Нерухомість у В'єтнамі: що потрібно знати інвестору

Інвестиції в нерухомість у В'єтнамі дедалі більше привертають увагу іноземних покупців. Цей ринок цікавий не тільки з точки зору отримання орендного доходу, але і як lifestyle-актив, а також інструмент диверсифікації капіталу в Азії.

На відміну від європейських країн із усталеною системою регулювання, таких як Австрія, де основна перевага – стабільність і передбачуваність, В'єтнам сьогодні пропонує зовсім іншу історію: це країна, що динамічно розвивається, з високим потенціалом зростання цін і відносно низьким вхідним порогом. Для інвестора це можливість увійти на ринок, який знаходиться у фазі активного становлення, і тим самим отримати прибутковість вищу, ніж у зрілих юрисдикціях.

Наразі особливо цікавий момент для розгляду В'єтнаму як інвестиційного спрямування. Після пандемії країна відкрила кордони, туризм відновлюється прискореними темпами, а держава інвестує у масштабні інфраструктурні проекти – від швидкісних трас до міжнародних аеропортів. Все це створює фундамент для зростання цін на житло та збільшення туристичного потоку, а значить підвищує привабливість оренди.

Я, Ксенія Левіна – юрист із досвідом роботи як в Азії (В'єтнам, Таїланд), так і в Європі (країни ЄС). Я працюю з іноземними інвесторами, супроводжуючи весь процес – від юридичної перевірки об'єктів та KYC/AML-процедур до організації управління нерухомістю. Такий міжнародний досвід дозволяє мені бачити сильні та слабкі сторони азіатських ринків порівняно з європейськими.

Південно-Східна Азія давно стала центром тяжіння для туризму та міжнародного бізнесу. На цій карті В'єтнам займає все більш помітне місце, поєднуючи роль індустріального центру та туристичного спрямування.

Головними точками тяжіння залишаються два мегаполіси – Хошимін та Ханой. Хошимін – це фінансове серце країни, де зосереджено бізнес, банки, стартапи та основні житлові комплекси преміум-класу. Тут найсильніше відчувається зростання цін та високий попит на оренду з боку експатів. Ханой – столиця та культурний центр, де оренду формують як міжнародні спеціалісти, так і студенти.

Окремий сегмент - курортна нерухомість: Нячанг, Дананг та острів Фукуок. Ці регіони активно розвиваються як туристичні кластери, і зростання кількості готелів, апартаментів та вілл там безпосередньо пов'язане з туристичним потоком. Для інвестора це типовий lifestyle-сценарій: об'єкт можна здавати в оренду у високий сезон та використовувати для особистого відпочинку.

Правове середовище у В'єтнамі відрізняється від європейського. Згідно з інформацією Juwai, іноземці можуть володіти квартирами за системою leasehold - довгострокової оренди терміном до 50 років, з можливістю продовження. Земля залишається національної власністю, що відбиває соціалістичну модель управління.

На відміну від Австрії, де власник отримує повний титул власності та діє в рамках передбачуваної юрисдикції ЄС, у В'єтнамі важлива саме договірна база та коректний юридичний супровід угоди.

Згідно з міжнародними індексами, В'єтнам демонструє стійке зростання. За даними Світового банку , показники Doing Business покращуються, а ціни на нерухомість у найбільших містах зростають щороку на 5-10%. Прибутковість оренди в туристичних зонах та мегаполісах значно вища, ніж в Австрії, де зазвичай можна розраховувати на 2-3% річних.

Kiplinger стверджує, що як конкуренти В'єтнаму можна розглядати Таїланд, Камбоджу та Індонезію. Однак саме В'єтнам зараз виділяється поєднанням економічного буму, промислового зростання та туристичного потенціалу.

Ринок нерухомості у В'єтнамі щодо молодий. За даними Realtique, до 2015 року іноземці фактично не мали змоги купувати житло. Лібералізація законодавства призвела до різкого сплеску інтересу, і за кілька років ціни у великих містах зросли у півтора-два рази. Пандемія на якийсь час пригальмувала зростання, але з 2022 року ринок знову демонструє активне відновлення.

Найбільші темпи зростання показують Хошимін та Ханой, де попит на житло підтримується внутрішніми міграційними потоками, зростанням чисельності середнього класу та розвитком міжнародних компаній. У курортних зонах динаміка менш стабільна: Нячанг, Дананг та Фукуок залежать від сезонності та туристичних потоків, але саме ці регіони стають основними точками для lifestyle-інвестицій.

Типова географія угод виглядає в такий спосіб. У Хошимін спостерігається поєднання преміум-класу (елітні кондомініуми) та масового сегмента. Ханой — «академічніший» ринок, з великою кількістю орендарів серед студентів та фахівців міжнародних компаній. Дананг, Нячанг та Фукуок розвиваються як туристичні хаби, де іноземці частіше купують апартаменти в кондо-готелях або вілли біля моря.

Типи об'єктів для іноземних покупців обмежені: це в основному квартири в кондомініумах, апартаменти та курортні вілли. Земля в приватну власність іноземцям недоступна, і ця ключова відмінність від Австрії, де земля та будинки доступні для покупки безпосередньо.

Основні покупці в'єтнамської нерухомості - це громадяни Південної Кореї, Китаю, Японії, а також росіяни та американці. Попит орендарів формують туристи, експати, студенти та спеціалісти міжнародних компаній.

Порівняння зростання цін та прибутковості: В'єтнам vs Австрія

Розглядаючи ринок нерухомості В'єтнаму, не можна ігнорувати його регіональних конкурентів. Головні з них – Таїланд, Камбоджа та Індонезія. Кожен із цих ринків має власну динаміку та специфіку, але загальний тренд – залучення капіталу іноземних інвесторів за рахунок туризму, доступного порогу входу та економік, що ростуть.

