Quận 18 của Vienna (Währing) là một quận thanh lịch và xanh tươi của Vienna.

Quận 18 của Vienna, được gọi là Währing, nằm ở phía tây bắc thành phố và giáp với quận 9, 17 và 19. Đây là nơi cuộc sống đô thị sôi động hòa quyện với những công viên xanh mát và những con phố yên tĩnh.

Khu vực này tự hào có sự kết hợp hoàn hảo giữa cơ sở hạ tầng đô thị và môi trường thiên nhiên: chỉ cách trung tâm thành phố vài phút lái xe, bạn có thể tìm thấy những khu phố yên tĩnh với biệt thự, vườn tược và vườn nho. Vị trí này khiến Währing ở Vienna trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với những ai coi trọng sự cân bằng giữa sự tiện nghi của thành phố lớn và bầu không khí yên tĩnh.

Trong lịch sử, Währing phát triển như một vùng ngoại ô tư sản và danh giá. Các gia đình giàu có, nhà khoa học, kiến ​​trúc sư và giới trí thức Vienna thế kỷ 19 đã đổ về đây. Khu phố này vẫn giữ được tinh thần này - những biệt thự sang trọng, các tòa nhà theo phong cách Art Nouveau và những ngôi nhà nông thôn nằm cạnh những khu dân cư hiện đại. Đồng thời, ảnh hưởng của trường đại học cũng được cảm nhận rõ nét: khuôn viên của Đại học Vienna và các viện nghiên cứu đã mang đến cho Währing một bầu không khí học thuật.

Điểm nổi bật nhất của khu vực này chính là không gian xanh . Công viên Türkenschanzpark, Công viên Pötzleinsdorfer Schlosspark, và những vườn nho Neustift am Walde đã trở thành biểu tượng của khu vực. Các hoạt động đi bộ, tiệc tùng gia đình và lễ hội rượu vang diễn ra tại đây, tạo nên sự hòa quyện độc đáo giữa cuộc sống đô thị và thiên nhiên. Không có gì ngạc nhiên khi Währing thường được gọi là "khu vườn" và là một trong những góc đẹp nhất Vienna.

Cấu trúc xã hội của Waring cũng đáng được chú ý. Không giống như các quận trung tâm, nơi có dân số trẻ và đa văn hóa hơn, khu vực này chủ yếu là các gia đình, chuyên gia và người nước ngoài có thu nhập cao. Điều này tạo ra nhu cầu về nhà ở sang trọng - từ biệt thự lịch sử đến căn hộ hiện đại nhìn ra vườn nho. Mặc dù sở hữu vị thế thượng lưu, khu vực này vẫn mở cửa: trường học, nhà trẻ, trung tâm văn hóa và vô số quán cà phê mang đến một bầu không khí ấm cúng và sôi động.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết về sự phát triển của Währing, từ một cộng đồng nông thôn trở thành một trong những quận đáng kính nhất Vienna. Chúng ta sẽ khám phá lịch sử, cấu trúc đô thị, thị trường nhà ở, giao thông và các cơ sở giáo dục của quận này. Bài viết sẽ đặc biệt chú trọng đến tiềm năng đầu tư, khiến quận 18 không chỉ là một nơi đáng sống mà còn là một điểm đến đầy hứa hẹn cho những ai đang có kế hoạch đầu tư bất động sản .

Quận 18 của Vienna, hay Währing, có một lịch sử độc đáo, phần lớn quyết định diện mạo hiện tại của nó. Không giống như các quận trung tâm, vốn gắn liền với lịch sử triều đình và các trung tâm thương mại, Währing phát triển thành một nhóm các khu định cư nông thôn nhỏ nằm trên những sườn dốc đẹp như tranh vẽ của Rừng Vienna.

Cho đến cuối thế kỷ 19, những ngôi làng riêng biệt đã tồn tại ở đây: Weinhauser, Gersthof, Pötzleinsdorf, Neustift am Walde và Salmannsdorf. Những cái tên này vẫn còn tồn tại cho đến ngày nay như những địa danh trong vùng, gợi nhớ đến quá khứ nông nghiệp và sản xuất rượu vang của vùng này.

Nghề làm rượu vang và làm vườn đã là xương sống của nền kinh tế địa phương trong nhiều thế kỷ. Neustift am Walde và Salmannsdorf nổi tiếng với heuriger - những quán rượu vang truyền thống vẫn tiếp tục thu hút du khách cho đến ngày nay. Vào thế kỷ 19, các gia đình giàu có từ trung tâm Vienna bắt đầu chuyển đến đây, tìm kiếm không khí trong lành và sự yên bình. Dần dần, Währing phát triển thành một vùng ngoại ô danh giá, nơi có những biệt thự và nhà nghỉ mùa hè.

Sự thay đổi cuối cùng về địa vị diễn ra vào năm 1892, khi Währing, cùng với một số vùng ngoại ô khác, được sáp nhập vào Vienna. Đây là một phần của cuộc cải cách đô thị hóa lớn, khi thủ đô mở rộng ranh giới ra vùng ngoại ô. Vào thời điểm đó, nguyên tắc chia thành phố thành các quận được thiết lập: Währing được đặt số 18. Từ đó trở đi, nó chính thức trở thành một phần của thành phố lớn hơn, đồng thời vẫn giữ được bầu không khí đặc trưng của mình.

Từ cuối thế kỷ 19, khu vực này đã tích cực phát triển các biệt thự và nhà ở nông thôn dành cho giới tư sản. Nhiều biệt thự trong số đó được thiết kế bởi các kiến ​​trúc sư lỗi lạc. Währing gắn liền với tên tuổi của Otto Wagner và Josef Hoffmann, những đại diện tiêu biểu của phong trào Art Nouveau và Art Nouveau tại Vienna. Các tác phẩm của họ đã định hình nên cảnh quan kiến ​​trúc đặc trưng của khu vực: những dinh thự thanh lịch được bao quanh bởi khu vườn, mặt tiền tinh tế và sự hòa hợp với thiên nhiên. Ngày nay, những khách hàng quan tâm đến việc đầu tư vào những ngôi nhà cổ kính tại Währing thường nhận xét rằng khu vực này mang một bầu không khí "gần như Vienna cổ kính".

Trong Thế chiến II, Währing, giống như nhiều quận khác ở Vienna, chịu ảnh hưởng của bom đạn, nhưng không nghiêm trọng bằng khu trung tâm. Nhiều biệt thự vẫn tồn tại, mặc dù một số tòa nhà đã bị phá hủy hoặc hư hại. Việc tái thiết khu vực sau chiến tranh diễn ra dần dần: các khu dân cư mới xuất hiện vào những năm 1950 và 1960, nhưng tinh thần của vùng ngoại ô tư sản vẫn được bảo tồn.

Không giống như một số khu vực khác của thành phố, vốn theo thời gian đã bị coi là khu vực kém phát triển của Vienna, Währing vẫn luôn duy trì được uy tín và sự nổi tiếng của mình. Lịch sử và di sản kiến ​​trúc của khu vực này tạo nên giá trị văn hóa và dân cư cao, tác động tích cực đến sức hấp dẫn đầu tư.

