Bất động sản ở Bồ Đào Nha để đầu tư và cư trú cá nhân

Theo Property Market-Index , Bồ Đào Nha chứng kiến ​​mức tăng trưởng giá bất động sản cao nhất EU trong nửa đầu năm 2025, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm trước, trong khi mức trung bình của EU chỉ là 5,1%. Giá nhà trung bình tại Bồ Đào Nha đã tăng 106% trong thập kỷ qua. Chính sách bảo hộ thị trường và ưu đãi thuế (như chế độ NHR (Người cư trú không thường xuyên)) đã khiến Bồ Đào Nha trở nên hấp dẫn hơn đối với cư dân và nhà đầu tư nước ngoài.

Bài viết này trình bày một phân tích hệ thống về sức hấp dẫn đầu tư bất động sản của Bồ Đào Nha. Chúng tôi sẽ xem xét tình hình thị trường hiện tại, động lực, các ưu đãi kinh tế và thuế, đồng thời so sánh Bồ Đào Nha với Áo như một lựa chọn đầu tư thay thế tại châu Âu.

Bồ Đào Nha vẫn là một trong những thị trường hấp dẫn nhất châu Âu, với nhu cầu nhà ở mạnh mẽ được hỗ trợ bởi các chương trình cư trú và sự quan tâm từ người nước ngoài và nhà đầu tư, trong khi nguồn cung hạn chế ở Lisbon, Porto và các vùng ven biển làm tăng tiềm năng tăng giá và lợi nhuận cho thuê ổn định.

Tôi là Oksana Zhushman, một luật sư được đào tạo bài bản với kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng. Chuyên môn của tôi bao gồm hỗ trợ giao dịch bất động sản tại Châu Âu, phát triển chiến lược cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, và quản lý dự án tại nhiều khu vực pháp lý. Tôi kết hợp chuyên môn pháp lý với kiến ​​thức thực tế về thị trường để giúp các nhà đầu tư không chỉ bảo toàn vốn mà còn tối đa hóa giá trị trong một nền kinh tế đang thay đổi nhanh chóng.

Áo là một điểm đến đầu tư ổn định và hấp dẫn, nhưng phù hợp hơn với các nhà đầu tư thận trọng: đầu tư vào thị trường bất động sản chủ yếu là một cách để bảo toàn vốn với mức tăng trưởng vừa phải và có thể dự đoán được. Đầu tư phức tạp hơn và các yêu cầu cũng khắt khe hơn, nhưng:

• Sự ổn định và khả năng dự đoán của thị trường: giá cả tăng đều đặn, không tăng đột ngột;
• An ninh pháp lý của giao dịch và minh bạch thủ tục;
• Bất động sản chất lượng cao – nhà ở, căn hộ và bất động sản thương mại hiện đại và đáng tin cậy;
• An ninh vốn dài hạn – Áo được coi là nơi trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư;
• Sự hiện diện của cơ sở hạ tầng phát triển và mức sống cao giúp duy trì nhu cầu nhà ở lâu dài.

Ngược lại, Bồ Đào Nha

• Ngưỡng đầu tư ban đầu thấp (từ 250.000 €);
• Quy định linh hoạt để xin giấy phép cư trú và chương trình Thị thực Vàng;
• Nhu cầu nhà ở cao do khách du lịch và người nước ngoài, dẫn đến lợi nhuận cho thuê lên tới 5–7% ở các khu vực đông dân cư;
• Tiềm năng tăng giá do cơ sở hạ tầng phát triển và đất nước này được nhiều người nước ngoài ưa chuộng.

Sự lựa chọn giữa Áo và Bồ Đào Nha phụ thuộc vào mục tiêu của bạn: lợi nhuận cao và động lực với các yếu tố rủi ro hoặc ổn định, độ tin cậy và bảo vệ vốn dài hạn.

Bồ Đào Nha đã khẳng định vị thế là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất châu Âu. Đầu tư bất động sản dự kiến ​​sẽ tăng trưởng 8% vào năm 2025, đạt 2,5 tỷ euro.

Bồ Đào Nha kết hợp sự ổn định của một nền kinh tế phát triển với nhu cầu nhà ở cao nhờ các chương trình du lịch và định cư. Lisbon, Porto và Algarve vẫn là những thành phố dẫn đầu về sức hấp dẫn đầu tư.

Theo báo cáo Xu hướng mới nổi trong lĩnh vực bất động sản châu Âu năm 2024 của PwC, Lisbon được xếp hạng thứ 8 trong số những thành phố hấp dẫn nhất để đầu tư bất động sản tại châu Âu.

Theo Numbeo, Lisbon sẽ xếp hạng 25 trong số các thành phố toàn cầu về chỉ số giá bất động sản vào năm 2025, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ và tiềm năng tăng trưởng giá. Kinh nghiệm của tôi khẳng định điều này: khách hàng đã đầu tư vào bất động sản Lisbon và Porto cho biết giá tăng trưởng ổn định và điều kiện cho thuê hấp dẫn, đặc biệt là ở các khu vực du lịch.

Bồ Đào Nha đã khẳng định mình là một quốc gia có hệ thống pháp lý minh bạch, được xác nhận bởi xếp hạng của PwC và Ngân hàng Thế giới. Điều này giúp quá trình mua bất động sản trở nên rõ ràng và dễ dự đoán đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là từ Tây Ban Nha, Pháp và một số nước Bắc Âu, đang tìm kiếm những cơ hội mới trong bối cảnh thị trường bất động sản đang quá nóng, với giá bất động sản đạt mức cao kỷ lục và lợi suất cho thuê đang giảm. Bồ Đào Nha thu hút họ nhờ sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, hệ thống pháp lý minh bạch và nhu cầu nhà ở cao, đặc biệt là ở Lisbon, Porto và các vùng du lịch Algarve và Madeira.

Hơn nữa, Bồ Đào Nha còn cung cấp các chương trình cư trú và ưu đãi thuế cho nhà đầu tư nước ngoài, giúp quá trình mua bất động sản trở nên sinh lời và dễ dự đoán hơn. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những người muốn mua căn hộ tại Bồ Đào Nha để ở hoặc cho thuê dài hạn.

Thị trường bất động sản Bồ Đào Nha hội tụ lịch sử phục hồi sau khủng hoảng, tăng trưởng giá năng động và đa dạng các lựa chọn đầu tư. Hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt khi mua nhà và đầu tư vào bất động sản Bồ Đào Nha.

Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, thị trường bất động sản Bồ Đào Nha đã chứng kiến ​​sự sụt giảm mạnh về giá, đặc biệt là ở Lisbon và Porto. Tuy nhiên, thị trường đã bắt đầu phục hồi vào năm 2012. Các chương trình như Thị thực Vàng đã đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt là ở Lisbon và Porto. Theo một nghiên cứu của Viện Kinh tế Lao động IZA, kể từ năm 2012, số lượng giao dịch bất động sản trị giá 500.000 euro đã tăng 60% so với giai đoạn trước khi chương trình được triển khai.

Thị trường đã tăng trưởng đều đặn kể từ năm 2015. Năm 2024, tốc độ tăng trưởng trung bình đạt 7-8%, với các khu vực nổi tiếng như Lisbon và Algarve cho thấy mức tăng trưởng thậm chí còn cao hơn. Nếu bạn đang tìm mua căn hộ ở Bồ Đào Nha để cho thuê, hãy tập trung vào những thị trường năng động này, nơi cầu vượt cung.

Tuy nhiên, vào tháng 10 năm 2023, chính phủ đã đình chỉ khả năng nhận được Thị thực vàng thông qua đầu tư bất động sản, điều này đã ảnh hưởng đến động lực giá ở các khu vực trung tâm.

