Vay mua nhà đất tại Áo năm 2026: Cách thức và thủ tục vay

Việc mua nhà ở Áo ngày càng trở nên phổ biến đối với cả người dân địa phương và người nước ngoài. Năm 2025, lãi suất thế chấp trung bình tại nước này vào khoảng 3,4% (theo số liệu của Ngân hàng Quốc gia Áo - OeNB), khiến các khoản vay mua nhà trở nên phải chăng hơn so với các nước EU khác. Tuy nhiên, việc vay thế chấp đòi hỏi phải nắm rõ các quy định địa phương, chuẩn bị hồ sơ và hiểu biết về các thuật ngữ ngân hàng.

Với tư cách là chuyên gia bất động sản người Áo, tôi giúp khách hàng nắm rõ mọi chi tiết phức tạp và hỗ trợ họ trong quá trình vay thế chấp mua nhà – từ việc chọn ngân hàng đến ký kết hợp đồng vay. Trong bài viết này, tôi sẽ giải thích chi tiết các yêu cầu có hiệu lực vào năm 2025 và cách thức nộp đơn vay mua nhà đúng cách tại Áo.

Việc áp dụng KIM-VO vào năm 2022 đã dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong hoạt động cho vay thế chấp tại Áo. Theo Ngân hàng Quốc gia Áo (OeNB), tỷ lệ các khoản vay bền vững đã tăng từ 12% trong nửa đầu năm 2022 lên 84% trong nửa đầu năm 2024, phản ánh các yêu cầu khắt khe hơn đối với khả năng tín dụng của người vay.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, KIM-VO không còn mang tính ràng buộc, tạo điều kiện cho các ngân hàng linh hoạt hơn trong việc đánh giá khả năng tín dụng của người vay. Mặc dù vậy, FMA vẫn khuyến nghị tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi của KIM-VO để đảm bảo sự ổn định tài chính.

Các điều khoản chính của KIM-VO:

• Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) tối đa: 90%.
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa (DSTI): 40%.
• Thời hạn vay tối đa: 35 năm.

Những thay đổi có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2025:

• Loại bỏ các yêu cầu bắt buộc: Các ngân hàng đã có được sự linh hoạt hơn trong việc đánh giá khả năng tín dụng của người vay.
• Khuyến nghị của FMA: FMA tiếp tục khuyến nghị tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi của KIM-VO để đảm bảo sự ổn định tài chính.
• Tính linh hoạt trong cho vay thế chấp: Có thể áp dụng phương pháp tiếp cận cá nhân cho người vay, bao gồm cả khả năng tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) và tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSTI), với điều kiện phải có lý do chính đáng.

Ảnh hưởng đến điều kiện vay thế chấp:

• Vay thế chấp mua căn hộ ở Áo: Các ngân hàng có thể đưa ra các điều khoản linh hoạt hơn, nhưng điều quan trọng là phải xem xét tình hình tài chính cá nhân của người vay. Khi lập kế hoạch ngân sách, hãy xem xét giá căn hộ hiện tại ở Vienna .
• Vay thế chấp để cho thuê căn hộ tại Áo: Điều khoản có thể thay đổi tùy thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản và lịch sử tín dụng của người vay.

Lưu ý: Mặc dù yêu cầu KIM-VO bắt buộc đã bị bãi bỏ, nhưng vẫn nên tuân thủ các nguyên tắc của nó để đảm bảo ổn định tài chính và giảm thiểu rủi ro khi vay thế chấp mua nhà tại Áo.

Vay thế chấp mua nhà tại Áo dành cho cả công dân Áo và người nước ngoài, nhưng phải tuân thủ một số điều kiện nhất định.

• Công dân Áo và EU. Đối với họ, quy trình đơn giản hơn: chỉ cần chứng minh thu nhập ổn định, đặt cọc và đáp ứng các yêu cầu tiêu chuẩn của ngân hàng.
• Người nước ngoài có giấy phép cư trú vĩnh viễn (VNZh) có thể vay thế chấp và mua bất động sản để ở. Có tư cách cư trú chính thức sẽ làm tăng đáng kể cơ hội được chấp thuận khoản vay.
• Người nước ngoài không có giấy phép cư trú. Có thể vay thế chấp nhưng cần có sự chấp thuận của chính quyền địa phương. Sự chấp thuận này chỉ được cấp nếu việc mua bán đáp ứng các lợi ích về xã hội, văn hóa hoặc kinh tế của Áo.
• Các nhà đầu tư từ các quốc gia ngoài EU (bao gồm Ukraine và Nga) cũng đủ điều kiện vay thế chấp, nhưng các ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng hơn các giấy tờ, lịch sử tài chính và nguồn thu nhập của họ.

