Đầu tư vào bất động sản Hungary: Những điều bạn cần biết

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hungary đã trở thành điểm đến nổi bật cho các nhà đầu tư tìm kiếm sự kết hợp giữa chi phí đầu tư hợp lý và sự ổn định của một khu vực pháp lý châu Âu. Bài viết này nhằm mục đích cung cấp một phân tích toàn diện về sức hấp dẫn đầu tư của đất nước: từ bất động sản nhà ở và nhà cho sinh viên thuê tại Budapest đến biệt thự bên hồ Balaton và các cơ hội bảo toàn vốn trong Liên minh châu Âu.

Tình hình thị trường hiện nay đặc biệt thú vị. Theo Eurostat, Trung Âu đang trải qua một làn sóng di cư mới của các gia đình và doanh nhân sau đại dịch: các chuyên gia công nghệ thông tin đang chuyển đến Hungary, các công ty quốc tế đang mở văn phòng khu vực và ngành du lịch đang phát triển. Budapest đã trở thành một trong những thị trường nhà ở phát triển nhanh nhất châu Âu trong mười năm qua: giá đã tăng gấp đôi, nhưng vẫn thấp hơn so với Áo hoặc Đức. Chế độ cấp visa linh hoạt và chi phí sinh hoạt phải chăng cũng là những yếu tố góp phần.

Kinh nghiệm và sự am hiểu luật pháp quốc tế là rất quan trọng để hỗ trợ các giao dịch trên thị trường này. Tôi, Ksenia Levina, một luật sư có kinh nghiệm tại EU và châu Á, đã tư vấn cho khách hàng về cấu trúc giao dịch, thẩm định chủ đầu tư và các thủ tục KYC/AML trong nhiều năm.

Khi so sánh Hungary với Áo, sự khác biệt rất rõ ràng: Budapest và các vùng nghỉ dưỡng mang lại lợi nhuận cao hơn với rào cản gia nhập thấp, trong khi Áo mang lại sự ổn định và quy định dễ dự đoán, nhưng lợi suất thấp hơn đáng kể.

Hungary nằm ở trung tâm Trung Âu, giao điểm của các hành lang vận tải và hậu cần quan trọng của EU. Quốc gia này đã trở thành một nền tảng cho các công ty phục vụ cả thị trường phương Tây và phương Đông, và đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là nhu cầu nhà ở ổn định từ người nước ngoài, sinh viên và khách du lịch.

Budapest giữ một vị trí độc đáo: không chỉ là thủ đô, mà còn là trung tâm giáo dục và công nghệ thông tin. Các trường đại học quốc tế hoạt động tại đây, các không gian làm việc chung và các trung tâm khởi nghiệp đang mọc lên, và lượng khách du lịch đã vượt mức trước đại dịch COVID-19. Bên ngoài thủ đô, các thị trường khu vực vẫn rất hấp dẫn: Hồ Balaton thu hút người mua bất động sản nghỉ dưỡng, Debrecen và Szeged đã trở thành trung tâm đại học với nhu cầu thuê nhà cao, và các thị trấn nhỏ hơn gần biên giới với Áo và Slovakia hấp dẫn những người kết hợp sinh sống tại Hungary với công việc hoặc kinh doanh tại các quốc gia EU khác.

Môi trường pháp lý khá minh bạch: người nước ngoài có thể mua bất động sản trực tiếp, mặc dù trong một số trường hợp cần có sự chấp thuận của chính quyền địa phương. So với các nước láng giềng, quốc gia này có tính cạnh tranh cao: Ba Lan và Cộng hòa Séc có nền kinh tế phát triển hơn nhưng giá nhà ở cao hơn, trong khi Romania vẫn rẻ hơn nhưng các quy định ít rõ ràng hơn.

Numbeo cho rằng những điểm mạnh chính của Hungary là giá mỗi mét vuông tương đối thấp, vị thế pháp lý thuộc EU và lượng khách du lịch và sinh viên ổn định. So sánh với Áo cho thấy sự khác biệt rõ rệt trong cách tiếp cận: tại Hungary, bạn có thể tham gia thị trường với số vốn đầu tư nhỏ hơn và kỳ vọng lợi nhuận cao hơn, trong khi Áo phù hợp hơn với các nhà đầu tư coi trọng việc bảo toàn vốn và rủi ro tối thiểu.

Hungary đấu với Áo

Khi xem xét đầu tư bất động sản tại Hungary, điều quan trọng là phải hiểu vị thế của nước này trong bối cảnh cạnh tranh khu vực. Trung và Đông Âu đã trở thành điểm nóng về dòng vốn, thu hút cả các nhà đầu tư châu Âu tìm kiếm lợi nhuận cao và người mua quốc tế muốn sở hữu tài sản tại một quốc gia thuộc EU với rào cản gia nhập thấp hơn so với Tây Âu.

Các đối thủ cạnh tranh chính của Hungary là Ba Lan, Cộng hòa Séc và Romania.

Ba Lan sở hữu thị trường nội địa rộng lớn và tốc độ tăng trưởng kinh tế cao. Nhu cầu thuê nhà rất mạnh, đặc biệt là ở Warsaw và Krakow, nhưng giá thuê đã cao hơn đáng kể so với Hungary, và lợi suất đang giảm dần.

Cộng hòa Séc, đặc biệt là Praha, được coi là một trong những thị trường ổn định nhất trong khu vực: rủi ro thấp, nhu cầu thuê cao, nhưng rào cản gia nhập gần như tương đương với Áo, điều này hạn chế số lượng nhà đầu tư tư nhân.

Romania vẫn là thị trường dễ tiếp cận nhất trong khu vực, đặc biệt là Bucharest và các khu nghỉ dưỡng Biển Đen. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật ở đây khó dự đoán hơn, và cơ sở hạ tầng còn lạc hậu so với Hungary.

Áo cũng có thể được coi là một đối thủ cạnh tranh: thị trường minh bạch và ổn định, nhưng chi phí gia nhập cao hơn nhiều lần, và lợi suất chỉ ở mức 2-3% mỗi năm.

Như vậy, Hungary dường như là một mắt xích trung gian: một mặt, nó rẻ hơn và sinh lợi hơn so với Cộng hòa Séc hoặc Áo, mặt khác, nó có vẻ dễ dự đoán và hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài so với Romania.

Trong hai mươi năm qua, thị trường bất động sản Hungary đã trải qua một số giai đoạn khác biệt, phản ánh cả quá trình kinh tế trong nước và xu hướng toàn cầu.

Kể từ khi gia nhập Liên minh châu Âu năm 2004, Hungary đã trở nên cởi mở và hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Người mua từ Đức, Áo và Anh, cũng như các nhà đầu tư từ Nga và Israel, đã tích cực tham gia vào thị trường.