Lisbon là thủ đô của đất nước và là trung tâm kinh doanh và du lịch chính. Nơi đây tập trung các khu phức hợp văn phòng và nhà ở, các khu phố lịch sử và những khu phố sang trọng như Alfama, Baixa và Parque das Naçoes. Giá căn hộ trung bình ở trung tâm Lisbon dao động từ 4.500 đến 6.500 euro mỗi mét vuông, với lợi suất cho thuê ngắn hạn đạt 5-7% mỗi năm.

Porto là trung tâm văn hóa và kinh tế ở phía bắc đất nước, một thành phố có cơ sở hạ tầng phát triển, sân bay quốc tế và du lịch hấp dẫn. Giá nhà trung bình ở Porto là 3.000–4.500 euro/mét vuông, với lợi nhuận cho thuê khoảng 4–5%. Cả căn hộ bán lại ở trung tâm lịch sử và các dự án mới cho thuê dài hạn đều rất được ưa chuộng tại đây.

Algarve là vùng ven biển có nhu cầu cao về bất động sản du lịch và bất động sản cao cấp. Giá biệt thự và căn hộ trung bình từ 3.500–7.500 euro/m², với lợi suất theo mùa đạt 6–8%. Khách hàng của tôi thường chọn Algarve cho thuê ngắn hạn và thu nhập mùa cao điểm, đặc biệt là ở Lagos và Albufeira.

Madeira và Azores là những vùng đất yên bình dành cho các nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản cao cấp, tầm nhìn ra biển và một lối sống thanh bình. Giá bất động sản trung bình dao động từ 2.500–5.000 euro/mét vuông. Madeira đặc biệt được ưa chuộng để xây nhà ở cá nhân hoặc cho thuê dài hạn, trong khi Azores là một thị trường ngách dành cho các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm.

Phổ biến trên thị trường Bồ Đào Nha:

• Bất động sản bán lại thường có khả năng cải tạo, giúp tăng lợi nhuận.
• Các tòa nhà mới và phân khúc hạng sang – dành cho các nhà đầu tư tập trung vào thị trường cao cấp.
• Bất động sản du lịch - căn hộ và biệt thự cho thuê Airbnb và dài hạn.

Mẹo : Khi mua bất động sản tại các khu du lịch ở Bồ Đào Nha, bạn cần phải phân tích cẩn thận các quy định cho thuê ngắn hạn để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.

Người mua nước ngoài chủ yếu là công dân Pháp và Anh, cũng như các nhà đầu tư từ Mỹ, Trung Quốc và Brazil. Họ đang tìm kiếm bất động sản ở Bồ Đào Nha cho mục đích sử dụng cá nhân, cho thuê hoặc tham gia các chương trình cư trú. Kinh nghiệm của tôi với khách hàng cho thấy người châu Âu thường chọn bất động sản hiện hữu ở các thành phố lớn, trong khi các nhà đầu tư từ châu Á và châu Mỹ lại ưa chuộng các dự án mới xây và bất động sản hạng sang.

Nhu cầu nội địa đóng vai trò then chốt trong thị trường bất động sản Bồ Đào Nha. Người dân địa phương đang tích cực mua nhà, đặc biệt là ở Lisbon, Porto và Algarve, duy trì sự ổn định của thị trường và ngăn chặn giá nhà giảm mạnh ngay cả khi các yếu tố bên ngoài biến động.

Vai trò của thị trường thế chấp đặc biệt đáng chú ý: lãi suất vẫn tương đối thấp (3,3-4%), giúp đại đa số người dân có thể sở hữu nhà. Điều quan trọng cần lưu ý là lãi suất thế chấp có thể thay đổi tùy thuộc vào tình hình kinh tế và chính sách của Ngân hàng Trung ương Châu Âu.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn mua bất động sản tại Bồ Đào Nha, các ngân hàng thường cung cấp khoản vay lên đến 80% giá trị bất động sản. Bên cho vay sẽ xem xét thu nhập, lịch sử tín dụng và tình hình tài chính của người vay khi quyết định các điều khoản cho vay.

Việc lựa chọn phương thức giao dịch ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, quản lý tài sản và chiến lược thoái vốn. Bồ Đào Nha cung cấp các điều khoản linh hoạt, với các hình thức tối ưu cho các loại hình nhà đầu tư khác nhau.

Đây là cách đơn giản và phổ biến nhất để mua bất động sản tại Bồ Đào Nha. Phương pháp này thường được lựa chọn bởi những khách hàng có kế hoạch sở hữu lâu dài hoặc sử dụng bất động sản cho mục đích cá nhân. Ví dụ, một khách hàng của tôi đến từ Pháp đã đăng ký một căn hộ ở Algarve dưới tên của chính cô ấy để giảm chi phí hành chính. Nhược điểm là các lựa chọn tối ưu hóa thuế khi bán lại bị hạn chế.

Việc thành lập công ty tại Bồ Đào Nha hoặc một khu vực pháp lý EU (thường kết hợp Bồ Đào Nha và Malta) phù hợp với các nhà đầu tư lớn và những người có kế hoạch quản lý nhiều bất động sản. Hình thức này mang lại lợi thế về thuế và đơn giản hóa việc chuyển nhượng tài sản. Tôi thường giới thiệu hình thức này cho những khách hàng không chỉ mua một căn hộ mà là toàn bộ bất động sản.

Đầu tư thông qua các quỹ bất động sản cho phép bạn tham gia vào thị trường mà không cần tự mình quản lý bất động sản. Bồ Đào Nha sử dụng hình thức SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), một hình thức ưu đãi thuế tương đương với REIT. Phương pháp này được các nhà đầu tư chú trọng vào cổ tức và tăng trưởng dài hạn lựa chọn.

Cấu trúc sở hữu phân đoạn và ủy thác rất phổ biến trong đầu tư gia đình. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp giữa những người thừa kế và đơn giản hóa việc quản lý. Tôi có một khách hàng từ Brazil đã chuyển nhượng quyền sở hữu một biệt thự ở Algarve cho một quỹ ủy thác gia đình để bảo vệ tài sản và cấu trúc thừa kế.

Bồ Đào Nha có một lợi thế rõ rệt so với nhiều quốc gia khác là không áp đặt bất kỳ hạn chế nào đối với người mua nước ngoài. Người nước ngoài có cùng quyền lợi như công dân: họ có thể mua căn hộ, nhà ở hoặc bất động sản thương mại tại Bồ Đào Nha với bất kỳ diện tích nào. Để hoàn tất giao dịch, bạn phải xin mã số thuế (NIF) và nộp thuế tài sản hàng năm (IMI), thường chiếm khoảng 0,3–0,8% giá trị đất đai.

Quy trình mua bất động sản ở Bồ Đào Nha khá minh bạch, nhưng đòi hỏi phải tuân theo một số thủ tục và thuê chuyên gia. Sai lầm ở giai đoạn này có thể gây tốn kém, vì vậy điều quan trọng là phải hiểu rõ các bước và rủi ro liên quan.

1. Việc lấy NIF (1 ngày) – mã số thuế (Número de Identificação Fiscal) là bắt buộc đối với tất cả các giao dịch, bao gồm cả việc mua bất động sản ở Bồ Đào Nha.
2. Mở tài khoản ngân hàng (1-3 ngày) tại một ngân hàng Bồ Đào Nha để thanh toán giao dịch.
3. Thuê luật sư – luật sư sẽ kiểm tra tài sản (5–10 ngày), soạn thảo hợp đồng và bảo vệ quyền lợi của bạn.
4. Ký hợp đồng sơ bộ (CPCV) (1–2 ngày) và thanh toán tiền đặt cọc (thường là 10%).
5. Hoàn tất giao dịch cuối cùng tại công chứng viên và thanh toán số tiền còn lại (30–60 ngày).
6. Đăng ký tại Conservatória do Registo Predial (Đăng ký tài sản) để chính thức hóa quyền sở hữu (2–5 ngày).

