Thị trường bất động sản Ai Cập: Liệu có đáng đầu tư vào năm 2026? Lời khuyên cho nhà đầu tư

Sự quan tâm của các nhà đầu tư vào bất động sản Ai Cập đang tăng lên khi quốc gia này thực hiện các cải cách kinh tế, du lịch phát triển và chính phủ khuyến khích đầu tư nước ngoài.

Tôi, Ksenia Levina, chuyên viên tư vấn đầu tư và luật sư tại Vienna Property Investment, đã chuẩn bị một tổng quan toàn diện về việc mua bất động sản tại Ai Cập. Chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về luật pháp, thuế và lợi nhuận, so sánh với Áo (Vienna), và nêu bật những thời điểm Ai Cập có lợi thế hơn cũng như những thời điểm sự ổn định của châu Âu là rất quan trọng.

Mục đích của bài viết này là phân tích một cách hệ thống sức hấp dẫn đầu tư của Ai Cập. Bạn sẽ tìm hiểu xem liệu có thể mua căn hộ ở Ai Cập hay không, luật pháp nào điều chỉnh các giao dịch với người nước ngoài và ai được hưởng lợi từ đó.

Chúng ta sẽ xem xét bối cảnh toàn cầu và khu vực: tại sao cần chú ý đến châu Phi/Trung Đông vào thời điểm này, điều gì đang xảy ra với nền kinh tế Ai Cập và những xu hướng toàn cầu nào đang ảnh hưởng đến thị trường.

Ví dụ, nhu cầu về nhà ở nghỉ dưỡng đang tăng lên trên toàn thế giới: việc so sánh Ai Cập với các điểm đến "ấm áp" khác (Thổ Nhĩ Kỳ, Hy Lạp, Ma Rốc), cũng như với Áo ổn định là điều hợp lý.

Áo đóng vai trò là "nền tảng" ở đây: nước này thắng ở 70% các tiêu chí (ổn định, tăng trưởng giá cả, độ tin cậy), nhưng chúng ta sẽ xem Ai Cập có thể mang lại lợi nhuận cao hơn hoặc chi phí thấp hơn ở những tiêu chí nào.

Tại sao lại là bây giờ? Sau nhiều năm bất ổn (biến động chính trị sau năm 2011 và các cuộc khủng hoảng tiền tệ gần đây), nền kinh tế Ai Cập đã dần phục hồi: bắt đầu từ năm 2016, chính phủ đã áp dụng hệ thống phá giá tiền tệ và đã vượt qua được cuộc khủng hoảng kéo dài vào năm 2022; năm 2023, với tỷ lệ lạm phát trung bình từ 30-35% (mặc dù giảm dần vào cuối năm), tăng trưởng GDP đạt khoảng 3,8%.

Thật không may, ngân sách nhà nước phụ thuộc rất nhiều vào các khoản vay nước ngoài, nhưng đồng thời, Ai Cập cũng đang tích cực hơn trong việc thu hút các nhà đầu tư: năm 2023, các hạn chế về số lượng bất động sản do người nước ngoài mua đã được dỡ bỏ, "visa vàng" dành cho nhà đầu tư được giới thiệu, các dự án quy mô lớn mới (Thủ đô mới, Cầu Ai Cập bắc qua kênh đào Suez) đang được xây dựng và các khu nghỉ dưỡng đang được phát triển.

Xu hướng toàn cầu về "kinh tế biển" (du lịch biển, cảng biển, cơ sở hạ tầng) đang dần bắt kịp Ai Cập. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Ai Cập vẫn cần nhiều cải cách và đầu tư vào đó rủi ro hơn so với EU.

Một cái nhìn tổng quan ngắn gọn về danh tiếng của Ai Cập: các hãng thông tấn và tạp chí mô tả nước này là "ổn định nhưng đang thay đổi". Các bảng xếp hạng toàn cầu (như báo cáo Doing Business của Ngân hàng Thế giới) xếp Ai Cập ở vị trí khoảng 114 vào năm 2020, trong khi Áo nằm trong top 30. Ai Cập cũng xếp sau EU về chỉ số tham nhũng/minh bạch.

Mặt khác, dân số Ai Cập (hơn 110 triệu người, trẻ và đang tăng trưởng) tạo ra nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở trong nước, trong khi các khu vực tự do và du lịch làm giảm gánh nặng thuế cho các nhà đầu tư. Điều này khiến Ai Cập trở thành "thị trường tăng trưởng" theo thống kê của PWC/Numbeo, nhưng lại kém ổn định hơn.

Ai Cập là quốc gia Ả Rập lớn nhất về dân số và thị trường bất động sản. Về kinh tế, Ai Cập được coi là "nền kinh tế mới nổi của Trung Đông", với những lợi thế và bất lợi riêng.

So với châu Âu, thị trường này có thể được gọi là "thị trường mới" – rất dân chủ và tiềm năng sinh lời cao (lợi nhuận và tốc độ tăng giá cao), nhưng đòi hỏi sự kiên nhẫn và sẵn sàng chấp nhận rủi ro.

Bối cảnh khu vực (MENA). Các đối thủ cạnh tranh trong khu vực Địa Trung Hải – Thổ Nhĩ Kỳ và Ma Rốc:

• Thổ Nhĩ Kỳ mang lại thu nhập cao hơn, nhưng lại có siêu lạm phát và chính sách không ổn định (đồng lira sẽ giảm giá, giống như Ai Cập, vào năm 2021/22).
• Morocco có nền văn hóa bảo thủ hơn, nhưng thị trường lại nhỏ hơn.
• Ai Cập có dân số đông đảo (hơn 110 triệu người) và tiềm năng du lịch lớn: kênh đào Suez, hai biển, các kim tự tháp và chi phí sinh hoạt phải chăng.
• Thêm vào đó, chính phủ đang tích cực xây dựng những công trình mới (ví dụ như Trung tâm Hành chính Mới, nơi đã có kế hoạch xây dựng các khu dân cư theo phong cách châu Âu).

Xếp hạng toàn cầu. Theo Chỉ số Thuận lợi Kinh doanh, Ai Cập xếp thứ 114 năm 2020 (trung bình trên tất cả các tiêu chí), trong khi Áo xếp hạng khoảng thứ 27. Điều này có nghĩa là:

• Việc kinh doanh (và mua bất động sản) ở Áo dễ dàng hơn 70% – thủ tục ít hơn, chuyển tiền minh bạch hơn và luật pháp được thiết lập vững chắc.
• Ai Cập thường yêu cầu giấy phép (ví dụ, như đã đề cập, cần có sự chấp thuận của Nội các Bộ trưởng để mua bất kỳ bất động sản nào) và tuân thủ các quy định về tiền tệ.
• Nhược điểm bao gồm thủ tục hành chính rườm rà và nguy cơ thay đổi chính trị (họ cũng sẽ phải thích ứng với các cải cách của IMF, điều này có thể dẫn đến thay đổi các quy định).

Bối cảnh kinh tế. Trong những năm gần đây, nền kinh tế Ai Cập đã thể hiện sự tăng trưởng ổn định sau các cuộc khủng hoảng trước đó. Theo Bộ Phát triển Kinh tế Ai Cập, GDP của nước này đã tăng trưởng khoảng 6,6% trong năm 2021/22 và 3,8% trong năm 2022/23.

Lạm phát vẫn ở mức hai chữ số (~35% vào năm 2023), nhưng đã bắt đầu chậm lại. Tình hình này dẫn đến hai kết luận quan trọng: thứ nhất, bất động sản ở Ai Cập đang tăng giá nhanh hơn so với châu Âu ổn định (năm 2023, giá nhà ở một số khu nghỉ dưỡng tăng từ 20-40%); thứ hai, sự bất ổn của tỷ giá hối đoái đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư không nên giữ tất cả tiền của mình bằng đồng bảng Ai Cập.

Nam Âu. Ai Cập đôi khi được so sánh với Thổ Nhĩ Kỳ hoặc Hy Lạp (hoặc Síp):

• Hy Lạp cung cấp "visa vàng" với giá từ 250.000 đến 500.000 euro. Nước này là thành viên của Liên minh châu Âu, nhưng thị trường khá nhỏ. Việc tìm hiểu riêng về cách mua bất động sản ở Hy Lạp — nó giúp đơn giản hóa các thủ tục khác nhau thành một danh sách kiểm tra dễ hiểu.
• Ai Cập không phải là thành viên EU, nhưng giá cả ở đây thấp hơn (mua một căn hộ ở Cairo hoặc Hurghada rẻ hơn so với một căn hộ tương tự ở Athens) và lợi nhuận cao hơn một chút (ví dụ, hãy so sánh: một căn hộ cho thuê trung bình ở Cairo mang lại lợi nhuận 5-7% mỗi năm so với 2-3% ở hầu hết các thành phố ở Áo).
• Síp và Thổ Nhĩ Kỳ cũng rẻ hơn Áo, nhưng Ai Cập lớn hơn và có nhiều địa điểm nghỉ dưỡng hấp dẫn (Biển Đỏ).

Tại sao các nhà đầu tư lại chú ý đến Ai Cập? Câu trả lời rất đơn giản: hiện tại đất nước này đang bị định giá thấp. Trong các cuộc khủng hoảng, các nhà đầu tư đã tháo chạy khỏi Ai Cập (ví dụ, do cuộc cách mạng năm 2011 hoặc sự mất giá của đồng bảng), và giá cả đã giảm.

Giờ đây, khi đất nước đang vượt qua khó khăn tài chính, vốn đầu tư nước ngoài đang đổ vào: tin tức mới nhất cho thấy Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và Ả Rập Xê Út đang lên kế hoạch đầu tư hàng chục tỷ đô la vào phát triển các khu nghỉ dưỡng (ví dụ, dự án Ras El-Hekma trị giá 35 tỷ đô la). Điều này cho thấy đầu tư vào Ai Cập sẽ tăng trưởng trong thập kỷ tới.

Hãy so sánh điều này với Vienna. Khoảng 70% môi trường đầu tư ở Áo tốt hơn: hệ thống pháp luật châu Âu, lạm phát thấp và các chính sách dễ dự đoán. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư (ROI) ở Áo yếu hơn do giá cả tăng ( giá cả ở đây gần như ổn định ). Tuy nhiên, thu nhập từ cho thuê (không có mức giá trần, nhưng nhu cầu ở mức vừa phải) mang lại khoảng 2-3%. Tiềm năng tăng trưởng cao hơn ở Ai Cập, nhưng rủi ro ở đó đòi hỏi việc giám sát rủi ro chủ động hơn.

Thị trường bất động sản Ai Cập đã trải qua một sự phát triển đáng kể trong 15 năm qua.

