Quận 8 của Vienna – Josefstadt: sự lựa chọn cho cư dân và nhà đầu tư

Josefstadt là quận thứ 8 của Vienna, có diện tích nhỏ nhất trong số tất cả các quận của thủ đô: chỉ 1,08 km², nhưng tại đây, lối sống đông đúc, di sản văn hóa và sự thoải mái hiện đại kết hợp một cách đáng ngạc nhiên.

Về mặt địa lý, nó nằm ngay "góc đường" của Rathaus và Burgtheater, nên chỉ cần đi bộ là đến Innere Stadt (quận 1). Đối với những ai đang tìm kiếm một địa điểm sang trọng nhưng vẫn ấm cúng ngay trung tâm thành phố, Josefstadt là một trong những lựa chọn tốt nhất.

dữ liệu Dân số Thành phố , có khoảng 24.200 người sinh sống tại đây, khiến nơi đây trở thành một trong những quận đông dân nhất Vienna, với mật độ hơn 22.000 người trên mỗi km vuông. Đây là một con số ấn tượng, xét đến việc các quận xung quanh có quy hoạch rộng rãi và không gian xanh hơn.

Khu vực này mang đậm nét dân cư đặc trưng: hầu như không có ngành công nghiệp nào ở đây, nhưng lại có rất nhiều tòa nhà hành chính, nhà hát, trường học và quán cà phê ấm cúng. Josefstadt thường được gọi là "thành phố thu nhỏ": mọi thứ bạn cần đều nằm trong khoảng cách đi bộ - từ cửa hàng tạp hóa đến trường đại học, từ công viên đến phòng hòa nhạc.

Khu vực này được các nhà đầu tư quan tâm vì một số lý do:

• Vị trí trung tâm: bất động sản luôn có nhu cầu
• Thành phần xã hội ổn định: tầng lớp trung lưu và trung lưu thượng lưu chiếm ưu thế
• Kiến trúc lịch sử: các tòa nhà từ cuối thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20 có tiềm năng lớn để cải tạo
• Tiện lợi cho người thuê: sinh viên, cán bộ trường đại học, công nhân văn hóa

Mục đích của bài viết này là đưa bạn tìm hiểu về cơ sở hạ tầng, nhà ở, đời sống văn hóa và giáo dục của Josefstadt, đồng thời đánh giá tiềm năng đầu tư của thành phố này trong bối cảnh thị trường bất động sản Vienna.

Là một chuyên gia tư vấn đầu tư, tôi thường nói với khách hàng của mình: nếu bất động sản là một khoản đầu tư, thì cơ sở hạ tầng chính là tiện nghi hàng ngày của bạn. Với Josefstadt, hai yếu tố này hoạt động song song.

Chúng ta sẽ thảo luận về lý do khiến khu vực này trở nên thân thiện và hấp dẫn đối với những người chuyển đến Vienna, cũng như những người coi đây là một khoản đầu tư nghiêm túc, lâu dài.

Nguồn gốc của Josefstadt có từ thời Trung cổ, khi nơi đây có những vườn nho và đất trống – bên ngoài ranh giới thành phố.

Sự phát triển dày đặc bắt đầu vào thế kỷ 17, với việc phát triển đất đai bắt đầu vào khoảng năm 1697. Việc thành phố mua lại điền trang Rottenhof vào năm 1700 đóng vai trò quan trọng và quận này được đặt theo tên của Hoàng đế Joseph I— Josefstadt theo nghĩa đen có nghĩa là "Thành phố của Joseph".

Từ thế kỷ 18, nhiều cung điện và dinh thự đã được xây dựng tại đây: Cung điện Strozzi, Cung điện Auersperg và nhiều cung điện khác—nhiều cung điện trong số đó vẫn còn tồn tại đến ngày nay. Ví dụ, Palais Auersperg là một cung điện theo phong cách Baroque được xây dựng vào những thập kỷ đầu của thế kỷ 18 theo thiết kế của Fischer von Erlach và Gottstein, sau này trở thành một trung tâm văn hóa.

Ngay cả khi đó, đặc điểm của một khu dân cư nhỏ gọn đã hình thành ở đây, không có các ngành công nghiệp lớn, nhưng có nhiều cửa hàng và xưởng.

Năm 1850, Vienna trải qua một cuộc cải tổ hành chính: Josefstadt (bao gồm các vùng ngoại ô cũ của Germania, Strozzigrund, Breitenfeld và các vùng khác) trở thành quận 7 riêng biệt. Sau khi Margareten tách ra và được đánh số lại, nó trở thành quận 8 vào năm 1861.

Từ cuối thế kỷ 19, quận đã trải qua quá trình chuyển đổi nhanh chóng: sau khi các công sự thành phố (đường tường thành) bị phá bỏ, Gürtel được mở rộng, Schönbornpark được mở cửa (năm 1862), các tuyến xe điện và xe ngựa được bổ sung, và vào năm 1912, một văn phòng quận mới được xây dựng. Tất cả những điều này đã thúc đẩy quá trình chuyển đổi Josefstadt sang khu dân cư tư sản, với các nhà hát, quán cà phê và các tiện ích văn hóa.

Phần lớn nhà ở trong quận có niên đại từ thời Habsburg. Những tòa nhà cuối thế kỷ 19, được gọi là Gründerzeit-Häuser (nhà trồng), vẫn là nét đặc trưng kiến ​​trúc của Josefstadt. Theo Tạp chí Đô thị Tu wien , hơn 75% nhà cửa trong quận được xây dựng trước năm 1919, khiến nơi đây trở thành một trong những khu vực có kết cấu nhà ở lâu đời nhất.

Kiến trúc ở đây nổi bật với mặt tiền trát vữa, cửa sổ vòm và sân trong. Những tòa nhà này đang được tích cực cải tạo, đồng thời vẫn giữ được vẻ đẹp lịch sử. Khu phố đã tránh được sự tàn phá nặng nề trong Thế chiến II, nên phần lớn các tòa nhà cổ vẫn còn nguyên vẹn.

Trong Thế chiến II, khu vực này, giống như nhiều khu vực khác ở Vienna, đã bị hư hại. Ví dụ, cánh trái của tu viện gần nhà thờ Maria Treu đã bị hư hại đặc biệt nghiêm trọng, hứng chịu hai đòn tấn công trực diện vào mùa hè và mùa thu năm 1944, dẫn đến thương vong dân sự. Tuy nhiên, bất chấp điều này, diện mạo kiến ​​trúc vẫn gần như nguyên vẹn.

Sau chiến tranh, Josefstadt trở thành nơi diễn ra quá trình tái thiết và phục hồi văn hóa: Palais Auersperg, một trong những cung điện, đã trở thành nơi gặp gỡ của những chiến sĩ kháng chiến, những người đóng vai trò quan trọng trong việc thành lập nền Cộng hòa thứ hai.

Năm 1959, Maria Franz trở thành nữ thị trưởng đầu tiên của quận. Sau đó, Nhà hát Anh Vienna (1992) được khai trương tại quận, góp phần làm phong phú thêm chiều sâu văn hóa, và năm 1992, Bảo tàng Bezirksmuseum Josefstadt, một bảo tàng quận kể lại chi tiết lịch sử của quận, cũng được khánh thành.

Từ cuối thế kỷ 20, khu vực này đã được phát triển tích cực: theo chương trình "Gürtel-Plus" , khu vực xung quanh Gürtel đã được cải tạo và kích hoạt về mặt văn hóa, các quán bar và không gian dành cho thanh thiếu niên dưới mái vòm được mở ra, và không gian công cộng trở nên đa dạng và năng động hơn.

Josefstadt luôn nổi tiếng là một khu "trí thức". Các giáo sư, luật sư và nghệ sĩ đã định cư tại đây. Chính tại đây, Nhà hát Josefstadt nổi tiếng, khai trương năm 1788, tọa lạc. Đây là một trong những nhà hát lâu đời nhất trong thế giới nói tiếng Đức, nơi các vở kịch của Ferdinand Raimund và Johann Nestroy từng được dàn dựng.

