Nếu bạn đang đọc bài viết này, có lẽ bạn đang cân nhắc việc mua bất động sản ở Styria, một trong những vùng đẹp như tranh vẽ và bị đánh giá thấp nhất của Áo. Là một nhà tư vấn đầu tư, tôi thường gặp những khách hàng mệt mỏi với sự ồn ào náo nhiệt của các thành phố lớn như Vienna và tìm kiếm sự bình yên và chất lượng cuộc sống ở những nơi như Styria.
Nơi đây kết hợp phong cảnh núi non hùng vĩ, nền văn hóa phong phú và giá nhà ở phải chăng, khiến khu vực này trở nên lý tưởng cho các gia đình, người nghỉ hưu hoặc nhà đầu tư tìm kiếm nguồn thu nhập cho thuê ổn định.
Styria là vùng đất của những ngọn đồi xanh mướt, những vườn nho và những dãy núi hùng vĩ, nơi không khí trong lành và người dân hiếu khách. Nằm ở phía đông nam nước Áo, vùng này giáp với Slovenia và Hungary, càng làm tăng thêm vẻ quyến rũ của vùng biên giới.
Thủ đô Graz, thành phố lớn thứ hai của đất nước, không chỉ là trung tâm hành chính mà còn là một trung tâm thực sự về giáo dục, kinh doanh và du lịch. Năm 2025, thị trường bất động sản tại đây đã ổn định sau một đợt giảm nhẹ vào năm 2024, và các chuyên gia dự đoán giá sẽ tăng 1-2%, nhờ sự phục hồi kinh tế và lượng khách du lịch đổ về.
Tại sao Styria lại sinh lời?
Thứ nhất, giá cả thấp hơn so với Vienna hay Tyrol – giá trung bình mỗi mét vuông ở Graz vào khoảng 3.000 euro, và thậm chí còn thấp hơn ở các vùng nông thôn.
Thứ hai, đây là một lựa chọn đầu tư tuyệt vời: lợi suất cho thuê từ 3-4%, cộng thêm khả năng xin được giấy phép cư trú cho người nước ngoài trong một số điều kiện nhất định. Cuối cùng, ở đây bạn không chỉ mua được một ngôi nhà, mà còn là một mảnh đất yên bình thanh bình – với tầm nhìn ra những lâu đài và hầm rượu vang.
Trong bài viết này, tôi sẽ phân tích chi tiết mọi thứ: từ việc tìm hiểu về khu vực đến các vấn đề pháp lý và chiến lược đầu tư. Bạn sẽ học cách chọn mua căn hộ ở Styria, mua nhà, hoặc thậm chí là đất, giá nhà ở Styria sẽ như thế nào vào năm 2025, và cách giảm thiểu rủi ro.
Nếu bạn là người nước ngoài, đừng lo lắng – tôi sẽ cho bạn biết thị trường bất động sản Styria dành cho người nước ngoài đang trở thành hiện thực như thế nào. Hãy cùng khám phá lý do tại sao đây có thể là quyết định tốt nhất của bạn trong năm 2025.
Khám phá Styria: Những nét đặc sắc của vùng đất này
Styria không chỉ là một điểm trên bản đồ nước Áo; đó là một thế giới của những sự tương phản, nơi núi non gặp đồng bằng, nơi truyền thống giao thoa với hiện đại. Nếu bạn đang có kế hoạch mua bất động sản ở Styria, điều đáng để bạn tìm hiểu trước là điều gì làm nên sự đặc biệt của vùng đất này.
Styria nằm ở đâu và có gì đặc biệt về nơi này?
Styria nằm ở phía đông nam nước Áo, có diện tích khoảng 16.400 km² – là bang lớn thứ hai của quốc gia này. Bang này giáp với các vùng khác của Áo ở phía bắc và tây, Slovenia ở phía nam và Hungary ở phía đông.
Cảnh quan nơi đây rất đa dạng: ở phía bắc là dãy Alps hùng vĩ với những đỉnh núi cao tới 2.700 mét, được bao phủ bởi những khu rừng rậm rạp, nơi mọi người trượt tuyết vào mùa đông và đạp xe vào mùa hè.
Vùng trung tâm có địa hình đồi núi, với những vườn nho và dòng sông Mure chia vùng đất thành hai nửa. Phía nam có khí hậu ôn hòa hơn, với những thung lũng ấm áp lý tưởng cho nông nghiệp. Theo số liệu của Cục Thống kê Áo , rừng bao phủ 60% lãnh thổ, biến Styria thành "lá phổi xanh" của Áo.
Khí hậu ở Styria ôn hòa và dễ chịu: nhiệt độ mùa hè dao động quanh mức 20-25°C, nhiệt độ mùa đông từ -5 đến +5°C ở vùng đồng bằng, nhưng vùng núi thì phủ đầy tuyết và băng giá. Điều này cho phép tận hưởng cả bốn mùa: mùa xuân với những đồng cỏ nở hoa và mùa thu với vụ thu hoạch nho (Styria là một trong những vùng sản xuất rượu vang hàng đầu của Áo).
về văn hóa , tự hào sở hữu hàng trăm lâu đài, như Schernberg và Reisenburg, và các lễ hội, bao gồm cả lễ hội Styriarte ở Graz. Ngành du lịch đang phát triển mạnh – 5,5 triệu khách du lịch đã đến thăm khu vực này vào năm 2024, tăng 8% so với mục tiêu năm 2023 – nhờ vào du lịch sinh thái và các tuyến đường rượu vang.
Thủ phủ Graz là trái tim của vùng Styria. Với dân số khoảng 300.000 người tính đến năm 2025, đây là một thành phố đại học với 60.000 sinh viên, tạo nên một bầu không khí sôi động. Graz từng là Thủ đô Văn hóa Châu Âu (năm 2003), với khu Phố Cổ được UNESCO bảo vệ, tháp đồng hồ (Uhrenturm) và các bảo tàng hiện đại như Kunsthaus.
