Відень вважається одним із найзручніших для життя міст, тому житло тут користується великим попитом. Але в останні роки постала проблема: дедалі більше людей купують квартири та будинки не для постійного проживання, а як «друге житло» — приїжджають туди лише іноді або тримають порожніми.
Через це стає менше доступних квартир для тих, хто хоче жити в місті постійно, а ціни на оренду та купівлю, особливо в центрі, продовжують зростати. Особливо це помітно в центральних районах, де будинки в Австрії часто купують на майбутнє і використовують лише час від часу.
Міська влада Відня вирішила запровадити додатковий податок на житло, яке використовується не завжди. Таким чином вони хочуть спонукати власників ефективніше розпоряджатися своїми квартирами та будинками. Отримані гроші планують витрачати на благоустрій міста: покращення доріг, розвиток громадського транспорту та підтримку культурних ініціатив, які роблять Відень комфортним для життя та цікавим для туристів.
У цій статті ставиться завдання простими словами розповісти, як саме діятиме новий податок в Австрії на житло, на яких власників він пошириться, які пільги та винятки передбачені, а також порівняти ситуацію з практикою інших європейських міст та обговорити, які зміни це може принести на ринок житла у Відні.
Причини появи нового податку
В останні роки у Відні стає дедалі більше квартир, де ніхто не живе постійно. Частина людей купує житло лише як вкладення або приїжджає туди лише на короткий час. У результаті значна частина нерухомості простоює порожній, і проблема нестачі житла стає ще гострішою.
Ключові проблеми:
- Підвищення вартості житла.
Через великий попит і малу кількість пропозицій ціни на оренду та купівлю зростають, особливо в затребуваних районах — таких як 1-й, 7-й та 8-й округи.
- Розрив між соціальними групами.
Заможні мешканці можуть дозволити собі кілька квартир чи будинків, тоді як молодим сім'ям та студентам все важче знайти житло за прийнятною ціною.
- Невикористовувані квартири.
За даними влади, у Відні є тисячі порожніх квартир, і це негативно впливає на життя міста загалом.
У 2024 році влада запропонувала запровадити новий податок для других будинків у Відні, який не використовується як основне. Сенс цього заходу полягає в тому, щоб зменшити вигоду від володіння «зайвими» квартирами і тим самим стимулювати власників або здавати їх в оренду, або продавати тим, хто готовий жити там постійно.
Досвід інших міст Європи
Така ситуація виникала і раніше — Відень тут не є винятком. У багатьох великих містах Європи вже запровадили схожі податки:
| Місто | Особливості оподаткування | Результат введення |
|---|---|---|
| Берлін | Щорічно нараховується податок на друге житло, розмір якого залежить від його розмірів та розташування. | Більше квартир пропонуватиметься для довгострокової оренди. |
| Париж | Для порожніх квартир та короткострокової оренди (наприклад, через Airbnb) передбачено підвищений тариф. | На ринку з'явиться більше доступного житла. |
| Цюріх | Введено суворі обмеження на придбання інших будинків іноземцями. | Зменшиться кількість угод, скоєних заради швидкого прибутку. |
Висновок: Введення нового податку у Відні відображає загальну європейську тенденцію, мета якої — долати проблеми житла та захищати права людей, які живуть у місті постійно.
Основні параметри нового податку
Новий податок на друге житло передбачається запровадити з початку 2025 року, якщо закон затвердять у першій половині 2024 року. Його розмір розраховуватиметься щороку і безпосередньо залежатиме від площі квартири чи будинку.
Ставки податку
| Площа другого будинку | Ставка податку (€ на рік) |
|---|---|
| До 60 м² | 300 |
| 60-130 м² | 450 |
| Понад 130 м² | 550 |
Приклад: Власник квартири площею 75 м² сплачуватиме податок у розмірі €450 на рік. Якщо він має ще одну таку ж квартиру, податок на другу збільшиться на 50% і складе €675 на рік.
Надбавки та знижки
Механізм надбавок та знижок відіграє ключову роль у гнучкім застосуванні нового податку для інших будинків у Відні. Він дає можливість враховувати різні типи власників та характеристики їхньої нерухомості, роблячи податок більш справедливим і спонукаючи використовувати квартири раціонально.
Надбавки
Надбавки введені, щоб перешкоджати скупованню великої кількості других квартир однією людиною. Якщо власник має кілька таких об'єктів, податок на кожний наступний зростатиме на 50%.
Принцип дії:
| Кількість других будинків | Базова ставка (€) | Надбавка (%) | Підсумковий податок (€) |
|---|---|---|---|
| 1 об'єкт | 450 | 0% | 450 |
| 2 об'єкти | 450 | +50% | 675 |
| 3 об'єкти | 450 | +100% | 900 |
Приклад: Якщо людина має три квартири по 80 м² кожна, її податок складе:
- за першу – €450
- за другу – €675,
- за третю – 900 євро.
