Nên và làm thế nào để mua bất động sản ở Bulgaria: Hướng dẫn từ A đến Z dành cho nhà đầu tư

Khi khách hàng tìm đến tôi để tư vấn, yêu cầu của họ thường thuộc hai nhóm chính. Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn cho vốn của họ: sự ổn định, tính thanh khoản vững chắc và khả năng dự đoán trong nhiều thập kỷ tới. Đối với họ, câu trả lời hầu như luôn giống nhau: Vienna.

Nhóm thứ hai là những người đang tìm kiếm một điểm khởi đầu để vào châu Âu: một nơi dễ tiếp cận, dễ hiểu, có tiềm năng kiếm thu nhập và thậm chí có thể xin được giấy phép cư trú. Và đây là lúc câu hỏi thường được đặt ra: "Còn Bulgaria thì sao?"

Bulgaria có lẽ là thị trường bất động sản "giá rẻ" được nhắc đến nhiều nhất trong Liên minh châu Âu. Biển cả, núi non, thuế thấp và giá cả dường như không thể tin được sau Vienna hay Munich.

Đó là lý do tôi quyết định viết bài báo này: để phân tích một cách có hệ thống, không tô hồng hay dùng khẩu hiệu quảng cáo, thực trạng thị trường bất động sản Bulgaria hiện nay.

Tôi tên là Ksenia, và tôi là chuyên viên tư vấn đầu tư tại Vienna Property Investment. Công việc của tôi là giúp khách hàng đưa ra các quyết định tài chính sáng suốt dựa trên số liệu, luật pháp và chiến lược dài hạn, chứ không phải cảm xúc. Và tôi luôn nói rằng: không có khoản đầu tư nào là hoàn hảo, chỉ có những khoản đầu tư phù hợp với mục tiêu cụ thể mà thôi.

Mục đích của bài viết này là cung cấp cho bạn một khuôn khổ như vậy. Chúng ta sẽ xem xét một cách trung thực tất cả những lợi thế của thị trường Bulgaria—từ lợi nhuận ven biển đến sự dễ dàng trong việc đăng ký. Nhưng quan trọng hơn, chúng ta sẽ so sánh nó với thị trường chuẩn—Áo.

Tại sao? Bởi vì chỉ thông qua so sánh, người ta mới thực sự hiểu được giá trị của một tài sản. Chúng ta sẽ xem xét Bulgaria vượt trội về giá cả ở điểm nào, và Vienna vượt trội về độ tin cậy, tính thanh khoản và chất lượng vốn ở điểm nào.

Khi khách hàng tìm đến tôi để tư vấn, họ thường đã sàng lọc qua vô số thông tin trực tuyến. Và nhiều người trong số họ đều có cùng một hình ảnh trong đầu: Bulgaria là thiên đường đầu tư. Rẻ, đẹp, là một phần của Liên minh châu Âu.

Nhưng câu hỏi đầu tiên của tôi luôn luôn giống nhau: "Mục tiêu của anh/chị là gì? Mua một 'ngôi nhà nghỉ mát bên bờ biển' hay bảo toàn và gia tăng vốn?" Và từ đây chúng ta bắt đầu hiểu được thị trường này thực sự là gì.

Nếu ví thị trường bất động sản châu Âu như một giải bóng đá, thì Áo, Đức và Thụy Sĩ sẽ là những đội bóng hàng đầu. Họ thi đấu ổn định, giá trị chuyển nhượng tăng lên đều đặn và có thể dự đoán được, và mỗi trận đấu là một chiến lược được xây dựng kỹ lưỡng.

Đây là lúc các nhà đầu tư thận trọng xuất hiện, đối với họ sự đáng tin cậy và khả năng dự đoán là tối quan trọng. Với họ, bất động sản không chỉ đơn thuần là nguồn thu nhập mà còn là nơi trú ẩn an toàn cho vốn.

Vậy Bulgaria đến từ đâu? Họ là một đội bóng đầy triển vọng, vừa mới vươn lên từ các giải đấu hạng dưới vào đội hình chính. Đây là một thị trường có tiềm năng rất lớn, nhưng cũng đầy rủi ro khó lường. Có thể gọi đó là thị trường "bắt kịp". Nó đang phát triển, đang lớn mạnh, nhưng lịch sử của nó không phải là một đường cong êm ái, mà là một chuyến tàu lượn siêu tốc.

Sau khi gia nhập EU năm 2007, thị trường bất động sản Bulgaria đã trải qua một thời kỳ bùng nổ thực sự. Giá cả tăng vọt, và các nhà đầu tư tranh nhau mua hết mọi thứ họ có thể tìm thấy. Nhưng rồi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 ập đến.

Và ở đây, thị trường "chưa trưởng thành" của Bulgaria đã bộc lộ bản chất thật: giá bất động sản nghỉ dưỡng giảm mạnh từ 40-50%, thậm chí đôi khi còn hơn thế nữa. Thị trường đóng băng trong một thời gian dài, và chỉ đến năm 2016-2017 mới bắt đầu phục hồi một cách thận trọng.

Tôi thường thấy khách hàng ngạc nhiên trước những con số từ những năm gần đây: "Ksenia, tôi đọc được rằng giá nhà ở Bulgaria đang tăng 9-10% mỗi năm! Thật không thể tin được!" Và quả thực là như vậy. Theo Viện Thống kê Quốc gia Bulgaria (NSI), tốc độ tăng trưởng này thuộc hàng cao nhất trong Liên minh Châu Âu.

Nhưng tôi luôn giải thích rằng bạn cần nhìn vào điểm xuất phát mà từ đó sự tăng trưởng này diễn ra. Tăng 10% trên 50.000 đô la là 5.000 đô la, trong khi tăng 3% trên 500.000 đô la là 15.000 đô la. Trong trường hợp đầu tiên, tỷ lệ phần trăm có vẻ cao hơn, nhưng số tiền tuyệt đối lại nhỏ hơn, và rủi ro cũng cao hơn một cách không tương xứng.

Điểm khác biệt quan trọng này là chìa khóa để hiểu thị trường Bulgaria. Đó không phải là một cuộc chạy marathon, mà là một cuộc chạy nước rút với đích đến không chắc chắn. Có ngày bạn thấy sự tăng trưởng ấn tượng, và ngày hôm sau, tình trạng trì trệ lại quay trở lại vì thị trường chưa hoàn toàn ổn định.

Đồng thời, thị trường Áo thực sự là một cuộc chạy marathon. Nó có thể tăng trưởng chậm nhưng ổn định, không có những đợt tăng đột biến mạnh hay những đợt suy giảm đau đớn.

Dĩ nhiên, Bulgaria không phải là quốc gia duy nhất nằm trong nhóm khách du lịch "giá rẻ" ở châu Âu. Hãy cùng xem Bulgaria đang cạnh tranh với những quốc gia nào.

Romania. Giá bất động sản ở đây cũng thuộc hàng thấp nhất trong EU, nhưng quốc gia này không có đường bờ biển và thiếu cơ sở hạ tầng khu nghỉ dưỡng phát triển. Thị trường chính của họ là các thành phố lớn như Bucharest, nơi nhu cầu, giống như ở Sofia, đang tăng lên do ngành công nghệ thông tin.