Thời gian trung bình: 1,5–2 tháng (đối với khoản vay thế chấp lên đến 3 tháng). Nếu bạn trực tiếp đến Bồ Đào Nha, bạn sẽ cần một phiên dịch viên vì tất cả tài liệu đều bằng tiếng Bồ Đào Nha.

Luật sư kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản (nợ, thế chấp và giấy phép sử dụng), soạn thảo hợp đồng và giám sát tất cả các giai đoạn của giao dịch. Đại lý giúp lựa chọn bất động sản và hỗ trợ đàm phán, nhưng không thay thế luật sư.

Một trong những khách hàng của tôi đang cố gắng tiết kiệm tiền thuê luật sư nhưng lại gặp vấn đề với khoản thế chấp hiện tại của bất động sản. Chúng tôi đã thuê luật sư vào giai đoạn cuối, nhưng việc này đã làm chậm giao dịch hai tháng.

Ý kiến ​​của tôi: Luôn luôn sử dụng một luật sư độc lập, không phải luật sư được người bán hoặc đại lý giới thiệu.

• Hộ chiếu hoặc giấy tờ tùy thân hợp lệ khác.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – mã số thuế của Bồ Đào Nha.
• Thị thực hoặc giấy phép cư trú – mặc dù người nước ngoài có thể mua bất động sản mà không cần giấy phép cư trú, nhưng có thể cần thị thực nhập cảnh hoặc tình trạng cư trú để lưu trú dài hạn và giải quyết các vấn đề liên quan đến việc mua hàng.
• Tài khoản ngân hàng Bồ Đào Nha để thanh toán giao dịch.
• Xác nhận nguồn tiền (trong khuôn khổ quy định về phòng, chống rửa tiền).
• Hợp đồng mua bán (có chữ ký của cả hai bên).
• Các giấy tờ cần thiết để thế chấp (nếu mua bằng khoản vay): giấy chứng nhận thu nhập, tờ khai thuế, bằng chứng về việc làm hoặc kinh doanh, lịch sử tín dụng (đôi khi được yêu cầu).

Để thế chấp ở Bồ Đào Nha, cả cư dân và người không cư trú đều phải có lịch sử tín dụng tốt, thu nhập đủ và trả trước từ 30 đến 50% giá trị tài sản.

Về mặt pháp lý, quy trình mua bất động sản ở Madeira và Azores giống hệt với các giao dịch ở Bồ Đào Nha đại lục: cần có NIF, hợp đồng sơ bộ (CPCV), chữ ký trước công chứng viên và đăng ký với Conservatorium. Không có hạn chế nào đối với nhà đầu tư nước ngoài và mọi quyền lợi đều được bảo lưu đầy đủ.

Tuy nhiên, có một vài lưu ý. Thứ nhất, do vị trí địa lý xa xôi, việc xin giấy tờ và phê duyệt có thể mất nhiều thời gian hơn (đặc biệt là ở Azores). Thứ hai, khi mua bất động sản du lịch hoặc căn hộ cho thuê ở Madeira và Azores, bạn nên kiểm tra giấy phép Alojamento Local (AL) và đảm bảo bất động sản tuân thủ các quy định địa phương. Các giấy phép này do chính quyền địa phương quản lý, và một số khu vực có những hạn chế đối với giấy phép mới.

Ở Bồ Đào Nha, việc mua bất động sản từ xa là một thông lệ phổ biến, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Giao dịch được chính thức hóa thông qua giấy ủy quyền (Procuração), được chứng nhận bởi công chứng viên tại quốc gia cư trú của người mua và được hợp pháp hóa lãnh sự bằng dấu bưu điện. Với giấy ủy quyền này, luật sư hoặc người đại diện được ủy quyền có thể ký tất cả các tài liệu, bao gồm cả CPCV và văn bản chuyển nhượng cuối cùng.

Không có hạn chế bổ sung nào đối với người không cư trú, nhưng điều quan trọng là giấy ủy quyền phải được soạn thảo đúng theo mẫu tiếng Bồ Đào Nha và được dịch sang tiếng Bồ Đào Nha. Trên thực tế, tôi khuyên bạn nên kiểm tra xem giấy ủy quyền có bao gồm tất cả các quyền hạn cần thiết hay không: mở tài khoản ngân hàng, xin NIF, ký hợp đồng và đăng ký bất động sản. Điều này sẽ tránh được sự chậm trễ ở giai đoạn cuối.

Khi lên kế hoạch mua bất động sản ở Bồ Đào Nha, điều quan trọng là phải cân nhắc trước tất cả các nghĩa vụ thuế và chi phí liên quan. Những điều này ảnh hưởng đến giá trị thực tế và chiến lược đầu tư của bất động sản.

Thuế IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) được nộp khi mua nhà. Mức thuế này được tính lũy tiến, dao động từ 1% đến 7,5%, tùy thuộc vào giá trị bất động sản và việc liệu nó có được sử dụng làm nơi cư trú chính hay không. Ví dụ, đối với một căn hộ có giá 300.000 euro, mức thuế sẽ vào khoảng 8.000–9.000 euro.

Mẹo: Nếu bạn mua nhiều bất động sản, sẽ có lợi hơn nếu đăng ký giao dịch dưới tên nhiều bên khác nhau để giảm thuế suất.

Thuế Imposto do Selo (Imposto do Selo) là khoản thuế cố định 0,8% giá giao dịch và được thanh toán vào ngày ký hợp đồng tại văn phòng công chứng. Đây là khoản thuế cố định trên giá mua bất động sản. Nếu bất động sản được tài trợ bằng hình thức thế chấp, khoản thuế tem bổ sung 0,6% sẽ được cộng vào số tiền vay.

Sau khi giao dịch hoàn tất, chủ sở hữu bất động sản tại Bồ Đào Nha phải nộp IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) - một loại thuế bất động sản tương đương. Mức thuế suất là 0,3–0,45% giá trị bất động sản theo sổ địa chính.

Giá trị địa chính (CV) được Cơ quan Thuế (AT) tính toán dựa trên các đặc điểm của bất động sản: vị trí, diện tích, loại hình sử dụng và các thông số khác. Ví dụ, đối với một căn hộ ở Lisbon có CV là 200.000 euro, mức thuế hàng năm sẽ vào khoảng 600–900 euro.

Khi mua căn hộ tại một tòa nhà mới, thuế VAT đã được bao gồm trong giá và là 23% (đối với bất động sản thương mại). Đối với bất động sản nhà ở, thuế đã bao gồm trong giá; không cần thanh toán thêm.

Tình trạng NHR (Cư trú không thường xuyên) cho phép giảm đáng kể thuế thu nhập, bao gồm tiền thuê nhà và thu nhập từ nước ngoài, trong tối đa 10 năm. Chế độ này khiến bất động sản Bồ Đào Nha đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư có kế hoạch định cư hoặc xin giấy phép cư trú. Tốt nhất nên nộp đơn xin NHR trong năm đầu tiên cư trú để tránh mất quyền lợi hưởng trợ cấp.

Áo được đánh giá cao nhờ sự ổn định của thị trường và tính thanh khoản bất động sản cao. Giá cả tăng trưởng ổn định, nhu cầu bất động sản ổn định, và quá trình bán và chuyển nhượng quyền sở hữu diễn ra nhanh chóng và dễ dàng. Bồ Đào Nha thu hút nhà đầu tư nhờ lợi suất và ưu đãi thuế cao hơn, nhưng thị trường lại năng động và mang tính mùa vụ hơn, và tính thanh khoản thay đổi tùy theo khu vực và loại hình bất động sản.