Một chương quan trọng khác trong lịch sử của quận này gắn liền với khoa học và giáo dục. Vào đầu thế kỷ 20, các khoa và trung tâm nghiên cứu đại học đã được thành lập tại đây. Công viên Türkenschanzpark và các tòa nhà liền kề trở thành địa điểm nghiên cứu sinh học và thực vật học tại Đại học Vienna. Điều này đã mang lại cho quận một phong cách học thuật đặc trưng, ​​góp phần nâng cao uy tín của quận.

Quận 18 (Währing) của Vienna có diện tích khoảng 6,28 km² và dân số khoảng 51.000 người (Statistik Austria, 2024). Về mật độ dân số, quận này được coi là "trung bình" - khoảng 8.100 người trên mỗi km² - thấp hơn đáng kể so với các quận trung tâm như Margareten hay Ottakring, nhưng cao hơn quận "trồng nho" Döbling. Con số này phản ánh trực tiếp cấu trúc của quận: Währing không phải là một khối nhà đơn điệu, mà là một bức tranh khảm của những khu phố đông đúc gần Gürtel và những biệt thự rộng rãi ở phía bắc.

Dọc theo Gürtel, một trong những trục đường chính của Vienna, Währing mang dáng dấp của một khu đô thị cổ điển: nổi bật với các tòa nhà chung cư từ cuối thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20, các cửa hàng, nhà hàng và trạm xe điện. Khu vực này mang đậm tinh thần của các quận trung tâm và tạo nên bầu không khí đô thị hơn.

Các khu phố phía bắc Pötzleinsdorf và Neustift am Walde mang đến một ấn tượng hoàn toàn khác biệt. Tại đây, những biệt thự nằm nép mình trong những khu vườn, những con phố hẹp và những vườn nho trải dài trên sườn đồi của Rừng Vienna. Khu vực này thường được gọi là "trái tim xanh của Währing". Những khách hàng người Hà Lan của tôi, những người đã mua một căn nhà gia đình ở Pötzleinsdorf, nhận xét rằng vào buổi sáng, "khung cảnh những vườn nho và núi non gợi nhớ đến vùng Tuscany của Ý hơn là thủ đô nước Áo."

Quận 18 (Währing) của Vienna mang nét độc đáo riêng nhờ sự kết hợp đa dạng các loại hình phát triển, tạo nên sự tương phản rõ nét giữa những con phố sôi động trong thành phố và những khu dân cư ngoại ô yên tĩnh, rợp bóng cây xanh. Chính sự đa dạng này đã tạo nên nhu cầu nhà ở cho nhiều đối tượng người mua và người thuê nhà.

Gersthof và Währing er Straße là những khu vực đô thị đông đúc hơn, chủ yếu là các tòa nhà chung cư nhiều căn hộ từ cuối thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20. Nhà ở tại đây nhỏ gọn hơn và giá cả thấp hơn so với khu biệt thự, khiến căn hộ trở nên phổ biến với sinh viên, chuyên gia trẻ và các gia đình muốn sống ở một khu vực sang trọng nhưng gần gũi hơn với các tiện ích của thành phố. Giá trung bình mỗi mét vuông tại những khu vực này vào khoảng 5.500–6.500 euro/mét vuông, thấp hơn đáng kể so với khu biệt thự.

Pötzleinsdorf là ​​biểu tượng của Währing. Khu phố này nổi tiếng với những biệt thự sang trọng, khu vườn xanh mát và gần công viên Pötzleinsdorfer Schlosspark. Nơi đây là nơi sinh sống của giới trí thức Vienna, chủ doanh nghiệp và người nước ngoài. Giá thuê biệt thự tại khu vực này có thể lên tới 10.000 euro/mét vuông trở lên, và giá thuê hầu như luôn ở phân khúc cao cấp. Một trong những khách hàng của tôi, một giáo sư người Áo, đã mua một căn nhà ở đây chỉ vì sự yên tĩnh và gần gũi với không gian xanh, trong khi trung tâm thành phố chỉ cách đó 20 phút đi xe điện.

Neustift am Walde và Salmannsdorf là ​​những làng rượu vang lịch sử hòa quyện vào cấu trúc đô thị. Heuriger (quán rượu vang truyền thống) vẫn còn hoạt động ở đây, và cảnh quan thực sự hòa quyện vào Rừng Vienna. Những khu vực này hấp dẫn những ai tìm kiếm bầu không khí "nông thôn" giữa lòng thủ đô. Đối với các nhà đầu tư, đây là một chiến lược dài hạn: giá cao, nguồn cung hạn chế, và tính thanh khoản kéo dài hàng thập kỷ.

Weinhauser và, ở một mức độ nào đó, Gersthof là những khu dân cư trung gian cung cấp nhà ở giá cả phải chăng hơn mà vẫn dễ dàng di chuyển đến trung tâm thành phố. Chúng là lựa chọn phổ biến cho các gia đình có trẻ em do gần trường học và nhà trẻ. Thị trường ở khu vực này của Vähring khá ổn định: giá cả tăng vừa phải, nhưng nguy cơ giảm giá là rất thấp.

Theo Statistik Austria và ImmoUnited, Währing là một trong những quận thịnh vượng nhất Vienna, nơi giá nhà đất tăng đều đặn 3-5% mỗi năm. Không giống như một số khu vực tội phạm tràn lan ở Vienna (ví dụ, một phần của quận 10 và 20), mức độ an ninh ở đây vẫn cao, càng làm tăng thêm sức hấp dẫn của quận.

Quận 18 (Währing) của Vienna luôn được coi là một trong những khu vực thịnh vượng nhất thành phố, và cấu trúc xã hội của quận này khẳng định điều đó. Không giống như những quận năng động và trẻ trung hơn như Leopoldstadt hay Favoriten, quận này tự hào có dân số ổn định và trưởng thành hơn, với trọng tâm rõ rệt về học thuật và gia đình. Đây là một trong những quận đáng sống nhất Vienna, nơi sự uy tín và yên bình tạo nên sự cân bằng xã hội ổn định.

Theo Statistik Austria (2024), quận 18 của Vienna có dân số khoảng 51.000 người. Mật độ dân số khoảng 8.100 người/km², thấp hơn so với Leopoldstadt hoặc Margareten, phản ánh sự hiện diện của các biệt thự, không gian xanh và mật độ đô thị thấp hơn.

• Độ tuổi trung bình của cư dân là 43,7 tuổi (ở Vienna - 41,1).
• Các gia đình có trẻ em chiếm khoảng 24% tổng số hộ gia đình. Đối với nhiều người, vị trí gần trường học (bao gồm cả các trường ngữ pháp danh tiếng như Währinger Gymnasium) và công viên đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn khu dân cư.
• Người cao tuổi (65 tuổi trở lên) chiếm hơn 20% dân số, cao hơn mức trung bình của thành phố.
• Sinh viên và nhà nghiên cứu hình thành nên một nhóm đáng kể nhờ vị trí gần BOKU, khuôn viên trường Đại học Vienna và các viện nghiên cứu.

Tôi có thể xác nhận điều này từ kinh nghiệm của chính mình: một số khách hàng của tôi là giáo sư và nhà nghiên cứu đã chọn quận 18 của Vienna chính vì sự cân bằng giữa hòa bình, uy tín và khả năng tiếp cận các trường đại học.

