Trong những năm gần đây, nhu cầu bất động sản tại Hy Lạp liên tục tăng trưởng. Theo Ngân hàng Hy Lạp, giá căn hộ và nhà ở sẽ tăng trung bình 13,8% trên toàn quốc và 15,9% tại Athens vào năm 2024. Sự tăng trưởng này đã diễn ra trong nhiều năm. Các số liệu cho thấy thị trường này rất sôi động, và việc đầu tư vào quốc gia này mang lại lợi nhuận không chỉ vì du lịch.
Mục đích của bài viết này là giúp bạn hiểu tại sao mua bất động sản ở Hy Lạp lại là một lựa chọn tốt ngay lúc này. Chúng tôi sẽ đề cập đến tất cả các lựa chọn: di dời, thuê nhà, hoặc xin giấy phép cư trú.
Tăng trưởng giá nhà ở Hy Lạp trong 20 năm
(nguồn https://www.planradar.com/de/immobilienmarkt-griechenland/ )
Tại sao lại là bây giờ?
✓ Phục hồi kinh tế . Sau một cuộc khủng hoảng kéo dài, Hy Lạp đang trên đà phát triển: nền kinh tế tăng trưởng 2,4% vào năm 2023, và dự kiến tăng trưởng vào năm 2025 sẽ cao hơn toàn châu Âu. Tỷ lệ thất nghiệp đang giảm và điều kiện cho các nhà đầu tư đang được cải thiện.
✓ Thị thực Vàng . Chương trình Thị thực Vàng của Hy Lạp rất linh hoạt. Chỉ cần đầu tư ít nhất 250.000 euro, bạn có thể nhận được giấy phép cư trú mà không cần phải cư trú vĩnh viễn tại quốc gia này. Mặc dù số tiền có thể cao hơn ở một số nơi, nhưng các điều kiện vẫn hấp dẫn hơn so với Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và đặc biệt là Áo.
✓ Xu hướng toàn cầu . Ngày càng nhiều người mua bất động sản ở những nơi ấm áp, yên tĩnh, có dịch vụ chăm sóc sức khỏe tốt và mức sống cao. Sau đại dịch, mong muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc thoát khỏi cuộc sống đô thị ồn ào đã khiến xu hướng này trở nên phổ biến hơn.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu lý do tại sao bất động sản Hy Lạp lại phổ biến đến vậy. Đây không chỉ là một "ngôi nhà bên bờ biển", mà còn là một khoản đầu tư sinh lời và đáng tin cậy: mọi thứ đều minh bạch, luật pháp đứng về phía bạn, và bạn có thể bắt đầu với số tiền nhỏ. Tôi sẽ giải thích những lợi ích của Thị thực Vàng, cách tìm bất động sản sẽ tăng giá, những khu vực nào có giá tốt, và những điều cần lưu ý khi mua để đảm bảo giao dịch an toàn và bảo mật.
Tôi đã làm việc trong lĩnh vực này nhiều năm, giúp khách hàng mua căn hộ tại Hy Lạp, Áo, Síp và các nước EU khác. Kinh nghiệm của tôi kết hợp kiến thức pháp lý, đầu tư quốc tế và xây dựng. Trong suốt thời gian qua, tôi đã phát triển phương pháp tiếp cận riêng: Tôi giải quyết vấn đề một cách có hệ thống, chú ý đến từng chi tiết và thấu hiểu nhu cầu của nhà đầu tư. Điều này bao gồm lợi nhuận, an ninh tài chính, tái định cư và một lối sống mới. Tôi hy vọng kiến thức của tôi sẽ giúp bạn tiếp cận việc mua nhà tại Hy Lạp một cách chu đáo, với một kế hoạch rõ ràng và hiểu rõ tất cả các chi tiết quan trọng.
Tại sao không phải là Áo?
Áo là một quốc gia phát triển và hấp dẫn, nhưng đầu tư vào đó lại khó khăn hơn. Yêu cầu cư trú tối thiểu cao hơn, các yêu cầu khắt khe hơn, và giá thị trường thường bị thổi phồng. Ngược lại, Hy Lạp cung cấp các điều kiện dễ chịu hơn:
- Số tiền khởi điểm nhỏ hơn (250.000 € so với 500.000 € trở lên ở Áo),
- Quy tắc đơn giản hơn để di chuyển,
- Thu nhập cho thuê cao hơn tại các khu nghỉ dưỡng (lên đến 6–8% mỗi năm),
- Có khả năng giá sẽ tăng do đường mới và du lịch tăng.
Đồng thời, Áo cũng có những lợi thế riêng: thị trường ổn định hơn, quy trình pháp lý được quản lý chặt chẽ hơn, và bất động sản thường đắt đỏ hơn và chất lượng cao hơn. Điều này thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm sự an toàn dài hạn. Đối với các nhà đầu tư thận trọng, việc cân nhắc đầu tư vào thị trường bất động sản , với trọng tâm là bảo vệ vốn hơn là tối đa hóa lợi nhuận là điều hợp lý.
Sự quan tâm đến Hy Lạp đã tăng đáng kể trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu tìm hiểu về Áo vẫn luôn ở mức cao - quốc gia này vẫn là một thiên đường an toàn cho dòng vốn. Phương pháp của tôi: Tôi tiếp cận vấn đề một cách có hệ thống, chú ý đến từng chi tiết và thấu hiểu nhu cầu của nhà đầu tư. Điều này bao gồm lợi nhuận, an ninh tài chính, tái định cư và một lối sống mới. Tôi hy vọng kiến thức của mình sẽ giúp bạn tiếp cận việc mua nhà ở Hy Lạp một cách chu đáo, với một kế hoạch rõ ràng và hiểu rõ tất cả các chi tiết quan trọng.
Vị trí của Hy Lạp trên bản đồ đầu tư châu Âu
Ngày nay, Hy Lạp không chỉ là một điểm đến du lịch với bề dày lịch sử. Đây còn là một thị trường đang phát triển và là điểm đến đầu tư hàng đầu trong nhiều năm qua. Nơi đây mang lại lợi nhuận tốt, luật pháp thân thiện với nhà đầu tư và việc bắt đầu khá dễ dàng.
Khi tôi mới bắt đầu làm việc với bất động sản Hy Lạp, mọi người chỉ coi đó là một "ngôi nhà bên bờ biển" - một điểm nghỉ dưỡng, chứ không phải nơi kiếm tiền. Giờ đây, mọi thứ đã khác. Tôi ngày càng thấy nhiều khách hàng chủ động từ bỏ thị trường Bồ Đào Nha, Síp hoặc Tây Ban Nha để chọn Hy Lạp. Nhu cầu của họ rất rõ ràng: một khoản thu nhập ổn định trong tương lai, cơ hội tái định cư, và sự tin tưởng vào một giao dịch an toàn.
Lợi nhuận, minh bạch, khả năng tiếp cận
Hy Lạp là một trong những quốc gia EU tốt nhất về thu nhập cho thuê ngắn hạn (lên đến 7,5–8,3% mỗi năm). Lợi nhuận cho thuê bất động sản tại các điểm du lịch nổi tiếng như Athens, Thessaloniki, Rhodes và Crete đặc biệt cao.
Theo bảng xếp hạng Doing Business của Ngân hàng Thế giới, Hy Lạp hiện nằm trong số 30 quốc gia dễ dàng đăng ký bất động sản nhất. Điều này thể hiện rõ trên thực tế: các giao dịch diễn ra suôn sẻ, đặc biệt khi môi giới, công chứng viên và luật sư cùng hợp tác.
Theo Numbeo, tình trạng hối lộ khi đăng ký bất động sản ở Hy Lạp ít phổ biến hơn nhiều so với ở Thổ Nhĩ Kỳ hoặc Síp. Trong năm năm qua, quy trình này đã trở nên nhanh chóng hơn, đáng tin cậy hơn và minh bạch hơn.
So sánh ngắn gọn: đối thủ cạnh tranh là ai?
| Quốc gia | Giấy phép cư trú theo hình thức đầu tư | Mục nhập tối thiểu | Lợi tức cho thuê | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Hy Lạp | Thị thực vàng từ 250.000 € | từ 250.000 € | lên đến 8% | Tính linh hoạt, đảo, phục hồi thị trường |
| Bồ Đào Nha | Chương trình đã bị cắt | từ 500.000 € | 4–6 % | Thị trường đang mạnh nhưng đã quá nóng. |
| Tây ban nha | Thị thực vàng từ 500.000 € | từ 500.000 € | 3–5 % | Thuế cao hơn, thủ tục hành chính phức tạp hơn |
| Síp | Giấy phép cư trú từ 300.000 € | từ 300.000 € | 5–7 % | Thị trường nhỏ, pháp luật bất ổn |
| Thổ Nhĩ Kỳ | Quyền công dân từ 400.000 đô la | từ 200.000 đô la | 6–9 % | Rủi ro cao, bảo vệ quyền sở hữu yếu hơn |
Tại sao các nhà đầu tư lại chuyển đến Hy Lạp?
Ngày càng nhiều nhà đầu tư tìm đến tôi, những người đã từng thử mua bất động sản ở các quốc gia khác. Họ gặp phải nhiều vấn đề: giá thuê thấp, luật pháp thay đổi, hoặc đơn giản là chán ngán với giá thị trường quá cao. Vì vậy, giờ đây họ chọn Hy Lạp.
Ví dụ, một cặp vợ chồng ở Copenhagen ban đầu tìm nhà ở Valencia nhưng lại mua hai căn hộ ở Athens. Tại sao? Ở đó có lợi nhuận hơn: quy định linh hoạt, thuế thấp hơn, giá cả tăng dễ hiểu, và còn nhiều tiềm năng cải thiện.
Một ví dụ khác: một khách hàng từ Israel đã bán một căn hộ ở Limassol, Síp, và đầu tư số tiền đó vào Athens. Anh ấy đã mua một tòa nhà cũ và cải tạo nó để cho thuê. Anh ấy nói: "Ở Síp, thị trường đang trì trệ, nhưng ở đây, cuộc sống đang diễn ra sôi động: người ta đang xây dựng, khách du lịch đang đến - tôi thấy sự phát triển."
Tôi không nói Hy Lạp là điểm đến lý tưởng cho tất cả mọi người. Nhưng nếu bạn đang tìm kiếm sự kết hợp hoàn hảo: một kỳ nghỉ biển + thu nhập + quyền cư trú, thì bây giờ là thời điểm hoàn hảo. Đặc biệt nếu bạn hành động một cách chu đáo, không vội vã và có chiến lược rõ ràng.
Thị trường bất động sản Hy Lạp: Từ khủng hoảng đến tăng trưởng ổn định
Tôi thường được hỏi: "Mua bất động sản ở Hy Lạp bây giờ có an toàn không?" Tôi luôn giải thích tình hình trước đây. Suy cho cùng, để hiểu thị trường sẽ đi về đâu, bạn cần biết nó bắt nguồn từ đâu.
Từ sụp đổ đến phục hồi
Sau cuộc khủng hoảng năm 2008, giá nhà đất giảm mạnh, ở một số nơi chỉ còn một nửa. Các dự án xây dựng bị đóng băng, các ngân hàng từ chối cho vay, và người dân phải bán căn hộ ở Hy Lạp với giá gần như bằng không để trả nợ.
Tôi đã tận mắt chứng kiến điều này, khi trao đổi với các luật sư và chủ căn hộ địa phương: những ngôi nhà từng có giá 180.000 euro giờ chỉ còn được bán với giá 90.000-100.000 euro. Những người mua nhà thời đó, đặc biệt là những người nước ngoài điềm tĩnh và thận trọng, giờ đây đang ở một vị thế rất thuận lợi.
Từ năm 2018, tình hình đã dần cải thiện. Nền kinh tế Hy Lạp đã mạnh lên, khách du lịch đã quay trở lại và chương trình Thị thực Vàng đã được triển khai. Thị trường bất động sản cũng bắt đầu phục hồi và tăng trưởng.
Thống kê về giá cả giảm/tăng ở Hy Lạp kể từ năm 2001
(nguồn https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )
Giá cả đang tăng nhưng ở mức vừa phải.
Theo Ngân hàng Hy Lạp, thị trường bất động sản đã tăng trưởng đều đặn từ năm 2018 đến năm 2025, trung bình 5-8% mỗi năm. Riêng năm 2024, mức tăng trưởng đạt +6,6%. Giá căn hộ đã tăng đặc biệt đáng kể ở Athens và Thessaloniki, cũng như trên các hòn đảo nổi tiếng như Crete, Rhodes, Paros và Santorini. Nhưng quan trọng nhất, không giống như thị trường bị thổi phồng, sự tăng trưởng này là tự nhiên. Nó không phụ thuộc vào sự cường điệu giả tạo, mà phụ thuộc vào sự phục hồi kinh tế, nhu cầu thuê nhà tăng và sự quan tâm của nhà đầu tư.
Tăng trưởng giá bất động sản tại Hy Lạp từ năm 2022 đến năm 2025
(nguồn https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )
Địa lý giao dịch: mọi người mua bất động sản ở đâu tại Hy Lạp?
