Hợp đồng thuê căn hộ tại Vienna: Cách soạn thảo đúng cách và những điều quan trọng cần xem xét

Tại Vienna, hơn 75% cư dân thuê nhà, vì vậy việc hiểu rõ các điều khoản cụ thể của hợp đồng thuê căn hộ ở Áo rất quan trọng đối với cả những người có kế hoạch chuyển đến quốc gia này và các nhà đầu tư. Nếu bạn đang có kế hoạch chuyển đến Áo hoặc đang tìm kiếm nhà ở tại Vienna , bạn cần hiểu cách soạn thảo và thực hiện hợp đồng thuê căn hộ.

Thoạt nhìn, quy trình này có vẻ khá đơn giản. Chỉ cần ký hợp đồng, nhận chìa khóa và chuyển đến căn hộ mới. Tuy nhiên, ở Áo, việc thuê nhà được điều chỉnh bởi các quy tắc và luật lệ rõ ràng. Cách thức soạn thảo hợp đồng có thể quyết định không chỉ sự thoải mái của bạn mà còn cả sự an toàn về tài chính.

Tại sao điều này lại quan trọng? Bởi vì sai sót có thể gây tốn kém. Ví dụ, việc ghi sai thời hạn thuê hoặc điều kiện điều chỉnh giá thuê có thể dẫn đến những chi phí không cần thiết. Nếu bạn là người nước ngoài, tình trạng cư trú của bạn có thể phụ thuộc vào hợp đồng thuê nhà.

Để hiểu rõ hơn các chi tiết phức tạp, bạn có thể tải xuống mẫu hợp đồng thuê căn hộ tại Vienna do các chuyên gia của chúng tôi soạn thảo. Mẫu hợp đồng thuê nhà của Áo này đã được kiểm chứng trên hàng trăm trường hợp thành công.

Bài viết này sẽ hữu ích cho bất kỳ ai đang có kế hoạch thuê căn hộ ở Vienna hoặc các thành phố khác của Áo: sinh viên, người trẻ đi làm, gia đình và tất nhiên là các nhà đầu tư coi bất động sản là một khoản đầu tư sinh lời.

Trước khi ký hợp đồng, điều quan trọng cần biết là việc thuê nhà ở Áo được điều chỉnh bởi Luật Thuê nhà ở ( Mietrechtsgesetz, MRG ) và Bộ luật Dân sự chung ( ABGB ). Điều này giúp người thuê nhà cảm thấy được pháp luật bảo vệ.

Tại Áo cũng có nhiều loại hợp đồng thuê nhà khác nhau. Loại hợp đồng bạn chọn sẽ quyết định các điều khoản thuê căn hộ của bạn tại Áo, bao gồm tiền thuê và khả năng thuê dài hạn.

Điều đáng hiểu là có sự khác biệt rõ ràng giữa hợp đồng có thời hạn cố định và hợp đồng không thời hạn.

Hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định (thường từ 3 năm trở lên). Người thuê được bảo vệ khỏi những đợt tăng giá đột ngột. Tuy nhiên, việc chấm dứt hợp đồng sớm có thể khó khăn. Chỉ sau năm đầu tiên của hợp đồng thuê, người thuê mới có quyền chấm dứt hợp đồng với thời hạn báo trước ba tháng.

Vĩnh viễn. Phương án này có vẻ lý tưởng. Người thuê có thể ở lại bao lâu tùy thích, miễn là đáp ứng đầy đủ các điều khoản. Tuy nhiên, thỏa thuận này cho phép chủ nhà thay đổi tiền thuê hoặc chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp nhất định .

Một điểm quan trọng khác: bạn có thể ký hợp đồng trực tiếp với chủ sở hữu căn hộ (thuê nhà), hoặc bạn có thể thuê nhà từ người khác đang cho thuê căn hộ đó (cho thuê lại).

• Trong trường hợp đầu tiên, quyền lợi của bạn được pháp luật bảo vệ một cách đáng tin cậy.
• Trong trường hợp thứ hai, các điều khoản có thể kém thuận lợi hơn cho người thuê. Cho thuê lại có thể có lợi cho sinh viên và những người khác cần thuê nhà ngắn hạn. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ xem chủ nhà có thực sự được phép cho thuê bất động sản đó hay không.