Hungary. Budapest mang lại tính thanh khoản cao hơn và nhu cầu ổn định hơn, nhưng rào cản gia nhập thị trường cũng cao hơn. Nước này không còn được coi là quốc gia "giá rẻ" theo nghĩa tương tự như Bulgaria nữa.

Hy Lạp là một đối thủ rất mạnh. Nước này có chương trình Visa Vàng cho phép bạn nhận được giấy phép cư trú khi mua bất động sản trị giá ít nhất 250.000 euro. Điều này làm cho Hy Lạp trở nên hấp dẫn hơn nhiều đối với các nhà đầu tư, những người không chỉ coi trọng bản thân tài sản mà còn cả tình trạng nhập cư.

Montenegro cạnh tranh trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Giá cả ở đó tương đương với Bulgaria, nhưng nước này không phải là thành viên của Liên minh châu Âu, đây là yếu tố quan trọng đối với nhiều nhà đầu tư.

So với các đối thủ cạnh tranh, Bulgaria có một lợi thế không thể phủ nhận: sự kết hợp giữa tư cách thành viên EU và rào cản gia nhập thị trường cực kỳ thấp. Bạn có thể mua một căn hộ ven biển với giá từ 40.000 đến 60.000 euro, điều này đơn giản là không thể tưởng tượng được ở các quốc gia EU khác. Tại Vienna, bạn thậm chí không thể mua một chỗ đậu xe ở trung tâm thành phố với giá đó. Do đó, những người đang cân nhắc Áo là thị trường trọng điểm cần xem xét ngân sách và kịch bản của mình: nên mua căn hộ ở Vienna để duy trì tính thanh khoản cao.

Đó là lý do tại sao, khi so sánh Sofia và Vienna, chúng ta không chỉ nói về sự khác biệt về giá cả, mà còn về sự khác biệt về loại tài sản. Tại Vienna, bạn đang mua cổ phần trong một trong những thị trường ổn định nhất thế giới. Tại Bulgaria, bạn đang đầu tư vào một thị trường có tiềm năng cao, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cao.

Đây không phải là cuộc chiến "thiện đấu ác", mà là sự phân tích hai chiến lược khác nhau: lợi ích chiến thuật nhanh chóng so với sự phát triển chiến lược dài hạn.

Việc cố gắng nói về "thị trường Bulgaria" nói chung cũng giống như nói về "nhiệt độ trung bình trong một bệnh viện". Thị trường này cực kỳ không đồng nhất và về cơ bản bao gồm ba phân khúc hoàn toàn khác nhau, thậm chí không cạnh tranh với nhau.

Khi một khách hàng liên hệ với tôi và yêu cầu "Tôi muốn mua một căn hộ ở Bulgaria", câu hỏi đầu tiên của tôi là: "Chính xác là ở đâu? Gần biển, trên núi hay ở thủ đô?" Bởi vì toàn bộ chiến lược tiếp theo phụ thuộc vào câu trả lời.

Đây là trung tâm của nền kinh tế Bulgaria. Thị trường chính ở đây là thị trường nội địa. Bất động sản nhà ở được mua bởi chính người Bulgaria, cũng như người nước ngoài chuyển đến đây làm việc hoặc học tập.

Các yếu tố thúc đẩy nhu cầu. Các yếu tố chính là sự phát triển của ngành công nghệ thông tin và sự đổ bộ của các chuyên gia trẻ từ các quốc gia khác. Nhu cầu cũng được thúc đẩy bởi sinh viên và nhân viên của các công ty quốc tế mở văn phòng tại các thành phố lớn. Phân khúc này là phân khúc dễ dự đoán và ổn định nhất.

Tính thanh khoản cao. Cao nhất cả nước. Bất động sản ở những khu vực tốt bán rất nhanh. Nếu bạn đang tìm kiếm một bất động sản cho thuê dài hạn, đây là một lựa chọn lý tưởng. Nhu cầu quanh năm, không chỉ theo mùa.

Khả năng sinh lời. Ở mức trung bình, thường đạt 4-5% mỗi năm đối với các hợp đồng cho thuê dài hạn. Đây không phải là những con số quá cao, nhưng chúng ổn định và có thể dự đoán được.

Giá cả. Tại Sofia, giá trung bình mỗi mét vuông ở những khu vực tốt đạt từ 1.600 đến 2.200 euro. Con số này không còn là 500-700 euro như 10 năm trước, cho thấy sự trưởng thành của thị trường bất động sản thủ đô.

Đây hoàn toàn là một khu chợ du lịch, nơi 90% giao dịch được thực hiện bởi người nước ngoài. Mọi người đến đây để tận hưởng ánh nắng mặt trời, biển cả và một căn nhà nghỉ hè giá rẻ.

Các yếu tố thúc đẩy nhu cầu: Du lịch và mong muốn sở hữu một góc riêng tư bên bờ biển. Đây không chỉ đơn thuần là một khoản đầu tư, mà là một giao dịch mua bán cá nhân với tùy chọn cho thuê trong vài tháng.

Tính thanh khoản cực kỳ thấp. Bán gấp một căn hộ ở những khu vực này hầu như luôn đồng nghĩa với việc giảm giá 20-30%. Thị trường đã bão hòa, và bạn sẽ phải cạnh tranh với hàng trăm bất động sản khác. Người mua luôn có nhiều lựa chọn.

Khả năng sinh lời. Cao, nhưng chỉ trong mùa cao điểm. Trong những tháng cao điểm (tháng 6-tháng 8), tỷ suất lợi nhuận có thể đạt 7-8%, nhưng trong thời gian còn lại của năm thì bằng không. Đừng kỳ vọng thu nhập từ tháng 9 đến tháng 5. Bạn cũng cần tính đến "phí bảo trì" - phí hàng năm cho việc bảo dưỡng bất động sản, có thể dao động từ 400 đến 800 euro mỗi năm, ngay cả khi bạn không sử dụng căn hộ.

Giá dao động từ 800 đến 1.500 euro mỗi mét vuông. Sự chênh lệch giá phụ thuộc vào khoảng cách đến biển, tình trạng và tuổi đời của bất động sản.

Tương tự như thị trường hàng hải, thị trường này hướng đến du lịch theo mùa, nhưng là du lịch mùa đông.

Các yếu tố thúc đẩy nhu cầu: Thể thao mùa đông và các nhà đầu tư từ Anh và các nước lân cận đang tìm kiếm những địa điểm nghỉ dưỡng giá cả phải chăng.

Tính thanh khoản. Cực kỳ, cực kỳ thấp. Thị trường Bansko đặc biệt bão hòa, và việc tìm người mua ở đây thực sự là một nghệ thuật. Thông thường, cách duy nhất để bán một bất động sản là giảm giá đáng kể.

Khả năng sinh lời. Phụ thuộc vào thời tiết và lượng khách du lịch. Nếu là mùa tuyết rơi, có thể sẽ có thu nhập. Nếu không, thu nhập sẽ gần như bằng không.

