Làm thế nào để đầu tư bất động sản sinh lời tại Thái Lan?

Đầu tư vào bất động sản Thái Lan đang trở thành một lựa chọn quan trọng đối với những người tìm kiếm cả thu nhập và một nơi ở thoải mái. Trong khi các nhà đầu tư ở châu Âu thường phải đối mặt với chi phí đầu tư ban đầu cao và lợi nhuận hạn chế, châu Á, đặc biệt là Thái Lan, lại mang đến những cơ hội mới.

Bài viết này không chỉ nhằm cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường, mà còn là phân tích có hệ thống về sức hấp dẫn đầu tư của quốc gia: từ các cơ hội nhà ở và thu nhập cho thuê đến vai trò của nó trong chiến lược đa dạng hóa tài sản quốc tế.

Tính thời sự của chủ đề này được xác định bởi một số yếu tố. Du lịch, vốn luôn là một trong những động lực chính của thị trường Thái Lan, đang tích cực phục hồi sau đại dịch, và lượng khách du lịch từ Trung Quốc, Nga và châu Âu đang tăng trưởng trở lại.

Đồng thời, hiện tượng di cư kỹ thuật số đang phát triển – các chuyên gia trong lĩnh vực công nghệ thông tin và sáng tạo ngày càng lựa chọn Bangkok hoặc Chiang Mai làm nơi làm việc và sinh sống.

Quốc gia này đang triển khai các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn, bao gồm phát triển Hành lang Kinh tế phía Đông và xây dựng các sân bay và đường cao tốc mới, điều này chắc chắn làm tăng giá trị bất động sản tại các khu vực trọng điểm.

Sự hướng dẫn của chuyên gia về chủ đề này đặc biệt quan trọng, vì môi trường pháp lý ở Thái Lan phức tạp hơn so với ở châu Âu. Tôi, Ksenia Levina, là một luật sư có kinh nghiệm trong các giao dịch tại EU và châu Á. Tôi chuyên về cấu trúc sở hữu quốc tế và các thủ tục KYC/AML. Điều này cho phép tôi nhìn nhận thị trường không chỉ từ góc độ những lời hứa tiếp thị của các nhà phát triển mà còn từ góc độ thực tiễn thực thi pháp luật.

Để hiểu rõ hơn về hướng đi của Thái Lan, việc so sánh với nước Áo vốn nổi tiếng ổn định là rất hữu ích. Thị trường bất động sản Áo cung cấp một chuẩn mực thuận tiện về bảo vệ quyền lợi và tính dự đoán được của quy định. Sự so sánh này cho thấy hai thế giới khác nhau. Áo vẫn là biểu tượng của sự đáng tin cậy: các quy định dễ dự đoán, bảo vệ quyền sở hữu tài sản, nhưng cũng có lợi suất thấp – hiếm khi vượt quá 2-3% mỗi năm.

Mặt khác, Thái Lan lại mang đến một mô hình hoàn toàn khác: lợi nhuận cao và ngưỡng đầu tư thấp (đôi khi chỉ từ 70.000 đến 100.000 đô la Mỹ cho mỗi căn hộ), trong khi quốc gia này nằm trong bối cảnh năng động của châu Á, nơi tốc độ tăng trưởng cao hơn cả châu Âu.

Thị trường bất động sản Thái Lan là một thực thể phức tạp, đa tầng. Nó kết hợp đô thị lớn Bangkok, có quy mô tương đương với các thủ đô hàng đầu thế giới, với các khu nghỉ dưỡng phát triển như Phuket và Koh Samui, được coi là biểu tượng của du lịch châu Á. Ngoài ra còn có các điểm đến đặc thù:

• Chiang Mai, nơi sinh sống của sinh viên và những người làm việc từ xa.
• Hua Hin là điểm đến được ưa chuộng bởi những người Thái giàu có và du khách nước ngoài, những người đánh giá cao nhịp sống thư thái hơn.

Sự đa dạng hóa này giúp thị trường ổn định: nó không phụ thuộc vào một nguồn cầu duy nhất.

Môi trường pháp lý tại Thái Lan đặt ra một số hạn chế nhất định. Người nước ngoài không thể trực tiếp sở hữu đất đai, nhưng họ có thể thuê dài hạn hoặc sử dụng các cấu trúc doanh nghiệp.

Luật pháp cho phép người nước ngoài sở hữu tối đa 49% khiến phân khúc căn hộ trở nên dễ tiếp cận nhất. Đối với nhiều nhà đầu tư, căn hộ tại Bangkok hoặc căn hộ ven biển là điểm khởi đầu lý tưởng.

Sự quan tâm đến Thái Lan không chỉ đến từ khí hậu và văn hóa. Chi phí sinh hoạt ở đây thấp hơn đáng kể so với châu Âu, và tiếng Anh được sử dụng rộng rãi ở các khu du lịch, giúp việc thích nghi dễ dàng hơn. Thêm vào đó là các chương trình visa hấp dẫn: từ visa Elite dài hạn đến visa LTR (Cư trú dài hạn) và visa Smart, được thiết kế dành cho nhà đầu tư, chuyên gia và người về hưu.

Lịch sử thị trường bất động sản Thái Lan là một chuỗi những giai đoạn khủng hoảng và bùng nổ xen kẽ. Sau cuộc khủng hoảng nghiêm trọng ở châu Á năm 1997, quốc gia này đã xây dựng một hệ thống quản lý nhằm bảo vệ thị trường khỏi tình trạng quá nóng.

Thập niên 2010 chứng kiến ​​sự tăng trưởng nhanh chóng, đặc biệt là ở Bangkok và các khu nghỉ dưỡng, nơi các khu phức hợp dân cư mới, khách sạn căn hộ và biệt thự mọc lên như nấm. Đại dịch COVID-19 năm 2020-2021 đã đặt ra một thách thức nghiêm trọng: du lịch giảm mạnh, và cùng với đó là sự sụt giảm hứng thú của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo Bangkokpost, quá trình phục hồi nhanh chóng đã bắt đầu từ năm 2022. Phuket và Koh Samui một lần nữa trở thành điểm đến hấp dẫn cho vốn đầu tư quốc tế, trong khi Bangkok thể hiện khả năng phục hồi và ổn định giá cả.

Sự phát triển không đồng đều giữa các vùng. Bangkok vẫn là trung tâm hoạt động kinh doanh chính, với các khu chung cư cao cấp được xây dựng gần các ga tàu điện ngầm và khu thương mại.

Phuket tập trung vào các biệt thự và căn hộ ven biển, vốn đặc biệt được ưa chuộng vào mùa cao điểm. Koh Samui được xem là điểm đến lý tưởng cho những người muốn sống và làm việc từ xa. Chiang Mai thu hút sinh viên và các chuyên gia công nghệ thông tin, trong khi Pattaya và Hua Hin đại diện cho phân khúc thị trường có giá cả phải chăng hơn.

về các loại hình bất động sản . Chung cư là loại hình phổ biến nhất, vì chúng dễ tiếp cận nhất đối với người nước ngoài. Biệt thự thường được mua thông qua hình thức thuê dài hạn hoặc thông qua các công ty. Khách sạn căn hộ đại diện cho một phân khúc đặc biệt, nơi các nhà đầu tư nhận được thu nhập ổn định và không cần phải tự quản lý.

Nhu cầu thuê nhà được thúc đẩy bởi ba nhóm người thuê. Nhóm đầu tiên là khách du lịch lựa chọn căn hộ hoặc biệt thự cho thuê ngắn hạn. Nhóm thứ hai là những người làm việc từ xa (digital nomads) thích thuê dài hạn với tùy chọn làm việc tại các không gian làm việc chung (coworking spaces). Nhóm thứ ba là người nước ngoài làm việc cho các công ty quốc tế và thuê nhà trong nhiều năm.