Nếu bạn là người nước ngoài, xin lưu ý rằng việc bạn không có quốc tịch Áo không làm hạn chế quyền ký kết hợp đồng thuê nhà tại Vienna và các thành phố khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, chủ nhà thường yêu cầu thêm các giấy tờ khác: chứng minh thu nhập, chứng minh việc làm, hoặc thậm chí là thư giới thiệu.

• Công dân EU có thể tự do thuê căn hộ, tất cả những gì họ cần làm là xuất trình hộ chiếu hoặc giấy tờ tùy thân
• Người nước ngoài thường phải có giấy phép cư trú – “Rot-Weiß-Rot”-Karte , “EU Blue Card”, Niederlassungsbewilligung, v.v. – để thuê bất động sản mà không cần thêm giấy phép nào khác.
• Khách du lịch đến bằng visa ngắn hạn (tối đa 90 ngày) có thể cần phải thương lượng với chủ nhà theo cách đặc biệt để ký kết hợp đồng

Nhìn chung, hầu hết mọi căn hộ đều có thể cho người nước ngoài thuê. Trước khi ký hợp đồng, bạn nên làm rõ mọi yêu cầu với chủ nhà (ví dụ: sự đồng ý của chủ nhà cho các thành viên gia đình chuyển đến ở).

Những người lần đầu tiên nhìn thấy hợp đồng thuê nhà ở Áo thường ngạc nhiên bởi số trang. Tuy nhiên, mỗi dòng trong hợp đồng đó đều bảo vệ quyền lợi của bạn hoặc chủ sở hữu căn hộ. Dưới đây, chúng tôi đã nêu ra những điểm chính cần phải có trong hợp đồng.

Vui lòng cung cấp đầy đủ họ tên và địa chỉ của cả chủ nhà và người thuê nhà. Nếu căn hộ được chia đều, tất cả người thuê nhà đều có trách nhiệm trả tiền thuê. Cần có thông tin liên lạc và thông tin hộ chiếu/CMND của cả hai bên.

• Địa chỉ căn hộ, tầng, diện tích và danh sách các tiện nghi mà người thuê nhà có thể sử dụng.
• Người thuê nhà có thể sử dụng những phòng và khu vực chung nào (ví dụ: chỗ đậu xe, phòng kho, gác mái, vườn, phòng giặt, v.v.)?.
• Ghi lại tình trạng hiện tại của bất động sản. Điều quan trọng là phải mô tả tất cả các vấn đề được phát hiện trong quá trình kiểm tra. Nếu có những khiếm khuyết rõ ràng (cửa sổ, hệ thống ống nước, dấu hiệu ẩm mốc), tốt nhất là nên làm rõ ngay lập tức ai sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa tại Vienna và ai sẽ chịu chi phí.

Tôi luôn yêu cầu khách hàng ghi lại cả những vết sứt mẻ và trầy xước nhỏ nhất khi nhận nhà. Việc ghi chú này vào biên nhận nhận nhà sẽ giúp bạn tránh khỏi bất kỳ khiếu nại nào từ chủ nhà khi chuyển đi.

• Hãy nêu rõ số tiền thuê nhà cơ bản (trước thuế) và, nếu cần, số tiền thuê nhà cơ bản (sau thuế) cũng như những khoản phí nào được bao gồm trong đó.
• Kiểm tra xem người thuê nhà có phải trả riêng tiền điện, gas, sưởi ấm, internet và các chi phí khác hay không.
• Vui lòng cho biết phương thức thanh toán và điều khoản (thường là chuyển khoản ngân hàng một lần mỗi tháng).
• Nếu hợp đồng thuộc phạm vi MRG, hãy thỏa thuận xem phí có thể được điều chỉnh theo chỉ số (ví dụ: theo lạm phát) hay không và quy định rõ cách thức tính toán lại.
• Theo luật pháp Áo, chủ nhà có thể yêu cầu tăng tiền thuê nhà cao hơn một chút so với giá thuê cơ bản trên mỗi mét vuông (Richtwert/Kategoriemiete). Từ năm 2024–2025, mức tăng tiền thuê tối đa là 5% mỗi năm.

Tiền đặt cọc thường bằng 2-3 tháng tiền thuê nhà (mức tối đa theo luật định là 6 tháng).

• Hãy ghi rõ số tiền chính xác và thông tin chi tiết của tài khoản cần chuyển khoản.
• Hãy quy định rõ các điều khoản hoàn trả tiền đặt cọc (sau khi người thuê nhà dọn vào và kiểm tra hư hỏng) và tiền lãi (tiền đặt cọc có thể được giữ trong một tài khoản đặc biệt và người thuê nhà sẽ nhận được một khoản lãi nhỏ).
• Nhớ lấy biên lai thanh toán tiền đặt cọc.