Sau cuộc cách mạng năm 2011, nhiều người mua đã rời bỏ thị trường, dẫn đến giá cả giảm (đặc biệt là từ năm 2012 đến năm 2015). Khi chính phủ củng cố quyền lực, giá cả dần bắt đầu tăng trở lại. Điều này được hỗ trợ bởi các tập đoàn xây dựng lớn (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) và các dự án thuộc sở hữu nhà nước (như dự án nhà ở xã hội Misra).

Năm 2016, một cú sốc khác xảy ra – sự mất giá mạnh của đồng lira (từ 8 EGP/$ xuống 30 EGP/$) – do cuộc cải cách, lạm phát tăng vọt, và trong bối cảnh khó khăn này, sự thống trị của thị trường thứ cấp nhanh chóng chuyển sang thị trường xây dựng mới quy mô lớn.

đã tăng khoảng 15-40% tính theo giá trị danh nghĩa trong năm 2023. Năm 2024, tốc độ tăng trưởng còn nhanh hơn: trong những tháng đầu năm, mức tăng trưởng đạt 24% mỗi năm tại các khu vực mới (Cairo Mới).

Theo số liệu thống kê của CAPMAS , lĩnh vực xây dựng tư nhân đã xây dựng số lượng nhà ở kỷ lục trong năm 2022/23 (khoảng 1,3 triệu căn, tăng 21% so với năm trước). Điều này cho thấy thị trường hiện đang thu hút sự quan tâm của cả các nhà phát triển và người mua.

Các trung tâm đều là những thành phố lớn và khu nghỉ dưỡng:

Cairo và vùng ngoại ô. Đây là nơi sinh sống của phần lớn dân số (khoảng 20 triệu người trong khu vực đô thị). Giá nhà đất trên thị trường thứ cấp ở các khu phố cũ (Shubra, Zamanih, Masr el-Adima) thấp, nhưng nhu cầu cũng yếu.

Tuy nhiên, tại các thành phố mới xung quanh Cairo (Tân Cairo, 6th of October, Sheikh Zayed, Madinaty, v.v.), nguồn cung đang tăng nhanh chóng: tại đây bạn có thể mua một căn hộ ở Cairo với bất kỳ ngân sách nào – từ căn hộ studio một phòng ngủ đến biệt thự có hồ bơi.

Giá nhà ở vùng ngoại ô thường cao hơn 1,5–2 lần so với ở chính Cairo (khoảng 60.000–100.000 đô la Mỹ cho một căn hộ một phòng ngủ). Thị trường bất động sản nhà ở tại Cairo truyền thống được thúc đẩy bởi nhu cầu trong nước (người dân địa phương mua nhà cho chính họ) và nhu cầu thuê nhà của sinh viên (rất nhiều, bao gồm 60 trường đại học, cộng thêm các đối tác nước ngoài và các công ty tư vấn).

Các khu nghỉ dưỡng Biển Đỏ. Hurghada và Sharm el-Sheikh là những trung tâm du lịch chính. Chúng thu hút người châu Âu và những người giàu có ở Trung Đông. Có rất nhiều tòa nhà và chung cư mới (các khu phức hợp đã được phát triển với cơ sở hạ tầng khách sạn).

Bạn có thể mua một căn hộ ở Hurghada với giá từ 50.000 đến 80.000 đô la cho một căn hộ studio bình thường; một biệt thự sang trọng hơn có giá từ 300.000 đến 500.000 đô la.

Giá cả ở đây cao hơn đáng kể so với Cairo: ở đây, người ta sẵn sàng trả tiền cho tầm nhìn ra biển. Tốt nhất nên mua bằng đô la (giá được neo theo tỷ giá hối đoái), vì đồng bảng Anh đang tiếp tục suy yếu.

Khu vực Bờ biển phía Bắc (New El Alamein và khu Alexandria). Đây là nơi bắt đầu bùng nổ xây dựng từ năm 2017–2019. Các khu phức hợp Marassi, Dunes và Sidi Abdelrahman, tiếp theo là Alamein Heights và North Coast mới, nằm trong số đó. Cơ sở hạ tầng vẫn còn hạn chế, nhưng tốc độ xây dựng đang diễn ra nhanh chóng.

Giá cả: căn hộ một phòng ngủ từ 60.000 đô la, biệt thự lên đến 200.000 đô la. Thị trường chủ yếu mang tính đầu cơ, và nhiều căn hộ hiện đang bỏ trống ngoài mùa cao điểm.

Một thủ đô hành chính mới và các dự án khác. Chính phủ đang xây dựng một thủ đô "vệ tinh" khổng lồ gần Cairo. Mặc dù các khu dân cư của nó vẫn chưa được lấp đầy hoàn toàn (đường sá và tàu điện ngầm vẫn đang được xây dựng), nhiều nhà đầu tư bị thu hút bởi triển vọng cho các quan chức chính phủ thuê đất.

Giá cả ở đây khá cao (chi phí khởi nghiệp từ 300.000 đến 600.000 đô la), và nguồn cung chủ yếu là các tòa nhà cao tầng và văn phòng.

Những điểm khác: Tại Alexandria và dọc bờ biển Địa Trung Hải (ví dụ, Hurghada ở phía tây, El Arish), giá cả thấp hơn, nhưng nhu cầu cũng thấp. Đặc điểm riêng: miền bắc Ai Cập gần châu Âu hơn và ấm áp hơn vào mùa đông; Cairo có nhiều cơ hội việc làm và học tập hơn; Biển Đỏ nổi tiếng với du lịch năng động.

Tại Ai Cập, thị trường thứ cấp vẫn chiếm ưu thế (hơn 60% giao dịch). Nhiều người Ai Cập vẫn trao đổi "nhà cũ" (nhà xây trước những năm 1980), đặc biệt là các căn hộ thấp tầng ở vùng ngoại ô nghèo hơn của Cairo.

Các dự án phát triển mới (khu dân cư mới, khu phức hợp nhà ở) đang lấp đầy khoảng trống cho nhà ở cao cấp và căn hộ du lịch. Trong số các dự án mới này có các dự án dành cho doanh nhân (SODIC One ở Cairo, Palm Hills Madinaty) và các dự án hạng sang (biệt thự Marassi).

Các khách sạn do các thương hiệu quốc tế quản lý cũng cung cấp các dự án đầu tư: ví dụ, căn hộ tại Hotel Apartments gần khách sạn Sofitel ở Cairo hoặc các dự án biệt thự ở El Gouna.

Người mua chủ yếu là người địa phương: tầng lớp trung lưu và thượng lưu, nhân viên ngân hàng, bác sĩ và quân nhân về hưu. Các nhà đầu tư nước ngoài theo truyền thống bao gồm công nhân và công ty Trung Quốc (trước đây tham gia vào lĩnh vực xây dựng), người về hưu châu Âu (thường là người Anh, với người Pháp thuê nhà), vốn đầu tư của Nga (đặc biệt là ở phía bắc và Hurghada), và hiện nay có sự quan tâm đáng kể từ UAE và Ả Rập Xê Út (cùng với đầu tư vào cơ sở hạ tầng).

Điều thú vị là có một xu hướng trong khu vực : ví dụ, gần đây người ta biết được rằng Ai Cập đã đưa ra các ưu đãi cho người mua nhà đến từ các quốc gia trong khu vực (miễn thuế và các điều kiện tương tự dành cho người Saudi và người Emirati).

Nhìn chung, nhu cầu trong nước (từ người châu Á, châu Phi và chính người Ai Cập) chiếm phần lớn các giao dịch. Tỷ lệ mua bán của người nước ngoài không nhiều, nhưng họ lại đóng vai trò quan trọng đối với những bất động sản đắt giá nhất.

Bất động sản Ai Cập vẫn được coi là một "lựa chọn thay thế tiết kiệm" hấp dẫn so với bất động sản châu Âu: giá cả thấp hơn đáng kể so với các thành phố toàn cầu có cơ sở hạ tầng phát triển. Tóm lại, thị trường Ai Cập là một thị trường trẻ, đang phát triển nhanh chóng với những đặc điểm riêng biệt (tập trung vào du lịch và nhà ở cho người tiêu dùng trong nước), và mang tính đầu cơ cao hơn so với thị trường "ổn định" của Áo.

Cá nhân. Bất kỳ công dân nào (người nước ngoài hoặc người Ai Cập) đều có thể mua nhà ở hoặc đất nền. Từ năm 2023, giới hạn "hai bất động sản" đã được bãi bỏ, cho phép cá nhân mua bao nhiêu căn hộ hoặc nhà tùy thích (mặc dù họ phải thông báo cho các cơ quan chính phủ về từng bất động sản).

Một công ty. Thường được mua thông qua một công ty—một công ty cổ phần Ai Cập (LTD/GPSC) hoặc một chi nhánh của một công ty nước ngoài. Điều này mang lại một số lợi thế về thuế: nếu tổ chức đó kiếm được thu nhập (ví dụ, từ tiền thuê nhà), nó sẽ phải trả thuế doanh nghiệp, đôi khi thấp hơn thuế suất cá nhân.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hầu hết người nước ngoài cũng cần một người đại diện hoặc người đồng sáng lập để thành lập công ty tại Ai Cập (ít nhất là đăng ký với EGX). Để giảm thiểu thuế, một số người mua thông qua công ty ở Síp hoặc Estonia và kiểm soát giao dịch thông qua các khu vực pháp lý này, nhưng tài sản được đăng ký chính thức dưới tên công ty con tại Ai Cập.

REITs (quỹ đầu tư bất động sản). Ai Cập có các phương tiện đầu tư tập thể hợp pháp: REITs (Quỹ đầu tư bất động sản), được quản lý bởi Ngân hàng và Sở giao dịch chứng khoán (FRA). Tuy nhiên, thị phần của chúng trong phân khúc này còn nhỏ.

Các điều kiện như sau: theo luật, một quỹ đầu tư bất động sản (REIT) phải đầu tư ít nhất 80-90% tài sản vào bất động sản cho thuê và phải nộp thuế 22,5% trên lợi nhuận (không có ưu đãi nào cho nhà đầu tư). Trong giai đoạn 2018-2020, đã có những nỗ lực ra mắt các REIT được giao dịch trên sàn chứng khoán (một số quỹ của Misr Insurance và Banque du Caire), nhưng vốn hóa của chúng vẫn còn nhỏ.

Nếu bạn sẵn sàng đối mặt với thủ tục hành chính phức tạp và muốn đầu tư "gián tiếp" (thanh khoản cao hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro khi phải thống nhất cấu trúc đầu tư), bạn có thể cân nhắc các quỹ tín thác bất động sản (REIT) địa phương (nếu thị trường tăng trưởng ổn định, giá trị của chúng sẽ bắt đầu tăng).