Thị thực Vàng Bồ Đào Nha từ lâu đã là một trong những công cụ hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Kể từ năm 2024, chương trình đã thay đổi các điều khoản: việc mua bất động sản không còn được coi là con đường trực tiếp để định cư. Điều này mở ra những cơ hội mới thông qua đầu tư vào quỹ, doanh nghiệp hoặc các dự án văn hóa, nhưng cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh lãng phí thời gian và tiền bạc.

Quỹ đầu tư (Đơn vị Quỹ) – đóng góp tối thiểu 500.000 euro vào các quỹ đầu tư Bồ Đào Nha. Tôi khuyến nghị lựa chọn này cho những khách hàng muốn kiếm thu nhập thụ động mà không cần quản lý bất động sản.

Khởi nghiệp hoặc đầu tư vào một công ty – tạo ra ít nhất 10 việc làm mới hoặc đầu tư 500.000 euro vào một doanh nghiệp hiện hữu. Một trong những khách hàng của tôi đã chọn con đường này, mở một doanh nghiệp tại Lisbon tập trung vào dịch vụ CNTT.

Quyên góp cho văn hóa – tối thiểu 250.000 euro cho các dự án nghiên cứu hoặc di sản quốc gia. Đây là cơ hội tuyệt vời để hỗ trợ văn hóa và đồng thời xin được giấy phép cư trú.

Để duy trì tình trạng cư trú, bạn phải dành trung bình 7 ngày mỗi năm ở Bồ Đào Nha.

Nếu mục tiêu là sống mà không cần đầu tư lớn thì có những lựa chọn thay thế phù hợp:

• Visa D7 – dựa trên nguồn thu nhập ổn định từ nước ngoài.
• Visa du mục kỹ thuật số – dành cho công việc từ xa.

Việc có được quyền cư trú tại Bồ Đào Nha mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và gia đình:

• Quyền cư trú tại Bồ Đào Nha có nghĩa là tất cả các thành viên trong gia đình đều được tự do nhập cảnh và cư trú tại đất nước này.
• Quyền vào khu vực Schengen – cơ hội đi du lịch tới 27 quốc gia châu Âu mà không cần thị thực.
• Ưu đãi và tối ưu hóa thuế – khi kết hợp với chế độ NHR, có thể giảm đáng kể thuế thu nhập nhận được ở nước ngoài.
• Môi trường pháp lý ổn định – Bồ Đào Nha là thành viên của EU, có luật pháp minh bạch và quyền lợi của nhà đầu tư được bảo vệ.
• Giáo dục và chăm sóc sức khỏe – tiếp cận trường công và đại học, chăm sóc sức khỏe chất lượng cho cư dân.
• Sự linh hoạt dành cho doanh nhân và dân du mục kỹ thuật số – bạn có thể điều hành doanh nghiệp, đầu tư và đồng thời tận hưởng những lợi ích của chương trình cư trú châu Âu.

Những sai lầm phổ biến mà các nhà đầu tư mắc phải khi nộp đơn xin Visa Vàng:

• Đang cố gắng xin giấy phép cư trú thông qua việc mua bất động sản sau năm 2024.
• Thời gian lưu trú tối thiểu tại Bồ Đào Nha không đủ (7 ngày mỗi năm).
• Lỗi trong giấy ủy quyền và bản dịch tài liệu.
• Chi phí chưa được tính đến cho các loại phí, dịch vụ pháp lý và thuế.
• Xác nhận không đúng tính hợp pháp của nguồn thu nhập.

Hiện tại, sau khi sở hữu Thị thực Vàng Bồ Đào Nha trong năm năm, nhà đầu tư và gia đình có thể nộp đơn xin quốc tịch Bồ Đào Nha và hộ chiếu EU. Điều kiện để được cấp thị thực này là:

• Cư trú tại Bồ Đào Nha ít nhất 7 ngày mỗi năm;
• Có giấy phép cư trú hợp pháp và tuân thủ mọi điều kiện của chương trình;
• Xác nhận kiến ​​thức tiếng Bồ Đào Nha của bạn ở trình độ A2;
• Không có tiền án tiền sự nghiêm trọng;
• Xác nhận tính hợp pháp của nguồn thu nhập.

Việc sở hữu quốc tịch Bồ Đào Nha cho phép tiếp cận toàn diện Khu vực Schengen, quyền làm việc và học tập tại bất kỳ quốc gia EU nào, và khả năng truyền quốc tịch cho con cái. Đối với các nhà đầu tư, đây là một công cụ chiến lược: đầu tư vào Bồ Đào Nha đồng thời mang lại hộ chiếu hợp pháp châu Âu và các lợi thế về thuế thông qua chế độ NHR.

Chương trình Thị thực Vàng đã trải qua những thay đổi quan trọng:

• Loại trừ bất động sản là con đường trực tiếp để xin giấy phép cư trú (từ năm 2024).
• Tập trung đầu tư vào các quỹ, doanh nghiệp và văn hóa: số tiền tối thiểu là 500.000 euro cho các quỹ và công ty, 250.000 euro cho các khoản đóng góp văn hóa.

Thắt chặt yêu cầu về quyền công dân (dự thảo luật ngày 23 tháng 6 năm 2025):

• Họ có kế hoạch tăng thời gian cư trú tối thiểu cho hầu hết người nộp đơn lên 10 năm (7 năm đối với các quốc gia CPLP);
• Bắt buộc phải biết tiếng Bồ Đào Nha (trình độ A2);
• Kiểm tra Văn hóa và Quyền;
• Thắt chặt việc kiểm tra lý lịch tư pháp;
• Đóng lại con đường xuyên qua nguồn gốc Do Thái Sephardic.
• Tăng tính minh bạch về phí và trách nhiệm – tất cả các loại phí, bao gồm cả phí pháp lý, đã được cập nhật và hiện được cố định cho các loại hình đầu tư khác nhau.

Áo cung cấp một con đường khác để nhập quốc tịch thông qua chương trình thị thực D hoặc tự túc, nhưng quy trình này nghiêm ngặt và kéo dài hơn:

• Cần phải chứng minh thu nhập cao ổn định hoặc đầu tư lớn;
• Thời gian cư trú tối thiểu trước khi nộp đơn xin nhập tịch là 10 năm;
• Ít linh hoạt hơn: đầu tư vào bất động sản không trực tiếp cấp quyền công dân;
• Quá trình nhập tịch phức tạp và quan liêu hơn.

Áo nổi trội về tính ổn định, khả năng dự đoán và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư lâu dài. Nước này có ít rủi ro hơn, quy định chặt chẽ và minh bạch hơn, tính thanh khoản bất động sản cao hơn và thủ tục xin quốc tịch nhanh hơn Bồ Đào Nha.

Thị trường cho thuê tại Bồ Đào Nha đang phát triển nhanh chóng, nhưng cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa cho thuê ngắn hạn và dài hạn sẽ giúp các nhà đầu tư lựa chọn chiến lược cân bằng tối ưu giữa lợi nhuận và rủi ro.

Cho thuê ngắn hạn vẫn phổ biến ở các khu vực du lịch như Lisbon, Porto, Algarve và Madeira. Lợi nhuận thường đạt 5–7% mỗi năm, nhưng có một số hạn chế đối với giấy phép AL (Alojamento Local).