Таїланд вважається зрілішим ринком: тут вже побудовані механізми короткострокової оренди, туристична інфраструктура та сильний бренд у таких напрямках, як Пхукет, Самуї чи Бангкок. Однак саме зрілість обертається високою конкуренцією та дорожчим входом, що знижує потенціал надприбутковості.

Камбоджа довгий час приваблювала інвесторів за рахунок мінімальних обмежень на володіння та лояльної податкової системи, але інфраструктурно та інституційно ця країна поступається В'єтнаму. Нерухомість тут часто дешевша, проте ризики вищі, особливо в частині регулювання та політичної стабільності.

Індонезія робить ставку на туристичні регіони, зокрема Балі. Цей ринок давно користується попитом серед експатів, digital nomads та інвесторів, але обмеження на пряме володіння для іноземців та складність юридичних конструкцій роблять його менш прозорим.

В'єтнам займає проміжне положення: з одного боку, він пропонує низький вхідний поріг та активне зростання, з іншого – вимагає юридичної грамотності при структуруванні угод. Саме баланс між динамікою та можливістю диверсифікації робить країну конкурентоспроможною у регіоні.

У В'єтнамі іноземні інвестори не можуть купувати нерухомість на умовах freehold (повної власності), як це доступно громадянам країни. Для нерезидентів основним варіантом залишається leasehold-власність терміном до 50 років з можливістю продовження.

Насправді це означає, що покупець стає повноправним власником квартири в кондомініумі, але термін володіння обмежений, і після закінчення оренди продовження залежить від рішень держави та забудовника.

В Австрії ситуація діаметрально протилежна: іноземці можуть купувати житло в повну власність (хоча для цього часто потрібне узгодження земельних органів), і жодних тимчасових обмежень немає. Це створює відчуття більшої захищеності інвестора, але вартість входу та витрати на володіння значно вищі.

Крім leasehold, у В'єтнамі активно застосовуються інші форми структурування володіння. Частина інвесторів відкриває локальну компанію (зазвичай з партнером-громадянином В'єтнаму), що дозволяє купувати землю та об'єкти на правах повної власності, але потребує серйозного юридичного супроводу та постійного дотримання комплаєнс-вимог.

Також потрібні формати співволодіння - наприклад, при купівлі апартаментів або вілли кількома інвесторами. Це особливо актуально для курортної нерухомості, де витрати та прибутки діляться пропорційно. Важливо враховувати питання успадкування: в'єтнамське законодавство допускає перехід прав іноземним спадкоємцям, але вимагає нотаріального оформлення та сплати зборів.

Додатково увагу варто приділити банківським рахункам та комплаєнсу. Іноземному покупцю для розрахунків необхідний рахунок у в'єтнамському банку, і навіть підтвердження походження грошей. Це стандартна практика для захисту від відмивання капіталу, проте сама процедура може зайняти більше часу, ніж в Австрії, де банківський сектор давно збудований і працює в рамках жорстких правил ЄС.

Процес купівлі нерухомості у В'єтнамі складається з кількох етапів. Спочатку вибирається об'єкт і укладається договір бронювання, що супроводжується невеликим депозитом. Далі слідує перевірка документів, що включає аналіз ліцензій забудовника, прав на землю та статусу проекту. На цьому етапі найважливішу роль відіграє due diligence – ретельна юридична перевірка, без якої високий ризик потрапити у ситуацію з незавершеним будівництвом чи обмеженнями експлуатації об'єкта.

Після успішного завершення перевірки сторони укладають основний договір купівлі-продажу, який реєструється у державних органах. На відміну від Австрії, де реєстрація у земельному кадастрі гарантує абсолютний захист прав, у В'єтнамі захист прав покупця більшою мірою залежить від якості документації та сумлінності забудовника.

Саме тому інвесторам наполегливо рекомендується працювати через ліцензованих юристів та консультантів.

Особливу увагу слід приділити off-plan-угодам (придбання на етапі будівництва). Цей формат дуже популярний завдяки низькому вхідному квитку та потенційному зростанню вартості після здачі об'єкта. Однак він несе найбільші ризики: затримки будівництва, відсутність необхідних ліцензій або проблеми з підключенням до інфраструктури.

В Австрії off-plan-угоди більш захищені завдяки строгому регулюванню девелоперів та обов'язковим ескроу-рахункам. У В'єтнамі таких гарантій менше, що потребує ще більш ретельного контролю.

В останні роки дистанційна купівля нерухомості у В'єтнамі стала однією з ключових моделей іноземних інвесторів. Це пов'язано зі швидким зростанням інтересу до ринку та паралельним розвитком цифрових сервісів, що дозволяють провести угоду без необхідності постійної присутності в країні. Особливо актуальною є ця форма інвестування для тих, хто розглядає В'єтнам як частину міжнародного портфеля і не планує одразу переїжджати.

Процес дистанційної купівлі будується навколо довіреного представника – зазвичай юриста чи спеціалізованої консалтингової компанії. Через нотаріально засвідчену довіреність представник діє від імені інвестора: підписує договір бронювання, перевіряє правовстановлюючі документи, бере участь у переговорах із забудовником та супроводжує реєстрацію прав власності. Такий підхід мінімізує ризики та виключає необхідність багаторазових поїздок.

Сучасні забудовники у В'єтнамі активно впроваджують онлайн-інструменти: віртуальні тури об'єктами, електронні каталоги планувань, відеопрезентації та навіть онлайн-підписання окремих документів. Це дозволяє інвестору заздалегідь оцінити не лише сам проект, а й його оточення, інфраструктуру та динаміку району.