Động lực và xu hướng:

• Dân số Waring tăng trưởng chậm, chỉ 1,5% trong 10 năm qua, cho thấy sự ổn định.
• Tỷ lệ người cao tuổi sẽ tăng: theo dự báo từ MA23 (Stadt Wien, Statistik), đến năm 2035, hơn 25% dân số sẽ ở độ tuổi trên 65.
• Đối với thị trường bất động sản, điều này có nghĩa là nhu cầu ổn định đối với các căn hộ chất lượng cao có diện tích trung bình và lớn, cũng như nhà không có rào cản (barrierfreie Wohnungen).

Không giống như các quận Ả Rập của Vienna, chẳng hạn như một số khu vực của quận 10 (Favoriten) hoặc quận 20 (Brigittenau), Währing có sự cân bằng sắc tộc khác biệt.

• Tỷ lệ người nước ngoài vào khoảng 25% (thấp hơn một chút so với mức trung bình của thành phố là 30%).
• Trong số đó, người nước ngoài nói tiếng Đức (đặc biệt là từ Đức và Thụy Sĩ) chiếm ưu thế, cũng như người Thổ Nhĩ Kỳ.
• Sự hiện diện của các chuyên gia từ Đông Âu và Châu Á tham gia vào các dự án khoa học và CNTT đang ngày càng tăng.

Theo báo cáo WienIntegration Monitor 2023, Vähring thể hiện một trong những mức độ hội nhập xã hội cao nhất: mật độ các cộng đồng "đóng" ở đây thấp hơn so với các khu vực có tỷ lệ tội phạm cao hơn ở Vienna, chẳng hạn như một số khu vực thuộc quận 15 hoặc 20. Tỷ lệ tội phạm ở quận 18 thấp hơn 20-30% so với mức trung bình của Vienna. Điều này khẳng định vị thế an toàn của nơi đây và thu hút các gia đình.

Về mặt kinh tế xã hội, quận 18 của Vienna nổi bật với mức độ thịnh vượng cao.

• Thu nhập bình quân đầu người là khoảng 28.000 euro mỗi năm (để so sánh: ở Vienna là 24.500 euro).
• Tỷ lệ cư dân có trình độ học vấn cao cao (hơn 40% so với 33% của toàn thành phố).
• Sự hiện diện đông đảo của đại diện giới tinh hoa khoa học và văn hóa.

Điều này cũng được chứng minh trên thị trường bất động sản. Theo kinh nghiệm của tôi, một gia đình người Đức đã chọn một biệt thự ở Pötzleinsdorf làm nơi cư trú lâu dài, không chỉ vì chất lượng bất động sản mà còn vì môi trường xã hội: "Ở đây, chúng tôi được sống giữa các giáo sư, bác sĩ và kiến ​​trúc sư, và điều này được cảm nhận ngay cả trong cuộc sống hàng ngày."

Không giống như các khu vực khác, nơi người thuê nhà ngắn hạn chiếm ưu thế (chẳng hạn như sinh viên ở Phường 9), Waring có tỷ lệ người sở hữu nhà dài hạn cao. Hơn 55% cư dân đã sống trong căn hộ hoặc nhà của họ hơn 10 năm. Điều này tạo nên một cộng đồng ổn định và góp phần bảo tồn các giá trị truyền thống.

Tuy nhiên, nhu cầu di chuyển vẫn đang tăng lên. Với nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng, đặc biệt là các căn hộ hai và ba phòng ngủ dọc theo Gürtel và Gersthof, các chuyên gia CNTT và y tế trẻ đang ngày càng chuyển đến đây.

Quận 18 (Währing) của Vienna chiếm một vị trí đặc biệt trong bức tranh bất động sản thủ đô. Quận này thường được coi là một trong những quận danh giá của Vienna, cùng với quận 19 ( Döbling ) và 13 ( Hietzing ), nhưng cũng tự hào về sự cân bằng xã hội riêng. Không giống như những khu vực kém hấp dẫn hơn ở ngoại ô, Währing cung cấp đa dạng lựa chọn nhà ở: từ nguồn cung căn hộ hạn chế của thành phố đến những biệt thự độc đáo nhìn ra vườn nho. Vì vậy, những ai đang có kế hoạch mua căn hộ tại Vienna nên xem xét kỹ lưỡng khu vực này.

Mặc dù là một "quận tư sản", Vähring vẫn có nhà ở xã hội. Theo Wiener Wohnen (2024), tỷ lệ căn hộ đô thị chiếm khoảng 10-12% tổng quỹ nhà ở. Con số này thấp hơn đáng kể so với mức trung bình của thành phố (khoảng 25%), nhưng vẫn đảm bảo mức giá phải chăng cho các nhóm thu nhập thấp.

• Nhà ở xã hội chủ yếu tập trung dọc theo Gürtel, nơi trước đây từng có các tòa nhà chung cư được xây dựng.
• Căn hộ điển hình ở đây có diện tích 40–70 m², với giá thuê khoảng 7–9 euro/m².

Tôi đã gặp trường hợp sinh viên đại học và người trẻ mới đi làm chọn phân khúc này làm nhà ở tạm thời. Tuy nhiên, do nguồn cung hạn chế, cầu luôn vượt cung.

Biểu tượng của Währing, dĩ nhiên, chính là những biệt thự ở Pötzleinsdorf và Neustift am Walde. Những khu vực này ban đầu được phát triển thành khu nghỉ dưỡng ngoại ô cho giới tư sản Vienna thế kỷ 19, và hình ảnh này vẫn tồn tại cho đến ngày nay.

• Các biệt thự thường được thiết kế bởi các kiến ​​trúc sư nổi tiếng (Otto Wagner, Josef Hoffmann) và nhiều tòa nhà là di tích kiến ​​trúc.
• Ngày nay, những ngôi nhà như vậy là những dinh thự sang trọng rộng 300–600 m² với vườn, hồ bơi và tầm nhìn ra những vườn nho.
• Giá của những bất động sản như vậy bắt đầu từ 10.000 €/m² và các lựa chọn độc quyền có giá vượt quá 15.000 €/m².

So với quận 19 lân cận (Döbling), nơi giá nhà ở cao cấp trung bình cao hơn 10-15%, Vähring có vẻ phải chăng hơn nhưng không kém phần uy tín.

Theo kinh nghiệm của tôi, một gia đình người Áo đã mua nhà ở Neustift chính vì sự kết hợp độc đáo của nó - yên bình, vườn nho, gần những con đường mòn trên núi, nhưng vẫn chỉ cách trung tâm Vienna 20 phút lái xe. Họ nhận xét rằng "khu vực này mang lại cảm giác của một khu nghỉ dưỡng, nhưng vẫn tiện nghi như một thành phố."

Thị trường cho thuê ở Waring rất đa dạng:

• Dọc theo Gürtel, giá thuê căn hộ tầm trung vào khoảng 14–16 euro/mét vuông. Mức giá này thấp hơn một chút so với các khu vực trung tâm, thu hút sinh viên, nhân viên đại học và các chuyên gia trẻ.
• Ở Pötzleinsdorf và Gersthof, giá thuê căn hộ và nhà ở sang trọng có thể lên tới 25–30 euro/m² trở lên.
• Ở các dinh thự và biệt thự, tiền thuê lên tới vài nghìn euro mỗi tháng.

Đối với khách hàng người Đức của tôi, việc thuê nhà ở Gersthof chỉ là giải pháp tạm thời trước khi mua nhà—họ dành thời gian tìm kiếm một căn biệt thự phù hợp. Điều thú vị là việc thuê nhà ở đây cho họ cơ hội "thử nghiệm" khu vực trước khi mua.

