Làm thế nào và tại sao nên mua bất động sản ở Abu Dhabi

Abu Dhabi đang trải qua giai đoạn bùng nổ kinh tế: năm 2024, thị trường bất động sản đạt mức cao kỷ lục, với số lượng giao dịch tăng 24%, đạt 96 tỷ AED. Ngành du lịch cũng đang cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ: chỉ riêng trong quý đầu tiên của năm 2025, tiểu vương quốc này đã đón 1,4 triệu lượt khách, dẫn đến doanh thu khách sạn tăng 18% và doanh thu trên mỗi phòng trống cũng tăng đáng kể (tăng 25% lên 484 AED).

Bài viết này cung cấp hướng dẫn rõ ràng về cách mua nhà hoặc đầu tư bất động sản tại Abu Dhabi một cách sinh lời và an toàn. Bạn sẽ học cách tiết kiệm, sinh lời và được pháp luật bảo vệ toàn diện. Mọi thứ đều rõ ràng, được cân nhắc kỹ lưỡng và an toàn.

Abu Dhabi đang nhanh chóng trở thành một trung tâm đầu tư toàn cầu lớn và có một số lý do tại sao hiện nay là thời điểm đặc biệt thuận lợi để cân nhắc thị trường này.

• Chương trình thị thực mới – “Thị thực vàng” dành cho nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản có giá trị ít nhất 2 triệu AED.
• Không có thuế – cá nhân không phải trả thuế thu nhập cũng như thuế lãi vốn.
• Du lịch ngày càng phát triển – Abu Dhabi đã đón hơn 18 triệu khách du lịch vào năm 2024, tăng 12% so với năm trước.
• Các dự án văn hóa – phát triển Đảo Saadiyat: Bảo tàng Louvre Abu Dhabi, Guggenheim (mở cửa năm 2025), Bảo tàng quốc gia Zayed.

Tôi tên là Oksana Zhushman, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế và các giao dịch phức tạp. Trong bài viết này, tôi sẽ phân tích những lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản Abu Dhabi và so sánh với Áo, nơi các quy tắc và phương pháp đầu tư hoàn toàn khác biệt.

Theo kinh nghiệm của tôi, việc mua căn hộ ở Abu Dhabi, đặc biệt là trên đảo Saadiyat hoặc đảo Al Reem, không chỉ đơn thuần là một nơi để ở; đó là một khoản đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và ổn định. Ví dụ, một khách hàng đã mua một căn hộ hai phòng ngủ trên đảo Al Reem, cho thuê ngay lập tức, đầu tư lợi nhuận vào các bất động sản tương tự và bắt đầu có thu nhập ổn định chỉ trong vòng ba tháng kể từ khi mua.

Áo hấp dẫn nhờ thị trường ổn định, luật pháp minh bạch và nhu cầu đầu tư liên tục - từ cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Tại Vienna và các thành phố lớn khác, giá nhà đất đang tăng chậm nhưng đều đặn, và bất động sản ở đó được coi là một giải pháp đáng tin cậy và an toàn để bảo toàn vốn.

Ngược lại, Abu Dhabi đang chứng kiến ​​sự tăng trưởng nhanh chóng về giá cả và thu nhập, nhưng thị trường ở đó vẫn còn tương đối non trẻ và phụ thuộc nhiều hơn vào những thay đổi toàn cầu.

Abu Dhabi được cho là nơi đầu tư an toàn nhất ở Trung Đông. Nơi đây tự hào có các quy định minh bạch, rủi ro thấp và chính sách bảo vệ nhà đầu tư chặt chẽ, điều mà các nước láng giềng thường gặp khó khăn.

Theo báo cáo từ các tổ chức uy tín như Ngân hàng Thế giới và Numbeo, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE) nằm trong số những quốc gia dẫn đầu thế giới về sức hấp dẫn đầu tư và mức độ an toàn của các giao dịch bất động sản.

Nghiên cứu của Knight Frank xác nhận thị trường bất động sản nhà ở cao cấp tại Abu Dhabi đang chứng kiến ​​mức tăng trưởng giá hàng năm từ 7% đến 17%. Trong khi các quốc gia lân cận, đặc biệt là Qatar và Ả Rập Xê Út, cũng đang có tốc độ tăng trưởng cao, thị trường của họ kém minh bạch hơn và dễ bị ảnh hưởng bởi những biến động mạnh do các yếu tố địa phương.

Về đầu tư bất động sản nước ngoài, Abu Dhabi là một trong những lựa chọn tốt nhất. Rủi ro ở đây rất thấp, và giá bất động sản hạng sang đang tăng 7-17% mỗi năm. Các quốc gia lân cận, mặc dù mang lại lợi nhuận cao, nhưng lại thiếu sự ổn định và minh bạch tương tự.

Giá cả ở các nước láng giềng như Qatar và Ả Rập Xê Út đang tăng nhanh hơn, nhưng thị trường của họ kém minh bạch hơn và dễ bị ảnh hưởng bởi những biến động cục bộ hơn.

Ngày càng nhiều nhà đầu tư sau khi đã thử nghiệm ở các thị trường châu Âu hoặc lân cận và phải đối mặt với thuế cao, thủ tục hành chính và tài sản bỏ trống, cuối cùng đã chọn Abu Dhabi.

• Một khách hàng đến từ Thụy Sĩ ban đầu cân nhắc mua căn hộ ở Munich và Zurich, nhưng cuối cùng đã mua hai căn hộ ở Al Marsa. Lý do là chi phí đầu vào thấp, thời gian giao dịch nhanh chóng và lợi nhuận cho thuê cao từ các căn hộ cao cấp.
• Một gia đình người Anh đã bán căn hộ ở London và mua một tòa nhà mới trên đảo Yas. Họ giải thích lựa chọn của mình: "Chúng tôi cần một bất động sản có thể tự tạo ra thu nhập ổn định—chúng tôi cho thuê căn hộ, nhưng có khả năng giá của chúng sẽ tăng."

Ngày càng nhiều nhà đầu tư sau khi đã thử nghiệm ở các thị trường châu Âu hoặc lân cận và phải đối mặt với thuế cao, thủ tục hành chính và tài sản bỏ trống, cuối cùng đã chọn Abu Dhabi.

Abu Dhabi hấp dẫn các nhà đầu tư bởi sự ổn định, mọi thứ đều tuân thủ quy định, và có rất nhiều loại hình bất động sản để lựa chọn. Giá cả liên tục tăng, với cả người dân địa phương và người nước ngoài mua. Và quan trọng nhất, giờ đây người nước ngoài có thể tự tin mua bất động sản.

Trước đây, người nước ngoài không thể dễ dàng mua thẳng một căn hộ hay biệt thự ở Abu Dhabi—họ chỉ có thể thuê dài hạn hoặc đầu tư với một loạt hạn chế. Điều này đã khiến nhiều người nản lòng. Nhưng trong giai đoạn 2006–2008, chính quyền đã thay đổi mọi thứ. Họ tạo ra các khu vực đặc biệt (khu vực sở hữu vĩnh viễn) nơi bất kỳ người nước ngoài nào cũng có thể mua bất động sản (căn hộ, biệt thự hoặc nhà phố) và trở thành chủ sở hữu hoàn toàn. Điều này đã làm hồi sinh đáng kể thị trường.

Dubai cung cấp hơn 40 khu vực sở hữu vĩnh viễn cho người nước ngoài, từ các căn hộ ven biển đắt tiền đến các khu dân cư giá cả phải chăng dành cho gia đình. Những khu vực này đầu tiên được thành lập trên đảo Saadiyat và Al Reem, sau đó là Yas và Al Raha. Tại các khu vực này, người mua nước ngoài được hưởng đầy đủ các quyền: họ có thể sở hữu căn hộ hoặc biệt thự vĩnh viễn, cho thuê, thừa kế hoặc bán mà không có bất kỳ hạn chế nào.

Mẹo : Khi chọn khu vực, hãy cân nhắc không chỉ tình trạng của khu vực mà còn cả mức độ thuận tiện khi bán nhà, cơ sở hạ tầng xung quanh và giao thông thuận tiện. Những yếu tố này sẽ quyết định lợi nhuận và tốc độ bán nhà của bạn.