Bảo tàng Bezirksmuseum Josefstadt cung cấp cái nhìn sâu sắc về lịch sử của quận, từ các hiện vật và kế hoạch đến các chương trình sân khấu, cho thấy Josefstadt đã phát triển như thế nào và trở thành nơi như thế nào – dân cư, văn hóa, quý tộc và ấm cúng cùng một lúc.

Đời sống chính trị của quận cũng rất sôi động: vị trí gần Tòa thị chính và Quốc hội đã thu hút các chính trị gia và quan chức. Ngày nay, điều này được phản ánh qua việc Josefstadt tự hào có sự tham gia tích cực của cư dân vào các hoạt động cộng đồng, bao gồm tham gia vào các hội đồng quận và các sáng kiến ​​về môi trường và văn hóa.

Khu vực này được trang hoàng bởi Palais Strozzi, Auersperg và các cung điện khác mang phong cách từ Baroque đến Cổ điển. Sân khấu và nghệ thuật đang phát triển mạnh mẽ, phù hợp với truyền thống "nhà hát đường phố - quán cà phê" lâu đời.

Trên phố Josefstädter Straße, Café Eiles (thành lập năm 1901) và Café Hummel (từ năm 1935) cùng tồn tại một cách ấm cúng – là địa điểm gặp gỡ yêu thích của các nhân vật văn hóa Vienna.

Vì vậy, Josefstadt là sự kết hợp giữa bầu không khí của thành phố Vienna cổ kính, những khu phố thông minh, trung tâm văn hóa và sự ấm cúng đặc biệt được những người di dời và nhà đầu tư đánh giá cao.

Quận này vẫn giữ được bầu không khí lịch sử nhưng cũng đang phát triển nhanh chóng. Trong những thập kỷ gần đây, trọng tâm là bảo tồn di sản kiến ​​trúc và cải thiện chất lượng môi trường đô thị: khôi phục mặt tiền, cải tạo các tòa nhà cũ theo tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng hiện đại và phát triển không gian dành cho người đi bộ.

Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là: bất động sản ở Josefstadt không chỉ là một ngôi nhà mà còn là một tài sản có lịch sử tăng giá trị nhờ tính độc đáo và nguồn cung hạn chế.

Josefstadt là quận nhỏ nhất Vienna, nhưng chính điều đó làm nên sự đặc biệt của nó. Chỉ rộng 1,08 km vuông, nhưng Josefstadt mang lại cảm giác như một thành phố riêng biệt, với logic và nhịp điệu riêng. Đôi khi, chỉ cần đi bộ 15 phút qua quận này, bạn sẽ bắt gặp mình đang nghĩ: ở đây có mọi thứ bạn cần cho cuộc sống, và thậm chí còn hơn thế nữa.

Josefstadt được định nghĩa rõ ràng:

• phía bắc – Alser Straße,
• phía tây – Hernalser Gürtel và Lerchenfelder Gürtel,
• phía đông – Auerspergstraße và Landesgerichtsstraße,
• phía nam – Lerchenfelder Straße.

Những ranh giới này làm cho khu vực trở nên khép kín và dễ dàng di chuyển. Có thể chia khu vực thành ba phần:

• Phía đông bắc gần với Đại học Vienna và Tòa thị chính, khu vực hành chính và văn hóa.
• Phần trung tâm là khu dân cư Gründerzeit, với các cửa hàng nhỏ và quán cà phê.
• Biên giới phía tây tại Gürtel sôi động hơn, với hệ thống giao thông hiện đại và nhiều nhà hàng.

Các phố chính là Lerchenfelder Straße và Rathausstraße. Phố Lerchenfelder Straße xác định ranh giới phía nam năng động của quận và nối Josefstadt với Neubau. Phố Rathaus dẫn thẳng đến Rathaus và Burgtheater, tạo cảm giác gần gũi với trung tâm chính trị của thành phố.

Khu vực này hoạt động như một không gian đô thị nhỏ gọn: tại đây, các khu dân cư cổ kính cùng tồn tại với các thể chế hiện đại, các tòa nhà dân cư với bộ máy hành chính và văn hóa.

Mặc dù có quy mô nhỏ gọn, quận này vẫn mang đến cảm giác cân bằng giữa bầu không khí lịch sử và sức sống đương đại. Các tòa nhà hành chính địa phương, nơi đặt trụ sở chính quyền quận, các cơ sở giáo dục, văn hóa và khu dân cư, hòa quyện hài hòa vào nhau - một không gian vừa đông đúc vừa thoải mái.

Thỉnh thoảng tôi mỉm cười khi nói với khách hàng: "Mật độ dân số ở Josefstadt không phải là do đông đúc, mà là do năng lượng, khả năng tiếp cận và cơ sở hạ tầng quen thuộc." Quán cà phê, trường học, bảo tàng và nhà hát chỉ cách vài bước chân. Điều này khiến khu vực này trở nên tuyệt vời để sinh sống và chắc chắn hấp dẫn các nhà đầu tư đang tìm kiếm bất động sản nơi mỗi mét vuông đều sinh lời.

Theo Statistik Austria, Josefstadt có dân số là 24.674 người vào năm 2023 và khoảng 24.242 người vào năm 2025.

• tổng dân số – 24.242,
• nam giới – 11.776,
• phụ nữ – 12.466,
• trẻ em (0–17 tuổi) – 2.923,
• người lớn (18–64) – 16.997,
• người cao tuổi (65+) – 4.322.

So với các quận khác của Vienna, tỷ lệ sinh viên và chuyên gia trẻ ở đây cao hơn đáng kể do gần các trường đại học và trung tâm văn hóa. Tỷ lệ người cao tuổi khoảng 17–18%, gần bằng mức trung bình của thành phố.

Mật độ dân số vượt quá 22.000 người/km², một trong những mật độ cao nhất ở Vienna. Tuy nhiên, mật độ này được coi không phải là sự tắc nghẽn, mà là "cấu trúc sống động của thành phố".

Josefstadt được coi là một quận của giới trí thức. Năm 2020, 53,11% cư dân trong độ tuổi 25–64 có bằng đại học, và 37,38% khác có bằng nghề hoặc bằng cấp học thuật. Để so sánh, tỷ lệ trung bình của Áo là khoảng 36–37%.

Điều này có nghĩa là những người có trình độ học vấn và văn hóa cao sống ở đây. Không phải ngẫu nhiên mà khu vực này thường được các luật sư, nhà khoa học, giáo viên và chuyên gia sáng tạo lựa chọn.

Theo thống kê năm 2022 , tỷ lệ người nước ngoài tại Josefstadt là khoảng 31%, tương đương với mức trung bình của thành phố (~32%). Các nhóm lớn nhất là:

• Công dân Đức – 7%,
• Serbia – 2,4%,
• Ý – 1,6%,
• Ba Lan – 1,3%,
• Nga – 1,2%.

Không giống như một số khu phố "mang đậm màu sắc dân tộc", Josefstadt vẫn là khu vực đa sắc tộc, nhưng không có sự thống trị rõ ràng của cộng đồng người di cư. Người nhập cư và sinh viên châu Âu chiếm đa số.

Điều thú vị là xu hướng ngày càng hướng tới sự đa dạng: trong khi năm 2001, tỷ lệ người nước ngoài chỉ khoảng 16,1% thì đến năm 2022, con số này đã tăng gần gấp đôi lên 31%. Đây là chỉ số vi mô về tình hình di cư nhập cư và tính di động của châu Âu.

Là một nhà tư vấn đầu tư, tôi thường nhận thấy rằng thành phần quốc tế năng động của một khu phố là dấu hiệu của sự cởi mở và linh hoạt, và Josefstadt chắc chắn thể hiện điều này.

Cư dân trong khu vực này chủ yếu là tầng lớp trung lưu và trung lưu thượng lưu:

• các chuyên gia có trình độ học vấn cao hơn,
• gia đình có trẻ em,
• luật sư, cố vấn, học giả,
• nhà thiết kế, kiến ​​trúc sư, nghệ sĩ.

