Ремонтні роботи у Відні: ціни, види та найкращі підрядники

Ринок нерухомості Відня змінюється. Якщо 2023 року у місті здали майже 16 тисяч нових квартир, то до 2024 року цей показник знизився до 12 тисяч, а 2025 року — приблизно до 7,5 тисяч. На 2026 рік прогнозується подальше скорочення будівництва. Це означає, що все більшого значення набувають ремонту та оновлення вже існуючих об'єктів.

Паралельно місто активно інвестує в інфраструктуру. Лише за 2024 рік на оновлення трамвайних ліній та модернізацію підземки було витрачено понад €220 млн, а у 2025–2026 роках програма триватиме: замінять десятки кілометрів рейок, відремонтують мости та центральні вулиці.

Для майбутніх мешканців та інвесторів це важливий сигнал: стан житла та якість ремонту стають ключовими факторами у виборі нерухомості у Відні .

У цій статті ми розберемо, які види ремонтних робіт є найбільш актуальними у Відні, хто їх виконує, скільки це коштує і як ремонт безпосередньо впливає на інвестиційну привабливість. А ще я поділюся особистими спостереженнями та порадами з практики.

Щоб зрозуміти, чому ремонт у Відні став таким важливим, слід подивитися на загальну картину: стан житла, темпи будівництва та міські проекти.

З кожним роком новобудов у Відні стає меншим, а попит на житло залишається високим. Це призводить до того, що багато інвесторів і власників роблять ставку на реконструкцію та капітальний ремонт старих будинків.

В історичних районах особливо затребувані квартири в будинках XIX-XX століть, але майже всі вони потребують серйозної модернізації: від заміни кімнікацій до утеплення фасадів.

Місто також вкладає величезні кошти на підтримку доріг та громадського транспорту. У 2024 році Wiener Linien замінили понад 8,5 км трамвайних колій та понад 50 стрілок, а у 2025–2026 роках. планується оновлення ще кількох ключових напрямів.

Муніципальний департамент доріг (MA 28) у 2025 році виділив близько €60 млн на ремонт вулиць, тротуарів та мостів.

Відень поєднує в собі ринок новобудов, що динамічно розвивається, і активний сегмент реновації.

Особливості віденського ринку - велика кількість старовинних будинків, великий муніципальний житлофонд (місто володіє сотнями тисяч квартир) і традиція комплексного обслуговування (від капітального ремонту будинків до міських інфраструктурних проектів).

Це створює різноманітність робіт та послуг, а також помітну конкуренцію у сфері будівельних та ремонтних послуг.

В Австрії ремонт та будівництво виконують в основному ліцензовані фірми та сертифіковані майстри. Є кілька типів організацій:

Генеральні підрядники (Generalunternehmer). Великі компанії (наприклад, PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich тощо), які беруть під ключ будівництво та капітальний ремонт будинків.

Такі компанії мають всі необхідні ліцензії («Baufirma» або «Baumeisterbetrieb» – будівельний проектувальник з кваліфікацією), інженери та бригади різних спеціальностей.

Ремісничі фірми та майстри. Спеціалізуються на окремих видах робіт (електрика, сантехніка, столярня, малярські роботи, вікна тощо). Кожна така фірма повинна мати відповідний Meisterbrief або Befähigungsnachweis для свого напряму (наприклад, електрик з дипломом, сантехнік з допуском).

Повний цикл (Allround-Handwerker). Приватні майстри або невеликі фірми, які пропонують комплекс від А до Я (часто це невеликі підрядники, що виконують всі основні роботи з благоустрою квартири).

Ремонт у Відні буває дуже різним – від косметики у невеликій квартирі до капітальної реконструкції цілого будинку чи заміни трамвайних колій. Давайте розберемо основні напрямки докладніше.

У столиці Австрії велика кількість старих житлових будинків (так звані «Гріндерштайн»-будинки кінця XIX – початку XX століття) та відносно мало новобудов на душу населення. Тому реконструкція та ремонт квартир – дуже актуальна тема. Основні типи ремонту:

Косметичний ремонт (Oberflächenrenovierung). Найпростіший - це фарбування стін, заміна шпалер, покриття для підлоги, оновлення розеток і вимикачів, ремонт дверей і прості сантехнічні роботи. Зазвичай такий ремонт роблять для освіження зовнішнього вигляду.

