Скільки коштує нерухомість у Німеччині 2025

Ринок нерухомості Німеччини у 2025 році демонструє ознаки стабільного зростання після корекції останніх років. За даними Europace, середня ціна придбання квартири по країні становить близько 3 400 євро за квадратний метр, при цьому в преміальних містах, таких як Мюнхен, вартість перевищує 7 000 євро/м², тоді як у менш затребуваних регіонах вона може бути вдвічі-втричі нижчою.

За звітом Інституту німецької економіки (IW Consult), у 82% регіонів Німеччини з 2024 по 2025 рік зафіксовано зростання цін, у середньому на 2,3%, що підтверджує поступове відновлення ринку.

У умовах Німеччина залишається однією з найпривабливіших напрямів для інвесторів, орієнтованих довгостроковий захист капіталу і стабільний доход. Тут поєднуються високий правовий захист власників, прозорі процедури угод і сильний внутрішній попит на житло, що орендується, особливо в найбільших містах — Берліні, Мюнхені та Франкфурті.

На відміну від південноєвропейських країн із більш волатильними ринками, німецький ринок характеризується стійкістю та передбачуваністю, що робить його «якорем» у портфелі міжнародного інвестора.

Я, Оксана Жушман, юрист з міжнародним досвідом у сфері нерухомості та інвестицій, працюю з проектами у різних країнах Європи, включаючи супровід угод та будівельні проекти. У цій статті я розберу особливості купівлі нерухомості в Німеччині, її інвестиційну привабливість, юридичні та податкові аспекти, а також порівняю ринок із Австрією.

Німеччина та Австрія обидві відрізняються стабільністю та високим захистом інвестицій, проте відрізняються за податковим навантаженням та динамікою ринку. Німеччина , особливо Берлін, приваблює масштабом, різноманітністю об'єктів та високим попитом на оренду, проте інвесторам доводиться враховувати складніше регулювання, податкові витрати та періодичні коливання цін.

Австрія демонструє більш збалансовану модель: тут законодавство прозоріше, ризиків менше, а ринок стабільно показує зростання вартості об'єктів. Відень виграє у Берліна не лише за стабільністю, а й за прогнозованим зростанням цін і рівнем попиту — кількість запитів на нерухомість в Австрії залишається стабільно високою. Це робить країну особливо привабливою для консервативних інвесторів, які цінують збереження капіталу та довгострокову перспективу.

Для інвесторів, які шукають більш передбачуваний та спокійний ринок, рішення купити квартиру у Відні часто стає природним кроком: місто поєднує стабільний попит на житло, зрозумілі правила регулювання та помірне, але стійке зростання вартості об'єктів.

Німеччина давно вважається «якорисним» ринком нерухомості в ЄС. Це не випадково: країна поєднує масштабний ринок, стабільну економіку та чіткі правила для інвесторів. Тут високий захист прав власників та передбачуваність прибутковості — два критичні чинники, які роблять нерухомість у Німеччині цінним активом для довгострокових вкладень.

На практиці я часто бачу, як клієнти обирають Берлін чи Мюнхен саме за ці параметри: хоча квартира в Німеччині ціна вища, ніж у багатьох сусідніх країнах, ризик втратити капітал тут мінімальний. Наприклад, один із моїх клієнтів придбав двокімнатну квартиру в Берліні за €4 300/м², і вже через два роки дохід від оренди стабільно перекривав витрати на іпотеку та податки.

За даними PWC, World Bank і Numbeo, Німеччина входить до топ країн Європи щодо прозорості угод та захисту інвесторів. У Property Transparency Index (PWC, 2024) Німеччина набирає 84/100, що ставить її на один рівень з Нідерландами та Австрією, тоді як Іспанія та Португалія мають показники близько 65–70/100, а Греція – близько 58/100.

За даними World Bank Doing Business 2023, Німеччина посідає перше місце в ЄС за легкістю реєстрації власності, з показником 97/100, що відображає швидкість та прозорість оформлення угод.

Для інвестора це означає менше прихованих ризиків, більш передбачуване податкове навантаження та ясні процедури. На практиці я рекомендую своїм клієнтам ретельно перевіряти Grundbuch та використовувати послуги місцевого нотаріуса, щоб уникнути проблем із юридичною чистотою об'єкта — особливо при купівлі квартири у Німеччині у престижних районах.

Я часто стикаюся з тим, що інвестори починають з невеликих міст Німеччини (Лейпциг, Дрезден), де вартість житла в Німеччині нижча, ніж у Берліні чи Мюнхені, а потенціал зростання вищий. Це дозволяє знизити ціну входу, але отримати стабільний дохід від оренди.

• Стабільна економіка та законодавство. Навіть у кризові роки ціни на нерухомість у великих містах падали помірно.
• Високий попит на оренду. Особливо в університетських містах та великих бізнес-хабах.
• Прозорість та захист. Правова система мінімізує ризики шахрайства та прихованих проблем.
• Довгострокова інвестиційна перспектива. Навіть за порівняно низької прибутковості оренди, інвестиції в нерухомість у Німеччині ціна виправдана захистом капіталу.

Порада від мене: при виборі об'єкту завжди дивіться не лише на вартість квартири в Німеччині, а й на потенційний попит на оренду, інфраструктуру та запланований розвиток району. Один із моїх кейсів: купівля квартири в Лейпцигу за €2 800/м² — через три роки зростання ціни становило майже 15%, а орендна ставка залишалася стабільною, що підтвердило правильність стратегії.

Нерухомість у Німеччині традиційно вважається одним із найнадійніших інструментів збереження та примноження капіталу в Європі. Цей ринок є стійким навіть у періоди економічних коливань, а стабільний внутрішній попит робить його особливо привабливим для довгострокових інвесторів.