Загальна сума податку буде 2,025 євро на рік.
Мета надбавки:
- не допустити, щоб велика кількість житла виявилася у власності окремих інвесторів або спекулянтів.
- спонукати власників або здавати квартири в оренду, або продавати їх тим, хто житиме в них постійно.
Знижки
Податкова служба Австрії передбачила знижки для випадків, коли квартира чи будинок не приносять доходу власнику та не експлуатуються для бізнесу чи спекуляцій.
Види знижок:
Нерухомість без електрики.
- Якщо в будинку немає електрики, він практично не придатний для життя.
- Для таких об'єктів податок зменшується майже до мінімального рівня, що спрощує фінансове навантаження для власників.
Аварійні будинки.
- У разі коли житло вважається аварійним, податок для власника значно знижується.
- Це спонукає або відновлювати такі будівлі або продавати їх для нової забудови.
Знижка для об'єктів, що реставруються.
- Міська влада обговорює можливість тимчасового зниження податку для тих власників, які інвестують у відновлення старих будівель, щоб зберегти історичну спадщину Відня.
Приклад розрахунку:
| Ситуація | Звичайний податок (€) | Застосована знижка | Підсумковий податок (€) |
|---|---|---|---|
| Будинок 75 м² без електрики | 450 | -70% | 135 |
| Аварійна будівля 140 м ² | 550 | -50% | 275 |
Ціль знижок:
- не обтяжувати податком власників порожніх або тимчасово непридатних для проживання будівель;
- спонукати їх до ремонту чи продажу цих об'єктів.
Винятки
Певні об'єкти нерухомості повністю не оподатковуються, оскільки виконують соціальні чи громадські функції. Це допомагає захищати вразливі групи мешканців та підтримувати міські ініціативи.
| Категорія нерухомості | Причина звільнення від податку |
|---|---|
| Студентські гуртожитки | Допомога студентам та навчальним закладам, створення доступного житла. |
| Будинки для людей похилого віку | Житло із соціальною функцією для людей похилого віку і тих, хто потребує догляду. |
| Робочі хостели | Тимчасове житло для працівників, зайнятих на великих будівлях та підприємствах міста. |
Усі винятки будуть під жорстким контролем міської влади, щоб не допустити шахрайства. Власники повинні будуть надавати докази — наприклад, договір із університетом чи соціальними службами.
Вся система надбавок, пільг та звільнень створена з тією метою, щоб:
- Зменшити спекуляції – що більше у власника других будинків, то вищий податок.
- Стимулювати ефективне використання житла – порожні квартири слід здавати чи продавати.
- Захистити соціально значущі об'єкти – навчальні, медичні та робочі будинки повністю звільняються від податку.
- Підтримати реставрацію старого фонду – пільги для покинутих та аварійних будинків допоможуть зберегти історичну архітектуру Відня.
Кого торкнеться новий податок
Нові податки в Австрії на будинки будуть застосовуватися до власників, які тримають квартири чи будинки не для постійного проживання, а як додаткову нерухомість для відпочинку, інвестицій або здачі. Такий крок пояснюється зростанням кількості порожніх квартир, що скорочує доступну пропозицію та призводить до зростання орендних ставок.
Основні категорії платників:
| Категорія | Опис | приклад |
|---|---|---|
| Власники житла, які не вказані як Hauptwohnsitz (постійне місце проживання) | Житло не зареєстроване як постійна адреса проживання (у документах Meldezettel) | Сім'я мешкає в одному районі міста, але має ще одну квартиру в центрі, яку використовує лише під час поодиноких приїздів |
| Іноземні власники | Іноземні власники, які купили квартири або будинки у Відні для відпочинку, вкладень чи оренди | Німецький інвестор придбав квартиру, щоб здавати її туристам на короткий термін через Airbnb |
| Інвестори та орендодавці | Люди, які володіють квартирою та здають її в оренду з комерційною метою, але самі в ній не живуть | Власник володіє трьома квартирами, які він здає за довгостроковими договорами оренди |
-
Важливо враховувати і правову сторону купівлі: обмеження на купівлю нерухомості в Австрії іноземцями можуть впливати на те, як саме оформляється угода та які дозволи потрібні в конкретній землі.
Як зрозуміти, що нерухомість є «другим будинком»:
- Порівнюються відомості з Meldezettel – офіційної реєстрації місця проживання – з даними Grundbuch (земельної книги).
- Якщо адреса квартири не збігається з основним місцем проживання, об'єкт автоматично визнається другим будинком.
