàn toàn giống với các giao dịch ở Bồ Đào Nha đại lục: cần có mã số thuế (NIF), hợp đồng sơ bộ (CPCV), chữ ký trước công chứng viên và đăng ký với Cơ quan đăng ký đất đai (Conservatorium). Không có hạn chế nào đối với nhà đầu tư nước ngoài và tất cả các quyền đều được bảo toàn đầy đủ.

Tuy nhiên, cần lưu ý một vài điều. Thứ nhất, do vị trí địa lý xa xôi, việc xin giấy tờ và phê duyệt có thể mất nhiều thời gian hơn (đặc biệt là ở Azores). Thứ hai, khi mua bất động sản du lịch hoặc căn hộ cho thuê ở Madeira và Azores, bạn nên kiểm tra giấy phép Alojamento Local (AL) và đảm bảo bất động sản đó tuân thủ các quy định địa phương. Các giấy phép này được quản lý bởi các đô thị, và một số khu vực có những hạn chế đối với việc cấp giấy phép mới.

Tại Bồ Đào Nha, việc mua bán bất động sản từ xa là một hình thức phổ biến, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Giao dịch được thực hiện thông qua giấy ủy quyền (Procuração), được công chứng bởi một công chứng viên tại quốc gia cư trú của người mua và được hợp pháp hóa bằng dấu apostille. Với giấy ủy quyền này, luật sư hoặc người đại diện được ủy quyền có thể ký tất cả các tài liệu, bao gồm cả CPCV và giấy chứng nhận quyền sở hữu cuối cùng.

Không có hạn chế bổ sung nào đối với người không cư trú, nhưng điều quan trọng là giấy ủy quyền phải được soạn thảo đúng theo mẫu của Bồ Đào Nha và được dịch sang tiếng Bồ Đào Nha. Trên thực tế, tôi khuyên bạn nên kiểm tra xem giấy ủy quyền có bao gồm tất cả các quyền cần thiết hay không: mở tài khoản ngân hàng, lấy mã số thuế (NIF), ký hợp đồng và đăng ký bất động sản. Điều này sẽ tránh được sự chậm trễ ở giai đoạn cuối cùng.

Khi lên kế hoạch mua bất động sản ở Bồ Đào Nha, điều quan trọng là phải xem xét trước tất cả các nghĩa vụ thuế và chi phí liên quan. Những yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị thực tế của bất động sản và chiến lược đầu tư.

Thuế IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) được trả khi mua nhà. Mức thuế lũy tiến, dao động từ 1% đến 7,5%, tùy thuộc vào giá trị bất động sản và liệu nó có được sử dụng làm nơi cư trú chính hay không. Ví dụ, đối với một căn hộ trị giá 300.000 €, thuế sẽ vào khoảng 8.000–9.000 €.

Mẹo: Nếu bạn mua nhiều bất động sản, việc đăng ký giao dịch dưới tên các bên khác nhau sẽ có lợi hơn và giúp giảm thuế suất.

Thuế trước bạ (Imposto do Selo) là một khoản phí cố định 0,8% trên giá trị giao dịch và được thanh toán vào ngày ký hợp đồng tại văn phòng công chứng. Đây là một khoản thuế cố định trên giá mua bất động sản. Nếu bất động sản được tài trợ bằng thế chấp, một khoản thuế trước bạ bổ sung 0,6% sẽ được cộng vào số tiền vay.

Sau khi giao dịch hoàn tất, chủ sở hữu bất động sản ở Bồ Đào Nha phải trả IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – một loại thuế bất động sản tương đương. Mức thuế là 0,3–0,45% giá trị địa chính của bất động sản.

Giá trị địa chính (CV) được tính toán bởi Cơ quan Thuế (AT) dựa trên các đặc điểm của bất động sản: vị trí, diện tích, loại hình sử dụng và các thông số khác. Ví dụ, đối với một căn hộ ở Lisbon có CV là 200.000 €, thuế hàng năm sẽ vào khoảng 600–900 €.

Khi mua căn hộ trong tòa nhà mới, thuế VAT đã được bao gồm trong giá và ở mức 23% (đối với bất động sản thương mại). Đối với bất động sản nhà ở, thuế đã được bao gồm trong giá; không cần phải trả thêm bất kỳ khoản phí nào.

Quy chế NHR (Cư dân không thường trú) cho phép giảm thuế đáng kể đối với thu nhập, bao gồm tiền thuê nhà và thu nhập từ nước ngoài, trong tối đa 10 năm. Chế độ này làm cho bất động sản Bồ Đào Nha trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư có kế hoạch sinh sống hoặc xin giấy phép cư trú. Tốt nhất nên nộp đơn xin quy chế NHR trong năm đầu tiên cư trú để tránh mất quyền hưởng các ưu đãi.

Áo thắng thế nhờ sự ổn định thị trường và tính thanh khoản cao của thị trường bất động sản. Tại đây, giá cả tăng lên một cách có thể dự đoán được, nhu cầu về bất động sản vẫn ổn định, và quá trình mua bán và chuyển nhượng quyền sở hữu diễn ra nhanh chóng và đơn giản. Bồ Đào Nha thu hút các nhà đầu tư với lợi suất cao hơn và các ưu đãi về thuế, nhưng thị trường năng động và mang tính mùa vụ hơn, và tính thanh khoản thay đổi theo khu vực và loại hình bất động sản.