Вартість косметичного ремонту для невеликої квартири (30–50 м²) може становити від 5 до 15 тис. євро, а термін – від кількох тижнів до місяця (включаючи підготовку стін та час висихання фарб).

Капітальний ремонт (Komplettrenovierung). Тут вже повністю замінюються інженерні мережі (електрика, сантехніка, опалення), проводиться вирівнювання стін, заміна вікон, повне перепланування або знесення перегородок, що не несуть.

У старих будинках часто змінюють старі газові котли на сучасні комбіновані системи або переводять систему опалення з газу на електрику. Капітальний ремонт - це практично як новобудова "під ключ" на обмеженій площі. Він займає зазвичай 2-6 місяців і потребує суворого дотримання будівельних норм.

Вартість повного ремонту у «старих» квартирах у Відні в середньому 800–1200 євро за м² (тобто для 100-м² квартири – близько 80–120 тис. €). Все залежить від стану стін/підлоги, складності робіт та вибраних матеріалів.

При ремонті віденської квартири часто виникають додаткові складності:

Погодно-архітектурні обмеження. Наприклад, у центрі заборонено змінювати колір фасаду, встановлювати кондиціонери на видимому місці тощо. Вікна в історичному центрі іноді вимагають збереження раритетних рам (шпехтрат) – такі роботи є дорожчими.

Узгодження та дозволи. Перепланування (наприклад, об'єднання кімнат, перенесення кухні/бані) має бути узгоджене з відповідними інстанціями (DA27, MA 40). У Відні за перепланування житлової кімнати іноді потрібно платити «зелений податок» або отримувати дозвіл на зміну зонування.

Старі спілкування. У багатьох старих будинках досі тягнуться чавунні або азбестові труби. Їхня заміна може коштувати як окремий серйозний етап ремонту.

Типові ціни та терміни. За останніми підрахунками експертів, ремонт квартири у Відні обійдеться приблизно так (орієнтовно):

• Косметичний ремонт (фарбування, плитка, підлога) 30–50 м²: €5 000–10 000, термін 2–4 тижні.
• Капітальний ремонт (100 м², із заміною кухні/бані): €80 000–120 000, термін 3–6 місяців.
• Заміна вікон (одиниця 1 м2) - € 200-400/м2.
• Встановлення нових дверей (міжкімнатних) – від €500 за штуку.
• Повна заміна сантехніки у ванній (комплекс робіт): €8 000-15 000.

Віденські приватні будинки (частіше на околицях і за містом, а також навколо міста у передмісті та регіонах) ремонтуються за іншим графіком: тут зазвичай більш масштабні роботи. Основні етапи капітального ремонту будинку («Kapitalsanierung»):

Проектування та отримання дозволів. Особливо важливо при реконструкції даху, прибудов або заміні несучих конструкцій. В Австрії потрібен дозвіл ( Baubewilligung ) на більшість великих робіт. Часто наймають архітектора або інженера-статичного для розрахунків.

Демонтаж та «чорновий» ремонт (Rohbauarbeiten). Включає в себе демонтаж старих конструкцій (розбирання старого даху, стін, вирівнювання поверхонь, заливку фундаменту або фундаменту прибудови).

Дах та фасад (Dach und Fassade). Ремонт або заміна покрівлі (черепиця, метал, бітумна черепиця – вибір впливає на вартість) та утеплення фасаду для енергозбереження. Наприклад, бітумна черепиця коштує ~20–30 €/м², класична керамічна черепиця – 10–25 €/м², мідні листи – 80–100 €/м².

Інженерні мережі (Hausinstallation). Повне перепланування систем: новий газовий котел або тепловий насос, заміна труб та проводки. Це може коштувати десятки тисяч євро (установка сучасного казана Buderus, Vaillant коштує €5-10к і витрати на монтаж).

Утеплення та енергоефективність (Sanierung der Gebäudehülle). Включає утеплення даху, фасаду, підлоги та заміну вікон на енергоефективні (потрійне скло). Такі роботи часто частково субсидуються державою (докладніше про це я розповім нижче).

Оздоблювальні роботи (Innenausbau). Зведення внутрішніх перегородок, прокладання комунікацій, укладання підлогових покриттів, малярські та штукатурні роботи, встановлення кухні та техніки.

Благоустрій території та фінальний акт (Fertigstellung). Часто будинки у Віденському регіоні мають присадибні ділянки: озеленення, садові доріжки, облаштування паркування – все це входить у фінальний етап.

