Lý do và cách thức mua bất động sản ở Hy Lạp

Trong những năm gần đây, nhu cầu về bất động sản tại Hy Lạp liên tục tăng. Theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, giá căn hộ và nhà ở sẽ tăng trung bình 13,8% trên toàn quốc và 15,9% tại Athens vào năm 2024. Sự tăng trưởng này đã diễn ra trong nhiều năm. Các số liệu cho thấy thị trường đang sôi động và việc đầu tư vào quốc gia này mang lại lợi nhuận không chỉ vì du lịch.

Mục đích của bài viết này là để hiểu tại sao mua bất động sản ở Hy Lạp lại là một ý tưởng hay vào thời điểm hiện tại. Chúng ta sẽ đề cập đến tất cả các lựa chọn: để chuyển đến sinh sống, cho thuê hoặc xin giấy phép cư trú.

Tại sao lại là bây giờ?

✓ Phục hồi kinh tế . Sau một cuộc khủng hoảng kéo dài, Hy Lạp đang trên đà phát triển: nền kinh tế tăng trưởng 2,4% vào năm 2023, và dự kiến ​​tăng trưởng vào năm 2025 sẽ cao hơn toàn châu Âu. Tỷ lệ thất nghiệp đang giảm và điều kiện cho các nhà đầu tư đang được cải thiện.

✓ Thị thực Vàng . Chương trình Thị thực Vàng của Hy Lạp rất linh hoạt. Chỉ cần đầu tư ít nhất 250.000 euro, bạn có thể nhận được giấy phép cư trú mà không cần phải cư trú vĩnh viễn tại quốc gia này. Mặc dù số tiền có thể cao hơn ở một số nơi, nhưng các điều kiện vẫn hấp dẫn hơn so với Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và đặc biệt là Áo.

✓ Xu hướng toàn cầu . Ngày càng nhiều người mua bất động sản ở những nơi ấm áp, yên tĩnh, có dịch vụ chăm sóc sức khỏe tốt và mức sống cao. Sau đại dịch, mong muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc thoát khỏi cuộc sống đô thị ồn ào đã khiến xu hướng này trở nên phổ biến hơn.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu lý do tại sao bất động sản ở Hy Lạp lại phổ biến đến vậy hiện nay. Đó không chỉ đơn thuần là "một ngôi nhà bên bờ biển", mà còn là một khoản đầu tư sinh lời và đáng tin cậy: mọi thứ đều rõ ràng, luật pháp đứng về phía bạn, và bạn có thể bắt đầu với một số vốn nhỏ. Tôi sẽ giải thích những lợi ích của Visa Vàng, cách tìm kiếm bất động sản có tiềm năng tăng giá, những khu vực nào có giá tốt, và những điều cần lưu ý khi mua để đảm bảo giao dịch an toàn và bảo mật.

Tôi đã làm việc trong lĩnh vực này nhiều năm, hỗ trợ khách hàng mua căn hộ tại Hy Lạp, Áo, Síp và các nước EU khác. Kinh nghiệm của tôi kết hợp kiến ​​thức pháp lý, đầu tư quốc tế và xây dựng. Trong suốt thời gian đó, tôi đã phát triển phương pháp riêng của mình: Tôi giải quyết vấn đề một cách có hệ thống, chú trọng đến từng chi tiết và hiểu rõ nhu cầu của nhà đầu tư. Điều này bao gồm lợi nhuận, an ninh tài chính, việc chuyển chỗ ở và một lối sống mới. Tôi hy vọng kiến ​​thức của mình sẽ giúp bạn tiếp cận việc mua nhà tại Hy Lạp một cách chu đáo, với kế hoạch rõ ràng và hiểu biết về tất cả các chi tiết quan trọng.

Sao không phải là Áo?

Áo là một quốc gia phát triển và hấp dẫn, nhưng đầu tư ở đó khó khăn hơn. Yêu cầu về thời gian cư trú tối thiểu cao hơn, các điều kiện khắt khe hơn và giá thị trường thường bị thổi phồng. Mặt khác, Hy Lạp lại cung cấp các điều kiện dễ tiếp cận hơn:

• Mức khởi điểm thấp hơn (250.000 euro so với hơn 500.000 euro ở Áo),
• Các quy tắc đơn giản hơn cho việc di chuyển,
• Thu nhập cho thuê cao hơn tại các khu nghỉ dưỡng (lên đến 6–8% mỗi năm),
• Rất có thể giá cả sẽ tăng do việc xây dựng đường sá mới và lượng khách du lịch tăng lên.

Đồng thời, Áo cũng có những lợi thế riêng: thị trường ổn định hơn, quy trình pháp lý được quản lý chặt chẽ hơn, và bất động sản thường đắt đỏ hơn và chất lượng cao hơn. Điều này thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm sự an toàn dài hạn. Đối với các nhà đầu tư thận trọng, việc cân nhắc đầu tư vào thị trường bất động sản , với trọng tâm là bảo vệ vốn hơn là tối đa hóa lợi nhuận là điều hợp lý.

Sự quan tâm đến Hy Lạp đã tăng lên đáng kể trong những năm gần đây, trong khi các yêu cầu về Áo vẫn duy trì ở mức cao – quốc gia này vẫn là nơi trú ẩn an toàn cho vốn đầu tư. Phương pháp của tôi: Tôi tiếp cận vấn đề một cách có hệ thống, chú trọng đến từng chi tiết và hiểu rõ nhu cầu của nhà đầu tư. Điều này bao gồm lợi nhuận, an ninh tài chính, việc chuyển đến nơi ở mới và một lối sống mới. Tôi hy vọng kiến ​​thức của mình sẽ giúp bạn tiếp cận việc mua nhà ở Hy Lạp một cách chu đáo, với kế hoạch rõ ràng và hiểu biết về tất cả các chi tiết quan trọng.

Ngày nay, Hy Lạp không chỉ là một điểm đến du lịch có lịch sử lâu đời. Đó là một thị trường đang phát triển và là điểm đến đầu tư hàng đầu trong nhiều năm qua. Nơi đây mang lại lợi nhuận tốt, luật pháp thân thiện với nhà đầu tư và việc bắt đầu đầu tư khá dễ dàng.

Hồi tôi mới bắt đầu làm việc trong lĩnh vực bất động sản Hy Lạp, mọi người chỉ coi đó đơn giản là "ngôi nhà bên bờ biển" - một nơi nghỉ dưỡng, chứ không phải là nơi để kiếm tiền. Giờ thì khác rồi. Tôi ngày càng thấy nhiều khách hàng chủ động từ bỏ thị trường Bồ Đào Nha, Síp hay Tây Ban Nha và chọn Hy Lạp. Nhu cầu của họ rất rõ ràng: thu nhập ổn định trong tương lai, cơ hội chuyển đến nơi khác sinh sống và sự an tâm về một giao dịch an toàn.

Hy Lạp là một trong những quốc gia EU tốt nhất về thu nhập từ cho thuê ngắn hạn (lên đến 7,5–8,3% mỗi năm). Hình thức này đặc biệt sinh lời ở những điểm du lịch nổi tiếng như Athens, Thessaloniki, Rhodes và Crete.

Theo bảng xếp hạng Doing Business của Ngân hàng Thế giới, Hy Lạp hiện nằm trong top 30 quốc gia có quy trình đăng ký bất động sản dễ dàng nhất. Điều này được chứng minh rõ ràng trong thực tế: các giao dịch diễn ra suôn sẻ, đặc biệt khi người môi giới bất động sản, công chứng viên và luật sư phối hợp chặt chẽ.

Theo Numbeo, việc nhận hối lộ khi đăng ký bất động sản ở Hy Lạp ít phổ biến hơn nhiều so với ở Thổ Nhĩ Kỳ hoặc Síp. Trong năm năm qua, quy trình này đã trở nên nhanh hơn, đáng tin cậy hơn và minh bạch hơn.

Ngày càng có nhiều nhà đầu tư tìm đến tôi, những người đã từng thử mua bất động sản ở các quốc gia khác. Họ gặp phải nhiều vấn đề: giá thuê nhà cao, luật pháp thay đổi liên tục, hoặc đơn giản là mệt mỏi với thị trường định giá quá cao. Vì vậy, giờ đây họ chọn Hy Lạp.

Ví dụ, một cặp vợ chồng từ Copenhagen ban đầu tìm nhà ở Valencia nhưng lại mua hai căn hộ ở Athens. Tại sao? Vì ở đó sinh lời hơn: quy định linh hoạt, thuế thấp hơn, giá cả tăng lên hợp lý và có tiềm năng phát triển.

Một ví dụ khác: một khách hàng đến từ Israel đã bán một căn hộ ở Limassol, Síp, và đầu tư số tiền đó vào Athens. Ông ấy mua một tòa nhà cũ và cải tạo lại để cho thuê. Ông ấy nói: "Ở Síp, thị trường trì trệ, nhưng ở đây, cuộc sống rất sôi động: họ đang xây dựng, khách du lịch đang đến - tôi thấy sự phát triển rõ rệt.".

Tôi không nói Hy Lạp là lựa chọn lý tưởng cho tất cả mọi người. Nhưng nếu bạn đang tìm kiếm sự kết hợp hoàn hảo: kỳ nghỉ bên bờ biển + thu nhập + quyền cư trú, thì bây giờ là thời điểm lý tưởng. Đặc biệt là nếu bạn hành động một cách thận trọng, không vội vàng và với một chiến lược rõ ràng.

Tôi thường được hỏi, "Mua bất động sản ở Hy Lạp bây giờ có an toàn không?" Tôi luôn giải thích tình hình trước đây như thế nào. Suy cho cùng, để hiểu thị trường đang đi về đâu, bạn cần biết nó đã từng như thế nào. 

Sau cuộc khủng hoảng năm 2008, giá nhà đất giảm mạnh, ở một số nơi giảm đến một nửa. Các dự án xây dựng bị đóng băng, ngân hàng từ chối cho vay, và người dân ở Hy Lạp phải bán căn hộ của mình với giá gần như bằng không để trả nợ.

Tôi đã tận mắt chứng kiến ​​điều này khi trò chuyện với các luật sư địa phương và chủ sở hữu căn hộ: những căn nhà từng có giá 180.000 euro nay chỉ còn bán với giá 90.000-100.000 euro. Những người mua nhà vào thời điểm đó, đặc biệt là những người nước ngoài điềm tĩnh và thận trọng, hiện đang ở vị thế rất thuận lợi.

Từ năm 2018, mọi thứ đã dần được cải thiện. Nền kinh tế Hy Lạp đã mạnh lên, khách du lịch đã quay trở lại và chương trình Visa Vàng đã được triển khai. Thị trường bất động sản cũng bắt đầu hồi sinh và phát triển.

