Mua bất động sản tại Burgenland: Giá cả, thuế và hướng dẫn dành cho nhà đầu tư

Burgenland là vùng cực nam của Áo, nơi ánh nắng ấm áp và hồ Neusiedl nổi tiếng tạo nên một bầu không khí độc đáo. Vị trí địa lý của nơi đây vô cùng thuận tiện, chỉ cách Vienna một giờ đi tàu. Sự gần gũi với thủ đô khiến cuộc sống ở đây trở nên đặc biệt hấp dẫn – nhiều cư dân tận dụng các cơ hội việc làm và văn hóa trong khi vẫn tận hưởng sự yên bình và tĩnh lặng của vùng đất mình sinh sống.

Vùng này nổi bật với nhịp sống thư thái, không khí trong lành và cảnh quan được chăm sóc tốt. Nơi đây có nhiều vườn nho và suối nước nóng, và giá nhà ở Burgenland thấp hơn đáng kể so với Vienna hay Salzburg. Tuy nhiên, chất lượng cuộc sống không hề thua kém các vùng đắt đỏ hơn trong cả nước.

Về mặt thống kê, bất động sản ở Burgenland có giá cả phải chăng hơn nhiều. Ví dụ, nhà ở tại đây có giá trung bình là 1.804 €/m², so với 5.492 €/m² ở Vienna. Tình hình với căn hộ cũng tương tự: khoảng 1.921 €/m² ở Burgenland so với 4.941 €/m² ở thủ đô. Để có cái nhìn toàn diện hơn, bất động sản ở Linz , như một chỉ số về giá cả ở một thành phố lớn ngoài khu vực đô thị Vienna. Đất xây dựng ở Burgenland là rẻ nhất ở Áo: trung bình khoảng 70 €/m². So với đó, giá cả ở các vùng núi Alps cao hơn đáng kể, khiến khu vực này trở thành một lựa chọn đặc biệt có lợi.

Điều thú vị là, mức thu nhập của người dân địa phương khá cao, và giá nhà đất chỉ giảm tối thiểu 2,6% kể từ năm 2022. Do đó, việc mua bất động sản ở đây ít gây gánh nặng hơn so với các khu vực khác. Tất cả những điều này khiến Burgenland trở nên hấp dẫn cho cả việc chuyển đến sinh sống và đầu tư: chi phí sinh hoạt thấp hơn, và chất lượng cuộc sống tương đương với các tiểu bang khác của Hoa Kỳ.

Người mua thường bị thu hút bởi sự kết hợp giữa giá cả phải chăng và các hoạt động giải trí năng động. Thuế thấp hơn, nhiều ngày nắng hơn, và nhờ vị trí gần Vienna, việc tiếp cận các dịch vụ thành phố vẫn được duy trì. Không có gì ngạc nhiên khi vùng này thường được gọi là "trái tim đầy nắng của Áo".

Hiện tại, phần lớn các giao dịch là nhà ở nông thôn và căn hộ, cũng như nhà tranh và đất nông nghiệp. Năm 2022, giá cả tăng trên toàn quốc, nhưng ở Burgenland, mức giảm năm 2023 nhẹ hơn so với các vùng khác. Và đến năm 2025, thị trường sẽ hồi phục trở lại, do đó đây là thời điểm tốt để tìm kiếm một lời đề nghị hấp dẫn.

Nhà ở. Đây là loại bất động sản được ưa chuộng nhất, từ những ngôi nhà nhỏ đến những biệt thự rộng rãi. Năm 2022, gần một phần ba tổng số giao dịch (27%) là nhà ở. Giá trung bình khoảng 2.517 euro/m², có nghĩa là một ngôi nhà 100 mét vuông sẽ có giá khoảng 250.000–300.000 euro.

Căn hộ. Loại hình này chủ yếu được tìm thấy ở các thành phố lớn (như Eisenstadt) và trong các khu dân cư mới gần hồ. Giá trung bình là 2.040 €/m², nhưng giá cả phụ thuộc nhiều vào vị trí – vì vậy, điều quan trọng là những người có kế hoạch mua căn hộ ở Áo cần so sánh giá cả ở từng khu vực cụ thể. Tại Neusiedl hoặc Eisenstadt, giá có thể lên tới 2.700–3.000 €/m², trong khi ở các vùng nông thôn, giá chỉ hơn 1.500 €/m².

Các biệt thự và nhà ở cao cấp. Chúng tập trung ở các khu vực ven hồ phía nam, chẳng hạn như Terraskirchen hoặc Beuscheit. Những bất động sản này được mua bởi những người Áo và châu Âu giàu có, thường là các gia đình hoặc các cặp vợ chồng lớn tuổi mơ ước một ngôi nhà bên bờ nước. Giá biệt thự rất khác nhau: từ 500.000 euro cho một lựa chọn tốt đến vài triệu euro cho những biệt thự hạng sang.

