Cách mua bất động sản tại Hạ Áo năm 2026: Giá cả, luật pháp và lời khuyên

Hạ Áo (Niederösterreich) là bang lớn nhất của Áo về diện tích và dân số (khoảng 1,7 triệu cư dân), tạo thành một vòng tròn bao quanh Vienna. Bang này bao gồm tất cả mọi thứ, từ vùng ngoại ô thủ đô (ví dụ: Mödling và Tulln) đến các khu nghỉ dưỡng suối nước nóng (Baden) và các thung lũng rượu vang đẹp như tranh vẽ của Wachau và Wienertal.

Nhờ vị trí thuận lợi, Hạ Áo chỉ cách Bratislava 30 phút và cách Linz và Salzburg từ 2 đến 3 giờ. Giá nhà ở đây thấp hơn đáng kể so với Vienna, rất phù hợp cho những ai đang so sánh các lựa chọn ở vùng ngoại ô thủ đô và bất động sản ở Linz như một lựa chọn thay thế cho các thành phố lớn.

Vùng Hạ Áo nổi tiếng là "vành đai vườn" của Vienna nhờ đất đai màu mỡ, những vườn nho và vườn cây ăn quả; nhà có vườn riêng phổ biến hơn ở đây so với chính Vienna. Nơi đây lý tưởng cho những ai coi trọng thiên nhiên và không gian sống thoáng đãng mà vẫn muốn tiếp cận các tiện ích của thành phố.

• nền kinh tế đầy hứa hẹn
• Cơ sở hạ tầng phát triển tốt (đường cao tốc A1, A2, mạng lưới đường sắt S-Bahn đến Vienna và sân bay quốc tế)
• trường học xuất sắc, khu vực giải trí đa dạng

Nhiều người mua đến từ các tiểu bang lân cận và từ nước ngoài, do chất lượng trường học địa phương và sự an toàn của khu vực.

Tôi tin chắc rằng sự kết hợp giữa thiên nhiên tươi đẹp, tiện nghi thoải mái và điều kiện pháp lý ổn định đã làm cho Hạ Áo trở thành một nơi hấp dẫn để sinh sống và đầu tư.

Dưới đây, chúng ta sẽ xem xét chi tiết tình hình thị trường hiện tại vào năm 2025, các loại hình nhà ở chính và các khu vực nên tìm mua nhà hoặc căn hộ, cũng như giải thích quy trình mua nhà dành cho công dân Áo và người nước ngoài.

Sau nhiều năm tăng trưởng nhanh chóng, giá nhà ở tại Hạ Áo đã điều chỉnh giảm. Dựa trên số liệu năm 2023, Cục Thống kê Áo ghi nhận giá nhà ở giảm -4,9% so với năm 2022 và giá căn hộ giảm -3,0%. Đối với những người so sánh giá căn hộ ở Áo theo khu vực, sự điều chỉnh này đặc biệt dễ nhận thấy ở phân khúc nhà ở xung quanh Vienna.

Nhìn chung, thị trường nhà ở Áo đã giảm khoảng -2,6%. Vienna dẫn đầu sự sụt giảm (giá nhà giảm -6,7%), trong khi ở một số bang phía tây (Styria, Salzburg và Tyrol), giá nhà thậm chí còn tăng nhẹ. Do đó, khi so sánh các vùng trên cả nước, việc xem xét hiệu quả của thị trường bất động sản ở Styria so với vùng ngoại ô Vienna là rất hữu ích.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2024, thị trường đã ổn định. Theo nghiên cứu của Raiffeisen Research , giá nhà ở chỉ giảm khoảng -1% so với cùng kỳ năm trước, và những tháng đầu năm 2025 cho thấy sự tăng trưởng vừa phải ở một số phân khúc.

Các ngân hàng báo cáo sự gia tăng cho vay thế chấp (các khoản vay tại Hạ Áo/Vienna tăng 1% so với tháng 3 năm 2025), và người mua nhận thấy việc cắt giảm lãi suất chủ chốt đang làm cho việc vay thế chấp trở nên dễ dàng hơn. Lạm phát thấp hơn và sự cải thiện dần dần của nền kinh tế đang duy trì sức mua.

Đồng thời, nguồn cung mới đã giảm đáng kể. Theo WKO , số lượng dự án xây dựng nhà ở khởi công đã giảm -17,3% trong năm 2024, và dự kiến ​​sẽ thiếu thêm khoảng 7.700 căn hộ vào năm 2025.

Nguồn cung giảm đang hạn chế sự giảm giá ngay cả khi nhu cầu ở mức vừa phải. Sau khi các hạn chế về nhà ở được nới lỏng ( bãi bỏ Quy định KIM ) vào cuối năm 2024, số lượng giao dịch mua bán nhà ở đã tăng mạnh ở nhiều quận huyện, cho thấy nhu cầu bị dồn nén. Dưới đây là tóm tắt ngắn gọn về các xu hướng:

Hoạt động cho vay đang tăng trưởng. Các khoản vay thế chấp tại Hạ Áo đã bắt đầu tăng (+1% trong quý 1 năm 2025), cho thấy nhu cầu đang phục hồi.

