Bất động sản tại Ba Lan: Cách thức và lý do nên đầu tư

Ngày nay, Ba Lan là một trong những thị trường phát triển năng động nhất châu Âu. Sự kết hợp giữa nền kinh tế ổn định, giá nhà đất tăng cao và tính thanh khoản cao khiến bất động sản Ba Lan trở nên hấp dẫn cho cả mục đích đầu tư và định cư.

Theo Cục Thống kê Ba Lan, trong quý I năm 2025, giá nhà tại Ba Lan đã tăng 6,6% so với cùng kỳ năm trước: +7,0% trên thị trường sơ cấp và +6,2% trên thị trường thứ cấp. JLL dự báo đến cuối năm 2025, giá mỗi mét vuông tại Warsaw có thể đạt khoảng 3.100 euro (+6,2%), tại Krakow – 2.800 euro (+5,7%) và tại Poznan – 2.420 euro (+5,2%).

Mục đích của bài viết này là cung cấp bức tranh toàn cảnh về lý do tại sao nên mua căn hộ tại Poznań ngay bây giờ, phân tích cách mua nhà ở Ba Lan một cách hiệu quả và giải thích tổng quan về thị trường bất động sản Ba Lan cho cả nhà đầu tư và những người tìm kiếm nhà ở ổn định. Bài viết cũng so sánh với thị trường bất động sản Áo.

Tôi tên là Oksana Zhushman. Tôi là một luật sư hành nghề quốc tế và là một nhà đầu tư bất động sản với hơn 10 năm kinh nghiệm làm việc tại thị trường châu Âu. Trong nhiều năm qua, tôi đã tư vấn cho khách hàng về việc mua bất động sản tại EU, giúp họ xây dựng danh mục đầu tư và hỗ trợ các giao dịch từ kiểm định bất động sản đến đăng ký quyền sở hữu.

Tại sao lại là bây giờ?
Ba Lan đang chứng kiến ​​sự tăng trưởng kinh tế ổn định, cơ sở hạ tầng phát triển vượt bậc và các điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài. Nearshoring - việc chuyển hướng các doanh nghiệp đến gần hơn với thị trường Tây Âu và Trung Âu - đang ngày càng phổ biến tại đây, và làn sóng di cư sang EU cũng đang gia tăng.

Áo là một thị trường ổn định và dễ dự đoán: rủi ro thấp, tính minh bạch giao dịch cao, lợi nhuận vừa phải nhưng ổn định và tăng trưởng giá dài hạn. Bất động sản Áo được đánh giá là nơi trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư thận trọng, coi trọng độ tin cậy và bảo toàn vốn.

Ngược lại, Ba Lan là một thị trường năng động với giá nhà phải chăng hơn, tốc độ phát triển nhanh chóng và tiềm năng tăng giá trị cao. Tại đây, người ta có thể kỳ vọng lợi suất cho thuê và vốn hóa cao hơn, nhưng mức độ rủi ro cũng cao hơn - thị trường khó dự đoán hơn và nhạy cảm với biến động kinh tế và chính trị.

Do đó, Áo phù hợp hơn với những người tìm kiếm sự ổn định và bảo vệ đầu tư dài hạn, trong khi Ba Lan hấp dẫn các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro lớn hơn để có tiềm năng lợi nhuận cao hơn.

Pháp từ lâu đã giữ vị thế vững chắc trong số các thị trường hàng đầu châu Âu. Khung pháp lý của Pháp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, và tính thanh khoản cao cho phép bất động sản tìm được người mua và người thuê.

Theo Mordor Intelligence Source, thị trường bất động sản nhà ở của Pháp có giá trị 528,33 tỷ đô la vào năm 2025 và dự kiến ​​sẽ tăng lên 697,52 tỷ đô la vào năm 2030, tương ứng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 5,92%.

Các nhà đầu tư ngày càng xem xét Ba Lan như một địa điểm chiến lược cho đầu tư bất động sản. Giữa những biến động của thị trường Tây Âu, Trung Âu đang cho thấy sự tăng trưởng ổn định, với Ba Lan đóng vai trò dẫn đầu. Tại sao lại như vậy và làm thế nào để tận dụng xu hướng này để mua căn hộ hoặc nhà ở tại Ba Lan - chúng ta sẽ cùng tìm hiểu bên dưới.

Giai đoạn 2024–2025 đã khẳng định xu hướng này: Ba Lan vẫn là một trong những thị trường phát triển năng động nhất trong khu vực. Tăng trưởng GDP cao hơn mức trung bình của EU (khoảng 3% vào năm 2024, dự kiến ​​đạt 3,2% vào năm 2025), nhu cầu nội địa mạnh mẽ và sự thu hút tích cực của các công ty nước ngoài tạo thành nền tảng cho một thị trường nhà ở ổn định.

Ý kiến ​​của tôi: sự tăng trưởng này không phải là bong bóng. Không giống như Tây Âu, nơi giá nhà đã chạm trần, giá nhà ở Ba Lan vẫn đang tăng, nhưng với tốc độ vừa phải, tạo ra tiềm năng đầu tư dài hạn. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã mua một căn hộ trong một tòa nhà mới ở Poznań với giá 125.000 euro vào năm 2023, trong khi các bất động sản tương tự hiện có giá 140.000 euro.

Mẹo: Nếu bạn đang phân vân giữa Warsaw và các trung tâm khu vực, hãy cân nhắc Krakow và Poznan—những nơi này có lợi suất cho thuê tuyệt vời và được nhiều sinh viên và chuyên gia CNTT săn đón.

Theo dữ liệu của PWC và Ngân hàng Thế giới năm 2024, Ba Lan được xếp hạng cao trong khu vực về tính minh bạch trong giao dịch và bảo vệ quyền sở hữu. Theo Numbeo, chỉ số chi phí sinh hoạt ở đây thấp hơn 30–40% so với Đức, góp phần kích thích nhu cầu thuê nhà.

Trên thực tế, việc đăng ký giao dịch mất 4-6 tuần, thời gian mà tôi cho là tối ưu cho châu Âu. Hơn nữa, các ngân hàng sẵn sàng cho người nước ngoài vay, giúp họ có thể vay thế chấp với lãi suất 6,5-7% mỗi năm (tốt hơn so với Hungary hoặc Cộng hòa Séc).

Pháp là nơi hội tụ những yếu tố như lợi nhuận tương đối cao, tính ổn định và khả năng dự đoán, cùng lối sống hấp dẫn đối với nhiều người mua.

Các nhà đầu tư ngày càng lựa chọn Trung Âu thay vì Đức, Pháp hay Tây Ban Nha. Lý do rất đơn giản: lợi suất và tiềm năng tăng trưởng. Tại Ba Lan, lợi suất cho thuê là 5-6% mỗi năm, so với 2-3% ở các nước phương Tây, nhưng thị trường vẫn rất năng động.

Một khách hàng đã bỏ căn hộ trị giá 320.000 euro ở Berlin và thay vào đó mua hai căn nhà ở Lodz, Ba Lan, mỗi căn trị giá 150.000 euro. Thu nhập cho thuê hàng tháng của anh là 2.200 euro, so với mức dự kiến ​​1.100 euro ở Đức.

Mẹo: Hãy tìm những bất động sản gần trường đại học và trung tâm giao thông - những nơi này luôn được người thuê nhà săn đón.

Thị trường bất động sản Ba Lan đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển và hiện được coi là một trong những thị trường năng động nhất Trung Âu. Hãy cùng xem xét các yếu tố lịch sử, địa lý nhu cầu và hành vi của người mua định hình xu hướng hiện tại như thế nào.

Sau khi Ba Lan gia nhập EU vào năm 2004, thị trường bắt đầu tăng trưởng ổn định - nhờ các khoản thế chấp giá rẻ, đầu tư nước ngoài và phát triển cơ sở hạ tầng. Một cú hích mạnh mẽ thứ hai đến sau năm 2020. Nguyên nhân bao gồm việc di dời hàng loạt các công ty CNTT, dòng người di cư từ Ukraine và Belarus, và sự phát triển của lĩnh vực làm việc tự do.

