Hướng dẫn chi tiết về giá cả và thủ tục mua bất động sản tại Tyrol

Tyrol là một vùng núi Alps của Áo, nơi giá nhà trung bình năm 2024 vượt quá 4.727 euro/m². Nổi tiếng với phong cảnh núi non hùng vĩ, cơ sở hạ tầng khu nghỉ dưỡng trượt tuyết phát triển và chất lượng cuộc sống cao, vùng này được cả người mua nhà và nhà đầu tư ưa chuộng.

Những năm gần đây, sự quan tâm đến bất động sản vùng Tyrol ngày càng tăng do nhu cầu ổn định (đặc biệt là đối với các căn hộ ven sườn núi) và triển vọng tăng giá. Tuy nhiên, thị trường khu vực này có những đặc điểm riêng biệt, từ nguồn đất hạn chế đến các quy định pháp luật đặc biệt dành cho người mua quốc tế.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ đề cập đến tất cả các bước liên quan đến việc mua căn hộ, nhà ở, biệt thự hoặc đất đai ở Tyrol—từ giá cả và vị trí đến các vấn đề pháp lý và tài chính—để bạn có thể đưa ra quyết định sáng suốt nếu đang cân nhắc mua bất động sản ở Áo , cụ thể là vùng Tyrol.

Thị trường bất động sản Tyrol cung cấp nhiều loại hình bất động sản khác nhau – từ các căn hộ studio nhỏ và căn hộ hai phòng ngủ ở thành phố và vùng núi đến các biệt thự rộng rãi và nhà riêng gần khu nghỉ dưỡng, cũng như các biệt thự độc quyền và căn hộ cao cấp.

Có cả căn hộ bán lại (trong các tòa nhà cũ, "Altbau") và căn hộ chung cư mới ("Neubau") với trang thiết bị hiện đại.

Nhiều ngôi nhà được xây dựng theo phong cách truyền thống vùng núi Alps với các chi tiết trang trí bằng gỗ – chính những ngôi nhà kiểu chalet này thu hút người mua. Trên thị trường cũng có các căn hộ cho thuê dành cho khách du lịch (bao gồm cả những căn hộ có công ty quản lý) và các biệt thự nhỏ để bán.

Căn hộ. Nhiều kiểu dáng khác nhau, từ căn hộ studio một phòng đến căn hộ áp mái rộng rãi. Các thành phố (Innsbruck, Kufstein) có nhiều căn hộ tiêu chuẩn hơn trong các tòa nhà cao tầng, trong khi các khu nghỉ dưỡng (Kitzbühel, Landeck) cung cấp các căn hộ nhỏ gọn dành cho người trượt tuyết.

Nhà riêng và nhà gỗ. Nhà đơn lập và nhà liền kề trên đất rộng, thường có vườn và gara. Nhà gỗ thường được xây dựng gần núi hơn, đôi khi ở những ngôi làng miền núi hẻo lánh. Những bất động sản này mang lại sự riêng tư và không gian rộng rãi, nhưng thường đòi hỏi bảo trì đáng kể (sưởi ấm, dọn tuyết, v.v.).

Biệt thự và căn hộ hạng sang. Những dinh thự xa hoa với tầm nhìn ra dãy Alps, cũng như các căn penthouse cao cấp, thường được tìm thấy ở những vị trí danh giá (Innsbruck, Kitzbühel, St. Johann in Tirol). Những bất động sản như vậy có giá hàng triệu euro và chủ yếu dành cho khách hàng giàu có hoặc như một khoản đầu tư danh giá.

Đất đai. Đất đai khan hiếm ở Tyrol, khiến các lô đất xây nhà ở trở nên hiếm và đắt đỏ. Người mua nên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất (Bauzone), khả năng cấp phép xây dựng và các yêu cầu quy hoạch của liên bang/địa phương.

Giá bất động sản ở Tyrol theo truyền thống cao hơn mức trung bình của Áo: vào năm 2024, giá trung bình một căn hộ ở đây vào khoảng 4.727 euro/m² (đỉnh điểm đạt được vào năm 2022 - khoảng 5.195 euro/m², sau đó giá đã điều chỉnh giảm).

Giá nhà ở đơn lập trước đây thấp hơn (vài nghìn euro mỗi mét vuông), nhưng cũng đã tăng đáng kể trong những năm gần đây. Ví dụ, theo ước tính thị trường năm 2022, giá trung bình của một căn nhà đơn lập vào khoảng 4.660 euro mỗi mét vuông.