Nhu cầu nhà ở trong nước cũng được kích thích: các gia đình Hungary có thể tiếp cận các sản phẩm thế chấp mới, vốn trước đây bị hạn chế. Trong giai đoạn này, giá nhà ở Budapest và các khu du lịch (như hồ Balaton) tăng với tốc độ hai chữ số.

toàn cầu năm 2008 đã đánh dấu một bước ngoặt. Sự sụt giảm mạnh về thanh khoản và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng đã khiến thị trường bất động sản gần như đình trệ. Giá căn hộ và nhà ở giảm trung bình từ 20-30%, và một số dự án phát triển bị đóng băng hoàn toàn. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã rời bỏ thị trường, lựa chọn những khu vực pháp lý ổn định hơn.

Giai đoạn trì trệ kéo dài nhiều năm. Chỉ đến năm 2014-2015, khi tình hình kinh tế vĩ mô của Hungary ổn định và đất nước này trở nên hấp dẫn hơn nhờ giá cả tương đối thấp so với nước láng giềng Áo và Tây Âu, nền kinh tế Hungary mới có động lực mới.

Các yếu tố chính thúc đẩy sự tăng trưởng mới bao gồm:

• Du lịch: Budapest đã trở thành một trong những thành phố nổi tiếng nhất đối với khách du lịch châu Âu, và nhu cầu thuê nhà ngắn hạn đã tăng mạnh;
• Giáo dục: Các trường đại học của Hungary (bao gồm cả các khoa y và kỹ thuật) thu hút sinh viên từ EU và châu Á, tạo nên một thị trường nhà ở sinh viên sôi động;
• Đầu tư nước ngoài: cả nhà đầu tư cá nhân và các công ty đều bày tỏ sự quan tâm tìm kiếm các bất động sản sinh lời để cho thuê;
• Chính sách của chính phủ: Các chương trình ưu đãi thuế và hỗ trợ thế chấp đã giúp tăng khả năng chi trả nhà ở cho người dân địa phương.

Từ năm 2015, thị trường đã bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững. Giá nhà ở tại Budapest đã tăng khoảng 100% trong thập kỷ qua (2010–2020), đưa thủ đô của Hungary trở thành một trong những thành phố phát triển nhanh nhất ở Trung và Đông Âu. Tăng trưởng khu vực khiêm tốn hơn, nhưng vẫn duy trì ổn định nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng và sự quan tâm đến các khu nghỉ dưỡng.

Đến năm 2023, thị trường bất động sản Hungary đã đạt đỉnh điểm. Giá căn hộ ở trung tâm Budapest đã trở nên tương đương với giá ở các thành phố hạng hai của Áo, báo hiệu tình trạng quá nóng.

Trong bối cảnh lãi suất thế chấp tăng và hoạt động mua bán nhà đất giảm trong giai đoạn 2024-2025, các chuyên gia dự đoán giá nhà sẽ ổn định với khả năng điều chỉnh giảm trên thị trường thứ cấp, trong khi các bất động sản có tính thanh khoản cao ở thủ đô và gần hồ Balaton vẫn giữ được sức hấp dẫn đầu tư.

Mức tăng trưởng cao nhất được ghi nhận tại thủ đô. Trong thập kỷ qua, giá nhà ở Budapest đã tăng khoảng 100%, trong khi ở các vùng khác, tốc độ tăng trưởng vừa phải hơn: +40-60% trong cùng kỳ. Tốc độ tăng trưởng chậm lại trong giai đoạn 2020-2023, nhưng thị trường vẫn quá nóng do nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế. Dự kiến ​​thị trường sẽ ổn định vào năm 2025, với khả năng điều chỉnh giá trên thị trường hiện tại.

Budapest vẫn là trung tâm thị trường bất động sản Hungary chiếm phần lớn các giao dịch nhà ở cho cả người mua trong nước và quốc tế. Thành phố thu hút các nhà đầu tư bởi nhiều yếu tố: cơ sở hạ tầng phát triển, hoạt động kinh doanh sôi động, sức hấp dẫn du lịch và di sản văn hóa phong phú. Trong thủ đô, thị trường rất đa dạng: trung tâm lịch sử và các quận dọc sông Danube tạo thành phân khúc cao cấp.

Giá căn hộ ở đây , thậm chí đôi khi còn cao hơn, do nguồn cung hạn chế và vị trí đắc địa. Đồng thời, thị trường nhà ở đại chúng đang phát triển mạnh mẽ tại các khu dân cư – các tòa nhà mới và căn hộ đã qua sử dụng đang được ưa chuộng bởi các gia đình trẻ, sinh viên và nhà đầu tư tìm kiếm chỗ ở dài hạn.

Như vậy, Budapest là sự kết hợp giữa phân khúc cao cấp và phân khúc bình dân, mang đến nhiều lựa chọn cho người mua với các mức ngân sách khác nhau.

Trung tâm giao dịch lớn thứ hai là vùng hồ Balaton , khu nghỉ dưỡng lớn nhất của Hungary. Từ đầu những năm 2000, khu vực này liên tục thu hút người mua nước ngoài, chủ yếu là người Đức và người Áo, những người coi đây là trải nghiệm Địa Trung Hải với giá cả phải chăng.

Các biệt thự và căn hộ cho kỳ nghỉ hè, cũng như cho thuê ngắn hạn, đang được mua bán sôi nổi tại đây. Balaton được xem là một "khoản đầu tư nghỉ dưỡng" với triển vọng dài hạn: giá cả tăng chậm hơn so với thủ đô, nhưng thị trường vẫn ổn định nhờ lượng khách du lịch ổn định và tính thanh khoản cao.

Điểm đến quan trọng thứ ba là các thành phố đại học, trong đó Debrecen và Szeged đặc biệt nổi bật. Những trung tâm giáo dục và nghiên cứu này tạo ra nhu cầu ổn định về nhà ở cho thuê từ sinh viên và giảng viên.

Các căn hộ nhỏ, dễ dàng cho thuê trong suốt năm học, đặc biệt được ưa chuộng ở đây. Đầu tư vào những bất động sản như vậy mang tính thực tế hơn: lợi nhuận được tạo ra bởi nhu cầu ổn định, và rủi ro giảm giá thấp hơn so với thị trường vốn đang quá nóng.

gần Áo và Slovakia, đóng vai trò quan trọng trong địa lý giao dịch Chúng trở nên hấp dẫn nhờ cơ hội kết hợp giá nhà ở thấp hơn với những lợi ích của việc làm và sinh sống tại các nước láng giềng.

