Нові проекти у Відні 2026

Будівельний ринок Відня поєднує в собі унікальний баланс між історичною забудовою та сучасними новобудовами. Центральні райони міста зберігають будівлі XIX-XX століть з характерною архітектурою Altbau, які користуються високим попитом у покупців, які цінують стиль та культурну спадщину.

Одночасно в приміських районах, що розвиваються, активно з'являються нові житлові комплекси, що відповідають сучасним стандартам комфорту, енергоефективності та безпеки.

Затребуваність новобудов у Відні обумовлена ​​відразу кількома чинниками. По-перше, спостерігається стабільне зростання населення міста, що потребує збільшення житлової площі.

По-друге, розвивається ділова інфраструктура, формуються нові бізнес-центри та коворкінги, які залучають молодих фахівців та інвесторів. По-третє, іноземні покупці розглядають австрійську столицю як надійне місце для довгострокових інвестицій, що підтримує високий попит на сучасні квартири.

Основна мета статті – докладно розповісти про процес купівлі квартири у новобудові у Відні, роз'яснити особливості роботи законодавства (Bauträgervertragsgesetz, BTVG), механізми захисту засобів покупця та ключові моменти, на які варто звернути увагу, щоб мінімізувати ризики та зробити інвестицію безпечною.

Сучасний ринок новобудов Відня розвивається на тлі обмеженої пропозиції в центральних районах. Щільна забудова і високий рівень збереження історичних будівель обмежують можливості для будівництва нових будинків у центрі, тому забудовники зосереджуються на приміських кварталах, що розвиваються.

Нові райони розвитку:

Державні програми відіграють ключову роль у стимулюванні будівництва. Основна увага приділяється енергоефективному житлу: новобудови мають відповідати стандарту klimaaktiv, що включає сучасні системи опалення, теплоізоляцію, сонячні панелі та «розумні» технології управління енергоспоживанням.

Прогнози на 5–10 років передбачають подальше зростання цін на новобудови, особливо поблизу ділових та транспортних вузлів. Очікується зростання популярності smart-будинків та об'єктів з високими екологічними стандартами, а також активне впровадження зелених технологій, таких як геотермальні системи опалення та інтелектуальні системи енергоменеджменту.

Таким чином, ринок новобудов Відня поєднує стабільний попит, продумане планування нових районів та державну підтримку інноваційних та екологічних рішень, що робить інвестиції у сучасне житло міста надійними та перспективними.

В Австрії процес купівлі квартири в новобудові регулюється Bauträgervertragsgesetz (BTVG) – законом про договори із забудовниками, що діє з 1997 року. Основна мета закону - захист інтересів покупців, які інвестують в об'єкт, що знаходиться на стадії будівництва або ще не передано у власність.

BTVG застосовується, коли покупець купує:

• право власності (Eigentum),
• право забудови (Baurecht),
• або частку у праві користування квартирою (Wohnungseigentum).

Закон гарантує, що покупець не втратить кошти навіть у разі банкрутства забудовника. Кошти захищені через трастовий рахунок – Treuhandkonto, який відкривається на ім'я довіреної особи (Treuhänder) – адвоката чи нотаріуса.

Основні принципи BTVG:

• Етапна оплата: кошти розблокуються лише після завершення кожного будівельного етапу.
• Контроль нотаріуса/адвоката: Treuhänder перевіряє виконання етапу будівництва перед переказом грошей забудовнику.
• Страхування та гарантії: за альтернативного фінансування забудовник зобов'язаний надати банківську гарантію або страховку.
• Прозорість договору: покупець отримує чітку інформацію про терміни, вартість та механізм передачі об'єкта.

Модельна шкала платежів за BTVG

Усі виплати проходять через Treuhandkonto, що захищає кошти покупця від необґрунтованих вимог забудовника.

Treuhandkonto: порядок відкриття та функціонування

Ключові моменти:

• Рахунок відкривається не покупцем, а адвокатом чи нотаріусом (Treuhänder).
• Кошти покупця на рахунку повністю захищені законом BTVG та страхуванням.
• Treuhänder відповідає за розблокування грошей лише після підтвердження завершення кожного будівельного етапу.
• Реєстрація угоди проводиться у Grundbuch (земельній книзі) для фіксації права власності.