Tình trạng thiếu nhà ở mới. Sự sụt giảm trong hoạt động xây dựng (-17,3% trong năm 2024) đang hạn chế sự giảm giá.

Làm việc từ xa. Nhiều người dân Vienna đang chuyển đến Hạ Áo để có thêm không gian văn phòng và thời gian rảnh rỗi. Nhiều người hiện đang làm việc tại nhà vài ngày một tuần, làm tăng nhu cầu về nhà ở nông thôn.

Thuê nhà hay mua nhà? Nhu cầu thuê nhà tạm thời giảm, và một số bất động sản đang bỏ trống, khiến việc mua nhà trở thành một lựa chọn thay thế. Các nhà đầu tư đang ngày càng quan tâm hơn đến bất động sản nhà ở.

Nhu cầu khu vực. Các khu vực gần các đầu mối giao thông lớn (ga tàu, đường cao tốc) đặc biệt được ưa chuộng. Đây là những nơi các dự án mới đang được phát triển nhanh nhất.

Kết quả là, tính đến cuối năm 2024, chúng ta có thể nói về sự cân bằng lợi ích: người bán buộc phải định giá thực tế hơn, và người mua giờ đây có nhiều lựa chọn hơn.

Nhiều chuyên gia cho rằng đây là thời điểm tối ưu để mua nhà: thị trường đã phục hồi sau đợt điều chỉnh và sẵn sàng tăng trưởng vừa phải nếu điều kiện kinh tế tiếp tục cải thiện. Do đó, trong giai đoạn 2025–2026, giá nhà ở tại Hạ Áo có thể bắt đầu tăng nhẹ (+1–2%), đặc biệt nếu xu hướng giảm lãi suất tiếp tục.

Thị trường Hạ Áo cung cấp ba loại hình nhà ở cơ bản: nhà riêng, căn hộ và đất xây dựng. Hãy cùng xem xét các đặc điểm của từng loại:

Nhà riêng biệt là lựa chọn phổ biến nhất cho các gia đình. Vùng Hạ Áo nổi tiếng với những ngôi nhà gỗ và những ngôi nhà hiện đại một hoặc hai tầng có sân riêng. Theo số liệu của Cục Thống kê Áo , khoảng 51% tổng số nhà ở trong khu vực là nhà riêng biệt (mỗi tòa nhà một căn hộ).

Các ngôi nhà thường có vườn hoặc sân, điều này rất được các gia đình có con nhỏ đánh giá cao. Ở vùng nông thôn, bạn có thể tìm thấy những trang trại cũ (Bauernhäuser): chúng rẻ hơn nhà mới nhưng cần được cải tạo đáng kể và thường được bán kèm với đất nông nghiệp liền kề.

Đây là lựa chọn thiết thực cho những ai không cần diện tích đất lớn hoặc thường xuyên đi lại đến thành phố. Các tòa nhà chung cư rất phổ biến ở Hạ Áo: theo thống kê, 13% tòa nhà có hai căn hộ, 17% có từ ba đến chín căn hộ và 12% có từ mười đến 19 căn hộ.

Các căn hộ thường được mua bởi các gia đình trẻ không có con, người lớn tuổi hoặc các cặp vợ chồng đi làm. Chúng rẻ hơn nhà riêng, cần ít công sức chăm sóc vườn tược hơn và thường có vị trí thuận tiện hơn để đến trung tâm thành phố: St. Pölten, Krems và các thành phố khác đều có nhiều căn hộ hiện đại. Những tòa nhà này thường có thang máy, bãi đậu xe ngầm, hệ thống sưởi tốt và các tiện ích gần đó.

Nếu bạn muốn xây nhà theo thiết kế riêng, bạn cần phải mua đất. Giá đất ở Hạ Áo thay đổi tùy theo khu vực : năm 2024, giá trung bình của đất xây dựng vào khoảng 113 €/m² (thấp hơn một chút so với mức trung bình của Áo).

Các lô đất có sẵn tiện ích (ga, nước, điện) và ở vị trí đắc địa thường đắt hơn. Những lô đất này đặc biệt phổ biến ở các vùng trồng nho nông thôn (Wachau, Wienertal) và vùng ngoại ô, nơi bạn có thể xây dựng một ngôi nhà theo thiết kế riêng phù hợp với mọi nhu cầu của mình.

Khu vực này cũng cung cấp các căn hộ chung cư để bán (hình thức phát triển mới chính ở các thành phố), cũng như các trang trại và thậm chí cả những biệt thự sang trọng (nhà gỗ và biệt thự). Những lựa chọn này phù hợp cho các nhà đầu tư hoặc các gia đình đông người.

Hạ Áo được chia thành bốn quận lớn (khu vực), mỗi quận đều có đặc điểm riêng. Dưới đây là những khu vực chính:

Wienertal (phía đông bắc). Một vùng trồng nho dọc biên giới với Slovakia. Nơi đây có những ngọn đồi được chăm sóc tỉ mỉ với những vườn nho, những ngôi làng nhỏ xinh xắn và nhiều không gian xanh. Người dân Wienertal chọn nơi này vì không gian thoáng đãng, không khí trong lành và khí hậu thích hợp cho việc trồng nho, đồng thời vẫn được hưởng sự thuận tiện khi đi lại đến thành phố.

