Страхування нерухомості в Австрії та Відні

Хоча за законами страхування нерухомості в Австрії не завжди є обов'язковим, насправді це головний спосіб захистити свої вкладення. Насправді його вимагають багато ключові учасники: банки схвалення іпотеки, управляючі підприємства включають їх у платежі, а орендарі нерідко мають страхувати майно за договором.

За своєю суттю таке страхування працює як фінансовий захист, дуже схожий на обов'язкову державну систему соціального страхування. Та державна система теж побудована на внесках та покриває медицину, пенсії та нещасні випадки. Але, на відміну від цих обов'язкових видів страхування, страхування нерухомості формально добровільне. Однак насправді воно забезпечує власникам та інвесторам такий самий високий ступінь надійності та безпеки.

Ринок страхування нерухомості 2025 року:

• У першому кварталі 2025 року збори страхових премій в Австрії досягли 7,3 млрд. євро, показавши зростання на 4,8% порівняно з першим кварталом минулого року.
• Очікується, що до 2030 року ринок страхування майна та відповідальності зростатиме в середньому на 5,29% на рік, а його обсяг у 2025 році становитиме 18,1 млрд. доларів.
• На Відень припадає найбільша частка ринку — 32,2% усіх премій у сегменті страхування нерухомості та відповідальності.

Страхування нерухомості в Австрії регулюється кількома важливими законами, які встановлюють права та обов'язки власників, орендарів та страховиків.

Versicherungsvertragsgesetz (VersVG) . Це головний закон, який регулює договори страхування. У ньому прописані обов'язки клієнта при оформленні договору та його дотриманні, а також наслідки їхнього порушення. Наприклад, якщо приховати суттєві чинники ризику (такі як старі пошкодження будівлі), це може спричинити зменшення страхової виплати чи повної відмови у ній.

Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG 2016) та нагляд FMA. В Австрії за страховими фірмами та їх посередниками уважно спостерігають. Цим займається спеціальне відомство – FMA. Воно перевіряє, щоб компанії працювали чесно та були фінансово стійкими, а клієнти отримували належне за договором. Якщо у господаря квартири чи будинку виникає конфлікт із страховиком, з яким не вдається домовитися, він може поскаржитися до цієї організації — вона тут головна.

MRG §21. Відповідно до Mietrechtsgesetz, витрати на страхування будівлі можуть бути віднесені до Betriebskosten. Внаслідок цього тягар витрат за страховим полісом частково перекладається на орендарів, що робить вкрай важливим ретельну перевірку рахунків Hausverwaltung. Зазначена практика є найбільш характерною для Відня, де відзначається високий рівень орендного житла.

WEG 2002. Згідно Wohnungseigentumsgesetz, діяльність Eigentümergemeinschaft (спільноти власників) регулюється встановленими нормами, які наказують керуючому забезпечувати належне страхове покриття будівлі. Для власників квартир у Відні це означає, що колективний поліс зазвичай включає страхування основної конструкції, тоді як внутрішнє оздоблення та особисте майно залишаються під відповідальністю власника.

На ринку страхування нерухомості в Австрії існує кілька основних продуктів, кожен із яких покриває певні ризики. Для власників нерухомості у Відні дуже важливо розрізняти, які ризики покриваються колективним страхуванням будівлі, а які потребують індивідуального страхового покриття.

• Що входить у страховку: ваші особисті речі у квартирі – всі меблі, техніка, електроніка, одяг, прикраси та інші цінні предмети.
• Від чого захищає: від пожежі, удару блискавки, крадіжки зі зломом, потопу через протікання води, буревію (швидкість вітру від 60 км/год), граду, а також пошкоджень вікон, дверей або замків.
• Що ще часто включають: страховку цивільної відповідальності (Haftpflichtversicherung). Вона покриє шкоду, якщо ви випадково нашкодите іншим — наприклад, затопіть сусідів через поломку пральної машини або ваша дитина пошкодить чуже майно.
• Орієнтовна вартість: від €120 до €250 на рік для квартири площею 60-80 м². Ціна залежить від обраних умов та розміру франшизи (суми, яку ви оплачуєте самі за страхового випадку).
• Рекомендації: обов'язкова для орендарів, багато домовласників включають вимогу поліса до договору оренди.
• Кім й навіщо потрібна: така страховка є обов'язковою для орендарів. Часто орендодавці прямо вказують на цю вимогу в договорі оренди.