Документи для відкриття Treuhandkonto

Усі документи мають бути актуальними та перекладені німецькою чи англійською мовами, нотаріально завіреними за потреби.

Переваги механізму BTVG та Treuhandkonto:

• Повний захист інвестицій - навіть при банкрутстві забудовника кошти залишаються на рахунку.
• Контроль етапів будівництва – унеможливлюється ризик отримання неякісного об'єкта.
• Прозорість та безпека договору – чіткі правила та юридичний контроль на кожному кроці.
• Можливість залучення експертів – юрист чи архітектор може супроводжувати покупця на етапі перевірки якості будівництва.

Купівля квартири у новобудові у Відні – це багатоетапний процес, який потребує уважного підходу. Угода відбувається від вибору об'єкта до остаточної реєстрації права власності у книзі (Grundbuch).

Ключову роль у процесі відіграє Treuhänder – адвокат чи нотаріус із ліцензією на відкриття та супровід Treuhandkonto. Він виконує такі функції:

• Контролює відповідність договору BTVG.
• Перевіряє відповідність етапів будівництва проектної документації.
• Розблокує платежі лише після підтвердження завершення етапу.
• Забезпечує юридичний захист покупця та реєстрацію права власності у Grundbuch.

Угода ділиться на кілька логічних кроків:

1. Вибір об'єкта та підписання Kaufvertrag

Договір купівлі-продажу оформляється із зазначенням, що застосовується BTVG, що гарантує захист покупця.

2. Відкриття Treuhandkonto

Рахунок відкривається на ім'я довіреної особи (Treuhänder) для захисту коштів покупця.

3. Поетапна оплата

Платежі забудовнику проводяться тільки після завершення кожного етапу будівництва та підтвердження Treuhänder

4. Передача квартири та реєстрація в Grundbuch

Після завершення будівництва нотаріус оформлює право власності у земельній книзі та об'єкт офіційно переходить до покупця.

Модельна шкала платежів

Treuhandkonto - це спеціальний трастовий рахунок, який забезпечує захист коштів покупця при покупці квартири в новобудові. Рахунок відкривається виключно адвокатами чи нотаріусами, які мають ліцензію Treuhänder. Банки безпосередньо для покупців цей рахунок не відкривають.

Переваги для покупця

• Захист коштів від банкрутства забудовника - гроші знаходяться на рахунку під контролем Treuhänder.
• Прозорий механізм оплати – розблокування коштів за етапами будівництва.
• Додаткове страхування – у разі використання альтернативної моделі фінансування, забудовник зобов'язаний надати банківську гарантію.

Основні банки, що працюють з Treuhandkonto

Перед покупкою квартири важливо ретельно перевірити об'єкт та документи, щоб мінімізувати ризики.

Перевірка об'єкту

• Переконайтеся, що забудовник має дозвіл на будівництво.
• Вивчіть репутацію забудовника – минулі проекти та відгуки клієнтів.
• Перевірте відповідність проекту міським нормам та вимогам BTVG.

Важливі документи

Як уникнути ризиків

• Працюйте з незалежним юристом чи нотаріусом, який спеціалізується на австрійських новобудовах.
• Перевіряйте графік платежів по Treuhandkonto та відповідність етапів будівництва.
• Уточнюйте, які гарантії та страховки надає забудовник, щоб у разі непередбачених ситуацій не залишитись без захисту.

Столичний ринок нерухомості Австрії активно розвивається, і у Відні постійно з'являються нові проекти, які стають не лише житловими комплексами, а й символами сучасної архітектури.

Seestadt Aspern – один із найбільших міських проектів Європи, розташований на сході Відня.

Це повністю автономний район, що включає житлові квартали, ділову зону, навчальні заклади, медичні центри та власну інфраструктуру. Проект розрахований на життя понад 20 000 осіб та створення 20 000 робочих місць.