Nhiều cư dân của Áo và Slovakia đang mua bất động sản ở đây để làm nhà thứ hai hoặc làm nơi cư trú cho lối sống xuyên biên giới. Phân khúc này đã tăng trưởng đặc biệt nhanh chóng kể từ năm 2015, khi giá nhà tăng cao ở thủ đô khiến bất động sản khu vực trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn.

Thị trường bất động sản Hungary sở hữu sự đa dạng về hình thức, thu hút nhiều nhà đầu tư khác nhau. Căn hộ chiếm thị phần lớn nhất, vẫn là loại tài sản có tính thanh khoản cao nhất và được săn đón nhất. Cả thị trường thứ cấp và một số dự án phát triển mới đều đang hoạt động sôi nổi.

Thị trường sơ cấp đang phát triển chậm: không giống như Áo, nơi việc xây dựng các khu phức hợp mới được thể chế hóa, ở Hungary, các dự án nhỏ do các nhà phát triển địa phương thực hiện chiếm ưu thế.

Biệt thự và nhà ở chiếm một phần đáng kể trong thị trường đặc biệt là ở các khu nghỉ dưỡng như hồ Balaton. Loại hình nhà ở này chủ yếu hướng đến mục đích sử dụng theo mùa và cho thuê ngắn hạn. Nhiều người nước ngoài mua nhà ở đây để nghỉ dưỡng cá nhân, đồng thời cũng coi đó là khoản đầu tư dài hạn.

chiếm một vị trí đặc biệt , đặc biệt là ở Budapest và các thành phố đại học. Đây là những tòa nhà nguyên khối có các căn hộ cho thuê. Loại hình đầu tư này phổ biến đối với các nhà đầu tư tổ chức và doanh nghiệp, nhưng cũng được các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm để đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Cuối cùng, đất dành cho xây dựng vẫn là một lĩnh vực quan trọng. Mặc dù quy trình mua đất đối với người nước ngoài phức tạp hơn và đòi hỏi thêm các phê duyệt, nhưng sự quan tâm đến đất đai vẫn còn, đặc biệt là ở khu vực lân cận Budapest và các khu du lịch lớn. Đây là một tài sản được thiết kế cho dài hạn, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa và mở rộng cơ sở hạ tầng trong tương lai.

Thành phần người mua trên thị trường Hungary phản ánh tính chất quốc tế của nó. Các nhà đầu tư nước ngoài năng động nhất thường bao gồm công dân Đức và Áo, những người từ lâu đã coi Hungary là điểm đến đầu tư thuận lợi nhờ vị trí địa lý gần gũi, mối liên hệ về ngôn ngữ và văn hóa.

Các nhà đầu tư Nga cũng đóng vai trò quan trọng, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp của Budapest và khu vực hồ Balaton, nơi họ coi bất động sản là một cách để bảo toàn vốn. Các nhà đầu tư Trung Quốc đang tham gia thị trường thông qua bất động sản thương mại và các tòa nhà chung cư, trong khi các nhà đầu tư Israel hoạt động tích cực trong phân khúc cho thuê nhà ở.

Từ góc độ người thuê nhà, thị trường được chia thành một số nhóm chính. Một trong những nhóm quan trọng nhất là sinh viên, tạo ra nhu cầu ổn định tại các thành phố đại học và Budapest. Khách du lịch tạo ra một lượng lớn nhu cầu thuê ngắn hạn, đặc biệt là ở thủ đô và các khu nghỉ dưỡng.

Cuối cùng, một phân khúc quan trọng thuộc về người nước ngoài – nhân viên của các công ty và tổ chức quốc tế làm việc tại Hungary. Nhu cầu của họ chủ yếu tập trung vào nhà ở tầm trung và cao cấp tại các khu vực danh tiếng của Budapest, nơi cơ sở hạ tầng và giao thông phát triển tốt.

Do đó, thị trường bất động sản Hungary rất đa dạng và hướng đến cả nhu cầu trong nước và nước ngoài. Sự ổn định của thị trường được đảm bảo bởi sự kết hợp của nhiều yếu tố: sức hấp dẫn du lịch, tiềm năng giáo dục và vị trí chiến lược của đất nước ở Trung Âu.

Hungary đấu với Áo

Thị trường bất động sản Hungary cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều hình thức sở hữu và công cụ đầu tư khác nhau, tùy thuộc vào mục tiêu, ngân sách và mục đích sử dụng của họ. Mặc dù quy trình mua bán nhìn chung dễ dàng đối với người nước ngoài, nhưng vẫn có một số yếu tố cần cân nhắc ở mỗi giai đoạn.

Sở hữu trực tiếp căn hộ hoặc nhà ở vẫn là một trong những phương pháp phổ biến nhất Công dân nước ngoài có thể mua bất động sản nhà ở, nhưng điều này đòi hỏi phải có sự cho phép đặc biệt từ chính quyền địa phương.

Thông thường, quy trình này mất vài tuần và hiếm khi bị từ chối, đặc biệt là đối với các bất động sản nhà ở không có giá trị chiến lược đáng kể. Hình thức này đặc biệt phổ biến với những người mua đang cân nhắc mua nhà để ở cá nhân, nghỉ dưỡng theo mùa hoặc đầu tư dài hạn.

việc mua bán đất đai phức tạp hơn Luật pháp Hungary quy định chặt chẽ hơn về các giao dịch đất đai: người nước ngoài được phép mua đất, nhưng quá trình phê duyệt mất nhiều thời gian hơn đáng kể, và trong một số trường hợp, có thể có những hạn chế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nếu được cấp phép thành công, hình thức này sẽ mở ra cơ hội xây dựng bất động sản nhà ở hoặc thương mại.

Đối với các nhà đầu tư nhắm đến các tòa nhà chung cư, bất động sản thương mại hoặc các dự án lớn, mô hình pháp nhân thường được sử dụng. Việc đăng ký công ty tại Hungary giúp đơn giản hóa đáng kể quy trình giao dịch, vì công ty đóng vai trò là người mua dưới danh nghĩa của chính mình. Cách tiếp cận này cũng thuận tiện cho những người có kế hoạch quản lý danh mục bất động sản và giảm thiểu rủi ro về thuế.

Các vấn đề về đồng sở hữu và luật gia đình cần được đặc biệt chú ý Tại Hungary, nhiều người có thể cùng mua bất động sản, giúp việc đầu tư trở nên dễ dàng hơn đối với các cặp vợ chồng hoặc thành viên gia đình. Thỏa thuận tiền hôn nhân và luật thừa kế cũng đóng vai trò quan trọng: việc lập di chúc hoặc thỏa thuận trước giúp tránh tranh chấp và đơn giản hóa việc chuyển giao quyền sở hữu.

