Quận 19 của Vienna (Döbling) là một khu phố xanh, cao cấp

Quận Döbling, quận thứ 19 của Vienna, là một trong những quận xanh và danh giá nhất thủ đô nước Áo. Quận này nằm ở phía tây bắc Vienna, giữa Thung lũng Danube và những ngọn đồi của Rừng Vienna ( Wien ), cách trung tâm thành phố lịch sử khoảng 6–7 km . Vị trí này tạo nên sự độc đáo cho quận: kết hợp giữa sự gần gũi với đời sống kinh doanh và văn hóa của trung tâm thành phố với cảm giác tách biệt giữa thiên nhiên.

Quận này có diện tích 24,9 km², dân số dao động từ 73.000 đến 76.000 người. Hơn 50% diện tích được bao phủ bởi không gian xanh - rừng, công viên, vườn nho và khu bảo tồn thiên nhiên. Đây là lý do tại sao Döbling được mệnh danh là "lá phổi xanh" của Vienna .

Trong lịch sử, Döbling bắt nguồn từ những ngôi làng trồng nho Grinzing, Nussdorf và Sievering, và vẫn giữ được bản sắc riêng cho đến ngày nay. Nơi đây có Heurigen nổi tiếng, những quán rượu vang truyền thống của Vienna được cả khách du lịch và người dân địa phương lui tới. Quận này cũng nổi tiếng với những khu dân cư cao cấp: biệt thự có vườn, dinh thự cổ kính và các khu phức hợp sang trọng hiện đại. Nhiều tòa nhà thuộc về các phái bộ ngoại giao và tổ chức quốc tế, và cư dân ở đây bao gồm đại diện của giới tinh hoa kinh doanh, khoa học và nghệ thuật.

Theo khảo sát của Engel & Völkers, Döbling luôn nằm trong số những khu vực đắt đỏ nhất tại Vienna : giá mỗi mét vuông ở phân khúc cao cấp có thể vượt quá 10.000–12.000 euro. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm làm việc với khách hàng của tôi, nhu cầu về bất động sản như vậy vẫn cao, đặc biệt là đối với người nước ngoài, nhà ngoại giao và các gia đình đang tìm kiếm một nơi ở sang trọng và thân thiện với môi trường.

Trong số tất cả các quận của Vienna, Döbling nổi bật với lịch sử độc đáo: từ những ngôi làng trồng nho nhỏ, nơi rượu vang đã được sản xuất qua nhiều thế kỷ, cho đến vị thế là một "khu biệt thự" danh giá và các dinh thự ngoại giao. Ngày nay, Döbling được biết đến ở Vienna như một biểu tượng của chất lượng cuộc sống cao, nhưng sự độc đáo của nó chỉ được hiểu qua lăng kính quá khứ, bởi lịch sử của nó giải thích trực tiếp tiềm năng đầu tư và sức hấp dẫn hiện đại của nó so với các quận khác của Vienna, dựa trên số lượng cư dân.

Lịch sử Döbling bắt đầu với những khu định cư cổ đại: các phát hiện khảo cổ cho thấy con người đã sinh sống tại khu vực này hơn 5.000 năm trước, đặc biệt là trên Đồi Leopoldsberg, nơi có một khu định cư kiên cố được sử dụng làm nơi trú ẩn cho các ngôi làng xung quanh. Sau đó, vào thời La Mã, tuyến phòng thủ Limes được đặt tại đây, và ở Sievering, một mỏ đá La Mã và các công trình tôn giáo cũng được tìm thấy.

Trong nhiều thế kỷ, khu vực này chủ yếu là nông thôn, với những vườn nho, rừng và vườn cây ăn quả. Đến thế kỷ 18 và 19, các làng trồng nho riêng biệt đã xuất hiện: Grinzing, Sievering, Nußdorf, Ober-và Unterdöbling. Ví dụ, Grinzing, được nhắc đến từ thế kỷ 12, đã phát triển lên đến 209 ngôi nhà và 1.421 cư dân vào năm 1890. Sievering lân cận thì thiên về nông nghiệp hơn—có đến một nửa diện tích đất được trồng nho, một phần ba là đất trồng trọt và rừng.

Vào cuối thế kỷ 19, mối liên hệ với Vienna ngày càng bền chặt hơn: các khu định cư trở nên phổ biến như những khu nghỉ dưỡng mùa hè, và các quán rượu (Heurigen) thu hút cư dân thành phố.

Cho đến năm 1892, các địa phương được liệt kê vẫn tồn tại như những xã độc lập. Tuy nhiên, cuộc cải cách, một phần trong quá trình mở rộng Vienna, đã hoàn tất theo luật ngày 19 tháng 12 năm 1890, và vào ngày 1 tháng 1 năm 1892, chúng được hợp nhất thành một quận duy nhất thứ 19— Döbling, bao gồm Unterdöbling, Oberdöbling, Grinzing, Heiligenstadt, Nußdorf, Sievering, Kahlenbergerdorf, Josefsdorf, và một phần của Weidling. Tên gọi "Döbling" được lấy từ địa phương lớn nhất—Oberdöbling.

Sự sáp nhập này đánh dấu một cột mốc quan trọng: các ngôi làng dần dần chuyển đổi thành các khu ngoại ô danh giá, có cơ sở hạ tầng, giao thông thuận tiện và gần thành phố.

Từ cuối thế kỷ 19, Döbling đã trở thành một khu dân cư danh giá: giới quý tộc và công dân giàu có đã xây dựng biệt thự và điền trang với vườn tược và vườn nho. Địa hình của khu vực - đồi núi, rừng cây và sườn dốc xanh tươi - đã thu hút những người yêu thích thiên nhiên và sự yên bình gần thành phố.

Tình trạng này vẫn duy trì cho đến đầu thế kỷ 20. Các nghệ sĩ và nhà khoa học đã sống ở đây; khu vực này nổi tiếng về văn hóa và sự biệt lập, đồng thời vẫn duy trì mối liên hệ với trung tâm Vienna.

Trong Thế chiến II, Döbling phải đối mặt với khó khăn: vào tháng 4 năm 1945, khu vực này bị quân đội Liên Xô chiếm đóng, cơ sở hạ tầng và nhà ở bị hư hại.

Trong những năm sau chiến tranh, diện mạo của khu vực đã thay đổi: nhiều doanh nghiệp công nghiệp rời khỏi khu vực, và số lượng căn hộ tăng lên đáng kể - từ 20.000 căn hộ vào cuối chiến tranh lên gần 40.000 căn hộ vào năm 2001. Thành phố tích cực xây dựng nhà ở công cộng. Đặc biệt, Kopenhagen Hof, một khu dân cư khổng lồ với 436 căn hộ (1956–1959), được xây dựng trên nền đất của một nhà máy bia cũ.

Tuy nhiên, Döbling vẫn giữ được nét xanh đặc trưng bất chấp mật độ dân số ngày càng tăng. Nhà ở cộng đồng được tích hợp một cách kín đáo, bảo tồn tính thẩm mỹ của khu phố.

