Thị trường bất động sản Dubai hiện đang trải qua một đợt bùng nổ mạnh mẽ. Theo Knight Frank và FT, giá nhà đã tăng vọt 75% trong vài năm qua. Chỉ riêng trong nửa đầu năm 2025, giá trị bất động sản đã đạt mức kỷ lục 117 tỷ đô la. Điều này chứng tỏ Dubai không chỉ là một thị trường đang phát triển mà còn là một trong những điểm đến đầu tư hấp dẫn và sôi động nhất thế giới.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét chi tiết lý do tại sao bây giờ là thời điểm tốt nhất để mua bất động sản tại Dubai. Cho dù bạn muốn chuyển đến và sinh sống tại đó, cho thuê để tạo thu nhập, hay là một cách đáng tin cậy để đầu tư và tiết kiệm tiền.
Theo Statista , thị trường bất động sản Dubai sẽ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ CAGR khoảng 2,28% mỗi năm từ năm 2025 đến năm 2029.
Số lượng giao dịch bất động sản nhà ở tại Dubai
(nguồn: https://intlbm.com/2023/07/06/dubai-real-estate-market-a-record-breaking-boom-in-2022/ )
Tại sao lại là bây giờ?
Là một luật sư, tôi giúp mọi người mua bất động sản ở các quốc gia khác. Mục tiêu của tôi là đảm bảo việc mua bán không chỉ là một khoản đầu tư sinh lời mà còn an toàn và đáp ứng các mục tiêu cá nhân của bạn (ví dụ: định cư hoặc xin giấy phép cư trú). Tôi có nhiều kinh nghiệm làm việc với thị trường Dubai, Áo và các quốc gia khác.
Trong bài viết này chúng tôi sẽ đề cập đến:
- Điều gì làm cho thị trường Dubai trở nên hấp dẫn? Những đặc điểm và cơ hội tuyệt vời của nó là gì?
- Tại sao lại có lợi nhuận? Thuế và luật nào giúp ích cho nhà đầu tư ở đây?
- Cách chọn bất động sản có giá trị tăng và hoàn tất giao dịch mua một cách chính xác và an toàn.
- Nên mua ở khu vực nào để có được thu nhập tối đa và điều kiện tốt nhất?
Áo mang lại sự ổn định và tăng trưởng dần dần, nhưng thị trường của họ đã phát triển tốt. Dubai mang đến sự năng động, tăng trưởng nhanh chóng và các dự án đầy tham vọng. Tôi sẽ giúp bạn tìm ra chiến lược nào trong số này (đáng tin cậy hay rủi ro hơn nhưng có tiềm năng cao) phù hợp với bạn và lý do tại sao.
So sánh với Áo
Áo là một quốc gia có giá bất động sản tăng đều đặn, và đầu tư hoàn toàn an toàn. Mọi thứ ở đây đều công bằng và minh bạch: luật pháp rõ ràng, và tòa án bảo vệ quyền lợi một cách đáng tin cậy. Giá cả tăng chậm, nhưng đều đặn và có thể dự đoán được. Việc xin giấy phép cư trú thông qua việc mua bất động sản đòi hỏi khoản đầu tư lớn hơn so với một số quốc gia khác. Nhưng đổi lại, bạn sẽ có được sự ổn định và niềm tin chắc chắn vào tương lai.
Dưới đây là những gì Dubai có thể mang lại:
- Bạn có thể bắt đầu đầu tư mà không cần phải cam kết quá nhiều—nhà ở tại Dubai có sẵn cho nhiều mức ngân sách khác nhau;
- hệ thống thuế có lợi nhất có thể - không có phí thuê hoặc bán lại;
- Ở những khu vực phổ biến, bạn có thể nhận được lợi nhuận cho thuê cao;
- Giá bất động sản đang tăng do lượng cư dân mới đổ về và sự phát triển của thành phố.
Đây có thể là một cách kiếm tiền hiệu quả. Cho thuê bất động sản ở những khu vực đắc địa, thân thiện với khách du lịch sẽ mang lại lợi nhuận đặc biệt cao.
Giá bất động sản tiếp tục tăng khi Dubai tiếp tục thu hút cư dân mới và các dự án quy mô lớn được triển khai, chẳng hạn như xây dựng các đảo và quận mới.
Nhưng điều quan trọng cần nhớ là: thị trường Dubai rủi ro hơn và khó lường hơn. Giá cả có thể thay đổi nhanh chóng, vì vậy việc lập kế hoạch và chuẩn bị kỹ lưỡng cho những đợt giảm giá tạm thời là điều cần thiết. Do đó, nếu bạn lựa chọn dựa trên độ tin cậy, Áo rõ ràng là lựa chọn tốt nhất. Đây là lựa chọn ổn định và an toàn nhất cho các khoản đầu tư dài hạn.
| Tham số | Áo | Dubai |
|---|---|---|
| Sự ổn định của thị trường | Tăng trưởng ổn định nhưng không nhanh | Biến động đáng kể, thay đổi đột ngột |
| An ninh pháp lý | Một khuôn khổ pháp lý đáng tin cậy, bảo vệ chủ sở hữu | Quy định rõ ràng, nhưng ít đảm bảo pháp lý hơn |
| Thuế | Thuế trung bình đối với thu nhập và doanh số bán hàng | Không đánh thuế tiền thuê nhà hoặc tiền lãi vốn |
| Ngưỡng nhập cảnh | Cao — 500.000 euro trở lên cho giấy phép cư trú | Thấp — từ 130.000 đô la cho mỗi ngôi nhà |
| Thu nhập cho thuê | 2–3% mỗi năm | 6-8% mỗi năm ở những khu vực phổ biến |
Vị trí của Dubai trên bản đồ đầu tư toàn cầu
Số lượng giao dịch có giá trị trên 10 triệu đô la
(nguồn: https://content.knightfrank.com/research/2364/documents/en/dubai-residential-market-review-q1-2025-12222.pdf )
Theo kinh nghiệm của tôi, Dubai hiện là một trong những thị trường sôi động nhất đối với các nhà đầu tư muốn mua căn hộ, biệt thự hoặc nhà phố tại UAE. Trong bốn năm qua, giá nhà đã tăng khoảng 70%, đặc biệt là biệt thự và căn hộ. Điều này cho thấy nhu cầu rất cao và sự quan tâm của người mua nước ngoài đang ngày càng tăng.
Lợi nhuận, minh bạch, khả năng tiếp cận
| Vị trí | Lợi nhuận cho thuê trung bình | Ngưỡng đầu vào (tối thiểu) | Ưu điểm chính | Nhược điểm chính |
|---|---|---|---|---|
| Dubai | 6–8% | từ 109.000 đô la | Giá tăng cao, quy định đơn giản cho người nước ngoài, cơ sở hạ tầng phát triển | Cạnh tranh cao ở các khu vực phổ biến |
| Abu Dhabi | 4–5% | từ 150.000 đô la | Sự ổn định, chuẩn mực xã hội tốt | Không tăng trưởng nhanh, lựa chọn bất động sản hạn chế |
| Qatar | 4–5% | từ 200.000 đô la | Phát triển cho World Cup 2022, cơ sở hạ tầng hiện đại | Thị trường hạn chế, quy định chặt chẽ |
| Bahrain | 5–6% | từ 120.000 đô la | Thuế thấp, giá cả phải chăng | Quy mô thị trường nhỏ hơn, nhu cầu hạn chế |
| Luân Đôn | 3–4% | từ 400.000 đô la | Uy tín, thị trường phát triển | Thuế cao, rủi ro Brexit |
| Singapore | 2–3% | từ 700.000 đô la | Sự ổn định, an ninh | Giá cao, hạn chế nghiêm ngặt đối với người nước ngoài |
So sánh chỉ số giá bất động sản toàn cầu (2005-2024)
(nguồn: https://realestateconsultancy.ai/dubai-real-estate-market-stability-future/ )
Tại sao các nhà đầu tư chọn Dubai
Theo kinh nghiệm của tôi, nhiều khách hàng cuối cùng chọn Dubai sau khi khám phá các thị trường khác vì nơi đây có thu nhập cao, giao dịch minh bạch, giá cả phải chăng, khả năng xin giấy phép cư trú và giá trị bất động sản tăng nhanh.
Câu chuyện của khách hàng của tôi:
- Một khách hàng châu Âu đã mua một căn hộ tại Dubai (Dubai Marina) vào đầu năm 2024. Sau tám tháng cho thuê, lợi suất hàng năm đạt 6,5% và giá trị bất động sản tăng 12% trong năm đầu tiên. Vị trí đắc địa cùng cơ sở hạ tầng phát triển tốt đã đảm bảo nhu cầu thuê liên tục.
- Một gia đình người Nga đã chọn một biệt thự ở khu vực Jumeirah để ở và cho thuê qua Airbnb. Tôi đã thiết kế căn biệt thự phù hợp với nhu cầu của họ, cung cấp vị trí gần trường học và trung tâm mua sắm. Thu nhập từ việc cho thuê vượt quá mong đợi, và khoản đầu tư này cũng giúp gia đình họ có được quyền cư trú tại UAE.
- Một nhà đầu tư trẻ đã mua bất động sản cho thuê đầu tiên của mình - một căn nhà phố ở khu vực Dubai Hills. Theo lời giới thiệu của tôi, anh ấy đã chọn một vị trí có cơ sở hạ tầng đầy hứa hẹn (trường học, công viên và giao thông đang được xây dựng). Kết quả là bất động sản nhanh chóng được cho thuê và giá trị tăng 10% trong năm đầu tiên.
Các nhà đầu tư chọn Dubai vì:
- Ngưỡng đầu vào thấp - căn hộ từ 400.000 AED (109.000 đô la), biệt thự từ 1.500.000 AED (410.000 đô la).
- Lợi nhuận cao - đặc biệt là ở những khu vực có nhu cầu thuê ổn định.
- Tính minh bạch và độ tin cậy—tất cả các giao dịch đều được nhà nước đăng ký và luật pháp bảo vệ rõ ràng quyền lợi của nhà đầu tư.
- Giấy phép cư trú - mua bất động sản sẽ được cấp thị thực cư trú.
- Sự tăng giá đặc biệt đáng chú ý ở phân khúc biệt thự và nhà phố.
Chìa khóa cho sự thành công của đầu tư bất động sản không chỉ nằm ở lợi suất cho thuê cao "ngay tại thời điểm hiện tại", mà còn ở việc lựa chọn khu vực và loại hình bất động sản có tiềm năng tương lai. Ví dụ, những vị trí có cơ sở hạ tầng đang được xây dựng (tàu điện ngầm, trường học, trung tâm thương mại) thường có giá trị gia tăng cao hơn về lâu dài.
Lịch sử và động lực của thị trường bất động sản Dubai
Khi mọi người hỏi tôi liệu có nên mua bất động sản ở Dubai hay UAE không, tôi luôn trả lời: để hiểu thị trường ngày mai sẽ ra sao, bạn cần biết tình hình hôm qua. Nếu không có những thông tin đó, sẽ rất khó để đánh giá rủi ro và cơ hội.
Thị trường bất động sản Dubai đã tăng trưởng nhanh chóng trong những năm 2000 và trải qua một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng vào năm 2008, nhưng đã nhanh chóng phục hồi. Ngày nay, đây là một trong những thị trường minh bạch và phát triển nhanh nhất thế giới. Khách hàng của tôi thường xuyên nhận được thu nhập cho thuê ổn định và chứng kiến giá trị tài sản của họ tăng lên.