Việc mở tài khoản ngân hàng là một phần không thể thiếu của quá trình đầu tư . Các ngân hàng Hungary yêu cầu sự minh bạch về nguồn gốc vốn, và các nhà đầu tư nước ngoài nên chuẩn bị cho các thủ tục kiểm tra và giấy tờ bổ sung. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng của nước này được đánh giá là đáng tin cậy và tích cực giao dịch với khách hàng quốc tế.

So sánh với Áo

Quy trình mua bất động sản ở Hungary nhìn chung được coi là khá đơn giản, mặc dù đối với người nước ngoài, nó đòi hỏi một số sự chấp thuận nhất định và sự tham gia bắt buộc của luật sư. Giao dịch thường bắt đầu bằng việc ký kết hợp đồng sơ bộ và thanh toán tiền đặt cọc, thường vào khoảng 10% giá trị bất động sản.

Bước này đảm bảo ý định của người mua và giữ chỗ bất động sản cho họ. Tiếp theo, hợp đồng mua bán chính thức được soạn thảo và chứng thực bởi luật sư, nêu rõ tất cả các điều khoản của giao dịch, thủ tục thanh toán và thời gian bàn giao bất động sản.

Công dân ngoài EU cần có thêm giấy phép từ chính quyền địa phương. Đây thường là một thủ tục chính thức kéo dài từ bốn đến sáu tuần và hiếm khi bị từ chối, trừ khi liên quan đến các cơ sở chiến lược.

Giai đoạn cuối cùng là đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai. Sau khi việc đăng ký được thực hiện, người mua được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp, và toàn bộ quá trình đăng ký mất trung bình từ một đến hai tháng.

Thẩm định kỹ lưỡng là một phần quan trọng của bất kỳ giao dịch nào tại Hungary. Người mua và luật sư của họ phải đảm bảo rằng người bán thực sự là chủ sở hữu duy nhất của bất động sản và không có khoản nợ, thế chấp hoặc thuế chưa thanh toán nào.

Việc đối chiếu dữ liệu địa chính và tình trạng thực tế của bất động sản là bắt buộc, vì trên thực tế đôi khi xảy ra sự khác biệt. Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung, cần có sự đồng ý có chứng thực của tất cả các chủ sở hữu để thực hiện việc mua bán.

So sánh với Áo

Thị trường nhà xây mới tại Hungary kém phát triển hơn nhiều so với nước láng giềng Áo. Phần lớn các giao dịch đều tập trung vào thị trường nhà hiện hữu. Mặc dù giao dịch mua bán nhà trên bản vẽ vẫn khả thi, nhưng không giống như ở Áo, chúng không phải lúc nào cũng đi kèm với hệ thống bảo vệ người mua bài bản, chẳng hạn như tài khoản ký quỹ. Điều này khiến việc thẩm định kỹ lưỡng trở nên đặc biệt quan trọng.

Việc mua bất động sản ở Hungary từ xa là khả thi, nhưng cần đặc biệt chú ý đến các khía cạnh pháp lý và tổ chức. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, bước quan trọng nhất là xin giấy phép mua bán, được thực hiện thông qua chính quyền địa phương và yêu cầu nộp một bộ hồ sơ xác nhận nguồn tài chính và tính hợp pháp của giao dịch.

Tất cả các giai đoạn, bao gồm lựa chọn bất động sản, thẩm định, ký hợp đồng và đăng ký quyền sở hữu, đều có thể được tổ chức thông qua một đại diện đáng tin cậy hoặc một công ty bất động sản địa phương có hỗ trợ công chứng. Điều quan trọng là phải lựa chọn trước một đối tác đáng tin cậy để hỗ trợ từ xa nhằm giảm thiểu rủi ro sai sót và gian lận.

Khi mua nhà từ xa, bạn cũng cần tính đến thuế và các chi phí phát sinh khác, bao gồm phí công chứng, phí đăng ký giao dịch, và các khoản phí môi giới và phí quản lý bất động sản (nếu có). Việc quản lý bất động sản từ xa có thể thực hiện được thông qua các dịch vụ cho thuê và các công ty quản lý chuyên nghiệp, đặc biệt nếu bạn dự định cho thuê căn hộ ngắn hạn hoặc dài hạn.

Do đó, mua hàng từ xa tại Hungary là một chiến lược khả thi và hợp pháp, nhưng nó đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, một đối tác đáng tin cậy và một phương pháp tiếp cận có hệ thống đối với việc quản lý và lập kế hoạch lợi nhuận.

Hệ thống thuế của Hungary dễ chịu hơn đáng kể so với Áo, khiến thị trường trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Thuế chính đối với việc mua bất động sản là phí mua bán bất động sản, chiếm 4% giá trị giao dịch. Các khoản phí bổ sung bao gồm phí pháp lý, thường khoảng 1%, và các khoản phí hành chính nhỏ, hiếm khi vượt quá vài trăm euro.

Chi phí sở hữu bất động sản ở Hungary rất thấp. Không giống như Áo, nơi thuế bất động sản có thể rất cao, thuế ở Hungary chỉ mang tính tượng trưng và thay đổi tùy theo từng đô thị, hiếm khi vượt quá 200 euro mỗi năm. Điều này giúp chi phí bảo trì nhà cửa rẻ, và các chi phí khác chủ yếu chỉ giới hạn ở hóa đơn điện nước.

Việc bán bất động sản cũng có thể mang lại lợi nhuận: thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 15% chênh lệch giữa giá mua và giá bán, nhưng mức thuế này giảm dần theo từng năm sở hữu và được xóa bỏ hoàn toàn sau năm năm. Do đó, các nhà đầu tư dài hạn có thể hoàn toàn tránh được thuế chuyển nhượng.

Đối với thu nhập từ cho thuê nhà, mức thuế thu nhập là 15%. Trong một số trường hợp, nếu hoạt động cho thuê diễn ra thường xuyên, sẽ phải đóng thêm các khoản đóng góp bảo hiểm xã hội. Tuy nhiên, ngay cả khi tính đến các khoản thanh toán này, gánh nặng thuế vẫn ở mức vừa phải, đặc biệt là so với Áo, nơi thu nhập từ cho thuê nhà bị đánh thuế lũy tiến, dao động từ 20% đến 55%.

Do đó, Hungary được hưởng lợi từ gánh nặng thuế thấp và chi phí giao dịch rẻ hơn, khiến quốc gia này trở nên hấp dẫn đối với những người tìm kiếm các lựa chọn đầu tư giá cả phải chăng và tính linh hoạt cao. Mặt khác, Áo cung cấp một hệ thống dễ dự đoán và minh bạch hơn, điều này đặc biệt được các nhà đầu tư đánh giá cao vì họ sẵn sàng trả tiền cho sự bảo vệ pháp lý tối đa và rủi ro tối thiểu.