Thị trường bất động sản ở đây rất sôi động: 4.500 bất động sản đã được bán trong năm 2024, và dự kiến sẽ tăng trưởng 5% trong năm 2025 do sự đổ bộ của các chuyên gia trẻ. Graz là một trung tâm kinh doanh, với các cụm công nghệ thông tin và logistics, khiến nơi đây trở thành địa điểm hấp dẫn để mua căn hộ ở Styria.
Các loại bất động sản ở Styria: những gì bạn có thể mua
Thị trường bất động sản Styria rất đa dạng, từ những căn hộ thành phố ấm cúng đến những biệt thự sang trọng trên núi. Nếu bạn đang tìm mua nhà ở Styria, có nhiều lựa chọn dành cho cả việc ở lâu dài và cho thuê nghỉ dưỡng.
Căn hộ chung cư rất phổ biến ở Graz và khu vực lân cận. Diện tích trung bình từ 70-100 m², với giá dao động từ 2.000 €/m² ở ngoại ô đến 4.000 €/m² ở trung tâm thành phố. Các tòa nhà mới với hệ thống tiết kiệm năng lượng (hạng A) đang rất được ưa chuộng trong năm 2025, đặc biệt là đối với các gia đình.
Nhà ở và biệt thự. Đây là những lựa chọn ở vùng nông thôn: những trang trại truyền thống (Bauernhaus) ở Murtal hoặc những biệt thự hiện đại bên hồ. Giá nhà ở Styria bắt đầu từ 300.000 € cho diện tích 150 m², có vườn và gara. Các biệt thự cao cấp, như ở khu vực Waidhof, có giá khởi điểm từ 800.000 €, với tầm nhìn ra núi.
Đất nền cũng đang rất được ưa chuộng: đất ở Styria có thể được mua để xây dựng hoặc canh tác, với giá dao động từ 50-150 euro mỗi mét vuông. Các khu nghỉ dưỡng – ở Murau hoặc gần các suối nước nóng – rất lý tưởng cho thuê du lịch. Theo ước tính năm 2024, 40% giao dịch là dành cho thuê nhà nghỉ dưỡng, và dự kiến sẽ tăng 10% vào năm 2025 do du lịch phát triển.
- Đối với nơi ở lâu dài, mọi người thường chọn căn hộ trong thành phố hoặc nhà ở vùng ngoại ô – gần trường học và phương tiện giao thông công cộng.
- Để nghỉ dưỡng, hãy cân nhắc các biệt thự hoặc căn hộ trên núi. Năm 2025, xu hướng hướng tới bất động sản bền vững: tấm pin mặt trời và không gian xanh.
-
Nghiên cứu trường hợp: Một gia đình người Ukraine đã mua một biệt thự ở Styria với giá 450.000 euro vào năm 2024. Họ sử dụng nó như một ngôi nhà thứ hai, cho thuê vào mùa hè - tạo ra thu nhập hàng năm là 25.000 euro. "Đây không chỉ là một khoản đầu tư mà còn là một địa điểm nghỉ dưỡng", họ chia sẻ.
Cách chọn bất động sản: giá cả và khu vực
Chọn mua nhà cũng giống như tìm người bạn đời hoàn hảo: bạn cần cân nhắc ngân sách, vị trí và triển vọng. Giá nhà ở Styria khá phải chăng, nhưng khác nhau tùy từng khu vực. Hãy cùng tìm hiểu cách tránh mắc phải sai lầm.
Giá bất động sản dao động ở các khu vực khác nhau của Styria
Năm 2025, giá bất động sản ở Styria vẫn thuộc hàng phải chăng nhất ở Áo, đặc biệt khi so sánh với thị trường quá nóng ở Vienna hay các khu nghỉ dưỡng sang trọng ở Tyrol.
Theo số liệu gần đây từ Statistik Austria , giá nhà ở trung bình mỗi mét vuông tại đây vào khoảng 2.411 euro – thấp hơn 50% so với thủ đô, nơi giá nhà dễ dàng vượt quá 5.000 euro.
Graz. Tại đây, ngay trung tâm vùng, giá căn hộ dao động từ 3.000 đến 4.500 euro mỗi mét vuông. Một căn hộ hai phòng ngủ ấm cúng rộng 80 mét vuông ở trung tâm sẽ có giá từ 250.000 đến 350.000 euro. Đây là một lựa chọn rất khả thi cho một gia đình trẻ hoặc một cặp đôi muốn sống ở trung tâm thành phố, với các trường đại học, quán cà phê và lễ hội gần đó.
Nếu bạn thích nhà ở, một căn nhà dành cho gia đình đầy đủ tiện nghi với vườn và gara ở Graz sẽ có giá từ 400.000 đến 600.000 euro, tùy thuộc vào khu vực và tình trạng của bất động sản. Tại sao lại như vậy? Graz là một thành phố năng động, nơi giá bất động sản đang tăng cao nhờ lượng sinh viên và chuyên gia công nghệ thông tin đổ về.
Murau thực sự là một viên ngọc quý dành cho những người yêu thiên nhiên. Mọi thứ ở đây đều rẻ hơn và yên bình hơn: căn hộ có giá từ 1.800 đến 2.500 euro mỗi mét vuông, và một ngôi nhà rộng 150 mét vuông có thể mua được với giá 300.000 euro. Nhưng đừng nghĩ điều này có nghĩa là "tồi tàn" - ngược lại, những bất động sản này thường có tầm nhìn tuyệt đẹp ra dãy Alps, lò sưởi và thậm chí cả phòng xông hơi.
Những biệt thự cao cấp có hồ bơi và sân hiên sẽ có giá lên đến 700.000 euro, nhưng rất lý tưởng cho những ai đang tìm kiếm một ngôi nhà nghỉ dưỡng thứ hai.