Khu vực này nổi tiếng với cộng đồng sôi động: thường xuyên tổ chức các cuộc họp cộng đồng, sáng kiến ​​văn hóa và dự án phủ xanh đường phố.

Từ góc độ nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với nhu cầu thuê nhà ổn định. Giới trẻ chuyên nghiệp và sinh viên sẵn sàng chi trả cho nhà ở gần trường đại học và trung tâm thành phố, trong khi các gia đình sẵn sàng chi trả cho vị trí đắc địa và cơ sở hạ tầng chất lượng.

Cấu trúc xã hội này giải thích tại sao Josefstadt không chỉ là một quận danh giá mà còn là khu vực có đời sống văn hóa năng động, với nhu cầu bất động sản ổn định.

Khu nhà ở Josefstadt là minh chứng sống động cho lịch sử Vienna. Khu vực này bảo tồn kiến ​​trúc tốt hơn nhiều nơi khác: toàn bộ đường phố ở đây trông như thể bạn đang quay ngược về hàng trăm năm trước, nhưng bên trong những tòa nhà này là thang máy, hệ thống sưởi tiết kiệm năng lượng và các căn hộ được thiết kế riêng.

Josefstadt cung cấp nhiều phong cách nhà ở khác nhau: từ phong cách cổ điển tinh tế đến phong cách hiện đại đầy phong cách.

Altbau (nhà cổ). Altbau là nền tảng tạo nên nét đặc trưng của khu phố. Những viên ngọc kiến ​​trúc này nổi bật với trần nhà cao, vữa trát, chi tiết gỗ và bầu không khí ấm cúng. Những căn hộ này cần được trùng tu cẩn thận, nhưng chúng sẽ được chuyển đổi thành những bất động sản có giá trị gia tăng cao.

• Hơn 75% các tòa nhà trong khu vực được xây dựng trước năm 1919.
• Trần nhà cao, vữa trát, sàn gỗ – kiểu nhà ở được giới thẩm mỹ và nhà đầu tư đánh giá cao.
• Những căn hộ như vậy thường trở thành đối tượng cải tạo: mặt tiền được giữ nguyên và các tiện ích được nâng cấp.

Gemeindebau (nhà ở cộng đồng). Gemeindebau là một phần không thể thiếu của cộng đồng dân cư, mang đến sự giao lưu. Những tòa nhà này, thường được xây dựng vào đầu thế kỷ 20, vẫn có giá cả phải chăng và tiện nghi.

• Khu vực này vẫn giữ được yếu tố xã hội của nó.
• Những ngôi nhà này được xây dựng vào nửa đầu thế kỷ 20 để cung cấp nhà ở giá rẻ.
• Ngày nay, chúng mang lại sự cân bằng xã hội, mặc dù chúng chỉ chiếm một thị phần nhỏ.

Căn hộ hiện đại và cải tạo. Các hốc tường trong các tòa nhà lịch sử đang được cải tạo để phù hợp với yêu cầu hiện đại: cách nhiệt tốt hơn, thang máy và tiện ích hiện đại.

• Các căn hộ mới chủ yếu xuất hiện bên trong các tòa nhà cũ sau khi được cải tạo hoàn toàn.
• Tại đây, bạn sẽ tìm thấy những căn hộ có không gian mở, căn hộ áp mái có sân thượng và căn hộ có cửa sổ toàn cảnh.

Các tòa nhà chung cư thấp tầng và thỉnh thoảng có cả "biệt thự đô thị". Mặc dù nhà gỗ nhỏ không phải là hình mẫu điển hình cho trung tâm thành phố, nhưng ở một số góc phố, bạn có thể tìm thấy những tòa nhà thấp tầng, yên tĩnh với số lượng căn hộ hạn chế. Những tòa nhà này đặc biệt được các gia đình và những người muốn "sống yên tĩnh nhưng trong lòng thành phố" ưa chuộng.

Theo IMMO , giá căn hộ trung bình vào khoảng 5.850 euro/m². Theo số liệu thống kê chính thức tính đến tháng 1 năm 2025, giá căn hộ vào khoảng 7.971 euro/m². Mức giá này cao hơn mức trung bình của Vienna (khoảng 6.200 euro/m²), nhưng thấp hơn Innere Stadt (17.000–30.000 euro/m²).

Phạm vi tùy thuộc vào trạng thái của đối tượng:

• Altbau không cần cải tạo – từ 5.800 €/m²,
• sau khi cải tạo – 6.500–8.000 €/m²,
• bất động sản cao cấp (căn hộ áp mái, căn hộ thiết kế) – lên tới 10.000 €/m².

Thuê:

• trung bình – 16,5 €/m² mỗi tháng,
• căn hộ mới – lên đến 20 €/m²,
• Altbau có nội thất cổ điển – khoảng 14–15 €/m².

Giá nhà riêng lẻ đạt 6.800 euro/m² (Altbau) và 6.352 euro/m² (mới hoàn thiện) – cả hai đều nằm ở mức giá cao. Giá nhà rõ ràng cao hơn so với các khu vực có giá cả phải chăng hơn, nhưng thấp hơn so với các khu vực đắt đỏ hơn, chẳng hạn như Innere Stadt, nơi giá có thể lên tới 17.000–30.000 euro/m².

• Trọng tâm là hiệu quả năng lượng: mặt tiền cách nhiệt, hệ thống sưởi ấm mới, tấm pin mặt trời trên mái nhà.
• Hỗ trợ di sản kiến ​​trúc: chính quyền quận chủ động phân bổ tiền tài trợ cho việc trùng tu.
• Chức năng hỗn hợp: tầng trệt của các tòa nhà thường được chuyển đổi thành cửa hàng, quán cà phê và văn phòng, khiến khu vực này trở nên sôi động hơn.

Josefstadt là một quận nơi các cơ sở giáo dục thực sự hòa quyện vào cấu trúc thành phố. Đối với các gia đình có trẻ em, đây là một trong những khu vực thuận tiện nhất ở trung tâm Vienna.

Không hề có cảm giác "cộng đồng ký túc xá" ở đây, với các trường học nằm cách xa nhau và các trung tâm văn hóa ở một thế giới khác. Ngược lại, trường học, nhà hát, nhà trẻ và câu lạc bộ đều chỉ cách nhau vài phút, và điều này ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng cuộc sống.

Tôi đã nghe các gia đình chọn nhà ở tại Josefstadt nói nhiều lần rằng: "Điều quan trọng nhất là trẻ không phải mất một giờ đi lại đến trường." Ở khu phố này, vấn đề đó hoàn toàn không tồn tại: mọi thứ đều gần, mọi thứ đều dễ dàng tiếp cận.

Quận này và các vùng lân cận là nơi có nhiều loại trường học khác nhau:

GRG 8 Albertgasse. Trường ngữ pháp này tập trung vào các ngành nhân văn và ngoại ngữ. Trường có các khóa học tiếng Anh và tiếng Pháp chuyên sâu, cũng như các dự án hợp tác với các tổ chức văn hóa. Học sinh thường xuyên tham gia các vở kịch và chương trình bảo tàng, tạo nên một bầu không khí giáo dục độc đáo.

VS Pfeilgasse nổi tiếng với chương trình hội nhập. Học sinh đến từ các gia đình Áo và quốc tế cùng học tại đây. Đối với các bậc phụ huynh mới đến Vienna, đây là một yếu tố quan trọng - trẻ em nhanh chóng hòa nhập và học ngôn ngữ trong môi trường tự nhiên.

Phổ thông Neustiftgasse Mittelschule. Một trường trung học tập trung vào khoa học tự nhiên. Các chương trình STEM được triển khai tích cực tại đây, giúp trẻ em được trang bị nền tảng toán học, vật lý và sinh học ngay từ những lớp đầu tiên.

HTL Spengergasse (nằm ở quận lân cận, nhưng có thể đi bộ đến). Trường kỹ thuật lâu đời và danh tiếng nhất. Thanh thiếu niên tìm kiếm sự nghiệp trong lĩnh vực CNTT, kỹ thuật hoặc thiết kế đều mong muốn theo học tại đây. Nhiều gia đình ở Josefstadt chọn con đường này: con cái họ sống trong tòa nhà "8" và theo học tại HTL.

