Нерухомість у Португалії для інвестицій та особистого проживання

За даними Property Market-Index , у першій половині 2025 року Португалія показала найвищий приріст цін на нерухомість в ЄС - +15,2% порівняно з минулим роком, тоді як середній показник ЄС склав лише 5,1%. Середні ціни на житло у Португалії за останнє десятиліття зросли на 106%. Захист ринку та податкові послаблення (такі як NHR — режим Non-Habitual Resident) зробили Португалію ще більш привабливою для іноземних резидентів та інвесторів.

Ця стаття є системним аналізом інвестиційної привабливості Португалії у сфері нерухомості. Ми розглянемо поточний стан ринку, його динаміку, економічні та податкові стимули, а також порівняємо Португалію з Австрією як альтернативний інвестиційний варіант у Європі.

Зараз Португалія залишається одним із найпривабливіших ринків Європи: високий попит на житло підтримується програмами резидентства та інтересом до країни з боку експатів та інвесторів, а обмежена пропозиція в Лісабоні, Порту та прибережних регіонах посилює потенціал для зростання цін та стабільної прибутковості оренди.

Я Оксана Жушман — юрист з освіти з багаторічним досвідом у сфері інвестицій та будівництва. Моя практика охоплює супровід угод з нерухомістю в Європі, розробку стратегій для приватних та корпоративних клієнтів та управління проектами у різних юрисдикціях. Я об'єдную правову експертизу з практичним знанням ринку, щоб допомогти інвесторам не тільки зберегти капітал, а й отримати максимальну вигоду в умовах економіки, що швидко змінюється.

Австрія — стабільна та приваблива країна для інвестицій, але вона більше підходить консервативним інвесторам: тут інвестування в ринок нерухомості — насамперед спосіб зберегти капітал із помірним передбачуваним зростанням. Інвестувати складніше, вимоги жорсткіші, але:

• Стабільність та передбачуваність ринку: ціни ростуть плавно, без різких стрибків;
• Юридична захищеність угод та прозорість процедур;
• Висока якість нерухомості - сучасні та надійні будинки, квартири та комерційні об'єкти;
• Довгострокова надійність капіталу Австрія вважається «тихою гаванню» для інвесторів;
• Наявність розвиненої інфраструктури та високого рівня життя, що підтримує попит на житло на постійній основі.

Португалія , у свою чергу, пропонує більш динамічні можливості:

• Низький поріг для старту інвестицій (від 250000 €);
• Гнучкі правила для отримання ВНЖ та програми «Golden Visa»;
• Високий попит на житло за рахунок туристів та іноземців, що дає прибутковість від оренди до 5-7% у популярних регіонах;
• Потенціал зростання цін у зв'язку з розвитком інфраструктури та популярністю країни серед експатів.

Вибір між Австрією та Португалією залежить від цілей: висока прибутковість та динаміка з елементами ризику чи стабільність, надійність та довгостроковий захист капіталу.

Португалія міцно закріпилася як один із найпривабливіших ринків нерухомості в Європі. У 2025 році очікується зростання обсягу інвестицій у нерухомість на 8%, що може сягнути €2,5 млрд.

Португалія поєднує стабільність розвиненої економіки з високим попитом на житло завдяки туризму та програмам резидентства. Лісабон, Порту та Алгарве залишаються лідерами з інвестиційної привабливості.

Згідно з звітом PwC "Emerging Trends in Real Estate Europe 2024", Лісабон посідає 8-е місце серед найпривабливіших міст для інвестицій у нерухомість у Європі.

Згідно з даними Numbeo, у 2025 році Лісабон посідає 25-е місце серед міст світу за індексом цін на нерухомість, що свідчить про високий попит та потенціал зростання цін. Мій досвід підтверджує ці дані: клієнти, які інвестували в нерухомість у Лісабоні та Порту, відзначають стабільне зростання вартості об'єктів та привабливі умови для оренди, особливо у туристичних районах.

Португалія зарекомендувала себе як країна із прозорою правовою системою, що підтверджується рейтингами від PwC та World Bank. Це робить процес купівлі нерухомості для іноземних інвесторів зрозумілим та передбачуваним.

Багато інвесторів, особливо з Іспанії, Франції та деяких країн Північної Європи, шукають нових можливостей на тлі перегрітих ринків, де ціни на нерухомість вже досягли історичних максимумів, а доходність від оренди знижується. Португалія приваблює їх поєднанням сталого економічного зростання, прозорої правової системи та високого попиту на житло, особливо в Лісабоні, Порту та туристичних регіонах Алгарве та Мадейри.

Крім того, країна пропонує програми резидентства та податкові стимули для іноземних інвесторів, що робить процес купівлі нерухомості більш вигідним та передбачуваним. Особливо це актуально для тих, хто хоче купити квартиру в Португалії з перспективою особистого проживання, так і довгострокової оренди.