Từ năm 2018 đến năm 2025, giá bất động sản tại Abu Dhabi đã tăng đều đặn trong nhiều năm, với mức tăng trưởng 7-17% mỗi năm. Ngay cả các bất động sản cao cấp cũng được các nhà đầu tư săn đón. Ví dụ, giá căn hộ trên đảo Saadiyat đã tăng 12% vào năm 2024, và giá biệt thự trên đảo Al Reem tăng 15%.

Đảo Yas được biết đến là một trung tâm du lịch và giải trí, tự hào với các công viên giải trí, câu lạc bộ golf và căn hộ cho thuê ngắn hạn. Giá thuê studio và căn hộ một đến ba phòng ngủ bắt đầu từ 150.000 đến 500.000 đô la, trong khi nhà phố bắt đầu từ 750.000 đô la.

Đảo Saadiyat là một địa điểm danh giá với các điểm tham quan văn hóa và nhà ở sang trọng. Giá căn hộ cao cấp khởi điểm từ 500.000 đô la và có thể vượt quá 1,5 triệu đô la. Điều này khiến khu vực này trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội đầu tư dài hạn.

Đảo Al Reem là một khu dân cư hiện đại với cơ sở hạ tầng phát triển, các tòa nhà cao tầng và căn hộ nhìn ra biển. Giá nhà ở đa dạng: căn hộ studio và căn hộ một đến ba phòng ngủ có giá từ 150.000 đến 600.000 đô la, tùy thuộc vào diện tích và vị trí.

Bãi biển Al Raha là khu dân cư chủ yếu được xây dựng dành cho nhà phố gia đình, biệt thự và căn hộ rộng rãi. Giá dao động từ 400.000 đến 1 triệu đô la. Khu vực này được ưa chuộng bởi những người thuê nhà dài hạn và các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn thu nhập ổn định.

Đảo Al Maryah được coi là một trung tâm tài chính, nơi tập trung nhiều chuyên gia và doanh nghiệp. Giá căn hộ dao động từ 250.000 đến 700.000 đô la, trong khi giá văn phòng và bất động sản cao cấp thậm chí còn cao hơn. Do đó, nơi đây thường được lựa chọn cho các khoản đầu tư lớn.

Trên thực tế, rõ ràng là khu vực lân cận quyết định trực tiếp đến lợi nhuận và giá thuê bất động sản. Các nhà đầu tư thường kết hợp các vị trí: chọn những khu vực uy tín để bảo toàn và phát triển vốn, và những khu vực dễ tiếp cận hơn để thanh khoản nhanh chóng.

Thị trường bất động sản Abu Dhabi cung cấp nhiều lựa chọn cho các nhà đầu tư với nhiều mục tiêu và ngân sách khác nhau.

Căn hộ cao cấp tại Abu Dhabi đang được các nhà đầu tư nước ngoài săn đón vì uy tín, lợi nhuận cho thuê cao và tăng trưởng giá trị dài hạn. Những căn hộ này thường bao gồm các bất động sản trên đảo Saadiyat hoặc đảo Al Reem, với nội thất hiện đại, tầm nhìn ra biển và tiện nghi cao cấp.

Biệt thự và nhà phố tại Abu Dhabi là lựa chọn lý tưởng cho các gia đình tìm kiếm những ngôi nhà rộng rãi, riêng tư và có tiềm năng bán lại cao. Khu vực Bãi biển Al Raha và Đảo Yas thu hút người mua nhờ tầm nhìn ra biển và khu vườn riêng, trong khi biệt thự trên Đảo Saadiyat được đánh giá cao nhờ vị trí đắc địa gần các điểm tham quan văn hóa.

Ngoài bất động sản nhà ở, Abu Dhabi còn cung cấp bất động sản thương mại , chẳng hạn như văn phòng, cửa hàng và trung tâm mua sắm, đặc biệt là trên Đảo Al Mariah. Những khoản đầu tư này phù hợp cho những ai muốn phân tán rủi ro và nhận được nguồn tiền thuê ổn định từ các công ty và doanh nghiệp.

Chiến lược hiệu quả nhất là kết hợp các loại hình bất động sản khác nhau trong một danh mục đầu tư. Ví dụ, đầu tư vào căn hộ cao cấp, nhà phố và không gian thương mại mang lại thu nhập cao, thu nhập cho thuê dài hạn và dòng tiền ổn định. Cách tiếp cận đa dạng này giúp giảm thiểu rủi ro và tăng tổng lợi nhuận đầu tư.

Các nhà đầu tư nước ngoài (đặc biệt là từ Anh, Nga, Trung Quốc và Ấn Độ) đang tích cực mua bất động sản. Aldar Properties báo cáo rằng thị phần bán hàng của họ đã tăng 40% so với cùng kỳ năm trước, đạt 78% vào năm 2024.

Trong số những người mua nước ngoài, chúng ta có thể nêu bật:

• Các nhà đầu tư Ả Rập theo truyền thống là một nhóm lớn, thích các bất động sản cao cấp.
• Người Nga đang tích cực đầu tư vào bất động sản Abu Dhabi, đặc biệt là trong những năm gần đây.
• Người Trung Quốc đang thể hiện sự quan tâm đến cả bất động sản nhà ở và thương mại.
• Người Ấn Độ là một trong những nhóm nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất đang tích cực đầu tư vào bất động sản Abu Dhabi.
• Người châu Âu – bao gồm công dân Anh, Đức và Pháp – đang tìm kiếm khoản đầu tư đáng tin cậy vào bất động sản.

Nhu cầu trong nước vẫn mạnh mẽ - quan chức chính phủ, nhân viên ngành dầu khí và khách hàng doanh nghiệp tiếp tục đầu tư vào bất động sản. Điều này tạo ra nguồn thu nhập ổn định cho chủ sở hữu và duy trì hoạt động của thị trường.

Mẹo : Khi đầu tư vào bất động sản Abu Dhabi, hãy cân nhắc hai yếu tố chính: nhu cầu quốc tế và nhu cầu địa phương. Điều này đặc biệt quan trọng đối với việc cho thuê dài hạn.

Abu Dhabi cung cấp một số hình thức sở hữu bất động sản:

Sở hữu vĩnh viễn (sở hữu toàn bộ) : Dành cho công dân UAE và GCC ở mọi khu vực, và chỉ dành cho người nước ngoài tại các khu vực đầu tư được chỉ định. Khi mua sở hữu vĩnh viễn, bạn sẽ trở thành chủ sở hữu toàn bộ đất đai và bất động sản.

Thuê đất : Thông thường, hợp đồng có thời hạn từ 50 đến 99 năm. Đất vẫn thuộc sở hữu của nhà nước hoặc chủ đầu tư, nhưng bạn có thể sống hoặc sử dụng đất trong toàn bộ thời hạn thuê.

Quyền sử dụng (sử dụng trọn đời) : khả năng sở hữu và sử dụng bất động sản trong thời gian lên đến 99 năm, nhưng không có quyền thay đổi bất cứ thứ gì trong đó.

Masataha (quyền xây dựng) : có hiệu lực trong 50 năm và được gia hạn, cho phép xây dựng hoặc cải tạo các tòa nhà.

Từ năm 2019, nhiều khu vực ở Abu Dhabi đã mở cửa cho người nước ngoài mua bất động sản sở hữu vĩnh viễn. Hiện tại, các khu vực này bao gồm Đảo Saadiyat, Đảo Yas và Đảo Al Reem. Tôi luôn khuyên người mua nước ngoài nên chọn những lựa chọn này - chúng đáng tin cậy hơn, dễ bán và chuyển nhượng hơn, đồng thời mang lại thu nhập ổn định hơn.

Nhà đầu tư có thể tự mua bất động sản tại Abu Dhabi hoặc thông qua một công ty. Lựa chọn thứ hai thuận tiện hơn: dễ dàng quản lý nhiều bất động sản, tối ưu hóa thuế và kiểm soát mọi thứ từ xa.

Ví dụ : một khách hàng của tôi ở Châu Âu đã mua một studio thông qua một công ty—điều này giúp cô ấy dễ dàng cho thuê lại cho nhiều người thuê khác nhau và bảo vệ quyền lợi của mình.

Để chuyển nhượng tài sản cho người thân, các nhà đầu tư thường sử dụng quỹ tín thác gia đình. Việc thiết lập quỹ tín thác này là một quá trình phức tạp đòi hỏi chuyên gia. Abu Dhabi có luật thừa kế linh hoạt, cho phép tiếp tục kiểm soát tài sản và đảm bảo an toàn cho chúng.

