До підписання Kaufanbot ми перевіряємо, чи квартира, яку покупець побачив на перегляді, збігається з об'єктом, описаним у документах. Чи входять заявлені метри у Nutzfläche? Чи підтверджено перепланування? Чи закріплений підвал за квартирою? Які витрати по дому вже узгоджені, але ще не сплачені?
Vienna Property зіставляє виписку Grundbuch, плани, документи квартирної власності та звітність Hausverwaltung. Виявлені розбіжності впливають на оцінку ціни, бюджет купівлі та умови договору. Наприклад, недостатній резерв на ремонт даху вимагає розрахунку можливого внеску, а оренда, що діє, може виключити заселення в потрібний термін.
Покажемо цю перевірку на прикладі трикімнатної квартири у віденськім Altbau: які вивчаємо документи, що уточнюємо у продавця і які умови погоджуємо до підпису. Характеристики та суми у прикладі умовні.
1. Уточнюємо мету купівлі та вихідні умови
У прикладі сім'я розглядає квартиру за 420 000 €. В оголошенні вказано 80 м², балкон та підвал. Виконаний косметичний ремонт, щомісячні платежі становлять 360€. За словами продавця, квартира є вільною.
Покупцеві потрібні дві окремі спальні, можливість постійного проживання та заселення у погоджений термін. Ці вимоги ми фіксуємо до оцінки ціни. Дешевша квартира, яка не підходить родині, завдання не вирішує.
Одночасно уточнюємо статус покупця та необхідність дозволів. Придбання іноземцем залежить від громадянства, федеральної землі та обставин угоди. Наявність ВНЖ саме собою означає автоматичного допуску до купівлі. Застосовні обмеження на купівлю нерухомості іноземцями в Австрії необхідно з'ясувати до прийняття зобов'язань.
Якщо потрібен дозвіл або банківське фінансування, це впливає на строки та зміст пропозиції продавця. Усні домовленості щодо цих умов недостатні.
2. Збираємо документи до Kaufanbot
Vienna Property запитує документи у продавця та Hausverwaltung, зіставляє отримані відомості та зазначає відсутні підтвердження. Доступ до будівельної справи та окремих документів організується з необхідними повноваженнями.
Для квартири в існуючому будинку комплект зазвичай включає:
✓ актуальну виписку Grundbuch та документи щодо суттєвих записів
✓ Wohnungseigentumsvertrag - договір квартирної власності
✓ Nutzwertgutachten — висновок про розрахункову цінність об'єктів та частках
✓ будівельні плани та документи на зміни
✓ Energieausweis – енергетичний паспорт
✓ річні звіти та чинне повідомлення про платежі
✓ відомості про резерв, майбутні роботи та кредити будинку
✓ доступні протоколи зборів власників за останні кілька років
План із оголошення ми відрізняємо від будівельного плану. Залишок резерву перевіряємо на певну дату, а обговорення ремонту у протоколі не прирівнюємо до прийнятого рішення та остаточного бюджету.
Якщо суттєвих відомостей немає, вони залишаються відкритим питанням. Обіцянка надати документи після підписання не дозволяє вважати перевірку завершеною. Склад базової перевірки також відображений у рекомендаціях Arbeiterkammer щодо купівлі квартири.
3. Перевіряємо Grundbuch і склад прав, що купуються
У Grundbuch зіставляємо власника, частку та позначення квартири з пропозицією продавця. Для ідентифікації важливі EZ - Einlagezahl, номер реєстрового запису, і KG - Katastralgemeinde, кадастрова громада. Одна адреса не замінює цих реквізитів.
Виписка показує зареєстровані права та обтяження. За суттєвими записами потрібні документи-підстави: короткий рядок у реєстрі який завжди розкриває зміст обмеження.
Якщо на частці продавця зареєстровано банківську заставу, з'ясовуємо, чи передбачено її зняття. Зареєстрована сума забезпечення може відрізнятись від поточної заборгованості. До комплекту угоди мають увійти актуальні відомості кредитора та необхідні документи для видалення запису.
Ми виділяємо обтяження, які планується зняти, та права, які збережуться після покупки. Порядок зняття та розрахунків закріплюється при юридичному оформленні правочину.
З підвалом діє той самий підхід. Переданий ключ підтверджує доступ, але не пояснює підстави користування. Потрібно перевірити, чи закріплене приміщення за квартирою та на яких умовах. У договорі має бути описаний той обсяг прав, що підтверджується документами.
4. Звіряємо площу квартири та балкона
У прикладі 80 м² складаються з 72 м² внутрішніх приміщень і відкритого балкона площею 8 м². У оголошенні показники об'єднані, тому початкове порівняння ціни потребує коригування.