• Các thị trấn trọng điểm bao gồm Korneuburg và Mistelbach, cũng như các đô thị thuộc thung lũng Donau.
• Giá nhà ở đây nhìn chung thấp hơn so với vùng ngoại ô Vienna: nhiều nhà và đất có giá cả phải chăng hơn.
• Khu vực này có kết nối giao thông thuận tiện với Vienna: bằng tàu hỏa (S-Bahn), thủ đô chỉ cách đó khoảng 1 giờ.

Waldviertel (Tây Bắc). Một vùng nông thôn nhiều cây cối dọc theo biên giới với Cộng hòa Séc. Nơi đây có những ngôi làng yên tĩnh, những khu rừng rộng lớn và những hồ nước. Vùng này lý tưởng cho những ai thích các khu nghỉ dưỡng trượt tuyết mùa đông (như Hochficht) và kỳ nghỉ hè, và không ngại quãng đường đi lại dài hơn đến các thành phố lớn (Vienna cách khoảng 1,5–2 giờ).

• Các thị trấn chính là Zwettl, Gmünd và Horn.
• Giá nhà ở tại Waldviertel thuộc hàng thấp nhất trong khu vực: theo nghiên cứu của Raiffeisen Research, giá nhà trung bình tại quận Zwezell chỉ khoảng ≈€1.845/m².
• Cơ sở hạ tầng đơn giản hơn, nhưng người dân nơi đây thích sự tĩnh lặng và gần gũi với thiên nhiên.

Mostviertel (trung tâm, tây nam). Một vùng công nghiệp và nông nghiệp với thủ phủ là Saint Pölten, một thành phố hiện đại có trường đại học và đời sống văn hóa sôi động. Đường cao tốc A1 (Vienna–Salzburg) và tuyến đường sắt về phía tây đi qua đây.

Nơi đây có sự cân bằng tốt giữa các tiện ích của thành phố (công việc, học tập, giải trí) và thiên nhiên: gần đó có hồ Traisenberg và những khu rừng để đi dạo.

• Các thành phố lớn: St. Pölten, Amstetten, Melk, v.v.
• Nhà tuyển dụng: các nhà máy địa phương, doanh nghiệp nông nghiệp, trung tâm giáo dục và nghiên cứu.
• Giá nhà ở ở mức trung bình: không cao bằng ở Vienna, nhưng cao hơn so với các vùng phía bắc.

Khu công nghiệp (phía đông nam). Vùng ngoại ô Vienna và các khu vực phía nam của Hạ Áo là những nơi đắt đỏ nhất. Nếu bạn làm việc ở Vienna hoặc thích ở "trung tâm thành phố", khu vực này cung cấp nhiều tiện nghi nhất, nhưng giá cả cũng rất cao.

• Điều này bao gồm các huyện Mödling, Baden, và Wiener Neustadt.
• Cơ sở hạ tầng phát triển tốt (bệnh viện, trường đại học, doanh nghiệp) và khả năng tiếp cận giao thông tuyệt vời đến Vienna (20-30 phút).
• Giá cả ở đây rất cao: ví dụ, tại Mödling, giá nhà trung bình khoảng €5.420/m² (cao gấp 2-3 lần so với ở Waldviertel).

Các thành phố lớn. Các khu dân cư nổi tiếng bao gồm:

• St. Pölten (thủ đô của Hạ Áo)
• Wiener Neustadt (trung tâm công nghiệp phía nam)
• Baden (một khu nghỉ dưỡng suối nước nóng ở phía tây)
• Mödling và các vùng ngoại ô khác của Vienna.
• Ở phía bắc, có thể kể đến Retz, Mistelbach, Krems (một thành phố đại học), Amstetten và nhiều nơi khác.

Hầu hết các thành phố lớn đều nằm dọc theo các tuyến đường chính (A1, A2) hoặc các con sông (sông Danube).

Việc lựa chọn khu vực phụ thuộc vào ưu tiên của bạn: liệu bạn muốn sự yên tĩnh, thanh bình và gần gũi với thiên nhiên (thì Waldviertel hoặc Wienertal) hay các dịch vụ đô thị và sự gần gũi với các trung tâm kinh tế (khu công nghiệp, St. Pölten).

Ví dụ, các gia đình có con nhỏ thường chọn những khu vực gần các thành phố lớn (St. Pölten, Krems) vì trường học tốt, trong khi những người yêu thích rượu vang lại chọn các vườn nho ở Wachau.

Mỗi người mua nhà đều có những đặc điểm riêng. Dưới đây là một số gợi ý dựa trên mục tiêu và lối sống của bạn:

Các gia đình có con nhỏ: Họ thường chọn nhà có diện tích đất rộng ở khu vực yên tĩnh. Khu vực này cần có không gian để xây sân chơi và vườn cây ăn quả, đồng thời nên có trường học hoặc nhà trẻ tốt gần đó.