Особливості проекту:

• Велике штучне озеро у центрі району.
• Пріоритет відданий пішоходам та велосипедистам — мінімальна кількість автотранспорту.
• Активне впровадження зелених технологій, включаючи сонячні панелі та системи рекуперації енергії.

Цей проект розташований поблизу головного залізничного вокзалу Відня (Hauptbahnhof) та ідеально підійде для тих, хто цінує динамічний міський ритм. Trienna Living – це кілька багатоповерхових будівель з просторими квартирами та апартаментами бізнес-класу.

У комплексі передбачено:

• Підземний паркінг.
• Фітнес-зал та зони відпочинку для мешканців.
• Сучасні магазини та кафе на перших поверхах.
• Легкий доступ до центру міста завдяки зручній транспортній розв'язці.

Danube Flats – один із найамбітніших проектів у Відні, що включає житлові хмарочоси на березі Дунаю. Це проект преміум-класу, розрахований на покупців, які цінують престиж, панорамні види та доступ до сучасних зручностей.

У складі комплексу:

• Елітні квартири із панорамними вікнами.
• Фітнес-центр та SPA.
• Приватні зони відпочинку та ресторани для мешканців.
• Прямий вихід до набережної Дунаю.

HoHo Wien – перший у світі багатоповерховий дерев'яний хмарочос заввишки 84 метри. Проект став символом переходу Відня до екологічної архітектури, орієнтованої зниження вуглецевого сліду і використання відновлюваних ресурсів.

Особливості проекту:

• 75% конструкцій виготовлено з дерева.
• Значне зниження викидів CO₂ порівняно із традиційним будівництвом.
• Будинки мають змішане призначення: готелі, офіси, ресторани та житлові квартири.
• HoHo Wien став взірцем для майбутніх «зелених» проектів у всій Європі.

Відень вводить в дію LeopoldQuartier - інноваційний квартал, частина міського розвитку вздовж Дунайського каналу. Проект націлений на стійке будівництво та змішане використання: офісні, комерційні та житлові простори, з акцентом на екологічність.

Чому цей проект цікавий:

• LeopoldQuartier – один із прикладів, де міська забудова поєднується з екологічними рішеннями: дерев'яні конструкції, ресурсоефективність, зниження вуглецевого сліду.
• Це не просто житловий комплекс; проект орієнтований у тому числі на офіси та простір для бізнесу, що робить його мультифункціональним та придатним для змішаних цілей – життя, роботи, відпочинку.
• Використання дерева в каркасних елементах – рідкість для багатоповерхових будівель такого масштабу у Відні, що робить проект показовим для майбутнього будівництва.

Купівля нерухомості в Австрії – процес прозорий та надійний, проте для іноземних інвесторів існують певні правові та фінансові нюанси. Відень приваблює покупців з усього світу завдяки стабільній економіці, високім рівню життя та безпечному інвестиційному клімату.

Проте перед укладенням угоди важливо враховувати особливості законодавства та фінансові зобов'язання, пов'язані з придбанням житла.

В Австрії регулювання купівлі нерухомості іноземцями здійснюється на рівні федеральних земель, і в кожній землі діють свої правила, тому обмеження на купівлю нерухомості в Австрії іноземцями можуть помітно відрізнятися залежно від регіону.

У Відні умови найм'якіші – іноземні громадяни, у тому числі з країн, що не входять до ЄС, можуть купувати квартири практично без обмежень. Однак в інших землях, особливо в туристичних регіонах, таких як Тіроль або Зальцбург, діють суворіші правила.

Основні вимоги, які можуть бути пред'явлені:

• Отримання спеціального дозволу від земельного уряду (Landesregierung) для придбання.
• Доказ, що нерухомість не використовуватиметься для спекуляцій чи короткострокового перепродажу.
• У деяких випадках підтвердження, що об'єкт буде використовуватися для особистого проживання, а не для туристичного бізнесу без ліцензії.

Ці заходи спрямовані на захист місцевого ринку житла та запобігання надмірному зростанню цін через іноземний попит.