Chương trình Visa Vàng của Bồ Đào Nha từ lâu đã là một trong những công cụ hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Từ năm 2024, chương trình đã thay đổi các điều khoản: việc mua bất động sản không còn được coi là con đường trực tiếp để có được quyền cư trú. Điều này mở ra những cơ hội mới thông qua đầu tư vào các quỹ, doanh nghiệp hoặc các dự án văn hóa, nhưng đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để tránh lãng phí thời gian và tiền bạc.

Quỹ đầu tư (Đơn vị quỹ) – đóng góp tối thiểu 500.000 € vào các quỹ đầu tư của Bồ Đào Nha. Tôi khuyến nghị lựa chọn này cho những khách hàng muốn kiếm thu nhập thụ động mà không cần quản lý bất động sản.

Khởi nghiệp hoặc đầu tư vào một công ty – tạo ra ít nhất 10 việc làm mới hoặc đầu tư 500.000 euro vào một doanh nghiệp hiện có. Một trong những khách hàng của tôi đã chọn con đường này, mở một doanh nghiệp tại Lisbon chuyên về dịch vụ CNTT.

Quyên góp cho văn hóa – tối thiểu 250.000 euro cho các dự án di sản quốc gia hoặc nghiên cứu. Đây là cơ hội tuyệt vời để hỗ trợ văn hóa và đồng thời nhận được giấy phép cư trú.

Để duy trì tư cách cư trú, bạn phải dành trung bình 7 ngày mỗi năm ở Bồ Đào Nha.

Nếu mục tiêu là sống mà không cần đầu tư lớn, các lựa chọn thay thế sẽ phù hợp:

• Visa D7 – dựa trên thu nhập ổn định từ nước ngoài.
• Visa dành cho người làm việc từ xa (Digital Nomad Visa).

Việc có được quyền cư trú tại Bồ Đào Nha mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và gia đình của họ:

• Quyền cư trú tại Bồ Đào Nha có nghĩa là tất cả các thành viên trong gia đình đều được tự do nhập cảnh và cư trú tại quốc gia này.
• Quyền tiếp cận khu vực Schengen – cơ hội du lịch đến 27 quốc gia châu Âu mà không cần thị thực.
• Ưu đãi thuế và tối ưu hóa – khi kết hợp với chế độ NHR, có thể giảm đáng kể thuế thu nhập nhận được ở nước ngoài.
• Môi trường pháp lý ổn định – Bồ Đào Nha là thành viên của EU, có luật pháp minh bạch và quyền lợi của nhà đầu tư được bảo vệ.
• Giáo dục và chăm sóc sức khỏe – tiếp cận các trường công lập và đại học, chăm sóc sức khỏe chất lượng cho người dân.
• Sự linh hoạt dành cho các doanh nhân và những người làm việc từ xa – bạn có thể điều hành doanh nghiệp, đầu tư và đồng thời hưởng lợi từ chương trình cư trú châu Âu.

Những sai lầm phổ biến mà nhà đầu tư thường mắc phải khi xin visa vàng:

• Nỗ lực xin giấy phép cư trú thông qua việc mua bất động sản sau năm 2024.
• Thời gian lưu trú tối thiểu tại Bồ Đào Nha không đủ (7 ngày mỗi năm).
• Những sai sót trong giấy ủy quyền và bản dịch tài liệu.
• Các khoản chi phí không được hạch toán bao gồm phí dịch vụ, phí luật sư và thuế.
• Xác nhận sai về tính hợp pháp của các nguồn thu nhập.

Hiện tại, sau khi sở hữu Visa Vàng Bồ Đào Nha trong 5 năm, nhà đầu tư và gia đình có thể nộp đơn xin quốc tịch Bồ Đào Nha và hộ chiếu EU. Điều này yêu cầu:

• Cư trú tại Bồ Đào Nha ít nhất 7 ngày mỗi năm;
• Phải có giấy phép cư trú hợp pháp và tuân thủ tất cả các điều kiện của chương trình;
• Hãy xác nhận trình độ tiếng Bồ Đào Nha của bạn ở cấp độ A2;
• Không có tiền án tiền sự nghiêm trọng;
• Xác nhận tính hợp pháp của các nguồn thu nhập.

Việc có được quốc tịch mang lại quyền tiếp cận đầy đủ Khu vực Schengen, quyền làm việc và học tập tại bất kỳ quốc gia nào thuộc EU, và khả năng truyền quốc tịch cho con cái. Đối với các nhà đầu tư, đây là một công cụ chiến lược: đầu tư vào Bồ Đào Nha đồng thời mang lại hộ chiếu châu Âu hợp pháp và các lợi thế về thuế thông qua chế độ NHR.

Chương trình Golden Visa đã trải qua những thay đổi quan trọng:

• Loại trừ việc mua bán bất động sản như một con đường trực tiếp để xin giấy phép cư trú (từ năm 2024).
• Hãy tập trung đầu tư vào các quỹ từ thiện, doanh nghiệp và văn hóa: số tiền tối thiểu là 500.000 euro cho các quỹ từ thiện và công ty, 250.000 euro cho các khoản đóng góp văn hóa.

Siết chặt các điều kiện để được cấp quốc tịch (dự thảo luật ngày 23 tháng 6 năm 2025):

• Họ dự định tăng thời gian cư trú tối thiểu đối với hầu hết người nộp đơn lên 10 năm (7 năm đối với các nước thuộc CPLP);
• Yêu cầu bắt buộc: Trình độ tiếng Bồ Đào Nha (A2);
• Bài kiểm tra về Văn hóa và Quyền;
• Siết chặt việc kiểm tra lý lịch tư pháp;
• Khép lại hành trình khám phá nguồn gốc Do Thái Sephardic.
• Tăng cường tính minh bạch về phí và trách nhiệm – tất cả các khoản phí, bao gồm cả phí pháp lý, đã được cập nhật và hiện được cố định cho các loại hình đầu tư khác nhau.

