Vay mua bất động sản tại Áo năm 2025: Cách thức vay và nộp đơn xin vay

Việc mua nhà tại Áo đang ngày càng trở nên phổ biến đối với cả người dân địa phương và người nước ngoài. Năm 2025, lãi suất thế chấp trung bình tại quốc gia này là khoảng 3,4% (dữ liệu của OeNB), khiến việc vay vốn bất động sản trở nên dễ dàng hơn so với các nước EU khác. Tuy nhiên, việc vay thế chấp đòi hỏi phải nắm rõ các quy định địa phương, chuẩn bị hồ sơ và am hiểu các thuật ngữ ngân hàng.

Là một chuyên gia bất động sản người Áo, tôi giúp khách hàng nắm rõ mọi chi tiết và hỗ trợ họ vay thế chấp - từ việc chọn ngân hàng đến ký kết hợp đồng vay. Trong bài viết này, tôi sẽ giải thích chi tiết các yêu cầu có hiệu lực từ năm 2025 và cách nộp đơn xin vay mua nhà tại Áo một cách chính xác.

Việc áp dụng KIM-VO vào năm 2022 đã dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong hoạt động cho vay thế chấp tại Áo. Theo Ngân hàng Quốc gia Áo (OeNB), tỷ lệ các khoản vay bền vững đã tăng từ 12% trong nửa đầu năm 2022 lên 84% trong nửa đầu năm 2024, phản ánh các yêu cầu khắt khe hơn về khả năng tín dụng của người vay.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, KIM-VO không còn mang tính ràng buộc, giúp các ngân hàng linh hoạt hơn trong việc đánh giá khả năng tín dụng của người vay. Mặc dù vậy, FMA vẫn tiếp tục khuyến nghị tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi của KIM-VO để đảm bảo ổn định tài chính.

Những quy định chính của KIM-VO:

• Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) tối đa: 90%.
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa (DSTI): 40%.
• Thời hạn vay tối đa: 35 năm.

Những thay đổi từ ngày 1 tháng 7 năm 2025:

• Loại bỏ các yêu cầu bắt buộc: Các ngân hàng đã linh hoạt hơn trong việc đánh giá khả năng tín dụng của người vay.
• Khuyến nghị của FMA: FMA tiếp tục khuyến nghị tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi của KIM-VO để đảm bảo sự ổn định tài chính.
• Tính linh hoạt của khoản thế chấp: Có thể áp dụng cách tiếp cận riêng với người vay, bao gồm khả năng tăng LTV và DSTI, tùy thuộc vào lý do chính đáng.

Tác động đến điều kiện vay thế chấp:

• Thế chấp để mua căn hộ ở Áo: Các ngân hàng có thể đưa ra các điều khoản linh hoạt hơn, nhưng điều quan trọng là phải xem xét tình hình tài chính cá nhân của người vay.
• Thế chấp cho thuê căn hộ ở Áo: Các điều khoản có thể thay đổi tùy thuộc vào lợi nhuận của bất động sản và lịch sử tín dụng của người vay.

Lưu ý: Mặc dù các yêu cầu bắt buộc của KIM-VO đã bị bãi bỏ, bạn vẫn nên tuân thủ các nguyên tắc của luật này để đảm bảo sự ổn định tài chính và giảm thiểu rủi ro khi vay thế chấp tại Áo.

Cả công dân Áo và người nước ngoài đều có thể vay thế chấp ở Áo, tùy thuộc vào một số điều kiện nhất định.

• Công dân Áo và EU. Đối với họ, quy trình đơn giản hơn: chỉ cần chứng minh thu nhập ổn định, trả trước và đáp ứng các yêu cầu tiêu chuẩn của ngân hàng.
• Người nước ngoài có thẻ thường trú (VNZh). Họ có thể vay thế chấp và mua bất động sản để ở. Việc có tư cách thường trú chính thức giúp tăng đáng kể cơ hội được chấp thuận vay vốn.
• Người nước ngoài không có giấy phép cư trú. Có thể vay thế chấp, nhưng cần có sự chấp thuận của chính quyền địa phương. Việc này chỉ được chấp thuận nếu việc mua nhà đáp ứng các lợi ích xã hội, văn hóa hoặc kinh tế của Áo.
• Các nhà đầu tư từ các quốc gia ngoài EU (bao gồm Ukraine và Nga) cũng đủ điều kiện vay thế chấp, nhưng các ngân hàng sẽ kiểm tra kỹ lưỡng hơn các giấy tờ, lịch sử tài chính và nguồn thu nhập của họ.