Giá cả. Thường là thấp nhất cả nước. Có thể tìm thấy các căn hộ studio với giá từ 25.000 đến 35.000 euro, khiến chúng trở nên hấp dẫn đối với những người muốn sở hữu một góc nhỏ riêng tư giữa núi rừng.

Tại Vienna, 99% bất động sản hấp dẫn đầu tư tập trung trong phạm vi thành phố. Thị trường đồng nhất, nhu cầu ổn định quanh năm và người thuê chính là những người có khả năng thanh toán và ký hợp đồng dài hạn.

Tại Bulgaria, bạn sẽ phải đưa ra một lựa chọn khó khăn: sự ổn định của Sofia với lợi nhuận vừa phải, hay thu nhập cao nhưng chỉ "trên giấy tờ" của các khu nghỉ dưỡng với rủi ro thời gian ngừng hoạt động khổng lồ và tính thanh khoản thấp.

Như bạn thấy đấy, trước khi mua căn hộ ở Bulgaria, bạn cần hiểu mình muốn bước vào thế giới nào trong ba thế giới này. Và quan trọng nhất, đừng lẫn lộn chúng.

Cá nhân. Phương án đơn giản nhất là mua một căn hộ hoặc nhà ở đứng tên mình. Luật pháp Bulgaria cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản nhà ở (căn hộ, phòng) mà không bị hạn chế.

Hình thức này yêu cầu thủ tục tối thiểu: mã số thuế (CMND người nước ngoài), tài khoản ngân hàng địa phương và hợp đồng công chứng. Hình thức này thuận tiện vì chủ sở hữu tự đưa ra mọi quyết định liên quan đến tài sản.

Thông qua một công ty. Nếu bạn không phải là công dân EU, bạn không thể chính thức mua đất (hoặc nhà có đất) dưới tên cá nhân — chỉ có thể mua căn hộ. Tuy nhiên, bạn có thể thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC/EOOD) của Bulgaria và sử dụng nó để mua bất kỳ bất động sản nào (bao gồm cả bất động sản thương mại).

Nhiều nhà đầu tư sử dụng phương pháp này để có sự linh hoạt trong hoạt động và tối ưu hóa thuế. Ví dụ, khi bán một bất động sản, công ty phải trả thuế thu nhập 10% trên số tiền thu được, trong khi chủ sở hữu chỉ phải trả thuế trên cổ tức đã trả.

Thông qua các quỹ tín thác hoặc quỹ đầu tư. Một lựa chọn khác là đầu tư vào một doanh nghiệp (Công ty đầu tư bất động sản, REIC) hoặc một quỹ đóng sở hữu bất động sản, thay vì mua bất động sản trực tiếp.

Luật pháp Bulgaria không chính thức cấm các hình thức này. Tuy nhiên, các công cụ như vậy rất hiếm – trên thực tế, việc mua "trực tiếp" thông qua một công ty hoặc cá nhân sẽ thuận tiện hơn là tìm kiếm một quỹ đầu tư bất động sản (REIC) đã đăng ký.

Mục tiêu đầu tư có ảnh hưởng rất lớn đến chiến lược:

Cho thuê dài hạn (mua để cho thuê). Chúng tôi lựa chọn các căn hộ tại các thành phố lớn (Sofia, Plovdiv) với nhu cầu ổn định. Mục tiêu chính là thu nhập ổn định từ 4-5%.

Cho thuê ngắn hạn, thường tập trung ở vùng ven biển. Lượng khách du lịch theo mùa rất quan trọng ở đây, đặc biệt là vào các mùa lễ hội (Sunny Beach, Nessebar). Đôi khi, chi phí mua một căn hộ ở vị trí tốt có thể được thu hồi trong vòng 7-10 năm nhờ giá thuê cao vào mùa hè.

Đầu tư đầu cơ (sửa chữa và bán lại). Mua một bất động sản (thường là nhà đã qua sử dụng) với giá thấp, cải tạo và bán lại. Kịch bản này đòi hỏi kiến ​​thức sâu rộng về thị trường địa phương và các đặc điểm xây dựng. Nó rủi ro đối với người mới bắt đầu, vì chi phí có thể ngốn hết lợi nhuận.

Giấy phép cư trú vĩnh viễn/giấy phép thường trú. Nếu mục tiêu là di cư, thì nên chọn một căn hộ để ở cá nhân (ít nhất 60-80 m² cho một gia đình). Vị trí thuận lợi—gần trường học và cơ sở hạ tầng—và khả năng cho thuê phòng khi không ở đó.

Khi chúng tôi thảo luận về các thủ tục pháp lý với khách hàng ở các quốc gia khác nhau, Bulgaria thường gợi lên một tiếng thở phào nhẹ nhõm. So với, ví dụ, Áo, nơi mọi giấy tờ đều phải thông qua hàng chục cơ quan chức năng, hệ thống của Bulgaria dường như đơn giản và nhanh chóng đến khó tin.

Toàn bộ quy trình, từ việc đặt cọc đến khi nhận được giấy chứng nhận công chứng, có thể chỉ mất từ ​​2-3 tuần, và đây chắc chắn là một trong những lợi thế lớn nhất. Nhưng, như tôi vẫn thường nói, sự đơn giản không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với sự an toàn. Sự dễ dàng bề ngoài này có thể che giấu những điểm quan trọng mà bạn cần phải biết trước.

Hãy cùng nhau khám phá từng bước chờ đợi bạn. Hãy tưởng tượng bạn đã tìm được căn hộ trong mơ ở Sunny Beach. Bước tiếp theo là gì?

Tiền đặt cọc giữ chỗ. Đây là bước đầu tiên. Thường thì số tiền này nhỏ, khoảng 2.000–3.000 euro, được gửi vào tài khoản của người bán hoặc đại lý. Mục đích của khoản tiền đặt cọc là để "giữ chỗ" bất động sản, giúp nó không bị đưa ra khỏi thị trường.

Điều tối quan trọng là thỏa thuận đặt cọc phải nêu rõ rằng khoản tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả nếu phát hiện các vấn đề pháp lý trong quá trình thẩm định.

Thẩm định kỹ lưỡng. Đây là giai đoạn quan trọng nhất và nên được thực hiện bởi luật sư độc lập của bạn. Đừng dựa vào luật sư của người bán hoặc đại lý! Luật sư của bạn phải kiểm tra thông tin bất động sản dựa trên tất cả các sổ đăng ký của tiểu bang:

• Sổ đăng ký tài sản. Các khoản thế chấp (cầm cố, cầm cố, quyền thế chấp).
• Sổ đăng ký địa chính. Sự phù hợp giữa diện tích và ranh giới thực tế của bất động sản với các tài liệu.
• Xác minh chủ sở hữu. Không có tranh chấp thừa kế hoặc các thủ tục pháp lý khác.
• Kiểm tra các khoản nợ chưa thanh toán. Các hóa đơn điện nước, thuế hoặc "phí hỗ trợ" chưa thanh toán là những trường hợp phổ biến. Nhân tiện, đây là một vấn đề rất phổ biến ở các khu nghỉ dưỡng.

