Đầu tư vào bất động sản Síp: Những điều bạn cần biết

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Síp đã khẳng định vị thế là một trong những điểm đến được săn đón nhất của các nhà đầu tư. Thị trường này hấp dẫn những người muốn mua nhà tại Síp, đồng thời tìm kiếm sự kết hợp giữa cuộc sống ven biển, thu nhập cho thuê ổn định và điều kiện thuế hấp dẫn.

Mục đích của bài viết này là cung cấp một phân tích có hệ thống về sức hấp dẫn đầu tư của bất động sản Síp: từ việc mua nhà để sử dụng cá nhân và giải trí đến việc sử dụng các dự án xây dựng như một nguồn thu nhập thụ động và một công cụ để cấu trúc vốn quốc tế.

Tại sao lại là bây giờ? Thị trường Địa Trung Hải đang chứng kiến ​​sự chuyển dịch trong mối quan tâm của các nhà đầu tư. Các điểm đến truyền thống như Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha đang ngày càng bị quản lý quá mức, trong khi Hy Lạp đang chịu áp lực từ chính bộ máy quan liêu của mình. Ngược lại, Síp đang được hưởng lợi từ nhu cầu thuê nhà tăng cao tại các địa điểm theo mùa, dòng người du mục kỹ thuật số và chuyên gia CNTT ổn định, cùng với chế độ thuế linh hoạt cho người nước ngoài.

Hơn nữa, các chương trình mới dành cho người di dời, bao gồm Visa du mục kỹ thuật số và chế độ thuế đơn giản hóa dành cho công dân nước ngoài, đã làm tăng thêm sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế.

Tôi là Ksenia Levina, một luật sư có kinh nghiệm trong các giao dịch bất động sản tại EU, bao gồm Síp và Áo. Chuyên môn của tôi là cung cấp hỗ trợ pháp lý cho các nhà đầu tư, chính thức hóa cấu trúc sở hữu, tuân thủ tất cả các yêu cầu KYC/AML và bảo vệ quyền lợi của người mua trong khuôn khổ pháp luật Síp.

Để hiểu được bức tranh tổng thể, chúng ta hãy so sánh với Áo (điều này sẽ được thảo luận chi tiết hơn ở phần sau của bài viết):

Síp chiếm vị trí độc đáo trên bản đồ đầu tư châu Âu, kết hợp các đặc điểm của một thị trường nghỉ dưỡng và kinh doanh. Có thể xác định ba phân khúc chính:

Phân khúc nghỉ dưỡng dân cư bao gồm các biệt thự và căn hộ ven biển ở Limassol, Paphos và Ayia Napa. Những bất động sản này có thể tạo ra thu nhập cao nhất khi được vận hành theo hình thức cho thuê theo mùa.

Bất động sản đô thị – căn hộ và nhà ở tại Nicosia, Limassol và Larnaca. Tại đây, nhu cầu thuê nhà dài hạn cao hơn từ sinh viên, nhân viên công ty quốc tế và người chuyển đến.

Dự án cao cấp – căn hộ và penthouse sang trọng ven biển, thường được quản lý bởi các nhà điều hành quốc tế. Lựa chọn này phù hợp hơn với việc bảo toàn vốn và vị thế hơn là tối đa hóa lợi nhuận.

Về mặt bảo đảm pháp lý, Síp có lợi thế hơn so với nhiều quốc gia Địa Trung Hải. Síp hoạt động theo luật pháp Khối Thịnh vượng chung, giúp thị trường minh bạch và dễ hiểu hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Tất cả tài liệu đều có sẵn bằng tiếng Anh, giao dịch được hỗ trợ bởi luật sư và trung gian, và việc đăng ký bất động sản được thực hiện thông qua cơ quan đăng ký đất đai nhà nước.

Síp luôn xếp hạng cao trong tất cả các bảng xếp hạng quốc tế hàng đầu:

• Mức độ thuận lợi trong kinh doanh – chỉ số này cao hơn hầu hết các nước láng giềng ở Địa Trung Hải.
• Chỉ số cạnh tranh về thuế – Síp là một trong những khu vực pháp lý hấp dẫn nhất đối với người không cư trú do chế độ phi cư trú và mức thuế doanh nghiệp thấp (12,5%).
• Biến động giá nhà – trong 5 năm qua, thị trường đã tăng trưởng ổn định, đặc biệt là ở Limassol và Paphos.

Các đối thủ cạnh tranh của Síp trên thị trường vẫn là Hy Lạp, Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Malta, nhưng Síp giành chiến thắng nhờ khí hậu, môi trường nói tiếng Anh, cơ sở hạ tầng phát triển cho người nước ngoài và các công ty CNTT, cùng chế độ thuế linh hoạt.

Vì vậy, Síp là lựa chọn cho những ai tìm kiếm sự cân bằng giữa cuộc sống ven biển, cơ hội tái định cư và thu nhập cao hơn. Trong khi đó, Áo là ưu tiên cho những ai tìm kiếm sự ổn định lâu dài và khả năng dự đoán trước.

Khi các nhà đầu tư xem xét Síp là lựa chọn ưu tiên, họ gần như luôn so sánh nơi này với các khu vực pháp lý khác ở châu Âu. Các đối thủ cạnh tranh chính là các nước Địa Trung Hải và Trung Âu, nơi cung cấp các lựa chọn đầu tư tương đương: căn hộ ven biển, căn hộ dài hạn trong thành phố, hoặc bất động sản thương mại.

Áo hoàn toàn trái ngược với Síp. Nơi đây thiếu vắng mùa biển và nghỉ dưỡng, nhưng lại mang lại sự ổn định đáng tin cậy. Vienna là một trong những điểm đầu tư đáng tin cậy nhất: giá khởi điểm từ 5.000 euro/m² và lợi nhuận 2-3% trong dài hạn. Tại Salzburg và Innsbruck, giá cao hơn mức trung bình của EU, và lợi nhuận tuy thấp nhưng cũng ổn định. Áo chú trọng vào "bảo toàn vốn", trong khi Síp chú trọng vào "thu nhập và lối sống".

Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha. Hai quốc gia này sở hữu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển với lượng khách du lịch dồi dào. Tại Tây Ban Nha, giá bất động sản tại khu vực Costa del Sol khởi điểm từ 2.500-3.000 euro/m², trong khi ở Lisbon và Porto, giá thậm chí còn cao hơn (4.000-5.000 euro/m²). Lợi suất ngắn hạn có thể đạt 5-6%, nhưng quy định cho thuê khá nghiêm ngặt và việc xin giấy phép cũng khó khăn hơn so với Síp.

Hy Lạp. Khí hậu và mô hình du lịch tương đương. Tại Athens và Thessaloniki, giá khởi điểm từ 2.000 euro/m², và cao hơn đáng kể ở các đảo. Lợi suất dao động từ 4-6%, nhưng rào cản hành chính cao hơn so với Síp, và thủ tục hành chính cũng gây ra nhiều thách thức hơn.

Malta là đối thủ cạnh tranh trực tiếp của "phong cách sống trên đảo". Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại nhỏ và đắt đỏ: giá khởi điểm từ 4.000 euro/m², và tính thanh khoản bị hạn chế bởi quy mô của quốc gia. Đối với nhiều nhà đầu tư, Síp dường như là một lựa chọn hợp lý hơn, trong khi vẫn duy trì được môi trường nói tiếng Anh.

Montenegro. Một lựa chọn hợp lý hơn cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm bất động sản ven biển. Giá khởi điểm từ 1.800-2.500 euro/m², với lợi suất 5-7%, nhưng thị trường này nhỏ hơn và biến động hơn so với Síp.

Thị trường bất động sản Síp là một trong những thị trường năng động nhất ở Địa Trung Hải. Sự phát triển của thị trường này gắn liền trực tiếp với du lịch, nhu cầu quốc tế và chính sách thuế của hòn đảo.

Lịch sử và Xu hướng Chính. Trước cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008, Síp đang trải qua thời kỳ bùng nổ xây dựng, với các thành phố ven biển, đặc biệt là Limassol và Paphos, phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng đã khiến giá bất động sản giảm gần 30-40%.

Năm 2013, cuộc khủng hoảng nợ châu Âu và tái cấu trúc ngân hàng lại tác động đến thị trường, nhưng nhu cầu nước ngoài đã giúp thị trường phục hồi. Từ năm 2013 đến năm 2020, động lực chính là chương trình đầu tư lấy quốc tịch, vốn đã thu hút hàng tỷ euro nhưng đã bị đóng cửa vào cuối năm 2020 do sự chỉ trích của EU.