Áo cung cấp một con đường khác để nhập quốc tịch thông qua thị thực D hoặc chương trình Tự túc, nhưng quy trình này khắt khe và kéo dài hơn:

• Cần cung cấp bằng chứng về thu nhập cao ổn định hoặc các khoản đầu tư lớn;
• Thời gian cư trú tối thiểu trước khi nộp đơn xin quốc tịch là 10 năm;
• Mức độ linh hoạt thấp hơn: đầu tư vào bất động sản không trực tiếp mang lại quyền công dân;
• Quá trình nhập tịch phức tạp và rườm rà hơn.

Áo vượt trội về tính ổn định, khả năng dự đoán và bảo vệ lâu dài quyền lợi của nhà đầu tư. Nước này có ít rủi ro hơn, quy định chặt chẽ và minh bạch hơn, tính thanh khoản bất động sản cao hơn và tốc độ lấy quốc tịch nhanh hơn so với Bồ Đào Nha.

Thị trường cho thuê nhà ở Bồ Đào Nha đang phát triển nhanh chóng, nhưng cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Hiểu rõ sự khác biệt giữa cho thuê ngắn hạn và dài hạn giúp các nhà đầu tư lựa chọn chiến lược cân bằng tối ưu giữa lợi nhuận và rủi ro.

Cho thuê ngắn hạn vẫn phổ biến ở các khu du lịch như Lisbon, Porto, Algarve và Madeira. Lợi nhuận thường đạt 5–7% mỗi năm, nhưng có những hạn chế đối với giấy phép AL (Alojamento Local).

Quy định mới: Các thành phố đang đưa ra hạn ngạch về số lượng giấy phép để điều tiết thị trường và giảm áp lực lên nhà ở của người dân địa phương. Ví dụ khách hàng: chủ sở hữu một căn hộ ở Algarve cho thuê trên Airbnb, nhưng đã xin giấy phép trước đó - giúp tránh bị phạt và tiếp tục tạo ra thu nhập.

Các hợp đồng dài hạn thu hút nhà đầu tư bởi tính ổn định: lợi suất từ ​​3-5% mỗi năm và ít biến động theo mùa. Lựa chọn này phù hợp với những khách hàng coi trọng nguồn thu nhập ổn định và rủi ro tối thiểu.

Đối với các nhà đầu tư danh mục, việc kết hợp nhiều bất động sản – một số cho thuê ngắn hạn, một số cho thuê dài hạn – là điều hợp lý để cân bằng giữa lợi nhuận và sự ổn định.

Các công ty quản lý giúp tối ưu hóa thu nhập và giải quyết các vấn đề về thuế.
Các chức năng chính của công ty quản lý bao gồm:

• Quản lý cho thuê ngắn hạn và cấp phép kinh doanh bất động sản tại Alabama.
• Lựa chọn và quản lý người thuê nhà cho các hợp đồng thuê dài hạn.
• Thu tiền thuê nhà và báo cáo tài chính.
• Tổ chức công tác vệ sinh, sửa chữa và bảo trì nhà ở.
• Giải quyết các vấn đề pháp lý và tương tác với cơ quan thuế.
• Tư vấn về tối ưu hóa thu nhập và giảm thiểu rủi ro.

Khi cho thuê bất động sản, người cư trú phải đóng thuế thu nhập theo thang bậc lũy tiến từ 14% đến 48%, tùy thuộc vào thu nhập hàng năm. Người không cư trú phải chịu mức thuế suất cố định là 25%. Tuy nhiên, chỉ thu nhập kiếm được tại Bồ Đào Nha mới bị đánh thuế.

Lợi suất tại thị trường Bồ Đào Nha cao hơn, nhưng quy định cho thuê lại nghiêm ngặt hơn và có thể thay đổi. Tại Áo, lợi suất thấp hơn (2–3%), nhưng thị trường ổn định, các quy định có thể dự đoán được và rủi ro bị phạt ở mức tối thiểu. Trong bối cảnh này, giá bất động sản tại các thành phố lớn của Đức thường được coi là quá cao so với các chiến lược đầu tư thận trọng.

Việc lựa chọn khu vực để mua bất động sản có tác động trực tiếp đến lợi nhuận, tính thanh khoản và rủi ro. Chúng ta hãy cùng xem xét các khu vực trọng điểm về nhu cầu, cơ sở hạ tầng và tiềm năng đầu tư.

Lisbon: Phân khúc cao cấp và nhu cầu cao

Lisbon vẫn là trung tâm hoạt động kinh tế và du lịch. Nhu cầu mạnh mẽ đối với dịch vụ cho thuê ngắn hạn và dài hạn đang đẩy giá lên cao.

• Giá trung bình: 4.500–5.500 €/m²
• Lợi suất cho thuê: ngắn hạn 6-7%, dài hạn 3-4%

Porto: Một thị trường dễ tiếp cận và đầy tiềm năng

Porto thu hút khách du lịch và sinh viên, và nhu cầu thuê nhà dài hạn ổn định. Giá cả thấp hơn so với Lisbon, nhưng nhu cầu vẫn tiếp tục tăng.

• Giá trung bình: €3.500–€4.500/m²
• Lợi suất cho thuê: ngắn hạn 5-6%, dài hạn 3-4%

Algarve: Cho thuê nhà nghỉ dưỡng cao cấp và theo mùa

Khu vực này rất được du khách ưa chuộng, đặc biệt là vào mùa hè. Cho thuê theo mùa mang lại lợi nhuận cao, nhưng nhu cầu lại biến động.