Đối tượng: căn hộ ở trung tâm Budapest (quận VI, cạnh Nhà hát Opera).

Diện tích: 60 m².

Giá mua: €200,000.

Mục đích: Cho thuê (dài hạn và ngắn hạn).

Thuê dài hạn (12 tháng):

• Giá thuê trung bình ở trung tâm Budapest: €12/m² → €720/tháng.
• Thu nhập hàng năm: 8.640 €.

Cho thuê ngắn hạn (Airbnb):

• Với tỷ lệ lấp đầy 65% ​​và giá €60/đêm → khoảng €14.000 mỗi năm.
• (Nhưng chi phí vệ sinh, dịch vụ và quản lý cao hơn – lên đến 25% doanh thu).
• Lợi nhuận ròng: 10.500 €.

Tại Hungary, thuế thuê nhà là 15% thu nhập cộng với khoản đóng góp bảo hiểm xã hội (tối đa một mức nhất định).

Giả sử đây là hợp đồng thuê dài hạn (trong trường hợp thận trọng):

Thu nhập: €8,640

Thuế (15%): €1,296

Lợi nhuận ròng: €7,344

Trong lịch sử, giá cả ở Budapest thường tăng khoảng 5-7% mỗi năm.

Nếu căn hộ có giá trị 250.000 € sau 5 năm thì:

• Doanh thu: €250,000
• Thuế thu nhập từ lãi vốn: 0% (nếu nắm giữ >5 năm)
• Lợi nhuận ròng: 39.300 € (tăng trưởng + thu nhập từ cho thuê).

Như vậy, nhà đầu tư nhận được hiệu quả kép:

• Dòng tiền ổn định từ tiền thuê nhà (3,5–5% mỗi năm),
• Sự gia tăng giá trị tài sản trong khoảng thời gian 5-10 năm.

Mua bất động sản và xin giấy phép cư trú. Hungary, không giống như một số quốc gia Nam Âu khác (như Bồ Đào Nha, Hy Lạp hay Tây Ban Nha), không có chương trình "visa vàng" trực tiếp. Điều này có nghĩa là chỉ cần mua một căn hộ hoặc nhà, ngay cả khi trị giá vài trăm nghìn euro, cũng không tự động cấp được quyền cư trú.

Tuy nhiên, sở hữu bất động sản có thể là một lợi thế gián tiếp khi xin các loại giấy phép cư trú khác: nó chứng minh mối liên hệ của người nộp đơn với đất nước, khả năng tài chính và sự hiện diện của một trung tâm lợi ích tại Hungary.

Các con đường khác để xin giấy phép cư trú. Vì bất động sản không phải là cơ sở hợp lệ để hợp pháp hóa cư trú, người nước ngoài thường chọn các kênh khác để hợp pháp hóa nơi cư trú của họ:

• Thông qua kinh doanh: thành lập công ty tại Hungary và đăng ký hoạt động kinh doanh. Việc có một doanh nghiệp thực sự, nhân viên và đóng thuế sẽ làm tăng đáng kể cơ hội được cấp giấy phép cư trú.
• Thông qua thu nhập và sự độc lập tài chính: Người nước ngoài giàu có thể chứng minh thu nhập thụ động (ví dụ: từ cho thuê bất động sản hoặc đầu tư) và được cấp quyền cư trú trên cơ sở này.
• Các chương trình dành cho người làm việc từ xa: Một công cụ quan trọng trong những năm gần đây là Thẻ Trắng, cho phép bạn làm việc từ xa tại Hungary trong khi sinh sống tại EU. Thẻ này được thiết kế dành cho những người làm việc tự do, chuyên gia CNTT và nhân viên làm việc từ xa của các công ty quốc tế.
• Visa quốc gia: Một số loại visa cư trú có thể được cấp cho sinh viên, nhà nghiên cứu và đoàn tụ gia đình. Trong những trường hợp này, bất động sản đóng vai trò hỗ trợ (như một sự đảm bảo về chỗ ở).

Phong cách sống và chất lượng cuộc sống. Mặc dù không có "visa vàng" trực tiếp, Hungary vẫn là một quốc gia hấp dẫn để định cư.

• Chi phí sinh hoạt ở Budapest thấp hơn đáng kể so với Áo hoặc Đức: tiền thuê nhà, thực phẩm và dịch vụ trung bình rẻ hơn từ 20-40%.
• Dịch vụ y tế ở đây dễ tiếp cận hơn so với Tây Âu, và các phòng khám tư nhân cung cấp dịch vụ chất lượng với giá cả hợp lý.
• Vị trí địa lý của đất nước này rất thuận lợi cho việc đi lại: Vienna chỉ cách đó 2,5 giờ đi tàu hoặc ô tô, và các hành lang giao thông quan trọng của Trung Âu đều đi qua Budapest.

Hungary đấu với Áo

Thị trường bất động sản Hungary được hình thành bởi hai khu vực cho thuê chính:

Cho thuê ngắn hạn chủ yếu hướng đến khách du lịch. Budapest nằm trong top 10 thủ đô châu Âu về số đêm lưu trú của khách du lịch, và hồ Balaton vẫn là điểm đến mùa hè nổi tiếng. Các căn hộ ở trung tâm thành phố hoặc ven hồ có thể tạo ra thu nhập cao hơn so với cho thuê dài hạn trong mùa cao điểm.

Thuê nhà dài hạn chủ yếu do sinh viên (ở Budapest và các thành phố đại học như Debrecen và Szeged) và người nước ngoài cung cấp. Nhân viên của các công ty và tổ chức quốc tế ưa chuộng nhà ở tại các khu vực danh tiếng của thủ đô. Phân khúc này ổn định và dễ dự đoán hơn so với thuê ngắn hạn, nhưng lợi nhuận thấp hơn.

Lợi suất đầu tư tại Hungary cao hơn đáng kể so với ở Áo, điều này được giải thích bởi giá mua ban đầu thấp hơn và nhu cầu thuê nhà cao hơn.

So sánh với Áo

Áo từ lâu được coi là một thị trường "bảo thủ" hơn đối với đầu tư cho thuê bất động sản:

• Lợi suất tại các thành phố lớn (Vienna, Salzburg, Innsbruck) là 2–3% mỗi năm.
• Tuy nhiên, hầu hết các hợp đồng cho thuê ở đó đều là dài hạn, ít biến động, đảm bảo tính ổn định thu nhập cao.
• Mặt khác, Hungary cho phép lợi nhuận cao hơn gấp 1,5-2 lần, nhưng đổi lại là sự phụ thuộc lớn hơn vào du lịch và nhu cầu của sinh viên.