Đất nền. Loại đất này ít phổ biến hơn ở các thành phố và làng quê, nhưng vẫn có sẵn. Giá trung bình khoảng 110 €/m², nhưng ở Eisenstadt hoặc Neusiedl am See, giá có thể lên tới 300–330 €/m². Giá đất nông nghiệp thì khác hẳn – đôi khi chỉ thấp đến 20–50 €/m², nhưng những mảnh đất này thường không phù hợp để phát triển nhà ở.

Burgenland, nơi có khoảng 300.000 người sinh sống, vẫn có mật độ dân cư thưa thớt. Tuy nhiên, nơi đây lại có số lượng nhà ở trên đầu người cao nhất trong số các bang của Áo. Điều này là do hoạt động xây dựng nhà ở nông thôn và nhà phố diễn ra rất sôi nổi.

Ở đây có thể mua nhà cũ với giá cả phải chăng, và các dự án nhà mới mọc lên thường xuyên. Các công ty địa phương và các hiệp hội nhà ở công cộng, như OSG, đang tích cực tham gia vào công tác xây dựng. Hầu hết các tòa nhà mới đang được xây dựng ở khu vực ven hồ và vùng ngoại ô Vienna.

Trong khi giá cả trên toàn nước Áo tăng từ năm 2019 đến năm 2022, bắt đầu từ năm 2023, thị trường đã bước vào giai đoạn ổn định, và thậm chí ở một số bang còn ghi nhận giá giảm.

Trong bối cảnh đó, Burgenland nổi bật lên như một ngoại lệ: giá bất động sản ở đây giảm rất ít. Ví dụ, trong khi mức trung bình toàn quốc năm 2023 là -2,6%, thì ở Burgenland, giá trị bất động sản chỉ giảm 2,6%, nghĩa là hầu như không thay đổi.

Tình hình đối với căn hộ thì khác: giá cơ bản vẫn ở mức thấp và đã tăng nhẹ trong năm 2024. Hơn nữa, trong nửa đầu năm 2025, giá nhà ở Burgenland đã tăng 0,3% so với cùng kỳ năm trước – trái ngược với những năm trước đó, khi giá nhà giảm.

Nguyên nhân của hiện tượng này rất rõ ràng: giá nhà ở đây ban đầu thấp hơn mức trung bình của Áo, trong khi thu nhập hộ gia đình lại cao hơn. Ví dụ, việc mua nhà ở khu vực này thường tương đương với thu nhập của một gia đình trong vòng 5 đến 8 năm, được coi là rất phải chăng.

Hơn nữa, vị trí gần Vienna đóng vai trò quan trọng: nhiều người mua làm việc tại thủ đô nhưng lại thích sống ở vùng Burgenland yên tĩnh hơn và dễ tiếp cận hơn.

Nhà ở ở đâu rẻ hơn?

• Khu vực phía bắc, gần biên giới Hungary, vẫn là nơi có giá cả phải chăng nhất. Tại Jennersdorf, giá khoảng €2.227/m² và tại Oberwart là €2.260/m².
• Ngược lại, các bang phía nam, bao gồm cả khu vực Neusiedl am See, lại có giá cả cao hơn.

Điều này rất quan trọng cần xem xét: đối với những người không phụ thuộc vào một nơi làm việc cụ thể, các khu vực phía bắc sẽ có nhiều lợi thế hơn. Còn đối với những người mua nhà đang tìm kiếm sự kết hợp giữa cơ sở hạ tầng tốt và vị trí đắc địa, các khu vực tầm trung trở lên ở phía bắc hồ là lựa chọn phù hợp.

Hiện nay, có ba nhóm lĩnh vực trọng điểm nổi bật ở Burgenland:

Eisenstadt và vùng phụ cận. Khu vực này thường được gọi là thủ phủ của ngành sản xuất rượu vang. Nơi đây có cơ sở hạ tầng phát triển tốt, bao gồm trường học, trường đại học và đường sá tốt. Giá cả cao hơn mức trung bình của khu vực, nhưng vẫn được nhiều gia đình và nhà đầu tư ưa chuộng.

Khu vực ven hồ (Neusiedl am See và Rust). Bất động sản ở đây được đánh giá cao nhờ uy tín và các cơ hội giải trí. Các bất động sản ven hồ thường được mua làm nhà nghỉ dưỡng. Người dân địa phương và du khách nước ngoài đều chọn khu vực này vì lối sống nghỉ dưỡng, cơ sở hạ tầng phát triển, bến du thuyền và suối nước nóng.