Trọng tâm hiện đã chuyển sang nơi cư trú vĩnh viễn thông qua đầu tư (từ 300.000 euro vào các tòa nhà mới) và cho thuê dài hạn, đặc biệt là ở các thành phố có hoạt động di cư tài chính và công nghệ thông tin tích cực.

Biến động giá bất động sản (2010-2025)

Limassol:

• Thị trường bất động sản đắt đỏ và phát triển nhất ở Síp.
• Nơi đây được coi là "Dubai của Síp": nơi có những tòa nhà chọc trời với các căn hộ hạng thương gia và cao cấp, bến cảng, bến du thuyền và văn phòng của các công ty quốc tế.
• Limassol là trung tâm dịch chuyển lao động trong lĩnh vực CNTT và tài chính. Thành phố này là nơi đặt trụ sở của nhiều công ty hoạt động tại EU và Trung Đông.
• Giá căn hộ ven biển và trong các khu phức hợp mới vào năm 2025 sẽ đạt 6.000–10.000 euro/m2. Giá thuê vẫn ở mức cao quanh năm (đặc biệt là đối với khách hàng doanh nghiệp).

Cảm động:

• Một địa điểm “thân thiện với gia đình” hơn, chú trọng vào lối sống và sự thư giãn.
• Người mua: Người Anh (theo truyền thống là nhóm lớn nhất), người Đức, người Scandinavia.
• Biệt thự có hồ bơi và khu phức hợp đầy đủ dịch vụ rất được ưa chuộng.
• Giá cả phải chăng: 2-3 nghìn euro/m² cho căn hộ và 3-5 nghìn euro/m² cho biệt thự.
• Thị trường cho thuê nhà ngắn hạn rất sôi động, nhưng cũng có nhu cầu thuê nhà dài hạn từ các gia đình chuyển đi cùng trẻ em.

Larnaca:

• Từ lâu được coi là thị trường thứ cấp, nơi đây đã phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây nhờ vào cảng mới, bến du thuyền và các dự án phát triển quy mô lớn.
• Ngưỡng giá thuê ở đây thấp hơn (căn hộ từ 2-2,5 nghìn euro/m²).
• Ưu điểm chính là khả năng tiếp cận giao thông: sân bay nằm ngay trong thành phố.
• Giá cả dự kiến ​​sẽ tăng đáng kể trong 3-5 năm tới do đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Nicosia:

• Thủ đô và trung tâm thương mại. Đây không phải là điểm đến du lịch, nhưng lại quan trọng đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm nguồn thu nhập cho thuê ổn định.
• Đối tượng thuê chính: nhân viên chính phủ, sinh viên đại học, công ty có hợp đồng dài hạn.
• Giá thấp hơn so với vùng ven biển: 1,5-2,5 nghìn euro/m².
• Lợi nhuận cho thuê dài hạn ở Nicosia có thể cao hơn so với các địa điểm nghỉ dưỡng (do tính ổn định).

Ayia Napa và Protaras:

• Khu vực nghỉ dưỡng thuần túy: thu nhập cao đạt được thông qua việc cho thuê theo ngày theo mùa (tháng 4–tháng 10).
• Nhu cầu từ các nhà đầu tư tập trung vào cho thuê ngắn hạn.
• Tính thời vụ cao: lợi nhuận có thể đạt 8-10% mỗi năm, nhưng trong thời gian còn lại của năm (mùa đông), thu nhập giảm mạnh.
• Giá: 2-3 nghìn euro/m², thấp hơn ở Limassol hoặc Paphos, nhưng lợi nhuận đầu tư sẽ cao hơn nếu quản lý tốt.

Căn hộ hiện đại trong các tòa nhà mới vẫn là lựa chọn phổ biến nhất cho những người có kế hoạch mua căn hộ tại Síp hoặc đầu tư vào bất động sản cho thuê .

Các nhà phát triển đang nhắm đến thị trường quốc tế, vì vậy các khu phức hợp dân cư mới đang được xây dựng theo tiêu chuẩn gần với châu Âu và Trung Đông. Chúng có cơ sở hạ tầng rộng rãi, bao gồm hồ bơi, phòng tập thể dục, sân trong có cổng và dịch vụ trợ giúp đặc biệt. Các dự án cao cấp còn bao gồm khu vực spa, phòng chờ trên sân thượng và bãi đậu xe an toàn.

Hình thức này rất thuận tiện cho các gia đình có trẻ em và người nước ngoài muốn sống trong một môi trường quen thuộc và thoải mái. Giá cả rất đa dạng, từ những bất động sản giá cả phải chăng ở Larnaca và Paphos đến những căn hộ đắt tiền hơn ở Limassol, nơi giá có thể lên tới hơn 10.000 euro mỗi mét vuông.

Nhà phố và biệt thự ven biển chiếm một phân khúc thị trường riêng biệt . Đây là loại hình bất động sản truyền thống và danh giá hơn, chủ yếu nhắm đến những người mua giàu có đến từ Anh, Đức và Israel. Biệt thự ven biển không chỉ là một ngôi nhà; nó còn là biểu tượng địa vị và là một tài sản dài hạn đầy hứa hẹn.

Giá khởi điểm từ 500.000 euro cho những căn nhà nhỏ gọn ở Paphos hoặc Ayia Napa, và có thể lên tới hàng triệu euro ở Limassol và các vùng ven biển hẻo lánh. Đối với những gia đình chọn quốc gia này làm nơi định cư lâu dài, mua biệt thự ở Síp thường là lựa chọn tốt nhất: nơi đây có không gian rộng rãi, hồ bơi riêng và cơ hội cho thuê bất động sản cho khách du lịch vào mùa hè.

Đặc biệt đáng chú ý là hình thức tổ hợp nhà ở sinh lời với việc quản lý được ủy quyền , theo cái gọi là "phong cách nghỉ dưỡng". Nhà đầu tư mua một căn hộ hoặc studio, và công ty quản lý sẽ lo liệu mọi hoạt động vận hành: tìm người thuê, cung cấp dịch vụ bảo trì và thu tiền.

Loại hình "đầu tư thụ động" này cho phép chủ sở hữu tạo ra thu nhập trong khi bất động sản vẫn duy trì được tính thanh khoản. Phương pháp này ngày càng được các nhà đầu tư từ châu Âu và Trung Đông lựa chọn, những người muốn sở hữu tài sản tại EU nhưng không có kế hoạch tự mình quản lý việc cho thuê.

Một phân khúc riêng biệt là khách sạn căn hộ . Hình thức này, phổ biến ở châu Á và Hoa Kỳ, cũng đang phát triển mạnh mẽ tại Síp. Mô hình này bao gồm việc nhà đầu tư mua cổ phần trong một khu phức hợp khách sạn và nhận được lợi nhuận cố định, thường là 4-6% mỗi năm.

Đối với người mua, đây là một lựa chọn an toàn và minh bạch: bất động sản hoạt động như một khách sạn hoàn chỉnh, được quản lý bởi một mạng lưới chuyên nghiệp và lợi nhuận không phụ thuộc vào biến động theo mùa của nhu cầu.

Hồ sơ của người mua bất động sản ở Síp khá đa dạng, nhưng có thể xác định được một số nhóm chính.

Các nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn nhất . Trong số đó, nổi bật nhất là công dân Đức, Pháp và các nước Scandinavia, những người coi Síp là nền tảng để đa dạng hóa vốn.

Síp từ lâu đã được người Anh : kể từ thời thuộc địa, họ đã tích cực mua bất động sản trên đảo, đặc biệt là ở Paphos và Limassol. Từ năm 2022, sự quan tâm của các nhà đầu tư từ Israel và Trung Đông đã tăng lên, do bất ổn chính trị trong khu vực và mong muốn chuyển một số tài sản sang quyền tài phán của EU.

Nhóm người mua thứ hai là những người di dời từ lĩnh vực CNTT và tài chính . Trong những năm gần đây, Síp đã tập trung thu hút các doanh nghiệp quốc tế, triển khai chương trình đặt trụ sở chính, chế độ thuế ưu đãi cho các công ty và cấp thị thực đặc biệt cho các chuyên gia CNTT.

Kết quả là, các công ty CNTT lớn đang mở văn phòng tại Limassol và Larnaca, và nhu cầu nhà ở cho nhân viên của họ đang tăng với tốc độ chóng mặt.

Một nhóm riêng biệt là các gia đình mua bất động sản để định cư lâu dài . Cơ sở hạ tầng, trường học và chăm sóc sức khỏe rất quan trọng đối với họ. Síp có nhiều trường quốc tế hoạt động theo hệ thống giáo dục Anh và Mỹ, khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với các gia đình từ EU và Trung Đông. Những người mua này thường chọn biệt thự hoặc căn hộ rộng rãi với nhiều phòng ngủ.