Trong những thập kỷ gần đây, Döbling vẫn là sự kết hợp độc đáo giữa di sản sản xuất rượu vang và đô thị hiện đại. Những vườn nho và phương pháp canh tác truyền thống (đặc biệt là ở Grinzing và Nußdorf) là những điểm tham quan văn hóa và điểm đến du lịch nổi tiếng.

Diện mạo kiến ​​trúc được cân bằng: các tòa nhà và biệt thự lịch sử được bổ sung bởi các khu phức hợp sang trọng hiện đại hoặc được cải tạo, đồng thời vẫn giữ được nét xanh mát, rừng cây và công viên. Gần đây, tôi đã làm việc với một khách hàng đã mua một biệt thự được trùng tu từ thế kỷ 19 nhìn ra những vườn nho - một bất động sản đang được cả người nước ngoài và nhà đầu tư săn đón: nguồn cung hạn chế, uy tín và môi trường tự nhiên đều góp phần vào tiềm năng tăng giá.

Ngày nay, quận 19 của Vienna được biết đến là nơi hòa hợp giữa thiên nhiên, văn hóa và cuộc sống thoải mái – và quan trọng không kém, là thị trường bất động sản bền vững với bản sắc rõ ràng.

Quận Döbling, quận thứ 19 của Vienna, chiếm một vị trí độc đáo trên bản đồ Vienna. Diện tích của quận này khoảng 24,89 km², lớn gấp mười lần quận Margareten (quận thứ 5) và là một trong những quận rộng rãi nhất thủ đô. Dân số của quận này khoảng 75.000 người (dữ liệu từ Stadt Wien, 2023), khiến mật độ dân số tương đối thấp, chỉ khoảng 3.000 người/km².

Để so sánh, mật độ dân số ở các quận trung tâm Vienna vượt quá 20.000 người trên mỗi km vuông. Điều này lý giải ngay tại sao quận Döbling của Vienna được ví như một "ốc đảo xanh" giữa những khu vực đông đúc dân cư của thành phố.

Phân vùng của khu vực có thể được mô tả thành ba khối lớn:

• Khu phức hợp dân cư ưu tú – biệt thự, nhà phố, căn hộ hiện đại ở Hohe Warte, Ober döbling và Heiligenstadt.
• Các vườn nho và làng nghề truyền thống – Grinzing, Sievering, Nussdorf, nơi “tinh thần làng quê” được bảo tồn.
• Khu vực xanh và công viên – Rừng Vienna, ruộng nho, khu vực giải trí rộng lớn.

Sự phân chia rõ ràng này làm cho Döbling trở nên độc đáo: không có sự phát triển hỗn loạn ở đây, và sự kết hợp giữa cây xanh, lịch sử và các dự án hiện đại tạo nên một thị trường bất động sản ổn định.

Döbling trải dài từ bờ sông Danube (khu Heiligenstadt) đến chân đồi Rừng Vienna. Vị trí này mang lại cho nơi đây một quy hoạch độc đáo: dưới chân đồi là những ngôi làng trồng nho (Grinzing, Nussdorf, Sievering), trong khi gần khu rừng hơn là các biệt thự, dinh thự ngoại giao và các khu dân cư sang trọng. Hơn 40% diện tích khu vực được bao phủ bởi không gian xanh và vườn nho, khiến nơi đây không chỉ là một trong những khu vực danh giá nhất mà còn thân thiện với môi trường nhất trong số tất cả các khu vực của Vienna, tính theo số lượng khu vực.

Biểu tượng văn hóa chính là Grinzing. Cái tên này quen thuộc với hầu hết du khách đã từng đến Vienna: những con phố nhỏ, quán rượu vang (Heurige) và những vườn nho được chăm sóc cẩn thận trên sườn đồi. Hai thị trấn lân cận Sievering và Nussdorf cũng mang một bầu không khí tương tự: những tòa nhà truyền thống, những nhà máy rượu vang do gia đình quản lý mở cửa đón khách.

Nhiều khách hàng của tôi đã mua bất động sản ở đây đều nhận xét rằng sự kết hợp giữa “ngôi nhà có vườn và truyền thống làm rượu vang” mang lại cảm giác ấm cúng và bản sắc địa phương đặc biệt.

Tiến dần về phía trung tâm, chúng ta sẽ đến Hohe Warte và Ober döbling — hai khu phố biệt thự và dinh thự sang trọng. Hohe Warte không chỉ nổi tiếng với những ngôi nhà sang trọng mà còn là nơi đặt trụ sở đại sứ quán và phái đoàn ngoại giao. Tôi đã có những khách hàng — các nhà ngoại giao đến từ Scandinavia — chọn Hohe Warte vì khu phố này hội tụ đầy đủ các yếu tố an ninh, môi trường xanh và gần các trường học quốc tế.
Theo Statistik Austria, giá nhà trung bình tại những khu phố này cao hơn mức trung bình của thành phố: khoảng 8.500–10.000 euro/m² (năm 2024), trong khi giá nhà trung bình tại Vienna là 5.200–5.500 euro/m². Điều này khẳng định vị thế của Döbling là một trong những khu phố thịnh vượng nhất Vienna.

Heiligenstadt và Oberdöbling là nơi đặt trụ sở của nhiều đại sứ quán và lãnh sự quán (ví dụ như của Iran, Croatia và Slovakia), cũng như nơi ở của các nhà ngoại giao và nhân viên của các tổ chức quốc tế. Phân khúc này đặc biệt hấp dẫn các nhà đầu tư: giá thuê nhà và căn hộ cho nhân viên đại sứ quán ổn định và hầu như không bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường.

Cá nhân tôi đã làm việc với một khách hàng đến từ Canada cho thuê một căn nhà phố ở Döbling cho một gia đình ngoại giao—lợi nhuận cao hơn mức trung bình của Vienna với rủi ro tối thiểu.

Ý kiến ​​chuyên gia. Quận 19 của Vienna luôn thu hút khách hàng giàu có - cả người dân địa phương lẫn người nước ngoài. Đầu tư vào Döbling có một đặc điểm độc đáo: giá tăng chậm hơn so với các quận "trẻ" đang phát triển năng động, nhưng hầu như không bao giờ giảm. Điều này khiến khu vực này đặc biệt hấp dẫn cho các chiến lược dài hạn: mua biệt thự hay căn hộ ở đây không phải là một dự án đầu cơ, mà là một khoản đầu tư bảo toàn vốn.

Döbling là một trong những quận xanh và danh giá nhất của Vienna, nổi tiếng không chỉ bởi kiến ​​trúc và vẻ đẹp thiên nhiên mà còn bởi cư dân thượng lưu. Với dân số khoảng 75.000 người và mật độ tương đối thấp (khoảng 3.000 người/km²), quận 19 của Vienna tự hào có cơ cấu dân số ổn định và mật độ cư dân trí thức và giàu có cao.