Tổng khối lượng bán hàng
(nguồn: https://propnewstime.com/getdetailsStories/MTQ3MTI=/dubai-real-estate-market-sets-new-records-in-2024-with-aed-423-36-billion-in-sales )
Lịch sử thị trường: Từ tăng trưởng nhanh đến phục hồi
Những năm 2000: Dubai đang phát triển nhanh chóng, và nhiều người đã đầu tư vào bất động sản. Nhưng những người mua vào thời kỳ đỉnh cao đã học được bài học đắt giá: điều quan trọng là không chỉ xem xét bất động sản mà còn phải xem xét tình hình kinh tế chung.
Cuộc khủng hoảng năm 2008: giá cả giảm và xây dựng chậm lại. Tôi khuyên khách hàng nên dành thời gian và đầu tư vào những bất động sản có tiềm năng lâu dài. Cách tiếp cận này đã chứng minh được sự thành công hoàn toàn.
Phục hồi (2012–2019): Các quận mới của Dubai thu hút các nhà đầu tư và những người mua bất động sản ở đó bắt đầu kiếm được thu nhập từ việc cho thuê trong vòng vài năm và có thể bán lại với giá cao hơn.
Bùng nổ (2020–2025): Giá bất động sản Dubai đang tăng mạnh, đặc biệt là biệt thự và nhà phố. Những người mua căn hộ với giá hời đã chứng kiến giá trị tăng 15% trong vòng một năm, cùng với thu nhập cho thuê ổn định.
Kinh nghiệm từ Dubai chứng minh rằng đầu tư thành công không chỉ đòi hỏi lựa chọn bất động sản tốt mà còn cần hiểu rõ chu kỳ thị trường. Trên thực tế, điều này có nghĩa là bằng cách kết hợp khéo léo các căn hộ, nhà phố và biệt thự giá rẻ, bạn có thể tạo ra một danh mục đầu tư vừa tăng giá trị vừa tạo ra thu nhập cho thuê.
Chỉ số giá bất động sản nhà ở Dubai (2008-2025)
(Nguồn: https://premialivings.com/blogs/f/dubai-real-estate-market-forecast-2025-what-to-expect )
Giá cả đang tăng: thị trường bất động sản Dubai đang thay đổi như thế nào
Kể từ năm 2020, thị trường bất động sản Dubai đã tăng trưởng đều đặn: giá căn hộ tăng khoảng 15-20% theo năm, trong khi giá biệt thự và nhà phố tăng 10-15% mỗi năm, đặc biệt đáng chú ý ở các khu vực nổi tiếng như Dubai Marina, Trung tâm thành phố Dubai, Palm Jumeirah và Business Bay.
Theo kinh nghiệm của tôi, những khách hàng đầu tư vào biệt thự tại DAMAC Hills hoặc căn hộ tại JVC trong năm 2021-2022 không chỉ có thể tăng giá trị tài sản của mình lên 12-18% trong vòng 2-3 năm mà còn tạo ra nguồn thu nhập ổn định từ tiền cho thuê.
Theo dự báo của Statista, thị trường bất động sản Dubai sẽ tăng trưởng trung bình 2,28% mỗi năm từ năm 2025 đến năm 2029. Trên thực tế, tôi nhận thấy mức tăng giá đáng kể nhất dự kiến sẽ diễn ra ở những khu vực có cơ sở hạ tầng mới và các đảo nhân tạo, chẳng hạn như Palm Jumeirah và Cảng Dubai. Đây là những nơi nhu cầu về biệt thự và căn hộ luôn ở mức cao.
Hướng dẫn của tôi về các khu phố ở Dubai
Ở Dubai, mỗi khu vực phù hợp với những mục đích khác nhau: một số khu vực lý tưởng để cho thuê, một số khác để ở, và một số khác nữa để mua biệt thự sang trọng. Để chọn được bất động sản tốt nhất, điều quan trọng là phải hiểu nhu cầu tập trung ở đâu.
Trung tâm thành phố Dubai cung cấp hoạt động kinh doanh và cho thuê quanh năm
Đặc biệt dễ dàng để mua một căn hộ ở Dubai, nơi sẽ mang lại cho bạn lợi nhuận trong thời gian ngắn nhất có thể:
- Căn hộ 1-2 phòng ngủ 60–90 m² — 1,5–2,2 triệu AED;
- căn hộ cao cấp và căn hộ áp mái - từ 3 triệu AED;
- Biệt thự/nhà phố - 4-6,5 triệu AED
Dubai Marina: Nhu cầu du lịch và cuộc sống ven sông
Dubai Marina có nhu cầu cao từ khách du lịch và người nước ngoài, mang lại thu nhập cho thuê cao. Khu vực này phù hợp với mọi loại hình bất động sản cho thuê.
- Căn hộ 1-2 phòng ngủ 50-80 m² — 1,3-2 triệu AED;
- nhà phố - 3,5-5 triệu AED.
Palm Jumeirah - phân khúc cao cấp và sang trọng
Dubai Marina có nhu cầu cao từ khách du lịch và người nước ngoài, mang lại thu nhập cho thuê cao. Khu vực này phù hợp với mọi loại hình bất động sản cho thuê.
- căn hộ - 2,5-3,5 triệu AED;
- biệt thự – 6–10 triệu AED
Business Bay là khu thương mại của Dubai, nơi tập trung các tòa nhà văn phòng và khu dân cư hiện đại. Nơi đây lý tưởng cho việc cho thuê dài hạn và đầu tư bất động sản cho người lao động và người nước ngoài. Căn hộ thường được mua để cho thuê cho các chuyên gia nước ngoài.
- Căn hộ 1-2 phòng ngủ 60-90 m² — 1,4-2,1 triệu AED;
- nhà phố - 3,8–5,5 triệu AED.
Khu dân cư Dubai Hills Estate là khu dân cư cao cấp với không gian xanh.
Phù hợp cho gia đình và cư dân định cư lâu dài, Dubai Hills Estate có nhu cầu cao về biệt thự và nhà phố, đồng thời sở hữu cơ sở hạ tầng phát triển tốt.
Nơi đây lý tưởng cho cuộc sống gia đình và đầu tư dài hạn. Biệt thự và nhà phố đang có nhu cầu đặc biệt cao, và cơ sở hạ tầng bao gồm mọi thứ bạn cần.
- căn hộ - 1,8-2,5 triệu AED;
- Biệt thự/nhà phố - 4,5-7,5 triệu AED
Jumeirah Village Circle (JVC) và DAMAC Hills là những khu vực có giá cả phải chăng với dự báo tăng trưởng
Những địa điểm này đang được các nhà đầu tư trẻ và gia đình tìm kiếm nhà ở giá cả phải chăng hơn với tiềm năng tăng giá trị săn đón.
- căn hộ — 0,9-1,4 triệu AED;
- nhà phố - 2,5-3,5 triệu AED.
Khi chọn một khu vực, tôi luôn cân nhắc liệu giá trị khu vực đó có khả năng tăng hay không, nhu cầu thuê nhà ở đó như thế nào, giá thuê mỗi mét vuông và bất kỳ dự án xây dựng nào gần đó. Nhờ đó, khách hàng không chỉ có được bất động sản hấp dẫn mà còn là một tài sản sinh lời.
Những bất động sản nào đang được săn đón: từ studio đến biệt thự sang trọng
Nguồn cung thị trường nhà ở Dubai
(Nguồn: https://content.knightfrank.com/research/2364/documents/en/dubai-residential-market-review-q1-2025-12222.pdf )
Tại Dubai, các loại hình bất động sản phổ biến nhất để mua bán là căn hộ, nhà phố và biệt thự sẵn sàng cho thuê, đã được cải tạo hiện đại và có lịch sử pháp lý rõ ràng. Những bất động sản này có thể được cho thuê nhanh chóng hoặc dọn vào ở ngay. Các khu vực được săn đón nhất là Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers và Trung tâm thành phố Dubai.
Các dự án mới . Căn hộ và chung cư tại Dubai với đầy đủ tiện nghi: bãi đậu xe, thang máy, trung tâm thể dục và khu vực giải trí. Các khu vực nổi tiếng bao gồm Business Bay, Dubai Hills và Palm Jumeirah. Những bất động sản này mang đến sự thoải mái, sẵn sàng đón khách và phù hợp để đầu tư dài hạn.
Biệt thự và nhà phố sang trọng . Vị trí ven biển sang trọng: riêng tư, thoải mái, thích hợp để ở hoặc cho thuê. Ví dụ: Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari, Palm Jumeirah.
Căn hộ với tầm nhìn toàn cảnh và căn hộ áp mái . Khu dân cư ven biển sang trọng mang đến sự riêng tư và tiện nghi cao cấp. Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari và Palm Jumeirah là lựa chọn lý tưởng cho cả nhu cầu sống và đầu tư cho thuê.
Bất động sản thương mại và căn hộ dịch vụ . Những khu vực này lý tưởng cho thuê theo ngày hoặc quản lý chuyên nghiệp. Jumeirah Lake Towers, Downtown Dubai và DIFC mang lại lợi nhuận tăng trưởng đều đặn cho các khoản đầu tư bắt đầu từ 500.000 đô la.
Thật thú vị! Đầu năm 2025, 111 bất động sản hạng sang trên 10 triệu đô la đã được bán tại Dubai—tăng 5,7% so với cùng kỳ năm 2024. Mặc dù con số này thấp hơn một chút so với kỷ lục 153 giao dịch vào cuối năm 2024, nhưng đây là con số cao nhất từ trước đến nay trong quý đầu tiên.
Khi mua bất động sản tại Dubai, việc lựa chọn bất động sản đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện sẽ có lợi hơn. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ cho thuê, giảm thiểu rủi ro và tạo ra thu nhập nhanh hơn. Ngay cả những khoản đầu tư nhỏ vào việc cải tạo hoặc trang bị nội thất cũng có thể làm tăng đáng kể giá trị bất động sản.
| Loại đối tượng | Ngưỡng đầu tư | Rủi ro | Lợi nhuận dự kiến (hàng năm) |
|---|---|---|---|
| Bất động sản thứ cấp (căn hộ, nhà ở) | từ 200.000 đô la | Rủi ro pháp lý thấp, khả năng sửa chữa theo nhu cầu của bạn | 5–7 % |
| Tòa nhà mới (căn hộ) | từ 250.000 đô la | Khả năng chậm trễ trong xây dựng, cơ sở hạ tầng kém phát triển | 6–8 % |
| Biệt thự và nhà phố sang trọng | từ 1.000.000 đô la | Chi phí cao, thị trường cho thuê không lớn | 4–6 % |
| Căn hộ có tầm nhìn toàn cảnh, căn hộ áp mái | từ 500.000 đô la | Nguy cơ cạnh tranh gay gắt trong phân khúc bất động sản cao cấp | 5–7 % |
| Bất động sản thương mại, căn hộ khách sạn | từ 500.000 đô la | Tập trung vào nhu cầu thuê và các vấn đề quản lý | 6–10 % |
Ai mua bất động sản ở Dubai?
Các quốc gia hàng đầu mua bất động sản ở Dubai
(Nguồn: https://www.azcorealestate.ae/who-is-buying-property-dubai-leading-countries-revealed/ )
Trong 10 năm qua, cơ cấu nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Hiện tại, thị trường đang bị chi phối bởi:
- Anh – các nhà đầu tư bị thu hút bởi sự ổn định và lợi nhuận tiềm năng; các khu vực phổ biến bao gồm Jumeirah Golf Estates, Arabian Ranches, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate và DAMAC Hills.
- Ấn Độ – điều đáng quan tâm là chế độ ưu đãi không có thuế thu nhập và thuế tài sản; khu vực: JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate.