DIFC (Trung tâm Tài chính Quốc tế Dubai) và ADGM (Thị trường Toàn cầu Abu Dhabi) là những trung tâm tài chính tốt nhất để thành lập quỹ tín thác gia đình tại UAE. Hệ thống pháp lý của họ hoạt động theo tiêu chuẩn quốc tế, và tòa án địa phương chuyên giải quyết các vụ việc như vậy, bảo vệ tài sản và đơn giản hóa việc quản lý.

Tôi thường khuyên bạn nên đăng ký bất động sản thông qua một quỹ tín thác, đặc biệt nếu bạn sở hữu nhiều bất động sản—điều này giúp đơn giản hóa việc chuyển nhượng bất động sản và giảm gánh nặng thuế.

Từ năm 2019, người nước ngoài chỉ có thể mua căn hộ tại Abu Dhabi trong các khu vực sở hữu vĩnh viễn được chỉ định. Không có hạn chế về quốc tịch, nhưng họ phải tuân thủ các quy định giao dịch, yêu cầu về thuế và cung cấp các tài liệu cần thiết. Trước đây, người nước ngoài chỉ có thể sở hữu bất động sản thông qua hợp đồng thuê dài hạn lên đến 99 năm.

Trên thực tế, điều quan trọng là phải tiến hành thẩm định kỹ lưỡng: nhiều khách hàng tránh được những chi phí và rắc rối không cần thiết bằng cách thuê luật sư và đại lý giàu kinh nghiệm trước.

Ở Abu Dhabi, quy trình mua bất động sản dễ dàng hơn: người nước ngoài có thể nhanh chóng hoàn tất giao dịch, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu và bắt đầu cho thuê bất động sản ngay lập tức. Ở Áo, tình hình phức tạp hơn: cần có giấy phép đặc biệt để mua, áp dụng các quy định doanh nghiệp nghiêm ngặt, và cũng có một bộ máy hành chính phức tạp hơn cần phải điều chỉnh.

Đồng thời, Áo được hưởng lợi từ sự ổn định, tăng trưởng giá dần dần và nhu cầu cao: giá bất động sản ở đây tăng chậm nhưng chắc chắn và trong hầu hết các trường hợp, thu nhập từ việc cho thuê đủ để trang trải chi phí bảo trì.

Tôi khuyến nghị khách hàng của mình nên áp dụng phương pháp tiếp cận có hệ thống: Abu Dhabi phù hợp cho việc khởi nghiệp nhanh chóng và đa dạng hóa danh mục đầu tư, trong khi Áo lại hướng đến sự ổn định lâu dài đáng tin cậy. Sự kết hợp của hai thị trường này giúp giảm thiểu rủi ro đồng thời mang lại lợi nhuận ổn định.

Mặc dù việc mua bất động sản ở Abu Dhabi có vẻ đơn giản, nhưng mỗi giai đoạn đều có những quy định pháp lý riêng. Việc lựa chọn cơ cấu sở hữu phù hợp và hoàn thành đúng các thủ tục giấy tờ cần thiết là chìa khóa để đảm bảo an toàn cho bạn.

Quy trình từng bước để mua bất động sản ở Abu Dhabi như sau:

1. Đặt chỗ trước – thanh toán trước và ký biên bản ghi nhớ (MoU).
2. Hợp đồng mua bán (SPA) là tài liệu ghi lại tất cả các thông tin chi tiết: giá cả, lịch trình thanh toán và các điều khoản chuyển nhượng bất động sản.
3. Thanh toán tiền gốc/phê duyệt thế chấp.
4. Đăng ký trong hệ thống DARI—một nền tảng của chính phủ nơi quyền sở hữu tài sản được xác nhận và thông tin người mua được nhập vào.
5. Xin giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Việc mua bất động sản, bao gồm căn hộ và căn hộ một phòng ngủ, tại Abu Dhabi mất từ ​​2 đến 6 tuần. Thời gian xử lý thay đổi tùy thuộc vào chủ đầu tư và loại hình giao dịch.

Tại Abu Dhabi, đại lý là người đóng vai trò chủ chốt trong giao dịch: họ xử lý quy trình và kiểm tra bất động sản. Luật sư chỉ cần thiết cho các giao dịch mua bán lớn hoặc khi làm việc thông qua một công ty.

Ở Áo, bạn không thể làm gì nếu không có công chứng viên - họ sẽ ghi lại giao dịch và giữ tiền cho đến khi hoàn tất.

Trên thực tế, mọi thứ đơn giản hơn ở Abu Dhabi: khách hàng của tôi từ London đã mua một căn hộ từ xa thông qua giấy ủy quyền tại lãnh sự quán và trở thành chủ sở hữu mà không cần đến tận nơi. Ở Áo, điều này gần như bất khả thi, vì cần phải có sự hiện diện trực tiếp.

Để mua bất động sản ở Abu Dhabi, người nước ngoài phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:

• độ tuổi từ 21 tuổi trở lên;
• sở hữu hộ chiếu hợp lệ (ưu tiên có thị thực cư trú nhưng không bắt buộc để mua);
• xác nhận nguồn gốc hợp pháp của các khoản tiền trong các giao dịch lớn theo tiêu chuẩn AML quốc tế;
• sự chấp thuận của ngân hàng và tuân thủ các yêu cầu về tín dụng khi nộp đơn xin thế chấp.

Nhiều khách hàng hiện đang mua bất động sản ở Abu Dhabi từ xa:

• giấy ủy quyền được cấp thông qua lãnh sự quán UAE tại quốc gia cư trú,
• Tất cả các tài liệu được đăng ký điện tử thông qua hệ thống DARI của tiểu bang,
• Các khoản thanh toán được chuyển trực tiếp vào tài khoản ký quỹ an toàn của nhà phát triển.

Ví dụ, một cặp vợ chồng đến từ Warsaw gần đây đã mua một căn hộ ở Abu Dhabi chỉ trong một tuần khi đang ở châu Âu. Tốc độ mua bán rất quan trọng đối với họ, vì giá bất động sản họ chọn có thể tăng đáng kể trong tương lai gần.

Trước khi mua bất động sản, điều cần thiết là phải kiểm tra:

• danh tiếng của nhà phát triển,
• sự sẵn có của tất cả các giấy phép (đặc biệt là đối với các cơ sở đang được xây dựng),
• không có bất kỳ ràng buộc pháp lý nào đối với tài sản.

Lời khuyên : Nếu bạn có kế hoạch mua bất động sản tại Abu Dhabi để cho thuê, bạn nên chọn những dự án được đăng ký chính thức với hệ thống DARI và có công ty quản lý hoạt động – điều này sẽ giảm thiểu tối đa những rủi ro tiềm ẩn.

Ở Áo, việc mua bất động sản thường gặp nhiều thủ tục hành chính rườm rà: thuế cao, bắt buộc phải có công chứng viên, và các quy định nghiêm ngặt áp dụng cho người mua nước ngoài. Tuy nhiên, thị trường này được đánh giá cao bởi sự ổn định, tăng trưởng giá dài hạn và nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Âu.

Ở Abu Dhabi, thủ tục đơn giản và nhanh hơn đáng kể, đặc biệt nếu mục tiêu là mua bất động sản để kiếm lời và để có được tư cách cư trú.

Khi mua căn hộ ở Abu Dhabi, bạn cần phải phân tích sơ bộ về gánh nặng thuế và các chi phí liên quan, vì khía cạnh này thường mang tính quyết định khi lựa chọn khu vực pháp lý để đầu tư.

Tại Abu Dhabi, không có thuế thu nhập cho thuê hay thuế tăng giá bất động sản. Khoản phí bắt buộc duy nhất là 2% khi đăng ký giao dịch. Đây là một lợi thế lớn: các nhà đầu tư thường lựa chọn bất động sản ở đây chính vì các quy định đơn giản và minh bạch.

Ngoài phí đăng ký, chủ nhà còn phải trả phí dịch vụ hàng năm, thường là 7-8 đô la Mỹ/mét vuông. Khoản phí này bao gồm an ninh, vệ sinh, lễ tân, bảo trì hồ bơi, phòng tập thể dục và các khu vực chung khác. Tại các khu phức hợp sang trọng như Đảo Saadiyat, phí này cao hơn so với các khu vực như Thành phố Masdar, nhưng dịch vụ cũng tốt hơn đáng kể.