Quy định mới: Các thành phố đang áp dụng hạn ngạch về số lượng giấy phép để điều tiết thị trường và giảm áp lực lên nhà ở của cư dân địa phương. Ví dụ từ khách hàng: chủ sở hữu một căn hộ ở Algarve cho thuê trên Airbnb, nhưng đã xin giấy phép trước—giúp tránh bị phạt và tiếp tục tạo ra thu nhập.

Hợp đồng dài hạn thu hút nhà đầu tư bởi tính ổn định: lợi nhuận 3–5% mỗi năm và ít biến động theo mùa. Lựa chọn này hấp dẫn những khách hàng coi trọng dòng thu nhập ổn định và rủi ro tối thiểu.

Đối với các nhà đầu tư danh mục đầu tư, việc kết hợp nhiều bất động sản - một số cho thuê ngắn hạn, một số cho thuê dài hạn - là hợp lý để cân bằng giữa lợi nhuận và tính ổn định.

Các công ty quản lý giúp tối ưu hóa thu nhập và giải quyết các vấn đề về thuế.
Chức năng chính của các công ty quản lý là:

• Quản lý cho thuê ngắn hạn và cấp phép AL.
• Lựa chọn và kiểm soát người thuê nhà cho hợp đồng thuê dài hạn.
• Thu tiền thuê nhà và báo cáo tài chính.
• Tổ chức vệ sinh, sửa chữa, bảo trì nhà ở.
• Giải quyết các vấn đề pháp lý và tương tác với cơ quan thuế.
• Tư vấn về tối ưu hóa thu nhập và giảm thiểu rủi ro.

Khi cho thuê bất động sản, cư dân phải trả thuế thu nhập theo thang lũy ​​tiến từ 14% đến 48%, tùy thuộc vào thu nhập hàng năm. Người không cư trú phải chịu mức thuế suất cố định là 25%. Tuy nhiên, chỉ thu nhập kiếm được tại Bồ Đào Nha mới bị đánh thuế.

Lợi suất tại thị trường Bồ Đào Nha cao hơn, nhưng quy định cho thuê lại nghiêm ngặt hơn và có thể thay đổi. Tại Áo, lợi suất thấp hơn (2–3%), nhưng thị trường ổn định, các quy định có thể dự đoán được và rủi ro bị phạt ở mức tối thiểu. Trong bối cảnh này, giá bất động sản tại các thành phố lớn của Đức thường được coi là quá cao so với các chiến lược đầu tư thận trọng.

Việc lựa chọn khu vực mua bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận, tính thanh khoản và rủi ro. Hãy cùng xem xét các khu vực trọng điểm về nhu cầu, cơ sở hạ tầng và tiềm năng đầu tư.

Lisbon: Phân khúc hàng đầu và nhu cầu cao

Lisbon vẫn là trung tâm của hoạt động kinh tế và du lịch. Nhu cầu thuê nhà ngắn hạn và dài hạn mạnh mẽ đang đẩy giá lên cao.

• Giá trung bình: 4.500–5.500€/m²
• Lợi nhuận cho thuê: ngắn hạn 6-7%, dài hạn 3-4%

Porto: Một thị trường dễ tiếp cận và đầy hứa hẹn

Porto thu hút khách du lịch và sinh viên, và nhu cầu thuê nhà dài hạn ổn định. Giá thấp hơn Lisbon, nhưng nhu cầu vẫn tiếp tục tăng.

• Giá trung bình: 3.500–4.500€/m²
• Lợi nhuận cho thuê: ngắn hạn 5-6%, dài hạn 3-4%

Algarve: cho thuê sang trọng và theo mùa

Khu vực này rất được du khách ưa chuộng, đặc biệt là vào mùa hè. Cho thuê theo mùa mang lại lợi nhuận cao, nhưng nhu cầu lại biến động.

• Giá trung bình: 3.000–4.000 euro/m²
• Lợi nhuận cho thuê: ngắn hạn 6-7%, dài hạn 3-5%

Madeira: Lợi ích về khí hậu và thuế

Khu vực này hấp dẫn các nhà đầu tư lớn tuổi và dân du mục kỹ thuật số. Ưu đãi thuế và lượng khách du lịch ổn định khiến thị trường này trở nên đầy hứa hẹn.

• Giá trung bình: 2.500–3.500 euro/m²
• Lợi nhuận cho thuê: ngắn hạn 5%, dài hạn 3%

Quần đảo Azores: Nơi lý tưởng cho các nhà đầu tư dài hạn

Thị trường chưa bão hòa và phù hợp cho đầu tư dài hạn với tầm nhìn 5-10 năm. Lợi nhuận thấp hơn, nhưng giá lại thấp.

• Giá trung bình: 2.000–3.000 euro/m²
• Lợi nhuận cho thuê: ngắn hạn 4-5%, dài hạn 2-3%

Việc lựa chọn giữa bất động sản bán lại và bất động sản xây mới tại Bồ Đào Nha phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư, ngân sách và sở thích của bạn. Cả hai phân khúc đều có những ưu điểm và hạn chế riêng.

Năm 2024, 156.325 bất động sản nhà ở đã được bán tại Bồ Đào Nha, tăng 14,5% so với năm trước. Trong số đó, 124.445 (79,6%) là bất động sản hiện hữu và 31.880 (20,4%) là bất động sản mới.

Ưu điểm : Thị trường thứ cấp chiếm khoảng 80% tổng số giao dịch, với hầu hết bất động sản nằm ở các trung tâm lịch sử của Lisbon, Porto và các thành phố lớn khác. Những bất động sản này hấp dẫn cả cho thuê du lịch và định cư lâu dài.

Hạn chế : Việc khôi phục những bất động sản này đòi hỏi phải tuân thủ các quy định về kiến ​​trúc và xin giấy phép tái thiết. Một số tòa nhà cần được cải tạo toàn diện, làm tăng giá mua.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ tại trung tâm lịch sử Lisbon với giá 380.000 euro. Mặc dù phải tốn thêm chi phí cải tạo, căn hộ vẫn tạo ra nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê ngắn hạn.

Đặc điểm : Công trình xây dựng mới chiếm khoảng 20% ​​giao dịch. Căn hộ và biệt thự mới có thiết kế hiện đại, tiết kiệm năng lượng và được chủ đầu tư bảo hành.

Lợi thế cho nhà đầu tư : Tòa nhà mới dễ cho thuê dài hạn hoặc bán lại với giá trị tăng lên.

Ở Algarve, một khách hàng đã đầu tư 600.000 euro vào một căn hộ mới bên bờ biển và sau hai năm, giá bất động sản đã tăng 15%.

Ưu điểm : Cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb hoặc nền tảng Booking mang lại thu nhập lên tới 6-7% mỗi năm, đặc biệt là ở Lisbon và Porto.

Đặc điểm : Cần có giấy phép AL để cho thuê căn hộ hợp pháp cho khách du lịch. Ở một số khu vực, hạn ngạch bị hạn chế.

Các dự án mới ở Bồ Đào Nha cung cấp mức giá phải chăng hơn và tiềm năng lợi nhuận cho thuê cao hơn, đặc biệt là ở các khu du lịch nổi tiếng và Lisbon. Tuy nhiên, Áo có lợi thế về sự ổn định giá cả, chất lượng xây dựng và hiệu quả năng lượng - bất động sản dễ bán và duy trì tính thanh khoản ngay cả trong những năm biến động.

Đầu tư vào bất động sản Bồ Đào Nha không chỉ giới hạn ở việc mua một căn hộ cho thuê thông thường. Có nhiều phương pháp thay thế có thể tối ưu hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro và mở rộng danh mục đầu tư của bạn.