Số liệu thống kê về sự giảm/tăng giá ở Hy Lạp từ năm 2001
(nguồn: https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, thị trường bất động sản đã tăng trưởng ổn định từ năm 2018 đến năm 2025, trung bình 5-8% mỗi năm. Riêng năm 2024, mức tăng trưởng đạt +6,6%. Giá căn hộ tăng đặc biệt đáng kể ở Athens và Thessaloniki, cũng như trên các hòn đảo nổi tiếng như Crete, Rhodes, Paros và Santorini. Nhưng quan trọng hơn, không giống như các thị trường bị thổi phồng, sự tăng trưởng này là tự nhiên. Nó không phụ thuộc vào sự thổi phồng giả tạo, mà dựa trên sự phục hồi kinh tế, nhu cầu thuê nhà tăng cao và sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Tốc độ tăng giá bất động sản tại Hy Lạp từ năm 2022 đến năm 2025
(nguồn: https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

Trên thực tế, tôi thường xuyên làm việc với bốn khu vực chính. Mỗi khu vực có các quy tắc đầu tư, tốc độ thị trường và đối tượng khách hàng riêng.

Athens - Hoạt động kinh doanh và cho thuê diễn ra quanh năm

Athens là thị trường ổn định và dễ hiểu nhất. Nơi đây có cuộc sống đô thị tuyệt vời, hệ thống giáo dục, y tế, giao thông và cho thuê nhà ở chất lượng. Thủ đô là nơi dễ dàng nhất ở Hy Lạp để mua một căn hộ có thể bắt đầu sinh lời ngay lập tức.

• Tại các khu vực Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - có những căn hộ tốt trong các tòa nhà đã hoàn thiện với giá từ 130.000 đến 180.000 €;
• Khu vực ven biển (Glyfada, Voula, Alimos) - đắt hơn, từ 250.000 euro trở lên, nhưng bạn có thể tìm thấy nhà ở hạng sang tại đây.

Nhiều khách hàng của tôi bắt đầu ở Athens vì đây là "bước khởi đầu an toàn": người thuê nhà ổn định, quy trình mua bán dễ dàng và các giao dịch pháp lý minh bạch.

Thessaloniki là một thị trường đang phát triển với nhu cầu nội địa cao

Thessaloniki là thành phố quan trọng thứ hai sau Athens. Lượng người mua đổ về đây ngày càng tăng. Một đặc điểm quan trọng: Người Hy Lạp có xu hướng mua nhà nhiều hơn (để ở hoặc mua trả góp), do đó thị trường ít biến động hơn.

• Thành phố đang phát triển: ngày càng có nhiều tuyến xe điện và tàu điện ngầm mọc lên, và trung tâm thành phố liên tục được trùng tu.
• Lựa chọn này có thể thay thế Athens nếu bạn đang tìm kiếm nhà ở giá rẻ hơn ở Hy Lạp, cũng như các bất động sản có tiềm năng tăng giá.
• Giá cả: Một căn hộ một phòng ngủ diện tích 45–50 m² đã được tân trang có thể mua với giá €95.000–€110.000. Các căn hộ mới, lớn hơn (80–90 m²) ở các khu vực như Kalamaria hoặc gần cảng có giá khởi điểm từ €190.000–€230.000.

Tôi từng có một trường hợp thực tế: một gia đình từ Vienna đã mua một căn hộ hai tầng có sân thượng ở trung tâm Thessaloniki với giá 178.000 euro. Chúng tôi đã kiểm tra tất cả các giấy tờ, hoàn tất giao dịch mua bán từ xa (sử dụng giấy ủy quyền), và họ ngay lập tức nhận được Visa Vàng. Hiện tại, họ cho thuê căn hộ theo ngày, chủ yếu là cho sinh viên Erasmus và sinh viên y khoa. Căn hộ mang lại cho họ khoảng 6% thu nhập hàng năm, luôn có nhu cầu cao (có tính thanh khoản cao), và hầu như lúc nào cũng được cho thuê.

Các hòn đảo – Cảm xúc, du lịch và lợi nhuận theo mùa

Nhịp sống ở các thành phố như Crete, Rhodes, Corfu và Paros rất khác nhau, vì vậy các loại hình đầu tư mà họ thực hiện cũng khác nhau. Mọi người mua bất động sản để nghỉ dưỡng, cho thuê theo mùa và để chuyển đến sinh sống.

• Nhà ở tại Crete đặc biệt được ưa chuộng bởi người Pháp và người Đức, những người thường tìm kiếm các biệt thự ven biển.
• Paros: Hòn đảo này ngày càng được gọi là "Hy Lạp phiên bản thu nhỏ, giống như quần đảo Balearic, nhưng rẻ hơn.".
• Người dân từ Scandinavia và Israel liên tục mua bất động sản ở Rhodes.
• Giá cả: Căn hộ ở xa biển hơn có giá từ 100.000 đến 130.000 euro. Gần bờ biển hơn: Một ngôi nhà có đất sẽ có giá từ 250.000 euro.

Kinh nghiệm của tôi ở các hòn đảo đã cho tôi thấy rằng điều quan trọng là phải hiểu ba điều: mùa vụ, việc đi lại dễ dàng hay khó khăn, và người dân địa phương thường mua gì. Nếu chọn sai địa điểm, bạn sẽ gặp rắc rối. Nhưng nếu chọn đúng, lợi nhuận của bạn sẽ cao hơn so với ở Athens.

Đất liền là một lựa chọn thay thế cho các hòn đảo có đường ra biển

Bán đảo Peloponnese, Halkidiki và Volos là những điểm đến thân thiện với gia đình. Nơi đây có ít khách du lịch hơn, nhưng chất lượng cuộc sống tốt, và ngày càng nhiều người Hy Lạp chọn nơi này làm điểm đến nghỉ dưỡng.

• Người mua đến từ Serbia, Bulgaria và Romania rất tích cực tham gia thị trường Halkidiki. Họ chủ yếu quan tâm đến các biệt thự và căn hộ khách sạn.
• Bán đảo Peloponnese có nhiều ngôi nhà cổ thích hợp để cải tạo – đây là những cơ hội đầu tư hấp dẫn. 

Ở đây, người ta thường mua nhà để ở (vĩnh viễn hoặc theo mùa) HOẶC để cho thuê (từ 3 đến 6 tháng một năm).

Kinh nghiệm của tôi cho thấy nhu cầu bất động sản tại Hy Lạp tập trung vào thị trường hiện hữu. Người mua đang tìm kiếm các căn hộ và nhà ở sẵn sàng để dọn vào ở ngay, có thể nhanh chóng đưa vào sử dụng: cho thuê hoặc dọn vào ở. Họ đặc biệt quan tâm đến các bất động sản đã được cải tạo (bất kể tiêu chuẩn nào), có đầy đủ giấy tờ và lịch sử rõ ràng. Những giao dịch mua bán như vậy an toàn hơn và cho phép tạo ra thu nhập nhanh hơn (cho thuê hoặc bán lại).

Vì thị trường luôn biến động, các định dạng khác đang ngày càng trở nên phổ biến:

Những dự án phát triển mới. Các dự án phát triển mới ở Hy Lạp tuy ít nhưng rất hấp dẫn. Tại Athens (đặc biệt là ở các khu vực đang phát triển), nhà ở hiện đại với đầy đủ tiện nghi và tiết kiệm năng lượng đang được xây dựng. Các khu phức hợp cao cấp nhỏ gọn nằm gần biển ở những vị trí đắc địa, với giá khởi điểm từ 250.000 euro cho diện tích 70-80 mét vuông. Ưu điểm chung bao gồm chi phí vận hành thấp, tiện ích đáng tin cậy, bảo hành và khả năng nhận được Visa Vàng.

Phân khúc cao cấp. Tại Hy Lạp, nhà ở được bán với giá từ 500.000 euro trở lên, thường nằm trên các hòn đảo hoặc ở những khu ngoại ô tốt nhất của Athens. Bất động sản ở Kefalonia, Mykonos, Paros và Crete đặc biệt được ưa chuộng. Người mua chính là các nhà đầu tư đến từ UAE, Mỹ và Israel, những người coi trọng sự riêng tư, tầm nhìn rộng và chất lượng hoàn thiện cao cấp. Những ngôi nhà này thường được cung cấp kèm theo dịch vụ quản lý, giúp việc sở hữu từ xa trở nên dễ dàng.

Khách sạn căn hộ. Các khu phức hợp căn hộ được quản lý bằng chìa khóa là một hình thức đầu tư thụ động lý tưởng. Với khoản đầu tư bắt đầu từ 300.000 euro, nhà đầu tư có thể kiếm được 6-8% mỗi năm, lựa chọn giữa cho thuê ngắn hạn, quản lý chuyên nghiệp hoặc sử dụng cá nhân.

Khách sạn mini được quản lý. Những khách sạn boutique nhỏ (5-10 phòng) tại các thành phố nổi tiếng của Hy Lạp (Rethymno, Rhodes, Chania, Nafplio) là những khoản đầu tư hấp dẫn. Thường nằm trong các tòa nhà lịch sử, chúng thu hút một lượng khách hàng trung thành. Mặc dù thành công đòi hỏi sự quản lý tích cực và cách tiếp cận chuyên nghiệp, những khách sạn như vậy có thể tạo ra lợi nhuận cao (8-10% mỗi năm) nếu được quản lý đúng cách. Giá khởi điểm để mua là 400.000 euro. Sở hữu một bất động sản như vậy cũng mang lại cơ hội tạo dựng và phát triển thương hiệu khách sạn độc đáo của riêng bạn.

Từ kinh nghiệm thực tế: một khách hàng từ Peru đã mua một khách sạn căn hộ (6 phòng studio) trên đảo Paros với giá 620.000 euro. Sau khi thuê người quản lý địa phương và được hỗ trợ đăng ký thuế, bất động sản này liên tục tạo ra thu nhập khoảng 52.000 euro mỗi năm với sự tham gia tối thiểu của chủ sở hữu vào việc quản lý vận hành.

Bảng theo loại đối tượng: ngưỡng đầu tư, rủi ro, lợi nhuận:

Cơ cấu nhà đầu tư quốc gia đã thay đổi đáng kể trong 10 năm qua. Hiện nay, các nhà đầu tư chính trên thị trường bao gồm:

• Trung Quốc: Quốc gia dẫn đầu về số lượng đơn xin thị thực vàng.
• Nga, Ukraina, Belarus: Họ đang tích cực mua nhà ở Athens và các đảo, thường tìm kiếm căn hộ như một "phương án dự phòng" trong trường hợp xảy ra những tình huống bất ngờ.
• Châu Âu (người Pháp, người Đức, người Áo): Ngày càng nhiều người lựa chọn Hy Lạp thay vì thị trường bất động sản Tây Ban Nha đang quá nóng (đắt đỏ và cạnh tranh gay gắt).
• UAE và Ả Rập Xê Út chủ yếu đầu tư vào khách sạn, bất động sản hạng sang và các công trình xây dựng mới.

Theo kinh nghiệm của tôi, một số khách hàng đã từ bỏ thị trường Limassol (Síp) và Marbella (Tây Ban Nha) để mua nhà ở Hy Lạp. Quyết định của họ dựa trên triển vọng hấp dẫn hơn và các quy định ít khắt khe hơn ở đó.