Năm 2025, quy trình thế chấp tại Áo đã có những thay đổi, đặc biệt là đối với người mua nhà nước ngoài. Mặc dù KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) đã trở thành bắt buộc kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, các ngân hàng vẫn duy trì cách tiếp cận thận trọng, cân nhắc đến hoàn cảnh tài chính cá nhân của người vay.

Người vay phải đủ tuổi theo quy định pháp luật và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Đối với một số chương trình, ngân hàng đặt ra giới hạn độ tuổi tối đa vào cuối kỳ hạn vay - thường là 65–70 tuổi.

Yêu cầu phải có quốc tịch Áo, giấy phép cư trú vĩnh viễn hoặc thẻ cư trú. Nhà đầu tư nước ngoài không có giấy phép cư trú cần được chính quyền địa phương chấp thuận để mua bất động sản. Việc có thường trú hợp pháp giúp tăng đáng kể cơ hội được chấp thuận khoản vay.

Ngân hàng xác minh thu nhập của người vay trong 12-24 tháng qua, xem xét tất cả các nguồn thu nhập: lương, hoạt động kinh doanh, bất động sản cho thuê và đầu tư. Ngân hàng cũng phân tích lịch sử tín dụng của người vay, và tỷ lệ trả nợ (DSR) đo lường tỷ lệ thu nhập so với các khoản thanh toán bắt buộc. Thông thường, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng không được vượt quá 30-40% thu nhập.

Người vay nước ngoài thường được yêu cầu cung cấp báo cáo tín dụng từ quốc gia của họ. Lịch sử tín dụng tốt giúp đẩy nhanh đáng kể quá trình phê duyệt thế chấp.

Ví dụ, để mua một căn hộ ở Vienna trị giá 400.000 euro, một công dân EU cần thu nhập từ 2.500–3.000 euro mỗi tháng, trong khi người Ukraine hoặc Nga cần 3.500–4.000 euro mỗi tháng. Một trong những khách hàng của tôi, với thu nhập 3.800 euro mỗi tháng, đã vay thế chấp 350.000 euro với khoản thanh toán trước 30%.

Đối với công dân Áo và EU, hợp đồng lao động và bằng chứng thu nhập thường là đủ. Doanh nhân được yêu cầu cung cấp tờ khai thuế và báo cáo tài chính. Người vay nước ngoài thường yêu cầu bản dịch công chứng tài liệu sang tiếng Đức hoặc tiếng Anh.

Từ năm 2022, các ngân hàng yêu cầu tối thiểu 20% giá trị tài sản và các chi phí bổ sung (phí công chứng, đăng ký, bảo hiểm) phải được chi trả từ nguồn vốn cá nhân. Công dân ngoài EU (ví dụ: người Ukraine và người Nga): 30–50% giá trị tài sản.

Khoản trả trước càng cao, khả năng được chấp thuận vay càng cao và điều khoản lãi suất càng thuận lợi. Đối với nhiều ngân hàng, đây cũng là một chỉ số đánh giá khả năng tài chính của người vay.

Trong một số trường hợp, ngân hàng yêu cầu người bảo lãnh, tài sản thế chấp hoặc bảo hiểm nhân thọ và tài sản trong suốt thời gian trả nợ. Điều này đặc biệt quan trọng đối với người vay nước ngoài không có lịch sử tín dụng lâu dài tại Áo.

Việc vay thế chấp tại Áo có vẻ phức tạp, đặc biệt là đối với người mua nước ngoài. Tuy nhiên, với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và nắm rõ các bước chính, mọi việc sẽ trở nên rõ ràng và dễ dàng quản lý. Đến năm 2025, các ngân hàng sẽ tiếp tục xem xét các khuyến nghị của KIM-VO khi đánh giá rủi ro, điều này sẽ ảnh hưởng đến các điều khoản cho vay.