Mua nhà dưới tên cá nhân (độc thân hoặc đã kết hôn). Cách dễ nhất là đăng ký mua nhà dưới tên cá nhân hoặc cả hai vợ chồng. Điều quan trọng cần xem xét là vấn đề thừa kế và tặng quà: nếu một người mẹ mua căn hộ dưới tên cá nhân, sau này bà có thể chuyển nhượng cho con cái (nhưng theo luật Ai Cập, điều này yêu cầu phải có di chúc, và di chúc phải được lập đúng quy định).

Từ năm 2018, Ai Cập đã công nhận thỏa thuận tiền hôn nhân như một phương thức phân chia tài sản, khiến việc "mua nhà cho hai người" trở thành thông lệ phổ biến trong các gia đình.

Thông qua quỹ đầu tư hoặc tổ chức từ thiện. Hầu như không có: Các quỹ tín thác gia đình kiểu phương Tây (như ở Áo) không có ở Ai Cập.

Tuy nhiên, vẫn có những lựa chọn cho "lập kế hoạch tài sản": bất động sản có thể được đăng ký dưới tên một công ty hoặc một "quỹ đặc biệt" quản lý tài sản (dưới sự giám sát của cơ quan quản lý tài chính). Đây là một thủ tục phức tạp và thường không cần thiết đối với các khoản đầu tư nước ngoài dưới khoảng 1 triệu euro.

Mua hàng thông qua người đại diện (giấy ủy quyền). Nhiều người nước ngoài không thể bay đến ngay lập tức, vì vậy họ thực hiện việc mua hàng thông qua người đại diện (một công dân Ai Cập hoặc một công ty) theo giấy ủy quyền chung có công chứng.

Luật pháp cho phép điều này: công chứng viên lập giấy ủy quyền tại Ai Cập hoặc nước ngoài (sau khi có chứng thực lãnh sự). Người được ủy quyền ký kết thỏa thuận sơ bộ (mushakhasah), đặt cọc và sau đó hoàn tất giao dịch cuối cùng.

Người không cư trú so với người cư trú. Không có hạn chế pháp lý nào: người nước ngoài (không cư trú) có thể mua bất động sản với các điều kiện tương tự như người Ai Cập, miễn là họ đã nhận được sự chấp thuận từ Bộ Ngoại giao/Ủy ban Đầu tư.

Việc phê duyệt hầu như luôn được chấp thuận (họ chỉ kiểm tra xem có vi phạm nào không). Người không phải công dân châu Âu không được cấp visa tự động khi mua, nhưng giấy phép cư trú (1-5 năm) sẽ được cấp theo chương trình đầu tư.

Quy trình mua sắm tại Ai Cập bao gồm một số bước bắt buộc:

Xin cấp Mã số Thuế (Muhsid/Thẻ Thuế). Giống như nhiều quốc gia MENA khác, người nước ngoài trước tiên cần phải xin mã số định danh địa phương (NIN) từ Cơ quan Thuế Ai Cập. Thủ tục này khá đơn giản và thường được thực hiện thông qua ngân hàng (sử dụng hộ chiếu để lấy thẻ). Nếu không có mã số này, các giao dịch sẽ không được ghi nhận.

Thư thỏa thuận sơ bộ (Mushakhasah) và tiền đặt cọc. Sau khi chọn được bất động sản, các bên ký một thỏa thuận sơ bộ (thường trong vòng 10-15 ngày), theo đó người mua trả một khoản tiền đặt cọc (thường là 5-10% giá mua). Thỏa thuận này bảo vệ cả hai bên: người bán cam kết không bán bất động sản cho người khác, và người mua đảm bảo ý định mua của mình.

Thẩm định pháp lý. Gần như bắt buộc. Một luật sư bất động sản Ai Cập sẽ xác minh các giấy tờ của tài sản: quyền sở hữu của người bán, bất kỳ khoản thế chấp nào và việc đăng ký hợp lệ. Quá trình này thường được gọi là "thẩm định pháp lý". Hợp đồng mua bán cuối cùng được ký kết tại đây, tại văn phòng của người môi giới hoặc với luật sư.

Công chứng và đăng ký. Bước cuối cùng là nộp hồ sơ cho công chứng viên (thường là tại Văn phòng Đăng ký Quyền sở hữu địa phương). Công chứng viên sẽ nhận toàn bộ số tiền (tốt nhất là chuyển khoản ngân hàng tại Ai Cập). Công chứng viên sẽ chính thức hóa việc mua bán và đăng ký quyền sở hữu dưới tên người mua.

Thời gian thực hiện: Với đầy đủ giấy tờ cần thiết, quy trình thường mất 1-2 tuần. Thanh toán là yếu tố quan trọng. đến hết năm 2025 , nhưng vẫn phải trả các khoản phí: phí trước bạ (~2,5%), phí công chứng lên đến 1-3%, và phí luật sư/môi giới (thường không quá 2%).

Đăng ký cho chủ sở hữu mới. Sau khi công chứng, giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được đăng ký dưới tên người mua.

Vai trò của luật sư và người môi giới. Tôi đặc biệt khuyên bạn nên thuê một luật sư địa phương và một người môi giới hoặc chuyên viên bất động sản có kinh nghiệm. Luật sư sẽ xác minh tính toàn vẹn của giao dịch, hỗ trợ về thủ tục giấy tờ và chứng thực việc dịch các tài liệu quan trọng sang tiếng Ả Rập. Người môi giới sẽ tư vấn về rủi ro của khu vực và giá cả thực tế (giá quảng cáo thường bị thổi phồng).

Yêu cầu đối với người mua. Về mặt chính thức, điều này bao gồm việc có đủ khả năng tài chính và không có bất kỳ hạn chế nào (ví dụ: bất động sản nằm trong khu vực quân sự). Giả định rằng người mua đã đủ tuổi và có năng lực pháp lý.

Người nước ngoài được đăng ký trong Sổ đăng ký tài sản nước ngoài. Luật 230/1996 cấm người nước ngoài sở hữu bất động sản tại các địa điểm "chiến lược quan trọng", nhưng các sửa đổi năm 2023 đã bãi bỏ hạn chế này đối với bất động sản nhà ở (trừ trường hợp bất động sản đó là đơn vị quân đội khép kín).

Những điều cần cân nhắc khi mua bán bất động sản trên đảo. Một số khu nghỉ dưỡng nổi tiếng (đảo Helmondib, các đảo Biển Đỏ) nằm trong các khu vực được bảo vệ đặc biệt. Những khu vực này thường yêu cầu sự cho phép riêng từ các cơ quan quân sự trước khi thực hiện giao dịch. Điều này hiếm khi xảy ra, nhưng điều quan trọng là phải kiểm tra với luật sư trước.

Mua nhà từ xa. Như đã đề cập, bạn có thể thực hiện việc này bằng giấy ủy quyền. Khách hàng thường nói với tôi, "Tôi không muốn đi lại," nhưng tôi khuyên nên đến xem ít nhất một lần — điều quan trọng là phải xem bất động sản và hiểu rõ môi trường xung quanh. Tuy nhiên, tất cả các thủ tục đều có thể được xử lý từ xa: luật sư có thể ký thay mặt bạn, và công chứng viên sẽ làm việc với giấy ủy quyền đã được chứng nhận.

Thẩm định kỹ lưỡng. Tại Ai Cập, cần xác minh những điểm sau: không có tranh chấp về quyền sở hữu bất động sản (ví dụ, không có thẩm quyền đối với tài sản thừa kế của người khác), bất động sản không bị thế chấp (trong trường hợp này, bạn cần yêu cầu giấy chứng nhận không có nợ tồn đọng), và tất cả các hóa đơn tiện ích đã được thanh toán. Các cơ quan chính phủ được yêu cầu xuất trình giấy chứng nhận không có nợ tồn đọng trước khi bán.

Đăng ký quyền sở hữu. Sau khi công chứng, người mua sẽ nhận được Giấy chứng nhận đăng ký – “giấy chứng nhận quyền sở hữu” của Ai Cập.

Khi mua bất động sản tại Ai Cập, nhà đầu tư cần cân nhắc các chi phí sau:

Thuế trước bạ. Thông thường là 2,5% giá trị giao dịch (đã được ghi trong hợp đồng). Thuế này do người bán thanh toán, nhưng thường được tính vào giá trong quá trình thương lượng.

Phí công chứng và đăng ký. Phí công chứng và đăng ký bất động sản chiếm khoảng 1–3% tổng chi phí giao dịch.

Phí luật sư/môi giới. Khoảng 2-3% giá mua (số tiền cụ thể sẽ được thỏa thuận với môi giới). Đây không phải là phí chính phủ, mà do người mua thanh toán hoặc chia sẻ với người bán theo thỏa thuận.

VAT. Mức sống tối thiểu – các tòa nhà dân cư mới được miễn thuế VAT đến hết năm 2025 (theo quy định của luật cải cách kinh tế) – nghĩa là bạn không phải trả thêm thuế VAT cho căn hộ của mình trong một dự án dân cư.

Thuế Bất động sản Thống nhất. bất động sản đối với các tài sản cho thuê , được tính ở mức 10% giá trị cho thuê chính thức (cộng thêm khoản khấu trừ 30%). Điều này có nghĩa là nếu bạn cho thuê bất động sản của mình, 10% doanh thu (sau khi khấu trừ 30%) sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước.

Thuế đô thị (thuế địa phương, tương tự như thuế Gemeindesteuer của Áo). Thuế này không đáng kể và thường được bao gồm trong phí bảo trì hàng năm của chủ sở hữu và được chuyển sang cho người thuê nhà.

Thuế đầu tư. Ai Cập không có chế độ thuế "không cư trú" hoặc "hoãn thuế" đặc biệt như một số quốc gia khác (ví dụ như Chương trình Tự túc của Áo).

Ở đây, thuế được nộp theo cách truyền thống; thu nhập từ nước ngoài không được hạch toán vào ngân sách cá nhân (có nghĩa là, người dân Ai Cập chỉ phải nộp thuế đối với thu nhập "đến Ai Cập" hoặc được nhận tại đây). Tuy nhiên, điều này không liên quan đến người không cư trú.

Tóm lại, khi mua hàng, hãy chuẩn bị sẵn sàng chi trả từ 7-10% giá trị giao dịch cho các loại phí và hoa hồng khác nhau.

So sánh với Áo. Tại Áo, người mua phải trả thuế Grunderwerbsteuer (GrESt) 3,5%, phí đăng ký khoảng 1,1% và phí công chứng khoảng 1,5%, tổng cộng khoảng 6-7%. Họ cũng phải trả thuế VAT 20% khi mua nhà mới (nếu bạn là cư dân và mua dự án lớn, nhưng người nước ngoài có thể được miễn một phần).

Do đó, thuế ở Áo nhìn chung cao hơn (đặc biệt là thuế VAT), nhưng các dịch vụ cũng được thực hiện hiệu quả hơn nhiều (minh bạch, bao gồm ngay lập tức).