Ký kết Thỏa thuận sơ bộ. Tài liệu này nêu rõ tất cả các điều khoản chính của thỏa thuận: giá cả đầy đủ, lịch thanh toán, thời hạn và trách nhiệm của các bên. Nó đóng vai trò như một bản hướng dẫn và sự đảm bảo cho bạn cho đến khi ký kết cuối cùng.

Xin cấp BULSTAT . Mỗi người nước ngoài mua bất động sản đều phải xin mã số BULSTAT, tương đương với mã số thuế. Thủ tục này đơn giản, mất 1-2 ngày và là điều kiện bắt buộc để đăng ký tại các cơ quan đăng ký nhà nước.

Ký kết hợp đồng công chứng. Đây là hợp đồng mua bán cuối cùng, được ký trước mặt công chứng viên. Công chứng viên đóng vai trò rất quan trọng: họ xác minh tất cả các tài liệu, xác minh danh tính của các bên và xác nhận tính hợp pháp của giao dịch. Tại thời điểm này, toàn bộ số tiền được thanh toán cho người bán.

Đăng ký vào Sổ đăng ký Bất động sản. Sau khi ký kết Hợp đồng công chứng, công chứng viên sẽ nhập thông tin chủ sở hữu mới vào Sổ đăng ký Bất động sản của tiểu bang. Từ thời điểm này, bạn trở thành chủ sở hữu chính thức.

Danh sách các giấy tờ bạn cần (đối với cá nhân):

• Hộ chiếu quốc tế còn hiệu lực.
• Giấy ủy quyền (trong trường hợp bạn không thể có mặt trực tiếp).
• Giấy chứng nhận kết hôn (nếu bạn đã kết hôn).
• Giấy chứng nhận nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền (thường được yêu cầu đối với các khoản tiền trên 10.000 euro).

Giờ chúng ta hãy nói về điều quan trọng nhất: điều gì làm nên sự khác biệt giữa sự giản dị của người Bulgaria và sự đáng tin cậy của người Áo.

1. Quyền sở hữu đất đai. Đây là chi tiết quan trọng nhất mà tôi luôn thảo luận với khách hàng của mình. Theo luật pháp Bulgaria, cá nhân nước ngoài (công dân không thuộc EU) không được phép mua đất.

Điều này có nghĩa là gì trong thực tế? Nếu bạn mua một ngôi nhà kèm theo một mảnh đất, bạn có thể đăng ký ngôi nhà dưới tên mình, nhưng không thể đăng ký đất. Giải pháp duy nhất là đăng ký một pháp nhân (công ty) tại Bulgaria và đăng ký đất dưới tên công ty đó. Điều này tạo ra thêm chi phí, vấn đề kế toán và làm phức tạp thêm quy trình. Việc mua một căn hộ mà bạn chỉ sở hữu một phần của tòa nhà thì không cần đến điều này.

Tại Vienna, vấn đề này không tồn tại. Bất kỳ nhà đầu tư nào, bất kể quốc tịch, đều có thể mua căn hộ hoặc nhà kèm đất.

2. Sự đơn giản tiềm ẩn rủi ro. Sự đơn giản của thủ tục tại Bulgaria cũng chính là điểm yếu của nó. Điều này tạo ra nhiều kẽ hở hơn cho hành vi gian lận hoặc thiếu trung thực từ phía người bán.

Điểm khác biệt chính so với Áo là việc không có sự tham gia bắt buộc của người được ủy thác (Treuhänder) trong các giao dịch. Tại Áo, tất cả tiền của người mua được gửi vào một tài khoản ủy thác đặc biệt, từ đó chỉ được chuyển cho người bán sau khi tất cả các điều kiện pháp lý đã được đáp ứng và quyền sở hữu đã được chuyển giao cho người mua. Đây là một cơ chế lọc mạnh mẽ đảm bảo tính an toàn của giao dịch.

3. Vai trò của công chứng viên và luật sư. Tại Bulgaria, công chứng viên chủ yếu chứng thực chữ ký và xác minh tài liệu, nhưng không hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của chúng. Vì vậy, việc thuê một luật sư độc lập để tiến hành tất cả các bước xác minh là rất quan trọng.

Tại Áo, công chứng viên (hoặc luật sư đóng vai trò người ủy thác) chịu hoàn toàn trách nhiệm pháp lý và tài chính về tính toàn vẹn của giao dịch, đó là lý do tại sao bạn phải trả mức phí cao như vậy.

Mỗi lần tôi bắt đầu thảo luận về chi phí với khách hàng, tôi đều thấy câu hỏi hiện lên trên khuôn mặt họ: "Ksenia, ở Bulgaria có thứ gì thực sự đắt đỏ không?" Và điều đó hoàn toàn dễ hiểu.

Chúng ta đã quen với việc Bulgaria là một quốc gia nơi mọi thứ đều có giá rất rẻ. Và đúng vậy, chi phí ở đây thực sự thuộc hàng thấp nhất ở châu Âu. Nhưng chúng vẫn tồn tại, và cần phải được tính đến để tránh những bất ngờ khó chịu.

Chúng ta hãy chia chi phí thành hai loại ngay lập tức: những khoản chi phí bạn phải trả một lần khi mua hàng và những khoản chi phí hàng năm.

Giả sử bạn đang mua một căn hộ với giá 60.000 euro. Vậy chi phí thực tế sẽ là bao nhiêu?

Thuế mua bán đất địa phương. Mức thuế dao động từ 2% đến 4% tùy thuộc vào từng đô thị. Giả sử là 3%. Vậy thì sẽ là 1.800 euro.

Phí công chứng. Khoảng 1% giá trị giao dịch, nhưng có thể cao hơn. Ví dụ 600€.

Phí đăng ký: 0,1%. Chỉ khoảng 60 euro.

Phí luật sư và phí môi giới. Điều này có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể. Trung bình, nó chiếm 3-5% tổng chi phí. Nếu chúng ta lấy 4%, đó sẽ là thêm 2.400 euro nữa.

Tổng chi phí có thể dao động từ 5% đến 9%. Trong ví dụ của chúng ta, với một căn hộ có giá 60.000 €, tổng chi phí sẽ vào khoảng 4.860 €. Tất nhiên, con số này thấp hơn nhiều so với ở Áo, nơi chi phí mua nhà có thể lên tới 10-12% giá mua. Nhưng điều quan trọng là phải nhớ những gì bạn nhận được cuối cùng.

Tại Áo, các chi phí này không chỉ bao gồm thuế mà còn cả phí của người ủy thác, người đảm bảo an toàn cho giao dịch của bạn. Tại Bulgaria, các khoản tiền này được dùng để trả phí cho chính phủ, và bạn phải tự chịu trách nhiệm về vấn đề an ninh bằng cách thuê một luật sư riêng.

Ở đây, Bulgaria thực sự là một thiên đường thuế. Thuế hàng năm thấp đến mức khó tin so với hầu hết các nước EU.

Thuế bất động sản. Mức thuế này dao động từ 0,15% đến 0,3% giá trị chịu thuế của bất động sản, thường thấp hơn giá thị trường. Đối với căn hộ trị giá 60.000 euro của chúng ta, mức thuế này chỉ khoảng 100-150 euro mỗi năm.