• Giá trung bình: €3.000–€4.000/m²
• Lợi suất cho thuê: ngắn hạn 6-7%, dài hạn 3-5%

Madeira: Lợi ích về khí hậu và thuế

Khu vực này hấp dẫn các nhà đầu tư lớn tuổi và những người làm việc từ xa. Các ưu đãi thuế và lượng khách du lịch ổn định khiến thị trường trở nên đầy triển vọng.

• Giá trung bình: €2.500–€3.500/m²
• Lợi suất cho thuê: ngắn hạn 5%, dài hạn 3%

Quần đảo Azores: Một điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư dài hạn

Thị trường chưa bão hòa và phù hợp cho các khoản đầu tư dài hạn với thời gian từ 5 đến 10 năm. Lợi nhuận thấp hơn, nhưng giá cả lại thấp.

• Giá trung bình: €2.000–€3.000/m²
• Lợi suất cho thuê: ngắn hạn 4-5%, dài hạn 2-3%

Việc lựa chọn giữa bất động sản đã qua sử dụng và bất động sản xây mới tại Bồ Đào Nha phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư, ngân sách và sở thích của bạn. Cả hai phân khúc đều có những ưu điểm và hạn chế riêng.

Năm 2024, có 156.325 bất động sản nhà ở được bán tại Bồ Đào Nha, tăng 14,5% so với năm trước. Trong số này, 124.445 (79,6%) là bất động sản hiện có và 31.880 (20,4%) là bất động sản mới.

Ưu điểm : Thị trường thứ cấp chiếm khoảng 80% tổng số giao dịch, với phần lớn bất động sản nằm ở các trung tâm lịch sử của Lisbon, Porto và các thành phố lớn khác. Những bất động sản này hấp dẫn cả cho thuê du lịch và để ở lâu dài.

Hạn chế : Việc phục hồi các công trình như vậy đòi hỏi phải tuân thủ các quy định về kiến ​​trúc và xin giấy phép xây dựng lại. Một số tòa nhà cần được cải tạo quy mô lớn, điều này làm tăng giá mua.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở trung tâm lịch sử Lisbon với giá 380.000 euro. Mặc dù phát sinh thêm chi phí sửa chữa, bất động sản này vẫn tạo ra thu nhập ổn định từ việc cho thuê ngắn hạn.

Đặc điểm : Các công trình xây mới chiếm khoảng 20% ​​tổng số giao dịch. Các căn hộ và biệt thự mới có thiết kế hiện đại, tiết kiệm năng lượng và được bảo hành bởi chủ đầu tư.

Lợi thế cho nhà đầu tư : Các tòa nhà mới dễ cho thuê dài hạn hoặc bán lại với giá trị tăng lên.

Tại Algarve, một khách hàng đã đầu tư 600.000 euro vào một căn hộ mới bên bờ biển, và sau hai năm, giá trị bất động sản đã tăng 15%.

Ưu điểm : Cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb hoặc các nền tảng Booking mang lại thu nhập lên đến 6-7% mỗi năm, đặc biệt là ở Lisbon và Porto.

Đặc điểm : Cần có giấy phép AL để cho thuê căn hộ cho khách du lịch một cách hợp pháp. Ở một số khu vực, hạn ngạch cho thuê bị giới hạn.

Các dự án phát triển mới ở Bồ Đào Nha mang đến mức giá phải chăng hơn và tiềm năng lợi suất cho thuê cao hơn, đặc biệt là ở các khu du lịch nổi tiếng và Lisbon. Tuy nhiên, Áo có lợi thế về sự ổn định giá cả, chất lượng xây dựng và hiệu quả năng lượng - bất động sản dễ bán hơn và duy trì tính thanh khoản ngay cả trong những năm biến động.

Đầu tư vào bất động sản Bồ Đào Nha không chỉ giới hạn ở việc mua một căn hộ cho thuê theo cách thông thường. Có một số phương pháp thay thế khác có thể tối ưu hóa lợi nhuận, giảm rủi ro và mở rộng danh mục đầu tư của bạn.

Mua các căn hộ hoặc tòa nhà cũ, sau đó cải tạo và cho thuê hoặc bán lại vẫn là một chiến lược phổ biến. Thị trường hiện tại cung cấp các bất động sản với giá thấp hơn mức trung bình, và sau khi cải tạo, giá cả và lợi nhuận của chúng tăng lên đáng kể.

Ví dụ, một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở trung tâm Lisbon với giá 320.000 euro, đầu tư 50.000 euro vào việc cải tạo, và một năm sau đã có thể cho thuê trên Airbnb với lợi nhuận hàng năm khoảng 6%. Điều quan trọng là phải xem xét các hạn chế về kiến ​​trúc và sự cần thiết phải có giấy phép cải tạo.

Đầu tư vào các khách sạn mini, căn hộ khách sạn và nhà nghỉ cho phép bạn tạo ra nguồn thu nhập ổn định nhờ nhu cầu cao về chỗ ở cho khách du lịch tại Lisbon, Algarve và các đảo.

Một khách hàng đã đầu tư vào một khách sạn căn hộ ở Algarve với số tiền 700.000 euro, với tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 70%, mang lại lợi nhuận khoảng 7% mỗi năm. Nên sử dụng các công ty quản lý để tối ưu hóa thu nhập và tuân thủ luật cho thuê ngắn hạn.

