Право першочергового викупу нерухомості в Австрії

Право першочергового викупу нерухомості в Австрії (Vorkaufsrecht) — це юридичний механізм, який дозволяє певній особі чи організації придбати об'єкт нерухомості на тих самих умовах, що й сторонній покупець. Воно не виникає автоматично, а має бути закріплене у договорі та, щоб захистити інтереси бенефіціара, зареєстроване у земельному реєстрі.

Таке переважне право використовується як житлових квартир, так комерційних об'єктів. Воно забезпечує захист інтересів орендарів, інвесторів та сусідів, допомагає запобігти небажаній зміні власника та дає можливість «встати на місце» потенційного покупця, зберігаючи контроль над угодою.

Закон про право першочергового викупу в Австрії закріплює права та обов'язки сторін. Основи визначаються Цивільним кодексом (ABGB, §§1072–1079), і право може бути встановлене договором, даруванням, обміном або орендою з подальшим викупом.

Існують три основні форми права:

Договірне (schuldrechtlich) діє лише між сторонами, що беруть участь у угоді. Воно не захищає бенефіціара від третіх осіб і підходить для випадків, коли обидві сторони довіряють одна одній та не планують подальшої передачі об'єкта. Наприклад, орендар може укласти договір із власником про право викупу квартири після завершення оренди.

Зареєстроване у земельному реєстрі (dinglich) забезпечує набагато більш високий захист. Воно діє проти всіх майбутніх покупців і закріплюється в C‑Blatt Grundbuch, що робить право публічним та обов'язковим для всіх, хто набуває об'єкта надалі. На практиці саме ця форма найчастіше використовується інвесторами та юридичними особами, щоб гарантувати пріоритет купівлі під час перепродажу або складних угод з нерухомістю.

Законне право застосовується в особливих випадках, наприклад, у житлових кооперативах, соціальних програмах або за певних муніципальних ініціатив. Воно забезпечує захист інтересів орендарів та місцевих угруповань, даючи їм можливість викупити житло на пільгових умовах.

Окрему увагу варто приділити зв'язці « оренда та право викупу житла в Австрії ». У деяких випадках довгострокові орендарі можуть отримати переважне право купівлі квартири чи будинку, якщо об'єкт виставляється на продаж. Це важливий інструмент захисту орендарів та водночас фактор, що впливає на рішення інвесторів при купівлі доходної нерухомості.

В Австрії муніципалітети та публічні органи часто мають особливе право переважної купівлі об'єктів нерухомості в рамках містобудівних, соціальних або стратегічних програм. Це закріплено у місцевих нормах та є частиною закону про право першочергового викупу в Австрії.

Мета такого права полягає в тому, щоб зберігати соціальну інфраструктуру, забезпечувати доступне житло, контролювати містобудівні проекти та запобігати спекулятивному зростанню цін на ключових ділянках чи будинках. Під час продажу нерухомості власник зобов'язаний письмово повідомити муніципалітет про угоду із зазначенням умов купівлі. Муніципалітет отримує стандартний термін для ухвалення рішення - зазвичай 30 днів для об'єктів нерухомості. За згодою муніципалітет входить у угоду тих самих умовах, як і третя сторона.

На практиці це право активно застосовується у старих житлових районах Відня, де муніципалітет може викупити квартири для переведення їх у соціальне житло, а також під час продажу земельних ділянок для будівництва муніципальної інфраструктури, що відповідає переважному праву купівлі землі в Австрії. Для інвесторів важливо враховувати можливе втручання муніципалітету під час планування угод із житловою та комерційною нерухомістю. Недотримання процедури повідомлення може призвести до судових спорів та визнання правочину недійсним.

У реальній практиці я бачу, що знання та правильна підготовка документів дозволяє уникати конфліктів та прогнозувати потенційні обмеження при купівлі житла чи земельних ділянок.

Перевірити наявність Vorkaufsrecht в Австрії на квартиру чи ділянку можна через C‑Blatt Grundbuch — частину земельного кадастру, де фіксуються всі права переважної покупки та інші обтяження нерухомості.

• Сторони правочину: продавці, покупці, орендарі, бенефіціари права.
• Юридичні представники та нотаріуси, що діють за довіреністю сторін.
• Державні органи за офіційної необхідності (наприклад, муніципалітети, які контролюють дотримання переважного права викупу житла в Австрії).

• Для запиту необхідно підтвердити легітимний інтерес.
• Дані про право включають умови реалізації, термін дії та виключення (наприклад, сімейні передачі, дарування).
• Перевірка особливо важлива при операціях із сусідніми ділянками (право купівлі сусідньої ділянки в Австрії) або земельними об'єктами (переважне право купівлі землі в Австрії), щоб уникнути юридичних спорів.
• У реєстрі можна побачити як наявність права, а й умови його реалізації: термін дії, коло бенефіціарів, винятки (наприклад, сімейні передачі чи дарування).