Ринок нерухомості Португалії поєднує історію відновлення після кризи, динамічне зростання цін і різноманітність об'єктів для інвестицій. Розуміння цих факторів допомагає приймати обґрунтовані рішення при купівлі житла та інвестицій у нерухомість Португалії.

Після фінансової кризи 2008 року ринок нерухомості Португалії пережив різке падіння цін, особливо у Лісабоні та Порту. Проте вже 2012 року розпочалося відновлення. Програми, такі як Golden Visa, відіграли ключову роль у залученні іноземних інвестицій, особливо у Лісабоні та Порту. Згідно з дослідженням IZA Institute of Labor Economics, з 2012 року кількість угод з нерухомістю на суму €500 000 збільшилася на 60% порівняно з періодом до запровадження програми.

З 2015 року ринок стабільно зростає. У 2024 році середнє зростання склало 7-8%, при цьому популярні райони Лісабона та Алгарве показують ще більш високі показники. Якщо ви хочете купити квартиру в Португалії для оренди, варто орієнтуватися на ці динамічні ринки, де попит перевищує пропозицію.

Однак у жовтні 2023 року уряд призупинив можливість отримання Golden Visa через інвестиції в нерухомість, що позначилося на динаміці цін у центральних районах.

Лісабон - столиця країни, головний центр ділової та туристичної активності. Тут зосереджені офісні та житлові комплекси, історичні райони та престижні квартали, такі як Алфама, Байша та Парке дас Наçoес. Середня вартість квартири в центрі Лісабона — €4 500–6 500/м², а прибутковість короткострокової оренди сягає 5–7% річних.

Порту - культурний та економічний хаб на півночі країни, місто з розвиненою інфраструктурою, міжнародним аеропортом та туристичною привабливістю. Середня ціна житла в Порту складає €3 000-4 500/м², прибутковість оренди - близько 4-5%. Тут популярними є як вторинні квартири в історичному центрі, так і нові проекти для довгострокової здачі.

Алгарве - узбережжя з високим попитом на туристичну нерухомість та преміум-сегмент. Середня вартість вілл та апартаментів — €3 500–7 500/м², сезонна доходність може сягати 6–8%. Мої клієнти частіше вибирають Алгарве для короткострокової оренди та доходу в туристичний сезон, особливо в Лагуші та Албуфейрі.

Мадейра та Азорські острови – спокійні регіони для інвесторів, які шукають premium-нерухомість, види на океан та тихий спосіб життя. Середня вартість житла - €2 500-5 000/м². Мадейра особливо популярна для особистого проживання чи довгострокової здачі, а Азори – нішевий ринок для досвідчених інвесторів.

На ринку Португалії популярні:

• Вторинна нерухомість часто з можливістю реновації, що дозволяє збільшити прибутковість.
• Новобудови та luxury-сегмент – для інвесторів, орієнтованих на преміум-ринок.
• Туристична нерухомість - апартаменти та вілли для Airbnb та довгострокової оренди.

Порада : купівля нерухомості в Португалії у туристичних зонах потребує уважного аналізу правил короткострокової оренди, щоб мінімізувати ризики та максимізувати прибутковість.

Основні іноземні покупці - громадяни Франції та Великобританії, а також інвестори зі США, Китаю та Бразилії. Вони шукають житло в Португалії для особистого проживання, оренди або участі в програмах резидентства. Мій досвід роботи з клієнтами показує, що європейці найчастіше обирають вторинне житло у великих містах, а інвестори з Азії та Америки — новобудови та об'єкти luxury.

Внутрішній попит грає важливу роль ринку нерухомості Португалії. Місцеві жителі активно купують житло, особливо в Лісабоні, Порту та Алгарві, що підтримує стабільність ринку та не дозволяє цінам різко падати навіть при коливаннях зовнішніх факторів.

Окремо варто відзначити роль іпотечного ринку: ставки за кредитами залишаються відносно низькими (3.3-4%), що робить купівлю житла доступним для більшості населення. Важливо відзначити, що іпотечні ставки можуть змінюватись в залежності від економічної ситуації та політики Європейського центрального банку.

Для іноземних інвесторів, які бажають купити нерухомість у Португалії, банки зазвичай надають кредити на суму до 80% вартості нерухомості. Кредитні установи враховують дохід, кредитну історію та фінансову стабільність позичальника щодо умов кредиту.

Вибір способу оформлення угоди впливає на податки, управління об'єктом і стратегію виходу з інвестицій. Португалія пропонує гнучкі умови і для різних категорій інвесторів є свої оптимальні формати.

Це найпростіший і найпоширеніший спосіб купити нерухомість в Португалії. Найчастіше його обирають клієнти, які планують довгострокове володіння чи особисте використання об'єкта. Наприклад, моя клієнтка з Франції оформила апартаменти в Алгарві на себе, щоб знизити адміністративні витрати. Мінус – обмежені можливості оптимізації податків під час перепродажу.