Murtal. Tại đây, trong một khu vực nông thôn với những vườn nho và dòng sông, giá cả thậm chí còn hấp dẫn hơn: căn hộ có giá từ 2.000–2.800 euro/m², nhà ở từ 220.000–350.000 euro. Đất ở đây lại là một câu chuyện khác: từ 40–80 euro/m², biến Styria thành thiên đường cho những ai mơ ước sở hữu một mảnh đất riêng để làm nông trại hoặc vườn tược.
Xu hướng. Năm 2025 hứa hẹn tăng trưởng vừa phải – các chuyên gia dự đoán giá nhà trên toàn quốc sẽ tăng 2-3%, nhờ lãi suất thế chấp thấp hơn (từ 4% xuống 3,5%) và sự phục hồi của ngành du lịch. Trong nửa đầu năm 2025, giá nhà đã tăng 1,8% sau khi giảm 2,1% vào năm 2024, tạo ra cơ hội cho người mua.
Nếu bạn là nhà đầu tư, tốc độ tăng trưởng ở khu vực nông thôn có thể cao hơn – lên đến 4% – nhờ du lịch sinh thái và các tuyến đường rượu vang mới. Trong khi đó, Graz mang lại sự ổn định: giá đất gần thành phố dao động từ 150 đến 300 euro mỗi mét vuông, cho phép bạn xây dựng tương lai của mình theo đúng nghĩa đen là từ con số không.
| Loại tài sản | Graz (EUR/m²) | Murau (euro/m²) | Murtal (euro/m²) |
|---|---|---|---|
| Căn hộ | 3000–4500 | 1800–2500 | 2000–2800 |
| Tại nhà | 4000–6000 | 2500–4000 | 2200–3500 |
| Trái đất | 150–300 | 50–100 | 40–80 |
Nhìn chung, giá cả ở Styria ở mức cân bằng: không quá thấp đến mức sụp đổ, nhưng cũng không quá đắt đỏ như ở các vùng khác của châu Âu. Điều quan trọng là phải dự trù kinh phí cho những khoản chi phí phát sinh này, và bạn sẽ có một chuyến đi tuyệt vời.
Các khu vực có triển vọng đầu tư tốt nhất
Mỗi góc của vùng này đều mang một nét độc đáo riêng, từ sự nhộn nhịp của thành phố đến một nơi nghỉ dưỡng yên tĩnh, thanh bình. Tôi luôn khuyên khách hàng nên bắt đầu bằng câu hỏi: "Bạn muốn sống ở đây quanh năm, cho thuê hay chỉ muốn tận hưởng khung cảnh vào cuối tuần?"
Styria mang đến triển vọng đầu tư tốt nhất nhờ sự kết hợp giữa giá cả, chất lượng cuộc sống và tiềm năng tăng trưởng, điều này đặc biệt đúng vào năm 2025 khi lượng khách du lịch và các chuyên gia trẻ đổ về đây tăng mạnh.
Graz là thành phố hàng đầu của Styria dành cho các nhà đầu tư. Thành phố được chia thành nhiều quận, và sự lựa chọn phụ thuộc vào mục tiêu của bạn:
- Trung tâm thành phố (Innenstadt) rất danh giá: có những tòa nhà lịch sử, phố đi bộ, gần nhà hát opera và các trường đại học.
- Giá ở đây cao hơn – lên đến 4.500 euro/m² – nhưng tỷ lệ giá cả/chất lượng rất tốt, đặc biệt nếu bạn mua căn hộ studio hoặc căn hộ nhỏ cho sinh viên.
- Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là 3,5%, với tỷ lệ lấp đầy gần 100% quanh năm, vì Graz là một trung tâm giáo dục với 60.000 sinh viên.
- Các vùng ngoại ô như Strassgang hoặc Liebenau rất lý tưởng cho các gia đình: đường phố yên tĩnh, nhưng vẫn chỉ cách trung tâm thành phố 10 phút đi xe điện.
- Giá cả phải chăng hơn: 2500 euro/m², với cơ sở hạ tầng tuyệt vời – tàu điện ngầm, công viên, trường học.
- Triển vọng đầu tư rất cao – dự kiến đến năm 2025, giá nhà đất tại các khu vực này sẽ tăng 5% nhờ sự hình thành các cụm công nghệ thông tin mới và sự phát triển của ngành logistics.
Vùng nông thôn. Nếu bạn yêu thích thiên nhiên, hãy cân nhắc Murtal hoặc vùng Murau lân cận. Những khu vực này lý tưởng cho những ai tìm kiếm một món hời: nhà có tầm nhìn ra vườn nho với giá 300.000 euro thấp hơn so với trong thành phố, nhưng lại có tiềm năng tăng trưởng cao hơn—lên đến 4% mỗi năm nhờ du lịch sinh thái.
Hãy tưởng tượng bạn mua một biệt thự bên bờ sông Mure rồi cho các gia đình thuê vào cuối tuần – nhu cầu về những bất động sản như vậy đang tăng lên, đặc biệt là sau khi các tuyến đường dành cho xe đạp mới được khai trương vào năm 2024.
Ở Murtal, với khí hậu ấm áp và vị trí gần Slovenia, bất động sản có tính thanh khoản cao: dễ dàng bán hoặc cho thuê, vì nơi đây kết hợp vẻ đẹp nông thôn với sự thuận tiện đến thành phố (Graz chỉ cách đó một giờ lái xe).
Lời khuyên
- Nếu muốn định cư lâu dài, hãy chọn những khu vực dọc theo sông Mure – nơi đây có không khí trong lành, trường học tốt và tỷ lệ tội phạm thấp.
- Nếu mục tiêu của bạn là cho thuê nhà, hãy tập trung vào các khu vực trường đại học ở Graz hoặc các khu nghỉ dưỡng trên núi ở Murau: sinh viên và khách du lịch sẽ mang lại nguồn thu nhập ổn định.