Đây là một lợi thế quan trọng và thường bị đánh giá thấp. Tại nhiều thị trường "nóng bỏng" (Síp, Montenegro), giá cả chủ yếu được thúc đẩy bởi đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, Hy Lạp có một nền tảng vững chắc - nhu cầu nội địa ổn định. Cư dân của Athens, Thessaloniki và các thành phố khác đang tích cực mua nhà.

Nhờ vậy, ngay cả trong thời kỳ dòng người nước ngoài tạm thời rời khỏi thị trường (do địa chính trị hoặc điều chỉnh các chương trình như Golden Visa), thị trường Hy Lạp cũng không bị giảm giá mạnh. Nhu cầu trong nước đóng vai trò như một mạng lưới an toàn đáng tin cậy.

• Các gia đình trẻ : vay thế chấp (lãi suất hiện tại là 3,7-4,2%) để mua căn hộ riêng. Họ thường chọn các khu dân cư hoặc khu vực mới.
• Người Hy Lạp ở nước ngoài (Mỹ, Úc, Đức): trở về quê hương hoặc mua bất động sản "về cội nguồn", giúp đỡ người thân.
• Tầng lớp trung lưu (bác sĩ, luật sư, chuyên viên IT): đang dần tiết kiệm tiền để mua nhà – nhu cầu về căn hộ nhỏ (1-2 phòng) có giá từ 150.000 đến 200.000 euro đang tăng lên.
• Sinh viên và phụ huynh thường mua những căn hộ nhỏ ở Athens và Thessaloniki thay vì thuê nhà trong suốt thời gian học (4-5 năm). Điều này tiết kiệm chi phí hơn so với thuê nhà.

Theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp (2024):

• Đa số giao dịch mua bán (khoảng 68%) được thực hiện bởi người mua trong nước. Điều này vẫn đúng bất chấp sự quan tâm ngày càng tăng của người nước ngoài đối với Hy Lạp.
• Tại Thessaloniki và bán đảo Peloponnese, số lượng người mua địa phương thậm chí còn nhiều hơn – lên đến 75%.

Khi lựa chọn bất động sản ở Hy Lạp, điều quan trọng là không chỉ xem xét nên mua gì mà còn cả cách thức đăng ký quyền sở hữu. Hình thức này ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, mức độ bảo vệ pháp lý, quy định thừa kế và thậm chí cả lợi nhuận cuối cùng của bạn. Trên thực tế, tôi giúp khách hàng tìm ra lựa chọn tối ưu nhất—cho dù đó là một căn hộ để ở hay một ngôi nhà để kinh doanh cho thuê.

Bạn mua bất động sản ở Hy Lạp dưới tên cá nhân (với tư cách cá nhân). Đây là lựa chọn phổ biến nhất cho người mua nhà lần đầu.

Phù hợp nếu bạn cần mua căn hộ hoặc nhà để ở hoặc cho thuê, xin giấy phép cư trú thông qua chương trình Golden Visa, hoặc vay thế chấp từ ngân hàng Hy Lạp.

Nhiều khách hàng của tôi mua bất động sản ở Hy Lạp thông qua một công ty nước ngoài (ở Estonia, Cyprus hoặc Bulgaria). Điều này thường được thực hiện nếu họ đã sở hữu một doanh nghiệp. Điều này thuận tiện cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các công ty có tài sản ở nước ngoài và chủ sở hữu khách sạn hoặc nhiều bất động sản.

Trường hợp: Một khách hàng đến từ Vienna đã mua một khách sạn ở Crete thông qua một công ty Estonia. Thỏa thuận này cho phép ông ta đóng thuế thấp hơn cho việc cải tạo, nhận lợi nhuận một cách thuận tiện và dễ dàng chuyển nhượng một phần doanh nghiệp cho con cái thông qua cổ phần.

Trường hợp: Một khách hàng đến từ Vienna đã mua một khách sạn ở Crete thông qua một công ty Estonia. Thỏa thuận này cho phép ông ta đóng thuế thấp hơn cho việc cải tạo, nhận lợi nhuận một cách thuận tiện và dễ dàng chuyển nhượng một phần doanh nghiệp cho con cái thông qua cổ phần.

REIC là một cách đầu tư vào bất động sản mà không cần tự mình quản lý. Bạn mua cổ phần trong một công ty, và công ty đó sở hữu và quản lý các tòa nhà. Lựa chọn này phù hợp với những người muốn tạo ra thu nhập nhưng không muốn tự quản lý, đồng thời muốn giảm thiểu rủi ro.

Việc mua bất động sản ở Hy Lạp cùng với vợ/chồng, con cái hoặc thông qua quỹ tín thác gia đình mang lại sự thuận tiện hơn. Lựa chọn này thường được các gia đình lựa chọn khi muốn chia sẻ quyền sở hữu bất động sản, đơn giản hóa việc thừa kế hoặc cùng đầu tư với con cái, cha mẹ và bạn bè. Bạn có thể xác định trước ai sẽ sở hữu bao nhiêu phần và cách phân chia thu nhập từ cho thuê – mọi thứ đều rõ ràng và được pháp luật quy định.

Tại Hy Lạp, hầu như không có hạn chế nào đối với người nước ngoài mua bất động sản, ngoại trừ một số khu vực biên giới và các cơ sở quân sự (ví dụ: một số hòn đảo ở biển Aegean). Tuy nhiên:

• Nếu bạn đến từ một quốc gia ngoài EU và bất động sản đó nằm trong khu vực được bảo vệ, bạn sẽ cần giấy phép đặc biệt.
• Mọi giao dịch đều phải thông qua công chứng viên, kiểm toán thuế và đăng ký—điều quan trọng là phải chính thức hóa mọi thứ một cách chính xác với luật sư.

Lời khuyên của tôi : Trước khi mua nhà hoặc căn hộ ở Hy Lạp, hãy chắc chắn tham khảo ý kiến ​​luật sư và cố vấn thuế về cách đăng ký bất động sản. Điều này sẽ ảnh hưởng đến thuế, vấn đề thừa kế và giá bán trong tương lai. Nếu bạn dự định cho thuê bất động sản hoặc đăng ký dưới tên gia đình, hãy cân nhắc mua thông qua công ty hoặc với tư cách là cổ đông.

Việc mua bất động sản ở Hy Lạp thường dễ hơn dự kiến, đặc biệt là khi có luật sư giỏi và môi giới đáng tin cậy. Theo kinh nghiệm của tôi, các giao dịch diễn ra suôn sẻ khi tất cả các bước được thực hiện đúng quy trình và mọi người đều biết trách nhiệm của mình.

Việc mua bất động sản ở Hy Lạp bao gồm một số giai đoạn chính:

1. Bước đầu tiên là lấy được mã số thuế AFM (mã số thuế của Hy Lạp)
2. Việc lựa chọn luật sư sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của bạn, kiểm tra tài sản và soạn thảo hợp đồng.
3. Kiểm tra bất động sản. Luật sư sẽ đảm bảo không có khoản nợ chưa thanh toán, vướng mắc pháp lý hoặc việc tái phát triển trái phép.
4. Thỏa thuận sơ bộ và đặt cọc. Hợp đồng được ký kết và 5-10% giá mua được thanh toán.
5. Công chứng viên. Hợp đồng chính được ký kết trước mặt công chứng viên, người cũng sẽ đăng ký việc chuyển nhượng quyền.
6. Địa chính. Sau khi mua, luật sư sẽ đăng ký quyền sở hữu bất động sản vào sổ đăng ký của nhà nước.

Nếu không có luật sư, giao dịch của bạn khó có thể diễn ra. Anh ấy:

• kiểm tra xem vật thể có ổn không
• soạn thảo hợp đồng,
• Cấp giấy ủy quyền nếu bạn mua hàng từ xa
• có mặt tại văn phòng công chứng
• Đăng ký tài sản trong sổ địa chính.

Môi giới bất động sản giúp lựa chọn tài sản, tiến hành đàm phán, thu thập giấy tờ từ người bán và điều phối giao dịch. Điều quan trọng là họ phải hợp tác chặt chẽ với luật sư, chứ không phải thay thế luật sư.

Thực tế cho thấy, việc tiết kiệm chi phí luật sư khi mua bất động sản thường dẫn đến các hóa đơn tiện ích phát sinh hoặc các vấn đề về giấy tờ. Trả tiền cho sự hỗ trợ pháp lý đồng nghĩa với việc trả tiền cho sự an tâm.

Để mua căn hộ hoặc nhà ở Hy Lạp, bạn sẽ cần:

• Độ tuổi: từ 18 tuổi trở lên.
• Sở hữu hộ chiếu quốc tế hợp lệ.
• Xin cấp Mã số thuế Hy Lạp (AFM).
• Mở tài khoản ngân hàng tại Hy Lạp hoặc một quốc gia khác thuộc EU.
• Cung cấp bằng chứng về nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền.

Nếu bạn đến từ một quốc gia không thuộc EU và muốn mua bất động sản ở những khu vực "nhạy cảm" (chẳng hạn như gần biên giới hoặc trên một số hòn đảo nhất định), bạn có thể cần sự chấp thuận từ Bộ Quốc phòng. Tại Athens, Thessaloniki, Crete và Corfu, sự cho phép này không bắt buộc.

Tại những hòn đảo nổi tiếng như Crete, Paros, Corfu và Rhodes, có một số điểm khác biệt nhỏ:

• Cần phải kiểm tra kỹ lưỡng ranh giới của thửa đất - các văn bản cũ thường lập ra những sai sót.
• Một số nhà ở và lô đất nằm trong khu du lịch hoặc khu bảo tồn, nơi áp dụng các quy định xây dựng đặc biệt.
• Luật sư sẽ kiểm tra riêng xem địa điểm đó có đường vào, nguồn nước và tình trạng pháp lý được ghi nhận hay không.

Lời khuyên: Trước khi mua nhà trên đảo, hãy luôn yêu cầu bản vẽ kiến ​​trúc, giấy phép xây dựng, trích lục sổ đỏ và chứng nhận hiệu suất năng lượng.

Hầu hết khách hàng của tôi hoàn tất giao dịch mà không cần có mặt trực tiếp, bằng cách sử dụng giấy ủy quyền được công chứng tại Hy Lạp hoặc quốc gia của họ và được chứng thực bằng dấu apostille.

Luật sư của bạn:

• Cấp mã số thuế cho bạn
• tiến hành kiểm tra bất động sản
• ký kết hợp đồng với sự tham gia của bạn hoặc thông qua người đại diện
• mở tài khoản ngân hàng,
• Chính thức hóa việc đăng ký giao dịch.

Điều này đặc biệt hữu ích nếu bạn đang ở nước ngoài hoặc không thể đến ký kết.

Một trong những giai đoạn quan trọng nhất. Luật sư kiểm tra:

• quyền sở hữu của người bán,
• Không có khoản nợ chưa thanh toán (thuế, tiền điện nước)
• Sự phù hợp của công trình với các tiêu chuẩn phát triển đô thị
• lịch sử sở hữu,
• cho dù có bất kỳ vướng mắc hay tranh chấp pháp lý nào hay không.