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Tại Ai Cập, thuế này thường là 10% chênh lệch giữa giá mua và giá bán (đối với cá nhân). Tuy nhiên, có một ngoại lệ: nếu bạn đã sở hữu căn hộ hơn hai năm, khoản thuế bổ sung này sẽ được miễn, vì việc bán các bất động sản cũ không thuộc diện hạch toán thuế thông thường. Đối với người không cư trú, khoản phí chuyển nhượng thường do người mua khấu trừ.

Tại Áo, luật lệ lại khác. Nếu bạn bán một căn hộ mà bạn dùng làm nơi cư trú chính, bạn sẽ không phải đóng thuế. Ngược lại, nếu bạn bán trong vòng 10 năm kể từ khi xây dựng, mức thuế 30% sẽ được áp dụng trên lợi nhuận. Sau 10 năm, sẽ được miễn thuế.

Ai Cập có chương trình cấp phép cư trú cho các nhà đầu tư bất động sản. Về cơ bản, chương trình này tương tự như chương trình Visa Vàng: có các yêu cầu nhất định khi mua bất động sản, cho phép cư trú trong 1, 3 hoặc 5 năm. Các quy định (được sửa đổi lần cuối vào năm 2023) như sau:

• 1 năm: bất động sản trị giá ít nhất 50.000 đô la hoặc tiền gửi ngân hàng 50.000 đô la (tại một ngân hàng Ai Cập).
• 3 năm: mua hàng từ 100.000 đô la trở lên hoặc gửi tiền 100.000 đô la.
• 5 năm: từ 200.000 đô la bất động sản.

Trong mọi trường hợp, visa sẽ được gia hạn vô thời hạn miễn là bạn có xác nhận ngân hàng hoặc sở hữu bất động sản theo yêu cầu. Không có yêu cầu về cư trú (điểm cộng!).

Điều duy nhất cần lưu ý là bất động sản phải được đăng ký trong sổ đăng ký quốc gia, có nghĩa là việc mua nhà trong dự án đang xây dựng có thể không thực hiện được nếu chưa đăng ký (nhưng dự kiến ​​quy định này sẽ được nới lỏng).

So sánh với Áo: Áo không có "visa vàng" dành cho việc mua bất động sản. Chúng tôi có giấy phép cư trú cho những cá nhân giàu có (§56 của Luật Cư trú Không cần Làm việc), nhưng yêu cầu thu nhập hàng năm rất cao (khoảng 2.550 euro mỗi tháng cho một cá nhân, và khả năng tài chính vững chắc).

Thẻ "Aufenthalt" của chúng tôi không gắn liền với việc mua sắm, mà giống như giấy phép cư trú dành cho người hưởng lương hưu hoặc người tiết kiệm. Đối với các nhà đầu tư tại Áo, thẻ Đỏ-Trắng-Đỏ dành cho người tự kinh doanh là một lựa chọn: thẻ này yêu cầu kế hoạch kinh doanh, khoản đầu tư khoảng 100.000 euro và tạo việc làm. Do đó, để đầu tư và cư trú, người Áo phải mở doanh nghiệp hoặc chứng minh sự giàu có, chứ không chỉ đơn giản là mua một căn hộ.

Những sai lầm. Nhiều người mới đến nhầm lẫn giữa "visa du lịch" và "giấy phép cư trú đầu tư":

• Việc mua một căn hộ ở Ai Cập không tự động đảm bảo quyền cư trú vĩnh viễn; sau khi giao dịch hoàn tất, nhà đầu tư sẽ nộp đơn xin "giấy phép cư trú cho chủ sở hữu bất động sản".
• Ví dụ, một nhóm luật sư đã xác định rằng người nước ngoài không được phép cư trú tại Ai Cập quá sáu tháng mà không có thị thực và phải đăng ký với Cục Di trú. Do đó, giấy phép cư trú tự động không thể được cấp chỉ dựa trên tài sản mà không cần nộp đơn.
• Các hạn chế khác: bạn không thể xin giấy phép cư trú cho một tòa nhà dân cư có diện tích dưới 100 m² tại khu vực mới của Cairo – bạn phải mua nó với giá ít nhất 50.000 đô la Mỹ.

Những thay đổi (2023–2025): Chương trình định cư theo diện đầu tư đã chính thức được phê duyệt vào mùa hè năm 2023 (mặc dù quốc hội vẫn đang trong quá trình phê duyệt các thay đổi đối với luật quốc tịch).

Điểm đổi mới chính là việc loại bỏ trực tiếp giới hạn "2 bất động sản", cũng như làm rõ các vấn đề liên quan đến tiền đặt cọc. Như vậy, với khoản đầu tư 250.000 đô la vào nền kinh tế (hoặc bất động sản), nhà đầu tư nước ngoài sẽ được cấp quy chế cư trú.

So sánh với Áo. Quyền cư trú vĩnh viễn tại Áo được cấp thông qua thị thực D (thị thực học tập/làm việc) hoặc thẻ Deka (thị thực hưu trí). Điều này có nghĩa là bạn không thể "đơn giản là mua nhà và sống ở Áo" – bạn phải tuân theo các kênh nhập cư tiêu chuẩn.

Cho thuê ngắn hạn (Airbnb, Booking, v.v.) có thể mang lại lợi nhuận rất cao – trong trường hợp tốt nhất, đạt 6-8% mỗi năm hoặc cao hơn (tính theo tiền tệ địa phương), đặc biệt là tại các khu nghỉ dưỡng nổi tiếng vào mùa đông và trong các kỳ nghỉ lễ.

Ví dụ, một biệt thự ven biển trị giá 300.000 đô la có thể mang lại 20.000 đô la trong vài tháng của mùa du lịch – chiếm tới 6-7% tổng doanh thu.

Tuy nhiên, vẫn có những rủi ro và hạn chế đáng kể: luật mới siết chặt các quy định. Ví dụ, chính phủ Ai Cập, theo gương nhiều quốc gia, yêu cầu khách du lịch phải đăng ký và đóng thuế, giống như các khách sạn. Tại Cairo, hội đồng thành phố đã cho phép cho thuê nhà tối đa 30 ngày và quy định việc đóng thuế du lịch ; và ở Biển Đỏ, các quy định tương tự đang được xây dựng – lệnh cấm hoàn toàn đối với các căn hộ "không được phân loại" đã được ban hành (phạt tiền đối với chủ sở hữu và các công ty du lịch).

Do đó, cho thuê ngắn hạn hiện đang "đứng trước ranh giới pháp lý": nhiều phân khúc thị trường vẫn còn bất hợp pháp. Nếu bạn cho thuê bất động sản trên Airbnb, hãy chuẩn bị tinh thần đối mặt với các khoản phạt hoặc các hạn chế mới (có thể yêu cầu đăng ký với Bộ Du lịch).

Cho thuê dài hạn ít rủi ro hơn. Đối với các hợp đồng cho thuê từ 3-5 năm (các căn hộ ở Cairo thường được cho thuê bởi các nhân viên chính phủ, bác sĩ và người nước ngoài), lợi suất ổn định hơn nhưng thấp hơn—khoảng 4-6% mỗi năm (đầu tư bằng đồng rúp sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn do lạm phát, nhưng "xét về giá trị thực" thì thường chỉ khoảng 5%).

Ví dụ, tại Cairo, giá thuê trung bình cho một căn hộ 80-100 m² vào khoảng 400-600 đô la Mỹ mỗi tháng, trong khi một căn hộ có thể được mua với giá 50.000-70.000 đô la Mỹ, mang lại lợi nhuận gộp khoảng 6-7%. Tại Sharm el-Sheikh, những căn hộ tương tự đắt hơn (lên đến 1.000 đô la Mỹ mỗi tháng), và lợi suất cho thuê ở đó về mặt lý thuyết có thể lên đến 8%.

Nhưng trên thực tế, những căn hộ như vậy thường được chính chủ sở hữu sử dụng, vì vậy việc cho thuê chỉ phổ biến trong mùa cao điểm.

Các công ty và đại lý bất động sản. Tại các thành phố lớn, có những công ty chuyên nghiệp ("Quản lý bất động sản") quản lý các bất động sản cho thuê (họ thường tính phí hoa hồng từ 20-25%).

Ví dụ, Al Burouj ở Cairo hoặc Egyptian Homes ở Hurghada. Họ lo việc tìm kiếm người thuê nhà, thu tiền thuê và duy trì dịch vụ, nhưng lấy một phần trăm hoa hồng. Tôi thường khuyên những người mới nên sử dụng dịch vụ của một công ty môi giới ban đầu, mặc dù điều này sẽ làm giảm lợi nhuận.

Thuế thu nhập từ cho thuê nhà. Mức thuế suất tiêu chuẩn là 10% tiền thuê nhà chính thức (sau khi đã khấu trừ 30%). Vì vậy, nếu bạn cho thuê với giá 600 đô la/tháng (và khai báo khoản thu nhập này), thuế sẽ là 720 đô la/năm (60 đô la/tháng).

So sánh với Áo: Tại Áo, thu nhập từ cho thuê nhà được cộng vào các khoản thu nhập khác và chịu thuế lũy tiến (lên đến 50%), nhưng chi phí tiện ích và khấu hao được khấu trừ.

Về mặt hiệu quả thuế, Ai Cập có vẻ công bằng hơn: mức thuế 10% tổng thu nhập thấp hơn so với châu Âu. So sánh với chủ sở hữu bất động sản ở Áo, họ còn phải trả thêm 30% thuế đất và thuế đô thị, tổng cộng hơn 30% thu nhập của họ.

So sánh lợi suất. Con số ước tính: khoảng 7% ở Ai Cập so với 3% ở Áo. Tất nhiên, đây chỉ là con số danh nghĩa; ở Ai Cập, một phần lớn thu nhập có thể bị mất do lạm phát/tăng lương nhân viên, nhưng khi mua bằng ngoại tệ, lợi suất vẫn cao hơn. Tuy nhiên, ở Vienna hoặc Graz, giá thuê hầu như không giảm, và các bất động sản dễ dàng được cho thuê cho những người thuê nhà người Đức đã có hợp đồng từ trước.

Cairo, trung tâm kinh doanh chính của Ai Cập:

• Cơ sở hạ tầng. Sân bay, tàu điện ngầm (tuyến tàu điện ngầm số 2), bệnh viện cao cấp, trường quốc tế (Trường New Cairo, Trường American School in Cairo) – tất cả đều ngang tầm với các thành phố lớn.
• Kiến trúc. Từ những căn nhà đơn giản đến những khu dân cư cao cấp.
• Các khu vực đáng đầu tư. Maadi, Nubaria và Nexus Bay (phía nam Cairo) là những vùng ngoại ô danh tiếng với công viên và trường học tốt; Zamalek và Garden City (đảo Nile, trung tâm thành phố) là những khu vực cao cấp, nhưng giá cả rất đắt đỏ (7.000-10.000 đô la Mỹ/m²). New Cairo và Madinty, thành phố mới, có nhiều khu dân cư mới và nhà ở xây sẵn. Ngược lại, trung tâm cũ (Izzetlmamplit, Shubra) không được khuyến khích vì xuống cấp và chất lượng nhà ở thấp.
• Cho thuê. Sinh viên và người nước ngoài quan tâm đến khu vực Maadi, New Cairo và Heliopolis. Người mua từ EU hoặc Mỹ nên xem xét khu vực New Cairo và Maadi, nơi có thể tìm thấy các căn hộ với giá khởi điểm từ 100.000 đô la.