Theo tôi: thị trường hiện đang trong giai đoạn tăng trưởng ổn định, chưa quá nóng. Không giống như Tây Âu, thị trường Ba Lan vẫn còn tiềm năng, đặc biệt nếu bạn đang có kế hoạch mua nhà ở Ba Lan để cho thuê hoặc để ở.

Tôi có một khách hàng từ Kyiv chuyển đến Poznan vào năm 2022. Anh ấy đã mua một căn hộ hai phòng ngủ trong một tòa nhà mới với giá 115.000 euro; giá trị của căn hộ hiện đã vượt quá 135.000 euro, cộng với thu nhập cho thuê khoảng 650 euro mỗi tháng.

Trong giai đoạn 2023–2024, thị trường đã chứng kiến ​​sự tăng trưởng ấn tượng, với giá tăng 8–10% mỗi năm. Warsaw thường dẫn đầu về giá, nhưng Krakow vẫn giữ vững vị trí thứ hai.

Tốc độ tăng trưởng đang chậm lại ở mức 5-7% mỗi năm; theo JLL, giá dự kiến ​​vào cuối năm 2025 là:

• Warsaw: lên đến 3.100 € (+6,2%)
• Krakow: lên đến 2.800 € (+5,7%)
• Poznań: lên tới €2.420 (+5,2%)

Sự tăng trưởng đặc biệt đáng chú ý ở phân khúc nhà mới xây. Thị trường bán lại cũng đang tăng trưởng, nhưng không nhanh bằng. Nếu mục tiêu của bạn là vốn hóa, nhà mới xây sẽ tốt hơn. Nếu bạn muốn cho thuê bất động sản ngay lập tức, hãy bán lại.

Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua một căn hộ ở Poznań, bây giờ là thời điểm thích hợp: tốc độ tăng trưởng đang chậm lại từ hai chữ số xuống mức ổn định hơn là 5-7%. Điều này tạo ra sự cân bằng giữa tăng trưởng và khả năng dự đoán.

Warsaw vẫn là thành phố đắt đỏ và thanh khoản nhất ở Ba Lan, đặc biệt là các quận trung tâm và Mokotów, nơi giá nhà vào khoảng 16.500 PLN/m² (~ 4.250 €) và nhu cầu thuê nhà dài hạn và văn phòng cao.

Krakow thu hút sinh viên và khách du lịch, đặc biệt là Phố cổ và Podgórze, nơi có giá căn hộ khoảng 15.100 PLN/m² (~3.900 €) và được mua để cho thuê.

Wrocław thu hút sự quan tâm của các chuyên gia CNTT và người chuyển nơi ở; các quận Krzyków và Ołting – 12.700 PLN/m² (~3.275 €) – rất phù hợp để cho thuê dài hạn và đầu tư vào các tòa nhà mới.

Gdańsk và Tricity là những nơi phổ biến để cho thuê nhà ngắn hạn, đặc biệt là Phố cổ và Sopot, nơi giá thuê dao động từ 11.500 đến 12.300 PLN/m² (~3.000 €), với các căn hộ có lợi nhuận lên tới 8–10%.

Poznań có rào cản gia nhập phải chăng và nhu cầu cao, đặc biệt là các quận Grunwald và Jeżyce, nơi giá nhà khoảng 10.800 PLN/m² (~2.800 €) hấp dẫn các gia đình và sinh viên.

Łódź hấp dẫn các nhà đầu tư có ngân sách eo hẹp, với các quận Śródmieście và Polesie cung cấp các căn hộ giá cả phải chăng – khoảng 7.800 PLN/m² (~ 2.015 €), trong khi nhu cầu thuê dài hạn vẫn ổn định.

Các tòa nhà mới có mức tăng giá 10-15% trước khi hoàn thành, lý tưởng cho các khoản đầu tư dài hạn. Ví dụ: Một khách hàng đã mua một căn hộ ở Poznan với giá 118.000 euro, nhưng một năm sau, giá đã tăng lên 135.000 euro, cộng với tiền thuê 650 euro/tháng.

Thị trường thứ cấp – có thể cho thuê ngay lập tức, đặc biệt phù hợp với sinh viên ở Krakow và Wroclaw.

Căn hộ ngắn hạn – lợi nhuận lên tới 8–10% tại các thành phố du lịch (Gdansk, Sopot, Krakow), nhưng cần cân nhắc đến vấn đề quản lý và tính thời vụ.

Bất động sản thương mại – hợp đồng dài hạn, ngưỡng đầu vào cao (€250.000+), văn phòng nhỏ và không gian làm việc chung tại Warsaw và Wroclaw rất hứa hẹn.

Người mới bắt đầu nên mua nhà mới hoặc bất động sản bán lại, trong khi người mua có kinh nghiệm nên cân nhắc căn hộ và bất động sản thương mại. Chiến lược "mua nhà ở Ba Lan cho cả gia đình" rất phổ biến ở Łódź và các khu vực lân cận.

Nhu cầu nội địa vẫn là động lực chính của thị trường bất động sản Ba Lan. Hầu hết các giao dịch được thực hiện bởi người Ba Lan bằng hình thức thế chấp, điều này đảm bảo nguồn cung nhà ở ổn định và giảm sự phụ thuộc vào các yếu tố bên ngoài. Tại các thành phố lớn như Warsaw, Krakow và Poznań, nhu cầu cao chủ yếu đến từ sinh viên, các gia đình trẻ và nhân viên của các công ty lớn.

• Người Ba Lan là động lực chính của thị trường, họ tích cực sử dụng thế chấp, mua nhà cho gia đình và cho thuê.
• Người Ukraine là một trong những nhóm người mua nước ngoài lớn nhất, đặc biệt là ở Warsaw, Krakow và Poznan, với động cơ là cư trú lâu dài và đầu tư.
• Người dân Belarus đang tìm kiếm sự ổn định và giấy phép cư trú, ưa chuộng các căn hộ ở vùng biên giới.
• Các nhà đầu tư EU đang đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình bằng cách mua căn hộ và bất động sản thương mại tại các thành phố lớn.
• Các nhà đầu tư Hoa Kỳ coi Ba Lan là một thị trường mới nổi có tiềm năng tăng giá cao.

Sự đa dạng của người mua hỗ trợ sự năng động và ổn định của thị trường; bất động sản Ba Lan hấp dẫn cho cả mục đích đầu tư dài hạn và cho thuê. Năm 2024, người nước ngoài đã mua hơn 17.000 bất động sản (chiếm khoảng 5% tổng thị trường), trong đó người Ukraine chiếm khoảng 20% ​​tổng số giao dịch nước ngoài tại Warsaw.

Thị trường Ba Lan cung cấp nhiều hình thức sở hữu và phương pháp đầu tư đa dạng, phù hợp cho cả cá nhân và doanh nghiệp. Việc hiểu rõ những điều này rất quan trọng để lựa chọn chiến lược phù hợp và giảm thiểu rủi ro.

Cá nhân (bao gồm cả người không cư trú) có thể tự do mua căn hộ và chung cư tại Ba Lan. Các hạn chế chỉ áp dụng đối với đất đai, đặc biệt là ở khu vực biên giới và trên các lô đất rộng hơn 1 ha.

Nếu bạn đang tìm mua căn hộ ở Poznan, nhà riêng ở Ba Lan hoặc để cho thuê, thì lựa chọn này là dễ dàng và nhanh chóng nhất. Một khách hàng từ Ukraine đã mua một căn hộ hai phòng ngủ ở Poznan, đăng ký dưới tên mình mà không cần thông qua công ty, và chỉ trong vòng một năm, thu nhập cho thuê đã ổn định.