- Năm 2025, xu hướng hướng tới các khu vực phát triển bền vững—những khu vực có không gian xanh và hệ sinh thái tốt—sẽ khiến giá nhà tăng từ 5–7%.
- Đừng quên yếu tố giao thông: bất động sản gần đường cao tốc A2 hoặc đường sắt luôn được ưa chuộng.
-
Nghiên cứu trường hợp: Một trong những khách hàng của tôi đến từ Nga, một chuyên gia công nghệ thông tin, đã mua một căn hộ ở Graz với giá 220.000 euro tại khu Strassgang vào đầu năm 2025. Anh ấy chọn vị trí này vì gần ga tàu điện ngầm và các trường đại học, và hiện đang cho sinh viên thuê với giá 900 euro mỗi tháng – tức là thu nhập ròng 12.000 euro mỗi năm, với thời gian hoàn vốn chỉ năm năm. "Tôi không ngờ Styria lại sinh lời đến vậy, nhưng vị trí này đã tạo nên sự khác biệt," anh chia sẻ.
Các quy tắc và đặc điểm chính thức khi mua bất động sản
Việc mua bất động sản ở Áo , đặc biệt là vùng Styria, không phải là một mớ hỗn độn, mà là một quy trình bài bản, tương tự như xây nhà: mỗi bước đều có vị trí riêng của nó. Tuy nhiên, đối với người nước ngoài, có những chi tiết nhỏ có vẻ phức tạp lúc đầu.
Styria có các quy định tự do hơn một chút so với một số tiểu bang khác, và vào năm 2025, chúng thậm chí còn dễ tiếp cận hơn nhờ số hóa. Hãy cùng tìm hiểu xem người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Styria như thế nào, cách thức thực hiện tất cả các bước và tránh những rủi ro tiềm ẩn.
Ai có thể mua bất động sản ở Styria?
Styria chào đón người mua từ khắp nơi trên thế giới, nhưng có những hạn chế tùy thuộc vào quốc tịch của bạn.
Công dân EU/EEA. Nếu bạn là công dân EU hoặc EEA (Khu vực Kinh tế Châu Âu), xin chúc mừng – bạn có thể mua bất động sản một cách tự do, không cần bất kỳ giấy phép bổ sung nào. Điều này có nghĩa là công dân Bỉ, Đức hoặc Thụy Điển chỉ cần chọn một bất động sản và đến văn phòng công chứng – không gặp bất kỳ rào cản nào.
Đối với công dân ngoài EU. Còn đối với những người khác, bao gồm công dân Nga, Ukraine, Mỹ hoặc châu Á, tình hình phức tạp hơn một chút: có những hạn chế trong việc mua bất động sản , nhưng hoàn toàn có thể quản lý được. Bạn cần phải xin phép từ Văn phòng Nhà nước Styria ( Amt der Steiermärkischen Landesregierung ). Đây không phải là "lệnh cấm" mà chỉ là một bước kiểm tra: chính quyền muốn đảm bảo việc mua bán sẽ không gây hại cho thị trường địa phương và ý định của bạn là trong sáng.
Cụ thể những gì được kiểm tra:
- Khả năng tài chính ổn định (sao kê ngân hàng, chứng minh thu nhập)
- Mục đích mua (để ở, đầu tư hoặc kinh doanh)
- Không gây rủi ro cho nền kinh tế khu vực
Trong giai đoạn 2024–2025, quy trình đã được đơn giản hóa: việc phê duyệt mất từ 3 đến 6 tháng, và tỷ lệ từ chối rất hiếm – chỉ khoảng 5% nếu hồ sơ đầy đủ.
Styria khác biệt so với các bang khác của Áo. Ở đây không có các lệnh cấm người nước ngoài nghiêm ngặt như ở Burgenland hay Tyrol, nơi đôi khi yêu cầu bằng chứng cư trú. Styria tập trung vào sự cân bằng – người nước ngoài sẽ chiếm 20% tổng số giao dịch vào năm 2025, tăng 15% so với năm trước, nhờ vào du lịch và kinh doanh.
Các hạng mục đặc biệt:
- Nếu bạn đã có giấy phép cư trú tại Áo (ví dụ: Thẻ Đỏ-Trắng-Đỏ dành cho chuyên gia có trình độ), thì bạn không cần giấy phép nữa – bạn được coi là cư dân hợp pháp.
- Đối với các gia đình có con nhỏ hoặc các nhà đầu tư đang lên kế hoạch kinh doanh, quy trình sẽ được đẩy nhanh: chỉ cần trình bày kế hoạch (ví dụ: cách bạn sẽ cho thuê bất động sản), cơ hội được chấp thuận sẽ tăng lên.
- Nếu bạn mua đất có diện tích lớn hơn 500 mét vuông, bạn sẽ phải kiểm tra xem đất có được sử dụng cho mục đích nông nghiệp hay không – nhưng ở Styria, điều này hiếm khi là vấn đề; vùng này ưu tiên nông dân và những người làm rượu vang.
Tôi nhớ có một khách hàng từ Ukraine từng lo lắng, "Nếu họ không cho tôi nhập cảnh thì sao?" Chúng tôi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ—bằng chứng thu nhập, mô tả về khoản đầu tư—và giấy phép đã được cấp trong vòng hai tháng. Tại Vienna Property Investment, chúng tôi luôn hỗ trợ mọi thứ, từ dịch thuật tài liệu đến nộp đơn xin phép. Điều quan trọng là phải bắt đầu sớm, và Styria sẽ trở thành ngôi nhà của bạn.
Các bước mua bất động sản tại Styria
Tại Styria, việc mua bất động sản mất từ 2 đến 4 tháng, và vào năm 2025, mọi thứ đã trở nên nhanh hơn nhờ các dịch vụ trực tuyến. Hãy dành thời gian – mỗi bước đều quan trọng để tránh sai sót.