Особлива увага при дистанційній угоді приділяється комплаєнсу та фінансовим питанням. Іноземний покупець відкриває банківський рахунок у В'єтнамі, через який проходять усі розрахунки. Банк перевіряє походження коштів, що є обов'язковою умовою у межах місцевого законодавства.

На відміну від Австрії, де угоди можна оформити онлайн завдяки європейській цифровій юрисдикції та високій правовій прозорості, у В'єтнамі дистанційна покупка потребує більшого юридичного контролю. Однак при правильному супроводі вона стає зручним інструментом виходу на ринок, що росте, без довгострокового перебування в країні.

В'єтнам vs Австрія

Фіскальне навантаження на нерухомість у В'єтнамі порівняно низьке, що є одним із головних факторів привабливості ринку. При купівлі нерухомості стягується реєстраційний збір у розмірі 0,5% вартості угоди. Для власників податковий тягар мінімальний: податок на землю та майно існує, але ставки вкрай низькі і часто не перевищують кількох сотень доларів на рік.

Під час продажу нерухомості діє податок на приріст капіталу у розмірі 2%, що значно нижче, ніж в Австрії, де податок на приріст капіталу може досягати 25–30% залежно від структури володіння та строку утримання.

Щодо оренди, у В'єтнамі ставка податку коливається від 5 до 10% залежно від доходу, що дозволяє інвесторам зберігати більшу частину прибутку. В Австрії податкове навантаження на орендний дохід є вищим: сюди додаються як прибутковий податок, так і внески до соціальних фондів.

Порівняння з Австрією

Купівля нерухомості у В'єтнамі сама по собі не дає права на дозвіл на проживання. Це ключова відмінність від низки європейських юрисдикцій, де інвестиції в нерухомість можуть бути прямою основою для отримання ВНП або навіть громадянства. В Австрії, наприклад, купівля житла також не є підставою для резидентства, проте країна пропонує спеціальні програми для інвесторів та підприємців, де нерухомість може бути частиною інвестиційного пакету.

У В'єтнамі є система довгострокових віз. Іноземці можуть оформлювати бізнес-візи, інвестиційні візи або робочі дозволи, що дозволяє перебувати в країні від одного до кількох років з можливістю продовження. Для заможних інвесторів є актуальною опція реєстрації бізнесу у В'єтнамі, яка полегшує отримання багаторазової візи та офіційне проживання.

З погляду lifestyle, В'єтнам привабливий завдяки відносно низькій вартості життя: оренда житла, послуги, транспорт та харчування коштують значно дешевше, ніж в Австрії чи інших країнах Європи. Клімат грає вирішальну роль: тут цілий рік тепло, а в курортних регіонах на зразок Дананга чи Фукуока життя тісно пов'язане з морем.

Туризм активно розвивається, що забезпечує різноманітність сервісів, кафе, ресторанів, спортивних та культурних заходів. Для digital nomads і тих, хто шукає теплий клімат та демократичні ціни, В'єтнам стає одним із найкращих варіантів в Азії.

Ринок оренди у В'єтнамі ділиться на два ключові сегменти: короткострокову та довгострокову оренду.

Короткострокова оренда орієнтована туристів. Міста та острови на кшталт Нячанга, Дананга та Фукуока стали центрами туристичного тяжіння: тут активно будуються кондомініуми та апарт-готелі, а орендний ринок формується за рахунок внутрішнього та міжнародного турпотоку. Сезонність відіграє роль, але завдяки цілорічному клімату спад у низький сезон менш виражений, ніж, наприклад, у Європі.

Довгострокова оренда характерна для Хошимина та Ханою. У цих містах є стабільний попит з боку експатів, студентів та співробітників міжнародних компаній. Орендний ринок тут менш схильний до коливань, ніж у туристичних регіонах, і дає можливість розраховувати на стійкий дохід.

Прибутковість у регіонах

За даними Eurostat та національних джерел, частка орендного житла в Австрії набагато нижча, а власність більш поширена; загальносвітові дані щодо володіння підтверджують цю тенденцію – 69% жителів ЄС живуть у своїх будинках.

Вибір локації залежить від стратегії інвестора.

Хошимін – це економічна столиця країни та найбільший ринок нерухомості. Тут формується бізнес-середовище, активно працює сектор міжнародних компаній, тож попит на оренду з боку експатів залишається високим. Інвестиції в Хошимін підходять тим, хто орієнтується на стабільний дохід та довгострокову перспективу.

Базові квартири (студії, 35-5 м2): від $60 000-100 000.

• 2 спальні в кондомініумах: $150 000-240 000.
• Преміум об'єкти (District 2, District 7): $150 000-600 000, ціна $2 200-6 500/м².

Перспективні райони:

• Thao Dien, Thu Thiem (District 2): центр тяжіння експатів.
• Phu My Hung (District 7): сімейні expat-ком'юніті, інфраструктура.
• Binh Thanh, Thu Duc (District 9): нові проекти, прогноз капіталізації до 60-90% за 5 років.

Ханой як політична столиця відрізняється особливою структурою попиту. Тут зосереджено держустанови, університети, посольства. Сегмент оренди орієнтований на студентів, викладачів та співробітників державних та міжнародних організацій. Прибутковість тут нижча, ніж у курортних зонах, але стабільність попиту робить Ханой цікавим для довгострокової стратегії.

• Первинний ринок: близько $2836/м² (~72 млн VND/м²).
• Вторинний ринок: $1 900/м² (~48-49 млн. VND/м²).
• Мінімальні ціни за квартиру: $120 000-180 000 (вторинний ринок).

Популярні райони:

• Tay Ho (West Lake): $2 500-4 000/м², оренда для expats.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: $2 000-3 200/м², діловий та адміністративний центр.