Капітальне будівництво будинку (Kapitalbau). Це навіть більше, ніж ремонт, іноді йдеться про «rénovation complète» або перебудову з нуля. Однак, при правильному плануванні, сучасні технології дозволяють перетворити старий будинок на енергоефективний: повністю змінюють фасадне оздоблення, ставлять сонячні панелі, утеплюють перекриття.

Особливі нюанси для заміських будинків:

Капітальний ремонт та прибудови. У багатьох будинках можливе надбудова мансарди або прибудова гаража; у таких випадках планувальні рішення вимагають погодження з місцевими житловими службами (особливо якщо ділянка у приватній власності, а не у комунальній).

Санітарно-комунальні особливості. У котеджних регіонах можлива відсутність центральної каналізації (септик), тому при ремонті необхідно враховувати місцеві комунікації.

Фінансування. Ремонт великих будинків зазвичай коштує сотні тисяч. Багато хто фінансує такі проекти за рахунок житлових кредитів під заставу нерухомості. Знижувати витрати допомагає залучення субсидій на енергоефективність.

Приклад етапів ремонту будинку:

*Залежить від регіону та рівня обробки.

Як видно, капремонт приватного будинку – справа масштабна та дорога. Однак вкладення повністю окупаються за якісного виконання: будинок стає енергоефективним і комфортним, легко здається в оренду або вигідно продається.

До того ж, власники часто беруть кредити на реконструкцію, оскільки рівень відсоткових ставок нині знижується, що робить такі інвестиції більш прийнятними.

Відень – великий мегаполіс із розгалуженою мережею доріг, трамвайних рейок та тротуарів. Вулично-дорожня інфраструктура міста регулярно оновлюється:

Капітальний ремонт вулиць. Включає зняття старого асфальтового або бруківки, зміцнення основи, укладання нових шарів асфальту або бруківки. Типово вулицю місто усуває повністю кожні 20–30 років.

Параметри проектів можуть бути різними: для проспектів з трамваями (наприклад Hauptstraße, Ring) роблять також повну заміну рейкових шляхів. Великі проекти (мости, естакади) можуть коштувати десятки мільйонів євро.

Тротуари та велодоріжки. В останні роки Відень активно розширює мережу велосипедних доріжок та облаштовує пішохідні зони. У таких проектах змінюють бордюри, плитку, додають дренажні системи.

Наприклад, проект Raus aus dem Asphalt передбачає озеленення старих площ – це також частина ремонту вулиць (див. міські ініціативи з благоустрою).

Оновлення трамвайних колій та підземки. Як згадувалося, Wien er Linien щорічно робить десятки невеликих та великих об'єктів: у 2025 році планують замінити ~11 км рейок та 45 стрілок.

Кожне таке будівництво впливає на дорожній рух: на час робіт виникають перекриття та об'їзди. Містяни можуть стежити за актуальними пробками через міські сайти та програми (наприклад, ARBÖ або VerkehrsInfo ).

Контроль строків та вартості на дорожніх роботах у Відні здійснюється державними контрактами та тендерами. Усі етапи, від проектування до приймання, регулюються Дорожньою поліцією (MA 37) та профспілкою шляховиків MA 28.

Проекти фінансуються з міського бюджету і часто частково з федеральних та європейських фондів (наприклад, на шумозахисні стіни або екопроекти).

Навіщо потрібні дорожні ремонти: Головне – безпека та стійкість транспорту. Нове покриття зменшує аварійність, продовжує термін служби вулиць. Наприклад, Wien er Linien змогли покращити пунктуальність трамваїв після заміни старих шляхів (інвестиція в 2024 р. була схвалена та окупилася підвищенням надійності перевезень).

Місто також прагне екологічності: роботи з розширення веломереж та озеленення пов'язані з кліматичними завданнями (менше асфальту – прохолодніше влітку).

Загалом дорожні роботи у Відні – це безперервний процес, розрахований на річний цикл: влітку найактивніше асфальтують (погодно сприятливий сезон), узимку – займаються внутрішніми міськими проектами.

Щоб зрозуміти, які можливості є у власників нерухомості у Відні, важливо розглянути спектр послуг. Тут можна знайти пропозиції практично для будь-яких завдань.