При розподілі 420 000 € на 80 м ² виходить 5 250 € / м ². Якщо співвіднести повну ціну із внутрішньою площею, показник становитиме близько 5 833 €/м².
Балкон у своїй зберігає ринкову цінність. Різниця в розрахунках не доводить завищену ціну і не означає, що покупець має право вимагати знижку за всі вісім метрів. Для порівняння пропозицій потрібно окремо враховувати внутрішню площу та додаткові простори.
Vienna Property зіставляє експозі, план, розрахунок площі та Nutzwertgutachten. При суттєвих розбіжностях організується додаткова перевірка чи професійний обмір. Сам собою Nutzwert не є площею квартири.
За правилами розрахунку Nutzfläche відкриті балкони та лоджії враховуються неоднаково. Відмінності розібрані у керівництві міста Відня по Nutzfläche. Тому важливо встановити тип простору та застосовну методику, перш ніж оцінювати квадратні метри.
5. Перевіряємо перепланування та технічний стан
На огляді порівнюємо фактичне розташування приміщень із документами. Перенесена кухня, об'єднані кімнати або змінений санвузол потребують пояснення: що було виконано та чим підтверджується допустимість робіт.
Будівельне узгодження та необхідні згоди за правилами квартирної власності перевіряються окремо. Наявність одного дозволу не завжди закриває обидва питання.
Якщо документів не вистачає, ми уточнюємо обсяг змін та збираємо відомості для оцінки можливості їх збереження. До з'ясування цього питання квартиру не можна описувати як об'єкт із підтвердженою законністю всіх переробок.
Технічний огляд охоплює помітні сліди вологості, стан вікон, опалення, електрики та вентиляції. При покупці квартири в Altbau у Відні окремо розглядаємо стан загальних конструкцій та інженерних систем будинку. Свіже фарбування стін нічого не говорить про залишковий ресурс даху.
Якщо виявлено ознаки дефектів, для яких потрібний спеціальний висновок, підключається профільний спеціаліст. Звичайний перегляд не замінює обстеження прихованих конструкцій.
До погодження ціни важливо оцінити і необхідні ремонтні роботи у Відні: скласти перелік завдань та отримати кошторис по об'єкту. Середня ставка за квадратний метр для цього надто приблизна.
6. Читаємо Energieausweis та оцінюємо опалення
В енергетичному паспорті перевіряємо адресу, дату складання та те, до якої будівлі чи об'єкта належить розрахунок. Один із показників, HWB, характеризує розрахункову потребу в теплі для опалення. Він допомагає порівнювати енергоефективність, але не показує майбутній рахунок покупця у євро.
Реальні витрати залежать також від системи опалення, тарифів, становища квартири та режиму використання. Тому показники паспорта зіставляємо з доступними розрахунками за опалення та станом вікон та обладнання.
Визначати клас за словом Altbau не можна: будинок після комплексної модернізації та будинок без оновлення можуть суттєво відрізнятися.
За загальним правилом продавець має своєчасно показати енергетичний паспорт віком трохи більше десяти років до договірного волевиявлення покупця, а після укладання договору передати його чи повну копію протягом 14 днів. Обов'язки та винятки описані на державному порталі Австрії.
7. Перевіряємо Rücklage та майбутні витрати будинку
Звіт Hausverwaltung зіставляємо з протоколами зборів та планом робіт. Нас цікавлять доступний резерв, вже прийняті зобов'язання та витрати.
У розрахунковому прикладі обговорюється ремонт даху вартістю 210 000 євро, а доступний резерв становить 75 000 євро. Якщо весь резерв використовуватиме ці роботи, дефіцит становитиме 135 000 €. При підтвердженому ключі розподілу 3,2% розрахункове навантаження на квартиру 4 320 €.
Цю суму не можна відразу оголосити обов'язковим платежем покупця. Спочатку з'ясовуємо, чи затверджено роботи, наскільки визначено бюджет, чи є інші зобов'язання та як передбачається фінансувати дефіцит. Ключ розподілу перевіряється для відповідної категорії витрат.
Резерв та розподіл витрат регулюються, зокрема, §§ 31–32 WEG 2002. Діючі угоди та передбачені законом винятки враховуються окремо.
Потім обговорюємо із продавцем розподіл витрат. Узгоджене у договорі відшкодування не обов'язково змінює обов'язок сплачувати спільноті власників. Тому в умовах купівлі потрібні зрозумілі терміни та механізм розрахунків між сторонами.