Khi chọn nhà, hãy xem xét kế hoạch phát triển khu vực lân cận (trường học mới, bãi đậu xe) và đảm bảo không gian phù hợp với kế hoạch dài hạn của bạn. Cũng cần xem xét các chi phí trong tương lai: so sánh giá điện nước giữa các khu vực (hoặc tìm hiểu về các loại thuế khác).

Các cặp đôi trẻ và người đi làm. Nếu bạn còn trẻ, làm việc nhiều giờ và không có ý định sống cùng bố mẹ, một căn hộ gần phương tiện giao thông công cộng và các tiện ích là một lựa chọn thuận tiện. Căn hộ thường rẻ hơn để mua và bảo trì, và không giống như nhà riêng, bạn không cần phải chăm sóc vườn tược.

Nếu bạn muốn có chút riêng tư, hãy cân nhắc nhà phố (Reihenhaus) – tương tự như một căn hộ nhỏ kiểu "nhà tranh": thường nằm ở vùng ngoại ô với một khoảng sân nhỏ riêng, nhưng giá cả phải chăng hơn so với nhà biệt lập.

Đối với các cặp vợ chồng trẻ đang thuê nhà, việc mua một căn hộ nhỏ cũng có thể là một khoản đầu tư: bằng cách tham gia chương trình hỗ trợ mua nhà lần đầu (Eigenheim-Förderung), nhà nước sẽ trả một phần khoản vay.

Người về hưu và người cao tuổi. Người cao tuổi coi trọng sự tiện lợi và dễ bảo trì. Họ thường chọn căn hộ hoặc nhà ở trong các khu dân cư khép kín có thang máy, chỗ đậu xe và gần các phòng khám.

Ví dụ, ở các khu vực xung quanh St. Pölten và Vienna, có các khu dân cư dành cho người nghỉ hưu và nhà dưỡng lão. Sự gần gũi với các hiệu thuốc, phòng khám và phương tiện giao thông công cộng rất quan trọng. Nếu bạn muốn sống ngoài thành phố, hãy tìm những ngôi nhà một tầng không có bậc thang và có lối đi thuận tiện, đồng thời cân nhắc khả năng giảm khoản thanh toán khi nghỉ hưu trong hợp đồng thế chấp của mình.

Nhà đầu tư. Nếu bạn mua để đầu tư (cho thuê hoặc bán lại), hãy xem xét tính thanh khoản của bất động sản. Đó thường là các căn hộ ở khu vực ngoại ô hoặc các tòa nhà mới gần ga tàu và đường cao tốc. Các lựa chọn phổ biến bao gồm St. Pölten và vùng Vienna, nơi có nhu cầu thuê nhà rất cao.

Trước khi mua, hãy phân tích điều kiện thị trường: nghiên cứu số liệu thống kê về lợi suất cho thuê (ví dụ: lợi suất ≈3–4% giá trị bất động sản) và so sánh với các lựa chọn thay thế. Vienna Property Investment sẽ giúp bạn đánh giá loại bất động sản nào phù hợp nhất với chiến lược của bạn.

Sinh viên. Hạ Áo có các trường đại học (St. Pölten, Krims). Sinh viên thường thích thuê nhà, nhưng những người muốn đầu tư cho tương lai có thể xem xét các căn hộ giá cả phải chăng gần trường. Một căn hộ studio hoặc căn hộ nhỏ giá rẻ có thể là một khoản đầu tư sinh lời nếu giá nhà tiếp tục tăng và có nhiều lựa chọn cho thuê.

Đối với những người làm việc xa nhà. Nếu bạn đi làm ở Vienna hoặc thành phố khác, hãy cân nhắc việc có phương tiện giao thông thuận tiện. Nhà ở và căn hộ gần các ga tàu điện ngầm S-Bahn và các đường cao tốc chính rất được ưa chuộng. Ví dụ, các thị trấn nhỏ xung quanh ga Tulln hoặc Wien er Neustadt rất thuận tiện cho việc đi lại hàng ngày đến Vienna.

Những người yêu động vật. Chủ nuôi chó và mèo cần một khoảng sân hoặc vườn riêng. Các căn nhà phố mới thường có những mảnh vườn nhỏ để thú cưng có thể chạy nhảy. Tránh các căn hộ thấp tầng không có lối ra đường hoặc nơi quy định của hội chủ nhà cấm nuôi động vật lớn.

Dành cho những người yêu thích môi trường. Nhu cầu về nhà ở tiết kiệm năng lượng đang tăng lên trong khu vực. Nếu công nghệ xanh là điều quan trọng đối với bạn, hãy tìm kiếm những ngôi nhà đạt chứng nhận Passive House hoặc có lắp đặt tấm pin mặt trời. Những bất động sản này có giá mua cao hơn, nhưng chúng có thể giúp bạn tiết kiệm hàng trăm euro mỗi năm cho chi phí sưởi ấm và điện nước.