Ринок ремонту у Відні пропонує повний спектр послуг «від дзвону до дзвону» – від дрібного ремонту до повного перебудови та оздоблення. Ключові види робіт та послуг:

• Загальні ремонтні роботи Малярні (Streichen, Tapezieren), укладання підлог (Parkett, Laminat, Fliesen), штукатурка та гіпсокартон, зведення нових стін.
• Сантехніка (Installateur). Встановлення та оновлення сантехніки – заміна труб, монтаж ванн та душових кабін, унітазів, раковин, підведення теплових приладів.
• Електрика (Elektroinstallation). Перенесення або додавання розеток, вимикачів, освітлення, встановлення розподільчих щитів, підключення побутової техніки.
• Опалення та вентиляція (Heizung/Lüftung). Монтаж/ремонт котлів, радіаторів, теплої підлоги; сучасні установки теплових насосів чи сонячних колекторів.
• Столярка та корпусні меблі (Tischlerei/Schreiner). Виготовлення дверей, вбудованих шаф, кухонь на замовлення, сходи, паркетний ремонт.
• Спеціалізовані послуги. Герметизація фасадів, шумоізоляція, монтаж систем «розумний будинок», озеленення балконів (grünanlage) та ін.
• Оздоблювальні роботи (Innenausbau). Декоративне оздоблення інтер'єру – укладання мозаїки, художнє оформлення стін, рідкісні висококласні штукатурки (наприклад, мармурова фактурна).

Майже будь-яка компанія з ремонту у Відні пропонує ці послуги або самостійно, або залучаючи субпідрядників. При капітальному ремонті квартири найчастіше «генпідрядник» сам збирає бригаду різноробів та контролює всі етапи.

Окремо слід зазначити послуги з благоустрою житла та комерційної нерухомості. У великих компаніях є відділи, які працюють із бізнес-клієнтами: від офісів до ресторанів.

Вони роблять перепланування офісів, швейцарський закон часто потребує адаптації робочих місць (наприклад, бар'єри та ліфти для інвалідів). У Відні популярні ребрендингові ремонти для кафе та бутіків – дизайнерські інтер'єри.

Також ринок пропонує додаткові спецпослуги:

• Встановлення вікон та дверей. Часто роблять «під ключ» із вимірами та підбором склопакетів.
• Безпека. Монтаж відеоспостереження, сигналізації, сейфових дверей.
• Клінінгові послуги. Після ремонту багато фірм пропонують прибирання майданчика («Gebäudereinigung nach Baustelle»).
• Транспортні послуги Перевезення будматеріалів, демонтажну техніку орендують.

Таким чином, сьогодні ремонт у Відні – це комплексний процес, що вимагає участі багатьох фахівців та фірм. Головний плюс – якість та відповідальність: в Австрії за будь-яку серйозну роботу несе відповідальність підрядник та його страховка.

Пошук надійної будівельної компанії чи підрядника – важливе завдання власника житла. Як уже говорилося, краще орієнтуватися на досвід та репутацію. Офіційних рейтингів небагато, але є кілька орієнтирів:

Топові компанії. Найбільші віденські генеральні підрядники - це PORR Bau, Strabag (міжнародний холдинг з підрозділом в Австрії), König & Heinrich, Wien erberger (більше цегли, але є відділи з будівництва) і ряд дрібніших фірм (наприклад, LeBe Bau, Obenauf або Rudolf Hödl.

Вони частіше працюють з великими проектами (багатоповерхівки, офіси), але деякі і з елітним ремонтом.

Спеціалізовані компанії. Є фірми, які фокусуються саме на капітальному ремонті старих будинків – наприклад, Wohnfonds Wien співпрацює із перевіреними підрядниками для соціальних проектів.

Також на ринку багато локальних сімейних компаній (де Baugeschäft в назві) з тривалою історією, що добре знають особливості віденського ринку.

З практики можна рекомендувати такі кроки:

Перевіряйте ліцензії та членства у професійних об'єднаннях. Усі будівельні компанії і великі фірми повинні мати реєстрацію в Wirtschaftskammer (торгово-промислову палату) і ліцензію на вид діяльності. Додатковий знак якості – участь у Baumeisterinnung (спілці будівельних майстрів).

Звертайтеся до перевірених каналів. Наприклад, Wirtschaftskammer Wien веде списки зареєстрованих будівельних фірм. Професійні сайти та довідники (складну конкуренцію можна знайти у незалежних каталогах, наприклад, активні компанії зазвичай є на оф. порталі zurzbauen.at).