Thuế đô thị (thuế rác thải). Mức thuế này cũng rất thấp, khoảng 0,14–0,45%. Trong trường hợp của chúng ta, con số đó sẽ là 80–100 euro mỗi năm.

Phí bảo trì. Đây là một khoản chi phí quan trọng chỉ áp dụng cho các khu nghỉ dưỡng. Đó là khoản phí hàng năm dành cho việc bảo trì khuôn viên, hồ bơi, an ninh, dọn dẹp, v.v.

Mức phí có thể dao động từ 400 đến 800 euro mỗi năm hoặc hơn. Về cơ bản, đó là phí cho cơ sở hạ tầng mà bạn thậm chí có thể không sử dụng, nhưng lại là bắt buộc.

Việc so sánh với Áo đơn giản là không hợp lý trong trường hợp này:

Thuế hàng năm. Tại Áo, mức thuế này vào khoảng 1–1,5% giá trị chịu thuế, cộng thêm thuế thu nhập từ cho thuê nhà. Đối với một căn hộ trị giá 300.000 euro, chi phí hàng năm có thể dễ dàng vượt quá 4.000–5.000 euro. Tại Bulgaria, chúng tôi tính toán rằng con số này sẽ lên tới vài trăm euro.

Cơ sở hạ tầng. Thuế thấp ở Bulgaria chắc chắn giúp người dân dễ chịu hơn về mặt tài chính, nhưng điều đó cũng phản ánh trực tiếp chất lượng dịch vụ công cộng.

Ở Vienna, bạn phải trả nhiều tiền hơn, nhưng đổi lại bạn sẽ có được một môi trường đô thị gần như hoàn hảo, đường sá tuyệt vời, sự sạch sẽ, phương tiện giao thông công cộng hoạt động trơn tru và cảm giác an toàn. Tuy nhiên, ở Bulgaria, bên ngoài các thành phố lớn, cơ sở hạ tầng có thể ở trong tình trạng kém.

Vậy chúng ta nhận được gì? Ở Bulgaria, bạn phải trả ít thuế và phí hơn, nhưng vẫn phải gánh chịu mọi rủi ro và chi tiền cho việc bảo trì tài sản, đặc biệt là ở các khu nghỉ dưỡng.

Tại Vienna, bạn phải trả nhiều tiền hơn, nhưng số tiền này được đầu tư vào cơ sở hạ tầng, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản của bạn và làm cho nó hấp dẫn hơn đối với người thuê nhà.

Tóm lại, việc lựa chọn giữa hai thị trường này là lựa chọn giữa "trả tiền ngay và không nhận được gì" (Bulgaria) và "trả tiền ngay và đầu tư cho tương lai" (Áo). Ở Bulgaria, bạn tiết kiệm được thuế nhưng không có gì đảm bảo về sự tăng trưởng vốn, trong khi ở Vienna, bạn có thể chắc chắn rằng tiền của mình đang sinh lời.

Khi khách hàng đến gặp tôi với ý định mua bất động sản ở Bulgaria, một trong những câu hỏi đầu tiên họ hỏi sau giá cả là, "Tôi có được cấp giấy phép cư trú không?" Và tôi hiểu tại sao.

Cho đến gần đây, tình hình vẫn là như vậy. Bulgaria, giống như nhiều quốc gia khác ở Nam và Đông Âu, đã cung cấp một loại "visa vàng" để mua bất động sản. Điều này rất hấp dẫn, đặc biệt là đối với công dân các nước không thuộc EU. Nhưng thời đó đã qua, và điều này đã thay đổi hoàn toàn chiến lược đầu tư.

Tính đến thời điểm hiện tại, năm 2024-2025, con đường trực tiếp để có được giấy phép cư trú tạm thời hoặc vĩnh viễn thông qua việc mua bất động sản tại Bulgaria đã bị đóng cửa. Nếu bạn thấy thông tin trái ngược, thì đó hoặc là thông tin đã lỗi thời, hoặc tệ hơn, là một nỗ lực nhằm đánh lừa bạn. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với Hy Lạp hoặc Bồ Đào Nha, nơi các chương trình như vậy vẫn còn hiệu lực, mặc dù với các rào cản gia nhập ngày càng tăng.

Tuy nhiên, Bulgaria vẫn cung cấp cơ hội để có được quyền cư trú thông qua đầu tư, nhưng những cơ hội này không còn liên quan trực tiếp đến việc mua bất động sản nữa. Nhìn chung, chúng phức tạp hơn và ít phổ biến hơn đối với các nhà đầu tư cá nhân:

Đầu tư vào các dự án kinh doanh. Để được cấp giấy phép cư trú, bạn phải đầu tư ít nhất 250.000 euro vào một số doanh nghiệp nhất định của Bulgaria. Các dự án này phải tạo ra việc làm, điều này đòi hỏi sự giám sát thường xuyên và sự tham gia tích cực từ phía nhà đầu tư.

Đầu tư vào trái phiếu chính phủ hoặc quỹ đầu tư. Ngưỡng đầu tư tối thiểu ở đây cao hơn—từ 512.000 euro. Đây là hình thức đầu tư thụ động hơn, nhưng cũng giống như các dự án kinh doanh, nó không cho phép bạn sử dụng tài sản cho mục đích cá nhân.

Do đó, việc mua một căn hộ ở Bulgaria ngày nay là một khoản đầu tư vào tài sản hoặc lối sống, chứ không phải vào tình trạng nhập cư. Đây là một điểm quan trọng mà các nhà đầu tư cần hiểu rõ trước khi thực hiện giao dịch.

Khác với Bulgaria, Áo chưa bao giờ cấp "visa vàng" cho việc mua bất động sản. Nước này luôn tập trung vào chất lượng nhà đầu tư, chứ không phải số lượng. Áo có chương trình cấp giấy phép cư trú uy tín và minh bạch dành cho những cá nhân độc lập về tài chính – Aufenthaltstitel "Privatier". Mặc dù không liên quan đến bất động sản, đây là một ví dụ tuyệt vời về cách các quốc gia khác nhau tiếp cận việc thu hút vốn đầu tư.

Yêu cầu để được cấp giấy phép cư trú tại Áo:

Thu nhập đủ sống. Bạn phải chứng minh mình có thu nhập ổn định hàng tháng, không phụ thuộc vào việc làm tại Áo. Thu nhập này có thể bao gồm thu nhập từ cho thuê bất động sản, cổ tức, lãi tiền gửi hoặc lương hưu. Số tiền cần thiết ước tính khoảng 45.000 euro mỗi năm cho một gia đình hai người.

Nhà ở. Bạn phải sở hữu hoặc thuê nhà ở Áo.

Bảo hiểm y tế. Bảo hiểm y tế toàn diện là bắt buộc.

Sự phức tạp. Rào cản chính là chương trình này dựa trên hạn ngạch. Đơn đăng ký chỉ được chấp nhận vào đầu năm và số lượng bị giới hạn nghiêm ngặt.