Việc thành lập công ty tại Ba Lan hoặc sử dụng một công ty EU hiện có sẽ mang lại nhiều cơ hội bổ sung: tối ưu hóa thuế, đầu tư chung và tham gia vào các dự án lớn.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, điều này không phải lúc nào cũng khả thi, nhưng đối với những người đang lên kế hoạch đầu tư nhiều bất động sản hoặc thương mại, một công ty là một công cụ tiện lợi. Một nhà đầu tư đến từ Đức đã mua ba căn hộ ở Wroclaw để cho thuê thông qua Sp. z oo, cho phép ông ghi nhận tất cả chi phí và thu nhập thông qua công ty, giúp đơn giản hóa việc kế toán.

Hiện vẫn còn ít quỹ hoạt động dưới hình thức REIT tại Ba Lan, nhưng đã có các lựa chọn đầu tư thông qua các cơ cấu tập thể. Hình thức này phù hợp với những ai muốn tham gia thị trường mà không phải lo lắng về vận hành và quản lý bất động sản. Đối với người mới bắt đầu, đây là một cách để đa dạng hóa rủi ro mà không bị sa lầy vào các chi tiết cho thuê và cải tạo.

Bạn có thể hợp tác với các đối tác, chính thức hóa quyền sở hữu chung hoặc sử dụng cơ chế thừa kế và ủy thác. Quan sát của tôi: điều này rất tiện lợi nếu việc mua một bất động sản đắt tiền hoặc đầu tư vào nhiều căn hộ vượt quá ngân sách của một nhà đầu tư.

Hai khách hàng của tôi đã cùng nhau mua hai căn hộ ở Krakow – họ chia sẻ thu nhập cho thuê và chi phí quản lý, giúp khoản đầu tư an toàn hơn.

• Căn hộ: được bán tự do cho công dân của bất kỳ quốc gia nào.
• Đất đai, nhà ở: đối với những lô đất có diện tích lớn hơn 1 ha hoặc khu vực biên giới phải xin phép Bộ Nội vụ.

Nếu bạn muốn mua nhà ở Ba Lan, hãy hỏi ý kiến ​​luật sư để xem liệu có cần giấy phép hay không, đặc biệt là đối với những lô đất lớn.

• Quyền sở hữu toàn phần (Pełna własność) – chủ sở hữu có mọi quyền đối với bất động sản, bao gồm bán, cho thuê và tái phát triển.
• Spółdzielcze własnościowe (luật hợp tác xã) – bất động sản được đăng ký cho hợp tác xã, nhưng chủ sở hữu có thể định đoạt căn hộ.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (tổ chức tài sản) – cư dân thuê căn hộ, trả tiền thuê nhà, không có quyền sở hữu.

Đối với mục đích đầu tư và cho thuê, tốt hơn nên chọn sở hữu toàn phần để dễ quản lý thu nhập và bán bất động sản.

Mua bất động sản tại Ba Lan đòi hỏi sự hiểu biết về luật pháp địa phương và các quy trình chuẩn. Nắm rõ các bước và yêu cầu sẽ giúp bạn đầu tư an toàn và tránh sai lầm, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Quá trình mua bắt đầu bằng việc xin mã số thuế PESEL dành cho người không cư trú, tìm luật sư và đại lý, soạn thảo hợp đồng, trả tiền đặt cọc và công chứng giao dịch.

Luật sư sẽ xác minh tính hợp pháp của giao dịch, kiểm tra quyền sở hữu và hợp đồng, và một đại lý sẽ giúp tìm bất động sản thanh khoản và thương lượng giá cả. Ngay cả khi bạn là một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, tốt nhất nên làm việc với luật sư - điều này sẽ tiết kiệm thời gian và giảm thiểu rủi ro. Một trong những khách hàng của tôi đã tiết kiệm được 5.000 euro khi một luật sư phát hiện ra một khoản thế chấp trên một căn hộ ở Wroclaw trước khi ký hợp đồng.

Khi mua bất động sản tại Ba Lan, đặc biệt là đối với công dân nước ngoài, các ngân hàng và công chứng viên yêu cầu bằng chứng về danh tính và nguồn gốc hợp pháp của các khoản tiền. Đây là thông lệ tiêu chuẩn, bảo vệ cả hai bên trong giao dịch và giảm thiểu rủi ro rửa tiền.

Yêu cầu cơ bản:

• Giấy tờ tùy thân - hộ chiếu hoặc CMND.
• Địa chỉ cư trú - đối với người không cư trú, được xác nhận bằng giấy chứng nhận cư trú.
• Bằng chứng về thu nhập - sao kê ngân hàng, giấy chứng nhận lương hoặc thu nhập.
• Nguồn gốc tiền - giấy tờ về việc bán tài sản, đầu tư hoặc tiết kiệm.
• Thông tin về người mua - Bảng câu hỏi KYC, đôi khi chỉ ra mục đích mua hàng (đầu tư, thường trú).

Bất động sản thương mại bao gồm văn phòng, mặt bằng bán lẻ và kho bãi. Các giao dịch thường được thực hiện thông qua các công ty, đặc biệt là đối với các bất động sản lớn hơn, và lợi nhuận có thể cao hơn so với bất động sản nhà ở. Một khách hàng từ Đức đã mua một văn phòng tại Wroclaw thông qua Sp. z oo và nhận được thu nhập ổn định từ người thuê trong nhiều năm.

Việc mua đất và nhà của công dân các nước ngoài EU cần phải được Bộ Nội vụ cấp phép đối với các lô đất lớn hơn 1 ha hoặc ở khu vực biên giới. Trước khi đầu tư, điều quan trọng là phải kiểm tra mục đích sử dụng đất trong quy hoạch phát triển địa phương.

Tại Ba Lan, bạn có thể mua bất động sản mà không cần phải có mặt tại Ba Lan bằng cách chỉ định người đại diện có giấy ủy quyền. Phương pháp này đặc biệt phù hợp với các nhà đầu tư nước ngoài muốn mua căn hộ tại Poznań hoặc nhà ở Ba Lan khi đang ở nước ngoài.

Giấy ủy quyền do công chứng viên cấp, cho phép người đại diện ký hợp đồng mua bán, đặt cọc và nhận hồ sơ thay mặt bên mua. Giấy ủy quyền có thể có thời hạn hoặc có hiệu lực, tùy thuộc vào mong muốn của nhà đầu tư.

Khách hàng người Mỹ của tôi đã mua một căn hộ ở Poznań bằng giấy ủy quyền khi đang ở New York. Giao dịch diễn ra suôn sẻ và việc đăng ký bất động sản chỉ mất một tuần nhờ hồ sơ được chuẩn bị chuyên nghiệp.

Mỗi bất động sản ở Ba Lan đều có sổ đăng ký quyền sở hữu công cộng (księga wieczysta), ghi lại tất cả các thông tin pháp lý về căn hộ, nhà ở hoặc lô đất. Luật sư sẽ kiểm tra các khoản thế chấp, nợ nần và khiếu nại của bên thứ ba. Đây là bước bắt buộc, đặc biệt nếu bạn dự định mua căn hộ ở Ba Lan để đầu tư hoặc cho thuê.

Sau khi hợp đồng được ký kết và công chứng, quyền sở hữu bất động sản sẽ được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đây là giai đoạn cuối cùng của giao dịch, chính thức xác nhận quyền sở hữu của bạn đối với bất động sản và cho phép bạn quản lý nó: cho thuê, bán hoặc đăng ký thông qua công ty.

Quá trình đăng ký thường mất 1-2 tuần, nhưng có thể lâu hơn nếu hồ sơ chưa đầy đủ. Tốt nhất bạn nên chuẩn bị sẵn tất cả biên lai, giấy chứng nhận và văn bản công chứng.

Ba Lan cung cấp một hệ thống thuế minh bạch và tương đối thuận lợi cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải cân nhắc tất cả các chi phí để tính toán chính xác lợi nhuận của bạn.