Các gia đình thường chọn khu vực cụ thể cho một trường học cụ thể. Và tôi luôn khuyên khách hàng của mình: "Trước tiên hãy nghĩ xem con cái sẽ học ở đâu, rồi mới chọn căn hộ gần đó." Điều này thực sự giúp cuộc sống dễ dàng hơn.

Khu vực này có rất nhiều trường mẫu giáo, nhiều trường cung cấp chương trình song ngữ.

• Trường mẫu giáo Lange Gasse – các lớp học ở đây được giảng dạy bằng cả tiếng Đức và tiếng Anh.
• Có những trường mẫu giáo tư thục tập trung vào phương pháp sư phạm Montessori.
• Trong những năm gần đây, các nhóm hòa nhập, nơi trẻ em có nhiều quốc tịch khác nhau cùng chơi và học tập, đã trở nên ngày càng phổ biến.

Đối với các bậc phụ huynh, đây thực sự là một lợi thế: trẻ em được làm quen với môi trường đa ngôn ngữ và đa văn hóa ngay từ khi còn nhỏ.

Josefstadt có rất nhiều khóa học và câu lạc bộ. Nhờ quy mô nhỏ gọn, nhiều studio nằm ngay trong các cơ sở văn hóa.

• Sprachschule Aktiv Wien và một số trung tâm ngôn ngữ khác cung cấp các khóa học tiếng Đức, tiếng Anh, tiếng Ý và tiếng Pháp – cho cả người lớn và trẻ em.
• Các trường âm nhạc và phòng tập múa ba lê hoạt động tại Nhà hát Josefstadt và các trung tâm văn hóa lân cận.
• Các buổi hội thảo nghệ thuật rất phổ biến: từ hội họa đến gốm sứ.
• Đối với thanh thiếu niên, có các mục về lập trình, robot và thiết kế.

Tôi thích việc giáo dục ở đây không chỉ giới hạn ở trường học và gia đình. Ở Josefstadt, trẻ em có thể băng qua đường sau giờ học và tìm thấy một phòng thu âm hoặc lớp học nghệ thuật.

Một điểm đặc biệt của khu vực này là vị trí gần Đại học Vienna và Đại học Y. Đây là một lợi thế chiến lược cho các gia đình có con đang lớn:

• Sinh viên thường sống ở Josefstadt bằng cách thuê căn hộ;
• học sinh tham gia vào các dự án của trường đại học (ví dụ: ngày hội mở cửa, hội thảo khoa học);
• Có những sáng kiến ​​văn hóa chung, trong đó giáo viên tổ chức các lớp học nâng cao tại các trường học trong quận.

Tôi biết một số gia đình có con em theo học tại trường trung học ở Albertgasse rồi tiếp tục học tại Đại học Vienna—thực sự là không hề thay đổi khu dân cư. Đây là một trường hợp hiếm hoi về "con đường giáo dục liên tục" trong một khu vực đô thị duy nhất.

Khi nghĩ đến Josefstadt, điều đầu tiên hiện lên trong đầu tôi là sự tiện lợi. Mặc dù diện tích quận khá nhỏ, nhưng khả năng tiếp cận giao thông và cơ sở hạ tầng nội khu lại rất ấn tượng. Nơi đây không hề mang cảm giác như một "cộng đồng phòng ngủ"; ngược lại, mọi thứ đều rất dễ dàng tiếp cận.

Ga Rathaus trên tuyến U2 nằm ngay rìa trung tâm lịch sử của Vienna. Ga này cung cấp kết nối tức thì đến Innere Stadt và các điểm chính khác trên mạng lưới tàu điện ngầm, bao gồm kết nối đến tuyến U3 và U1.

Josefstädter Straße là một ga trên tuyến U6 , nằm trên ranh giới với Ottakring . Ga này được kết nối với các tuyến xe điện số 2, 5 và 33, cũng như tuyến xe buýt số 13A, tạo thành một trung tâm giao thông chính của quận.

Hai tuyến này giúp di chuyển nhanh chóng đến cả trung tâm thành phố và vùng ngoại ô. Cá nhân tôi đã sử dụng kết hợp U2+U6 nhiều lần khi cần di chuyển nhanh từ trung tâm thành phố đến khu vực tây nam Vienna.

Hệ thống tàu điện ngầm Vienna bao gồm năm tuyến (U1, U2, U3, U4, U6), một mạng lưới dài khoảng 83–84 km và hơn 109 nhà ga, khiến nó trở thành một trong những hệ thống hiệu quả nhất thế giới. Tàu chạy mỗi 2–5 phút một chuyến vào các ngày trong tuần và mỗi 15 phút một chuyến vào ban đêm. Trong bối cảnh đó, tuyến U5 dự kiến ​​sẽ đi vào hoạt động trong những năm tới, cải thiện khả năng kết nối.

Tuyến xe điện số 2, 5 và 33, cũng như xe buýt, bao gồm tuyến 13A, hoạt động tại Josefstadt, kết nối khu vực này với các khu vực khác trong thành phố. Mạng lưới giao thông dày đặc này mang đến những lựa chọn di chuyển linh hoạt mà không cần ô tô.

• 2, 5, 33 – đi qua Alser Straße,
• 46 – đi dọc theo Lerchenfelder Straße,
• Xe buýt 13A kết nối Josefstadt với Mariahilf và Hauptbahnhof.

Thành thật mà nói, hoàn toàn có thể sống ở đây mà không cần xe hơi. Nhiều khách hàng của tôi, sau khi mua căn hộ ở Josefstadt một năm trước, thừa nhận rằng họ cần xe hơi để "ra ngoại thành" hơn là để sử dụng hàng ngày.

Josefstadt là một khu phố đích thực dành cho những người yêu thích đi bộ và đạp xe. Theo Stadt Wien , số lượng đường dành cho xe đạp trong quận đã tăng gấp đôi trong 10 năm qua.

• Các tuyến đường quan trọng chạy dọc theo Gürtel và qua Lerchenfelder Straße.
• Đối với những chuyến đi ngắn, hệ thống WienMobil Rad rất phổ biến.

Vienna cam kết phát triển bền vững: đến năm 2023, thành phố sẽ có 1.755 km đường dành cho xe đạp. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các khu phố như Josefstadt, nơi các tuyến đường ngắn và mật độ dân số cao tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi bộ thoải mái.

Những người chuyển đến đây thường nhận xét: "Mật độ cơ sở hạ tầng không hỗn loạn mà nhịp nhàng. Mọi thứ đều gần gũi, mọi thứ đều dễ tiếp cận—một cảm giác khó có thể diễn tả hết được."

Cá nhân tôi rất thích đi bộ ở đây: chỉ mất 10 phút từ Lange Gasse đến Rathausstraße và bầu không khí thay đổi từ những con phố dân cư yên tĩnh đến trung tâm đời sống chính trị của thành phố.

Vienna có truyền thống đầu tư vào giao thông công cộng. Kế hoạch mở rộng tuyến U2 và hiện đại hóa các tuyến xe điện rất quan trọng đối với Josefstadt. Đến năm 2028, thành phố dự kiến ​​sẽ đưa vào sử dụng các tuyến xe điện sàn thấp mới, giúp việc đi lại trở nên thuận tiện hơn nữa.

Các dự án phát triển U2/U5 sẽ cung cấp thêm 300 triệu chuyến đi cho hành khách mỗi năm, bốn trung tâm trung chuyển mới và tạo ra 30.000 việc làm. Đây là một tín hiệu mạnh mẽ về tiềm năng đầu tư của Josefstadt và khu vực lân cận.

Josefstadt là một quận nơi mọi dịch vụ hàng ngày đều chỉ cách vài bước chân. Nhờ đặc điểm nhỏ gọn của quận 8 Vienna, cư dân không phải tốn thời gian di chuyển xa: mọi thứ đều được sắp xếp thuận tiện và chu đáo.

Cửa hàng và chợ. Ngoài các chuỗi cửa hàng lớn như Billa, Spar và Hofer, khu vực này còn nổi tiếng với các cửa hàng nhỏ, chuyên biệt.