Tìm kiếm bất động sản. Hãy bắt đầu với các trang web như Immowelt , nơi có hàng ngàn tin rao bán bất động sản ở Styria. Nhưng thành thật mà nói, làm việc với một công ty môi giới địa phương sẽ tốt hơn: tại Vienna Property tìm những lựa chọn phù hợp với ngân sách và sở thích của bạn và sắp xếp các buổi xem nhà (kể cả xem trực tuyến cho người nước ngoài).
Kiểm tra. Đây là điều then chốt: kiểm tra tình trạng, hàng xóm và cơ sở hạ tầng. Nếu cần, hãy thuê một chuyên gia thẩm định độc lập (Gutachten) – chi phí khoảng 500–1.000 euro, nhưng sẽ giúp bạn tránh được những bất ngờ như các khoản sửa chữa ẩn.
Hợp đồng sơ bộ. Đầu tiên, bạn ký một hợp đồng sơ bộ (Reservierungsvertrag), trong đó bạn ấn định giá và trả tiền đặt cọc—thường là 10% giá mua. Đây là một khoản "đặt chỗ" để đảm bảo tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bạn.
Hợp đồng chính. Hợp đồng mua bán chính (Kaufvertrag) được ký trước công chứng viên. Đối với người nước ngoài, điều quan trọng là mọi thứ phải được viết bằng hai ngôn ngữ (tiếng Đức và tiếng mẹ đẻ của bạn), và công chứng viên sẽ chứng thực tính xác thực của nó. Đây là nơi bạn thanh toán thuế và phí — chi tiết hơn sẽ được đề cập bên dưới.
Giấy phép đăng ký đất đai. Nếu bạn không phải là công dân EU, bạn phải đồng thời xin giấy phép tại Cơ quan đăng ký đất đai: trực tuyến qua cổng thông tin, kèm theo các giấy tờ (hộ chiếu, xác nhận tài chính, hợp đồng). Năm 2025, quy trình này sẽ được số hóa – bạn sẽ nhận được phản hồi qua email.
Đăng ký quyền sở hữu vào Sổ đăng ký đất đai (Grundbuch) sau khi được phê duyệt. Quá trình này mất 1-2 tháng: công chứng viên nộp hồ sơ, và bạn chính thức trở thành chủ sở hữu.
Thanh toán phần còn lại (chuyển khoản ngân hàng), và bạn sẽ nhận được chìa khóa! Thêm nữa, nếu bạn vay thế chấp, ngân hàng sẽ xác minh mọi thứ ở giai đoạn ký hợp đồng.
Dưới đây là các bước được liệt kê một cách đơn giản để bạn dễ dàng tham khảo:
- Tìm kiếm và kiểm tra (1-2 tuần). Xem 5-10 bất động sản, chọn 1-2 bất động sản ưng ý nhất.
- Thỏa thuận sơ bộ và đặt cọc (1 tuần). Hoàn tất giao dịch bằng cách thanh toán 10%.
- Giấy phép cho người nước ngoài (1-3 tháng). Bao gồm thủ tục nộp hồ sơ và thời gian chờ đợi, cùng với dịch vụ công chứng.
- Ký Kaufvertrag và đăng ký (2–4 tuần). Thanh toán, Grundbuch, chìa khóa.
-
Nghiên cứu trường hợp: Một khách hàng đến từ Kazakhstan quyết định mua một ngôi nhà ở Styria, Áo vào năm 2024 với giá 400.000 euro. Chúng tôi đã tổ chức mọi bước trong quy trình, từ việc tìm kiếm nhà ở Murtal đến việc xin giấy phép xây dựng. Cuối cùng, giao dịch hoàn tất trong vòng ba tháng – hiện ông đang tận hưởng cuộc sống miền núi và thậm chí còn cho thuê một phần ngôi nhà cho khách du lịch.
Những điểm quan trọng cần lưu ý và khía cạnh pháp lý
Đúng vậy, thủ tục hành chính không phải là điều thú vị nhất, nhưng ở Styria, nó minh bạch và bảo vệ bạn. Hãy cùng bàn về những rủi ro và cách tránh chúng – tôi đã chứng kiến việc bỏ qua những chi tiết nhỏ dẫn đến sự chậm trễ, nhưng với cách tiếp cận đúng đắn, mọi việc sẽ diễn ra suôn sẻ.
Rủi ro chính
- Các khoản thế chấp trên tài sản, chẳng hạn như khoản thế chấp của người bán hoặc tranh chấp với hàng xóm (Hypothek in Grundbuch)
- Các khuyết điểm tiềm ẩn – nấm mốc, vấn đề về mái nhà.
Cách giảm thiểu
Việc thẩm định kỹ lưỡng là rất cần thiết: hãy thuê luật sư hoặc chuyên gia kiểm định (1.000–2.000 euro) để tiến hành kiểm tra. Tại Styria, đây là thủ tục thông thường – họ sẽ kiểm tra tài sản và giấy tờ trong vòng một tuần.
Các tài liệu cần thiết
- Hộ chiếu của bạn
- Bằng chứng về khả năng tài chính (sao kê ngân hàng)
- Hiệp định
- Dành cho người nước ngoài – bản dịch sang tiếng Đức
- Kiểm tra tính toàn vẹn của giao dịch trong Grundbuch trực tuyến : hoàn toàn miễn phí, và bạn sẽ thấy tất cả các điều khoản ràng buộc.