Đây là giai đoạn quan trọng của giao dịch. Luật sư sẽ xác định:

• Người bán có thực sự là chủ sở hữu không?
• Bạn có khoản nợ nào chưa thanh toán liên quan đến thuế và hóa đơn điện nước không?
• Bất động sản đó có tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị không?
• Lịch sử của những người chủ hiện tại là gì?
• cho dù có bất kỳ vướng mắc hay thủ tục pháp lý nào hay không.

Tôi luôn khuyên nên kiểm tra kỹ lưỡng trước khi đặt cọc, ngay cả khi căn nhà trông hoàn hảo.

Sau khi giao dịch được công chứng viên xác nhận, bất động sản sẽ được ghi vào sổ đăng ký địa chính và bạn sẽ được cấp:

• trích lục chính thức về quyền sở hữu,
• Các giấy tờ cần thiết để xin giấy phép cư trú theo chương trình Golden Visa (nếu có),
• quyền lập các hợp đồng dịch vụ tiện ích dưới tên của bạn.

Toàn bộ quy trình từ khi ký hợp đồng đến khi hoàn tất thực hiện thường mất từ ​​một đến hai tháng.

Khi lựa chọn bất động sản ở Hy Lạp (căn hộ hoặc nhà), điều quan trọng là phải xem xét nhiều hơn chỉ giá cả của bất động sản. Hãy chắc chắn rằng bạn cũng tính đến tất cả các loại thuế và chi phí phát sinh khác. Theo kinh nghiệm của tôi, các nhà đầu tư nắm rõ toàn bộ chi phí ngay từ đầu sẽ đưa ra quyết định đúng đắn và tránh được các khoản phí bất ngờ sau này.

Tại Hy Lạp, tất cả chủ nhà và chủ đất đều phải đóng thuế bất động sản hàng năm (ENFIA). Mức thuế phụ thuộc vào giá trị địa chính, diện tích và vị trí của bất động sản.

• Mức thuế cơ bản: khoảng 0,1–0,3% giá trị định giá của bất động sản mỗi năm.
• Trên thực tế, chủ sở hữu một căn hộ ở Athens (70 m²) vào năm 2024 phải trả trung bình từ 250 đến 350 euro.
• Giảm giá địa phương: Thuế ở các tỉnh và đảo thấp hơn so với các thành phố lớn.

Khoản phí này do chính quyền địa phương (tại quận hoặc thành phố của bạn) thu. Số tiền phụ thuộc vào vị trí của bất động sản và xấp xỉ 0,2-0,3% giá trị địa chính.

Giá bất động sản không phải là tất cả. Khi mua bất động sản ở Hy Lạp, người mua phải trả thêm các khoản phí bắt buộc:

• Thuế tiểu bang: 3% giá trị.
• Phí công chứng: 1-1,5% giá trị giao dịch.
• Luật sư/dịch vụ luật sư: khoảng 1%.
• Hoa hồng cho đại lý: 2-3%.

Tóm lại: các chi phí liên quan này thường chiếm từ 7-10% giá mua bất động sản.

Một lợi ích quan trọng hiện nay: khi mua căn hộ mới trong tòa nhà mới, bạn không phải trả thuế VAT (24%) cho đến hết năm 2025. Đây là cơ hội tuyệt vời để tiết kiệm!

Sau năm 2025: Thuế VAT sẽ quay trở lại (24%), và giá nhà ở trong các tòa nhà mới sẽ tăng lên mức này.

Tại Áo, khi mua bất động sản, bạn phải trả các khoản phí sau:

• Grunderwerbssteuer - thuế mua hàng, là 3,5%;
• Thuế thu nhập từ cho thuê nhà (Einkommenssteuer) – có thể lên đến 55% tùy thuộc vào thu nhập của bạn; cộng thêm các khoản phí và lệ phí khác, có thể lên tới 10–12%.

Tại Hy Lạp, thuế suất nhìn chung thấp hơn, và cũng có nhiều cách hợp pháp để tối ưu hóa việc đóng thuế.

Đối với những người sinh sống hoặc dành nhiều thời gian ở nước ngoài, Hy Lạp cung cấp chế độ thuế "Không cư trú" - bạn chỉ phải trả một khoản thuế cố định là 100.000 euro mỗi năm cho tất cả thu nhập từ nước ngoài. Điều này giúp giảm đáng kể thuế đối với lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc bán bất động sản.

Xu hướng xử lý hồ sơ xin thị thực vàng
(nguồn : https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

Visa Vàng Hy Lạp là một trong những cách thuận tiện và phổ biến nhất để có được quyền cư trú tại EU thông qua việc mua bất động sản. Trong vài năm qua, tôi đã xử lý hàng chục giao dịch mà mục tiêu chính của khách hàng là có được Visa Vàng—đặc biệt là đối với các gia đình, doanh nhân, người làm việc tự do và nhà đầu tư coi trọng sự tự do đi lại và không muốn bị ràng buộc vào một quốc gia.

Số tiền đầu tư tùy thuộc vào khu vực và dao động từ 250.000 đến 800.000 euro.

Từ năm 2023, ngưỡng tối thiểu đã khác nhau đối với các vùng lãnh thổ khác nhau của Hy Lạp.

Trên thực tế:

— Nhiều khách hàng của tôi đã đầu tư 250-270 nghìn euro và mua một căn hộ ở Hy Lạp để cho thuê sinh lời.

— Ở Athens, đặc biệt là khu trung tâm, bạn cần khoảng 500 nghìn euro, nhất là nếu đó là nhà riêng hoặc căn hộ áp mái.

• Có thể sống ở Hy Lạp mà không cần phải ở đó vĩnh viễn.
• Bạn có thể tự do đi lại trong các nước thuộc khối Schengen.
• Bạn có thể mở doanh nghiệp, dạy trẻ em (ở trường học/đại học), sử dụng đường sá, bệnh viện châu Âu, v.v.
• Có thể xin giấy phép cư trú cho cả gia đình cùng một lúc: vợ/chồng, con cái dưới 21 tuổi, cha mẹ.

• Loại visa này không cho phép bạn làm việc cho một công ty Hy Lạp, nhưng bạn có thể tự kinh doanh hoặc sở hữu bất động sản.
• Việc này không đảm bảo quyền công dân, nhưng có thể mang lại cơ hội đó trong tương lai thông qua quá trình nhập tịch.

Nếu bạn sống ở quốc gia đó hơn 183 ngày một năm, đóng thuế, học ngôn ngữ địa phương và tham gia vào đời sống cộng đồng, bạn có thể nộp đơn xin quốc tịch sau bảy năm. Tuy nhiên, đây là một quy trình riêng biệt và không tự động.

Theo kinh nghiệm của tôi, đối với những ai có kế hoạch mua bất động sản ở Hy Lạp và đi lại tự do, chương trình Golden Visa là một trong những lựa chọn đơn giản và có lợi nhất. Tại Áo, các yêu cầu khắt khe hơn nhiều và bao gồm bằng chứng bắt buộc về việc hòa nhập vào xã hội.

• Việc mua bất động sản không đáp ứng các yêu cầu của chương trình Golden Visa (ví dụ: nhiều căn hộ trị giá 150.000 euro mỗi căn cho mỗi chủ sở hữu) sẽ không được tính.
• Việc chuyển tiền không phải từ tài khoản cá nhân của nhà đầu tư.
• Bộ hồ sơ không đầy đủ – thường thiếu bản dịch hoặc chứng thực lãnh sự.
• Những sai lầm thường gặp khi xin visa cho cả gia đình, đặc biệt nếu trẻ em trên 21 tuổi.

• Mức phí tham gia hiện nay tùy thuộc vào từng khu vực: tại các khu vực trung tâm và các điểm du lịch nổi tiếng, mức tối thiểu đã tăng lên 500.000 euro.
• Việc xác minh nguồn gốc資金 đã được tăng cường, đặc biệt đối với công dân các nước không thuộc EU.
• Thời gian xử lý đã được rút ngắn: sau khi ký hợp đồng, việc mua bán phải được hoàn tất trong thời hạn do pháp luật quy định.

Mua bất động sản ở Hy Lạp không chỉ vì cảnh đẹp. Đó còn là một cách tuyệt vời để tạo ra thu nhập ổn định. Trong nhiều năm nay, tôi đã giúp khách hàng không chỉ mua căn hộ mà còn thiết lập các hoạt động kinh doanh cho thuê – dù họ là khách du lịch ngắn hạn hay người thuê dài hạn.

Cho thuê ngắn hạn: thu nhập cao, nhưng rủi ro cao hơn

• Nền tảng: Airbnb, Booking, các dịch vụ đặt phòng địa phương.
• Thu nhập: Lợi nhuận lên đến 8-10% mỗi năm, đặc biệt là tại các điểm du lịch nổi tiếng (Athens, Crete, Paros, Rhodes).
• Các yếu tố thành công: vị trí bất động sản, nhu cầu theo mùa, chất lượng quản lý, danh tiếng và đánh giá, khả năng có được giấy phép.
• Rủi ro: cạnh tranh gay gắt, chi phí tăng cao, tỷ lệ lấp đầy thấp trong mùa thấp điểm.

Giả sử một bất động sản ở Athens, nằm gần ga tàu điện ngầm, có thể tạo ra thu nhập lên đến 1.100 euro mỗi tháng trong mùa hè, với giá mua là 160.000 euro.

Cho thuê dài hạn: đáng tin cậy và không rắc rối

• Các hợp đồng thường được ký kết trong thời hạn từ một đến ba năm.
• Lợi nhuận thấp hơn - khoảng 3-5% mỗi năm, nhưng đòi hỏi ít sự tham gia cá nhân hơn.
• Các căn hộ đang rất được ưa chuộng bởi sinh viên, cư dân địa phương và người nước ngoài chuyển đến Hy Lạp.
• Đây là lựa chọn tốt cho các nhà đầu tư không muốn tự quản lý bất động sản.

Lợi nhuận theo từng khu vực (trung bình, dựa trên kinh nghiệm của tôi):

Các quy tắc và hạn chế mới

Các quy định mới về cho thuê ngắn hạn đã có hiệu lực tại một số khu vực ở Hy Lạp từ năm 2023:

• Tại một số khu vực của Athens và trên các hòn đảo, có những hạn chế hoặc giới hạn về số lượng chỗ ở được cho thuê thông qua các nền tảng như Airbnb.
• Chính quyền đang khuyến khích chuyển sang hình thức thuê nhà dài hạn, đặc biệt là ở những khu vực đang thiếu nhà ở cho người dân địa phương.
• Việc cho thuê bất động sản hợp pháp yêu cầu giấy phép từ Tổ chức Du lịch Quốc gia Hy Lạp (EOT).

Ai là người nắm quyền kiểm soát?

Đối với những chủ sở hữu cư trú bên ngoài Hy Lạp, việc quản lý cho thuê có thể được thuê ngoài cho một công ty chuyên nghiệp.