Không giống như những khu dân cư đông đúc hoặc đa sắc tộc, chẳng hạn như một số khu dân cư người Ả Rập ở Vienna hoặc những khu vực khó khăn của Vienna, Döbling duy trì sự cân bằng giữa uy tín và sự thoải mái trong cuộc sống.

Theo Stadt Wien và Statistik Austria, khoảng 73% cư dân Döbling là người Áo, trong khi tỷ lệ người nước ngoài chỉ khoảng 20-22%, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình của Vienna. Trong số những người nước ngoài, phần lớn là công dân Đức, Thụy Sĩ, Scandinavia và một số nước EU. Sự ổn định về mặt xã hội và sắc tộc này khiến khu vực này đặc biệt hấp dẫn đối với các gia đình và chuyên gia, những người coi trọng môi trường yên tĩnh và an toàn.

Độ tuổi trung bình của cư dân là 43,6 tuổi, cao hơn nhiều so với các quận trung tâm thành phố. Con số này cho thấy cơ cấu dân số trưởng thành và ổn định. Đối với các nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với một thị trường cho thuê đáng tin cậy: người thuê nhà thường có thu nhập ổn định và có xu hướng ở lại khu vực này lâu dài.

Quận Döbling tự hào có trình độ học vấn cao trong cộng đồng cư dân. Theo điều tra dân số năm 2021, 56,3% cư dân có ít nhất bằng tốt nghiệp trung học phổ thông (Matura), cao hơn đáng kể so với mức trung bình của Vienna. Hơn nữa, 30,5% cư dân có bằng đại học, cũng cao hơn mức trung bình của thành phố.

Thu nhập bình quân đầu người hàng năm ở Döbling là 25.826 euro, cao hơn 23,6% so với mức trung bình của Vienna. Điều này khiến quận này trở thành quận có thu nhập cao thứ ba ở Vienna, chỉ sau quận một và quận ba.

Khu vực này nổi tiếng là nơi thu hút các chuyên gia, nhà khoa học, nhà ngoại giao và doanh nhân. Nhiều khách hàng của tôi chọn Döbling chủ yếu vì "những người hàng xóm trí thức và danh giá", cũng như cơ sở hạ tầng, trường học và môi trường văn hóa ổn định.

Điều đáng chú ý nữa là khu vực này có tỷ lệ gia đình có trẻ em cao, điều này hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng giáo dục và tạo ra nhu cầu ổn định về bất động sản cho thuê và mua.

Döbling (quận 19 của Vienna) cung cấp đa dạng các lựa chọn nhà ở, từ nhà ở xã hội giá cả phải chăng đến biệt thự sang trọng và căn hộ hiện đại. Điều này khiến khu vực này trở nên hấp dẫn đối với cả gia đình có trẻ em lẫn khách hàng cao cấp, bao gồm các nhà ngoại giao và giới doanh nhân thượng lưu.

Không giống như các quận trung tâm của Vienna, tỷ lệ nhà ở xã hội ở Döbling chỉ khoảng 8%, thấp hơn mức trung bình của thành phố. Các khu vực chính có khu phức hợp nhà ở đô thị là Heiligenstadt và Krottenbachstraße. Ví dụ, căn hộ tại Heiligenstädter Straße 33 có giá thuê từ 360 đến 620 euro mỗi tháng, bao gồm tất cả các tiện ích và VAT.

Theo Wiener Wohnen, khoảng 60% dân số Vienna sống trong nhà ở công cộng hoặc nhà ở được trợ cấp. Tuy nhiên, ở Döbling, con số này thấp hơn, khẳng định vị thế kinh tế xã hội cao của quận này.

Phần lớn nhà ở tại Döbling bao gồm các bất động sản sang trọng:

• Grinzing: một khu phố lịch sử với các nhà máy rượu vang và nhà hàng truyền thống. Nơi đây có những biệt thự cổ kính và căn hộ hiện đại.
• Sievering: Khu dân cư cao cấp với những con phố rợp bóng cây và tầm nhìn ra Rừng Vienna.
• Ober döbling : một khu vực thượng lưu với những dinh thự và đại sứ quán sang trọng.

Giá bất động sản tại những khu vực này thuộc hàng cao nhất Vienna. Ví dụ, căn hộ 70 m² trong các khu dân cư mới tại Nussdorf có giá khởi điểm từ 418.000 euro. Ở những khu vực sang trọng hơn, giá có thể lên tới 9.000–12.000 euro/m².

Giá thuê trung bình hàng tháng tại Döbling dao động từ 1.000 đến 2.500 euro, tùy thuộc vào khu vực và loại hình bất động sản. Ví dụ, căn hộ 55 m² ở Upper Döbling có giá thuê 1.795 euro mỗi tháng.

Chi phí mua bất động sản cũng cao. Ví dụ, căn hộ 100 m² ở những khu vực sang trọng có giá khoảng 2.200.000 euro.

Nếu bạn thường xuyên di chuyển ra ngoài thành phố, hãy chọn chỗ ở gần Hauptbahnhof — điều này sẽ giúp bạn tiết kiệm hàng chục giờ mỗi năm. Đối với những người yêu thích sự yên tĩnh, những khu phố gần Wienerberg sẽ phù hợp hơn Wien từ ga tàu và giao thông sẽ không làm phiền bạn.

Xét về góc độ đầu tư, bất động sản tại Döbling vẫn ổn định và thanh khoản cao. Nhu cầu thuê và mua cao, đặc biệt là từ khách hàng quốc tế, đảm bảo thu nhập ổn định cho các nhà đầu tư. Theo kinh nghiệm làm việc với khách hàng từ nhiều quốc gia khác nhau, Döbling thường được coi là một khu vực đáng tin cậy và uy tín để đầu tư bất động sản.

Döbling (quận 19 của Vienna) là một trong những quận xanh và danh giá nhất Vienna, thu hút các gia đình có con nhỏ nhờ trình độ học vấn cao và hệ thống giáo dục đa dạng. Khu vực này kết hợp các trường quốc tế, trường phổ thông, trường đại học và trường mẫu giáo, tạo nên một môi trường giáo dục toàn diện, phù hợp cho cả đầu tư nhà ở và bất động sản.

Có rất nhiều trường mẫu giáo ở Döbling, cả trường tư và trường công.

• Nikolausstiftung Erzdiözese Wien là mạng lưới gồm 87 trường mẫu giáo, bao gồm cả Döbling, với chương trình phát triển sớm và ngoại ngữ.
• Các trường mẫu giáo tư thục như Little Einsteins và Bunte Kinderwelt cung cấp các chương trình đa văn hóa.

Chi phí theo học mẫu giáo là khoảng 300–500 euro mỗi tháng, tùy thuộc vào cấp độ và các dịch vụ bổ sung.