Dữ liệu được lấy từ các phân tích đánh giá thị trường bất động sản vùng Tyrol; xin lưu ý rằng giá thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình trạng và vị trí chính xác của bất động sản.

Nhu cầu và giá cả trong khu vực đang tăng trưởng không đồng đều. Bất động sản gần các khu nghỉ dưỡng trượt tuyết và ở các thành phố lớn có nhu cầu cao nhất. Từ năm 2016 đến năm 2022, giá căn hộ tăng khoảng 60% (từ 2.850 € lên 4.573 €/m²), trong khi giá nhà ở riêng lẻ tăng gần 93%.

Tuy nhiên, đến năm 2023–2024, tốc độ tăng trưởng chậm lại do lãi suất cho vay cao: theo số liệu của Cơ quan Thống kê Áo (Statistik Austria) , năm 2023, giá nhà ở tại Áo giảm 2,6% lần đầu tiên kể từ năm 2010 (chủ yếu do nhà ở hiện có).

Tại Tyrol, xu hướng cũng tương tự: sau khi đạt đỉnh vào năm 2022, giá cả đã ổn định. Ví dụ, giá căn hộ đã điều chỉnh nhẹ vào năm 2024, trong khi giá đất, mặc dù đã ổn định, vẫn ở mức cao (mức trung bình tại Tyrol là 414 €/m² vào năm 2024, cao hơn gấp đôi so với năm 2016).

Tính thời vụ cũng đóng một vai trò quan trọng. Hoạt động mua bán thường tăng cao vào mùa hè và mùa thu (trước mùa đông), điều này đôi khi đẩy giá lên, đặc biệt là đối với các bất động sản gần các khu trượt tuyết nổi tiếng. Ngược lại, mùa đông có thể có hoạt động mua bán thấp hơn do các ngày lễ và điều kiện thời tiết.

Vị trí là yếu tố then chốt. Cơ sở hạ tầng phát triển (đường xá, trường học, bệnh viện) và sự gần gũi với các khu trượt tuyết hoặc điểm du lịch ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả và khả năng bán được của một bất động sản.

Ví dụ, Innsbruck (thủ phủ của Tyrol) nổi tiếng với trường đại học, sân bay và các trung tâm giao thông, vì vậy giá trung bình ở đây cao hơn đáng kể so với các thung lũng hẻo lánh.

Theo số liệu thị trường, giá trung bình một căn hộ ở Innsbruck vào khoảng 5.700 euro/m², trong khi ở các vùng núi như Landeck hay Lienz, giá có thể thấp hơn đáng kể (2.000-3.000 euro/m²). Giá cao là do:

• Sức hút du lịch. Các khu nghỉ dưỡng (Kitzbühel, Axam, Mayrhofen, v.v.) thu hút những người mua sẵn sàng trả tiền cho sự tiện lợi của hoạt động trượt tuyết.
• Thuận tiện giao thông. Vị trí gần các đường cao tốc và tuyến đường quốc tế (ví dụ: lối ra Innsbruck-Salzburg gần Kirchberg) khiến bất động sản này trở nên hấp dẫn cho việc cư trú lâu dài và kinh doanh.
• Cơ sở hạ tầng và dịch vụ. Các khu vực có cơ sở hạ tầng xã hội phát triển (trường học, bệnh viện, cửa hàng) thường đắt đỏ hơn so với vùng hoang dã. Trung tâm thành phố thường đắt hơn các khu vực xung quanh.

Bạn có thể so sánh giá cả và các tính năng theo từng khu vực ở Tyrol:

Kitzbühel (Bezirk Kitzbühel). Một trong những quận đắt đỏ nhất, nơi có các khu nghỉ dưỡng hàng đầu. Giá căn hộ ở đây cao hơn hàng trăm euro so với mức trung bình của khu vực. Khu vực này được các nhà đầu tư ưa chuộng, nhưng các lựa chọn giá cả phải chăng lại rất khan hiếm.

Innsbruck-Land và Innsbruck (Land & Stadt). Innsbruck (thành phố) – giá cao do vị thế thành phố (khoảng €5.760/m² cho một căn hộ).

Các khu vực ngoại ô (Innsbruck-Land) có giá cả rẻ hơn một chút, nhưng cũng không chịu ảnh hưởng bởi sự phát triển quy mô lớn, vì vậy mức giá gần bằng với mức giá trong thành phố.