Vùng Đông Bắc Burgenland (Mattersburg, Neusiedl). Vị trí gần khu vực đô thị Vienna khiến khu vực này đặc biệt hấp dẫn đối với những người muốn làm việc tại thủ đô nhưng sinh sống ở vùng ngoại ô yên tĩnh hơn. Nhu cầu về nhà phố và nhà ở gia đình nhỏ đang tăng nhanh tại đây.

Phân khúc được săn đón nhất trên thị trường bất động sản Burgenland là những ngôi nhà được trang bị tốt, có giá dưới 400.000 euro và các căn hộ chất lượng cao ở Eisenstadt và Neusiedl. Trong khi đó, sự sụt giảm trong xây dựng nhà mới đã làm tăng sự quan tâm của người mua đối với nhà ở hiện có.

Việc người nước ngoài mua bất động sản được điều chỉnh bởi một luật riêng. Điều quan trọng là phải xem xét đối tượng người mua.

Công dân EU/EEA. Việc mua bất động sản hoặc đất đai không yêu cầu giấy phép riêng. Quy trình xin phép tương tự như đối với công dân Áo.

Công dân nước thứ ba. Đối với họ, tình hình phức tạp hơn: cần có giấy phép. Người mua nộp đơn xin phép cho ủy ban đất đai (Grundverkehrsbehörde) của quận nơi bất động sản tọa lạc.

Các điều kiện để cấp phép. Giao dịch phải đáp ứng các lợi ích của quốc gia—về xã hội, kinh tế hoặc văn hóa. An ninh cũng là một yếu tố cần xem xét, vì vậy đôi khi cảnh sát sẽ tham gia.

Ở Burgenland không có ngoại lệ nào đối với các quy định này: theo Đạo luật Burgenland , tất cả người nước ngoài đều phải được chấp thuận chính thức. Hồ sơ được nộp cho chính quyền quận, và quá trình này có thể mất từ ​​hai đến ba tháng.

Những khó khăn thường gặp. Danh sách giấy tờ khá dài, và nếu không có kinh nghiệm, rất dễ mắc sai lầm. Do đó, luật sư khuyên nên liên hệ với công chứng viên càng sớm càng tốt. Trong một số trường hợp, thủ tục được đơn giản hóa, ví dụ như khi kết hôn với công dân Áo, nhưng các quy tắc chung vẫn rất nghiêm ngặt.

Các lệnh cấm và hạn ngạch. Không có hạn ngạch chính thức, nhưng chính quyền có thể từ chối một giao dịch nếu mục đích của nó không phục vụ lợi ích của khu vực. Ví dụ, nếu bạn muốn mua đất ở Burgenland để bán lại, giao dịch đó khó có thể được chấp thuận.

Các loại bất động sản. Yêu cầu đặc biệt nghiêm ngặt áp dụng cho đất nông nghiệp, điều này thường khiến người nước ngoài không thể mua được. Bất động sản nhà ở thì đơn giản hơn: chỉ cần chứng minh mục đích mua – để ở lâu dài hoặc đầu tư.

Đặc điểm riêng của vùng. Burgenland không có bất kỳ ưu đãi đặc biệt nào dành cho người nước ngoài về vấn đề này. Không giống như một số thành phố khác (Graz, Vienna), không có bất kỳ sự miễn trừ tự động nào. Theo luật, tất cả người mua (trừ công dân EU) đều phải được sự chấp thuận để mua bất động sản ở Burgenland.

Công chứng viên không chỉ soạn thảo hợp đồng và giám sát giao dịch mà còn xác minh chính tài sản đó: lịch sử pháp lý, các khoản thế chấp hoặc nợ nần. Việc mua bán ở đây là không thể nếu không có công chứng viên, vì họ là người nộp hồ sơ đến Văn phòng Chuyển nhượng đất đai.

Chuẩn bị hồ sơ bất động sản. Việc kiểm tra sổ đăng ký đất đai luôn được thực hiện trước khi giao dịch. Điều quan trọng là phải đảm bảo rằng quyền sở hữu bất động sản được đăng ký đúng cách và sổ đăng ký đất đai không chứa bất kỳ khoản thế chấp, cho thuê hoặc các hạn chế nào khác. Có thể lấy bản trích lục (Grundbuchsauszug) trực tuyến hoặc thông qua văn phòng đăng ký tòa án.