Ngược lại, tại Áo, khi mua bất động sản, bạn phải trả thuế mua lại 3,5%, phí công chứng và phí đăng ký. Thuế lãi vốn (27,5%) được áp dụng khi bán, khiến việc tham gia và rút vốn đầu tư trở nên tốn kém hơn. Tuy nhiên, Áo vẫn hấp dẫn nhờ mức tăng trưởng giá ổn định và nhu cầu thuê dài hạn cao, đặc biệt là ở Vienna.

Đầu tư vào bất động sản Abu Dhabi không chỉ mang lại lợi ích tài chính mà còn là cơ hội định cư lâu dài. Trên thực tế, nhiều khách hàng của tôi chọn căn hộ tại đây không chỉ vì thu nhập mà còn để đảm bảo một môi trường sống an toàn và thoải mái cho bản thân và gia đình.

• Yêu cầu: Đầu tư tối thiểu 2 triệu dirham (khoảng 545.000 đô la) vào bất động sản. Thị thực có giá trị lên đến 10 năm và áp dụng cho cả gia đình.
• Lợi ích mang lại: cơ hội sống tại UAE, làm việc và sử dụng dịch vụ trường học và chăm sóc sức khỏe cho cả gia đình.
• Những gì nó không cung cấp: thị thực không tự động cấp quyền công dân; thị thực sẽ cần được gia hạn sau khi hết hạn.
• Thế chấp: Có thể vay thông qua các ngân hàng UAE nếu giá trị bất động sản trên 2 triệu AED. Nhà đầu tư phải có ít nhất 2 triệu AED tiền đầu tư. Ví dụ: nếu giá trị bất động sản là 5 triệu AED, khoản vay thế chấp có thể lên đến tối đa 3 triệu AED.

Trong một trường hợp đã hoàn tất, một nhà đầu tư châu Âu đã mua bất động sản tại Abu Dhabi với giá 2,2 triệu AED, cho phép ông và vợ nhận được Thị thực Vàng, đồng thời lo cho con cái học tập tại một trường quốc tế trong tiểu vương quốc này. Điều này cho phép họ chính thức cư trú và kinh doanh tại UAE mà không cần thị thực bổ sung.

• Yêu cầu: Bạn phải mua bất động sản trị giá ít nhất 2 triệu AED hoặc có ít nhất 1 triệu AED trong tài khoản ngân hàng UAE. Bạn phải từ 55 tuổi trở lên.
• Thời hạn: thị thực được cấp trong 5 năm và có thể gia hạn.
• Lợi ích của loại thị thực này: quyền được sống tại Abu Dhabi, được bảo hiểm y tế và được phép mang theo vợ/chồng và người phụ thuộc.

Nhiều khách hàng coi đây là một giải pháp thay thế tốt cho lương hưu châu Âu, nhờ không phải chịu thuế thu nhập và thuế lãi vốn, cũng như tính an toàn của tình trạng cư trú.

• Định giá thấp bất động sản hoặc vốn - bất động sản phải có giá trị ít nhất là 2 triệu AED.
• Sai sót trong việc đăng ký tài sản - đặc biệt nếu giao dịch mua được thực hiện thông qua một công ty.
• Thiếu giấy tờ chứng minh - sao kê ngân hàng, giấy chứng nhận thu nhập, thông tin về nguồn tiền.
• Sự không chính xác trong giấy ủy quyền và văn bản công chứng đặc biệt quan trọng khi mua hàng từ xa.

Làm việc với luật sư và các đại lý đáng tin cậy, đồng thời thu thập tất cả các tài liệu trước—điều này sẽ giúp giảm nguy cơ bị từ chối và đẩy nhanh quá trình.

Kể từ năm 2023, những thay đổi quan trọng đã có hiệu lực trong các quy tắc xin Thị thực Vàng của UAE:

• Số tiền đầu tư tối thiểu đã được giảm: hiện tại bạn có thể nhận được Visa Vàng khi mua bất động sản trị giá 2 triệu AED (trước đây yêu cầu là 10 triệu AED).
• Được phép thế chấp: có thể thanh toán tới một nửa chi phí bất động sản thông qua các ngân hàng UAE.
• Đang xây dựng: Golden Visa cũng có sẵn cho việc mua bất động sản đang xây dựng.
• Gia đình: Người sở hữu thị thực có thể nộp đơn xin bảo lãnh cho vợ/chồng và con cái ở mọi lứa tuổi mà không cần bất kỳ điều kiện bổ sung hoặc tiền đặt cọc nào.

Việc mua bất động sản ở Abu Dhabi hiện nay đã trở nên thuận tiện và có lợi hơn cho các nhà đầu tư và gia đình họ.

Abu Dhabi mang đến cơ hội nhanh chóng sở hữu quyền cư trú dài hạn, đặc biệt khi mua bất động sản gia đình. Tại Áo, quy trình này dài hơn và phức tạp hơn, nhưng lại có thị trường ổn định và mức tăng trưởng giá cả dự đoán được. Việc lựa chọn giữa hai lựa chọn này phụ thuộc vào ưu tiên của bạn: kết quả nhanh chóng và thu nhập tại Abu Dhabi hay sự ổn định nhàn nhã nhưng đáng tin cậy của châu Âu.

Abu Dhabi vẫn hấp dẫn nhà đầu tư nhờ lợi suất cao từ 5-8%, tùy thuộc vào khu vực và loại hình cho thuê. Bất động sản phù hợp có thể tạo ra nguồn thu nhập thụ động ổn định, đặc biệt là khi được quản lý chuyên nghiệp.

Hình thức cho thuê ngắn hạn, chẳng hạn như Airbnb, đặc biệt phổ biến trên đảo Yas, đảo Saadiyat và đảo Al Reem. Hình thức này mang lại thu nhập cao hơn nhưng đòi hỏi sự quản lý tích cực và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định và giấy phép.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ trên Đảo Saadiyat và chuyển giao cho một công ty chuyên quản lý, nhận được mức lợi nhuận khoảng 8% mỗi năm, kết hợp sự thoải mái với lượng khách du lịch liên tục.

Đối với người nước ngoài, gia đình và nhân viên chính phủ, lựa chọn thuê dài hạn với mức lợi nhuận hàng năm 5-6% là tốt nhất. Lựa chọn này mang lại thu nhập ổn định và ít phải bảo trì. Trên thực tế, tôi khuyên bạn nên chọn căn hộ gần các trung tâm thương mại và trường học quốc tế - những nơi này dễ cho thuê hơn và hầu như không có thời gian chết.

Sử dụng dịch vụ quản lý chuyên nghiệp cho phép chủ sở hữu bất động sản tạo ra thu nhập mà không tốn thời gian quản lý liên tục. Điều này đặc biệt thuận tiện cho chủ sở hữu nước ngoài không sống tại Abu Dhabi.

Những gì được bao gồm trong quản lý:

• Tìm người thuê nhà và quảng cáo nhà ở
• Soạn thảo và ký kết hợp đồng, chấp nhận thanh toán
• Tổ chức sửa chữa và bảo trì
• Thanh toán hóa đơn tiện ích và dịch vụ
• Hỗ trợ pháp lý về vấn đề cho thuê

Thông thường, hoa hồng cho những dịch vụ như vậy là 5-10% thu nhập cho thuê hàng năm.

Ở Abu Dhabi, bạn nhận được toàn bộ tiền thuê nhà vì không có thuế đối với khoản thu nhập này. Điều này cho phép bạn kiếm được nhiều tiền hơn. Ở Áo, thu nhập từ cho thuê tuy nhỏ (2-3%), nhưng có những quy định rõ ràng và quyền lợi của người thuê nhà được bảo vệ tốt hơn.

Abu Dhabi rộng lớn và đa dạng. Tại đây, bạn có thể mua căn hộ ngay trung tâm sầm uất, được bao quanh bởi các địa danh nổi tiếng, hoặc ở một khu vực yên tĩnh lý tưởng cho cuộc sống gia đình. Tất cả tùy thuộc vào kế hoạch của bạn: bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà cho riêng mình hay một khoản đầu tư sinh lời để cho thuê.

Đảo Saadiyat là khu vực thượng lưu dành cho nghệ thuật và cuộc sống xa hoa.