Купівля нерухомості в Австрії супроводжується обов'язковими податками та додатковими витратами на оформлення угоди. Нижче зібрані ключові податки на нерухомість в Австрії та типові витрати, які зазвичай виникають при оформленні угоди.

Порада: плануючи бюджет, рекомендується закладати додатково близько 8-10% вартості квартири на податки та послуги фахівців.

Австрійський ринок нерухомості дозволяє іноземним інвесторам вибирати різні стратегії в залежності від цілей:

Для особистого проживання

• Класичний варіант для сімей, які планують довгострокове перебування у Відні.
• Особливо актуально для тих, хто планує переїзд чи отримання посвідки на проживання.

Для здачі в оренду

• Відень – один із найбільших освітніх та ділових центрів Європи.
• Високий попит на оренду існує в районах, близьких до університетів (Alsergrund, Währing) та бізнес-центрів (Leopoldstadt, Donaustadt).
• Здача в оренду дозволяє отримувати стабільний пасивний дохід та окупати вкладення.

Інвестиції у преміум-сегмент

• Купівля апартаментів у престижних житлових комплексах, наприклад Danube Flats, з метою подальшого перепродажу через кілька років.
• Цей сегмент особливо цікавий інвесторам, орієнтованим зростання капіталізації.

Ринок віденських новобудов активно розвивається та адаптується до сучасних екологічних та технологічних викликів. У найближчі 10–15 років місто планує стати одним із лідерів у галузі сталого та інноваційного будівництва.

"Зелена" архітектура. Головний тренд майбутнього – перехід на екологічно чисті технології та зниження вуглецевого сліду.

• Поступова відмова від газу на користь геотермального опалення, сонячних панелей та теплових насосів.
• Впровадження систем збирання дощової води та зелених дахів.
• Нові будівлі проектуються як Zero Emission Buildings – з нульовим чи навіть негативним вуглецевим балансом.

Прикладом такого підходу є проекти в районах Seestadt Aspern та Sonnwendviertel.

Дерев'яні та гібридні конструкції. Австрія активно впроваджує багатоповерхове дерев'яне будівництво, яке поєднує естетику, міцність та екологічність.

• Найвідоміший приклад – HoHo Wien, 84-метрова будівля, що на 75% складається з дерева.
• Такі проекти знижують викиди CO₂ та створюють комфортний мікроклімат усередині приміщень.

Smart Home технології. Сучасні новобудови у Відні все частіше оснащуються інтелектуальними системами:

• управління опаленням та освітленням через смартфон;
• автоматична вентиляція із рекуперацією тепла;
• системи «розумної» безпеки та відеоспостереження;
• контроль енергоспоживання у реальному часі.

Ці технології підвищують комфорт життя та залучають молодих покупців.

Зростання цін на енергоефективні будинки. Попит на сучасні, екологічні квартири зростає щороку.

• Вже зараз енергоефективні будинки продаються на 10-15% дорожче, ніж традиційні об'єкти.
• У довгостроковій перспективі такі квартири забезпечать вищий прибуток від оренди та стійке зростання вартості.

Висновок: Інвестування у віденські новобудови – це вигідний спосіб зберегти і примножити капітал, а й можливість стати частиною глобального тренду на сталий розвиток.

Для іноземних покупців ключовим фактором успіху залишається ретельний вибір об'єкта, перевірка всіх юридичних аспектів та співпраця з професійними юристами та забудовниками.

Ринок новобудов у Відні залишається одним із найстабільніших і безпечних у Європі. Завдяки прозорій правовій базі, закону BTVG та системі Treuhandkonto, покупці та інвестори отримують високий рівень захисту своїх коштів. Нові проекти, такі як HoHo Wien, Danube Flats або Seestadt Aspern, демонструють, як Відень поєднує інновації з повагою до традицій.

Однак успішна інвестиція вимагає уважного вибору об'єкта, перевірки документів та роботи лише з перевіреними забудовниками та досвідченими юристами. Купівля квартири в новобудові - це не просто угода, а довгострокова інвестиція в майбутнє, де важливими є не тільки квадратні метри, але і якість життя, стабільність і сталий розвиток.