Читайте відгуки та запитуйте. На німецькомовних форумах, наприклад Houzz люди викладають приклади своїх ремонтів. Рекомендації «з вуст» – найцінніший ресурс. Наприклад, жителі рекомендують підрядників, які швидко реагують на зауваження та дотримуються термінів.

Перевірте портфоліо. Виїзд на вже зроблені об'єкти підрядника (за його згодою) дасть найкраще уявлення про якість. Деякі фірми знімають відеозвіти робіт.

Порівняйте кошторису. Замовте 2–3 незалежні розрахунки (Aufmaß). Якщо розбіжності дуже великі, з'ясуйте причину. Іноді дешевший підрядник економить на матеріалах чи термінах. Оптимально, коли кілька суміжних фірм (епоксид, плитка, маляр) працюють скоординовано.

Договір страхує ризики. Включіть у контракт точні умови: графік платежів за віхами проекту, штрафи за зрив термінів, пункт про гарантійні зобов'язання (в Австрії на будівельні роботи діє гарантія до 3 років, огляд через рік).

Локальні особливості. Багато ремонтів у багатоквартирних будинках потребують дозволу будинку (Hausverwaltung) та погодження зі спецслужбами (наприклад, при зміні фасаду потрібна «positive Begutachtung»). Хороший підрядник допоможе оформити усі документи.

Відень не вітає нелегальних «заробітчан»: більшість серйозних квартирних і домовласників вимагають офіційного оформлення. Крім того, для проектів у старих будинках часто потрібні консультації з архітекторами та зонування (наприклад, щоб не пошкодити історичне фасадне оздоблення).

Важливе слово – сертифікати якості : у електрика має бути Elektromeister, у газовика – Installateurbefähigung, будівельники – Baumeisterprüfung чи Gewerbeschein. Переконайтеся, що підрядник знайомий із місцевими нормами (органи міста MA37 вимагають суворої відповідності).

Основна рекомендація: не гнатися за найнижчою ціною, а шукати баланс між ціною, термінами та надійністю виконавця.

Загалом професійна компанія – це дорожче, але надійніше. Локальні приватні майстри зазвичай менше беруть гроші, але не дають гарантій. Вони можуть бути касові «дерев'яні вікна», зроблені «на око», а великі фірми співпрацюють із перевіреними постачальниками (євродвері, сертифіковані труби).

Коли я рекомендую клієнтам звертатися до професійних будівельних компаній у Відні, поясню: це дає гарантію, що ремонт буде за всіма нормами. Наприклад, лише ліцензований електрик знає, як безпечно провести дроти у старому будинку.

Нарешті, рекомендовані компанії: хоча прийнятих «офіційних» рейтингів немає, практика показує, що прийнято довіряти фірмам з гарною репутацією. У тому числі:

• PORR Bau GmbH – один із лідерів австрійського ринку будівництва (проекти від інфраструктури до житлових кварталів).
• König & Heinrich – велика віденська компанія, що будує та ремонтує будинки, офіси, досвід у багатоквартирному будівництві.
• Wohnfonds Wien (через закупівлю фінансує проекти) – не підрядник сам, але тісно співпрацює з надійними фірмами під час модернізації віденських гуртожитків.

Для невеликого ремонту можна звернутися до відомих віденських ремісників: наприклад, контори Allround Handwerker Wien(всі види робіт) або Malermeister Wien(малярні роботи) – вони часто дають гарантії на роботи до 3 років.

Ціни на ремонт в Австрії завжди турбують тих, хто тільки планує роботи. У Відні вони вищі, ніж у сусідніх країнах, але й якість послуг традиційно дуже висока.

Ціна ремонту у Відні залежить від багатьох факторів:

Обсяг та складність робіт. Чим більше квадратних метрів і що більше етапів (демонтаж, перепланування, робота з комунікаціями), то дорожче. Ремонт теплої лампочки в кімнаті коштує набагато дешевше, ніж ремонт усієї квартири.

Якість матеріалів. Ціни варіюються в залежності від бренду та типу матеріалів. Наприклад, економічна керамічна плитка коштує 15–30 €/м², дизайнерська – 60–100 €/м². А класичний австрійський дубовий паркет може коштувати 80–150 євро/м². Чим дорожчі матеріали (вікна, радіатори, сантехніка), тим вищий підсумковий кошторис.

Розташування об'єкта. Робота в центральних районах ( Innere Stadt , Josefstadt ) може бути дорожчою через підвищений ризик пошкоджень історичної частини, вимоги до зовнішнього вигляду та пакету дозволів. На околицях або в передмістях ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich) ціни на ту ж роботу часто нижчі на 10–20%.