Ринок нерухомості Німеччини пройшов за кілька ключових етапів за останні 15 років. Після кризи 2008–2010 років ціни на житло почали стабільно зростати, досягнувши піку у 2021–2022 роках. У цей період ціна на квартири в Німеччині у популярних містах могла зрости на 10–15% на рік.

У 2023-2024 роках спостерігалася помірна корекція: зниження цін на 10-15% у середньому по країні. Але вже в першому кварталі 2025 року ринок стабілізувався, і, за даними експертів, очікується плавне зростання на 1–3% у більшості регіонів.

На практиці я бачу, що саме в періоди корекції з'являється шанс купити квартиру в Німеччині за привабливою ціною, якщо розглядати об'єкти вторинного ринку з перевіреною історією власності. Наприклад, один із моїх клієнтів придбав двокімнатну квартиру в Лейпцигу на етапі падіння цін за €2800/м², а через рік вартість зросла на 8%, і об'єкт вже приносив стабільний дохід від оренди.

Найбільша активність спостерігається у найбільших містах:

• Берлін – столиця та центр економічної активності, висока ліквідність, стабільний попит на оренду.
• Мюнхен – преміальний сегмент, дорогі квартири, низька доходність від оренди, але надійна капіталізація.
• Франкфурт та Гамбург — фінансові та логістичні хаби, цікаві інституційним інвесторам.
• Лейпциг, Дрезден, Дюссельдорф — міста з зростаючим попитом та доступнішими цінами.

Я рекомендую інвесторам не обмежуватися топовими містами. Наприклад, купівля будинку в Німеччині в Лейпцигу чи Дрездені дозволяє поєднувати низьку ціну входу та високий потенціал зростання – такий підхід особливо підходить для інвесторів, які хочуть диверсифікувати портфель.

Ринок Німеччини різноманітний:

Вторинний ринок - основний сегмент, доступні варіанти, передбачувана прибутковість від оренди.
Новобудови - дефіцит, особливо у великих містах; ціни вищі, але об'єкти енергоефективні та з сучасними плануваннями.
Преміум-сегмент - Мюнхен, Франкфурт, Берлін; висока капіталізація, але тривалий термін окупності.
Прибуткові будинки (Mehrfamilienhaus) – цікаві інституційним та приватним інвесторам; стабільний потік орендних платежів

Я часто бачу, що інвестори починають з купівлі нерухомості в Німеччині на вторинному ринку, щоб оцінити попит на оренду та поступово розширювати портфель за рахунок новобудов та Mehrfamilienhaus.

Ринок нерухомості Німеччини залишається одним із найбільш збалансованих у Європі. За даними Bundesbank, у 2024 році близько 82% усіх угод з житловою нерухомістю здійснили самі німці, а іноземні інвестори займають приблизно 18% ринку.

• Німці купують насамперед для власного проживання та довгострокових вкладень, частіше обираючи вторинне житло чи будинки в Німеччині.
• Іноземні інвестори активні у сегментах оренди та преміум-об'єктів. Серед них виділяються покупці з Австрії, Швейцарії, Нідерландів, Китаю та країн Близького Сходу.
• Інституційні фонди (пенсійні, страхові компанії) залишаються основними гравцями на ринку доходних будинків (Mehrfamilienhaus).

Іноземні покупці часто орієнтуються на новобудови в Берліні та Франкфурті, де ціна квартири в Німеччині для преміум-сегменту може починатися від 8 000–10 000 €/м², але вони готові переплачувати гарантію стабільного попиту на оренду.

Ключовий фактор стійкості ринку – сильний внутрішній попит. Навіть у періоди зниження міжнародної активності саме німці підтримують ринок.

• У 2023-2024 роках, незважаючи на падіння цін на 10-15%, кількість угод усередині країни знизилася лише на близько 5%, що говорить про продовження купівельної активності.
• У великих містах оренда зростає швидше за вартість житла. Наприклад, у Берліні та Мюнхені орендні ставки піднялися в середньому на 6–8% на рік, що додатково стимулює інтерес місцевих покупців.

Клієнти з Франкфурта в 2023 році купили квартиру за 6200 €/м² з розрахунком на орендний дохід. Вже через рік прибутковість склала 3,8%, що для Німеччини вважається дуже добрим результатом при низьких ризиках.

Коли мова заходить про те, щоб купити нерухомість у Німеччині, важливо розуміти не лише ціну квартири у Німеччині, а й юридичний формат володіння, від якого безпосередньо залежать права та ризики інвестора.

Це найпоширеніший варіант – класична форма власності додому чи квартири в Німеччині. Власнику належать як сама споруда, так і земля під нею. Можна вільно розпоряджатися об'єктом: здавати, продавати, передавати у спадок.

Для довгострокових інвесторів це найкращий варіант — мінімальні обмеження та прогнозоване зростання вартості. Один із моїх клієнтів придбав будинок у Мюнхені за €1,2 млн ще у 2018 році. Сьогодні його ринкова вартість перевищує 1,8 млн. євро — при цьому об'єкт вільний від будь-яких прав третіх осіб.

По суті, це «оренда землі» терміном до 99 років із правом будівництва та користування. Власник платить Erbbauzins (щорічну ренту землевласнику). Наприкінці терміну земля повертається господареві, а доля будівель залежить від договору.

Насправді такі угоди зустрічаються частіше у містах, де земля особливо дорога (наприклад, Франкфурт чи Гамбург). Я зазвичай рекомендую клієнтам ретельно прораховувати прибутковість: іноді низька ціна квартири в Німеччині при Erbbaurecht компенсується високими щорічними виплатами.

• Miteigentum — загальна часткова власність, коли кожен власник має відсоткову частку.
• Wohnungseigentum - форма володіння окремими квартирами в багатоквартирному будинку з часткою в загальних приміщеннях (сходи, дах, підвал).