Döbling đặc biệt có giá trị đối với người nước ngoài và các gia đình quốc tế. Trong số các trường nổi tiếng nhất có:

• Lycée Français de Vienne (chi nhánh) là một trường học Pháp với chương trình đào tạo từ mẫu giáo đến trung học phổ thông. Học phí hàng năm dao động từ 5.160 đến 6.920 euro, với khoản phí đóng một lần khoảng 15.220 euro khi nhập học lần đầu.
• Trường Quốc tế Mỹ Vienna (AIS) là trường dạy bằng tiếng Anh với chương trình giảng dạy quốc tế IB. Học phí hàng năm cho bậc mẫu giáo là 15.325 euro và bậc trung học là 27.618 euro.

Những ngôi trường này rất được ưa chuộng trong giới ngoại giao và doanh nhân, giúp nâng cao uy tín của Döbling như một trong những khu vực đáng sống nhất tại Vienna.

Döbling nổi tiếng với các trường ngữ pháp có chương trình đào tạo chuyên sâu về ngôn ngữ, khoa học tự nhiên và khoa học chính xác:

• Döblinger Gymnasium (G19) – chuyên ngành ngôn ngữ và các môn học STEM.
• Nhà thi đấu Diefenbach – định hướng nhân văn và xã hội.
• BRG19 – nền giáo dục cổ điển với toán học và ngôn ngữ chuyên sâu.

Các trường ngữ pháp miễn phí cho công dân EU, khiến khu vực này đặc biệt hấp dẫn đối với các gia đình có trẻ em.

Quận Döbling, quận 19 của Vienna, không chỉ là một khu dân cư danh giá mà còn là một trung tâm giáo dục quan trọng. Nơi đây tập trung nhiều trường đại học và cơ sở giáo dục đại học cung cấp nhiều chương trình học đa dạng.

• Đại học Wien (BOKU) còn được gọi là Đại học Nông nghiệp. Trường cung cấp nhiều chương trình đào tạo đa dạng, bao gồm nông học, công nghệ sinh học, sinh thái học, lâm nghiệp và tài nguyên nước. Cơ sở của BOKU tại quận 19 nằm trên phố Muthgasse, cạnh ga tàu điện ngầm Heiligenstadt. Một số viện đại học tọa lạc tại đây, bao gồm Nhà Emil Perels, Nhà Armin Szilvinyi và Nhà Simon Zeisel. Cơ sở này có vị trí thuận tiện và kết nối dễ dàng với các khu vực khác trong thành phố.
• Đại học Modul Vienna là một trường đại học tư thục tọa lạc trên đồi Kahlenberg ở Döbling. Được thành lập năm 2007, trường cung cấp các chương trình đại học, sau đại học, MBA và tiến sĩ bằng tiếng Anh. Trường chuyên về các lĩnh vực như phát triển bền vững, quản lý du lịch, quản lý quốc tế, khoa học máy tính ứng dụng và truyền thông mới. Với khuôn viên trường nằm trong khung cảnh đẹp như tranh vẽ, sinh viên không chỉ được tận hưởng nền giáo dục chất lượng cao mà còn được chiêm ngưỡng quang cảnh tuyệt đẹp của Vienna.
• Cơ sở Rudolfinerhaus là một trung tâm giảng dạy và nghiên cứu tọa lạc tại phố Billrothstrasse ở Döbling. Cơ sở này là một phần của Rudolfinerhaus, một trong những bệnh viện tư nhân lâu đời nhất ở Áo. Cơ sở này cung cấp các chương trình về y khoa, chăm sóc sức khỏe và quản lý y tế, tập trung vào đào tạo thực hành và học tập liên ngành.

Trình độ giáo dục cao của Döbling ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín của thành phố, khiến nơi đây trở thành một trong những khu vực an toàn và hấp dẫn nhất để sinh sống. Sự hiện diện của các trường quốc tế, trường trung học chuyên ngành khoa học tự nhiên và các trường đại học thúc đẩy nhu cầu thuê và mua nhà ở.

Döbling (quận 19 của Vienna) kết hợp mạng lưới giao thông phát triển tốt với mức độ an toàn cao, khiến nơi đây trở thành một trong những khu vực hấp dẫn nhất để sinh sống và đầu tư. Không giống như một số quận khác của Vienna được coi là nguy hiểm (như một số khu vực Favoriten hoặc Rudolfsheim-Fünfhaus với tỷ lệ tội phạm và căng thẳng xã hội cao hơn), Döbling nổi bật với tỷ lệ tội phạm thấp, đường phố sạch sẽ và không gian xanh được bảo trì tốt.

Döbling có mạng lưới giao thông công cộng phát triển tốt:

• Ga tàu điện ngầm U4 Heiligenstadt cung cấp tuyến đường trực tiếp đến trung tâm Vienna (Innere Stadt) và cũng kết nối Döbling với các quận phía bắc khác.
• Tuyến S-Bahn đi qua các khu vực trọng điểm như Nussdorf, Oberdöblingvà Krottenbachstraße, cung cấp kết nối giao thông nhanh chóng cho sinh viên, công nhân và cư dân của các biệt thự sang trọng.
• Xe buýt chạy đến vùng núi và các vùng trồng nho của Döbling, bao gồm Grinzing và Sievering, nơi các phương tiện lớn hơn không được phép vào.

Theo dữ liệu từ Wiener Linien (2024), hơn 75% cư dân Döbling sử dụng phương tiện giao thông công cộng ít nhất hai lần một tuần, cao hơn mức trung bình của Vienna. Đối với các nhà đầu tư, điều này báo hiệu nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở dành cho người thuê nhà không sử dụng ô tô.

Döbling đang tích cực phát triển cơ sở hạ tầng dành cho xe đạp:

• Các tuyến đường chính chạy dọc theo sông Danube và qua các làng trồng nho, bao gồm cả Grinzing.
• STEP 2025 có kế hoạch mở rộng "giao thông xanh", tạo ra các làn đường dành cho xe đạp an toàn và giảm lưu lượng ô tô ở các khu dân cư.
• Ở trung tâm quận có các trạm cho thuê xe đạp thành phố (Citybike Wien), giúp người dân và khách du lịch di chuyển dễ dàng hơn.

Theo kinh nghiệm của tôi, khách hàng mua biệt thự hoặc căn hộ ở Grinzing và Oberdöblingcoi trọng cơ hội kết hợp sự yên tĩnh của khu vực với khả năng tiếp cận thuận tiện bằng phương tiện giao thông công cộng để làm việc hoặc học tập.

Quận 19 của Vienna nổi tiếng với bầu không khí xanh mát và sang trọng, cùng mật độ dân số thấp so với trung tâm thành phố. Điều này giúp đường phố thông thoáng và dễ dàng di chuyển. Cơ sở hạ tầng bãi đậu xe tại đây kết hợp các giải pháp đô thị hiện đại với sự tiện lợi của chủ sở hữu biệt thự và căn hộ riêng.

Döbling có hệ thống Parkpickerl điều tiết việc đỗ xe trên đường cho cư dân và du khách. Hệ thống này giúp duy trì trật tự và giảm thiểu tình trạng đỗ xe hỗn loạn thường thấy ở các khu vực đông đúc.