Cho thuê ngắn hạn và nhà nghỉ hè. Nếu bạn dự định sử dụng bất động sản của mình làm nhà nghỉ hè hoặc cho thuê qua Airbnb, hãy kiểm tra các quy định địa phương. Nhiều cộng đồng đã áp dụng thuế nhà ở thứ hai ( Zweitwohnsitzsteuer ) hoặc các hạn chế đối với việc cho thuê ngắn hạn. Nhà nghỉ hè ở các khu du lịch (Wachau, Wien ) rất phổ biến, nhưng có thể phát sinh thêm phí.

Giá nhà ở tại Hạ Áo phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Để tham khảo, vào năm 2024, giá trung bình của một ngôi nhà ở Hạ Áo là khoảng 2.515 €/m² và một căn hộ là 2.941 €/m². Để so sánh, trên toàn nước Áo, giá trung bình là 2.709 €/m² (nhà ở) và 4.000 €/m² (căn hộ), trong khi ở Vienna, giá trung bình lần lượt là 5.492 €/m² và 4.941 €/m². Sự khác biệt này phản ánh khoảng cách đến thủ đô và diện tích của bất động sản.

Để có cái nhìn toàn diện, nhiều người không chỉ so sánh Vienna và Hạ Áo mà còn cả các thị trường phương Tây—ví dụ, bất động sản ở Tyrol , nơi tình trạng khan hiếm đất đai và nhu cầu du lịch có tác động lớn hơn đến giá cả.

Quận và vị trí. Đây là yếu tố quan trọng nhất. Vị trí gần Vienna và các thành phố lớn làm tăng giá nhà đáng kể. Ví dụ, ở các quận phía nam Vienna, giá nhà cao gấp 2-3 lần so với phía bắc. Chẳng hạn, tại Mödling, giá nhà trung bình khoảng 5.420 €/m², trong khi ở Zwettle chỉ khoảng 1.845 €/m².

Cảnh quan sông nước hoặc núi non, không gian xanh mát và danh tiếng của khu vực (Knightsbridge trong vùng) cũng góp phần làm tăng giá nhà.

Loại và diện tích bất động sản. Nhà xây mới thường đắt hơn nhà ở hiện hữu (Altbau), đặc biệt nếu đó là "nhà thụ động" có hiệu suất năng lượng cao. Nhà lớn hơn hoặc nhiều phòng hơn sẽ làm tăng tổng chi phí, mặc dù giá mỗi mét vuông có thể thấp hơn.

Các khu vực bổ sung như gác mái, hiên nhà, tầng hầm, gara hoặc chỗ đậu xe riêng mang lại lợi ích đáng kể – chúng làm tăng sự thoải mái và giá trị của ngôi nhà.

Tình trạng và năm xây dựng. Các tòa nhà mới hoặc được cải tạo gần đây có giá trị cao hơn. Nhà cũ đôi khi rẻ hơn, nhưng thường cần đầu tư (sửa chữa, cách nhiệt), điều này làm giảm giá khởi điểm.

Hãy chú ý đến chất lượng của cửa sổ, mái nhà và hệ thống sưởi: Áo có nhiều tòa nhà mang tính lịch sử, vì vậy việc kiểm tra tình trạng của chúng trước khi mua là rất cần thiết.

Cơ sở hạ tầng. Vị trí gần các trường mẫu giáo, trường học, trung tâm giao thông, cửa hàng, bệnh viện và công viên làm tăng giá trị bất động sản. Ví dụ, một ngôi nhà trong khu vực có trường học tốt có thể có giá cao hơn 10-15% so với một ngôi nhà tương tự nhưng không có trường học gần đó.

Để đưa ra quyết định đúng đắn, hãy xem xét "sự thoải mái về vị trí": như đã đề cập, vị trí của ngôi nhà cũng quan trọng không kém gì thiết kế của nó.

Các tiện nghi bổ sung. Sân thượng hoặc ban công có tầm nhìn đẹp, khu vườn riêng, thang máy, phòng xông hơi hoặc hồ bơi trong tòa nhà sẽ ảnh hưởng đáng kể đến giá cả. Những căn hộ mới với công nghệ thông minh (hệ thống thông gió thu hồi nhiệt, tấm pin mặt trời) sẽ đắt hơn nhưng làm tăng giá trị lâu dài của bất động sản.

Các yếu tố kinh tế. Lãi suất và lạm phát ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tín dụng và sức mua. Cũng cần xem xét các loại thuế và chi phí phát sinh bất ngờ khi mua nhà: thuế bất động sản (3,5% giá mua), phí trước bạ và phí công chứng (~1%).

Chính phủ đã tạm thời miễn phí đăng ký cho các khoản tiền lên đến 500.000 euro (tiết kiệm đến 5.500 euro), đây là một điểm đáng lưu ý khi tính toán.

Những thay đổi trong tương lai. Các kế hoạch phát triển khu vực có thể làm tăng (hoặc giảm) giá nhà. Ví dụ, việc miễn phí đăng ký lên đến 500.000 euro và các ưu đãi về nhà ở hiện đang kích thích nhu cầu. Hãy chú ý đến các dự án xây dựng đường sá, trường học, nhà máy điện và trung tâm thương mại trong khu vực: việc phát triển các dự án này thường làm tăng sức hấp dẫn của nhà ở.