Đầu tư vào các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) của Bồ Đào Nha (SIGI) cho phép bạn tạo ra thu nhập từ thị trường mà không cần trực tiếp quản lý tài sản và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Ví dụ, một khách hàng đã đầu tư 500.000 euro vào một quỹ bất động sản Bồ Đào Nha và nhận được thu nhập thụ động từ cổ tức trong khi vẫn giữ được quyền cư trú. Trước khi đầu tư, điều quan trọng là phải kiểm tra uy tín và cơ cấu phí của quỹ.

Việc mua đất để phát triển bất động sản nhà ở hoặc du lịch vẫn là một chiến lược đầy triển vọng, vì tiềm năng tăng trưởng giá trị đất cao hơn so với các bất động sản đã hoàn thiện.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một lô đất ở Madeira với giá 300.000 euro, và giá trị của nó hiện được ước tính là 420.000 euro sau khi các dự án cơ sở hạ tầng hoàn thành. Khi chọn mua đất, điều quan trọng là phải xem xét sự sẵn có của cơ sở hạ tầng, các hạn chế về môi trường và các hạn chế xây dựng trên đảo.

Bồ Đào Nha tiềm ẩn rủi ro biến động giá cao và cơ hội thu được lợi nhuận lớn, nhưng rủi ro về quy định và mùa vụ vẫn còn đáng kể. Ngược lại, Áo mang đến sự ổn định thị trường, tính thanh khoản dễ dự đoán và lợi nhuận cao, mặc dù rào cản gia nhập thị trường cao hơn.

Đối với các nhà đầu tư có chiến lược linh hoạt và sẵn sàng quản lý tài sản, Bồ Đào Nha mang đến nhiều cơ hội hơn, trong khi đối với các nhà đầu tư thận trọng, Áo vẫn là lựa chọn tốt nhất.

Đầu tư vào bất động sản Bồ Đào Nha mang lại lợi nhuận cao và nhiều cơ hội hấp dẫn. Cho dù bạn đang cân nhắc mua nhà hay căn hộ ở Bồ Đào Nha, việc hiểu rõ các rủi ro sẽ giúp bạn tránh được những vấn đề không mong muốn.

Quá trình mua và đăng ký bất động sản tại Bồ Đào Nha có thể mất nhiều thời gian hơn dự kiến ​​của các nhà đầu tư. Việc xin mã số thuế (NIF), thẩm định pháp lý và đăng ký với Cơ quan đăng ký đất đai đôi khi bị chậm trễ.

Ví dụ, một khách hàng của tôi đã phải chờ gần hai tháng để hoàn tất giao dịch mua căn hộ ở Lisbon do các thủ tục kiểm toán Encargos và các khoản thế chấp. Luôn luôn làm việc với luật sư và người môi giới có kinh nghiệm để giảm thiểu rủi ro về thủ tục hành chính.

Việc cho thuê ngắn hạn thông qua các nền tảng như Airbnb và Booking yêu cầu giấy phép AL (Alojamento Local), và các thành phố nổi tiếng như Lisbon và Porto có hạn ngạch cấp phép mới. Khách hàng thường phải đối mặt với những hạn chế khi gia hạn giấy phép hoặc bị phạt nếu vi phạm quy định.

Tại các khu vực có nhu cầu du lịch cao như Algarve, Madeira và Azores, thu nhập từ cho thuê biến động rất lớn tùy thuộc vào mùa. Ví dụ, vào mùa hè, lợi suất có thể đạt 7-8%, trong khi vào mùa đông giảm xuống còn 2-3%. Để giảm thiểu rủi ro, khách hàng thường kết hợp cho thuê ngắn hạn và dài hạn hoặc tập trung vào các bất động sản ở Lisbon và Porto, nơi nhu cầu ổn định hơn. Việc đánh giá giá bất động sản ở Bồ Đào Nha và lợi suất tiềm năng dựa trên sự biến động theo mùa là rất quan trọng.

Thị trường nhà xây mới tại Bồ Đào Nha còn hạn chế, đặc biệt là ở các khu du lịch nổi tiếng. Điều này ảnh hưởng đến việc lựa chọn bất động sản và có thể làm chậm tốc độ tăng trưởng danh mục đầu tư đối với các nhà đầu tư nhắm mục tiêu vào các căn hộ và nhà ở mới tại Bồ Đào Nha có giấy phép AL.

Tại các thị trấn nhỏ hơn và trên các hòn đảo, việc bán bất động sản mất nhiều thời gian hơn so với ở Lisbon, Porto hoặc Algarve. Ví dụ, một căn hộ ở Azores có thể nằm trên thị trường đến cả năm. Hãy cân nhắc tính thanh khoản khi chọn mua bất động sản và cố gắng mua ở những khu vực có nhu cầu ổn định hoặc lượng khách du lịch đông đúc.

Bồ Đào Nha mang lại lợi nhuận cao hơn và thị trường năng động hơn, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro về quy định và yếu tố mùa vụ. Áo mang đến sự ổn định, tính dự đoán được và tính thanh khoản cao, phù hợp hơn với các nhà đầu tư thận trọng. Cuối cùng, sự lựa chọn phụ thuộc vào chiến lược của bạn: lợi nhuận cao kèm quản lý rủi ro tại Bồ Đào Nha hay tăng trưởng ổn định và bảo vệ vốn tại Áo.