Trên thực tế, tôi thường xuyên làm việc với bốn khu vực chính. Mỗi khu vực có quy tắc đầu tư, nhịp độ thị trường và đối tượng người mua riêng.
Athens - Hoạt động kinh doanh và cho thuê quanh năm
Athens là thị trường ổn định và dễ hiểu nhất. Nơi đây tự hào có cuộc sống đô thị, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, giao thông và nhà cho thuê tuyệt vời. Thủ đô là nơi dễ dàng nhất ở Hy Lạp để mua một căn hộ và bắt đầu tạo ra thu nhập ngay lập tức.
- ở các khu vực Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - căn hộ tốt trong các tòa nhà hoàn thiện có giá từ 130-180 nghìn €;
- gần biển (Glyfada, Voula, Alimos) - đắt hơn, từ 250.000 €, nhưng bạn có thể tìm thấy nhà ở sang trọng ở đây.
Nhiều khách hàng của tôi bắt đầu ở Athens vì đây là "bước đầu an toàn": người thuê nhà ổn định, quy trình mua dễ dàng và giao dịch pháp lý minh bạch.
Thessaloniki là một thị trường đang phát triển với nhu cầu địa phương
Thessaloniki là thành phố quan trọng thứ hai sau Athens. Người mua nhà đang đổ về đây ngày càng nhiều. Một đặc điểm chính: Người Hy Lạp có xu hướng mua nhà nhiều hơn (dù để ở hay trả góp), nên thị trường ít biến động.
- Thành phố đang phát triển: ngày càng có nhiều tuyến xe điện và tàu điện ngầm xuất hiện và trung tâm liên tục được khôi phục.
- Lựa chọn này có thể thay thế Athens nếu bạn đang tìm kiếm nhà ở giá rẻ hơn ở Hy Lạp, cũng như bất động sản có tiềm năng tăng giá.
- Giá cả: Một căn hộ một phòng ngủ rộng 45–50 m² đã được cải tạo có giá từ 95.000–110.000 euro. Những căn hộ mới, rộng hơn (80–90 m²) ở các khu vực như Kalamaria hoặc gần cảng có giá khởi điểm từ 190.000–230.000 euro.
Tôi đã gặp một trường hợp thực tế: một gia đình đến từ Vienna đã mua một căn hộ hai tầng có sân thượng ở trung tâm Thessaloniki với giá 178.000 euro. Chúng tôi đã kiểm tra tất cả các giấy tờ, hoàn tất giao dịch mua bán từ xa (thông qua giấy ủy quyền), và họ đã nhận được Visa Vàng ngay lập tức. Hiện tại, họ cho thuê căn hộ theo ngày, chủ yếu cho sinh viên Erasmus và sinh viên y khoa. Căn hộ mang lại cho họ khoảng 6% thu nhập hàng năm, có nhu cầu cao (có tính thanh khoản cao) và hầu như luôn được cho thuê.
Đảo – Cảm xúc, Du lịch và Lợi nhuận theo mùa
Nhịp sống ở các thành phố như Crete, Rhodes, Corfu và Paros rất khác biệt, nên các loại hình đầu tư cũng khác nhau. Mọi người mua bất động sản để nghỉ dưỡng, cho thuê theo mùa và tái định cư.
- Những ngôi nhà ở Crete đặc biệt được người Pháp và người Đức ưa chuộng, những người thường tìm kiếm biệt thự ven biển.
- Paros: Hòn đảo này ngày càng được gọi là "Hy Lạp, giống như quần đảo Baleares, nhưng rẻ hơn".
- Người dân từ Scandinavia và Israel liên tục mua bất động sản ở Rhodes.
- Giá cả: Căn hộ xa biển có giá từ 100.000 đến 130.000 euro. Gần bờ biển hơn: Nhà có đất có giá từ 250.000 euro.
Kinh nghiệm của tôi trên các đảo cho thấy điều quan trọng là phải hiểu rõ ba điều: mùa, độ dễ dàng di chuyển đến đó, và người dân địa phương mua gì. Nếu chọn sai địa điểm, bạn sẽ gặp rắc rối. Nhưng nếu chọn đúng, lợi nhuận của bạn sẽ cao hơn so với ở Athens.
Đất liền là một lựa chọn thay thế cho các hòn đảo có lối ra biển.
Peloponnese, Halkidiki và Volos là những điểm đến thân thiện với gia đình. Những nơi này có ít khách du lịch hơn, nhưng mức sống lại tốt, và ngày càng có nhiều người Hy Lạp đến đây nghỉ dưỡng.
- Người mua từ Serbia, Bulgaria và Romania rất tích cực ở Halkidiki. Họ chủ yếu quan tâm đến biệt thự và căn hộ khách sạn.
- Peloponnese có nhiều ngôi nhà lịch sử thích hợp để cải tạo – đây là những cơ hội đầu tư hấp dẫn.
Ở đây, mọi người thường mua nhà để ở (vĩnh viễn hoặc theo mùa) HOẶC để cho thuê (từ 3 đến 6 tháng một năm).
Những đối tượng nào có liên quan?
Kinh nghiệm của tôi cho thấy nhu cầu ở Hy Lạp tập trung vào thị trường hiện hữu. Người mua đang tìm kiếm những căn hộ và nhà ở sẵn sàng dọn vào ở, có thể nhanh chóng đưa vào sử dụng: cho thuê hoặc dọn vào ở. Nhu cầu lớn nhất là những bất động sản đã được cải tạo (bất kể tiêu chuẩn nào), có giấy tờ đầy đủ và lịch sử rõ ràng. Những giao dịch mua như vậy an toàn hơn và cho phép tạo ra thu nhập nhanh hơn (cho thuê hoặc bán lại).
Vì thị trường không tĩnh tại nên các định dạng khác đang ngày càng trở nên phổ biến hơn:
Các dự án mới. Các dự án mới ở Hy Lạp tuy ít nhưng rất hấp dẫn. Tại Athens (đặc biệt là ở các khu vực đang phát triển), nhà ở hiện đại với tiện nghi và hiệu quả năng lượng đang được xây dựng. Các khu phức hợp cao cấp nhỏ gọn nằm gần biển tại những vị trí đắc địa, với giá khởi điểm từ 250.000 euro cho diện tích 70-80 mét vuông. Ưu điểm chung bao gồm chi phí vận hành thấp, tiện ích đáng tin cậy, chế độ bảo hành và khả năng nhận được Visa Vàng.
Phân khúc hạng sang. Tại Hy Lạp, nhà ở được bán với giá từ 500.000 euro trở lên, thường nằm trên các đảo hoặc ở những vùng ngoại ô đẹp nhất Athens. Bất động sản ở Kefalonia, Mykonos, Paros và Crete đặc biệt được ưa chuộng. Người mua chủ yếu là các nhà đầu tư từ UAE, Mỹ và Israel, những người coi trọng sự riêng tư, tầm nhìn rộng mở và chất lượng hoàn thiện cao. Những ngôi nhà này thường được cung cấp kèm dịch vụ quản lý và bảo trì, giúp việc sở hữu dễ dàng hơn từ nước ngoài.
Căn hộ dịch vụ. Các khu phức hợp căn hộ được quản lý chính là một phương tiện lý tưởng cho đầu tư thụ động. Với khoản đầu tư từ 300.000 euro, nhà đầu tư có thể hưởng lợi nhuận 6-8% mỗi năm, lựa chọn giữa cho thuê ngắn hạn, quản lý chuyên nghiệp hoặc sử dụng cá nhân.
Khách sạn mini được quản lý. Các khách sạn boutique nhỏ (5-10 phòng) tại các thành phố nổi tiếng của Hy Lạp (Rethymno, Rhodes, Chania, Nafplio) là những khoản đầu tư hấp dẫn. Thường tọa lạc trong các tòa nhà lịch sử, chúng thu hút một lượng khách hàng trung thành. Mặc dù thành công đòi hỏi sự quản lý năng động và phương pháp tiếp cận kinh doanh bài bản, những khách sạn này có thể mang lại lợi nhuận cao (8-10% mỗi năm) nếu được quản lý đúng cách. Giá khởi điểm cho việc mua là 400.000 euro. Sở hữu một bất động sản như vậy cũng mang đến cơ hội xây dựng và phát triển thương hiệu khách sạn độc đáo của riêng bạn.
Kinh nghiệm: một khách hàng đến từ Peru đã mua một căn hộ dịch vụ (6 phòng studio) trên đảo Paros với giá 620.000 euro. Sau khi thuê một quản lý địa phương và hỗ trợ đăng ký thuế, bất động sản này luôn tạo ra khoảng 52.000 euro thu nhập hàng năm mà chủ sở hữu không cần tham gia nhiều vào việc quản lý vận hành.
Bảng theo loại đối tượng: ngưỡng đầu tư, rủi ro, lợi nhuận:
| Loại đối tượng | Ngưỡng đầu tư | Rủi ro | Lợi nhuận dự kiến (hàng năm) |
|---|---|---|---|
| Căn hộ phụ | từ 120.000 € | Sửa chữa, hợp pháp hóa việc tái phát triển | 4–6 % |
| Tòa nhà mới | từ 200.000 € | Một vài lời đề nghị, đang chờ ý kiến đóng góp | 3,5–5,5 % |
| Căn hộ bên bờ biển | từ 180.000 € | Mùa cho thuê, thuế | 5–7 % |
| Biệt thự sang trọng | từ 500.000 € | Chi phí bảo trì cao | 3–5 % |
| Khách sạn căn hộ | từ 300.000 € | Rủi ro hoạt động, giấy phép | 6–8 % |
| Khách sạn mini đang được quản lý | từ 400.000 € | Yêu cầu kinh nghiệm, nhu cầu theo mùa | 8–10 % |
Ai mua bất động sản ở Hy Lạp?
Cơ cấu nhà đầu tư quốc gia đã thay đổi đáng kể trong 10 năm qua. Hiện tại, các nhà đầu tư chính trên thị trường là:
- Trung Quốc: Dẫn đầu về số lượng yêu cầu xin Thị thực Vàng.
- Nga, Ukraine, Belarus: Họ đang tích cực mua nhà ở Athens và trên các đảo, thường tìm kiếm căn hộ như một "phương án dự phòng" trong trường hợp có những tình huống không lường trước được.
- Châu Âu (Pháp, Đức, Áo): Ngày càng có nhiều người lựa chọn Hy Lạp thay vì thị trường bất động sản Tây Ban Nha đang quá nóng (đắt đỏ và cạnh tranh).
- UAE và Ả Rập Xê Út chủ yếu đầu tư vào khách sạn, bất động sản cao cấp và các tòa nhà mới.
Theo kinh nghiệm của tôi, một số khách hàng đã từ bỏ thị trường Limassol (Síp) và Marbella (Tây Ban Nha) để mua nhà ở Hy Lạp. Quyết định của họ dựa trên triển vọng hấp dẫn hơn và các quy định ít nghiêm ngặt hơn ở đó.
Còn nhu cầu trong nước thì sao?
Đây là một lợi thế quan trọng nhưng thường bị đánh giá thấp. Tại nhiều thị trường "nắng ấm" (Síp, Montenegro), giá nhà chủ yếu được thúc đẩy bởi đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, Hy Lạp lại có một nền tảng vững chắc - nhu cầu ổn định của riêng mình. Cư dân Athens, Thessaloniki và các thành phố khác đang tích cực mua nhà.
Nhờ vậy, ngay cả khi dòng người nước ngoài tạm thời rút khỏi thị trường (do địa chính trị hoặc điều chỉnh các chương trình như Golden Visa), thị trường Hy Lạp vẫn không bị sụt giảm giá mạnh. Nhu cầu nội địa đóng vai trò như một tấm lưới an toàn đáng tin cậy.
- Các gia đình trẻ : vay thế chấp (lãi suất hiện tại là 3,7-4,2%) để mua căn hộ riêng. Họ thường chọn nhà ở hoặc khu dân cư mới.
- Người Hy Lạp ở nước ngoài (Hoa Kỳ, Úc, Đức): trở về quê hương hoặc mua bất động sản “về với cội nguồn”, giúp đỡ người thân.
- Tầng lớp trung lưu (bác sĩ, luật sư, công nghệ thông tin): dần tiết kiệm tiền mua nhà - nhu cầu về căn hộ nhỏ (1-2 phòng) có giá lên tới 150-200 nghìn euro đang ngày càng tăng.
- Sinh viên và phụ huynh thường mua căn hộ nhỏ ở Athens và Thessaloniki thay vì thuê nhà trong suốt thời gian học (4-5 năm). Giá thuê rẻ hơn so với thuê nhà.
Theo Ngân hàng Hy Lạp (2024):
- Phần lớn giao dịch mua sắm (khoảng 68%) được thực hiện bởi người mua địa phương. Điều này vẫn đúng mặc dù sự quan tâm của người nước ngoài đến Hy Lạp ngày càng tăng.
- Ở Thessaloniki và Peloponnese, thậm chí còn có nhiều người mua địa phương hơn – lên tới 75%.