8. Розбираємо Betriebskosten і бюджет придбання
Щомісячні 360 € у прикладі складаються з 245 € поточних витрат, 85 € внеску до резерву та 30 € інших нарахувань. Ми перевіряємо зміст кожного рядка, наявність ПДВ та включення опалення. Називати весь платіж Betriebskosten некоректно.
Аванси, що діють, порівнюємо із завершеним звітним періодом. Додатково з'ясовуємо, чи можливі перерахунки, чи передбачено збільшення внесків та чи обслуговує будинок кредит.
У бюджеті купівлі враховуємо обов'язкові збори. При звичайній відплатній покупці застосовується, як правило, Grunderwerbsteuer 3,5%. У нашому розрахунку при базі 420 000 € це 14 700 €. Збір за реєстрацію власності зазвичай становить 1,1% вартості права, що реєструється: при тій же базі — 4 620 €.
Разом це 19320 €, без решти витрат. Можливі пільги та підстави розрахунку перевіряються за угодою; тимчасову пільгу з вікном подачі до 1 липня 2026 року не можна автоматично враховувати під час нової купівлі у жовтні.
Окремо закладаємо юридичний супровід, комісію, оформлення фінансування та ремонт. Інші статті розібрані в матеріалі про доплати та приховані витрати при купівлі нерухомості в Австрії.
Для купівлі із позиковими коштами заздалегідь узгоджуємо терміни банківського рішення та видачі грошей. Попередній розрахунок доступного кредиту на нерухомість в Австрії не означає схвалення конкретної квартири.
9. З'ясовуємо, чи справді квартира вільна
Ми запитуємо відомості про діючу оренду, права проживання та інші підстави користування. Порожня квартира на перегляді ще не підтверджує відсутність прав третіх осіб.
Якщо діє оренда під захистом MRG - австрійського закону про оренду, покупка не гарантує її припинення. Для договорів, які підпадають під Richtwert, розмір допустимої оренди обмежується застосовними правилами. Можливість припинення договору перевіряється окремо: висока ціна покупки не дає права просто підвищити плату або вимагати виїзду.
При безстроковій захищеній оренді звільнення квартири до потрібної сім'ї дати може бути недосяжним. Для покупця під власне проживання це підстава переглянути вибір. Застосовність обмежень залежить від об'єкта та договору, а не лише від віку будинку.
Дату вільної передачі, стан приміщень і склад майна, що залишається, закріплюємо в умовах угоди.
10. Перекладаємо висновки до умов Kaufanbot та договору
Vienna Property формує перелік розбіжностей та відкритих питань для покупця та учасників оформлення. Він пов'язує кожен виявлений ризик із необхідним документом чи умовою.
| Питання | Що потрібно підтвердити чи узгодити |
|---|---|
| Площа | Внутрішню площу та балкон окремо |
| Перепланування | Документи та допустимість виконаних змін |
| Банківська застава | Процедуру зняття узгодженого обтяження |
| Ремонт даху | Фінансування та розподіл витрат |
| Передача | Дату, стан і відсутність оренди, що зберігається |
| Платежі | Склад нарахувань та дані завершеного звітного періоду |
Kaufanbot може пов'язувати покупця ще до детального договору. Тому умови фінансування, дозволів та суттєвих перевірок узгоджуються до підпису: з конкретними термінами та наслідками їх невиконання.
Юридичні формулювання та порядок Treuhand оформляє уповноважений спеціаліст. Технічні висновки готують спеціалісти відповідного профілю. Завдання команди — зібрати підстави для вирішення, погодити дії учасників та простежити, щоб суттєві висновки перевірки враховувалися під час оформлення.
Що отримує покупець після перевірки
У розглянутому прикладі для рішення про купівлю необхідно підтвердити допустимість перепланування, погодити зняття банківської застави, з'ясувати порядок фінансування ремонту даху та підстави для вільної передачі квартири. Ціну слід оцінювати виходячи з 72 м² внутрішніх приміщень та окремого балкона.
З кожного суттєвого питання має бути зрозуміло, яким документом підтверджується відповідь, які витрати можливі і хто їх несе. Якщо суму ще не визначено, вона залишається невизначеністю у бюджеті. Якщо продавець обіцяє усунути проблему, в умовах угоди потрібні конкретне зобов'язання, термін виконання та наслідки порушення.
Перевірка завершена, коли зібраних підтверджень достатньо обґрунтованого рішення. Рекомендувати покупку можна тоді, коли правовий статус квартири, її технічний стан, витрати та умови передачі дозволяють використовувати її так, як планує покупець. Якщо цього не встановлено, підписання слід відкласти, навіть коли ціна видається привабливою.