Tôi luôn khuyên khách hàng nên chụp ảnh căn hộ vào ngày chuyển đến. Đó là một việc nhỏ, nhưng những bức ảnh này thường giúp họ lấy lại tiền đặt cọc mà không cần tranh chấp.

• Xác định rõ trách nhiệm của người thuê nhà (ví dụ: giữ gìn vệ sinh, thanh toán các khoản sửa chữa và dịch vụ nhỏ).
• Mô tả các quyền của chủ nhà (kiểm tra tình trạng kỹ thuật, tiến hành thanh tra).
• Việc cho thuê lại căn hộ mà không có sự đồng ý thường bị cấm, cũng như việc nuôi động vật hung dữ, gây tiếng ồn vào ban đêm, v.v.
• Nếu một điểm cụ thể nào đó quan trọng đối với bạn (ví dụ: bạn dự định nuôi thú cưng hoặc sửa chữa nhà cửa), hãy thể hiện điều này trong hợp đồng.
• Nếu chủ nhà có bất kỳ nghĩa vụ nào (ví dụ: sửa chữa trong tương lai), hãy đặt ra thời hạn hoàn thành.

Các tòa nhà chung cư thường có nội quy quy định giờ giấc phải giữ yên tĩnh, cách xử lý rác thải, nơi được phép hút thuốc và dắt thú cưng đi dạo, v.v. Nếu có những quy định như vậy, hãy yêu cầu chúng được đưa vào phụ lục hợp đồng thuê căn hộ tại Áo của bạn.

Ngoài ra, cần quy định rõ trong hợp đồng ai được phép thực hiện sửa chữa (sửa chữa nhỏ hoặc sửa chữa lớn) và trong điều kiện nào.

• Hãy ghi rõ thời hạn mà thỏa thuận được ký kết (ngày bắt đầu và ngày kết thúc, hoặc ghi “không xác định”).
• Hợp đồng thuê nhà có thời hạn nhất định phải bao gồm điều khoản cho phép chấm dứt hợp đồng sớm ("Aussteigsklausel"). Ví dụ: "Người thuê nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê sau một năm với thời hạn thông báo một tháng." Nếu điều khoản này bị bỏ sót, theo luật, quyền này chỉ có hiệu lực sau một năm, với điều kiện phải thông báo cho chủ nhà trước ba tháng.
• Hợp đồng cũng nên bao gồm điều khoản về việc tự động gia hạn hoặc đàm phán lại sau khi hết hạn.
• Nếu hợp đồng chính thức hết hạn, nó thường được gia hạn hợp pháp thêm ba năm nữa.

Khi soạn thảo hợp đồng, việc sử dụng các mẫu và ví dụ . Những mẫu này sẽ giúp ích khi dịch từ tiếng Đức và kiểm tra các điểm quan trọng.

Nếu bạn thuê nhà ở Áo lần đầu tiên, việc ký hợp đồng thuê nhà có vẻ khá phức tạp. Để mọi việc dễ dàng hơn, hãy làm theo những hướng dẫn sau:

Bước 1. Kiểm tra căn hộ trước khi ký hợp đồng. Vào ngày kiểm tra, hãy ghi lại bất kỳ lỗi nhỏ nào bằng máy ảnh hoặc điện thoại. Lập "biên bản chấp nhận" (Übergabeprotokoll) và bao gồm danh sách các hư hỏng cùng mô tả của chúng.

Tôi luôn yêu cầu khách hàng ghi lại chi tiết ngay cả những vết sứt mẻ và trầy xước nhỏ nhất khi nhận nhà. Sự chuẩn bị chu đáo này sẽ giúp họ tránh khỏi những khiếu nại từ chủ nhà khi chuyển đi.

Dựa trên báo cáo, có thể khẳng định rằng hư hỏng đã có từ ban đầu và bạn sẽ không phải trả tiền sửa chữa.

Bước 2. Xem xét kỹ hợp đồng. Đọc kỹ từng điều khoản trước khi ký. Những hiểu lầm về các điều khoản thường dẫn đến tranh chấp. Làm rõ bất kỳ điều khoản nào không rõ ràng, tốt nhất là bằng văn bản (qua email), và giữ lại thư từ đó.