Hình thức sở hữu và phương pháp đầu tư
Khi lựa chọn bất động sản tại Hy Lạp, điều quan trọng không chỉ là cân nhắc nên mua gì mà còn phải xem xét cách thức đăng ký quyền sở hữu. Hình thức này ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, mức độ bảo vệ pháp lý, quy định thừa kế và thậm chí cả lợi nhuận cuối cùng của bạn. Trên thực tế, tôi giúp khách hàng tìm ra lựa chọn tối ưu - dù là căn hộ để sử dụng cá nhân hay nhà cho thuê.
Cá nhân
Bạn mua bất động sản tại Hy Lạp dưới tên của mình (với tư cách cá nhân). Đây là lựa chọn phổ biến nhất cho lần mua đầu tiên.
Phù hợp nếu bạn cần mua căn hộ hoặc nhà cho riêng mình hoặc cho thuê, xin giấy phép cư trú thông qua Golden Visa hoặc thế chấp tại một ngân hàng Hy Lạp.
Ưu điểm:
- Dễ dàng thiết kế
- Điều kiện để được cấp Thị thực Vàng
- Quy tắc thừa kế rõ ràng
Nhược điểm:
- Bạn tự nộp thuế và giải quyết mọi vấn đề.
- Bạn mạo hiểm tất cả tài sản của mình
Thông qua một công ty ở EU
Nhiều khách hàng của tôi mua bất động sản ở Hy Lạp thông qua một công ty nước ngoài (ở Estonia, Síp hoặc Bulgaria). Điều này thường được thực hiện nếu họ đã sở hữu một doanh nghiệp. Điều này rất thuận tiện cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các công ty có tài sản ở nước ngoài và chủ sở hữu khách sạn hoặc nhiều bất động sản.
Trường hợp: Một khách hàng đến từ Vienna đã mua một khách sạn ở Crete thông qua một công ty Estonia. Thỏa thuận này cho phép ông trả ít thuế hơn cho việc cải tạo, thuận tiện nhận được lợi nhuận và dễ dàng chuyển nhượng một phần doanh nghiệp cho con cái thông qua cổ phần.
Ưu điểm:
- Có thể tiết kiệm thuế (tuân theo điều kiện)
- Rủi ro thấp hơn so với quản lý độc lập
- Thoát khỏi khoản đầu tư: bán cổ phần của bạn
Nhược điểm:
- Việc đăng ký phức tạp hơn so với khi mua trực tiếp.
- Bạn không thể nhận được Visa Vàng thông qua công ty.
- Việc lưu giữ hồ sơ kế toán của công ty là cần thiết
Trường hợp: Một khách hàng đến từ Vienna đã mua một khách sạn ở Crete thông qua một công ty Estonia. Thỏa thuận này cho phép ông trả ít thuế hơn cho việc cải tạo, thuận tiện nhận được lợi nhuận và dễ dàng chuyển nhượng một phần doanh nghiệp cho con cái thông qua cổ phần.
REIC (Công ty đầu tư bất động sản)
REIC là một hình thức đầu tư bất động sản mà không cần tự quản lý. Bạn mua cổ phần của một công ty, và công ty đó sẽ sở hữu và quản lý các tòa nhà. Lựa chọn này phù hợp với những người muốn tạo ra thu nhập nhưng không muốn quản lý chúng, đồng thời muốn giảm thiểu rủi ro.
Ưu điểm:
- Bạn không được trả thuế thu nhập và cổ tức (nếu đáp ứng đủ các điều kiện cần thiết)
- Rủi ro là tối thiểu
- Bạn có thể thoát ra bằng cách bán cổ phần của mình.
Nhược điểm:
- Bạn cần đầu tư một số tiền lớn (thường từ 250.000 € đến 500.000 €)
- Không có cách nào để quản lý trực tiếp các đối tượng riêng lẻ
Mua cổ phần, thừa kế và ủy thác gia đình
Việc mua bất động sản tại Hy Lạp cùng với vợ/chồng, con cái hoặc thông qua quỹ tín thác gia đình mang lại sự thuận tiện hơn. Lựa chọn này thường được các gia đình lựa chọn khi muốn chia sẻ quyền sở hữu bất động sản, đơn giản hóa việc thừa kế trước, hoặc đầu tư chung với con cái, cha mẹ và bạn bè. Bạn có thể quyết định trước ai sẽ sở hữu phần nào và cách phân chia thu nhập cho thuê - mọi thứ đều rõ ràng và được pháp luật quy định.
Hạn chế tại địa phương
Ở Hy Lạp, hầu như không có hạn chế nào đối với người nước ngoài mua bất động sản, ngoại trừ một số khu vực biên giới và cơ sở quân sự (ví dụ, một số đảo trên Biển Aegean). Tuy nhiên:
- Nếu bạn đến từ một quốc gia ngoài EU và bất động sản nằm trong khu vực được bảo vệ, bạn sẽ cần có giấy phép đặc biệt.
- Mọi giao dịch đều phải trải qua công chứng, kiểm toán thuế và đăng ký—điều quan trọng là phải chính thức hóa mọi thứ một cách chính xác với luật sư.
Lời khuyên của tôi : Trước khi mua nhà hoặc căn hộ ở Hy Lạp, hãy nhớ tham khảo ý kiến luật sư và cố vấn thuế về cách đăng ký bất động sản. Điều này sẽ ảnh hưởng đến thuế, vấn đề thừa kế và giá bán trong tương lai. Nếu bạn dự định cho thuê bất động sản hoặc đăng ký dưới tên gia đình, hãy cân nhắc mua thông qua công ty hoặc với tư cách là cổ đông.
Các khía cạnh pháp lý của việc mua bất động sản ở Hy Lạp
Việc mua bất động sản ở Hy Lạp thường dễ dàng hơn mong đợi, đặc biệt là khi có một luật sư giỏi và một đại lý đáng tin cậy. Theo kinh nghiệm của tôi, giao dịch sẽ diễn ra suôn sẻ khi tất cả các bước được tuân thủ và mọi người đều hiểu rõ trách nhiệm của mình.
Quy trình mua hàng từng bước
Việc mua bất động sản ở Hy Lạp bao gồm một số giai đoạn chính:
- Việc xin AFM (mã số thuế Hy Lạp) là bước đầu tiên. Nếu thuê luật sư, quá trình này thường mất một ngày.
- Chọn luật sư - họ sẽ bảo vệ quyền lợi của bạn, kiểm tra tài sản và soạn thảo hợp đồng.
- Kiểm tra tài sản. Luật sư sẽ đảm bảo không có khoản nợ chưa thanh toán, gánh nặng hoặc tái phát triển bất hợp pháp.
- Thỏa thuận sơ bộ và đặt cọc. Ký kết hợp đồng và thanh toán 5-10% giá mua.
- Công chứng viên. Hợp đồng chính được ký trước công chứng viên, người cũng sẽ đăng ký việc chuyển nhượng quyền.
- Địa chính. Sau khi mua, luật sư sẽ đăng ký bất động sản vào sổ đăng ký của tiểu bang.
Vai trò của luật sư và đại lý
Nếu không có luật sư, giao dịch của bạn khó có thể diễn ra. Ông ấy:
- kiểm tra xem đối tượng có ổn không,
- soạn thảo hợp đồng,
- cấp giấy ủy quyền nếu bạn mua hàng từ xa,
- có mặt tại văn phòng công chứng,
- đăng ký tài sản trong sổ địa chính.
Người môi giới giúp lựa chọn bất động sản, tiến hành đàm phán, thu thập tài liệu của người bán và điều phối giao dịch. Điều quan trọng là họ phải hợp tác với luật sư chứ không phải thay thế họ.
Thực tế cho thấy, việc cắt giảm chi phí luật sư khi mua bất động sản thường dẫn đến hóa đơn tiện ích hoặc giấy tờ rắc rối. Trả tiền cho dịch vụ hỗ trợ pháp lý đồng nghĩa với việc trả tiền cho sự an tâm.
Yêu cầu đối với người mua
Để mua căn hộ hoặc nhà ở Hy Lạp, bạn sẽ cần:
- Độ tuổi: từ 18 tuổi trở lên.
- Sở hữu hộ chiếu quốc tế còn hiệu lực.
- Xin Mã số thuế Hy Lạp (AFM).
- Mở tài khoản ngân hàng ở Hy Lạp hoặc một quốc gia EU khác.
- Cung cấp bằng chứng về nguồn gốc hợp pháp của nguồn tiền.
Nếu bạn đến từ một quốc gia ngoài EU và muốn mua bất động sản ở những khu vực "nhạy cảm" (chẳng hạn như gần biên giới hoặc trên một số đảo), bạn có thể cần sự chấp thuận của Bộ Quốc phòng. Tại Athens, Thessaloniki, Crete và Corfu, không cần sự chấp thuận này.
Đặc điểm của việc mua bất động sản đảo
Trên những hòn đảo nổi tiếng như Crete, Paros, Corfu, Rhodes, đều có những sắc thái riêng:
- Cần phải kiểm tra cẩn thận ranh giới của lô đất - các tài liệu cũ thường được lập ra với nhiều lỗi.
- Một số ngôi nhà và lô đất nằm ở khu du lịch hoặc khu bảo tồn, nơi áp dụng các quy định xây dựng đặc biệt.
- Luật sư sẽ kiểm tra riêng xem địa điểm đó có lối vào, nước và tình trạng được ghi chép lại hay không.
Mẹo: Trước khi mua nhà trên đảo, hãy luôn yêu cầu bản vẽ kiến trúc, giấy phép xây dựng, trích lục sổ đăng ký đất đai và chứng chỉ hiệu suất năng lượng.
Mua từ xa bằng ủy quyền
Hầu hết khách hàng của tôi hoàn tất giao dịch mà không cần trực tiếp có mặt, bằng cách sử dụng giấy ủy quyền có công chứng được cấp tại Hy Lạp hoặc quốc gia của họ và được chứng nhận bằng apostille.
Luật sư của bạn:
- cấp mã số thuế cho bạn,
- tiến hành kiểm tra tài sản,
- ký hợp đồng với sự tham gia của bạn hoặc thông qua ủy quyền,
- mở một tài khoản ngân hàng,
- chính thức hóa việc đăng ký giao dịch.
Điều này đặc biệt hữu ích nếu bạn đang ở nước ngoài hoặc không thể đi ký.
Kiểm tra độ tinh khiết hợp pháp của đối tượng
Một trong những giai đoạn quan trọng nhất. Luật sư kiểm tra:
- quyền sở hữu của người bán,
- không có khoản nợ chưa thanh toán (thuế, tiện ích),
- sự tuân thủ của đối tượng với các tiêu chuẩn phát triển đô thị,
- lịch sử sở hữu,
- có bất kỳ sự cản trở hoặc kiện tụng nào không.
Đây là giai đoạn quan trọng của giao dịch. Luật sư sẽ quyết định:
- người bán có thực sự là chủ sở hữu không?
- có khoản nợ thuế và hóa đơn tiện ích nào chưa thanh toán không?
- bất động sản có tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị không,
- Lịch sử của chủ sở hữu như thế nào?
- có bất kỳ sự cản trở hoặc thủ tục pháp lý nào không.
Tôi luôn khuyên bạn nên kiểm tra trước khi đặt cọc, ngay cả khi bất động sản trông hoàn hảo.
Đăng ký quyền sở hữu tài sản
Sau khi giao dịch được công chứng, tài sản sẽ được nhập vào sổ đăng ký địa chính và bạn sẽ được cấp:
- trích lục chính thức của tiêu đề,
- các tài liệu cần thiết để xin giấy phép cư trú theo chương trình Thị thực Vàng (nếu có),
- quyền lập hợp đồng tiện ích mang tên bạn.
Toàn bộ quá trình từ khi ký hợp đồng đến khi thực hiện xong thường mất một đến hai tháng.
| Sân khấu | Nó bao gồm những gì? | Chịu trách nhiệm | Hạn chót |
|---|---|---|---|
| 1. Xin cấp mã số thuế (AFM) | Đăng ký AFM tại cơ quan thuế | Luật sư đại diện hoặc trực tiếp | Ngày 1 |
| 2. Mở tài khoản ngân hàng (tùy chọn) | Trong một ngân hàng Hy Lạp hoặc châu Âu | Trực tiếp hoặc thông qua luật sư (có giấy ủy quyền) | 1–5 ngày |
| 3. Xác minh đối tượng (thẩm định) | Quyền sở hữu, nợ, giấy phép, hồ sơ địa chính | Luật sư | 3–7 ngày |
| 4. Ký kết thỏa thuận sơ bộ | Gửi tiền (thường là 5-10%) | Người mua và người bán + luật sư | 1-3 ngày sau khi xác minh |
| 5. Chuẩn bị giao dịch với công chứng viên | Hợp đồng mua bán, xác minh tài liệu cuối cùng | Công chứng viên + luật sư | 5-10 ngày |
| 6. Ký kết thỏa thuận chính | Chuyển nhượng quyền cuối cùng | Người mua (hoặc luật sư ủy quyền) + công chứng viên | Ngày 1 |
| 7. Đăng ký tài sản trong sổ địa chính | Nhập bất động sản vào tên người mua | Luật sư | 2-3 tuần |
| 8. Nhận báo cáo tài sản | Tài liệu chính thức về quyền sở hữu | Luật sư hoặc đại lý | 1-2 ngày sau khi đăng ký |
Thuế, phí và chi phí khi mua nhà ở Hy Lạp
Khi lựa chọn bất động sản ở Hy Lạp (căn hộ hoặc nhà), điều quan trọng là phải cân nhắc nhiều yếu tố hơn là chỉ giá bất động sản. Hãy chắc chắn tính đến tất cả các loại thuế và chi phí phát sinh. Theo kinh nghiệm của tôi, các nhà đầu tư nhìn thấy bức tranh tổng thể về chi phí ngay từ đầu sẽ đưa ra quyết định đúng đắn và tránh được các khoản phí phát sinh sau này.