Mua căn hộ hoặc tòa nhà cũ, sau đó cải tạo và cho thuê hoặc bán lại vẫn là một chiến lược phổ biến. Thị trường hiện tại cung cấp bất động sản với giá thấp hơn mức trung bình, và sau khi cải tạo, giá cả và lợi nhuận của chúng tăng lên đáng kể.

Ví dụ, một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở trung tâm Lisbon với giá 320.000 euro, đầu tư 50.000 euro vào việc cải tạo và một năm sau có thể cho thuê trên Airbnb với mức lợi nhuận hàng năm khoảng 6%. Điều quan trọng là phải cân nhắc các hạn chế về kiến ​​trúc và nhu cầu xin giấy phép cải tạo.

Đầu tư vào các khách sạn nhỏ, căn hộ dịch vụ và nhà nghỉ cho phép bạn tạo ra nguồn thu nhập ổn định do nhu cầu lưu trú du lịch cao ở Lisbon, Algarve và các đảo.

Một khách hàng đã đầu tư 700.000 euro vào một căn hộ dịch vụ ở Algarve, với tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 70%, mang lại lợi nhuận khoảng 7% mỗi năm. Khuyến nghị nên sử dụng các công ty quản lý để tối ưu hóa thu nhập và tuân thủ luật cho thuê ngắn hạn.

Đầu tư vào REIT Bồ Đào Nha (SIGI) hoặc quỹ đầu tư bất động sản cho phép bạn tạo ra thu nhập từ thị trường mà không cần trực tiếp quản lý bất động sản và giảm rủi ro pháp lý.

Ví dụ, một khách hàng đã đầu tư 500.000 euro vào một quỹ bất động sản Bồ Đào Nha và nhận được thu nhập thụ động từ cổ tức trong khi vẫn giữ quyền cư trú. Trước khi đầu tư, điều quan trọng là phải kiểm tra uy tín và cơ cấu phí của quỹ.

Việc mua đất để phát triển bất động sản nhà ở hoặc du lịch vẫn là một chiến lược đầy hứa hẹn, vì tiềm năng tăng giá trị đất cao hơn so với bất động sản đã hoàn thiện.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một lô đất ở Madeira với giá 300.000 euro, và giá trị của nó hiện được ước tính là 420.000 euro sau khi các dự án cơ sở hạ tầng hoàn thành. Khi chọn lô đất, điều quan trọng là phải cân nhắc đến sự sẵn có của cơ sở hạ tầng, các hạn chế về môi trường và các hạn chế về xây dựng trên các đảo.

Bồ Đào Nha có tiềm năng biến động giá cao và cơ hội sinh lời cao, nhưng rủi ro pháp lý và rủi ro theo mùa vẫn còn đáng kể. Ngược lại, Áo mang lại sự ổn định thị trường, thanh khoản dự đoán được và lợi nhuận ổn định, mặc dù rào cản gia nhập cao hơn.

Đối với các nhà đầu tư có chiến lược linh hoạt và sẵn sàng quản lý tài sản, Bồ Đào Nha mang đến nhiều cơ hội hơn, trong khi đối với các nhà đầu tư bảo thủ, Áo vẫn là lựa chọn tốt nhất.

Đầu tư vào bất động sản Bồ Đào Nha mang lại lợi nhuận cao và nhiều cơ hội hấp dẫn. Dù bạn đang cân nhắc mua nhà hay căn hộ tại Bồ Đào Nha, việc hiểu rõ những rủi ro sẽ giúp bạn tránh được những vấn đề bất ngờ.

Quá trình mua và đăng ký bất động sản tại Bồ Đào Nha có thể mất nhiều thời gian hơn dự kiến ​​của nhà đầu tư. Việc xin mã số thuế (NIF), thẩm định pháp lý và đăng ký với Conservatorium đôi khi bị chậm trễ.

Ví dụ, một trong những khách hàng của tôi đã phải chờ gần hai tháng mới hoàn tất giao dịch mua căn hộ ở Lisbon do Encargos kiểm toán và thế chấp. Hãy luôn làm việc với một luật sư và đại lý giàu kinh nghiệm để giảm thiểu rủi ro hành chính.

Việc cho thuê nhà ngắn hạn thông qua các nền tảng như Airbnb và Booking yêu cầu phải có giấy phép AL (Alojamento Local), và các thành phố nổi tiếng như Lisbon và Porto có hạn ngạch cấp giấy phép mới. Khách hàng thường phải đối mặt với các hạn chế về gia hạn giấy phép hoặc bị phạt nếu vi phạm quy định.

Ở những khu vực có nhu cầu du lịch cao, chẳng hạn như Algarve, Madeira và Azores, thu nhập cho thuê thay đổi rất nhiều tùy theo mùa. Ví dụ, vào mùa hè, lợi suất có thể đạt 7-8%, trong khi vào mùa đông, con số này giảm xuống còn 2-3%. Để giảm thiểu rủi ro, khách hàng nên kết hợp cho thuê ngắn hạn và dài hạn hoặc tập trung vào các bất động sản ở Lisbon và Porto, nơi nhu cầu ổn định hơn. Điều quan trọng là phải đánh giá giá bất động sản ở Bồ Đào Nha và lợi suất tiềm năng tùy theo biến động theo mùa.

Thị trường xây dựng mới ở Bồ Đào Nha còn hạn chế, đặc biệt là ở các khu vực du lịch nổi tiếng. Điều này ảnh hưởng đến việc lựa chọn bất động sản và có thể làm chậm sự tăng trưởng danh mục đầu tư của các nhà đầu tư đang nhắm đến căn hộ và nhà ở mới tại Bồ Đào Nha có giấy phép AL.

Ở các thị trấn nhỏ hơn và trên các đảo, bất động sản mất nhiều thời gian bán hơn so với ở Lisbon, Porto hoặc Algarve. Ví dụ, một căn hộ ở Azores có thể được rao bán tới một năm. Hãy cân nhắc tính thanh khoản khi chọn bất động sản và cố gắng mua ở những khu vực có nhu cầu ổn định hoặc lượng khách du lịch đông đúc.

Bồ Đào Nha mang lại lợi nhuận và động lực thị trường cao hơn, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro về quy định và theo mùa. Áo mang lại sự ổn định, khả năng dự đoán và thanh khoản, phù hợp hơn với các nhà đầu tư thận trọng. Cuối cùng, lựa chọn phụ thuộc vào chiến lược của bạn: lợi nhuận cao với quản lý rủi ro ở Bồ Đào Nha hay tăng trưởng ổn định và bảo vệ vốn ở Áo.

Khi đầu tư vào bất động sản tại Bồ Đào Nha, người Ukraine và các nhà đầu tư nước ngoài khác nên cân nhắc không chỉ lợi nhuận mà còn cả mức độ tiện nghi, cơ sở hạ tầng và dịch vụ. Việc hiểu rõ điều kiện sống giúp họ đánh giá được cuộc sống hàng ngày sẽ như thế nào sau khi mua nhà hoặc căn hộ tại Bồ Đào Nha.

Bồ Đào Nha nổi tiếng với khí hậu Địa Trung Hải ôn hòa, mang lại cuộc sống dễ chịu quanh năm. Nhiệt độ trung bình mùa đông ở Lisbon là 12°C (53°F), nhiệt độ mùa hè là 28°C (82°F), và ở bờ biển phía nam Algarve, mùa hè nóng và khô.

dịch vụ chăm sóc sức khỏe . Người dân được tiếp cận hệ thống chăm sóc sức khỏe công cộng (SNS), nơi các dịch vụ cơ bản được cung cấp miễn phí hoặc chỉ mất một khoản phí nhỏ. Người nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài có thể mua bảo hiểm tư nhân, bao gồm chi phí nằm viện, chăm sóc ngoại trú và điều trị khẩn cấp. Chi phí bảo hiểm bắt đầu từ 50–100 euro mỗi tháng cho mỗi người, và 150–250 euro cho gia đình.