Створення компанії в Португалії або в юрисдикції ЄС (часто використовують комбінацію Португалія + Мальта) є актуальним для великих інвесторів і тих, хто планує керувати кількома об'єктами. Це дає переваги щодо оподаткування та спрощує передачу активів. Я часто рекомендую цей формат клієнтам, які здобувають не одну квартиру, а цілий пакет нерухомості.

Інвестиції через фонди нерухомості дозволяють брати участь у ринку без необхідності керувати об'єктом самостійно. У Португалії діє формат SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), аналог REIT, із податковими пільгами. Такий спосіб обирають інвестори, орієнтовані на дивіденди та довгострокове зростання.

Для сімейних інвестицій популярні схеми з пайовим володінням та створенням трастів. Це знижує ризики суперечок між спадкоємцями та спрощує управління. У мене був клієнт із Бразилії, який оформив віллу в Алгарві через сімейний траст, щоб захистити активи та структурувати спадкування.

Португалія вигідно відрізняється від низки країн тим, що тут немає обмежень для іноземних покупців. Нерезиденти мають ті ж права, що й громадяни: можна купити квартиру в Португалії, будинок чи комерційну нерухомість у будь-якім обсязі. Для угоди потрібно отримати податковий номер (NIF) та сплачувати щорічний податок на майно (IMI), що зазвичай становить 0,3–0,8% від кадастрової вартості.

Процес купівлі нерухомості в Португалії досить прозорий, але потребує дотримання низки процедур та залучення фахівців. Помилки на цьому етапі можуть коштувати дорого, тому важливо розуміти кроки та ризики.

1. Отримання NIF (1 день) – податковий номер (Número de Identificação Fiscal) є обов'язковим для будь-яких угод, включаючи купівлю нерухомості в Португалії.
2. Відкриття банківського рахунку (1–3 дні) у португальському банку для розрахунків за угодою.
3. Залучення юриста – він перевіряє об'єкт (5–10 днів), готує договори та захищає ваші інтереси.
4. Підписання попереднього договору (CPCV) (1–2 дні) та внесення депозиту (зазвичай 10%).
5. Висновок фінальної угоди у нотаріуса та оплата суми, що залишилася (30–60 днів).
6. Реєстрація у Conservatória do Registo Predial (реєстр власності) для офіційного оформлення прав (2–5 днів).

Середня тривалість: 1,5-2 місяці (при іпотеці до 3 місяців). За особистої присутності в Португалії вам знадобиться перекладач, оскільки вся документація складається португальською мовою.

Юрист перевіряє юридичну чистоту об'єкта (наявність боргів, іпотек, дозвіл на використання, готує договори та контролює всі етапи угоди. Агент допомагає підібрати об'єкт та організує переговори, але не замінює юриста.

Один із моїх клієнтів намагався заощадити на юристі, але зіштовхнувся із проблемою старої іпотеки на об'єкті. Ми підключили юриста на пізньому етапі, але це затримало угоду на 2 місяці.

Моя думка: завжди залучайте незалежного юриста, а не того, кого рекомендує продавець чи агент.

• Паспорт чи інший дійсний документ, що засвідчує особу.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – португальський податковий номер.
• Віза або ВНЖ – хоча іноземці можуть купувати нерухомість без ВНЖ, для довгострокового перебування та вирішення пов'язаних із купівлею питань може знадобитися в'їзна віза або набуття статусу резидента.
• Португальський банківський рахунок для розрахунків за угодою.
• Підтвердження джерела коштів (у межах правил AML – боротьба з відмиванням грошей).
• Договір купівлі-продажу (підписаний обома сторонами).
• Документи для іпотеки (якщо купівля із залученням кредиту): довідка про доходи, податкові декларації, підтвердження працевлаштування чи бізнесу, кредитна історія (іноді запитується).

Для отримання іпотеки в Португалії, як резидентам, так і нерезидентам, необхідно мати гарну кредитну історію, достатній дохід та внести початковий внесок від 30% до 50% вартості об'єкта.

З юридичного погляду процес купівлі нерухомості на Мадейрі та Азорах ідентичний угодам на материковій частині Португалії: потрібний NIF, попередній договір (CPCV), підписання у нотаріуса та реєстрація в Conservatória. Обмежень іноземних інвесторів немає, всі права повністю зберігаються.

Проте, є кілька нюансів. По-перше, через географічну віддаленість терміни отримання документів та погоджень можуть бути довшими (особливо на Азорах). По-друге, при купівлі туристичних об'єктів чи апартаментів під оренду на Мадейрі та Азорах потрібно перевірити наявність ліцензії Alojamento Local (AL) та відповідність об'єкту місцевим нормам. Ці ліцензії регулюються муніципалітетами і в деяких зонах діють обмеження на нові видачі.