Đừng chỉ dựa vào những lời hứa miệng. Hãy yêu cầu tất cả các điều khoản và điều kiện (ví dụ: thời hạn sửa chữa hoặc các dịch vụ bổ sung) phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Bước 3. Kiểm tra các bên tham gia hợp đồng. Hãy chắc chắn rằng bạn đang giao dịch với chủ sở hữu bất động sản hoặc người đại diện được ủy quyền của họ:

• Nếu bạn thuê nhà trực tiếp từ chủ nhà, hãy yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sở hữu (Grundbuchauszug – trích lục từ sổ đăng ký bất động sản).
• Nếu bạn thuê căn hộ thông qua một công ty môi giới, hãy kiểm tra thông tin về giấy phép và hoa hồng. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2023, nguyên tắc "Bestellerprinzip" (nguyên tắc người thuê đầu tiên) đã có hiệu lực: người đầu tiên thuê môi giới sẽ trả hoa hồng cho họ. Thông thường, chủ nhà sẽ thuê người môi giới và trả hoa hồng, nhưng điều quan trọng là bạn nên kiểm tra điều này trước.

Bước 4. Soạn thảo hợp đồng một cách đúng quy cách. Tại Áo, việc công chứng hợp đồng thuê nhà không bắt buộc. Chỉ cần cả hai bên ký và ghi ngày vào hợp đồng là đủ. Luật không yêu cầu sự có mặt của luật sư hoặc công chứng viên.

Tuy nhiên, để chắc chắn hơn, nhiều người thường tham khảo ý kiến ​​luật sư. Luật sư có thể xác minh xem hợp đồng có chứa bất kỳ điểm không chính xác nào có thể bị hiểu sai hoặc các điều khoản không được phép thêm vào một cách hợp pháp hay không.

Trong những trường hợp đặc biệt (ví dụ: nếu bạn là nhà đầu tư hoặc một công ty lớn), điều này hoàn toàn hợp lý. Nếu bạn đang đàm phán thông qua một công ty môi giới, hãy đảm bảo tất cả các thỏa thuận giữa công ty môi giới và chủ nhà được ghi rõ trong hợp đồng.

Bước 5. Thanh toán và giấy tờ khi ký hợp đồng. Khi ký hợp đồng, tiền đặt cọc (thường bằng chuyển khoản ngân hàng) và tiền thuê tháng đầu tiên thường được thanh toán ngay lập tức. Hãy giữ lại biên lai cho tất cả các giao dịch.

Nếu có thể, hãy xin bản scan giấy tờ tùy thân và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ từ chủ nhà (hoặc người đại diện của họ). Nếu bạn đang thương lượng thông qua môi giới thay vì trực tiếp, hãy kiểm tra hợp đồng xem có điều khoản nào về hoa hồng hay không – với Bestellerprinzip, người thuê nhà không cần phải trả phí hoa hồng.

Bước 6. Đăng ký nơi cư trú chính thức và thay đổi địa chỉ. Sau khi nhập cảnh vào Áo, người nước ngoài phải đăng ký nơi cư trú (Meldung) tại tòa thị chính địa phương theo địa chỉ mới. Để đăng ký, bạn cần một "Meldezettel" (mẫu đơn cư trú đặc biệt) có chữ ký của chủ nhà và hộ chiếu/thẻ căn cước của bạn.

Hãy chắc chắn thực hiện việc này trong vòng ba ngày làm việc, nếu không bạn sẽ có nguy cơ bị phạt (lên đến 726 euro theo Bộ luật Hành chính). Giữ lại giấy tờ được cấp sau khi đăng ký. Bạn sẽ cần nó để mở tài khoản ngân hàng, mua bảo hiểm và nhận các chứng chỉ.

Bước 7. Giữ bản sao của mọi thứ. Giữ tất cả các trang của hợp đồng và phụ lục. Điều đặc biệt quan trọng là giữ lại các trang quy định điều khoản chấm dứt hợp đồng, số tiền đặt cọc và hóa đơn tiện ích. Nếu có thể, hãy nhờ luật sư hoặc công chứng viên chứng thực bản sao hợp đồng để đảm bảo văn bản có giá trị pháp lý.

Việc ký hợp đồng thuê nhà ở Áo mà không chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết là điều không thể. Chủ nhà muốn chắc chắn rằng họ đang ký hợp đồng với một người thuê nhà đáng tin cậy, vì vậy họ kiểm tra giấy tờ rất nghiêm ngặt.