• Hòn đảo này là trung tâm của đời sống văn hóa: bảo tàng Louvre, Bảo tàng Guggenheim tương lai, các trường đại học.
• Cơ sở hạ tầng phát triển: bãi biển, khách sạn 5 sao, trường học quốc tế.
• Giá: Căn hộ từ 2,5-3 triệu AED (680.000–820.000 đô la), biệt thự đắt hơn đáng kể.
• Cho thuê: Nhu cầu cao từ người nước ngoài làm việc trong lĩnh vực văn hóa và giáo dục.

Đảo Al Reem – khu dân cư để sinh sống và làm việc

• Một trong những ngành nghề phổ biến nhất trong giới chuyên gia trẻ và người nước ngoài.
• Mọi thứ đều ở gần: trung tâm văn phòng, trường học, phòng khám và các trung tâm mua sắm lớn.
• Giá: Căn hộ 1-2 phòng ngủ từ 1,2-1,8 triệu AED (326.000-490.000 đô la).
• Tiền thuê: Lợi nhuận 7-8% do nhu cầu thuê cao từ người nước ngoài.

Đảo Yas – hòn đảo du lịch và giải trí

• Các địa điểm giải trí chính tập trung ở đây: Ferrari World, công viên nước, đường đua Công thức 1 và các sân khấu hòa nhạc.
• Tiện nghi: khách sạn, trung tâm mua sắm, bãi biển và khu du lịch.
• Giá: căn hộ từ 1,5 triệu AED (408.000 đô la).
• Cho thuê: Nhu cầu thuê nhà ngắn hạn cao từ khách du lịch và thông qua Airbnb.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đang mua bất động sản ở đây để cho thuê du lịch. Nếu được quản lý tốt, lợi nhuận có thể đạt tới 9%.

Bãi biển Al Raha – khu phố thân thiện với gia đình

• Khu dân cư hiện đại ven biển với nhiều tiện nghi dành cho gia đình.
• Cơ sở hạ tầng: trường học, nhà trẻ, công viên và bãi biển.
• Giá: Căn hộ từ 1,4 triệu AED (381.000 đô la).
• Giá thuê: Phổ biến với các gia đình người nước ngoài và nhân viên chính phủ.

Al Reef – Nhà ở giá rẻ

• Khu vực có căn hộ và biệt thự với giá thấp hơn.
• Giá: từ 800.000 AED đến 1 triệu (218.000–272.000 đô la).
• Giá thuê: Phù hợp với tầng lớp trung lưu và nhân viên nhà nước.

Mẹo : Nhiều nhà đầu tư coi Al Reef như một bệ phóng—một cơ hội để thử nghiệm thị trường và xem liệu có khả năng sinh lời hay không.

Thành phố Masdar – thành phố của tương lai

• Đây là "thành phố thông minh" đầu tiên trên thế giới được xây dựng với trọng tâm là sinh thái và phát triển bền vững.
• Nơi đây có các nhà máy điện mặt trời, các tòa nhà sinh thái hiện đại và trường đại học riêng.
• Giá căn hộ từ 900.000 đến 1,2 triệu AED (245.000–326.000 đô la).
• Nơi lưu trú này đặc biệt phổ biến với sinh viên và các công ty làm việc trong lĩnh vực công nghệ xanh.

Hiện nay, những khu vực mua nhà phổ biến nhất là Reem và Saadiyat. Mọi người mua nhà ở đó cho cả mục đích sử dụng cá nhân và cho thuê. Đây là những địa điểm đã ổn định và có vị trí đắc địa. Nhưng nếu bạn đang cân nhắc lợi nhuận trong tương lai, hãy xem xét kỹ hơn khu Yas và Masdar. Giá cả và nhu cầu thuê nhà dự kiến ​​sẽ tăng nhanh hơn ở đó trong vài năm tới. Do đó, chiến lược tốt nhất là "kết hợp mọi thứ": mua bất động sản ở một khu vực đã được chứng minh về độ tin cậy và đầu tư một phần tiền vào những vị trí hứa hẹn hơn để tận dụng sự tăng trưởng.

Thị trường bất động sản Abu Dhabi hiện nay cực kỳ đa dạng. Bạn có thể chọn mua căn hộ bán lại để dọn vào ở ngay, hoặc đầu tư vào một dự án mới — điều này thường mang lại triển vọng tốt hơn để tận dụng sự tăng giá trong tương lai. Do đó, có nhiều cơ hội cho tất cả mọi người: cả người mua căn hộ để ở lẫn nhà đầu tư.

Theo Metropolitan Capital Real Estate (MCRE), thị trường bất động sản thứ cấp đã ghi nhận kết quả kỷ lục vào đầu năm 2025. Trong quý I, khối lượng giao dịch tăng 53% so với cùng kỳ năm trước, đạt 5,04 tỷ AED (1,37 tỷ USD), so với mức 3,3 tỷ AED (0,90 tỷ USD) của năm trước. Thị trường thứ cấp hiện chiếm 11,4% tổng thị trường.

Nhóm khách hàng chính:

• Người dùng cuối là những gia đình muốn chuyển vào nhà hoàn thiện ngay mà không cần đầu tư thêm bất kỳ khoản nào.
• Các nhà đầu tư quốc tế đang tìm kiếm sự ổn định và lợi nhuận cao hơn ở châu Âu.

Quan sát của tôi : việc mua căn hộ đã cho thuê đang trở nên phổ biến. Điều này mang lại lợi nhuận vì bạn nhận được tiền thuê từ người thuê ngay ngày hôm sau giao dịch. Ví dụ, trên đảo Al Reem, khách hàng của tôi đã mua một căn hộ với giá 410.000 đô la Mỹ và đang có hợp đồng thuê. Nhờ đó, anh ấy đã ngay lập tức bắt đầu kiếm được lợi nhuận—6,5% giá trị căn hộ mỗi năm.

Ngành xây dựng mới tại Abu Dhabi đang rất sôi động. Các chủ đầu tư đang tích cực xây dựng các khu dân cư mới tại những khu vực triển vọng nhất. Một lợi thế lớn cho người mua là phương thức trả góp thuận tiện. Khoản thanh toán ban đầu thường chỉ từ 5-10%, phần còn lại được chia nhỏ trong suốt quá trình xây dựng.

Các nhà đầu tư đánh giá cao các tòa nhà mới vì:

• Các phương thức thanh toán thuận tiện (70/30, 60/40 và các lựa chọn khác).
• Chi phí tăng trong quá trình xây dựng (đến khi dự án hoàn thành +15-25%).
• Cơ sở hạ tầng và công nghệ hiện đại: hệ thống nhà thông minh, hồ bơi, trung tâm thể dục, sân chơi.

Khi lựa chọn một dự án phát triển mới, điều quan trọng không chỉ là xem xét tên tuổi của chủ đầu tư mà còn cả cơ sở hạ tầng. Ví dụ, các dự án ở Thành phố Masdar được ưa chuộng nhờ tính thân thiện với môi trường và giao thông thuận tiện, gần sân bay.

Ví dụ về các ưu đãi trên thị trường xây dựng mới

• Studio tại thành phố Masdar - giá từ 120.000 đô la.
• Căn hộ một phòng ngủ trên Đảo Yas - giá từ 280.000 đô la.
• Biệt thự trên đảo Saadiyat - giá thuê từ 1.800.000 đô la.

Thị trường nhà xây mới ở Áo không phát triển nhanh như ở Abu Dhabi, nhưng lại có một số lợi thế khác.

• Tiêu chuẩn xây dựng và hiệu quả năng lượng cao: các khu dân cư hiện đại tuân thủ các nguyên tắc ESG, sử dụng công nghệ xanh và được thiết kế để hoạt động lâu dài.
• Tính minh bạch của giao dịch và quy định ổn định: các giao dịch được bảo vệ bởi các quy định rõ ràng và quyền của người mua được pháp luật bảo vệ đáng tin cậy.
• Khả năng dự đoán đầu tư: thị trường được đặc trưng bởi sự không có biến động giá mạnh và thể hiện động lực ổn định trong nhiều thập kỷ.

Khi chọn Vienna hoặc Salzburg, khách hàng của tôi nói: "Đúng, lợi suất thấp hơn—2-3% so với 5-8% ở UAE. Nhưng loại bất động sản này rất đáng tin cậy và giữ giá trị trong nhiều thập kỷ."