Chứng thực công chứng. Ở giai đoạn ký kết hợp đồng, công chứng viên xác minh tính trung thực của người mua (bao gồm cả việc không có nợ thuế) và sự phù hợp của bất động sản với các quy hoạch phát triển đô thị địa phương. Tất cả các điều khoản quan trọng—giá cả, điều khoản thanh toán và bảo hành—đều được ghi trong hợp đồng. Sau đó, công chứng viên nộp các tài liệu cho ủy ban đất đai (nếu cần phê duyệt) và đăng ký quyền sở hữu mới vào sổ đăng ký đất đai.

Thuế và phí. Cũng như ở phần còn lại của Áo, người mua phải trả thuế mua bất động sản (Grunderwerbsteuer) là 3,5% giá trị tài sản và phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu khoảng 1,1%. Burgenland cũng áp dụng thuế tăng giá đất (Speculationssteuer), nhưng chỉ áp dụng đối với việc bán lại nhanh chóng và không ảnh hưởng đến những người mua nhà để ở.

Đăng ký địa chính. Tất cả các thửa đất trong khu vực đều được ghi vào sổ địa chính địa phương. Việc đăng ký một giao dịch mới thường mất từ ​​hai đến bốn tuần. Nếu hình dạng thửa đất thay đổi, sẽ cần phải tiến hành khảo sát ranh giới bổ sung (Vermessung).

Các công ty môi giới bất động sản. Nhiều công ty lớn (Raiffeisen Immobilien, Engel & Völkers, Remax, và các công ty khác) hoạt động tại Burgenland. Nhiều công ty trong số đó chuyên làm việc với người nước ngoài và rất am hiểu về việc xin giấy phép. Tốt nhất là nên liên hệ với các nhà môi giới có giấy phép và có thành tích đã được chứng minh.

Các chuyên gia tư vấn pháp lý. Một luật sư có kinh nghiệm về luật quốc tế sẽ giúp bạn nắm rõ những điểm phức tạp của luật pháp. Sẽ rất hữu ích nếu chuyên gia đó nói được tiếng Anh hoặc tiếng Nga để tránh những hiểu lầm khi soạn thảo văn bản.

Các trung tâm tư vấn. Tại các thành phố lớn như Eisenstadt hay Neusiedl, có các dịch vụ thông tin của chính phủ. Đôi khi họ tổ chức các hội thảo cho những người có kế hoạch đầu tư vào khu vực này. Vienna Property Investment – nhiều khách hàng bắt đầu bằng một cuộc gọi miễn phí.

Trước khi mua, điều quan trọng là phải xác định mục đích của bạn: đó sẽ là nơi ở lâu dài, nhà nghỉ dưỡng hay để đầu tư? Burgenland cung cấp nhiều lựa chọn khác nhau, mỗi lựa chọn phù hợp với những nhu cầu cụ thể.

Nhà ở. Loại nhà này thường được các gia đình có con nhỏ lựa chọn. Nhà ở cho phép bạn tùy chỉnh không gian, nuôi thú cưng và trồng vườn. Nhà ở đặc biệt phổ biến ở các thị trấn như Spitalkamer, Neusiedl và Eisenstadt, nơi có trường học, cửa hàng và cơ sở y tế.

Căn hộ. Các thành phố như Eisenstadt và Oberpulendorf có rất nhiều khu phức hợp nhà ở hiện đại. Căn hộ rất tiện lợi cho các cặp vợ chồng trẻ và người cao tuổi vì dễ bảo trì hơn. Một nhược điểm tiềm tàng là thiếu đất riêng.

Cơ sở hạ tầng. Khi chọn mua bất động sản, điều đáng cân nhắc luôn là sự sẵn có của phương tiện giao thông (tàu hỏa hoặc xe buýt đến Vienna), trường học (bao gồm cả các trường có nhóm học tiếng Đức và tiếng Hungary), và cơ hội việc làm gần đó (nhà máy rượu vang, nhà máy sản xuất, du lịch nông nghiệp). Các khu vực có cơ sở hạ tầng tốt nhất là Eisenstadt, Neusiedl am See và Mattersburg.

Burgenland thu hút không chỉ các gia đình mà còn cả những người tìm kiếm nhà nghỉ dưỡng. Phong cảnh hữu tình, các tour du lịch rượu vang và suối nước nóng (Stegersbach, Lutzmannsburg) khiến vùng này trở nên nổi tiếng đối với người Áo và du khách nước ngoài.

Những điểm đến nổi tiếng. Khu vực phía nam quanh hồ Neusiedl—bao gồm các thị trấn Neusiedl, Rust và Breitenbrunn—đặc biệt được ưa chuộng. Những biệt thự sang trọng và nhà ở gia đình rộng rãi đang được xây dựng ở đây, biến nơi này thành điểm nghỉ dưỡng mùa hè và cuối tuần được yêu thích. Hồ cũng là điểm đến ưa thích của những người về hưu muốn dành nhiều thời gian hơn ở đây.