Chủ nhà (cho thuê căn hộ) sẽ cần những giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (trích lục từ sổ đăng ký đất đai – Grundbuchauszug). Giấy tờ này xác nhận quyền cho thuê bất động sản của bạn.
• Hiệu quả năng lượng. Tại Áo (cũng như các nước EU khác), giấy chứng nhận năng lượng (Heizkostenpass/Energieausweis) thường được yêu cầu. Giấy chứng nhận này cung cấp thông tin về chi phí sưởi ấm.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở. Nếu bạn cho thuê căn hộ thông qua môi giới, hãy thương lượng hợp đồng với môi giới đó (Maklervertrag). Nếu căn hộ thuộc sở hữu của nhiều chủ, tốt nhất nên có giấy đồng ý có công chứng từ mỗi người.
• Hồ sơ xây dựng. Đôi khi, chủ sở hữu cần cung cấp bản sao biên bản cuộc họp đại hội đồng quản trị (Eigentümerversammlung) để chứng minh rằng họ không có khoản nợ chưa thanh toán. Sự đồng ý từ chủ sở hữu các căn hộ khác cũng có thể được yêu cầu.
• Hợp đồng dịch vụ tiện ích. Nếu người thuê nhà sẽ sử dụng bất kỳ dịch vụ nào (ví dụ: internet, truyền hình cáp hoặc chỗ đậu xe trong khu nhà cho thuê), hãy chuẩn bị bản sao các hợp đồng với các nhà cung cấp dịch vụ và các bên cung cấp dịch vụ cho người thuê nhà.

Dành cho người thuê nhà (người thuê căn hộ):

• Hộ chiếu hoặc chứng minh thư. Bạn phải xuất trình giấy tờ tùy thân hợp lệ. Nên sao chụp các trang chính.
• Bằng chứng thu nhập. Ví dụ, bạn có thể được yêu cầu cung cấp thông tin về tổng thu nhập trong hai hoặc ba tháng gần đây, sao kê ngân hàng hoặc hợp đồng lao động. Những tài liệu này xác nhận khả năng thanh toán của bạn. Tờ khai thuế đôi khi cũng được chấp nhận (đối với người tự kinh doanh).
• Phiếu khảo sát người thuê nhà (Mieterselbstauskunft). Đây là một mẫu đơn tiêu chuẩn bao gồm thông tin cá nhân, chi tiết việc làm, nơi cư trú trước đây, v.v. Chủ nhà có thể yêu cầu phiếu này để đánh giá độ tin cậy của người thuê nhà. Việc này không bắt buộc theo luật, nhưng khá phổ biến trong thực tế.
• Giấy đăng ký cư trú (Meldezettel). Giấy tờ này xác nhận quyền cư trú của bạn tại căn hộ hoặc nhà ở. Bạn sẽ nhận được mẫu đơn Meldezettel qua đường bưu điện và sau đó nộp cho chính quyền thành phố. Nếu không đăng ký, chủ nhà có thể phạt bạn, và bạn sẽ không thể đóng bảo hiểm y tế, mở tài khoản ngân hàng, v.v.
• Giấy phép cư trú hoặc thị thực (đối với cư dân các quốc gia ngoài EU). Nếu bạn đến từ một quốc gia thứ ba, bạn phải cung cấp giấy phép cư trú hoặc thị thực dài hạn hợp lệ. Nếu bạn đến nước này bằng thị thực ngắn hạn, hãy hỏi chủ nhà xem họ có sẵn lòng cho bạn thuê căn hộ trong thời gian ngắn hay không. Điều này sẽ giúp tránh những hiểu lầm. Ngoài ra, việc sử dụng mẫu hợp đồng thuê nhà dành cho người nước ngoài tại Áo đã được kiểm chứng cũng là một ý kiến ​​hay.
• Giấy chứng nhận không có tiền án tiền sự. Một số chủ nhà yêu cầu giấy chứng nhận này để đảm bảo độ tin cậy của người thuê nhà. Mặc dù đây không phải là yêu cầu pháp lý, nhưng chủ nhà có thể yêu cầu bất kỳ giấy tờ nào họ muốn một cách riêng tư.