Währing từ lâu đã được coi không chỉ là một trong những khu phố thịnh vượng nhất Vienna mà còn là khu vực có cơ sở hạ tầng giáo dục phong phú. Tất cả các cấp học đều có mặt tại đây, từ trường mẫu giáo, tiểu học đến các khoa đại học và viện nghiên cứu. Đây là lý do tại sao nhiều gia đình coi Währing ở Vienna là một khu phố lý tưởng để sinh sống, đặc biệt nếu họ có con em đang trong độ tuổi đi học hoặc đại học.

Có khoảng 30 trường mẫu giáo (Kindergarten) trong quận, cả công lập và tư thục. Theo Magistrat der Stadt Wien (MA 10), số lượng chỗ học mẫu giáo ở Währing cao hơn mức trung bình của thành phố, giúp giảm bớt gánh nặng cho phụ huynh.

• Ở Vähring có một mạng lưới trường mẫu giáo thành phố (Städtischer Kindergarten), miễn phí; phụ huynh chỉ phải trả tiền ăn (80–120 € mỗi tháng).
• Các trung tâm giữ trẻ tư nhân, chẳng hạn như Kindergruppe Währing hay Trường Mẫu giáo Song ngữ, rất được các gia đình người nước ngoài ưa chuộng. Giá dao động từ 400–600 euro mỗi tháng cho trường mẫu giáo tiếng Đức đến 700–1.200 euro mỗi tháng cho trường mẫu giáo quốc tế.

Nhiều khách hàng của tôi chuyển đến sống cùng con cái từ Đức và Thụy Sĩ nhận thấy rằng, không giống như các quận khác ở Vienna, việc tìm một chỗ trong trường mẫu giáo có chương trình giảng dạy bằng tiếng Đức-Anh dễ dàng hơn. Điều này khiến Währing trở nên đặc biệt thuận tiện cho các gia đình quốc tế.

Trường tiểu học (Volksschule) là trường công lập và miễn phí, với chi phí ăn uống và tài liệu giảng dạy thấp (200–300 euro mỗi năm). Ví dụ, trường Volksschule Semperstraße nổi tiếng với chương trình giảng dạy toán và ngôn ngữ chất lượng cao. Khu vực này cũng có các trường tiểu học tư thục với các chương trình ngôn ngữ hoặc tôn giáo mở rộng, có thể có học phí từ 3.500–8.000 euro mỗi năm.

Waring là nơi có các trường ngữ pháp nổi tiếng sau đây:

• Bundesgymnasium và Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse (Bergheidengasse 41–45).

Các trường này cung cấp cả chương trình giáo dục thể chất truyền thống và thực tế. Học phí tại các trường thể dục thể chất công lập là miễn phí, nhưng chi phí đi lại, hoạt động ngoại khóa và tài liệu giảng dạy bổ sung dao động từ 300–600 euro mỗi năm.

Giáo dục âm nhạc cũng được đánh giá cao. Trường Musikschule Währing của thành phố cung cấp các lớp học với mức học phí từ 200–400 euro mỗi học kỳ, trong khi các lớp học riêng với giáo viên có giá từ 40–70 euro mỗi giờ.

Quận Währing là nơi có các cơ sở đại học, bao gồm các khoa của Đại học Vienna (thực vật học, sinh học), các trung tâm nghiên cứu tại Türkenschanzpark và các khoa của Học viện Mỹ thuật (Akademie der bildenden Künste Wien).

Đối với sinh viên EU, học phí tại các trường đại học Áo hầu như miễn phí (phí hành chính khoảng 20 euro mỗi học kỳ). Đối với sinh viên ngoài EU, học phí là 726 euro mỗi học kỳ, khiến Vienna trở nên cạnh tranh hơn so với các thủ đô châu Âu khác.

Quận 18 của Vienna nổi tiếng với sự kết hợp cân bằng giữa phát triển đô thị và không gian xanh, tự hào sở hữu hệ thống giao thông phát triển đồng bộ nhưng vẫn hướng đến con người. Điểm nhấn ở đây không chỉ nằm ở giao thông công cộng mà còn ở cơ sở hạ tầng dành cho xe đạp và khả năng tiếp cận đường bộ. Đối với những người chọn sống tại Vienna, mạng lưới giao thông là một yếu tố quyết định: nơi đây mang đến sự thuận tiện di chuyển đến trung tâm thành phố, các khuôn viên trường đại học và các khu dân cư danh tiếng lân cận.

Không có tuyến tàu điện ngầm trực tiếp đến Währing, một đặc điểm tạo nên nét độc đáo của quận này. Tuy nhiên, ga U6 Währinger Straße–Volksoper và trạm trung chuyển Michelbeuern–AKH nằm ngay rìa quận. Điều này cho phép cư dân nhanh chóng kết nối với các trạm trung chuyển và đến trung tâm Vienna trong vòng 10–15 phút.

Theo kinh nghiệm của tôi, khách hàng thường nhận thấy việc thiếu tuyến tàu điện ngầm được bù đắp bằng mạng lưới xe điện và xe buýt phát triển tốt. Một người mua nhà từ Thụy Sĩ nói với tôi: "Tôi không muốn sống ngay cạnh tuyến U-Bahn vì tiếng ồn và tình trạng đông đúc. Nhưng ở đây, tôi có xe điện ngay trước cửa và một khu phố yên tĩnh."

Xe điện đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu giao thông của Waring:

• Tuyến 40 – nối Gersthof với trung tâm thành phố (Schottentor, bên cạnh trường đại học chính).
• Tuyến 41 đi qua Türkenschanzplatz, rất thuận tiện cho học sinh và giáo viên.
• Tuyến 42 kết nối khu vực này với các khu đại học và Innerer Stadt.

Hệ thống xe điện hoạt động đáng tin cậy: theo Wiener Linien, thời gian chờ trung bình trong giờ cao điểm là 3–5 phút, tương đương với tàu điện ngầm về độ tiện lợi.

Quận này cũng có một số tuyến xe buýt kết nối vùng ngoại ô Waring với các khu dân cư và công viên lân cận. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các gia đình có trẻ em và người cao tuổi: không giống như tàu điện ngầm và xe điện, xe buýt có thể đi sâu hơn vào các sân trong của quận.

Trong những năm gần đây, Vienna đã tích cực phát triển mạng lưới tuyến đường dành cho xe đạp. Các làn đường dành riêng cho xe đạp mới đã được bổ sung dọc theo phố Währinger Straße và hướng về phía Türkenschanzpark. Theo thống kê từ MA 18 (Stadtentwicklung Wien), tỷ lệ các chuyến đi bằng xe đạp trong quận đã tăng từ 7% năm 2015 lên hơn 12% vào năm 2023.

Theo kế hoạch phát triển STEP 2025 của thành phố, Währing được đưa vào chiến lược "thành phố cự ly ngắn" (Stadt der kurzen Wege). Điều này có nghĩa là các khu vực dành cho người đi bộ và xe đạp sẽ được mở rộng trong những năm tới, và giao thông thân thiện với môi trường sẽ được ưu tiên. Cụ thể, việc hiện đại hóa các tuyến xe điện và tạo ra "hành lang giao thông xanh" hướng đến Công viên Türkenschanz đang được thảo luận.