Перевірка на цьому етапі допомагає заздалегідь планувати угоди, мінімізувати ризики та гарантувати дотримання всіх юридичних формальностей, особливо за інвестицій у вторинне житло або комерційну нерухомість.

Щоб зрозуміти, як працює право викупу нерухомості в Австрії, важливо розглянути весь процес від моменту пропозиції третьої сторони до укладання угоди.

1. Процес починається з того, що власник отримує реальну пропозицію від стороннього покупця. Досі право бенефіціара не активується, і власник залишається вільним розпоряджатися об'єктом. Наприклад, якщо квартира у Відні виставляється на продаж і надходить конкретна оферта від інвестора, саме з цього моменту орендар або зареєстрований бенефіціар має можливість скористатися правом викупу.
2. Наступний крок – повідомлення бенефіціара . Продавець зобов'язаний письмово повідомити власника права про намір продати об'єкт, докладно вказавши ціну, умови оплати та строки для ухвалення рішення. Насправді помилки у повідомленні, наприклад, неправильне вказівку ціни чи терміну, можуть блокувати початок відліку періоду відповіді. Я стикалася з ситуаціями, коли некоректне повідомлення уповільнювало угоди на кілька тижнів і потребувало виправлення через нотаріуса.
3. За законом бенефіціар має 30 днів на рішення щодо нерухомості . Однак договір може передбачати продовження терміну, особливо в інвестиційних угодах з комерційними об'єктами або за участю кількох сторін. Наприклад, під час продажу офісної будівлі інвестору термін на ухвалення рішення часто продовжують до 60 днів, щоб забезпечити можливість перевірки фінансових умов та кредитних зобов'язань.
4. Форма реалізації права проста : бенефіціару достатньо подати односторонню письмову заяву про намір викупити об'єкт. Якщо це узгоджено у договорі, допустима навіть електронна форма повідомлення, що прискорює процес та мінімізує бюрократію.
5. У угодах з великими об'єктами часто застосовується ескроу та нотаріальний супровід . У разі термін реалізації права починається лише після підтвердження депозиту чи призначення довіреного нотаріуса. Наприклад, при покупці житлового комплексу в передмісті Відня бенефіціар зобов'язаний спочатку перевести кошти на ескроу-рахунок, після чого відлік 30-денного періоду набирає чинності.

За даними австрійських юристів та нотаріальних палат, право переважної купівлі зустрічається відносно рідко — приблизно в 10–15% угод із житловою нерухомістю та частіше у корпоративних чи інвестиційних проектах. У сегменті оренди з подальшим викупом такі угоди стають все більш затребуваними, особливо у Відні та великих федеральних землях, де орендне житло поступово трансформується у власність мешканців.

Реєстрація права у земельному реєстрі коштує приблизно 500 євро, включаючи нотаріальні послуги та збори за внесення даних. Залежно від складності правочину сума може змінюватися. Зазвичай витрати несе власник права, оскільки він отримує вигоду, але домовитися про інший варіант можна.

Незважаючи на додаткові витрати, Vorkaufsrecht залишається вигідним інструментом захисту інтересів, особливо для інвесторів і орендарів.

Право першочергового викупу (Vorkaufsrecht) - це потужний інструмент захисту інтересів, але воно не діє вічно. Існують ситуації, у яких право припиняє свою дію.

• Відмова утримувача права: свобода вибору. Бенефіціар може добровільно відмовитися від права, оформивши письмову заяву. У цьому випадку власник нерухомості більше не зобов'язаний пропонувати об'єкт для покупки. Така відмова часто використовується інвесторами, які вирішують не брати участь у правочині, якщо умови їм не підходять.
• Закінчення терміну: не встиг - втратив . За законом власнику надається 30 днів на реалізацію права на нерухомість. Якщо цей термін минає без дій, право автоматично припиняється. Насправді у договорах термін може бути продовжений, особливо великих угод з інвестиційними об'єктами.
• Смерть бенефіціара: право не успадковується. Vorkaufsrecht — особисте право, тому воно не передається спадкоємцям, якщо це не обумовлено в договорі. Це означає, що за смерті власника право припиняється, і власник може вільно продавати об'єкт.
• Компенсація: домовленість натомість права. Іноді право може бути "викуплено" - власник погоджується на компенсацію замість реалізації права. Це зручно у ситуаціях, коли обидві сторони хочуть швидко завершити угоду.
• Спроби обходу права. Продавці іноді намагаються обійти Vorkaufsrecht в Австрії через фіктивні угоди, передаючи об'єкт компанії, родичу або створюючи договори обміну. Судова практика показує, що такі дії можуть бути визнані недійсними, а бенефіціар має право вимагати повернення чи компенсацію.