Biệt thự và căn hộ. Các bất động sản rao bán ở Burgenland bao gồm các căn hộ trong khu phức hợp khách sạn theo chủ đề rượu vang, cũng như các biệt thự riêng với khuôn viên riêng. Giá cho các bất động sản này bắt đầu từ 500.000 €. Nhiều ngôi nhà được thiết kế cho nhiều gia đình và bao gồm hồ bơi, phòng xông hơi và sân thượng rộng rãi.

Đặc điểm. Khi mua nhà ở nông thôn, điều quan trọng là phải xem xét mùa trong năm. Vào mùa đông, chi phí sưởi ấm và bảo trì có thể rất đáng kể. Do đó, một số chủ nhà cho thuê nhà của họ trong thời gian rảnh rỗi để bù đắp những chi phí này. Thông tin chi tiết hơn có trong phần cho thuê.

Mua đất ở Burgenland được coi là một khoản đầu tư dài hạn. Tại đây có nhiều lô đất phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau: nhà ở tư nhân, các dự án thương mại (thường ở ngoại ô thành phố) và nông nghiệp.

Đất ở. Đất để phát triển nhà ở được bán bởi cả chủ sở hữu tư nhân và các quỹ đặc biệt. Thông thường, các lô đất này đã có sẵn cơ sở hạ tầng, chẳng hạn như đường trải nhựa, nước và điện. Giá cả rất khác nhau: từ khoảng 40 euro/m² ở các thị trấn xa xôi (như Jennersdorf) đến 300 euro/m² ở các khu vực danh tiếng gần Eisenstadt. Điều quan trọng là luôn kiểm tra loại hình xây dựng được phép: quy hoạch địa phương xác định loại hình xây dựng cụ thể và số tầng được phép.

Tiềm năng. Đất đai vẫn là một trong những tài sản có tính thanh khoản cao nhất khi được mua một cách khôn ngoan. Ví dụ, một lô đất ở khu vực Neusiedl am See có thể tăng giá trị đáng kể trong vòng 5-10 năm, đặc biệt là với sự phát triển của đường sá hoặc cơ sở hạ tầng xã hội. Tuy nhiên, ở các vùng nông thôn, có thể phát sinh những khó khăn: việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở đôi khi cần phải có sự phê duyệt bổ sung.

Các hạn chế và kế hoạch phát triển. Chính quyền Burgenland đang tìm cách điều tiết thị trường đất đai để ngăn chặn đầu cơ: ý tưởng neo giá đất theo giá trung bình trong năm năm qua đang được thảo luận. Đồng thời, các ưu đãi cho "xây dựng xanh" : việc lắp đặt tấm pin mặt trời thường được yêu cầu khi xây dựng các công trình thương mại. Điều này, đến lượt nó, ảnh hưởng đến thời gian và chi phí cuối cùng của dự án.

Kết luận: Việc mua đất để xây dựng ở Burgenland thường liên quan đến nhiều thủ tục phức tạp và chi phí kết nối tiện ích. Tuy nhiên, đổi lại, người mua có được sự tự do hoàn toàn trong việc lựa chọn bố cục.

Trong phần này, chúng ta sẽ xem xét giá nhà hiện tại của các loại nhà ở khác nhau và so sánh các khu vực phổ biến để hiểu rõ việc mua nhà ở đâu sẽ hợp lý nhất.

Theo loại đối tượng:

• Nhà ở. Năm 2023, giá trung bình của một căn nhà riêng lẻ chưa hoàn thiện nội thất ở khu vực tốt vào khoảng 280.000 euro (khoảng 2.700 euro/m²).
• Căn hộ. Tại các thị trấn tỉnh lẻ, một mét vuông có giá khoảng 1.500 euro, trong khi ở Eisenstadt hoặc gần hồ, giá có thể lên tới 2.500–3.000 euro/m².
• Các lô đất. Như đã đề cập, giá khởi điểm khoảng 50€/m² và có thể lên đến 300€/m².
• Biệt thự. Trong phân khúc cao cấp, giá cả rất đa dạng – từ nửa triệu đến vài triệu euro.

Theo khu vực:

• Quận Eisenstadt (Eisenstadt-Umgebung). Khu vực đắt đỏ nhất, với giá nhà ở đây dao động từ €3.000–€4.000 mỗi mét vuông.
• Vùng phía bắc Burgenland (Mattersburg, Neusiedl) và khu vực ven hồ phía nam. Giá trung bình: €2.000 đến €2.500/m².
• Các quận phía nam (Oberpulendorf, Giesing, Jennersdorf). Giá cả phải chăng nhất thường dưới 2.200 €/m².