Khi so sánh với Áo, sự khác biệt trở nên rõ ràng. Thái Lan là một thị trường có đặc điểm nghỉ dưỡng riêng biệt và tính mùa vụ cao. Trong mùa cao điểm, lợi nhuận có thể đạt mức hai chữ số, trong khi vào mùa thấp điểm, con số này có thể giảm mạnh.

Ngược lại, Áo lại đại diện cho một mô hình gần như đối lập: thị trường đô thị với hợp đồng thuê dài hạn, giá cả ổn định và biến động thấp. Đối với các nhà đầu tư, sự lựa chọn rất rõ ràng: Thái Lan mang đến cơ hội sinh lời cao, trong khi Áo mang lại sự yên bình và tính dễ dự đoán.

Trong bối cảnh châu Á, Thái Lan cạnh tranh với Việt Nam (để biết thêm chi tiết, xem bài viết "Bất động sản tại Việt Nam "), Indonesia và Malaysia. Việt Nam có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh hơn, nhưng hệ thống pháp luật lại khó dự đoán hơn đối với người nước ngoài.

Indonesia và Bali được nhiều người nước ngoài ưa chuộng, nhưng các quy định về quyền sở hữu phức tạp hơn. Theo HMLF, Malaysia cung cấp các lựa chọn visa hấp dẫn nhưng lại kém thu hút khách du lịch hơn Thái Lan. Tóm lại, Thái Lan là sự lựa chọn cân bằng: thị trường phát triển, điều kiện cho thuê thuận lợi và hình ảnh quốc tế đã được khẳng định.

Để hiểu rõ sự khác biệt so với châu Âu, việc xem xét trường hợp của Áo là rất hữu ích. Trong khi lợi suất cho thuê ở Vienna và Salzburg hiếm khi vượt quá 2-3% mỗi năm, thì ở Bangkok hoặc Phuket, bạn có thể kỳ vọng mức 5-10%, và đôi khi thậm chí còn cao hơn.

Thị trường Áo minh bạch và ổn định, việc sở hữu đất đai dễ dàng đối với người nước ngoài, nhưng chi phí đầu tư ban đầu cao (từ 300.000 đến 400.000 euro) khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân không thể tiếp cận. Tuy nhiên, tại Thái Lan, chi phí đầu tư thấp hơn đáng kể và lượng khách du lịch cao duy trì nhu cầu thuê nhà.

Môi trường pháp lý của Thái Lan khác với châu Âu, và điều này cần được xem xét khi lập kế hoạch giao dịch. Sự khác biệt chính là người nước ngoài không thể trực tiếp sở hữu đất đai, và lệnh cấm này vẫn là một quy tắc cơ bản. Tuy nhiên, trên thực tế, có một số mô hình cho phép đầu tư bất động sản hợp pháp và an toàn.

Các hình thức sở hữu chính

sở hữu căn hộ Freeho là đơn giản và phổ biến nhất. Người nước ngoài có thể sở hữu trực tiếp một căn hộ, nhưng tỷ lệ sở hữu của họ trong tòa nhà bị giới hạn ở mức 49% tổng diện tích. Đối với hầu hết các nhà đầu tư cá nhân, đây là lựa chọn tối ưu.

Quyền thuê dài hạn – đất đai hoặc biệt thự được cho thuê tối đa 30 năm với tùy chọn gia hạn. Trên thực tế, một chuỗi thỏa thuận được lập ra cho phép quyền sở hữu tài sản lên đến 90 năm.

Sở hữu công ty – thành lập một công ty Thái Lan trong đó người nước ngoài nắm giữ cổ phần thiểu số (tối đa 49%), và quyền kiểm soát được đảm bảo thông qua các cơ chế pháp lý (cổ đông đại diện, thỏa thuận). Mô hình này thường được sử dụng để mua đất và biệt thự.

Mô hình căn hộ khách sạn hoặc thu nhập đảm bảo từ chủ đầu tư – nhà đầu tư mua một căn hộ và nhận thu nhập cố định hoặc thay đổi mà không cần chịu trách nhiệm quản lý. Mô hình này phổ biến với những người không có kế hoạch sinh sống lâu dài tại Thái Lan.

Để dễ hiểu hơn, chúng ta hãy so sánh các hình thức sở hữu hiện có ở Thái Lan và Áo:

Do đó, thị trường Thái Lan linh hoạt hơn về các công cụ tài chính, nhưng đòi hỏi sự chuẩn bị pháp lý kỹ lưỡng. Hệ thống của Áo đơn giản và ổn định hơn, nhưng thiếu những đặc điểm "độc đáo" như lợi suất cao.

Các nhà đầu tư có thể lựa chọn các chiến lược khác nhau tùy thuộc vào mục tiêu của họ:

• Thu nhập từ cho thuê – mua một căn hộ ở Bangkok hoặc một căn hộ nghỉ dưỡng, cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn.
• Đầu tư cho lối sống – mua biệt thự hoặc căn hộ ở Phuket/Samui để sử dụng cá nhân, với tùy chọn cho thuê trong mùa du lịch.
• Chiến lược đầu cơ – đầu tư vào giai đoạn xây dựng (mua nhà trên bản vẽ), sau đó bán lại sau khi dự án hoàn thành.
• Đa dạng hóa tài sản – sở hữu bất động sản như một phần của danh mục đầu tư quốc tế đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư đến từ các quốc gia có rủi ro về tỷ giá hối đoái.

Ngược lại, tại Áo, mô hình cho thuê dài hạn, tập trung vào sự ổn định, hầu như luôn chiếm ưu thế. Các giao dịch đầu cơ rất hiếm, và lợi suất hiếm khi vượt quá 3% mỗi năm. Tại Thái Lan, cho thuê ngắn hạn có thể mang lại lợi suất từ ​​7-10%, và thậm chí cao hơn trong các dự án khu nghỉ dưỡng thành công.

Việc mua bất động sản ở Thái Lan có những thách thức riêng liên quan đến tình trạng pháp lý của người nước ngoài và cấu trúc sở hữu. Khó khăn chính là người nước ngoài không thể trực tiếp sở hữu đất đai, mà chỉ có thể sở hữu căn hộ chung cư hoặc thông qua hình thức cho thuê hoặc thông qua các cấu trúc doanh nghiệp. Do đó, quá trình mua bán đòi hỏi sự thẩm định kỹ lưỡng và sự hỗ trợ của luật sư chuyên nghiệp.

Quy trình giao dịch từng bước như sau: đầu tiên, nhà đầu tư đặt cọc giữ chỗ bất động sản, sau đó ký kết thỏa thuận mua bán sơ bộ, trong đó ấn định giá cả và các điều khoản.

Sau đó, số tiền gốc sẽ được chuyển khoản, có tính đến các hạn chế và yêu cầu về tỷ giá hối đoái khi chuyển ngoại tệ vào Thái Lan. Giai đoạn cuối cùng là đăng ký giao dịch với Cục Đất đai, nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất chính thức.

Quá trình thẩm định là vô cùng quan trọng đối với sự an toàn của một giao dịch. Luật sư sẽ xác minh:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu,
• Sự hiện diện của các khoản thế chấp hoặc nợ nần trên tài sản
• Tình trạng pháp lý của chủ đầu tư và giấy phép xây dựng
• Việc thực hiện đúng các thỏa thuận thuê đất nếu việc mua bán liên quan đến đất đai.

Khi mua nhà đang trong giai đoạn xây dựng (mua trên bản vẽ), điều quan trọng là nhà đầu tư phải thỏa thuận được lịch thanh toán và các điều khoản bảo đảm. Thông thường, các giao dịch được chia thành nhiều giai đoạn: 10-30% khi đặt cọc, các khoản thanh toán tiếp theo tùy thuộc vào tiến độ hoàn thành dự án, và khoản thanh toán cuối cùng khi chuyển giao quyền sở hữu. Chủ đầu tư thường cung cấp các điều khoản bảo đảm hoàn tiền trong trường hợp chậm tiến độ xây dựng, nhưng việc thẩm định kỹ lưỡng là bắt buộc.