Xin lưu ý rằng giá cả có thể biến động và khác với giá trung bình. Để đánh giá một bất động sản cụ thể, tốt nhất là nên tiến hành phân tích so sánh với sự hỗ trợ của các chuyên gia. Các chuyên viên tư vấn của Vienna Property Investment sẽ giúp bạn đánh giá giá trị thực của bất động sản bạn chọn và xem xét tất cả các yếu tố.

Đối với cư dân EU/EEA, việc mua nhà ở Áo gần như tương tự như mua nhà trong nước: không cần giấy phép đặc biệt nào .

Theo luật bất động sản, công dân các nước khác phải xin phép (Genehmigung) từ chính quyền địa phương trước khi mua. Đây là thủ tục chính thức để xác minh xem bất động sản đó có được sử dụng làm nơi cư trú chính hay không. Hiện tại, không có hạn chế mới nào được áp dụng đối với người nước ngoài tại Hạ Áo.

Quy trình mua nhà khá tiêu chuẩn. Sau khi chọn được nhà hoặc căn hộ, hợp đồng sơ bộ (Vorkaufsvertrag) được ký kết và tiền đặt cọc được thanh toán (thường là 5-10% giá mua).

Sau đó, giao dịch được công chứng viên (Notar) chính thức hóa – ông ta sẽ soạn thảo hợp đồng mua bán cuối cùng và đăng ký việc chuyển nhượng quyền sở hữu trong sổ đăng ký đất đai (Grundbuch).

Người nước ngoài phải cung cấp hộ chiếu, bằng chứng thu nhập và đủ tiền để mua hàng. Các ngân hàng thường yêu cầu bản dịch tài liệu sang tiếng Đức, và thường yêu cầu giấy tờ chứng minh gia đình hoặc thị thực/giấy phép cư trú. Nếu bạn không nói được tiếng Đức, tốt nhất nên có người phiên dịch hoặc luật sư đi cùng bạn trong suốt giao dịch.

Khi đăng ký, hãy cân nhắc tất cả các chi phí. Điều này bao gồm thuế 3,5% và phí đăng ký. Đối với các giao dịch dưới 500.000 euro liên quan đến nhà ở, phí đăng ký được miễn, nhưng phí công chứng (khoảng 1–1,5%) vẫn phải trả.

Nhiều người nước ngoài vay thế chấp mua nhà từ các ngân hàng Áo: lãi suất nhìn chung tương đương với lãi suất dành cho khách hàng trong nước, nhưng số tiền vay thường nhỏ hơn (tỷ lệ LTV ≈50–70%). Điều này có nghĩa là họ cần có khoản tiết kiệm cá nhân khoảng 30–50%.

Việc mở tài khoản ngân hàng tại Áo và lấy mã số thuế (Steuernummer) trước là rất hữu ích, vì nếu không có những giấy tờ này, ngân hàng sẽ không cấp khoản vay thế chấp.

Thị trường sơ cấp hoặc thứ cấp. Người nước ngoài thường thích các tòa nhà mới (có ngày bàn giao rõ ràng từ chủ đầu tư), nhưng các bất động sản đã qua sử dụng (Altbau) cũng có sẵn. Các tòa nhà mới đắt hơn, nhưng đi kèm với đảm bảo chất lượng từ chủ đầu tư; bất động sản đã qua sử dụng thường rẻ hơn nhưng cần xác minh giấy tờ và tình trạng.

Tình trạng không cư trú. Khi thực hiện các khoản đầu tư lớn, đôi khi việc người nước ngoài đăng ký một công ty hoặc quỹ của Áo để mua bất động sản có thể mang lại lợi ích. Trong trường hợp này, thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ là 3,5% giá trị (như với giao dịch thông thường), và quy trình đăng ký đơn giản hơn từ góc độ quyền sở hữu, nhưng mức thuế suất sẽ tăng lên.

Tài khoản ngân hàng và giấy tờ. Trước khi ký hợp đồng, hãy mở một tài khoản ngân hàng tại Áo và lấy mã số thuế (Steuer-ID) – đây là yêu cầu bắt buộc của ngân hàng và cơ quan chức năng. Nếu không có những giấy tờ này, việc vay thế chấp và đăng ký nhà đất sẽ gặp khó khăn.

Tôi khuyên bạn nên liên hệ với luật sư hoặc chuyên viên bất động sản địa phương: tại Vienna Property Investment, chúng tôi hợp tác với các công chứng viên và chuyên gia tư vấn giàu kinh nghiệm, những người có thể xử lý giao dịch bằng tiếng Nga và tiếng Đức.

Những thay đổi đáng kể về khung pháp lý bất động sản đã diễn ra trong giai đoạn 2024–2025. Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2024, phí đăng ký mua nhà ở có giá trị lên đến 500.000 euro (đối với nhà ở cá nhân) đã được miễn. Điều này giúp người mua tiết kiệm được tới 5.500 euro. Mức trợ cấp GrESt 0,5% áp dụng cho các giao dịch nội bộ gia đình đối với các giao dịch có giá trị lên đến mức này, trong khi các giao dịch khác phải chịu thuế 3,5%.