Вибір підрядника. Великі компанії беруть більше за рахунок своєї надійності та гарантій, але інколи встановлюють менші ціни на матеріали (оптові закупівлі). Приватні фахівці можуть запропонувати нижчу ціну за роботу, але без офіційного договору та гарантії.

Поточні умови ринку. Вартість робіт у 2025 році вища, ніж у 2020–2021 рр., у зв'язку з інфляцією, зростанням цін на енергоносії та матеріали. Будівельні матеріали в Австрії подорожчали на 5–10% за останні три роки. Особливо помітне зростання цін на сталь та дерево (внаслідок світової кон'юнктури).

В середньому, трудовитрати фахівців у Відні відносно високі: середня ставка кваліфікованого робітника (без матеріалів) – від €30 до €60 за годину (залежно від професії: електрик може брати більше ніж маляр). Це означає, що монтаж одних дверей (2 години роботи) коштує мінімум €100–150 за роботу без урахування самих дверей.

Нижче наведено середні орієнтовні ціни, які допоможуть оцінити, скільки може коштувати ремонт у Відні:

Косметичний ремонт квартири (30-50 м²):

• Фарбування стін: €8–15/м² (включаючи ґрунтовку та два шари фарби).
• Ламінат або паркет: €30-50/м² (матеріал + укладання).
• Плитка (кухня/санвузол): €25–40/м² (плюс затирання).

Усього: близько €5–10 тисяч за весь ремонт (робота плюс матеріали). Приклад: фарбування двох кімнат та заміна підлоги у маленькій квартирці – €6 000; штукатурка та обклеювання шпалер – €3 000.

Капітальний ремонт квартири (80-100 м²):

• Електрика: €100-150 за точку (розетка/світло), плюс €150-300 за розподільний щит та автоматику.
• Сантехніка: заміна труб на стояк 7–12 м – до €3 000, монтаж нової ванни/душової – €1 500–3 000, унітазу – €500–1 000.
• Кухня: корпус та фасади – €3 000–8 000 (у стилі IKEA або замовляти у Schreiner).
• Демонтаж та приховані роботи: ~€10–15k (витрати на будівельне сміття, короткочасні підрядники).

Усього: повний ремонт 100 м² квартири середнього класу «під ключ» може коштувати €80–120 тис.. У цю суму входять роботи, матеріали та меблі. Включно з дизайн-проектом може додатися ще €2–5k.

Капітальний ремонт приватного будинку (150-200 м2). Залежить від рівня ремонту, але типово від €150 до €300 тис. («під ключ»). Наприклад, капітальний ремонт 150 м² будинку зі зміною покрівлі, утепленням фасаду та повною заміною комунікацій часто коштує ~€200–250 тисяч. Без «люксових» елементів (просунутих панелей, дизайнерського оздоблення) – від 150 євро.

Ремонт доріг та вулиць:

• Асфальтування 1 км міської вулиці (двосмугова з повним оновленням основи) – приблизно €1–2 млн.
• Укладання тротуару (1000 м²) – €50–100 тис. (залежно від типу плитки).
• Заміна трамвайних колій (1 км) – близько €3–5 млн (включаючи підготовку основи та електричні роботи).
• Ремонт невеликої ділянки вулиці (до 100 м завдовжки) – десятки тисяч євро.

Ці цифри – орієнтири. У всіх випадках остаточна ціна проекту може відрізнятись. При розрахунку кошторису важливо отримати детальний розрахунок від підрядників: окремо «чорнові» роботи, окремо оздоблення, витрати на вивіз сміття, комісійні комісії (наприклад, за малогабаритні роботи ремонтники часто беруть решту матеріалів собі).

Для інвесторів ремонт – це не лише про комфорт, а й про гроші. Грамотно проведені роботи можуть суттєво збільшити вартість житла та прискорити його здачу в оренду.

Якщо говорити прагматично про те, як інвестувати у віденську нерухомість , ремонт – один із головних важелів: він впливає і на ціну продажу, і на швидкість здачі, і на ставку оренди. Ось чому це важливо:

Зростання вартості нерухомості. Після якісного ремонту ціна житла зазвичай зростає суттєво.

На мій досвід, оновлена ​​квартира у Відні (з новою кухнею та ванною) може коштувати на 10–20% дорожче, ніж «як є». Наприклад, вклавши €20 000 у капітальний ремонт, власник може підвищити ринкову вартість квартири на €30–40k.