Bước đầu tiên là chọn ngân hàng và nộp đơn xin vay thế chấp. Các ngân hàng hàng đầu cung cấp dịch vụ thế chấp cho người mua nước ngoài bao gồm:

• Erste Bank là một trong những ngân hàng lớn nhất ở Áo, cung cấp nhiều sản phẩm thế chấp.
• Ngân hàng Raiffeisen nổi tiếng về độ tin cậy và sự đa dạng trong các giải pháp thế chấp.
• Ngân hàng UniCredit Áo cung cấp các điều khoản cạnh tranh cho khách hàng nước ngoài.
• Sparkassengruppe Österreich là mạng lưới hơn 700 chi nhánh trên khắp cả nước, đảm bảo khả năng tiếp cận các dịch vụ thế chấp.

Điều quan trọng cần lưu ý là đối với công dân nước thứ ba (như người Ukraine và người Nga), quy trình này có thể yêu cầu các bước bổ sung, chẳng hạn như xin phép mua bất động sản từ chính quyền địa phương.

Sau khi nộp đơn, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định bất động sản độc lập. Việc này là cần thiết để xác định giá trị thị trường của bất động sản và tính toán số tiền vay tối đa mà ngân hàng sẵn sàng cung cấp. Việc thẩm định thường được thực hiện bởi các chuyên gia được chứng nhận và do người vay chi trả.

Một số ngân hàng tính phí cố định cho việc thẩm định bất động sản, có thể lên tới khoảng 0,5% số tiền vay. Ví dụ, tại Ngân hàng Áo, phí thẩm định là khoảng 261 euro cho khoản vay 400.000 euro.

Ở giai đoạn này, người vay phải cung cấp một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm:

• Hộ chiếu hoặc chứng minh thư;
• Bằng chứng về thu nhập (giấy chứng nhận lương, tờ khai thuế);
• Hợp đồng mua bán hoặc thỏa thuận sơ bộ;
• Trích từ sổ đăng ký đất đai (Grundbuchauszug);
• Xác nhận khả năng thanh toán trước.

Tất cả các giấy tờ được cấp ngoài Áo phải được dịch sang tiếng Đức và công chứng. Nếu không có bộ hồ sơ đầy đủ, ngân hàng sẽ không thể tiếp tục xử lý đơn đăng ký.

Sau khi đơn đăng ký và tất cả hồ sơ được chấp thuận, người vay sẽ ký hợp đồng vay với ngân hàng. Hợp đồng bao gồm các điều khoản vay, bao gồm lãi suất, thời hạn trả nợ và các chi tiết quan trọng khác. Bạn nên xem xét kỹ lưỡng các điều khoản của hợp đồng và nếu cần, hãy tham khảo ý kiến ​​luật sư.

Bước cuối cùng là đăng ký giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai (Grundbuch). Đây là xác nhận chính thức về quyền sở hữu bất động sản. Quá trình đăng ký có thể mất từ ​​vài tuần đến vài tháng, tùy thuộc vào mức độ phức tạp của giao dịch và khu vực. Sau khi đăng ký, người vay sẽ trở thành chủ sở hữu chính thức của bất động sản.

Quan trọng! Bảo hiểm tài sản là yêu cầu bắt buộc khi vay thế chấp. Bảo hiểm này bao gồm thiệt hại cho nhà hoặc căn hộ, cũng như trách nhiệm pháp lý của chủ sở hữu. Bạn cũng nên mua bảo hiểm Hauschaltsversicherung (bảo hiểm chủ nhà) để bảo vệ tài sản của mình.

Lãi suất thế chấp tại Áo theo truyền thống được coi là rất hấp dẫn, thường dao động trong khoảng từ 2% đến 5%. Theo OeNB, lãi suất thế chấp trung bình tính đến tháng 4 năm 2025 là 3,42%, thấp hơn mức 4,17% của tháng 10 năm 2023, nhưng cao hơn mức thấp kỷ lục 1,18% trong giai đoạn 2021–2022. Biến động lãi suất phụ thuộc trực tiếp vào sự ổn định tài chính của các ngân hàng và độ tin cậy của người vay.