- У спірних випадках власнику доведеться довести, що житло використовується як Hauptwohnsitz, наприклад, через квитанції за кімнальні послуги чи документи, що підтверджують постійне проживання.
Сценарії для орендодавців та інвесторів:
| Сценарій | Податковий статус | Коментар |
|---|---|---|
| Житло здається за довгостроковим офіційним договором оренди | Податок обов'язковий | Власник зобов'язаний вказати житло як друге |
| Квартира надається для короткострокового проживання через сервіси типу Airbnb або Booking | Податок є обов'язковим, може бути підвищений | Міська влада ретельно стежить за цим сектором через можливу спекуляцію |
| Квартира використовується власником як «друге житло» для особистих візитів | Податок обов'язковий | Це правило діє незалежно від того, чи коштує квартира порожній більшу частину часу |
Механізм оплати та контроль
Щоб податок працював ефективно, влада Відня створила цифрову платформу для його обліку, яка скоротить бюрократію та забезпечить більшу прозорість.
Процес оплати:
1. Зареєструвати нерухомість через офіційний онлайн-портал міста Відня (wien).
2. Автоматична звірка даних з Meldezettel та Grundbuch для визначення, чи використовується житло як основне місце проживання.
3. Генерація щорічного податкового повідомлення, яке можна сплатити:
- банківським переказом,
- через онлайн-сервіс e-Government,
- безпосередньо у міських податкових відділах.
4. Сплатити податок необхідно пізніше кінця першого кварталу кожного року.
| Джерело даних | Мета перевірки | Орган, відповідальний за контроль |
|---|---|---|
| Meldezettel (реєстрація) | Перевірка основного місця проживання | Магістрат Відня |
| Grundbuch (земельна книга) | Підтвердження права власності | Федеральна земельна служба |
| Бази Airbnb та інших платформ | Контроль короткострокової оренди | Департамент з туризму та податків |
Штрафи та санкції
Якщо власник навмисно ухиляється від сплати податку, на нього чекають серйозні санкції:
- Штраф до 5,000 євро за невиконання зобов'язань.
- Додаткові нарахування за кожний місяць прострочення (до 5% суми податку).
- Ризик судового стягнення фінансової прокуратури.
Прозорість та e-Government
- Податкова система буде пов'язана із цифровими сервісами міста.
- Власники отримають доступ до інформації про нарахування та оплату через персональний онлайн-кабінет.
- Планується розсилка нагадувань SMS та електронною поштою, щоб власники не пропускали терміни платежів.
Винятки та пільги
Прибутковий податок буде різним для різних видів житла. Деякі об'єкти влади повністю звільнили від сплати, а соціально важливих проектів передбачили тимчасові пільги.
Повне звільнення від податку:
| Категорія об'єкта | Причина звільнення | приклад |
|---|---|---|
| Студентські гуртожитки | Допомога студентам та вишам, щоб утримувати доступні ціни на житло для учнів. | Гуртожиток при Віденськім університеті. |
| Будинки для людей похилого віку | Соціальна роль - надання житла людям із уразливих категорій. | Державний або приватний пансіонат для людей похилого віку. |
| Робочі гуртожитки | Організація тимчасового проживання для працівників, зайнятих на будівництві та підприємствах. | Хостел для будівельників у районі Sonnwendviertel. |
Тимчасові послаблення:
- Нові об'єкти соціального житла не сплачують податок у перші три роки після здачі в експлуатацію.
- Це спонукає забудовників створювати доступне житло для мешканців міста.
- Після закінчення пільгового періоду податок стягується за звичайними правилами.
Індивідуальні податкові знижки:
Власник має право запросити персональну пільгу за наявності вагомих причин:
- тимчасова непрацездатність чи втрата доходу;
- ремонтні роботи, через які житло тимчасово не придатне для проживання;
- форс-мажорні обставини, такі як пожежа, повінь та інші надзвичайні ситуації.
Процес подання заявки:
- Подати заявку через форму на порталі e-Government.
- Додати необхідні докази (медичні довідки, акти про ушкодження тощо).
- Податкова служба міста розглядає заявку протягом 30 днів.
Вплив податку ринок нерухомості
Введення податку для інших будинків у Відні стане ключовим чинником трансформації ринку нерухомості у найближчі роки. За оцінками експертів, це не лише збільшить прибутки міського бюджету, а й призведе до більш ефективного використання житлового фонду.
Прогнози фахівців:
- Зниження кількості порожніх квартир.
Власникам стане економічно невигідно залишати квартири порожніми більшість часу. Це призведе до збільшення кількості доступного житла для оренди, особливо у центрі міста, де зараз відчувається його нестача.