Купуючи квартиру в Берліні, я завжди звертаю увагу клієнтів на витрати на утримання загальних зон. Іноді вартість житла у Німеччині видається привабливою, але обслуговування будинку може бути дорогим (особливо в історичних будівлях).

• Wohnrecht (право проживання) — часто використовується при наслідуванні: наприклад, батьки зберігають право жити в будинку, навіть якщо його передають дітям.
• Genossenschaften (житлові кооперативи) - житло належить кооперативу, а не окремій особі. Член отримує право користуватися квартирою, але може вільно її продати.

Кооперативне житло іноді підходить для студентів чи пенсіонерів, але інвесторам воно рідко цікаве: купити квартиру в Німеччині у такім форматі означає мати менше контролю та нульову ліквідність під час продажу.

Крім прямої покупки, все більш популярні:

• Інвестиції через фонди (Immobilienfonds) є зручними для тих, хто хоче мінімізувати участь в управлінні.
• Покупка у складчину та сімейні трасти – рішення для сімейного капіталу, де об'єкт передається наступним поколінням.

Нещодавно я супроводжувала угоду сім'ї з Нюрнберга, які оформили будинок у Німеччині через сімейний траст. Це дозволило одразу передбачити наслідування та уникнути високих податків при подальшій передачі дітям.

На відміну від Австрії чи Швейцарії, де для іноземців діють суворі квоти та дозволи, у Німеччині нерезиденти можуть вільно купувати нерухомість. Але є нюанс: без посвідки на проживання чи доходів у Німеччині банки неохоче дають іпотеку, а податкове навантаження вище, ніж для місцевих. Плюс, банки та нотаріуси зобов'язані перевіряти походження коштів та звіряти покупців з міжнародними санкційними списками.

У мене був випадок, коли клієнт з України купив квартиру в Німеччині (ціна €420 000 у Дюссельдорфі) власним коштом, але оформити іпотеку йому не вдалося через відсутність німецького резидентства. У таких ситуаціях я рекомендую заздалегідь планувати структуру купівлі — наприклад, через створення GmbH або сімейного фонду, якщо йдеться про великий портфель.

Купівля нерухомості в Німеччині - будь то квартира в Берліні, будинок в Баварії або прибутковий об'єкт у Лейпцигу - завжди супроводжується строгою правовою процедурою. На перший погляд, вона може здатися складною, але саме ця система забезпечує високий ступінь захисту як для покупця, так і для продавця.

Процес включає декілька ключових етапів:

• Попередня угода — сторони домовляються про основні умови: вартість квартири в Німеччині, терміни, джерела фінансування.
• Підготовка договору у нотаріуса — без нотаріального засвідчення правочин не має сили.
• Фінансова перевірка — банк чи юрист оцінюють походження капіталу та готовність покупця до угоди.
• Нотаріальне підписання – нотаріус засвідчує договір, роз'яснює його наслідки.
• Запис у Grundbuch (реєстр власності) саме цей крок робить покупця законним власником житла в Німеччині.

Одного разу клієнтка із Чехії хотіла купити квартиру у Німеччині дистанційно. Завдяки правильній довіреності правочин пройшов швидко, але в банку додатково запросили документи про походження коштів. Порада: готуйте пакет фінансових підтверджень заздалегідь.

• Агент допомагає знайти об'єкт та провести переговори.
• Юрист перевіряє юридичну чистоту правочину: наявність обтяжень, статус власника, прозорість усіх умов.

Я завжди рекомендую клієнтам не економити на юристі: одного разу перевірка виявила, що в обраного будинку в Гамбурзі була відкрита судова суперечка. Це допомогло уникнути більших ризиків.

Щоб купити квартиру в Німеччині, інвестор має підтвердити:

• легальне походження коштів,
• достатній капітал (зазвичай не менше 20–30% вартості об'єкта для початкового внеску, якщо використовується іпотека),
  відсутність у санкційних або «чорних» списках.

Іноземці можуть оформити угоду навіть без особистої присутності через довірену особу. Довіреність має бути нотаріально засвідчена та апостильована в країні покупця.

Насправді такий варіант часто обирають інвестори з Азії, які можуть прилетіти підписання. Однак нотаріуси в Німеччині все частіше вимагають відеопідтвердження особи, щоб знизити ризики шахрайства.

Основний документ - Grundbuchauszug (витяг із земельного кадастру). Там відбито:

• власник,
• обтяження (іпотека, оренда по Erbbaurecht, сервітути),
• обмеження користування.

В одного клієнта в Лейпцигу в Grundbuch виявили сервітут на частину двору — право сусідів використати проїзд. Ми врахували це у переговорах та знизили ціну на 4%.

При покупці нерухомості в Німеччині важливо враховувати не лише ціни на житло в Німеччині, а й додаткові витрати. Вони можуть додати 10–15% до вартості об'єкта, особливо якщо йдеться про преміум-сегмент або прибуткові будинки.

• Розмір податку залежить від федеральної землі: від 3,5% до 6,5% вартості квартири чи будинку.
• У Баварії та Саксонії – 3,5%, у Берліні, Гамбурзі та Гессені – до 6,5%.

Моя практика: коли клієнт купував квартиру в Берліні за €450 000, податок становив близько €29 000. Це одна із статей, яку часто недооцінюють іноземні інвестори.

• Нотаріус + реєстрація у Grundbuch: ~1% від ціни нерухомості.
• Агент: зазвичай 3–7% плюс ПДВ, залежно від регіону та умов договору.
• Юрист: індивідуально, залежить від складності перевірки та супроводу угоди.

Я завжди рекомендую заздалегідь уточнити відсоток агентської комісії і включити її до бюджету покупки. Наприклад, при покупці будинку в Мюнхені за €1,2 млн комісії та нотаріальні збори додали майже €60 000 до загальної суми.