У Португалії купівля нерухомості дистанційно поширена практика, особливо серед іноземних інвесторів. Угода оформляється через довіреність (Procuração), засвідчену у нотаріуса країни проживання покупця і легалізовану апостилем. З такою довіреністю юрист чи довірена особа може підписати всі документи, включаючи CPCV та фінальний акт угоди.

Для нерезидентів немає додаткових обмежень, але важливо, щоб довіреність була правильно складена за португальським зразком і перекладена португальською мовою. На практиці я рекомендую перевіряти, щоб довіреність охоплювала всі необхідні повноваження: відкриття банківського рахунку, отримання NIF, підписання договору та реєстрацію власності. Це дозволить уникнути затримок на фінальному етапі.

Плануючи купівлю нерухомості в Португалії, важливо наперед враховувати всі податкові зобов'язання та супутні витрати. Вони впливають на реальну вартість об'єкта та стратегію інвестування.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) сплачується за умови купівлі житла. Ставка прогресивна – від 1% до 7,5% залежить від вартості об'єкта і того, чи буде він основним місцем проживання. Наприклад, для квартири за €300 000 податок становитиме близько €8 000–9 000.

Порада: якщо купуєте кілька об'єктів, вигідніше оформляти угоди на різні особи, щоб знизити ставку.

Imposto do Selo складає фіксовані 0,8% вартості угоди і оплачується в день підписання договору у нотаріуса. Це фіксований податок на суму купівлі нерухомості. У випадках коли об'єкт фінансується іпотекою, додатково нараховується 0,6% гербового збору на суму кредиту.

Після оформлення угоди власник житла у Португалії зобов'язаний платити IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – аналог податку нерухомість. Ставка: 0,3-0,45% від кадастрової вартості об'єкта.

Кадастрова вартість (VPT) розраховується податковою службою (Autoridade Tributária, AT) на основі характеристик об'єкта: розташування, площі, типу використання та інших параметрів. Наприклад, для квартири в Лісабоні з VPT €200 000 щорічний податок становитиме приблизно €600–900.

При купівлі квартири у новобудові ПДВ вже включено у вартість об'єкту та становить 23% (для комерційної нерухомості). Для житлової нерухомості податок у ціні, додаткових платежів не потрібно.

Статус NHR (Non-Habitual Resident) дозволяє суттєво знизити оподаткування на доходи, включаючи оренду та доходи з-за кордону, на строк до 10 років. Цей режим робить нерухомість у Португалії особливо цікавою для інвесторів, які планують жити чи отримувати ВНЖ. Оформити NHR краще за перший рік проживання, щоб не втратити право на пільги.

Австрія виграє за стабільністю ринку та високою ліквідністю нерухомості. Тут ціни зростають передбачувано, попит на об'єкти залишається стабільним, а процес продажу та переоформлення прав власників проходить швидко та без труднощів. Португалія ж приваблює вищою прибутковістю та податковими пільгами, але ринок динамічніший і сезонний, а ліквідність залежить від регіону та типу об'єкта.

Португальська Golden Visa довгий час була одним із найпривабливіших інструментів для іноземних інвесторів. З 2024 року програма змінила умови - купівля нерухомості більше не враховується як прямий шлях до ВНЖ. Це відкриває нові можливості через інвестиції у фонди, бізнес чи культурні проекти, але потребує розуміння деталей, щоб не втратити час та кошти.

Інвестиційні фонди (Fund Units) – мінімальний внесок €500 000 до португальських інвестиційних фондів. Я рекомендую цей варіант клієнтам, які хочуть отримати пасивний дохід без управління нерухомістю.

Створення чи інвестиції в компанію – або створення не менше 10 нових робочих місць, або вкладення €500 000 у існуючий бізнес. Один із моїх клієнтів вибрав цей шлях, відкривши бізнес у Лісабоні з фокусом на IT-послуги.

Пожертвування на культуру – щонайменше €250 000 у проекти національної спадщини чи дослідження. Відмінна можливість підтримати культуру та одночасно отримати ВНЖ.

Для підтримки статусу резидента потрібно проводити у Португалії в середньому 7 днів на рік.

Якщо ціль — проживання без великих інвестицій, підійдуть альтернативні варіанти:

• D7 Visa – на основі стабільного прибутку з-за кордону.
• Digital Nomad Visa – для віддаленої роботи.

Отримання резидентства в Португалії відкриває інвестору та його сім'ї широкий спектр можливостей:

• Право на проживання в Португалії – вільний в'їзд та проживання на території країни для всіх членів сім'ї.
• Доступ до Шенгенської зони – можливість подорожувати 27 європейськими країнами без візи.
• Податкові пільги та оптимізація - при поєднанні з режимом NHR можна істотно знизити оподаткування доходів, які отримуються за кордоном.
• Стабільне юридичне середовище — Португалія входить до ЄС, діє прозоре законодавство та захист прав інвесторів.
• Освіта та медицина – доступ до державних шкіл та університетів, якісні медичні послуги для резидентів.
• Гнучкість для підприємців та digital nomads — можна вести бізнес, інвестувати та одночасно користуватися перевагами європейської резидентської програми.