Nhu cầu trong nước cũng tồn tại, nhưng nhỏ hơn đáng kể. Người Síp thường mua nhà trên thị trường hiện hữu, tập trung vào khả năng chi trả và giá cả, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài tạo ra nhu cầu đối với bất động sản cao cấp và các dự án xây dựng mới.

Thị trường cho thuê nhà ở Síp được chia thành nhiều phân khúc, mỗi phân khúc có những đặc điểm riêng.

Thị trường dài hạn chủ yếu nhắm đến nhân viên của các công ty quốc tế, nhân viên ngân hàng và người chuyển nơi ở. Tại Limassol và Nicosia, nhu cầu thuê nhà quanh năm, mang lại lợi nhuận ổn định mà không có tính thời vụ rõ rệt.

Giá thuê trung bình cho một căn hộ hai phòng ngủ ở Limassol vào năm 2025 vượt quá 2.000 euro mỗi tháng và dự báo sẽ còn tăng trưởng hơn nữa do nguồn cung có hạn.

Thị trường ngắn hạn là phân khúc du lịch truyền thống, phát triển mạnh nhất ở Paphos, Ayia Napa và Protaras. Lợi nhuận ở đây phụ thuộc trực tiếp vào mùa: nhu cầu tăng vọt từ tháng 4 đến tháng 10, với những tháng mùa hè chiếm khoảng 70% doanh thu hàng năm. Tuy nhiên, hoạt động giảm mạnh trong những tháng mùa đông, đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược hoạch định cẩn thận.

Phân khúc thứ ba là cho thuê doanh nghiệp . Nhiều công ty cho thuê căn hộ hoặc nhà ở cho nhân viên làm việc tại Síp. Phân khúc này đặc biệt có nhu cầu cao ở Limassol, nơi đặt trụ sở của các công ty công nghệ thông tin và tài chính. Các doanh nghiệp thuê nhà coi trọng tính tin cậy và tính dài hạn của hợp đồng, khiến những giao dịch như vậy mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu.

So sánh với Áo

Hệ thống pháp luật của Síp dựa trên luật chung của Anh, khiến nơi đây trở thành một trong những hệ thống minh bạch và dễ dự đoán nhất tại EU đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Hầu như tất cả các tài liệu quan trọng đều có sẵn bằng tiếng Anh, và các giao dịch được xây dựng để dễ hiểu không chỉ đối với người mua trong nước mà còn đối với cả người mua quốc tế.

Đây là lý do tại sao Síp thường được gọi là “điểm vào thuận tiện trên thị trường bất động sản châu Âu” cho các nhà đầu tư từ nhiều quốc gia khác nhau.

Dưới đây là các mô hình sở hữu chính và các đặc điểm của chúng.

Cách đơn giản và phổ biến nhất để đăng ký bất động sản là mua căn hộ tại Síp trực tiếp với tư cách cá nhân. Phương pháp này thường được các gia đình mua nhà để sử dụng hoặc để định cư lâu dài lựa chọn. Quy trình rất đơn giản: hợp đồng mua bán được ký kết, bất động sản được đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai, và người mua trở thành chủ sở hữu chính thức.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là hậu quả về thuế phụ thuộc vào quốc gia cư trú thuế. Ví dụ, cư dân của một số quốc gia sẽ được yêu cầu báo cáo tài sản ở nước ngoài và nộp thuế tại quốc gia sở tại.

Đối với những người coi bất động sản là một khoản đầu tư, đặc biệt là khi mua nhiều bất động sản hoặc đầu tư vào các dự án tạo ra thu nhập, thì sẽ sử dụng Công cụ mục đích đặc biệt (SPV).

Ưu điểm khi sở hữu thông qua công ty:

• tách biệt tài sản và rủi ro cá nhân;
• thuế doanh nghiệp chỉ 12,5% - một trong những mức thấp nhất ở EU;
• khả năng tối ưu hóa thuế một cách linh hoạt, bao gồm cả trong trường hợp bán hoặc thừa kế.

SPV thường được các nhà đầu tư sử dụng để mua các khu phức hợp sinh lời, khách sạn căn hộ hoặc danh mục đầu tư căn hộ cho thuê. Hình thức này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút các đối tác và việc bán bất động sản sau đó khi giao dịch liên quan đến cổ phần trong một công ty thay vì bất động sản.

Đối với các nhà đầu tư giàu có, Síp cung cấp các công cụ lập kế hoạch thừa kế và bảo vệ tài sản – quỹ tín thác và quỹ từ thiện. Những công cụ này cho phép:

• chuyển nhượng bất động sản cho con cái hoặc người thụ hưởng một cách chính xác;
• tránh các thủ tục thừa kế phức tạp;
• bảo vệ tài sản khỏi các khiếu nại có thể xảy ra của bên thứ ba.

Cách tiếp cận này phù hợp khi sở hữu danh mục đầu tư lớn hoặc bất động sản cao cấp trị giá hàng triệu euro. Trên thực tế, nó hoạt động như một "lá chắn" gia đình, bảo toàn vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Một lựa chọn khác là mua bất động sản tại Síp thông qua hình thức sở hữu chung. Hình thức này thường được áp dụng khi mua biệt thự lớn ven biển hoặc khu chung cư, nơi nhiều nhà đầu tư cùng hợp tác để giảm rào cản gia nhập.

Đồng sở hữu cho phép mỗi bên sở hữu một phần tài sản nhất định và nhận được thu nhập tương ứng với khoản đầu tư của họ. Cách tiếp cận này thuận tiện cho bạn bè, đối tác hoặc gia đình muốn cùng sở hữu tài sản.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc gia nhập thị trường Síp đã được đơn giản hóa tối đa:

• thực tế là không có hạn chế nào đối với việc mua hàng (không giống như ở Áo hoặc Thụy Sĩ, nơi người nước ngoài thường phải đối mặt với hạn ngạch nghiêm ngặt);
• Bắt buộc phải trải qua quá trình xác minh ngân hàng (KYC, AML), trong đó nguồn gốc của tiền được kiểm tra;
• Mọi giao dịch đều được thực hiện thông qua luật sư được cấp phép, giúp giảm thiểu rủi ro gian lận và đảm bảo tính minh bạch.

Trên thực tế, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể mua bất động sản ở Síp, miễn là họ có thể chứng minh tính hợp pháp của vốn của mình.

Sở hữu tư nhân chiếm ưu thế ở Áo. Hệ thống thuế minh bạch nhưng được quản lý chặt chẽ: các nhà đầu tư hiểu rõ mọi chi phí ngay từ đầu, nhưng hầu như không có sự linh hoạt. Việc cơ cấu thông qua các quỹ tín thác hoặc quỹ từ thiện rất tốn kém và phức tạp, vì vậy các công cụ như vậy hiếm khi được sử dụng. Lợi suất cho thuê ở Áo thấp—2–3%—nhưng rủi ro rất thấp, và thị trường ổn định và có thể dự đoán được.

Không giống như Áo, Síp cung cấp nhiều loại hình sở hữu đa dạng hơn. Tại đây, bạn có thể tùy chỉnh cấu trúc sở hữu theo nhu cầu cụ thể của mình:

• để cư trú lâu dài – mua nhà trực tiếp;
• để đầu tư - đăng ký thông qua công ty hoặc đầu tư vào khách sạn căn hộ;
• Đối với kế hoạch quản lý bất động sản, hãy sử dụng quỹ tín thác và quỹ từ thiện.

Ngoài ra, một quy chế phi định cư đặc biệt đang có hiệu lực: những người không cư trú nhận được quy chế này được miễn thuế cổ tức và lãi suất trong 17 năm. Điều này khiến Síp trở thành một trong những khu vực pháp lý thuận lợi nhất EU về gánh nặng thuế cho các nhà đầu tư tư nhân.

Mua bất động sản tại Síp là một quy trình đơn giản và hợp lý, nhưng cũng có những đặc điểm riêng biệt, khác biệt so với hầu hết các hệ thống châu Âu lục địa. Cơ sở pháp lý dựa trên cách tiếp cận luật bất động sản theo kiểu Anh-Saxon, giúp các giao dịch trở nên tương đối minh bạch đối với người mua nước ngoài, nhưng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ tất cả các yêu cầu.

Hãy cùng xem xét toàn bộ chuỗi hành động từ việc lựa chọn bất động sản cho đến việc có được quyền sở hữu, đồng thời chỉ ra những cạm bẫy tiềm ẩn.

1. Lựa chọn bất động sản. Trước tiên, hãy xác định mục tiêu đầu tư: "để ở/thường trú", "thu nhập từ cho thuê ngắn hạn" hoặc "quỹ/danh mục đầu tư của doanh nghiệp". Điều này ảnh hưởng đến hình thức mua và các yêu cầu về hồ sơ (tình trạng thuế, hình thức tài trợ, yêu cầu ký quỹ, v.v.).