Do đó, Hungary mang lại lợi suất cao hơn và ngưỡng đầu tư hợp lý cho các nhà đầu tư, nhưng đòi hỏi phải lựa chọn cẩn thận khu vực và chiến lược cho thuê. Ngược lại, Áo mang lại sự ổn định và rủi ro thấp, nhưng lợi suất khiêm tốn hơn đáng kể.

Hungary đấu với Áo

Budapest là thị trường chính. Budapest là thủ đô và thành phố lớn nhất của Hungary, là trung tâm kinh tế và văn hóa của đất nước. Bất động sản ở đây rất được ưa chuộng cho cả thuê dài hạn và thuê ngắn hạn cho khách du lịch. Các quận có tính thanh khoản cao nhất là quận 5, 6 và 7 (trung tâm thành phố và các khu vực lân cận).

Nhu cầu cao chủ yếu đến từ sinh viên, người nước ngoài và khách du lịch. Đầu tư vào căn hộ ở Budapest mang lại thu nhập ổn định và khả năng thanh khoản tương đối nhanh khi bán lại.

Bất động sản nghỉ dưỡng quanh hồ Balaton. Hồ Balaton là hồ lớn nhất ở Trung Âu và là điểm đến du lịch nổi tiếng. Nhà cửa và biệt thự được mua ở đây để cho thuê theo mùa và nghỉ dưỡng. Trong mùa cao điểm, lợi nhuận có thể cao hơn cả ở thủ đô, nhưng thu nhập sẽ giảm vào mùa thấp điểm. Bất động sản nghỉ dưỡng lý tưởng cho các nhà đầu tư tập trung vào cho thuê ngắn hạn và đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Debrecen, Szeged – cho thuê nhà cho sinh viên. Debrecen và Szeged là những thành phố đại học với nhu cầu thuê nhà cho sinh viên ổn định. Đầu tư vào căn hộ gần các trường đại học mang lại nguồn khách thuê ổn định, ít cạnh tranh và thu hồi vốn nhanh chóng. Rủi ro được hạn chế, nhưng tính thanh khoản thấp hơn so với Budapest, và lợi nhuận không phụ thuộc vào mùa du lịch.

Phong cách sống tỉnh lẻ. Các thị trấn và làng nhỏ của Hungary thu hút những người mua tìm kiếm cuộc sống yên tĩnh, môi trường xanh mát và những ngôi nhà ở vùng quê. Giá cả ở đây thấp hơn so với các thành phố lớn, và các bất động sản thường có diện tích đất rộng rãi. Đây là lựa chọn phù hợp cho những người muốn kết hợp cuộc sống riêng tư với khả năng tăng trưởng vốn dài hạn, nhưng lợi suất cho thuê thấp.

Thị trường bất động sản Hungary chủ yếu bao gồm các căn hộ và nhà ở hiện có. Những căn hộ và nhà này có thể cho thuê ngay lập tức, khiến chúng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Thị trường nhà ở hiện có cung cấp nhiều lựa chọn về chất lượng, vị trí và mức giá, cho phép áp dụng nhiều chiến lược đầu tư khác nhau. Một nhược điểm tiềm tàng là cần phải cải tạo và hiện đại hóa để tăng lợi nhuận.

Các tòa nhà mới chiếm thị phần nhỏ hơn, nhưng chúng có thiết kế hiện đại, tiết kiệm năng lượng và chi phí vận hành tối thiểu. Giá các tòa nhà mới cao hơn so với các bất động sản hiện có, và thời gian hoàn vốn có thể dài hơn. Đối với một số nhà đầu tư, điều này là hợp lý, vì các tòa nhà và căn hộ mới thu hút những người thuê và người mua cao cấp.

Giá cả và ví dụ:

• Căn hộ tại Budapest: từ 100.000 đến 250.000 euro
• Nhà ở gần hồ Balaton: từ 200.000 đến 500.000 euro
• Nhà đã qua sử dụng thường rẻ hơn nhà mới xây, nhưng cần chú ý đến tình trạng của bất động sản.

So sánh với Áo

Tại Hungary, việc gia nhập thị trường dễ dàng hơn và thị trường thứ cấp phong phú hơn, tăng tính linh hoạt cho nhà đầu tư. Tại Áo, giá cả cao hơn và chất lượng xây dựng luôn ở mức cao, khiến thị trường trở nên hấp dẫn đối với việc nắm giữ vốn dài hạn, nhưng lợi suất thấp hơn.

Các tòa nhà chung cư. Các tòa nhà chung cư nhiều tầng mang lại nguồn thu nhập đa dạng và giảm rủi ro trống phòng. Thị trường chính cho loại hình bất động sản này là Budapest và các thành phố sinh viên. Việc quản lý đòi hỏi sự giám sát tích cực đối với người thuê nhà và công tác bảo trì, nhưng lợi suất thường cao hơn so với các tòa nhà chung cư đơn lẻ.

Cho thuê nhà cho sinh viên. Đầu tư vào căn hộ gần các trường đại học mang lại nhu cầu ổn định và thu nhập gần như không đổi. Loại bất động sản này luôn có nhu cầu bất kể suy thoái kinh tế. Nhược điểm chính là sự biến động theo mùa và giá trị bán lại tương đối thấp.

Bất động sản nghỉ dưỡng. Các bất động sản tại hồ Balaton và các khu nghỉ dưỡng suối nước nóng của Hungary rất phù hợp cho thuê ngắn hạn cho khách du lịch. Ưu điểm là thu nhập cao trong mùa cao điểm. Nhược điểm là cần quản lý bất động sản và thu nhập không ổn định theo mùa.

Bất động sản thương mại. Văn phòng, nhà kho và mặt bằng bán lẻ tại Hungary mang đến cơ hội đa dạng hóa và thu nhập dài hạn. Chúng đòi hỏi quản lý và các vấn đề pháp lý phức tạp hơn, nhưng thường mang lại nguồn thu nhập cho thuê ổn định.

Đất ở vùng nông thôn. Các lô đất tương đối rẻ và phù hợp cho đầu tư dài hạn hoặc xây dựng. Ưu điểm chính là tiềm năng tăng giá. Nhược điểm là tính thanh khoản thấp và thiếu thu nhập cho đến khi dự án hoàn thành.

So sánh chiến lược: Hungary vs. Áo

Tại Hungary, đầu tư vào sinh viên và khách du lịch rất phổ biến vì lợi nhuận cao hơn và chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn.