Часті помилки інвесторів при подачі на Golden Visa:

• Спроба отримати ВНЖ через покупку нерухомості після 2024 року.
• Недостатній мінімальний термін перебування у Португалії (7 днів на рік).
• Помилки у дорученнях та перекладах документів.
• Невраховані витрати на збори, юридичні послуги та податки.
• Неправильне підтвердження легальності джерел прибутку.

На даний момент після 5 років володіння португальською Golden Visa інвестор та його родина можуть подати на громадянство Португалії та отримати паспорт ЄС. Для цього потрібно:

• Проживатиме в Португалії мінімум 7 днів на рік;
• Володіти законним ВНЖ та дотримуватись усіх умов програми;
• Підтвердити знання португальської мови на рівні A2;
• Не мати серйозних судимостей;
• Підтвердити легальність джерел прибутку.

Набуття громадянства відкриває повний доступ до Шенгенської зони, право працювати та навчатися в будь-якій країні ЄС, а також можливість передачі громадянства дітям. Для інвесторів це стратегічний інструмент: вкладення в Португалію одночасно дають легальний європейський паспорт та податкові переваги через режим NHR.

Програма Golden Visa зазнала ключових змін:

• Вилучення нерухомості як прямого шляху до ВНЖ (з 2024 року).
• Фокус на інвестиціях у фонди, бізнес та культуру: мінімальні суми – €500 000 для фондів та компаній, €250 000 для пожертв на культуру.

Посилення вимог для громадянства (проект закону 23 червня 2025 року):

• Планують збільшити мінімальний термін проживання більшості заявників – 10 років (7 років для країн CPLP);
• Обов'язкові знання португальської мови (рівень A2);
• Тест з культури та прав;
• Посилення перевірки на судимість;
• Закриття колії через сефардське єврейське походження.
• Підвищення прозорості зборів та обов'язків – усі комісії, включаючи юридичні, оновлені та тепер фіксовані для різних видів інвестицій.

Австрія пропонує інший шлях до громадянства через D-візу або програму Self-Sufficiency, але тут процес суворіший і триваліший:

• Потрібно довести стабільний високий прибуток або великі інвестиції;
• Мінімальний термін проживання до подання на громадянство – 10 років;
• Гнучкість менша: інвестиції в нерухомість безпосередньо не дають громадянства;
• Процес натуралізації складніший і бюрократичніший.

За стабільністю, прогнозованістю та довгостроковою захищеністю прав інвесторів Австрія виграє. Тут менше ризиків, суворіші та прозоріші правила, а ліквідність нерухомості та швидкість отримання громадянства вища, ніж у Португалії.

Ринок оренди у Португалії розвивається активно, але потребує уважного підходу. Розуміння відмінностей між короткостроковою та довгостроковою орендою допомагає інвестору вибрати стратегію з оптимальним балансом прибутковості та ризиків.

Короткострокова оренда залишається популярною у туристичних зонах: Лісабон, Порту, Алгарве, Мадейра. Прибутковість зазвичай 5-7% річних, але є обмеження ліцензій AL (Alojamento Local).

Нові правила: міста запроваджують квоти на кількість ліцензій, щоб регулювати ринок та знизити тиск на житло для місцевих мешканців. Приклад клієнта: власник квартири в Алгарві здає її на Airbnb, але оформив ліцензію заздалегідь - завдяки цьому уникнув штрафів і продовжує отримувати дохід.

Довгострокові контракти залучають інвесторів стабільністю: прибутковість 3–5% річних, менша від сезонних коливань. Цей варіант цікавий клієнтам, які цінують передбачуваний потік доходу та мінімальні ризики.

Для портфельних інвесторів розумно поєднувати кілька об'єктів — частину для короткострокової оренди, частину для довгострокової, щоб балансувати прибутковість та стабільність.

Керуючі компанії допомагають оптимізувати дохід та вирішувати питання з податками.
Основні функції керуючих компаній:

• Управління короткостроковою орендою та оформлення ліцензій AL.
• Підбір та контроль орендарів для довгострокової оренди.
• Збір орендної плати та ведення фінансової звітності.
• Організація прибирання, ремонту та обслуговування житла.
• Вирішення юридичних питань та взаємодія з податковими органами.
• Консультації щодо оптимізації доходу та мінімізації ризиків.

При здачі нерухомості в оренду резиденти сплачують прибутковий податок за прогресивною шкалою від 14 до 48% залежно від суми річного доходу. До нерезидентів застосовується фіксована ставка 25%. Але оподатковується лише дохід, отриманий у Португалії.