Điểm khác biệt chính: tại Áo, bạn có thể nhận được giấy phép cư trú tại một trong những quốc gia ổn định và an toàn nhất thế giới mà không cần phải thế chấp hàng trăm nghìn euro tài sản rủi ro. Tiền của bạn vẫn ở dạng thanh khoản và có thể được đầu tư vào danh mục đầu tư đa dạng.

Tại Bulgaria, ngay cả khi bạn quyết định đầu tư vào doanh nghiệp hoặc trái phiếu, về cơ bản bạn đang "đóng băng" vốn của mình vì mục đích thể hiện địa vị xã hội.

Đối với nhà đầu tư, lợi nhuận có lẽ là thước đo quan trọng nhất. Và thoạt nhìn, Bulgaria trông rất hấp dẫn. Chúng ta được hứa hẹn mức lợi nhuận 7-8%, thậm chí có thể cao hơn!

Nhưng, như thường lệ, chi tiết mới là điều quan trọng. Và điều quan trọng nhất cần hiểu về thị trường Bulgaria là lợi nhuận ở đây phụ thuộc trực tiếp vào vị trí và loại hình cho thuê.

Hãy cùng xem xét hai loại hợp đồng thuê nhà chính mà bạn có thể nhận được khi mua bất động sản ở Bulgaria.

Đây chính là điều thu hút hầu hết các nhà đầu tư đến với các khu nghỉ dưỡng.

Ở đâu? Khu vực ven biển (Sunny Beach, Golden Sands, Sozopol) và các khu nghỉ dưỡng trượt tuyết (Bansko, Pamporovo).

Lợi nhuận. Vào mùa cao điểm (tháng 6-tháng 8 đối với bất động sản ven biển, tháng 12-tháng 2 đối với bất động sản trên núi), lợi nhuận có thể đạt mức rất cao—lên đến 8% mỗi năm.

Rủi ro. Và đây là vấn đề chính. Mùa du lịch chỉ kéo dài 3-4 tháng mỗi năm. Thời gian còn lại, căn hộ của bạn không chỉ bị bỏ trống mà còn phát sinh chi phí "bảo trì" và tiền điện nước.

Một mùa kinh doanh tồi tệ (do thời tiết hoặc địa chính trị chẳng hạn) có thể xóa sạch toàn bộ lợi nhuận của bạn. Hơn nữa, cho thuê ngắn hạn đòi hỏi phải giám sát, dọn dẹp và tương tác với khách hàng liên tục, những công việc này thường được giao cho một công ty quản lý, vốn tính phí lên tới 25-30% doanh thu. Đây là những rủi ro khổng lồ mà nhiều nhà đầu tư không lường trước được.

Phương án này ổn định và dễ dự đoán hơn nhiều.

Ở đâu? Các thành phố lớn (Sofia, Plovdiv, Varna).

Khả năng sinh lời. Ở đây, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn đáng kể—4-5% mỗi năm. Nhưng nhu cầu thì quanh năm, chứ không chỉ theo mùa.

Rủi ro. Rủi ro ở mức tối thiểu, vì người thuê nhà chủ yếu là sinh viên và những người trẻ tuổi đi làm, ký hợp đồng từ 1-2 năm. Về cơ bản, đây là phân khúc "yên tĩnh" duy nhất của thị trường bất động sản Bulgaria.

Lợi suất cho thuê dài hạn trung bình ở đây là 2-3,5% mỗi năm. Thoạt nhìn, con số này có vẻ thấp hơn nhiều so với ở Bulgaria. Vậy tại sao lại phải trả giá cao hơn?

Câu trả lời rất đơn giản: nguồn thu nhập chính của nhà đầu tư tại Vienna không phải là tiền thuê nhà, mà là sự tăng trưởng giá trị của chính tài sản đó (vốn hóa).

• Cơ cấu thu nhập của nhà đầu tư (ví dụ 10 năm):

Bulgaria (khu nghỉ dưỡng). 80% thu nhập đến từ tiền thuê nhà (không ổn định, theo mùa), 20% từ tăng trưởng vốn (khó dự đoán). Bạn kiếm tiền dựa trên doanh thu, chứ không phải dựa trên chính tài sản.

Chữ

Vienna. 30% thu nhập đến từ tiền thuê nhà (ổn định, dài hạn), 70% từ tăng trưởng vốn (tăng trưởng tự nhiên, ổn định). Bạn kiếm tiền từ vốn, điều này đáng tin cậy hơn nhiều.

Theo số liệu từ Statistik Austria , giá bất động sản tại Vienna đã tăng hơn 90% trong 10 năm qua, và sự tăng trưởng này diễn ra một cách tự nhiên và ổn định.

Mua một căn hộ ở khu nghỉ dưỡng Bulgaria giống như đầu cơ trên thị trường chứng khoán, nơi bạn cố gắng kiếm lời từ những biến động nhanh chóng. Còn mua nhà ở Vienna giống như đầu tư vào cổ phiếu blue chip, nơi bạn không kỳ vọng cổ tức khổng lồ nhưng tự tin về sự tăng trưởng ổn định lâu dài cho danh mục đầu tư của mình.

Như chúng ta đã thảo luận ở phần trước, Bulgaria không phải là một mà là ba thế giới bất động sản hoàn toàn khác biệt. Do đó, câu hỏi "Nên mua ở đâu?" thực sự là câu hỏi quan trọng nhất mà bạn cần tự hỏi mình.

Không có vị trí nào là tốt nhất trong mọi trường hợp, chỉ có vị trí lý tưởng cho mục đích cụ thể của bạn. Hãy cùng xem xét kỹ hơn các khu vực chính và hiểu rõ khu vực nào phù hợp nhất với đối tượng nào.

Nếu bạn đang cân nhắc Bulgaria không chỉ như một điểm đến du lịch, mà còn như một khoản đầu tư nghiêm túc để bảo toàn và gia tăng vốn, thì đây chính là nơi để bắt đầu.

Sofia là thành phố duy nhất ở Bulgaria có thể so sánh với các thủ đô châu Âu như Vienna, Budapest hay Prague. Đây là trung tâm kinh tế, văn hóa và giáo dục của Bulgaria. Hãy cùng xem xét kỹ hơn những ưu điểm và nhược điểm:

Đây có lẽ là phân khúc thị trường nổi tiếng nhất đối với người nước ngoài. Sunny Beach, Golden Sands, Nessebar, Sozopol—những cái tên này đều quen thuộc với mọi người. Đây là nơi những người muốn sở hữu "dacha" (biệt thự nghỉ dưỡng) riêng của mình trong Liên minh Châu Âu mua bất động sản, và thu nhập từ cho thuê là một khoản tiền thưởng hấp dẫn

Tương tự như các khu nghỉ dưỡng ven biển, đây là một khu chợ chỉ hoạt động trong mùa cao điểm – từ tháng 12 đến tháng 3:

Không có bài đánh giá trung thực nào hoàn chỉnh nếu thiếu phân tích rủi ro kỹ lưỡng. Thật không may, nhiều người bán và môi giới ở Bulgaria có xu hướng xem nhẹ những rủi ro này, hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ. Tôi luôn nói với khách hàng của mình: không có khoản đầu tư nào là hoàn hảo, nhưng điều quan trọng là phải nhận thức được tất cả những rủi ro tiềm ẩn.