Alexandria, trung tâm thương mại lớn thứ hai của Thessaloniki và Ai Cập

• “Khu vực Thụy Sĩ” của Alexandria (Zizinia, Sidi Bishr) gợi nhớ đến Châu Âu Địa Trung Hải: yên tĩnh, xanh tươi nhưng ít việc làm hơn.
• Các nhà đầu tư đôi khi cân nhắc khu vực Bờ biển phía Bắc (New El Alamein, Marsa Matrouh), nơi hoạt động xây dựng hiện đang diễn ra sôi nổi. Giá cả ở đó thấp (biệt thự từ 70.000 đô la), nhưng cơ sở hạ tầng vẫn còn yếu kém.
• Nhu cầu thuê nhà từ nước ngoài ở Alexandria không cao (khá giống với khu vực Trung Đông), nhưng người dân địa phương lại thuê theo vòng tròn (vì Alexandria không có nhiều khách du lịch).

Các đảo và Biển Đỏ:

• Sharm el-Sheikh là một điểm đến đắt đỏ. Giá căn hộ ở đây bắt đầu từ khoảng 100.000 đô la (cho một căn hộ 50 mét vuông trong một khu phức hợp tốt), và biệt thự có giá từ 300.000–400.000 đô la đến 1 triệu đô la trở lên. Mùa cao điểm (tháng 12–tháng 2) các ngôi nhà đều được cho thuê căn hộ, nhưng mùa hè thì lại khá vắng vẻ.
• Hurghada có giá cả hơi rẻ hơn Sharm el-Sheikh nhưng dễ tiếp cận hơn nhờ có "bờ biển bằng phẳng" phát triển tốt (Sahl Hasheesh, Safaga). Giá cả: căn hộ studio từ 50.000 đô la, biệt thự từ 150.000 đến 300.000 đô la. Việc tìm kiếm chỗ ở dễ dàng hơn vì khu vực này đông khách du lịch vào mùa hè (giá giảm vào mùa đông).
• Dahab là một thị trấn nhỏ dành cho khách du lịch bụi, nhưng cũng nằm trong khu du lịch chính và có giá cả phải chăng hơn (căn hộ studio có giá từ 30.000 USD). Các bãi biển phía Bắc Biển Đỏ (Taba, Rash el-Hekma) có vị trí độc đáo (gần Jordan và Israel), nhưng nhu cầu chủ yếu là lưu trú ngắn hạn chứ không phải dài hạn.

Bán đảo Peloponnese. Không có lựa chọn nào khác ở đây: chúng ta đang nói về các tỉnh nội địa của Ai Cập, nơi mọi thứ đều cực kỳ rẻ (chỉ khoảng 300 đô la cho một căn hộ):

• Tại El Minya, Fayoum hay Qena, giá nhà ở rẻ mạt so với Liên minh châu Âu. Nhưng nhu cầu chỉ mang tính địa phương.
• Các khoản đầu tư ở đó chủ yếu được người Ai Cập xem xét, và rất hiếm khi được người nước ngoài quan tâm.
• Những bất động sản như vậy rất dễ mua (3-5 nghìn đô la cho một căn nhà ở làng), nhưng sẽ rất khó bán lại sau này – vì không có nơi nào để bán chúng.

Cơ sở hạ tầng. Chi tiết hơn một chút về hệ thống liên lạc. Cairo và các thành phố lớn (Alexandria, Hurghada) có sân bay quốc tế, đường cao tốc, khách sạn và các bệnh viện đạt tiêu chuẩn quốc tế (Phòng khám Deutsche Bank và Bệnh viện Agouza ở Cairo, và Bệnh viện ở Hurghada). Đây là một lợi thế cho các nhà đầu tư: ngay cả khi bạn không sống ở đó, khách du lịch và người thuê nhà đều muốn mọi thứ đều ở gần nhau.

Ví dụ, một người mua châu Âu có con sẽ đánh giá cao sự hiện diện của một trường quốc tế ở Cairo, các chuyến đi biển (có các khóa học lặn), thời gian bay hợp lý và dịch vụ y tế tốt.

So sánh với Áo. Vienna và Áo nói chung chắc chắn có mức sống cao hơn: không khí trong lành, bệnh viện tuyệt vời, giáo dục đại học miễn phí, nhưng tất cả những điều này cũng có giá cao gấp hai đến ba lần so với Ai Cập.

Những mặt hàng được mua nhiều nhất hiện nay là:

Cairo. Cho thuê căn hộ gia đình (người mua yêu cầu thu nhập cho thuê ổn định) và mua bán đầu cơ theo chỉ số (ví dụ: các căn hộ tương đối rẻ trong một dự án mới, với hy vọng bán lại sau khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện).

Hurghada/Sharm. Thông thường, chủ sở hữu tìm kiếm thu nhập thông qua việc cho thuê ngắn hạn và trả phí "cư trú lâu dài bên bờ biển".

El Alamein mới. Một khu vực đang phát triển nhanh chóng, nơi các nhà phát triển lớn đang đầu tư. Các gói căn hộ và biệt thự đang được bán – hoàn toàn vì mục đích đầu tư, với hy vọng phát triển khu vực ven biển.

Các thành phố nội vùng. Chỉ có 5% vốn đầu tư đến từ một số ít nhà đầu cơ, những người coi đất đai giá rẻ như một mỏ vàng để xây dựng các khu ngoại ô đô thị.

Thị trường thứ cấp (hơn 65% giao dịch) chủ yếu bao gồm các căn hộ và nhà ở được xây dựng trước năm 2000, đôi khi vẫn cần được cải tạo. Nhiều trong số đó cần được sửa chữa (cải tạo phòng tắm, lắp đặt internet).

Theo kinh nghiệm, "nhà cũ" ở Ai Cập thường chỉ phù hợp với người dân địa phương—những khu phố cổ ở Cairo, những tòa nhà xuống cấp ở Alexandria. Tuy nhiên, trong phân khúc này, bạn có thể tìm thấy những món hời với giá 30.000–40.000 euro cho một căn hộ lớn (nhưng đôi khi chúng thậm chí không có máy lạnh!).

Đặc điểm của thị trường nhà ở thứ cấp. Được xây dựng trước năm 1980, những bất động sản này có hiệu suất năng lượng thấp. Vào mùa hè, nhà cửa trở nên nóng bức và máy điều hòa tiêu thụ nhiều năng lượng.

Do đó, tôi khuyên khách hàng nên cải tạo những ngôi nhà như vậy bằng cách cách nhiệt và lắp đặt cửa sổ mới (đây không phải là một khoản đầu tư hiệu quả), hoặc chỉ cho thuê ngắn hạn (khách du lịch đã sẵn sàng chấp nhận "sự lãng mạn Địa Trung Hải").

Ưu điểm: nhà cũ thường rẻ hơn 20-30% so với nhà mới xây (với diện tích tương đương). Tuy nhiên, tính thanh khoản thấp hơn: việc tìm người mua có thể mất một hoặc hai tháng, đặc biệt nếu bạn mua ở xa. Thật trùng hợp, giá nhà ở những khu vực đắt đỏ nhất (Maadi, New Cairo) chỉ giảm nhẹ sau lạm phát, và nhà cũ ở đó vẫn đắt (tương đương giá nhà mới xây).

Các dự án phát triển mới. Chiếm ít nhất 35% thị trường. Bao gồm các khu phức hợp nhà ở từ các nhà phát triển (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom, v.v.), cũng như các dự án căn hộ khách sạn đặc biệt.

Tốc độ xây dựng ở Ai Cập ở mức vừa phải so với tiêu chuẩn của chúng ta, nhưng khá nhanh đối với người dân địa phương. Khi mua bất động sản đang xây dựng, hãy xem xét thời gian hoàn thành (ví dụ, 1-2 năm). Các nhà phát triển thường cung cấp các phương án trả góp (lãi suất 0% trong 5 đến 10 năm) – điều này thuận tiện cho các nhà đầu tư: trả góp và nhận được bất động sản trong vòng một năm.

So sánh chất lượng. Một số dự án (Marassi, El Gouna) được xây dựng theo tiêu chuẩn châu Âu (với trọng tâm mạnh vào cơ sở hạ tầng).

Nhìn chung, chất lượng các công trình xây dựng mới ở đây kém hơn so với Áo: có nhiều lời phàn nàn về chất lượng hoàn thiện và vật liệu.

Ví dụ, tôi đã nghe những lời phàn nàn rằng tại một khu phức hợp SODIC, gạch lát được lắp đặt kém chất lượng và việc chống thấm được thực hiện qua loa, dẫn đến nấm mốc xuất hiện trên đá bazan sau một năm mưa.

Tuy nhiên, Áo đặt ra những tiêu chuẩn nghiêm ngặt trong xây dựng – và các dự án ở Vienna được xây dựng với mục tiêu tiết kiệm năng lượng, cách âm và an toàn phòng cháy chữa cháy tốt hơn nhiều so với ở Ai Cập.

Do đó, khi mua một căn nhà mới ở Ai Cập, tôi khuyên bạn nên dành ra 5-10% chi phí cho những "khiếm khuyết" ngay từ đầu - ngay cả những ngôi nhà hiện đại nhất ở Ai Cập cũng sẽ cần sửa chữa nhỏ sau 5 năm (lắp đặt máy lạnh mới, sơn lại mặt tiền, v.v.).

Ví dụ về các đối tượng:

• Lên đến 100.000 USD: Các lựa chọn thường xuyên bao gồm căn hộ studio nhỏ hoặc căn hộ 1 phòng ngủ ở Cairo, cũng như các căn hộ dạng dãy nhà ở Hurghada (diện tích lên đến 60 m²).
• 100.000–250.000 USD: Phân khúc “tầm trung”: căn hộ 2–3 phòng ngủ ở Cairo (80–120 m²), hoặc nhà phố ở Cairo/New Cairo (nhà nhỏ 150 m²), hoặc căn hộ 2 phòng ngủ tươm tất ở Hurghada/Sharm.
• 250.000–500.000 USD trở lên: Căn hộ 120–150 m² tại những khu dân cư tốt nhất Cairo, nhà phố và biệt thự rộng rãi, khu phức hợp có hồ bơi.