Thuế tài sản thống nhất (ENFIA)
Tại Hy Lạp, tất cả chủ nhà và chủ đất đều phải nộp thuế tài sản hàng năm (ENFIA). Số tiền thuế phụ thuộc vào giá trị địa chính, diện tích và vị trí của bất động sản.
- Tỷ lệ cơ bản: khoảng 0,1–0,3% giá trị thẩm định của bất động sản mỗi năm.
- Trên thực tế, chủ sở hữu một căn hộ ở Athens (70 m2) vào năm 2024 phải trả trung bình 250-350 euro.
- Giảm giá tại địa phương: ở các tỉnh và đảo, thuế thấp hơn so với các thành phố lớn.
Thuế thành phố
Phí này do chính quyền địa phương (trong quận/thành phố của bạn) thu. Mức phí tùy thuộc vào vị trí bất động sản và khoảng 0,2-0,3% giá trị đất đai.
Dịch vụ thuế tem, công chứng, luật sư và đại lý
Giá của một bất động sản không phải là tất cả. Khi mua bất động sản ở Hy Lạp, người mua phải trả thêm các khoản phí bắt buộc sau:
- Thuế nhà nước: 3% giá trị.
- Phí công chứng: 1-1,5% số tiền giao dịch.
- Luật sư/dịch vụ luật sư: khoảng 1%.
- Hoa hồng đại lý: 2-3%.
Tóm lại: những chi phí liên quan này thường chiếm tới 7-10% giá mua bất động sản.
Không áp dụng thuế GTGT đối với các tòa nhà mới cho đến hết năm 2025
Một lợi ích quan trọng hiện nay: khi mua căn hộ mới tại tòa nhà mới, bạn không phải trả thuế VAT (24%) cho đến hết năm 2025. Đây là cơ hội tuyệt vời để tiết kiệm!
Sau năm 2025: Thuế VAT sẽ quay trở lại (24%) và giá nhà ở tại các tòa nhà mới sẽ đắt hơn theo mức này.
So sánh với thuế ở Áo
Ở Áo, khi mua bất động sản, bạn phải trả:
- Grunderwerbssteuer - thuế mua hàng, là 3,5%;
- Thuế thu nhập cho thuê (Einkommenssteuer) – có thể lên tới 55% tùy thuộc vào thu nhập của bạn; cộng thêm các loại phí và lệ phí khác, có thể lên tới 10–12%.
Ở Hy Lạp, thuế trung bình thấp hơn và cũng có nhiều cách hợp pháp để tối ưu hóa thuế.
Các chương trình tối ưu hóa thuế
Đối với những người sống hoặc dành nhiều thời gian ở nước ngoài, Hy Lạp áp dụng chế độ thuế "Non-Dom" - bạn phải trả mức thuế cố định 100.000 euro mỗi năm cho tất cả thu nhập từ nước ngoài. Điều này giúp giảm đáng kể thuế lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc bán bất động sản.
Thị thực vàng tại Hy Lạp – công cụ cho quyền cư trú và di chuyển tự do
Xu hướng xử lý đơn xin thị thực vàng
(nguồn https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )
Thị thực Vàng Hy Lạp là một trong những cách thuận tiện và phổ biến nhất để có được quyền cư trú tại EU thông qua việc mua bất động sản. Trong vài năm qua, tôi đã xử lý hàng chục giao dịch mà mục tiêu chính của khách hàng là đạt được Thị thực Vàng - đặc biệt là đối với các gia đình, doanh nhân, người làm việc tự do và nhà đầu tư coi trọng quyền tự do di chuyển và không muốn bị ràng buộc bởi một quốc gia.
Số tiền đầu tư tùy thuộc vào khu vực và dao động từ 250.000 € đến 800.000 €.
Từ năm 2023, ngưỡng tối thiểu sẽ khác nhau tùy theo từng vùng lãnh thổ của Hy Lạp.
| Vùng đất | Số tiền đầu tư tối thiểu |
|---|---|
| Hầu hết các khu vực của Hy Lạp | €250 000 |
| Trung tâm thành phố Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, Voula, Glyfada | €500 000 |
| Tòa nhà mới từ 200 m² trở lên | €800 000 |
Trong thực tế:
— Nhiều khách hàng của tôi đã đầu tư 250–270 nghìn euro và mua một căn hộ ở Hy Lạp có thể cho thuê sinh lời.
— ở Athens, đặc biệt là ở trung tâm, bạn cần khoảng 500 nghìn euro, đặc biệt nếu đó là một ngôi nhà hoặc một căn hộ áp mái.
Visa Vàng mang lại những gì?
- Bạn vẫn có thể sống ở Hy Lạp mà không nhất thiết phải định cư ở đó.
- Bạn có thể tự do đi lại trong các nước thuộc khối Schengen.
- Bạn có thể mở một doanh nghiệp, dạy trẻ em (ở trường học/đại học), sử dụng đường xá, bệnh viện ở Châu Âu, v.v.
- Có thể xin giấy phép cư trú cho toàn bộ gia đình cùng một lúc: chồng/vợ, con cái dưới 21 tuổi, cha mẹ.
Visa Vàng không cung cấp những gì?
- Loại thị thực này không cho phép bạn làm việc cho một công ty Hy Lạp, nhưng bạn có thể tự kinh doanh hoặc sở hữu bất động sản.
- Nó không đảm bảo quyền công dân, nhưng cuối cùng có thể cung cấp cơ hội đó thông qua quá trình nhập tịch.
Khả năng nhập quốc tịch sau 7 năm
Nếu bạn sống ở quốc gia này hơn 183 ngày một năm, đóng thuế, học ngôn ngữ và tham gia vào đời sống địa phương, bạn có thể nộp đơn xin nhập tịch sau bảy năm. Tuy nhiên, đây là một quy trình riêng biệt và không tự động.
So sánh với Giấy phép cư trú của Áo
| Tham số | Hy Lạp (Visa vàng) | Áo (Thẻ D, Tự túc) |
|---|---|---|
| Đầu tư tối thiểu | từ 250.000 € | Không có số tiền cố định, nhưng phải có số tiền tối thiểu là 45.000 € trở lên trong tài khoản |
| Cư trú bắt buộc | KHÔNG | Có, hơn 183 ngày một năm |
| Thời hạn nhập tịch | từ 7 tuổi | từ 10 tuổi |
| Đoàn tụ gia đình | Đúng | theo một thủ tục riêng biệt |
| Hoạt động kinh doanh | Đúng | một phần, phụ thuộc vào loại giấy phép cư trú |
Theo kinh nghiệm của tôi, đối với những người có kế hoạch mua bất động sản ở Hy Lạp và du lịch tự do, chương trình Thị thực Vàng là một trong những lựa chọn đơn giản và thuận lợi nhất. Ở Áo, các yêu cầu khắt khe hơn nhiều và bao gồm bằng chứng bắt buộc về sự hòa nhập vào xã hội.
Những lỗi thường gặp khi nộp bài
- Việc mua bất động sản không đáp ứng các yêu cầu của Golden Visa (ví dụ, một số căn hộ trị giá 150.000 euro mỗi căn cho mỗi chủ sở hữu) sẽ không được tính.
- Chuyển tiền không phải từ tài khoản cá nhân của nhà đầu tư.
- Bộ tài liệu không đầy đủ – bản dịch hoặc giấy chứng nhận công chứng thường bị thiếu.
- Những sai lầm khi xin thị thực cho cả gia đình, đặc biệt là khi con cái trên 21 tuổi.
Những thay đổi trong giai đoạn 2023–2025
- Phí vào cửa hiện nay phụ thuộc vào từng khu vực: ở các khu vực du lịch trung tâm và nổi tiếng, số tiền tối thiểu đã tăng lên 500.000 €.
- Việc xác minh nguồn tiền đã được tăng cường, đặc biệt là đối với công dân của các quốc gia ngoài EU.
- Thời gian xử lý đã được rút ngắn: sau khi ký hợp đồng, giao dịch mua phải được hoàn tất trong khung thời gian do pháp luật quy định.
Tiền thuê nhà và thu nhập: Bất động sản mang lại bao nhiêu tiền ở Hy Lạp?
Mua bất động sản ở Hy Lạp không chỉ vì cảnh đẹp. Đó còn là một cách tuyệt vời để tạo ra thu nhập ổn định. Trong nhiều năm qua, tôi đã giúp khách hàng không chỉ mua căn hộ mà còn thành lập doanh nghiệp cho thuê - dù họ là khách du lịch ngắn hạn hay người thuê nhà dài hạn.
Cho thuê ngắn hạn: thu nhập cao nhưng rủi ro cao hơn
- Nền tảng: Airbnb, Booking, dịch vụ đặt phòng địa phương.
- Thu nhập: lợi nhuận lên tới 8-10% mỗi năm, đặc biệt là tại các điểm du lịch nổi tiếng (Athens, Crete, Paros, Rhodes).
- Các yếu tố thành công: vị trí của bất động sản, nhu cầu theo mùa, chất lượng quản lý, uy tín và đánh giá, tình trạng giấy phép.
- Rủi ro: cạnh tranh gay gắt, chi phí tăng, công suất phòng thấp vào mùa thấp điểm.
Giả sử một bất động sản ở Athens, nằm gần ga tàu điện ngầm, có thể tạo ra thu nhập lên tới 1.100 euro mỗi tháng trong mùa hè, với giá mua là 160.000 euro.
Cho thuê dài hạn: đáng tin cậy và không rắc rối
- Hợp đồng thường được ký kết trong thời hạn từ một đến ba năm.
- Lợi nhuận thấp hơn - khoảng 3-5% mỗi năm, nhưng lại đòi hỏi ít sự tham gia cá nhân hơn.
- Căn hộ đang được nhiều sinh viên, cư dân địa phương và người nước ngoài chuyển đến Hy Lạp săn đón.
- Một lựa chọn tốt cho các nhà đầu tư không muốn tự mình quản lý bất động sản.
Lợi nhuận theo khu vực (trung bình, dựa trên kinh nghiệm của tôi):
| Vị trí | Loại tài sản | Lợi nhuận gộp |
|---|---|---|
| Trung tâm Athens | Căn hộ 1 phòng ở Hy Lạp | 6–8% |
| Thessaloniki (trung tâm/trường đại học) | studio, 2 phòng | 5–6% |
| Biệt thự trên đảo | những ngôi nhà bên bờ biển | 5–9% (cao hơn theo mùa) |
| Peloponnese, Halkidiki | nhà ở Hy Lạp dành cho gia đình | 4–6% |
Các quy tắc và hạn chế mới
Các quy định mới về cho thuê nhà ngắn hạn đã có hiệu lực tại Hy Lạp ở một số khu vực kể từ năm 2023:
- Ở một số khu vực của Athens và trên các đảo, có những hạn chế hoặc hạn ngạch về việc cho thuê chỗ ở thông qua các nền tảng như Airbnb.
- Chính quyền đang khuyến khích chuyển sang hình thức cho thuê dài hạn, đặc biệt là ở những khu vực thiếu nhà ở cho cư dân địa phương.
- Việc cho thuê bất động sản hợp pháp phải có giấy phép từ Tổ chức Du lịch Quốc gia Hy Lạp (EOT).
Ai là người kiểm soát?
Đối với chủ sở hữu cư trú bên ngoài Hy Lạp, việc quản lý cho thuê có thể được thuê ngoài cho một công ty chuyên môn.
- Phí dịch vụ thường chiếm khoảng 10-20% thu nhập.
- Các dịch vụ bao gồm tổ chức thủ tục nhận phòng, dọn dẹp, hỗ trợ khách và báo cáo.
- Cả các nhà khai thác tư nhân địa phương và các mạng lưới quốc tế đều hoạt động trên thị trường.
Thuế thu nhập cho thuê ở Hy Lạp
| Thu nhập mỗi năm | Thuế suất |
|---|---|
| Lên đến 12.000 € | 15% |
| €12 001 – €35 000 | 35% |
| Hơn 35.000 € | 45% |
Việc khai thuế là bắt buộc. Việc tối ưu hóa thuế có thể được thực hiện thông qua tư cách thường trú nhân hoặc thông qua việc mua bất động sản thông qua công ty. Người không thường trú phải chịu mức thuế suất cố định 15% đối với thu nhập cho thuê, bất kể quy mô của thu nhập.