2. Thỏa thuận Đặt chỗ. Chủ đầu tư hoặc người bán ký thỏa thuận sơ bộ với người mua, thường kèm theo một khoản phí đặt chỗ cố định (giá cố định, thời gian kiểm tra). Cần lưu ý rằng giai đoạn này không phải là hợp đồng. Nó cung cấp một khoản bảo đảm nhỏ nhưng không bảo vệ bạn khỏi các rủi ro pháp lý.

3. Thẩm định pháp lý. Luật sư tiến hành:

• Xác minh chuỗi quyền sở hữu và quyền sở hữu;
• Kiểm tra các biến chứng có thể xảy ra – thế chấp, quyền lưu giữ, kiện tụng, bắt giữ;
• Phân tích các tài liệu quy hoạch và tình trạng giấy phép xây dựng;
• Kiểm tra xem địa điểm đó có được bảo vệ hay không (khảo cổ, hạn chế khu vực, khu vực ven biển cấm xây dựng).

Sự thẩm định cẩn thận là chìa khóa cho một giao dịch an toàn; việc cắt giảm dịch vụ pháp lý thường dẫn đến những rủi ro không đáng có.

4. Hợp đồng/Thỏa thuận Mua bán. Sau khi các điều khoản được thống nhất, một hợp đồng sẽ được ký kết, bao gồm giá cả, lịch thanh toán, điều khoản bảo hành, hình phạt vi phạm và ngày đưa vào vận hành. Lịch trình các giai đoạn thanh toán và điều khoản chuyển nhượng quyền sở hữu thường được đính kèm với hợp đồng.

5. Đặt cọc/ký quỹ. Thông thường, ở giai đoạn ký kết hợp đồng, một khoản đặt cọc (thường là 10% giá trị hợp đồng) sẽ được chuyển vào tài khoản khách hàng của luật sư hoặc một tài khoản ký quỹ riêng (nếu được cả hai bên thỏa thuận). Tại Síp, hình thức ký quỹ ủy thác với luật sư được áp dụng rộng rãi; ít phổ biến hơn là ký quỹ ngân hàng của bên thứ ba.

6. Đăng ký hợp đồng và bảo vệ tạm thời. Sau khi ký kết, hợp đồng thường được đăng ký (ví dụ: bằng cách nhập vào sổ đăng ký đất đai). Việc đăng ký hợp đồng mang lại cho người mua một mức độ bảo vệ nhất định cho đến khi quyền sở hữu cuối cùng được cấp.

7. Thanh toán. Thanh toán giá hợp đồng còn lại, thuế và phí, phí pháp lý và phí đại lý, và nếu cần, giấy chứng nhận của công chứng viên/công chứng viên có thẩm quyền.

8. Giấy chứng nhận quyền sở hữu/Thỏa thuận chuyển nhượng. Đối với thị trường thứ cấp, bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với các giao dịch mua bán ngoài quy hoạch, một thỏa thuận chuyển nhượng thường được soạn thảo (chuyển giao quyền sở hữu của chủ đầu tư cho người mua) và sau khi hoàn thành dự án, giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp.

Quan trọng: Khoảng thời gian giữa khi hoàn thành xây dựng và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thể rất đáng kể – người mua vẫn được bảo vệ bởi hợp đồng và đăng ký, nhưng không sở hữu hợp pháp bất động sản cho đến khi nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Luật sư là người tham gia chủ chốt trong giao dịch: họ thực hiện thẩm định, soạn thảo và xem xét hợp đồng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển tiền và hỗ trợ đăng ký và chuyển giao quyền sở hữu. Trách nhiệm của họ bao gồm:

• yêu cầu và phân tích quyền sở hữu và kế hoạch bất động sản;
• Kiểm tra tình trạng giấy phép xây dựng;
• yêu cầu gửi đến cơ quan đăng ký địa chính và chính quyền địa phương về các hạn chế;
• thỏa thuận về lịch trình thanh toán và các điều khoản trong hợp đồng;
• tổ chức tài khoản ký quỹ/khách hàng và kiểm soát việc nhận tiền;
• hỗ trợ hoàn tất giao dịch và đăng ký quyền sở hữu.

Lời khuyên thực tế: Chỉ làm việc với các luật sư/luật sư được cấp phép, có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản Síp và có thành tích đã được chứng minh về các giao dịch đã hoàn thành.

Bất kỳ giao dịch bất động sản hợp pháp nào cũng đòi hỏi sự kiểm soát chặt chẽ về mặt pháp lý và ngân hàng:

• bằng chứng về nguồn tiền (sao kê ngân hàng, báo cáo bán tài sản, báo cáo của công ty);
• giấy tờ tùy thân của người mua và người thụ hưởng (CMND, hộ chiếu, bằng chứng địa chỉ);
• Xác minh chủ sở hữu có lợi cuối cùng (UBO) khi mua hàng thông qua công ty;
• báo cáo về việc chuyển số tiền lớn (ngân hàng yêu cầu giải thích về nguồn gốc của số tiền).

Không tuân thủ các yêu cầu KYC/AML sẽ dẫn đến việc mở tài khoản bị từ chối, tiền bị đóng băng và giao dịch bị hủy.

Bất động sản mua trước (mua trong giai đoạn xây dựng) rất phổ biến ở Síp và có giá cả cạnh tranh, nhưng đòi hỏi phải có thêm các biện pháp phòng ngừa.

Các giai đoạn thanh toán. Thông thường: đặt cọc → 10% khi ký hợp đồng → thanh toán theo tiến độ xây dựng (các giai đoạn được xác định trong hợp đồng) → thanh toán cuối cùng khi bàn giao.

Bảo lãnh ngân hàng. Hợp đồng đáng tin cậy bao gồm bảo lãnh ngân hàng hoặc giữ lại một phần thanh toán cho đến khi nhận được quyền sở hữu hoặc hoàn thành công việc chính. Cố gắng xin bảo lãnh ngân hàng cho các đợt đặt cọc/thanh toán.

Thời hạn hoàn thành và các khoản phạt. Hợp đồng phải bao gồm các thời hạn rõ ràng cho việc đưa công trình vào vận hành và các khoản phạt/tiền phạt trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ. Lưu ý các điều khoản bất khả kháng – chúng có thể miễn trừ trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp xảy ra đại dịch, hạn chế tại địa phương, v.v.

Chuyển nhượng quyền. Khi chuyển nhượng quyền, hãy cung cấp một cơ chế bảo vệ bạn khỏi các khoản nợ và nghĩa vụ tiềm ẩn, và thống nhất về việc ai sẽ chịu chi phí thuế trong trường hợp tái cấu trúc giao dịch.

Khuyến nghị: Đối với các dự án phát triển mới, điều quan trọng là phải kiểm tra danh tiếng của nhà phát triển, các dự án hiện tại, xếp hạng và đánh giá, cũng như khả năng có đủ nguồn vốn để hoàn thành dự án.

Ngày nay, ngày càng nhiều giao dịch được thực hiện từ xa, đặc biệt là khi liên quan đến người nước ngoài. Hình thức này trở nên khả thi nhờ sự kết hợp giữa mô hình pháp lý Anglo-Saxon, sự linh hoạt của luật sư địa phương và các dịch vụ kỹ thuật số.

Ưu điểm của việc mua hàng từ xa:

• Tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại.
• Khả năng tham gia giao dịch khi đang ở một quốc gia khác.
• Cơ chế linh hoạt – chữ ký điện tử và giấy ủy quyền.
• Về cơ bản, luật sư sẽ “thay thế” người mua, giám sát toàn bộ quá trình.

Nó hoạt động như thế nào trong thực tế

1. Chọn một đối tượng

Nhà đầu tư nhận được tài liệu từ chủ đầu tư hoặc đại lý: sơ đồ mặt bằng, đánh giá bằng hình ảnh/video, chuyến tham quan ảo. Nhiều công ty cung cấp dịch vụ xem nhà trực tiếp qua Zoom hoặc WhatsApp.

2. Hỗ trợ pháp lý

Tại Síp, luật sư kiêm trung gian đóng vai trò then chốt. Họ kiểm tra quyền sở hữu bất động sản, bất kỳ hạn chế tiềm ẩn nào, giấy phép xây dựng và soạn thảo hợp đồng mua bán. Đối với khách hàng, tất cả những việc này có thể được thực hiện từ xa mà không cần phải đến tận đảo.

3. Ký kết tài liệu

Hợp đồng có thể được ký kết:

• điện tử (thông qua các nền tảng được chứng nhận),
• hoặc bằng giấy ủy quyền có xác nhận của công chứng viên tại quốc gia của người mua.