Đến năm 2025, các khoản thế chấp sẽ vẫn được cung cấp cho cả cư dân Áo và người mua nước ngoài, bao gồm cả người Ukraine và người Nga. Các điều khoản cho vay cơ bản phụ thuộc vào loại bất động sản, tình trạng người vay, khu vực và ngân hàng cụ thể.

Ở Áo, số tiền thế chấp phụ thuộc vào giá trị bất động sản và loại hình vay. Thông thường, với lãi suất cố định, bạn có thể vay tới 70% giá trị bất động sản, đôi khi lên tới 80%. Phần còn lại phải được thanh toán bằng khoản trả trước.

Ví dụ:

• Việc xây dựng mới thường yêu cầu trả trước 40%.
• Đối với nhà ở thứ cấp - 50%.
• Thời hạn trả nợ vay thường lên tới 35 năm, số tiền vay tối thiểu là 25.000 €, không có giới hạn trên.

Nếu bạn đã sở hữu bất động sản tại Áo, bạn có thể dùng bất động sản đó làm tài sản thế chấp. Điều quan trọng cần lưu ý là: tổng chi phí hàng tháng cộng với tiền trả góp thế chấp không được vượt quá 40% tổng thu nhập. Thu nhập từ cho thuê bổ sung có thể làm giảm tỷ lệ này.

1. Lãi suất cố định. Lựa chọn phổ biến nhất. Kỳ hạn thường từ 15 đến 30 năm, nhưng có thể thay đổi tùy theo ngân hàng.

2. Lãi suất thả nổi. Còn được gọi là thế chấp lãi suất điều chỉnh. Lãi suất được gắn với lãi suất Euribor và được điều chỉnh ba tháng một lần.

• Ưu điểm: Lãi suất có thể giảm, cho phép bạn trả hết khoản vay sớm hơn.
• Nhược điểm: Lãi suất Euribor có thể tăng, làm tăng mức trả quá mức.

3. Thế chấp kết hợp. Kết hợp cả hai lựa chọn. Ví dụ:

• Khoản vay lãi suất cố định 60% trong thời hạn đã thỏa thuận
• Khoản vay 40% với lãi suất thả nổi 1,5% + Euribor

Thích hợp cho mục đích thương mại và dân cư, bán lại hoặc cải tạo.

Ở Áo, các ngân hàng không chỉ cung cấp khoản thế chấp để mua nhà ở chính mà còn cho các mục đích đặc biệt, bao gồm cả các dự án xanh.

Các tùy chọn chính:

• Thế chấp thứ hai có sẵn cho nhà nghỉ dưỡng hoặc bất động sản cho thuê. Chúng cho phép bạn đầu tư vào bất động sản và tạo ra thu nhập cho thuê.
• Khoản vay để cải tạo và xây dựng lại - để cải tạo nhà ở hoặc căn hộ hiện có, bao gồm nâng cấp theo tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng.
• Thế chấp thương mại – dành cho văn phòng, bán lẻ và bất động sản công nghiệp.

Chương trình thế chấp xanh:

• Ngân hàng UniCredit Áo cung cấp trái phiếu thế chấp xanh, số tiền thu được sẽ được sử dụng để xây dựng các tòa nhà thân thiện với môi trường và tiết kiệm năng lượng.
• Erste Bank và Sparkasse cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp cho những ngôi nhà tiết kiệm năng lượng.

Việc mua bất động sản tại Áo cho công dân nước ngoài, bao gồm cả người Ukraine và người Nga, liên quan đến một số cân nhắc về mặt pháp lý và tài chính. Mặc dù quy trình này dễ dàng, nhưng điều quan trọng cần lưu ý là:

1. Hạn chế mua bất động sản. Tại Áo, có những hạn chế theo khu vực đối với việc mua bất động sản của người nước ngoài. Cụ thể, các bang liên bang Tyrol và Vorarlberg hạn chế việc mua bất động sản của người nước ngoài, yêu cầu phải có sự cho phép của chính quyền địa phương. Ở các khu vực khác, chẳng hạn như Vienna, việc mua bán chỉ có thể thực hiện được khi có giấy phép cư trú hoặc bằng chứng về "lợi ích xã hội" trong việc mua bất động sản.