• Для кого: для власників квартир та приватних будинків.
• Що захищає: саме житло та його основні частини – стіни, дах, вікна, інженерні системи.
• Від чого захищає: пожежа, вибух, протікання води з труб, шторм, град, повінь, вандалізм та стихійні лиха (якщо додати Elementarversicherung).
• Скільки коштує (в середньому): від € 250 до € 500 на рік для квартири площею 80-120 кв. Ціна залежить від району (наприклад, якщо це зона ризику повеней) та типу будинку.
• Додатково: можна підключити Elementarversicherung, щоб захиститися від повеней, зсувів та лавин.

• Навіщо потрібна: захищає від витрат, якщо на вашій території постраждають інші люди, наприклад, перехожий упав на слизькій доріжці взимку.
• Вартість: приблизно €50-€100 на рік для будинку чи ділянки у Відні.

• Що покриває: оплату послуг адвоката та суду у спорах про оренду, борги, виселення та інші юридичні справи.
• Навіщо вигідно: можна обстоювати свої права без великих витрат.
• Вартість: від €100 до €200 на рік для базового захисту власника квартири чи орендодавця.

• Що покриває: стихійні лиха, включаючи повені, землетруси, зсуви та сходження лавин.
• Як підключається: найчастіше оформляється як доповнення до полісу страхування домашнього майна (Haushaltsversicherung) або страхування будівлі (Wohngebäudeversicherung).
• Актуальність для Відня: низовинні райони та території поблизу Дунаю характеризуються підвищеною загрозою затоплення, що безпосередньо впливає на вартість страхування.
• Ціни: як правило, становить надбавку в 10-20% до базової ціни страховки, залежно від категорії ризику місцевості.

• Об'єкт страхування: фінансова компенсація власнику нерухомості за втрачений орендний дохід.
• Вартість (середня): річна ціна поліса варіюється в діапазоні від 80 до 200 євро.
• Для когось актуально: ключовий продукт для орендодавців, який страхує їх від фінансових збитків на період непридатності житла для проживання.

• Покриття: включає будівельно-ремонтні роботи, відповідальність за дії підрядників та заподіяння шкоди третім особам.
• Вартість: в середньому становить від 100 до 500 євро на рік і залежить від масштабу робіт і виду об'єкта.
• Рекомендації: є обов'язковою під час реалізації будівельних чи капітальних ремонтних проектів.

При отриманні іпотеки в Австрії банки зазвичай вимагають наявність Gebäudeversicherung (страхування будівлі). Це умова, що забезпечує захист кредиту, яка гарантує:

• Збереження об'єкта нерухомості, що у заставі, при пожежі, стихійних лих, затопленні та інших загрозах.
• Право банку вимагати відступлення страхових вимог (Abtretung der Ansprüche) на користь кредитора — тобто страхові виплати перераховуються безпосередньо банку у разі пошкодження майна.

Перед укладанням договору важливо перевірити, що страховий поліс дійсно включає всі актуальні ризики, особливо якщо об'єкт розташований у потенційно небезпечних зонах (наприклад, у низинах Відня чи поруч із Дунаєм). Усі документи слід зберігати, а про будь-які зміни умов страхування необхідно повідомляти банку.

Таким чином, страхування іпотеки в Австрії не тільки забезпечує збереження нерухомості, але й є обов'язковим інструментом захисту інтересів кредитора.

1. Затока сусідів через побутову техніку

У мого клієнта була орендована квартира у 7-му районі Відня. Раптом з його пральної машини стався витік води, внаслідок чого постраждала квартира поверхом нижче. Так як у нього була Haushaltsversicherung із розширенням на Haftpflichtversicherung, страхова компанія відшкодувала всі витрати на відновлення підлоги, меблів та побутової техніки у сусідів. Таким чином, клієнт уникнув особистих фінансових витрат.