So sánh các tòa nhà mới tại Áo. Tại Áo, các tòa nhà mới được trang bị tiêu chuẩn hệ thống nhà thông minh, thang máy, chỗ đậu xe, nội thất hoàn thiện và sân trong khép kín.

Tại Ai Cập, những tiêu chuẩn này không được áp dụng đồng đều. Chất lượng có thể kém hơn, đặc biệt là ở những khu vực có nhiều lao động nhập cư (gần biển, gần người nghèo). Tuy nhiên, các khu dân cư mới (Madinty, New Cairo, El Gouna) có cơ sở hạ tầng khá tốt (trường học, trung tâm mua sắm), và nhu cầu xây dựng mới ở đó rất cao.

Một lợi thế của Ai Cập: đất đai ở các khu vực ven biển vẫn rẻ hơn so với châu Âu, vì vậy có thể mua một khu phức hợp (ví dụ: một khách sạn căn hộ với 100 phòng, mỗi phòng đều có bếp) ở bờ biển Biển Đỏ với giá tương đương với một nhà nghỉ nhỏ ở Trung Âu.

Nhìn chung, rủi ro liên quan đến các công trình xây dựng mới ở Ai Cập là sự chậm trễ và khả năng phải sửa đổi. Các nhà phát triển Áo hiếm khi trễ hạn, trong khi các nhà phát triển Ai Cập có thể trì hoãn việc bàn giao đến một năm trong trường hợp bất khả kháng (ví dụ như đại dịch).

Bên cạnh các hình thức đầu tư căn hộ "truyền thống", chúng ta hãy cùng xem xét một số phương pháp phi truyền thống khác:

Nhiều căn hộ studio liền kề thay vì một căn hộ lớn. Nhiều khách hàng của chúng tôi từ châu Á và châu Âu (đặc biệt là trong thời kỳ đại dịch) đã chọn mua hai hoặc ba căn hộ studio liền kề thay vì một căn hộ lớn. Điều này giúp tăng lợi nhuận (mỗi studio được bán riêng lẻ, tiền thuê của hai studio thường cao hơn tiền thuê của một căn hộ hai phòng ngủ cộng lại, và rủi ro trống phòng cũng giảm).

Nhược điểm: khối lượng công việc gấp đôi với nhiều hợp đồng, có thể phải lựa chọn hai sản phẩm thế chấp. Điều quan trọng nhất là giá của một căn hộ hai phòng ngủ, bao gồm cả các khoản phí phát sinh, không vượt quá giá của ba căn hộ studio.

Mua đi bán lại là một phương pháp phổ biến ở Ai Cập: bạn mua một căn hộ cũ ở trung tâm Cairo, bỏ ra 10-20% để cải tạo, và bán lại như một bất động sản hoàn thiện với giá cao hơn.

Tuy nhiên, thị trường ở đây đã suy giảm kể từ năm 2022 (do tỷ giá hối đoái và đại dịch), và mọi thứ đều cần được quy đổi sang đồng bảng Ai Cập. Nếu bạn mua bằng đồng bảng Ai Cập và tìm được một căn hộ giá rẻ, giá trị sau khi sửa chữa có thể cao hơn từ 15-30%.

Căn hộ khách sạn và khách sạn mini. Các dự án du lịch thường được bán dưới dạng "căn hộ khách sạn"—bạn sở hữu một căn hộ studio mà chủ khách sạn cho thuê và quản lý. Ưu điểm ở đây là dịch vụ có sẵn, nhưng nhược điểm là ít quyền kiểm soát doanh thu hơn.

Đôi khi những căn hộ như vậy được bán với giá cao hơn giá thị trường (do thương hiệu của khách sạn). Giải pháp là: với một khu phức hợp tốt, bạn có thể kỳ vọng nhận được tỷ lệ lợi nhuận ổn định từ khách sạn (~5%); tuy nhiên, tôi thích hình thức cho thuê trực tiếp, độc lập hơn, nếu chủ sở hữu kiêm quản lý là người trực tiếp quản lý.

Đầu tư vào đất đai và các dự án xây dựng dài hạn. Việc mua đất vẫn được cho phép ở Ai Cập (ngoài các khu vực được bảo vệ). Ví dụ, có những đợt chào bán đất ở ngoại ô Cairo hoặc bờ biển phía Bắc (giá từ 10-20 đô la Mỹ/mét vuông). Đây là loại tài sản rủi ro cao: bạn phải chờ đợi khu vực đó được phát triển.

Ví dụ: chính phủ gần đây đã công bố kế hoạch phát triển "Luxor mới", và cộng đồng đang chờ đợi một cuộc đấu thầu xây dựng đường sa mạc mới vào năm 2024. Nếu bạn mua đất gần đó, bạn có thể xây dựng sau này với lợi nhuận lớn (hoặc bán lại cho một nhà phát triển). Nhưng nếu dự án thành công, việc tìm người mua sẽ rất khó khăn.

Thông qua các quỹ và công cụ tài chính (REITs, v.v.). Như đã đề cập, hiện chỉ có một vài REITs ở Ai Cập và chúng vẫn đang tích lũy vốn. Ưu điểm của loại hình đầu tư này là đa dạng hóa (bạn đang đầu tư vào danh mục bất động sản thương mại). Nhược điểm là, như đã nói, thuế đối với REITs cao hơn (22,5% thay vì 10%).

Ngoài ra còn có các quỹ phi chính phủ và cổ đông trong các dự án nhà ở (đôi khi chủ đầu tư đưa ra "gói đầu tư chung" - mua một số căn hộ và cho người quản lý thuê toàn bộ).

Tại Vienna Property không thường xuyên tư vấn về các kế hoạch như vậy, nhưng đối với số vốn lớn (trên 1 triệu đô la), chúng có thể mang lại hiệu quả: giảm thiểu sự phụ thuộc vào một bất động sản duy nhất và giúp "làm mượt" dòng tiền.

So sánh với chiến lược ở Vienna. Ở Áo, người ta thường mua một bất động sản tốt ở vị trí đắc địa và giữ nó trong nhiều thập kỷ (họ dự định nghỉ hưu với thu nhập ổn định từ cho thuê). Đầu cơ rất hiếm: do tốc độ tăng giá thấp, việc mua đi bán lại nhanh chóng không hấp dẫn ở đây — không có ưu đãi thuế.

Về danh mục đầu tư, cá nhân tôi khuyên nên giữ 70% trong các lựa chọn an toàn (một căn hộ ở Vienna, một quỹ đầu tư bất động sản) và 30% trong các lựa chọn tăng trưởng (các thị trường mới nổi như Cairo hoặc Ai Cập).

Chúng tôi cung cấp chiến lược này cho một số khách hàng: chúng tôi đầu tư một phần tiền vào các quỹ chống khủng hoảng (trái phiếu Euro, quỹ ổn định kinh tế, bất động sản Đức), và phần còn lại vào các dự án mạo hiểm hơn (Mỹ, Ai Cập, Síp).

Bất chấp mọi lợi thế, điều quan trọng là phải thành thật: Ai Cập đang đối mặt với những rủi ro nghiêm trọng. Những rủi ro chính là rủi ro trong nước và rủi ro tự nhiên:

tục hành chính rườm rà và luật lệ thay đổi liên tục. Năm 2023, người nước ngoài đã được công nhận tư cách cư trú hợp pháp, nhưng ngày mai họ có thể lại điều chỉnh mọi thứ (như gần đây với yêu cầu thanh toán bằng đồng bảng Anh thông qua ngân hàng). Hãy nhớ rằng chỉ cách đây 5 năm, visa vàng yêu cầu hộ chiếu không quá 15 năm tuổi.

Do đó, mỗi nhà đầu tư nên có một luật sư đáng tin cậy theo dõi các thay đổi (ví dụ: cách thức chứng minh thu nhập chính xác, v.v.). Thường xuyên kiểm tra các quy định hiện hành, kể cả thông qua đại sứ quán hoặc lãnh sự quán của bạn.

Cho thuê ngắn hạn. Các quy định thay đổi thường xuyên: năm 2023, chính phủ bắt đầu ban hành luật nghiêm khắc đối với các dịch vụ cho thuê Airbnb không có giấy phép. Do đó, việc trông chờ vào lợi nhuận siêu khủng từ cho thuê ngắn hạn hiện nay rất rủi ro: ngày mai, có thể sẽ có lệnh phạt những người cho thuê hợp pháp lên tới 100.000 EGP.

Tính mùa vụ. Nhược điểm lớn nhất của Ai Cập là khí hậu khắc nghiệt. Nhu cầu thuê nhà ở Cairo gần như mang tính mùa vụ: vào mùa hè, nhiều người đi về phía nam hoặc sang châu Âu. Ngược lại, các thị trấn nghỉ dưỡng lại đông đúc vào mùa đông (với khách du lịch từ châu Âu và Trung Đông) và vắng vẻ vào mùa hè do cái nóng.

Thu nhập của bạn sẽ "giảm" trong mùa thấp điểm. Tại Áo, nhu cầu thuê nhà nhìn chung ổn định quanh năm.

Rủi ro về cơ sở hạ tầng. Một số khu vực đang phải đối mặt với tình trạng thiếu đường sá và nước sạch.

Ví dụ, khu vực phía nam Cairo, trên tuyến đường đến kim tự tháp El-Haram, thường xuyên bị tắc nghẽn giao thông; bờ biển Bắc Phi rất cần nguồn cung cấp nước ổn định vào mùa hè – nếu bạn đã mua một biệt thự ở sa mạc phía bắc, hãy dự trữ các gói nước sinh thái (mặc dù giếng nước mặn không thích hợp để uống, nhưng các khu định cư gần đó rõ ràng thiếu các hồ chứa nước).

Rủi ro thiên nhiên. Lượng mưa hiếm khi xảy ra, nhưng những trận mưa lớn có thể dẫn đến việc phải tạm ngừng cho thuê nhà ở phía nam. Động đất ít khi xảy ra, nhưng vẫn có những vùng địa chấn nhỏ. Các khu vực xa sông Nile dễ bị ngập lụt.

Tính thanh khoản. Nếu bạn mua bất động sản trên đảo hoặc ở một khu vực nhỏ, việc bán lại có thể khó khăn (tùy thuộc vào cơ sở hạ tầng địa phương). Một căn hộ ở Cairo sẽ bán được trong vòng 2-3 tháng, trong khi một biệt thự ở sa mạc có thể mất đến một năm.

Rủi ro tỷ giá. Mua bằng đô la là tốt, nhưng chi tiêu bằng bảng Anh có thể làm giảm lợi nhuận của bạn. Hãy cân nhắc điều này trước: khi mua bất động sản định giá bằng euro, hãy chuẩn bị sẵn sàng cho những biến động tỷ giá ảnh hưởng đến lợi nhuận thực tế của bạn.