Thuế nhà ở hàng năm là 1,00 PLN/m² (~0,25 €). Đối với căn hộ 50 m², mức thuế này là 50 PLN (~12,5 €) mỗi năm. Tại các thành phố lớn như Warsaw hoặc Krakow, mức thuế có thể cao hơn một chút - lên đến 2 PLN/m² (~0,5 €).

Khi mua bất động sản bán lại, bạn sẽ phải trả một khoản phí PCC bằng 2% giá trị bất động sản. Ví dụ: một căn hộ có giá 500.000 PLN (~ 125.000 €) → PCC = 10.000 PLN (~ 2.500 €). Hãy cộng khoản phí PCC này vào tổng chi phí ước tính để tính toán chính xác ROI của bạn.

• Tòa nhà dân cư mới có diện tích lên tới 150 m²: VAT 8% → căn hộ 600.000 PLN (~150.000 €) = 48.000 PLN (~12.000 €).
• Bất động sản thương mại: VAT 23% → văn phòng 1.000.000 PLN (~250.000 €) = 230.000 PLN (~57.500 €).

Căn hộ nhỏ trong các tòa nhà mới có lợi nhuận cao hơn – mức thuế VAT thấp hơn và giá tăng nhanh.

Tổng chi phí chiếm khoảng 5–6% giá trị bất động sản. Ví dụ: căn hộ giá 500.000 PLN (~125.000 €) → giá 25.000–30.000 PLN (~6.250–7.500 €).

Mặc dù Ba Lan có gánh nặng thuế và phí thấp hơn, Áo lại có thị trường ổn định hơn, giá cả tăng và nhu cầu bất động sản cao. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm đầu tư dài hạn và thị trường ổn định, Áo có thể hấp dẫn hơn, mặc dù chi phí cao hơn.

Hệ thống thuế của Ba Lan cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều cách hợp pháp để giảm gánh nặng thuế và tăng lợi nhuận.

Lựa chọn phương pháp đánh thuế:

• Thuế suất cố định 19% rất thuận tiện cho các nhà đầu tư có nhiều bất động sản, giúp đơn giản hóa kế toán và cho phép lập kế hoạch thu nhập trước.
• Mức thuế suất lũy tiến từ 17–32% có lợi cho các nhà đầu tư có tổng thu nhập nhỏ vì 17% đầu tiên được đánh thuế ở mức tối thiểu.

Ghi giảm chi phí:

• Chi phí sửa chữa, đồ đạc, tiện ích và quản lý tài sản có thể được tính vào chi phí, giúp giảm thu nhập chịu thuế.
• Ví dụ: một khách hàng đã mua một căn hộ ở Poznań, chi 20.000 PLN (~5.000 €) cho việc cải tạo và mua sắm đồ nội thất – điều này đã giúp giảm cơ sở tính thuế, tiết kiệm khoảng 3.800 PLN (~950 €) với mức thuế suất 19%.

Đăng ký thông qua công ty:

• Nếu bất động sản được đăng ký cho một pháp nhân, có thể được hưởng các khoản khấu trừ thuế bổ sung và mức thuế suất giảm đối với thu nhập doanh nghiệp.
• Phù hợp cho các nhà đầu tư có nhiều bất động sản hoặc bất động sản thương mại.

Sự kết hợp thông minh giữa chế độ thuế, khấu trừ chi phí và cơ cấu công ty có thể tăng lợi nhuận ròng lên 10–15%, đặc biệt đối với danh mục đầu tư gồm nhiều bất động sản.

Nhiều khách hàng lầm tưởng rằng việc mua căn hộ ở Poznan hoặc mua nhà ở Ba Lan sẽ tự động mở đường cho giấy phép cư trú. Trên thực tế, điều này không đúng, nhưng việc sử dụng bất động sản một cách khôn ngoan có thể giúp chứng minh khả năng tài chính và cam kết định cư lâu dài tại Ba Lan.

Để có được giấy phép cư trú, cần có một trong những căn cứ sau đây:

• Hợp đồng lao động với một nhà tuyển dụng người Ba Lan.
• Có doanh nghiệp riêng hoặc hoạt động kinh doanh.
• Kết hôn với công dân Ba Lan.
• Có quan hệ gia đình gần gũi với công dân Ba Lan.
• Nhập tịch hoặc các lý do khác theo quy định của pháp luật.

Ví dụ, khách hàng của tôi đã mở một công ty CNTT ở Poznan, mua một căn hộ để ở và chứng minh rằng anh ta có quyền cư trú vĩnh viễn—giấy phép cư trú đã được cấp nhanh chóng.

Sau 10 năm cư trú hợp pháp tại Ba Lan, bạn có thể nộp đơn xin nhập tịch. Bất động sản giúp chứng minh mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với đất nước, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình nhập tịch. Ngay cả khi mục đích không phải là định cư mà là đầu tư, việc mua bất động sản tại Ba Lan vẫn tạo thêm lợi thế cho các thủ tục giấy tờ sau này.

Ở Áo, có loại D (Tự cung tự cấp), trong đó người nước ngoài có thể xin giấy phép cư trú mà không cần phải kinh doanh, mà chỉ cần xác nhận thu nhập và tình trạng nhà ở.

Ưu điểm của Áo:

• Con đường trực tiếp để có được giấy phép cư trú mà không cần phải điều hành doanh nghiệp.
• Khả năng xin nhập quốc tịch nếu đáp ứng đủ điều kiện cư trú.
• Thị trường bất động sản có tính ổn định cao và giá cả tăng trưởng có thể dự đoán được.
• Nhu cầu bất động sản cao, giúp đầu tư an toàn hơn.

Ba Lan không cung cấp Thị thực Vàng, nhưng bất động sản có thể gián tiếp hỗ trợ việc định cư thông qua kinh doanh, việc làm hoặc các mối quan hệ gia đình. Áo được hưởng lợi từ sự ổn định của thị trường, giá cả tăng và nhu cầu bất động sản, khiến quốc gia này trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư dài hạn.

Đầu tư vào bất động sản tại Ba Lan cho phép bạn có được thu nhập cho thuê ổn định. Các loại hình cho thuê và khu vực khác nhau mang lại lợi nhuận khác nhau, và việc quản lý hợp lý sẽ giúp tăng lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

Cho thuê nhà ngắn hạn thông qua các nền tảng như Airbnb có thể mang lại lợi nhuận 6-8% mỗi năm. Tuy nhiên, tại các thành phố lớn như Warsaw và Krakow, các quy định đang trở nên nghiêm ngặt hơn: chủ sở hữu phải đăng ký và tuân thủ các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy.

Khách hàng đã mua một căn hộ ở Poznań để cho thuê ngắn hạn và nhận được thu nhập ổn định là 7%, trong khi sử dụng công ty quản lý để đặt phòng và dọn dẹp.

Cho thuê dài hạn tạo ra lợi nhuận 4-6% mỗi năm và có nhu cầu ổn định, đặc biệt là đối với sinh viên và người chuyển đến. Đối với các nhà đầu tư coi trọng sự ổn định và giảm thiểu rủi ro, cho thuê dài hạn là lựa chọn tốt nhất. Một khách hàng từ Đức đã mua một căn hộ ở Poznan và cho sinh viên thuê lại—lợi nhuận khoảng 5%, với rủi ro phòng trống thấp.

Các công ty quản lý giúp nhà đầu tư cho thuê bất động sản mà không cần bất kỳ sự can thiệp cá nhân nào. Mức hoa hồng trung bình là 10–15% tiền thuê. Họ cung cấp:

• lựa chọn người thuê nhà;
• đăng ký và gia hạn hợp đồng;
• thu tiền thuê nhà;
• vệ sinh và sửa chữa nhỏ;
• kiểm soát tình trạng của căn hộ.

Một khách hàng đã mua một căn hộ ở Poznań để cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb và chuyển giao quyền quản lý cho công ty. Lợi nhuận vẫn ở mức 7% và căn hộ luôn sẵn sàng cho khách thuê.