• У Німеччині власники нерухомості повинні платити Grundsteuer, зазвичай 0,26-0,35% від кадастрової вартості об'єкта.
• Це невелика витрата в порівнянні з податками на прибуток від оренди або приріст капіталу, але його важливо враховувати при розрахунку окупності.

При портфельній інвестиції у кілька квартир у Дюссельдорфі загальні щорічні податки на майно становили близько €4 500, що легко вписується до бюджету доходних об'єктів.

• Якщо ви здаєте квартиру в Німеччині, орендний дохід обкладається прибутковим податком за прогресивною шкалою – до 45%.
• Нерезиденти оподатковуються лише з доходу з німецької нерухомості.

Завжди розраховуйте чисту доходність після податків. Наприклад, прибуток від квартири в Берліні €2 000/міс. за податку 30% дає реальний дохід €1 400/міс.

• Застосовується, якщо ви продаєте квартиру в Німеччині протягом десяти років після покупки. Ставка податку відповідає прибутковій шкалі власника – до 45% для високих доходів.
• Якщо об'єкт тримається понад 10 років, податок не стягується.

Податок розраховується на різницю між ціною продажу та ціною купівлі, з урахуванням витрат на придбання та покращення об'єкта. Клієнт купив квартиру в Лейпцигу за €300 000, покращив ремонт на €30 000, і через 8 років продав за €400 000. Податок на приріст капіталу був розрахований на суму €70 000 (400 000 – 300 000 – 30 0 €50 000.

На практиці я бачу, що Відень виграє за стабільністю, прогнозованим зростанням цін та рівнем попиту, особливо для тих, хто планує перепродаж через 5–7 років. Німеччина цікавіша інвесторам, націленим на довгострокову оренду та захист капіталу, але для короткострокової спекуляції Австрія часто виглядає вигідніше.

На відміну від Греції чи Португалії, купівля нерухомості у Німеччині не дає автоматично права на ВНЖ. Навіть якщо ви купите квартиру за €500 000 або будинок за мільйон, це не є підставою для отримання візи чи статусу резидента.

Німецьке законодавство не пов'язує володіння житлом із правом на проживання. Для резидентства потрібна легальна підстава: робота, навчання, бізнес-інвестиції, возз'єднання сім'ї або доказ фінансової незалежності.

Володіння нерухомістю може підтримати вашу заявку, показуючи, що ви вкладаєтеся в економіку і плануєте залишатися в країні, але це не дає ніяких привілеїв.

• Бізнес-інвестиції: нерезиденти можуть отримати ВНЖ, якщо інвестують у німецьку компанію та створюють робочі місця.
• Self-employed / фріланс / digital nomads: візи для самозайнятих дозволяють жити та працювати в Німеччині, але вимагають підтвердження доходу та економічної користі для країни.

У 2025 році Німеччина спрощує отримання посвідки на проживання та громадянства для кваліфікованих фахівців та їх сімей. Введені швидші шляхи постійного проживання, оновлені вимоги до зарплати для EU Blue Card, а також передбачені нові правила для фахівців з практичним досвідом.

Один мій клієнт з Азії відкрив IT-компанію в Берліні та паралельно купив квартиру в районі Prenzlauer Berg. Квартира допомогла показати серйозність намірів, але ВНЖ він отримав саме через реєстрацію бізнесу.

Австрія пропонує категорію D (Self-Sufficiency) - ВНЖ для фінансово незалежних осіб, де нерухомість може бути частиною підтвердження фінансової спроможності. Німеччина такої прямої програми не має. Тут все будується на реальних економічних чи професійних підставах, а не вартості квартири.

При покупці квартири в Німеччині важливо розуміти, що ринок оренди суворо регулюється, а доходність залежить від типу оренди, регіону та юридичних обмежень.

• Airbnb, Booking: у великих містах, особливо Берліні та Мюнхені, короткострокова оренда суворо обмежена законами місцевих муніципалітетів.
• Для приватних інвесторів частіше потрібний дозвіл, інакше загрожують штрафи.

Клієнти, які намагалися здавати квартири в Берліні на Airbnb без дозволу, отримували штрафи до 10 000 євро. Тому я завжди раджу перевіряти місцеві правила заздалегідь.

Короткострокова оренда має сенс лише у невеликих містах чи туристичних регіонах з офіційною реєстрацією.

• Основний сегмент ринку – довгострокові контракти.
• Середня доходність становить 2–4% річних від вартості квартири.
• Сильний захист орендарів через Mietspiegel та Mietendeckel обмежує зростання орендної плати, особливо у мегаполісах.

Квартира в Берліні за €400 000 задається за €1 500/міс. Чиста прибутковість після податків та зборів ~3%.

Східна Німеччина (Лейпциг, Дрезден) пропонує більш високу прибутковість — до 4% річних, але об'єкти тут менш ліквідні та складніше знайти орендарів. Великі міста, такі як Берлін, Мюнхен, Франкфурт та Гамбург, дають стабільний попит та високу ліквідність, але прибутковість обмежена 2–3%. Для довгострокових інвестицій краще орієнтуватися на великі міста, для вищої прибутковості на східні регіони.

При покупці нерухомості в Німеччині особливо важливо правильно організувати керування об'єктом. Навіть якщо квартира в Берліні чи будинок у Лейпцигу перебувають у хорошому стані, без професійного контролю можна зіткнутися із проблемами: затримкою орендних платежів, невчасним ремонтом, конфліктами з орендарями.

Hausverwaltung - це професійна керуюча компанія, яка бере на себе всі адміністративні та технічні завдання:

• збір орендної плати та контроль платежів;
• організація ремонту та обслуговування;
• ведення документації та взаємодія з орендарями;
• дотримання всіх юридичних та податкових вимог.