• Phí dịch vụ thường chiếm từ 10% đến 20% thu nhập.
• Các dịch vụ bao gồm tổ chức thủ tục nhận phòng, dọn dẹp, hỗ trợ khách hàng và lập báo cáo.
• Cả các nhà khai thác tư nhân địa phương và các mạng lưới quốc tế đều hoạt động trên thị trường này.

Thuế thu nhập từ cho thuê nhà ở Hy Lạp

Nộp tờ khai thuế là bắt buộc. Việc tối ưu hóa thuế có thể thực hiện được thông qua tình trạng không cư trú hoặc thông qua việc mua bất động sản thông qua công ty. Người không cư trú phải chịu thuế suất cố định 15% đối với thu nhập từ cho thuê, bất kể quy mô lớn hay nhỏ.

So sánh với Áo

Kết luận: Cho thuê bất động sản ở Hy Lạp sinh lời hơn và dễ dàng hơn so với ở Áo. Để tối đa hóa thu nhập, điều quan trọng là phải xác định đúng loại bất động sản và hình thức cho thuê, giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành..

Nhưng với tư cách là một chuyên gia bất động sản Áo giàu kinh nghiệm, tôi có thể nói rằng, bất chấp sức hấp dẫn của Hy Lạp, điều quan trọng là phải hiểu rằng Áo mang đến một chiến lược khác: ít chú trọng đến lợi nhuận nhanh chóng mà chú trọng hơn đến việc bảo toàn vốn, tăng trưởng ổn định và uy tín. Thị trường Vienna được coi là một trong những thiên đường an toàn nhất cho các nhà đầu tư ở châu Âu. Nếu bảo toàn vốn là ưu tiên hàng đầu, việc mua một căn hộ ở Vienna làm tài sản cơ sở ban đầu là hợp lý. Đúng vậy, bạn phải trả nhiều tiền hơn cho một bất động sản như vậy và trải qua các thủ tục phức tạp hơn, nhưng đổi lại bạn sẽ nhận được các quyền lợi an toàn, một thị trường có thể dự đoán được và bất động sản sẽ chỉ tăng giá trị theo thời gian.

Nếu bạn đang có kế hoạch mua nhà ở Hy Lạp, bạn cần xem xét nhiều yếu tố, chẳng hạn như giá cả, cơ sở hạ tầng, nhu cầu thuê nhà, tiềm năng tăng trưởng và tính thanh khoản. Tôi thường giải thích với khách hàng của mình rằng với cùng một mức giá, bạn có thể mua một căn hộ ở trung tâm Athens hoặc một ngôi nhà ven biển Chalkidiki—sự lựa chọn phụ thuộc vào ưu tiên của bạn.

Athens là thị trường bất động sản lớn nhất và năng động nhất ở Hy Lạp

• Giá nhà ở tại Athens đang tăng đều đặn, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm, cũng như ở Glyfada, Kifisia và Paleo Faliro.
• Thành phố này lý tưởng cho việc đầu tư vào bất động sản cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, cũng như mua bất động sản để ở.
• Mua căn hộ ở Athens mang lại lợi ích cả về mặt tạo thu nhập và xin visa vàng.

Ví dụ, tại khu vực Pangrati, nhà ở có thể được mua với giá từ 2.500 euro/m², với tiềm năng lợi suất cho thuê lên tới 7%.

Thessaloniki là một lựa chọn thay thế rẻ hơn

• Đây là thị trường bất động sản quan trọng thứ hai ở Hy Lạp.
• Nhu cầu chủ yếu đến từ cư dân địa phương, và giá nhà ở thấp hơn so với Athens.
• Đây là lựa chọn lý tưởng cho những ai đang tìm kiếm bất động sản giá cả phải chăng tại một thành phố lớn.

Do có nhiều trường đại học xung quanh, nhu cầu thuê căn hộ cho sinh viên theo chương trình Erasmus rất cao.

Các đảo Hy Lạp - Bất động sản cao cấp và khu nghỉ dưỡng

• Các hòn đảo nổi tiếng như Santorini, Mykonos, Rhodes, Crete và Corfu có tiềm năng cho thuê rất cao.
• Lý tưởng để mua nhà ở ven biển hoặc đầu tư vào căn hộ khách sạn.
• Giá bất động sản cao hơn và vấn đề hậu cần có thể phức tạp hơn, nhưng trong mùa cao điểm, lợi nhuận đạt 9-10% mỗi năm.

Ví dụ, một biệt thự có tầm nhìn ra biển ở Mykonos sẽ có giá từ 800.000 euro, nhưng nếu được quản lý hiệu quả, nó có thể mang lại thu nhập lên đến 100.000 euro mỗi mùa.

Bán đảo Peloponnese là một thị trường bị đánh giá thấp

• Giá bất động sản phải chăng, cảnh quan ấn tượng và cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng với các khách sạn và khu phức hợp sân golf mới.
• Phổ biến đối với các gia đình lên kế hoạch cho kỳ nghỉ hè ở Hy Lạp.
• Dự án căn hộ khách sạn có tiềm năng rất lớn, đặc biệt là ở khu vực Costa Navarino.

Epirus, Thessaly, Macedonia - phân khúc kinh tế

Tại các khu vực này, bạn có thể mua bất động sản với giá từ 30.000 euro, tuy nhiên:

• Nhu cầu thuê nhà thấp
• Khả năng tiếp cận giao thông bị hạn chế
• Triển vọng tăng trưởng giá trị đáng kể ở mức vừa phải.

Các tiêu chí quan trọng khi lựa chọn địa điểm:

Xu hướng đầu tư hiện nay: Mọi người đang đầu tư vào đâu?

Khi lên kế hoạch mua bất động sản ở Hy Lạp, câu hỏi quan trọng không phải là "nơi nào rẻ nhất", mà là "nơi nào có triển vọng tốt nhất". Thị trường rất năng động: một số địa điểm đang trở thành khu vực tăng trưởng mới, trong khi những nơi khác đã đạt đến đỉnh điểm về giá.

Bạn có thể mua ở đâu ngay bây giờ:

• Khu trung tâm Athens (Koukaki, Pangrati, Keramikos) – các nhà đầu tư từ Israel, Pháp và Mỹ vẫn đang tích cực mua căn hộ tại đây. Họ chủ yếu mua để cho thuê. Giá nhà ở đây đã tăng một phần ba trong ba năm qua.
• Glyfada, Voula và Vouliagmeni là những khu vực tập trung nhiều người mua giàu có đến từ UAE và Đức. Họ mua nhà để ở và cũng mua để cho thuê (thường giao việc này cho các công ty quản lý).
• Thessaloniki hấp dẫn vì có nguồn người mua địa phương dồi dào, thành phố đang phát triển và giá cả hiện tại thấp hơn. Đây là lựa chọn tốt nếu bạn đang tìm kiếm một giao dịch giá rẻ, nhưng cần lưu ý rằng giá cả sẽ tăng trong tương lai.
• Mykonos, Santorini và Corfu là những điểm đến dành cho giới thượng lưu từ Mỹ, Canada và Lebanon. Họ mua những biệt thự và nhà ở đắt tiền bên bờ biển, để cho thuê ngắn hạn cho khách du lịch hoặc để nghỉ dưỡng cùng gia đình.

Những khu vực dự kiến ​​sẽ tăng trưởng:

• Bán đảo Peloponnese (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : Ngành du lịch tại đây đang phát triển mạnh mẽ, với sự xuất hiện của các khách sạn năm sao sang trọng và khu nghỉ dưỡng golf, khiến khu vực này trở nên đầy hứa hẹn cho đầu tư bất động sản nhà ở và căn hộ khách sạn.
• Piraeus và phía tây Athens : Những khu vực này vẫn chưa được đánh giá đúng mức nhưng đang phát triển nhanh chóng nhờ vị trí gần cảng, các tuyến tàu điện ngầm mới và các dự án tái phát triển khu vực ven biển.
• Miền Trung và Bắc Hy Lạp (Volos, Ioannina) : nhà ở tại đây rẻ hơn, và ngày càng trở nên phổ biến nhờ du lịch nội địa và các chương trình phát triển được Liên minh châu Âu hỗ trợ.

Muốn mua một căn hộ giá tốt ở Hy Lạp? Hãy cân nhắc ba điều: sự phát triển của khu vực, người bạn sẽ cho thuê và kế hoạch của chính quyền địa phương. Giá nhà sẽ tăng cho đến năm 2027, không chỉ ở Athens mà còn ở bờ biển phía nam (Peloponnese) và trên những hòn đảo du lịch nổi tiếng nhất - những nơi luôn tấp nập khách du lịch.

Phần lớn các giao dịch mua bán bất động sản ở Hy Lạp (hơn 65%) là mua nhà hiện hữu. Điều này là do truyền thống xây dựng lâu đời của đất nước, cũng như các đặc điểm riêng của thị trường: sự sẵn có của các bất động sản, vị trí thuận lợi và số lượng dự án xây dựng mới còn hạn chế.

Thị trường bất động sản Hy Lạp chủ yếu là các bất động sản đã qua sử dụng, phần lớn là các căn hộ ở Athens và nhà ven biển trên các hòn đảo. Những bất động sản này thường được trang bị đầy đủ tiện ích cần thiết, nằm ở những khu vực được bảo trì tốt và thường được cho thuê. Trong một số trường hợp, đó là những căn hộ đã được cải tạo hoàn toàn, sẵn sàng cho thuê hoặc sử dụng cá nhân ngay lập tức.

Ví dụ: Một căn hộ 65 m² ở khu Pangrati của Athens, sau khi được cải tạo về mặt thẩm mỹ, có giá khoảng €145.000–€160.000 và có thể tạo ra thu nhập từ cho thuê ngay sau khi mua.

Một phần đáng kể các ngôi nhà ở Hy Lạp được xây dựng trước khi các tiêu chuẩn xây dựng mới được ban hành vào những năm 1980. Do đó, những tòa nhà này thường có hiệu suất năng lượng thấp, cách âm kém và cần được cải tạo, đôi khi là sửa chữa lớn. Năm 2023, chính quyền Hy Lạp bắt đầu trợ cấp cho việc cải tạo các tòa nhà tiết kiệm năng lượng, nhưng các biện pháp này chỉ dành cho người dân địa phương.

Mặc dù khối lượng xây dựng mới ở Hy Lạp còn hạn chế, nhưng nhiều dự án đầy triển vọng đang được triển khai trong giai đoạn 2024-2025:

• Tại Athens (các quận Glyfada, Voula, Nea Smyrni), các tòa nhà hiện đại với công nghệ tiết kiệm năng lượng, thang máy và chỗ đậu xe đang được xây dựng.
• Giá thành mỗi mét vuông trong các khu phức hợp mới dao động từ 3.000 đến 6.000 euro, tùy thuộc vào vị trí và chất lượng hoàn thiện.
• Các công trình xây mới ở Hy Lạp được miễn thuế VAT cho đến hết năm 2025, khiến chúng trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua.

Ví dụ: Một căn hộ rộng rãi 90 m² với sân thượng lớn và tầm nhìn toàn cảnh ra biển đang được rao bán tại Voula, với giá khoảng €520.000. Việc mua căn hộ này sẽ giúp bạn được cấp Golden Visa.