Ý kiến ​​chuyên gia. Về mặt giao thông, Währing là một lựa chọn cân bằng: không có tuyến tàu điện ngầm trong quận, nhưng lại được kết nối thuận tiện bằng xe điện, xe buýt và các ga U-Bahn gần đó. Đây là giải pháp lý tưởng cho các gia đình và những người làm việc hoặc học tập tại trung tâm Vienna.

Trên thực tế, tôi nhận thấy khách hàng lựa chọn Waring có sự cân bằng về giá trị: giao thông thuận tiện, không bị tiếng ồn quá mức của thành phố. Điều này tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Căn hộ gần trạm xe điện và ga U6 có giá trị hơn: giá thuê ở đây cao hơn 8-12% so với các khu vực xa xôi hơn trong quận. Do đó, giao thông trở thành một động lực bổ sung cho đầu tư.

Đỗ xe ở Vienna là một chủ đề phản ánh trực tiếp sự cân bằng giữa tiện nghi của cư dân và phát triển đô thị bền vững. Về mặt này, quận 18 của Vienna thể hiện một cách tiếp cận đặc trưng của các khu dân cư cao cấp: chú trọng đến sự tiện lợi cho cư dân và giảm gánh nặng giao thông công cộng.

Đối với các nhà đầu tư, chỗ đậu xe không chỉ là vấn đề hậu cần; nó còn là yếu tố quyết định tính thanh khoản của bất động sản. Các căn hộ và nhà ở có gara riêng hoặc bãi đậu xe ngầm thường có giá bán cao hơn trung bình từ 8-12%.

Từ năm 2017, quận 18 của Vienna đã cung cấp thẻ Parkpickerl (thẻ đỗ xe) cho cư dân. Thẻ này có giá khoảng 10 euro mỗi tháng (120 euro mỗi năm), cho phép đỗ xe trên toàn quận. Để so sánh, phí đỗ xe cho khách đắt hơn—trung bình 2,20 euro mỗi giờ (dữ liệu từ Văn phòng Thẩm phán Wien).

Một trong những khách hàng của tôi, một gia đình đến từ Đức đã mua một căn hộ ở Pötzleinsdorf, lưu ý rằng thỏa thuận Parkpickerl đã giúp họ tránh khỏi việc phải tìm kiếm chỗ trống hàng ngày.

Thành phố đang tích cực phát triển các bãi đậu xe ngầm và bãi đậu xe Park & ​​​​Ride dọc theo Gürtel và tại các trung tâm giao thông chính (Volksoper, Michelbeuern). Giá thuê chỗ đậu xe tại các cơ sở này dao động từ 90 đến 140 euro mỗi tháng, tùy thuộc vào vị trí. Hình thức này rất phổ biến đối với người thuê căn hộ, vì nhiều tòa nhà trong khu phố cổ không có bãi đậu xe riêng.

Chính sách của thành phố nhằm mục đích giảm thiểu tình trạng đỗ xe trên đường và phủ xanh đường phố. Ví dụ, theo chương trình "Supergrätzl Währing", bắt đầu từ năm 2023, một số tuyến phố đang được chuyển đổi thành khu vực dành cho người đi bộ với nhiều cây xanh và làn đường dành cho xe đạp. Đối với chủ xe, điều này đồng nghĩa với việc ít chỗ đỗ xe miễn phí hơn, nhưng giá trị bất động sản sẽ tăng lên nhờ không gian xanh xung quanh.

Nhận xét của tôi: những người mua đang cân nhắc quận 18 là nơi để sinh sống lâu dài ngày càng coi trọng những sân trong yên tĩnh, không có ô tô, nơi trẻ em có thể vui chơi an toàn.

Quận 18 (Währing) của Vienna không chỉ nổi tiếng với những công viên xanh mát và những biệt thự sang trọng mà còn bởi di sản tôn giáo và văn hóa phong phú. Tại đây, các truyền thống Công giáo, cộng đồng Tin Lành, giáo xứ Chính thống giáo và các di tích văn hóa Do Thái hòa quyện một cách hài hòa. Đối với nhiều gia đình chọn sống tại quận 18 của Vienna, cơ sở hạ tầng tâm linh và văn hóa là một yếu tố quan trọng. Về mặt lịch sử, Vienna, và đặc biệt là Währing, vẫn mang đậm tinh thần Công giáo.

Thống kê tôn giáo ở quận 18 của Vienna:

• Người Công giáo: 52,8%
• Chính thống giáo: 6,2%
• Người Hồi giáo: 6,0%
• Tin Lành: 5,9%
• Không theo tôn giáo nào: 21,4%
• Tôn giáo khác: 1,8%
• Không rõ: 5,7%

Một số ngôi đền đại diện cho nhiều thời đại kiến ​​trúc khác nhau vẫn còn tồn tại trong khu vực:

Nhà thờ Công giáo:

• Pfarrkirche Währing (Nhà thờ Thánh Gertrude và Thánh Lawrence). Đây là một trong những nhà thờ cổ nhất trong khu vực, được nhắc đến từ thế kỷ 13. Tòa nhà hiện tại được xây dựng vào năm 1753 và được mở rộng đáng kể vào năm 1934. Nhà thờ kết hợp các yếu tố Baroque muộn và tân Gothic. Bên trong có các bàn thờ cổ và một cây đàn organ, cũng như các đài tưởng niệm liên quan đến lịch sử của khu vực.
• Lazaristenkirche ). Tọa lạc tại quận Ganselberg, nhà thờ này được kiến ​​trúc sư Friedrich von Schmidt xây dựng theo phong cách tân Gothic. Nhà thờ được dành riêng cho Thánh Severian xứ Noricum. Nhà thờ được thánh hiến vào năm 1880 và là trung tâm của cộng đồng Công giáo do Dòng Lazarist phục vụ.
• Pfarrkirche Weinhaus (Nhà thờ Thánh Joseph). Tọa lạc trên phố Gentzgasse, nhà thờ được xây dựng từ năm 1883 đến năm 1889. Nhà thờ được dành riêng để thờ Thánh Joseph, vị thánh bổn mạng của người lao động và gia đình. Nhà thờ nổi tiếng với kiến ​​trúc lịch sử và là một trung tâm tôn giáo quan trọng của cộng đồng địa phương.

Cộng đồng Tin Lành và các cộng đồng Kitô giáo khác:

• Nhà thờ Lutherkirche (Nhà thờ Lutheran) ở Währing là một trung tâm quan trọng của cộng đồng Tin Lành. Được xây dựng theo phong cách Lịch sử vào năm 1898, nhà thờ không chỉ là nơi thờ cúng mà còn là địa điểm tổ chức các buổi hòa nhạc văn hóa và sự kiện giáo dục.
• Không có nhà thờ Chính thống giáo nào ở quận 18 của Vienna. Tuy nhiên, có một số nhà thờ Chính thống giáo phục vụ nhiều cộng đồng Chính thống giáo khác nhau nằm ở các quận lân cận.