Landeck (Bezirk Landeck). Có nhiều thị trấn nhỏ gần các sườn dốc trượt tuyết ("làng trượt tuyết"), và giá cả khá hợp lý: ví dụ, giá trung bình một căn hộ là khoảng 3.592 €/m².

Lienz (Bezirk Lienz). Quận cực đông của Tyrol, với giá cả thấp hơn (khoảng 2.090 €/m² cho một căn hộ). Bất động sản ở Lienz phù hợp với những người tìm kiếm các lựa chọn giá cả phải chăng hơn trong khi vẫn bảo tồn môi trường tự nhiên của khu vực.

Các quận của Schwaz (Schwaz, Kufstein, Reutte, v.v.) rất được du khách ưa chuộng và có giá thuê căn hộ ở mức trung bình. Reutte là khu vực kém phát triển nhất và có giá nhà ở rẻ nhất (căn hộ từ khoảng 3.740 €/m²), nhưng cơ hội việc làm và dịch vụ cũng hạn chế hơn.

Quá trình bắt đầu bằng việc lựa chọn địa điểm. Ở đây, điều quan trọng là phải xác định rõ ràng các mục tiêu:

• Sống tự lập. Tìm nhà ở tại các thành phố hoặc thị trấn lớn có cơ sở hạ tầng tốt – gần nơi làm việc và trường học.
• Đầu tư/cho thuê. Cân nhắc các khu nghỉ dưỡng hoặc khu dân cư sinh viên (Innsbruck). Các căn hộ nhỏ hoặc căn hộ gần khu trượt tuyết rất phù hợp cho thuê ngắn hạn cho khách du lịch.
• Ngôi nhà thứ hai (dacha). Hãy tìm những địa điểm hẻo lánh trên núi, nhưng cũng cần xem xét tiềm năng du lịch: ngay cả một dacha cũng cần có đường đi thuận tiện và một số cửa hàng gần đó.

Danh sách tìm kiếm:

• Xác định mục tiêu và ngân sách của bạn.
• Hãy sử dụng các trang web bất động sản và môi giới, nhưng sau đó hãy trực tiếp đến xem một vài bất động sản khác nhau.
• Thu thập thông tin về khu vực: nhu cầu thuê nhà, thuế bất động sản, bất kỳ hạn chế nào (không được phép xây nhà thứ hai).
• Hãy hỏi ý kiến ​​chuyên gia về thời điểm giao dịch: đôi khi những lời đề nghị tốt sẽ nhanh chóng biến mất khỏi thị trường.

Quy trình mua bán bất động sản tại Tyrol được điều chỉnh bởi luật pháp Áo (Grundverkehrsrecht), và các quy định chi tiết dành cho người nước ngoài có thể khác nhau tùy theo từng bang. Những điểm cần lưu ý đối với người không cư trú:

Giấy phép mua nhà (Genehmigung). Công dân EU và EEA được coi như công dân Áo và không cần giấy phép . Đối với công dân các nước ngoài EU/EEA (ví dụ: CIS, Mỹ, v.v.), có những hạn chế áp dụng đối với người nước ngoài mua bất động sản ở Áo : trong hầu hết các trường hợp, giao dịch phải được Grundverkehrsbehörde (cơ quan thu hồi đất cấp thành phố) phê duyệt trước.

Quy trình: Sau khi ký kết thỏa thuận sơ bộ, người mua nộp đơn xin phép; quyết định thường được đưa ra trong vòng vài tuần.

Những thay đổi về luật pháp. Năm 2024, các sửa đổi đối với luật chuyển nhượng đất đai địa phương đã được thông qua ở Tyrol, đưa ra các biện pháp kiểm tra và hạn chế mới, đặc biệt là đối với các giao dịch liên quan đến đất đai và bất động sản nông nghiệp.

Luôn cập nhật thông tin: Tôi khuyên bạn nên đọc các ấn phẩm chính thức của Land Tirol hoặc tham khảo ý kiến ​​luật sư để nắm bắt mọi thay đổi.

Các giấy tờ cần thiết. Các giấy tờ thiết yếu bao gồm hộ chiếu, mã số thuế (Steuernummer) tại Áo, bằng chứng về nơi cư trú hiện tại, trích lục sổ đăng ký đất đai (Liegenschaftskataster) và mã số thửa đất (KG, Grundbuchnummer). Người bán sẽ cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (Grundbuchauszug).