Đầu tư vào bất động sản Abu Dhabi mang đến triển vọng rộng mở cho những nhà đầu tư có chiến lược đầu tư bài bản. Bên cạnh các lựa chọn truyền thống như mua căn hộ và biệt thự, còn có các chiến lược đầu tư thay thế cho phép bạn đa dạng hóa danh mục tài sản, tăng lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

Đôi khi, mua hai hoặc ba căn hộ studio ở các khu vực khác nhau hợp lý hơn là mua một căn hộ rộng rãi. Điều này giúp khoản đầu tư của bạn thanh khoản hơn và giảm thiểu rủi ro. Một ví dụ điển hình là một khách hàng của tôi đến từ châu Âu đã mua ba căn hộ studio trên đảo Al Reem. Hiện tại, anh ấy đang nhận được thu nhập cho thuê ổn định từ mỗi căn, và ngay cả khi một căn hộ bị bỏ trống một thời gian, những căn hộ còn lại vẫn tiếp tục tạo ra thu nhập.

Đầu tư vào căn hộ hoặc khách sạn mini do khách sạn quản lý là một cách dễ dàng để tạo thu nhập từ việc cho thuê ngắn hạn. Dưới đây là một ví dụ thực tế: một khách hàng đã mua một căn hộ trên đảo Yas và chuyển nhượng cho một công ty quản lý khách sạn. Kết quả là, thu nhập của họ tăng 5% so với việc cho thuê dài hạn thông thường, trong khi nhà điều hành lo liệu mọi chi phí bảo trì và rủi ro.

Mua đất để xây dựng trong tương lai là một chiến lược dành cho các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, có thể gia tăng đáng kể vốn đầu tư. Điều kiện tiên quyết để thành công là kiểm tra kỹ lưỡng các quy chuẩn xây dựng và xin được tất cả các giấy phép trong khu vực sở hữu vĩnh viễn. Điều này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của khoản đầu tư mà còn mang lại lợi nhuận cao trong dài hạn.

Ở Áo, việc mua căn hộ và khu phức hợp đã hoàn thiện rất được các nhà đầu tư ưa chuộng: lợi suất ở đây ở mức vừa phải - khoảng 2-3% - nhưng thị trường có thể dự đoán và đáng tin cậy. Abu Dhabi mang lại lợi suất cao hơn - lên đến 5-8% - nhưng biến động giá rõ rệt hơn.

Chiến lược tối ưu là kết hợp cả hai: căn hộ nhỏ ở Abu Dhabi để kiếm lời và bất động sản Áo để bảo vệ vốn và ổn định.

Đầu tư vào bất động sản Abu Dhabi có thể mang lại lợi nhuận, nhưng điều quan trọng là phải cân nhắc đến những biến động và rủi ro tiềm ẩn của thị trường.

• Phí bảo trì và vận hành: Chi phí bảo trì hàng năm cho các khu vực chung thay đổi tùy theo khu vực và hạng bất động sản. Ví dụ, trên đảo Saadiyat, chi phí có thể dao động từ 8-10 đô la Mỹ/mét vuông/năm.
• Khu vực dành cho nhà đầu tư nước ngoài còn hạn chế: Mặc dù khu vực sở hữu vĩnh viễn đang dần được mở rộng, nhưng cơ hội cho người nước ngoài mua bất động sản vẫn còn hạn chế, đặc biệt là biệt thự và căn hộ cao cấp.
• Biến động theo mùa trong thu nhập cho thuê: Thu nhập cho thuê ngắn hạn có thể thay đổi rất nhiều tùy theo mùa, đặc biệt là vào mùa hè và mùa lễ.

Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường Abu Dhabi không tính đến các chi phí phát sinh và biến động giá thuê theo mùa. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã mua một căn hộ trên đảo Yas và kỳ vọng lợi nhuận khoảng 8% mỗi năm. Tuy nhiên, do phí quản lý cao và nhu cầu giảm vào mùa hè, lợi nhuận thực tế chỉ khoảng 5,5%.

Một tình huống khác: một nhà đầu tư đang có kế hoạch mua một bất động sản trên đảo Al Reem, nhưng sau khi thảo luận, chúng tôi đã thống nhất một lựa chọn khác trong khu vực sở hữu vĩnh viễn. Bất động sản này hóa ra lại sinh lời hơn, với chi phí bảo trì thấp hơn và nhu cầu thuê dài hạn ổn định.
Trước khi đầu tư vào căn hộ ở Abu Dhabi, hãy lên kế hoạch trước cho mọi chi phí, đánh giá tính thời vụ và tập trung vào những vị trí có giá thuê dài hạn ổn định.

Abu Dhabi mang đến một thị trường năng động hơn với tiềm năng lợi nhuận cao, nhưng cũng đi kèm rủi ro cao hơn: biến động giá và lựa chọn địa điểm hạn chế. Ngược lại, Vienna chứng kiến ​​giá căn hộ tăng trưởng ổn định, nhu cầu mạnh mẽ và lợi nhuận cho thuê dễ dự đoán, khiến nơi đây trở thành lựa chọn lý tưởng cho các nhà đầu tư thận trọng.

Ngày càng nhiều người coi Abu Dhabi không chỉ là một khoản đầu tư mà còn là một nơi đáng sống. Những người mua bất động sản hoặc xây dựng ngôi nhà thứ hai tại đây thường chọn tiểu vương quốc này vì khí hậu ôn hòa, mức độ an toàn cao và dịch vụ chất lượng cao.

Khí hậu Abu Dhabi ấm áp và nắng quanh năm, nhưng mùa hè (từ tháng 6 đến tháng 9) có thể cực kỳ nóng, với nhiệt độ thường vượt quá 40°C. Đồng thời, thành phố này được coi là một trong những nơi an toàn nhất thế giới: tỷ lệ tội phạm ở đây thấp hơn nhiều so với châu Âu.

Y tế ở đây rất tư nhân và hiện đại, với các phòng khám quốc tế. Một buổi khám bác sĩ bắt đầu từ 100 đô la, và bảo hiểm hàng năm cho cả gia đình bắt đầu từ 5.000 đô la. Abu Dhabi cũng có các trường học cung cấp chương trình giảng dạy của Anh, Mỹ và Pháp, với học phí hàng năm từ 8.000 đến 20.000 đô la.

Chi phí sinh hoạt ở Abu Dhabi rất khác nhau tùy theo khu vực. Một căn hộ một phòng ngủ ở trung tâm thành phố có giá ít nhất 1.200 đô la một tháng, trong khi một biệt thự ba phòng ngủ có giá khởi điểm từ 3.500 đô la. Nếu bạn đang cân nhắc mua bất động sản, một căn hộ một phòng ngủ có thể có giá khởi điểm từ 200.000 đô la, trong khi căn hộ trong các khu dân cư cao cấp trên đảo Saadiyat có giá khởi điểm từ 600.000 đô la.

Chi phí sinh hoạt hàng ngày ở đây cao hơn so với châu Âu: thực phẩm và bữa ăn nhà hàng đắt hơn, nhưng nhiên liệu và taxi lại rẻ hơn. Một giỏ hàng tạp hóa hàng tháng (sữa, thịt, trái cây, rau củ và ngũ cốc) tốn 600-800 đô la. Ăn ngoài ba đến bốn lần một tuần tốn thêm 300-500 đô la, và chi phí giao đồ ăn trung bình 8-12 đô la mỗi bữa. Phí tiện ích và dịch vụ lên tới 3.000-5.000 đô la mỗi năm.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở Abu Dhabi với giá 280.000 đô la để ở vào mùa đông và cho khách du lịch thuê vào mùa hè – thu nhập từ tiền thuê nhà đủ để trang trải toàn bộ chi phí bảo trì.

Thành phố đang phát triển nhanh chóng cơ sở hạ tầng: các tuyến đường cao tốc mới đang được xây dựng, một tuyến tàu điện ngầm đang được lên kế hoạch, và một mạng lưới hàng không rộng khắp đã được đưa vào hoạt động. Taxi và xe cho thuê vẫn là phương tiện di chuyển phổ biến nhất. Kết nối Internet tốc độ cao, các ngân hàng tích cực phục vụ cư dân, và việc mở tài khoản thường mất đến hai tuần.