Орендарі із привілеями. В Австрії немає загального права для всіх орендарів, але для субсидованих квартир чи схем «оренда з наступним викупом» можна передбачити можливість першочергового придбання. Такий механізм дає довгостроковим мешканцям реальний шанс стати власниками на найвигідніших умовах.

Спадщина та перехід права . Якщо об'єкт переходить у спадок, право першочергового викупу може продовжувати діяти спадкоємцям, якщо це закріплено договором.

Переважне право викупу житла в Австрії надає бенефіціару низку переваг, але водночас несе певні ризики.

• Захист від конкурентів: власник права отримує можливість придбати об'єкт до того, як його придбає сторонній покупець. Це особливо важливо при високому попиті на нерухомість у Відні та великих містах.
• Передбачуваність ціни та умов: бенефіціар купує об'єкт на тих самих умовах, що і третя сторона, що дозволяє уникнути спекулятивного зростання вартості.
• Планування інвестицій: право дозволяє наперед будувати фінансові та інвестиційні стратегії, включаючи купівлю квартир, будинків або земельних ділянок.
• Застосування в оренді: довгострокові орендарі можуть скористатися орендою та правом викупу вторинного житла в Австрії, що дає перевагу перед сторонніми покупцями.

• Зниження ліквідності об'єкта: нерухомість із зареєстрованим правом переважної купівлі може бути менш привабливою для інших інвесторів.
• Юридичні та нотаріальні витрати: оформлення та реєстрація права вимагають витрат, особливо якщо йдеться про вторинне житло або земельні ділянки.
• Обмеження свободи продавця: власник об'єкта неспроможна вільно розпоряджатися ним, що може створювати затримки угоді.
• Необхідність точного дотримання термінів та процедур: пропуск 30-денного періоду або помилок у повідомленні може призвести до втрати права.

На практиці я бачу, що RoFR в Австрії часто недооцінюють, особливо орендарі та невеликі інвестори. Багато хто вважає, що право автоматично захищає їхні інтереси, але реальність показує: без правильного повідомлення, реєстрації та дотримання термінів перевага може бути втрачена. Тому досвідчений підхід до перевірки та реалізації права є ключем до успішної угоди.

Право Vorkaufsrecht в Австрії — це не тільки класичне право купівлі, але й інструмент, який розвивається з ринком і адаптується до нових умов:

Обмеження «вічних» прав та захист орендарів . У містах, таких як Відень, законодавство поступово обмежує довгострокові чи «вічні» права переважної купівлі, щоб захистити інтереси орендарів та запобігти монополізації ринку. При цьому довгострокові мешканці все ще можуть користуватися орендою та правом викупу житла в Австрії, що дає можливість придбати квартиру на вигідних умовах.

Застосування у процедурах примусових торгів (Zwangsversteigerung). У разі продажу через аукціон бенефіціар може скористатися правом викупу під час продажу будинку в Австрії після завершення аукціону. Це незвичайна, але ефективна стратегія, яка дозволяє покупцеві придбати об'єкт за ціною, запропонованою третьою стороною, навіть якщо він брав участь в аукціоні.

Корпоративні та інвестиційні кейси. Переважне право купівлі землі в Австрії  активно застосовується у корпоративних реструктуризаціях, обмінах та угодах із землями. Компанії використовують право переважної купівлі, щоб заздалегідь контролювати об'єкти та обмежувати конкуренцію.

Право придбання сусідньої ділянки в Австрії. В окремих випадках власники землі отримують можливість першочергової купівлі сусідніх ділянок, що є особливо актуальним для інвесторів, які планують об'єднання або розширення територій.

Частковий продаж та право викупу. Деякі власники продають частину нерухомості, залишаючи за собою право викупу проданих часток. Це дозволяє вивільнити капітал і зберегти можливість повернути об'єкт. Наприклад, якщо продано 10%, 25% або 50%, власник може викупити ці частки назад за поточною ринковою ціною.

Право першочергового викупу нерухомості в Австрії – це ефективний інструмент, який дозволяє захистити інтереси бенефіціара та одночасно накладає певні обмеження на власника. Воно застосовується як для квартир та будинків, так і для земельних ділянок, і потребує уважного дотримання формальностей, реєстрації у земельному кадастрі та своєчасного повідомлення усіх сторін.

Право переважної купівлі допомагає зробити ринок нерухомості більш прозорим та передбачуваним, захищаючи інтереси довгострокових орендарів та інвесторів. Насправді ефективність цього права безпосередньо залежить від точного дотримання термінів, правильного оформлення договорів та попередньої перевірки реєстрів. Інвесторам, ріелторам та орендарям важливо враховувати ці нюанси, щоб скористатися перевагами права без ризику конфліктів.