Khi vay thế chấp mua nhà, tốt hơn hết là nên vay bằng đô la Mỹ (mặc dù các ngân hàng Ai Cập chủ yếu cho vay bằng bảng Anh). Các kênh chuyển đổi đã được cải thiện, nhưng hãy nhớ rằng biến động tỷ giá vẫn thường xảy ra. Áo có lợi thế hơn ở điểm này: đồng euro là một trong những đồng tiền ổn định nhất.

So sánh với Áo. Ưu điểm chính của Áo là sự ổn định. Không có tính mùa vụ (cùng một làn sóng sinh viên đến mỗi năm), không có những bất ngờ về mặt pháp lý (quy định cho thuê nhà rất hiếm khi thay đổi) và không có vấn đề về an ninh.

Đối với những khách hàng quen với sự ổn định, Áo là lựa chọn ưu tiên trong khoảng 70% trường hợp (ít rủi ro hơn, đảm bảo có thang máy và hệ thống sưởi trong tòa nhà, giấy tờ pháp lý rõ ràng). Tuy nhiên, Ai Cập chiếm 30% còn lại: sự tò mò, một khoản đầu tư dài hạn để phòng ngừa rủi ro trong tương lai của thị trường Trung Đông, và lợi nhuận nhanh hơn nhưng rủi ro cao hơn.

Việc mua bất động sản không chỉ đơn thuần là vấn đề tiền bạc, mà còn liên quan đến cuộc sống trong ngôi nhà đó. Mức sống và cuộc sống thường nhật ở Ai Cập khác biệt đáng kể so với ở Áo, và điều này cần được xem xét.

Khí hậu. Ai Cập là một quốc gia có khí hậu lục địa cận nhiệt đới. Mùa đông ấm áp (15–25°C ở Cairo), và mùa hè rất nóng (40–45°C trong bóng râm, quanh năm). Ở vùng bờ biển Biển Đỏ, mùa hè mát hơn một chút (lên đến 35°C), và ở dãy núi Sinai, nhiệt độ ban đêm có thể lên tới 30°C.

Nếu bạn là gia đình có trẻ em hoặc người già, khí hậu là yếu tố quan trọng. Áo có mùa hè ôn hòa (+20…+25°C) và mùa đông dễ chịu (-5…+5°C ở Vienna), không có những đợt nắng nóng cực đoan. Tuy nhiên, biển không nằm trong khoảng cách có thể đi bộ đến được.

Chăm sóc sức khỏe và bảo hiểm. Ai Cập có các phòng khám tư nhân tốt (Bệnh viện Cleopatra, MedStar). Người dân có thể tiếp cận các bệnh viện chất lượng cao, nhưng các dịch vụ này không miễn phí. Không có bảo hiểm bắt buộc, vì vậy người châu Âu thường mua bảo hiểm y tế quốc tế tư nhân khi chuyển đến sinh sống.

Tại Áo, hệ thống chăm sóc sức khỏe do nhà nước quản lý (hệ thống Krankenkasse), và được coi là một trong những hệ thống tốt nhất: người dân từ khắp nơi trên thế giới đổ về đây để điều trị.

Giáo dục. Có các trường quốc tế ở Cairo (ví dụ: Trường Egypt Marriott, Cao đẳng Mỹ Cairo), nhưng học phí khá cao (6.000–15.000 đô la Mỹ/năm/học sinh). Ưu điểm: giảng dạy bằng tiếng Anh hoặc tiếng Pháp, bằng cấp quốc tế.

Các trường có chất lượng gần với tiêu chuẩn của Áo (Steirische, v.v.) rất hiếm. Ở Áo, giáo dục là công lập; bạn chỉ phải trả tiền cho các khóa học ngôn ngữ hoặc trường tư thục tiếng Đức, nhưng nhìn chung, con bạn sẽ được hưởng nền giáo dục chất lượng cao miễn phí.

An ninh. Ai Cập đã chính thức chống khủng bố trong những năm gần đây (cụ thể là giám sát các khu nghỉ dưỡng). Cảnh sát đảm bảo an ninh tại các khu du lịch (Hurghada, Sharm).

Tuy nhiên, vẫn còn những rủi ro: nạn móc túi có thể xảy ra gần ga tàu điện ngầm Cairo, nhưng điều này hiếm khi xảy ra. Áo là một quốc gia rất an toàn theo bất kỳ tiêu chuẩn nào (tội phạm rất ít, cảnh sát lịch sự).

Mức sống và giá cả. Chi phí dịch vụ sinh hoạt tại Ai Cập thấp hơn nhiều so với châu Âu. Hóa đơn quán cà phê rẻ hơn gấp năm lần, và tiền xăng dầu, điện nước rẻ hơn từ ba đến bốn lần. Trong khi đó, chất lượng các thương hiệu trong siêu thị (Carrefour, Metro) tương đương với các thương hiệu châu Âu.

Tại Vienna, tiền thuê nhà đắt gấp trăm lần, thực phẩm cũng đắt hơn (với cùng chất lượng), nhưng mức lương cũng cao hơn.

Giao thông và thông tin liên lạc. Cairo có hệ thống tàu điện ngầm lâu đời (hai tuyến), xe buýt khá tốt và các tuyến đường cao tốc mới (có đường cao tốc nối giữa Cairo và đường cao tốc Alexandria). Hệ thống giao thông công cộng ở các thành phố khác hạn chế hơn (cần phải có ô tô).

Hệ thống ngân hàng đang phát triển: giờ đây bạn có thể gửi đô la vào ngân hàng, trả tiền thuê nhà bằng thẻ và vay thế chấp (nếu bạn đủ điều kiện tín dụng) vẫn được cung cấp theo các điều khoản cũ (lên đến 5-6% mỗi năm). Mạng điện thoại và internet ở Ai Cập phủ sóng tốt (mạng 4G phủ sóng gần như toàn bộ đất nước).

Ngược lại, Áo là một quốc gia có hệ thống giao thông và liên lạc tuyệt vời, nhưng du lịch ở đó cũng rất đắt đỏ.

Thủ tục hợp pháp hóa và chuyển nơi cư trú được đơn giản hóa. Điều đáng chú ý là khi mua bất động sản, nhà đầu tư có thể nhận được giấy phép cư trú (như đã mô tả ở trên), bao gồm quyền sinh sống cùng gia đình (vợ/chồng và con nhỏ). Tuy nhiên, có những rào cản về ngôn ngữ và thủ tục hành chính ở Ai Cập: bạn phải đăng ký khi đến (đối với những người cần, lãnh sự quán Ai Cập chỉ cần đóng dấu vào hộ chiếu của bạn).

Ví dụ: nhiều người hài lòng với việc chuyển đến Ai Cập trong thời gian ngắn (sáu tháng với visa) – thời tiết và giá cả thuận lợi, nhưng vẫn còn những câu hỏi về các lựa chọn dài hạn. Các gia đình có con nhỏ nên biết rằng các trường mẫu giáo và trường quốc tế tốt chỉ có ở Cairo/Alexandria. Nếu bạn mua nhà ở Sharm el-Sheikh, con bạn sẽ phải chuyển đến Cairo hoặc đến cái gọi là "Trường Anh Quốc ở Sharm" để đi học.

So sánh với Áo:

• An toàn: Nhìn chung, Vienna an toàn hơn Cairo khoảng 10 lần.
• Chất lượng nhà ở: Nhà ở Áo tiết kiệm năng lượng và cách âm tốt hơn.
• Sự thoải mái: Ai Cập vượt trội về khí hậu và các cơ hội giải trí (biển, sa mạc) – điều này mang lại chất lượng cuộc sống cao cho những người yêu thiên nhiên.
• Cuộc sống thường nhật: Châu Âu mang đến một cuộc sống cân bằng hơn với những ngày cuối tuần, các dịch vụ và môi trường ngôn ngữ – đây đã là vấn đề về ưu tiên cá nhân.

Trong bối cảnh các hạn chế ở các quốc gia khác, việc mua bất động sản Ai Cập có thể là giải pháp cho những đối tượng nào?

Công dân của các khu vực bất ổn. Nếu bạn không dễ dàng có được quốc tịch châu Âu hoặc quyền cư trú vĩnh viễn (ví dụ, nếu bạn đến từ một quốc gia không thuộc EU với tình hình chính trị khó lường), Ai Cập ít nhất có thể cung cấp sự linh hoạt về nhà ở.

Ai Cập cấp visa du lịch và giấy phép cư trú, và họ không cấm bạn nhập cảnh vào các nước khác (EU). Trong khi đó, thẻ đỏ-trắng-đỏ của Áo lại rất đắt đỏ (yêu cầu tối thiểu một triệu rúp trong tài khoản, chứng minh hoạt động kinh doanh hoặc đầu tư 1 triệu euro theo chương trình đặc biệt).

Người về hưu. Khí hậu ấm áp của Ai Cập khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với những người về hưu đến từ châu Âu (với điều kiện họ có khoảng 100.000–200.000 đô la Mỹ). Hệ thống chăm sóc sức khỏe ở đây tương đương với các nước láng giềng (với khu vực tư nhân phát triển tốt).

Với 1.500 đô la một tháng, bạn có thể thuê hoặc mua (hay đúng hơn là vay thế chấp) nhà ở tươm tất và sống thoải mái (bao gồm cả tài xế riêng và người giúp việc). Ở Áo, người về hưu phải trả tiền cho mọi thứ: tiền thuê nhà, thực phẩm và chăm sóc sức khỏe sẽ tốn gấp đôi mỗi năm.

Những người làm việc từ xa. Ai Cập là một điểm đến thú vị cho những người làm việc tự do và những người làm việc từ xa. Có rất nhiều không gian làm việc chung ở Cairo/Alexandria, không gian văn phòng giá cả phải chăng (hoặc chỉ đơn giản là một quán cà phê tuyệt vời có internet bên bờ biển).

Tại Áo, quy định về visa khá nghiêm ngặt: nếu không có giấy phép lao động, bạn chỉ được phép làm việc tối đa 90 ngày trong mỗi sáu tháng, sau đó sẽ gặp rắc rối. Tuy nhiên, tại Ai Cập, người cư trú bất động sản có thể làm việc trực tuyến không chính thức (hoặc thành lập doanh nghiệp tư nhân tại địa phương).

Đúng vậy, ở Ai Cập không phải đóng thuế đối với thu nhập từ nước ngoài trừ khi thu nhập đó đến từ nước ngoài (nhân tiện, EU có chế độ không cư trú đối với một số quốc gia, nhưng Ai Cập chưa áp dụng quy định như vậy – vấn đề này đơn giản là ít liên quan ở đây).