Năm 2025, quy trình thế chấp nhà ở tại Áo đã trải qua những thay đổi, đặc biệt là đối với người mua nước ngoài. Mặc dù quy định KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) trở nên bắt buộc từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, các ngân hàng vẫn duy trì cách tiếp cận thận trọng, xem xét đến hoàn cảnh tài chính cá nhân của người vay.

Người vay phải đủ tuổi hợp pháp và có đầy đủ năng lực pháp lý. Đối với một số chương trình, ngân hàng đặt ra giới hạn độ tuổi tối đa khi kết thúc khoản vay—thường là 65-70 tuổi.

Cần có quốc tịch Áo, giấy phép cư trú vĩnh viễn hoặc thẻ cư trú. Nhà đầu tư nước ngoài không có giấy phép cư trú cần sự chấp thuận của chính quyền địa phương để mua bất động sản. Có giấy phép cư trú hợp pháp sẽ làm tăng đáng kể cơ hội được chấp thuận khoản vay.

Các ngân hàng sẽ xác minh thu nhập của người vay trong 12-24 tháng qua, có tính đến tất cả các nguồn thu nhập: lương, hoạt động kinh doanh, bất động sản cho thuê và đầu tư. Họ cũng phân tích lịch sử tín dụng và tỷ lệ trả nợ (DSR) đo lường tỷ lệ thu nhập so với các khoản thanh toán bắt buộc. Thông thường, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng không nên vượt quá 30-40% thu nhập.

Người vay nước ngoài thường được yêu cầu cung cấp báo cáo tín dụng từ quốc gia của họ. Lịch sử tín dụng tốt sẽ giúp đẩy nhanh đáng kể quá trình phê duyệt khoản vay thế chấp.

Ví dụ, để mua một căn hộ ở Vienna trị giá 400.000 euro, công dân EU cần thu nhập từ 2.500 đến 3.000 euro mỗi tháng, trong khi người Ukraine hoặc người Nga cần từ 3.500 đến 4.000 euro mỗi tháng. Một trong những khách hàng của tôi, với thu nhập 3.800 euro mỗi tháng, đã nhận được khoản vay thế chấp 350.000 euro với khoản trả trước 30%.

Đối với công dân Áo và EU, hợp đồng lao động và giấy tờ chứng minh thu nhập thường là đủ. Các doanh nhân cần cung cấp tờ khai thuế và báo cáo tài chính. Người vay nước ngoài thường yêu cầu bản dịch công chứng các tài liệu sang tiếng Đức hoặc tiếng Anh.

Từ năm 2022, các ngân hàng yêu cầu tối thiểu 20% giá trị tài sản và các chi phí phát sinh khác (phí công chứng, đăng ký, bảo hiểm) phải được thanh toán từ nguồn vốn cá nhân. Đối với công dân ngoài EU (ví dụ: người Ukraine và người Nga): 30–50% giá trị tài sản.

Khoản trả trước càng cao, khả năng được duyệt vay càng lớn và lãi suất càng ưu đãi hơn. Khi lập kế hoạch ngân sách, điều quan trọng là phải tính toán trước tất cả các chi phí mua nhà . Đối với nhiều ngân hàng, đây cũng là một chỉ số về kỷ luật tài chính của người vay.

Trong một số trường hợp, ngân hàng yêu cầu người bảo lãnh, tài sản thế chấp hoặc bảo hiểm nhân thọ và tài sản trong suốt thời gian trả nợ. Điều này đặc biệt quan trọng đối với người vay nước ngoài không có lịch sử tín dụng lâu dài tại Áo.

Việc vay thế chấp mua nhà ở Áo có vẻ phức tạp, đặc biệt đối với người mua nước ngoài. Tuy nhiên, với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và nắm rõ các bước quan trọng, mọi việc sẽ trở nên rõ ràng và dễ quản lý. Năm 2025, các ngân hàng sẽ tiếp tục xem xét các khuyến nghị của KIM-VO khi đánh giá rủi ro, điều này sẽ ảnh hưởng đến các điều khoản cho vay.