Для інвесторів з кількома об'єктами або проживаючих за кордоном професійна Hausverwaltung практично необхідна, оскільки забезпечує віддалене управління та мінімізує ризики. Вартість послуг зазвичай становить 0,8-1,5% від річного доходу від оренди, що часто окупається за рахунок стабільності та зниження ризиків.

Орендний дохід оподатковується прибутковим податком за прогресивною шкалою до 45%, нерезиденти сплачують податок лише з німецької нерухомості. Можливі відрахування на ремонт, амортизацію, витрати на керування.

Якщо ваша мета - купівля квартири в Німеччині для оренди та довгострокової прибутковості, краще орієнтуватися на стабільний сегмент довгострокової оренди. Австрія іноді вигідніша для короткострокової оренди та туристичного сегменту.

Вибір регіону безпосередньо впливає на вартість квартири в Німеччині, прибутковість оренди та ліквідність. Нижче огляд ключових міст та районів.

Берлін - драйвер росту та суворі правила

• Ціни на житло: €5 000-7 000/м² за квартири, будинки дорожчі.
• Райони: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – високий попит, Friedrichshain, Neukölln – перспективні для оренди.
• Попит: стабільно високий, особливо довгострокову оренду.
• Особливості: суворі обмеження короткострокової оренди, Mietspiegel регулює зростання орендної плати.

Квартири в Mitte швидко знаходять орендарів, але здавати на Airbnb без дозволу неможливо.

Мюнхен - преміум і стабільність

• Ціни на житло: €7 000-10 000/м², будинки можуть перевищувати €12 000/м².
• Райони: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen – топ для преміуму.
• Попит: високий, особливо серед заможних орендарів та експатів.
• Особливості: стабільний ринок, низька прибутковість порівняно із ціною входу.

Краще орієнтуватися на довгострокову оренду, короткострокова майже неможлива через правила міста.

Гамбург - портовий хаб та ділова нерухомість

• Ціни на житло: €5 500-7 500/м².
• Райони: HafenCity, Altona, Eppendorf - зростаючий інтерес до інвестицій.
• Попит: високий для квартир у центрі, помірний у віддалених районах.
• Особливості: сильний корпоративний сегмент, добрий для бізнес-оренди.

Франкфурт – фінансовий центр

• Ціни на житло: €6 000-8 000/м².
• Райони: Westend, Nordend, Sachsenhausen – престижні, високий попит від банківських співробітників.
• Попит: стабільно високий на довгострокову оренду для фахівців та експатів.
• Особливості: інвестиції в апартаменти співробітникам фінансових компаній окупаються швидше.

Клієнт купив квартиру в Westend за €650 000, довгострокова оренда приносить ~3% річних.

Лейпциг і Дрезден - динаміка та низька ціна входу

• Ціни на житло: € 2500-4500/м².
• Райони: Zentrum, Südvorstadt (Лейпциг), Neustadt, Altstadt (Дрезден).
• Попит: зростаючий, особливо у студентів та молодих спеціалістів.
• Особливості: висока прибутковість 3–4%, але ліквідність нижча, ніж у Берліні чи Мюнхені.

Купівля квартир у Лейпцигу дозволяє отримати дохід вищий за середній, але продаж займає довше.

Північний Рейн-Вестфалія - ​​промисловість та університети

• Ціни на житло: €3 500–6 000/м², міста: Дюссельдорф, Кельн.
• Райони: Innenstadt (Дюссельдорф), Ehrenfeld (Кельн).
• Попит: високий в університетських та ділових районах.
• Особливості: поєднання стабільної оренди та перспектив зростання цін.

Надійно : Мюнхен, Франкфурт, Берлін – висока ліквідність, стабільний попит, але висока ціна входу.

Перспективно : Лейпциг, Дрезден, деякі райони Гамбурга — низька ціна входу, вища прибутковість, але довша за продаж.

Для інвестицій краще комбінувати великі міста для стабільності та динамічні регіони для прибутковості, щоб збалансувати ліквідність та прибутковість.

У Німеччині вибір між новобудовою та вторинним житлом — це стратегічне рішення. Будівельний сектор переживає спад: кількість нових дозволів скорочується, а ціни на житло зростають. На практиці я бачу, що інвестори частіше обирають «вторинку», тому що новобудов мало, вони дорогі і потребують тривалого очікування. При цьому старий фонд (Altbau) залишається затребуваним завдяки унікальній архітектурі та локаціям.

Понад 70% угод у Німеччині посідає вторинний ринок. Причина проста: новобудов мало, а бюрократія гальмує видачу дозволів. У Берліні, наприклад, терміни узгодження можуть розтягуватись на роки.

У Берліні клієнт купив 3-кімнатну Altbau за €550 000 у районі Prenzlauer Berg — через 2 роки ціна зросла на 18%, плюс квартира завжди здана.

Старий фонд (Altbau) - це історичні будинки з високими стелями та великими вікнами. У Берліні та Лейпцигу попит на них стабільно високий. Нещодавно клієнт купив 3-кімнатна квартира в Altbau у центрі Лейпцигу за €280 000 – через півроку здав її за €1 200 на місяць довгостроково.

Будівництво нових будинків у Німеччині впало на 30% із 2022 року. Причини – зростання вартості матеріалів, дорогі кредити та жорсткі ESG-стандарти. Новобудови залучають сучасними плануваннями та енергоефективністю (стандарти ESG), але ціна на 20–30% вища за вторинне. У Мюнхені квадрат у новобудові коштує €10 000–11 000, у Берліні €6 500–8 000.

З 2024 року посилено вимоги до енергоспоживання будівель (EnEV). Насправді це означає, що старий фонд доведеться модернізувати: утеплення фасадів, нові вікна, сучасні системи опалення. Багато інвесторів недооцінюють ці витрати. Завжди перевіряйте енергетичний сертифікат (Energieausweis).