- Trung Quốc – Dubai South, Meydan và Downtown Dubai đang chứng kiến nhiều hoạt động nhất, được thúc đẩy bởi các phương pháp tài chính mới và các dự án cơ sở hạ tầng toàn cầu lớn.
- Nga – tìm kiếm sự bảo vệ khỏi gánh nặng thuế và rủi ro bất ổn; các khu vực phổ biến: Palm Jumeirah, Đảo Jumeirah Bay, Đồi Emirates.
- Pakistan – được đánh giá cao về khả năng sinh lời và bảo toàn vốn trước biến động tiền tệ; các khu vực bao gồm International City, Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, Downtown Dubai và Dubai Marina.
- Ả Rập Xê Út – Các nhà đầu tư GCC ưa chuộng những điều kiện thuận lợi hơn so với quốc gia của họ: Arabian Ranches, Emirates Hills, Palm Jumeirah.
Thị trường bất động sản Dubai vẫn rất hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Nhu cầu về nhà ở và căn hộ cao cấp tại các dự án mới đang tăng trưởng qua từng năm. Các nhà đầu tư không chỉ coi trọng lợi nhuận mà còn cả sự thoải mái, uy tín và an toàn đầu tư.
Nhu cầu trong nước
Người dân UAE mua bất động sản ít thường xuyên hơn người nước ngoài, nhưng hoạt động của họ trong phân khúc bất động sản hạng sang giúp ổn định thị trường. Họ thường chọn biệt thự và nhà phố có sân vườn và hồ bơi riêng. Trên thực tế, giao dịch của họ được hoàn tất nhanh chóng nhờ quy trình thẩm định minh bạch, thanh toán không cần thế chấp và rủi ro tối thiểu.
Các gia đình và nhà đầu tư từ UAE mua bất động sản cho hai mục đích: để ở hoặc cho thuê dài hạn. Các công ty địa phương cũng thường đầu tư vào bất động sản cho mục đích kinh doanh, chẳng hạn như chỗ ở cho nhân viên hoặc cho thuê sau này.
Nhu cầu từ người nước ngoài
Thị trường bất động sản Dubai phụ thuộc rất nhiều vào người nước ngoài, chiếm phần lớn dân số (87%). Họ không chỉ thuê nhà mà còn thường trở thành nhà đầu tư, mua bất động sản để cho thuê hoặc sử dụng cá nhân.
- Người châu Âu và khách hàng nói tiếng Nga có nhiều khả năng mua căn hộ để cho thuê, cả ngắn hạn và dài hạn.
- Các gia đình đến từ Ấn Độ và Châu Á thường chọn biệt thự hoặc nhà phố để sinh sống.
- Các nhà đầu tư Ả Rập đang đầu tư vào bất động sản cao cấp, vừa để hưởng thụ cá nhân vừa để kiếm tiền.
Trên thực tế, nhiều khách hàng của tôi mua căn hộ ở Dubai để cho người nước ngoài thuê. Điều này đảm bảo thu nhập ổn định 6-8% mỗi năm, và nhờ lịch sử pháp lý minh bạch, bất động sản dễ dàng bán lại khi cần thiết.
Hình thức sở hữu và phương pháp đầu tư
Khi mua bất động sản tại Dubai - dù là căn hộ, nhà ở hay biệt thự - điều quan trọng không chỉ là vị trí và loại hình bất động sản mà còn là cơ cấu sở hữu và chiến lược đầu tư. Phương pháp đăng ký bất động sản phù hợp giúp giảm thiểu rủi ro, tiết kiệm thuế và tạo ra thu nhập nhanh hơn.
Cá nhân (bao gồm cả người không cư trú)
Người nước ngoài có thể sở hữu toàn bộ bất động sản tại các khu vực được quy định là sở hữu vĩnh viễn (Freehold) của Dubai. Điều này cho phép họ tự do cho thuê, bán hoặc để lại cho người thừa kế. Ví dụ, một khách hàng châu Âu đã mua một căn hộ tại Dubai Marina, cho người nước ngoài thuê lại một tháng sau đó và hiện kiếm được khoảng 6% thu nhập hàng năm.
Công ty tại UAE (Khu vực tự do, Lục địa)
Việc thành lập công ty giúp đơn giản hóa việc quản lý nhiều bất động sản, tối ưu hóa thuế và kiểm soát tài sản. Ví dụ, một khách hàng đã đăng ký công ty tại Khu thương mại tự do Dubai và mua hai căn hộ ở Trung tâm thành phố Dubai để cho thuê thông qua một công ty quản lý.
Quỹ đầu tư và quỹ tín thác
Lý tưởng cho thu nhập thụ động và đa dạng hóa đầu tư (căn hộ, biệt thự, bất động sản thương mại). Ví dụ, khách hàng sở hữu nhiều bất động sản tại JVC và Dubai Hills thông qua một dự án duy nhất.
Mua cho hai người, quỹ tín thác gia đình, thừa kế
Bất động sản ở Dubai có thể được đăng ký cho nhiều chủ sở hữu. Quỹ tín thác gia đình giúp bảo vệ tài sản và đơn giản hóa việc chuyển nhượng tài sản cho người thừa kế. Điều này đặc biệt thuận tiện cho các gia đình mua biệt thự để sử dụng làm nơi cư trú và lập kế hoạch bất động sản.
Những hạn chế và cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài
Người nước ngoài được phép mua bất động sản ở Dubai, nhưng điều quan trọng là phải biết khu vực nào được phép và hiểu luật pháp địa phương để lập kế hoạch chiến lược đầu tư của bạn một cách chính xác:
1. Khu vực sở hữu vĩnh viễn và sở hữu cho thuê
- Sở hữu vĩnh viễn: sở hữu toàn bộ căn hộ, nhà ở và biệt thự tại Dubai (Trung tâm thành phố Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina, JLT, Arabian Ranches, Dubai Hills Estate).
- Thuê dài hạn: quyền sử dụng bất động sản lên đến 99 năm mà không cần sở hữu toàn bộ. Các lựa chọn bán lại và cho thuê bị hạn chế.
2. Loại hình sở hữu
- Người nước ngoài chỉ có thể mua bất động sản đã hoàn thiện (căn hộ, biệt thự) ở những khu vực đặc biệt (Sở hữu vĩnh viễn), nhưng không được mua đất bên ngoài những khu vực đó.
- Các bất động sản thương mại và khu công nghiệp ở Dubai chủ yếu chỉ dành cho công dân UAE hoặc người nước ngoài thông qua đăng ký công ty địa phương (Đại lục).
3. Pháp nhân
- Các công ty trong Khu phi thuế quan chỉ có thể sở hữu bất động sản trong khu vực của mình; các hoạt động bên ngoài khu vực đó phải có giấy phép bổ sung.
- Các công ty đại lục có quyền tiếp cận các bất động sản nhà ở và thương mại trên khắp Dubai, nhưng quy trình đăng ký phức tạp hơn.
4. Thế chấp
- Người nước ngoài có thể thế chấp ở Dubai để mua căn hộ (lên đến 75% chi phí) hoặc biệt thự (50–60%), nhưng với lãi suất cao hơn và phải chứng minh được thu nhập và tình trạng pháp lý.
5. Tiền thuê nhà
- Bất động sản sở hữu vĩnh viễn cho phép cho thuê miễn phí căn hộ và biệt thự. Tất cả hợp đồng đều được đăng ký chính thức với RERA (cơ quan quản lý nhà nước).
- Một số khu dân cư có những hạn chế về cho thuê ngắn hạn do công ty quản lý đặt ra.
Hầu hết khách hàng của tôi thích sở hữu vĩnh viễn để có toàn quyền kiểm soát bất động sản và tự do cho thuê. Ví dụ, một gia đình người Áo đã mua một biệt thự tại Dubai Hills Estate để cho thuê dài hạn và sinh sống thoải mái.
| Định dạng vùng / quyền sở hữu | Cơ hội cho người nước ngoài | Hạn chế | Ví dụ về khu vực/đối tượng |
|---|---|---|---|
| Sở hữu vĩnh viễn | Quyền sở hữu hoàn toàn một bất động sản ở Dubai (dù là căn hộ, nhà ở hay biệt thự) cho phép bạn tự do cho thuê và bán lại mà không có bất kỳ hạn chế nào. | Không có hạn chế cụ thể nào đối với các loại hình bất động sản nhà ở, tuy nhiên, việc cho thuê ngắn hạn phải tuân theo các quy định của công ty quản lý. | Trung tâm thành phố Dubai, Bến du thuyền Dubai, Palm Jumeirah, Tháp hồ Jumeirah (JLT), Trang trại Ả Rập, Khu bất động sản Dubai Hills |
| Thuê dài hạn (thuê 99 năm) | Quyền sở hữu được cấp trong một thời hạn nhất định; cho thuê và bán lại được phép theo các điều khoản thỏa thuận. | Không có quyền sở hữu vĩnh viễn; có những hạn chế về thế chấp và việc bán lại rất khó khăn | Một số dự án nằm ngoài Khu vực sở hữu vĩnh viễn |
| Các công ty Khu thương mại tự do (DMCC, DAFZA, JAFZA) | Mua bất động sản cho công ty; quản lý danh mục bất động sản; tối ưu hóa thuế | Các cơ sở này chỉ được sử dụng cho các hoạt động trong khu vực; chúng không dành cho các dự án nhà ở bên ngoài khu vực. | Căn hộ và văn phòng trong các dự án Khu phi thuế quan |
| Các công ty đại lục | Sở hữu bất động sản thương mại và nhà ở giúp bạn có thể mở doanh nghiệp hoặc cho thuê mặt bằng. | Việc đăng ký phải được chính phủ chấp thuận và một số bất động sản không cho phép người nước ngoài vào. | Bất động sản thương mại và khu dân cư riêng lẻ nằm ngoài Khu vực sở hữu lâu dài. |
Các khía cạnh pháp lý khi mua bất động sản ở Dubai
Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm đến các khía cạnh pháp lý khi mua bất động sản. Tôi luôn nhấn mạnh: mục tiêu quan trọng không chỉ là sở hữu bất động sản, mà còn là đảm bảo quyền sở hữu được bảo vệ toàn diện. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ giảm thiểu rủi ro, đẩy nhanh tiến độ và cho phép kiểm soát ngân sách giao dịch.
Quy trình mua hàng từng bước
1. Lựa chọn bất động sản – căn hộ, biệt thự ở Dubai, hoặc bất động sản thương mại ở Dubai. Ở giai đoạn này, tôi phân tích tiềm năng thu nhập, vị trí và tiềm năng tăng giá.
2. Thỏa thuận đặt chỗ – xác nhận mong muốn mua và đảm bảo tài sản; tiền đặt cọc thường là 5-10% giá.
3. MOU (Biên bản ghi nhớ) – hợp đồng chi tiết nêu rõ giá cả, điều khoản thanh toán và trách nhiệm của các bên.
4. Thanh toán – từng bước khi mua bất động sản trả góp hoặc thanh toán một lần trên thị trường thứ cấp.
5. Đăng ký với Sở Đất đai Dubai (DLD) là giai đoạn cuối cùng, qua đó quyền sở hữu được đảm bảo cho người mua.
Lời khuyên của tôi: Hãy đảm bảo tất cả tài liệu đều được đăng ký với DLD và hoàn thành chính xác.
Vai trò của luật sư và đại lý
Luật sư kiểm tra xem các giấy tờ về tài sản có hợp lệ không và xem xét hợp đồng (MOU) cũng như các điều khoản thanh toán.
Một đại lý sẽ giúp bạn chọn căn hộ hoặc biệt thự ở Dubai, đàm phán và giao tiếp với chủ đầu tư.