Bước đầu tiên là chọn ngân hàng và nộp đơn xin vay thế chấp. Các ngân hàng hàng đầu cung cấp khoản vay thế chấp cho người mua nước ngoài bao gồm:

• Erste Bank là một trong những ngân hàng lớn nhất ở Áo, cung cấp nhiều sản phẩm thế chấp đa dạng.
• Ngân hàng Raiffeisen nổi tiếng về độ tin cậy và sự đa dạng các giải pháp thế chấp.
• Ngân hàng UniCredit Áo cung cấp các điều khoản cạnh tranh cho khách hàng nước ngoài.
• Sparkassengruppe Österreich là một mạng lưới hơn 700 chi nhánh trên khắp cả nước, đảm bảo sự dễ dàng tiếp cận các dịch vụ thế chấp.

Điều quan trọng cần lưu ý là đối với công dân các nước thứ ba (như người Ukraine và người Nga), quy trình này có thể yêu cầu thêm các bước bổ sung, chẳng hạn như xin phép chính quyền địa phương để mua bất động sản.

Sau khi nộp đơn xin vay, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định giá tài sản độc lập. Việc này cần thiết để xác định giá trị thị trường của tài sản và tính toán số tiền vay tối đa mà ngân hàng sẵn sàng cung cấp. Việc thẩm định thường được thực hiện bởi các chuyên gia được chứng nhận và do người vay chi trả.

Một số ngân hàng tính phí cố định cho việc thẩm định giá trị tài sản, có thể lên tới khoảng 0,5% số tiền vay. Ví dụ, tại Ngân hàng Áo (Bank Austria), phí thẩm định khoảng 261 euro cho khoản vay 400.000 euro.

Ở giai đoạn này, người vay phải cung cấp đầy đủ bộ hồ sơ, bao gồm:

• Hộ chiếu hoặc chứng minh thư;
• Bằng chứng thu nhập (giấy chứng nhận lương, tờ khai thuế);
• Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng sơ bộ;
• Trích từ sổ đăng ký đất đai (Grundbuchauszug);
• Xác nhận về khả năng thanh toán tiền đặt cọc.

Tất cả các giấy tờ được cấp ngoài nước Áo phải được dịch sang tiếng Đức và công chứng. Nếu không có đầy đủ bộ giấy tờ, ngân hàng sẽ không thể tiếp tục xử lý hồ sơ.

Sau khi đơn xin vay và tất cả các giấy tờ được chấp thuận, người vay sẽ ký hợp đồng vay với ngân hàng. Hợp đồng này bao gồm các điều khoản vay, trong đó có lãi suất, thời hạn trả nợ và các chi tiết quan trọng khác. Nên xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng và, nếu cần, nên tham khảo ý kiến ​​luật sư.

Bước cuối cùng là đăng ký giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai (Grundbuch). Đây là sự xác nhận chính thức về quyền sở hữu bất động sản. Quá trình đăng ký có thể mất từ ​​vài tuần đến vài tháng, tùy thuộc vào độ phức tạp của giao dịch và khu vực. Sau khi đăng ký, người vay trở thành chủ sở hữu chính thức của bất động sản.

Quan trọng! Bảo hiểm tài sản là yêu cầu bắt buộc để được vay thế chấp mua nhà. Bảo hiểm này chi trả thiệt hại cho nhà ở hoặc căn hộ, cũng như trách nhiệm pháp lý của chủ sở hữu. Ngoài ra, bạn cũng nên mua bảo hiểm nhà ở (Hauschaltsversicherung) để bảo vệ tài sản cá nhân.

Lãi suất thế chấp tại Áo theo truyền thống được coi là rất hấp dẫn, thường dao động trong khoảng từ 2% đến 5%. Theo Ngân hàng Quốc gia Áo (OeNB), lãi suất thế chấp trung bình tính đến tháng 4 năm 2025 là 3,42%, thấp hơn mức 4,17% của tháng 10 năm 2023, nhưng cao hơn mức thấp kỷ lục 1,18% trong giai đoạn 2021-2022. Diễn biến lãi suất phụ thuộc trực tiếp vào sự ổn định tài chính của các ngân hàng và độ tin cậy của người vay.