2. Пожежа у квартирі з дорогою технікою

У моєї клієнтки, власниці квартири в Граці, стався збій в електропроводці кухонного приладу, що викликало загоряння. Внаслідок цього вогонь знищив меблі та побутові пристрої на суму понад €12 000. За договором Haushaltsversicherung страхова компанія взяла на себе всі витрати на відновлення, включаючи встановлення нових кухонних меблів та техніки.

3. Збитки від шторму та граду

У Зальцбурзі інвестор, який володіє апартаментами, постраждав від наслідків потужного шторму з градом – пошкодження дістало дах та зовнішні елементи будівлі. Оскільки у нього було оформлено Wohngebäudeversicherung, страхова компанія повністю покрила витрати на ремонт покрівлі та відновлення фасаду.

4. Ушкодження чужого майна дітьми та вихованцями

У Відні сім'я з маленькими дітьми та собакою опинилася в непростій ситуації: під час гри дитина зіпсувала меблі у сусідів, а вихованець подряпав стіни та покриття на спільних сходах. Усі витрати на відновлення та заміну пошкодженого майна були компенсовані страховою компанією за полісом Haftpflichtversicherung.

5. Крадіжка особистого майна

У Леопольдштадті орендар, повернувшись із відпустки, застав свою квартиру пограбованою. Страхова компанія з полісу Haushaltsversicherung відшкодувала збитки — було сплачено нові ноутбуки, телефони, прикраси та побутову техніку на суму приблизно €8 000.

Для власників та орендарів житла у Відні та по всій Австрії особливо важливо підібрати страхову компанію з гарною репутацією. Саме від цього залежить швидкість врегулювання та повнота відшкодування збитків при пожежі, затопленні, ураганах або інших непередбачених подіях.

• Вид страховки та обсяг захисту: переконайтеся, що компанія пропонує поліс із потрібними вам опціями.
• Надійність та репутація: вивчайте незалежні рейтинги страхових на сайтах на кшталт www.qualitaetstest.at та ознайомтеся з відгуками клієнтів.
• Процес врегулювання збитків: важливо, наскільки оперативно розглядаються заявки, чи доступна підтримка англійською мовою та які документи потрібні для отримання компенсації.
• Ціна та розмір франшизи: звертайте увагу не лише на вартість премії, а й на рівень франшизи, а також на перелік винятків із покриття.

Перевірені компанії з надійною репутацією:

• Zurich – міжнародна страхова група із широким вибором страхових продуктів.
• Wüstenrot спеціалізується на комплексних пакетах страхування для власників нерухомості.
• Oberösterreichische Versicherung пропонує комплексне страхування для сімей та інвестицій.
• muki - орієнтована на орендарів, відрізняється простим онлайн-оформленням та привабливими цінами.

Головна перевага брокера в тому, що він шукає найкращий поліс для ваших завдань, співпрацюючи з різними страховиками. Клієнту не потрібно платити за його роботу – комісію брокеру перераховує сама страхова компанія. Це означає, що ви отримуєте безкоштовну та неупереджену допомогу у виборі.

• Вміють оцінювати специфічні деталі: наприклад, з чого збудовано будинок, у якім районі він знаходиться і скільки людей у ​​ньому живе.
• Незамінні для експатів і тих, хто вкладає гроші в нерухомість, але погано розуміється на місцевих страхових правилах.
• Економлять ваш час та бюджет, оскільки відразу порівнюють ціни та умови по ринку.

Широкою популярністю користуються такі онлайн-сервіси, як durchblicker.at, vergleich.at, сheck24.at, versichern24.at, versicherung.at, financescout24.at та tarifcheck.at.

• Дають можливість оперативно порівняти цінові пропозиції та умови від багатьох страховиків.
• Добре підходять для попереднього ознайомлення з ринком, проте для остаточного вибору рекомендується проконсультуватися з фахівцем або брокером.