2. Yêu cầu giấy phép. Công dân nước thứ ba cần có sự cho phép của chính quyền địa phương (Grundverkehrsbehörde) để mua bất động sản. Quá trình xin giấy phép có thể mất từ ​​3 đến 6 tháng và tùy thuộc vào khu vực và loại bất động sản. Việc mua bán có thể bị từ chối nếu việc mua bán không phù hợp với lợi ích địa phương.

3. Khoản trả trước cao. Người mua nước ngoài thường được yêu cầu trả trước 30-50% giá trị bất động sản. Con số này cao hơn đáng kể so với công dân EU, nơi khoản trả trước tối thiểu là 20%. Các giấy tờ bổ sung, chẳng hạn như bằng chứng về khả năng tài chính và lịch sử tín dụng, cũng có thể được yêu cầu.

4. Khó khăn trong việc vay thế chấp. Công dân nước ngoài gặp khó khăn hơn trong việc vay thế chấp tại Áo. Các ngân hàng yêu cầu chứng minh thu nhập ổn định bằng đồng euro và cũng có thể yêu cầu giấy phép cư trú hoặc người bảo lãnh tại địa phương. Quá trình nộp đơn có thể mất từ ​​4 đến 6 tháng, và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) tối đa thường bị giới hạn ở mức 50–70%.

Đối với người nước ngoài mua bất động sản tại Áo, có nhiều lựa chọn tài chính thay thế có thể hữu ích tùy thuộc vào tình hình và mục đích mua. Hãy cùng xem xét ba lựa chọn chính:

1. Sử dụng công ty Áo. Một cách để lách luật hạn chế người nước ngoài mua bất động sản là mua bất động sản thông qua một công ty Áo đã đăng ký. Cách tiếp cận này có thể có lợi cho các nhà đầu tư muốn cho thuê bất động sản hoặc tham gia vào các hoạt động thương mại. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là việc này đòi hỏi phải đăng ký công ty tại Áo, kéo theo các chi phí và thủ tục hành chính bổ sung.

2. Hợp tác với một đối tác địa phương. Việc mua bất động sản chung với một công dân EU có thể đơn giản hóa quy trình mua bán, đặc biệt là ở những khu vực có hạn chế đối với công dân nước thứ ba. Đối tác này có thể đóng vai trò là nhà đầu tư chung, chia sẻ chi phí và rủi ro. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải cân nhắc kỹ lưỡng các điều khoản sở hữu chung và chia sẻ lợi nhuận để tránh các vấn đề pháp lý và tài chính tiềm ẩn sau này.

3. Sử dụng chương trình tiết kiệm (Bauspar). Hệ thống Bauspar ở Áo là một hình thức vay tiết kiệm được thiết kế để tích lũy tiền mua hoặc xây nhà. Quy trình bao gồm hai bước: tiết kiệm trong một khoảng thời gian nhất định và sau đó nhận khoản vay với các điều khoản ưu đãi. Số tiền vay tối đa theo chương trình Bauspar là 300.000 euro, với lãi suất thường thấp hơn lãi suất thị trường và cố định trong suốt thời hạn vay.

Vay thế chấp tại Áo là một quá trình đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và chuẩn bị kỹ lưỡng, đặc biệt là đối với công dân nước ngoài, bao gồm cả người Ukraine và người Nga. Thành công phần lớn phụ thuộc vào việc chọn đúng ngân hàng, chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết và nắm rõ các quy định pháp lý, chẳng hạn như các yêu cầu của chính quyền địa phương và hướng dẫn cho vay của FMA.

Ngay cả sau khi bãi bỏ các yêu cầu bắt buộc về KIM-VO, các ngân hàng vẫn tiếp tục xem xét các nguyên tắc của luật này khi đánh giá khả năng tín dụng của người vay, đảm bảo sự ổn định tài chính và an toàn giao dịch. Việc tuân thủ các khuyến nghị này, lập kế hoạch ngân sách và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp sẽ cho phép bạn vay thế chấp với các điều khoản thuận lợi và tự tin đầu tư vào bất động sản Áo - cả cho mục đích cư trú và cho thuê.