Khuyến nghị : Khi mua bất động sản ở Abu Dhabi, bạn nên mở ngay một tài khoản tại một ngân hàng địa phương - điều này sẽ đơn giản hóa việc quản lý thanh toán và nhận thu nhập cho thuê.

Việc mua bất động sản tại Abu Dhabi với giá trị ít nhất 204.000 đô la sẽ giúp bạn đủ điều kiện xin thị thực cư trú. Thị thực này cho phép bạn mở tài khoản ngân hàng, mua bảo hiểm y tế và cho con em mình theo học tại các trường học địa phương. Thị thực này cũng cho phép bạn vay thế chấp (lên đến 70% giá mua), thẻ tín dụng và các dịch vụ ngân hàng khác - tất cả đều giúp đơn giản hóa việc mua nhà và sinh sống tại tiểu vương quốc này. Thị thực có hiệu lực từ hai đến 10 năm, tùy thuộc vào giá trị bất động sản.

Áo hấp dẫn du khách bởi khí hậu ôn hòa, hệ thống chăm sóc sức khỏe công cộng với bảo hiểm y tế giá cả phải chăng, cùng các trường học và đại học chất lượng cao. Chi phí sinh hoạt thấp hơn nhờ giao thông thuận tiện, tiện ích và giá cả thực phẩm phải chăng. Tuy nhiên, việc mua bất động sản ở Vienna đòi hỏi một khoản đầu tư đáng kể: ngay cả một căn hộ nhỏ gọn cũng có giá từ 400.000 đô la, trong khi nhà sang trọng có giá khởi điểm từ 800.000 đô la.

Ưu điểm chính là sự ổn định và đảm bảo xã hội: chăm sóc sức khỏe gần như miễn phí khi có bảo hiểm, trường học được nhà nước tài trợ và mức sống vẫn an toàn và thoải mái.

Abu Dhabi từ lâu đã thu hút các nhà đầu tư, gia đình và cá nhân coi trọng sự ổn định. Nơi đây không có thuế thu nhập hay thuế bất động sản, và mức độ an ninh cực kỳ cao. Việc mua một căn hộ có giá trị từ 750.000 AED (khoảng 204.000 đô la) mở ra cánh cửa nhận Thị thực Vàng có hiệu lực lên đến 10 năm. Đối với nhiều khách hàng của tôi, đây chính là điểm hấp dẫn chính: họ không chỉ mua bất động sản mà còn là cách để định cư hợp pháp tại đây.

Phù hợp với ai và tại sao:

• Các nhà đầu tư quan tâm đến căn hộ ở Abu Dhabi vì lợi suất hàng năm từ 5-8%, cho thuê dễ dàng và triển vọng bán lại có lãi.
• Đối với người về hưu , sự an toàn, chăm sóc sức khỏe, khí hậu ôn hòa và khả năng dễ dàng tìm được nhà ở để di dời là những yếu tố quan trọng.
• Những người du mục kỹ thuật số chọn căn hộ ở những khu vực có không gian làm việc chung và cơ sở hạ tầng phát triển, chẳng hạn như Al Reem hoặc Đảo Yas.

Nên chọn gì?

• Vienna – xây dựng đáng tin cậy, mức sống cao và an ninh xã hội.
• Abu Dhabi cung cấp mức thuế ưu đãi, sự phát triển năng động và nhiều cơ hội hơn cho các nhà đầu tư.

Lời khuyên của tôi là: nếu mục tiêu chính của bạn là bảo toàn vốn trong một môi trường an toàn và bảo mật, hãy cân nhắc châu Âu. Nhưng nếu bạn quan tâm đến một thị trường đang phát triển nhanh chóng với lợi nhuận cao và cơ hội nhận được Thị thực Vàng, hãy cân nhắc mua căn hộ hoặc studio tại Abu Dhabi.

Khi mua bất động sản tại Abu Dhabi, điều quan trọng là phải suy nghĩ trước không chỉ về việc mua mà còn về cách bạn sẽ quản lý bất động sản. Cho dù bạn đang bán, chuyển nhượng bất động sản cho người thân hay duy trì Visa Vàng của mình — tất cả những quyết định này đều ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập, sự tiện lợi và kế hoạch tương lai của bạn.

Việc bán bất động sản ở Abu Dhabi thường mất từ ​​hai đến sáu tháng, tùy thuộc vào diện tích và loại hình bất động sản. Ví dụ, các căn hộ cao cấp trên đảo Saadiyat mất nhiều thời gian hơn để bán do chúng chỉ thu hút một lượng khách hàng hạn hẹp. Trong khi đó, các căn hộ tầm trung trên đảo Al Reem luôn có nhu cầu cao, nhanh chóng được các nhà đầu tư săn đón để cho thuê và những người tìm kiếm nơi ở riêng.

Mẹo : Chụp ảnh chất lượng cao, kiểm tra tất cả giấy tờ và tìm hiểu giá thị trường hiện tại. Điều này sẽ giúp bạn chốt giao dịch nhanh hơn 20-30%.

Điều quan trọng cần lưu ý là việc bán bất động sản đủ điều kiện xin Thị thực Vàng có thể hủy bỏ thị thực. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư chuyển nhượng bất động sản cho người thân để giữ lại giấy phép cư trú cho gia đình.

Một nhà đầu tư nước ngoài đã nhận được thị thực dài hạn khi mua một căn hộ trị giá 2 triệu đô la. Khi bán, ông đã chuyển nhượng bất động sản cho vợ trước - thị thực vẫn có hiệu lực vì bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình.

Tại Abu Dhabi, việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản cho các thành viên gia đình - ví dụ như vợ/chồng hoặc con cái - rất dễ dàng. Đây là một cách phổ biến để giữ tài sản trong gia đình và tránh phát sinh thêm chi phí trong các giao dịch lặp lại.

Abu Dhabi là thị trường đầu tư trung hạn. Bất động sản ở đây có lợi nhuận cao nhất với thời gian nắm giữ từ 5-7 năm, đặc biệt là ở những khu vực mới, nơi cơ sở hạ tầng đang được phát triển. Tuy nhiên, việc bán lại nhanh chóng với lợi nhuận cao không được đảm bảo: nhu cầu phụ thuộc vào tình hình kinh tế và thị trường phản ứng với các cuộc khủng hoảng toàn cầu.

Ở Áo, mọi thứ hơi khác một chút: thị trường được coi là ổn định và lâu dài. Giá cả không tăng nhanh như ở Áo, nhưng hầu như luôn tăng đều đặn và đáng tin cậy, và thu nhập cho thuê có thể được dự đoán chắc chắn hơn.

Trong vài năm qua, tôi đã giúp hàng chục khách hàng mua bất động sản tại Abu Dhabi. Trên thực tế, thị trường ở đây minh bạch hơn nhiều người nghĩ: tất cả các giai đoạn giao dịch đều được nêu rõ ràng, bắt buộc phải đăng ký với chính quyền thành phố, và việc thanh toán được xử lý theo các quy tắc nghiêm ngặt. Hơn nữa, giao dịch được hoàn tất nhanh hơn so với ở châu Âu - thường thì toàn bộ quá trình từ tìm kiếm đến hoàn tất chỉ mất 2-4 tuần.

Khi mua bất động sản ở Abu Dhabi, điều quan trọng là phải làm rõ ngay loại hình sở hữu. Không giống như Dubai, chế độ sở hữu 99 năm phổ biến ở đây, đặc biệt là ở các khu vực lâu đời. Do đó, hãy luôn kiểm tra xem bạn đang mua bất động sản sở hữu vĩnh viễn hay chỉ là thuê dài hạn.

Tôi so sánh việc đầu tư vào bất động sản Abu Dhabi với việc phân bổ danh mục đầu tư thông minh. Đây là một thị trường có tiềm năng tăng trưởng cao, mang lại lợi nhuận cho thuê 5-7% mỗi năm, cộng với lợi nhuận từ việc tăng giá bất động sản trong tương lai. Các lựa chọn hứa hẹn nhất là bất động sản hạng trung và cao cấp trên đảo Yas và Saadiyat, nơi nhu cầu đang tăng trưởng đều đặn.

Thị trường bất động sản
Áo Lợi nhuận khiêm tốn hơn (2-4% mỗi năm), nhưng giá cả tăng trưởng ổn định và đáng tin cậy. Khách hàng của tôi thường chia nhỏ vốn: họ đầu tư một phần tài sản vào Abu Dhabi để tăng trưởng nhanh chóng, và phần còn lại vào Áo để bảo toàn tài sản trong nhiều thập kỷ tới. Đó là một chiến lược cân bằng giữa rủi ro và an toàn.