Прибутковість на португальському ринку вища, але правила оренди жорсткіші і змінюються. В Австрії дохідність нижча (2–3%), натомість ринок стабільний, регулювання передбачуване, ризик штрафів мінімальний. На цьому тлі вартість нерухомості у Німеччині у великих містах часто сприймається як надто висока для консервативних стратегій.

Вибір регіону для купівлі нерухомості безпосередньо впливає на прибутковість, ліквідність та ризики. Розглянемо ключові регіони з погляду попиту, інфраструктури та інвестиційного потенціалу.

Лісабон: топ-сегмент та високий попит

Лісабон залишається центром економічної та туристичної активності. Високий попит на короткострокову та довгострокову оренду підтримує зростання цін.

• Середня ціна: 4 500–5 500 €/м²
• Прибутковість оренди: короткострокова 6-7%, довгострокова 3-4%

Порту: доступний та перспективний ринок

Порту приваблює туристів та студентів, попит на довгострокову оренду стабільний. Ціни нижчі, ніж у Лісабоні, при цьому зростання попиту зберігається.

• Середня ціна: 3 500–4 500 €/м²
• Прибутковість оренди: короткострокова 5-6%, довгострокова 3-4%

Алгарве: luxury та сезонна оренда

Регіон популярний у туристів, особливо у літній сезон. Сезонна оренда приносить високу прибутковість, але є коливання попиту.

• Середня ціна: 3 000–4 000 €/м²
• Прибутковість оренди: короткострокова 6-7%, довгострокова 3-5%

Мадейра: клімат та податкові пільги

Регіон привабливий для літніх інвесторів та digital nomads. Податкові пільги та стабільний туристичний потік роблять ринок перспективним.

• Середня ціна: 2 500–3 500 €/м²
• Прибутковість оренди: короткострокова 5%, довгострокова 3%

Азорські острови: ніша для довгострокових інвесторів

Ринок менш насичений, підходить для довгострокових інвестицій із горизонтом 5–10 років. Прибутковість нижча, але ціни невисокі.

• Середня ціна: 2 000–3 000 €/м²
• Прибутковість оренди: короткострокова 4-5%, довгострокова 2-3%

Вибір між вторинним житлом та новобудовами в Португалії залежить від ваших інвестиційних цілей, бюджету та переваг. Обидва сегменти мають свої переваги та обмеження.

2024 року в Португалії було продано 156 325 житлових об'єктів, що на 14,5% більше у порівнянні з попереднім роком. З них 124445 (79,6%) склали угоди з вторинним житлом, а 31880 (20,4%) - з новими об'єктами.

Переваги : ​​Вторинний ринок охоплює близько 80% усіх угод, більшість об'єктів знаходяться в історичних центрах Лісабона, Порту та інших великих міст. Вони цікаві для туристичної оренди та довгострокового проживання.

Обмеження : Реставрація таких об'єктів потребує дотримання архітектурних норм та отримання дозволів на реконструкцію. Деякі будівлі потребують капітального ремонту, що підвищує вартість покупки.

Один з моїх клієнтів купив квартиру в історичному центрі Лісабона за 380 000 євро. Незважаючи на додаткові витрати на ремонт, об'єкт приносить стабільний дохід від короткострокової оренди.

Особливості : На ринку новобудов близько 20% угод. Нові квартири та вілли пропонують сучасні планування, енергоефективність та гарантії забудовника.

Перевага для інвесторів : Новобудови легше здати в довгострокову оренду або продати із приростом вартості.

В Алгарві один із клієнтів інвестував €600 000 у нові апартаменти біля моря, і через 2 роки об'єкт виріс у ціні на 15%.

Переваги : ​​Короткострокова оренда через платформи Airbnb або Booking забезпечує дохід до 6-7% річних, особливо в Лісабоні та Порту.

Особливості : Ліцензія AL є обов'язковою для легальної здачі квартири туристам. У деяких районах квоти обмежені.

Новобудови в Португалії пропонують більш доступні ціни та потенційно високу прибутковість від оренди, особливо в популярних туристичних регіонах та Лісабоні. Однак Австрія виграє за стабільністю цін, якістю будівництва та енергоефективністю — об'єкти легше продати, і вони зберігають ліквідність навіть у нестабільні роки.

Інвестиції в нерухомість Португалії не обмежуються стандартною покупкою квартири для оренди. Є кілька альтернативних підходів, які дозволяють оптимізувати прибутковість, знизити ризики та розширити інвестиційний портфель.

Купівля старих квартир або будівель з подальшою реновацією та здаванням в оренду або перепродажем залишається однією з найпопулярніших стратегій. Вторинний ринок пропонує об'єкти нижчі за середню вартість, а після ремонту їх ціна та прибутковість значно зростають.

Наприклад, один із моїх клієнтів придбав квартиру в центрі Лісабона за €320 000, вклав €50 000 у ремонт, і через рік зміг здавати її на Airbnb з прибутковістю близько 6% річних. Важливо враховувати архітектурні обмеження та необхідність отримання дозволів на реконструкцію.