Chi phí bổ sung
- Thuế và phí – 5–7% tổng chi phí
- Chính – Grunderwerbsteuer (thuế mua hàng) 3,5% giá
- Công chứng viên – 1–2%
- Phí môi giới – 3% (nếu bạn là người mua, bạn sẽ trả phần phí của mình)
- Đăng ký tại Grundbuch – 1,1%
- Tại Styria, không có thuế "đầu cơ" bổ sung nếu bạn sở hữu bất động sản trong hơn hai năm – đây là một lợi thế cho các nhà đầu tư
- Đối với các khoản vay thế chấp dành cho công dân ngoài EU, các ngân hàng yêu cầu khoản trả trước từ 30-40%, nhưng lãi suất thấp – 3,5% vào năm 2025.
Bảng chi phí sẽ giúp bạn tính toán:
| Loại hình tiêu thụ | Tỷ lệ phần trăm/số tiền | Ví dụ với 300.000 euro |
|---|---|---|
| Thuế mua lại | 3,5% | 10 500 € |
| Công chứng viên | 1–2% | 3000–6000 € |
| Hãng | 3% | 9000 € |
| Sự đăng ký | 1,1% | 3300 € |
| Tổng cộng | 5–7% | 15 000–21 000 € |
Những đặc thù khi mua các loại bất động sản khác nhau
Styria cung cấp các loại hình bất động sản phù hợp với mọi sở thích, từ căn hộ nhỏ gọn cho các cặp đôi trẻ đến biệt thự rộng rãi cho các gia đình. Mỗi loại hình đều có những ưu điểm, nhược điểm và đặc điểm riêng.
Trong phần này, tôi sẽ giải thích cách tiếp cận việc mua căn hộ, nhà ở hoặc đất đai để đưa ra lựa chọn sáng suốt. Năm 2025, thị trường rất đa dạng, và lựa chọn đúng sẽ làm cho cuộc sống của bạn tươi sáng hơn—hoặc giúp khoản đầu tư của bạn sinh lời nhiều hơn.
Mua căn hộ: cần lưu ý những gì
Căn hộ là mặt hàng bán chạy nhất ở Styria, đặc biệt là ở Graz: chúng chiếm 60% thị trường vì vị trí thuận tiện cho cuộc sống thành thị. Hãy tưởng tượng bạn bước vào một căn hộ hai phòng sáng sủa với ban công nhìn ra khu phố cổ - và đó là với giá từ 200.000 đến 400.000 euro cho diện tích từ 70 đến 100 mét vuông.
Các loại hình bất động sản rất đa dạng: các tòa nhà mới hiện đại, đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng hạng A (tấm pin mặt trời, nhà thông minh), với giá khởi điểm từ 3.000 €/m². Các tòa nhà cũ – những công trình lịch sử ở trung tâm Graz, mang nét quyến rũ nhưng vẫn có tiềm năng cải tạo – thì rẻ hơn, khoảng 2.500 €/m².
Cần lưu ý điều gì? Cơ sở hạ tầng là yếu tố then chốt: hãy chọn căn hộ gần ga tàu điện ngầm Graz Hauptbahnhof, trường học hoặc công viên để tránh mất hàng giờ di chuyển. Đến năm 2025, nhu cầu về "căn hộ thông minh" có Wi-Fi và phòng tập thể dục sẽ tăng 10%, đặc biệt là ở giới trẻ.
Về mặt pháp lý. Các căn hộ thường thuộc sở hữu của các hợp tác xã (Wohnungseigentum), có nội quy nhà ở (Hausordnung) về tiếng ồn và sửa chữa. Hợp đồng bao gồm quyền sở hữu đất đai và chỗ đậu xe. Người nước ngoài phải thuê căn hộ tiêu chuẩn, nhưng chung cư thường đơn giản hơn nhà riêng.
-
Lời khuyên: Nếu bạn mới đến khu vực này, hãy bắt đầu bằng cách xem xét 3-5 lựa chọn: kiểm tra khả năng cách nhiệt (Styria có độ ẩm cao), thang máy và tầm nhìn. Đây không chỉ là một nơi để sống—mà còn là một phần tiện nghi kiểu châu Âu dành cho bạn.
Nhà riêng hay biệt thự: lựa chọn nào phù hợp hơn với bạn?
Mua nhà ở Styria, Áo, nghĩa là bạn sẽ tìm thấy sự tự do: khu vườn riêng, những buổi tối nướng thịt và không khí ngập tràn hương thơm của cây thông.
Giá trung bình dao động từ 250.000 đến 500.000 euro cho diện tích 150-200 m², tùy thuộc vào vị trí. Một ngôi nhà truyền thống (Bauernhaus) ở Murtal ấm cúng, với những dầm gỗ lộ ra ngoài, có giá khoảng 300.000 euro. Một biệt thự sang trọng hơn, có hồ bơi, sân thượng và tầm nhìn ra núi, có giá khởi điểm từ 500.000 euro ở Murau.
Ưu điểm của ngôi nhà: Riêng tư, khả năng mở rộng, hóa đơn tiền điện nước thấp (nếu tiết kiệm năng lượng).
Nhược điểm: Chi phí bảo trì – thuế 0,5% mỗi năm (1500 euro cho 300.000 km), chi phí sửa chữa 5-10.000 euro mỗi năm, cộng thêm chi phí dọn tuyết vào mùa đông.
Biệt thự mang lại đẳng cấp: Lý tưởng cho gia đình hoặc cho thuê, nhưng chi phí cao hơn bao gồm bảo hiểm và người làm vườn. Chi phí bảo trì chiếm 1-2% giá trị mỗi năm, nhưng được bù đắp bằng thu nhập từ cho thuê – khoảng 20.000 euro/năm cho một biệt thự.
nào là tốt nhất? Để ở lâu dài, một ngôi nhà ở ngoại ô Graz là lựa chọn lý tưởng: gần thành phố nhưng vẫn yên tĩnh. Để nghỉ dưỡng, một biệt thự trên núi là lựa chọn tối ưu: dễ dàng cho thuê cho khách du lịch. Năm 2025, xu hướng là hướng tới những ngôi nhà "xanh" với các tấm pin năng lượng mặt trời – chúng tiết kiệm chi phí vận hành hơn.