Trên phố Lange Gasse và Josefstädter Straße, bạn sẽ tìm thấy các cửa hàng hữu cơ, quầy phô mai Vienna và các tiệm bánh mì sourdough. Buổi tối, cả người dân địa phương lẫn sinh viên đều đổ về đây - chính tại đây, bạn sẽ cảm nhận được không khí của một khu phố "địa phương".

Nhà thuốc và dịch vụ y tế. Cơ sở hạ tầng y tế được tích hợp vào cuộc sống hàng ngày của khu dân cư. Có một số nhà thuốc (như Alser Apotheke) và các phòng khám, từ bác sĩ đa khoa đến nha sĩ tư nhân.

Các phòng khám lớn cũng chỉ cách đó một quãng đi bộ: Allgemeines Krankenhaus (AKH) chỉ cách đó 10 phút, giúp cư dân có thể nhanh chóng tiếp cận dịch vụ chăm sóc y tế tốt nhất tại Áo.

Quán cà phê và nhà hàng. Văn hóa quán cà phê là một phần không thể thiếu của Josefstadt. Bạn có thể tìm thấy những quán cà phê ấm cúng ở mọi góc phố, chẳng hạn như Café Hummel cổ điển hay Café Eiles, nơi được cả sinh viên và cán bộ từ các tòa nhà hành chính lân cận thường xuyên lui tới.

Đối với những người muốn khám phá ẩm thực, có các nhà hàng hiện đại trên Lerchenfelder Straße và Josefstädter Straße: nhà hàng Ý, ẩm thực châu Á và quán rượu đặc trưng.

Tôi thường nói với khách hàng của mình: "Josefstadt là một quận mà bạn không cần phải lên kế hoạch mua sắm hay ghé thăm quán cà phê. Mọi thứ đều có sẵn trên đường về nhà." Đây chính xác là điều tạo nên cuộc sống đô thị thoải mái mà nhiều người lựa chọn quận 8 của Vienna.

Nếu có một điều thực sự khiến cư dân Vienna phấn khích, thì đó chính là chỗ đậu xe. Josefstadt là một khu phố nhỏ với rất nhiều xe hơi, và việc tìm chỗ đậu xe ở đây đôi khi còn khó hơn cả việc mua vé xem buổi ra mắt tại Nhà hát Burgtheater.

Quận Josefstadt có hệ thống Parkpickerl, cho phép cư dân đỗ xe trong khu vực của mình mà không bị giới hạn thời gian. Kể từ tháng 3 năm 2022, hệ thống này đã được thống nhất trên toàn Vienna, với Parkpickerl mở rộng đến khu dân cư và các khu vực lân cận do chính quyền thành phố chỉ định.

Chi phí: khoảng 10 euro/tháng cộng với phí hành chính một lần (khoảng 30–35 euro), dù đăng ký trực tuyến hay trực tiếp. Điều này mang lại lợi ích cho những người dự định sinh sống lâu dài tại khu vực.

Nếu không có giấy phép, bạn chỉ có thể đỗ xe trong giờ làm việc với mức phí nhất định (khoảng 2,50 euro/giờ).

Điều này tạo ra tính kỷ luật: du khách thích đỗ xe ở bãi đỗ xe ngầm, trong khi cư dân phải đăng ký Parkpickerl.

Đối với khách và du khách lưu trú ngắn hạn, hệ thống đỗ xe ngắn hạn ( Kurzparkzone ) đã được giới thiệu:

• Từ thứ Hai đến thứ Sáu (9:00–22:00) tính phí tối đa 2 giờ, giá 30 phút là 1,25 €, 60 phút là 2,50 €, 90 phút là 3,75 €, 120 phút là 5,00 €.
• Ngoài ra còn có thẻ miễn phí 15 phút.
• Có thể mua hàng tại các cửa hàng (quán thuốc lá, trạm xăng), ứng dụng Handyparken hoặc qua tin nhắn SMS.

Có một số bãi đỗ xe ngầm trong khu vực, chẳng hạn như tại Nhà hát ở der Josefstadt và Tòa thị chính Rathaus. Giá khá cao: 200–250 euro mỗi tháng cho một chỗ đậu xe cố định.

Chính sách của thành phố đang hướng tới việc giảm tình trạng đỗ xe trên đường phố:

• một số không gian sẽ được chuyển đổi thành khu vực xanh và bãi đậu xe đạp,
• Một hệ thống quản lý bãi đậu xe động đang được thử nghiệm, trong đó ứng dụng sẽ hiển thị các chỗ trống theo thời gian thực.

Điều này gây áp lực nhất định lên người lái xe, nhưng thành thật mà nói, tôi coi đó là một điểm cộng. Khu vực này được hưởng lợi: ít xe hơn đồng nghĩa với nhiều không gian hơn cho mọi người.

Chính quyền Vienna đang chủ động giảm số lượng xe hơi trong trung tâm thành phố vì lý do môi trường. Điều này đặc biệt đúng với quận Josefstadt: đường phố hẹp và mật độ dân số cao đòi hỏi phải ưu tiên người đi bộ và xe đạp.

Tôi nhận thấy các gia đình có trẻ em thoải mái hơn nhiều khi đi bộ dọc theo Lange Gasse hoặc Josefstädter Straße sau khi họ ưu tiên người đi bộ ở đó. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cả chất lượng cuộc sống và giá trị bất động sản.

Vì vậy, giao thông và bãi đậu xe ở Josefstadt là một sự cân bằng hoàn hảo. Bạn có thể sống ở đây hoàn toàn thoải mái mà không cần ô tô, nhưng nếu cần, bạn sẽ phải tính thêm chi phí. Nhưng chính điều này lại làm cho khu vực này trở nên thuận tiện và thân thiện với môi trường.

Josefstadt là một quận nhỏ gọn, nhưng đời sống tinh thần lại vô cùng đa dạng. Điều này không có gì ngạc nhiên: chính tại nơi đây, Vienna lịch sử hòa quyện với cuộc sống hiện đại, đa văn hóa.

Biểu tượng chính của đời sống tôn giáo tại quận này là Nhà thờ Piaristenkirche Maria Treu trên quảng trường Jodok-Fink-Platz. Nhà thờ theo phong cách Baroque này với mặt tiền trắng như tuyết, được xây dựng vào đầu thế kỷ 18, và kể từ đó, nó không chỉ là một địa điểm linh thiêng mà còn là trung tâm của đời sống văn hóa.

Những bức tường của nhà thờ thường xuyên tổ chức các buổi hòa nhạc organ và nhạc thính phòng, các buổi tối hợp xướng, và thậm chí cả các buổi đọc sách văn học. Đối với cư dân địa phương, nhà thờ là điểm giao thoa giữa tâm linh và văn hóa.

Không kém phần quan trọng là Michaelerkirche Alserstraße . Khác với nhà thờ Piaristenkirche uy nghi, nhà thờ này mang nét ấm cúng, gần gũi hơn, đặc biệt gần gũi với cư dân các khu vực lân cận. Đây là nơi lý tưởng cho những buổi tụ họp yên tĩnh và cầu nguyện riêng tư.

Cá nhân tôi đã ghé qua Piaristenkirche nhiều lần sau các cuộc họp trong khu vực: rẽ khỏi phố Josefstädter Straße nhộn nhịp, bạn sẽ thấy mình lạc vào một không gian yên tĩnh. Đây chính là bản chất của Josefstadt: sự cân bằng giữa sự năng động đô thị và sự thoải mái.

Mặc dù nhà thờ Chính thống giáo nằm gần Alsergrundlân cận, nhưng giáo dân Josefstadt vẫn tích cực tham gia vào đời sống của cộng đồng Chính thống giáo Nga. Đối với các gia đình Đông Âu, đây là cơ hội để duy trì mối liên hệ tâm linh với quê hương.

Ngoài ra còn có một giáo xứ Tin Lành nhỏ tập trung vào cư dân địa phương. Các buổi lễ được tổ chức thường xuyên, và giáo xứ cũng điều hành một câu lạc bộ thanh thiếu niên.