Các đặc điểm ven biển bao gồm các hạn chế về quy hoạch khu vực và quy định quy hoạch đô thị chi phối chiều cao công trình, mật độ xây dựng và sử dụng đất. Điều này rất quan trọng cần xem xét đối với các biệt thự ở Phuket hoặc Koh Samui, nơi luật pháp và các quy định của chính quyền địa phương có thể hạn chế khả năng tái phát triển và mở rộng.

Quy trình mua bất động sản từng bước

Nhìn chung, sự an toàn về mặt pháp lý ở Thái Lan đạt được thông qua quá trình thẩm định kỹ lưỡng và cơ cấu sở hữu hợp lý, trong khi ở Áo, quy trình đơn giản và bài bản hơn, nhưng lợi nhuận thấp hơn.

Về mặt tài chính, việc mua bất động sản ở Thái Lan dễ dàng hơn đáng kể so với ở châu Âu, nhưng cần phải xem xét một số yếu tố.

Khi mua bất động sản, nhà đầu tư phải đối mặt với phí đăng ký và thuế chuyển nhượng. Trung bình, phí đăng ký khoảng 2% giá trị bất động sản, và thuế chuyển nhượng dao động từ 2-3%. Nếu mua thông qua chủ đầu tư, còn phải chịu thêm thuế VAT 7% đối với các công trình xây mới.

Theo Siamlegal sở hữu bất động sản không gây ra gánh nặng thuế cao. Thuế hàng năm thấp (0,02-0,1% giá trị địa chính đối với nhà ở), nhưng nhà đầu tư phải tính đến chi phí tiện ích và phí dịch vụ (phí bảo trì, bảo trì khu phức hợp, an ninh và vệ sinh khu vực chung).

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng cho các giao dịch mua bán được tính dựa trên giá trị địa chính chính thức và thời gian sở hữu bất động sản. Thông thường, thuế suất dao động từ 1% đến 3%, nhưng có thể được điều chỉnh tùy thuộc vào loại hình sở hữu (thuê hoặc sở hữu vĩnh viễn) và phương thức mua bán.

Thu nhập từ cho thuê nhà đối với người không cư trú sẽ bị đánh thuế ở mức 15-20%. Nếu chủ sở hữu sử dụng hình thức công ty hoặc quản lý bất động sản thông qua công ty quản lý, có thể áp dụng thêm các loại thuế bảo hiểm xã hội và thuế doanh nghiệp.

So sánh với Áo

Nếu bạn đang cân nhắc các khu vực pháp lý của EU để cân bằng danh mục đầu tư, bạn nên xem xét thuế bất động sản của Áo — chúng ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập ròng và chiến lược sở hữu.

Do đó, môi trường thuế của Thái Lan cho phép các nhà đầu tư đạt được lợi nhuận ròng cao, nhưng đòi hỏi phải cân nhắc kỹ lưỡng về việc chuyển đổi tiền tệ và cấu trúc giao dịch. Áo mang lại sự minh bạch và khả năng dự đoán, nhưng lợi suất thấp hơn đáng kể.

Đối tượng: Căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích 40 m² trong một chung cư hiện đại gần ga BTS (trung tâm Bangkok).

Giá mua: 5.000.000 THB (khoảng 140.000 USD).

1. Chi phí mua hàng

2. Thu nhập từ cho thuê

• Giá thuê trung bình cho một căn hộ 1 phòng ngủ ở khu vực này là 25.000 THB/tháng.
• Thu nhập hàng năm = 300.000 THB.

3. Chi phí hàng năm

4. Thu nhập cho thuê ròng

• Thu nhập: 300.000 THB
• Trừ các khoản chi phí: 101.000 THB
• Thu nhập ròng = 199.000 THB/năm (khoảng 5.600 USD)
• Lợi suất ròng = 199.000 / 5.500.000 ≈ 3,6% mỗi năm

5. Thoái vốn sau 7 năm (bán lại)

Giả sử giá cả ở Bangkok tăng trung bình 3% mỗi năm.

• Giá sau 7 năm: 5.000.000 × (1,03)^7 ≈ 6.150.000 THB.

Chi phí bán hàng:

• Hoa hồng đại lý: 3% = 185.000 THB
• Thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn (giả sử khoảng 2%): 120.000 THB

Doanh thu thuần từ việc bán tài sản: ≈ 5.845.000 THB

6. Tính toán lợi nhuận cuối cùng

Vốn đầu tư: 5.500.000 THB

Hoàn tiền: 7.238.000 THB

Lợi nhuận: 1.738.000 THB (~49.000 USD)

Tỷ suất lợi nhuận nội bộ (IRR) trung bình ≈ 6,2% mỗi năm

Phần kết luận:

• Lợi suất cho thuê ròng ước tính khoảng 3,5-4% mỗi năm.
• Tính đến yếu tố tăng giá và giá bán lại, lợi nhuận cuối cùng đạt khoảng 6-7% mỗi năm.
• Ưu điểm là thuế thấp và chi phí đầu tư tương đối thấp. Nhược điểm là phụ thuộc vào vị trí và tính mùa vụ của giá thuê.

Đầu tư vào bất động sản Thái Lan không trực tiếp cấp quyền cư trú vĩnh viễn, nhưng quốc gia này cung cấp một số chương trình visa dài hạn cho phép bạn sinh sống và làm việc tại đây trong thời gian dài.

Visa ưu tú Thái Lan là chương trình cao cấp có hiệu lực từ 5 đến 20 năm. Visa này cho phép người nước ngoài nhập cảnh Thái Lan không hạn chế, không cần gia hạn visa thường xuyên và được hưởng các đặc quyền như thủ tục nhập cảnh nhanh chóng, chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ tiện ích khác.

Điều này rất thuận lợi cho các nhà đầu tư, vì bất động sản có thể được sử dụng làm nơi ở cá nhân và cho thuê mà không bị hạn chế về thị thực.

Visa cư trú dài hạn (LTR) dành cho các nhà đầu tư, những người làm việc từ xa và các chuyên gia có tay nghề cao. Visa này cho phép lưu trú tại quốc gia này tối đa 10 năm, đồng thời mang lại các ưu đãi về thuế và quyền tự do làm việc.

Visa thông minh được thiết kế dành cho các chuyên gia công nghệ thông tin, các công ty khởi nghiệp và những người lao động có tay nghề cao. Visa này cho phép cư trú tối đa bốn năm, đơn giản hóa thủ tục xin việc và mở ra nhiều quyền lợi, bao gồm cả giảm thuế.

Cần lưu ý rằng, không thể có được quyền cư trú vĩnh viễn trực tiếp thông qua việc mua bất động sản, như trường hợp ở một số quốc gia châu Âu. Thay vào đó, người nước ngoài sử dụng các loại visa nói trên để lưu trú dài hạn và hòa nhập vào lối sống của đất nước – cuộc sống thoải mái, chăm sóc sức khỏe chất lượng cao, tỷ lệ tội phạm thấp và khí hậu với những bãi biển và hoạt động quanh năm.

Thái Lan vs Áo

Thái Lan cung cấp các loại visa với yếu tố lối sống năng động, cho phép bạn kết hợp đầu tư và cuộc sống thoải mái, trong khi Áo tập trung vào các loại hình cư trú chính thức với bằng chứng tài liệu bắt buộc về thu nhập hoặc kinh doanh.