Khi đầu tư vào bất động sản ở Bồ Đào Nha, người Ukraine và các nhà đầu tư nước ngoài khác không chỉ nên xem xét khả năng sinh lời mà còn cả mức độ tiện nghi, cơ sở hạ tầng và dịch vụ. Hiểu rõ điều kiện sống giúp họ đánh giá cuộc sống hàng ngày sẽ như thế nào sau khi mua nhà hoặc căn hộ ở Bồ Đào Nha.

Bồ Đào Nha nổi tiếng với khí hậu Địa Trung Hải ôn hòa, giúp cuộc sống thoải mái quanh năm. Nhiệt độ trung bình mùa đông ở Lisbon là 12°C (53°F), nhiệt độ mùa hè là 28°C (82°F), còn ở bờ biển Algarve phía nam, mùa hè nóng và khô.

dịch vụ chăm sóc sức khỏe . Người dân có thể tiếp cận hệ thống y tế công cộng (SNS), nơi các dịch vụ cơ bản được miễn phí hoặc chỉ tính phí tượng trưng. Người không cư trú và các nhà đầu tư nước ngoài có thể mua bảo hiểm tư nhân, bao gồm chi phí nằm viện, khám ngoại trú và điều trị cấp cứu. Chi phí bảo hiểm bắt đầu từ 50-100 euro/tháng/người và 150-250 euro/gia đình.

Hệ thống giáo dục cũng rất đa dạng: trường công lập miễn phí cho cư dân, trong khi các trường tư thục và quốc tế cung cấp các chương trình bằng tiếng Anh và các ngôn ngữ khác. Học phí tại các trường quốc tế dao động từ 5.000 đến 15.000 euro mỗi năm, tùy thuộc vào cấp học và địa điểm.

Chi phí sinh hoạt trung bình ở Bồ Đào Nha thấp hơn so với ở Áo. Thực phẩm và các dịch vụ ở Lisbon có giá khoảng 700–1.000 euro mỗi tháng/người, tiền thuê một căn hộ một hoặc hai phòng ngủ ở trung tâm thành phố là 1.000–1.500 euro, và chi phí tiện ích khoảng 150–200 euro. Trên các đảo và ở các thị trấn nhỏ hơn, giá cả có thể thấp hơn 10–20%.

Hệ thống ngân hàng Bồ Đào Nha minh bạch, với nhiều ngân hàng quốc tế và dịch vụ ngân hàng trực tuyến. Người không cư trú có thể mở tài khoản ngân hàng và vay thế chấp. Cơ sở hạ tầng giao thông phát triển tốt: tàu điện ngầm, xe điện, tàu cao tốc và sân bay quốc tế đảm bảo việc đi lại thuận tiện. Khách hàng mua bất động sản ở Bồ Đào Nha thường nhận xét về sự dễ dàng hòa nhập vào cuộc sống địa phương nhờ các hệ thống này.

Về dịch vụ và cơ sở hạ tầng, Áo vượt trội hơn: thủ tục đăng ký nhanh chóng, chăm sóc sức khỏe chất lượng cao và hệ thống giao thông thuận tiện. Mặt khác, Bồ Đào Nha mang đến một lối sống độc đáo: khí hậu ấm áp, biển cả, đời sống xã hội năng động và chi phí sở hữu thấp. Đối với các nhà đầu tư, sự lựa chọn phụ thuộc vào ưu tiên của họ: Áo ưu tiên sự ổn định và dịch vụ, trong khi Bồ Đào Nha ưu tiên sự thoải mái, khí hậu và lối sống.

Nếu bạn coi bất động sản ở Bồ Đào Nha như một hình thức bảo vệ vốn và là "thiên đường châu Âu ", thì quốc gia này cung cấp một thị trường ổn định và tính minh bạch pháp lý. Ví dụ, nhiều khách hàng người Ukraine của tôi mua bất động sản ở Bồ Đào Nha để bảo toàn tài sản của họ bằng các loại tiền tệ châu Âu và tận hưởng sự tự do sinh sống yên bình trong một quốc gia an toàn.

Bồ Đào Nha đang tích cực thu hút những người làm việc tự do và những người du mục kỹ thuật số . Các thành phố như Lisbon và Porto cung cấp không gian làm việc chung, internet ổn định và điều kiện thoải mái cho làm việc từ xa. Mua một căn hộ ở Bồ Đào Nha hoặc một bất động sản ven biển cho phép bạn kết hợp giữa giải trí và công việc, và sự dễ dàng trong việc xin visa D7 hoặc giấy phép cư trú càng làm cho đất nước này trở nên hấp dẫn hơn.

Những người về hưu chọn Bồ Đào Nha vì khí hậu ấm áp, chi phí sinh hoạt thấp và các ưu đãi thuế đặc biệt, bao gồm cả chế độ NHR. Bằng cách mua nhà hoặc căn hộ ở Bồ Đào Nha, các nhà đầu tư cao tuổi có cơ hội sống thoải mái và tiết kiệm chi phí trong khi vẫn nằm trong Khu vực Schengen.

Nhìn chung, Áo vượt trội hơn về tính ổn định, chất lượng dịch vụ và cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, Bồ Đào Nha mang đến một lối sống độc đáo: tự do, thoải mái, khí hậu ấm áp và chi phí sinh hoạt thấp hơn. Nếu bạn ưu tiên sự ổn định yên tĩnh và các quy định nghiêm ngặt, hãy chọn Áo.

Việc thoái vốn khỏi một khoản đầu tư bất động sản ở Bồ Đào Nha đòi hỏi phải lập kế hoạch và hiểu rõ tất cả các khía cạnh pháp lý và thuế. Các nhà đầu tư nên xem xét trước thời điểm bán, phương thức chuyển nhượng tài sản và tác động của chương trình Golden Visa, nếu được sử dụng trong quá trình mua.