Josefstadt không thể được gọi là "khu Ả Rập của Vienna" hay một vùng đất tôn giáo. Tuy nhiên, vẫn có những ngôi nhà thờ nhỏ dành cho cộng đồng Hồi giáo ở đây. Chúng khiêm tốn, kín đáo và hòa nhập liền mạch vào kết cấu đô thị.

Các tổ chức tôn giáo trong khu vực thực hiện các chức năng công cộng quan trọng:

• hỗ trợ cho cư dân cao tuổi,
• Các khóa học hội nhập tiếng Đức dành cho người di cư,
• chương trình văn hóa: hòa nhạc, triển lãm, bài giảng.

Vì vậy, nhà thờ và cộng đồng trở thành sự mở rộng của cơ sở hạ tầng xã hội của Josefstadt.

Nếu bạn hỏi tôi điều gì làm nên nét độc đáo của Josefstadt, tôi sẽ trả lời không chút do dự: văn hóa. Đó là một khu phố nơi các nhà hát, phòng trưng bày và quán cà phê thực sự nằm cạnh nhau.

Nhà hát ở der Josefstadt . Nhà hát tư nhân lâu đời nhất Vienna (thành lập năm 1788). Tiết mục biểu diễn của nhà hát trải dài từ các tác phẩm kinh điển đến kịch đương đại. Beethoven và Wagner đã từng biểu diễn tại đây, Nestroy và Raimund đã tỏa sáng, và vở Die Weihe des Hauses của Beethoven được trình diễn lần đầu tiên tại đây vào năm 1822.

Sau giữa thế kỷ 19, nhà hát tập trung vào kịch và hài kịch. Ngay cả khi bạn không phải là người thích xem kịch, nơi này vẫn đáng để ghé thăm chỉ vì bầu không khí.

Kammerspiele der Josefstadt . Một chi nhánh tập trung vào các tiết mục nhẹ nhàng và cabaret; sau khi được cải tạo vào năm 2013, nơi đây hiện tự hào có trang thiết bị kỹ thuật hiện đại và các tác phẩm văn học.

Nhà hát Anh tại Vienna. Được thành lập năm 1974, tọa lạc tại Josefstadt và cung cấp các buổi biểu diễn bằng tiếng Anh (và các ngôn ngữ khác), đây là điểm đến văn hóa nổi tiếng cho người nước ngoài và khách du lịch.

Sân khấu và trường quay nhỏ. Khu vực này có một số nhà hát thử nghiệm và xưởng diễn xuất.

Tôi vẫn còn nhớ buổi ra mắt tại Nhà hát ở der Josefstadt: một hội trường nơi bạn có thể cảm nhận được hơi thở của lịch sử, và các diễn viên biểu diễn như thể sân khấu là một phần mở rộng của con phố bên ngoài cửa.

Josefstadt cạnh tranh tích cực với Neubau về số lượng không gian nghệ thuật:

• phòng trưng bày tư nhân nhỏ trên Lerchenfelder Straße,
• xưởng nghệ thuật nơi bạn có thể xem các tác phẩm đang được thực hiện,
• triển lãm của các tác giả trẻ người Áo.

Đối với các nhà đầu tư, đây là một tín hiệu quan trọng: môi trường văn hóa không chỉ thu hút khách du lịch mà còn cả những người thuê nhà lâu dài như sinh viên nghệ thuật, giáo viên và những người làm nghề sáng tạo.

Mặc dù Josefstadt không được coi là một khu vực trưng bày nghệ thuật, nhưng vị trí gần trung tâm thành phố giúp bạn dễ dàng đến các phòng trưng bày nghệ thuật ở trung tâm Vienna: từ nghệ thuật Jugendstil đến nghệ thuật đương đại, tất cả chỉ trong vài phút. Ví dụ, Galerie Georg Kargl, Galerie Ulysses và các phòng trưng bày khác nằm ở khu vực trung tâm gần Josefstadt.

Nhà hát và bảo tàng trong khu vực thường xuyên tổ chức các chương trình buổi tối, lễ hội và biểu diễn.

• JosefStadt gespräch – các buổi gặp gỡ hàng tháng với nghệ sĩ, đạo diễn và nhà văn. Hình thức này tạo nên một môi trường văn hóa địa phương và một cộng đồng năng động.
• Họ cũng tổ chức lễ hội mùa thu thường niên trên phố chính của quận. Âm nhạc, ẩm thực, gian hàng thủ công và các buổi biểu diễn sân khấu mini diễn ra ngay trên phố.
• Vienna Independent Shorts đôi khi sử dụng khuôn viên của nhà thờ Tin lành để chiếu phim, một dấu hiệu cho thấy tính linh hoạt của không gian văn hóa thành phố.
• Buổi hòa nhạc thính phòng tại Piaristenkirche .
• Sự kiện ngoài trời mùa hè tại Hofratlpark và các quảng trường lân cận.

Những sự kiện này thổi hồn vào khu phố và xây dựng cộng đồng. Có lần tôi tình cờ đến Straßenfest – và đã nán lại vài tiếng đồng hồ, lắng nghe các ban nhạc jazz đường phố và thưởng thức rượu vang Vienna.

Khi nghĩ đến Josefstadt, nhiều người sẽ ngay lập tức nghĩ: "Làm sao có thể có công viên nào ở một khu vực chỉ rộng hơn một km vuông?" Tuy nhiên, nơi đây có nhiều không gian xanh hơn những gì chúng ta thấy.

Công viên Hamerling. Ốc đảo xanh đặc trưng nhất của Josefstadt. Nơi đây có sân chơi cho trẻ em, xích đu và ghế dài rợp bóng cây dẻ. Tôi đến đây vào một ngày hè nóng nực và chợt nghĩ: đây chính là "Zurich thu nhỏ" giữa lòng Vienna.

Công viên Hofratl. Một công viên nhỏ ấm cúng gần Josefstädter Straße. Buổi tối, sinh viên ngồi đây thảo luận bài giảng, còn ban ngày, những người về hưu dắt chó đi dạo.

Quảng trường Jodok-Fink-Platz gần Nhà thờ Piaristenkirche. Trông giống một quảng trường hơn là một công viên, nhưng ở đây có rất nhiều cây xanh.

Alserpark. Một không gian xanh nhỏ nhưng ấm cúng gần biên giới với Asergrund, địa điểm yêu thích của người dân địa phương.

Mặc dù quận có diện tích lớn, nhưng mỗi khu phố đều có ít nhất một công viên nhỏ hoặc sân trong được thiết kế cảnh quan.

Josefstadt được hưởng lợi từ vị trí gần đó:

• Augarten – mặc dù chính thức nằm ở quận 2 lân cận, nhưng thực ra nó chỉ cách đó vài bước chân (chỉ 15 phút đi bộ), với những bãi cỏ rộng lớn, các tác phẩm điêu khắc, cung điện và nhà máy sản xuất gốm sứ Augarten Porzellan nổi tiếng. Cả hai đều mang đậm nét văn hóa, mang đến không khí trong lành và không gian dạo bộ.
• đến Volksgarten – chưa đầy 10 phút,
• Công viên Sigmund-Freud tại Votivkirche nằm ngay bên cạnh.

Điều này có nghĩa là ngay cả khi không có công viên rừng rộng lớn nào trong quận, cư dân vẫn có thể tiếp cận những không gian xanh lớn nhất của thành phố.

Thành phố đang tăng cường không gian xanh bằng cách cải tạo sân trong và tạo ra các công viên mini và khu vực giải trí. Ví dụ, những quảng trường nhỏ bên cạnh mặt tiền sân trong được cải tạo hoặc các quán cà phê ngoài trời đang trở thành những điểm giao lưu ngẫu hứng.

Đối với khu vực Josefstadt nhỏ gọn và đông đúc, điểm nhấn màu xanh lá cây không chỉ là bữa tiệc cho đôi mắt mà còn tạo ra không gian thoáng đãng và thoải mái.