Giáo dục cũng rất đa dạng: trường công miễn phí cho cư dân, trong khi trường tư thục và trường quốc tế cung cấp các chương trình bằng tiếng Anh và các ngôn ngữ khác. Học phí cho các trường quốc tế dao động từ 5.000 đến 15.000 euro mỗi năm, tùy thuộc vào cấp độ và địa điểm.

Chi phí sinh hoạt trung bình ở Bồ Đào Nha thấp hơn ở Áo. Thực phẩm và dịch vụ ở Lisbon có giá khoảng 700–1.000 euro/tháng/người, tiền thuê căn hộ một hoặc hai phòng ngủ ở trung tâm thành phố là 1.000–1.500 euro, và chi phí tiện ích khoảng 150–200 euro. Trên các đảo và thị trấn nhỏ hơn, giá cả có thể thấp hơn 10–20%.

Hệ thống ngân hàng Bồ Đào Nha minh bạch, với nhiều ngân hàng quốc tế và dịch vụ ngân hàng trực tuyến. Người nước ngoài có thể mở tài khoản ngân hàng và vay thế chấp. Cơ sở hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ: tàu điện ngầm, xe điện, tàu cao tốc và sân bay quốc tế đảm bảo việc di chuyển thuận tiện. Khách hàng mua bất động sản tại Bồ Đào Nha thường ghi nhận sự dễ dàng hòa nhập vào cuộc sống địa phương nhờ những hệ thống này.

Về dịch vụ và cơ sở hạ tầng, Áo chiếm ưu thế: thủ tục đăng ký nhanh chóng, dịch vụ chăm sóc sức khỏe chất lượng cao và giao thông thuận tiện. Ngược lại, Bồ Đào Nha mang đến một phong cách sống độc đáo: khí hậu ấm áp, biển cả, đời sống xã hội năng động và chi phí sở hữu thấp. Đối với các nhà đầu tư, lựa chọn phụ thuộc vào ưu tiên của họ: Áo ưu tiên sự ổn định và dịch vụ, trong khi Bồ Đào Nha ưu tiên sự thoải mái, khí hậu và phong cách sống.

Nếu bạn coi bất động sản Bồ Đào Nha là một hình thức bảo vệ vốn và là "thiên đường châu Âu ", quốc gia này sở hữu thị trường ổn định và minh bạch về mặt pháp lý. Ví dụ, nhiều khách hàng Ukraine của tôi mua bất động sản ở Bồ Đào Nha để bảo toàn tài sản bằng tiền tệ châu Âu và tận hưởng cuộc sống tự do, bình yên ở một đất nước an toàn.

Bồ Đào Nha đang tích cực thu hút những người làm việc tự do và dân du mục kỹ thuật số . Các thành phố như Lisbon và Porto cung cấp không gian làm việc chung, internet ổn định và điều kiện làm việc từ xa thoải mái. Mua căn hộ hoặc bất động sản ven biển ở Bồ Đào Nha cho phép bạn kết hợp giải trí và công việc, và việc dễ dàng xin thị thực D7 hoặc tư cách cư trú khiến quốc gia này càng trở nên hấp dẫn hơn.

Người về hưu chọn Bồ Đào Nha vì khí hậu ấm áp, chi phí sinh hoạt thấp và các ưu đãi thuế đặc biệt, bao gồm chế độ NHR. Bằng cách mua nhà hoặc căn hộ tại Bồ Đào Nha, các nhà đầu tư cao cấp có cơ hội sống thoải mái và tiết kiệm chi phí trong khi vẫn nằm trong Khu vực Schengen.

Áo thường chiếm ưu thế về độ ổn định, chất lượng dịch vụ và cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, Bồ Đào Nha lại mang đến một lối sống độc đáo: tự do, thoải mái, khí hậu ấm áp và chi phí sinh hoạt thấp hơn. Nếu bạn ưu tiên sự ổn định, yên tĩnh và các quy định nghiêm ngặt, hãy chọn Áo.

Việc thoái vốn đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha đòi hỏi phải lập kế hoạch và hiểu rõ tất cả các sắc thái về thuế và pháp lý. Nhà đầu tư nên cân nhắc trước thời điểm bán, phương thức chuyển nhượng bất động sản và tác động của chương trình Thị thực Vàng (Golden Visa) nếu áp dụng trong quá trình mua.

Việc bán nhà, căn hộ hoặc bất kỳ bất động sản nào khác ở Bồ Đào Nha đều cần cân nhắc kỹ lưỡng về thuế và giấy tờ. Thời gian bán trung bình ở những khu vực đông dân cư như Lisbon hoặc Porto là từ 3 đến 6 tháng, trong khi ở những khu vực ít thanh khoản hơn, thời gian này có thể lên đến một năm.

Việc bán nhà phải chịu thuế lãi vốn, mức thuế này thay đổi tùy thuộc vào nơi cư trú của người bán và loại bất động sản. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã bán một bất động sản ở Lisbon, Bồ Đào Nha, trong bảy tháng, nhờ vào việc tối ưu hóa thuế thông qua tình trạng NHR của mình. Kết quả là, anh ấy chỉ phải trả khoảng 14% thuế lãi vốn thay vì mức thuế tiêu chuẩn là 28%.

Nếu mua bất động sản theo chương trình Thị thực Vàng, điều quan trọng là phải cân nhắc các quy định của chương trình khi bán. Bất động sản đã mua trước đó cho phép bạn duy trì quyền thường trú, nhưng khi rời đi, bạn cần phải hợp thức hóa giao dịch để duy trì tình trạng thường trú. Kinh nghiệm của tôi cho thấy việc hợp tác với luật sư và đại lý có thể giúp tránh các khoản phạt và rắc rối khi gia hạn quyền thường trú.

Việc chuyển nhượng nhà hoặc căn hộ ở Bồ Đào Nha cho người thân có thể thực hiện thông qua hình thức tặng cho hoặc di chúc. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư gia đình muốn giữ tài sản trong gia đình và tối ưu hóa thuế. Một trong những khách hàng của tôi đã chuyển nhượng tài sản cho con cái thông qua giấy ủy quyền và đăng ký quyền sở hữu chính xác, giúp giảm thiểu thuế. Ông ấy đã trả khoảng 0,8% thuế trước bạ (SD) trên giá trị bất động sản.

Áo thắng thế về tính thanh khoản và ổn định thị trường. Việc bán bất động sản ở đó thường diễn ra nhanh hơn, và các quy trình pháp lý và thuế cũng dễ dự đoán hơn. Ở Bồ Đào Nha, lợi suất cao hơn, nhưng giao dịch có thể mất nhiều thời gian hơn, đặc biệt là ở các khu vực nhỏ hơn hoặc trên các đảo.

Trong nhiều năm qua, tôi đã tham gia vào hàng chục giao dịch liên quan đến nhà ở, căn hộ và bất động sản thương mại tại Bồ Đào Nha. Kinh nghiệm cho thấy việc lập kế hoạch và xác minh hồ sơ phù hợp có thể đẩy nhanh quá trình mua bán và giảm thiểu rủi ro khi bán bất động sản tại Bồ Đào Nha.