Thông thường, giao dịch diễn ra trước công chứng viên: bạn sẽ cần giấy ủy quyền (nếu có người đại diện), hợp đồng mua bán trước đó, v.v.

Xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản. Nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên địa phương hỗ trợ trong quá trình đàm phán: họ sẽ xác minh việc không có vướng mắc, nợ nần và các vụ kiện đang chờ giải quyết, cũng như tính chính xác của dữ liệu địa chính và hình thức pháp lý của hợp đồng.

Ví dụ, tôi luôn nhờ luật sư kiểm tra xem bất động sản đó đã được phê duyệt theo luật địa chính chưa và liệu đó có phải là "nhà nghỉ dưỡng" hay không, vì việc mua bán loại hình này có thể phải tuân theo một số hạn chế.

Việc mua bất động sản ở Áo bao gồm một số khoản chi phí bắt buộc ngoài giá mua bất động sản. Các khoản chi phí chính bao gồm:

• Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbsteuer). 3,5% giá mua.
• Lệ phí đăng ký (Eintragungsgebühr): 1,1% giá trị địa chính (Einheitswert) hoặc giá thị trường – được thanh toán khi đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ đăng ký đất đai.
• Phí công chứng. Khoảng 1–2% tổng chi phí giao dịch, tùy thuộc vào độ phức tạp của giao dịch và phí của công chứng viên.
• Hoa hồng môi giới bất động sản. Thông thường, mức hoa hồng này lên tới 3% + 20% VAT trên giá mua (do người mua thanh toán), nhưng phí này có thể có điều kiện hoặc kết hợp (người bán thanh toán một nửa nếu có quy định khác).
• khác có thể bao gồm phí thẩm định tài sản, phí dịch thuật tài liệu, phí bảo hiểm (bảo hiểm ngân hàng cho các khoản thế chấp) và thuế bất động sản hàng năm (Grundsteuer) — thường nhỏ, dựa trên diện tích và vị trí của bất động sản, và được tính hàng năm cho chủ sở hữu.

Tổng cộng, các chi phí ẩn khi mua bất động sản chiếm khoảng 9-11% giá mua. Khi vay vốn để mua nhà, nên trả trước ít nhất 20-30% giá trị căn nhà (ở Áo, các khoản vay thế chấp thường lên đến 70-80% giá mua).

Bạn cũng cần xem xét các khoản chi phí hàng tháng trong tương lai: tiền điện nước (sưởi ấm, nước sinh hoạt, dọn tuyết, v.v.), bảo hiểm nhà ở và có thể cả phí quản lý chung cư (đối với nhà mới).

Ví dụ về phân bổ chi phí khi mua hàng (xấp xỉ):

Để tài trợ cho việc mua hàng, người mua nước ngoài có thể tìm đến các ngân hàng Áo hoặc quốc tế. Nhìn chung, người châu Âu được hưởng các điều khoản tương tự như công dân Áo.

Nếu bạn đang có kế hoạch vay thế chấp mua nhà, hãy kiểm tra trước với ngân hàng về các điều khoản và yêu cầu cho vay được chấp nhận (có thể có các tiêu chí thu nhập khắt khe hơn do các tiêu chuẩn mới của FMA được ban hành năm 2022 ). Ngoài ra, hãy xem xét tỷ giá hối đoái euro và lãi suất trong tương lai, vì chúng ảnh hưởng đến lợi nhuận của khoản đầu tư của bạn.

Như đã đề cập, yêu cầu pháp lý chính là sự cho phép từ các cơ quan chức năng (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) đối với những người không cư trú và không phải là công dân EU/EEA. Trong trường hợp này:

• Công dân EU/EEA được đối xử như công dân Áo và có thể tự do mua bất động sản mà không cần bất kỳ sự chấp thuận bổ sung nào (mặc dù đôi khi cần phải thông báo cho chính quyền địa phương về giao dịch).
• Công dân nước thứ ba hầu như luôn phải nộp đơn xin phép mua nhà. Thủ tục được tùy chỉnh cho từng trường hợp – họ phải chứng minh mục đích mua (ví dụ: để ở hoặc đầu tư) và cung cấp thêm các tài liệu (báo cáo tài chính, sơ yếu lý lịch).

Vào ngày 1 tháng 1 năm 2023, một luật mới , siết chặt kiểm soát đối với các giao dịch mua bán bất động sản của người nước ngoài. Giờ đây, có thể từ chối cấp phép nếu giao dịch đó không vì lợi ích tốt nhất của khu vực (ví dụ: nếu bất động sản chủ yếu dành cho du lịch hoặc nếu người mua không cư trú thường xuyên tại Áo).