Lợi nhuận đầu tư bất động sản ở Pháp và Áo vẫn tương đối thấp. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa hai quốc gia này rất rõ ràng:

• Áo cung cấp tính ổn định và thanh khoản cao hơn;
• Pháp vẫn hấp dẫn những người muốn kết hợp đầu tư với mục đích sử dụng nhà ở cá nhân và lối sống cao cấp.

Đối với nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định và rủi ro tối thiểu, Áo là lựa chọn ưu tiên. Đối với những người cũng đang cân nhắc bất động sản như một phần của dự án phong cách sống cá nhân, Pháp là một lựa chọn hấp dẫn hơn.

Áo là một thị trường ổn định và dễ dự đoán: rủi ro thấp, quy định minh bạch, lợi suất vừa phải nhưng ổn định, và tăng trưởng giá dài hạn. Lợi suất cho thuê ở đây thấp hơn Ba Lan, nhưng nhu cầu ổn định hơn, và bất động sản có tính thanh khoản cao hơn, dễ bán hoặc cho thuê trong dài hạn.

Ngược lại, Ba Lan cung cấp mức giá phải chăng hơn và lợi nhuận cho thuê cao hơn, nhưng thị trường này nhạy cảm với biến động kinh tế và mức độ rủi ro cũng cao hơn.

Việc lựa chọn thành phố và khu vực đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến lợi nhuận, tính thanh khoản và tăng trưởng tương lai của bất động sản. Hãy cùng xem xét các khu vực trọng điểm dưới góc nhìn của nhà đầu tư.

Warsaw là trung tâm kinh doanh và tài chính.

Warsaw là trung tâm kinh doanh và tài chính, với nhu cầu thuê nhà dài hạn cao. Mặc dù lợi nhuận thấp, căn hộ vẫn được bán và cho thuê nhanh chóng, đặc biệt là ở các khu thương mại.

• Giá trung bình: 3.200–3.500 €/m²
• Lợi nhuận: 4–5%/năm (cho thuê dài hạn)
• Sức hấp dẫn: tính thanh khoản cao, nhu cầu ổn định, khách thuê doanh nghiệp

Krakow – sinh viên, du lịch, CNTT

Krakow thu hút sinh viên và khách du lịch, tạo ra nhu cầu thuê nhà cao. Các công ty CNTT cũng tạo ra một lượng người chuyển đến ổn định, hỗ trợ thị trường.

• Giá trung bình: 2.800–3.100 euro/m²
• Lợi nhuận: 5–6% (cho thuê dài hạn), 6–8% (cho thuê ngắn hạn)
• Điểm thu hút: sinh viên, khách du lịch, ngành CNTT, trung tâm văn hóa

Wroclaw – trung tâm CNTT có nhu cầu cao

Wroclaw là một trung tâm công nghệ thông tin đang phát triển nhanh chóng với nhiều văn phòng và công ty khởi nghiệp. Căn hộ gần các trung tâm thương mại cho thuê nhanh hơn và tạo ra thu nhập ổn định.

• Giá trung bình: 2.700–3.000 euro/m²
• Lợi nhuận: 5–6%
• Sức hấp dẫn: Các công ty CNTT, người chuyển nhà, nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng

Gdansk, Sopot, Gdynia – Ven biển và Cao cấp

Bờ biển Baltic thu hút khách du lịch vào mùa hè, mang lại lợi nhuận cho thuê ngắn hạn cao. Đây là khu vực lý tưởng cho các căn hộ cao cấp hoặc nhà cho thuê theo mùa.

• Giá trung bình: 3.500–4.500€/m²
• Lợi nhuận: 6-8% vào mùa hè (cho thuê ngắn hạn)
• Sức hấp dẫn: phân khúc cao cấp, lượng khách du lịch, cơ hội cho thuê theo mùa

Lodz và Lublin – Đầu tư giá rẻ với tiềm năng tăng trưởng

Những thành phố này hấp dẫn các nhà đầu tư có ngân sách eo hẹp. Giá thuê thấp trên mỗi mét vuông và nhu cầu thuê ngày càng tăng khiến chúng trở thành những khoản đầu tư dài hạn đầy hứa hẹn.

• Giá trung bình: 1.800–2.200 €/m²
• Lợi nhuận: 6%
• Sức hấp dẫn: giá thấp, tiềm năng tăng trưởng cao, phù hợp cho sinh viên và người chuyển đến

Bất động sản làng quê đang là xu hướng sau đại dịch

Kể từ khi đại dịch bùng phát, nhu cầu về nhà ở nông thôn đã tăng lên, cả để ở lâu dài lẫn cho thuê. Khu vực Hồ Masurian, Subcarpathia và dãy núi Carpathian rất được ưa chuộng. Nhiều khách hàng của tôi đang chọn những ngôi nhà cũ để cải tạo với giá từ 50.000 đến 80.000 euro, kèm theo tiềm năng cho thuê sau này. Điều này đặc biệt có lợi cho các gia đình và những người muốn mua nhà ở vùng nông thôn Ba Lan với giá cả phải chăng.

• Giá trung bình: 800–1.500€/m² (thường là những ngôi nhà có diện tích đất từ ​​15–30 mẫu Anh)
• Lợi nhuận: lên đến 6% (dài hạn), cho thuê theo mùa 8–10% tại các khu du lịch
• Sức hấp dẫn: du lịch sinh thái, làm việc từ xa, nhà nghỉ dưỡng

Dự báo cho năm 2025 cho thấy giá nhà mới ở Ba Lan sẽ tăng trưởng không đồng đều, trung bình không vượt quá mức năm 2024 (khoảng 5–7%), trong khi thị trường thứ cấp dự kiến ​​sẽ trì trệ.

Giá nhà ở thay đổi rất nhiều tùy theo thành phố; ví dụ, vào tháng 3 năm 2025, Warsaw và Gdansk là những nơi đắt đỏ nhất, trong khi các thành phố như Łódź và Bydgoszcz cung cấp nhiều lựa chọn hợp lý hơn. Điều này khiến việc lựa chọn giữa nhà mới xây và nhà hiện hữu trở nên đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư quan tâm đến triển vọng lợi nhuận và tăng trưởng vốn.

• Thị phần: hơn 50% giao dịch tại các thành phố lớn.
• Giá cả: Warsaw — 3.000–5.000 €/m², Krakow — 2.800–4.000 €/m².
• Đặc điểm: bố cục hiện đại, bãi đậu xe ngầm, hiệu quả năng lượng.

Các tòa nhà mới rất lý tưởng cho việc cho thuê, đặc biệt là ở Warsaw, Wroclaw và Gdańsk. Nhiều khách hàng của tôi đã chọn căn hộ mới tại quận Mokotów của Warsaw để cho thuê dài hạn, mang lại lợi nhuận ổn định 4,5% mỗi năm và tính thanh khoản cao khi bán lại.

• Giá cả: Lodz — 1.500–2.500 €/m², Lublin — từ 1.200 €/m².
• Ưu điểm: chi phí thấp, bất động sản sẵn sàng cho thuê, thời gian xử lý nhanh.
• Nhược điểm: thường phải cải tạo (từ 200 €/m²).

Những căn hộ cũ ở trung tâm thành phố rất hấp dẫn các nhà đầu tư muốn đầu tư cải tạo. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở Krakow với giá 90.000 euro, đầu tư 15.000 euro vào việc cải tạo, và hiện đang cho thuê trên Airbnb với lợi suất khoảng 8% mỗi năm.

• Giá cả: từ 30.000 euro cho một ngôi nhà nhỏ trong làng (thường có diện tích đất từ ​​10–20 mẫu Anh), những ngôi nhà trong tình trạng tốt - từ 70.000–100.000 euro.
• Điều thú vị: Nhu cầu về nhà ở tại Ba Lan đang tăng lên do làm việc từ xa và mong muốn sống gần gũi với thiên nhiên.
• Các khu vực phổ biến: Hồ Masurian, Subcarpathia, Carpathians.