So sánh với Vienna. Ngay cả ở những khu vực đắt đỏ nhất của Burgenland, giá cả cũng thấp hơn đáng kể – khoảng một nửa – so với các vùng ngoại ô của Vienna, chẳng hạn như Neuedlau-Umgebung hoặc Wiener Neustadt. Điều này có nghĩa là mua một căn nhà nhỏ ở Burgenland có thể rẻ hơn so với thuê nhà ở vùng ngoại ô Vienna.

Chi phí bảo trì. Tại Áo, thuế đất và nhà ở tương đối thấp – khoảng 0,2% giá trị địa chính mỗi năm. Các khoản chi phí chính liên quan đến tiện ích: sưởi ấm, nước nóng, điện và phí đô thị.

Ngoài ra, giá khí đốt ở Hungary rẻ hơn một chút so với ở Áo. Tuy nhiên, nếu sử dụng nhà ở Burgenland quanh năm, việc sưởi ấm bằng điện có thể là cần thiết. Do đó, nên tính toán chi phí năng lượng trước.

Thuế khi bán nhà. Nếu bạn bán một bất động sản trong vòng chưa đầy 10 năm sau khi mua, bạn sẽ phải chịu thuế lợi nhuận đầu cơ 25%. Đây là quy định chung trên toàn nước Áo. Sau 10 năm sở hữu, thuế này sẽ được miễn. Các khoản vay thế chấp thường được cấp trong vòng 10-15 năm, vì vậy yếu tố này đáng được xem xét.

Thu nhập từ cho thuê. Khi cho thuê nhà, bạn có thể kiếm được từ 1.500 đến 2.000 euro mỗi tháng, tùy thuộc vào vị trí và tiện nghi. Trung bình, khoản đầu tư này sẽ hoàn vốn trong vòng 20-25 năm, tính đến tất cả các chi phí.

Triển vọng tăng giá. Giá trị bất động sản ở Burgenland phụ thuộc vào sự phát triển của khu vực. Các con đường mới, nhà máy hoặc các cơ sở xã hội (như phòng khám dự kiến ​​ở Gols) có thể thúc đẩy thị trường. Đồng thời, các sáng kiến ​​như "Entsiegelungsprämie" và giới hạn giá có thể ngăn giá cả tăng vọt. Do đó, khi mua, điều quan trọng là phải xem xét khu vực sẽ phát triển như thế nào trong 5-10 năm tới. Nếu có kế hoạch xây dựng trường học mới, các dự án du lịch hoặc công nghiệp, giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian.

Tại Áo, quy trình mua bán bất động sản được quản lý rất chặt chẽ, và lĩnh vực này đã có những thay đổi đáng kể trong những năm gần đây.

Quy định dành cho người nước ngoài. Từ năm 2023 đến năm 2025, chính quyền liên bang đã triển khai các giải pháp kỹ thuật số để đơn giản hóa quy trình. Một số bang, bao gồm cả Burgenland, đã ra mắt các cổng thông tin trực tuyến để nộp đơn xin mua nhà. Điều này giúp quy trình trở nên thuận tiện và nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, quy tắc cơ bản vẫn giữ nguyên: người nước ngoài phải chứng minh lý do mua nhà và được cấp phép. Một thủ tục đơn giản hóa dành cho công dân EU đang được thảo luận, nhưng hiện tại, các quy định trước đây vẫn được áp dụng tại Burgenland.

Các khoản trợ cấp và thuế mới. Đã có các khoản trợ cấp dành cho việc lắp đặt tấm pin mặt trời và hiện đại hóa nhà ở hiện có. Những người xây nhà mới có thể đủ điều kiện vay vốn ưu đãi, với lãi suất khởi điểm từ 0,9% mỗi năm cho nhà ở tiết kiệm năng lượng.

Đồng thời, việc áp thuế đối với các bất động sản bỏ trống cũng đang được xem xét. Mục tiêu là khuyến khích chủ sở hữu cho thuê nhà của họ thay vì để trống.

Hậu quả của đại dịch. Virus corona đã tác động đáng kể đến thị trường: nhu cầu nhà ở ngoại ô thành phố tăng vọt. Năm 2020, giá căn hộ tăng gần 26%, trong khi giá nhà tăng khoảng 9%.

Hiện nay, tình hình đã dần ổn định, nhưng kết luận rất rõ ràng: giá nhà ở chất lượng cao, có không gian và khu vực cây xanh không hề giảm, vì làm việc từ xa đã trở thành chuẩn mực mới đối với nhiều người.