Kết luận: Bạn đang có kế hoạch mua căn hộ ở Hy Lạp? Hãy bắt đầu với bất động sản đã qua sử dụng – cách này nhanh hơn và dễ dàng hơn, đặc biệt nếu bạn muốn cho thuê hoặc dọn vào ở ngay. Các công trình xây mới ít phổ biến hơn, nhưng chất lượng tốt hơn và tiết kiệm chi phí điện nước. Cả hai lựa chọn hiện đều có lợi nhuận, nhờ việc bãi bỏ thuế xây dựng mới và nhu cầu cao.

Thị trường bất động sản Hy Lạp đang sôi động, nhưng các dự án mới lại khan hiếm. Điều này mở ra cơ hội không chỉ cho các khoản đầu tư truyền thống mà còn cho các phương pháp tiếp cận phi truyền thống, đặc biệt nếu bạn đang tìm kiếm lợi nhuận cao hơn hoặc các lựa chọn linh hoạt hơn.

Thay vì mua một căn hộ lớn ở Hy Lạp, bạn có thể đầu tư vào hai hoặc ba căn hộ studio nhỏ. Điều này sẽ cho phép bạn:

• Tổng thu nhập tăng thêm - lên đến 7-9% mỗi năm;
• Quản lý cho thuê linh hoạt: cho thuê theo ngày, theo nhiều tháng hoặc cho thuê riêng lẻ;
• Phân tán rủi ro bằng cách sở hữu nhà ở các khu vực khác nhau.

Ví dụ: thay vì mua một căn hộ giá 300.000 euro, bạn có thể mua ba căn hộ studio với giá 100.000 euro mỗi căn ở các khu vực khác nhau của Athens và có thu nhập ổn định hơn.

Tại Hy Lạp, các căn hộ được xây dựng trước năm 1980 thường có chất lượng dưới mức trung bình. Nếu được cải tạo và nâng cấp tiết kiệm năng lượng, chúng có thể được bán với giá cao hơn, thu về lợi nhuận từ 20-40%.

• Thêm nữa: những lựa chọn như vậy có sẵn ở hầu hết mọi khu vực;
• Nhược điểm: bạn sẽ phải dành thời gian và tìm kiếm những chuyên gia có kinh nghiệm;
• Tại Athens và Thessaloniki, chiến thuật này thường được sử dụng như một "chiến lược lật ngược tình thế".

Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn thu nhập, bất động sản ở Hy Lạp có thể được sử dụng như một hình thức kinh doanh:

• Bạn có thể mua một khách sạn mini đang hoạt động với 10-20 phòng;
• Chuyển đổi một tòa nhà dân cư thành khách sạn căn hộ;
• Kiếm được lợi nhuận lên đến 10-12% mỗi năm, đặc biệt là tại các hòn đảo nổi tiếng như Crete, Santorini, Paros.

Việc này yêu cầu phải có giấy phép và đăng ký với Tổ chức Du lịch Hy Lạp (EOT).

Nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản ở Hy Lạp mà không cần tự quản lý, bạn có thể đầu tư thông qua các quỹ chuyên biệt:

• REIC (Công ty đầu tư bất động sản) là phiên bản địa phương của REIT với các ưu đãi về thuế;
• AEEAP - các công ty được quản lý theo quy định, có thể tham gia với mức đầu tư tối thiểu là 250.000 euro.

Ưu điểm: Vốn đầu tư được phân bổ vào nhiều bất động sản khác nhau, được quản lý bởi các chuyên gia và thu nhập là thụ động.

Đầu tư vào đất đai ở Hy Lạp ngày càng trở nên phổ biến, mặc dù đây là một lựa chọn phức tạp hơn:

• Các lô đất ở vùng lân cận Athens và các khu du lịch của bán đảo Peloponnese đặc biệt được ưa chuộng;
• Chúng có thể được sử dụng để xây dựng biệt thự, khu phức hợp nhà ở hoặc căn hộ để bán sau này;
• Điều quan trọng nhất là phải đảm bảo các giấy tờ "sạch sẽ" và tuân thủ các quy định xây dựng.

Nếu bạn không chỉ muốn mua một căn hộ ở Hy Lạp mà còn muốn kiếm thêm thu nhập và chủ động hơn, bạn có thể lựa chọn các chiến lược khác. Những chiến lược này sẽ giúp bạn tăng thu nhập và tận dụng những cơ hội linh hoạt của thị trường Hy Lạp, vốn ít ràng buộc hơn so với, ví dụ, Áo.

Mặc dù thị trường bất động sản ở Hy Lạp phổ biến và sinh lời, nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt nếu bạn thích những quy định chặt chẽ (như ở Áo). Dưới đây là những rủi ro chính cần cân nhắc trước khi mua căn hộ hoặc nhà.

Đúng vậy, Hy Lạp là thành viên của EU, sử dụng đồng euro và không có hạn chế về vốn. Nhưng hãy chuẩn bị tinh thần cho thủ tục hành chính phức tạp: việc xin mã số thuế, chứng thực các giấy tờ giao dịch và đăng ký là những quy trình tốn thời gian, đòi hỏi sự kiên nhẫn và sự hỗ trợ của luật sư.

Tôi đặc biệt khuyên bạn không nên tiến hành bất kỳ giao dịch nào mà không có luật sư người Hy Lạp. Nếu không có luật sư, bất kỳ giao dịch nào, ngay cả giao dịch đơn giản, cũng có nguy cơ bị đình trệ. Hãy nhớ rằng: luật bất động sản, luật cho thuê và luật thuế được cập nhật thường xuyên. Ví dụ, các quy định về cho thuê ngắn hạn thay đổi gần như mỗi mùa – hãy chắc chắn tính đến điều này trong kế hoạch của bạn.

Tại Hy Lạp, các nền tảng như Airbnb và Booking đang hoạt động tốt, nhưng chính quyền đã ban hành các quy định:

• Bạn chỉ được phép cho thuê bất động sản của mình tối đa 90 ngày một năm.
• Có những quy định hạn chế trong các tòa nhà chung cư.
• Bạn cần đăng ký bất động sản và lấy số EOT.

Trước khi thuê nhà, đặc biệt là ở Athens hoặc trên các hòn đảo, hãy kiểm tra luật lệ và điều kiện địa phương.

Điều này thể hiện rõ nhất ở các khu nghỉ dưỡng (Crete, Santorini, Mykonos): nhà cửa chật kín khách du lịch từ tháng 5 đến tháng 10, nhưng từ tháng 11 đến tháng 3 thì lại yên tĩnh, và gần như không thể cho thuê được.

Tôi luôn khuyên khách hàng của mình: hãy tính toán thu nhập cả năm, chứ không chỉ riêng mùa hè. Nếu bạn cho thuê bất động sản thường xuyên (hoặc mua nhà ở một thành phố như Athens), thu nhập từ cho thuê sẽ ổn định hơn, và sự sụt giảm vào mùa đông sẽ không đáng kể.

Nếu bạn đang có kế hoạch mua nhà trên một hòn đảo của Hy Lạp, vui lòng cân nhắc..

• Nước đôi khi được vận chuyển bằng xe bồn.
• Vào mùa đông, bão và gió mạnh có thể gây cản trở giao thông.
• Trong mùa cao điểm, lưới điện có thể bị quá tải.

Những vấn đề này không gây hậu quả nghiêm trọng, nhưng đòi hỏi phải hiểu rõ điều kiện địa phương và lập kế hoạch chi phí bảo trì hợp lý.

Việc bán một căn hộ ở Athens hay Thessaloniki khá dễ dàng. Nhưng ở các hòn đảo hoặc vùng nông thôn, quá trình này có thể mất từ ​​sáu tháng đến một năm, đặc biệt nếu tòa nhà đó là độc nhất vô nhị.

Tôi khuyên bạn nên mua căn hộ ở Athens—nơi có ga tàu điện ngầm, cửa hàng và trường học. Việc bán lại sau này sẽ dễ dàng hơn và đỡ rắc rối hơn.

Điều này thể hiện rõ nhất ở các khu nghỉ dưỡng (Crete, Santorini, Mykonos): nhà cửa chật kín khách du lịch từ tháng 5 đến tháng 10, nhưng từ tháng 11 đến tháng 3 thì lại yên tĩnh, và gần như không thể cho thuê được.

Tôi luôn khuyên khách hàng của mình: hãy tính toán thu nhập cả năm, chứ không chỉ riêng mùa hè. Nếu bạn cho thuê bất động sản thường xuyên (hoặc mua nhà ở một thành phố như Athens), thu nhập từ cho thuê sẽ ổn định hơn, và sự sụt giảm vào mùa đông sẽ không đáng kể.

Hy Lạp là quốc gia nhiều nắng nhất châu Âu, với hơn 300 ngày nắng ấm mỗi năm. Biển cả, không khí trong lành và mùa đông ôn hòa khiến nơi đây trở thành địa điểm lý tưởng để định cư lâu dài hoặc nghỉ dưỡng mùa đông tránh rét.

Việc điều trị có sẵn ở cả bệnh viện công và phòng khám tư. Khu vực tư nhân cung cấp dịch vụ chất lượng cao, giá cả hợp lý và chắc chắn rẻ hơn so với ở Áo.

Đối với trẻ em, có các trường quốc tế. Các trường đại học cung cấp các chương trình giảng dạy bằng tiếng Anh. Việc cho con học trường tư thục là vấn đề về ngân sách, chứ không phải về cơ hội.

Về vấn đề an ninh, cuộc sống ở đây rất yên bình, đặc biệt là ở các thị trấn nhỏ và trên các hòn đảo. Tội phạm rất hiếm, và du khách được đối xử cởi mở.

"Sinh sống ở Hy Lạp có đắt đỏ không?" nhiều người hỏi. Câu trả lời của tôi: chi phí ở đây thấp hơn so với Áo, Đức hoặc Pháp. Thực phẩm, dịch vụ và tiền thuê nhà đều có giá cả phải chăng. Đồng thời, cuộc sống khá thoải mái, đặc biệt là so với các thành phố lớn ở châu Âu. Đây là một lợi thế quan trọng khi lựa chọn địa điểm và loại hình chỗ ở.

Một cặp đôi đi ăn ngoài tại quán cà phê hoặc nhà hàng ở khu vực sầm uất của một thành phố Hy Lạp có thể phải trả khoảng 25-30 euro. Chi phí sinh hoạt hàng tháng (tiền điện nước) thường dao động từ 80 đến 120 euro. Một chuyến taxi ngắn ở Athens sẽ có giá ít nhất 3,50 euro.

Về cơ sở hạ tầng thông tin liên lạc, giao thông vận tải và ngân hàng, thủ đô, các thành phố lớn và các hòn đảo nổi tiếng đều được trang bị tốt – mọi thứ bạn cần đều có sẵn. Tuy nhiên, nếu bạn đi đến các vùng nông thôn, việc tiếp cận các dịch vụ, bao gồm hậu cần và chăm sóc sức khỏe, có thể bị giảm đáng kể. Đây là một khía cạnh cực kỳ quan trọng cần xem xét trước khi mua nhà ở vùng nông thôn Hy Lạp.