Do đó, điều quan trọng là công dân các nước CIS hoặc các "nước thứ ba" khác cần tham khảo ý kiến ​​chuyên gia trước khi mua hàng. Những lập luận thuyết phục về "sự cần thiết về mặt xã hội" hoặc "lợi ích kinh tế" của việc mua hàng là rất cần thiết.

Đôi khi không cần xin phép, ngay cả khi người mua đến từ "nước thứ ba": có những thỏa thuận song phương (ví dụ, với Thụy Sĩ hoặc Liechtenstein) hoặc những lợi ích cụ thể (thay đổi tên vợ/chồng sang quốc tịch Áo). Tuy nhiên, tốt nhất là nên làm rõ những chi tiết này trước khi giao dịch diễn ra.

Để tránh gian lận và các vấn đề pháp lý, hãy đảm bảo bạn có:

Công chứng. Các giao dịch tại Áo được thực hiện thông qua công chứng viên (notar). Điều này đảm bảo tính toàn vẹn pháp lý: công chứng viên sẽ xác minh quyền sở hữu và tính hợp pháp của hợp đồng. Điều quan trọng là phải chọn một công chứng viên có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.

Hỗ trợ pháp lý. Tôi khuyên bạn nên thuê luật sư hoặc chuyên viên tư vấn bất động sản, đặc biệt nếu bạn không nói tiếng Đức. Họ có thể giúp bạn chuẩn bị và dịch các tài liệu, xác minh nghĩa vụ của người bán và chuẩn bị đơn xin giấy phép.

Bảo hiểm giao dịch. Bạn có thể xem xét bảo hiểm rủi ro (Treuhandvereinbarung hoặc ký quỹ), trong đó tiền được giữ bởi bên thứ ba cho đến khi nhận được tất cả các phê duyệt. Điều này sẽ bảo vệ bạn khỏi việc mất tiền nếu giao dịch bị hủy bỏ trong giai đoạn hoàn tất.

cảnh giác với các chiêu trò lừa đảo. Các chiêu trò điển hình bao gồm "bán kép" (bán một bất động sản cho hai người mua cùng một lúc) hoặc "bán bất động sản có thế chấp" (người bán chưa đăng ký). Luôn yêu cầu trích lục gần đây từ sổ đăng ký đất đai (Grundbuchauszug) và xác minh tên của các bên.

Sau khi mua hàng, điều quan trọng là người nước ngoài phải tuân thủ các quy tắc sử dụng:

Nhà thứ hai (Zweitwohnsitz). Như đã nêu, bất động sản được mua phải là nơi cư trú chính hoặc "nơi làm việc" của bạn (ví dụ: nếu bạn đang tạm thời học tập hoặc làm việc ở Tyrol), nếu không nó có thể bị coi là nhà thứ hai bất hợp pháp.

Bác sĩ và giáo viên đôi khi được xem xét ngoại lệ. Trong mọi trường hợp, hãy đảm bảo bạn đã hoàn tất tất cả các thủ tục khai báo nơi cư trú và không thuộc diện các "đô thị ưu tiên" (Vorbehaltsgemeinden), nơi hoàn toàn cấm xây nhà thứ hai.

Cho thuê. Người nước ngoài được phép cho thuê nhà của mình. Tuy nhiên, nếu nhà đó được coi là "Freizeitwohnsitz" (nơi ở nghỉ dưỡng), các quy định của thành phố có thể hạn chế việc cho thuê ngắn hạn (như Airbnb). Trước khi cho thuê, hãy kiểm tra các quy định địa phương và trả bất kỳ khoản phí du lịch nào áp dụng.

Thừa kế và bán lại. Người nước ngoài có quyền thừa kế như công dân Áo. Nếu sau này bạn muốn bán lại tài sản, các bước thực hiện cũng tương tự (chủ yếu là bán thông qua công chứng viên).

Tùy thuộc vào các điều khoản của hợp đồng, bạn có thể phải hoàn trả một phần thuế hoặc trả phí định giá địa chính mới, nhưng những chi tiết này thường được giải quyết tự động khi bán lại.

Giám sát thường xuyên. Nếu bạn không sống ở đó toàn thời gian, nên thuê một công ty quản lý hoặc người đáng tin cậy để giám sát tài sản của bạn: kiểm tra tình trạng, thanh toán hóa đơn điện nước, dọn tuyết, v.v. Điều này sẽ bảo vệ tài sản của bạn và tránh mọi vấn đề phát sinh.