Các dự án cơ sở hạ tầng. Burgenland đang tích cực phát triển khu vực của mình. Ở phía nam, một phòng khám mới đang được xây dựng ở Gols (dự án Bệnh viện Xanh), dự kiến ​​sẽ tạo ra việc làm và thu hút cư dân mới.

Đồng thời, ngành công nghiệp rượu vang và du lịch đang phát triển mạnh: các khu nghỉ dưỡng suối nước nóng đang được hiện đại hóa, và các nhà nghỉ đang được xây dựng. Thêm vào đó, chính quyền đang chuẩn bị một luật bảo vệ đất đai để hạn chế việc phát triển quá mức và bảo tồn tài nguyên thiên nhiên.

Mua nhà hoặc căn hộ là một quyết định lớn. Chuẩn bị trước sẽ giúp tránh sai sót và đơn giản hóa quá trình này.

Hãy tính toán ngân sách của bạn. Điều quan trọng là phải xem xét không chỉ giá bất động sản mà còn cả các chi phí liên quan khác: thuế đăng ký, hoa hồng môi giới (khoảng 3%) và phí công chứng.

Lựa chọn người môi giới. Tốt nhất là nên làm việc với một chuyên gia địa phương am hiểu về Burgenland. Ví dụ, Vienna Property Investment giúp tìm kiếm những bất động sản không thường xuyên được niêm yết trên các cơ sở dữ liệu mở. Vì thị trường bất động sản Burgenland tương đối nhỏ, điều quan trọng là phải tin tưởng một chuyên gia.

Hãy đến xem trực tiếp bất động sản. Ảnh trực tuyến không thể thay thế cho việc đến tận nơi. Chỉ khi đến tận nơi, bạn mới có thể đánh giá được hàng xóm, giao thông và chất lượng xây dựng. Khi kiểm tra nhà, hãy chú ý đến mái nhà, đường ống, tường, móng nhà và lớp cách nhiệt. Vào mùa đông (nhiệt độ thường xuống đến 0-5°C), lớp cách nhiệt kém có thể là một nhược điểm nghiêm trọng.

Kiểm tra pháp lý. Trước khi đặt cọc một khoản tiền lớn, hãy đảm bảo rằng bất động sản đó hợp pháp. Yêu cầu trích lục từ sổ đăng ký đất đai (Grundbuch) và xem xét quy hoạch phát triển đô thị (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) . Điều này sẽ giúp bạn tránh những bất ngờ khó chịu, chẳng hạn như mua một lô đất không phù hợp để xây dựng nhà ở.

Mô tả bất động sản không đầy đủ. Các trang web thường đăng tải thông tin hạn chế. Hãy kiểm tra diện tích (đã bao gồm ban công và các không gian không dùng để ở chưa) và tình trạng kỹ thuật. Tòa nhà càng cũ thì càng cần kiểm tra kỹ lưỡng hơn các tiện ích.

Giấy phép cho người nước ngoài. Nếu bạn không phải là công dân EU, quá trình phê duyệt có thể mất thời gian. Đôi khi người bán không muốn chờ đợi, vì vậy hãy kiểm tra thời gian trước và, nếu cần, hãy đặt cọc một khoản tiền nhỏ để giữ chỗ.

Chi phí ẩn. Tại Áo, phí đăng ký đất đai, bảo hiểm và một số khoản phí bắt buộc khác sẽ được tính thêm. Hãy kiểm tra với người môi giới bất động sản của bạn để xem những khoản phí nào đã được bao gồm trong giá và những khoản phí nào cần phải trả riêng.

Rào cản ngôn ngữ. Tất cả các tài liệu chính thức đều được soạn thảo bằng tiếng Đức. Nếu bạn không nói được tiếng Đức, hãy thuê người phiên dịch. Ví dụ, Vienna Property Investment có các chuyên gia tư vấn nói tiếng Nga hỗ trợ khách hàng ở mọi giai đoạn của giao dịch.

Quá trình mua hàng tại Áo được chia thành nhiều giai đoạn:

1. Hợp đồng sơ bộ (Kaufsanbot). Người mua và người bán ký kết thỏa thuận về giá cả và các điều khoản. Thông thường, khoản đặt cọc khoảng 10% giá mua là điều kiện bắt buộc.
2. Xin giấy phép. Đối với người nước ngoài, công chứng viên sẽ nộp hồ sơ đến Văn phòng Chuyển nhượng đất đai. Quá trình phê duyệt mất từ ​​1 đến 3 tháng. Sau đó, hợp đồng có hiệu lực.
3. Hợp đồng chính và đăng ký. Ở giai đoạn này, hợp đồng cuối cùng được ký trước công chứng viên, và các khoản thanh toán còn lại cùng các khoản thuế được trả. Sau đó, công chứng viên đăng ký chủ sở hữu mới vào sổ đăng ký đất đai. Thời điểm này được gọi là "verbücherung" (giao dịch), và nó đánh dấu sự hoàn tất chính thức của giao dịch.
4. Sau khi giao dịch hoàn tất, cần phải mua bảo hiểm và ký kết các hợp đồng dịch vụ tiện ích mới (nước, điện). Ở khu vực nông thôn, cũng cần thông báo cho chính quyền địa phương hoặc công ty cấp nước về việc thay đổi quyền sở hữu.