Nếu bạn thuê cả luật sư và người đại diện ngay từ đầu, nguy cơ gặp rắc rối sẽ giảm ít nhất 70%.
Yêu cầu đối với người mua
Những gì bạn cần để mua bất động sản ở Dubai:
- Độ tuổi từ 21 (trong một số trường hợp chỉ cần 18 tuổi) và hộ chiếu còn hiệu lực.
- Bằng chứng về thu nhập và nguồn tiền khi mua bất động sản đắt tiền.
- Một tài khoản ngân hàng ở Dubai và lịch sử tín dụng – nếu bạn có ý định thế chấp.
- Hồ sơ pháp lý cho công ty mua hàng (Khu phi thuế quan hoặc đất liền).
- Kiểm tra xem nhà đầu tư nước ngoài có phải chịu bất kỳ hạn chế hoặc lệnh trừng phạt nào không.
Mua ngoài kế hoạch và thị trường thứ cấp
trả góp là hình thức mua bất động sản trong giai đoạn xây dựng. Giá thường thấp hơn so với bất động sản đã hoàn thiện, nhưng điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ lưỡng chủ đầu tư, ngày hoàn thành, chế độ bảo hành và điều khoản đặt cọc. Tôi luôn khuyến nghị khách hàng nên ghi rõ lịch thanh toán và ngày hoàn thành trong hợp đồng.
Thị trường thứ cấp cung cấp bất động sản đã hoàn thiện với đầy đủ giấy tờ, cho phép bạn nhanh chóng dọn vào ở hoặc bắt đầu cho thuê bất động sản của mình. Một bước quan trọng là xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản và không có bất kỳ ràng buộc nào.
Mua từ xa bằng ủy quyền
Bạn có thể mua nhà tại Dubai mà không cần trực tiếp có mặt bằng cách sử dụng giấy ủy quyền. Luật sư chịu trách nhiệm xem xét các tài liệu, đảm bảo tính chính xác của Biên bản ghi nhớ (MOU), đảm bảo các khoản thanh toán được xử lý chính xác và bất động sản được đăng ký với Sở Di trú Dubai (DLD). Giấy ủy quyền yêu cầu công chứng, chứng thực và dịch thuật.
Kiểm tra độ tinh khiết hợp pháp của đối tượng
Trước khi mua hàng, tôi luôn đảm bảo:
- người bán có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản;
- trong trường hợp không có nợ nần, tiền phạt và thủ tục pháp lý;
- về trạng thái hiện tại của đối tượng trong DLD và sự tuân thủ của nó với tài liệu thiết kế;
- về tính chính xác của tất cả các giấy phép và chứng chỉ (đặc biệt là đối với nhà phố và biệt thự).
Trên thực tế, những khách hàng lơ là khâu thẩm định sau này sẽ gặp phải vấn đề: họ không thể đăng ký quyền sở hữu hoặc cho thuê bất động sản của mình.
Ví dụ, một khách hàng muốn mua một căn biệt thự ở DAMAC Hills, nhưng luật sư phát hiện ra những thay đổi chưa đăng ký trong hồ sơ của chủ đầu tư. Điều này đã giúp tránh được tổn thất tài chính và kiện tụng.
Đăng ký quyền sở hữu tài sản thông qua Sở Đất đai Dubai (DLD)
Giai đoạn cuối cùng của việc mua bất động sản là đăng ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu với Sở Giao dịch Bất động sản (DLD). Văn bản này ghi lại thông tin chi tiết về chủ sở hữu, các thông số của bất động sản và các điều khoản của giao dịch. Sau khi đăng ký, người mua trở thành chủ sở hữu hoàn toàn và có thể tự do định đoạt bất động sản: cho thuê, bán hoặc thừa kế cho người khác.
Trung bình, quá trình từ lựa chọn bất động sản đến đăng ký mất khoảng 6-12 tuần. Khung thời gian này phụ thuộc vào việc bất động sản ở Dubai được mua theo hình thức trả góp hay trên thị trường bán lại, cũng như mức độ hoàn thiện hồ sơ.
| Sân khấu | Nó bao gồm những gì? | Chịu trách nhiệm | Hạn chót |
|---|---|---|---|
| Chọn một đối tượng | Lựa chọn bất động sản ở Dubai, phân tích khu vực và giá cả | Người mua, đại lý | 1–2 tuần |
| Thỏa thuận đặt phòng | Ký hợp đồng đặt chỗ và thanh toán tiền đặt cọc | Người mua, đại lý | 1–3 ngày |
| Biên bản ghi nhớ (MOU) | Kết luận của thỏa thuận chính với các điều khoản của giao dịch | Người mua, luật sư, nhà phát triển/người bán | 1–2 tuần |
| Đánh giá pháp lý | Xác minh pháp lý tài sản và giấy tờ | Luật sư | 1–2 tuần |
| Sự chi trả | Thanh toán theo tiến độ (Off-Plan) hoặc toàn bộ số tiền (thị trường thứ cấp) | Người mua, ngân hàng/luật sư | Tùy thuộc vào hợp đồng |
| Đăng ký tại DLD | Nộp hồ sơ và đăng ký quyền sở hữu | Người mua, luật sư | 1–2 tuần |
| Chuyển giao một đối tượng | Nhận chìa khóa và kiểm tra tài sản | Người mua, đại lý, nhà phát triển | Vào ngày đăng ký hoặc theo thỏa thuận |
| Các hành động sau khi đăng ký | Kết nối tiện ích, bảo hiểm, tiền thuê nhà | Người mua | 1–2 tuần |
Thuế, phí và chi phí cho bất động sản ở Dubai
Các nhà đầu tư thường chọn Dubai vì nơi đây không có thuế bất động sản hoặc thuế cho thuê. Điều này có nghĩa là bạn được giữ lại toàn bộ lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ, biệt thự hoặc nhà của mình. Thu nhập ròng ở đây cao hơn đáng kể so với châu Âu, nơi thuế có thể chiếm một phần đáng kể lợi nhuận của bạn.
Phí một lần và thường xuyên
Khi mua bất động sản ở Dubai, bạn nên tính đến một số chi phí bắt buộc sau:
- Phí đăng ký DLD là 4% giá bất động sản, phải trả khi đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Dịch vụ pháp lý, công chứng và đại lý — trên thực tế, khách hàng của tôi thường chi khoảng 5-7% giá trị giao dịch cho hỗ trợ pháp lý và chuẩn bị tài liệu.
- Hóa đơn tiện ích và phí dịch vụ thay đổi hàng năm tùy thuộc vào loại hình và diện tích bất động sản: đối với một căn hộ ở Dubai Marina, giá khoảng 20-30 dirham/mét vuông, trong khi đối với một biệt thự trên Palm Jumeirah, giá cao hơn, lên tới 40-50 dirham/mét vuông.
Ưu đãi về thuế và các chương trình tối ưu hóa
Người dân UAE và nhà đầu tư nước ngoài được tiếp cận các chương trình sở hữu bất động sản ưu đãi, giúp tối ưu hóa chi phí thuế. Trên thực tế, tôi khuyến nghị:
- lưu ý đến việc không phải nộp thuế thu nhập khi cho thuê bất động sản - điều này làm tăng lợi nhuận ròng;
- đăng ký quyền sở hữu thông qua một công ty ở Khu thương mại tự do hoặc Đại lục - điều này bảo vệ tài sản và đơn giản hóa việc kế toán;
- Làm rõ chi phí bảo hiểm và tiện ích trước để chúng không làm giảm lợi nhuận dự kiến của bạn.
So sánh với thuế ở Áo
Tại Áo, thuế bất động sản (Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) cao và các khoản phí bổ sung khi mua bất động sản làm tăng đáng kể chi phí ban đầu của nhà đầu tư. Tuy nhiên, thị trường này được đặc trưng bởi sự ổn định: giá cả tăng dần và luật pháp bảo vệ đầy đủ quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản.
Ở Dubai, tình hình lại ngược lại: hoàn toàn không có thuế thu nhập cho thuê, và phí đăng ký duy nhất chỉ bằng 4% giá trị bất động sản. Điều này cho phép hoàn vốn đầu tư nhanh hơn, nhưng thị trường lại biến động hơn, với giá cả phụ thuộc nhiều vào nhu cầu của chuyên gia nước ngoài và các yếu tố kinh tế.
Visa cư trú thông qua việc mua bất động sản
Khi mọi người hỏi tôi cách mua bất động sản ở Dubai và xin thường trú, trước tiên tôi nói về các chương trình thị thực. Việc mua căn hộ hoặc biệt thự ở Dubai mang lại cơ hội xin thị thực thường trú và các quyền lợi khác, nhưng điều quan trọng là phải hiểu rõ các chi tiết.
Ngưỡng nhập cảnh và loại thị thực
Ở Dubai, việc mua bất động sản cho phép người nước ngoài có được thị thực có thời hạn hiệu lực khác nhau:
- 2 năm - nếu vật phẩm có giá từ 750 nghìn dirham (~204 nghìn đô la);
- 5 năm – đối với khoản đầu tư từ 1 triệu dirham;
- 10 năm (Visa vàng) - cho các giao dịch mua hàng trị giá 2 triệu AED trở lên.
Một ví dụ thực tế: nhiều người chọn Visa Vàng. Ví dụ, một khách hàng đã mua hai căn hộ tại Dubai Marina và nhận được visa 10 năm cho cả gia đình, giúp anh ấy mở tài khoản ngân hàng và điều hành doanh nghiệp mà không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Visa cư trú có tác dụng gì?
- Chủ sở hữu và gia đình có thể cư trú hợp pháp tại UAE;
- Bạn có thể mở doanh nghiệp và mở tài khoản ngân hàng;
- Được tiếp cận với y tế và giáo dục theo các điều kiện ưu đãi.
Thị thực có được thông qua đầu tư bất động sản không cho phép làm việc nếu không có giấy phép riêng.
Điều kiện và hạn chế gia hạn
Để gia hạn thị thực, bạn phải duy trì quyền sở hữu bất động sản và duy trì giá trị của bất động sản ít nhất ở mức tối thiểu theo yêu cầu. Tôi khuyến nghị bạn nên thường xuyên kiểm tra tình trạng bất động sản và cập nhật tất cả các giấy tờ kịp thời để giảm thiểu rủi ro bị từ chối gia hạn.
Những lỗi thường gặp khi nộp bài
- Mua một món đồ với giá thấp hơn số tiền yêu cầu.
- Đăng ký không đúng trong sổ đăng ký chính thức (DLD).
- Sai sót trong giấy tờ khi xin thị thực.
Tôi hướng dẫn khách hàng từ việc lựa chọn bất động sản (ví dụ: căn hộ tại UAE) đến việc nộp đơn xin Thị thực Vàng. Điều này đảm bảo không có sự chậm trễ và thủ tục giấy tờ đầy đủ cho cả gia đình.