• Theo dữ liệu năm 2024 của Tòa thị chính Vienna, khoảng 65% đường phố ở Döbling có hạn chế đỗ xe chỉ dành cho cư dân.
• Nhiều biệt thự và căn hộ sang trọng được trang bị gara riêng hoặc bãi đậu xe ngầm, điều này đặc biệt quan trọng đối với cư dân Grinzing, Sievering và Hohe Warte.

Theo kinh nghiệm của tôi, những khách hàng mua bất động sản sang trọng ở Döbling thường nhấn mạnh rằng việc có gara riêng là một trong những yếu tố quan trọng khi lựa chọn bất động sản, đặc biệt là đối với những gia đình có nhiều ô tô.

Thành phố cũng đang tích cực đầu tư vào các giải pháp đỗ xe mới:

• Bãi đậu xe ngầm gần Heiligenstadt: các cơ sở hiện đại nhiều tầng đang được xây dựng với mục tiêu đảm bảo an toàn và tiện lợi cho cư dân.
• Các dự án bao gồm các khu vực dành cho xe đạp và xe điện, phù hợp với chiến lược STEP 2025 nhằm phát triển giao thông bền vững và giảm tắc nghẽn trên đường phố.
• Những sáng kiến ​​như vậy giúp cải thiện sự thoải mái trong cuộc sống đồng thời giữ cho các con phố lịch sử của khu vực không có tình trạng đỗ xe hỗn loạn.

Số liệu thống kê cho thấy các bãi đậu xe mới giúp giảm số lượng ô tô trên đường phố ở trung tâm Döbling từ 15–20%, khiến khu vực này trở nên hấp dẫn hơn đối với các gia đình và người thuê nhà cao cấp.

Döbling là một trong những quận xanh và danh giá nhất của thành phố, nơi cơ sở hạ tầng tôn giáo kết hợp hài hòa các giáo xứ Công giáo truyền thống, cộng đồng Tin lành và Chính thống giáo, cũng như các trung tâm tôn giáo quốc tế và ngoại giao.

Theo Statistik Austria và Cục Quản lý Thành phố Vienna (2023):

• Người Công giáo chiếm khoảng 65–70% dân số Döbling, khiến Công giáo trở thành tôn giáo chiếm ưu thế nhất trong khu vực.
• Người theo đạo Tin Lành chiếm khoảng 8–10%. Con số này bao gồm những cư dân tự nhận mình là thành viên của Evangelische Kirche (giáo đoàn Lutheran và Cải cách).
• Những người theo Chính thống giáo chiếm khoảng 5–6%, bao gồm cộng đồng người Nga, Serbia và Romania di cư.
• Các tôn giáo khác và phi tôn giáo – khoảng 15–20%, bao gồm các phái bộ quốc tế, cộng đồng Phật giáo và Hồi giáo, cũng như cư dân không theo tôn giáo nào.

Cấu trúc này khiến Döbling trở thành một quận chủ yếu theo Công giáo, đồng thời vẫn mang đến sự đa dạng văn hóa và các tiện nghi tôn giáo cho cư dân quốc tế.

• Nhà thờ Döbling tọa lạc tại trung tâm lịch sử của quận, gần phố mua sắm chính của Heiligenstadt. Được xây dựng vào thế kỷ 19, nhà thờ phục vụ khoảng 4.000 giáo dân, bao gồm cư dân Ober döbling và Heiligenstadt. Nhóm tuổi chính là người lớn từ 30–60 tuổi và các gia đình có trẻ em, những người tích cực tham gia các trường Chúa nhật và các sự kiện văn hóa.
• Nhà thờ Grinzing tọa lạc tại làng trồng nho Grinzing, cách Heurigen nổi tiếng một quãng đi bộ ngắn. Các buổi hòa nhạc organ và lễ hội cộng đồng thường xuyên được tổ chức tại đây. Khách tham quan bao gồm người dân địa phương và khách du lịch, và số lượng giáo dân thường xuyên vào khoảng 1.500 người.

Những ngôi đền này đóng vai trò quan trọng trong hoạt động giải trí của gia đình, cung cấp câu lạc bộ trẻ em, nhóm thanh thiếu niên và các sự kiện văn hóa, khiến Döbling trở thành một quận hấp dẫn ở Vienna dành cho các gia đình có trẻ em.

• Nhà thờ Tin Lành Döbling tọa lạc tại khu vực Krottenbachstrasse. Nhà thờ phục vụ khoảng 800 giáo dân ở mọi lứa tuổi, bao gồm thanh thiếu niên, người lớn và người cao tuổi. Nhà thờ tổ chức các chương trình giáo dục, các khóa học tiếng Đức cho người nước ngoài và các buổi họp mặt gia đình.
• Nhà thờ Chính thống giáo Nga ở Grinzing và giáo xứ Chính thống giáo Serbia trên đồi Ober döbling phục vụ cộng đồng người di cư. Giáo dân ở nhiều độ tuổi, từ trẻ em đang học trường Chúa nhật đến người cao tuổi trong cộng đồng. Các giáo đoàn này tích cực tham gia vào đời sống văn hóa của khu vực, tổ chức các lễ hội và buổi hòa nhạc Chính thống giáo.

Sự hiện diện của cộng đồng Chính thống giáo đặc biệt quan trọng đối với người nước ngoài và các chuyên gia làm việc tại các tổ chức quốc tế, khiến khu vực này trở thành nơi thuận tiện để các gia đình người nước ngoài sinh sống.

Döbling, là một quận danh giá của Vienna, thu hút cộng đồng quốc tế và ngoại giao:

• Một số đại sứ quán nước ngoài sử dụng các trung tâm tôn giáo quốc tế địa phương để tổ chức các buổi lễ tôn giáo và sự kiện văn hóa.
• Gia đình của người nước ngoài và chuyên gia từ các tổ chức quốc tế đến đây, tìm kiếm một khu vực an toàn và uy tín để sinh sống, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội và tinh thần phát triển cao.

Khách hàng của tôi làm việc tại các phái bộ ngoại giao và công ty quốc tế lưu ý rằng sự hiện diện của các trung tâm tôn giáo trong phạm vi đi bộ là một yếu tố quan trọng khi lựa chọn bất động sản ở Döbling.

Döbling ở Vienna không chỉ là một khu phố danh giá và xanh mát mà còn là một trung tâm văn hóa với lịch sử phong phú, truyền thống sôi động và nhiều sự kiện dành cho cư dân và khách du lịch. Khu phố này kết hợp các làng nghề trồng nho, di tích lịch sử, nhà hát và địa điểm biểu diễn âm nhạc, khiến nơi đây trở thành một trong những khu vực đáng sống và đầu tư nhất tại Vienna.