So sánh với Áo
| Chỉ số | Hy Lạp | Áo |
|---|---|---|
| Năng suất trung bình | 4–8% | 2–3% |
| Quy định về tiền thuê nhà | mềm mại | cứng (Mietrecht) |
| Hạn chế giá | không, trong hầu hết các trường hợp | Có, kiểm soát tiền thuê nhà |
| Thuế đơn giản hóa | có (Chế độ phi gia đình, doanh nhân cá nhân/LLC) | phức tạp và được quản lý |
Kết luận: Cho thuê bất động sản ở Hy Lạp có lợi nhuận cao hơn và dễ dàng hơn so với ở Áo. Để tối đa hóa thu nhập, điều quan trọng là phải xác định chính xác loại hình bất động sản và loại hình cho thuê, giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn và tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu pháp lý hiện hành..
Nhưng với tư cách là một chuyên gia bất động sản Áo giàu kinh nghiệm, tôi có thể nói rằng, bất chấp sức hấp dẫn của Hy Lạp, điều quan trọng là phải hiểu rằng Áo mang đến một chiến lược khác: ít chú trọng đến lợi nhuận nhanh chóng mà chú trọng hơn đến việc bảo toàn vốn, tăng trưởng ổn định và uy tín. Thị trường Vienna được coi là một trong những thiên đường an toàn nhất cho các nhà đầu tư ở châu Âu. Nếu bảo toàn vốn là ưu tiên hàng đầu, việc mua một căn hộ ở Vienna làm tài sản cơ sở ban đầu là hợp lý. Đúng vậy, bạn phải trả nhiều tiền hơn cho một bất động sản như vậy và trải qua các thủ tục phức tạp hơn, nhưng đổi lại bạn sẽ nhận được các quyền lợi an toàn, một thị trường có thể dự đoán được và bất động sản sẽ chỉ tăng giá trị theo thời gian.
Nơi mua: Bản đồ phân tích và đầu tư khu vực
Nếu bạn đang có kế hoạch mua nhà ở Hy Lạp, bạn cần cân nhắc nhiều yếu tố, chẳng hạn như chi phí, cơ sở hạ tầng, nhu cầu thuê nhà, tiềm năng tăng trưởng và tính thanh khoản. Tôi thường xuyên giải thích với khách hàng rằng với cùng một mức giá, bạn có thể mua một căn hộ ở trung tâm Athens hoặc một ngôi nhà trên bờ biển Chalkidiki - lựa chọn tùy thuộc vào ưu tiên của bạn.
Athens là thị trường bất động sản lớn nhất và sôi động nhất ở Hy Lạp.
- Giá nhà ở Athens đang tăng đều đặn, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm, cũng như ở Glyfada, Kifisia và Paleo Faliro.
- Thành phố này lý tưởng để đầu tư cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, cũng như để mua bất động sản để ở.
- Việc mua căn hộ ở Athens vừa có lợi cho việc tạo thu nhập vừa có lợi cho việc xin Visa Vàng.
Ví dụ, tại khu vực Pangrati, giá nhà có thể mua được từ 2.500 euro/m², với lợi nhuận cho thuê tiềm năng lên tới 7%.
Thessaloniki là một lựa chọn thay thế rẻ hơn
- Thị trường bất động sản quan trọng thứ hai ở Hy Lạp.
- Nhu cầu chủ yếu đến từ cư dân địa phương và chi phí nhà ở thấp hơn ở Athens.
- Lựa chọn lý tưởng cho những ai đang tìm kiếm bất động sản giá cả phải chăng ở thành phố lớn.
Do sự hiện diện của các trường đại học, nhu cầu thuê căn hộ cho sinh viên theo chương trình Erasmus rất cao.
Quần đảo Hy Lạp - Bất động sản nghỉ dưỡng và sang trọng
- Những hòn đảo nổi tiếng như Santorini, Mykonos, Rhodes, Crete và Corfu có tiềm năng cho thuê cao.
- Lý tưởng để mua nhà trên bờ biển hoặc đầu tư vào căn hộ dịch vụ.
- Giá bất động sản cao hơn và hậu cần có thể phức tạp hơn, nhưng trong mùa cao điểm, lợi nhuận là 9-10% mỗi năm.
Ví dụ, một biệt thự có tầm nhìn ra biển ở Mykonos có giá từ 800.000 euro, nhưng nếu quản lý hiệu quả, nó có thể mang lại lợi nhuận lên tới 100.000 euro mỗi mùa.
Peloponnese là một thị trường bị định giá thấp
- Giá bất động sản phải chăng, cảnh quan ấn tượng và cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng với các khách sạn và khu phức hợp sân golf mới.
- Phổ biến với các gia đình đang có kế hoạch đi nghỉ hè ở Hy Lạp.
- Tiềm năng lớn cho các dự án căn hộ dịch vụ, đặc biệt là ở khu vực Costa Navarino.
Epirus, Thessaly, Macedonia - phân khúc kinh tế
Ở những khu vực này, bạn có thể mua bất động sản với giá từ 30.000 €, tuy nhiên:
- nhu cầu thuê nhà thấp,
- khả năng tiếp cận giao thông bị hạn chế,
- Triển vọng tăng trưởng đáng kể về giá trị là vừa phải.
Tiêu chí chính khi lựa chọn địa điểm:
| Nhân tố | Tầm quan trọng |
|---|---|
| Cơ sở hạ tầng | Giao thông, bệnh viện, trường học |
| Gần biển | Ảnh hưởng đến giá cả và tiền thuê |
| Nhu cầu từ người thuê nhà | Du lịch, sinh viên, gia đình địa phương |
| Triển vọng tăng trưởng | Các dự án phát triển đô thị, tàu điện ngầm |
| Tình trạng pháp lý | Khả năng nhận được Visa Vàng |
Xu hướng đầu tư hiện nay: mọi người đang đầu tư vào đâu?
Khi lập kế hoạch mua bất động sản ở Hy Lạp, câu hỏi quan trọng không phải là "nơi nào rẻ nhất" mà là "nơi nào có triển vọng tốt nhất". Thị trường rất năng động: một số địa điểm đang trở thành khu vực tăng trưởng mới, trong khi một số khác đã đạt đến đỉnh giá.
Mua ở đâu bây giờ:
- Khu vực Trung tâm Athens (Koukaki, Pangrati, Keramikos) – các nhà đầu tư từ Israel, Pháp và Mỹ vẫn đang tích cực mua căn hộ tại đây. Họ chủ yếu mua để cho thuê. Giá nhà ở đây đã tăng một phần ba trong ba năm qua.
- Glyfada, Voula và Vouliagmeni là những khu vực được giới nhà giàu UAE và Đức ưa chuộng. Họ mua để sử dụng cá nhân và cho thuê (thường giao phó việc này cho các công ty quản lý).
- Thessaloniki hấp dẫn vì có người mua địa phương, thành phố đang phát triển và giá cả hiện đang thấp hơn. Đây là một lựa chọn tốt nếu bạn đang tìm kiếm một giao dịch rẻ hơn, nhưng với kỳ vọng giá sẽ tăng.
- Mykonos, Santorini và Corfu là điểm đến của giới thượng lưu Mỹ, Canada và Lebanon. Họ mua biệt thự và nhà đắt tiền ven biển, để cho khách du lịch thuê ngắn hạn hoặc cho kỳ nghỉ gia đình.
Nơi dự kiến tăng trưởng:
- Peloponnese (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : Ngành du lịch đang phát triển mạnh mẽ tại đây, với các khách sạn năm sao sang trọng và khu nghỉ dưỡng sân golf xuất hiện, khiến khu vực này trở nên hứa hẹn cho việc đầu tư vào bất động sản nhà ở và khách sạn căn hộ.
- Piraeus và phía tây Athens : Những khu vực này vẫn bị định giá thấp nhưng đang phát triển nhanh chóng nhờ vị trí gần cảng, tuyến tàu điện ngầm mới và các dự án tái phát triển bờ sông.
- Trung và Bắc Hy Lạp (Volos, Ioannina) : nhà ở đây rẻ hơn và ngày càng được ưa chuộng nhờ các chương trình du lịch trong nước và phát triển được Liên minh châu Âu hỗ trợ.
| Vùng đất | Ai mua? | Tại sao |
|---|---|---|
| Trung tâm Athens | Israel, Pháp, Hoa Kỳ | tiền thuê + tăng giá |
| Glyfada và miền nam Athens | các nhà đầu tư từ UAE và Đức | thoải mái + cao cấp |
| Thessaloniki | Áo, Serbia, Romania | khả năng tiếp cận + nhu cầu địa phương |
| Santorini, Mykonos | Hoa Kỳ, Li-băng, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất | cho thuê sang trọng, cao cấp |
| Peloponnese | người mua gia đình từ EU | sinh thái, trẻ em, thể thao |
Bạn muốn mua căn hộ giá tốt ở Hy Lạp? Hãy cân nhắc ba điều: sự phát triển của khu vực, người bạn sẽ cho thuê, và kế hoạch của chính quyền địa phương. Giá nhà sẽ tăng cho đến năm 2027, không chỉ ở Athens mà còn ở bờ biển phía nam (Peloponnese) và trên các hòn đảo du lịch nhất - những nơi luôn có rất nhiều khách du lịch.
Thị trường thứ cấp và các tòa nhà mới ở Hy Lạp
Phần lớn giao dịch mua bất động sản ở Hy Lạp (hơn 65%) là mua nhà đã qua sử dụng. Điều này là do lịch sử xây dựng lâu đời của quốc gia này, cũng như các đặc điểm thị trường: nguồn cung bất động sản dồi dào, vị trí thuận lợi và số lượng dự án xây dựng mới hạn chế.
Tại sao thị trường thứ cấp lại chiếm ưu thế?
Thị trường bất động sản Hy Lạp chủ yếu tập trung vào bất động sản bán lại, chủ yếu là căn hộ ở Athens và nhà ven biển trên các đảo. Những bất động sản này thường được trang bị đầy đủ tiện ích cần thiết, tọa lạc tại những khu vực được bảo trì tốt và thường được cho thuê. Trong một số trường hợp, đây là những căn hộ đã được tân trang hoàn toàn, sẵn sàng cho thuê hoặc sử dụng cá nhân ngay lập tức.
Ví dụ: Một căn hộ rộng 65 m² ở khu Pangrati của Athens được cải tạo lại có giá khoảng 145.000–160.000 euro và có thể tạo ra thu nhập cho thuê ngay sau khi mua.
Đặc điểm của các tòa nhà trước những năm 1980
Một phần đáng kể nhà ở Hy Lạp được xây dựng trước khi các tiêu chuẩn xây dựng mới được áp dụng vào những năm 1980. Do đó, những tòa nhà này thường có hiệu suất năng lượng thấp, khả năng cách âm kém và cần được cải tạo, đôi khi là sửa chữa lớn. Năm 2023, chính quyền Hy Lạp bắt đầu cung cấp trợ cấp cho việc cải tạo các tòa nhà tiết kiệm năng lượng, nhưng các biện pháp này chỉ dành cho cư dân địa phương.
Tòa nhà mới: ít, nhưng sự quan tâm đang tăng lên
Mặc dù khối lượng xây dựng mới ở Hy Lạp còn hạn chế, nhưng các dự án đầy triển vọng vẫn đang được triển khai trong giai đoạn 2024-2025:
- Tại Athens (các quận Glyfada, Voula, Nea Smyrni), các tòa nhà hiện đại với công nghệ tiết kiệm năng lượng, thang máy và bãi đậu xe đang được xây dựng.
- Chi phí cho mỗi mét vuông tại các khu phức hợp mới dao động từ 3.000 đến 6.000 euro, tùy thuộc vào vị trí và chất lượng hoàn thiện.
- Các tòa nhà mới ở Hy Lạp được miễn thuế VAT cho đến hết năm 2025, khiến chúng hấp dẫn hơn đối với người mua.
Ví dụ: Một căn hộ rộng rãi 90 m² với sân thượng lớn và tầm nhìn toàn cảnh ra biển đang được rao bán tại Voula, giá khoảng 520.000 euro. Việc mua bán này sẽ giúp bạn được cấp Thị thực Vàng.
So sánh với các tòa nhà mới ở Áo
| Tham số | Các tòa nhà mới ở Hy Lạp | Các tòa nhà mới ở Áo |
|---|---|---|
| Hiệu quả năng lượng | B–C (hiếm khi là A) | A+, A, thường có tấm pin mặt trời |
| Tỷ lệ xây dựng | Chậm | Cao ở các thành phố và khu dân cư |
| Tiêu chuẩn ESG | Hiện tại chưa được kiểm soát | Yêu cầu nghiêm ngặt |
| Giá trung bình cho 1 m² | 3 500–5 500 € | 4 500–9 000 € |
| Thị phần các tòa nhà mới trên thị trường | < 20% | > 40% |
Kết luận: Bạn đang có ý định mua căn hộ ở Hy Lạp? Hãy bắt đầu với việc bán lại bất động sản - nhanh chóng và dễ dàng hơn, đặc biệt nếu bạn muốn cho thuê hoặc dọn vào ở ngay. Nhà mới xây ít phổ biến hơn, nhưng chất lượng tốt hơn và tiết kiệm chi phí tiện ích. Cả hai lựa chọn hiện đều có lợi nhuận nhờ việc bãi bỏ thuế xây dựng mới và nhu cầu cao.