Ngoài ra, các chương trình hỗ trợ vẫn tiếp tục hoạt động: ví dụ, bang Hạ Áo cung cấp khoản trợ cấp 5% trên số tiền vay thế chấp cho việc xây nhà mới (tối đa 10.000 euro mỗi gia đình). Điều này giúp giảm chi phí thực tế cho các gia đình vay mua nhà. Chính quyền liên bang cũng cung cấp trợ cấp cho nhà ở tiết kiệm năng lượng và công nghệ xanh.

Những thay đổi đáng kể đang chờ đợi các nhà đầu tư doanh nghiệp: bắt đầu từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, khi chuyển nhượng bất động sản giữa các công ty bất động sản (Immobiliengesellschaften), thuế sẽ được tính dựa trên giá trị thực (giá trị thị trường) của bất động sản và sẽ ở mức 3,5%. Trước đây, mức thuế đối với việc chuyển nhượng cổ phần trong gia đình được giảm xuống còn 0,5%, nhưng sắp tới, ưu đãi này sẽ chỉ được giữ lại cho các giao dịch giữa những người thân ruột thịt. Mặc dù những thay đổi này phần lớn không đáng chú ý đối với người mua nhà và căn hộ thông thường, nhưng chúng lại ảnh hưởng đến các công ty đầu tư và công ty nắm giữ cổ phần.

Nhìn chung, giai đoạn 2024–2025 là thời điểm điều chỉnh và đưa ra các ưu đãi: người mua nhà tận dụng những cơ hội này (ưu đãi GrESt, trợ cấp xây dựng) sẽ nhận được thêm lợi ích. Cũng cần theo dõi các cập nhật về định giá thuế bất động sản (Grundstückswertverordnung) và các sáng kiến ​​địa phương—ví dụ, nhiều thành phố đang áp dụng thuế nhà ở thứ hai (Zweitwohnsitzsteuer) và phát triển các khoản tài trợ về môi trường.

Hãy đến tận nơi xem nhà. Đừng bao giờ mua chỉ bằng mắt thường. Hãy lái xe quanh khu vực bạn đã chọn vào các thời điểm khác nhau trong ngày và trong năm. Hãy chắc chắn rằng khu phố, cơ sở hạ tầng và giao thông phù hợp với bạn. Đôi khi tiếng ồn từ đường song song hoặc đường cao tốc có thể làm giảm sự thoải mái, trong khi tầm nhìn đẹp lại có thể làm tăng giá nhà.

Ước tính chi phí. Chuẩn bị một ngân sách toàn diện: ngoài giá nhà, cần bao gồm phí môi giới, phí công chứng, thuế GrESt (3,5%) và thuế trước bạ (có thể được giảm một nửa), cũng như chi phí sửa chữa và nội thất tiềm năng. Chi phí sửa chữa nhà cũ thường bị đánh giá thấp: hãy yêu cầu nhà thầu cung cấp báo giá trước.

Làm việc với một nhà môi giới và luật sư. Nên tham khảo ý kiến ​​của một nhà môi giới và công chứng viên có kinh nghiệm. Nhà môi giới sẽ giúp bạn tìm kiếm các lựa chọn và đàm phán thỏa thuận, trong khi luật sư/công chứng viên sẽ xác minh tính hợp pháp của giao dịch. Các chuyên gia đầu tư bất động sản Vienna có kiến ​​thức sâu rộng về thị trường địa phương và có thể giúp bạn xem xét các đặc điểm riêng của địa phương (như quy định về đăng ký đất đai và quy hoạch đô thị).

Kiểm tra giấy tờ. Yêu cầu trích lục từ sổ đăng ký đất đai (Grundbuch) để đảm bảo không có vướng mắc pháp lý nào (thế chấp, quyền sử dụng đất). Đồng thời, kiểm tra các khoản phí địa phương chưa thanh toán (thuế bất động sản, phí xử lý rác thải). Tốt hơn hết là nên tin tưởng một công chứng viên trong quá trình kiểm tra hơn là phát hiện ra vấn đề sau này.

Tài chính. Trước khi tìm nhà, hãy được phê duyệt trước khoản vay thế chấp. So sánh các ưu đãi từ ngân hàng: lãi suất cố định trong 10-15 năm hiện đang có lợi hơn so với lãi suất thả nổi, do khả năng tăng lãi suất trong tương lai. Hãy nhớ đến khoản tiền đặt cọc (~20-30%) và các chi phí phát sinh khác.

Đàm phán. Đừng ngại đàm phán. Nếu có quá nhiều lời đề nghị tương tự trên thị trường, người bán có thể sẵn sàng nhượng bộ. Trong thời kỳ thị trường trầm lắng, việc giảm giá 5-10% so với giá chào bán là hoàn toàn khả thi. Hãy nghiên cứu các giao dịch bán nhà gần đây trong cùng khu vực để củng cố lời đề nghị của bạn.