Thị trường cho thuê nhà ở Thái Lan rất năng động, đặc biệt là tại các khu nghỉ dưỡng và các thành phố lớn. Thị trường này được chia thành hai phân khúc chính: cho thuê ngắn hạn (khách du lịch, Airbnb, Booking) và cho thuê dài hạn (người nước ngoài sinh sống tại Thái Lan, những người làm việc từ xa).

Cho thuê ngắn hạn thu hút các nhà đầu tư với lợi nhuận cao, nhưng lại phụ thuộc vào mùa vụ. Tại các khu nghỉ dưỡng Phuket và Koh Samui, thu nhập có thể tăng tới 12% mỗi năm vào mùa đông, nhưng giảm một nửa vào mùa thấp điểm. Việc cho thuê thường được quản lý thông qua các công ty quản lý, chịu trách nhiệm tiếp thị, dọn dẹp và thanh toán cho khách.

cho thuê dài hạn khá phổ biến ở Bangkok và Chiang Mai. Tại đây, nhu cầu ổn định hơn, nhưng lợi suất thấp hơn—trung bình chỉ từ 4–6% mỗi năm. Những người làm việc từ xa và người nước ngoài đảm bảo nguồn khách thuê quanh năm, giảm thiểu rủi ro theo mùa.

Mức độ lợi nhuận theo địa điểm

Tại các thành phố châu Âu, lợi suất đầu tư dao động từ 2-3%, nhưng khá ổn định và hầu như không bị ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ. Tại Thái Lan, lợi suất cao hơn gấp 2-3 lần, nhưng nhà đầu tư cần cân nhắc các rủi ro: yếu tố mùa vụ, chất lượng bất động sản, quản lý và các khía cạnh pháp lý của hợp đồng thuê dài hạn.

Việc lựa chọn địa điểm phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư—thu nhập từ cho thuê, lối sống thoải mái, hoặc chiến lược kết hợp. Các khu vực khác nhau có lợi suất, loại hình bất động sản, chi phí ban đầu và nhu cầu cho thuê khác nhau.

Bangkok là thủ đô lớn nhất Thái Lan, đồng thời là trung tâm kinh doanh và văn hóa. Nhu cầu chính ở đây đến từ những người thuê nhà dài hạn – người nước ngoài, nhân viên của các công ty quốc tế, và các chuyên gia trong lĩnh vực công nghệ thông tin và tài chính.

Các loại bất động sản: chung cư, căn hộ trong các tòa nhà chọc trời, biệt thự hiếm có ở vùng ngoại ô.

Giá tối thiểu: căn hộ studio – từ 60-70 nghìn đô la, căn hộ 1 phòng ngủ – từ 80-100 nghìn đô la, căn hộ cao cấp – từ 200-250 nghìn đô la.

Các khu vực phổ biến:

• Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): lối sống năng động, nhiều nhà hàng, trung tâm mua sắm, được người nước ngoài ưa chuộng.
• Silom/Sathorn: khu thương mại sầm uất, cho thuê văn phòng cao cấp dành cho người làm việc văn phòng.
• Ari / Phrom Phong: khu dân cư yên tĩnh, nhu cầu thuê dài hạn cao.

Phuket là một thị trường nghỉ dưỡng cao cấp với các bất động sản ven biển, thu hút khách du lịch và các chủ sở hữu khách sạn căn hộ. Nơi đây có tiềm năng thu nhập cho thuê ngắn hạn cao, nhưng lại mang tính mùa vụ cao.

Loại hình bất động sản: biệt thự có hồ bơi, căn hộ chung cư có tầm nhìn ra biển, căn hộ tại các khu du lịch.

Giá tối thiểu: căn hộ chung cư – từ 100.000 đến 120.000 đô la, biệt thự – từ 250.000 đô la, biệt thự cao cấp – từ 500.000 đô la trở lên.

Các khu vực phổ biến:

• Patong / Karon / Kata: lượng khách du lịch cao, lợi nhuận ngắn hạn tốt.
• Kamala / Surin / Bang Tao: biệt thự cao cấp, khu vực yên tĩnh, rất phù hợp cho đầu tư sinh kế.

Samui hướng đến lối sống và cho thuê ngắn hạn dành cho những người làm việc từ xa. Lợi suất thấp hơn một chút so với Phuket, nhưng thị trường ổn định quanh năm.

Loại hình bất động sản: căn hộ chung cư, biệt thự, studio và căn hộ gần bãi biển.

Giá tối thiểu: căn hộ studio – từ 80 nghìn đô la, căn hộ 1 phòng ngủ – từ 120 nghìn đô la, biệt thự – từ 200 nghìn đô la.

Các khu vực phổ biến:

• Chaweng / Lamai: những bãi biển trung tâm với nhiều dịch vụ cho thuê nhà nghỉ dưỡng phục vụ khách du lịch.
• Bophut / Maenam: Khu vực yên tĩnh với lối sống và cư dân sinh sống lâu dài.

Chiang Mai là trung tâm sinh viên và công nghệ thông tin, nơi nhu cầu thuê nhà dài hạn rất cao. Tính mùa vụ thấp, lợi suất trung bình và rào cản gia nhập thị trường thấp.

Loại hình bất động sản: căn hộ và nhà liền kề, nhà riêng ở vùng ngoại ô.

Giá tối thiểu: căn hộ studio – từ 50.000 đến 60.000 đô la, căn hộ 1 phòng ngủ – từ 70.000 đến 80.000 đô la, nhà riêng – từ 150.000 đô la.

Các khu vực phổ biến:

• Nimman / Santitham: Công nghệ thông tin và không gian làm việc chung, nhu cầu cao đối với những người làm việc từ xa.
• Khu Phố Cổ / Khu Ven Sông: gần các trường đại học và khu du lịch.

Pattaya và Hua Hin thuộc phân khúc thị trường đại chúng với bất động sản giá cả phải chăng. Chúng phù hợp với các nhà đầu tư có ngân sách hạn chế, với mức độ cạnh tranh cao và lợi nhuận trung bình.

Loại hình bất động sản: căn hộ chung cư, căn hộ cao tầng, biệt thự nhỏ.

Giá tối thiểu: căn hộ chung cư – từ 50.000 đến 70.000 đô la, căn hộ 1 phòng ngủ – từ 60.000 đến 80.000 đô la, biệt thự – từ 150.000 đến 180.000 đô la.

Các khu vực phổ biến:

• Pattaya Central / Jomtien: trung tâm du lịch, giá thuê ngắn hạn cao.
• Thành phố Hua Hin / Khao Takiab: khu vực yên tĩnh, rất phù hợp cho cuộc sống gia đình.

Bảng so sánh các vùng và đặc điểm:

Thị trường bất động sản Thái Lan được chia thành bất động sản thứ cấp và bất động sản sơ cấp (các công trình mới), và mỗi loại đều có những đặc điểm riêng biệt từ góc nhìn của nhà đầu tư.

Thị trường thứ cấp có đặc điểm là giá cả phải chăng hơn và các bất động sản đã hoàn thiện, cho phép thu nhập từ cho thuê ngay lập tức. Trách nhiệm chính của nhà đầu tư ở đây là kiểm tra kỹ lưỡng bất động sản: tình trạng hệ thống tiện ích, sự xuống cấp của vật liệu xây dựng và sự hiện diện của các khuyết điểm hoặc lỗi có thể ảnh hưởng đến chi phí sửa chữa và thu nhập trong tương lai.

Việc đánh giá vị trí và cơ sở hạ tầng cũng rất quan trọng — việc mua bán lại bất động sản ở những khu vực danh tiếng của Bangkok hoặc Phuket có thể sinh lời nhiều hơn so với các dự án mới do lượng khách thuê sẵn có và nhu cầu đã được thiết lập.