-
Nghiên cứu trường hợp: Một cặp vợ chồng trẻ đã mua một biệt thự ở Styria với giá 600.000 euro vào năm 2024. Họ đã cải tạo nó thành nhà ở gia đình, nhưng cho thuê vào mùa hè – thu được lợi nhuận 4%, biến nó thành nơi yêu thích nhất của họ. "Nhà không chỉ là những bức tường, mà còn là cảm xúc", họ nói.
Đất nền: cách thức và địa điểm mua đất
Đất đai ở Styria là một khoản đầu tư vào giấc mơ: mảnh đất riêng của bạn để xây nhà, làm nông trại, hoặc đơn giản là để có được sự an tâm. Mua đất ở Styria đồng nghĩa với việc đầu tư vào tương lai, với giá dao động từ 20 đến 200 euro mỗi mét vuông.
Phân loại: Đất nông nghiệp (Ackerland) – 20–50 euro/m², thích hợp cho trang trại hoặc vườn cây ăn quả. Đất xây dựng (Bauland) – 100–200 euro/m², gần các thành phố. Tại Murtal – giá cả phải chăng, 40 euro/m², có tiềm năng trồng nho.
Cơ hội phát triển. Hãy kiểm tra kế hoạch phát triển (Bebauungsplan) tại cơ quan xây dựng địa phương (Bauamt) để xác định giấy phép xây dựng, chiều cao và các vấn đề môi trường cần xem xét. Giấy phép: Đối với chủ sở hữu đất không thuộc EU, từ văn phòng đất đai, thời gian cấp phép là 1-2 tháng, cộng thêm đánh giá môi trường đối với các lô đất lớn (>1.000 m²). Triển vọng: Tăng trưởng 5% tại các thung lũng vào năm 2025 nhờ du lịch – đất đai dễ dàng chuyển nhượng và bán lại.
Nên mua ở đâu? Gần Graz – để xây dựng, trên núi – vì lý do sinh thái. Bắt đầu bằng việc kiểm tra chất lượng đất và điều kiện tiếp cận (đường xá, điện).
Các quy định và thay đổi mới về luật bất động sản tại Styria
Năm 2025 đã mang đến một làn gió mới cho Styria – luật pháp đang được điều chỉnh để đảm bảo thị trường minh bạch và bền vững. Là một nhà tư vấn, tôi đang theo dõi sát sao vấn đề này, bởi vì các quy định mới ảnh hưởng trực tiếp đến bạn: liệu chúng có làm cho cuộc sống dễ dàng hơn hay lại thêm nhiều bước phức tạp?
Thuế chuyển nhượng bất động sản. Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, thuế chuyển nhượng bất động sản (RETT) đã được cập nhật: hiện nay, thuế này áp dụng ở mức 3,5% đối với các giao dịch gián tiếp, chẳng hạn như mua bán thông qua cổ phần công ty, nếu hơn 50% tài sản là đất đai.
Đối với các giao dịch mua bán trực tiếp, mọi thứ vẫn không thay đổi, nhưng việc xác minh nguồn gốc tiền đã trở nên nghiêm ngặt hơn, đặc biệt là đối với các khoản tiền lớn từ người nước ngoài. Điều này có nghĩa là cần nhiều giấy tờ hơn về nguồn gốc tiền, nhưng mục tiêu là để chống rửa tiền, chứ không phải tạo ra rào cản cho người mua trung thực.
Đóng băng tiền thuê nhà. Lệnh đóng băng này đã được dỡ bỏ vào tháng 4 năm 2025, hiện ở mức +4,2%, nâng lợi suất lên 3,8%.
- Đây là một lợi thế cho người mua: nếu bạn là nhà đầu tư, tiền thuê nhà sẽ được hoàn vốn nhanh hơn.
- Có tin tốt cho các khoản vay: khoản trả trước tối thiểu là 20% cho tất cả mọi người, lãi suất là 3,5%, và công dân ngoài EU giờ đây có thể dễ dàng vay thế chấp hơn nếu chứng minh được thu nhập.
Tại Styria, không có hạn chế mới nào đối với việc mua đất của người nước ngoài – giấy phép vẫn được cấp, nhưng đối với đất có diện tích >1000 m², một đánh giá môi trường (Umweltverträglichkeitsprüfung) đã được thêm vào để duy trì trạng thái "xanh" của khu vực.
-
Một ví dụ thực tế: Một người nước ngoài đã phải chờ bốn tháng để được cấp giấy phép sử dụng đất vào năm 2024 theo quy định cũ; đến năm 2025, theo hệ thống mới, thời gian chờ chỉ còn sáu tuần. Ông nhận xét: "Những thay đổi này đã đẩy nhanh mọi việc".
Hậu quả. Giá cả tăng 2%, giao dịch tăng 10% trong nửa đầu năm 2025 – thị trường đã hồi phục:
- Đối với người mua, khả năng tiếp cận đã được cải thiện: EU – không thay đổi, ngoài EU – thủ tục giấy tờ phức tạp hơn một chút, nhưng phê duyệt nhanh hơn.
- Các nhà đầu tư được hưởng lợi: sự ổn định và giá thuê tăng cao khiến Styria trở nên hấp dẫn.
- Nhược điểm là sự chậm trễ đối với các nhà đầu cơ, nhưng đối với các nhà đầu tư dài hạn thì đó là lợi nhuận trọn vẹn.
-
Lời khuyên cho thực tế mới:
- Xin giấy phép trực tuyến trước; tập trung vào các bất động sản nhà ở (ít khâu kiểm tra hơn).
- Hãy làm việc với các luật sư luôn cập nhật những thông tin mới nhất – tại Vienna Property , chúng tôi cập nhật các hợp đồng về RETT (Chuyển nhượng bất động sản).