Các sáng kiến ​​của Do Thái giáo và liên tôn:

• Nghĩa trang Do Thái ở Währing. Mở cửa vào năm 1784, nghĩa trang này từng là nơi chôn cất chính cho các thành viên của Cộng đồng Do Thái tại Vienna. Mặc dù bị đóng cửa vào những năm 1880 và bị phá hủy sau đó trong thời kỳ Đức Quốc xã, nghĩa trang vẫn là một di tích lịch sử quan trọng.
• Trong những năm gần đây, các dự án đối thoại liên tôn đã được phát triển tích cực trong quận. Các giáo xứ Công giáo, cộng đồng Tin Lành và Chính thống giáo tham gia vào các hoạt động văn hóa và từ thiện chung. Các chương trình như "Lange Nacht der Kirchen" (Đêm dài của các Nhà thờ) cho phép người dân và du khách trải nghiệm sự đa dạng của đời sống tâm linh.

Quận Währing, quận 18 của Vienna, nổi tiếng không chỉ là khu dân cư danh giá mà còn là trung tâm văn hóa với bề dày lịch sử, kiến ​​trúc và các hoạt động giải trí đa dạng. Đối với cư dân và nhà đầu tư, điều này không chỉ mang lại sự sang trọng và tiện nghi mà còn là chất lượng cuộc sống cao, được người nước ngoài và các gia đình Vienna coi trọng.

Volksoper Wien – trái tim của bối cảnh văn hóa

Nhà hát Volksoper Wien là điểm thu hút chính của quận, nổi tiếng cả ở Áo và xa hơn nữa. Hàng năm, nhà hát trình diễn khoảng 300 tác phẩm, từ operetta, opera cổ điển đến ballet và nhạc kịch.

• Giá vé dao động từ 75 € đến 144 € tùy theo chỗ ngồi.
• Khán giả trẻ dưới 30 tuổi có thể tận dụng chương trình U30 và mua vé với giá 15 €.
• Giá vé gia đình là 30 euro cho một mùa, giảm giá tới 75% cho trẻ em và giảm giá đáng kể cho người lớn.

Một trong những khách hàng của tôi, một gia đình đã mua một căn hộ gần Volksoper, lưu ý rằng việc gần nhà hát không chỉ là sự tiện lợi đối với họ mà còn là một lối sống thực sự - họ chọn những tác phẩm mới mỗi tuần và khu vực này được coi là một trung tâm văn hóa, không chỉ là nơi để sống.

Nhà hát nhỏ và câu lạc bộ văn hóa

Ngoài Nhà hát Volksoper, khu vực này còn là nơi sinh sống của một cộng đồng sôi động với các sân khấu nhỏ hơn, câu lạc bộ văn hóa và hội nhóm văn học. Khu phố Gersthof và Pötzleinsdorf là ​​nơi tổ chức các buổi biểu diễn thính phòng, diễn thuyết và các buổi tối âm nhạc. Bối cảnh văn hóa địa phương này được các gia đình trẻ và sinh viên đại học đánh giá cao, đồng thời cũng làm tăng sức hấp dẫn đầu tư của khu vực: bất động sản xung quanh những không gian như vậy luôn có nhu cầu cao.

Phòng trưng bày và di sản kiến ​​trúc

Quận 18 có nhiều biệt thự và tòa nhà lịch sử với kiến ​​trúc thế kỷ 19 và 20, nhiều trong số đó mở cửa cho công chúng tham quan.

• Lâu đài Pötzleinsdorf trước đây là nơi cư trú và hiện là địa điểm tổ chức triển lãm và hòa nhạc thính phòng.
• Ở Gersthof, bạn có thể ghé thăm các phòng trưng bày nghệ thuật đương đại tư nhân nhỏ, nơi trưng bày các tác phẩm của các nghệ sĩ địa phương.

Đối với người mua nhà, điều này có nghĩa là giá trị gia tăng: nhiều người không chỉ tìm kiếm diện tích mà còn tìm kiếm cơ hội sống trong một môi trường văn hóa.

Lễ hội và sự kiện: từ lễ hội rượu vang đến diễu hành đường phố

Một trong những sự kiện nổi tiếng nhất vẫn là Neustifter Kirtag, một lễ hội rượu vang được tổ chức vào tháng 8 tại Neustift am Walde. Mặc dù khu vực này về mặt hành chính thuộc Döbling, nhưng về mặt lịch sử, nó có mối liên hệ chặt chẽ với Währing.

• Kirtag thu hút tới 150.000 du khách mỗi năm.
• Vào cửa miễn phí, có các gian hàng chợ, nếm thử và diễu hành truyền thống.

Một yếu tố văn hóa quan trọng khác là Ngày hội Đi bộ Thưởng thức Rượu vang Vienna. Tuyến đường bắt đầu từ khu vực Neustift và đi qua các vườn nho, với các điểm dừng chân tại Heuriger. Năm 2025, sự kiện sẽ diễn ra vào ngày 27–28 tháng 9, và hoàn toàn miễn phí.

Khách hàng của tôi đã mua nhà phố ở khu vực này nhận thấy rằng lượng khách du lịch đổ về trong những ngày nghỉ lễ không chỉ tạo nên bầu không khí đặc biệt mà còn làm tăng lợi nhuận cho việc cho thuê ngắn hạn.

Quận 18 của Vienna luôn được coi là một trong những khu vực xanh và yên bình nhất thành phố. Nằm giữa khu Gürtel sầm uất và rìa Wiener Wald, sự kết hợp giữa cơ sở hạ tầng đô thị phát triển và công viên rộng lớn luôn được xếp hạng là một trong những quận đáng sống nhất tại Vienna. Không gian xanh chiếm khoảng 30% diện tích của quận, cao hơn đáng kể so với mức trung bình của các quận trung tâm khác của thủ đô.

Türkenschanzpark – biểu tượng của Vähring

Türkenschanzpark là công viên lớn nhất quận và là một trong những công viên đẹp nhất Vienna. Lịch sử của công viên bắt nguồn từ thế kỷ 19, khi một công viên cảnh quan với ao hồ, cây cối quý hiếm và đài quan sát được xây dựng tại đây.

• Diện tích: khoảng 150.000 m².
• Có hơn 400 loài thực vật sinh trưởng ở đây, bao gồm các loài cây quý hiếm của châu Á và châu Mỹ.
• Công viên có một khu vườn Nhật Bản, món quà mà thành phố Yokohama tặng cho Vienna.

Khách hàng của tôi, những người đã mua căn hộ gần Türkenschanzpark, lưu ý rằng việc chỉ mất năm phút đi bộ từ tòa nhà và đến một không gian xanh là yếu tố quyết định khi họ chọn căn hộ. Hơn nữa, những căn hộ có tầm nhìn ra công viên luôn có giá cao hơn 10-15% so với những căn hộ tương tự ở các khu vực lân cận.

Pötzleinsdorfer Schlosspark – Lịch sử và Thiên nhiên

Phía bắc quận là Công viên Pötzleinsdorfer Schlosspark, một dinh thự cũ của cung điện, hiện đã mở cửa cho công chúng. Nơi đây có những con đường rợp bóng cây bồ đề được bảo tồn và cũng là địa điểm tổ chức các buổi hòa nhạc thính phòng và các sự kiện mùa hè.

• Công viên có diện tích hơn 400.000 m², trở thành một trong những “khu rừng đô thị” lớn nhất.
• Được phép chạy bộ, dắt chó đi dạo và dã ngoại trong khuôn viên.
• Khu dân cư danh giá Pötzleinsdorf nằm gần đó, nơi giá bất động sản theo truyền thống cao hơn mức trung bình của khu vực.