Các loại căn hộ rất đa dạng, từ căn hộ một phòng ngủ đến bốn phòng ngủ, nằm trong các tòa nhà cao tầng hoặc nhà phố, có hoặc không có ban công. Các bất động sản mới thường được xây dựng trong các khu phức hợp có bãi đậu xe và thang máy; các căn hộ hiện có thì cũ hơn, nhưng đôi khi lại mang nét đặc trưng riêng (dầm gỗ, nội thất cổ).

Hãy nhớ rằng giá nhà mới thường cao hơn (nhà đầu tư trả tiền cho các tiện nghi hiện đại), trong khi nhà cũ có giá rẻ hơn nhưng có thể cần sửa chữa.

Giá vé và đối tượng khán giả:

• Đối với các cặp đôi trẻ hoặc sinh viên, căn hộ studio và căn hộ một phòng ngủ là lựa chọn phù hợp (hiện có giá khoảng 4000-5000 €/m² tại Innsbruck).
• Các căn hộ rộng rãi từ 2-3 phòng ngủ phù hợp hơn cho các gia đình, đặc biệt là ở vùng ngoại ô hoặc các trung tâm khu vực (khoảng €3.500/m²).
• Các căn hộ gần khu nghỉ dưỡng (ví dụ như ở Kitzbühel) được các nhà đầu tư hoặc các gia đình sẵn sàng trả giá cao để có tầm nhìn ra núi lựa chọn.
• Nếu bạn muốn cho thuê chỗ ở của mình cho khách du lịch, tốt nhất nên chọn những căn hộ nhỏ gọn ở những địa điểm nổi tiếng (tất nhiên, cần lưu ý đến luật về nhà ở thứ cấp).

Ưu điểm: Căn hộ thường rẻ hơn nhà ở tính theo mét vuông, dễ bảo trì và dễ cho thuê hơn (không tốn chi phí dọn đất, tuyết, v.v.).

Nhược điểm: thiếu riêng tư, chi phí tiện ích (quản lý nhà cửa, sửa chữa) và giá cả thường cao hơn ở trung tâm thành phố.

Nhà riêng hoặc biệt thự là những bất động sản rộng lớn trên một khu đất.

Ưu điểm: không gian rộng rãi và riêng tư hơn, vườn/gara riêng, và tính độc đáo. Những ngôi nhà này thường được xây dựng từ vật liệu chất lượng cao (đá, gỗ nguyên khối), giữ nhiệt tốt (quan trọng ở vùng núi), và trông sang trọng với khung cảnh hùng vĩ của dãy Alps.

Nhược điểm: giá cả và chi phí bảo trì. Một ngôi nhà nghỉ dưỡng cần đầu tư đáng kể cho hệ thống sưởi, sửa chữa mái nhà, dọn tuyết mùa đông, v.v. Ngoài ra, bạn cần kiểm tra giấy phép: một số khu vực cấm xây dựng nhà nghỉ dưỡng mới (đặc biệt là trong các khu vực được bảo vệ).

Nếu bạn có kế hoạch cho thuê nhà (bao gồm cả trên Airbnb), xin lưu ý rằng luật pháp Áo có thể hạn chế việc cho thuê ngắn hạn (giới hạn Zweitwohnsitz).

Những điều cần cân nhắc khi mua: Quy trình quản lý chuyển nhượng đất đai tương tự áp dụng cho biệt thự hoặc nhà ở. Tuy nhiên, nhà ở tư nhân thường đi kèm với các điều kiện bổ sung, yêu cầu chủ sở hữu phải cư trú tại đó trong một khoảng thời gian nhất định trong năm (để tránh làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở).

Trước khi mua nhà nghỉ dưỡng, hãy hỏi về "mục đích sử dụng xã hội" - đôi khi người mua được yêu cầu cung cấp bản vẽ kế hoạch sử dụng (nhà ở cá nhân, đầu tư bất động sản).

Nếu bạn đang tìm kiếm sự sang trọng, hãy chuẩn bị tinh thần cho mức giá rất cao: từ vài triệu euro trở lên. Các biệt thự thường kết hợp thiết kế hiện đại với kiến ​​trúc vùng núi Alps, có spa, phòng xông hơi và cửa sổ toàn cảnh. Giá cho những bất động sản như vậy (ví dụ, ở Kitzbühel hoặc Axam) có thể vượt quá 10.000–15.000 euro mỗi mét vuông.