Nếu bạn đang tìm mua nhà ở một ngôi làng Ba Lan với giá rẻ, hãy tìm kiếm quảng cáo rao vặt trên OLX.pl. Một số khách hàng mua nhà cũ với giá 40.000 euro, cải tạo tối thiểu (10.000–15.000 euro) và cho khách du lịch thuê với giá 100–150 euro mỗi đêm trong mùa cao điểm. Lợi nhuận là 8–10%.

Áo: Giá xây dựng mới bắt đầu từ 6.000–8.000 euro/m² (Vienna), lên đến 12.000 euro/m² ở các khu vực đắc địa. Đặc điểm: tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng nghiêm ngặt (ESG), thị trường ổn định, lợi suất thấp (2–3%) nhưng tính ổn định cao. Ba Lan vẫn là một thị trường dễ chịu hơn cho các nhà đầu tư có ngân sách lên đến 150.000 euro.

Thị trường bất động sản Ba Lan mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư. Ngoài căn hộ cho thuê dài hạn truyền thống, còn có một số chiến lược thay thế có thể tăng lợi nhuận và tận dụng nhu cầu ngày càng tăng đối với các phân khúc cụ thể.

Căn hộ nhỏ 20–35 mét vuông đang rất được ưa chuộng trong giới sinh viên và chuyên gia trẻ, đặc biệt là ở các thành phố có nhiều trường đại học lớn và trung tâm công nghệ thông tin như Poznan, Krakow và Wroclaw. Giá thuê trung bình của một căn hộ siêu nhỏ ở Poznan là 50.000–70.000 euro. Kinh nghiệm của tôi cho thấy những căn hộ như vậy dễ dàng cho thuê với giá 300–400 euro mỗi tháng, và nếu được trang bị nội thất phù hợp, lợi nhuận có thể đạt 6–7% mỗi năm.

Căn hộ và nhà cũ thường cần được cải tạo, nhưng điều này tạo ra cơ hội gia tăng giá trị và lợi nhuận của bất động sản. Ví dụ, một khách hàng đã mua một căn hộ ở Łódź với giá 60.000 euro, đầu tư 15.000 euro vào việc cải tạo, và hiện đang cho thuê trên Airbnb với giá khoảng 600–700 euro mỗi tháng. Việc cải tạo đặc biệt mang lại lợi nhuận ở những khu vực có nguồn cung nhà mới hạn chế, nơi các căn hộ được cải tạo thu hút người thuê có thu nhập cao.

Các thành phố có ngành công nghiệp, logistics và công nghệ thông tin đang phát triển (ví dụ: Poznań, Lublin, Szczecin) đang trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tập trung vào cho thuê dài hạn. Nhu cầu thuê nhà đang tăng trưởng đều đặn, và giá nhà vẫn tương đối phải chăng: 1.800–2.500 euro/mét vuông. Lời khuyên của tôi dành cho khách hàng là hãy tìm kiếm những khu vực có cơ sở hạ tầng mới và giao thông thuận tiện, điều này sẽ làm tăng tính thanh khoản của bất động sản.

Đầu tư vào căn hộ dịch vụ hoặc cho thuê ngắn hạn tại các khu du lịch mang lại lợi nhuận lên đến 8-10% mỗi mùa. Các bất động sản ven biển (Gdansk, Sopot) và vùng núi (Carpathians, dãy núi Tatra) đặc biệt được ưa chuộng. Một khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở Sopot với giá 90.000 euro và kiếm được 10.000 euro trong mùa đầu tiên, khẳng định hiệu quả của chiến lược này.

Đối với những người không muốn tự quản lý bất động sản, các khoản đầu tư thông qua quỹ hoặc dự án chung có sẵn. Các chương trình này cho phép đa dạng hóa rủi ro và tham gia vào các dự án lớn mà không cần đầu tư lớn. Điều này rất thuận tiện cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư 50.000–100.000 euro vào nhiều bất động sản cùng lúc.

Với sự phát triển của thương mại điện tử và logistics, nhu cầu đất cho kho bãi và bất động sản công nghiệp đang ngày càng tăng. Giá mỗi hecta gần các thành phố lớn có thể bắt đầu từ 50.000–70.000 euro, nhưng lợi nhuận từ những dự án này cao hơn đáng kể so với cho thuê nhà ở truyền thống. Khách hàng của tôi đã mua đất để làm kho bãi nhỏ ở Poznań và Wrocław đều có nguồn thu nhập ổn định từ những người thuê dài hạn với hợp đồng 5–10 năm.

Đầu tư bất động sản tại Ba Lan rất hấp dẫn nhờ lợi nhuận cao, nhưng điều quan trọng là phải cân nhắc những rủi ro tiềm ẩn để đưa ra quyết định sáng suốt. Dưới đây, tôi sẽ thảo luận về những vấn đề chính mà nhà đầu tư phải đối mặt, đồng thời chia sẻ những quan sát và ví dụ thực tế của tôi.

Sau mức tăng trưởng kỷ lục trong giai đoạn 2022–2023, tốc độ tăng giá nhà đã chậm lại. Dự báo cho năm 2025 cho thấy giá nhà mới xây sẽ tăng khoảng 5–7%, trong khi thị trường hiện tại gần như ổn định. Ví dụ, một khách hàng của tôi muốn mua một căn hộ ở Poznań để bán lại, nhưng chúng tôi quyết định hoãn giao dịch để chờ các điều khoản thuận lợi hơn và đánh giá xu hướng giá.

Quy trình mua nhà bao gồm đăng ký, xin PESEL, giao dịch công chứng và xác minh tư cách pháp lý. Đối với người nước ngoài, đặc biệt là những người không biết tiếng Ba Lan, việc này có thể phức tạp. Tôi khuyên bạn nên làm việc với các luật sư và đại lý uy tín: họ có thể giúp đẩy nhanh quá trình và tránh sai sót trong giấy tờ.

Cư dân ngoài EU bị hạn chế mua đất và nhà ở bên ngoài thành phố hoặc trên những lô đất rộng hơn 1 ha. Ví dụ, một trong những khách hàng của tôi muốn mua một ngôi nhà ở một ngôi làng Ba Lan với giá thấp, nhưng phải xin phép Bộ Nội vụ, khiến giao dịch mất thêm vài tháng.

Chính sách thuế của Ba Lan thay đổi theo định kỳ, có thể ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê hoặc thuế khi bán. Điều quan trọng là phải cân nhắc điều này khi lập kế hoạch đầu tư. Lời khuyên của tôi là hãy tính toán lợi nhuận của bạn với một khoản dự phòng cho những thay đổi về thuế suất.

So với Áo, Ba Lan chiếm ưu thế về lợi suất cho thuê và tiềm năng tăng trưởng giá, đặc biệt là trong nền kinh tế và phân khúc thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, Áo có tính ổn định cao hơn, tăng trưởng dự đoán được và quy định thị trường đơn giản hơn. Nhà đầu tư phải tự quyết định điều gì quan trọng hơn: lợi nhuận cao hơn với rủi ro cao hơn, hay sự ổn định với lợi nhuận thấp hơn.

Các nhà đầu tư bị thu hút bởi Pháp không chỉ bởi tiềm năng thu nhập mà còn bởi mức sống, cơ sở hạ tầng phát triển, khí hậu ôn hòa và sự đa dạng văn hóa. Đối với nhiều người mua, bất động sản ở Pháp không chỉ là một khoản đầu tư mà còn là cơ hội để sống thoải mái và tận hưởng lối sống độc đáo của đất nước này.

Dịch vụ y tế tại Ba Lan dễ tiếp cận và chất lượng cao cho cả cư dân và người nước ngoài. Người nước ngoài có thể đến các phòng khám tư nhân với dịch vụ tiếng Anh, và chi phí khám và tư vấn cũng tương đương với chi phí khám tại địa phương—25–40 euro cho một buổi khám bác sĩ đa khoa và 100–200 euro cho các kỳ khám toàn diện.