So sánh với Giấy phép cư trú của Áo
| Tham số | Dubai | Áo (Thẻ D, Tự túc) |
|---|---|---|
| Đầu tư tối thiểu | Visa 2 năm: 750.000 AED (~204.000 đô la) Visa 5 năm: 1.000.000 AED Visa vàng 10 năm: 2.000.000 AED |
Không có số tiền cố định, nhưng phải có số tiền tối thiểu là 45.000 € trở lên trong tài khoản |
| Cư trú bắt buộc | Không, thị thực không yêu cầu phải có thường trú nhân. | Có, ít nhất 183 ngày một năm để duy trì giấy phép cư trú |
| Thời hạn nhập tịch | Thị thực không cấp quyền công dân. | Thông thường phải có 10 năm thường trú để nhập tịch |
| Đoàn tụ gia đình | Có, thị thực áp dụng cho tất cả các thành viên trong gia đình. | Có, với xác minh thu nhập và nhà ở |
| Hoạt động kinh doanh | Bạn có thể mở công ty, mở tài khoản ngân hàng và điều hành doanh nghiệp | Được phép làm việc với giấy phép cư trú (RP) |
Nếu độ tin cậy và ổn định là ưu tiên hàng đầu của bạn, hãy chọn Áo. Thị trường ở đây dễ dự đoán, rủi ro tối thiểu và vốn được bảo vệ. Tuy nhiên, nếu mục tiêu của bạn là lợi nhuận nhanh chóng và thủ tục đơn giản, Dubai là lựa chọn tốt hơn: lợi nhuận cao hơn, nhưng cũng có rủi ro do thị trường biến động.
Quy định mới về nhập cư của UAE năm 2025
Thị thực Vàng. Hiện nay, Thị thực Vàng 10 năm tại Dubai không chỉ dành cho doanh nhân và nhà đầu tư mà còn dành cho những người làm nhiều ngành nghề khác nhau, chẳng hạn như bác sĩ, giáo viên, nhà môi trường học và chuyên gia kỹ thuật số. Thị thực này cho phép bạn sống tại UAE mà không cần người bảo lãnh, đưa gia đình theo và tận hưởng các dịch vụ cao cấp.
Thị thực Xanh. "Thị thực Vàng" được thiết kế cho các chuyên gia, người làm việc tự do và nhà đầu tư muốn sinh sống tại UAE mà không bị ràng buộc bởi bất kỳ chủ lao động nào. Để được cấp thị thực này, người làm việc tự do phải chứng minh thu nhập ít nhất 15.000 AED mỗi tháng và có bằng cấp đại học (cử nhân hoặc tương đương).
Bảo lãnh gia đình. Chuyên gia nước ngoài có thu nhập tối thiểu 4.000 AED mỗi tháng có thể nộp đơn xin thị thực cho gia đình: vợ/chồng, con cái (con trai dưới 25 tuổi và con gái ở mọi lứa tuổi) và cha mẹ. Nếu thị thực của bạn bị hủy, gia đình bạn sẽ có sáu tháng để nộp đơn xin giấy phép cư trú mới tại UAE.
Visa Tìm Việc. Visa Vàng có thể được gia hạn thêm 120 ngày cho sinh viên mới tốt nghiệp các trường đại học hàng đầu và các chuyên gia có trình độ mà không cần yêu cầu bảo lãnh. Một yêu cầu là duy trì số dư tài khoản tối thiểu 14.700 AED trong sáu tháng gần nhất.
Quy định mới về gia hạn thị thực
- Gia hạn trực tuyến qua Hệ thống Salama. Hệ thống Salama được hỗ trợ bởi AI đã được triển khai, tự động gia hạn thị thực và rút ngắn thời gian xử lý đơn từ một tháng xuống còn năm ngày. Thông tin sẽ được tự động cập nhật vào ID Emirates của bạn.
- Gia hạn Giấy phép Lao động. Đối với một số loại hình lao động, thời hạn hiệu lực của giấy phép đã được gia hạn từ 2 năm lên 3 năm, giúp giảm nhu cầu gia hạn thường xuyên và tiết kiệm chi phí (phí: 100 AED).
- Giấy phép tái nhập cảnh. Cư dân UAE đã ở nước ngoài hơn sáu tháng có thể giữ nguyên tình trạng cư trú nếu họ quay trở lại trong vòng 30 ngày kể từ ngày được chấp thuận.
- Gia hạn thị thực du lịch. Thị thực 30 và 60 ngày có thể được gia hạn thêm 30 ngày với mức phí 600 AED, trong khi thị thực 90 ngày có thể được gia hạn thêm 90 ngày mà không cần rời khỏi đất nước.
Những thay đổi này đã giúp việc cư trú lâu dài tại Dubai trở nên dễ dàng và thoải mái hơn đối với các nhà đầu tư, chuyên gia và gia đình của họ.
Tiền thuê và lợi nhuận
Thu nhập là lý do chính khiến các nhà đầu tư lựa chọn bất động sản Dubai. Không giống như ở châu Âu, tại đây, bạn có thể bắt đầu kiếm được thu nhập cho thuê ổn định ngay sau khi mua, đặc biệt là khi sở hữu vị trí và loại hình bất động sản phù hợp.
Cho thuê ngắn hạn
Việc cho thuê căn hộ qua Airbnb hoặc Booking tại Dubai có thể tạo ra thu nhập hàng năm 10-12%, đặc biệt là ở các khu vực như Dubai Marina, Trung tâm thành phố và Palm Jumeirah. Điều này đòi hỏi phải có giấy phép từ Cơ quan Du lịch Dubai và tuân thủ các quy định địa phương. Ví dụ, một khách hàng ở Dubai Marina đã cho thuê căn hộ theo ngày và thu được 11% thu nhập hàng năm.
Cho thuê dài hạn
Lựa chọn này phù hợp với những người tìm kiếm thu nhập ổn định 5-7% mỗi năm với rủi ro vừa phải. Đây là giải pháp lý tưởng cho các khoản đầu tư gia đình hoặc cho thuê cho người nước ngoài. Các khu vực phổ biến nhất là JVC (Jumeirah Village Circle) và Business Bay, nơi nhu cầu thuê nhà ổn định và tỷ lệ chuyển nhượng khách thuê thấp.
Lợi nhuận theo khu vực
| Huyện | Năng suất trung bình | Đặc điểm |
|---|---|---|
| Trung tâm thành phố Dubai | 7–12% | Các căn hộ này có nhu cầu cao đối với người nước ngoài và khách du lịch, nằm gần các khu thương mại và được tìm kiếm để cho thuê theo ngày, đặc biệt là những căn hộ có tầm nhìn ra tòa nhà Burj Khalifa. |
| Bến du thuyền Dubai | 6–12% | Lượng người nước ngoài liên tục đổ về đây thúc đẩy nhu cầu thuê nhà dài hạn, trong khi bờ sông và quang cảnh mặt nước khiến nơi này trở nên hấp dẫn đối với khách du lịch tìm kiếm chỗ ở ngắn hạn. |
| Palm Jumeirah | 7–10% | Bất động sản cao cấp với giá mua cao, lợi nhuận tối đa đạt được thông qua việc cho thuê ngắn hạn |
| Vòng tròn làng Jumeirah (JVC) | 6–8% | Giá cả phải chăng và nhu cầu ổn định cho thuê dài hạn, cũng như sức hấp dẫn đối với khách du lịch tầm trung cho chỗ ở hàng ngày |
| Vịnh Kinh doanh | 6–9% | Phân khúc nhà ở và thương mại có tiềm năng cho thuê văn phòng và căn hộ cùng lúc |
Lời khuyên của tôi: khi chọn bất động sản, điều quan trọng là phải cân bằng giữa diện tích, loại hình bất động sản và phương thức cho thuê. Ví dụ, biệt thự trên đảo Palm Jumeirah thường được cho khách du lịch thuê ngắn hạn, trong khi căn hộ ở Dubai Marina thường được cho người nước ngoài thuê dài hạn.
Các công ty quản lý và dịch vụ
Để giảm thiểu rủi ro và đơn giản hóa việc quản lý bất động sản, nhiều khách hàng, đặc biệt là những người sống ở nước ngoài, thường sử dụng các công ty quản lý. Họ đảm nhiệm việc tìm kiếm người thuê, thu tiền thuê và bảo trì bất động sản.
Thuế
Dubai thu hút các nhà đầu tư vì không có thuế thu nhập cho thuê, giúp tăng đáng kể lợi nhuận ròng so với các thị trường khác.
So sánh lợi nhuận cho thuê ở Dubai và Áo
So với Áo, nơi lợi nhuận cho thuê thường là 2-3% và thuế cũng như quy định chặt chẽ hơn, Dubai mang lại lợi nhuận ròng cao hơn và các điều khoản quản lý tài sản linh hoạt.
| Chỉ số | Dubai | Áo |
|---|---|---|
| Năng suất trung bình | Trung tâm thành phố 6–8%, Marina 7–9%, Palm 7–10%, JVC 6–8% | Tỷ lệ trên khắp các thành phố vẫn ổn định ở mức 2-3% - tương đối thấp, nhưng có nhu cầu ổn định và động lực đáng tin cậy. |
| Quy định về tiền thuê nhà | Cho thuê ngắn hạn phải có giấy phép, trong khi cho thuê dài hạn thì ít bị quản lý chặt chẽ hơn. | Quy định chặt chẽ (Mietrecht) |
| Hạn chế giá | Hầu như không có | Có kiểm soát giá thuê |
| Thuế đơn giản hóa | Có, thu nhập cho thuê được miễn thuế, phí tối thiểu | Không, gánh nặng thuế cao và hệ thống báo cáo phức tạp |
Trong khi lợi nhuận cho thuê cao hơn và thị trường ở Dubai sôi động hơn, Áo lại mang đến sự ổn định, khả năng dự đoán giá cả và nhu cầu mạnh mẽ, mang lại sự an toàn cho các nhà đầu tư thận trọng.
Cẩm nang dành cho nhà đầu tư: Những điểm nóng của Dubai
| Huyện | Đặc điểm | Giá trung bình mỗi m² (2025) | Tiềm năng lợi nhuận |
|---|---|---|---|
| Trung tâm thành phố Dubai | Vị trí đắc địa, gần Burj Khalifa và Dubai Mall, thanh khoản tốt | 20.000–27.000 AED | Tăng trưởng giá cao, dài hạn 5-7% |
| Bến du thuyền Dubai | Là địa điểm yêu thích của người nước ngoài và khách du lịch, nơi đây tự hào có lối đi dạo được bảo trì tốt, nhiều nhà hàng và câu lạc bộ du thuyền. | 15.000–20.000 AED | 6-10% ngắn hạn |
| Palm Jumeirah | Cấp độ cao cấp, uy tín, loài quý hiếm, quyền truy cập hạn chế | 25.000–35.000 AED | 4–6%, tỷ lệ tăng giá |
| Vịnh Kinh doanh | Tâm điểm của hoạt động kinh doanh, phát triển đang diễn ra, nhiều cơ hội đầy hứa hẹn | 14.000–18.000 AED | 6–8% |
| JVC, JVT | Giá thấp, nhu cầu ngày càng tăng từ những người thuê nhà tầm trung | 9.000–12.000 AED | 7–10% |
| Đồi Dubai, Đồi Damac | Khu dân cư ấm cúng để sinh sống cùng trẻ em, nơi có sân golf, trường học và khu vui chơi giải trí | 11.000–15.000 AED | 5–7% |
Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ tại khu JVC của Dubai với giá 950.000 AED và hưởng lãi suất 9% hàng năm trong năm đầu tiên nhờ cho thuê ngắn hạn. Một khách hàng khác đã chọn một biệt thự trên đảo Palm Jumeirah, nơi lợi suất ban đầu chỉ là 4%, nhưng sau hai năm, bất động sản đã tăng giá 35%, cuối cùng mang lại tổng lợi nhuận cao hơn đáng kể.
Lời khuyên từ tôi:
- Nếu bạn quan tâm đến thu nhập ổn định và rủi ro tối thiểu, hãy chọn Business Bay hoặc Dubai Marina.
- Uy tín và giá trị thị trường ngày càng tăng - Palm Jumeirah hay Trung tâm thành phố.
- Nếu bạn đang muốn mua biệt thự ở Dubai cho gia đình mình, hãy cân nhắc Dubai Hills.