Tại Áo, người ta ưu tiên các văn phòng và nhà ở cao cấp, nơi thị trường ổn định hơn nhưng lợi suất cho thuê thấp hơn.

Trước khi quyết định mua bất động sản ở Hungary, điều quan trọng là phải xem xét các rủi ro và bất lợi tiềm ẩn có thể ảnh hưởng đến thời gian, lợi nhuận và sự dễ dàng sở hữu. Những thách thức chính liên quan đến các thủ tục hành chính, sự bất ổn kinh tế và chính trị, và các hạn chế đối với việc cho thuê ngắn hạn, đặc biệt là ở các khu du lịch. Hiểu rõ những yếu tố này giúp các nhà đầu tư đánh giá triển vọng của họ và đưa ra quyết định sáng suốt.

Việc mua bất động sản ở Hungary đòi hỏi nhiều thủ tục hành chính phức tạp, đặc biệt đối với công dân nước ngoài. Để mua bất động sản, người nước ngoài phải xin phép Bộ Tư pháp Hungary.

Quy trình này có thể bao gồm việc xác minh nguồn tài trợ, phối hợp giao dịch với chính quyền địa phương và chuẩn bị các văn bản công chứng. Quá trình này có thể mất từ ​​vài tuần đến vài tháng, tùy thuộc vào loại bất động sản và khu vực

Tại Áo, quy trình đơn giản hơn đáng kể đối với công dân EU: hầu như không có hạn chế nào đối với việc mua bất động sản, trong khi đối với công dân các quốc gia khác, thủ tục cũng được quy định nhưng minh bạch và dễ dự đoán hơn.

So với Áo, Hungary có mức độ bất ổn chính trị tương đối cao. Sự biến động chính trị có thể thể hiện qua những thay đổi trong chính sách thuế, quy định cho thuê nhà và các ưu đãi đầu tư. Bất ổn kinh tế cũng liên quan đến sự biến động của đồng forint so với đồng euro, ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư thực tế của người nước ngoài.

Ngược lại, Áo có môi trường chính trị và kinh tế ổn định, với rủi ro thay đổi luật pháp thấp và tính dự đoán cao đối với các nhà đầu tư.

Budapest có những quy định nghiêm ngặt về cho thuê ngắn hạn, bao gồm cả các nền tảng như Airbnb. Một số khu vực yêu cầu giấy phép đặc biệt, và các khu du lịch có thể áp đặt hạn ngạch về số lượng căn hộ được phép cho thuê. Vi phạm các quy định này có thể dẫn đến phạt tiền và cấm cho thuê trong tương lai.

Tại Áo, các quy định như vậy ít hơn, nhưng các thành phố lớn như Vienna cũng đang dần áp dụng các hạn chế đối với việc cho thuê ngắn hạn để điều tiết thị trường nhà ở.

Cuộc sống ở Hungary là sự kết hợp giữa tiện nghi của cơ sở hạ tầng hiện đại với di sản văn hóa và lịch sử phong phú. Các thành phố và thị trấn đều có mạng lưới giao thông công cộng phát triển tốt, dịch vụ chăm sóc sức khỏe hiện đại và nhiều tiện ích cũng như cơ sở giải trí đa dạng.

Chi phí sinh hoạt nhìn chung thấp hơn so với các nước Trung Âu lân cận, cho phép người dân có lối sống tự do và đa dạng hơn với cùng mức thu nhập.

Lối sống nơi đây đặc trưng bởi nhịp sống thư thái, sự kết hợp giữa công việc và giải trí, cùng với sự tham gia tích cực vào đời sống văn hóa: nhà hát, bảo tàng, các buổi hòa nhạc, lễ hội và sự kiện thể thao diễn ra quanh năm.

Cộng đồng người nước ngoài tại Hungary rất năng động và hỗ trợ lẫn nhau, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hòa nhập, và sự sẵn có của các cơ sở chăm sóc sức khỏe và giáo dục chất lượng cao tạo ra một môi trường thoải mái cho các gia đình. Nhìn chung, Hungary mang đến sự kết hợp hài hòa giữa chi phí hợp lý, sự phong phú về văn hóa và chất lượng cuộc sống cao, khiến nơi đây trở thành lựa chọn hấp dẫn cho việc định cư lâu dài và lưu trú dài hạn.

Hungary đấu với Áo

Vị trí địa lý độc đáo của Hungary ở trung tâm châu Âu biến quốc gia này thành một địa điểm thuận lợi và chiến lược cho cả đầu tư và sinh sống. Hệ thống giao thông thuận tiện, cơ sở hạ tầng phát triển và sự gần gũi với các trung tâm kinh tế lớn của EU khiến đất nước này trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, những người làm việc từ xa và các gia đình đang tìm kiếm sự cân bằng giữa chất lượng cuộc sống và chi phí.

Hungary mang lại tiềm năng sinh lời cao với chi phí đầu tư tương đối thấp. Các căn hộ chung cư tại Budapest và các khu du lịch nổi tiếng có thể tạo ra thu nhập cho thuê ổn định, đặc biệt là trong phân khúc cho thuê ngắn hạn, bất chấp những hạn chế hiện có.

Bất động sản thương mại tại các thành phố lớn cũng thu hút đầu tư nước ngoài nhờ nhu cầu ổn định và cơ hội phát triển kinh doanh. Lợi thế chính của Hungary là cơ hội đạt được lợi nhuận hấp dẫn với mức đầu tư vừa phải, điều khó đạt được hơn ở các quốc gia Trung Âu đắt đỏ và ổn định hơn.

Chương trình Thẻ Trắng cho phép công dân nước ngoài sinh sống và làm việc hợp pháp tại Hungary, tạo ra môi trường thuận lợi cho các chuyên gia làm việc từ xa, các công ty khởi nghiệp và người làm việc tự do. Hungary sở hữu cơ sở hạ tầng phát triển tốt cho công việc trực tuyến: internet tốc độ cao, không gian làm việc chung, quán cà phê có khu vực làm việc chung và một cộng đồng người nước ngoài năng động, khiến quốc gia này trở nên hấp dẫn đối với những người tìm kiếm sự kết hợp giữa chi phí thấp và cơ hội làm việc từ xa thoải mái.

Hungary cung cấp các trường học và đại học quốc tế với mức học phí phải chăng cho các gia đình, điều này rất quan trọng khi chuyển đến đây cùng con cái. Sự đa dạng của các sự kiện văn hóa và thể thao, sự an toàn của hầu hết các khu dân cư và chi phí sinh hoạt tương đối thấp khiến đất nước này trở thành một nơi đáng sống. Hơn nữa, Hungary đang tích cực phát triển cơ sở hạ tầng dành cho trẻ em, bao gồm các trường mẫu giáo, câu lạc bộ thể thao và các hoạt động văn hóa.