Các dự án phát triển mới (mua nhà trên bản vẽ) mang đến cơ hội mua bất động sản với giá thấp hơn, nhưng cũng đi kèm với nhiều rủi ro: chậm tiến độ xây dựng, thay đổi thời gian bàn giao, cần tuân thủ lịch thanh toán và những thay đổi có thể xảy ra đối với dự án.

Việc thanh toán thường được thực hiện theo từng giai đoạn: một khoản đặt cọc ban đầu, nhiều đợt thanh toán khi công trình hoàn thành và khoản thanh toán cuối cùng khi bàn giao bất động sản. Việc thẩm định kỹ lưỡng chủ đầu tư và các điều khoản trong hợp đồng là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro.

Mức giá trên thị trường rất đa dạng: căn hộ studio và chung cư nhỏ ở Bangkok và Chiang Mai có giá khởi điểm từ 50.000 đến 70.000 USD, trong khi biệt thự ở Phuket và Koh Samui có giá từ 300.000 USD trở lên.

Thái Lan vs Áo

Nhìn chung, thị trường thứ cấp cho phép bắt đầu tạo thu nhập nhanh hơn và lựa chọn các bất động sản đã hoàn thiện ở các khu vực trọng điểm, trong khi các dự án phát triển mới phù hợp với các nhà đầu tư chiến lược sẵn sàng chờ đợi và quản lý rủi ro dự án.

Tại Thái Lan, có rất nhiều lựa chọn để đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn ngoài việc sở hữu căn hộ chung cư hoặc biệt thự theo cách truyền thống.

Khách sạn căn hộ là loại hình bất động sản mà chủ đầu tư hoặc công ty quản lý đảm bảo thu nhập cố định trong nhiều năm. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro vận hành, nhưng lợi suất thường thấp hơn so với các bất động sản cho thuê độc lập.

Việc quản lý biệt thự mang lại lợi nhuận cao hơn thông qua cho thuê ngắn hạn, nhưng đòi hỏi sự quản lý và bảo trì chuyên nghiệp. Nhà đầu tư nhận được một phần thu nhập, còn công ty quản lý sẽ đảm nhiệm việc tiếp thị, dọn dẹp và quản lý cho thuê.

Các căn hộ cho sinh viên thuê ở Chiang Mai và Bangkok nhắm đến đối tượng là sinh viên và những người trẻ tuổi đang đi làm. Lượng khách thuê ổn định giúp thu nhập ít bị ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ, mặc dù các bất động sản này cần được sửa chữa và bảo trì nội thất thường xuyên hơn.

Bất động sản thương mại, bao gồm văn phòng, nhà kho và mặt bằng bán lẻ, đang có nhu cầu cao tại các thành phố lớn, nhưng đòi hỏi phân tích thị trường chuyên sâu và quản lý dài hạn.

mua đất thông qua công ty mục đích đặc biệt (SPV) cho phép người nước ngoài tránh được những hạn chế về quyền sở hữu đất trực tiếp. Nhà đầu tư thành lập một công ty Thái Lan (SPV) và mua đất thông qua công ty này. Điều này mang lại sự linh hoạt, nhưng cũng làm phát sinh thêm các vấn đề pháp lý và thuế.

So sánh với Áo

Thái Lan cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều hình thức đầu tư ngắn hạn và chuyên biệt, với lợi nhuận cao hơn nhưng rủi ro về hoạt động và pháp lý cũng cao hơn. Mặt khác, Áo tập trung vào sự ổn định và các hợp đồng thuê dài hạn, nơi lợi nhuận thấp hơn nhưng rủi ro pháp lý và thị trường ở mức tối thiểu.

Thị trường bất động sản hiện đại ở Thái Lan rất thích ứng với các nhà đầu tư nước ngoài, và một phần đáng kể các giao dịch được hoàn tất từ ​​xa, mà người mua không cần phải có mặt trực tiếp tại quốc gia này. Điều này càng trở nên quan trọng hơn trong thời kỳ hậu COVID-19, khi các quy trình trực tuyến đã được xây dựng gần như hoàn chỉnh.

Quá trình bắt đầu bằng việc lựa chọn bất động sản: các nhà phát triển và công ty môi giới cung cấp các tour tham quan 3D, video đánh giá và sơ đồ mặt bằng chi tiết của căn hộ hoặc biệt thự. Nhiều công ty tổ chức "buổi xem nhà ảo" qua Zoom hoặc WhatsApp, nơi một nhân viên sẽ giới thiệu bất động sản trực tiếp và trả lời các câu hỏi. Sau khi quyết định mua, nhà đầu tư ký thỏa thuận đặt cọc trực tuyến và thanh toán tiền đặt cọc qua chuyển khoản ngân hàng quốc tế.

từ xa cũng Tại Thái Lan, việc có công chứng viên không bắt buộc, vì vậy hợp đồng có thể được soạn thảo bởi luật sư theo giấy ủy quyền. Khách hàng ký giấy ủy quyền với công chứng viên tại nước sở tại (sau đó được chứng thực lãnh sự hoặc hợp pháp hóa lãnh sự), và luật sư tại Thái Lan được ủy quyền đại diện cho quyền lợi của họ trước cơ quan quản lý đất đai.

Việc thanh toán tài chính được thực hiện thông qua chuyển khoản ngân hàng từ nước ngoài. Luật pháp yêu cầu người mua căn hộ nước ngoài phải mang tiền vào nước bằng ngoại tệ rồi đổi sang baht. Để xác nhận nguồn tiền và tuân thủ các quy định về tiền tệ, cần điền Mẫu giao dịch ngoại hối (FET). Tài liệu này vô cùng quan trọng: nếu không có nó, quyền sở hữu căn hộ không thể được đăng ký.

Giao dịch được đăng ký tại Sở Đất đai , văn phòng đất đai địa phương. Nhà đầu tư không cần có mặt: luật sư hoặc người đại diện sẽ hoàn tất thủ tục, nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu (Chanote) và chuyển giao cho khách hàng.

Do đó, việc mua bất động sản từ xa tại Thái Lan mất từ ​​4 đến 8 tuần, tùy thuộc vào loại bất động sản (đã hoàn thành hoặc đang xây dựng) và tốc độ chuyển khoản ngân hàng. Mô hình linh hoạt này cho phép các nhà đầu tư từ khắp nơi trên thế giới tham gia thị trường mà không cần trải qua các thủ tục hành chính phức tạp.

So sánh với Áo

Đầu tư vào bất động sản Thái Lan mang lại lợi nhuận cao và rào cản gia nhập thấp, nhưng cũng đi kèm với một số rủi ro cụ thể cần cân nhắc kỹ trước khi mua.

Hạn chế về đất đai – người nước ngoài không thể sở hữu đất trực tiếp. Quyền sở hữu chỉ có thể thông qua hình thức thuê đất (hợp đồng thuê 30-90 năm) hoặc công ty mục đích đặc biệt (công ty Thái Lan). Điều này tạo ra những điểm phức tạp về mặt pháp lý và đòi hỏi phải kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ.

Kiểm soát ngoại hối – các khoản chuyển tiền lớn từ nước ngoài phải kèm theo tờ khai và bằng chứng về nguồn gốc tiền để đăng ký ngoại tệ với Ngân hàng Trung ương Thái Lan. Sai sót có thể dẫn đến chậm trễ trong việc đăng ký tài sản và các rắc rối pháp lý.

Rủi ro đối với chủ đầu tư đặc biệt quan trọng đối với các dự án xây dựng mới (chưa hoàn thiện). Việc chậm tiến độ xây dựng, thay đổi lịch thanh toán hoặc chất lượng dự án không đạt tiêu chuẩn đều có thể xảy ra.

Tính mùa vụ của du lịch – việc cho thuê ngắn hạn phụ thuộc rất nhiều vào lượng khách du lịch. Tại Phuket và Koh Samui, lợi nhuận cho thuê vào mùa hè có thể giảm 30-50% so với các tháng cao điểm.