Hãy sắp xếp mọi việc từng bước một. Thông thường, người môi giới bất động sản và luật sư sẽ làm việc cùng nhau: người môi giới giúp tìm kiếm và đàm phán, còn công chứng viên chịu trách nhiệm về các giấy tờ chính thức. Điều quan trọng là đừng ngại đặt câu hỏi – đây là khoản đầu tư và cũng là sự bảo vệ của bạn.

Tiềm năng cho thuê bất động sản ở Burgenland khá cao, đặc biệt là đối với các dự án mới. Những bất động sản này thường nhanh chóng tìm được người thuê, vì nhiều nhà đầu tư ngay lập tức chuyển giao chúng cho các công ty quản lý cho thuê.

• Khu vực này được nhiều người thuê nhà thuộc mọi đối tượng ưa chuộng. Tại Eisenstadt, nơi có trường đại học, nhà ở dành cho sinh viên rất được săn đón. Du lịch cũng đóng một vai trò quan trọng.
• Tại vùng Neusiedl, các chỗ nghỉ hầu như luôn có người ở, vì du khách đến đây nghỉ dưỡng cả vào mùa hè lẫn mùa đông.
• Các căn hộ ở Eisenstadt luôn được các gia đình và cư dân đi làm thuê, điều này khiến thị trường này đặc biệt ổn định đối với người bán.

Cho thuê ngắn hạn so với dài hạn. Các khu nghỉ dưỡng nằm gần hồ hoặc suối nước nóng rất lý tưởng cho thuê ngắn hạn. Về mặt pháp lý, việc cho thuê được phép tối đa 180 ngày mỗi năm, nhưng việc đăng ký và đóng thuế du lịch là bắt buộc.

Nếu bạn dự định thuê nhà dài hạn—từ một năm trở lên—điều quan trọng là phải lập một hợp đồng thuê nhà (Mietvertrag). Người thuê nhà cũng phải được đăng ký. Vi phạm các quy định này có thể dẫn đến rắc rối với cảnh sát.

Quy định dành cho chủ sở hữu. Thu nhập từ việc cho thuê nhà phải chịu thuế. Mức thuế suất lên đến 25% sau khi trừ đi các chi phí hợp lệ.

Hơn nữa, Burgenland không có những hạn chế tương tự như "Mietpreisbremse" (giá thuê nhà) ở Vienna. Điều này có nghĩa là giá thuê được tự do ấn định, tùy thuộc vào chất lượng của bất động sản và tình hình thị trường. Đây là một lợi thế rõ rệt cho chủ nhà, vì họ có thể đặt mức giá hợp lý trong khi vẫn tính đến lợi thế cạnh tranh của bất động sản của mình.

Đầu tư vào bất động sản cho thuê ở Burgenland sẽ an toàn hơn nếu bạn chú ý đến cơ sở hạ tầng xung quanh (trường học, cửa hàng, đường xá thuận tiện).

Burgenland hiện nay là một thị trường bị định giá thấp nhưng có tiềm năng rất lớn. Nơi đây kết hợp giá cả phải chăng, chất lượng cuộc sống cao và triển vọng tăng trưởng.

Nhu cầu về nhà ở ổn định cho cả mục đích cư trú và nghỉ dưỡng, và các dự án mới (phòng khám, đường sá, các sáng kiến ​​môi trường) càng làm tăng thêm sức hấp dẫn của khu vực.

Khi mua nhà ở đây, tốt nhất nên làm việc với các chuyên gia. Một nhà môi giới bất động sản và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẽ giúp bạn chọn được bất động sản phù hợp, hoàn tất giao dịch từ đầu đến cuối và bảo vệ bạn khỏi những rủi ro.

Khi mua bất động sản ở Burgenland, bạn không chỉ sở hữu một ngôi nhà hay căn hộ, mà còn là một cuộc sống mới: không khí trong lành, sự yên tĩnh, truyền thống làm rượu vang và một hồ nước gần đó. Đây không chỉ là một khoản đầu tư, mà là một khoản đầu tư vào sự thoải mái và sức khỏe của gia đình bạn.