Giáo dục cho người nước ngoài cũng được triển khai tích cực: các trường quốc tế và trường dạy bằng tiếng Anh hoạt động tại các thành phố lớn (Warsaw, Krakow, Poznan, Wroclaw). Học phí hàng năm tại các trường này dao động từ 4.000 đến 12.000 euro, tùy thuộc vào chương trình và trình độ.

Điểm khác biệt đối với người không cư trú là các giấy tờ bổ sung và bằng chứng cư trú có thể được yêu cầu khi nhập cảnh, nhưng quyền tiếp cận trường học và tài liệu giáo dục vẫn được bảo lưu hoàn toàn. Khách hàng của tôi có con nhỏ thường chọn căn hộ ở những khu vực có trường học như vậy để vừa đầu tư vừa đảm bảo sự thoải mái cho gia đình.

Ba Lan là thành viên NATO và có mức độ an ninh cao. Cơ sở hạ tầng của thành phố rất phát triển, với hệ thống ngân hàng, internet và điện thoại di động thuận tiện, cũng như mạng lưới giao thông trải dài từ tàu điện ngầm Warsaw đến tàu cao tốc giữa các thành phố lớn. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho cả cuộc sống thường nhật và quản lý tài sản từ xa.

Áo nổi bật về sự ổn định và khả năng dự đoán trên tất cả các yếu tố xã hội và kinh tế. Mức sống ở đây cao hơn: hệ thống giáo dục và trường học quốc tế được công nhận là tốt nhất châu Âu, dịch vụ chăm sóc sức khỏe chất lượng cao và dễ tiếp cận, cơ sở hạ tầng và môi trường khiến đất nước này trở thành một nơi an toàn để định cư lâu dài.

Ba Lan mang đến sự cân bằng giữa sự tiện nghi, khả năng chi trả và tiềm năng đầu tư, đặc biệt là ở những phân khúc có lợi suất cao và giá thuê tăng. Các nhà đầu tư cân nhắc mua căn hộ tại Poznań hoặc nhà ở Ba Lan thường chọn nơi này như một điểm khởi đầu thuận lợi hơn vào thị trường bất động sản châu Âu, đồng thời vẫn duy trì chất lượng cuộc sống ở mức chấp nhận được cho bản thân và gia đình.

Ba Lan đang ngày càng trở thành điểm đến phổ biến cho những người tìm kiếm một nơi an toàn và thoải mái để sinh sống tại châu Âu. Bên cạnh đầu tư bất động sản, đất nước này còn thu hút những người muốn chuyển đến từ các khu vực bất ổn, người về hưu và dân du mục kỹ thuật số.

Đối với cư dân của các quốc gia đang trải qua tình trạng bất ổn về kinh tế hoặc chính trị, Ba Lan cung cấp một con đường thuận tiện để cư trú tạm thời hoặc vĩnh viễn thông qua việc làm, kinh doanh hoặc đầu tư bất động sản.

Một trong những khách hàng của tôi đến từ Ukraine đã mua một căn hộ ở Poznan để xin giấy phép cư trú thông qua doanh nghiệp của mình—điều này giúp anh có được tư cách pháp lý và điều kiện sống thoải mái cho gia đình.

Ba Lan là điểm đến lý tưởng cho người nghỉ hưu nhờ mức độ an ninh cao, cơ sở hạ tầng ổn định và chi phí sinh hoạt hợp lý. Chi phí thực phẩm, tiện ích và chăm sóc sức khỏe thấp hơn đáng kể so với Đức hoặc Cộng hòa Séc, giúp việc tái định cư trở nên thuận tiện về mặt tài chính.

Một số khách hàng của tôi chọn nhà ở các làng quê Ba Lan hoặc căn hộ ở các thành phố hạng hai để tận hưởng cuộc sống yên tĩnh và thiên nhiên trong khi vẫn ở châu Âu.

Đối với các chuyên gia CNTT và dân du mục kỹ thuật số, Ba Lan hấp dẫn nhờ cơ sở hạ tầng phát triển, internet chất lượng cao và các khu vực tập trung doanh nghiệp quốc tế. Nhiều khách hàng tôi từng tư vấn đã mua căn hộ ở Krakow và Warsaw không chỉ để ở mà còn làm cơ sở đăng ký kinh doanh và di dời doanh nghiệp. Điều này cho phép họ có một cuộc sống thoải mái với các ưu đãi về thuế và doanh nghiệp.

Vienna có uy tín cao và khả năng dự đoán hoàn toàn về mọi yếu tố kinh tế và xã hội, nhưng giá bất động sản và mức sống lại cao hơn đáng kể. Tuy nhiên, Áo đặc biệt hấp dẫn đối với công dân từ các quốc gia bất ổn đang tìm kiếm một nơi an toàn và ổn định để định cư và bảo toàn tài sản.

Đối với người về hưu, Áo cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe chất lượng cao, cơ sở hạ tầng phát triển và nhịp sống thư thái. Còn đối với dân du mục kỹ thuật số và chuyên gia làm việc từ xa, quốc gia này ngày càng trở nên hấp dẫn nhờ mức sống cao, internet ổn định, sự đa dạng văn hóa và các chương trình tiềm năng thu hút lao động lành nghề.

Ba Lan hấp dẫn nhờ thị trường năng động, nhà ở giá rẻ và tiềm năng tăng trưởng thu nhập. Tuy nhiên, xét về an ninh, uy tín và chất lượng cuộc sống, Ba Lan vẫn kém Áo.

Khi lập kế hoạch đầu tư vào bất động sản Ba Lan, điều quan trọng là phải hiểu rõ cách thức và thời điểm thoát khỏi dự án để tối đa hóa thu nhập và tính thanh khoản. Hãy cùng xem xét các khía cạnh chính của việc bán hàng và các ví dụ thực tế.

Warsaw và các thành phố lớn khác (Krakow, Wroclaw, Gdansk) có tính thanh khoản cao - căn hộ ở đó bán nhanh hơn và với mức chiết khấu thấp hơn. Ở các khu vực hạng hai, chẳng hạn như Łódź hoặc Lublin, tính thanh khoản thấp hơn và quá trình bán có thể mất nhiều thời gian hơn.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở Poznań để cho thuê dài hạn, và khi anh ấy cần bán lại sau hai năm, anh ấy đã có thể bán được với mức lỗ tối thiểu nhờ vào thị trường sôi động và sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Sau khi đăng ký quyền sở hữu bất động sản, căn hộ có thể được bán. Nếu việc này diễn ra trong vòng năm năm kể từ ngày mua, bạn phải nộp thuế 19% trên lợi nhuận. Điều này rất quan trọng cần cân nhắc khi tính toán lợi nhuận dự kiến.

Điều quan trọng cần lưu ý là bất động sản hạng phổ thông bán nhanh hơn bất động sản hạng cao cấp, nơi người mua tìm kiếm những đặc điểm cụ thể. Tôi khuyên khách hàng nên lên kế hoạch trước khi bán, cân nhắc nhu cầu theo mùa và biến động giá.

Đối với các nhà đầu tư có giấy phép cư trú tại Ba Lan thông qua hoạt động kinh doanh hoặc khởi nghiệp, việc bán bất động sản không ảnh hưởng đến tình trạng cư trú của họ miễn là các điều kiện cư trú khác vẫn còn hiệu lực. Ví dụ, một trong những khách hàng của tôi vẫn giữ được giấy phép cư trú sau khi bán căn hộ và tiếp tục phát triển doanh nghiệp tại Ba Lan.

Mặc dù bất động sản giá rẻ và trung bình bán chạy hơn ở Ba Lan, Áo lại có thị trường ổn định và dễ dự đoán hơn. Tính thanh khoản cao ngay cả đối với phân khúc cao cấp, thời gian bán lại dễ dự đoán hơn và chính sách thuế minh bạch.

Đối với các nhà đầu tư coi trọng sự an toàn và khả năng bảo toàn giá trị lâu dài, Áo vẫn là lựa chọn an toàn hơn, mặc dù chi phí bất động sản và sinh hoạt cao hơn.