Khi đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha, điều quan trọng là phải thực hiện thẩm định kỹ lưỡng: kiểm tra tính tuân thủ pháp lý, không có bất kỳ khoản thế chấp nào, tuân thủ giấy phép (AL, nếu bất động sản được sử dụng cho mục đích cho thuê ngắn hạn), tình trạng kỹ thuật và hiệu suất năng lượng. Khi xem xét bất động sản tại Bồ Đào Nha, điều quan trọng là phải thuê một luật sư và chuyên viên môi giới bất động sản giàu kinh nghiệm để tránh những sai lầm có thể gây thiệt hại hàng chục ngàn euro. Tôi khuyến nghị khách hàng luôn kiểm tra Encargos, Hipotecas và Giấy phép Sử dụng trước khi ký hợp đồng.

Phương pháp của tôi bao gồm việc đầu tư một phần vốn vào các quốc gia ổn định, có tính thanh khoản cao, chẳng hạn như Áo, và một phần vào các thị trường năng động, có tiềm năng tăng trưởng cao, chẳng hạn như Bồ Đào Nha. Bất động sản Bồ Đào Nha mang lại lợi nhuận và lợi ích cao (NHR, Golden Visa), nhưng thị trường này đòi hỏi sự quản lý chủ động. Sự cân bằng này cho phép giảm thiểu rủi ro và tăng lợi nhuận danh mục đầu tư.

Việc lựa chọn bất động sản ở Bồ Đào Nha hay Áo phụ thuộc vào mục tiêu của bạn. Nếu bạn đang tìm kiếm một lối sống năng động, nhà ở giá cả phải chăng hơn và khí hậu ôn hòa, Bồ Đào Nha là một lựa chọn tuyệt vời. Bạn có thể mua nhà bên bờ biển hoặc chọn một căn hộ ở Bồ Đào Nha để cho khách du lịch thuê. Thị trường này sẽ tiếp tục phát triển, đặc biệt là ở Lisbon, Porto và Algarve, nhờ làn sóng di cư của những người làm việc tự do và người về hưu.

, Áo lại là quốc gia chú trọng sự ổn định và khả năng dự đoán. Nếu mục tiêu là bảo toàn vốn dài hạn và dịch vụ chất lượng cao, thì thị trường Vienna là lựa chọn lý tưởng, và việc mua căn hộ ở Vienna hoàn toàn phù hợp với chiến lược bảo thủ này.

Trước khi mua, hãy luôn kiểm tra giấy tờ bất động sản, yêu cầu trích lục sổ đăng ký đất đai và đảm bảo không có bất kỳ khoản nợ nào. Nếu bạn dự định mua bất động sản ở Bồ Đào Nha để cho thuê, hãy cân nhắc các quy định về giấy phép du lịch và các vấn đề liên quan đến thuế. Khi giao dịch thông qua chế độ Thị thực Vàng hoặc NHR, điều quan trọng là phải xây dựng cấu trúc sở hữu phù hợp để giảm thiểu thuế khi bán.

Theo kinh nghiệm của tôi, thị trường bất động sản Bồ Đào Nha sẽ tăng trưởng nhờ làn sóng di cư của những người du mục kỹ thuật số, người về hưu và các nhà đầu tư đang tìm kiếm ngôi nhà thứ hai ở châu Âu. Giá nhà và căn hộ tại Bồ Đào Nha ở những vị trí đắc địa đang tăng đều đặn 5-7% mỗi năm. Áo sẽ vẫn là một khu vực đầu tư ổn định, nhưng tăng trưởng sẽ ở mức vừa phải - khoảng 2-3% mỗi năm - nhưng tính thanh khoản sẽ cao hơn.

1. Xác định mục tiêu đầu tư

• Tại sao nên mua: thuê, bán lại, "nơi trú ẩn của châu Âu"?
• Tính toán ngân sách của bạn: giá thuê một căn hộ ở Bồ Đào Nha bắt đầu từ 150.000 € ở các thị trấn nhỏ và từ 250.000 € ở Lisbon.

2. Chọn vị trí

• Lisbon - tính thanh khoản cao, nhưng phí vào cửa đắt đỏ.
• Porto – nhu cầu ổn định và phát triển du lịch.
• Algarve là khu nghỉ dưỡng, mùa cho thuê.
• Phân tích: lợi nhuận, cơ sở hạ tầng, triển vọng tăng giá.

3. Kiểm tra tài sản và người bán

• Tính pháp lý: trích lục từ Registro Predial (sổ đăng ký bất động sản).
• Kiểm tra các khoản nợ thuế và tiện ích.
• Đảm bảo bạn có giấy phép cho thuê (đặc biệt là Airbnb).

4. Tính thuế và chi phí

• IMT (thuế mua hàng): lên tới 7,5%.
• IMI (thuế hàng năm): 0,3–0,45%.
• Thuế thuê nhà: 28% (đối với người không cư trú).
• Hãy cân nhắc đến chi phí thuê luật sư (1.500–3.000 euro) và đăng ký giao dịch.

5. Giải quyết vấn đề tài trợ

• Vay thế chấp cho người không cư trú: lên đến 70% chi phí.
• Lãi suất vay năm 2025: 4–5%/năm.

6. Lập kế hoạch cho tiền thuê nhà và thu nhập

• Lợi suất trung bình: 4–6% ở các thành phố lớn.
• Ở các khu nghỉ dưỡng, giá cao hơn nhưng vẫn có tính theo mùa.

7. Chuẩn bị thoát khỏi khoản đầu tư

• Bán: Thuế thu nhập từ vốn – 28%.
• Lên kế hoạch thời gian: ở Lisbon, thời gian di chuyển mất 6-9 tháng.

8. So sánh với các lựa chọn thay thế

• Áo có nền kinh tế ổn định hơn, nhưng lợi nhuận thấp hơn.
• Bồ Đào Nha – lợi nhuận cao hơn và linh hoạt hơn, nhưng rủi ro pháp lý nhiều hơn.

1. Nhà đầu tư có 250.000 €: thu nhập từ cho thuê

Khách hàng của tôi, một chuyên gia CNTT đến từ Ukraine, đang tìm một căn hộ cho thuê ở Bồ Đào Nha và làm "nơi lưu trú dự trữ của châu Âu".

• Những gì chúng tôi tìm thấy: một căn hộ 1+1 ở Porto (52 m²) trong một tòa nhà mới gần trường đại học.
• Giá: 245.000 €.
• Những gì tôi nhận được: tiền thuê nhà trung bình là 1.100 €/tháng, lợi suất hàng năm là 5,4%, cơ hội xin Visa du mục kỹ thuật số và sống tại Bồ Đào Nha.

2. Người về hưu có 500.000 euro: sự thoải mái và tầm nhìn ra đại dương

Một khách hàng đến từ Cộng hòa Séc muốn mua một ngôi nhà ở Bồ Đào Nha gần bờ biển để các con cô có thể sống và thư giãn.

• Chúng tôi đã chọn: một biệt thự ở Algarve (160 m², 3 phòng ngủ, sân hiên nhìn ra biển).
• Giá: 495.000 €.
• Những gì tôi nhận được: không khí trong lành, khí hậu ôn hòa, được giảm thuế theo chương trình NHR (trong 10 năm), có thể chuyển nhượng bất động sản cho con cái với mức thuế tối thiểu.

3. Gia đình có con: cuộc sống và giáo dục

Một cặp vợ chồng có hai con đang tìm nhà ở Bồ Đào Nha để chuyển đến và cho con theo học tại một trường quốc tế.

• Những gì chúng tôi tìm thấy: một ngôi nhà ở ngoại ô Lisbon (Carcavelos), rộng 150 m², có vườn, 3 phòng ngủ.
• Giá: 420.000 €.
• Những gì chúng tôi có: một trường quốc tế Anh gần đó, một khu vực yên tĩnh, cách trung tâm Lisbon 25 phút, có thể cho thuê một phần ngôi nhà (lên đến 1.500 €/tháng).