Luôn đánh giá cơ sở hạ tầng và kế hoạch phát triển của khu vực—điều này quyết định trực tiếp đến sự tăng trưởng giá trị bất động sản trong tương lai.
Cơ sở hạ tầng và nhu cầu
Một trong những lợi thế chính của bất động sản Dubai là cơ sở hạ tầng được quy hoạch bài bản và liên tục phát triển. Những khu vực được ưa chuộng nhất thường cung cấp mọi thứ cần thiết cho một cuộc sống tiện nghi:
- Giao thông thuận tiện: tàu điện ngầm, xe điện, xe buýt và đường cao tốc. Ví dụ, Trung tâm thành phố Dubai và Vịnh Business được kết nối thuận tiện với tàu điện ngầm và Đường Sheikh Zayed, còn Bến du thuyền Dubai có thể dễ dàng tiếp cận bằng xe điện hoặc phà.
- Cơ sở hạ tầng thương mại và xã hội: trung tâm mua sắm, nhà hàng, trung tâm y tế và trường học đẳng cấp quốc tế. Dubai Hills và DAMAC Hills chú trọng đến sự thoải mái cho gia đình với công viên xanh, sân chơi hiện đại và trường học đẳng cấp quốc tế.
- Thân thiện với môi trường: Các khu vực Dubai Hills, DAMAC Hills và Palm Jumeirah hấp dẫn du khách nhờ không gian xanh, sân golf, công viên và vị trí gần biển. Trong khi đó, các khu thương mại như Business Bay có thể kém thân thiện với môi trường hơn, nhưng lại được hưởng lợi từ vị trí thuận tiện và kết nối giao thông tuyệt vời.
Yêu cầu của người thuê nhà:
- Các khu vực cho thuê ngắn hạn chủ yếu là Dubai Marina, Downtown và Palm Jumeirah do lượng khách du lịch đông đảo.
- Cho thuê dài hạn – JVC, Business Bay và Dubai Hills – địa điểm được các gia đình và chuyên gia ưa chuộng khi chọn Dubai làm quê hương.
Nếu bạn muốn kiếm tiền nhanh chóng, hãy chọn căn hộ ở Dubai gần tàu điện ngầm và các điểm tham quan du lịch. Nếu bạn muốn có nguồn thu nhập ổn định, lâu dài, tốt hơn nên đầu tư vào những khu vực có công viên, trường học tốt và cơ sở hạ tầng phát triển tốt, thân thiện với gia đình.
Mua ở đâu bây giờ và mong đợi điều gì
Trong giai đoạn 2024–2025, sự quan tâm lớn nhất của các nhà đầu tư tập trung vào JVC, Business Bay và Dubai Marina. Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng giá đáng kể nhất trong hai đến ba năm tới được dự đoán sẽ thuộc về Business Bay và Dubai Hills, nơi cơ sở hạ tầng đẳng cấp đang được phát triển.
Xây mới hay bán lại ở Dubai: nhà đầu tư nên chọn loại nào?
Việc lựa chọn giữa bất động sản mới xây và bất động sản đã hoàn thiện tại Dubai là một trong những câu hỏi thường gặp nhất từ khách hàng. Cả hai lựa chọn đều có những ưu điểm, rủi ro và chiến lược riêng. Trong nhiều năm qua, tôi đã giúp khách hàng mua căn hộ trong giai đoạn đầu xây dựng và bán bất động sản đang có hợp đồng thuê. Tóm lại: lựa chọn tối ưu phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn.
Xây dựng ngoài kế hoạch: Tại sao các tòa nhà mới ở Dubai lại được ưa chuộng hơn
- Các phương thức thanh toán thuận tiện bao gồm trả góp không tính lãi suất cho đến khi hoàn thành công trình và thêm 1–3 năm sau khi dự án hoàn thành.
- Cơ hội tham gia dự án ngay từ giai đoạn đầu và bán tài sản trước khi hoàn thành với mức lợi nhuận 20-40%.
- Bố cục hiện đại, vật liệu tiết kiệm năng lượng thân thiện với môi trường và hệ thống nhà thông minh.
Ví dụ: Một cặp vợ chồng người Áo đã mua một căn hộ hai phòng ngủ ở Dubai Hills với giá 1,3 triệu AED và chỉ sau hai năm, giá trị căn hộ đã tăng lên 1,75 triệu AED.
Thị trường thứ cấp: tính thanh khoản và các sắc thái
- Bất động sản có thể được đưa vào thị trường cho thuê ngay lập tức và tạo ra nguồn thu nhập ổn định.
- Một bước thiết yếu là xác minh tính hợp pháp của giao dịch thông qua Sở Đất đai Dubai.
- Những bất động sản có tuổi đời trên 10 năm có thể cần đầu tư thêm vào việc sửa chữa.
- Biệt thự và nhà phố trên thị trường thứ cấp thường nằm ở những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển hoàn chỉnh.
Ví dụ: Một khách hàng đến từ Ukraine đã mua một căn biệt thự tại khu dân cư Jumeirah Golf Estates danh giá, nơi có những người thuê nhà hiện hữu. Điều này cho phép anh ta ngay lập tức tạo ra thu nhập ổn định, vượt xa lợi nhuận tiềm năng của nhiều bất động sản đang xây dựng.
| Tham số | Tòa nhà mới (chưa có kế hoạch) | Thị trường thứ cấp |
|---|---|---|
| Giá nhập cảnh | Các vật thể chưa hoàn thiện | Nhiều hơn, nhưng vẫn phải mặc cả |
| Kế hoạch trả góp | Có, lên đến 5-7 năm | Không, thanh toán đầy đủ |
| Lợi nhuận ngay từ đầu | Lợi nhuận bán lại (20-40% mỗi chu kỳ) | Thu nhập cho thuê ngay lập tức |
| Rủi ro | Sự chậm trễ trong xây dựng | Cần sửa chữa |
| Cơ sở hạ tầng | Được hình thành theo thời gian | Nó đã sẵn sàng rồi |
| Sự phổ biến trong số các nhà đầu tư | Rất cao, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp | Nhu cầu vừa phải nhưng ổn định |
So sánh với các tòa nhà mới ở Áo
Ở Dubai, các dự án phát triển mới là động lực chính của thị trường: các nhà đầu tư có thể tham gia vào một dự án ở giai đoạn đầu và tối đa hóa mức tăng trưởng giá trị khi dự án hoàn thành.
Áo có ít tòa nhà mới hơn, nhưng họ tập trung vào hiệu quả năng lượng và tuân thủ ESG, thu hút các nhà đầu tư thận trọng mong đợi lợi nhuận ổn định lâu dài.
| Chỉ số | Dubai | Áo |
|---|---|---|
| Hiệu quả năng lượng | Thiết kế hiện đại với khả năng cách nhiệt chu đáo, trong khi khí hậu làm giảm tải nhiệt | Hiệu quả năng lượng cao, có chứng nhận bắt buộc và tuân thủ các tiêu chuẩn nghiêm ngặt |
| Tỷ lệ xây dựng | Thời gian thực hiện dài - 2-4 năm kể từ khi bắt đầu, nhiều bất động sản được bán ở giai đoạn Tiền kế hoạch | Cao ở các thành phố lớn và các khu đô thị |
| Tiêu chuẩn ESG | Triển khai từng bước, tập trung nhiều hơn vào các dự án xa xỉ | Tiêu chuẩn môi trường và xã hội nghiêm ngặt ở mọi cấp độ |
| Giá trung bình cho 1 m² | 3.500–7.000 đô la – tùy thuộc vào khu vực và lớp học | 5.000–9.000 đô la, đặc biệt đắt đỏ ở Vienna và Salzburg |
| Thị phần các tòa nhà mới trên thị trường | Cao – hơn một nửa số giao dịch là ngoài kế hoạch | Khoảng 30%, thị trường chủ yếu là thứ cấp |
Làm thế nào để vượt ra ngoài mua sắm truyền thống
Các nhà đầu tư tại Dubai đang ngày càng rời xa các mô hình đầu tư truyền thống và tìm kiếm các chiến lược kết hợp: thay vì mua một căn hộ hoặc biệt thự đơn lẻ, họ đang xem xét danh mục đầu tư đa dạng, bất động sản thương mại và tham gia vào các dự án lớn. Cách tiếp cận này giúp phân tán rủi ro, tăng lợi nhuận tổng thể và linh hoạt ứng phó với những thay đổi của thị trường.
Nhiều studio thay vì một biệt thự
Nhiều khách hàng của tôi thích mua ba hoặc bốn căn hộ studio tại các khu vực sầm uất của Dubai thay vì một biệt thự lớn. Điều này cho phép họ phân tán rủi ro, đảm bảo thu nhập ổn định quanh năm và đơn giản hóa việc bán bất động sản nếu cần. Ví dụ, một nhà đầu tư đã mua bốn căn hộ studio tại JVC và Business Bay và hiện đang thu về lợi nhuận ổn định hơn 9% mỗi năm.
Đầu tư vào khách sạn và căn hộ
Hình thức mua để cho thuê trong các khu phức hợp khách sạn cho phép tạo ra thu nhập thụ động mà không cần sự tham gia cá nhân: công ty quản lý chịu trách nhiệm hoàn toàn cho việc đặt phòng, dọn dẹp và tiếp thị bất động sản. Căn hộ dịch vụ ở Dubai Marina và Trung tâm thành phố là phổ biến nhất.
Mua đất và xây dựng
Đối với các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, việc mua một lô đất và sau đó xây dựng nhà phố hoặc biệt thự tại UAE có thể mang lại lợi nhuận 20-30% khi bán lại. Các yếu tố then chốt để thành công bao gồm việc lựa chọn vị trí đắc địa và nhà thầu uy tín.
Đầu tư chung
Đầu tư bất động sản chung cho phép bạn tham gia vào các dự án lớn hơn—ví dụ: mua biệt thự trên đảo Palm Jumeirah hoặc không gian thương mại tại Dubai Hills. Tôi khuyên bạn nên xác định rõ ràng phần sở hữu và điều khoản thoái vốn của mỗi bên để tránh bất kỳ hiểu lầm nào về sau.
Bất động sản thương mại
Bất động sản thương mại ở Dubai (văn phòng, không gian bán lẻ, kho bãi) đang thu hút mạnh mẽ các doanh nghiệp châu Âu và châu Á do lợi nhuận cao (cao hơn ở Áo) và ngưỡng đầu tư phải chăng là 300.000 đô la.
So sánh các chiến lược: Dubai so với Vienna
| Chiến lược | Dubai | Viên |
|---|---|---|
| Một số studio | Lợi nhuận tuyệt vời, thanh khoản nhanh | Nguồn cung hạn chế, giá cao trên mỗi m² |
| Khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng | Phân khúc phát triển, lượng khách du lịch cao | Số lượng đối tượng có hạn |
| Đất + xây dựng | Doanh thu nhanh, nhu cầu cao | Quy định nghiêm ngặt, thời hạn dài |
| Đầu tư chung | Phổ biến trong các dự án lớn | Không phổ biến lắm |
| Bất động sản thương mại | Nhu cầu cao, động lực thị trường | Ổn định nhưng lợi nhuận thấp hơn |
Nếu bạn đang tìm kiếm sự tăng trưởng vốn nhanh chóng và lợi nhuận cao, Dubai mang đến nhiều cơ hội và sự linh hoạt hơn. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư thận trọng, chú trọng vào sự ổn định lâu dài, Áo vẫn là một lựa chọn đáng tin cậy.