Những vật dụng như vậy thích hợp trong các trường hợp sau:

• Bạn muốn có một ngôi nhà thứ hai ở khu nghỉ dưỡng.
• Bạn coi bất động sản đó như một khoản đầu tư dài hạn vào một khu dân cư tương lai (ví dụ: một dự án nhà ở lớn mới).
• Bạn dự định cho thuê cho những khách thuê độc quyền (thương hiệu khu vực rất quan trọng ở đây).

Tình hình cũng tương tự đối với các căn hộ cao cấp: chúng có thể được cung cấp kèm theo các dịch vụ khách sạn, lễ tân, v.v. Đây là một sản phẩm ngách.

Chọn lô đất. Hãy tìm những lô đất nằm trong các khu quy hoạch xây dựng (Bauzone). Đất ở rất được ưa chuộng ở Tyrol. Nếu bạn dự định xây nhà, hãy đảm bảo lô đất đó được phê duyệt cho mục đích nhà ở, chứ không chỉ cho mục đích nông nghiệp. Các quy định quy hoạch không gian mới ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) có thể hạn chế việc chỉ định các khu vực mới.

Giá đất. Tại Tyrol, nên mua đất sớm: giá trung bình ước tính khoảng 414 €/m² vào năm 2024. Trong và xung quanh trung tâm Innsbruck, giá đất đạt 786 €/m², và ở Warrmarket gần đó là 689 €/m², trong khi ở hầu hết các vùng khác của đất nước, giá thấp hơn đáng kể.

Các nhà đầu tư kỳ vọng giá trị đất đai sẽ tăng lên khi nguồn đất mới trở nên khan hiếm, đặc biệt là gần các khu nghỉ dưỡng.

Các yếu tố cần cân nhắc khi mua bán. Bất kỳ giao dịch đất đai nào cũng thường yêu cầu các phê duyệt bổ sung cụ thể (từ hệ thống cấp thoát nước đến xây dựng đường sá).

Sau khi mua, bạn rất có thể sẽ cần phải xin giấy phép thiết kế và giấy phép xây dựng (Baubewilligung) – đây là một quá trình kéo dài và tốn kém ở vùng núi Alps (do phải kiểm tra tác động đến cảnh quan, hệ thống thoát nước, v.v.).

Thị trường Tyrol chịu sự điều chỉnh của luật pháp. Những thay đổi quan trọng sau đây đã được ban hành trong những năm gần đây:

Thuế nhà ở thứ hai và nhà bỏ trống (2023). Vào ngày 1 tháng 1 năm 2023, Luật Thuế Nhà ở Bỏ trống và Chỗ ở (Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz - TFLAG) có hiệu lực tại Tyrol. Luật này yêu cầu các đô thị phải thu thêm thuế đối với các bất động sản nhà ở bỏ trống hơn sáu tháng và đối với nhà ở thứ hai.

Mức phí do chính quyền địa phương quy định; mức tối đa là 2.500 euro mỗi năm đối với các căn hộ lớn hơn. Mục đích là để khuyến khích việc cho thuê các bất động sản bỏ trống và hạn chế việc mua nhà thứ hai không sử dụng.

Do đó, nhà cho thuê mới đã trở thành một lựa chọn sinh lời hơn một chút, và việc đầu cơ vào "nhà gỗ" để làm nhà nghỉ dưỡng trở nên khó khăn hơn. Người mua nên kiểm tra trước với chính quyền địa phương xem bất động sản họ định mua có nằm trong khu vực chịu thuế hay không (điều này có thể khác nhau tùy từng làng!).

Sửa đổi Luật Bất động sản. Năm 2025, dự kiến ​​sẽ siết chặt các quy định đối với đất nông nghiệp và các thửa đất dốc. Ví dụ, dự kiến ​​sẽ khôi phục lại thể chế "kiểm soát đất đai" và hạn chế việc chuyển đổi ruộng đất thành nhà máy điện mặt trời để bảo tồn đất canh tác nông nghiệp.

Ngoài ra, còn có những đảm bảo rằng nông dân sẽ được ưu tiên mua các thửa đất liền kề. Nếu bạn đang có kế hoạch mua đất hoặc trang trại, hãy chú ý: những thay đổi này có thể hạn chế quyền tự do quản lý đất đai của bạn.