Các sáng kiến ​​về môi trường đã ăn sâu vào bản sắc của Vienna: Các dự án Grün-und-Freiraum tích hợp không gian tự nhiên vào cấu trúc đô thị dày đặc. Tại các khu vực mới, chẳng hạn như Seestadt-Ospen, toàn bộ rừng đã được thiết lập như một phần của kế hoạch phát triển - một ví dụ rõ ràng cho thấy Vienna coi trọng sự cân bằng giữa đô thị hóa và thiên nhiên.

Vienna đang tích cực đầu tư vào các dự án "thành phố xanh". Theo ViennaName, các dự án sau đây đang được triển khai tại quận này:

• một chương trình mở rộng số lượng cây xanh dọc theo các con phố (khoảng 50 cây mới trồng hàng năm),
• dự án mái nhà xanh cho các tòa nhà lịch sử,
• cải tạo sân chơi ở Hamerlingpark.

Thành thật mà nói, tôi nhận thấy những thay đổi ngay trước mắt. Chỉ năm năm trước, Lange Gasse trông như một con phố lát đá; giờ đây nó đã được quy hoạch cảnh quan một phần.

Điều làm nên sự đặc biệt của khu vực này chính là sự cân bằng: đậm chất văn hóa nhưng không hề du lịch. Ít đông đúc hơn Innere Stadt, nhưng vẫn sôi động không kém. Đây là sự kết hợp hoàn hảo để sinh sống.

Không gian xanh ở Josefstadt không chỉ đẹp về mặt thẩm mỹ mà còn là một yếu tố quan trọng quyết định chất lượng cuộc sống. Đối với các gia đình có trẻ nhỏ, đây là một điểm cộng, còn đối với các nhà đầu tư, đây là một lợi thế bổ sung: những căn hộ nhìn ra công viên hoặc sân trong xanh, yên tĩnh thường có giá thuê cao hơn.

Tôi luôn nhấn mạnh với khách hàng của mình: không gian xanh không phải là chuyện lãng mạn, mà là chuyện kinh tế. Một khu phố có công viên sẽ giữ chân người thuê lâu hơn, đồng nghĩa với việc tạo ra nguồn thu nhập ổn định.

Nếu bạn nghĩ Josefstadt chỉ là một khu dân cư lịch sử, tôi ở đây để thay đổi suy nghĩ của bạn. Nền kinh tế của khu vực này rất sôi động, đa dạng và hòa nhập vào khu thương mại của Vienna.

Theo Statistik Austria , gần 99,7% doanh nghiệp ở Áo là doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), chiếm 56% tổng giá trị gia tăng của nền kinh tế.

Josefstadt cũng không ngoại lệ – nơi đây tập trung các xưởng, quán cà phê, văn phòng, cửa hàng thời trang và không gian sáng tạo. Sức hấp dẫn của nơi đây nằm ở sự linh hoạt, gần gũi với khách hàng và tương tác sôi nổi.

Những con phố hẹp trong khu vực này có đầy đủ:

• quán cà phê và nhà hàng (từ thân thiện với gia đình đến hợp thời trang),
• xưởng thủ công (người phục chế đồ nội thất, nhà thiết kế vải),
• các cửa hàng thời trang và hiệu sách.

Tôi thích điều này, không giống như trung tâm du lịch, nơi đây không tập trung nhiều thương hiệu chuỗi, mà là các doanh nghiệp gia đình. Điều này tạo nên cảm giác độc đáo, gần gũi và chân thực cho khu vực.

Josefstadt là một khu hành chính. Nhờ vị trí gần trung tâm lịch sử, khu vực này thu hút các luật sư, kiến ​​trúc sư, công ty khởi nghiệp CNTT và các cơ quan coi trọng vị trí và danh tiếng của nó. Các tòa nhà hành chính và dịch vụ tư vấn được tích hợp liền mạch trong các căn hộ Altbau. Các tiện ích sau đây nằm tại đây:

• các công ty luật,
• các văn phòng kiến ​​trúc,
• các công ty tư vấn.

Văn phòng Josefstadt mang lại sự uy tín và gần Tòa thị chính và trường đại học. Nhiều khách hàng của tôi, từ bác sĩ đến luật sư, thuê không gian ở đây để hành nghề.

Josefstadt giáp với Innere Stadt, và trung tâm thương mại và chính trị của thành phố - chính quyền, trường đại học và khu tự quản - nằm ngay bên cạnh. Điều này tạo nên sức hút kinh doanh mạnh mẽ, đặc biệt là đối với các phái bộ và tổ chức quốc tế.

Vị trí gần Đại học Vienna và các cơ quan ngoại giao khiến quận này trở thành một phần của mạng lưới quốc tế. Sinh viên, giáo sư và nhân viên của các tổ chức quốc tế thuê căn hộ tại đây.

Khu vực này đặc biệt phù hợp với người nước ngoài nhờ Nhà hát Anh ở Vienna, nhiều trụ sở của các công ty quốc tế, các trường học danh tiếng (như Lycée Français gần đó) và các cơ quan ngoại giao ở các khu vực xung quanh.

Đây không chỉ là một khu phố để sinh sống; mà còn là điểm khởi đầu cho Vienna toàn cầu, nhưng vẫn mang lại cảm giác ấm cúng, gần gũi và dễ tiếp cận.

Theo Statistik Austria, tỷ lệ việc làm ở Josefstadt cao hơn mức trung bình của Vienna. Điều này được giải thích bởi:

• một tỷ lệ cao cư dân có trình độ học vấn,
• sự hiện diện của các văn phòng và doanh nghiệp nhỏ,
• gần trung tâm thương mại.

Đời sống kinh tế của một quận gắn liền chặt chẽ với bất động sản của quận đó. Mật độ chuyên gia và công ty càng cao, nhu cầu nhà ở cho thuê và văn phòng càng lớn. Đối với các nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc căn hộ không bao giờ bị bỏ trống.

Josefstadt, một trong những quận nhỏ gọn và giàu giá trị lịch sử nhất của Vienna, hiện đang được tích cực cải tạo. Chính quyền thành phố đang tập trung vào việc bảo tồn tính nguyên bản và di sản kiến ​​trúc, đồng thời triển khai các tiện nghi và hiệu quả năng lượng hiện đại.

Hầu hết các dự án đều liên quan đến việc tái thiết các tòa nhà thế kỷ 19, nơi mặt tiền vẫn còn nguyên vẹn nhưng không gian bên trong được hiện đại hóa hoàn toàn.

Thật khó có thể tưởng tượng Josefstadt mà không có những tòa nhà Altbau - những công trình kiến ​​trúc hàng thế kỷ. Ở đây, việc cải tạo không chỉ đơn thuần là sửa chữa bề ngoài; chúng thực sự là một kiệt tác: mặt tiền vẫn giữ được lớp vữa trát và cửa cổ, trong khi bên trong, thang máy, hệ thống sưởi ấm tiết kiệm năng lượng và hệ thống cách âm hiện đại đang được lắp đặt.

Tôi luôn khuyên khách hàng của mình: đừng ngại những tòa nhà cũ ở Josefstadt. Nếu bạn chọn đúng bất động sản và đầu tư vào việc cải tạo chất lượng cao, giá trị bất động sản ở đây sẽ tăng cao hơn mức trung bình của Vienna.

Mặc dù Josefstadt là một quận lịch sử và có ít đất trống, thành phố vẫn đang triển khai các dự án mới:

• các khu phức hợp nhỏ sử dụng hỗn hợp với nhà ở, văn phòng và cửa hàng,
• chuyển đổi các tòa nhà hành chính cũ thành chung cư,
• những khu phức hợp nhỏ kiểu gác xép trong các xưởng cũ.

Quy hoạch khu phức hợp này đáp ứng nhu cầu của cư dân muốn sống tại trung tâm thành phố nhưng vẫn có đầy đủ tiện ích xung quanh. Những ngôi nhà có sân trong và không gian xanh đặc biệt được ưa chuộng - một điều hiếm thấy ở một khu dân cư đông đúc như vậy.

Ví dụ, vào năm 2024, một dự án đã hoàn thành tại Blindengasse, nơi một tòa nhà trường học cũ được chuyển đổi thành khu dân cư với các căn hộ hiện đại và khu vực làm việc chung ở tầng trệt.