Thông lệ tiêu chuẩn là gửi tài liệu gốc qua đường bưu điện.

4. Giải quyết tài chính

Tiền không được chuyển trực tiếp cho chủ đầu tư mà được chuyển vào tài khoản khách hàng của luật sư (ký quỹ). Luật sư chỉ chuyển tiền cho người bán sau khi tất cả các điều khoản hợp đồng đã được thực hiện. Điều này bảo vệ nhà đầu tư khỏi rủi ro.

5. Đăng ký tài sản

Sau khi giao dịch hoàn tất, luật sư nộp hồ sơ lên ​​cơ quan đất đai. Nhà đầu tư sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu qua đường bưu điện hoặc điện tử.

Việc mua bất động sản ven biển có nhiều lợi thế, nhưng cũng đi kèm với những cân nhắc pháp lý riêng. Dưới đây là những điều cần lưu ý:

Lùi/hạn chế ven biển. Dọc bờ biển, các giới hạn phát triển, yêu cầu lùi, quy định đặc biệt về quy hoạch đô thị và bảo vệ khu vực tự nhiên được áp dụng. Một số khu vực có thể không phù hợp để xây dựng hoặc yêu cầu giấy phép đặc biệt.

Tuyến đầu tiên / tuyến thứ hai. "Tuyến đầu tiên" dùng để chỉ những khu đất liền kề biển và có giá cao. "Tuyến thứ hai" nằm xa hơn một chút và rẻ hơn, nhưng ít hạn chế hơn. Khi mua bất động sản tuyến đầu tiên, hãy nhớ kiểm tra các hạn chế về xây dựng và cân nhắc rủi ro xói mòn bờ biển.

"Tầm nhìn ra biển" trong tài liệu. Đừng hoàn toàn dựa vào tiếp thị: việc có hay không quyền sở hữu chính thức đối với tầm nhìn ra biển thông thoáng và các hạn chế về xây dựng cần được thể hiện trong tài liệu.

Bảo vệ bờ biển, giấy phép hàng hải. Việc xây dựng trên bờ biển có thể cần thêm sự chấp thuận từ các cơ quan và tổ chức chính phủ về môi trường/hàng hải.

So sánh với Áo. Tại Áo, quy trình giao dịch được chính thức hóa hơn thông qua vai trò của công chứng viên và được quy định rõ ràng về ký quỹ/tiền gửi, thuế và chuyển nhượng. Quy trình này dễ dự đoán hơn, nhưng mức độ kiểm soát cũng chặt chẽ hơn nhiều.

Tại Síp, phong cách hỗ trợ pháp lý theo kiểu Anglo-Saxon nhấn mạnh việc bảo vệ hợp đồng và đăng ký hợp đồng trước khi cấp quyền sở hữu. Ở Áo, hỗ trợ công chứng và xác minh chính thức diễn ra "ở giai đoạn công chứng", trong khi ở Síp, phần lớn công việc được thực hiện bởi luật sư/luật sư.

Điều này làm cho quá trình ở Síp linh hoạt hơn, nhưng đòi hỏi người mua phải có tính kỷ luật cao hơn và một luật sư có năng lực.

Dưới đây là bảng có cấu trúc bao gồm tất cả các loại thuế và phí chính liên quan đến việc mua, sở hữu và bán bất động sản tại Síp.

Nguồn cho các mức thuế quan trọng: ấn phẩm phân tích và thuế 2024-2025: PwC Cyprus, Công ty luật George Konstantinou, PwC Tax Summeries .

Thuế GTGT. Thuế GTGT 19% là mức thuế suất tiêu chuẩn. Mức thuế này áp dụng cho bất động sản mới và dịch vụ xây dựng. Tuy nhiên, có các chương trình và mức thuế suất ưu đãi dành cho bất động sản nhà ở (trước đây, chương trình thuế suất 5% áp dụng cho một số "nhà ở chính" và dự án, nhưng các quy định về thuế đối với các chương trình ưu đãi này có thể thay đổi thường xuyên trong giai đoạn 2025-2026, vì vậy hãy kiểm tra các điều kiện hiện hành của dự án cụ thể mà bạn quan tâm).

Đối với việc bán lại (thị trường thứ cấp), thường không áp dụng VAT, nhưng sẽ áp dụng phí chuyển nhượng.

Lệ phí tem và phí chuyển nhượng. Lệ phí tem là một khoản phí nhỏ cho mỗi hợp đồng. Khoản phí này được thanh toán ngay lập tức—trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký. Phí chuyển nhượng (phí đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu) được tính theo thang điểm (3%/5%/8%), với mức chiết khấu 50% thường được áp dụng cho người mua đối với một số loại giao dịch nhất định.

Hai thành phần này cùng nhau chiếm một phần đáng kể chi phí giao dịch, đặc biệt là khi bán lại.

Thuế lãi vốn (CGT). Thuế CGT 20% được áp dụng cho lợi nhuận từ việc bán bất động sản tại Síp (và cổ phần trong các công ty sở hữu trực tiếp bất động sản đó, theo một số điều kiện nhất định).

Có những khoản khấu trừ (chi phí ban đầu, cải tiến hợp lý) và một số miễn trừ nhất định cần phải được tính đến nếu bạn có kế hoạch thoát khỏi khoản đầu tư.

Chi phí pháp lý và hoa hồng đại lý. Chi phí pháp lý thường chiếm 1-2% tổng giá giao dịch, và hoa hồng đại lý là 2-3% (thường do bên bán chi trả, nhưng cũng có thể có các lựa chọn khác). Nên dự trù ít nhất 3-6% cho các chi phí giao dịch cố định và không lường trước khi tính tổng chi phí đầu vào.

Quyền sở hữu và chi phí hàng năm. Chi phí hàng năm bao gồm các tiện ích phức tạp, bảo hiểm, phí đô thị và phí xử lý chất thải. Trong các khu phức hợp đắt tiền (khu nghỉ dưỡng cao cấp), chi phí chung có thể rất đáng kể - lên đến vài nghìn euro mỗi năm, làm giảm thu nhập cho thuê ròng.

Thuế thu nhập cho thuê và các sắc thái doanh nghiệp. Thu nhập cho thuê được đánh thuế như một phần của cơ sở thuế chung. Đối với cá nhân, thuế suất được áp dụng theo mức lũy tiến. Việc mua thông qua công ty (SPV) và quản lý thông qua cơ cấu doanh nghiệp đòi hỏi phải có thuế doanh nghiệp, đóng góp an sinh xã hội bắt buộc trên lương, chính sách cổ tức, v.v.

Một điều cũng quan trọng nữa là các hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa Síp và quốc gia của nhà đầu tư – chúng cho phép giảm gánh nặng thuế nếu được thực hiện đúng cách.

Chế độ thuế dành cho người không cư trú: không định cư và "quy tắc 60 ngày". Síp cung cấp các cơ chế thuế hấp dẫn cho cư dân mới—đặc biệt là chế độ không định cư, miễn thuế cổ tức và lãi trong thời gian dài (17 năm theo một số điều kiện nhất định) và "quy tắc 60 ngày" để xác định nơi cư trú về thuế (một giải pháp thay thế cho quy tắc 183 ngày)—một công cụ để lập kế hoạch cư trú về thuế tạm thời hoặc một phần tại Síp.

Những chế độ này khiến Síp trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư muốn kết hợp tối ưu hóa thuế và quyền cư trú tại EU, nhưng việc áp dụng các ưu đãi này đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện.

Bán và thuế CGT. Thuế CGT 20% áp dụng cho lãi vốn. Chi phí cải tạo, chi phí pháp lý và các khoản khấu trừ cơ bản được tính đến để giảm cơ sở tính thuế. Hãy chuẩn bị trước cho các tác động về thuế: việc bán thông qua SPV có thể gây ra những thách thức bổ sung, và việc thừa kế liên quan đến các quy tắc cụ thể khiến các quỹ tín thác/quỹ trở nên hấp dẫn hơn.

So sánh với Áo. Áo có nhiều thủ tục hơn: công chứng viên đóng vai trò chủ chốt, hệ thống thuế chặt chẽ và dễ dự đoán, và cơ cấu kém linh hoạt hơn (các quỹ tín thác/quỹ phức tạp và tốn kém hơn). Lợi suất cho thuê ở Áo, đặc biệt là ở Vienna, thấp hơn (khoảng 2-3%), nhưng rủi ro thị trường và biến động cũng thấp hơn đáng kể. Síp mang lại lợi nhuận tiềm năng cao hơn (đặc biệt là ở vùng ven biển) và tính linh hoạt trong cơ cấu sở hữu (SPV, phi nhà nước), nhưng cũng có rủi ro theo mùa và rủi ro hoạt động cao hơn.