Thủ tục giao dịch. Quá trình xử lý giao dịch ngày càng trở nên số hóa: nhiều tiểu bang liên bang, bao gồm cả Tyrol, đang chuyển đổi một số đơn đăng ký sang dạng điện tử. Tuy nhiên, chữ ký công chứng trên giấy vẫn là bắt buộc. Điều quan trọng là phải theo dõi các mẫu đơn đăng ký hiện hành trên các trang web của chính phủ.

Nguồn thông tin. Bạn có thể dễ dàng cập nhật những thay đổi trên trang web chính thức của Land Tirol và các hệ thống thông tin pháp lý ( RIS ). Tôi cũng khuyên bạn nên đăng ký nhận bản tin của WKO Tirol và LK Tirol, vì họ thường xuyên đăng tải các hướng dẫn và phân tích về những thay đổi trên thị trường bất động sản.

Đừng tiết kiệm chi phí thuê chuyên gia. Sai lầm phổ biến nhất là đánh giá thấp chi phí hỗ trợ pháp lý và kiểm toán. Có luật sư và chuyên gia định giá đủ điều kiện sẽ giúp tránh những tổn thất lớn hơn.

Hãy xem xét kỹ hơn căn hộ đầu tiên bạn thấy. Thị trường nhà ở tại Tyrol đang bão hòa, và một căn hộ tương tự có thể có giá rẻ hơn ở thị trấn lân cận. Hãy so sánh các lựa chọn và dành thời gian để đưa ra quyết định.

Hãy xem xét tất cả các khoản chi phí. Đừng chỉ giới hạn bản thân ở giá giao dịch: hãy bao gồm tất cả các loại thuế và chi phí (ít nhất 10%), cũng như các hóa đơn tiện ích thường xuyên, đặc biệt nếu bạn dự định bán lại bất động sản trên thị trường thứ cấp hoặc cho thuê.

Hãy kiểm tra kỹ các chi tiết trong hợp đồng. Người nước ngoài thường bỏ sót một điều khoản quan trọng trong hợp đồng hoặc đánh giá thấp điều khoản sử dụng bắt buộc (ví dụ: không được cho thuê làm "căn hộ nghỉ dưỡng" mà không có sự cho phép). Nếu cần, hãy thuê người phiên dịch.

Uy tín của người môi giới bất động sản. Chỉ tin tưởng những người môi giới đã được xác minh. Có những người môi giới không đáng tin cậy trên thị trường. Hãy kiểm tra đánh giá và giấy phép của họ (Maklerbefugnis – giấy tờ cho phép người môi giới thực hiện giao dịch tại Áo).

Thị trường bất động sản Tyrol hấp dẫn nhưng cũng khá phức tạp. Những điểm quan trọng cần lưu ý như sau:

• Hãy xác định mục tiêu và ngân sách của bạn trước khi bắt đầu tìm kiếm (chuyển nhà, thuê nhà, đầu tư).
• Khám phá các vùng miền. Tìm hiểu về sự khác biệt về giá cả và các quy định (nhà ở đắt hơn ở các thành phố lớn, rẻ hơn ở vùng núi, nhưng có những hạn chế đối với nhà ở thứ hai).
• Ước tính tất cả các khoản chi phí. Dự trù ít nhất 10% số tiền giao dịch cho thuế, phí và thủ tục giấy tờ.
• Hãy tham khảo ý kiến ​​chuyên gia. Thuê một nhà môi giới bất động sản và luật sư địa phương, đặc biệt nếu bạn không nói tiếng Đức. Điều này sẽ giúp bạn tránh những hiểu lầm và đẩy nhanh quá trình.
• Lên kế hoạch cho quy trình pháp lý. Nếu bạn không phải là công dân EU/EEA, hãy xin phép thông qua Văn phòng Chuyển nhượng Đất đai – nếu không có giấy phép này, giao dịch sẽ không thể thực hiện được. Hãy chắc chắn rằng tất cả các giấy tờ đều đầy đủ và hợp lệ trước khi ký hợp đồng.

Bạn có thể bắt đầu bằng những bước đơn giản: xem các quảng cáo trên các trang web đáng tin cậy, đăng ký nhận bản tin của các công ty môi giới (ví dụ: Vienna Property Investment, chuyên đăng tải các bài đánh giá khu vực), và thu thập thông tin về khu vực đó.

Sau đó, hãy liên hệ với các chuyên gia địa phương – họ sẽ tư vấn cho bạn những bất động sản phù hợp nhất với nhu cầu của bạn.