Sau khi mua bất động sản ở Hy Lạp và nhận được giấy phép cư trú thông qua chương trình Golden Visa, bạn sẽ được hưởng các quyền lợi tương tự như công dân Hy Lạp đối với các dịch vụ công. Điều này bao gồm quyền tiếp cận trường học, cơ sở chăm sóc sức khỏe và các chương trình xã hội.

• Chăm sóc sức khỏe: Hệ thống chăm sóc sức khỏe quốc gia EOPYY cung cấp dịch vụ chăm sóc y tế cơ bản. Khu vực tư nhân cung cấp dịch vụ chất lượng cao với giá cả tương đối phải chăng — ví dụ, một lần khám bác sĩ đa khoa có giá khoảng 30 euro, và một lần siêu âm có giá 40-50 euro. Bảo hiểm tư nhân có giá từ 500 euro mỗi năm.
• Giáo dục: Athens, Glyfada, Thessaloniki và Crete có các trường quốc tế và trường dạy bằng tiếng Anh với học phí hàng năm dao động từ 5.000 đến 10.000 euro. Trường công lập miễn phí, nhưng việc giảng dạy bằng tiếng Hy Lạp.
• Hợp pháp hóa: Giấy phép cư trú cho phép người dân được chính thức cư trú tại quốc gia đó, mở tài khoản ngân hàng, sử dụng các dịch vụ tiện ích và ký kết các hợp đồng dài hạn. Hầu hết các thủ tục có thể được thực hiện từ xa thông qua giấy ủy quyền.

Đối với nhiều nhà đầu tư, bất động sản ở Hy Lạp không chỉ là một tài sản mà còn là một cách để chuyển đến sinh sống mà không gặp phải những thủ tục rườm rà không cần thiết, hoặc để dành phần lớn thời gian ở đây trong điều kiện thoải mái.

Với tư cách là một người môi giới bất động sản, tôi thường nói rằng Áo là nơi đề cao trật tự và luật lệ rõ ràng, trong khi Hy Lạp là nơi đề cao tự do và nhiều cơ hội sống hơn.

ở Áo rất có tổ chức: mọi thứ đều rõ ràng, dựa trên quy tắc, với các thành phố tiện nghi và cơ sở hạ tầng được thiết kế tốt. Nhưng sự trật tự này đi kèm với một cái giá: tiền thuê nhà, tiền điện nước, dịch vụ và thuế đều đắt đỏ.

Ở Hy Lạp , đặc biệt nếu bạn sở hữu nhà riêng, cuộc sống sẽ thoải mái hơn nhiều. Chi phí điện nước thường chỉ khoảng 100-150 euro mỗi tháng, thực phẩm tươi ngon và rẻ hơn, khí hậu ôn hòa, đặc biệt là ở những vùng xa các thành phố lớn. Tất nhiên, thủ tục giấy tờ có thể phức tạp và các dịch vụ không phải lúc nào cũng đáng tin cậy, nhưng thời tiết ấm áp, biển cả và người dân thân thiện khiến cuộc sống hàng ngày trở nên dễ chịu và yên bình hơn đáng kể.

Vài lời về vấn đề an toàn. Về mặt tổ chức và chăm sóc y tế, Áo rõ ràng vượt trội hơn Hy Lạp. Tuy nhiên, các thị trấn và vùng nhỏ hơn của Hy Lạp lại mang đến một bầu không khí khá an toàn và thư thái. Sự khác biệt chính nằm ở các ưu tiên: niềm đam mê và cảnh biển tuyệt đẹp của Hy Lạp so với sự ngăn nắp, trật tự của Áo.

Tôi ngày càng nhận thấy rằng mọi người không chỉ cần lợi nhuận đầu tư mà còn cần không gian riêng tư – một nơi yên tĩnh và an toàn để sinh sống, nghỉ ngơi khỏi sự bất ổn ở quê nhà và có chỗ đứng vững chắc ở châu Âu. Theo nghĩa này, mua bất động sản ở Hy Lạp dường như là một lựa chọn rất hợp lý.

Bằng cách mua bất động sản ở Hy Lạp với giá từ 250.000 euro trở lên, bạn có thể nhận được giấy phép cư trú. Đây là một lựa chọn tốt cho những người đến từ các quốc gia bất ổn muốn sinh sống ở châu Âu mà không cần trải qua các thủ tục rườm rà và chi phí khổng lồ như ở các quốc gia khác.

những người về hưu thường mua nhà ở đây vì khí hậu ấm áp, cuộc sống giản dị và giá cả phải chăng. Thực phẩm, bác sĩ, điện và nước đều rẻ hơn so với, ví dụ như Áo. Đồng thời, nơi đây rất yên bình và mọi thứ cần thiết cho cuộc sống đều có sẵn, giống như ở châu Âu.

Nếu bạn là một người làm việc từ xa , Hy Lạp cung cấp mọi thứ bạn cần: internet ổn định, giá thuê và mua nhà phải chăng, giao dịch ngân hàng đơn giản và một bầu không khí thư giãn độc đáo. Thêm vào đó, bạn có thể tận dụng visa cư trú đặc biệt.

Khi so sánh với Vienna, lựa chọn được quyết định bởi sở thích cá nhân: thủ đô của Áo mang đến cấu trúc và sự tin cậy, trong khi Hy Lạp mang đến khí hậu ấm áp, tự do và lối sống thư thái hơn. Những ai đang cân nhắc đến Áo song song nên khám phá các khu vực của Vienna —từ trung tâm lịch sử đến các khu dân cư yên tĩnh hơn—để so sánh các địa điểm một cách có ý thức và hiểu được sự khác biệt giữa cấu trúc Vienna và thị trường Hy Lạp linh hoạt hơn. Cách tiếp cận của tôi: Vienna vẫn là cơ sở để tôi làm việc và phân tích thị trường, nhưng Hy Lạp đang ngày càng trở thành nơi tôi thực sự thư giãn, cả về thể chất lẫn tinh thần.

Việc bán bất động sản ở Hy Lạp có thể mất từ ​​vài tháng đến hơn một năm, tùy thuộc vào vị trí, loại bất động sản và chiến lược bán hàng được lựa chọn. Tại các thành phố lớn như Athens và Thessaloniki, bất động sản được bán nhanh hơn, đặc biệt nếu chúng đã được cải tạo và tạo ra thu nhập tốt. Trên các hòn đảo và thị trấn nhỏ hơn, việc tìm người mua khó khăn hơn, đặc biệt là ngoài mùa du lịch hoặc nếu giá cả bị thổi phồng.

Nếu bạn mua một căn hộ ở Hy Lạp thông qua chương trình Golden Visa, điều quan trọng là phải lưu ý những điểm đặc thù liên quan đến quyền cư trú khi bán nó. Để chủ sở hữu nước ngoài mới cũng đủ điều kiện nhận visa, giao dịch của họ phải đáp ứng ngưỡng đầu tư tối thiểu hiện hành—từ 250.000 đến 800.000 euro, tùy thuộc vào khu vực. Nếu bạn bán bất động sản trước khi đủ 5 năm, giấy phép cư trú của bạn sẽ hết hạn, trừ khi bạn mua một bất động sản phù hợp khác thay thế.

Các gia đình Hy Lạp thường truyền lại bất động sản cho người thân – ví dụ, bằng cách tặng hoặc bán với giá rẻ mạt. Điều này giúp kiểm soát tài sản và đơn giản hóa việc thừa kế.

Theo kinh nghiệm: bán căn hộ ở Áo (đặc biệt là Vienna) dễ hơn. Mọi thứ ở đó đều rõ ràng: nhu cầu có thể dự đoán được, giá cả ổn định và thị trường mở. Tuy nhiên, ở Hy Lạp, mọi thứ phụ thuộc vào vị trí và tình trạng của bất động sản. Nhưng nếu bạn chuẩn bị tốt, trình bày tốt và hiểu rõ những đặc điểm riêng của thị trường địa phương, việc bán hàng sẽ mang lại lợi nhuận cho khoản đầu tư của bạn.

Tôi làm việc trong lĩnh vực đầu tư bất động sản trên khắp EU, tham gia vào các giao dịch ở cả những quốc gia ổn định như Áo và những thị trường năng động và biến động hơn như Hy Lạp. Mỗi thị trường đòi hỏi một cách tiếp cận khác nhau – cả trong quá trình thẩm định bất động sản lẫn trong việc lập kế hoạch chiến lược đầu tư.

Ở Hy Lạp, tôi luôn khuyên nên bắt đầu bằng việc thẩm định pháp lý kỹ lưỡng. Do số lượng lớn các tòa nhà cũ, đặc biệt là ở Athens và các đảo, việc xem xét kỹ lưỡng sổ đăng ký đất đai, giấy phép và bất kỳ vướng mắc nào là rất cần thiết. Nếu không có sự hỗ trợ của luật sư và kỹ sư địa phương, rủi ro có thể tăng lên đáng kể. Tình hình ở đây khác với Áo, nơi tất cả các tài liệu được chuẩn bị theo một tiêu chuẩn thống nhất và rõ ràng.

Tôi thường khuyên khách hàng nên phân bổ vốn như sau: khoảng hai phần ba vào các thị trường ổn định và dễ dự đoán như Vienna, và phần còn lại vào các điểm đến năng động hơn như Athens hay Crete. Bằng cách này, họ có thể duy trì sự cân bằng giữa thu nhập và sự an toàn. Tại Hy Lạp, lợi nhuận có thể đạt 7-8% mỗi năm, nhưng bạn cần phải tham gia tích cực. Tại Áo, lợi nhuận thấp hơn, nhưng rủi ro gần như không tồn tại.

Nếu tiết kiệm tiền, có thu nhập ổn định hoặc có được giấy phép cư trú dễ dàng là điều quan trọng đối với bạn, hãy chọn Áo. Đó là một nơi trú ẩn an toàn: mọi thứ đều được quản lý chặt chẽ, cuộc sống thoải mái và giá cả biến động có thể dự đoán được.

Nếu bạn sẵn sàng chấp nhận rủi ro để phát triển, tận dụng chênh lệch giá cả và đầu tư công sức, Hy Lạp có thể mang lại lợi nhuận tốt hơn nhiều. Điều này đặc biệt đúng nếu bạn tân trang lại một ngôi nhà cũ, cho thuê ngắn hạn hoặc mở một khách sạn mini.

Hy Lạp mang đến sự hứng khởi, tính linh hoạt và cơ hội sinh lời cao. Nơi đây có rất nhiều cơ hội, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều thách thức. Áo thì mang đến sự ổn định, thủ tục rõ ràng và chiến lược dài hạn. Cả hai quốc gia đều là những lựa chọn tốt nếu bạn có tầm nhìn rõ ràng về mục tiêu và sẵn sàng nỗ lực để đạt được chúng.