Rủi ro và cạm bẫy
Mua bất động sản ở Dubai mang lại nhiều cơ hội tuyệt vời, nhưng điều quan trọng là phải hiểu rõ những rủi ro để tránh mọi bất ngờ khó chịu.
Sự phụ thuộc vào du lịch và người nước ngoài
Nhu cầu quốc tế có tác động đáng kể đến thị trường. Trong thời kỳ khủng hoảng, số lượng khách thuê giảm, đặc biệt là trong phân khúc cho thuê ngắn hạn. Tôi khuyên khách hàng nên chọn những khu vực có nhu cầu nội địa mạnh mẽ, chẳng hạn như Business Bay hoặc JVC.
Biến động giá
Giá trị bất động sản có thể giảm tạm thời do khủng hoảng kinh tế bên ngoài. Tuy nhiên, bất động sản thanh khoản cao (như căn hộ ở Dubai hoặc biệt thự ở các khu vực sầm uất) ít bị mất giá và phục hồi nhanh hơn sau suy thoái.
Khí hậu và tính theo mùa
Người thuê nhà ít hoạt động hơn vào mùa hè. Tuy nhiên, các bất động sản ở Trung tâm Dubai, Dubai Marina và Dubai Hills Estate luôn có nhu cầu quanh năm.
Rủi ro ngoài kế hoạch
Khi mua bất động sản chưa hoàn thiện tại UAE, điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ lưỡng uy tín của chủ đầu tư và thời hạn hoàn thành thực tế. Hợp tác với các công ty uy tín giúp giảm thiểu đáng kể rủi ro.
Phí dịch vụ
Ở một số dự án, chi phí có thể lên tới 10-12% số tiền thuê và điều quan trọng là phải đưa yếu tố này vào tính toán tài chính.
So sánh với Áo
Áo hấp dẫn nhờ giá cả ổn định và khả năng dự đoán: thị trường tương đối ít bị ảnh hưởng bởi các cuộc khủng hoảng bên ngoài, và hệ thống pháp lý và thuế đảm bảo sự bảo vệ cho nhà đầu tư. Nhu cầu nhà ở mạnh mẽ, đặc biệt là ở Vienna và các thành phố lớn, hỗ trợ tính thanh khoản của bất động sản. Nhược điểm chính là lợi suất tương đối thấp, chỉ 2-3% so với 5-8% ở Dubai, cùng với quy định nghiêm ngặt về thị trường cho thuê và thuế bất động sản cao.
Cuộc sống ở Dubai: Sự thoải mái, Dịch vụ và Thói quen hàng ngày
Khách hàng của tôi thường băn khoăn liệu mua căn hộ hay biệt thự ở Dubai có phải là lựa chọn tốt cho lối sống hay không. Theo kinh nghiệm của tôi, bất động sản Dubai kết hợp tiềm năng đầu tư với cơ hội sống, làm việc và điều hành doanh nghiệp một cách thoải mái.
Khí hậu, y học, giáo dục, an ninh
Khí hậu nắng ấm quanh năm của Dubai khiến nơi đây đặc biệt hấp dẫn người châu Âu. Thành phố này cũng cung cấp một hệ thống chăm sóc sức khỏe hiện đại: chi phí khám bác sĩ tại phòng khám tư nhân trung bình từ 250–500 AED (68–136 đô la), và bảo hiểm gia đình bắt đầu từ 15.000 AED (4.080 đô la) mỗi năm.
Các trường quốc tế cung cấp chương trình Tú tài Quốc tế (IB) hoặc Bằng Tú tài Anh có mức học phí từ 50.000 đến 100.000 AED (13.600 đến 27.000 USD) mỗi năm cho mỗi trẻ. Tuy nhiên, Dubai xứng đáng được coi là một trong những thành phố an toàn nhất thế giới: tỷ lệ tội phạm cực kỳ thấp và luật pháp được thực thi nghiêm ngặt.
Mức sống và chi phí sinh hoạt
Chi phí sinh hoạt ở Dubai cao hơn mức trung bình của UAE, nhưng vẫn thấp hơn so với một số thủ đô lớn của châu Âu. Giá thuê căn hộ hàng năm ở đây dao động từ khoảng 80.000 AED đến 180.000 AED (21.800 đến 49.000 USD), trong khi biệt thự dao động từ 180.000 AED đến 500.000 AED (49.000 đến 136.000 USD), tùy thuộc vào vị trí và diện tích. Phí tiện ích và dịch vụ cũng nên được tính đến: đối với biệt thự và nhà phố, giá thuê trung bình từ 1.500 AED đến 4.000 AED (410 đến 1.080 USD) mỗi tháng.
Giao thông vận tải, ngân hàng, truyền thông
Thành phố có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển tốt. Hệ thống ngân hàng ổn định, việc mở tài khoản doanh nghiệp và cá nhân rất dễ dàng. Dịch vụ điện thoại di động và internet chất lượng cao và đáng tin cậy, đặc biệt quan trọng cho công việc từ xa.
Môi trường xã hội và kinh doanh cho người nước ngoài
Dubai là một trung tâm quốc tế với cộng đồng người nước ngoài đông đảo. Theo kinh nghiệm của tôi, khách hàng dễ dàng thiết lập các mối quan hệ xã hội và nghề nghiệp tại đây, thông qua việc tham gia các câu lạc bộ, nhóm doanh nghiệp và nhiều sự kiện khác nhau.
So sánh với Áo
Áo nổi bật với sự ổn định, cơ sở hạ tầng phát triển, thân thiện với môi trường và an ninh cao. Trong khi đó, Dubai lại thu hút du khách bởi sự năng động, mức thuế thấp và điều kiện sống thoải mái trong một cộng đồng quốc tế.
Lời khuyên của tôi: nếu bạn coi trọng sự yên bình và tiện nghi kiểu châu Âu hơn, hãy chọn Áo. Nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội kinh doanh, thu nhập cao và lối sống năng động, Dubai là lựa chọn hoàn hảo.
Dubai là một lựa chọn chiến lược thay thế cho bất động sản châu Âu
Trong quá trình hành nghề, tôi thường gặp những khách hàng không chỉ coi trọng đầu tư mà còn coi trọng một lựa chọn thay thế đáng tin cậy và thoải mái hơn so với châu Âu. Về mặt này, Dubai là một khu vực pháp lý độc đáo: đối với công dân của các quốc gia bất ổn, việc mua bất động sản tại đây là một cách để bảo toàn vốn và đảm bảo tính minh bạch pháp lý của giao dịch.
Người về hưu bị thu hút bởi khí hậu mùa đông ôn hòa, dịch vụ y tế chất lượng cao và cơ hội sống trong những biệt thự hoặc căn hộ thoải mái với cơ sở hạ tầng đã được xây dựng.
Những người du mục kỹ thuật số coi trọng cơ sở hạ tầng CNTT và tài chính phát triển, khả năng tiếp cận thị trường toàn cầu và các lợi thế về thuế giúp họ linh hoạt trong việc quản lý thu nhập.
Vienna là lựa chọn cho những ai coi trọng sự ổn định, chất lượng cuộc sống cao và quy định minh bạch. Thị trường bất động sản tại đây đã phát triển vững chắc qua nhiều thập kỷ, luật pháp và thuế khóa minh bạch, và giá cả không biến động đột ngột. Đây là một thành phố có lịch sử hàng thế kỷ, nơi khoản đầu tư của bạn được bảo vệ và sự thoải mái hàng ngày là tiêu chuẩn.
Dubai mang đến một trải nghiệm hoàn toàn khác biệt: một thị trường năng động với tiềm năng lợi nhuận cho thuê cao. Theo kinh nghiệm của tôi, những khách hàng coi trọng sự ổn định và an ninh lâu dài thường chọn Vienna. Những người tìm kiếm lợi nhuận cao, sự linh hoạt và lối sống năng động thường thích Dubai.
Làm thế nào để thoát khỏi khoản đầu tư bất động sản ở Dubai
Thời gian hoàn tất giao dịch đầu tư bất động sản tại Dubai phụ thuộc rất nhiều vào vị trí và loại hình bất động sản. Ví dụ, căn hộ ở Trung tâm Thành phố hoặc Dubai Marina, nếu được chuẩn bị kỹ lưỡng, trung bình bán được trong vòng 4-6 tuần, trong khi biệt thự ở Palm Jumeirah hoặc JVC có thể mất nhiều thời gian hơn. Nếu bạn có thị thực cư trú thông qua bất động sản, điều quan trọng là phải xem xét các điều khoản của chương trình thị thực và thông báo cho DLD về kế hoạch bán. Việc chuyển nhượng bất động sản thông qua thừa kế hoặc cho người thân đòi hỏi sự hỗ trợ pháp lý đặc biệt, đặc biệt nếu bất động sản được đăng ký thông qua công ty hoặc quỹ tín thác.
Thị trường bất động sản Vienna có tính dự đoán và ổn định: bất động sản bán nhanh chóng, và thủ tục pháp lý cực kỳ đơn giản. Tại Dubai, tính thanh khoản thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào vị trí và loại hình bất động sản - ví dụ, biệt thự và studio sang trọng ở những khu vực đông dân cư thường bán nhanh, trong khi các dự án mới có thể mất nhiều thời gian để chiếm lĩnh thị phần.
| Tham số | Áo | Dubai |
|---|---|---|
| Tốc độ bán hàng | Cao, có thể dự đoán được | Trung bình, tùy thuộc vào khu vực |
| Loại tài sản | Căn hộ, nhà ở | Căn hộ, biệt thự, nhà phố |
| Rủi ro khi bán | Thấp | Trung bình, tính theo mùa và nhu cầu |
| Sự phức tạp về mặt pháp lý | Tối thiểu | Trung bình, yêu cầu xác minh DLD |
| Một ví dụ thực tế | Viên – 2-4 tuần | Trung tâm thành phố – 4-6 tuần; Palm – 2-3 tháng |
Ý kiến chuyên gia: Đầu tư qua góc nhìn của Oksana Zhushman
Kinh nghiệm của tôi về bất động sản tại Dubai và Châu Âu cho thấy mỗi thị trường đòi hỏi một cách tiếp cận riêng. Tại Dubai, việc thẩm định kỹ lưỡng các chủ đầu tư và bất động sản đặc biệt quan trọng: Tôi luôn kiểm tra uy tín của chủ đầu tư, tính khả dụng của tất cả các giấy phép, việc dự án tuân thủ các yêu cầu của RERA và mức độ sẵn sàng của cơ sở hạ tầng. Chỉ có cách tiếp cận này mới cho phép bạn mua bất động sản cao cấp một cách an toàn tại Dubai hoặc một căn hộ tại UAE, giảm thiểu rủi ro cho khoản đầu tư của bạn.
Khi xây dựng danh mục đầu tư, tôi khuyên bạn nên kết hợp các thị trường năng động hơn, chẳng hạn như Dubai, với các thị trường ổn định và dễ dự đoán hơn, chẳng hạn như Áo. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở UAE để cho thuê và đồng thời đầu tư vào bất động sản nhà ở tại Vienna để bảo toàn vốn. Cách tiếp cận này mang lại cả lợi nhuận cao và bảo vệ rủi ro.
Nếu tôi chọn một chiến lược cho mình, tôi sẽ chia các khoản đầu tư của mình như sau: Tôi sẽ đầu tư một phần vào bất động sản Dubai để tạo ra thu nhập và tăng giá trị, và tôi sẽ đầu tư phần còn lại vào các bất động sản ổn định ở châu Âu, ví dụ như ở Áo, coi chúng là "biên độ an toàn" đáng tin cậy và bảo toàn vốn.