Về mặt pháp lý: Ở Áo, công chứng viên đảm bảo giao dịch được bảo mật chính thức và tự động hóa về mặt thực tế. Tuy nhiên, tại Síp, luật sư/công chứng viên đóng vai trò quan trọng, quản lý quy trình và tổ chức tài khoản ký quỹ. Điều này giúp quy trình linh hoạt hơn, nhưng đòi hỏi bạn phải lựa chọn kỹ lưỡng các chuyên gia mà bạn làm việc cùng.

Síp vẫn là một trong số ít quốc gia châu Âu cho phép đầu tư bất động sản trực tiếp dẫn đến quyền thường trú. Công cụ phổ biến nhất là thường trú nhân nhanh chóng . Chương trình này dành cho những người mua bất động sản tại Síp trị giá ít nhất 300.000 euro và cung cấp bằng chứng thu nhập từ nước ngoài. Tình trạng này:

• vĩnh viễn và có thể thừa kế;
• không yêu cầu thường trú (chỉ cần đến thăm hai năm một lần là đủ);
• mở rộng đến gia đình của người nộp đơn.

Ngoài ra, còn có giấy phép cư trú tiêu chuẩn dành cho người về hưu và cá nhân có thu nhập thụ động, cũng như thị thực lao động dành cho các chuyên gia, chủ yếu trong lĩnh vực CNTT và tài chính.

Từ năm 2022, Thị thực Du mục Kỹ thuật số (Digital Nomad Visa) cho những người làm việc từ xa có thu nhập ít nhất 3.500 euro mỗi tháng. Đối với công dân EU, quy trình thậm chí còn đơn giản hơn: họ có thể sống và làm việc tại Síp mà không bị hạn chế, chỉ cần thông báo cho chính quyền địa phương.

Ngoài khía cạnh pháp lý, yếu tố lối sống .

• Ở các thành phố lớn có những trường dạy tiếng Anh đạt tiêu chuẩn của Anh.
• Hệ thống chăm sóc sức khỏe kết hợp bảo hiểm nhà nước (GESY) và khu vực tư nhân phát triển.
• Síp là một trong những quốc gia an toàn nhất ở châu Âu với tỷ lệ tội phạm thấp.

Nhìn chung, điều này khiến cho việc cư trú lâu dài tại Síp không chỉ là một công cụ đầu tư mà còn là cách để cải thiện chất lượng cuộc sống của gia đình.

Tình hình ở Áo lại khác. Tình trạng thường trú không thể được cấp trực tiếp thông qua bất động sản. Các lựa chọn chính là giấy phép cư trú dựa trên thu nhập và giấy phép kinh doanh hoặc lao động. Không giống như Síp, Áo yêu cầu phải có nơi cư trú thực tế; giấy phép cư trú "chính thức" là không thể.

So sánh với Áo:

• Síp: Lựa chọn linh hoạt và thiết thực cho nhà đầu tư và gia đình.
• Áo: Có những quy định nghiêm ngặt và chính thức đối với những người thực sự sống ở nước này.

Ở Síp, thị trường cho thuê được chia thành hai phân khúc.

Cho thuê ngắn hạn là mô hình du lịch.

• Mùa này kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10.
• Tải trọng trong những tháng cao điểm lên tới 90-95%.
• Chi phí trung bình mỗi ngày: 100-250 €.
• Các công ty quản lý nhận được 15-25% thu nhập bằng cách đảm nhận công tác bảo trì và tiếp thị.

Vào mùa thấp điểm, lợi suất giảm mạnh, nhưng do ADR cao vào mùa hè nên nhà đầu tư có thể nhận được 6-8% mỗi năm.

Cho thuê dài hạn chủ yếu dành cho các chuyên gia CNTT và chuyên gia nước ngoài.

• Ở Limassol, giá thuê căn hộ bắt đầu từ 1.500 € mỗi tháng, với lợi nhuận từ 3-4%.
• Ở Nicosia, nơi nhu cầu được thúc đẩy bởi nhân viên chính phủ và sinh viên, lợi suất cao hơn – 5-6%.
• Ở Paphos và Larnaca, giá đầu vào và lợi nhuận cân bằng: 4-6%.

Ở Áo, thị trường dễ dự đoán hơn nhưng lợi nhuận thấp. Ở Vienna và Salzburg, hình thức cho thuê ngắn hạn không mấy phổ biến, vì vậy các nhà đầu tư tập trung vào các hợp đồng dài hạn. Lãi suất ổn định, nhưng lợi nhuận hiếm khi vượt quá 2-3%.

Tổng cộng:

• Síp = tiềm năng lợi nhuận cao, nhưng mang tính thời vụ cao.
• Áo = ổn định và rủi ro thấp, nhưng thu nhập hạn chế.

Việc lựa chọn vị trí tối ưu để mua biệt thự hoặc căn hộ ở Síp phụ thuộc vào chiến lược.

• Limassol là một thị trường cao cấp: văn phòng, tòa nhà chọc trời, bến du thuyền và địa vị là "thủ đô kinh doanh". Giá cả cao (6.000-10.000 euro/m²), lợi nhuận thấp nhưng tính thanh khoản cao.
• Paphos là một điểm đến du lịch và thân thiện với gia đình, được người Anh và người Scandinavia ưa chuộng. Nơi đây có sự cân bằng giữa giá cả và tính thanh khoản, với lợi suất cao hơn Limassol.
• Larnaca – nâng cấp cơ sở hạ tầng (cảng, bến du thuyền), giá đầu vào phải chăng (2.000–3.000 euro/m²), tiềm năng tăng trưởng vốn.
• Nicosia là thủ đô và trung tâm hành chính. Giá thuê quanh năm, giá khởi điểm thấp (1.500-2.500 euro/m²) và lợi nhuận 5-6%.
• Ayia Napa và Protaras – mô hình nghỉ dưỡng: mùa hè năng suất lên tới 10%, mùa đông thì không hoạt động.

Síp vs Áo:

• Limassol gần Vienna nhất – nơi có uy tín và lợi nhuận thấp.
• Paphos gợi nhớ đến Salzburg về du lịch và lối sống.
• Nicosia gần Innsbruck hơn – sinh viên và công chức.
• Ayia Napa và Protaras có thể được so sánh với các khu nghỉ dưỡng trượt tuyết vì tính thời vụ cao.

Kết luận: Thị trường Áo phù hợp với những ai tìm kiếm sự ổn định và khả năng dự đoán dài hạn. Ngược lại, Síp mang đến nhiều cơ hội hơn cho các nhà đầu tư sẵn sàng làm việc với một hệ thống năng động, tính thời vụ và các chiến lược khác nhau tùy theo khu vực.

Tại Síp, thị trường được chia thành thị trường thứ cấp và thị trường xây dựng mới, mỗi phân khúc đều có những đặc điểm riêng.

Thị trường thứ cấp theo truyền thống hấp dẫn vì thực tế là các bất động sản đã vượt qua được thử thách của thời gian:

• có thể đánh giá được chất lượng thực tế của công trình xây dựng và chi phí vận hành;
• tính đến hóa đơn tiện ích và dự trữ cho các sửa chữa lớn;
• kiểm tra lịch sử của bất động sản – từ quyền sở hữu đến lịch sử sửa chữa.

Các tòa nhà mới thường được bán theo hình thức bán trước khi hoàn thiện. Mua sớm có thể được giảm giá tới 10-15%, nhưng đòi hỏi phải thẩm định kỹ lưỡng hơn:

• lịch trình thanh toán được liên kết với các giai đoạn xây dựng;
• sử dụng bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo hiểm;
• Rủi ro chính là sự chậm trễ trong việc giao hàng và chất lượng xây dựng.

Giá ước tính (2024)

Ở Áo, các công trình xây dựng mới thường đắt hơn và chất lượng cao hơn do quy định xây dựng nghiêm ngặt, nhưng lợi nhuận lại thấp hơn. Ở Síp, phạm vi giá cả và chất lượng rộng hơn, vì vậy việc lựa chọn một nhà phát triển đáng tin cậy là yếu tố then chốt cho bất kỳ chiến lược thành công nào.

Ngoài việc mua căn hộ hoặc biệt thự tiêu chuẩn để cho thuê, Síp còn cung cấp các lựa chọn đầu tư thay thế cho phép bạn đa dạng hóa danh mục đầu tư và mở rộng sang nhiều phân khúc ngách hơn.

Căn hộ dịch vụ và khách sạn căn hộ. Nhiều chủ đầu tư cung cấp các khu phức hợp chìa khóa trao tay với dịch vụ quản lý của bên thứ ba, theo đó nhà đầu tư chuyển giao quyền sở hữu bất động sản cho một công ty quản lý. Đổi lại, họ nhận được thu nhập được đảm bảo (3-6% mỗi năm) và không có nghĩa vụ vận hành. Hình thức này phù hợp với những người coi trọng tính dự đoán và cách tiếp cận "thụ động".