So với Áo, Hungary nổi bật hơn nhờ khả năng tiếp cận dễ dàng và lợi nhuận đầu tư cao. Trong khi Áo cung cấp môi trường kinh tế và chính trị ổn định nhất, mức sống cao và uy tín, thì chi phí sinh hoạt và bất động sản ở đây lại cao hơn đáng kể. Hungary mang lại lợi nhuận đầu tư cao hơn với chi phí ban đầu thấp hơn, nhưng rủi ro cũng cao hơn do sự bất ổn chính trị và kinh tế lớn hơn.

Đối với những người làm việc từ xa, Hungary mang đến những điều kiện đơn giản và linh hoạt hơn nhờ chương trình Thẻ Trắng và chi phí sinh hoạt tương đối thấp, trong khi các chương trình visa dành cho người làm việc tự do của Áo dễ tiếp cận hơn nhưng đắt hơn, và chi phí sinh hoạt và thuê nhà cao hơn đáng kể.

Đối với các gia đình, Hungary thu hút bởi các cơ sở giáo dục giá cả phải chăng và chi phí sinh hoạt vừa phải, trong khi Áo mang đến mức độ tiện nghi, uy tín và ổn định cao, nhưng đòi hỏi ngân sách lớn hơn đáng kể.

Như vậy, Hungary nổi lên như một trung tâm năng động và dễ tiếp cận ở Trung Âu với tiềm năng sinh lời cao, trong khi Áo là một lựa chọn an toàn hơn với sự ổn định được đảm bảo, mức sống cao và uy tín.

Bán nhà. Tính thanh khoản của bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào vị trí. Tại Budapest, việc bán nhà tương đối dễ dàng do nhu cầu cao, nhưng ở những khu vực ít phổ biến hơn, quá trình này có thể mất vài tháng.

Thời gian tiếp xúc. Thời gian trung bình để bán một căn hộ ở Hungary là 3-6 tháng, tùy thuộc vào tình trạng, vị trí và điều kiện thị trường của bất động sản.

Thuế khi bán bất động sản. Khi bán bất động sản ở Hungary, thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn là 15% đối với cá nhân (nếu sở hữu bất động sản dưới 5 năm, thuế suất sẽ giảm xuống 0%). Tại Áo, thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn là 30%, nhưng có các trường hợp miễn thuế đối với hợp đồng thuê dài hạn hoặc sử dụng bất động sản làm nơi cư trú chính.

So sánh với Áo

Tôi là một chuyên viên tư vấn bất động sản với hơn mười năm kinh nghiệm trên thị trường EU. Trong thời gian này, tôi đã tham gia vào nhiều giao dịch đa dạng, từ bất động sản nhà ở đến bất động sản thương mại, bao gồm cả làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài và các cấu trúc sở hữu phức tạp.

Theo kinh nghiệm của tôi, chìa khóa để đầu tư thành công là hiểu biết về luật pháp địa phương và đặc thù của thị trường khu vực. Kinh nghiệm làm việc tại nhiều quốc gia thuộc EU đã giúp tôi xây dựng các nguyên tắc chung về định giá bất động sản, giảm thiểu rủi ro và lập kế hoạch lợi nhuận.

Khi lựa chọn bất động sản, tôi luôn tiến hành quy trình thẩm định toàn diện: xác minh các giấy tờ pháp lý, lịch sử sở hữu, các khoản thế chấp, nợ nần, và liệu bất động sản đó có đáp ứng mục tiêu thu nhập dự kiến ​​hay không. Tôi khuyên bạn nên tính toán thu nhập cho thuê tiềm năng, có tính đến yếu tố mùa vụ, loại hình người thuê và chi phí quản lý bất động sản, để hiểu rõ triển vọng tài chính thực tế trước khi quyết định.

Tại Hungary, có nhiều hình thức sở hữu khác nhau: sở hữu cá nhân, sở hữu công ty và sở hữu chung. Mỗi hình thức đều có những quy định riêng về thuế: thuế bất động sản, thuế thu nhập từ cho thuê và thuế lợi tức vốn. Lựa chọn hình thức sở hữu phù hợp giúp tối ưu hóa thuế và giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp, và tôi luôn cân nhắc điều này khi lập kế hoạch giao dịch.

Các kịch bản đầu tư:

• Trong thận trọng , tôi thường khuyên nên mua căn hộ ở Budapest với hợp đồng thuê dài hạn – điều này có nghĩa là rủi ro tối thiểu, thu nhập ổn định và tính thanh khoản cao.
• Một cân bằng hơn là đầu tư vào bất động sản ven hồ Balaton, kết hợp thu nhập từ cho thuê với cơ hội sử dụng bất động sản đó cho mục đích giải trí hoặc đầu tư theo phong cách sống.
• Kịch mạo hiểm hơn liên quan đến các tòa nhà chung cư hoặc căn hộ cho sinh viên thuê – những loại hình này mang lại lợi nhuận cao hơn, nhưng đòi hỏi sự quản lý tích cực và sẵn sàng đối phó với những biến động về nhu cầu.

Theo tôi, chiến lược tối ưu thường bao gồm việc kết hợp hai thị trường: sự ổn định của Áo và khả năng sinh lời của Hungary. Cách tiếp cận này cho phép giảm thiểu rủi ro và đạt được lợi nhuận cao, kết hợp giữa tính dự đoán và tính năng động.

Hungary và Áo mang đến những cách tiếp cận khác nhau đối với đầu tư bất động sản. Hungary phù hợp hơn với các nhà đầu tư tìm kiếm lợi suất, giá cả phải chăng và quản lý bất động sản chủ động. Áo được ưa chuộng bởi những người tìm kiếm sự ổn định, uy tín và một thị trường dễ dự đoán. Do đó, bất động sản ở Áo thường được xem là một thành phần phòng thủ trong danh mục đầu tư, trong khi Hungary được coi là một lựa chọn sinh lời hơn.

Để đầu tư thành công, điều quan trọng là phải tham khảo ý kiến ​​luật sư, tiến hành thẩm định kỹ lưỡng và lập kế hoạch chiến lược thoái vốn từ trước, có tính đến tính thanh khoản, thuế và thời điểm bán tài sản.

Dự báo đến năm 2030 như sau: Hungary kỳ vọng du lịch sẽ tăng trưởng, cơ sở hạ tầng phát triển và việc siết chặt quy định đối với dịch vụ cho thuê ngắn hạn, tạo ra cả cơ hội và rủi ro mới. Áo duy trì thị trường ổn định với mức tăng giá vừa phải và biến động lợi nhuận tối thiểu.