Інвестиції в міні-готелі, апарт-готелі та гостьові будинки дозволяють отримувати стабільний дохід за рахунок високого попиту на туристичне житло в Лісабоні, Алгарві та островах.

Один із клієнтів вклався в апарт-готель на Алгарві за €700 000, середнє завантаження склало близько 70%, що забезпечило прибутковість близько 7% річних. Рекомендується використовувати керуючі компанії для оптимізації доходу та дотримання законодавства про короткострокову оренду.

Вкладення в португальські REITs (SIGI) або інвестиційні фонди нерухомості дозволяють отримувати прибуток від ринку без прямого управління об'єктом та знижувати юридичні ризики.

Наприклад, клієнт інвестував €500 000 у фонд нерухомості Португалії та отримує пасивний дохід від дивідендів, зберігши право на резидентство. Перед інвестуванням важливо перевіряти репутацію фонду та структуру комісій.

Купівля земельних ділянок для будівництва житлової або туристичної нерухомості залишається перспективною стратегією, оскільки потенціал зростання вартості землі вищий за готові об'єкти.

Один із моїх клієнтів придбав ділянку на Мадейрі за €300 000, і зараз її вартість оцінюється в €420 000 після завершення інфраструктурних проектів. При виборі ділянки важливо враховувати доступність інфраструктури, екологічні та будівельні обмеження на островах.

Португалія пропонує високий потенціал динаміки цін та можливість отримувати більшу прибутковість, але ризики регулювання та сезонності залишаються значними. Австрія, навпаки, забезпечує стабільність ринку, передбачувану ліквідність і прибутковість, хоча вхідний поріг тут вищий.

Для інвесторів з гнучкою стратегією та готовністю керувати активами Португалія пропонує більше можливостей, а для консервативних інвесторів найкращим вибором залишається Австрія.

Інвестування в нерухомість Португалії пропонує високу прибутковість та привабливі можливості. Незалежно від того, розглядаєте ви будинок в Португалії або квартиру в Португалії, розуміння ризиків допоможе уникнути несподіваних проблем.

Процес купівлі та реєстрації нерухомості в Португалії може займати більше часу, ніж очікують інвестори. Оформлення податкового номера (NIF), перевірка юридичної чистоти об'єкта та реєстрація в Conservatória іноді супроводжуються затримками.

Наприклад, один з моїх клієнтів чекав завершення угоди з квартирою в Лісабоні майже два місяці через перевірку Encargos та іпотечні обтяження. Завжди працюйте з досвідченим юристом та агентом, щоб мінімізувати бюрократичні ризики.

Короткострокова оренда через платформи типу Airbnb і Booking вимагає ліцензії AL (Alojamento Local), і в популярних містах, таких як Лісабон і Порту, діють квоти на видачу нових дозволів. Клієнти часто стикаються з обмеженнями на оновлення ліцензій або штрафами за порушення правил.

У регіонах з високим туристичним попитом, таких як Алгарве, Мадейра та Азорські острови, прибуток від оренди сильно залежить від сезону. Наприклад, влітку дохідність може сягати 7–8%, а взимку знижуватися до 2–3%. Для зниження ризиків клієнти комбінують короткострокову оренду з довгостроковою або орієнтуються на об'єкти в Лісабоні та Порту, де попит більш стабільний. При цьому важливо оцінювати вартість нерухомості в Португалії та можливу прибутковість при сезонних коливаннях.

Ринок новобудов у Португалії обмежений, особливо у популярних туристичних регіонах. Це впливає на вибір об'єктів та може уповільнювати зростання портфеля для інвесторів, орієнтованих на нові квартири та будинки в Португалії з ліцензією AL.

У невеликих містах та на островах об'єкти нерухомості продаються довше, ніж у Лісабоні, Порту чи Алгарві. Наприклад, квартира на Азорських островах може залишатися на ринку до року. Враховуйте ліквідність при виборі об'єкта та намагайтеся купувати в районах із постійним попитом чи туристичним потоком.

Португалія пропонує більш високу прибутковість та динаміку ринку, але пов'язана з регуляторними та сезонними ризиками. Австрія виграє за стабільністю, передбачуваністю та ліквідністю, що робить її більш придатною для консервативних інвесторів. У результаті вибір залежить від вашої стратегії: високий дохід із управлінням ризиками в Португалії або стабільне зростання та захист капіталу в Австрії.

Інвестування в нерухомість у Португалії для українців та інших іноземних покупців важливо розглядати не лише з погляду прибутковості, а й з погляду комфорту життя, інфраструктури та рівня сервісу. Розуміння особливостей проживання допомагає оцінити, як відчуватиметься щоденне життя після покупки будинку або квартири в Португалії.

Португалія славиться м'яким середземноморським кліматом, який робить життя комфортним цілий рік. Середня температура взимку в Лісабоні +12 ° C, влітку +28 ° C, а на південному узбережжі Алгарве літо спекотне і сухе.