Việc bán nhà ở Bồ Đào Nha, căn hộ ở Bồ Đào Nha, hoặc bất kỳ bất động sản nào khác đều đòi hỏi phải xem xét kỹ lưỡng các vấn đề về thuế và giấy tờ. Thời gian bán trung bình ở những khu vực phát triển như Lisbon hay Porto là từ 3 đến 6 tháng, trong khi ở những khu vực kém sôi động hơn, thời gian này có thể kéo dài đến một năm.

Giao dịch mua bán này phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, mức thuế này thay đổi tùy thuộc vào nơi cư trú của người bán và loại bất động sản. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã bán một bất động sản ở Lisbon, Bồ Đào Nha, trong vòng bảy tháng, bằng cách khéo léo tối ưu hóa thuế thông qua tư cách cư trú được ưu tiên (NHR). Kết quả là, ông ấy chỉ phải trả khoảng 14% thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thay vì mức tiêu chuẩn 28%.

Nếu bạn mua bất động sản theo chương trình Golden Visa, điều quan trọng là phải xem xét các quy định của chương trình khi bán lại. Bất động sản đã mua trước đây cho phép bạn duy trì quyền cư trú, nhưng khi rời đi, bạn cần phải hoàn tất giao dịch một cách hợp pháp để tránh mất tư cách cư trú. Kinh nghiệm của tôi cho thấy rằng làm việc với luật sư và người môi giới có thể giúp bạn tránh bị phạt và gặp rắc rối khi gia hạn quyền cư trú.

Việc chuyển nhượng nhà hoặc căn hộ ở Bồ Đào Nha cho người thân có thể thực hiện thông qua hình thức tặng hoặc di chúc. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư gia đình muốn giữ tài sản trong gia đình và tối ưu hóa thuế. Một khách hàng của tôi đã chuyển nhượng tài sản cho con cái thông qua giấy ủy quyền và đăng ký quyền sở hữu đúng cách, giảm thiểu thuế. Ông ấy chỉ phải trả khoảng 0,8% thuế trước bạ (SD) trên giá trị tài sản.

Áo vượt trội hơn về tính thanh khoản và ổn định của thị trường. Việc mua bán bất động sản ở đó thường diễn ra nhanh hơn, và các thủ tục pháp lý và thuế cũng dễ dự đoán hơn. Tại Bồ Đào Nha, lợi suất cao hơn, nhưng các giao dịch có thể mất nhiều thời gian hơn, đặc biệt là ở các vùng nhỏ hơn hoặc trên các hòn đảo.

Trong những năm qua, tôi đã tham gia vào hàng chục giao dịch liên quan đến nhà ở, căn hộ và bất động sản thương mại tại Bồ Đào Nha. Kinh nghiệm cho thấy rằng việc lập kế hoạch kỹ lưỡng và xác minh giấy tờ có thể đẩy nhanh quá trình mua bán và giảm thiểu rủi ro khi bán bất động sản tại Bồ Đào Nha.

Khi đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha, điều quan trọng là phải tiến hành thẩm định kỹ lưỡng: kiểm tra tính hợp pháp, không có vướng mắc pháp lý, tuân thủ các giấy phép (AL, nếu bất động sản được dự định cho thuê ngắn hạn), tình trạng kỹ thuật và hiệu quả năng lượng. Khi kiểm tra một bất động sản ở Bồ Đào Nha, điều cần thiết là phải thuê một luật sư và nhà môi giới bất động sản có kinh nghiệm để tránh những sai lầm có thể gây thiệt hại hàng chục nghìn euro. Tôi khuyên khách hàng luôn kiểm tra Encargos, Hipotecas và Giấy phép sử dụng trước khi ký hợp đồng.

Phương pháp của tôi là đầu tư một phần vốn vào các quốc gia ổn định với tính thanh khoản cao, chẳng hạn như Áo, và một phần vào các thị trường năng động với tiềm năng tăng trưởng cao, chẳng hạn như Bồ Đào Nha. Bất động sản Bồ Đào Nha mang lại lợi nhuận và nhiều ưu đãi (NHR, Golden Visa), nhưng thị trường này đòi hỏi sự quản lý tích cực. Sự cân bằng này giúp giảm thiểu rủi ro và tăng lợi nhuận cho danh mục đầu tư.

Việc lựa chọn bất động sản giữa Bồ Đào Nha và Áo phụ thuộc vào mục tiêu của bạn. Nếu bạn đang tìm kiếm một lối sống năng động, nhà ở giá cả phải chăng hơn và khí hậu ôn hòa, Bồ Đào Nha là một lựa chọn tuyệt vời. Bạn có thể mua một ngôi nhà ven biển hoặc chọn một căn hộ ở Bồ Đào Nha để cho thuê cho khách du lịch. Thị trường này sẽ tiếp tục phát triển, đặc biệt là ở Lisbon, Porto và Algarve, nhờ vào sự di cư của những người làm việc tự do và người về hưu.

, Áo lại là quốc gia chú trọng sự ổn định và khả năng dự đoán. Nếu mục tiêu là bảo toàn vốn dài hạn và dịch vụ chất lượng cao, thì thị trường Vienna là lựa chọn lý tưởng, và việc mua căn hộ ở Vienna hoàn toàn phù hợp với chiến lược bảo thủ này.