Một trong những điểm đặc trưng của Döbling là các quán rượu vang truyền thống (Heurigen):

• Grinzing là một làng trồng nho nổi tiếng với hơn 20 Heurigen (nhà máy rượu vang) đang hoạt động, phục vụ các loại rượu vang địa phương như Grüner Veltliner và Riesling. Chi phí nếm thử rượu vang và khai vị cho mỗi người là 25–40 euro, trong khi bữa tối kèm một ly rượu vang có giá lên đến 60 euro.
• Sievering và Nussdorf ít khách du lịch hơn nhưng lại được người dân địa phương ưa chuộng, mang đến bầu không khí thân thiện với gia đình và văn hóa Vienna đích thực. Giá bữa tối trung bình: 35–50 euro/người.

Theo Hội đồng Du lịch Vienna 2024, hơn 150.000 du khách tham dự các lễ hội rượu vang Döbling hàng năm, biến quận này thành một điểm đến du lịch văn hóa quan trọng. Các khách hàng của tôi, những người đã đầu tư vào căn hộ ở Grinzing, nhận xét rằng vị trí gần Heurigen làm tăng sức hấp dẫn của bất động sản đối với người thuê, đặc biệt là người nước ngoài và khách du lịch quan tâm đến văn hóa truyền thống Áo.

Döbling có mối liên hệ chặt chẽ với lịch sử âm nhạc và các nhà soạn nhạc:

• Bảo tàng Beethoven ở Heiligenstadt và Grinzing là nơi lưu giữ cuộc đời của nhà soạn nhạc tại Vienna. Beethoven đã sống tại đây vào cuối thế kỷ 18 và đầu thế kỷ 19, sáng tác những bản giao hưởng nổi tiếng của mình. Bảo tàng thu hút cả khách du lịch và sinh viên âm nhạc, góp phần nâng cao ý nghĩa văn hóa của khu vực. Vé vào cửa cho người lớn: 10 euro; vé giảm giá cho sinh viên và người cao tuổi: 6 euro.
• Lễ hội âm nhạc: Vào mùa hè, khu vực này tổ chức các buổi hòa nhạc thính phòng, lễ hội âm nhạc cổ điển và các sự kiện ngoài trời, bao gồm các buổi hòa nhạc tại các vườn nho và công viên. Giá vé dao động từ 15–50 euro, tùy thuộc vào địa điểm và chương trình.

Những sự kiện văn hóa này khiến Döbling trở nên đặc biệt hấp dẫn để sinh sống và đầu tư, vì chúng duy trì uy tín của khu vực và thúc đẩy du khách đến Heurigen, nhà hàng và khách sạn.

• Nhà hát và địa điểm hòa nhạc: Các nhà hát, phòng hòa nhạc và trung tâm văn hóa địa phương tổ chức các buổi biểu diễn, bài giảng và triển lãm nghệ thuật. Giá vé dao động từ 20 đến 60 euro.
• Phòng trưng bày và không gian triển lãm: Khu vực này tự hào có một số phòng trưng bày nghệ thuật tư nhân, cũng như các không gian công cộng dành cho triển lãm tạm thời và hội thảo. Vé vào cửa miễn phí hoặc tượng trưng—5–10 euro cho mỗi triển lãm.

Những hoạt động này khiến Döbling trở nên hấp dẫn đối với các gia đình, người nước ngoài và những người trẻ tuổi đang tìm kiếm một khu phố ở Vienna có nền văn hóa sôi động.

Sự gần gũi của Rừng Vienna tạo ra những cơ hội độc đáo cho hoạt động giải trí năng động:

• Đi bộ đường dài, đạp xe và dã ngoại.
• Đường mòn đi bộ xuyên qua các làng trồng nho Grinzing, Sievering và Nussdorf, kết nối các di tích lịch sử, nhà máy rượu vang và bảo tàng. Tour có hướng dẫn viên: 15–30 euro/người.
• Cảnh quan và công viên trong khu vực được sử dụng rộng rãi cho các buổi hòa nhạc và lễ hội ngoài trời. Vé vào cửa thường miễn phí hoặc có giá lên đến 20 euro/vé.

Khách hàng mua biệt thự và căn hộ sang trọng ở Döbling đặc biệt coi trọng việc tiếp cận với các khu vực thiên nhiên và sự kiện văn hóa, vì điều này trực tiếp nâng cao chất lượng cuộc sống và uy tín của khu vực.

Quận 19 của Vienna kết hợp biệt thự, vườn nho và không gian thiên nhiên với cơ sở hạ tầng phát triển. Các công viên lịch sử, đường dạo bộ mới và các tiện ích giải trí sôi động đều nằm tại đây, khiến khu vực này trở nên hấp dẫn cho cả mục đích sinh sống và đầu tư. Bản đồ khu vực thể hiện rõ sự kết hợp giữa kiến ​​trúc đô thị và thiên nhiên, tạo nên sự khác biệt so với các quận mới khác ở Vienna.

Kahlenberg là một ngọn đồi cao 484 mét với tầm nhìn toàn cảnh Vienna và những vườn nho xung quanh. Những con đường mòn đi bộ và khu vực giải trí mới đã được xây dựng trên Kahlenberg, bao gồm các đài quan sát, quán cà phê và khu vực dã ngoại. Các tour tham quan và đi bộ đường dài miễn phí, giúp người dân địa phương cũng như khách du lịch dễ dàng tiếp cận ngọn đồi. Các sự kiện văn hóa và thể thao thường xuyên được tổ chức tại đây, và các tour du lịch rượu vang mang đến cái nhìn sâu sắc về truyền thống của vùng.

Rừng Vienna ( Wien ) là một khu rừng rộng lớn với nhiều tuyến đường đi bộ đường dài và đạp xe với độ khó khác nhau. Khu vực này cung cấp quyền truy cập miễn phí vào các tuyến đường mòn trong rừng, khu vực nướng thịt và khu vực đi bộ gia đình. Đây là một nơi lý tưởng cho các hoạt động giải trí năng động, đi bộ cùng gia đình và chạy bộ trong không khí trong lành. Một phần của khu rừng nằm trong ranh giới của Döbling, trong khi những phần khác trải dài đến các quận khác của Vienna.

Wertheimstein (Ober döbling ) rộng 62.500 m² với các khu vực dã ngoại xanh mát và sân chơi. Vé vào cửa miễn phí và được người dân địa phương ưa chuộng. Công viên còn tổ chức các sự kiện văn hóa nhỏ và hoạt động thể thao cho trẻ em, khiến nơi đây trở nên phổ biến với các gia đình.

Công viên Setagaya là một khu vườn Nhật Bản rộng khoảng 4.000 mét vuông, mở cửa cho việc thiền định và tản bộ thư thái. Công viên là minh chứng điển hình cho sự hội nhập văn hóa quốc tế của khu vực, với những cây cầu Nhật Bản truyền thống, ao hồ và cây hoa. Vé vào cửa miễn phí, tạo điều kiện cho tất cả mọi người đều có thể đến tham quan.

Waldseilpark Kahlenberg là một công viên dây thừng với 17 tuyến đường và 150 chướng ngại vật dành cho mọi lứa tuổi và trình độ. Giá vé vào cửa là 24 euro cho người lớn và 18 euro cho trẻ em. Công viên là nơi lý tưởng cho các hoạt động vui chơi gia đình, hoạt động ngoài trời và xây dựng đội nhóm.

Landgut Wien Cobenzl là một trang trại rộng 4 ha tọa lạc tại Cobenzl. Tại đây, bạn có thể cho động vật ăn, tìm hiểu về canh tác hữu cơ và tận hưởng không gian xanh mát. Vé vào cửa miễn phí, nhưng các hoạt động bổ sung (cho động vật ăn, tham quan) sẽ tính phí.

Schwarzenbergpark là một công viên thiên nhiên với các khu vực đi bộ, chạy bộ và dã ngoại. Việc vào cửa miễn phí khiến nơi đây trở thành điểm đến yêu thích của người dân địa phương. Công viên có đường đi bộ và đạp xe, khu vực nghỉ ngơi với ghế dài và sân thể thao.

Krapfenwaldbad là một hồ bơi ngoài trời với hồ bơi trẻ em, sân thể thao, khu vực thư giãn và quán cà phê. Giá vé vào cửa là 6,50 euro cho người lớn và 2,60 euro cho trẻ em. Hồ bơi này rất được các gia đình có trẻ em ưa chuộng, cũng như các hoạt động bơi lội và vui chơi mùa hè.

Döbling tích cực thực hiện các dự án về môi trường và giải trí:

• Bảo tồn vườn nho: Các vùng trồng nho lịch sử Kahlenberg, Grinzing và Nussdorf được bảo vệ khỏi sự phát triển quy mô lớn. Chính quyền thành phố áp dụng các quy định nghiêm ngặt để bảo tồn cảnh quan và truyền thống sản xuất rượu vang. Điều này không chỉ hỗ trợ di sản văn hóa mà còn bảo tồn hệ sinh thái - thảm thực vật, côn trùng và đa dạng sinh học của khu vực.
• Tạo ra các khu vực đi bộ và tuyến đường giải trí: Các tuyến đường dành cho người đi bộ và xe đạp mới kết nối các công viên, vườn nho và các di tích tự nhiên, bao gồm Kahlenberg, Công viên Setagaya và Công viên Wertheimstein. Điều này giúp cải thiện khả năng tiếp cận không gian xanh cho cư dân và du khách trong khu vực, đồng thời nâng cao chất lượng môi trường đô thị. Một số tuyến đường được trang bị đài quan sát, khu vực nghỉ ngơi và điểm dã ngoại.
• Phát triển du lịch sinh thái: các chuyến tham quan, nếm rượu vang và các chương trình giáo dục giúp nâng cao nhận thức về kho báu thiên nhiên của khu vực.

Döbling kết hợp hài hòa các doanh nghiệp nhỏ, ẩm thực, sáng kiến ​​văn hóa và nơi cư trú ngoại giao, khiến khu vực này trở nên hấp dẫn đối với cư dân, người nước ngoài và nhà đầu tư.

Hoạt động kinh tế của Döbling được thúc đẩy bởi các doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp gia đình, hỗ trợ nền kinh tế địa phương và tạo nên bầu không khí độc đáo cho khu vực. Các phân khúc chính bao gồm:

• Sản xuất rượu vang: Grinzing, Nussdorf và Kahlenberg nổi tiếng với Heurigen - những quán rượu vang truyền thống không chỉ bảo tồn di sản văn hóa mà còn thu hút khách du lịch và nhà đầu tư. Nhiều chủ nhà máy rượu vang tích cực hợp tác với các nhà hàng và đại lý du lịch địa phương, tạo ra một môi trường kinh doanh bền vững.
• Ẩm thực và Quán cà phê: Döbling nổi tiếng với các nhà hàng, quán cà phê và tiệm bánh ngọt ấm cúng, nơi dịch vụ chất lượng cao kết hợp với không gian đích thực. Ví dụ, các quán cà phê nổi tiếng trên phố Cobenzl và các quán bar rượu vang ở Grinzing thường xuyên trở thành điểm hẹn hò của người nước ngoài và người dân địa phương.
• Các doanh nghiệp sáng tạo và văn hóa: Các phòng trưng bày nghệ thuật, xưởng và studio thiết kế đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là ở Sievering và Ober döbling . Những doanh nghiệp này khiến khu vực này trở nên hấp dẫn đối với các chuyên gia trẻ và những người làm việc trong lĩnh vực sáng tạo.

Döbling còn được gọi là khu ngoại giao của Vienna. Đây là nơi đặt trụ sở và lãnh sự quán của nhiều quốc gia, bao gồm Hoa Kỳ, Nga, Croatia, Pháp và nhiều nước khác. Điều này đảm bảo mức độ an ninh, ổn định và uy tín cao cho khu vực.

Sự hiện diện của các đại diện ngoại giao tạo ra nhu cầu về nhà ở cao cấp: biệt thự, căn hộ và dinh thự lịch sử, khiến Döbling trở thành một trong những quận hấp dẫn đầu tư nhất của Vienna.

Mặc dù Döbling chủ yếu là khu dân cư, khu vực này bao gồm:

• Khu phức hợp văn phòng nhỏ và không gian làm việc chung dành cho các công ty khởi nghiệp và doanh nghiệp nhỏ.
• Không gian hội nghị và hội thảo thường được các tổ chức quốc tế và sáng kiến ​​văn hóa sử dụng.
• Các trung tâm thương mại hiện đại nằm gần các trung tâm giao thông (Heiligenstadt, Nussdorf), giúp nhân viên và khách hàng dễ dàng di chuyển.

Nhiều khách hàng của tôi khi đầu tư vào không gian văn phòng hoặc căn hộ cho thuê đều nhận thấy nhu cầu ổn định từ người nước ngoài, nhà ngoại giao và đại diện của các công ty quốc tế.

Quận 19 của Vienna tiếp tục là sự kết hợp hoàn hảo giữa sự sang trọng, không gian xanh và sự phát triển hiện đại. Các khu dân cư mới, biệt thự được cải tạo và các dự án thân thiện với môi trường khiến khu vực này trở nên hấp dẫn cho cả nhu cầu sinh sống và đầu tư. Bản đồ cho thấy Hohe Warte, Sievering và Grinzing vẫn là những vị trí đắc địa cho bất động sản cao cấp.

Các căn hộ hiện đại có diện tích từ 80 đến 250 mét vuông đang được xây dựng tại Hohe Warte và Sievering. Giá dao động từ 9.500 đến 12.000 euro/mét vuông, trong khi giá thuê căn hộ cao cấp từ 2.500 đến 5.500 euro/tháng, tùy thuộc vào vị trí, tầm nhìn và diện tích.

Ví dụ về khách hàng của tôi:

• Một gia đình người Đức đã mua một căn hộ rộng 180 m² với tầm nhìn ra vườn nho tại Hohe Warte với giá khoảng 1,9 triệu euro. Việc cho khách du lịch và người nước ngoài thuê lại mang lại thu nhập ổn định khoảng 4–5% mỗi năm.
• Một cặp vợ chồng nhà đầu tư trẻ đã mua một căn hộ thông tầng ở Sievering với giá 1,2 triệu euro, dự định cho thuê dài hạn cho các nhân viên quốc tế của Liên hợp quốc tại Vienna.