Thái Lan thu hút không chỉ các nhà đầu tư mà còn cả những người muốn kết hợp đầu tư với một lối sống thoải mái. Quốc gia này sở hữu sự kết hợp độc đáo giữa khí hậu nhiệt đới, bờ biển tuyệt đẹp, chi phí sinh hoạt thấp và cơ sở hạ tầng phát triển dành cho người nước ngoài.

Khí hậu nhiệt đới với mùa nóng từ tháng 3 đến tháng 5, mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 10 và mùa khô mát mẻ từ tháng 11 đến tháng 2 khiến Thái Lan trở thành điểm đến hấp dẫn quanh năm. Sự khác biệt giữa các vùng cũng ảnh hưởng đến sự thoải mái: miền bắc đất nước (Chiang Mai) mát mẻ và xanh tươi hơn, trong khi miền nam (Phuket, Koh Samui) có biển và bãi biển đẹp, nhưng độ ẩm cao. Biển và rừng nhiệt đới tạo nên một lối sống độc đáo cho những người yêu thiên nhiên và đam mê hoạt động ngoài trời.

Thái Lan có mạng lưới phòng khám và bệnh viện quốc tế phát triển tốt. Bangkok, Phuket và Koh Samui đều có các cơ sở y tế đạt tiêu chuẩn chăm sóc cao, đội ngũ nhân viên nói tiếng Anh và trang thiết bị hiện đại. Chi phí y tế cho người dân địa phương và người có visa dài hạn thấp hơn đáng kể so với các nước châu Âu, trong khi chất lượng dịch vụ vẫn tương đương. Bảo hiểm tư nhân cho người nước ngoài chi trả cho việc điều trị và tư vấn với các chuyên gia.

Sinh hoạt tại Thái Lan rẻ hơn đáng kể so với Tây Âu. Tiền thuê một căn hộ hoặc chung cư tiện nghi ở Bangkok hoặc Chiang Mai có thể dao động từ 400 đến 800 đô la Mỹ mỗi tháng, trong khi thuê một biệt thự ở Phuket hoặc Koh Samui có giá từ 1.200 đến 2.500 đô la Mỹ. Thực phẩm, phương tiện đi lại, điện nước, internet và dịch vụ dọn dẹp đều rẻ hơn so với EU. Mức chi phí này cho phép các nhà đầu tư không chỉ sống thoải mái mà còn giữ lại phần lớn thu nhập từ việc cho thuê bất động sản.

Thái Lan tích cực thu hút người nước ngoài từ Nga, châu Âu, Trung Quốc và Hoa Kỳ. Các cộng đồng người nước ngoài lớn đã hình thành tại các trung tâm du lịch và kinh doanh lớn như Bangkok, Phuket, Koh Samui và Chiang Mai. Họ hỗ trợ nhau trong các vấn đề hàng ngày, giúp đỡ về các vấn đề pháp lý và ngân hàng, đồng thời thành lập các câu lạc bộ và trường học cho con cái của người nước ngoài. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thích nghi và làm cho cuộc sống thoải mái hơn.

Quốc gia này nổi tiếng với bầu không khí an toàn và yên bình, với tỷ lệ tội phạm thấp so với các thành phố lớn của châu Âu. Người dân địa phương thân thiện và lịch sự với người nước ngoài, đặc biệt là ở các khu du lịch và khu dân cư người nước ngoài. Có nhiều trường quốc tế cung cấp chương trình học bằng tiếng Anh dành cho các gia đình có con nhỏ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hòa nhập.

Các thành phố lớn và khu nghỉ dưỡng đều có mạng lưới đường sá, phương tiện giao thông công cộng, sân bay và cảng biển phát triển tốt. Bangkok có cả hệ thống tàu điện BTS và MRT, mang lại sự thuận tiện trong việc đi lại. Các khu du lịch Phuket và Koh Samui có dịch vụ taxi, cho thuê xe và phà rất phong phú.

Thái Lan mang đến vô số cơ hội giải trí: bãi biển, thể thao dưới nước, chơi golf, yoga, thể dục, nhà hàng quốc tế, spa và các sự kiện văn hóa. Các sự kiện và lễ hội văn hóa, như Songkran (Tết Nguyên đán Thái Lan) và Loy Krathong, tạo nên một bầu không khí đặc biệt.

Thoái vốn khỏi một khoản đầu tư bất động sản là một giai đoạn quan trọng trong chiến lược của nhà đầu tư. Điều này phụ thuộc vào loại hình bất động sản, khu vực, cơ cấu sở hữu và điều kiện thị trường. Tại Thái Lan, thị trường mang lại cả lợi nhuận cao và những thách thức nhất định liên quan đến tính thanh khoản và tính mùa vụ, trong khi Áo mang lại sự ổn định nhưng tiềm năng thu nhập thấp.

Tại Thái Lan, việc mua bán bất động sản thường được thực hiện thông qua các công ty môi giới, đặc biệt là khi chủ sở hữu ở nước ngoài. Các công ty môi giới giúp định giá bất động sản dựa trên yếu tố mùa vụ, động lực cầu và loại hình cho thuê (dài hạn hoặc ngắn hạn).

Tại Bangkok và Chiang Mai, bất động sản bán nhanh hơn nhờ nhu cầu ổn định từ người nước ngoài và những người làm việc từ xa. Trên các đảo nghỉ dưỡng Phuket và Koh Samui, thời gian bán trung bình có thể kéo dài hơn do sự biến động theo mùa về lượng khách du lịch.

Thời gian tiếp xúc trung bình của bất động sản trên thị trường thứ cấp tại Thái Lan:

• Bangkok: Từ 3-6 tháng, nhu cầu thuê căn hộ chung cư dài hạn rất cao.
• Phuket/Samui: 6-12 tháng, lợi nhuận cao hơn nhưng thị trường theo mùa.
• Chiang Mai: Cho thuê dài hạn từ 3-6 tháng, nhu cầu ổn định từ sinh viên và chuyên gia CNTT.
• Pattaya/Hua Hin: 4-8 tháng, phân khúc đại chúng, cạnh tranh cao.

Ngược lại, tính thanh khoản ở Áo được phân bổ đồng đều hơn: Vienna – 2-4 tháng, Salzburg – 3-5 tháng, Innsbruck – 3-6 tháng. Mặc dù lợi suất thấp hơn, thị trường lại ít biến động hơn.

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Thái Lan đối với người không cư trú vào khoảng 5-10% tùy thuộc vào loại hình bất động sản và thời gian sở hữu, cộng thêm phí trước bạ lên đến 2%. Thuế đối với chủ sở hữu công ty mục đích đặc biệt (SPV) có thể khác nhau và cần tư vấn pháp lý. Tại Áo, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân vào khoảng 25%, điều này làm giảm lợi nhuận nhưng giúp quá trình bán hàng minh bạch và dễ dự đoán hơn.

Việc thoái vốn đầu tư có thể liên quan đến thừa kế hoặc tặng quà. Tại Thái Lan, việc đăng ký quyền sở hữu đúng cách rất quan trọng, đặc biệt khi sở hữu thông qua một công ty mục đích đặc biệt (SPV). Nếu không, việc chuyển nhượng tài sản có thể gặp khó khăn. Tại Áo, quyền sở hữu trực tiếp và hệ thống công chứng giúp việc chuyển nhượng bất động sản trở nên đơn giản và an toàn hơn.

Thái Lan mang lại tiềm năng sinh lời cao khi thoái vốn – lên đến 12% mỗi năm đối với các khu nghỉ dưỡng cho thuê ngắn hạn. Tại các thành phố lớn như Bangkok và Chiang Mai, lợi nhuận thấp hơn một chút (3-6%) nhưng ổn định hơn. Ở Áo, lợi nhuận khi thoái vốn thấp – 2-3%, nhưng rủi ro mất vốn là tối thiểu.

Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của việc rút lui

• Vị trí: Khu vực du lịch và thương mại bán nhà nhanh hơn và giá cao hơn.
• Tính mùa vụ: Các khu nghỉ dưỡng phụ thuộc vào lượng khách du lịch; doanh thu cao điểm là vào mùa cao điểm từ tháng 11 đến tháng 2.
• Loại hình bất động sản: Căn hộ và chung cư bán nhanh hơn biệt thự nghỉ dưỡng.
• Tính minh bạch pháp lý: việc có giấy tờ sở hữu rõ ràng và một công ty mục đích đặc biệt (SPV) được xác minh sẽ giúp đẩy nhanh quá trình đáng kể.
• Quản lý thu nhập: Những bất động sản có thu nhập cho thuê ổn định sẽ thu hút nhiều người mua hơn.

Thoái vốn đầu tư: Thái Lan so với Áo

Thoái vốn đầu tư tại Thái Lan có tiềm năng sinh lời cao hơn, nhưng đòi hỏi phải lập kế hoạch và cân nhắc yếu tố mùa vụ, các khía cạnh pháp lý và lựa chọn khu vực phù hợp. Áo mang lại rủi ro tối thiểu và tính thanh khoản nhanh chóng, nhưng lợi suất thấp và kém hấp dẫn hơn đối với các chiến lược ngắn hạn.

Trường hợp 1: Bangkok – Căn hộ chung cư 60 m², lợi suất 4,8%

Một nhà đầu tư đã mua một căn hộ trong khu phức hợp dân cư mới ở khu Sukhumvit, gần ga tàu điện trên cao BTS. Căn hộ được chủ đầu tư trang bị đầy đủ nội thất và cho thuê dài hạn cho một người nước ngoài làm trong lĩnh vực công nghệ thông tin.

Mức giá thuê trung bình mang lại lợi suất 4,8% mỗi năm, trong khi tính thanh khoản của khu vực cao nhờ nhu cầu nhà ở ổn định từ các chuyên gia tại các công ty quốc tế. Trường hợp này minh họa chiến lược "đầu tư thận trọng vào vốn có rủi ro thấp".

Trường hợp 2: Phuket – Biệt thự 250 m² có hồ bơi, lợi suất 9,5%

Một khách hàng đến từ Dubai đã đầu tư vào một biệt thự ở bờ biển phía tây của hòn đảo, thuộc khu vực Bang Tao, nơi có các khu nghỉ dưỡng sang trọng. Bất động sản này được quản lý bởi một công ty quốc tế chuyên cung cấp dịch vụ cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb và Booking.com.

Nhờ lượng khách du lịch đông đảo và phân khúc khách sạn cao cấp, bất động sản này mang lại lợi nhuận 9,5% mỗi năm, và trong mùa cao điểm, lợi nhuận vượt quá 12%. Đây là một ví dụ về chiến lược đầu tư mạnh mẽ – "bất động sản nghỉ dưỡng tập trung vào cho thuê ngắn hạn".

Trường hợp 3: Samui – căn hộ chung cư 45 m², lợi suất 7,1%

Một nhà đầu tư trẻ người châu Âu đã mua một căn hộ nhỏ gần bãi biển Chaweng. Căn hộ được mua với đầy đủ nội thất và hoàn thiện, cùng với khoản đầu tư bổ sung vào gói thiết kế để tăng sức hấp dẫn cho thuê.

Căn hộ được cho thuê cho những người làm việc từ xa và khách du lịch trong thời gian 3-6 tháng, mang lại lợi nhuận 7,1% mỗi năm. Thị trường Koh Samui ổn định quanh năm, và bất động sản này kết hợp cả yếu tố thu nhập và lối sống lý tưởng.

Trường hợp 4: Chiang Mai – Căn hộ studio 35 m², tỷ suất lợi nhuận 5,4%

Một nhà đầu tư người Singapore đã mua một căn hộ studio trong một chung cư hiện đại gần Đại học Chiang Mai và Khu Công nghệ Thông tin. Nhu cầu chủ yếu đến từ sinh viên và những người làm việc tự do trong lĩnh vực công nghệ thông tin.

Lợi suất đạt 5,4% mỗi năm, và bất động sản này không bị ảnh hưởng bởi mùa du lịch, với tỷ lệ lấp đầy cao quanh năm. Chiến lược của nghiên cứu trường hợp này là "dòng tiền ổn định tại một trung tâm giáo dục và công nghệ".

Trường hợp 5: Pattaya – Căn hộ khách sạn 40 m², thu nhập đảm bảo 6%

Một khách hàng đến từ Kazakhstan đã mua một căn hộ trong khu phức hợp căn hộ khách sạn với thu nhập được đảm bảo từ công ty quản lý. Công ty quản lý chịu trách nhiệm tiếp thị và cho thuê, trả lãi suất cố định 6% hàng năm trong năm năm đầu tiên.

Sau khi thời gian bảo đảm kết thúc, lợi nhuận sẽ phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy, nhưng bất động sản này nằm ở trung tâm Pattaya, cách bãi biển vài bước chân, giúp giảm thiểu rủi ro.

Trường hợp 6: Hua Hin – Nhà 180 m², tỷ suất lợi nhuận 4,2%

Một gia đình người châu Âu đã mua một ngôi nhà trong khu dân cư khép kín gần sân golf. Họ sử dụng một phần ngôi nhà làm nơi ở và một phần cho thuê thông qua một công ty quản lý.

Lợi suất trung bình là 4,2% mỗi năm, nhưng mục đích chính của việc mua nhà là đầu tư cho lối sống: cơ hội được nghỉ đông ở Thái Lan và kiếm thêm thu nhập khi nhà không có người ở.

Tôi đã làm việc trong lĩnh vực bất động sản ở châu Á và Áo hơn mười năm và nhận thấy các thị trường này khác biệt rất nhiều về cấu trúc, rủi ro và phương pháp đầu tư. Thái Lan luôn là một nền tảng hấp dẫn đối với tôi – nơi đây kết hợp lợi nhuận cao và các yếu tố về lối sống, nhưng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và những cân nhắc pháp lý.

Điều đầu tiên tôi luôn khuyên khách hàng của mình là thực hiện thẩm định kỹ lưỡng. Tại Thái Lan, việc kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy phép xây dựng và điều kiện sở hữu là vô cùng quan trọng, đặc biệt là đối với biệt thự và các công trình cho thuê dài hạn. Yếu tố quan trọng thứ hai là phân tích lượng khách du lịch và nhu cầu cho thuê: điều này sẽ quyết định tỷ suất lợi nhuận đầu tư và thời gian thoái vốn.

Khi lựa chọn bất động sản, tôi dựa trên chiến lược của khách hàng. Nếu muốn mô hình đầu tư an toàn, nên xem xét Bangkok, nơi có thị trường cho thuê dài hạn dành cho người nước ngoài và các chuyên gia quốc tế. Nếu muốn cân bằng giữa lợi nhuận và sự ổn định, thì Koh Samui hoặc Chiang Mai là những lựa chọn tốt hơn, vì thị trường ít bị ảnh hưởng bởi biến động theo mùa. Đối với những người sẵn sàng cho chiến lược đầu tư mạo hiểm hơn, tôi khuyên dùng Phuket, nơi cho thuê ngắn hạn mang lại lợi suất lên đến 10-12%, nhưng cần phải tính đến yếu tố mùa vụ và rủi ro pháp lý.