Tính thanh khoản thấp là vấn đề chính trên thị trường Bulgaria, đặc biệt là bên ngoài Sofia. Trong khi ở Vienna, một căn hộ ở khu vực tốt có thể bán được trong vòng trung bình 2-4 tháng, thì ở Bulgaria, bạn có thể phải chờ đợi hàng tháng hoặc thậm chí hàng năm để tìm được người mua. Lý do là:

Tình trạng dư cung. Tại các khu nghỉ dưỡng, nguồn cung vượt quá cầu gấp nhiều lần.

Một nhóm khách hàng cụ thể. Người mua bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu là người nước ngoài, họ không vội vàng. Họ không cần mua ngay lập tức, vì vậy họ có thể dành thời gian lựa chọn và thương lượng.

Cần phải giảm giá. Nếu bạn cần bán căn hộ gấp, hãy chuẩn bị giảm giá từ 20-30% hoặc hơn.

Nếu bạn mua bất động sản ven biển hoặc trên núi, hãy chuẩn bị tinh thần rằng nó sẽ không được sử dụng trong chín tháng mỗi năm. Trong thời gian này, nó sẽ không tạo ra thu nhập mà thay vào đó sẽ phát sinh chi phí. Chi phí nhàn rỗi hàng năm:

Phí bảo trì. Đây là khoản chi phí "ẩn" quan trọng nhất. Bạn bắt buộc phải trả phí bảo trì khuôn viên, bảo trì hồ bơi, an ninh và dọn dẹp trong khu phức hợp, ngay cả khi bạn không sử dụng căn hộ. Số tiền này có thể dao động từ 400 đến 800 euro mỗi năm.

Chi phí tiện ích. Ngay cả khi bạn không sống trong căn hộ, bạn vẫn phải trả tiền điện, nước, phí an ninh, v.v.

Sửa chữa đột xuất. Chất lượng xây dựng kém có thể dẫn đến các vấn đề phát sinh, đòi hỏi chi phí sửa chữa thêm.

Đặc biệt là ở những công trình được xây dựng trong thời kỳ bùng nổ giữa những năm 2000, chất lượng xây dựng thường không được như mong muốn. Các vấn đề phổ biến nhất bao gồm:

Chống thấm. Khả năng chống thấm kém dẫn đến nấm mốc, ẩm mốc và mùi hôi khó chịu.

Thông tin liên lạc. Đường ống kém chất lượng, sự cố điện.

Tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Nhiều tòa nhà đang xuống cấp nhanh chóng và cần sửa chữa liên tục.

Ngược lại, Áo có các quy định xây dựng nghiêm ngặt ( ÖNORM ) đảm bảo chất lượng cao nhất. Tại đây, bạn đang mua một tài sản sẽ phục vụ bạn trong nhiều thập kỷ mà không cần phải sửa chữa thường xuyên.

Mặc dù đồng lev Bulgaria (BGN) được neo chặt vào đồng euro, Bulgaria vẫn chưa phải là thành viên của khu vực đồng euro. Điều này tạo ra một số rủi ro trong trường hợp kinh tế toàn cầu biến động. Mặc dù khả năng Bulgaria rời khỏi tỷ giá neo này là rất nhỏ, nhưng đây vẫn là một rủi ro cần lưu tâm.

Tại Vienna, bạn mua tài sản bằng đồng euro, điều này đảm bảo cho bạn sự ổn định tiền tệ hoàn toàn.

Giờ chúng ta đã phân tích kỹ các con số, hãy cùng bàn về điều quan trọng nhất: chất lượng cuộc sống. Suy cho cùng, đầu tư bất động sản không chỉ là vấn đề tiền bạc, mà còn là lối sống bạn có được. Bạn muốn nuôi dạy con cái ở đâu, bạn muốn dành thời gian nghỉ hưu ở đâu? Nơi nào bạn cảm thấy thoải mái và bình yên? Câu trả lời cho câu hỏi này có thể thay đổi hoàn toàn lựa chọn của bạn.

Cuộc sống ở Bulgaria hấp dẫn nhiều người bởi giá cả phải chăng. Theo Eurostat, giá cả hàng tiêu dùng và dịch vụ ở Bulgaria chỉ bằng khoảng 60% so với mức trung bình của châu Âu. Điều này được thể hiện trong mọi thứ, từ giá thực phẩm đến hóa đơn nhà hàng.

Khí hậu. Khí hậu ở đây chắc chắn là tuyệt vời. Dọc bờ biển, khí hậu ôn hòa, với mùa hè dài và ấm áp, mùa đông ngắn và ôn hòa. Trên vùng núi, điều kiện lý tưởng cho các môn thể thao mùa đông từ tháng 12 đến tháng 3.

Giá cả phải chăng. Tại Bulgaria, bạn có thể tận hưởng một mức sống mà ở Tây Âu khó có thể tưởng tượng được. Một ngôi nhà có bể bơi mà ở Áo có giá hàng triệu euro thì ở đây chỉ cần vài trăm nghìn euro là có thể mua được.

Y tế và giáo dục. Đây là một trong những điểm yếu chính. Trình độ y tế và giáo dục thấp hơn đáng kể so với tiêu chuẩn Tây Âu. Mặc dù các thành phố lớn như Sofia có các phòng khám tư nhân và trường quốc tế, nhưng hệ thống tổng thể vẫn chưa đạt tiêu chuẩn EU. Nhiều người Bulgaria giàu có và người nước ngoài thích được chăm sóc sức khỏe hoặc cho con cái học ở Tây Âu hơn.

Cơ sở hạ tầng. Bên ngoài các thành phố lớn và các tuyến du lịch chính, tình trạng đường sá, phương tiện giao thông công cộng và các tiện ích công cộng có thể rất kém. Điều này trái ngược hoàn toàn với trật tự hoàn hảo của Áo, nơi ngay cả những ngôi làng nhỏ nhất cũng có đường sá hoàn hảo và tàu hỏa chạy đúng giờ.

Nhịp sống. Ở Bulgaria, đặc biệt là ở phía nam, cuộc sống thư thái và không vội vã hơn. Đối với một số người, đây là điểm cộng, đối với những người khác, đó lại là điểm trừ. Nếu bạn đã quen với sự đúng giờ của người Thụy Sĩ và hiệu quả của người Đức, thì nhịp sống chậm rãi của người Bulgaria có thể là một thách thức thực sự.

Vienna đã được Mercer bình chọn là thành phố đáng sống nhất thế giới trong hơn 10 năm liên tiếp . Thành phố này xứng đáng với danh hiệu đó vì một lý do. Vienna là hiện thân của trật tự, chất lượng và sự an toàn.

Khí hậu ở đây là khí hậu lục địa ôn đới. Có bốn mùa rõ rệt: mùa hè nóng bức, mùa đông lạnh giá có tuyết, và mùa xuân, mùa thu tuyệt đẹp.

Chi phí sinh hoạt ở đây cao, nhưng hoàn toàn hợp lý. Thuế cao hỗ trợ cơ sở hạ tầng, giáo dục và chăm sóc sức khỏe đạt tiêu chuẩn quốc tế. Bạn phải trả nhiều hơn, nhưng bạn cũng nhận được nhiều hơn.