- Зниження спекулятивних покупок.
Іноземні інвестори та великі покупці, які купують квартири лише для перепродажу, стануть обережнішими через збільшення податків.
- Зростання інтересу до довгострокової оренди.
Власники другої квартири, щоб покрити витрати на податок, швидше за все, почнуть здавати їх на тривалий термін, що позитивно вплине на ринок оренди.
Вплив на ціни:
| Показник | Прогноз на 2025 рік. | Коментар |
|---|---|---|
| Ціни на оренду | Стабілізація чи незначне зниження (до -3%) | Зростання кількості доступного житла зробить оренду доступнішою |
| Ціни на продаж квартир | Зростання сповільниться (1-2% на рік) | Податок допоможе обмежити спекулятивне підвищення цін |
| Кількість угод | Помірне зниження (до -5%) | Інвестори стануть більш виважено підходити до купівлі других квартир |
Думка учасників ринку:
- Агентства нерухомості вважають, що це зробить ринок прозорішим і стабільнішим, зменшивши кількість порожніх квартир.
- Інвестори переживають, що прибуток від їх вкладень може зменшитися, але довгострокові інвестиції в якісне житло залишаться привабливими.
- Мешканці міста загалом підтримують реформу, оскільки вона підвищить доступність житла.
Порівняння з іншими податками
Введення податку на друге житло збігається зі скасуванням державного збору GIS, який раніше платили за телебачення та радіо. З 2025 замість нього планується новий податок ORF для фінансування національного мовлення.
В результаті мешканці Відня зіткнуться з новою системою оподаткування в Австрії, яка об'єднує цілі підтримки суспільства та міської інфраструктури. Якщо ви хочете зрозуміти контекст ширше (що ще платять власники житла, крім цього збору), корисно подивитися, як влаштовані податки на нерухомість в Австрії в цілому.
Порівняння з міжнародною практикою:
| Місто / країна | Вид податку | Розмір податку | Мета введення |
|---|---|---|---|
| Відень | Податок на другі будинки | €300-550 + надбавки | Заохочення раціонального використання квартир та будинків, а також поповнення міського бюджету |
| Париж | Податок на порожні квартири | 60% вартості щорічної оренди | Інвестори переживають, що прибуток від їх вкладень може знизитися, але довгострокові інвестиції в якісне житло залишаться привабливими. |
| Берлін | Податок на другу нерухомість | Залежить від кадастрової вартості | Мешканці міста загалом підтримують реформу, оскільки вона підвищить доступність житла. |
Плюси нової системи:
- Прозорість завдяки цифровим системам та зв'язці з e-Government.
- Прогресивний податок, що спонукає власників здавати квартири у найм.
- Міжнародний досвід підтверджує, що такий захід дає позитивний ефект у довгостроковій перспективі.
Мінуси:
- Найближчим часом у частини власників витрати на податки можуть збільшитись.
- Зарубіжні інвестори можуть стати менш активними, що призведе до скорочення припливу зовнішнього капіталу на ринок нерухомості.
Як підготуватися власникам нерухомості
Власникам других квартир варто заздалегідь підготуватися до запровадження податку, щоб не зіткнутися із зайвими витратами та штрафами.
Практичні кроки:
1. Переконайтеся, що основне місце проживання правильно зареєстроване в Meldezettel.
Якщо дані вказані неправильно, житло можуть помилково вважати другим будинком.
2. Подумати про передачу квартири у довгострокову оренду.
Так можна покрити витрати на податок і одночасно зробити внесок у збільшення пропозиції житла.
3. Звернутися за порадою до податкового експерта.
Він підкаже, як зменшити податкові витрати та правильно оформити декларацію.
4. Відстежувати офіційні оновлення та можливі поправки.
Під час обговорення законопроект може бути змінено.
Висновок
Податок для інших будинків у Відні є ключовим елементом житлової політики. Його основне завдання — регулювання ринку нерухомості: скорочення кількості порожніх об'єктів, підвищення пропозиції на ринку довгострокової оренди та, як наслідок, підвищення доступності житла для постійного населення.
Основне завдання цих змін - знайти золоту середину, щоб було добре і господарям квартир, і орендарям, і самому місту. Це потрібно для стабільної та здорової роботи ринку житла.
Власникам найкраще заздалегідь у всьому розібратися, щоб не платити штрафи і, навпаки, отримати зиск. Наприклад, можна почати здавати житло, підключитися до пільгових програм або ефективно розпоряджатися своєю нерухомістю.
Головна порада для всіх — стежити за новими законами та за необхідності звертатися до фахівців. Це найвірніший спосіб легко та без проблем адаптуватися до нових вимог.