Trong vài năm qua, tôi đã tham gia hàng chục giao dịch tại Áo, Slovakia, Ba Lan và Đức. Mỗi quốc gia đều có những đặc điểm riêng. Áo là một thị trường ổn định với rủi ro tối thiểu, nhưng lợi suất thấp và rào cản gia nhập cao. Mặt khác, Ba Lan là một thị trường đang phát triển năng động, nơi bạn vẫn có thể mua căn hộ ở Poznan hoặc Gdansk với mức giá hợp lý và kỳ vọng giá trị sẽ tăng.

Khi đầu tư bất động sản tại Ba Lan, điều quan trọng là phải thực hiện thẩm định pháp lý kỹ lưỡng: đảm bảo giấy tờ sở hữu rõ ràng và không có bất kỳ khoản nợ tiện ích hoặc thuế nào. Nhiều khách hàng thắc mắc làm thế nào để tránh các vấn đề về VAT khi mua bất động sản thương mại—luật sư là điều cần thiết trong trường hợp này. Một điểm nữa: khi bán căn hộ trong vòng năm năm kể từ ngày mua, bạn phải trả thuế thu nhập 19%. Điều này thường bị bỏ qua khi tính toán lợi nhuận.

Lời khuyên của tôi dành cho các nhà đầu tư có vốn từ 500.000 euro trở lên là không nên tập trung tất cả vào một thị trường. Ví dụ, hãy đầu tư một phần vào Áo (Vienna hoặc Salzburg) để ổn định và bảo vệ vốn lâu dài, và phần còn lại vào Ba Lan, nơi có lợi nhuận cao hơn.

Nếu mục tiêu của tôi là bảo toàn vốn với rủi ro tối thiểu, tôi sẽ chọn Áo . Nếu tăng trưởng và lợi nhuận là ưu tiên hàng đầu của tôi, thì Ba Lan . Ngày nay, bạn vẫn có thể mua nhà ở Ba Lan hoặc căn hộ ở Krakow với mức giá có vẻ thấp trong vài năm tới. Đối với những gia đình có con nhỏ và định cư lâu dài tại EU, tôi tin rằng một kịch bản kết hợp là tối ưu: một ngôi nhà ở Áo để sinh sống và một bất động sản ở Ba Lan để cho thuê.

Ba Lan hiện là "cửa sổ cơ hội" cho những ai sẵn sàng tham gia vào một thị trường năng động và nắm bắt những đặc điểm độc đáo của nó. Mặc dù rủi ro ở đây cao hơn so với Áo, nhưng tiềm năng tăng trưởng lại rất đáng kể, đặc biệt là ở những thành phố có cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng, chẳng hạn như Poznan hoặc Wroclaw.

Áo được hưởng lợi từ sự ổn định của thị trường, khả năng dự đoán giá cả và rủi ro thấp. Ngay cả khi lợi suất thấp hơn Ba Lan, bất động sản cao cấp và tầm trung vẫn giữ được giá trị trong dài hạn.

Trước khi mua, điều quan trọng là phải xác minh tất cả các khía cạnh pháp lý: quyền sở hữu rõ ràng, không có bất kỳ khoản nợ và gánh nặng tài chính nào, và nghĩa vụ thuế. Tôi khuyến nghị các nhà đầu tư nên lập kế hoạch thoái vốn trước, cân nhắc thuế bán lại và đánh giá tính thanh khoản của khu vực. Ví dụ, bất động sản ở Poznan và Warsaw bán nhanh hơn so với các thành phố nhỏ hơn, giúp giảm thiểu rủi ro chậm trễ.

Nhu cầu nhà ở tại Ba Lan được dự báo sẽ tăng trưởng đến năm 2030, nhờ quá trình đô thị hóa liên tục, làn sóng di cư đến các thành phố lớn ngày càng tăng và thị trường cho thuê dành cho sinh viên và người nước ngoài đang phát triển. Đối với các nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc bất động sản tại Warsaw, Poznań, Krakow và Wrocław vẫn giữ được tiềm năng tăng trưởng. Trong khi đó, Áo sẽ vẫn là một thị trường ổn định, với giá trị bất động sản tăng chậm nhưng đáng tin cậy.

1. Xác định mục tiêu đầu tư của bạn

• Cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn (Airbnb).
• Lợi nhuận từ việc bán lại hoặc tích lũy vốn.
• Xin giấy phép cư trú hoặc giấy phép cư trú cá nhân.

2. Chọn khu vực và thành phố

• Warsaw, Krakow, Wroclaw – tính thanh khoản cao, nhu cầu ổn định.
• Poznan, Lodz, Bydgoszcz – giá cả phải chăng, tiềm năng tăng trưởng.
• Gdansk/Sopot/Gdynia – phân khúc cao cấp, cho thuê dành cho khách du lịch.
• Hãy cân nhắc các ngôi làng và vùng ngoại ô để có những lựa chọn giá cả phải chăng.

3. Phân tích tài sản

• Tòa nhà mới hoặc thị trường thứ cấp.
• Tình trạng căn hộ, cần cải tạo.
• Loại tài sản: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Kiểm tra pháp lý

• Xác minh księga wieczysta (quyền sở hữu).
• Sự hiện diện của gánh nặng và nợ nần.
• Thỏa thuận với nhà phát triển hoặc chủ sở hữu trước.

5. Tài chính và thuế

• Thuế mua hàng (PCC/NDS).
• Thuế tài sản và thu nhập cho thuê.
• Chi phí cho công chứng viên, luật sư, đại lý.
• Các chương trình tối ưu hóa thuế khả thi.

6. Quản lý tài sản

• Lựa chọn công ty quản lý hoặc tự quản lý.
• Hợp đồng dịch vụ cho thuê, bảo hiểm tài sản.
• Theo dõi lợi nhuận và thời gian hoàn vốn.

7. Chiến lược thoát hiểm

• Tính thanh khoản của thị trường: Warsaw, Krakow, Wroclaw đang bán nhanh hơn.
• Thời hạn bán lại: 1-3 năm, có thể lâu hơn 5 năm để giảm thiểu thuế.
• Giữ lại giấy phép cư trú khi bán (nếu có mục đích kinh doanh hoặc lý do khác).

8. Điểm bổ sung

• Xem xét nhu cầu trong nước (thế chấp, sinh viên, người chuyển đi).
• Theo dõi dự báo thị trường và các dự án cơ sở hạ tầng.
• So sánh với các thị trường EU khác để cân bằng danh mục đầu tư của bạn (Áo, Slovakia).

1. Nhà đầu tư có 150.000 €

Tôi đã tìm được một căn hộ 50 mét vuông ở Poznań. Tôi đang tìm kiếm nguồn thu nhập cho thuê dài hạn với lợi nhuận hàng năm 5-6%. Bất động sản mới xây này có tính thanh khoản cao và tiềm năng tăng trưởng vốn. Đây là lựa chọn lý tưởng cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm nguồn thu nhập ổn định với ngân sách eo hẹp.

2. Người về hưu có 300.000 euro

Để có cuộc sống thoải mái và vừa có thể cho thuê một phần, tôi đã chọn một căn hộ rộng 80 m2 ở Krakow. Vị trí gần trung tâm thành phố, cơ sở hạ tầng và các tiện ích hàng ngày là những yếu tố quan trọng. Lựa chọn này phù hợp cho những ai muốn kết hợp cuộc sống riêng tư với thu nhập thêm.

3. Gia đình có trẻ em từ 400.000 €

Tôi đã tìm được một căn nhà rộng 130 mét vuông cho gia đình mình ở ngoại ô Warsaw. Mục tiêu chính là cuộc sống thoải mái và đầu tư lâu dài. Ngôi nhà nằm gần trường học và các trung tâm giao thông. Có thể bán lại sau 5-10 năm với tiềm năng tăng giá, khiến nó trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho cả mục đích ở và đầu tư.