Khi Hy Lạp là lựa chọn tốt nhất

Bất động sản ở Hy Lạp phù hợp với những người coi trọng lợi nhuận cao, khả năng tự quản lý tài sản và mong muốn sự tự do đầu tư lớn hơn. Nó đặc biệt hấp dẫn đối với:

• Xin giấy phép cư trú thông qua chương trình Golden Visa;
• Đầu tư vào lĩnh vực du lịch - từ biệt thự và căn hộ khách sạn đến dịch vụ cho thuê Airbnb;
• Mua bất động sản với kỳ vọng giá trị sẽ tăng và sau đó sẽ bán lại;
• Những người đã nghỉ hưu và những người làm việc từ xa coi trọng khí hậu ấm áp, cuộc sống thoải mái và giá cả phải chăng.

Khi nước Áo mạnh hơn

Áo là lựa chọn lý tưởng cho những ai ưu tiên bảo toàn tài sản, tính ổn định giá trị và không có kế hoạch quản lý bất động sản một cách chủ động. Đây là lựa chọn đặc biệt tốt cho:

• các gia đình có con cái coi trọng chất lượng cuộc sống cao;
• Các nhà đầu tư ưa thích thu nhập thụ động mà không cần tham gia trực tiếp;
• Những người muốn giảm thiểu rủi ro pháp lý và tin tưởng vào tính ổn định của các quy định.

Lời khuyên chung từ một luật sư chuyên về đầu tư:

1. Giấy tờ là tấm khiên bảo vệ bạn. Ở Hy Lạp, hãy kiểm tra mọi thứ ba lần: nhà cũ, sơ đồ lô đất rắc rối và giấy phép chưa hoàn thiện đều là nguồn gốc của những vấn đề trong tương lai.
2. Hãy xem xét không chỉ lợi nhuận mà còn cả tính thanh khoản. Một biệt thự tuyệt đẹp bên bờ biển không phải lúc nào cũng là tài sản có tính thanh khoản cao.
3. Đa dạng hóa tài sản của bạn: trong cùng một quốc gia, bạn có thể kết hợp các bất động sản nhà ở, thương mại và đất đai.
4. Hãy lên kế hoạch dự phòng tài chính cho thuế, sửa chữa và những khoảng thời gian không có người thuê nhà—điều này đặc biệt quan trọng đối với hình thức cho thuê theo ngày.
5. Hãy hợp tác với các chuyên gia địa phương thay vì chỉ dựa vào các công ty quốc tế lớn – họ hiểu rõ hơn về những đặc điểm và sắc thái cụ thể của thị trường.

Tầm nhìn 2030:

• Nhu cầu xin giấy phép cư trú tại các nước EU sẽ tiếp tục tăng trưởng, và Hy Lạp vẫn sẽ là điểm đến ưa thích của các nhà đầu tư ngoài EU.
• Dự kiến ​​sẽ có những quy định chặt chẽ hơn – các hạn chế đối với dịch vụ cho thuê ngắn hạn đã được áp dụng và ngưỡng đầu tư tối thiểu đối với chương trình Golden Visa đang được nâng cao.
• Các khu vực trọng điểm, đặc biệt là Athens và các hòn đảo nổi tiếng, sẽ chứng kiến ​​giá cả tăng lên, trong khi giá cả ở các tỉnh sẽ duy trì ở mức trung bình.
• Sự quan tâm đến bất động sản thân thiện với môi trường và các dự án có tính đến các nguyên tắc ESG đang ngày càng tăng, trong đó Áo đang dẫn đầu.

Tóm lại : những ai sẵn sàng cho sự thay đổi và muốn tận dụng cơ hội tăng trưởng nên cân nhắc Hy Lạp. Còn đối với những người tìm kiếm một tài sản đáng tin cậy và minh bạch, Áo là lựa chọn tốt hơn. Phương án tối ưu là kết hợp cả hai cách tiếp cận và thu được lợi ích từ mỗi quốc gia.

1. Xác định mục tiêu và ngân sách

• Hãy hiểu rõ lý do bạn mua: để sử dụng cá nhân, cho thuê, lấy thẻ Golden Visa, hay bán lại.
• Hãy lập một ngân sách hợp lý, bao gồm thuế và các chi phí liên quan.

2. Chọn vị trí và loại bất động sản

• So sánh các khu vực khác nhau: Athens, Thessaloniki, các đảo hoặc đất liền.
• Hãy xác định loại bất động sản – nhà ở, tòa nhà mới xây, biệt thự, căn hộ khách sạn, v.v.

3. Tiến hành phân tích thị trường và bất động sản

• Khám phá xu hướng giá cả và mức lợi suất trong khu vực bạn quan tâm
• Tìm hiểu thông tin đầy đủ về bất động sản: lịch sử, tình trạng, các khoản thế chấp có thể có.

4. Kiểm tra độ tinh khiết hợp pháp

• Đăng ký mã số thuế (AFM)
• Hãy nhờ luật sư tiến hành đánh giá pháp lý toàn diện về bất động sản
• Hãy đảm bảo rằng dữ liệu trong sổ đăng ký địa chính là chính xác, các giấy phép cần thiết đã được cấp và không có khoản nợ hoặc hạn chế nào.

5. Tổ chức nguồn tài chính

• Chọn phương thức thanh toán: tiền của chính bạn, khoản vay thế chấp hoặc mua hàng thông qua công ty
• Tính toán thuế của bạn và tìm hiểu xem bạn có thể được hưởng những khoản giảm thuế nào.

6. Kết thúc hợp đồng và thanh toán trước

• Chỉ nên lập thỏa thuận sơ bộ với sự hỗ trợ của luật sư.
• Chuyển khoản tiền đặt cọc đã thỏa thuận - thường là 10-30% giá trị bất động sản

7. Đăng ký giao dịch với công chứng viên

• Hãy đảm bảo hợp đồng cuối cùng được xem xét và công chứng
• Tiến hành thủ tục chuyển quyền sở hữu
• Nhập thông tin về bất động sản vào hệ thống đăng ký đất đai của tiểu bang

8. Vận hành và quản lý

• Khi lên kế hoạch thuê nhà, hãy chọn trước một công ty hoặc đại lý quản lý đáng tin cậy
• Lập ngân sách cho các khoản chi phí thường xuyên như thuế, bảo trì, sửa chữa và tiền điện nước

9. Xin cấp thị thực vàng (nếu cần)

• Thu thập đầy đủ bộ hồ sơ cần thiết.
• Đảm bảo các khoản đầu tư phù hợp với quy mô và thời gian của chương trình

10. Chiến lược thoái vốn đầu tư

• Hãy suy nghĩ trước về cách thức và thời điểm bạn sẽ bán bất động sản của mình
• Chuẩn bị nhà cửa: sửa chữa, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ
• Tìm hiểu các phương án chuyển nhượng tài sản cho các thành viên trong gia đình

1. Nhà đầu tư với 250.000 €

• Mục tiêu: xin giấy phép cư trú theo chương trình Visa Vàng, hình thành gói đầu tư cơ bản, thu nhập thường xuyên từ việc cho thuê nhà ở
• Nên mua gì: một căn hộ ở Athens hoặc Thessaloniki (50-70 m²), hoặc một biệt thự nhỏ gọn ở đất liền
• Đặc điểm: Nhà ở đã qua sử dụng với chất lượng cải tạo cao, sẵn sàng bàn giao nhanh chóng; để đa dạng hóa đầu tư, hãy chọn căn hộ studio hoặc căn hộ khách sạn
• Khả năng sinh lời: Lợi nhuận dự kiến ​​hàng năm – 5-7%
• Rủi ro: biến động theo mùa về nhu cầu, thủ tục hành chính phức tạp, khả năng chậm trễ trong giai đoạn thẩm định

Một khách hàng với ngân sách 250.000 euro đã mua một bất động sản rộng 65 m² thông qua chúng tôi trên thị trường nhà ở đã qua sử dụng. Tất cả những gì cần làm chỉ là sửa chữa nhỏ về mặt thẩm mỹ, nhờ đó mà họ được giảm giá mua và tăng thu nhập cho thuê từ khách du lịch ngắn hạn. Bản chất chiến lược của chúng tôi: tìm kiếm một bất động sản có tiềm năng và khai thác tối đa tiềm năng đó.

2. Người về hưu với 500.000 euro

• Mục tiêu: Sống thoải mái trong một ngôi nhà tốt trong nhiều năm, đồng thời kiếm được thu nhập ổn định bằng cách cho thuê một phần diện tích
• Nên mua gì: Một ngôi nhà/biệt thự lớn trên các hòn đảo nổi tiếng (Crete, Rhodes) hoặc một căn hộ sang trọng ở Athens (Glyfada, Paleo Faliro)
• Đặc điểm: Điều quan trọng nhất là chất lượng xây dựng, cơ sở hạ tầng phát triển (trường học, cửa hàng, giao thông), gần bệnh viện và các dịch vụ khác
• Lợi nhuận: 4-6% mỗi năm. Độ tin cậy và sự an tâm quan trọng hơn thu nhập tối đa
• Rủi ro: Chi phí bảo trì và thuế đáng kể, cùng với sự sụt giảm theo mùa về nhu cầu thuê nhà (đặc biệt là vào mùa đông)

Với ngân sách 500.000 euro dành cho người về hưu, chúng tôi đã tìm được một ngôi nhà ấm cúng rộng 110 m² ở Crete, nằm gần các cơ sở y tế và cơ sở hạ tầng thiết yếu. Ngôi nhà hoàn toàn có thể ở được và mang lại lợi nhuận cho thuê dài hạn khoảng 4,5% mỗi năm. Đây là sự kết hợp hoàn hảo giữa điều kiện sống thoải mái và thu nhập đầu tư ổn định.

3. Gia đình có con cái

• Mục tiêu: Di dời vĩnh viễn, trường học chất lượng cho trẻ em, môi trường an toàn, đầu tư cho tương lai
• Nên mua gì: Một căn hộ hoặc nhà ở khu vực yên tĩnh gần Athens (Kifisia, Maroussi) hoặc Thessaloniki – nhất định phải gần trường học và công viên
• Đặc điểm: Trường học nằm trong khoảng cách đi bộ, giao thông thuận tiện, công viên/quảng trường gần đó, cơ hội xin giấy phép cư trú
• Khả năng sinh lời: Thứ yếu; khả năng bán nhanh và sự thoải mái trong sinh hoạt hàng ngày là ưu tiên hàng đầu
• Rủi ro: Nhiều người muốn sở hữu những bất động sản tốt nhất, những thay đổi về luật pháp (thuế, giấy phép cư trú)

Chúng tôi chào bán một căn hộ hiện đại rộng 90 m² tại Kifisia, một khu ngoại ô danh tiếng của Athens, cho một gia đình có con nhỏ với ngân sách trên 500.000 €. Căn hộ nằm trong một tòa nhà mới với đầy đủ tiện nghi, gần trường học và công viên, tạo nên một môi trường sống thoải mái và an toàn. Hơn nữa, bất động sản này có tính thanh khoản cao và phù hợp để bán lại sinh lời trong tương lai.