Cá nhân tôi sẽ chọn phương án kết hợp. Tôi sẽ mua một căn hộ ở Abu Dhabi để lấy thu nhập từ cho thuê và tăng giá trị - bạn có thể nhanh chóng kiếm lời từ việc cho thuê bất động sản của mình. Tôi sẽ đầu tư số tiền còn lại vào Áo để đảm bảo an toàn và bảo toàn vốn dài hạn. Tôi coi sự cân bằng giữa thu nhập chủ động và tính ổn định này là chiến lược lý tưởng và thường xuyên giới thiệu phương án này cho khách hàng của mình.

Trên thực tế, tôi thường nhận thấy rằng sự lựa chọn giữa bất động sản ở Abu Dhabi và Áo không được xác định bởi điều gì "tốt hơn hay tệ hơn" mà bởi mục tiêu cụ thể của nhà đầu tư.

Nếu mục tiêu của bạn là thu nhập, nhu cầu thuê nhà ổn định và tiếp cận thị trường đang phát triển năng động, thì Abu Dhabi . Nhu cầu nội địa cao, tốc độ phát triển đang bùng nổ và giá cả dự kiến ​​sẽ tăng ít nhất đến năm 2030. Các khu vực có nguồn cung hạn chế đặc biệt hứa hẹn: Đảo Saadiyat, Đảo Yas và Đảo Al Reem.

Áo mang lại sự tin cậy và khả năng dự đoán. Tôi thường thấy những khách hàng bắt đầu đầu tư vào UAE với lợi nhuận cao, rồi vài năm sau lại chuyển một phần vốn sang Vienna hoặc Salzburg để bảo toàn vốn. Ví dụ, sau khi bán một căn hộ ở Abu Dhabi, một khách hàng đã mua một căn hộ khác ở Vienna. Lợi suất cho thuê ở đây thấp hơn, nhưng quyền thừa kế và triển vọng dài hạn được bảo vệ tốt hơn nhiều. Chiến lược này dành cho những ai coi trọng sự an tâm và minh bạch pháp lý.

• Nếu bạn muốn có thu nhập và tăng trưởng , hãy cân nhắc Abu Dhabi.
• độ tin cậy và ổn định quan trọng hơn thì Áo sẽ là lựa chọn phù hợp.

Lựa chọn tối ưu là phân bổ đầu tư: giữ một phần ở thị trường UAE năng động và phần còn lại ở châu Âu ổn định.

Abu Dhabi dự kiến ​​sẽ tăng trưởng nhanh chóng đến năm 2030, nhờ đầu tư công và dân số ngày càng tăng. Giá bất động sản tại đây sẽ tăng nhanh hơn so với châu Âu, nhưng rủi ro cũng cao hơn do biến động thị trường. Áo sẽ vẫn là một nơi trú ẩn an toàn - không tạo ra siêu lợi nhuận, nhưng sẽ bảo toàn vốn một cách đáng tin cậy. Chiến lược này dành cho những ai coi trọng tính dự đoán và ổn định lâu dài. Lựa chọn lý tưởng là kết hợp cả hai thị trường: tận dụng sự tăng trưởng ở Abu Dhabi và bảo vệ tài sản ở châu Âu.

1. Xác định mục tiêu đầu tư của bạn

• Thu nhập cho thuê hoặc giá trị tài sản tăng.
• Giao dịch ngắn hạn hoặc sở hữu dài hạn.
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư giữa các thị trường khác nhau (ví dụ: Abu Dhabi và Áo).

2. Chọn vị trí

• Hãy xem xét các khu vực phổ biến: Đảo Yas, Đảo Saadiyat, Đảo Al Reem, Bãi biển Al Raha, Đảo Al Maryah, Thành phố Khalifa, Thành phố Masdar.
• So sánh giá trung bình mỗi m² và mức lợi nhuận cho thuê.
• Phân tích cơ sở hạ tầng: khả năng tiếp cận giao thông, trường học, cũng như khoảng cách đến các trung tâm thương mại và khu vực giải trí.

3. Loại hình bất động sản

• Lựa chọn: căn hộ (studio, 1-3 phòng ngủ), biệt thự, nhà phố, bất động sản thương mại.
• Hình thức sở hữu: sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu theo hợp đồng thuê.
• Phân khúc thị trường: bất động sản chính hoặc nhà ở thứ cấp.

4. Xác minh pháp lý

• Bằng chứng sở hữu thông qua Sở đô thị Abu Dhabi.
• Kiểm tra tính khả dụng của tất cả các giấy phép và chứng chỉ cần thiết.
• Xác định loại hình sở hữu (sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu theo hợp đồng thuê).

5. Phân tích tài chính

• Xác định giá trị của bất động sản (căn hộ/biệt thự) và số tiền đặt cọc tối thiểu.
• Tính toán phí đăng ký, công chứng và dịch vụ.
• Thu nhập cho thuê dự kiến.
• Ước tính mức tăng trưởng giá trị tiềm năng trong khoảng thời gian 3-5 năm.

6. Thuế và phí

• Không đánh thuế thu nhập cho thuê.
• Không có thuế thu nhập từ vốn.
• Chi phí một lần khi mua (đăng ký, dịch vụ công chứng) - trong vòng 2-3,5% giá trị bất động sản.

7. Chiến lược cho thuê

• Cho thuê ngắn hạn thông qua các nền tảng (Airbnb, Booking).
• Hợp đồng thuê dài hạn có thời hạn 1 năm.
• Lựa chọn công ty quản lý hoặc nhà môi giới.

8. Thoát khỏi đầu tư

• Phân tích tính thanh khoản của một đối tượng trên thị trường.
• Khả năng đăng ký lại tài sản cho các thành viên trong gia đình.
• Bán kèm quyền sở hữu Golden Visa (nếu có).

9. Bảo vệ pháp lý và tài chính

• Tham khảo ý kiến ​​luật sư và/hoặc cố vấn đầu tư.
• Soạn thảo thỏa thuận với các điều khoản rõ ràng về việc hoàn trả tiền đặt cọc.
• Kiểm toán mô hình lợi nhuận tài chính.

10. Kiểm soát và thực hành cá nhân

• Kiểm tra tài sản trực tiếp hoặc thông qua người đáng tin cậy.
• Đánh giá tình hình thực tế về điều kiện sống và thuê nhà.
• Phân tích sự cân bằng giữa lợi nhuận và tình trạng vị trí.

1. Nhà đầu tư có 250.000 đô la

Mục tiêu: thu nhập cho thuê tối đa với rủi ro tối thiểu.

Tôi tìm được cho khách hàng một căn hộ studio trên Đảo Al Reem với giá 245.000 đô la để cho người nước ngoài thuê dài hạn.

Kết quả là, khách hàng đã nhận được mức lợi nhuận hàng năm là 7%, tất cả các giấy tờ đều được xác minh và khoản đầu tư sẽ sinh lời sau 12-13 năm.

2. Nghỉ hưu với 500.000 đô la

Mục tiêu: sống thoải mái và bảo toàn vốn.

Một căn hộ hai phòng ngủ trên đảo Saadiyat đã được tìm thấy với giá 495.000 đô la. Khách hàng muốn sống gần biển, gần các điểm tham quan văn hóa và ở một vị trí an toàn.

Ngoài ra, một phần căn hộ được cho thuê thông qua công ty quản lý, mang lại nguồn thu nhập thụ động. Giá mỗi mét vuông và mức lợi nhuận tạo nên sự cân bằng tối ưu giữa sự thoải mái cá nhân và sức hấp dẫn đầu tư.

3. Gia đình có trẻ em

Mục tiêu: nhà ở thoải mái cho gia đình, gần trường học, ở khu vực an toàn và có triển vọng tăng giá.

Chúng tôi đã chọn một biệt thự rộng 180 mét vuông trên đảo Yas với giá 750.000 đô la. Gia đình có khu vườn riêng, trường học quốc tế và tất cả các tiện nghi cần thiết cho trẻ em gần đó. Hơn nữa, giá trị bất động sản tại khu vực này dự kiến ​​sẽ tăng đến năm 2030.