Спочатку поговоріть зі страховим брокером, щоб розібратися в деталях та зрозуміти, які ризики реально перекриває страховка. Після цього вже вибирайте, де укласти договір безпосередньо з компанією або через онлайн-сервіс. Такий підхід дозволить поєднати адекватну вартість, необхідний обсяг захисту та комфортне обслуговування.

При настанні страхового випадку (затока, пожежа, шторм, крадіжка та ін.) дотримуйтесь покрокової процедури і не затягуйте з діями — це допоможе досягти повного відшкодування збитків:

1. Зафіксуйте наслідки відразу ж
   • Зніміть фото та відео пошкоджених місць, збережіть зіпсовані речі та папери.
   • Підготуйте детальний опис майна, якім завдано шкоди.
2. передзвоніть страховій компанії
   • Сповістіть про те, що сталося в найкоротший термін — у багатьох договорах передбачено ліміт повідомлення 24-48 годин.
   • Дізнайтеся, які саме документи та бланки знадобляться для оформлення заяви.
3. Запобігайте подальшій шкоді
   • По можливості усуньте джерело проблеми (наприклад, перекрийте воду під час протікання, підсушіть приміщення).
   • Утримайтеся від серйозних та витратних ремонтів без попередньої згоди страхової компанії.
4. Підготуйте доказову базу
   • Зберіть квитанції, договір оренди, чеки на техніку та фотографії пошкоджень.
   • За наявності очевидців запишіть контактні дані.
5. Взаємодійте з представником страхової компанії
   • Страховик може направити спеціаліста для оцінки ушкоджень.
   • Передайте йому всі підготовлені матеріали та будьте відкриті в описі обставин.
6. Контролюйте процес виплати
   • Слідкуйте за ходом розгляду справи через особистий кабінет або за допомогою брокера.
   • У разі затримок або розбіжностей звертайтеся до брокера, VKI (Verein für Konsumenteninformation) або FMA.

Чим оперативніше і ретельніше ви зберете підтвердження того, що трапилося, і повідомте про це страхову, тим вище ймовірність отримати компенсацію в повному обсязі. У Відні, наприклад, мої клієнти при затопленнях або інших пошкодженнях одразу роблять фото та відеофіксацію – це значно спрощує процес отримання виплати.

При оформленні страхування нерухомості у Відні важливо враховувати локальні особливості та підвищені ризики, які можуть вплинути на вибір полісу та його вартість.

1. Повені та Дунай
   • Будинки та квартири, розташовані вздовж Дунаю, особливо вразливі до підтоплень під час весняної повені.
   • Перед покупкою об'єкта або укладанням договору страхування рекомендується перевірити його розташування на офіційній карті ризиків - HORA (Hochwasserrisikozonenkarte Austria).
   • Щоб забезпечити захист від збитків, спричинених повінню, варто додатково включити в поліс покриття Elementarversicherung.
2. Rückstau (зворотний клапан)
   • У багатьох австрійських страхових компаніях наявність зворотного клапана у системі каналізації є стандартною вимогою.
   • Без нього виплати при затопленнях можуть бути відхилені, оскільки клапан запобігає попаданню стічних вод назад у підвальні приміщення та квартири.
3. Старий фонд (Altbau)
   • Старі будівлі у Відні мають попит серед орендарів та інвесторів, проте вони частіше схильні до ризиків протікань, пожеж та електричних несправностей.
   • Для таких об'єктів дуже важливо оформити обов'язкове страхування нерухомості в Австрії, включаючи як Haushaltsversicherung, так і Wohngebäudeversicherung.
   • Орендарям також рекомендується оформити страхування орендованого житла, щоб захистити своє особисте майно та покрити відповідальність перед третіми особами.

Багато моїх клієнтів, які купують квартири у старих будинках Відня, страхують не тільки саму будівлю, а й особисті речі, а також додають захист від природних лих. Так вони менше ризикують втратити гроші і можуть отримати компенсацію у складних ситуаціях.