Підвищення привабливості оренди. Молоді орендарі та сім'ї готові платити більше за сучасне житло без проблем з електрикою, опаленням та водопроводом. Оновлені квартири з енергоефективними вікнами приваблюють довгострокових орендарів.

В Австрії енергоефективність також важлива: квартири із «зеленим паспортом» (Екопаспорт) можуть здаватися на 5–10% дорожче.

Прискорення окупності. Якщо мета – здавання в оренду, то ремонт знижує простий об'єкт (він менший час порожній в очікуванні квартиронаймача) та підвищує щомісячну ставку оренди. До того ж, після ремонту знижуються експлуатаційні витрати (економне опалення), що зручно власнику.

Задоволення вимог житла. Відень активно оновлює будівельні норми (наприклад, обов'язкова ізоляція стін, встановлення лічильників). Інвестор, який зробив ремонт за новими стандартами, позбавляється необхідності термінових переробок і отримує житло «на виріст».

Клієнти часто запитують мене: чи варто купувати «свіжопофарбовану» квартиру або ту, яку ще потрібно зробити?

Для тих, хто планує переїзд до Відня та шукає житло, ремонт – важливе питання:

Планування заздалегідь. Якщо ви переїжджаєте з іншої країни, краще заздалегідь обміркувати, чи робитимете ви ремонт після покупки/оренди. Я раджу прив'язати приїзд до проміжку "мінімум за місяць до заселення остаточної форми житла".

Наприклад, знявши квартиру «під ремонт», домовтеся з орендодавцем, що в'їжджаєте до вже відремонтованого житла через X місяців.

Юридичні моменти. На відміну від деяких країн СНД, в Австрії зазвичай укладають договір оренди без меблів (unmöbliert). Орендодавець рідко робить ремонт власним коштом – це скоріше обов'язок орендаря при довгостроковій оренді (при цьому часто в контракт включають пункт про «коенергію» – щорічне страхування аварій).

Іпотека та кредити. При покупці квартири під ремонт потрібно враховувати, що банк видає кредит під заставу готового житла.

Тому покупка однокімнатної квартири зі стінами без оздоблення може вимагати більшого внеску, або змусити використовувати іпотечний кредит на покупку + ремонт (в Австрії банки досить лояльні до умов кредитування на реконструкцію, бачачи збільшення вартості житла після робіт).

Багато моїх клієнтів, які переїжджали до Відня, відзначали: "Важливо брати автостоянку і точно знати, де і як зберігаються будівельні матеріали - ми кілька разів стикалися із запізненням техніки через відсутність паркування біля будинку".

Невеликі побутові нюанси, як, наприклад, робота ліфта під час переїзду чи мешканці інших квартир, теж варто передбачити.

Віденський ринок жорстко регулюється, але за правильного підходу ремонт можна провести оперативно: за моїми спостереженнями, грамотне планування (поетапні прийоми, закупівля матеріалів наперед) дозволяє здати 50-м² квартиру після капітального ремонту за 2–3 місяці.

Головне – співпрацювати із досвідченим координатором проекту (це може бути архітектор або менеджер фірми-підрядника). Тоді, при переїзді, ви отримаєте вже готове комфортне житло, а не половину ремонту.

Підсумовуючи: ремонт у Відні – непросте, але цілком вирішуване завдання. Незважаючи на високу вартість робіт та бюрократичні складнощі, тут є все необхідне: кваліфіковані майстри, сучасні матеріали та державна підтримка.

Ремонтом найчастіше слід починати та закінчувати рік, враховуючи сезонні фактори (взимку прості косметичні роботи, влітку – асфальтування та покрівельні).

Поради читачам: підходьте до ремонту підготовлено. Купуючи або орендуючи житло, відразу уточніть стан стін, вікон та комунікацій. Закладайте до бюджету щонайменше 10–20% «на непередбачені витрати» (у капремонтах будинку часто спливає старе дерево чи пліснява).

Із самого початку вибирайте перевірених підрядників (краще через рекомендації, аніж «з руки»), оформлюйте договір. За потреби використовуйте субсидії – держава та місто допомагають знижувати витрати на енергоефективність.

Так ви забезпечите собі не тільки надійність та зручність, але й вигідно вкладіть у майбутній капітал. І пам'ятайте: ремонт – це інвестиція у якість життя у новій країні.