Chiến lược đầu tư thay thế
Thị trường bất động sản Hy Lạp đang sôi động, nhưng các dự án mới lại khan hiếm. Điều này mở ra cánh cửa không chỉ cho các khoản đầu tư thông thường mà còn cho cả những phương pháp tiếp cận độc đáo, đặc biệt nếu bạn đang tìm kiếm lợi nhuận cao hơn hoặc các lựa chọn linh hoạt.
Mua nhiều studio thay vì một căn hộ
Thay vì mua một căn hộ lớn ở Hy Lạp, bạn có thể đầu tư vào hai hoặc ba căn hộ studio nhỏ. Điều này sẽ cho phép bạn:
- Tổng lợi nhuận tăng thêm - lên tới 7-9% mỗi năm;
- Quản lý cho thuê linh hoạt: cho thuê theo ngày, theo tháng hoặc bán riêng lẻ;
- Chia nhỏ rủi ro bằng cách sở hữu nhà ở nhiều khu vực khác nhau.
Ví dụ: thay vì mua một căn hộ giá 300.000 euro, bạn có thể mua ba căn hộ studio với giá 100.000 euro mỗi căn ở những khu vực khác nhau tại Athens và có được thu nhập ổn định hơn.
Cải tạo hàng tồn kho cũ để bán lại
Ở Hy Lạp, các căn hộ được xây dựng trước năm 1980 thường có giá dưới mức trung bình. Nếu được cải tạo và tiết kiệm năng lượng, chúng có thể được bán với giá cao hơn, mang lại lợi nhuận từ 20-40%.
- Thêm vào đó: những lựa chọn như vậy có sẵn ở hầu hết mọi khu vực;
- Nhược điểm: bạn sẽ phải mất thời gian và tìm kiếm những chuyên gia có kinh nghiệm;
- Ở Athens và Thessaloniki, nó thường được sử dụng như một "chiến lược lật ngược tình thế".
Cơ sở hạ tầng du lịch: khách sạn căn hộ và khách sạn mini
Đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm thu nhập, bất động sản ở Hy Lạp có thể được sử dụng như một hình thức kinh doanh:
- Bạn có thể mua một khách sạn nhỏ đang hoạt động với 10-20 phòng;
- Chuyển đổi một tòa nhà dân cư thành một khách sạn căn hộ;
- Kiếm được tới 10-12% mỗi năm, đặc biệt là trên các hòn đảo nổi tiếng - Crete, Santorini, Paros.
Điều này đòi hỏi phải có giấy phép và đăng ký với Tổ chức Du lịch Hy Lạp (EOT).
Đầu tư thông qua quỹ (REIC, AEEAP)
Nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản ở Hy Lạp mà không cần quản lý, bạn có thể đầu tư thông qua các quỹ chuyên biệt:
- REIC (Công ty đầu tư bất động sản) là phiên bản địa phương của REIT với các ưu đãi về thuế;
- AEEAP - các công ty được quản lý, có thể thành lập với số vốn đầu tư tối thiểu là 250.000 €.
Ưu điểm: Các khoản đầu tư được phân bổ cho nhiều bất động sản khác nhau, được quản lý bởi các chuyên gia và thu nhập là thụ động.
Đất xây dựng
Đầu tư vào đất đai ở Hy Lạp đang ngày càng trở nên phổ biến, mặc dù đây là một lựa chọn phức tạp hơn:
- Những lô đất ở vùng lân cận Athens và các khu du lịch của Peloponnese đặc biệt có nhu cầu cao;
- Chúng có thể được sử dụng để xây dựng biệt thự, khu dân cư hoặc căn hộ để bán sau này;
- Điều quan trọng nhất là phải đảm bảo các giấy tờ “sạch” và tuân thủ các quy định về xây dựng.
So sánh với các chiến lược ở Vienna
| Chiến lược | Hy Lạp | Áo (Vienna) |
|---|---|---|
| Mua studio | ROI cao, giá cả phải chăng | Giá cao, hạn chế |
| Cải tạo kho nhà cũ | Phổ biến, giá rẻ | Quy định nghiêm ngặt, tốn kém |
| Khách sạn căn hộ | Lợi nhuận cao, linh hoạt | Cấp phép phức tạp, được quản lý chặt chẽ |
| REIC / quỹ | Thuế thấp, phù hợp với người nước ngoài | Có sẵn, nhưng rào cản gia nhập cao |
| Đất để phát triển | Có thể, đặc biệt là ở bên ngoài thành phố | Gần như không thể (hạn chế và giá cao) |
Nếu bạn muốn làm nhiều hơn là chỉ mua một căn hộ ở Hy Lạp, mà còn muốn kiếm thêm thu nhập và chủ động hơn, bạn có thể lựa chọn các chiến lược khác. Những chiến lược này sẽ giúp bạn tăng thu nhập và tận dụng các cơ hội linh hoạt của thị trường Hy Lạp, vốn ít hạn chế hơn so với Áo chẳng hạn.
Rủi ro và Nhược điểm
Mặc dù bất động sản ở Hy Lạp rất phổ biến và sinh lời, nhưng vẫn có những cạm bẫy, đặc biệt nếu bạn ưa chuộng các quy định nghiêm ngặt (như ở Áo). Dưới đây là những rủi ro chính cần cân nhắc trước khi mua căn hộ hoặc nhà.
Sự quan liêu và bất ổn về mặt lập pháp
Đúng vậy, Hy Lạp nằm trong EU, sử dụng đồng euro và không có hạn chế về vốn. Tuy nhiên, hãy chuẩn bị tinh thần cho thủ tục hành chính: việc xin mã số thuế, chứng nhận tài liệu giao dịch và đăng ký là những quy trình tốn thời gian, đòi hỏi sự kiên nhẫn và sự hỗ trợ của luật sư.
Tôi thực sự khuyên bạn không nên tiến hành giao dịch mà không có luật sư Hy Lạp. Nếu không có luật sư, bất kỳ giao dịch nào, dù là giao dịch đơn giản, cũng có nguy cơ bị đình trệ. Hãy nhớ rằng: luật bất động sản, luật cho thuê và luật thuế thường xuyên được cập nhật. Ví dụ, các quy định về cho thuê ngắn hạn thay đổi hầu như mỗi mùa - hãy chắc chắn cân nhắc điều này trong kế hoạch của bạn.
Khó khăn khi cho thuê ngắn hạn
Ở Hy Lạp, các nền tảng như Airbnb và Booking đang hoạt động tốt, nhưng chính quyền đã đưa ra các quy định:
- Bạn có thể cho thuê bất động sản của mình không quá 90 ngày một năm.
- Có những hạn chế ở các tòa nhà chung cư.
- Bạn cần phải đăng ký bất động sản và xin số EOT.
Trước khi thuê, đặc biệt là ở Athens hoặc trên các đảo, hãy kiểm tra luật pháp và điều kiện tại địa phương.
Tính theo mùa: đạt đỉnh vào mùa hè, giảm vào mùa đông
Điều này thể hiện rõ nhất ở các khu nghỉ dưỡng (Crete, Santorini, Mykonos): nhà cửa đông nghịt khách du lịch từ tháng 5 đến tháng 10, nhưng từ tháng 11 đến tháng 3 thì yên tĩnh và gần như không thể cho thuê.
Tôi luôn nói với khách hàng của mình: hãy tính toán thu nhập của bạn cho cả năm, chứ không chỉ riêng mùa hè. Nếu bạn cho thuê bất động sản thường xuyên (hoặc mua ở một thành phố như Athens), thu nhập cho thuê của bạn sẽ ổn định hơn, và mùa đông cũng không bị sụt giảm đáng kể.
Cơ sở hạ tầng và rủi ro thiên nhiên
Nếu bạn đang có kế hoạch mua một ngôi nhà trên một hòn đảo Hy Lạp, hãy cân nhắc
- Nước đôi khi được vận chuyển bằng xe bồn.
- Vào mùa đông, bão và gió mạnh có thể cản trở giao thông.
- Vào mùa cao điểm, lưới điện có thể bị quá tải.
Những vấn đề này không nghiêm trọng nhưng đòi hỏi phải hiểu rõ điều kiện địa phương và lập kế hoạch hợp lý về chi phí bảo trì.
Tính thanh khoản: Không phải tất cả các khu vực đều hoạt động như nhau
Việc bán căn hộ ở Athens hoặc Thessaloniki rất dễ dàng. Nhưng ở các đảo hoặc vùng nông thôn, việc này có thể mất từ sáu tháng đến một năm, đặc biệt nếu tòa nhà là độc nhất vô nhị.
Tôi khuyên bạn nên mua căn hộ ở Athens - nơi có tàu điện ngầm, cửa hàng và trường học. Sau này bán lại sẽ dễ hơn và ít rắc rối hơn.
Áo so với Hy Lạp: Ổn định hay lợi nhuận?
| Tham số | Hy Lạp | Áo |
|---|---|---|
| Luật pháp | Nó có thể thay đổi và không phải lúc nào cũng có thể dự đoán được. | Rất ổn định và có thể dự đoán được |
| Lợi tức cho thuê | 5–8%, đôi khi nhiều hơn | tối đa 2–3% |
| Thuế | Dưới đây là những lợi ích | Nhiều hơn nữa, đặc biệt là đối với người nước ngoài |
| Bộ máy quan liêu | Chậm nhưng có thể vượt qua | Chuẩn hóa |
| Cơ sở hạ tầng | Ở các thành phố – tuyệt vời, trên các hòn đảo – ± | Chất lượng cao trên toàn quốc |
Chỗ ở và lối sống
Điều này thể hiện rõ nhất ở các khu nghỉ dưỡng (Crete, Santorini, Mykonos): nhà cửa đông nghịt khách du lịch từ tháng 5 đến tháng 10, nhưng từ tháng 11 đến tháng 3 thì yên tĩnh và gần như không thể cho thuê.
Tôi luôn nói với khách hàng của mình: hãy tính toán thu nhập của bạn cho cả năm, chứ không chỉ riêng mùa hè. Nếu bạn cho thuê bất động sản thường xuyên (hoặc mua ở một thành phố như Athens), thu nhập cho thuê của bạn sẽ ổn định hơn, và mùa đông cũng không bị sụt giảm đáng kể.
Khí hậu, y học, giáo dục, an ninh
Hy Lạp là quốc gia nhiều nắng nhất châu Âu, tự hào có tới 300 ngày nắng ấm mỗi năm. Biển, không khí trong lành và mùa đông ôn hòa khiến nơi đây trở thành địa điểm lý tưởng cho việc định cư lâu dài hoặc nghỉ dưỡng tránh lạnh.
Việc điều trị có sẵn tại cả bệnh viện công và phòng khám tư. Khu vực tư nhân cung cấp dịch vụ chất lượng cao, giá cả hợp lý và chắc chắn rẻ hơn ở Áo.
Đối với trẻ em, có các trường quốc tế. Các trường đại học cung cấp chương trình bằng tiếng Anh. Việc cho con học trường tư là vấn đề ngân sách, chứ không phải cơ hội.
Về vấn đề an ninh, cuộc sống ở đây rất yên bình, đặc biệt là ở các thị trấn nhỏ và trên các đảo. Tội phạm rất hiếm và du khách được đối xử cởi mở.
Mức sống và chi phí sinh hoạt
"Sống ở Hy Lạp có đắt đỏ không?" nhiều người thắc mắc. Câu trả lời của tôi: chi phí ở đây thấp hơn so với Áo, Đức hoặc Pháp. Ăn uống, dịch vụ và tiền thuê nhà đều có giá cả phải chăng. Đồng thời, cuộc sống ở đây rất thoải mái, đặc biệt là so với các thành phố lớn ở châu Âu. Đây là một lợi thế quan trọng khi lựa chọn địa điểm và loại hình chỗ ở.
Một cặp đôi dùng bữa tại quán cà phê hoặc nhà hàng ở khu vực đông đúc của một thành phố Hy Lạp có thể phải trả khoảng 25-30 euro. Chi phí nhà ở hàng tháng (tiện ích) thường dao động từ 80 đến 120 euro. Một chuyến taxi ngắn ở Athens sẽ tốn ít nhất 3,50 euro.
Truyền thông, giao thông vận tải, ngân hàng
Về cơ sở hạ tầng thông tin liên lạc, giao thông và ngân hàng, thủ đô, các thành phố lớn và các hòn đảo nổi tiếng đều được trang bị đầy đủ - mọi thứ bạn cần đều có sẵn. Tuy nhiên, nếu bạn đến các vùng nông thôn, việc tiếp cận các dịch vụ, bao gồm hậu cần và chăm sóc sức khỏe, có thể bị hạn chế đáng kể. Đây là một khía cạnh cực kỳ quan trọng cần cân nhắc trước khi mua nhà ở vùng nông thôn Hy Lạp.
Hợp pháp hóa, y tế, trường học – dành cho cư dân
Sau khi mua bất động sản tại Hy Lạp và nhận được giấy phép cư trú thông qua chương trình Thị thực Vàng, bạn sẽ được hưởng các quyền lợi tương tự như công dân Hy Lạp đối với các dịch vụ công, bao gồm quyền tiếp cận trường học, cơ sở y tế và các chương trình xã hội.