Y tế và giáo dục. Hệ thống y tế của Áo thuộc hàng tốt nhất thế giới. Các trường công lập và đại học cung cấp nền giáo dục chất lượng cao. Đây là nơi lý tưởng cho các gia đình có con nhỏ.

Cơ sở hạ tầng. Ở đây thì đơn giản là hoàn hảo. Hệ thống giao thông công cộng hoạt động trơn tru, đường phố sạch sẽ và các công viên được bảo trì tốt. Toàn bộ thành phố toát lên vẻ trật tự và chất lượng, và điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản của bạn.

Nhịp sống. Vienna là một thành phố có nhịp sống nhanh, nhưng không hề vội vã. Mọi thứ vận hành trơn tru và theo đúng lịch trình, cho phép mọi người lên kế hoạch cho thời gian của mình và tận hưởng cuộc sống.

Tôi luôn yêu cầu khách hàng của mình trả lời câu hỏi một cách trung thực: "Bạn muốn nuôi dạy con cái ở đâu?" Nếu câu trả lời là "trong một môi trường có trường học tốt nhất, an toàn và được tiếp cận với dịch vụ chăm sóc sức khỏe hàng đầu", thì sự lựa chọn đã rõ ràng, và đó không phải là Bulgaria.

Nếu mục tiêu của bạn là một ngôi nhà giá cả phải chăng để nghỉ hè hoặc nghỉ hưu, nơi ánh nắng mặt trời và giá cả thấp là yếu tố quan trọng, thì Bulgaria có thể là một lựa chọn tuyệt vời.

Giai đoạn cuối cùng của bất kỳ khoản đầu tư nào là thoái vốn. Và ở đây, sự khác biệt giữa Bulgaria và Áo có lẽ là rõ rệt nhất. Làm thế nào để thoái vốn? Có lãi hay lỗ? Nhanh chóng hay chậm rãi? Câu trả lời cho câu hỏi này có thể hoàn toàn phá vỡ kỳ vọng của bạn.

Như chúng ta đã biết, tính thanh khoản trên thị trường Bulgaria, đặc biệt là ở các khu nghỉ dưỡng, cực kỳ thấp. Điều này có nghĩa là việc bán một bất động sản nhanh chóng và với giá cả hợp lý là một điều may mắn.

Tại Sofia. Quá trình bán hàng sẽ tương đối nhanh nếu giá cả phù hợp với thị trường. Phần lớn người mua là người Bulgaria, vì vậy sẽ không có rào cản ngôn ngữ, và nhu cầu quanh năm. Tuy nhiên, hãy chuẩn bị tinh thần rằng việc bán hàng có thể kéo dài từ vài tháng đến một năm.

Tại các khu nghỉ dưỡng. Đây là nơi niềm vui bắt đầu. Để bán căn hộ của bạn ở Sunny Beach, bạn sẽ phải cạnh tranh với hàng ngàn lời đề nghị tương tự. Người mua chính là người nước ngoài, họ không vội. Họ không cần mua ngay lập tức, vì vậy họ có thể dành nhiều thời gian để lựa chọn, mặc cả và chờ đợi.

"Cạm bẫy giảm giá." Nếu bạn cần bán bất động sản nhanh chóng, bạn sẽ rơi vào "cạm bẫy giảm giá." Cách duy nhất để nổi bật giữa đám đông là giảm giá mạnh.

Tại Vienna, thị trường bất động sản ổn định đến mức những bất động sản tốt thường có danh sách chờ. Việc mua bán bất động sản ở đây là một quá trình đơn giản và dễ dự đoán.

Tính thanh khoản cao. Tại Vienna, các căn hộ ở những khu vực tốt thường bán hết trong vòng 2-4 tháng. Nhu cầu luôn mạnh mẽ quanh năm, đến từ cả cư dân địa phương và các nhà đầu tư nước ngoài.

Lợi nhuận từ tăng giá trị tài sản. Thu nhập chính của nhà đầu tư tại Vienna không phải là tiền thuê nhà, mà là sự tăng giá trị tài sản. Trong 10 năm qua, giá bất động sản tại Vienna đã tăng hơn 90%, và sự tăng trưởng này diễn ra ổn định và tự nhiên.

Tính dự đoán được. Việc thoái vốn đầu tư trong vòng 5-10 năm với lợi nhuận 50-100% là điều bình thường, chứ không phải là may mắn. Bạn có thể tính toán lợi nhuận trước, điều này mang lại cho bạn sự tự tin và kiểm soát.

Chúng tôi đã tiến rất xa trong việc phân tích Bulgaria và Áo trên các tham số quan trọng nhất: từ thị trường và những phức tạp pháp lý đến rủi ro và chất lượng cuộc sống. Giờ đây, chúng tôi đã có tất cả thông tin cần thiết để đưa ra những kết luận quan trọng nhất.

Vấn đề nan giải: Bulgaria hay Áo? Mua bất động sản ở Bulgaria và Áo không chỉ là hai khoản đầu tư khác nhau, mà còn là hai triết lý hoàn toàn khác biệt.

Bulgaria: Nếu bạn đang tìm kiếm một "dacha" (nhà nghỉ mùa hè). Nếu mục tiêu của bạn là sở hữu một ngôi nhà bên bờ biển hoặc trên núi, nơi bạn có thể dành một hoặc hai tháng mỗi năm, và bạn sẵn sàng chi trả cho việc bảo trì, thì Bulgaria là một lựa chọn tuyệt vời.

Đây là một quốc gia có khí hậu tuyệt vời, thiên nhiên tươi đẹp và chi phí nhà ở và sinh hoạt rất phải chăng. Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà để đầu tư, Sofia là thành phố duy nhất đáng để xem xét. Tại đây, bạn sẽ tìm thấy nhu cầu ổn định cho thuê dài hạn và tính thanh khoản cao hơn so với các khu nghỉ dưỡng.

Áo: Nếu bạn đang tìm kiếm một tài sản. Nếu mục tiêu của bạn là bảo toàn và gia tăng vốn tại một khu vực pháp lý đáng tin cậy và ổn định, thì Áo, đặc biệt là Vienna, chính là lựa chọn phù hợp. Bạn sẽ không nhận được lợi nhuận cho thuê cao và nhanh chóng ở đây, nhưng vốn của bạn sẽ được bảo vệ một cách đáng tin cậy khỏi lạm phát và khủng hoảng.

Bạn sẽ có thể đầu tư tiền của mình vào một tài sản có khả năng tăng giá trị, đảm bảo lợi nhuận lâu dài. Và, điều quan trọng không kém, bạn sẽ được hưởng mức sống, trật tự và an ninh cao nhất.

Trước khi đưa ra quyết định, hãy thành thật trả lời một câu hỏi đơn giản: bạn thực sự muốn gì? Một kỳ nghỉ dưỡng tại khu nghỉ mát với giá cả phải chăng, hay sự ổn định, đáng tin cậy và tăng trưởng vốn bền vững? Khi tìm ra câu trả lời, sự lựa chọn đúng đắn sẽ trở nên rõ ràng.