Tòa nhà chung cư/khu phức hợp mini. Một lựa chọn cho các nhà đầu tư lớn: mua một tòa nhà hoặc nhiều căn hộ dưới sự quản lý của một đội ngũ duy nhất. Điều này đòi hỏi đầu tư đáng kể và giám sát vận hành, nhưng với sự quản lý phù hợp, lợi nhuận có thể đạt 7-9% mỗi năm.

Cho thuê nhà sinh viên (Nicosia, Limassol). Tại các thành phố có trường đại học, nhu cầu thuê nhà luôn cao trong suốt năm học. Hình thức này đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao và thu nhập ổn định, mặc dù có thể có thời gian nhàn rỗi vào mùa hè.

Bất động sản thương mại:

• Các cửa hàng và văn phòng trên phố rất được ưa chuộng ở Nicosia và Limassol.
• Kho bãi và hậu cần hiện vẫn là một lĩnh vực ngách nhưng có thể có tiềm năng lâu dài.

Đất đai để phát triển. Phù hợp cho các nhà phát triển và quỹ đầu tư. Rủi ro liên quan đến các hạn chế về quy hoạch đô thị, thời hạn phê duyệt và chi phí vốn cao, nhưng tiềm năng lợi nhuận trên mức trung bình cũng rất đáng kể.

So sánh các chiến lược

Áo vs. Síp

• Áo → ổn định, chú trọng vào văn phòng và cho thuê dài hạn, lợi suất thường là 2-4%.
• Síp → nhiều phân khúc hơn (hình thức nghỉ dưỡng, cho thuê ngắn hạn, phân khúc sinh viên), lợi nhuận từ 5-8% trở lên.

Đầu tư vào Síp mang lại lợi nhuận cao hơn nhưng cũng rủi ro cao hơn so với đầu tư vào Áo.

Rủi ro chính

• Tính theo mùa của thu nhập và sự phụ thuộc vào du lịch: hoạt động cho thuê khu nghỉ dưỡng diễn ra sôi động từ tháng 5 đến tháng 10. Nhu cầu giảm đáng kể vào mùa đông.
• Rủi ro về chất lượng xây dựng và phát triển: đặc biệt khi đầu tư vào các dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng. Đôi khi, việc chậm trễ hoặc giảm chi phí vật liệu là điều dễ xảy ra.
• Xác minh ngân hàng (KYC/AML): Việc xác minh nguồn tiền có thể làm chậm giao dịch. Nhà đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ trước.
• Rủi ro tiền tệ và quản lý từ xa: đối với người không cư trú, đây là những khoản chi phí riêng biệt (công ty quản lý, bảo hiểm).
• Quy định về cho thuê nhà ngắn hạn: phải đăng ký vào sổ đăng ký đặc biệt và có giấy phép cho thuê nhà ở.

Síp không chỉ là điểm đến đầu tư sinh lời mà còn là một lựa chọn định cư hấp dẫn. Nhiều gia đình, doanh nhân và chuyên gia CNTT lựa chọn hòn đảo này không chỉ vì lợi thế về thuế và thị thực, mà còn vì sự kết hợp dễ chịu giữa khí hậu, chi phí phải chăng và chất lượng cuộc sống cao.

Khí hậu và hệ sinh thái là một trong những lý do chính khiến Síp trở thành điểm đến hấp dẫn cho người nhập cư. Khoảng 320 ngày nắng mỗi năm, mùa đông ôn hòa không mưa kéo dài, cùng cơ hội bơi lội dưới biển từ sáu đến bảy tháng liền tạo nên một phong cách sống nghỉ dưỡng độc đáo.

Đồng thời, hệ sinh thái của hòn đảo được đánh giá khá thuận lợi: so với các vùng công nghiệp lớn ở châu Âu, không có khu công nghiệp đông đúc và không khí biển có tác động tích cực đến sức khỏe.

Chăm sóc sức khỏe và giáo dục được cung cấp ở cả cơ sở công lập và tư nhân. Từ năm 2019, hệ thống chăm sóc sức khỏe quốc gia GESY đã đi vào hoạt động, bao gồm các dịch vụ y tế cơ bản. Đối với những khách hàng khó tính hơn, các phòng khám tư nhân với đội ngũ bác sĩ giàu kinh nghiệm quốc tế cũng sẵn sàng phục vụ.

Giáo dục cũng rất quan trọng đối với các gia đình: Síp có nhiều trường học và trường đại học dạy bằng tiếng Anh, giúp trẻ em và thanh thiếu niên dễ dàng di chuyển hơn.

Chi phí sinh hoạt trên đảo ở mức trung bình: cao hơn Đông Âu, nhưng thấp hơn Áo, Đức hoặc Pháp. Tiền thuê nhà và hàng tạp hóa trong siêu thị có thể rẻ hơn, nhưng hàng nhập khẩu và ô tô lại đắt hơn. Vì giao thông công cộng kém, hầu hết các gia đình đều sở hữu ô tô.

Mức độ an toàn cao cũng khiến Síp trở thành một nơi đáng sống. Nơi đây tự hào có cộng đồng người Nga, Anh và Israel sinh sống đông đúc, cũng như cộng đồng chuyên gia CNTT và doanh nhân năng động. Hòn đảo này là một trong những khu vực an toàn nhất ở Địa Trung Hải, khiến nơi đây trở thành lựa chọn an toàn cho các gia đình có trẻ em và người cao tuổi.

Đối với nhiều nhà đầu tư, Síp không chỉ là một nền tảng đầu tư mà còn là “thiên đường châu Âu” nơi họ có thể đầu tư vốn, đảm bảo an ninh gia đình và duy trì tính linh hoạt trong quản lý tài sản.

Lý do quan tâm đến Síp:

• Quyền tài phán của EU: bất động sản ở Síp cho phép tiếp cận khuôn khổ pháp lý châu Âu và bảo vệ quyền sở hữu theo tiêu chuẩn của EU.
• Hệ thống pháp luật Anglo-Saxon: các giao dịch minh bạch và có thể dự đoán được, dễ hiểu đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
• Thủ tục mua và đăng ký bất động sản đơn giản: ít thủ tục hành chính hơn so với các nước EU khác.
• Tiếng Anh được sử dụng rộng rãi trong cả kinh doanh và chính phủ, giúp việc thích nghi trở nên dễ dàng hơn.
• Địa lý: Síp nằm giữa Châu Âu, Trung Đông và Châu Phi, cung cấp các chuyến bay nhanh đến nhiều khu vực khác nhau.

Các chuyên gia CNTT được hưởng ưu đãi về thuế, chế độ thị thực ưu đãi và cơ hội làm việc trong môi trường quốc tế trong khi vẫn tận hưởng chất lượng cuộc sống cao.

Do đó, quyết định mua bất động sản tại Síp không chỉ liên quan đến thu nhập đầu tư mà còn là sự đa dạng hóa rủi ro. Đối với cư dân của các quốc gia có hệ thống chính trị bất ổn hoặc hạn chế tiền tệ, Síp trở thành "thiên đường an toàn" giúp họ dễ dàng tiếp cận thị trường EU và có cuộc sống thoải mái.

Việc bán bất động sản ở Síp là một giai đoạn riêng biệt của chu kỳ đầu tư và điều quan trọng là phải cân nhắc một số yếu tố: tính thanh khoản của thị trường, thuế, tính theo mùa và các sắc thái pháp lý.

Doanh số và thời gian trên thị trường:

• Ở Síp, thị trường biến động hơn: nhu cầu phụ thuộc nhiều vào tính thời vụ (mùa hè sôi động hơn mùa đông) và vị trí.
• Thời gian lưu giữ trung bình đối với bất động sản ven biển có thể là 6-12 tháng, trong khi đối với căn hộ lưu động ở thành phố (Limassol, Nicosia) thì thời gian lưu giữ ngắn hơn nhiều.
• Thời gian bán có thể còn dài hơn đối với những biệt thự cao cấp, đặc biệt là đối với những bất động sản có giá trị trên 1,5-2 triệu euro.

Ở Áo, tình hình có thể dự đoán được hơn: thị trường ít phụ thuộc vào mùa và thời gian một bất động sản tồn tại trên thị trường thường là 3-6 tháng ở Vienna và các thành phố lớn.

Síp:

• Thuế thu nhập từ vốn (CGT) – 20% (có thể giảm khi mua nhà lần đầu hoặc sở hữu lâu dài);
• Khi bán thông qua một công ty, có thể sẽ có những ưu đãi về thuế;
• bắt buộc phải công bố nguồn tiền và minh bạch giao dịch.