Trước khi mua, hãy luôn kiểm tra giấy tờ nhà đất, yêu cầu trích lục đăng ký và đảm bảo không có vướng mắc pháp lý nào. Nếu bạn dự định mua bất động sản ở Bồ Đào Nha để cho thuê, hãy xem xét các quy định về giấy phép du lịch và các vấn đề thuế. Khi giao dịch thông qua chương trình Golden Visa hoặc NHR, điều quan trọng là phải cấu trúc quyền sở hữu một cách chính xác để giảm thiểu thuế khi bán.

Theo kinh nghiệm của tôi, thị trường bất động sản Bồ Đào Nha sẽ tăng trưởng nhờ sự di cư của những người làm việc từ xa, người về hưu và các nhà đầu tư tìm kiếm ngôi nhà thứ hai ở châu Âu. Giá nhà và căn hộ tại các vị trí đắc địa ở Bồ Đào Nha đang tăng đều đặn từ 5-7% mỗi năm. Áo sẽ vẫn là một khu vực đầu tư ổn định, nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ ở mức vừa phải—khoảng 2-3% mỗi năm—nhưng tính thanh khoản cao hơn.

1. Xác định mục tiêu đầu tư

• Tại sao nên mua: thuê, bán lại, hay "nơi trú ẩn ở châu Âu"?
• Tính toán ngân sách của bạn: giá một căn hộ ở Bồ Đào Nha bắt đầu từ 150.000 euro ở các thị trấn nhỏ và từ 250.000 euro ở Lisbon.

2. Chọn địa điểm

• Lisbon - tính thanh khoản cao, nhưng chi phí gia nhập cao.
• Porto – nhu cầu ổn định và sự phát triển của ngành du lịch.
• Algarve là một khu nghỉ dưỡng, mùa cho thuê nhà cao điểm.
• Phân tích: khả năng sinh lời, cơ sở hạ tầng, triển vọng tăng giá.

3. Kiểm tra bất động sản và người bán

• Tính hợp pháp: trích lục từ Sổ đăng ký đất đai (Registro Predial).
• Kiểm tra các khoản nợ thuế và phí dịch vụ tiện ích.
• Hãy đảm bảo bạn có giấy phép cho thuê (đặc biệt là đối với Airbnb).

4. Tính toán thuế và chi phí

• Thuế nhập khẩu (IMT): tối đa 7,5%.
• IMI (thuế hàng năm): 0,3–0,45%.
• Thuế thuê nhà: 28% (đối với người không cư trú).
• Hãy xem xét chi phí thuê luật sư (€1.500–€3.000) và phí đăng ký giao dịch.

5. Giải quyết vấn đề tài chính

• Vay thế chấp cho người không cư trú: lên đến 70% chi phí.
• Lãi suất cho vay năm 2025: 4–5% mỗi năm.

6. Lập kế hoạch về tiền thuê nhà và thu nhập

• Lợi suất trung bình: 4–6% tại các thành phố lớn.
• Ở các khu nghỉ dưỡng, giá cao hơn nhưng có tính mùa vụ.

7. Chuẩn bị thoái vốn đầu tư

• Bán hàng: Thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn – 28%.
• Lên kế hoạch thời gian của bạn: tại Lisbon, thủ tục xuất cảnh mất từ ​​6 đến 9 tháng.

8. So sánh với các phương án thay thế

• Áo có nền kinh tế ổn định hơn, nhưng lợi nhuận thấp hơn.
• Bồ Đào Nha – lợi nhuận cao hơn và linh hoạt hơn, nhưng rủi ro về mặt pháp lý cũng cao hơn.

1. Nhà đầu tư với 250.000 €: thu nhập từ cho thuê

Khách hàng của tôi, một chuyên gia công nghệ thông tin đến từ Ukraine, đang tìm kiếm một căn hộ cho thuê ở Bồ Đào Nha để làm "nơi dự trữ châu Âu".

• Những gì chúng tôi tìm thấy: một căn hộ 1 phòng ngủ + 1 phòng khách (52 m²) ở Porto, trong một tòa nhà mới gần trường đại học.
• Giá: 245.000 €.
• Những gì tôi nhận được: tiền thuê nhà trung bình 1.100 €/tháng, lợi suất hàng năm 5,4%, cơ hội xin visa Digital Nomad và sinh sống tại Bồ Đào Nha.

2. Người về hưu với 500.000 euro: sự thoải mái và tầm nhìn ra biển

Một khách hàng đến từ Cộng hòa Séc muốn mua một ngôi nhà ven biển ở Bồ Đào Nha để các con của cô ấy sinh sống và thư giãn.

• Chúng tôi đã chọn: một biệt thự ở Algarve (160 m², 3 phòng ngủ, sân hiên nhìn ra biển).
• Giá: 495.000 €.
• Những gì tôi nhận được: không khí trong lành, khí hậu ôn hòa, ưu đãi thuế theo chương trình NHR (trong 10 năm), khả năng chuyển nhượng bất động sản cho con cái với mức thuế tối thiểu.

3. Gia đình có con cái: cuộc sống và giáo dục

Một cặp vợ chồng có hai con đang tìm nhà ở Bồ Đào Nha để chuyển đến và cho con theo học trường quốc tế.

• Những gì chúng tôi tìm thấy: một ngôi nhà ở vùng ngoại ô Lisbon (Carcavelos), diện tích 150 m², có vườn, 3 phòng ngủ.
• Giá: 420.000 €.
• Những gì chúng tôi có được: một trường quốc tế Anh gần đó, một khu vực yên tĩnh, cách trung tâm Lisbon 25 phút, và khả năng cho thuê một phần nhà (lên đến €1.500/tháng).