- Tác động về giá: +2–3% ở Graz, +4% ở khu vực nông thôn – khả năng chi trả vẫn được duy trì, nhưng hãy lựa chọn một cách khôn ngoan.
Đầu tư và cho thuê: cách kiếm tiền từ bất động sản ở Styria
Đầu tư vào Styria không phải là để kiếm tiền nhanh chóng, mà là để có được sự tăng trưởng ổn định và thông minh. Năm 2025, lợi nhuận dự kiến đạt 3-4% – cao hơn mức trung bình của Áo, nhờ vào du lịch và nền kinh tế. Hãy cùng khám phá cách biến khoản đầu tư thành nguồn thu nhập: từ cho thuê đến các chiến lược đầu tư. Đây không chỉ là lý thuyết – nhiều khách hàng của tôi đã và đang kiếm được tiền và tận hưởng quá trình này.
tiềm năng thu nhập từ cho thuê
Thị trường cho thuê nhà ở Styria đang rất sôi động, đặc biệt khi giá thuê dự kiến sẽ tăng 4,2% vào năm 2025. Hãy tưởng tượng: căn hộ của bạn ở Graz có thể mang về 800-1.000 euro mỗi tháng cho một căn hộ studio, với tỷ lệ lấp đầy 95% - sinh viên và người nước ngoài luôn tìm kiếm chỗ ở. Ở vùng núi Murau, giá cả mang tính mùa vụ. 1.500 euro vào mùa hè cho một biệt thự, nhưng quanh năm lại rất hấp dẫn đối với các gia đình vào cuối tuần.
- Lợi suất kỳ vọng: 3,2% tại Graz (ổn định), 4% tại khu vực nông thôn – sau khi trừ lạm phát còn 2,5–3,5%
- Rủi ro: tính mùa vụ trong du lịch (vào mùa đông, tỷ lệ phòng trống chỉ 10%), nhưng ở các thành phố thì rủi ro rất thấp
- Nhu cầu tăng +8% vào năm 2025 do người di cư và khách du lịch
- Khách thuê điển hình: Sinh viên (60% ở Graz – đáng tin cậy, thuê dài hạn), gia đình (30% – ở vùng ngoại ô, trả tiền đúng hạn), khách du lịch (10% – thuê qua Airbnb, nhưng phải đóng thuế)
- Murtala – những người làm rượu vang và du khách sinh thái
- Để tối đa hóa khoản tiết kiệm của bạn: Hãy trang bị nội thất cho căn nhà và sử dụng các nền tảng như Immowelt để tìm kiếm. Bạn sẽ mất 10-15% cho thuế và chi phí bảo trì, nhưng lợi nhuận ròng vẫn có thể đạt được.
| Huyện | Tiền thuê (€/m²/tháng) | Lợi nhuận (%) | Tỷ lệ lấp đầy (%) |
|---|---|---|---|
| Graz | 12–15 | 3,5 | 95 |
| Murau | 10–12 | 4,0 | 85 (theo mùa) |
| Murtal | 9–11 | 3,8 | 90 |
Chiến lược đầu tư bất động sản
Các chiến lược giống như những quân bài trong một trò chơi: hãy chọn chiến lược phù hợp với bạn.
Đầu tư ngắn hạn (mua đi bán lại nhanh). Mua, sửa chữa và bán lại – lợi nhuận 10-15% tại Graz trong vòng 6-12 tháng. Lý tưởng cho các bất động sản có tính thanh khoản cao gần phương tiện giao thông công cộng.
Dài hạn. Cho thuê, thời gian hoàn vốn 7-10 năm, với mức tăng giá 2-3% mỗi năm.
Dành cho mục đích bán lại. Tập trung vào các dự án xây mới: chi phí đầu tư thấp, thu hồi vốn nhanh.
Thu nhập thụ động. Biệt thự Airbnb: Lợi nhuận +20%, nhưng quản lý thông qua đại lý (hoa hồng 5%).
Tính phù hợp. Đa dạng hóa vào năm 2025: 250.000 euro cho một căn hộ + đất để phát triển.
-
Lời khuyên: Phân tích thị trường, đặt mục tiêu kiếm được 10.000€/năm với số vốn đầu tư 300.000€. Tránh những khu vực bị định giá quá cao.
Phần kết luận
Tóm lại, Styria năm 2025 không chỉ là một vùng đất trên bản đồ, mà còn là cơ hội cho cuộc sống sôi động và những khoản đầu tư thông minh. Chúng tôi đã đề cập đến mọi thứ, từ việc khám phá những ngọn đồi và thành phố Graz đến những chi tiết nhỏ khi mua căn hộ, nhà ở và đất đai, cũng như các luật mới và chiến lược cho thuê.
Giá cả phải chăng (từ 2.000 euro/m²), các quy định minh bạch đối với người nước ngoài và lợi suất ổn định – tất cả những điều này làm cho khu vực này trở nên lý tưởng cho các gia đình, người nghỉ hưu hoặc nhà đầu tư.
Mẹo mới nhất:
- Hãy đặt ngân sách từ 200.000 đến 500.000 euro, bao gồm 5-7% cho phí dịch vụ
- Hãy bắt đầu bằng buổi tư vấn – tại Vienna Property chúng tôi sẽ lựa chọn bất động sản phù hợp và hỗ trợ bạn hoàn tất thủ tục giấy tờ.
- Dự kiến tăng trưởng: Giá nhà tăng 2-3%, tiền thuê nhà tăng 3-4%
- Nếu mục tiêu là giấy phép cư trú, hãy kết hợp nó với giấy phép kinh doanh để đơn giản hóa
Sẵn sàng bước sang một chương mới? Hãy liên hệ với chúng tôi – Styria đang chờ đón bạn trở thành ngôi nhà của mình. Đây không chỉ là một giao dịch mua bán, mà là một khoản đầu tư vào hạnh phúc!