Німеччина виграє у довгостроковому зростанні цін, особливо у Берліні, Мюнхені, Лейпцигу. Але Австрія комфортніша для тих, хто хоче новобудову без бюрократичних ризиків — Відень пропонує більш передбачуваний процес та готові проекти з високою якістю.

• Якщо мета — капіталізація та ліквідність через 5–10 років, Німеччина цікавіша (особливо вторинка у великих містах).
• Якщо важливі низькі ризики та енергоефективність відразу, я дивилася б у бік Австрії.

Коли покупка однієї квартири в Німеччині здається надто очевидною стратегією, інвестори розглядають гнучкіші та прибутковіші підходи. Ось ключові напрямки, які бачу на практиці.

Замість купівлі однієї квартири вигідніше інвестувати у цілий доходний будинок на 4–10 квартир. У Лейпцигу такі об'єкти можна знайти від 600 000 €, у Берліні – від 1,5 млн. €. Це знижує ризик простою та дозволяє масштабувати дохід. Підходить для інвесторів із капіталом від 500 000 €. Я супроводжувала операцію у Дрездені: клієнт купив будинок на 6 квартир за 720 000 €, прибутковість склала 5,2%.

Старі будинки (Altbau) популярні у Берліні, Лейпцигу та Дрездені. Їх можна купити нижче за ринок, провести ремонт і продати з націнкою. Наприклад, квартира у Берліні за ціною 3 000 €/м² після ремонту йде за 4 500 €/м². Такий підхід окупається за 18–24 місяці, якщо правильно розрахувати бюджет та обрати надійного підрядника.

Складські комплекси та логістика ростуть завдяки e-commerce, рітейлу в топ-локаціях стабільний. Прибутковість зазвичай 4-6%, що вище, ніж у житлової нерухомості. Це варіант для інвесторів із досвідом: ризики вищі, але окупність швидше.

Підходить тим, хто не хоче керувати нерухомістю самостійно. Поріг входу починається від 50 000 €, а портфель потрапляють різні активи. Мінус – менше контролю, залежність від компанії, що управляє. Часто вибирають клієнти, які хочуть вкластися до Німеччини без придбання квартири.

Земля під забудову залишається дефіцитною у великих містах, але є варіанти у передмістях. На околицях Берліна ціна починається від 200-400 € за м². Це довгострокова стратегія із потенціалом зростання.

Відень компактніший і передбачуваний, попит стабільний, ціни зростають рівно. Німеччина дає більше можливостей масштабування, але ринок складніше: бюрократія, регулювання оренди. Клієнти обирають Німеччину заради обсягів та потенціалу, а Австрію – заради спокою.

Німеччина – найбільший ринок нерухомості в ЄС, більше пропозицій, більше стратегій (від квартир до прибуткових будинків та складів). Відень — більш «бутиковий»: менше варіантів, але кожен об'єкт прогнозований за ціною та попитом.

Інвестиції в нерухомість у Німеччині виглядають надійним інструментом, але реальність складніша, ніж здається. За даними Statistisches Bundesamt, у 2023 році обсяг угод знизився майже на 30% через падіння цін та зростання ставок. Це змусило багатьох інвесторів переглянути стратегію. Німеччина, як і раніше, приваблива завдяки сильній економіці та попиту на житло, але є низка факторів, які безпосередньо впливають на прибутковість та ліквідність.

При покупці квартири в Німеччині інвестор стикається з податком на придбання (Grunderwerbsteuer 3,5-6,5% залежно від землі), щорічним податком на нерухомість та прибутковим податком з оренди. Це дуже знижує чисту прибутковість. Багато хто недооцінює вплив податків і розраховує дохід за «брутто». Моя порада: одразу закладайте мінімум 30% витрат на податки та утримання.

Виселити неплатника чи розірвати договір в односторонньому порядку практично неможливо. Навіть продаж квартири у Німеччині з орендарем не звільняє нового власника від договору.

У мене був кейс у Берліні: клієнт купив житло з довгостроковим Mietvertrag і не зміг перездати за ринковою ціною. Рішення — перевіряти орендаря та оформлювати тимчасові договори, якщо плануєте перепродаж.

Реєстрація покупки через Grundbuch може тривати 3-6 місяців. Це є стандартним для Німеччини. Австрія в цьому плані трохи швидша, але теж не миттєво. Якщо мета – швидко купити квартиру в Німеччині, важливо планувати час.

У Берліні та Мюнхені здача через Airbnb майже повністю заборонена. Мій досвід: клієнти, які планували заробити на оренді подобово, були розчаровані. Для доходності краще розраховувати на довгострокові контракти.

У 2023–2024 роках ціни на нерухомість у Німеччині знизилися на 10–15% у ряді регіонів. Це показало, що зростання не нескінченне. Нині ринок стабілізується, але важливо аналізувати локацію та перспективу відновлення.

Австрія виявилася стабільнішою: падіння цін було мінімальним, а орендарі захищені ще сильніше. Однак вартість квартири у Відні вища, а доходність нижча. Німеччина дає більше можливостей для зростання капіталу, але потребує більш активного управління та готовності до ризиків.

Інвестування в нерухомість Німеччини - це не тільки спосіб зберегти та примножити капітал, а й шанс жити в країні з високим рівнем комфорту. Медицина, освіта, транспорт і безпека роблять життя тут зручним і передбачуваним. Купівля квартири у Німеччині дозволяє поєднувати інвестиційні цілі з якістю повсякденного життя.

Державні та приватні клініки оснащені сучасним обладнанням, а страховка покриває більшість витрат. Для іноземців без страховки візит до терапевта обійдеться в середньому 50-80 €, консультація фахівця - 100-150 €, стоматологічні послуги коштують від 70 до 250 €, а доба у шпиталі починається від 350 €. На практиці я помічаю, що клієнти особливо цінують можливість стабільного доступу до медицини, що важливо для сімей та людей похилого віку.