Đến năm 2025, các khoản vay thế chấp vẫn sẽ được cung cấp cho cả cư dân Áo và người mua nước ngoài, bao gồm người Ukraine và người Nga. Các điều khoản cho vay cơ bản phụ thuộc vào loại bất động sản, tình trạng người vay, khu vực và ngân hàng cụ thể.

Tại Áo, số tiền vay thế chấp phụ thuộc vào giá trị bất động sản và loại khoản vay. Thông thường, với lãi suất cố định, bạn có thể vay tới 70% giá trị bất động sản, đôi khi lên đến 80%. Phần còn lại phải được thanh toán bằng tiền đặt cọc.

Ví dụ:

• Các công trình xây mới thường yêu cầu khoản đặt cọc 40%.
• Đối với nhà ở thứ cấp - 50%.
• Thời hạn trả nợ thường lên đến 35 năm, số tiền vay tối thiểu là 25.000 euro, không có giới hạn tối đa.

Nếu bạn đã sở hữu bất động sản ở Áo, bạn có thể dùng nó làm tài sản thế chấp. Điều quan trọng cần nhớ là: chi phí hàng tháng cộng với khoản trả góp thế chấp không được vượt quá 40% tổng thu nhập của bạn. Thu nhập từ cho thuê nhà có thể giúp giảm tỷ lệ này.

1. Lãi suất cố định. Lựa chọn phổ biến nhất. Thời hạn thường dao động từ 15 đến 30 năm, nhưng có thể thay đổi tùy thuộc vào ngân hàng.

2. Lãi suất thả nổi. Còn được gọi là thế chấp lãi suất điều chỉnh. Lãi suất được gắn liền với Euribor và được điều chỉnh ba tháng một lần.

• Ưu điểm: Lãi suất có thể giảm, cho phép bạn trả hết khoản vay sớm hơn.
• Nhược điểm: Lãi suất Euribor có thể tăng, dẫn đến khoản thanh toán vượt mức tăng lên.

3. Khoản vay thế chấp kết hợp. Kết hợp cả hai lựa chọn. Ví dụ:

• Khoản vay lãi suất cố định 60% với thời hạn đã thỏa thuận
• Vay 40% với lãi suất thả nổi 1,5% + Euribor

Thích hợp cho các bất động sản thương mại và nhà ở, để bán lại hoặc cải tạo.

Tại Áo, các ngân hàng cung cấp các khoản vay thế chấp không chỉ để mua nhà ở chính mà còn cho các mục đích đặc biệt, bao gồm cả các dự án xanh.

Các lựa chọn chính:

• Vay thế chấp lần hai có thể áp dụng cho nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà cho thuê. Hình thức này cho phép bạn đầu tư vào bất động sản và tạo ra thu nhập từ tiền thuê nhà.
• Vay vốn để cải tạo và xây dựng lại - để cải tạo nhà ở hoặc căn hộ hiện có, bao gồm nâng cấp lên các tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng.
• Vay thế chấp thương mại – dành cho văn phòng, cửa hàng bán lẻ và bất động sản công nghiệp.

Các chương trình thế chấp xanh:

• Ngân hàng UniCredit Áo cung cấp trái phiếu thế chấp xanh, số tiền thu được được sử dụng để xây dựng các tòa nhà thân thiện với môi trường và tiết kiệm năng lượng.
• Ngân hàng Erste Bank và Sparkasse cung cấp các khoản vay với lãi suất ưu đãi cho những ngôi nhà tiết kiệm năng lượng cao.

Việc mua bất động sản tại Áo đối với công dân nước ngoài, bao gồm người Ukraine và người Nga, liên quan đến một số vấn đề pháp lý và tài chính cần xem xét. Mặc dù quy trình khá đơn giản, nhưng điều quan trọng là phải cân nhắc những điều sau:

1. Hạn chế mua bán bất động sản. Tại Áo, có những hạn chế theo vùng đối với việc người nước ngoài mua bất động sản. Cụ thể, các bang Tyrol và Vorarlberg hạn chế việc người nước ngoài mua bất động sản, yêu cầu phải có sự cho phép của chính quyền địa phương. Tại các vùng khác, chẳng hạn như Vienna, việc mua bán có thể được thực hiện với giấy phép cư trú hoặc bằng chứng về "lợi ích xã hội" trong việc mua bất động sản.