Các biệt thự thế kỷ 19 và 20 tại Grinzing và Oberdöbling đang được tích cực chuyển đổi thành căn hộ cao cấp. Giá cho một biệt thự được trùng tu bắt đầu từ 2 triệu euro, trong khi các căn hộ bên trong có giá từ 9.000–11.000 euro/mét vuông.

Khách hàng của tôi từ Áo đã đầu tư vào một căn biệt thự 450 m² đã được cải tạo tại Grinzing. Sau khi cải tạo, căn hộ đã được bán với mức lợi nhuận khoảng 15% trong vòng hai năm, cho thấy tiềm năng đầu tư của khu vực này.

Các khu phức hợp hiện đại được trang bị:

• Mái nhà xanh tạo ra khu vực giải trí và giảm thất thoát năng lượng.
• Tấm pin mặt trời và hệ thống sưởi ấm tiết kiệm năng lượng.

Những công nghệ này làm tăng giá trị bất động sản và khiến chúng hấp dẫn hơn đối với khách hàng quốc tế đang tìm kiếm nhà ở bền vững tại quận Döbling của Vienna.

Quận 19 của Vienna vẫn là một trong những khu vực đầu tư bất động sản uy tín và ổn định nhất. Mặc dù giá nhà đất cao nhất, thị trường vẫn tăng trưởng ổn định và bền vững, khiến việc đầu tư tại đây trở nên hấp dẫn đối với người mua giàu có, người nước ngoài và các nhà ngoại giao.

Giá cao, tính ổn định cao. Giá mỗi mét vuông tại các khu phức hợp nhà ở cao cấp và biệt thự được cải tạo dao động từ 9.000–12.000 euro mỗi mét vuông, trong khi giá thuê dao động từ 2.500 đến 5.500 euro mỗi tháng. Nhu cầu ổn định đối với phân khúc cao cấp được hỗ trợ bởi cơ hội phát triển mới hạn chế: khu vực này chủ yếu được xây dựng với các tòa nhà lịch sử, và các dự án mới thì rải rác, tạo ra nguồn cung hạn chế và làm tăng vốn hóa bất động sản.

Nhu cầu từ khách hàng quốc tế. Thị trường Döbling được các nhà ngoại giao, chuyên gia nước ngoài và các gia đình giàu có săn đón, những người coi trọng uy tín, không gian xanh và cơ sở hạ tầng phát triển của khu vực. Sự hiện diện của các khu nhà ở ngoại giao (Mỹ, Nga, Croatia) tạo ra nhu cầu bổ sung về nhà ở cao cấp.

Kinh nghiệm của tôi với khách hàng cho thấy bất động sản ở Grinzing, Hohe Warte và Sievering bán được nhanh hơn các khu vực khác ở Vienna và các nhà đầu tư nhận được thu nhập cho thuê ổn định, đặc biệt là từ các khách hàng quốc tế.

Số lượng dự án mới hạn chế. Döbling hầu như không có dự án phát triển đại trà nào, vì vậy mỗi biệt thự hoặc khu phức hợp cao cấp mới đều tự động trở thành bất động sản có vốn hóa lớn. Điều này khiến khu vực này trở nên hấp dẫn cho các khoản đầu tư dài hạn, đặc biệt nếu mục tiêu là bảo toàn hoặc gia tăng vốn.

Xét về góc độ đầu tư, tôi tin rằng Döbling ở Vienna mang đến sự kết hợp giữa an ninh, cơ sở hạ tầng uy tín và thị trường ổn định. Không giống như một số khu vực nguy hiểm hoặc đầy rẫy tội phạm ở Vienna, Döbling có tỷ lệ tội phạm thấp, cư dân có trách nhiệm xã hội cao, và chính quyền thành phố tích cực tham gia bảo tồn các khu vực xanh và giải trí.

Đầu tư vào phân khúc cao cấp của Döbling không chỉ bảo toàn vốn mà còn đảm bảo lợi nhuận dài hạn nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu ổn định từ khách hàng quốc tế. Theo tôi, khu vực này là lựa chọn lý tưởng cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm sự kết hợp giữa nhà ở đẳng cấp, môi trường xanh và nguồn thu nhập cho thuê ổn định.

Döbling (quận 19 của Vienna) mang đến sự kết hợp độc đáo giữa môi trường đô thị danh giá, không gian xanh và di sản lịch sử, khiến nơi đây trở thành địa điểm hấp dẫn đối với nhiều cư dân và nhà đầu tư.

Đối với các gia đình có thu nhập cao, Döbling mang đến một môi trường sống an toàn, thân thiện với môi trường, với nhiều công viên, khu vực đi bộ, trường học chất lượng cao và nhà trẻ. Những vườn nho xanh tươi và rừng Vienna gần kề tạo nên cảm giác sống giữa thiên nhiên, nhưng vẫn chỉ cách trung tâm thành phố vài km. Điều này khiến khu vực này trở nên lý tưởng cho những ai coi trọng sự kết hợp giữa nhà ở sang trọng và điều kiện sống thoải mái cho trẻ em.

Đối với các nhà đầu tư, Döbling là một khu vực hấp dẫn với nguồn cung dự án mới hạn chế, nơi bất động sản cao cấp duy trì mức vốn hóa cao và tạo ra thu nhập cho thuê ổn định. Nguồn cung dự án mới hạn chế và nhu cầu cao từ người nước ngoài, nhà ngoại giao và các gia đình giàu có khiến đầu tư tại đây trở nên đáng tin cậy và đầy hứa hẹn.

Người nước ngoài, nhà ngoại giao và học giả sẽ thấy Döbling là sự kết hợp hoàn hảo giữa lối sống yên bình, cơ sở hạ tầng phát triển và môi trường quốc tế. Khu vực này thu hút những người yêu thích truyền thống văn hóa, biệt thự lịch sử và môi trường xung quanh sang trọng của Vienna. Vị trí gần các khu nhà ở ngoại giao và các tổ chức quốc tế mang đến sự thuận tiện hơn nữa cho các chuyên gia quốc tế.

Nhìn chung, Döbling có thể được gọi là "lá phổi xanh" đích thực của Vienna. Đây là một quận có mức sống cao, môi trường an toàn và kiến ​​trúc độc đáo, nơi văn hóa, thiên nhiên và uy tín được coi trọng. Nhờ sự kết hợp giữa nhà ở sang trọng, cơ sở hạ tầng phát triển, các sáng kiến ​​về môi trường và thị trường bất động sản ổn định, Döbling vẫn là một trong những quận hấp dẫn và uy tín nhất tại Vienna và châu Âu.

Đối với những người tìm kiếm chất lượng cuộc sống, cơ hội đầu tư và uy tín, Döbling là sự lựa chọn không thể bàn cãi.