Освіта у Німеччині на високім рівні. Державні школи безкоштовні для резидентів, а міжнародні платні, в середньому 15 000-25 000 € на рік. Приватні гімназії коштують 10 000–18 000 євро, а університети майже безкоштовні — 250–500 євро за семестр.

Для іноземних студентів є безліч програм англійською мовою, особливо у великих містах і технічних університетах. Міжнародні школи та університети часто пропонують адаптовані курси та підтримку для дітей та студентів з-за кордону.

Німеччина належить до найбезпечніших країн Європи, а окремі складні райони зустрічаються лише у великих містах. Для інвесторів, які планують здачу житла, важливо обирати квартали з гарною репутацією, щоб мінімізувати ризики та забезпечити стабільний дохід від оренди.

Вартість життя в Німеччині вища, ніж у Східній Європі, але нижча, ніж у Швейцарії. Оренда квартири в Берліні середнього класу становить приблизно 1 200-1 800 € на місяць, у Мюнхені - 2 000-3 000 €. Продукти на сім'ю з чотирьох осіб коштують 400–600 € на місяць, обід у кафе коштує близько 12–25 €, а кава — 3–4 €. Ціни на нерухомість сильно різняться: у Берліні 4 500-6 000 €/м², Лейпциг 2 500-3 500 €/м², Мюнхен 7 000-8 500 €/м².

Транспорт та кімнікації у Німеччині розвинені на високім рівні. Метро, ​​автобани та залізниці дозволяють легко пересуватися між містами, а банківські та інтернет-сервіси зручні як для резидентів, так і іноземців. Я раджу інвесторам зважати на доступність інфраструктури при виборі квартири, особливо якщо планується здача житла.

Німеччина динамічніша: тут більше можливостей для кар'єрного зростання та інвестицій, ринок різноманітніший, а об'єкти різняться за типом і ціною. Австрія виграє за спокоєм та передбачуваністю — особливо у Відні, де ціни зростають повільніше, а орендна плата стабільніша. Інвестори, орієнтовані на зростання капіталу та гнучкість, частіше обирають Німеччину, тоді як ті, хто цінує стабільність та «розміреність» життя, — Австрію.

Купівля нерухомості в Німеччині – це не тільки інвестиція, а й спосіб захистити капітал, отримати стабільність та надійність у Європі. Для інвесторів, орієнтованих на захист права власності та довгострокову надійність, Німеччина залишається чудовим вибором. Ліквідність найвище у великих містах, а об'єкти добре зберігають вартість.

Для громадян нестабільних країн купівля квартири в Німеччині стає способом захистити заощадження. Прозорі правила угоди та сильна правова система гарантують збереження капіталу. На практиці я бачу, що об'єкти у Берліні та Мюнхені утримують вартість навіть у періоди економічних коливань.

Для пенсіонерів ринок дорогий: квартири у великих містах коштують від 4500 до 8500 €/м². Але за довгостроковому володінні діють податкові пільги, а продаж після 10 років звільняється з податку приріст капіталу.

Digital nomads та фрілансерів Німеччина приваблює розвиненою інфраструктурою та стабільним інтернетом, але податкове регулювання потребує уваги. Мої клієнти часто консультуються з податковими експертами, щоб правильно оформити прибуток від роботи та оренди.

Німеччина пропонує більш динамічний ринок та різноманітність об'єктів, Відень – стабільність та передбачуваність. Для активного інвестування та зростання капіталу краща Німеччина, для спокійної довгострокової стратегії — Відень.

Вихід з інвестиції – не менш важливий етап, ніж покупка нерухомості. Успішний продаж, передача у спадок чи дарування потребує розуміння місцевого ринку, податкових правил та ліквідності об'єктів. Планування заздалегідь допомагає зберегти капітал та максимізувати прибутковість, а також уникнути несподіваних витрат та складнощів із передачею прав власності.

Квартира в Німеччині, особливо в Берліні, Мюнхені або Франкфурті, продається досить швидко завдяки стабільному попиту та прозорим угодам. За даними ImmobilienScout24, середній час продажу квартири в Берліні в 2025 році становить близько 4-5 місяців, у Мюнхені - 3-4 місяці, а середня ціна продажу квартир зросла на 2-3% порівняно з минулим роком.

На практиці бачу, що об'єкти в популярних районах часто знаходять покупця протягом 3-6 місяців. Менші міста та регіони Східної Німеччини вимагають більше часу, але тут можна продати нерухомість при правильному маркетингу.

Якщо ви продаєте квартиру в Німеччині менш ніж через 10 років після покупки, застосовується податок на приріст капіталу (Spekulationssteuer). Це важливо враховувати під час планування виходу, особливо якщо нерухомість була куплена як інвестиція з метою перепродажу.

Передача квартири у спадок або дарування також оподатковується, які залежать від ступеня спорідненості та вартості житла. Я рекомендую заздалегідь планувати такі угоди, щоб мінімізувати податкове навантаження та не виникло проблем із правами спадкоємців.

Німеччина виграє ліквідністю великих міст: об'єкти швидко продаються, а попит залишається стабільним. В Австрії, особливо у Відні, ринок більш спокійний і передбачуваний, але іноді продаж може займати більше часу через обмежену кількість покупців.

Моя порада клієнтам: якщо важлива швидкість виходу та збереження вартості, великі німецькі міста будуть кращими, тоді як Австрія підходить для спокійної довгострокової стратегії.

У своїй практиці я стикалася з різними ринками Європи: від динамічних німецьких міст до стабільного Відня. На прикладі Німеччини видно, що великі міста, такі як Берлін, Мюнхен та Франкфурт, забезпечують стабільний попит та прозорі угоди. Часто клієнти звертаються до мене, щоб купити квартиру в Німеччині та одразу здати її в оренду – це дозволяє отримувати дохід майже з першого дня володіння.