2. Yêu cầu về giấy phép. Công dân nước thứ ba cần có sự cho phép của chính quyền địa phương (Grundverkehrsbehörde) để mua bất động sản. Quá trình xin giấy phép có thể mất từ ​​3 đến 6 tháng và tùy thuộc vào khu vực và loại bất động sản. Việc mua bán có thể bị từ chối nếu không phù hợp với lợi ích địa phương.

3. Khoản đặt cọc cao. Người mua nước ngoài thường được yêu cầu đặt cọc từ 30-50% giá trị bất động sản. Con số này cao hơn đáng kể so với công dân EU, nơi khoản đặt cọc tối thiểu là 20%. Ngoài ra, các giấy tờ bổ sung như bằng chứng về khả năng tài chính và lịch sử tín dụng cũng có thể được yêu cầu.

4. Khó khăn trong việc vay thế chấp. Công dân nước ngoài gặp khó khăn hơn trong việc vay thế chấp tại Áo. Các ngân hàng yêu cầu bằng chứng về thu nhập ổn định bằng euro và cũng có thể yêu cầu giấy phép cư trú hoặc người bảo lãnh địa phương. Quá trình xét duyệt có thể mất từ ​​4 đến 6 tháng, và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) tối đa thường bị giới hạn ở mức 50–70%.

Đối với người mua bất động sản nước ngoài tại Áo, có những lựa chọn tài chính thay thế có thể hữu ích tùy thuộc vào tình huống và mục đích mua bán. Chúng ta hãy cùng xem xét ba lựa chọn chính:

1. Sử dụng công ty Áo. Một cách để tránh các hạn chế đối với người nước ngoài khi mua bất động sản là mua bất động sản thông qua một công ty đăng ký tại Áo. Cách tiếp cận này có thể có lợi cho các nhà đầu tư muốn cho thuê bất động sản hoặc tham gia vào các hoạt động thương mại. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là điều này đòi hỏi phải đăng ký công ty tại Áo, điều này kéo theo các chi phí và thủ tục hành chính bổ sung.

2. Hợp tác với đối tác địa phương. Việc cùng mua bất động sản với công dân EU có thể đơn giản hóa quá trình mua bán, đặc biệt là ở những khu vực có hạn chế đối với công dân nước thứ ba. Đối tác này có thể đóng vai trò là nhà đồng đầu tư, chia sẻ chi phí và rủi ro. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải xem xét kỹ các điều khoản về quyền sở hữu chung và chia sẻ lợi nhuận để tránh các vấn đề pháp lý và tài chính tiềm ẩn trong tương lai.

3. Sử dụng các chương trình tiết kiệm (Bauspar). Hệ thống Bauspar ở Áo là một hình thức cho vay tiết kiệm được thiết kế để tích lũy vốn cho việc mua hoặc xây nhà. Quy trình này gồm hai bước: tiết kiệm trong một khoảng thời gian nhất định và sau đó nhận khoản vay với các điều khoản ưu đãi. Số tiền vay tối đa theo chương trình Bauspar là 300.000 euro, với lãi suất thường thấp hơn lãi suất thị trường và được cố định trong toàn bộ thời hạn vay.

Việc vay thế chấp mua nhà ở Áo là một quá trình đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và chuẩn bị tỉ mỉ, đặc biệt đối với công dân nước ngoài, bao gồm cả người Ukraine và người Nga. Thành công phụ thuộc phần lớn vào việc lựa chọn ngân hàng phù hợp, chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết và hiểu rõ các quy định pháp luật, chẳng hạn như các yêu cầu của chính quyền địa phương và hướng dẫn cho vay của FMA.

Ngay cả sau khi bãi bỏ các yêu cầu bắt buộc về KIM-VO, các ngân hàng vẫn tiếp tục xem xét các nguyên tắc này khi đánh giá khả năng tín dụng của người vay, đảm bảo sự ổn định tài chính và an toàn giao dịch. Tuân thủ các khuyến nghị này, lập kế hoạch ngân sách và có sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp sẽ giúp bạn vay thế chấp với các điều khoản thuận lợi và tự tin đầu tư vào bất động sản Áo - cả để ở và cho thuê.