- Chăm sóc sức khỏe: Hệ thống Y tế Quốc gia EOPYY cung cấp dịch vụ chăm sóc y tế cơ bản. Khu vực tư nhân cung cấp dịch vụ chất lượng cao với mức giá tương đối phải chăng—ví dụ, một lần khám bác sĩ đa khoa có giá khoảng 30 euro, và một lần siêu âm có giá 40-50 euro. Bảo hiểm tư nhân có sẵn với mức giá khởi điểm từ 500 euro mỗi năm.
- Giáo dục: Athens, Glyfada, Thessaloniki và Crete có các trường quốc tế và trường dạy bằng tiếng Anh với học phí hàng năm từ 5.000 đến 10.000 euro. Trường công lập miễn phí, nhưng chương trình giảng dạy bằng tiếng Hy Lạp.
- Hợp pháp hóa: Giấy phép cư trú cho phép cư trú chính thức tại quốc gia đó, mở tài khoản ngân hàng, sử dụng dịch vụ tiện ích và ký kết hợp đồng dài hạn. Hầu hết các thủ tục có thể được xử lý từ xa thông qua giấy ủy quyền.
Đối với nhiều nhà đầu tư, bất động sản ở Hy Lạp không chỉ là một tài sản mà còn là một cách để di chuyển mà không cần thủ tục hành chính không cần thiết hoặc dành nhiều thời gian ở đây trong điều kiện thoải mái.
So sánh với Áo – qua góc nhìn của một chuyên gia
Với tư cách là một người đại diện, tôi thường nói rằng Áo là nơi có trật tự và quy định rõ ràng, trong khi Hy Lạp là nơi có tự do và nhiều cơ hội trong cuộc sống hơn.
ở Áo rất quy củ: mọi thứ đều rõ ràng, có quy tắc, với các thành phố tiện lợi và cơ sở hạ tầng được thiết kế tốt. Nhưng sự trật tự này cũng có cái giá của nó: tiền thuê nhà, tiện ích, dịch vụ và thuế đều đắt đỏ.
Ở Hy Lạp , đặc biệt nếu bạn sở hữu bất động sản riêng, cuộc sống sẽ thoải mái hơn rất nhiều. Tiền điện nước thường chỉ từ 100-150 euro mỗi tháng, thực phẩm tươi ngon và rẻ hơn, khí hậu ôn hòa, đặc biệt là khi ở xa các thành phố lớn. Tất nhiên, thủ tục giấy tờ có thể phức tạp và dịch vụ không phải lúc nào cũng đáng tin cậy, nhưng thời tiết ấm áp, biển xanh và người dân thân thiện khiến cuộc sống thường nhật trở nên dễ chịu và yên bình hơn hẳn.
Vài lời về an toàn. Về mặt tổ chức và chăm sóc y tế, Áo rõ ràng vượt trội hơn Hy Lạp. Tuy nhiên, các thị trấn và khu vực nhỏ hơn của Hy Lạp lại mang đến bầu không khí khá an toàn và thư thái. Sự khác biệt chính nằm ở những ưu tiên: sự đam mê và cảnh biển của Hy Lạp so với sự ngăn nắp của Áo.
Mua nhà ở Hy Lạp như một lựa chọn thay thế cho "thiên đường châu Âu"
Tôi ngày càng nhận thấy rằng mọi người không chỉ cần lợi nhuận đầu tư mà còn cần không gian riêng tư - một nơi yên tĩnh và an toàn để sống, tạm lánh khỏi sự bất ổn của quê nhà, và có một chỗ đứng vững chắc ở châu Âu. Theo nghĩa này, mua bất động sản ở Hy Lạp dường như là một lựa chọn rất hợp lý.
Bằng cách mua bất động sản tại Hy Lạp với giá trị từ 250.000 euro trở lên, bạn có thể xin được giấy phép cư trú. Đây là một lựa chọn tốt cho những người đến từ các quốc gia bất ổn muốn định cư tại châu Âu mà không phải trải qua các thủ tục rườm rà và chi phí khổng lồ như ở các quốc gia khác.
người về hưu thường mua nhà ở đây vì khí hậu ấm áp, cuộc sống giản dị và giá cả phải chăng. Thực phẩm, bác sĩ, điện nước đều rẻ hơn, chẳng hạn như ở Áo. Đồng thời, nơi đây yên bình và mọi thứ cần thiết cho cuộc sống đều có sẵn, giống như ở châu Âu.
Nếu bạn là dân du mục kỹ thuật số , Hy Lạp cung cấp mọi thứ bạn cần: internet ổn định, giá thuê và mua phải chăng, dịch vụ ngân hàng thuận tiện và bầu không khí thư giãn, độc đáo. Hơn nữa, bạn còn có thể tận dụng thị thực cư trú đặc biệt.
Khi so sánh với Vienna, lựa chọn được quyết định bởi sở thích cá nhân: thủ đô của Áo mang đến cấu trúc và sự tin cậy, trong khi Hy Lạp mang đến khí hậu ấm áp, tự do và lối sống thư thái hơn. Những ai đang cân nhắc đến Áo song song nên khám phá các khu vực của Vienna —từ trung tâm lịch sử đến các khu dân cư yên tĩnh hơn—để so sánh các địa điểm một cách có ý thức và hiểu được sự khác biệt giữa cấu trúc Vienna và thị trường Hy Lạp linh hoạt hơn. Cách tiếp cận của tôi: Vienna vẫn là cơ sở để tôi làm việc và phân tích thị trường, nhưng Hy Lạp đang ngày càng trở thành nơi tôi thực sự thư giãn, cả về thể chất lẫn tinh thần.
Quá trình thoát vốn đầu tư diễn ra như thế nào?
Việc bán bất động sản ở Hy Lạp có thể mất từ vài tháng đến hơn một năm, tùy thuộc vào vị trí, loại hình bất động sản và chiến lược bán hàng được lựa chọn. Tại các thành phố lớn như Athens và Thessaloniki, bất động sản bán được nhanh hơn, đặc biệt là nếu chúng đã được cải tạo và đang tạo ra thu nhập tốt. Trên các đảo và thị trấn nhỏ hơn, việc tìm kiếm người mua khó khăn hơn, đặc biệt là ngoài mùa du lịch hoặc nếu giá cả bị thổi phồng.
Nếu bạn đã mua căn hộ tại Hy Lạp thông qua chương trình Thị thực Vàng, điều quan trọng là phải lưu ý những sắc thái liên quan đến quyền cư trú khi bán căn hộ. Để chủ sở hữu nước ngoài mới cũng đủ điều kiện xin thị thực, giao dịch của họ phải đáp ứng ngưỡng đầu tư tối thiểu hiện hành—từ 250.000 đến 800.000 euro, tùy thuộc vào khu vực. Nếu bạn bán bất động sản trước năm năm, giấy phép cư trú của bạn sẽ hết hạn, trừ khi bạn mua một bất động sản phù hợp khác thay thế.
Các gia đình thường chuyển nhượng bất động sản Hy Lạp cho người thân—ví dụ, bằng cách tặng hoặc bán với giá rẻ mạt. Điều này giúp kiểm soát tài sản và đơn giản hóa việc thừa kế.
Theo kinh nghiệm: bán căn hộ ở Áo (đặc biệt là Vienna) dễ hơn. Mọi thứ đều rõ ràng ở đó: nhu cầu có thể dự đoán được, giá cả ổn định và thị trường mở. Tuy nhiên, ở Hy Lạp, mọi thứ phụ thuộc vào vị trí và tình trạng của bất động sản. Nhưng nếu bạn chuẩn bị kỹ lưỡng, trình bày tốt và hiểu rõ các sắc thái địa phương, việc bán nhà sẽ mang lại lợi nhuận cho khoản đầu tư của bạn.
| Tham số | Hy Lạp (Athens, Thessaloniki) | Hy Lạp (Quần đảo, Tỉnh) |
|---|---|---|
| Thời gian bán hàng | 2-4 tháng (nếu khu vực tốt và lợi nhuận cao) | 6–18 tháng (tùy theo thời điểm trong năm và giá cả) |
| Các yếu tố thành công | Phục hồi, thu nhập cho thuê, trình bày có thẩm quyền | Giá cả hợp lý, theo mùa, nhu cầu thích hợp |
| Thị thực vàng | Người nước ngoài phải đầu tư từ 250.000 đến 800.000 euro tùy theo khu vực. | Nguyên lý tương tự, nhưng nhu cầu thấp hơn |
| Bán lên đến 5 năm | Giấy phép cư trú sẽ bị hủy nếu không mua thêm bất động sản khác. | Tương tự như vậy |
| Thay thế | Chuyển nhượng tài sản cho người thân thông qua văn bản tặng cho hoặc giao dịch mua bán | Tương tự như vậy |
| Tính thanh khoản theo kinh nghiệm | Trung bình – được xác định bởi chất lượng của đối tượng và tác nhân | Thấp - đặc biệt đối với nhà ở thứ cấp không cần cải tạo |
| Lời khuyên của đại lý | Một bài thuyết trình, một đánh giá thực tế và một chuyên gia địa phương là chìa khóa cho một thỏa thuận nhanh chóng. | Tốt nhất là nên chuẩn bị bán lại trước 6-12 tháng. |
Ý kiến chuyên gia: Oksana Zhushman
Làm việc với các khoản đầu tư bất động sản trên khắp EU, tôi tham gia vào các giao dịch ở cả những quốc gia ổn định như Áo, lẫn những thị trường năng động và biến động hơn như Hy Lạp. Mỗi thị trường đòi hỏi một cách tiếp cận khác nhau – cả trong quá trình thẩm định bất động sản lẫn trong việc lập kế hoạch chiến lược đầu tư.
Đặc điểm của các cuộc thanh tra ở Hy Lạp
Ở Hy Lạp, tôi luôn khuyến nghị bắt đầu bằng việc thẩm định pháp lý kỹ lưỡng. Do số lượng lớn các tòa nhà cũ, đặc biệt là ở Athens và trên các đảo, việc xem xét kỹ lưỡng sổ đăng ký đất đai, giấy phép và bất kỳ khoản nợ nào là điều cần thiết. Nếu không có sự hỗ trợ của luật sư và kỹ sư địa phương, rủi ro có thể tăng lên đáng kể. Tình hình ở đây khác với Áo, nơi tất cả các tài liệu được chuẩn bị theo một tiêu chuẩn thống nhất và rõ ràng.
Cách phân bổ vốn
Tôi thường gợi ý khách hàng phân bổ vốn như sau: khoảng hai phần ba vào các thị trường ổn định và dễ dự đoán như Vienna, và phần còn lại vào các điểm đến năng động hơn như Athens hoặc Crete. Bằng cách này, họ có thể duy trì sự cân bằng giữa thu nhập và an toàn. Ở Hy Lạp, lợi nhuận có thể đạt 7-8% mỗi năm, nhưng bạn cần phải tham gia. Ở Áo, lợi nhuận thấp hơn, nhưng rủi ro hầu như không tồn tại.
Tôi sẽ chọn gì cho mình?
Nếu bạn quan tâm đến việc tiết kiệm tiền, có thu nhập ổn định hoặc xin giấy phép cư trú dễ dàng, hãy chọn Áo. Đây là một thiên đường an toàn: mọi thứ đều được quản lý chặt chẽ, cuộc sống thoải mái và giá cả biến động dễ dự đoán.
Nếu bạn sẵn sàng chấp nhận rủi ro để tăng trưởng, tận dụng chênh lệch giá và đầu tư công sức, Hy Lạp có thể mang lại lợi nhuận tốt hơn nhiều. Điều này đặc biệt đúng nếu bạn muốn tân trang lại một ngôi nhà cũ, cho thuê ngắn hạn hoặc mở một khách sạn mini.
Hy Lạp mang đến sự phấn khích, linh hoạt và cơ hội sinh lời cao. Nơi đây mang đến nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức. Áo mang đến sự tin cậy, quy trình rõ ràng và chiến lược lâu dài. Cả hai quốc gia đều là lựa chọn tốt nếu bạn có tầm nhìn rõ ràng về mục tiêu của mình và sẵn sàng đạt được chúng.
Phần kết luận
Khi Hy Lạp là sự lựa chọn tốt nhất
Bất động sản Hy Lạp phù hợp với những người coi trọng lợi nhuận cao, có khả năng quản lý bất động sản độc lập và mong muốn tự do đầu tư hơn. Thị trường này đặc biệt hấp dẫn đối với:
- xin giấy phép cư trú thông qua chương trình Thị thực Vàng;
- đầu tư vào lĩnh vực du lịch - từ biệt thự và căn hộ cho thuê đến cho thuê Airbnb;
- mua bất động sản với kỳ vọng giá trị sẽ tăng và sau đó có thể bán được;
- người đã nghỉ hưu và các chuyên gia ở xa coi trọng khí hậu ấm áp, cuộc sống thoải mái và giá cả phải chăng.
Khi Áo tốt hơn
Áo là lựa chọn lý tưởng cho những ai ưu tiên bảo toàn tài sản an toàn, dự đoán giá trị và không có kế hoạch quản lý tài sản một cách chủ động. Đây là lựa chọn đặc biệt tốt cho:
- các gia đình có trẻ em coi trọng chất lượng cuộc sống cao;
- các nhà đầu tư thích thu nhập thụ động mà không cần sự tham gia cá nhân;
- những người muốn giảm thiểu rủi ro pháp lý và tin tưởng vào tính ổn định của các quy tắc.