Các dự án xây dựng xanh xứng đáng được đặc biệt quan tâm. Quận đang tích cực hỗ trợ Thành phố Thông minh Wien , nhằm mục đích giảm tiêu thụ năng lượng, sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo và phát triển cơ sở hạ tầng thân thiện với môi trường. Thành phố đang tích cực triển khai các dự án xanh sau:

• mái nhà và mặt tiền xanh,
• các tấm pin mặt trời trên các tòa nhà hành chính,
• phát triển cơ sở hạ tầng dành cho xe đạp và giảm diện tích bãi đậu xe.

Điều này có nghĩa là nhà ở tại Josefstadt không chỉ trở nên sang trọng mà còn thân thiện với môi trường.

Theo kế hoạch của Stadt Wien:

• chương trình cải tạo mặt tiền trong khu vực sẽ được mở rộng,
• Công việc "phủ xanh đường phố" trên Lange Gasse và Josefstädter Straße sẽ tiếp tục,
• Một số tòa nhà cũ của tòa án và cơ quan đang được lên kế hoạch chuyển đổi thành nhà ở và văn phòng.

Tôi thấy một xu hướng rõ ràng ở đây: Josefstadt sẽ vẫn là một quận giao thoa giữa quá khứ và tương lai. Đối với các nhà đầu tư, đây là tín hiệu cho thấy nơi đây không chỉ có sự ổn định mà còn có sự phát triển.

Nhu cầu ổn định. Josefstadt là một trong những quận đông dân nhất Vienna. Dân số không hề giảm mà còn tăng trưởng đều đặn. Điều này tạo ra nhu cầu nhà ở ổn định, cả cho mục đích mua và thuê. Các yếu tố chính:

• vị trí trung tâm (cách trung tâm Vienna 10-15 phút đi bộ),
• sự giàu có về văn hóa (sân khấu, phòng trưng bày, lễ hội),
• Trường đại học và văn phòng (đảm bảo khách thuê là sinh viên và người đi làm).

Tôi luôn nói với khách hàng của mình: "Ở Josefstadt, bạn có thể mua một căn hộ và chắc chắn sẽ tìm được người thuê trong vòng một tuần." Điều này không hề phóng đại - đó là cách thị trường hoạt động ở các quận trung tâm.

Các căn hộ được cải tạo trong các tòa nhà thời Habsburg đặc biệt thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư : chúng có mức tăng giá lớn nhất và giá trị hầu như không thay đổi, ngay cả trong thời kỳ khủng hoảng.

Đối với những người tìm kiếm mức giá phải chăng hơn, các studio và căn hộ nhỏ gần biên giới với quận 7 – giá ở đó thấp hơn một chút và nhu cầu thuê ổn định nhờ sinh viên và những người trẻ mới đi làm.

Bất động sản thương mại cũng có tiềm năng lớn: nhu cầu về văn phòng nhỏ và không gian bán lẻ ổn định nhờ vị trí gần Tòa thị chính, Quốc hội và các tổ chức văn hóa. Các công ty luật, phòng khám và studio sáng tạo đang mở cửa tại đây.

Biến động giá. Theo Vires :

• Năm 2010, giá trung bình mỗi m² ở Josefstadt là khoảng 3.500 €,
• năm 2020 – khoảng 6.000 €,
• vào năm 2025 – khoảng 7.900–8.000 €/m².

Giá cả đã tăng hơn gấp đôi trong 15 năm. Điều này bất chấp thực tế là khu vực này từ lâu đã được coi là sang trọng. Biểu đồ cho thấy rõ ràng sự tăng giá dần dần nhưng ổn định, không hề có bất kỳ "bong bóng" đột ngột nào.

Lợi nhuận cho thuê. Giá thuê trung bình trong khu vực là 16–18 euro/m². Đối với các căn hộ đang được cải tạo hoặc có tầm nhìn ra công viên, giá có thể lên tới 20 euro/m² hoặc hơn.

Vốn hóa ở đây thấp hơn so với những khu vực rẻ hơn (ví dụ như Favoriten), nhưng ổn định hơn: 3-3,5% mỗi năm cho tiền thuê, cộng với sự tăng trưởng về giá trị của chính bất động sản.

Tôi so sánh nó với "trái phiếu có phí bảo hiểm": thu nhập không phải là tối đa, nhưng rủi ro thì tối thiểu.

Kêu gọi các nhóm khác nhau:

• Chuyên gia: cho thuê căn hộ gần văn phòng và trường đại học.
• Gia đình: Đánh giá cao trường học, công viên và bầu không khí yên tĩnh.
• Nhà đầu tư: mua để cho thuê và để “gửi vốn” vào một tài sản ổn định.
• Người nước ngoài: Josefstadt rất thuận tiện cho người nước ngoài – mọi thứ đều gần, dễ di chuyển và không có cảm giác giống như “khu du lịch”.

Rủi ro và hạn chế. Điều quan trọng là phải trung thực về:

• hầu như không có đất trống để xây dựng mới,
• Các quy định nghiêm ngặt về cải tạo các tòa nhà lịch sử có thể làm tăng ngân sách,
• Sự cạnh tranh để có được bất động sản chất lượng là rất cao.

Nhưng đây chính là điều làm cho khu vực này bền vững: nguồn cung có hạn, nhu cầu thì không đổi.

Josefstadt không được coi là một trong những "khu phố rẻ nhất" của Vienna, nhưng vị thế là một địa điểm uy tín và ổn định khiến nơi đây đặc biệt hấp dẫn cho các khoản đầu tư dài hạn. Đây là nơi mà bất động sản không chỉ đóng vai trò là phương tiện bảo toàn vốn mà còn là công cụ gia tăng vốn.

Josefstadt là một trong những quận của Vienna mà từng mét vuông đều có giá trị. Diện tích nhỏ gọn, lịch sử phong phú và cơ sở hạ tầng toàn diện tạo nên một bầu không khí độc đáo.

Ai có thể sống thoải mái ở đây:

• Gia đình – vì gần trường học, nhà trẻ, công viên và môi trường an toàn. Khu dân cư nhỏ, trẻ em có thể đi bộ đến trường, và cha mẹ hoàn toàn yên tâm về môi trường nơi mọi thứ đều trong tầm tay.
• Các chuyên gia—luật sư, kiến ​​trúc sư, giáo viên—đều coi trọng cơ hội làm việc tại trung tâm thành phố trong khi vẫn được sống trong một khu phố yên tĩnh. Đối với nhiều khách hàng của tôi, việc chỉ mất 10 phút đi bộ từ nhà đến văn phòng là rất quan trọng.
• Đối với sinh viên và giảng viên, Đại học Vienna nằm gần đó, và nhu cầu thuê nhà ở khu vực này rất cao. Điều này đảm bảo nguồn khách thuê ổn định.
• Dành cho những người yêu văn hóa, Nhà hát Josefstadt, các phòng trưng bày và quán cà phê mang đậm phong cách bohemian là những điểm đến lý tưởng. Tại đây, bạn có thể trải nghiệm cuộc sống thành thị mà không cần phải rời khỏi khu phố.

Đối với các nhà đầu tư. Xét về góc độ đầu tư, Josefstadt là một khu vực ổn định:

• giá nhà đã tăng trong nhiều thập kỷ mà không có bất kỳ bước nhảy vọt nào,
• tiền thuê nhà đang được nhiều nhóm xã hội khác nhau yêu cầu,
• nguồn cung hạn chế bảo vệ chống lại tình trạng sản xuất quá mức.

Josefstadt là khu phố dành cho những ai coi trọng sự thoải mái và không tìm kiếm sự quá khích. Không có những tòa nhà chọc trời hay đại lộ nhộn nhịp, nhưng chắc chắn mỗi ngày ở đây đều sẽ là một ngày thú vị. Và nếu bạn hỏi: "Nơi nào tốt nhất để sống ở Vienna, gần trung tâm mà vẫn ấm cúng?", câu trả lời của tôi rất đơn giản: Josefstadt.