Tài liệu bổ sung:

• Giấy tờ tham khảo hoặc hợp đồng thuê nhà trước đó. Nếu bạn đã từng sống ở Áo, bạn có thể cần thư giới thiệu từ chủ nhà cũ hoặc bản sao hợp đồng thuê nhà trước đó.
• Thông tin ngân hàng. Mở tài khoản tại một ngân hàng Áo sẽ đơn giản hóa quá trình ký kết hợp đồng thuê. Điều này cũng cho phép bạn thực hiện thanh toán và chuyển khoản trực tiếp mà không mất phí hoa hồng. Trong một số trường hợp, bạn có thể được yêu cầu gửi tiền vào một tài khoản đặc biệt (Kautionskonto).
• Dịch thuật tài liệu. Nếu bạn không nói tiếng Đức, hãy dịch hộ chiếu và hợp đồng của bạn trước và đưa cho chủ nhà xem.

Sau khi thu thập đầy đủ các tài liệu, bạn cần chuẩn bị sẵn sàng để ký chúng. Tốt nhất là nên giữ lại bản sao các tài liệu và biên lai thanh toán.

Hồ sơ của bạn càng đầy đủ, bạn càng nhanh chóng tìm được căn hộ hoàn hảo. Đôi khi, việc chuẩn bị sẵn tất cả các giấy tờ cần thiết ngay từ đầu có thể là yếu tố quyết định—đặc biệt là trong thị trường cho thuê cạnh tranh ở Vienna.

Ngay cả sau khi hợp đồng được ký kết và bạn đã nhận được chìa khóa, vẫn còn quá sớm để thư giãn. Việc thuê nhà ở Áo có những đặc điểm riêng mà bạn cần biết trước.

Thời hạn tối thiểu và chấm dứt hợp đồng sớm. Thông thường, thời hạn thuê tối thiểu là ba năm. Tuy nhiên, sau năm đầu tiên, người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng với điều kiện báo trước ba tháng. Điều này được quy định trong Mietrechtsgesetz (Luật Thuê nhà).

Nếu bất động sản được cho thuê trong thời gian ngắn (ví dụ: sáu tháng), điều này thường liên quan đến việc cho thuê lại. Tuy nhiên, những lựa chọn này không cung cấp sự bảo vệ lâu dài và hầu như luôn tốn kém hơn.

Điều chỉnh giá thuê theo chỉ số lạm phát. Hợp đồng thuê nhà hầu như luôn bao gồm điều khoản về điều chỉnh giá thuê theo chỉ số lạm phát, liên kết giá thuê với chỉ số giá tiêu dùng chính thức (Verbraucherpreisindex). Điều này có nghĩa là giá thuê có thể tăng hàng năm tùy thuộc vào lạm phát.

Tiền phạt và hình phạt. Nếu người thuê nhà chậm thanh toán hoặc vi phạm các điều khoản của hợp đồng thuê (ví dụ: bằng cách sửa đổi không gian mà không được phép), hợp đồng có thể quy định các hình phạt. Điều quan trọng là phải đọc kỹ các điều khoản này, vì các hình phạt đôi khi có thể rất đáng kể.

Quyền của người thuê nhà. Nếu chủ nhà không thực hiện nghĩa vụ của mình (ví dụ: không sửa chữa nồi hơi bị hỏng hoặc phớt lờ khiếu nại về mái nhà bị dột), người thuê nhà có quyền yêu cầu khắc phục những thiếu sót đó hoặc giảm tiền thuê nhà.

Tôi luôn khuyên khách hàng của mình: đừng ngại bảo vệ quyền lợi của mình. Áo có hệ thống hòa giải tranh chấp thuê nhà, và đôi khi chỉ cần nộp đơn khiếu nại là đủ để giải quyết vấn đề.

Nắm rõ các điều khoản hợp đồng thuê không chỉ là thủ tục mà còn là cách để bảo vệ bản thân khỏi những tổn thất tiềm tàng. Xét cho cùng, hợp đồng thuê nhà ở Áo không chỉ bảo vệ chủ sở hữu mà còn bảo vệ cả người thuê nhà.

Việc ký hợp đồng thuê nhà ở Áo không chỉ là thủ tục mà còn là bài kiểm tra sự cẩn trọng của bạn. Sai sót ở giai đoạn này có thể gây tốn kém, vì vậy việc nắm một vài lời khuyên hữu ích là rất cần thiết.

Kiểm tra chủ nhà và tình trạng bất động sản. Trước khi ký hợp đồng, hãy chắc chắn rằng:

• Chủ nhà thực sự sở hữu căn hộ (điều này có thể được xác minh trong sổ đăng ký đất đai - Grundbuch);
• Không có vấn đề nào trong căn hộ mà không được phát hiện trong lần kiểm tra ban đầu: rò rỉ, nấm mốc, hệ thống dây điện bị lỗi.