Lời khuyên chính của tôi: Hãy luôn tập trung vào mục tiêu của bạn, phân bổ vốn vào các lĩnh vực khác nhau và kiểm tra kỹ lưỡng bất động sản trước khi mua. Cách tiếp cận này sẽ giúp khoản đầu tư của bạn đáng tin cậy và sinh lời - dù đó là biệt thự hay căn hộ sang trọng ở UAE, hay căn hộ hay nhà ở Áo.
Phần kết luận
Xác định các ưu tiên, phân bổ đầu tư vào các phân khúc khác nhau, tiến hành thẩm định pháp lý đối với các bất động sản và xem xét các yêu cầu của từng khu vực pháp lý.
Khi nào Dubai là lựa chọn tốt nhất?
- Phù hợp với các nhà đầu tư muốn tăng trưởng vốn nhanh và lợi nhuận cao.
- Có liên quan khi tập trung vào cho thuê: cho thuê căn hộ hoặc biệt thự ngắn hạn hoặc dài hạn ở Dubai.
- Dành cho những người sẵn sàng làm việc với thị trường thay đổi nhanh chóng và phân tích bất động sản một cách cẩn thận.
- Sẽ rất thú vị khi biết liệu các chương trình cư trú và ưu đãi thuế dành cho nhà đầu tư nước ngoài có quan trọng hay không.
Khi Áo là lựa chọn tốt nhất
- Dành cho các nhà đầu tư chú trọng vào sự ổn định và lợi nhuận đáng tin cậy.
- Nếu ưu tiên là đầu tư dài hạn với mức độ rủi ro thấp.
- Phù hợp với những người coi trọng việc bảo toàn vốn và bảo vệ tài chính.
- Điều này có liên quan khi các giao dịch minh bạch, nhu cầu trong nước ổn định và cơ sở hạ tầng phát triển là quan trọng.
Triển vọng đến năm 2030 có vẻ rất lạc quan: Dubai tiếp tục tích cực phát triển cơ sở hạ tầng và áp dụng các ưu đãi thuế và nhập cư mới, trong khi Áo đang củng cố vị thế là một thị trường ổn định với nhu cầu ổn định và quy định minh bạch. Một chiến lược đầu tư được lựa chọn kỹ lưỡng sẽ cho phép bạn có được thu nhập ổn định, giảm thiểu rủi ro và dễ dàng thích ứng với những thay đổi của thị trường.
Phụ lục và bảng biểu
Bảng so sánh lợi nhuận theo khu vực
| Vùng đất | Lợi nhuận cho thuê trung bình hàng năm (%) |
|---|---|
| Trung tâm thành phố Dubai | 5–6% |
| Bến du thuyền Dubai | 6–7% |
| Palm Jumeirah | 4–5% |
| Vịnh Kinh doanh | 5–6% |
| Vòng tròn làng Jumeirah (JVC) | 6–7% |
| Đồi DAMAC | 6–8% |
| Khu bất động sản Dubai Hills | 6–7% |
Bản đồ giá/lợi nhuận
| Vùng đất | Giá trung bình mỗi m² ($) | Lợi nhuận cho thuê trung bình hàng năm (%) | Đặc điểm thị trường |
|---|---|---|---|
| Trung tâm thành phố Dubai | 7 200–7 500 | 5–6% | Trung tâm thành phố, tính thanh khoản cao, được nhiều người nước ngoài và khách du lịch ưa chuộng |
| Bến du thuyền Dubai | 6 200–6 500 | 6–7% | Kè, cho thuê ngắn hạn đang hoạt động, được nhiều người trẻ tuổi ưa chuộng |
| Palm Jumeirah | 9 000–9 500 | 4–5% | Căn hộ và biệt thự cao cấp, lợi nhuận thấp nhưng nhu cầu không đổi |
| Vịnh Kinh doanh | 5 700–6 000 | 5–6% | Trung tâm thương mại, sự kết hợp giữa bất động sản thương mại và dân cư |
| Vòng tròn làng Jumeirah (JVC) | 3 900–4 200 | 6–7% | Khu vực mới, giá thấp, tiềm năng tăng trưởng cao |
| Đồi DAMAC | 3 600–3 900 | 6–8% | Biệt thự dành cho gia đình, nhu cầu trong nước ngày càng tăng và hoạt động cho thuê sôi động |
| Khu bất động sản Dubai Hills | 4 100–4 400 | 6–7% | Cơ sở hạ tầng tốt, căn hộ và biệt thự được nhiều gia đình ưa chuộng |
So sánh thuế: Dubai so với Áo
| Chỉ số | Dubai | Áo |
|---|---|---|
| Thuế mua bất động sản | Phí đăng ký 4% (DLD) | Grunderwerbssteuer: 3,5-6,5% giá |
| Thuế giá trị gia tăng (VAT) | Mức thuế suất là 5% đối với bất động sản mới và giảm một phần đối với bất động sản nhà ở. | Thuế GTGT tiêu chuẩn 20% đối với các tòa nhà mới |
| Thuế tài sản hàng năm | KHÔNG | Không có thuế ENFIA hàng năm, có thuế thành phố (0,1-0,5% chi phí) |
| Thuế thành phố | Đã bao gồm trong phí dịch vụ | Lên đến 0,5% giá trị địa chính |
| Thuế thu nhập cho thuê | KHÔNG | Lên tới 55% tùy theo lợi nhuận (Einkommenssteuer) |
| Thuế thu nhập từ vốn (đang bán) | KHÔNG | Quyền đầu cơ: bán tối đa 30% trong 10 năm đầu, không phải trả thuế thu nhập. |
| Phí công chứng và đăng ký | 1–2% | 1–3% |
| Tối ưu hóa thuế | Quyền lợi cho cư dân, giải pháp thuế cho người nước ngoài | Được phép khấu trừ, đăng ký tài sản dưới tên công ty và quản lý thông qua quỹ tín thác |
Danh sách kiểm tra của nhà đầu tư cho thị trường bất động sản Dubai
1. Xây dựng mục tiêu đầu tư của bạn
- Cho thuê dài hạn hoặc theo ngày (Airbnb)
- Tạo thu nhập, tăng giá trị tài sản hoặc nhận được Visa Vàng
2. Chọn loại đối tượng thích hợp
- Căn hộ ở Dubai
- Ngôi nhà ở Dubai
- Biệt thự Dubai
- nhà phố
3. Làm rõ ngân sách và ngưỡng tham gia tối thiểu của bạn
- Số tiền cần thiết để mua căn hộ, nhà hoặc biệt thự
- Chi phí liên quan: đăng ký, hỗ trợ pháp lý, phí dịch vụ
4. Chọn vị trí
- Sở hữu vĩnh viễn: Một cách để người nước ngoài sở hữu toàn bộ tài sản
- Thuê đất: thuê đất dài hạn
- Ví dụ: Trung tâm thành phố Dubai, Bến du thuyền Dubai, Palm Jumeirah, Khu bất động sản Dubai Hills, Vịnh Business, JVC
5. Phân tích đối tượng
- Đánh giá minh bạch pháp lý (DLD, RERA)
- Giai đoạn dự án: Bất động sản đang trong giai đoạn hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện
- Uy tín của nhà phát triển và tính khả dụng của giấy phép
6. Soạn thảo thỏa thuận
- Đặt chỗ bất động sản
- Ký kết Biên bản ghi nhớ/SPA
- Điều khoản thanh toán và đặt cọc
7. Đăng ký bất động sản
- Sở Đất đai Dubai (DLD)
- Kiểm tra quyền sở hữu tài sản, quyền sở hữu bất động sản
8. Đánh giá đầu tư
- Lợi nhuận cho thuê dự kiến
- Chi phí tiện ích và vận hành
- Thuế và các loại phí khác
9. Lập kế hoạch cho thuê hoặc bán lại
- Lựa chọn công ty quản lý
- Chiến lược: Cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn
- Phát triển kế hoạch thoát khỏi đầu tư
10. Đa dạng hóa danh mục đầu tư
- Kết hợp bất động sản Dubai với tài sản ở các thị trường ổn định khác
- Phân tích rủi ro và thanh khoản
Kịch bản của nhà đầu tư
1. Nhà đầu tư có 200.000 đô la
- Mục tiêu: thâm nhập thị trường với mức đầu tư tối thiểu và nhận được thu nhập thụ động từ việc cho thuê.
- Lựa chọn: căn hộ ở Dubai tại các khu vực JVC, International City hoặc Discovery Gardens. Hãy cân nhắc thị trường thứ cấp hoặc các dự án mới quy mô nhỏ.
- Lợi nhuận: trung bình 6-7%/năm từ tiền thuê.
- Rủi ro: khả năng chậm trễ cho thuê, nhu cầu biến động theo mùa, sự bất ổn của người thuê nhà.
Một ví dụ về một khoản đầu tư thành công: cho một khách hàng có ngân sách 200.000 đô la, chúng tôi đã tìm được một căn hộ studio (55 m2) tại khu vực Jumeirah Village Circle trên thị trường bất động sản bán lại. Căn hộ đã sẵn sàng để dọn vào ở ngay, cho phép chúng tôi cho thuê ngay lập tức và tạo ra lợi nhuận 6-7% hàng năm. Ví dụ này minh họa cách bạn có thể bắt đầu đầu tư với rủi ro tối thiểu và nhanh chóng đạt được thu nhập thụ động ổn định.
2. Gia đình 1 triệu đô la
- Mục tiêu: mua nhà ở cao cấp tiện nghi để cho thuê dài hạn hoặc sử dụng cá nhân.
- Các lựa chọn: biệt thự tại Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah hoặc Meadows, hoặc nhà phố có khuôn viên riêng và hồ bơi.
- Khả năng sinh lời: 5-6% mỗi năm từ tiền thuê + tiềm năng tăng giá trị bất động sản.
- Rủi ro: chi phí bảo trì và tiện ích cao, rủi ro phải trả giá quá cao khi bán lại trên thị trường quá nóng.
Một ví dụ thành công cho một gia đình có ngân sách 1 triệu đô la: chúng tôi đã tìm thấy một biệt thự tại Dubai Hills Estate (220 m2) đã được cải tạo một phần và trang bị nội thất. Bất động sản này phù hợp để ở hoặc cho thuê dài hạn với lợi suất 5-6% mỗi năm. Trường hợp này minh họa cách kết hợp sự thoải mái, uy tín và lợi ích đầu tư trong một giao dịch duy nhất.
3. Bất động sản thương mại
- Mục tiêu: thu nhập thụ động ổn định thông qua việc cho thuê dài hạn và tăng giá trị bất động sản.
- Các lựa chọn: Không gian văn phòng tại Business Bay, Jumeirah Lake Towers hoặc Dubai Marina; không gian bán lẻ hoặc quán cà phê/nhà hàng ở những khu vực có mật độ giao thông cao.
- Lợi nhuận: 7–9% mỗi năm (tùy theo vị trí và loại hình thuê).
- Rủi ro: Cạnh tranh cao, có thể có thời gian ngừng hoạt động của cơ sở, phụ thuộc vào điều kiện kinh tế.
Một ví dụ thành công về đầu tư bất động sản thương mại: cho một khách hàng có ngân sách 450.000 đô la, chúng tôi đã tìm được mặt bằng văn phòng tại Jumeirah Lake Towers (80 m2) với hợp đồng thuê dài hạn 5 năm. Bất động sản này tạo ra thu nhập 8% hàng năm và thanh toán tiền thuê ổn định giúp giảm thiểu rủi ro tài chính. Trường hợp này minh họa cách lựa chọn bất động sản với lợi nhuận đảm bảo và rủi ro tối thiểu.