Währinger Park and Setagayapark

• Công viên Währinger là một ốc đảo xanh gần Gürtel, được sinh viên và các gia đình trẻ ưa chuộng. Nơi đây có sân thể thao và khu vực đọc sách yên tĩnh.
• Setagayapark là một khu vườn Nhật Bản nhỏ tượng trưng cho tình hữu nghị giữa Vienna và thành phố Setagaya của Nhật Bản. Nơi đây đặc biệt nổi tiếng vào mùa xuân, khi hoa anh đào nở rộ.

Sự hiện diện của những không gian độc đáo như vậy tạo nên bản sắc riêng cho khu phố. Đối với các nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với nhu cầu ổn định từ những người thuê nhà đang tìm kiếm nhà ở có lối ra vào công viên.

Vườn nho Neustift và Salmannsdorf

Ở vùng ngoại ô phía tây bắc của Währing là khu phố Neustift am Walde và Salmannsdorf, nổi tiếng với những vườn nho và quán rượu truyền thống – Heuriger.

• Có hàng chục km đường mòn đi bộ ở đây, một số trong đó là một phần của Wiener Weinwanderweg nổi tiếng.
• Vào mùa hè và mùa thu, những vườn nho trở thành trung tâm văn hóa: các lễ hội rượu vang thu hút khách du lịch và người dân Vienna từ khắp nơi trong vùng.
• Các căn hộ và nhà ở tại những khu phố này đặc biệt được ưa chuộng bởi những gia đình giàu có coi trọng sự kết hợp giữa thiên nhiên và sự gần gũi với thành phố.

Các dự án xanh mới

Chính quyền quận đang tích cực xây dựng các chương trình nhằm cải thiện môi trường đô thị:

• tạo ra sân trong xanh và mái nhà xanh,
• lắp đặt "mặt tiền xanh" trên các tòa nhà mới,
• mở rộng khu vực dành cho người đi bộ và giảm bãi đậu xe trên đường phố để nhường chỗ cho không gian xanh.

Theo dữ liệu mới nhất từ ​​Stadt Wien (2024), Währing nằm trong ba quận dẫn đầu về đầu tư bình quân đầu người vào các dự án môi trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả: các khu dân cư mới có sân vườn xanh được bán với giá trung bình cao hơn 8-12% so với các khu dân cư tương tự không có cơ sở hạ tầng sinh thái.

Quận Währing, quận 18 của Vienna, thường gắn liền với những công viên xanh, khu dân cư sang trọng và các quán rượu vang. Nhưng đây không chỉ là một khu dân cư "yên tĩnh"; mà còn là một cụm kinh doanh quan trọng, nơi các doanh nghiệp nhỏ, trung tâm nghiên cứu và lĩnh vực dịch vụ đang phát triển mạnh mẽ. Theo Magistratsabteilung 23 (Wirtschaft, Việc làm và Thống kê), Währing là nơi đặt trụ sở của hơn 2.800 công ty đã đăng ký, trong đó khoảng 85% là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Các quán rượu vang truyền thống (Heuriger) chiếm một vị trí đặc biệt trong nền kinh tế của quận, tập trung ở các khu phố Neustift am Walde và Salmannsdorf. Những cơ sở này không chỉ đơn thuần là nhà hàng, mà còn là một phần bản sắc văn hóa Vienna, phục vụ rượu vang địa phương và các món ăn theo mùa.

• Có hơn 60 Heuriger hoạt động ở Währing và trong các lễ hội rượu vang, doanh thu của họ tăng 30–40% (dữ liệu từ Wiener Wirtschaftskammer, 2023).
• Ngoài các quán rượu, Währinger Straße và các con phố xung quanh còn là nơi có nhiều quán cà phê, tiệm bánh ngọt và quán rượu nhỏ phục vụ người dân địa phương và sinh viên.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua mặt bằng kinh doanh để mở nhà hàng gần Türkenschanzpark. Nhờ lượng khách ổn định, lợi nhuận cho thuê đạt khoảng 5,5% mỗi năm, cao hơn mức trung bình của bất động sản nhà ở trong khu vực.

Währing có mối liên hệ chặt chẽ với các lĩnh vực học thuật và khoa học. Đây là nơi đặt trụ sở của các khoa thuộc Đại học Vienna, bao gồm Viện Sinh học và Hóa học, cũng như một số phòng thí nghiệm nghiên cứu tư nhân.

• Đại học Vienna có hơn 90.000 sinh viên, một số sinh viên sống ở quận 18.
• Khu vực này cũng là nơi đặt trụ sở của Institut für Höhere Studien (IHS), một trong những tổ chức nghiên cứu hàng đầu của Áo về kinh tế và xã hội.

Sự tập trung của các cơ sở giáo dục này làm tăng nhu cầu thuê căn hộ gần trường học. Khách hàng của tôi, những người cho sinh viên và chuyên gia trẻ thuê căn hộ tại khu vực Gersthof, luôn đạt được tỷ lệ lấp đầy ổn định ngay cả khi giá thuê tương đối cao (từ 15 euro/mét vuông).

Các trục hoạt động kinh doanh chính ở Währing chạy dọc theo Gürtel và Währinger Straße.

• Gürtel vẫn là hành lang giao thông và thương mại truyền thống, nơi có nhiều văn phòng cỡ vừa, phòng khám y tế và công ty dịch vụ.
• Währinger Straße là một phố mua sắm sôi động, nơi không chỉ có các cửa hàng mà còn có các không gian làm việc chung được nhiều người làm việc tự do và các công ty khởi nghiệp ưa chuộng đang phát triển mạnh mẽ.

Theo ImmobilienScout24 (2024), giá thuê văn phòng tại Vähring dao động từ 13 đến 19 €/m², khiến khu vực này có giá cả phải chăng hơn so với Innere Stadt (20–30 €/m²).

Waring hiện không chỉ được coi là một khu dân cư truyền thống danh giá mà còn là một khu vực đang trong quá trình chuyển đổi kiến ​​trúc và môi trường tích cực. Khu vực này đang dần được đổi mới, bảo tồn nét lịch sử đồng thời cung cấp nhà ở và cơ sở hạ tầng đáp ứng các tiêu chuẩn tiện nghi hiện đại.

Một trong những xu hướng chính ở quận 18 của Vienna vẫn là cải tạo những ngôi nhà và biệt thự Gründerzeit lịch sử từ cuối thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20.

• Theo Thị trường bất động sản Wien2024, thị phần bất động sản được cải tạo trong phân khúc cao cấp tại Vähring đã tăng 18% trong năm năm qua.
• Nhiều tòa nhà lịch sử đang được mở rộng tầng áp mái, xây thêm bãi đậu xe ngầm và nâng cấp hệ thống sưởi ấm.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư được cải tạo gần Währinger Park vào năm 2021. Sau khi cải tạo, giá trị bất động sản đã tăng hơn 35% và giá thuê hiện đạt 22–24 euro/mét vuông, khiến những dự án như vậy trở thành khoản đầu tư sinh lời dài hạn.

Quận Gersthof đã trở thành điểm thu hút các dự án phát triển mới, với các khu phức hợp nhà ở sang trọng cung cấp căn hộ có mức giá từ trung bình đến cao cấp được xây dựng tại đây.