Cách giảm thiểu rủi ro:

• Hãy đọc kỹ toàn bộ hợp đồng. Ngay cả một điều khoản nhỏ về "chi phí phát sinh" cũng có thể lên tới hàng trăm euro mỗi tháng.
• Hãy ghi lại tình trạng của căn hộ. Hình ảnh và giấy chứng nhận chấp nhận là bằng chứng tốt nhất để bạn lấy lại tiền đặt cọc.
• Hãy so sánh giá thị trường. Đôi khi chủ nhà cho thuê với giá quá cao.

Phải làm gì trong trường hợp xảy ra xung đột. Nếu phát sinh tranh chấp (ví dụ: chậm trễ sửa chữa hoặc từ chối hoàn trả tiền đặt cọc), tại Vienna bạn có thể liên hệ:

• tại Schlichtungsstelle (ủy ban trọng tài tại thẩm phán);
• trong Arbeiterkammer (Phòng Lao động, bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà);
• Đưa ra tòa (như một biện pháp cuối cùng).

Vai trò của các công ty môi giới bất động sản. Tại Áo, hợp đồng thuê nhà thường được đàm phán thông qua các công ty môi giới. Trong trường hợp này, người thuê nhà phải trả phí hoa hồng—thường lên đến hai tháng tiền thuê. Đây là một khoản tiền đáng kể, nhưng công ty môi giới có trách nhiệm đảm bảo tính minh bạch của giao dịch và có thể làm trung gian giải quyết tranh chấp.

Thị trường cho thuê nhà ở Áo đang phát triển nhanh chóng. Các quy định mới sẽ được ban hành vào năm 2024–2025, đây là những điều quan trọng cần xem xét đối với bất kỳ ai có kế hoạch thuê nhà ở Vienna.

Những thay đổi đối với Luật Thuê nhà (Mietrechtsgesetz). Các sửa đổi đối với Luật Thuê nhà (MRG) có hiệu lực từ tháng 1 năm 2024:

• Các quy định rõ ràng hơn về việc điều chỉnh giá thuê nhà theo chỉ số lạm phát. Hiện nay, giá thuê nhà được điều chỉnh hoàn toàn theo Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI), và chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà về những thay đổi giá thuê trước ba tháng.
• Minh bạch các khoản chi phí phát sinh. Hóa đơn tiện ích nên được liệt kê riêng, không có phí ẩn.

Các yêu cầu mới đối với hợp đồng thuê nhà. cầu này được ban hành nhằm bảo vệ người thuê nhà khỏi những chủ nhà thiếu trung thực. Hợp đồng thuê nhà hiện nay bắt buộc phải bao gồm:

• điều khoản về việc hoàn trả tiền đặt cọc và các điều khoản;
• Thông tin về quyền của người thuê nhà nếu phát hiện ra các vấn đề không được đề cập khi ký kết hợp đồng;
• Chỉ dẫn về ngày đại tu lớn gần nhất.

Những lưu ý đặc biệt dành cho người nước ngoài. Các khuyến nghị mới (hiện đang ở cấp sáng kiến ​​nghị viện) sẽ được thảo luận vào năm 2025 nhằm đơn giản hóa quy trình ký kết hợp đồng thuê nhà cho các chuyên gia nước ngoài. Kế hoạch này kêu gọi giảm bớt danh sách các giấy tờ bổ sung mà chủ nhà được quyền yêu cầu từ người nước ngoài.

Tác động đến thị trường Vienna:

• Đối với người thuê nhà – sự minh bạch và khả năng dự đoán tốt hơn.
• Đối với chủ nhà, thủ tục phức tạp hơn nhưng rủi ro kiện tụng cũng thấp hơn.
• Đối với người thuê nhà nước ngoài, đây là cơ hội để đơn giản hóa quá trình tìm kiếm nhà ở của họ.

Những lời khuyên thiết thực:

• Luôn kiểm tra xem hợp đồng có tuân thủ các quy định hiện hành hay không (tốt hơn hết là nên yêu cầu chủ nhà sử dụng mẫu hợp đồng mới).
• Nếu chủ nhà đưa cho họ một "phiên bản cũ" của hợp đồng, hãy làm rõ lý do.
• Hãy giữ lại tất cả các văn bản liên quan đến hợp đồng thuê nhà.