Lời khuyên chung từ luật sư đầu tư:
- Giấy tờ chính là vũ khí của bạn. Ở Hy Lạp, hãy kiểm tra mọi thứ ba lần: nhà cũ, lô đất lộn xộn và giấy phép chưa hoàn thiện đều là nguồn gốc của những rắc rối trong tương lai.
- Hãy cân nhắc không chỉ lợi nhuận mà còn cả tính thanh khoản. Một biệt thự đẹp bên bờ biển không phải lúc nào cũng là một tài sản có tính thanh khoản cao.
- Đa dạng hóa tài sản của bạn: trong một quốc gia, bạn có thể kết hợp tài sản nhà ở, thương mại và đất đai.
- Lên kế hoạch dự phòng tài chính cho thuế, chi phí sửa chữa và thời gian không có người thuê—điều này đặc biệt quan trọng đối với hình thức cho thuê theo ngày.
- Thuê các chuyên gia địa phương thay vì chỉ dựa vào các công ty quốc tế lớn - họ hiểu rõ hơn về các chi tiết và sắc thái của thị trường.
Tầm nhìn 2030:
- Nhu cầu xin giấy phép cư trú tại các nước EU sẽ tiếp tục tăng và Hy Lạp vẫn sẽ là điểm đến ưa thích của các nhà đầu tư bên ngoài EU.
- Dự kiến sẽ có những quy định chặt chẽ hơn – các hạn chế đối với việc cho thuê ngắn hạn đã được đưa ra và ngưỡng đầu tư tối thiểu cho Thị thực Vàng đang được nâng lên.
- Những địa điểm quan trọng, đặc biệt là Athens và các hòn đảo nổi tiếng, sẽ chứng kiến giá tăng, trong khi giá ở các tỉnh vẫn ở mức trung bình.
- Sự quan tâm đến bất động sản thân thiện với môi trường và các dự án chú trọng đến nguyên tắc ESG đang ngày càng tăng, trong đó Áo là nước dẫn đầu.
Tóm lại : những ai sẵn sàng thay đổi và muốn tận dụng tăng trưởng nên cân nhắc Hy Lạp. Đối với những ai tìm kiếm một tài sản đáng tin cậy và minh bạch, Áo là lựa chọn tốt hơn. Lựa chọn tối ưu là kết hợp cả hai phương pháp và tận dụng lợi ích của mỗi quốc gia.
Phụ lục và bảng biểu
Bảng so sánh lợi nhuận theo khu vực
| Vùng đất | Lợi nhuận cho thuê trung bình hàng năm (%) |
|---|---|
| Athens | 5,5 – 7,0 |
| Thessaloniki | 5,0 – 6,5 |
| Crete | 6,5 – 8,0 |
| Mykonos, Santorini | 7,0 – 9,0 |
| Rhodes | 6,0 – 7,5 |
| Peloponnese | 5,0 – 6,0 |
| Các hòn đảo nhỏ hơn | 5,5 – 7,5 |
Bản đồ giá/lợi nhuận
| Vùng đất | Giá trung bình mỗi m² (€) | Lợi nhuận cho thuê trung bình hàng năm (%) | Đặc điểm thị trường |
|---|---|---|---|
| Athens | 2 500 – 3 500 | 5,5 – 7,0 | Nhu cầu cao, cho thuê quanh năm |
| Thessaloniki | 1 200 – 2 500 | 5,0 – 6,5 | Nhu cầu trong nước thấp hơn |
| Crete | 1 700 – 3 200 | 6,5 – 8,0 | Mùa du lịch, cho thuê ngắn hạn |
| Mykonos, Santorini | 3 500 – 7 000+ | 7,0 – 9,0 | Phân khúc cao cấp, nhu cầu theo mùa cao |
| Rhodes | 1 500 – 3 000 | 6,0 – 7,5 | Sự phổ biến ngày càng tăng, cơ sở hạ tầng tuyệt vời |
| Peloponnese | 1 200 – 2 800 | 5,0 – 6,0 | Nhu cầu ổn định, cho thuê theo mùa |
| Các đảo nhỏ hơn | 1 300 – 3 000 | 5,5 – 7,5 | Đối tượng khán giả thích hợp, nhu cầu theo mùa |
So sánh thuế: Hy Lạp so với Áo
| Loại thuế/phí | Hy Lạp | Áo |
|---|---|---|
| Thuế mua bất động sản | 3,09% (thuế cơ bản) + thuế tem 0,5%–3% (xác định theo khu vực và loại giao dịch) | Grunderwerbssteuer 3,5% giá |
| Thuế giá trị gia tăng (VAT) | Không trả tiền cho nhà ở thứ cấp, nhà mới xây - 24%, nhưng được miễn đến hết năm 2025. | Giảm giá 20% cho các tòa nhà mới, bản phát hành hiếm |
| Thuế tài sản hàng năm (ENFIA) | Từ 0,1% đến 1,1% tùy theo quy mô, khu vực và giá trị địa chính | Không có một loại thuế duy nhất, nhưng có thuế tài sản và phí thành phố |
| Thuế thành phố | Khoảng 0,1%–0,3% giá trị địa chính | Một phần phí địa phương, tùy thuộc vào vị trí |
| Thuế thu nhập cho thuê | Lãi suất cố định 15%–35% tùy theo lợi nhuận | Mức thuế dao động từ 0% đến 55%, tùy thuộc vào thu nhập và tình trạng nộp thuế. |
| Thuế thu nhập từ vốn (đang bán) | Thông thường là 15% thu nhập, nhưng có một số trường hợp ngoại lệ | Lên đến 30% (nếu bất động sản đã được sở hữu trong vòng chưa đầy 10 năm) |
| Phí công chứng và đăng ký | Khoảng 1%–2% giá trị giao dịch | Khoảng 1,5%–3% giá trị giao dịch |
| Tối ưu hóa thuế | Tùy chọn chế độ không phải Dom - thuế cố định hàng năm là 100.000 € đối với thu nhập nước ngoài | Có các chương trình giảm thuế cho cư dân và nhiều chương trình đầu tư khác nhau |
Danh sách kiểm tra của nhà đầu tư bất động sản Hy Lạp
1. Xác định mục tiêu và ngân sách
- Hiểu lý do bạn mua: để sử dụng cá nhân, cho thuê, xin Visa Vàng hay bán lại.
- Tính toán ngân sách hợp lý, bao gồm thuế và các chi phí liên quan.
2. Chọn vị trí và loại bất động sản
- So sánh các khu vực khác nhau: Athens, Thessaloniki, các đảo hoặc đất liền.
- Quyết định loại hình bất động sản—bất động sản nhà ở, tòa nhà mới, biệt thự, căn hộ dịch vụ, v.v.
3. Tiến hành phân tích thị trường và bất động sản
- Khám phá xu hướng giá và mức lợi nhuận trong lĩnh vực bạn quan tâm
- Tìm hiểu thông tin đầy đủ về bất động sản: lịch sử, tình trạng, các khoản thế chấp có thể có.
4. Kiểm tra tính hợp pháp
- Nộp đơn xin mã số thuế (AFM)
- Tiến hành đánh giá pháp lý đầy đủ về tài sản với luật sư
- Đảm bảo rằng dữ liệu trong sổ đăng ký địa chính là chính xác, có đủ giấy phép cần thiết và không có khoản nợ hoặc hạn chế nào.
5. Tổ chức tài chính
- Chọn phương thức thanh toán: tiền của bạn, khoản vay thế chấp hoặc mua thông qua công ty
- Tính toán thuế của bạn và tìm hiểu xem bạn có thể được giảm thuế như thế nào.
6. Kết thúc hợp đồng và thanh toán tạm ứng
- Chỉ soạn thảo thỏa thuận sơ bộ với sự hỗ trợ của luật sư.
- Chuyển khoản tiền đặt cọc đã thỏa thuận - thường là 10-30% giá bất động sản
7. Đăng ký giao dịch với công chứng viên
- Đảm bảo hợp đồng cuối cùng được xem xét và công chứng.
- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu
- Nhập thông tin về bất động sản vào sổ địa chính của tiểu bang
8. Vận hành và quản lý
- Khi có kế hoạch thuê nhà, hãy lựa chọn trước một công ty hoặc đơn vị quản lý đáng tin cậy.
- Lập ngân sách cho các chi phí thường xuyên như thuế, bảo trì, sửa chữa và tiện ích.
9. Xin Visa Vàng (nếu cần)
- Thu thập đầy đủ các giấy tờ cần thiết.
- Đảm bảo rằng khoản đầu tư phù hợp với số tiền và khung thời gian của chương trình.
10. Chiến lược thoát vốn đầu tư
- Hãy suy nghĩ trước về cách thức và thời điểm bạn sẽ bán bất động sản của mình.
- Sắp xếp lại tài sản: sửa chữa, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ
- Khám phá các lựa chọn để chuyển nhượng tài sản cho các thành viên gia đình
Kịch bản nhà đầu tư bất động sản Hy Lạp
1. Nhà đầu tư có 250.000 €
- Mục tiêu: xin giấy phép cư trú theo chương trình Thị thực Vàng, hình thành gói đầu tư cơ bản, thu nhập thường xuyên từ việc cho thuê nhà
- Nên mua gì: một căn hộ ở Athens hoặc Thessaloniki (50-70 m²), hoặc một biệt thự nhỏ gọn trên đất liền
- Đặc điểm: nhà ở bán lại với chất lượng cải tạo cao, sẵn sàng giao nhà nhanh chóng; để đầu tư đa dạng, hãy chọn studio hoặc căn hộ dịch vụ
- Khả năng sinh lời: lợi nhuận dự kiến hàng năm – 5-7%
- Rủi ro: biến động theo mùa về nhu cầu, thủ tục hành chính phức tạp, có thể bị chậm trễ trong giai đoạn thẩm định
Một khách hàng với ngân sách 250.000 euro đã mua một bất động sản rộng 65 m² thông qua chúng tôi trên thị trường bán lại. Việc duy nhất cần làm là cải tạo lại diện mạo, giúp giảm giá mua và tăng thu nhập cho thuê từ khách du lịch ngắn hạn. Cốt lõi chiến lược của chúng tôi: tìm kiếm một bất động sản có tiềm năng và hiện thực hóa nó.
2. Người về hưu có 500.000 euro
- Mục tiêu: Sống thoải mái trong nhà ở tốt trong nhiều năm và cũng kiếm được thu nhập ổn định bằng cách cho thuê một phần không gian
- Nên mua gì: Một ngôi nhà/biệt thự lớn trên các hòn đảo nổi tiếng (Crete, Rhodes) hoặc một căn hộ sang trọng ở Athens (Glyfada, Paleo Faliro)
- Đặc điểm: Điều quan trọng nhất là chất lượng xây dựng, cơ sở hạ tầng phát triển (trường học, cửa hàng, giao thông), gần bệnh viện và các dịch vụ
- Lợi nhuận: 4-6% mỗi năm. Độ tin cậy và sự an tâm quan trọng hơn thu nhập tối đa.
- Rủi ro: Chi phí bảo trì và thuế đáng kể và nhu cầu thuê nhà giảm theo mùa (đặc biệt là vào mùa đông)
Với ngân sách 500.000 euro, chúng tôi đã tìm được một căn nhà ấm cúng rộng 110 m² ở Crete, gần các cơ sở y tế và cơ sở hạ tầng thiết yếu. Căn nhà hoàn toàn có thể ở được và mang lại lợi nhuận cho thuê dài hạn khoảng 4,5% mỗi năm. Đây là sự kết hợp hoàn hảo giữa điều kiện sống thoải mái và thu nhập đầu tư đáng tin cậy.
3. Gia đình có trẻ em
- Mục tiêu: Di dời vĩnh viễn, trường học tốt cho trẻ em, môi trường an toàn, đầu tư cho tương lai
- Nên mua gì: Một căn hộ hoặc ngôi nhà ở khu vực yên tĩnh gần Athens (Kifisia, Maroussi) hoặc Thessaloniki – chắc chắn là gần trường học và công viên
- Đặc điểm: Trường học trong khoảng cách đi bộ, giao thông thuận tiện, công viên/quảng trường gần đó, cơ hội xin giấy phép cư trú
- Khả năng sinh lời: Thứ yếu; khả năng bán nhanh và sự thoải mái cho cuộc sống hàng ngày là ưu tiên hàng đầu
- Rủi ro: Nhiều người muốn có bất động sản tốt nhất, sửa đổi luật (thuế, giấy phép cư trú)
Chúng tôi đã giới thiệu một căn hộ hiện đại rộng 90 m² tại Kifisia, một vùng ngoại ô sang trọng của Athens, cho một gia đình có trẻ em với ngân sách hơn 500.000 euro. Căn hộ nằm trong một tòa nhà mới với tiện nghi đầy đủ, gần trường học và công viên, tạo nên một môi trường sống thoải mái và an toàn. Hơn nữa, bất động sản có tính thanh khoản cao và phù hợp để bán lại sinh lời trong tương lai.