Дананг, Нячанг і Фукуок є курортними напрямками. Тут основна ставка робиться на короткострокову оренду туристам. Такі інвестиції більш прибуткові, але й ризикованіші: сезонність, залежність від міжнародного турпотоку, конкуренція з готельним сектором. З іншого боку, саме курорти дають змогу поєднувати інвестицію з особистим використанням – так звана lifestyle-інвестиція.

Курортні локації

• Дананг: $1800 - 3000/м², інвестиції від $150 000 - 300 000.
• Нячанг: $1500 – 2500/м², від $120 000 – 250 000 за об'єкт.
• Фукуок: $1600 – 3000/м², від $130 000 – 300 000, високий турпотік.
• Фокус: короткострокова оренда туристам, поєднання прибутковості та lifestyle.

Мегаполіс vs курорт

Вторинні міста та передмістя

• Binh Duong (поруч із Хошиміном): $1300 - 2200/м².
• Мінімальні вкладення: від $ 100 000 - 150 000.
• Потенціал: зростання інфраструктури та попиту через перенесення виробництв.

Порівнюючи з Австрією, можна сказати, що мегаполіс у В'єтнамі – це аналог Відня з точки зору стабільності, але при цьому з більш високим yield, тоді як курортні регіони ближчі до моделі Альпійських або озерних курортів Австрії, тільки з значно нижчим вхідним порогом і більшими ризиками.

• Австрія (Відень, Зальцбург): стартові ціни від €250 000 навіть за невелику квартиру у Відні .
• Прибутковість: 2-4% річних.
• В'єтнам: вхід від $60 000-100 000, yield 5-9%, але вище правові та ринкові ризики.

Для іноземного інвестора в'єтнамський ринок практично завжди починається з новобудов: саме первинний сегмент формує основний обсяг доступних до купівлі об'єктів (квоти для іноземців у кондомініумі, прозорі процедури бронювання та поетапні платежі, стандартизовані договори та сервіс від девелопера).

Право володіння надається у формі leasehold, а ключові документи (в т.ч. "pink book" на квартиру) випускаються вже після введення будинку в експлуатацію.

Купівля на ранніх стадіях будівництва дозволяє фіксувати нижчу ціну входу і заробляти на переоцінці на момент здачі, але вимагає дисципліни в due diligence: перевірка земельних прав, дозволів на будівництво, статусу ескроу/рахунків проекту, історії девелопера та його підрядного ланцюжка.

Насправді багато проектів забезпечують комфортний клієнтський шлях: електронна бронь, стандартизований Sales & Purchase Agreement, графіки платежів, гарантійні зобов'язання (defects liability) та подальше управління будівлею керуючої компанії девелопера.

Вторинний ринок для іноземців складніший із трьох причин. По-перше, діє «іноземна квота» в будинку: якщо ліміт набраний, купівля іноземцем неможлива, що впливає на ліквідність та коло потенційних покупців під час перепродажу.

По-друге, процедура переоформлення leasehold-прав між приватними особами вимагає акуратного юридичного опрацювання (перевірка статусу «pink book», відсутності арештів/обтяжень, кімнальних та податкових заборгованостей, коректної фіксації ціни в договорі).

По-третє, фінансування для нерезидентів під вторинні об'єкти обмежене, тому угоди найчастіше «all-cash» або з короткими мостовими позиками. Сильна сторона "вторинки" - готовий орендний потік, можливість технічної та операційної оцінки будинку (HOA-фонд, тарифи обслуговування, реальний рівень експлуатаційних витрат), а також менші ризики будівельних затримок.

За цінами орієнтири наступні: стартові лоти в Хошимині на ранніх стадіях проекту можливі від ~$80k (як правило, компактні квартири в районах/кластерах, що розвиваються), а в курортних локаціях (Дананг, Нячанг, Фукуок) нижня планка частіше близько $120k за апартаменти біля моря.

Звичайно, центральні райони і expat-кластери, що набирають силу, дорожчі; там важливіше не «найнижча ціна», а баланс локації, якості управління та профілю орендаря.

Для порівняння з Австрією: на віденськім ринку навіть «вхідні» міські квартири зазвичай стартують з ~€250k+, натомість інвестор отримує повноцінний freehold та передбачувану процедуру реєстрації у земельному реєстрі; натомість — нижча прибутковість і довший обрій окупності.

Новобудови vs

В Австрії протиставлення інше: вторинка ліквідна та стандартизована, а первинний ринок захищений нотаріально-ескроу моделями; ціни вищі, дохідність нижча, але юридична визначеність максимальна.

Окрім «класичної» покупки квартири під здачу, В'єтнам пропонує набір нішевих стратегій, що дозволяють точніше підлаштувати профіль ризику/прибутковості.

Прибуткові апартаменти – це повністю мебльовані юніти у кондомініумах, орієнтовані на expat-оренду у мегаполісах (Хошимін/Ханой).

Плюси: передбачуваний попит, можливість укладати довгострокові контракти з корпораціями/релокаторами, стабільна заповнюваність.

Мінуси: необхідність високого стандарту меблювання та сервісу, чутливість до офісної кон'юнктури та кадрової міграції.

Курортні кондо-готелі – формат, де апартаменти керуються готельним оператором із фокусом на короткострок. Тут прибутковість часто вища, але залежність від турпотоку та сезонності – ключовий ризик.

Важливо перевіряти умови пулу доходів, прозорість звітності, комісії оператора та сценарії «низького сезону». Для дисциплінованого інвестора кондо-готель може стати компонентом портфеля з більш агресивним профілем доходу.

Вілли для оренди у Дананзі, Нячанзі та на Фукуоці – ставка на premium-туризм та групи/сім'ї. Управління складніше (персонал, сервіс, маркетинг), але середній чек вищий і диференціація продукту сильніше. У корпоративних курортах з розвиненим майстер-планом ліквідність краща, ніж у stand-alone об'єктів.

Комерційна нерухомість (офіси, street-retail) – професійний сегмент. У Хошимін цікаві невеликі офісні блоки в ділових кластерах і «правильні» кутові рітейл-лоти в районах високої пішохідної активності. Тут критична оцінка орендної ставки, операційних витрат, індексації та кредитоспроможності орендаря.

Поріг входу вищий, юридична експертиза – обов'язкова. Для порівняння: в Австрії core-офіси та «прайм»-рітейл дають низький, але надстабільний дохід, тоді як у В'єтнамі спред прибутковості більший, однак і ризик (в т.ч. вакансія та орендні канікули) вищий.

Профілі альтернативних стратегій

*Діапазони індикативні та залежать від локації, оператора, якості активу та структури угоди.

Основний концептуальний ризик у В'єтнамі – leasehold. Термін володіння квартирою для іноземця обмежений (зазвичай до 50 років), продовження можливе, але не гарантується автоматично: завжди важливо розуміти, на чиїй землі проект, який термін оренди землі у девелопера і якими регуляторними механізмами забезпечується пролонгація. Це принципова відмінність від Австрії, де вільна власність (freehold) безстрокова та захищена правом ЄС.

Другий блок ризиків – правова невизначеність та бюрократія. Регуляторне середовище розвивається, але процедури можуть відрізнятися від провінції до провінції, а терміни погоджень — змінюватись. Критично проводити due diligence: статус земельної ділянки, дозвіл на будівництво, дотримання квоти для іноземців у будинку, порядок оформлення «pink book», відсутність застав/спорів, коректність договорів управління. Без досвідченого локального юриста та зрозумілої «дорожньої карти» легко втратити час та погіршити економіку угоди.

Третій чинник – волатильність туристичного ринку. Курортні зони чутливі до глобальних шоків (кордону, авіасполучення), погодних подій (тайфуни), конкуренції з боку готелів та інших апарт-проектів. Для короткострокової оренди важливими є маркетинг, OTA-екосистема, рейтинг об'єкта, гнучка цінова політика та наявність місцевого керуючого, здатного згладжувати сезонність «пакетами» та середнім терміном проживання.

Є і фінансово-операційні ризики: валютний (доходи в VND/витрати або цілі в USD/EUR), ліквідність виходу (квоти для іноземців обмежують коло покупців при перепродажі), якість будівництва/обслуговування (HOA-бюджети, знос MEP-систем, ліфтів, фасадів), комплаєнс (підклад).

В Австрії ці ризики нижчі завдяки стандартизованій нотаріальній моделі, земельному реєстру та передбачуваній судовій практиці; зворотний бік — менша прибутковість і дорожчий вхід.

Карта ризиків та заходи зниження

Порівняння з Австрією

• Юридична модель: В'єтнам – leasehold та різношерста практика по провінціях; Австрія – freehold, строга нотаріальна та кадастрова система.
• Економіка угоди: В'єтнам – низький вхід, вища прибутковість та потенціал зростання; Австрія – найвищий вхід, низький, але стабільний yield.
• Операційні фактори: В'єтнам - важливе управління та локальний партнер; Австрія – стандартизовані процеси та передбачуваність витрат.

Якщо ваша мета – зростання та прибутковість, В'єтнам дає більше можливостей при грамотному контролі ризиків. Якщо ключове – збереження капіталу та правова передбачуваність, австрійська модель ближче, але готуйтеся до скромнішої прибутковості та більшого порога входу.

Життя у В'єтнамі підпорядковане двом великим парадигмам: стрімка урбанізація найбільших мегаполісів та спокійна, орієнтована на відпочинок повсякденність курортних зон. Мегаполіси – Хошимін та Ханой – являють собою динамічні, енергійні міста з високою щільністю бізнесу, інтенсивними темпами будівництва та чітко вираженими співтовариствами експатів.

Для людини, яка звикла до міського ритму і хоче поєднувати інвестиції з кар'єрою чи підприємницькою активністю, ці міста дають усе необхідне: міжнародні компанії, коворкінги, англомовні клініки та школи, розвинену логістику та насичену культурну програму.

Експат-спільноти тут живі та професійно орієнтовані – мережеві заходи, ділові клуби, міжнародні школи та сервіси релокації роблять інтеграцію щодо швидкої. Одночасно висока щільність і темпи зростання означають і більш напружену інфраструктуру: пробки, тривалі забудови, шум; для тих, хто цінує спокій, це завжди комфорт.

Курортні регіони – Дананг, Нячанг, Фукуок та інші прибережні зони – формують зовсім інший спосіб життя: морський клімат, щоденний доступ до пляжу, розвинена сервісна інфраструктура для відпочиваючих та порівняно низька вартість побутових послуг.

Для багатьох інвесторів саме курортні локації асоціюються з терміном «lifestyle-інвестиція» : ви купуєте об'єкт, який сам собою служить місцем відпочинку для сім'ї і одночасно генерує дохід у високий сезон. Життя в курортах простіше і дешевше за базовими витратами: продукти, послуги та розваги часто обходяться помітно дешевше, ніж у європейських містах.

Але це пов'язано з сезонністю сервісу та обмеженим вибором преміальних медичних та освітніх закладів усередині самого курорту – в більшості випадків за серйозними медичними чи освітніми послугами доведеться звертатися до великих міст.

Культура В'єтнаму – це багатошарова суміш місцевих традицій, колоніальної спадщини та швидко зростаючої міської сучасної сцени. Кухня – один із локомотивів повсякденного комфорту: вулична їжа високої якості та низької ціни, безліч кафе та ресторанів із міжнародною кухнею у великих містах.

Для експатів і сімей важлива доступність міжнародних шкіл і рівень приватної медицини, що вселяє довіру: в Хошимині та Ханої працюють міжнародні клініки та госпіталі, що пропонують стандарти, близькі до західних, але за ціною помітно вигідніші, ніж в Австрії.

Освіта для дітей іноземців зазвичай вирішується через приватні міжнародні школи з навчанням англійською; їхня мережа зростає, але місця та вартість можуть бути обмежуючими факторами, особливо в привілейованих районах.

Порівнюючи з Австрією, відзначу кілька ключових відмінностей: в Австрії рівень державних сервісів, громадської безпеки та медичного обслуговування, як правило, вищий та стабільніший; інфраструктура передбачувано відпрацьована, а якість життя пов'язана з холодним кліматом та європейським стилем організації побуту.

У В'єтнамі ви отримуєте тепліший клімат, нижчі постійні витрати та стрімку культурну динаміку, але платіть за це вищим ступенем невизначеності в публічних послугах та меншою передбачуваністю деяких безпечних, соціальних та екологічних факторів.

В'єтнам в останні роки трансформується з локального ринку в регіональний хаб для digital nomads, IT-фахівців та підприємців, які шукають поєднання низької операційної бази та наявності швидкозростаючого ринку з доступом до решти Південно-Східної Азії.

Гнучкість візової політики, поява коворкінгових просторів, доступність інтернету та мобільних платежів роблять великі міста природною платформою для віддаленої роботи та стартапів. Для digital nomads важливими є не тільки низькі витрати на проживання та харчування, але й екосистема сервісів: кафе зі швидким Wi-Fi, ком'юніті-івенти, доступ до ділових інкубаторів та проста логістика міжнародних перельотів з Хошиміну або Данангу.

Інвесторам, орієнтованим на зростання ринку, В'єтнам пропонує явні переваги: ​​молоде населення, надходження іноземних інвестицій у виробничі парки та IT-сектор, масштабні інфраструктурні проекти (автомобільні та залізничні коридори, порти, аеропорти) та активна урбанізація.

Все це формує підвищений попит на житло для співробітників міжнародних компаній та створює стійку базу орендарів, одночасно підвищуючи перспективи капіталізації.

Для сімей В'єтнам пропонує доступний lifestyle: нижчі щоденні витрати, теплий клімат і можливість забезпечити дітям міжнародну освіту за значно менших витрат, ніж в Австрії. Проте сім'ї повинні враховувати питання страховки, якості державної освіти та довгострокової соціальної інфраструктури, які в Австрії перебувають на вищому рівні.

У стратегічному сенсі В'єтнам цікавий як точка диверсифікації: інвестори з Європи та Азії включають місцеві активи до портфелю для збільшення прибутковості та зниження кореляції з ринками ЄС.

У цьому контексті Австрія багатьом служить «якором стабільності» — місце, де капітал зберігається з мінімальними правовими ризиками; В'єтнам же – «двигун зростання», де можна отримати більш високу прибутковість, приймаючи він додаткові операційні і регуляторні ризики.

Планування виходу – невід'ємна частина будь-якої інвестиційної стратегії, і у В'єтнамі це особливо актуально через особливості правової моделі та ринку. Перший і головний момент - розуміти природу leasehold: у більшості випадків інвестор не отримує вічного freehold-титулу на землю, а купує відновлюване право користування (зазвичай до 50 років).

Тому один із практичних заходів – орієнтуватися на профіль угоди, при якому передбачуваний інвестиційний горизонт значно менший за термін leasehold, або набувати об'єктів у проектах, де девелопер має довгострокові гарантії щодо землі та прозору політику пролонгації.

Продаж квартири до закінчення leasehold - звичайний сценарій виходу; інвестори віддають перевагу об'єктам з «довгим залишком» терміну оренди землі, тому що купівельний попит та ціна падають у міру скорочення залишку терміну.

Терміни експозиції на ринку В'єтнаму зазвичай довші, ніж у зрілих європейських юрисдикціях. Найбільш ліквідні проекти у топ-локаціях можуть продаватися в межах кількох місяців при правильному ціноутворенні та маркетингу; однак для об'єктів поза «експат-кластерами» або з проблемами квот іноземців цикл продажу часто розтягується до року-двох.

Це з обмеженням кола покупців (іноземні квоти), волатильністю попиту вторинному ринку і необхідністю «all-cash» покупців багатьом угод. Враховуйте, що в курортних проектах сезонність також впливає на час та ціну продажу – виставлення лоту в «низький сезон» може вимагати суттєвої знижки.

Податкові аспекти виходу простоюють у порівнянні з Австрією – ставки нижчі, але бюрократичні процедури та вимоги до документів (підтвердження джерел коштів, засвідчені перекази, локальні номери рахунків тощо) потребують ретельної підготовки.

Типові податки під час продажу включають податку приріст капіталу (у В'єтнамі часто близько 2% від ціни угоди чи інша фіксована ставка залежно від структури), і навіть реєстраційні збори і можливі збори за передачу права.

В Австрії податкове навантаження на продаж може бути вищим, але процес розрахунку та сплати податків більш стандартизований та прозорий; у В'єтнамі важливо мати локального податкового консультанта, який допоможе коректно спланувати структуру угоди та мінімізувати фіскальні ризики у рамках закону.

В'єтнам vs Австрія

У практичному плані інвестору доцільно заздалегідь опрацювати сценарії виходу: передбачити диверсифікацію каналів (брокери, міжнародні платформи, локальні агентства), мати резерв коштів для маркетингу та можливого коригування ціни, а також тримати в порядку «комплект документів» — договори, орендні історії, рахунки за кімнальні послуги та підтвердження скорочують час перевірки.

Кейс 1: Хошимін – квартира 45 м², прибутковість 5,5%

Інвестор із Сінгапуру придбав студію в районі District 2 (Thao Dien) – популярному місці серед expat-спільноти. Вартість квартири склала близько $95 000. Об'єкт був куплений на етапі off-plan, що дало знижку 12% від ринкової ціни після введення в експлуатацію.

Квартира була здана в довгострокову оренду спеціалісту IT-компанії, що працює в Хошимін. Середня доходність – 5,5% річних. Плюс – зростання капіталізації за 2 роки становило 15%.

Кейс 2: Ханой – апартаменти 70 м², прибутковість 4,8%

Інвестор із Німеччини придбав двокімнатні апартаменти в районі Cau Giay, де сконцентровані університети та офіси міжнародних корпорацій. Вартість - $110 000.

Після меблювання та мінімального ремонту квартира була здана групі іноземних студентів на довгостроковій основі. Прибутковість становила 4,8% річних. Головний плюс – стабільний попит із боку студентів та держслужбовців. Мінус – менша гнучкість, порівняно з курортними локаціями.

Кейс 3: Дананг – кондо-апартаменти 55 м², прибутковість 7,0%

Інвестор із Австралії вклався в апартаменти біля пляжу My Khe, однієї з ключових туристичних зон Данангу. Ціна покупки – $120 000.

Апартаменти були передані в управління локальної керуючої компанії, яка здавала їх туристам через Booking та Airbnb. Середньорічна прибутковість становила 7,0%, незважаючи на сезонність. У періоди пікового попиту (зима та весна) заповнюваність досягала 90%.

Кейс 4: Нячанг – курортні апартаменти 60 м², прибутковість 8,2%

Інвестор із Росії придбав апартаменти у новому комплексі біля пляжу в Нячанзі за $125 000. Управління було передано девелоперу, який гарантував мінімальну прибутковість 7% у перші 3 роки.

Фактично прибутковість склала 8,2%, оскільки турпотік у Нячанг після пандемії швидко відновився. Основний ризик – висока залежність від китайських та корейських туристів.

Кейс 5: Фукуок - вілла 120 м ², прибутковість 9,5%

Інвестор із Південної Кореї придбав віллу у преміальному комплексі на першій лінії пляжу за $280 000.

Вілла здавалася в оренду через міжнародного оператора (Accor). Завдяки високім попиту на Фукуоці прибутковість становила 9,5% річних. Додатково інвестор сам використав віллу для відпочинку до 30 днів на рік. Головний ризик – сильна залежність від авіасполучення та сезонності.

Кейс 6: Хошимін – комерційне приміщення 90 м², прибутковість 6,3%

Інвестор із Австрії купив приміщення на першому поверсі житлового комплексу в районі District 7 (Phu My Hung) – престижний квартал з великою кількістю експатів та бізнесів. Вартість покупки - $210 000.

Приміщення було здано в оренду кафе-кав'ярні із довгостроковим контрактом (5 років). Прибутковість становила 6,3% річних. Перевага – стабільність орендаря, недолік – висока початкова вартість та залежність від споживчого попиту.

Кейс 7: Ханой - квартира 50 м ², прибутковість 5,0%

Інвестор із Франції придбав невелику квартиру поряд із West Lake (Ho Tay) – популярним районом для expat-життя. Вартість покупки - $100 000.

Квартира здавалася через Airbnb на короткостроковій основі. Середньорічна прибутковість склала 5,0%, а за рахунок високої популярності району ціна на квартиру зросла на 12% за два роки.

Мій досвід охоплює угоди як в Азії, так і в Європі (зокрема, в Австрії). Це дозволяє бачити не лише різницю у правових режимах та рівні прозорості ринків, а й реальні сценарії прибутковості та ризиків для інвестора.

В Азії – зокрема, у В'єтнамі та Таїланді – ключове завдання інвестора полягає не у виборі об'єкта «по картинці», а у ретельному due diligence: перевірці девелопера, структури володіння, прав на землю та готовності проекту до передачі в експлуатацію.

Якщо в Австрії завдяки сильній системі кадастру, суворим нормам ЄС та нотаріальній формі угоди більшість юридичних ризиків мінімізовано, то у В'єтнамі саме юридична експертиза визначає успіх.

Як вибирати об'єкт:

1. Перевірка репутації забудовника (наявність завершених проектів, відгуки покупців, судові кейси).
2. Аналіз юридичної бази: статутні документи девелопера, права землі, квоти для іноземців.
3. Фінансова прозорість: структура платежів, гарантії банку або ескроу-рахунку (де застосовується).
4. Порівняльний аналіз ціни: зіставлення вартості квадратного метра у поточному проекті з уже побудованими аналогами у регіоні.

Форми володіння та податки:

Що стосується форматів володіння та податків, у В'єтнамі іноземці в більшості випадків отримують leasehold (право довгострокової оренди, зазвичай до 50 років), яке може продовжуватися. Freehold можливий дуже обмежено – на відміну від Австрії, де домінує абсолютне право власності, захищене конституційно.

Оподаткування у В'єтнамі простіше і нижче: податку приріст капіталу часто фіксований (~2%), податку оренду близько 10% сукупно (ПДВ + PIT). В Австрії податок на доходи від оренди може досягати 25-30%, а податок на приріст капіталу (Immobilienertragsteuer) жорстко регулюється і залежить від терміну володіння.

Залежно від стратегії інвестора я пропоную кілька сценаріїв інвестицій:

• Консервативний: квартира у Хошиміні. Сильний внутрішній попит, експати, студенти та співробітники міжнародних компаній забезпечують стабільну оренду. Прибутковість – 4-6% річних, але із низьким рівнем ризику.
• Апартаменти в Дананзі. Туризм + зростаючий expat-кластер, прибутковість 6-8% з потенціалом зростання капіталізації.
• Агресивний курортні кондо-готелі на Фукуоці. Прибутковість у піку може досягати 10-12%, але високі ризики сезонності, регулювання та управлінських помилок.

Питання «де краще інвестувати – у В'єтнамі чи Таїланді» залежить від пріоритетів інвестора.

Коли В'єтнам кращий: якщо мета – більш висока прибутковість, ставка на зростання туризму, бажання «зайти в ринок до того, як він повністю інституціоналізується». Підходить для інвесторів охоче до due diligence та толерантністю до ризиків.

Коли Таїланд є кращим: якщо пріоритетом є прозорість, розвинена інфраструктура для expat-життя, швидкий вихід з інвестицій та висока ліквідність вторинки.

Поради інвесторам:

• Завжди працюватиме з юристом, який розуміє локальне право.
• Проводити due diligence проекту та забудовника.
• Будувати стратегію виходу ще до покупки (leasehold → план продажу за 5–10 років до закінчення).
• Порівнювати податкові моделі різних країн для оптимізації прибутку.

Прогноз до 2030 року для В'єтнаму:

• Туризм продовжуватиме зростати: очікується зростання міжнародного пасажиропотоку до 50 млн осіб.
• Інфраструктура – ​​нові аеропорти (наприклад, Long Thanh поблизу Хошиміну), швидкісні траси та порти посилять привабливість курортів.
• Ціни на курортах (Дананг, Нячанг, Фукуок) зростатимуть швидше, ніж у мегаполісах, завдяки обмеженості землі біля моря та притоку іноземного капіталу.
• Ринок стане більш інституціоналізованим, але вікно «підвищеної прибутковості за підвищених ризиків» збережеться ще кілька років.

Інвестиційні сценарії нерухомості у В'єтнамі

Чекліст інвестора

1. Підготовчий етап

Визначте цілі інвестування: прибутковість, lifestyle, диверсифікація або спекулятивне зростання.

Виберіть стратегію:

• мегаполіс (Хошимін, Ханой) → стабільна оренда;
• курорт (Дананг, Нячанг, Фукуок) → висока прибутковість, але більша сезонність.

Порівняйте з альтернативами в Європі: в Австрії – менші ризики та зрозуміле правове середовище, але вищий за вхідний поріг і нижчий за дохідність.

2. Юридичні питання

Розуміння форм володіння:

• іноземцям доступний тільки leasehold до 50 років;
• freehold – лише для громадян В'єтнаму;
• можливе володіння через компанію, якщо потрібні комерційні об'єкти.

Перевірте можливість успадкування та спільного володіння (у шлюбі чи партнерстві).

Відкрийте банківський рахунок у В'єтнамі для проведення розрахунків та оренди (дотримуйтесь правил комплаєнсу).

Наймайте юриста, знайомого з місцевим правом – помилки у due diligence можуть коштувати більше, ніж економія на консультаціях.

3. Пошук та перевірка об'єкта

Аналіз ринку: визначте, де зараз зростає попит та ціни (порівняйте мегаполіси та курорти).

Вибір забудовника: вивчіть репутацію, виконані проекти, наявність ліцензій.

Перевірка об'єкта (due diligence):

• статус землі (державна, приватна, орендна);
• наявність дозволів на будівництво;
• відповідність лімітам для іноземців (не більше 30% квартир у будинку).

Оцініть прибутковість: порівняйте короткострокову та довгострокову оренду, реальні ставки.

4. Угода покупки

Кроки угоди:

• Договір бронювання та внесення депозиту.
• Підписання договору купівлі-продажу.
• Оплата за графіком (особливо при покупці off-plan).
• Реєстрація прав у земельному департаменті.
• Фіксуйте всі платежі через банк – це обов'язкова вимога для іноземців.
• Зберігайте всі документи (особливо дозволи та сертифікати власності).

5. Податки та витрати

При покупці: реєстраційний збір 0,5%.

При володінні: податок на землю та майно мінімальний.

Під час оренди: податок 5-10% залежно від доходу.

Під час продажу: податку приріст капіталу 2%.

Порівняння з Австрією: у В'єтнамі податки нижчі, але більше бюрократії та невизначеності.

6. Управління нерухомістю

Визначте стратегію оренди:

• короткострокова → туризм, висока прибутковість, але більше роботи та сезонність;
• довгострокова → expats, студенти, бізнес-клієнти, нижча за дохідність, але стабільність.

Виберіть керуючу компанію, якщо не плануєте займатися орендою.

Слідкуйте за комплаєнс - доходи повинні проходити через офіційні рахунки.

7. Вихід із інвестиції

Плануйте заздалегідь: термін leasehold обмежений, краще продавати за 5-10 років до закінчення.

Зважайте на експозицію: у В'єтнамі об'єкти продаються довше, ніж у Європі (до 6-12 місяців).

Підрахуйте податки під час продажу: податок на приріст капіталу фіксований – 2% від ціни угоди.

Порівняння з Австрією: у Європі продаж нерухомості більш передбачуваний, у В'єтнамі вища ймовірність коливань попиту.

8. Особистий комфорт та lifestyle

Мегаполіси: ділова активність, expat-спільноти, високий попит на оренду.

Курорти: низька вартість життя, теплий клімат, життя-інвестиції.

Врахуйте інфраструктуру: медицина, освіта, транспорт.

Порівняння з Австрією: Європа пропонує більш стабільну інфраструктуру та правову систему, В'єтнам – більше можливостей для зростання та нижчий поріг входу.