Tôi cũng lưu ý khách hàng về cấu trúc sở hữu và tối ưu hóa thuế. Có nhiều cấu trúc sở hữu khác nhau ở Thái Lan, từ việc trực tiếp sở hữu một căn hộ đến việc đăng ký công ty dưới hình thức một biệt thự. Mỗi cấu trúc đều có những tác động riêng về thuế, và điều quan trọng là phải hiểu rõ chúng trước khi quyết định.

Với tôi, một chiến lược thông minh thường bao gồm việc kết hợp hai thế giới: sự ổn định của Áo và khả năng sinh lời của Thái Lan. Vienna mang lại sự bảo toàn vốn và tính dự đoán được, trong khi Phuket hay Koh Samui cho phép bạn tăng lợi nhuận và thêm yếu tố lối sống vào danh mục đầu tư của mình. Sự cân bằng này hoạt động tốt nhất cho cả các nhà đầu tư gia đình và những người đang xây dựng danh mục đầu tư quốc tế.

Việc lựa chọn giữa Thái Lan và Áo phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư. Nếu mục tiêu chính là bảo toàn vốn trong một khu vực pháp lý ổn định với các quy định dễ dự đoán, Áo là lựa chọn tốt hơn. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận gắn liền với ngành du lịch và phát triển đang bùng nổ của khu vực, Thái Lan mang đến nhiều cơ hội hơn.

Thái Lan có ưu thế về gánh nặng thuế, chi phí gia nhập thị trường và tiềm năng sinh lời. Tuy nhiên, nước này đòi hỏi sự chú trọng hơn đến các khía cạnh pháp lý và hỗ trợ chuyên nghiệp. Áo là nơi trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư thận trọng, nơi lợi nhuận thấp nhưng rủi ro ở mức tối thiểu.

Lời khuyên của các chuyên gia tóm gọn lại thành ba nguyên tắc chính:

1. Việc hợp tác với một luật sư có kinh nghiệm tại châu Á là điều vô cùng cần thiết.
2. Kiểm tra thông tin về chủ đầu tư và lịch sử pháp lý của bất động sản.
3. Hãy lập kế hoạch quản lý hợp đồng thuê và chiến lược chấm dứt hợp đồng ngay từ đầu.

Dự báo đến năm 2030 có lợi cho Thái Lan: du lịch dự kiến ​​sẽ tăng trưởng lên 80-90 triệu lượt khách mỗi năm, cùng với các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn (sân bay, đường sắt cao tốc, đường bộ) và các quy định chặt chẽ hơn về cho thuê ngắn hạn. Tất cả những điều này sẽ dẫn đến giá cả cao hơn ở các khu vực trọng điểm (Phuket, Bangkok và Koh Samui), nhưng sẽ đòi hỏi cấu trúc giao dịch phức tạp hơn.

1. Phần pháp lý

Xác minh quyền sở hữu: Người nước ngoài có thể sở hữu căn hộ chung cư trong phạm vi hạn ngạch 49% hoặc thuê đất/biệt thự tối đa 30 năm (có thể gia hạn). Đối với đất đai, hình thức hợp tác kinh doanh (SPV) hoặc hợp tác với đối tác Thái Lan thường được sử dụng phổ biến hơn.

Hạn ngạch căn hộ chung cư: Hãy đảm bảo rằng hạn ngạch người nước ngoài trong dự án không bị vượt quá (nếu không sẽ không thể mua được).

Chủ đầu tư và chủ sở hữu bất động sản: kiểm tra tính hợp pháp của dự án, sự có mặt của các giấy phép, lịch sử các dự án đã hoàn thành và việc không có tranh chấp pháp lý nào.

Kiểm tra kỹ lưỡng: Thuê luật sư để kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu (Chanote), các khoản thế chấp đã đăng ký và các khoản thuế hoặc hóa đơn tiện ích chưa thanh toán.

Hợp đồng: xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng – các điều khoản phạt khi thanh toán chậm, bảo lãnh của chủ đầu tư, điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc.

2. Phần tài chính

Kiểm soát tiền tệ: tiền phải được chuyển từ nước ngoài bằng ngoại tệ với mục đích thanh toán chính xác (Mẫu giao dịch ngoại hối), nếu không, tài sản sẽ không được đăng ký cho người nước ngoài.

Phí dịch vụ: hãy tìm hiểu trước chi phí bảo trì khu phức hợp (thường là 1-3 đô la/m² mỗi tháng).

Cải tạo và trang bị nội thất: Nhà mới xây thường chỉ có phần khung hoặc nội thất cơ bản, nhưng đối với nhà cho thuê thì cần phải trang bị nội thất. Hãy lập ngân sách cho việc này.

Thuế:

• Thuế thu nhập từ cho thuê – 15% đối với người không cư trú.
• Khi bán – thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn và thuế trước bạ (5-10%).
• Quyền sở hữu – thuế suất tối thiểu (0,01-0,1% giá trị địa chính), nhưng phí dịch vụ có thể cao hơn.

Bảo hiểm: Mua bảo hiểm cho tài sản (chống cháy, lũ lụt, thiên tai).

3. Quản lý và lợi nhuận

Lựa chọn mô hình cho thuê: ngắn hạn (Airbnb, Booking), trung hạn (người làm việc từ xa) hoặc dài hạn (người nước ngoài, sinh viên).

Công ty quản lý: ký hợp đồng với một công ty quản lý bất động sản (hoa hồng thường là 20-30% tiền thuê nhà). Kiểm tra kinh nghiệm và đánh giá của công ty đó.

Khả năng sinh lời: Ước tính lợi nhuận thực tế – không chỉ dựa trên hồ sơ của chủ đầu tư mà còn dựa trên dữ liệu độc lập. So sánh với các khu vực khác (Bangkok 3-6%, Phuket 7-12%, Koh Samui 6-10%).

Tính thời vụ: Hãy nhớ rằng thu nhập ở các khu nghỉ dưỡng (Phuket, Samui) biến động rất nhiều tùy thuộc vào mùa.

4. Rủi ro vận hành

Quy định cho thuê ngắn hạn: Tại Thái Lan, luật pháp hạn chế việc cho thuê theo ngày, nhưng trên thực tế, luật không phải lúc nào cũng được thực thi. Điều quan trọng là phải hiểu rõ các rủi ro địa phương và hợp tác với các công ty quản lý am hiểu về các quy định này.

Chất lượng xây dựng: kiểm tra kỹ lưỡng bất động sản, đặc biệt là thị trường thứ cấp (độ ẩm, máy lạnh, hệ thống điện).

Cạnh tranh: tại các phân khúc thị trường đại chúng (Pattaya, Hua Hin), nguồn cung rất dồi dào, làm giảm lợi nhuận.

Thoái vốn đầu tư: Đánh giá trước tính thanh khoản của địa điểm – bán bất động sản ở Bangkok và Phuket dễ hơn so với Pattaya hoặc các thị trấn nhỏ hơn.

5. Chiến lược và kế hoạch thoái vốn

Kịch bản đầu tư: xác định chiến lược của bạn (đầu tư thận trọng vào Bangkok, cân bằng giữa Samui/Chiang Mai, đầu tư mạo hiểm vào Phuket).

Thời gian sở hữu: Bạn dự định nắm giữ bất động sản trong 5, 10 hay 15 năm? Điều này ảnh hưởng đến thuế và lợi nhuận.

Tiếp cận: thông qua đại lý hoặc thỏa thuận riêng. Tại các khu nghỉ dưỡng, thời gian tiếp xúc có thể kéo dài từ 12 đến 18 tháng.

Thừa kế: Lập di chúc (có thể thực hiện ở Thái Lan) sẽ giúp người thừa kế dễ dàng đăng ký quyền thừa kế của mình.

Hồi hương vốn: Hãy đảm bảo tất cả các khoản thanh toán được xử lý chính xác, nếu không sẽ rất khó để chuyển tiền về nước ngoài.