Áo:

• thuế thu nhập vốn (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Các quy định về thừa kế và tặng cho rất minh bạch, nhưng mức thuế cao hơn ở Síp.

Kế thừa và lập kế hoạch di sản. Đối với các nhà đầu tư dài hạn, việc chuyển nhượng tài sản thường là mối quan tâm:

• Ở Síp, việc sử dụng công ty hoặc quỹ tín thác để sở hữu tài sản rất phổ biến, giúp đơn giản hóa việc thừa kế và giảm thiểu thuế.
• Ở Áo, hệ thống pháp luật nghiêm ngặt hơn nhưng vẫn đảm bảo sự bảo vệ toàn diện cho người thừa kế.

Dựa trên kinh nghiệm làm việc tại Síp và Áo, tôi có thể khẳng định rằng cả hai khu vực pháp lý này đều mang lại nhiều lợi thế. Khi khách hàng của tôi tìm kiếm sự tin cậy, an tâm và bảo vệ vốn dài hạn, tôi thường giới thiệu họ đến Áo.

Lợi suất ở đây thấp hơn, nhưng tính dự đoán và bảo vệ quyền lợi ở mức cao nhất. Tôi khuyên bạn nên mua nhà hoặc đất ở Síp nếu bạn không chỉ muốn bảo toàn mà còn muốn gia tăng vốn, đồng thời kết hợp đầu tư với một cuộc sống thoải mái.

Khi chọn bất động sản, tôi luôn bắt đầu bằng việc kiểm tra chủ đầu tư và lý lịch pháp lý của họ : đảm bảo họ có giấy tờ sở hữu rõ ràng, không có gánh nặng tài chính và giấy phép xây dựng hợp lệ. Sai lầm ở giai đoạn này sẽ cực kỳ tốn kém.

Điểm quan trọng thứ hai là bài kiểm tra ứng suất lợi nhuận : Tôi mô phỏng tình huống công suất cho thuê giảm 20-30% và đánh giá khả năng phục hồi của dự án. Phương pháp này cho phép chúng tôi hiểu trước liệu bất động sản có thể chịu được những biến động theo mùa hay không.

Loại hình sở hữu cũng đóng một vai trò quan trọng. Một căn hộ nhỏ có thể được đăng ký cho một cá nhân, nhưng nếu liên quan đến số tiền lớn, tốt hơn nên đầu tư thông qua một công ty (SPV). Síp có chế độ phi thường trú, cho phép miễn thuế cổ tức và lãi vốn lên đến 17 năm, cải thiện đáng kể tính kinh tế của giao dịch.

Ở Áo, mọi thứ nghiêm ngặt hơn nhưng các hiệp định tránh đánh thuế hai lần vẫn mang lại một số cơ hội nhất định.

Tôi thường đưa ra ba chiến lược. Lựa chọn thận trọng là đầu tư bất động sản đô thị dài hạn: ví dụ như căn hộ ở Nicosia hoặc Vienna. Một chiến lược cân bằng hiệu quả ở Larnaca hoặc Paphos: những nơi này có giá cả phải chăng và nhu cầu ổn định.

Một kịch bản tích cực là cho thuê khu nghỉ dưỡng ngắn hạn trên bờ biển Síp. Bạn có thể kiếm được tới 8% mỗi năm ở đó, nhưng cần phải chuẩn bị cho tính thời vụ và quản lý chủ động.

Đó là lý do tại sao tôi thường nói với khách hàng của mình: "Hãy đa dạng hóa". Sự kết hợp giữa Áo và Síp là một mô hình hoạt động tuyệt vời. Áo mang lại sự ổn định, Síp mang lại thu nhập. Cùng nhau, hai thị trường này tạo thành một danh mục đầu tư cân bằng, trong đó một thị trường bù đắp cho những điểm yếu của thị trường kia.

Trước khi thực hiện giao dịch, tôi luôn khuyên các nhà đầu tư nên tiến hành kiểm tra một cách có hệ thống:

1. KYC và mở tài khoản ngân hàng
2. Kiểm tra quyền sở hữu và không có gánh nặng tài chính
3. Phân tích nhà phát triển và các dự án trước đây của họ
4. Giấy phép cho thuê ngắn hạn (nếu có kế hoạch)
5. Bảo hiểm tài sản
6. Thỏa thuận quản lý tài sản
7. Lập kế hoạch thuế và kế toán cho chế độ phi nội địa
8. Kế hoạch thoát hiểm (bán lại/dài hạn như một chiến lược dự phòng)

Theo tôi, mua bất động sản ở Síp là lựa chọn tốt nhất khi thu nhập, tính linh hoạt và mức sống cao là những yếu tố quan trọng . Điều này đặc biệt phù hợp với các gia đình, chuyên gia CNTT và nhà đầu tư muốn kết hợp đầu tư với sự thoải mái cá nhân - từ việc di chuyển đến giáo dục con cái. Ngược lại, Áo lại là lựa chọn tốt hơn cho những ai coi trọng tính dự đoán và độ tin cậy, ngay cả khi lợi nhuận khiêm tốn hơn.

Tuy nhiên, tôi luôn đưa ra một số lời khuyên chung : hãy chắc chắn làm việc với một luật sư am hiểu những phức tạp của địa phương, tự mình thẩm định chủ đầu tư và quyết định trước về hệ thống quản lý bất động sản. Và quan trọng nhất, hãy luôn có "Phương án B": cho phép bản thân lựa chọn chuyển đổi hợp đồng cho thuê ngắn hạn sang dài hạn, giảm giá hoặc xem xét lại chiến lược nếu lượng khách du lịch giảm.

Về tương lai, tôi tin tưởng rằng cho đến năm 2030. Cơ sở hạ tầng sẽ phát triển, du lịch sẽ ổn định và các ưu đãi về thuế sẽ tiếp tục thu hút người di dời.

Nhưng quy định cũng sẽ trở nên chặt chẽ hơn : các ngân hàng sẽ thận trọng hơn về nguồn vốn, và việc cho thuê ngắn hạn sẽ ngày càng được quản lý chặt chẽ hơn. Áo, như trước đây, sẽ vẫn là một ốc đảo ổn định - không có biến động đột ngột, nhưng vẫn đảm bảo thanh khoản và bảo vệ vốn.

Tóm lại: Áo thiên về bảo tồn, Síp thiên về lợi nhuận. Cá nhân tôi thích kết hợp cả hai trong một danh mục đầu tư để vừa an tâm vừa sinh lời.

Thị trường Síp rất đa dạng: không chỉ chi phí đầu vào mà cả mô hình lợi nhuận cũng khác nhau giữa các thành phố. Cho thuê ngắn hạn với tính thời vụ rõ rệt chiếm ưu thế ở vùng ven biển, trong khi cho thuê dài hạn ổn định chiếm ưu thế ở các thành phố lớn.

Sự khác biệt chính là Síp chủ động sử dụng các ưu đãi (phi dân dụng, giảm thuế GTGT cho nơi cư trú chính), trong khi Áo có hệ thống thuế bảo thủ hơn, chú trọng vào sự ổn định lâu dài.

Các nhà đầu tư tại Síp có nhiều chiến lược khác nhau, từ chiến lược tích cực (cho thuê ngắn hạn tại các khu nghỉ dưỡng) đến chiến lược bảo thủ (cho thuê dài hạn ở thành thị).

Nghỉ ngắn ngày bên bờ biển (Paphos, Ayia Napa)

• Ngân sách: 200-300 nghìn €
• Giá trung bình mỗi phòng: 90-140 €/đêm
• Hoàn vốn: 6-9%
• Rủi ro: tính thời vụ, phụ thuộc vào du lịch

Ở lâu dài tại thành phố (Nicosia, Limassol)

• Ngân sách: 150-400 nghìn €
• Lợi nhuận: 4,5-5,5%
• Người thuê nhà: nhân viên công ty, sinh viên, viên chức nhà nước
• Ưu điểm: ổn định, tính thời vụ tối thiểu

Bãi biển cao cấp (Limassol, Cảng)

• Ngân sách: từ 800.000 € trở lên
• Lợi nhuận: 2,5-4%
• Kịch bản: Tập trung vào tăng trưởng vốn và thanh khoản
• Ưu điểm: uy tín cao, bảo vệ khỏi lạm phát

Đa dạng hóa thông qua quản lý (danh mục đầu tư)

• 2-3 vật thể ở các vị trí khác nhau
• Cân bằng: một “khu nghỉ dưỡng” + một “thành phố” + đất hoặc thương mại tùy chọn
• Lợi nhuận: 5-6,5% với rủi ro thấp hơn