Lập kế hoạch. Hãy cân nhắc xem bạn sẽ sử dụng bất động sản đó như thế nào trong 5-10 năm tới. Nếu bạn dự định lập gia đình, hãy xem xét khoảng cách đến trường học. Nếu bạn mua để cho thuê, hãy nghiên cứu giá thuê trung bình trong khu vực. Ngoài ra, hãy xem xét thuế nhà ở thứ hai nếu bất động sản đó không phải là nơi cư trú chính của bạn.

Kiên nhẫn và sự hỗ trợ chuyên nghiệp là chìa khóa cho một giao dịch thành công. Bằng cách làm theo những khuyến nghị này và tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia đáng tin cậy, bạn có thể giảm thiểu rủi ro và đưa ra quyết định mua hàng sáng suốt.

Tìm kiếm và xác minh. Trước khi mua một lô đất, hãy kiểm tra với chính quyền địa phương xem họ đã có giấy phép xây dựng (Flächenwidmungsplan) chưa. Yêu cầu bản đồ địa chính (Katasterplan) – bản đồ này sẽ thể hiện ranh giới chính xác và bất kỳ quyền sử dụng đất nào. Hãy chắc chắn rằng chủ sở hữu trước đó không có khoản nợ nào chưa thanh toán (Grundsteuer).

Tiện ích công cộng. Tốt nhất là bất động sản nên có sẵn nước, điện và hệ thống thoát nước. Nếu không, hãy hỏi về thời gian lắp đặt. Đôi khi việc lắp đặt các tiện ích này có thể mất vài tháng. Đường sá tốt và khả năng tiếp cận dễ dàng đến bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá cả và sự thuận tiện.

Giấy phép xây dựng. Thuê kiến ​​trúc sư để lập bản vẽ theo quy định địa phương (Bauordnung). Sau khi thiết kế hoàn tất, nộp đơn xin giấy phép (Baugenehmigung) cho chính quyền địa phương (Bezirkshauptmannschaft). Cần có bản vẽ kỹ thuật và tính toán – quá trình này mất vài tháng.

Tài chính. Tài chính xây dựng thường được cung cấp cùng với việc mua đất. Các ngân hàng có thể cấp khoản vay xây dựng được bảo đảm bằng lô đất, với nguồn vốn được giải ngân dần theo từng giai đoạn. Cần lưu ý rằng các ngân hàng yêu cầu tiến độ và ngân sách dự án cố định. Các khoản trợ cấp của chính phủ (như khoản trợ cấp 5% từ Hạ Áo) sẽ làm giảm tổng số tiền vay.

Giám sát thi công. Ký hợp đồng với nhà thầu theo từng giai đoạn (móng, tường, mái, v.v.). Không cần thanh toán toàn bộ số tiền trước; chỉ thanh toán sau khi công trình hoàn thành. Tôi khuyên bạn nên thuê một người giám sát thi công (Bauüberwachung). Việc kiểm tra định kỳ công trình sẽ giúp tránh sai sót và phải làm lại.

Tính thời vụ. Thời điểm lý tưởng nhất để bắt đầu xây dựng là mùa xuân hoặc đầu mùa hè. Tốt nhất là nên đổ móng và tường trước khi thời tiết lạnh giá bắt đầu. Lên kế hoạch sao cho ngôi nhà có đủ thời gian để lợp mái trước khi mùa đông lạnh giá đến.

Xây dựng một ngôi nhà là một quá trình phức tạp nhưng đầy thú vị. Vùng Hạ Áo có những yêu cầu nghiêm ngặt về môi trường (tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng, nhà thụ động), vì vậy dự án phải tuân thủ các tiêu chuẩn xanh ngay từ đầu. Với Vienna Property Investment, bạn sẽ tìm thấy các nhà thầu đáng tin cậy và nhận được sự hỗ trợ trong suốt toàn bộ quá trình, từ việc lựa chọn địa điểm đến khi bàn giao chìa khóa.

Mua bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn bắt đầu bằng quyết định và những bước đi đầu tiên. Vùng Hạ Áo mang đến những cơ hội tuyệt vời: tại đây bạn sẽ tìm thấy sự kết hợp giữa chất lượng cuộc sống châu Âu, thiên nhiên tươi đẹp và giá cả hấp dẫn.

Hãy bắt đầu bằng việc phân tích nhu cầu và ngân sách của bạn—và tiến tới mục tiêu từng bước một. Hãy nhớ rằng, kế hoạch thông minh và sự hỗ trợ của chuyên gia sẽ giúp hành trình đến ước mơ của bạn dễ dàng và an toàn hơn. Để bắt đầu, tôi khuyên bạn nên làm theo các bước sau:

1. Xác định mục đích (để ở, cho thuê, đầu tư).
2. Hãy chọn khu vực phù hợp với bạn.
3. Tính toán ngân sách của bạn và làm rõ các khoản thuế và chi phí.
4. Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản và chuẩn bị các giấy tờ cần thiết.
5. Hoàn tất hợp đồng mua bán thông qua công chứng viên.
6. Đăng ký quyền sở hữu bất động sản tại cơ quan đăng ký đất đai.

Công ty đầu tư bất động sản Vienna có thể hỗ trợ bạn từ bước đầu tiên cho đến khi nhận chìa khóa – giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức.