Lý do và cách thức mua bất động sản ở Croatia

Thị trường bất động sản Croatia hiện đang trải qua một trong những giai đoạn năng động nhất trong lịch sử. Việc gia nhập Khu vực đồng Euro và Khu vực Schengen năm 2023 đã đơn giản hóa đáng kể các giao dịch cho người nước ngoài, loại bỏ rủi ro tỷ giá và làm cho thị trường trở nên dễ dự đoán và minh bạch hơn. Croatia đã khẳng định vị thế của mình trên bản đồ châu Âu như một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư muốn mua căn hộ ở Croatia, nhà ven biển hoặc đầu tư vào cho thuê du lịch.

Mục đích của bài viết này là cung cấp một phân tích toàn diện về sức hấp dẫn đầu tư của Croatia: từ việc giải thích lý do tại sao bây giờ là thời điểm thích hợp để xem xét mua nhà, đến việc so sánh với Áo, nơi bất động sản được coi là thước đo cho sự ổn định. Chúng ta sẽ đề cập đến tất cả các khía cạnh: các điểm phức tạp về pháp lý, xu hướng giá cả, các lựa chọn bất động sản và các khu vực tốt nhất ở Croatia để tìm kiếm nhà ở.

Áo vẫn là một chuẩn mực về sự ổn định. Mọi thứ ở đây đều rõ ràng và dễ dự đoán: luật pháp dễ hiểu, tòa án bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản, và giá nhà ở Vienna tăng chậm nhưng đều đặn. Lợi suất cho thuê thường không vượt quá 2-3% mỗi năm, nhưng nhu cầu ổn định và tính thanh khoản cao – vì vậy, căn hộ ở Áo thường được chọn làm tài sản neo trong danh mục đầu tư. Việc xin giấy phép cư trú thông qua bất động sản ở Áo đòi hỏi khoản đầu tư từ 500.000 euro trở lên, và bản thân quy trình này cũng đầy rẫy thủ tục hành chính phức tạp. Nhưng đổi lại, bạn sẽ có được sự an tâm và bảo vệ vốn đầu tư dài hạn.

Ngược lại , Croatia

• Ngưỡng đầu tư thấp hơn - bạn có thể mua một căn hộ ở Croatia với giá rẻ từ 120.000 đến 150.000 euro;
• Lợi suất cao hơn - cho thuê nhà ven biển mang lại 5-7% mỗi năm;
• Thuế đơn giản hơn - chỉ 3% khi mua nhà cũ và thủ tục hành chính tối thiểu;
• Ngành du lịch đang phát triển và thúc đẩy nhu cầu về nhà ở.

Nhưng thị trường này khó dự đoán hơn: giá cả phụ thuộc vào mùa vụ và tình hình kinh tế, và tính thanh khoản cao nhất ở các vùng ven biển.

Thị trường bất động sản Croatia tiếp tục tăng trưởng nhanh chóng sau khi áp dụng đồng euro và gia nhập khu vực Schengen năm 2023. Theo Eurostat và Ngân hàng Quốc gia Croatia, giá nhà ở trong nước đã tăng 8,3% , với mức tăng trưởng vượt quá 10% so với năm trước ở khu vực ven biển. Tại Zagreb, Split và Dubrovnik, số lượng giao dịch đạt mức kỷ lục, với nhu cầu từ cả người mua nước ngoài và trong nước liên tục tăng, đặc biệt là đối với các căn hộ và nhà ở ven biển.

Theo kinh nghiệm của tôi, Croatia đã trở thành một trong những quốc gia được ưa chuộng nhất đối với những người muốn mua căn hộ ven biển giá cả phải chăng, xin giấy phép cư trú tại Croatia và tạo thu nhập từ cho thuê. Sự kết hợp giữa vẻ đẹp tự nhiên, vị thế trong EU và thuế suất vừa phải khiến quốc gia này trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư từ Đức, Áo, Slovenia và các nước Scandinavia.

• 🇩🇪 Một khách hàng đến từ Đức đã mua một căn hộ ở Split vào đầu năm 2024. Trong mùa hè, thu nhập từ cho thuê đạt khoảng 6% mỗi năm, và giá trị thị trường của bất động sản tăng 9% so với năm trước.
• 🇬🇧 Một gia đình người Nga đã mua một ngôi nhà ở Istria gần bờ biển để nghỉ dưỡng và cho thuê trên Airbnb. Khoản đầu tư này cho phép họ có được giấy phép cư trú tại Croatia, và thu nhập vượt quá mong đợi: căn nhà hầu như luôn có người ở suốt mùa hè.
• 🇸🇮 Một nhà đầu tư trẻ đến từ Slovenia đã chọn mua một căn hộ studio ở Zagreb với giá 125.000 euro. Nhờ nhu cầu ổn định từ sinh viên và giới chuyên nghiệp tại thủ đô, giao dịch mua bán bất động sản đã hoàn tất chỉ trong hai tuần, với tỷ suất lợi nhuận dự kiến ​​là 4,5% mỗi năm.

• Rào cản gia nhập thấp – căn hộ có thể được mua với giá từ 120.000 đến 150.000 euro, và nhà ven biển từ 200.000 đến 250.000 euro.
• Năng suất cao hơn ở Áo hoặc Ý – trung bình 4–6%, lên đến 7% ở vùng ven biển.
• Tính minh bạch của các giao dịch EU – bảo vệ pháp lý và đăng ký thông qua sổ đăng ký nhà nước.
• Giấy phép cư trú bất động sản tại Croatia – với quyền cư trú dài hạn và sở hữu nhà đất, cả gia đình đều có thể được cấp phép cư trú.
• Giá cả đang tăng cao , đặc biệt là ở vùng ven biển, nơi nguồn cung hạn chế và nhu cầu luôn vượt quá nguồn cung.

Chìa khóa để đầu tư thành công ở Croatia không chỉ là chọn một căn hộ mang lại thu nhập ngay lập tức, mà còn phải chọn vị trí có tiềm năng phát triển trong tương lai. Các dự án cơ sở hạ tầng mới, đường sá, trường đại học và các cụm du lịch (Split, Zadar, Rijeka) có thể tạo ra mức tăng trưởng giá trị vượt trội.

Khi mọi người hỏi tôi liệu có đáng mua bất động sản ở Croatia hay không, tôi luôn trả lời: để hiểu được triển vọng, bạn cần biết lịch sử thị trường. Croatia đã trải qua giai đoạn từ khủng hoảng hậu năm 2008 đến tăng trưởng giá nhanh chóng sau khi gia nhập EU, và đặc biệt là sau khi sử dụng đồng euro và gia nhập Khu vực Schengen năm 2023. Ngày nay, đây là một trong những thị trường hấp dẫn nhất ở Nam Âu, đặc biệt là đối với những người muốn mua căn hộ ven biển ở Croatia hoặc nhà ở Croatia để cho thuê nghỉ dưỡng.

• 2008–2014: Cuộc khủng hoảng toàn cầu đã ảnh hưởng nặng nề đến Croatia, khiến giá bất động sản giảm hơn 20%, đặc biệt là ở các khu vực ven biển.
• 2015–2019: Sự phục hồi dần dần, nhu cầu ngày càng tăng từ người nước ngoài (đặc biệt là người Đức, Áo và Scandinavia).
• 2020: Đại dịch tạm thời làm giảm số lượng giao dịch, nhưng giá cả vẫn tiếp tục tăng nhờ nhu cầu trong nước.
• 2023–2025: Sau quá trình chuyển đổi sang đồng euro và khối Schengen, giá nhà ở tăng trung bình 8,3%, với mức tăng vượt quá 10% ở khu vực ven biển.

Để hiểu được tương lai của thị trường bất động sản Croatia, cần phải hiểu rõ các giai đoạn mà thị trường này đã trải qua trong hai mươi năm qua. Croatia là một quốc gia có đường bờ biển tuyệt đẹp, tiềm năng du lịch cao và đang hội nhập nhanh chóng vào Liên minh châu Âu. Nhưng thị trường của nước này đã trải qua một hành trình đầy thách thức: từ tăng trưởng bùng nổ đến khủng hoảng và sau đó là sự phục hồi mạnh mẽ.

Đầu những năm 2000, Croatia trở thành một trong những điểm đến phổ biến nhất đối với người mua nước ngoài ở khu vực biển Adriatic. Người Đức, Áo, Anh và các nước Scandinavia tích cực mua nhà và căn hộ ven biển. Lý do rất rõ ràng: giá cả tương đối thấp so với Ý và Hy Lạp, đường bờ biển tuyệt đẹp và lượng khách du lịch ngày càng tăng. Trong giai đoạn này, nhiều giao dịch tư nhân đã diễn ra: người nước ngoài mua những biệt thự và căn hộ nhỏ trên các đảo Hvar, Brač, Split và Dubrovnik. Giá cả tăng nhanh chóng, với mức tăng hàng năm đạt 10-15%.

Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã giáng một đòn mạnh vào Croatia. Các ngân hàng ngừng cho vay, hoạt động xây dựng giảm mạnh, và nhu cầu về bất động sản giảm mạnh. Giá nhà giảm từ 20-30% tùy thuộc vào từng khu vực, đặc biệt là các khu vực ven biển, nơi giá nhà đã tăng quá cao trong giai đoạn 2007-2008. Nhiều chủ đầu tư đã tạm dừng các dự án, và các nhà đầu tư đã mua bất động sản ở thời điểm giá cao nhất gặp khó khăn trong việc bán lại.

Tuy nhiên, chính trong giai đoạn này, một tầng lớp người mua mới đã xuất hiện—những nhà đầu tư thận trọng, coi Croatia không phải là thị trường đầu cơ, mà là một chiến lược dài hạn. Những người mua bất động sản trong giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2012 đã chứng kiến ​​giá cả tăng trưởng ổn định trong vài năm và có thể cho thuê nhà của họ cho khách du lịch với lợi nhuận tốt.

Sau khi Croatia gia nhập EU năm 2013, thị trường dần phục hồi. Từ năm 2015, số lượng giao dịch tăng đều đặn, và người nước ngoài một lần nữa bắt đầu tích cực mua bất động sản, đặc biệt là ở vùng ven biển. Theo Ngân hàng Quốc gia Croatia, tỷ lệ người nước ngoài tại một số khu vực ven biển đã đạt 15-20% tổng số người mua.

Vào thời điểm này, các dự án cơ sở hạ tầng mới bắt đầu được phát triển—đường sá, sân bay và bến du thuyền. Du lịch đạt mức kỷ lục, với hơn 20 triệu lượt khách mỗi năm. Tất cả những điều này đã thúc đẩy sự quan tâm đến các căn hộ và nhà ở ven biển. Tại Zagreb, nhu cầu được thúc đẩy bởi sinh viên, các chuyên gia công nghệ thông tin và cộng đồng doanh nghiệp.

Việc áp dụng đồng euro vào tháng 1 năm 2023 và việc Croatia gia nhập Khu vực Schengen đánh dấu một bước ngoặt. Kể từ đó, thị trường trở nên minh bạch và dễ hiểu hơn đối với các nhà đầu tư EU. Rủi ro biến động tiền tệ đã biến mất, và các thủ tục pháp lý đã được đơn giản hóa.

Kết quả đã khá rõ rệt vào cuối năm 2024: theo Eurostat, giá nhà ở tăng trung bình 8,3% , với mức tăng trưởng ở các vùng du lịch (Dalmatia, Istria và Dubrovnik) đạt 10-12% . Nhu cầu từ nước ngoài tăng lên, với người mua đến từ Đức, Áo và Scandinavia, cũng như các nhà đầu tư mới từ Trung Âu, trở nên đặc biệt năng động.

Tại Croatia, các địa điểm khác nhau phục vụ các mục đích khác nhau: ở một số nơi, cho thuê theo mùa ven biển thành công hơn, ở những nơi khác, cho thuê quanh năm tại thủ đô và xung quanh các trường đại học lại phổ biến hơn, trong khi các biệt thự cao cấp và căn hộ boutique là biểu tượng của địa vị và sự hiếm có. Để chọn được bất động sản sinh lời nhất, điều quan trọng là phải hiểu nhu cầu tập trung ở đâu và hình thức cho thuê nào sẽ bền vững ở đó.

Việc cho thuê nhà ổn định, dài hạn ở đây dễ dàng nhất: thủ đô thu hút sinh viên, chuyên gia công nghệ thông tin, bác sĩ, nhân viên chính phủ và các tập đoàn.

• Căn hộ 1-2 phòng ngủ (khoảng 45-75 m²): giá ước tính €150,000-240,000.
• Căn hộ studio nhỏ gọn cho thuê theo ngày/trung hạn: €120,000–170,000.
• Nhà riêng/nhà phố ở vùng ngoại ô: từ 250.000 đến 400.000 euro.

Đối tượng phù hợp: các nhà đầu tư cần tỷ lệ lấp đầy ổn định và lợi nhuận vừa phải, không có tính mùa vụ rõ rệt.

Nhu cầu cao điểm vào mùa hè, cộng thêm mùa thấp điểm do du lịch công tác và chữa bệnh, dẫn đến tình trạng khan hiếm chỗ ở tại trung tâm thành phố và khu vực bãi biển.

• Căn hộ 1-2 phòng ngủ sát biển: €200,000–370,000 (hiếm khi rẻ hơn)
• Trung tâm lịch sử/căn hộ có tầm nhìn đẹp: thường có giá cao hơn thị trường
• Nhà có sân vườn/view đẹp: từ 400.000 đến 700.000 euro trở lên

Dành cho những ai muốn kết hợp lối sống và thu nhập theo mùa; những ai sẵn sàng quản lý việc cho thuê ngắn hạn.

Việc phát triển lịch sử hạn chế và mức độ thu hút khách du lịch cao tạo ra mức giá "thâm hụt".

• Căn hộ ở vị trí đắc địa: 250.000 - 450.000 euro.
• Biệt thự ven biển/có tầm nhìn toàn cảnh: từ 700.000 € đến hơn 1,5 triệu €

Đối tượng phù hợp: người mua tìm kiếm địa vị và một "nơi trú ẩn an toàn" bên bờ biển; những chủ sở hữu thận trọng hơn tập trung vào lợi nhuận.

Người Đức và người Áo từ lâu đã yêu thích Istria vì khí hậu, hệ thống đường sá thuận tiện và du lịch ẩm thực/rượu vang phát triển mạnh.

• Nhà/biệt thự kèm đất: từ 280.000 đến 600.000 euro.
• Căn hộ ven biển/ở trung tâm thành phố: 180.000 - 300.000 euro.

Phù hợp với: lối sống gia đình + cho thuê theo mùa, ít đông đúc hơn so với những "bức tranh" về Dalmatia.

Nhu cầu mùa hè ổn định, đê điều phát triển, du lịch y tế và thương mại.

• Căn hộ: €170,000–€300,000 (vị trí rất quan trọng)
• Biệt thự/nhà ở có tầm nhìn ra vịnh: từ 400.000 đến 800.000 euro.

Dành cho những ai coi trọng cơ sở hạ tầng và sự ổn định, nhưng lại muốn biển ở gần biên giới hơn.

Giá cả/chất lượng hợp lý và vị trí địa lý thuận lợi; có sân bay, bến du thuyền và hệ thống khách sạn đang phát triển.

• Căn hộ studio và căn hộ 1 phòng ngủ: 120.000 - 220.000 euro.
• Nhà ở gần biển: 250.000 - 450.000 euro.

Dành cho ai: Bất động sản đầu tư đầu tiên trên biển Adriatic với triển vọng tăng trưởng.

Nhu cầu cao điểm vào mùa hè dẫn đến giá cước vận chuyển tăng cao. Công tác hậu cần phức tạp hơn, nhưng chi phí cũng cao hơn.

• Căn hộ: thường có giá từ €220,000 đến €400,000.
• Nhà ở/biệt thự: từ 500.000 euro trở lên, và giá cao hơn đáng kể ở những khu vực "mặt tiền"

Dành cho: những người chủ có kinh nghiệm, am hiểu về tính thời vụ và hậu cần; người mua các lô hàng quý hiếm, có giá trị sưu tầm.

• Đức, Áo và Slovenia là những quốc gia dẫn đầu truyền thống, tích cực mua hàng tại Istria, Kvarner và miền trung Dalmatia.
• Scandinavia, Benelux và Anh Quốc — người dân thường chọn các hòn đảo và khu nghỉ dưỡng cao cấp, thường là để làm nhà thứ hai hoặc cho thuê theo mùa.
• Các nhà đầu tư nói tiếng Nga – Dalmatia (Split, các đảo), Dubrovnik, Istria; một số giao dịch hướng đến mục đích sử dụng cá nhân.

Lý do họ mua: một ngôi nhà thứ hai bên bờ biển, cho thuê theo mùa với lợi suất 5-7%, bảo vệ vốn khỏi lạm phát ở khu vực đồng Euro.

Các gia đình địa phương thuê căn hộ ở Zagreb và các thị trấn ven biển nằm ngoài khu vực bãi biển. Một chiến lược phổ biến của các doanh nhân là mua nhiều căn hộ nhỏ gọn và cho thuê theo ngày trong mùa hè.

• Zagreb được nhiều sinh viên, bác sĩ và chuyên gia công nghệ thông tin ưa chuộng.
• Split, Zadar, Opatija – mô hình kết hợp giữa lưu trú và cho thuê, cho phép chủ sở hữu duy trì tỷ lệ lấp đầy phòng trong mùa thấp điểm.

Người nước ngoài giúp giảm bớt sự biến động theo mùa về thu nhập, đặc biệt là ở các thành phố ven biển có cơ sở hạ tầng tốt.

Khi mua bất động sản ở Croatia—cho dù đó là căn hộ ven biển, nhà ở Istria hay căn hộ ở Zagreb—điều quan trọng là phải xem xét không chỉ vị trí và hạng mục của bất động sản mà còn cả cấu trúc sở hữu, các quy định dành cho công dân nước ngoài và chiến lược đầu tư đã chọn. Những yếu tố này ảnh hưởng đến thuế, lợi nhuận và tốc độ thoái vốn.

Công dân EU và EEA có thể tự do mua căn hộ, nhà ở và nhà chung cư giống như công dân địa phương. Quyền sở hữu được đăng ký trong sổ đăng ký đất đai (katastar và zemljišna knjiga). Bất động sản có thể được cho thuê, bán hoặc thừa kế mà không bị hạn chế.

Công dân các nước ngoài EU cũng có thể mua bất động sản, nhưng chỉ với điều kiện "có đi có lại" - nếu quốc gia của họ cho phép người Croatia mua bất động sản ở đó. Các giao dịch như vậy cần có sự chấp thuận của Bộ Tư pháp Croatia. Thủ tục này mất từ ​​3 đến 6 tháng, nhưng là thủ tục tiêu chuẩn.

Ví dụ: Một khách hàng đến từ Đức đã mua một căn hộ ở Split và ngay lập tức cho thuê thông qua Airbnb. Lợi nhuận đạt 6% mỗi năm. Một gia đình từ Ukraine đã mua được một ngôi nhà ở Istria thông qua luật sư, được Bộ Tư pháp chấp thuận. Ngôi nhà được sử dụng làm nhà nghỉ dưỡng và cho khách du lịch thuê trong mùa hè.

Thành lập công ty tại Croatia cho phép bạn:

• Thu mua một số bất động sản để kinh doanh cho thuê;
• Duy trì việc tính toán thuế VAT khi mua các tòa nhà mới;
• Tối ưu hóa gánh nặng thuế nếu bất động sản được sử dụng như một phần của hoạt động kinh doanh (căn hộ, khách sạn mini, cho thuê).

Các công ty nước ngoài cũng có thể mua bất động sản ở Croatia. Lựa chọn này thường được các nhà đầu tư lựa chọn khi mua khách sạn, căn hộ khách sạn hoặc nhiều căn hộ để cho thuê ngắn hạn.

Ví dụ: Một nhà đầu tư người Áo đã đăng ký một công ty trách nhiệm hữu hạn tư nhân (DOO) và mua ba căn hộ ở Zagreb để cho sinh viên thuê. Bất động sản được quản lý thông qua một công ty quản lý, điều này giúp giảm thiểu sự tham gia cá nhân của ông ta.

Croatia đang phát triển các quỹ đầu tư bất động sản (REIF), cho phép các nhà đầu tư đầu tư vào danh mục bất động sản, bao gồm căn hộ chung cư, căn hộ khách sạn và văn phòng. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, đây là một cách để đa dạng hóa rủi ro và tạo ra thu nhập thụ động.

Các quỹ tín thác gia đình, phổ biến ở EU, có thể được sử dụng để bảo vệ tài sản và lập kế hoạch thừa kế. Điều này đặc biệt phù hợp với các gia đình nước ngoài mua biệt thự ven biển hoặc nhà có đất ở Istria.

Bất động sản ở Croatia có thể được đăng ký dưới tên nhiều chủ sở hữu. Điều này rất thuận tiện cho việc mua bán trong gia đình – ví dụ, cha mẹ và con cái có thể cùng sở hữu một căn hộ.

Việc thừa kế được thực hiện thông qua công chứng viên và đăng ký tại sổ đăng bạ đất đai. Nếu tài sản được mua bởi người nước ngoài, người thừa kế cũng giữ quyền sở hữu (tùy thuộc vào nguyên tắc có đi có lại đối với các quốc gia ngoài EU).

Ví dụ: Một gia đình người Slovenia đã mua một ngôi nhà ở Opatija dưới tên của cha mẹ và con trai họ. Sau khi người cha qua đời, việc thừa kế diễn ra nhanh chóng: một công chứng viên đã chính thức hóa việc chuyển nhượng cổ phần, và tài sản vẫn thuộc sở hữu của gia đình.

Khác với Dubai, nơi có các khu vực sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn, Croatia được điều chỉnh bởi luật pháp thống nhất của EU. Tuy nhiên, vẫn có một số điểm đặc thù:

1. Quy định dành cho người nước ngoài

• EU/EEA: Mua bất kỳ căn hộ, nhà ở và chung cư nào mà không bị hạn chế.
• Đối với các nước ngoài EU: cần có sự chấp thuận của Bộ Tư pháp (nguyên tắc có đi có lại).
• Đất nông nghiệp: Cá nhân nước ngoài không thể trực tiếp mua đất nông nghiệp. Giải pháp là mua thông qua một công ty hoặc chuyển nhượng cho một pháp nhân.

2. Bất động sản thương mại

Người nước ngoài có thể sở hữu văn phòng, cửa hàng và khách sạn. Đối với các bất động sản và doanh nghiệp lớn hơn, giấy phép kinh doanh (DOO) thường được sử dụng phổ biến hơn.

3. Tiền thuê nhà

Bất kỳ chủ sở hữu nào cũng có thể cho thuê bất động sản, nhưng cho thuê ngắn hạn (cho khách du lịch) cần có giấy phép (loại hình du lịch). Cho thuê dài hạn được lập thành văn bản có công chứng và đăng ký.

4. Thế chấp

Người nước ngoài có thể vay thế chấp mua nhà từ các ngân hàng Croatia, nhưng điều khoản sẽ khắt khe hơn so với các ngân hàng trong nước. Các ngân hàng thường yêu cầu chứng minh thu nhập, và lãi suất cao hơn từ 1-2%. Cư dân EU có thể vay tối đa 70% giá trị bất động sản.

• Cho thuê ngắn hạn (khách du lịch): lợi nhuận cao (5–7%), nhưng mang tính mùa vụ. Đặc biệt phù hợp với Split, Dubrovnik và Istria.
• Cho thuê dài hạn (thủ đô và các thành phố): lợi suất thấp hơn (3–5%), nhưng nhu cầu ổn định và dòng tiền đều đặn.
• Chiến lược kết hợp: cho thuê theo ngày vào mùa hè và cho thuê dài hạn vào mùa đông. Có sẵn tại Split, Opatija và Zadar.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư không chú trọng đầy đủ đến các chi tiết pháp lý của giao dịch. Tôi luôn nhấn mạnh: nhiệm vụ quan trọng không chỉ đơn thuần là mua một căn hộ hay nhà ven biển, mà là đảm bảo giấy tờ sở hữu hợp pháp rõ ràng. Việc đăng ký đúng quy trình giúp giảm rủi ro, tiết kiệm thời gian và cho phép bạn ngay lập tức cho thuê hoặc sinh sống tại bất động sản đó.

1. Chọn bất động sản – một căn hộ ở Zagreb, một căn hộ ven biển ở Split, hoặc một ngôi nhà ở Istria. Ở giai đoạn này, điều quan trọng là phải đánh giá không chỉ giá cả mà còn cả khả năng sinh lời, giấy phép cho thuê và cơ sở hạ tầng.

2. Thỏa thuận sơ bộ – ​​Predugovor (Trang web Predugovor) – chính thức hóa các điều khoản giao dịch và đảm bảo quyền sở hữu bất động sản cho người mua. Tiền đặt cọc thường là 10% giá mua.

3. Hợp đồng mua bán chính – Ugovor o kupoprodaji – quy định giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên.

4. Thanh toán – thông thường là thanh toán một lần đối với các giao dịch mua bán lại. Đối với các công trình xây mới, thanh toán có thể được thực hiện theo từng đợt theo lịch trình.

5. Công chứng – hợp đồng phải được chứng thực bởi công chứng viên (javni bilježnik).

6. Đăng ký vào sổ đăng ký đất đai – Zemljišne knjige – đây là bước xác lập quyền sở hữu.

Lời khuyên của tôi: Hãy chắc chắn rằng bất động sản đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và không có vướng mắc pháp lý nào.

• Luật sư kiểm tra tính hợp pháp: dữ liệu trong sổ đăng ký đất đai có nhất quán, không có vướng mắc (thế chấp, nợ nần, tịch thu) và tính chính xác của hợp đồng.
• Môi giới bất động sản giúp tìm kiếm căn hộ hoặc nhà ở, thương lượng và thỏa thuận giá cả.

Nếu bạn có sự tham gia của luật sư và người đại diện ngay từ đầu, nguy cơ phát sinh vấn đề sẽ giảm ít nhất 70%.

Những thứ bạn cần để mua bất động sản ở Croatia:

• Độ tuổi từ 18 trở lên và có hộ chiếu hợp lệ.
• Công dân EU mua hàng trực tiếp; công dân các nước ngoài EU cần có sự chấp thuận của Bộ Tư pháp (nguyên tắc có đi có lại).
• Các giấy tờ chứng minh nguồn gốc tiền cho các giao dịch lớn.
• Mã số thuế ở Croatia (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Đối với các công ty - các văn bản theo quy định pháp luật, đăng ký công ty trách nhiệm hữu hạn (DOO) hoặc pháp nhân nước ngoài.

Các công trình xây mới (căn hộ, chung cư mới):

Giá cao hơn, nhưng đã bao gồm thuế VAT (thường là 25%). Bạn không phải trả thêm thuế mua hàng 3%. Điều quan trọng là phải kiểm tra giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận sử dụng công trình.

Thị trường thứ cấp:

Điều này bao gồm cả các căn hộ và nhà ở có lịch sử sở hữu. Thuế chuyển nhượng bất động sản (3% giá mua) phải được thanh toán khi mua. Việc kiểm tra địa chính về các khoản nợ chưa thanh toán và ranh giới chính xác của lô đất/căn hộ là bắt buộc.

Người nước ngoài có thể mua căn hộ hoặc nhà ở tại Croatia mà không cần có mặt trực tiếp. Để làm được điều đó, họ cần một giấy ủy quyền do công chứng viên cấp, được chứng thực lãnh sự và dịch sang tiếng Croatia. Luật sư, sử dụng giấy ủy quyền, sẽ ký hợp đồng và đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai.

Trước khi ký hợp đồng, tôi luôn kiểm tra:

• Người bán có quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản trong Zemljišne knjige không?.
• Có khoản nợ, quyền cầm cố hoặc thế chấp nào không?.
• Diện tích và mục đích sử dụng của bất động sản trong sổ đăng ký địa chính có khớp với diện tích thực tế không?.
• Có cần giấy phép xây dựng và nghiệm thu (đối với nhà ở/công trình mới) không?.
• Tất cả các giấy phép phải được hoàn tất khi bàn giao chỗ ở cho khách du lịch.

Ví dụ: Một khách hàng muốn mua một ngôi nhà ven biển ở Šibenik, nhưng luật sư phát hiện ra rằng một phần của khu đất được đăng ký là đất nông nghiệp. Giao dịch bị tạm dừng, và khách hàng tránh được các vấn đề liên quan đến đăng ký.

Giai đoạn cuối cùng là đăng ký tại Zemljišne knjige.

Trích lục sổ đăng ký đất đai (Vlasnički list) ghi lại thông tin về chủ sở hữu, bất động sản và bất kỳ khoản thế chấp nào. Sau khi đăng ký, người mua trở thành chủ sở hữu toàn quyền và có thể cho thuê, bán hoặc để lại thừa kế bất động sản đó.

Trung bình, quá trình mua và đăng ký mất từ ​​6 đến 10 tuần. Thời gian cụ thể phụ thuộc vào sự sẵn có của các giấy tờ và liệu có cần sự chấp thuận từ Bộ Tư pháp hay không (đối với người mua từ các quốc gia ngoài EU).

Các nhà đầu tư thường chọn Croatia vì hệ thống thuế tương đối dễ chịu đối với chủ sở hữu bất động sản. Không giống như nhiều quốc gia Nam Âu khác, mức thuế ở đây đơn giản và minh bạch. Điều này cho phép dự báo chính xác hơn về thu nhập cho thuê đối với một căn hộ hoặc nhà ven biển.

Khi mua bất động sản ở Croatia, bạn cần lưu ý các khoản chi phí bắt buộc sau:

• Thuế chuyển nhượng bất động sản (Porez na promet nekretnina) — 3% giá trị bất động sản trên thị trường thứ cấp.
• Thuế giá trị gia tăng (VAT/PDV) là 25% đối với các công trình xây mới, nhưng đã được bao gồm trong giá bán, vì vậy người mua chỉ phải trả khoản thuế này mà không phải đóng thêm bất kỳ khoản phí nào khác.
• Các dịch vụ pháp lý, công chứng và đại lý chiếm trung bình 3–5% giá trị giao dịch (kiểm tra đăng ký đất đai, ký kết hợp đồng và hỗ trợ).
• Chi phí điện nước và bảo trì trung bình khoảng 1,2–2 euro/m²/tháng cho một căn hộ ở Split hoặc Zagreb; đối với nhà ven biển, chi phí cao hơn do chi phí bảo trì đất đai.

Các quy tắc tương tự áp dụng cho cư dân EU và nhà đầu tư nước ngoài. Trên thực tế, tôi khuyên bạn nên:

• Xin lưu ý rằng khi cho thuê bất động sản, chỉ thu nhập ròng mới bị đánh thuế (10-20% tùy thuộc vào hệ thống thuế);
• Khi mua nhiều bất động sản, hãy cân nhắc đăng ký một công ty trách nhiệm hữu hạn tư nhân (DOU) — điều này cho phép bạn hạch toán chi phí và hoạt động chính thức trong ngành du lịch;
• Tính toán trước hóa đơn tiền điện nước, đặc biệt là đối với các tòa nhà cũ có hiệu suất năng lượng thấp.

Tại Áo, nhà đầu tư phải trả thuế 3,5% và thuế 55%

Tại Croatia, tình hình có phần ôn hòa hơn:

• Thuế mua nhà chỉ là 3% (hoặc thuế VAT nếu là nhà mới xây)
• Theo hệ thống thuế đơn giản, thu nhập từ cho thuê nhà bị đánh thuế ở mức 10-20%
• Không phải chịu thuế lãi vốn khi bán tài sản sau 2 năm sở hữu.

Điều này cho phép thu hồi vốn đầu tư nhanh hơn, nhưng thị trường lại nhạy cảm hơn với yếu tố mùa vụ và lượng khách du lịch.

Nhiều khách hàng hỏi liệu có thể xin giấy phép cư trú khi mua căn hộ hoặc nhà ở tại Croatia hay không. Câu trả lời là có, nhưng cần lưu ý một số điểm. Việc mua bất động sản ở Croatia không tự động đảm bảo được cấp giấy phép cư trú, nhưng nó tạo ra lý do thuyết phục để nộp đơn. Điều quan trọng là phải chứng minh rằng tài sản đó thực sự được sử dụng cho mục đích cư trú chứ không chỉ đơn thuần là mua "trên giấy tờ".

• Bạn có thể được cấp giấy phép cư trú ngắn hạn (tối đa 1 năm)
• Gia hạn - yêu cầu xác nhận rằng bất động sản được sử dụng cho mục đích cư trú.
• Quyền cư trú vĩnh viễn và quốc tịch có thể được cấp sau 5 năm cư trú với giấy phép cư trú tạm thời, tùy thuộc vào việc hòa nhập và trình độ ngôn ngữ.

Một ví dụ thực tế: một gia đình người Áo đã mua một ngôi nhà ở Istria trị giá 320.000 euro, được cấp giấy phép cư trú tạm thời, đưa con cái đến đó và mở một doanh nghiệp nhỏ. Họ dự định sẽ xin giấy phép cư trú vĩnh viễn trong vài năm tới.

Quan trọng: Giấy phép cư trú được cấp thông qua quyền sở hữu bất động sản không cấp quyền làm việc nếu không có giấy phép riêng. Để tìm việc làm, bạn phải xin giấy phép lao động hoặc đăng ký thành lập công ty và làm việc với tư cách là chủ doanh nghiệp.

Giấy phép cư trú tại Croatia mở ra nhiều cơ hội sinh sống, học tập và kinh doanh, nhưng vẫn là công cụ xác nhận cư trú chứ không phải visa lao động. Do đó, chiến lược "mua nhà rồi chuyển đến" sẽ hiệu quả nếu nguồn thu nhập chính của nhà đầu tư đã được tạo ra bên ngoài Croatia hoặc thông qua hoạt động kinh doanh riêng của họ.

Để gia hạn giấy phép cư trú tạm thời, bạn phải:

• Giữ quyền sở hữu tài sản;
• Tôi sống ở Croatia phần lớn thời gian;
• Nộp hồ sơ và thanh toán lệ phí nhà nước đúng hạn.

Tôi luôn khuyên khách hàng nên kiểm tra tình trạng bất động sản trước và gia hạn đăng ký đúng hạn.

• Mua bán trực tiếp đất nông nghiệp (việc này bị cấm đối với cá nhân nước ngoài).
• Việc không đăng ký thỏa thuận trong sổ đăng ký đất đai.
• Gian lận thuế khi cho thuê căn hộ cho khách du lịch.

Croatia có mức thuế mua và sở hữu bất động sản thấp hơn so với Áo và cho phép cư trú theo diện gia đình. Tuy nhiên, cư trú dài hạn yêu cầu phải hội nhập và sinh sống tại quốc gia này. Đây là thị trường có rủi ro theo mùa, nhưng rào cản gia nhập và gánh nặng thuế thấp hơn so với Tây Âu.

• Giấy phép cư trú thông qua bất động sản. Chủ sở hữu căn hộ và nhà ở tại Croatia có thể được cấp giấy phép cư trú tạm thời trong một năm với quyền gia hạn. Bất động sản phải đủ điều kiện sinh sống và được đăng ký trong sổ đăng bạ đất đai. Sau năm năm cư trú, có thể nộp đơn xin cư trú vĩnh viễn, và sau tám năm, có thể xin quốc tịch.
• Visa dành cho người làm việc từ xa. Croatia là một trong những quốc gia EU đầu tiên giới thiệu visa dành cho người làm việc từ xa. Visa này có hiệu lực tối đa 12 tháng và cho phép bạn làm việc từ xa cho một công ty nước ngoài. Để xin visa, bạn phải chứng minh thu nhập ít nhất 2.500 euro mỗi tháng hoặc có đủ tiền trong tài khoản ngân hàng. Bạn có thể xin gia hạn visa sau sáu tháng kể từ khi visa đầu tiên hết hạn.
• Đoàn tụ gia đình. Người có giấy phép cư trú Croatia có thể đưa vợ/chồng và con nhỏ đến đoàn tụ. Cần cung cấp bằng chứng về thu nhập và nhà ở. Gia đình được hưởng các quyền lợi về chăm sóc sức khỏe và giáo dục như người đầu tư.
• Visa dành cho người tìm việc. Sinh viên tốt nghiệp các trường đại học Croatia có thể đủ điều kiện ở lại nước này tối đa 12 tháng để tìm việc làm. Chương trình này đặc biệt phổ biến đối với những sinh viên có cha mẹ đã mua nhà ở Zagreb hoặc Split.
• Quy định mới về gia hạn giấy phép cư trú. Từ năm 2024, việc gia hạn trở nên dễ dàng hơn nhờ hệ thống trực tuyến e-Građani. Hồ sơ hiện có thể được nộp từ xa và dữ liệu được tự động cập nhật trong thẻ cư trú sinh trắc học. Cần có bằng chứng thu nhập để gia hạn: từ 560 euro/tháng đối với người độc thân và khoảng 1.200-1.300 euro đối với gia đình bốn người.

Những thay đổi này đã giúp việc nhập cư vào Croatia trở nên minh bạch và thuận tiện hơn: các nhà đầu tư và gia đình mua bất động sản giờ đây có thể nhận được tư cách pháp lý nhanh hơn, và những người làm việc từ xa (digital nomads) đã có được cách hợp pháp để sinh sống bên bờ biển và làm việc từ xa trong EU.

Khả năng sinh lời là một trong những lý do chính khiến các nhà đầu tư cân nhắc mua bất động sản ở Croatia. Không giống như các nước Tây Âu, tỷ lệ cho thuê du lịch cao hơn là hoàn toàn khả thi, đặc biệt là ở các vùng ven biển. Với việc lựa chọn vị trí và quản lý bất động sản cẩn thận, các bất động sản ven biển sẽ nhanh chóng thu hồi vốn.

Cho thuê căn hộ và nhà ở thông qua Airbnb hoặc Booking tại Croatia mang lại lợi nhuận hàng năm từ 6 đến 10%, đặc biệt là ở các trung tâm du lịch như Split, Dubrovnik và Rovinj. Trong mùa cao điểm (tháng 7-8), tỷ lệ lấp đầy đạt 90-95%, cho phép thu hồi vốn nhanh chóng.

Ví dụ: Một khách hàng đã mua một căn hộ ở Split với giá 210.000 euro và cho khách du lịch thuê theo ngày. Lợi nhuận ròng hàng năm ước tính khoảng 8,5% sau khi trừ thuế và phí quản lý.

Đối với những người tìm kiếm nguồn thu nhập ổn định, cho thuê căn hộ trong thời gian từ sáu tháng đến một năm là một lựa chọn phù hợp. Lợi suất trung bình ở Zagreb và Rijeka là 3-5% mỗi năm. Hình thức này đặc biệt phổ biến đối với sinh viên, chuyên gia công nghệ thông tin và chuyên gia chăm sóc sức khỏe.

Ví dụ: Một nhà đầu tư mua một căn hộ ở Zagreb với giá 160.000 euro và cho sinh viên đại học thuê. Thu nhập hàng năm khoảng 6.500 euro, tương ứng với tỷ suất lợi nhuận 4%, với rủi ro tối thiểu và tỷ lệ lấp đầy ổn định.

Thị trường cho thuê nhà ở Croatia rất khác nhau tùy thuộc vào khu vực và mùa vụ. Dubrovnik mang lại lợi suất cao hơn do nguồn cung khan hiếm và phân khúc cao cấp, nhưng rào cản gia nhập thị trường cũng cao nhất. Split kết hợp nhu cầu của khách du lịch và sinh viên, tạo nên một thị trường cân bằng hơn. Zagreb có mức giá thấp hơn, nhưng thu nhập ổn định quanh năm giúp giảm thiểu rủi ro.

Istria đang thu hút sự quan tâm ổn định từ người mua và người thuê đến từ Đức và Áo – đây là khu vực nổi tiếng với “các khoản đầu tư thầm lặng”. Zadar và Šibenik vẫn rẻ hơn Dalmatia và Dubrovnik, nhưng đang chứng kiến ​​sự tăng trưởng ổn định về lượng khách du lịch và các dự án mới. Các đảo như Hvar và Brač mang lại lợi suất cho thuê cao nhất, nhưng nhược điểm chính của chúng là mùa du lịch ngắn và phụ thuộc nhiều vào khách du lịch.

Hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài đều thuê các công ty quản lý bất động sản. Các công ty này đảm nhiệm:

• giấy phép cho thuê ngắn hạn (turistička kategorizacija);
• Tìm kiếm và quản lý người thuê nhà;
• Vệ sinh, tiếp thị và thanh toán.

Hoa hồng chiếm 20-25% doanh thu, nhưng điều này cho phép các chủ sở hữu nước ngoài thu lợi nhuận mà không cần giám sát liên tục.

• Cho thuê ngắn hạn: Thuế 10% + thuế du lịch (dựa trên số đêm lưu trú).
• Tiền thuê dài hạn: 12% + thuế địa phương (prirez, lên đến 18% tùy thành phố).
• Chi phí tiện ích: trung bình 1,2–2 €/m².

Nhờ hệ thống thuế đơn giản hóa dành cho chủ nhà tư nhân, chi phí thuế thực tế ở Croatia thấp hơn so với ở Áo hoặc Đức.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở Split với giá 210.000 euro và kiếm được khoảng 8,5% mỗi năm nhờ cho thuê ngắn hạn trên Airbnb. Một nhà đầu tư khác chọn mua một ngôi nhà ở Rovinj với giá 420.000 euro. Lợi suất cho thuê ban đầu chỉ là 4%, nhưng sau ba năm, giá trị bất động sản đã tăng 28%, dẫn đến tổng lợi nhuận cao hơn đáng kể khi bán lại.

Lời khuyên từ tôi:

• sự ổn định và rủi ro tối thiểu là điều quan trọng đối với bạn hãy chọn Zagreb hoặc Rijeka — các căn hộ cho thuê có sẵn quanh năm.
• Nếu bạn dự đoán giá du lịch sẽ tăng cao, hãy cân nhắc Split, Zadar hoặc Istra.
• Nếu bạn muốn đầu tư vào những địa điểm sang trọng và độc đáo, Dubrovnik và các hòn đảo như Hvar hay Brač là những lựa chọn tốt.
• Luôn kiểm tra không chỉ lợi suất hiện tại mà còn cả kế hoạch phát triển của khu vực: các con đường, sân bay hoặc bến du thuyền mới sẽ ngay lập tức làm tăng giá nhà ở.

Một trong những lợi thế chính của thị trường bất động sản Croatia là cơ sở hạ tầng chất lượng cao, đặc biệt là ở các trung tâm du lịch và thủ đô.

• Giao thông thuận tiện. Zagreb được kết nối với châu Âu bằng các chuyến bay thẳng, và Split, Zadar, và Dubrovnik đều có sân bay quốc tế, đảm bảo lượng khách du lịch ổn định. Hệ thống đường cao tốc tốt kết nối bờ biển với nội địa.
• Cơ sở hạ tầng thương mại và xã hội. Các thị trấn ven biển đang phát triển nhanh chóng các trung tâm mua sắm, nhà hàng, phòng khám y tế và trường học quốc tế, thu hút không chỉ khách du lịch mà còn cả người nước ngoài sinh sống.
• Sinh thái. Croatia nổi tiếng với biển sạch, không gian xanh và các công viên quốc gia được bảo vệ. Điều này đặc biệt đúng ở Istria và các hòn đảo, nơi du lịch sinh thái đã đẩy giá nhà lên cao. Ngược lại, ở Zagreb, hệ sinh thái kém hơn, nhưng điều này được bù đắp bởi hoạt động kinh doanh và nhu cầu nhà ở ổn định.

Trong giai đoạn 2024–2025, sự quan tâm lớn nhất của các nhà đầu tư tập trung vào Split, Dubrovnik và Istria, nơi du lịch đang phát triển nhanh nhất. Đồng thời, các chuyên gia nhận thấy tiềm năng ở Zadar và Šibenik — giá cả hiện đang thấp hơn, nhưng sự phát triển của các sân bay và cảng biển đang làm cho thị trường ngày càng trở nên hứa hẹn.

Các dự báo cho thấy trong 2-3 năm tới, giá nhà ở dự kiến ​​sẽ tăng mạnh nhất ở Istria và các đảo, nơi nhu cầu về nhà ở cao cấp luôn vượt quá nguồn cung.

Việc lựa chọn giữa bất động sản mới xây và bất động sản hiện có ở Croatia là một trong những câu hỏi chính đối với người mua. Trong những năm gần đây, ngày càng nhiều khu phức hợp hiện đại được xây dựng dọc bờ biển, nhưng thị trường nhà ở đã qua sử dụng vẫn chiếm phần lớn các giao dịch. Sự lựa chọn tối ưu phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư: thu nhập cho thuê nhanh chóng hay tăng giá trị dài hạn.

• Thiết kế hiện đại, vật liệu tiết kiệm năng lượng và tiêu chuẩn nhà ở mới (hạng A+/A).
• Giảm chi phí điện nước nhờ hệ thống cách nhiệt và hệ thống sưởi/làm mát hiện đại.
• Có thể được hoàn thuế VAT (25%) khi mua hàng trực tiếp từ chủ đầu tư đối với các pháp nhân.
• Giá tăng sau khi hoàn thành: giá căn hộ ven biển tăng từ 10-20% trong 2-3 năm đầu tiên.

Ví dụ: Một khách hàng đến từ Đức đã mua một căn hộ trong một tòa nhà mới gần Pula với giá 240.000 euro. Chỉ hai năm sau, giá đã tăng lên 290.000 euro do nhu cầu du lịch và sự phát triển cơ sở hạ tầng.

• Bạn có thể cho thuê ngay lập tức, đặc biệt nếu bất động sản đó nằm ở trung tâm du lịch (Split, Dubrovnik).
• Hầu hết các khu đất này đã có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh – trường học, cửa hàng, phương tiện giao thông.
• Nhiều lựa chọn nhà và căn hộ bằng đá cổ kính ở trung tâm thành phố hoặc trên các hòn đảo.
• Nhược điểm: có thể phát sinh chi phí sửa chữa (thay cửa sổ, cách nhiệt, cải tạo nội thất).

Ví dụ: Một gia đình người Áo đã mua một ngôi nhà xây từ những năm 1970 ở Rovinj với giá 380.000 euro. Nhờ vị trí đắc địa, họ ngay lập tức bắt đầu cho khách du lịch thuê và đang thu được lợi nhuận khoảng 7% mỗi năm, mặc dù cần phải sửa chữa một số chỗ.

Tại Croatia, tỷ lệ xây dựng mới thấp hơn so với Vienna hay Salzburg, nhưng sự quan tâm đến lĩnh vực này đang tăng lên, đặc biệt là từ các nhà đầu tư nước ngoài. Các khu phức hợp nhà ở hiện đại ven biển và nhà mới ở Zagreb đang được ưa chuộng nhất. Những dự án này cung cấp thiết kế được cải tiến, vật liệu tiết kiệm năng lượng và cơ sở hạ tầng tiện nghi, khiến chúng cạnh tranh hơn so với các bất động sản hiện có.

Croatia vẫn còn tụt hậu so với Áo ở một số chỉ số, nhưng đang dần thu hẹp khoảng cách này.

• Hiệu quả năng lượng. Các dự án mới ở Croatia được xây dựng theo tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng A+/A, giúp giảm đáng kể chi phí điện nước. Tại Áo, các tiêu chuẩn cao hơn và được quy định trong luật.
• Tốc độ xây dựng. Tại Croatia, thời gian trung bình để xây dựng một khu phức hợp nhà ở là 18-36 tháng, trong khi ở Áo, tốc độ này nhanh hơn, đặc biệt là ở các thành phố lớn.
• Các tiêu chuẩn ESG. Tại Croatia, chúng mới chỉ bắt đầu được triển khai, chủ yếu ở vùng ven biển, nhưng ở Áo, chúng đã là bắt buộc đối với tất cả các dự án.
• Giá mỗi mét vuông. Tại bờ biển Croatia, các tòa nhà mới có giá từ 2.200 đến 4.500 euro, trong khi ở Zagreb, giá dao động từ 2.000 đến 2.800 euro. So với đó, giá ở Áo cao hơn: từ 5.000 đến 9.000 euro mỗi mét vuông.
• Tỷ lệ xây dựng mới. Tại Croatia, khoảng 25% giao dịch là dành cho các dự án mới, trong khi ở Áo tỷ lệ này đạt 30%, mặc dù thị trường nói chung vẫn là thị trường thứ cấp.

Tóm lại: Croatia có giá cả phải chăng hơn và thị trường xây dựng mới đang phát triển, trong khi Áo vượt trội hơn về tiêu chuẩn và sự ổn định.

Những năm gần đây, các nhà đầu tư ở Croatia ngày càng chuyển hướng khỏi mô hình truyền thống "mua một căn hộ ven biển và cho thuê vào mùa hè". Họ đang sử dụng các chiến lược kết hợp để tăng lợi nhuận và giảm rủi ro.

• Nhiều căn hộ thay vì một biệt thự. Các nhà đầu tư đang mua hai hoặc ba căn hộ ở Split hoặc Zadar thay vì một biệt thự đắt tiền ở Dubrovnik. Cách tiếp cận này mang lại sự linh hoạt: nếu một bất động sản không được sử dụng, những bất động sản khác vẫn tiếp tục tạo ra thu nhập.
• Căn hộ khách sạn và chung cư. Chủ sở hữu nhận được một phần thu nhập, và công ty khách sạn quản lý. Giải pháp này đặc biệt thuận tiện cho người nước ngoài sinh sống ở nước ngoài.
• Những ngôi nhà đá cổ đang được cải tạo. Tại Istria và các đảo, những ngôi nhà truyền thống đang được mua lại, phục hồi và cho thuê cho khách du lịch hạng sang. Lợi nhuận sau khi cải tạo có thể đạt 8-10%.
• Đầu tư hợp tác. Các nhóm nhà đầu tư hợp lực để mua các bất động sản cao cấp, chẳng hạn như biệt thự ở Dubrovnik hoặc khu chung cư ven biển.

Cách tiếp cận này cho phép chúng ta tránh phụ thuộc vào chỉ một định dạng và phân bổ rủi ro tốt hơn.

Thị trường bất động sản Croatia hấp dẫn, nhưng nó có những đặc điểm riêng biệt cần được xem xét. Đặc điểm chính là tính mùa vụ. Trong khi tỷ lệ lấp đầy căn hộ ven biển đạt gần 100% vào mùa hè, nhu cầu giảm mạnh vào mùa đông, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận cho thuê. Tình hình ở Zagreb ổn định hơn, nhưng lợi nhuận cho thuê ở đó thấp hơn.

Một yếu tố khác cần xem xét là thủ tục hành chính. Không phải tất cả đất đai đều dễ dàng tiếp cận đối với người nước ngoài, đặc biệt là đất nông nghiệp, vì vậy điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ các giấy tờ đăng ký đất đai trước khi mua để tránh các vấn đề phát sinh sau này.

Chất lượng xây dựng cũng có thể là một vấn đề nan giải. Các tòa nhà mới đôi khi thiếu khả năng cách nhiệt hoặc cách âm, trong khi các ngôi nhà hiện hữu thường phải đối mặt với hệ thống tiện ích xuống cấp và cần sửa chữa.

Chi phí điện nước cũng cần được xem xét. Ở những ngôi nhà cũ có hệ thống sưởi trung tâm, hóa đơn mùa đông có thể khá cao và làm giảm đáng kể thu nhập cho thuê ròng.

Croatia sở hữu khí hậu ôn hòa, biển cả và sự an toàn, khiến bất động sản tại đây trở nên hấp dẫn không chỉ như một khoản đầu tư mà còn là nơi lý tưởng để sinh sống.

• Chi phí sinh hoạt. Thấp hơn ở Áo: tiền thuê một căn hộ ở Zagreb là 600–900 euro, trong khi tiền thuê một căn hộ ven biển là 800–1.200 euro. Thực phẩm và phương tiện giao thông cũng rẻ hơn.
• Chăm sóc sức khỏe. Các dịch vụ của chính phủ dễ tiếp cận và khu vực tư nhân phát triển tốt; một lần khám bệnh chỉ từ 30 euro.
• Giáo dục. Các trường đại học ở Zagreb và Split được EU công nhận, và có các trường quốc tế.
• Giao thông vận tải. Các sân bay ở Zagreb, Split, Dubrovnik và Zadar; mạng lưới đường cao tốc và phà phát triển tốt.
• An ninh. Thuộc hàng cao nhất châu Âu, đặc biệt là ở các thị trấn nhỏ và trên các hòn đảo.

Điều này khiến Croatia trở thành một nơi trú ẩn an toàn cho người nghỉ hưu, gia đình và người nước ngoài đang tìm kiếm sự kết hợp giữa chất lượng cuộc sống châu Âu và giá cả phải chăng.

Nhiều khách hàng coi Croatia là nơi trú ẩn an toàn cho vốn đầu tư. Đây không chỉ là một quốc gia có phong cảnh tuyệt đẹp và khí hậu thuận lợi, mà còn là nền tảng để bảo toàn và gia tăng lợi nhuận đầu tư. Không giống như Áo hay Đức, nơi thị trường biến động chậm và ổn định, Croatia kết hợp sự an toàn của châu Âu với lợi nhuận cao hơn, mặc dù có thể biến động theo mùa.

người về hưu chọn Croatia để mua nhà thứ hai hoặc nơi cư trú lâu dài. Khí hậu ôn hòa, giá nhà ở phải chăng và nhịp sống thư thái là những yếu tố quyết định đối với họ. Đồng thời, sự hiện diện của các trung tâm y tế tốt và vị trí gần các nước EU khác đảm bảo cảm giác thoải mái và an toàn.

Những người làm việc từ xa xem Croatia là cơ hội để kết hợp công việc và giải trí. Với việc giới thiệu visa đặc biệt dành cho những người làm việc từ xa, quốc gia này đã trở thành lựa chọn phổ biến cho các chuyên gia công nghệ thông tin và ngành công nghiệp sáng tạo. Làm việc trong môi trường có tầm nhìn ra biển, sống trong các căn hộ ở Split hoặc trên các hòn đảo, và vẫn có thể tiếp cận cơ sở hạ tầng của EU đang tạo ra một phân khúc nhu cầu mới về nhà ở cho thuê và mua bán.

Các gia đình đánh giá cao Croatia vì sự ổn định, khả năng tiếp cận nền giáo dục châu Âu và triển vọng hội nhập EU. Nhiều người mua căn hộ hoặc nhà ven biển không chỉ để cho thuê mùa hè mà còn để đi du lịch cá nhân hoặc định cư lâu dài. Sự hiện diện của các trường quốc tế, đại học và môi trường an toàn khiến đất nước này trở nên thuận tiện cho việc sinh sống lâu dài.

Croatia giữ được sự cân bằng giữa tính ổn định của châu Âu và sự năng động của thị trường du lịch. Tại đây, người ta có thể kỳ vọng lợi nhuận cao hơn so với Áo (5-8% so với 2-3%), nhưng cần phải chuẩn bị cho tính mùa vụ: vào mùa hè, nhu cầu gần như không giới hạn, trong khi vào mùa đông, lợi nhuận phụ thuộc vào vị trí và việc lựa chọn cẩn thận các cơ sở lưu trú.

Thời gian bán hàng phụ thuộc vào khu vực và loại bất động sản.

• Tại Zagreb và Split, các căn hộ ở vị trí đắc địa thường bán hết trong vòng 1-2 tháng.
• Tại Dubrovnik và các đảo, những biệt thự đắt tiền và những ngôi nhà cổ có thể phải chờ từ 6 đến 12 tháng mới tìm được người mua.

Tất cả các giao dịch đều được ghi nhận thông qua Sổ đăng ký đất đai (ZK). Việc thẩm định pháp lý tài sản là bắt buộc—điều này giúp bảo vệ nhà đầu tư khỏi những rủi ro không mong muốn.

Kinh nghiệm của tôi cho thấy thị trường Croatia có những đặc điểm khu vực riêng biệt. Ở vùng ven biển và các đảo, lợi suất cao hơn, nhưng tính mùa vụ rõ rệt hơn. Tại Zagreb và các thành phố lớn hơn, giá cả khiêm tốn hơn, nhưng nhu cầu ổn định quanh năm. Tôi luôn kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ thông qua Cơ quan Đăng ký Đất đai (ZK), xem xét tình trạng của đất (đặc biệt quan trọng đối với đất nông nghiệp), và chỉ sau đó mới đề xuất giao dịch cho khách hàng. Cách tiếp cận này giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo an toàn.

Tôi tin rằng sự kết hợp là chiến lược tối ưu. Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở Split để cho thuê theo mùa và đồng thời mua một căn hộ ở Zagreb như một "nơi trú ẩn an toàn". Kết quả là, ông ấy có thu nhập cao vào mùa hè và nguồn khách thuê ổn định vào mùa đông. Sự cân bằng này đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư muốn cả lợi nhuận và sự an toàn.

Nếu tôi tự xây dựng danh mục đầu tư cho mình, tôi sẽ phân bổ như sau: một phần vào bất động sản ven biển có nhu cầu du lịch cao, và phần còn lại đầu tư vào bất động sản đô thị ở Zagreb. Cách tiếp cận này cho phép tôi vừa thu lợi từ du lịch theo mùa, vừa có nguồn thu nhập ổn định quanh năm.

Lời khuyên chính của tôi: hãy luôn bắt đầu với mục tiêu của bạn. Cho dù bạn muốn kiếm thu nhập nhanh chóng ở vùng ven biển, bảo toàn vốn trong một tài sản đáng tin cậy, hay tìm một ngôi nhà cho gia đình, mỗi mục tiêu đều đòi hỏi một chiến lược khác nhau.

Ưu tiên phân bổ vốn đầu tư đến các vùng khác nhau trên cả nước, đảm bảo tiến hành kiểm toán pháp lý thông qua Cơ quan đăng ký đất đai, và xem xét các đặc điểm riêng của thị trường: tính mùa vụ ở vùng ven biển và nhu cầu ổn định ở các thành phố.

Khi Croatia là lựa chọn tốt nhất

• Dành cho những ai đang tìm kiếm lợi nhuận cao hơn so với ở Áo hoặc Đức.
• Nếu việc tiếp cận biển, khí hậu ôn hòa và du lịch là động lực chính tạo thu nhập là những yếu tố quan trọng.
• Phù hợp với các nhà đầu tư sẵn sàng làm việc theo mùa và tính đến sự biến động về nhu cầu.
• Dành cho những người mua coi trọng bất động sản EU với thủ tục đăng ký minh bạch và khả năng xin được giấy phép cư trú.

Khi nào nên cân nhắc mua áo?

• Dành cho những ai coi trọng sự ổn định và khả năng dự đoán tối đa.
• Nếu mục tiêu chính là lưu trữ vốn dài hạn mà không gặp rủi ro theo mùa.
• Dành cho các nhà đầu tư muốn giảm thiểu mọi rắc rối pháp lý có thể xảy ra và lựa chọn một thị trường có lịch sử tăng trưởng bền vững lâu dài.

Triển vọng của Croatia đến năm 2030 rất lạc quan. Việc gia nhập Khu vực Schengen và Khu vực đồng euro đã củng cố niềm tin của người mua nước ngoài, lượng khách du lịch tiếp tục tăng trưởng, và sự quan tâm đến vùng ven biển từ người Đức, Áo và các nước Scandinavia vẫn duy trì ở mức cao. Một chiến lược được lựa chọn kỹ lưỡng sẽ cho phép kết hợp thu nhập từ cho thuê và bảo toàn vốn an toàn trong thị trường bất động sản EU.

1. Xác định mục tiêu đầu tư của bạn

• Thuê nhà ngắn hạn ở khu vực ven biển (Airbnb, Booking) hoặc thuê nhà dài hạn tại Zagreb.
• Nhận thu nhập từ tiền thuê nhà, tăng giá trị tài sản hoặc có được giấy phép cư trú.

2. Chọn loại đối tượng phù hợp

• Căn hộ tại Zagreb hoặc Split.
• Ngôi nhà bên bờ biển ở Istria hoặc Dalmatia.
• Biệt thự trên đảo (Hvar, Brac, Korcula).
• Các căn hộ trong khu phức hợp du lịch (dạng chung cư).

3. Xác định rõ ngân sách và ngưỡng đầu vào tối thiểu

• Căn hộ tại Zagreb: từ €120,000.
• Căn hộ ven biển: từ 150.000 đến 200.000 euro.
• Biệt thự tại Dubrovnik: từ €600,000 trở lên.
• Các chi phí phát sinh khác: Thuế giao dịch 3%, phí công chứng và đăng ký 1-2%, phí điện nước.

4. Chọn địa điểm

• Vùng ven biển (Dubrovnik, Split, Zadar, Istria) – lợi nhuận theo mùa cao.
• Zagreb – nhu cầu ổn định quanh năm.
• Quần đảo (Hvar, Brač, Korčula) – phân khúc cao cấp có tính thời vụ mạnh mẽ.

5. Phân tích đối tượng

• Kiểm tra thông qua Sổ đăng ký đất đai (ZK).
• Giai đoạn: xây dựng mới hoặc thị trường thứ cấp.
• Tình trạng đất đai (không phải tất cả đất nông nghiệp đều dành cho người nước ngoài).
• Tình trạng tòa nhà và hiệu quả năng lượng (chi phí sưởi ấm là một yếu tố quan trọng).

6. Soạn thảo thỏa thuận

• Thỏa thuận sơ bộ (predugovor) với khoản đặt cọc 10%.
• Hợp đồng chính được lưu giữ tại văn phòng công chứng.
• Thanh toán: ngay lập tức hoặc trả góp (đối với các công trình xây mới).

7. Đăng ký bất động sản

• Đăng ký vào Sổ đăng ký đất đai (ZK).
• Ghi nhận vào sổ địa chính.
• Việc giành được quyền sở hữu tài sản.

8. Đánh giá đầu tư

• Lợi suất cho thuê: 5–8% ở vùng ven biển, 3–5% ở Zagreb.
• Chi phí điện nước: 100–300 euro mỗi tháng cho căn hộ, cao hơn đối với nhà riêng.
• Thuế thuê nhà: 10% từ năm 2024.

9. Lập kế hoạch cho thuê hoặc bán lại

• Các công ty quản lý bất động sản ở Dalmatia thường tính phí từ 20-30% cho thuê ngắn hạn.
• Ở Zagreb, việc tự thuê nhà (hợp đồng dài hạn) dễ dàng hơn.
• Thị trường bán lại - tính thanh khoản cao hơn ở Split, Zadar, Dubrovnik.

10. Đa dạng hóa danh mục đầu tư

• Kết hợp "nơi lưu trú du lịch" (Split, các đảo) với "thành phố" (Zagreb).
• Nhiều hình thức khác nhau: căn hộ + nhà ven biển.
• Giảm thiểu rủi ro bằng cách lựa chọn các khu vực có tính mùa vụ khác nhau.

1. Nhà đầu tư với 150.000 €

Mục tiêu: Gia nhập thị trường với vốn đầu tư tối thiểu và tạo ra thu nhập từ cho thuê vào mùa hè.

Các lựa chọn: căn hộ nhỏ tại Zadar, Šibenik hoặc Split.

Lợi nhuận: 6-7% mỗi năm đối với hình thức cho thuê ngắn hạn.

Rủi ro: tính mùa vụ, phụ thuộc vào du lịch.

Ví dụ: Một khách hàng đến từ Đức đã mua một căn hộ studio ở Zadar với giá 145.000 €. Việc cho thuê thông qua Booking trong mùa hè mang lại lãi suất 7% hàng năm, và vào mùa thấp điểm, căn hộ được cho sinh viên thuê, mang lại sự ổn định.

2. Gia đình có thu nhập từ 600.000 đến 1 triệu euro

Mục tiêu: Mua một căn nhà ven biển để nghỉ dưỡng cá nhân và cho thuê kiếm thu nhập.

Các lựa chọn: biệt thự ở Istria (Rovinj, Pula), nhà ở trên các đảo Hvar hoặc Brač, căn hộ cao cấp ở Dubrovnik.

Khả năng sinh lời: 5-6% mỗi năm cộng với tăng trưởng giá trị.

Rủi ro: chi phí bảo trì cao và thuế thuê nhà.

Ví dụ: Một gia đình đến từ Áo đã mua một biệt thự ở Rovinj với giá 720.000 euro. Vào mùa hè, biệt thự được cho thuê cho khách du lịch với giá 400 euro mỗi đêm, và vào mùa đông, ngôi nhà được sử dụng làm nơi ở cá nhân. Lợi suất tổng thể ước tính khoảng 5% mỗi năm.

3. Bất động sản thương mại

Mục tiêu: Thu nhập cho thuê ổn định và giá trị bất động sản tăng trưởng.

Các lựa chọn: cửa hàng và nhà hàng ở khu du lịch Split và Dubrovnik, văn phòng và căn hộ khách sạn ở Zagreb.

Lợi nhuận: 7–9% mỗi năm.

Rủi ro: lưu lượng giao thông theo mùa, cạnh tranh cao.

Ví dụ: Một khách hàng đến từ Hà Lan đã mua một mặt bằng kiểu quán cà phê ở trung tâm thành phố Split với giá 400.000 euro. Nhờ lượng khách du lịch quanh năm, người thuê nhà trả 2.800 euro mỗi tháng, mang lại lãi suất hàng năm là 8,4%.

Đầu tư bất động sản tại Croatia có thể được điều chỉnh phù hợp với nhiều mục tiêu khác nhau. Căn hộ ở Zadar hoặc Split lý tưởng cho thu nhập thụ động, biệt thự ở Istria hoặc Dubrovnik lý tưởng cho gia đình và thể hiện đẳng cấp, còn bất động sản thương mại ở trung tâm thành phố lý tưởng cho kinh doanh.