• Giá nhà mới trung bình ở Gersthof hiện nay là 8.500–10.200 euro/m², thấp hơn một chút so với Döblingnhưng cao hơn so với Hernalslân cận.
• Dọc theo Gürtel, các dự án hỗn hợp hiện đại đang nổi lên, kết hợp căn hộ, văn phòng và khu vực dịch vụ.

Từ góc độ đầu tư, những bất động sản như vậy hấp dẫn vì tính thanh khoản cao và nhu cầu ổn định trong các gia đình trung lưu.

Waring tích cực hỗ trợ chương trình "Thành phố Thông minh Wien". Trong những năm gần đây, các dự án đã được triển khai nhằm mở rộng sân vườn xanh, lắp đặt tấm pin năng lượng mặt trời và triển khai hệ thống thoát nước mưa.

• Theo Stadt Wien (2023), khoảng 20% ​​các dự án nhà ở mới tại quận 18 của Vienna được chứng nhận theo tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng (klimaaktiv Gold hoặc Passivhaus).
• Điều này tác động trực tiếp đến giá cả: nhà ở tiết kiệm năng lượng ở Waring được bán với giá trung bình cao hơn 10–12% so với nhà ở truyền thống tương tự.

Những dự án như vậy đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn vì hiệu quả năng lượng giúp giảm chi phí tiện ích cho cư dân và tăng sức hấp dẫn của bất động sản trên thị trường cho thuê.

Quận Währing, quận 18 của Vienna, từ lâu đã khẳng định vị thế là một trong những khu dân cư ổn định và danh giá nhất thủ đô. Không giống như các quận mới hơn của Vienna, vốn đang được tích cực phát triển từ con số không (Seestadt Aspern, Sonnwendviertel), Währing mang đến cho các nhà đầu tư một thị trường phát triển với nguồn cung hạn chế, cơ sở hạ tầng chất lượng cao và sự kết hợp độc đáo giữa di sản văn hóa và thiên nhiên.

Giá cả ổn định và nguồn cung hạn chế

Theo Immobilienpreisspiegel 2024, giá căn hộ trung bình tại quận 18 của Vienna dao động từ 7.500 đến 11.000 euro/mét vuông, trong khi biệt thự sang trọng có thể vượt quá 15.000 euro/mét vuông. Hơn nữa, nguồn cung biệt thự cổ cực kỳ hạn chế: chưa đến 3% tổng nguồn cung nhà ở của quận này được đưa vào thị trường hàng năm.

Được ưa chuộng bởi các gia đình, người nước ngoài và các nhà nghiên cứu

Waring có nhu cầu thuê ổn định từ các gia đình có con nhỏ (gần trường quốc tế), các nhà nghiên cứu (gần các trường đại học và trung tâm nghiên cứu) và người nước ngoài. Điều này tạo nên một nhóm khách thuê có thu nhập cao cân bằng.

Giá thuê trung bình tại đây là 16–22 euro/m², đạt 25–28 euro/m² ở phân khúc cao cấp. Đối với các nhà đầu tư dài hạn, điều này không chỉ mang lại dòng tiền ổn định mà còn giảm thiểu rủi ro bất động sản bỏ trống.

Uy tín và không gian xanh là yếu tố tạo nên nhu cầu

Trên bản đồ đô thị, Währing nổi bật với hệ sinh thái: khoảng 30% diện tích được bao phủ bởi công viên, vườn nho và không gian xanh. Công viên Türkenschanzpark và Công viên Pötzleinsdorfer Schlosspark càng làm tăng thêm sức hấp dẫn của quận đối với các gia đình và những người tìm kiếm sự cân bằng giữa cơ sở hạ tầng đô thị và sự gần gũi với thiên nhiên.

Những yếu tố này góp phần tạo nên hình ảnh của Waring là một trong những khu vực đáng sống nhất, điều này trực tiếp mang lại nhu cầu ổn định và rủi ro điều chỉnh giá ở mức tối thiểu.

Giá biệt thự tăng trưởng dài hạn

Cần đặc biệt chú ý đến phân khúc biệt thự tại quận 18 của Vienna. Tại đây, giá bất động sản thể hiện sự tăng trưởng ổn định trong nhiều năm thay vì biến động ngắn hạn. Có một số lý do cho điều này:

• nguồn cung hạn chế (hầu hết các biệt thự đều nằm trong khu vực được bảo vệ và không phải xây dựng lại hàng loạt);
• nhu cầu cao từ các gia đình, người nước ngoài và các thành viên của giới tinh hoa khoa học;
• uy tín của địa điểm này đã được xây dựng qua nhiều thập kỷ.

Theo RE/MAX Wohnbarometer 2024, giá biệt thự tại quận 18 của Vienna đã tăng trung bình 65–70% trong 10 năm qua, vượt mức trung bình toàn thành phố là khoảng 45%.

Quận 18 (Währing) của Vienna không phải là lựa chọn cho tất cả mọi người, mà dành cho những ai thực sự tìm kiếm sự thoải mái, đẳng cấp và giá trị lâu dài. Khu vực này tự hào với nhịp sống thư thái, không gian xanh rộng lớn và sự kết hợp hài hòa giữa kiến ​​trúc lịch sử và thiết kế đương đại.

Trên hết, Vähring là nơi lý tưởng cho các gia đình có trẻ em và những người có thu nhập cao, coi trọng sự an toàn, yên bình và gần gũi với thiên nhiên. Việc đi bộ trong công viên Türkenschanzpark hoặc Pötzleinsdorfer Schlosspark đã trở thành một phần của cuộc sống thường nhật. Các trường học danh tiếng cùng vị trí gần các trường đại học khiến khu vực này đặc biệt thuận tiện cho các gia đình có trẻ em ở mọi lứa tuổi.

với các nhà đầu tư, Währing hấp dẫn nhờ sự ổn định: thị trường nhà ở cao cấp tại đây đang phát triển thuận lợi, không có bất kỳ sự sụt giảm mạnh nào, và giá biệt thự và căn hộ lớn đang tăng đều đặn. Không giống như các khu vực mới hơn của Vienna, nơi vẫn đang trong quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, Währing mang đến sự cân bằng đã được thiết lập: mạng lưới giao thông và xã hội phát triển tốt, các tổ chức văn hóa, nhà hàng và quán rượu vang tạo nên một môi trường sống thoải mái.

Người nước ngoài và các nhà nghiên cứu cũng tìm thấy điều kiện sống lý tưởng tại đây. Khu vực này giáp ranh với các trường đại học và trung tâm nghiên cứu, và cộng đồng quốc tế luôn duy trì một bầu không khí cởi mở và đa ngôn ngữ. Theo kinh nghiệm của tôi, một số khách hàng từ Đức và Thụy Sĩ đã chọn Vähring vì sự kết hợp hoàn hảo giữa cuộc sống sang trọng với vị trí gần nơi làm việc và cộng đồng đại học.

Tóm lại, quận 18 của Vienna là thiên đường cho những ai coi trọng chất lượng hơn sự thỏa hiệp: nhà ở rộng rãi, đường phố rợp bóng cây, trường học danh tiếng và tính thanh khoản đầu tư được đảm bảo. Đây là một trong những khu vực đáng sống nhất Vienna, nơi sự thoải mái và địa vị song hành, và việc mua bất động sản không chỉ là để ở mà còn là chiến lược tương lai của bạn.