1. Пенсіонери
   • В Австрії оформлення страхування нерухомості для пенсіонерів не є обов'язковим, проте багато хто вважає за краще укладати такі поліси для захисту свого майна та покриття можливої ​​відповідальності перед третіми особами.
   • Страхові компанії нерідко пропонують пенсіонерам спеціальні знижки на Haushaltsversicherung та Gebäudeversicherung, які можуть становити від 5 до 15%.
   • Щоб вибрати найбільш підходящий варіант з урахуванням особистих ризиків та фінансових можливостей, пенсіонерам рекомендується звернутися за консультацією до страхових брокерів.
2. Українці
   • Українці, які отримали тимчасовий притулок в Австрії, мають оформляти страхування нерухомості на умовах, аналогічних громадянам країни.
   • Поліси Haushaltsversicherung (страхування майна) та Gebäudeversicherung (страхування будівлі) доступні як орендарям, так і власникам житла.
   • Для отримання актуальної інформації про доступні страхові продукти українцям варто стежити за актуальністю свого статусу проживання та звертатися до місцевих органів соціального захисту.
3. Іноземні громадяни
   • Іноземні власники та орендарі нерухомості в Австрії зобов'язані укладати договори страхування майна та будівель відповідно до чинних вимог.
   • Для оформлення страховки може знадобитися надання додаткових документів, при цьому низка страхових компаній пропонує інформацію та обслуговування англійською мовою.
4. Загальні рекомендації для всіх категорій:
   • Перед покупкою Elementarversicherung важливо уточнити, чи потрапляє нерухомість до зон підвищеної небезпеки (затоплення, сходи лавин, зсуви).
   • Для зниження витрат варто розглядати комплексні пакети страхування, які об'єднують Haushalts-, Gebäude- та Haftpflichtversicherung.
   • Подумайте про укладання договору заздалегідь, особливо якщо житло купується в іпотеку або орендується у Відні.

Навіть власники та орендарі з досвідом нерідко припускаються помилок при укладенні страхових договорів, що в результаті може обернутися зменшенням страхових виплат або повною відмовою у компенсації. Нижче наведені найпоширеніші ситуації:

1. Недооцінка страхової суми
   • Деякі страхувальники навмисно занижують реальну вартість житла чи майна, щоб сплачувати менші внески.
   • Однак при настанні страхового випадку компенсація в такім випадку виявляється суттєво нижчою за понесені збитки.
2. Відсутність Elementarversicherung у «водних» зонах
   • Житлові зони поблизу Дунаю та на низинних територіях мають високий ризик затоплень.
   • Власники полісів без розширеного покриття Elementarversicherung ризикують не отримати компенсацію у разі повені.
3. Ігнорування грубої необережності
   • Якщо збитки виникли через серйозну недбалість (наприклад, залишений без нагляду включений електроприлад, що викликав пожежу), страхова компанія має право відмовити в компенсації.
   • Тому на практиці дуже важливо уважно дотримуватися правил користування житлом та побутовою технікою.
4. Airbnb та короткострокова оренда без додаткового страхування
   • Здача квартири в короткострокову оренду без повідомлення страхової компанії нерідко стає причиною відмови у компенсації.
   • Більшість стандартних полісів поширюються лише на особисте проживання, тому для розміщення через Airbnb необхідно оформити окреме страхування або розширити поточний договір.
5. Ремонт та будівництво без Bauherren-покриття
   • Будь-які збитки, заподіяні сусідам або їх майну в процесі перебудови, лягають на особисту фінансову відповідальність власника, якщо не оформлена Bauherrenversicherung.
   • Для будівель у Відні, що становлять історичну цінність, таке рішення вкрай небажане, оскільки вік кімнікацій та конструкцій багаторазово збільшує шанси настання непередбачених подій.

Багато моїх клієнтів, зокрема інвесторів у Відні, воліють комбінувати базову страховку житла у Відні з Haushaltsversicherung та Elementarversicherung, а також додатково оформляють поліси для короткострокової оренди. Такий підхід допомагає уникнути типових помилок та забезпечує захист із гарантованими виплатами навіть у непередбачених обставинах.