Thị trường cho thuê nhà đã trở nên văn minh hơn trong những năm gần đây, nhưng tôi luôn khuyên khách hàng của mình: kiểm tra hợp đồng là bảo hiểm cá nhân của chính bạn.

Nhiều người đang đặt câu hỏi này, đặc biệt là khi ngày càng phổ biến những lời khẳng định rằng chỉ cần trả lời quảng cáo là có thể thuê được căn hộ. Hãy cùng tìm hiểu xem liệu môi giới bất động sản có thực sự cần thiết hay dịch vụ của họ chỉ là lãng phí thời gian và tiền bạc.

Kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2023, nguyên tắc "khách hàng trả phí" (Bestellerprinzip) đã có hiệu lực. Điều này có nghĩa là nếu chủ nhà cho thuê căn hộ và họ đã thuê môi giới, người thuê nhà sẽ không phải trả hoa hồng. Điều này giúp người thuê nhà tiết kiệm được một khoản đáng kể.

Nhiều căn hộ được cho thuê trực tiếp bởi chủ sở hữu, không qua môi giới. Rất dễ dàng tìm thấy những tin đăng như vậy ("không qua trung gian") trên mạng và mạng xã hội, được đánh dấu "không có người trung gian". Điều này giúp tiết kiệm thời gian và tiền bạc.

Thị trường bất động sản Vienna có tính cạnh tranh rất cao. Những căn hộ tốt thường không xuất hiện trên các nền tảng tìm kiếm bất động sản; chúng thường được giới thiệu thông qua các môi giới đáng tin cậy. Một môi giới bất động sản có thể gợi ý những lựa chọn tuyệt vời mà bạn sẽ không tìm thấy nếu không có sự giúp đỡ của họ.

Dịch vụ pháp lý và chuyên môn thị trường. Các chuyên viên am hiểu về giá cả, điều khoản cho thuê căn hộ tại Vienna và các thành phố khác, cũng như các điểm phức tạp về pháp lý. Họ có thể giúp bạn tránh những rủi ro khi ký hợp đồng và làm cho quá trình này bớt căng thẳng hơn.

Tiết kiệm thời gian. Nếu bạn mới chuyển đến Áo và chưa biết nên chọn khu phố nào, một chuyên viên bất động sản sẽ nhanh chóng tìm ra những lựa chọn phù hợp.

Thuê căn hộ ở Vienna đòi hỏi bạn phải hiểu rõ những thủ tục hành chính phức tạp và những điểm đặc thù của thị trường bất động sản. Hợp đồng thuê nhà cần nêu rõ quyền và trách nhiệm của bạn để đảm bảo sự an toàn và thoải mái khi sinh sống tại căn hộ hoặc nhà ở. Hãy tuân thủ những quy tắc đơn giản sau:

1. Kiểm tra chủ nhà và các giấy tờ nhà đất. Hãy chắc chắn rằng chủ sở hữu thực sự có quyền cho thuê căn hộ.
2. Hãy đọc kỹ hợp đồng. Ngay cả những chi tiết nhỏ bạn bỏ sót cũng có thể dẫn đến những tổn thất đáng kể.
3. Hãy ghi lại tình trạng căn hộ khi bạn chuyển vào. Bằng chứng bằng hình ảnh và video sẽ giúp bạn được hoàn trả tiền đặt cọc.
4. Hãy giữ lại tất cả hóa đơn và thư từ liên lạc. Điều này sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình nếu có vấn đề phát sinh.
5. Hãy chú ý đến các quy định mới. Luật pháp ở Áo liên tục được cập nhật, vì vậy điều kiện cho thuê có thể thay đổi.

Dịch vụ của chúng tôi:

• Lựa chọn căn hộ dựa trên mục tiêu của bạn (chuyển nhà, làm việc, đầu tư)
• Kiểm tra hợp đồng thuê nhà để đảm bảo tuân thủ pháp luật
• Đàm phán với chủ nhà để họ xem xét đến quyền lợi của bạn
• Tham vấn về các vấn đề liên quan đến tiền đặt cọc, chấm dứt hợp đồng sớm và điều chỉnh giá thuê theo chỉ số lạm phát

Việc tìm kiếm chỗ ở tại Áo không nên gây căng thẳng. Một hợp đồng được soạn thảo chuyên nghiệp sẽ đảm bảo sự an tâm cho bạn tại Vienna.