Vienna – chất lượng và trật tự. Luật pháp đáng tin cậy, đường phố sạch sẽ, mức lương theo tiêu chuẩn Đông Âu và sự đảm bảo đầu tư gần như hoàn hảo. Sự chính xác của người Đức, các khoản vay thế chấp với lãi suất rất ổn định (1-2% mỗi năm) và một hệ thống quản lý bất động sản bài bản.

Về cơ bản, nó giống như mua một "trái phiếu Eurobond kèm theo gạch" - với lợi suất thấp, nhưng độ an toàn tuyệt đối.

Ai Cập – phong cách sống và tự do. Nếu bạn muốn trải nghiệm phong cách sống phương Nam, mặc đồ bơi và lặn biển mỗi tuần một lần, mà không cần đầu tư quá 100.000 euro, Ai Cập sẽ cho bạn cơ hội mở rộng tầm nhìn. Rủi ro (tỷ giá hối đoái, thủ tục hành chính, tính mùa vụ) ở đây cao hơn, nhưng phần thưởng có thể gấp hai đến ba lần.

Ai Cập phù hợp với những người sẵn sàng trở thành "nhà đầu tư năng động": theo dõi tình hình, liên lạc với người quản lý được thuê, và tự mình tìm kiếm và bán bất động sản. Nếu bạn thuộc kiểu người "mua rồi quên đi", thì Áo sẽ tốt hơn Ai Cập.

Bạn có dự định nghỉ hưu trong vòng 5-10 năm tới không? Việc xác định rõ kịch bản nghỉ hưu của mình rất quan trọng:

Bán bất động sản của bạn. Tại Cairo, bạn có thể bán một căn hộ tương đối nhanh (2-6 tháng) nếu nó có tính thanh khoản cao (thường ở trung tâm thành phố hoặc gần ga tàu điện ngầm thuận tiện). Ở các khu nghỉ dưỡng, thời gian bán có thể lâu hơn, đặc biệt nếu giá nhà đã giảm. Nếu bạn dự định nhận lại tiền bằng euro, hãy cân nhắc loại tiền tệ bạn đang sử dụng để bán: bạn sẽ bị lỗ do tỷ giá hối đoái năm 2020-2025 (hiện tại là 1 € = 35 EGP).

Sau khi bán giấy phép cư trú của bạn. Nếu giấy phép cư trú của bạn được cấp cho bất động sản này, việc bán nó không ngay lập tức hủy bỏ giấy phép cư trú của bạn (EGP Flexible). Tuy nhiên, vì việc gia hạn yêu cầu bằng chứng sở hữu hoặc tiền đặt cọc, bạn không thể gia hạn thêm một kỳ hạn khác sau khi bán.

Theo quy định hiện hành, bạn sẽ phải tìm một bất động sản khác hoặc đặt cọc để duy trì tình trạng cư trú. Nếu không, giấy phép cư trú của bạn sẽ hết hạn sau một hoặc hai năm.

Chuyển nhượng quyền cư trú cho người thân. Tại Ai Cập, không có khái niệm chuyển nhượng quyền cư trú có điều kiện "thừa kế". Nếu bạn chuyển nhượng một phần tài sản cho người khác, đó sẽ là một giao dịch mua bán thông thường và giấy phép cư trú của bạn sẽ không được giữ lại.

Đúng vậy, luật lệ về việc chuyển giao quyền sở hữu vẫn giữ nguyên như đối với công dân - mọi việc đều được thực hiện thông qua hình thức tặng/thừa kế theo luật Hồi giáo (Sharia).

Tôi xin nói thêm: chúng ta đã thấy những trường hợp người thân của các nhà đầu tư đã qua đời đăng ký thừa kế và về cơ bản, những "người thừa kế" này đã gia hạn giấy phép cư trú cho chính họ, nhưng đây là một thủ tục phức tạp với thời gian chờ đợi dài (giống như ở bất kỳ quốc gia nào đối với giấy phép cư trú theo diện đoàn tụ gia đình).

Tính thanh khoản – Áo so với Ai Cập. Bất động sản Áo thường bán nhanh hơn (do nhu cầu quốc tế và sự ổn định chung của thị trường). Tại Ai Cập, mọi thứ phụ thuộc vào khu vực: căn hộ ở Cairo sẽ tìm được người mua trong vài tháng, nhưng một ngôi nhà ở Neve el-Alamein hoặc một biệt thự nông thôn ở Fayoum có thể tồn đọng nhiều năm.

Hơn nữa, nếu bạn cần đầu tư nhanh chóng, ở Áo bạn có nhiều quyền tự do hơn trong việc quản lý (bán thông qua đại lý hoặc đấu giá), trong khi ở Ai Cập, thủ tục giấy tờ và xác minh rất tốn thời gian.

Từ kinh nghiệm cá nhân đầu tư vào EU (Đức, Áo, Síp) và Ai Cập, tôi đã rút ra một số bài học quan trọng:

Phân bổ vốn. Tôi không bao giờ khuyên đầu tư tất cả vào một quỹ. Nếu mục tiêu của khách hàng là bảo toàn vốn, chúng tôi luôn khuyên nên giữ một khoản dự trữ bằng các loại tiền tệ hoặc tài sản có tính thanh khoản cao. Hơn nữa, tôi tin rằng việc tập trung vào các thị trường khác nhau là rất quan trọng.

Ví dụ, tôi thường được hỏi, "Năm 2025, với khoản đầu tư 300.000 euro, anh sẽ chọn Ai Cập hay Vienna?" Tôi trả lời, "Phương án trung hòa là hợp lý – đầu tư 200.000 euro vào bất động sản dài hạn ở Vienna (tăng trưởng ít hơn, nhưng thu nhập ổn định), và mạo hiểm 100.000 euro ở Ai Cập để có lợi nhuận cao. Nếu người nước ngoài hoặc người nói tiếng Nga muốn dồn tất cả vào một lựa chọn, hãy để họ cân nhắc xem liệu họ có sẵn sàng từ bỏ sự thoải mái hiện tại vì điều đó hay không."

Kiểm tra tài sản. Nhiệm vụ của luật sư là đảm bảo người bán có đủ giấy tờ. Trên thực tế, tôi đã thấy những trường hợp chủ sở hữu mới phát hiện ra vi phạm quy định xây dựng (căn hộ bị ngập lụt do hàng xóm ở tầng trên!) hoặc đăng ký không đầy đủ (chủ sở hữu thực sự chưa mua toàn bộ mảnh đất).

Đôi khi người nước ngoài xem nhẹ rủi ro, nghĩ rằng, "Chẳng ai quan tâm đâu, cứ kệ đi, lát nữa mình cho thuê lại ." Lời khuyên của tôi: luật pháp ở Ai Cập rất phức tạp và phụ thuộc vào truyền thống Hồi giáo Sunni, vì vậy hãy luôn thuê luật sư có kinh nghiệm tại địa phương. Tại Vienna Property kiểm tra kỹ lưỡng từng luật sư đối tác thông qua các đánh giá để đảm bảo khách hàng có toàn quyền quyết định.

Phân bổ vốn giữa các thị trường ổn định và thị trường đang phát triển. Tôi thường phân chia chiến lược của mình như sau: 30% – các thị trường rủi ro cao nhưng có tiềm năng (Ai Cập, Thổ Nhĩ Kỳ, Mexico, v.v.); 70% – các tài sản truyền thống (bất động sản EU, trái phiếu EU và Mỹ).

Tôi sẽ lựa chọn như thế nào cho bản thân? Tôi thích một kịch bản tăng trưởng ổn định: Tôi sẽ bán một số cổ phiếu Ai Cập của mình và đầu tư vào một quỹ "an toàn" ở Áo. Mục tiêu của tôi là đảm bảo cuộc sống cho gia đình và chuẩn bị cho việc nghỉ hưu trong tương lai, vì vậy tôi khá tin tưởng vào Áo.

Nhưng tôi sẽ nói thẳng thắn: Tôi không loại trừ khả năng quay lại Ai Cập nếu thị trường giảm mạnh và xuất hiện các đợt giảm giá – khi đó tôi sẽ quay lại ngay khi chắc chắn rằng nền kinh tế của đất nước đã thực sự ổn định.

Ai Cập là một thị trường có tiềm năng lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khi nào nên chọn Ai Cập? Khi bạn đã sẵn sàng quản lý các khoản đầu tư của mình: phân tích kỹ lưỡng các bất động sản, xem xét biến động tiền tệ và chuẩn bị cho những điều bất ngờ. Trong trường hợp này, bạn sẽ được hưởng lợi nhuận cao và các điều khoản thuận lợi (giá ban đầu thấp, "visa vàng" cho các giao dịch mua từ 50.000 đến 100.000 đô la).

Áo là lựa chọn tốt nhất khi nào? Khi sự ổn định và an ninh quan trọng hơn lợi nhuận tối đa. Áo có nhiều ưu điểm hơn ở 70% các khía cạnh: tính minh bạch trong giao dịch, quyền sở hữu được đảm bảo, giá cả tăng trưởng chậm nhưng ổn định và rủi ro hành chính tối thiểu.

Lời khuyên chung từ luật sư đầu tư:

1. Luôn luôn nhờ luật sư địa phương tham khảo ý kiến ​​(ít nhất là để kiểm tra và chuẩn bị giấy tờ).
2. Tuyệt đối không nên đầu tư toàn bộ tiền tiết kiệm vào một khoản đầu tư duy nhất (hãy phân bổ đầu tư theo quốc gia và loại tài sản).
3. Hãy theo dõi sát sao tình hình kinh tế và chính trị (lạm phát, tỷ giá hối đoái, luật pháp) – đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập của bạn tại Ai Cập.
4. Đầu tư vào những khu vực có tính thanh khoản cao (nhu cầu tốt). Nếu còn phân vân, hãy bắt đầu với bất động sản ở Cairo hoặc trung tâm một thị trấn nghỉ dưỡng.
5. Đừng quên về bảo hiểm và bảo trì nhà cửa (bất kỳ căn hộ nào cũng có thể cần sửa chữa một hoặc hai năm một lần).

Triển vọng đến năm 2030. Đến năm 2030, chúng tôi kỳ vọng ngành du lịch Ai Cập sẽ tiếp tục tăng trưởng, cùng với việc triển khai các dự án lớn (cửa ngõ kênh đào Suez mới, phát triển Biển Đỏ). Điều này có thể thúc đẩy thị trường bất động sản tăng thêm 10-20%.

Đồng thời, Ai Cập sẽ tập trung thu hút đầu tư nước ngoài (các chương trình cư trú vĩnh viễn mới, có thể là tự do hóa hoạt động ngân hàng). Chúng tôi sẽ theo dõi sát sao những xu hướng này: Vienna Property dự định triển khai các dự án đặc biệt tại Ai Cập (hợp tác với các nhà phát triển địa phương) để khách hàng có thể đầu tư dưới sự giám sát của các chuyên gia châu Âu.