При покупці нерухомості в Німеччині важливо ретельно перевіряти юридичну чистоту об'єкта: Grundbuchauszug, Belastungen, а також відповідність об'єкту енергоефективним стандартам. Об'єкти з правильно оформленими документами продаються швидше та рідше викликають суперечки з податковими чи страховими органами.

Мій підхід до розподілу капіталу будується на поєднанні стабільних та зростаючих ринків. Наприклад, частину коштів можна вкласти у квартири в Берліні чи Мюнхені для довгострокової надійності, а частина – у Лейпциг чи Дрезден для вищої прибутковості та потенціалу зростання. Такий підхід знижує ризики та забезпечує баланс між прибутковістю та безпекою.

Якщо мета — зростання капіталу та активне інвестування, я вибрала б Німеччину : великі міста, ліквідність, різноманітність об'єктів. Якщо ж мета — спокійна довгострокова стратегія з мінімальними ризиками та стабільною прибутковістю, Австрія виграє: ринок розміреніший, орендна плата стабільна, а бюрократія простіше.

Німеччина – найкращий вибір для інвесторів, які цінують стабільність, захист прав власності та ліквідність об'єктів. Великі міста, такі як Берлін та Мюнхен, забезпечують високий попит та прозорі угоди, що робить покупку квартири у Німеччині надійною інвестицією.

Австрія більше підходить для довгострокових вкладень у нерухомість із передбачуваним доходом та стабільним ринком, особливо у Відні, де ціни зростають поступово, а орендна плата залишається стабільною. Крім того, Австрія виграє за бюрократичною простотою та меншою волатильністю ринку, що робить її зручною для консервативних інвесторів.

Перед покупкою нерухомості важливо ретельно перевіряти юридичну чистоту об'єкта, враховувати податки, витрати на управління та потенційну прибутковість. Розподіляйте капітал між стабільними та ринками, що розвиваються, щоб знизити ризики. На практиці я бачу, що грамотне планування та професійна підтримка юриста значно спрощують угоди та захищають інвестора.

До 2030 року ринок нерухомості в Німеччині розвиватиметься під впливом урбанізації, міграції та суворих ESG-стандартів. Реформи в податках та регулюванні орендного житла можуть змінити прибутковість, тому важливо враховувати ці тренди при плануванні купівлі квартири в Німеччині чи інших об'єктах. Інвестори, які заздалегідь адаптують стратегію під нові правила та стійкі стандарти, зможуть зберегти прибутковість та мінімізувати ризики.

1. Визначте мету інвестицій. Вирішіть, для чого купуєте об'єкт: довгострокова оренда, прибуткові будинки, капіталізація, проживання чи поєднання цілей.

2. Вибір регіону та міста. Вивчіть вартість квартир у Німеччині, прибутковість оренди та ліквідність. Порівняйте великі міста (Берлін, Мюнхен, Франкфурт) із перспективними ринками (Лейпциг, Дрезден).

3. Формат володіння. Визначте тип власності: абсолютне право (Freies Eigentum), Hereditary Building Right (Erbbaurecht), пайове володіння або кооператив.

4. Перевірка юридичної чистоти. Замовте Grundbuchauszug та перевірку Belastungen, переконайтеся у відсутності обтяжень та боргів.

5. Бюджет та податки. Розрахуйте всі витрати: Grunderwerbsteuer, нотаріус, агент, реєстрація, щорічний Grundsteuer, податок на прибуток від оренди та Spekulationssteuer при продажу до 10 років.

6. Фінансування та перевірка платоспроможності. Уточніть можливість іпотеки для нерезидентів, оцініть прибутковість оренди та свої фінансові можливості.

7. Вибір об'єкта. Вторинне житло чи новобудова, квартири чи прибуткові будинки (Mehrfamilienhaus), оцінка стану будівлі, енергоефективність, стандарти ESG.

8. Управління нерухомістю. Вирішіть, чи керуватимете самостійно або залучатимете Hausverwaltung, особливо якщо живете за кордоном або інвестуєте в кілька об'єктів.

9. Стратегія виходу. Продумайте сценарії продажу: ліквідність у вашому регіоні, податки під час продажу, можливості передачі у спадок або дарування.

10. Порівняння коїться з іншими ринками. За можливості оцініть Австрію як альтернативу: стабільність Відня, податки, орендна прибутковість.

11. Консультації спеціалістів. Обов'язково працюйте з юристом та податковим консультантом, щоб мінімізувати ризики та забезпечити юридичну чистоту угоди.

1. Інвестор з €300 000

Ціль: купівля квартири для здачі в оренду з прибутковістю 4–5% річних.

Я підібрала квартиру в Лейпцигу вартістю 295 000 € (65 м²). Решту коштів клієнт використовував на невеликий ремонт та меблювання. Через рік квартиру повністю здано, дохід від оренди покриває всі витрати, а вартість об'єкта зросла приблизно на 5–6%.

2. Пенсіонер з €500 000

Мета: безпечне вкладення з мінімальними ризиками та можливістю довгострокової оренди.

Я підібрала квартиру в передмісті Мюнхена вартістю 500 000 євро (80 м²). Клієнт використав частину бюджету на обстановку та модернізацію системи опалення. Квартира здана в довгострокову оренду, прибутковість близько 2,5%, об'єкт зберігає високу ліквідність та стабільну вартість.

3. Сім'я з дітьми

Ціль: комфортне житло для сім'ї з можливістю здачі частини об'єкта.

Я підібрала будинок у передмісті Франкфурта вартістю 550 000 євро (120 м²). Частина бюджету пішла на облаштування саду та внутрішнє оздоблення. Сім'я переїхала, частина будинку здана в оренду, доход покриває частину видатків, а вартість будинку за рік зросла на 4–5%.