Медицина у Португалії високого рівня. Для резидентів доступна державна система охорони здоров'я (SNS), де базові послуги безкоштовні або символічно стоять. Для нерезидентів та іноземних інвесторів є можливість оформити приватну страховку, яка покриває госпіталізацію, амбулаторне лікування та екстрені випадки. Вартість страховки починається від €50–100 на місяць на особу, а для сімей – від €150–250.

Освіта також різноманітна: державні школи безкоштовні для резидентів, приватні та міжнародні школи пропонують програми англійською та іншими мовами. Ціни на міжнародні школи варіюються від €5 000 до €15 000 на рік, залежно від рівня та розташування.

Середня вартість життя у Португалії нижча, ніж у Австрії. Продукти та послуги в Лісабоні коштують приблизно €700–1 000 на місяць на особу, оренда квартири 1–2 спальні в центрі — €1 000–1 500, а кімнальні платежі — близько €150–200. На островах і в невеликих містах ціни можуть бути нижчими на 10–20%.

Португальська банківська система прозора, з безліччю міжнародних банків та сервісів онлайн-банкінгу. Для нерезидентів доступне відкриття рахунків та оформлення іпотек. Транспортна інфраструктура розвинена: метро, ​​трамваї, швидкісні поїзди та міжнародні аеропорти забезпечують комфортне пересування. Клієнти, які купують нерухомість Португалія, часто наголошують на простоті інтеграції в місцеве життя завдяки цим системам.

За рівнем сервісу та інфраструктури Австрія виграє: швидкі реєстрації, високий рівень медицини та транспорту. Португалія пропонує унікальний lifestyle: теплий клімат, море, активне соціальне життя і низька вартість утримання будинку. Для інвесторів вибір залежить від пріоритетів: Австрія – стабільність та сервіс, Португалія – комфорт, клімат та lifestyle.

Якщо ви розглядаєте нерухомість у Португалії як захист капіталу та «європейський притулок» , країна пропонує стабільний ринок та юридичну прозорість. Наприклад, багато моїх клієнтів з України купують житло в Португалії, щоб зберегти активи в європейській валюті і мати можливість спокійно жити в безпечній країні.

Португалія активно залучає фрілансерів та digital nomads . Міста на кшталт Лісабона та Порту надають coworking-простору, стабільний інтернет та комфортні умови для роботи на віддаленні. Купівля квартири в Португалії або апартаментів на узбережжі дозволяє поєднувати відпочинок та роботу, а легкість отримання візи D7 або статусу резидента робить країну ще більш привабливою.

Пенсіонери обирають Португалію за теплий клімат, низькі ціни на життя та спеціальні податкові пільги, включаючи режим NHR. При покупці будинку в Португалії або квартири в Португалії літні інвестори отримують можливість жити комфортно та економічно, залишаючись при цьому в межах Шенгенської зони.

Австрія в цілому виграє за стабільністю, рівнем сервісу та інфраструктурою. Однак Португалія пропонує унікальний lifestyle: свободу, комфорт, теплий клімат та нижчу вартість життя. Якщо ваш пріоритет – спокійна стабільність та суворі правила, обирайте Австрію.

Вихід з інвестицій у нерухомість у Португалії потребує планування та розуміння всіх податкових та юридичних нюансів. Для інвесторів важливо заздалегідь продумати терміни продажу, способи передачі власності та вплив програми Golden Visa, якщо вона використовувалася при покупці.

Продаж будинку в Португалії, квартири в Португалії або будь-якого іншого об'єкта потребує уважного підходу до податків та документації. Середній термін продажу в популярних регіонах, таких як Лісабон або Порту, становить від 3 до 6 місяців, менш ліквідних зонах — до року.

Продаж оподатковується на приріст капіталу (Capital Gains Tax), який варіюється в залежності від резидентства продавця та типу нерухомості. Наприклад, один із моїх клієнтів продав житло в Португалії в Лісабоні за 7 місяців, грамотно оптимізувавши податки через статус NHR. У результаті він заплатив лише близько 14% податку на приріст капіталу замість стандартних 28%.

Якщо об'єкт був придбаний з метою участі в Golden Visa, важливо враховувати правила програми продажу. Раніше куплена нерухомість дозволяла зберігати право на резиденство, але при виході потрібно коректно оформити угоду, щоб не втратити статусу. Мій досвід показує, що грамотна робота з юристом та агентом допомагає уникнути штрафів та складнощів з продовженням резидентства.

Передача будинку в Португалії або квартири в Португалії родичам можлива через дарування або заповіт. Це особливо актуально для сімейних інвесторів, які хочуть зберегти активи усередині сім'ї та оптимізувати оподаткування. Один із моїх клієнтів передав нерухомість дітям через довіреність та зареєстрував право власності коректно, мінімізувавши податки. Він сплатив близько 0,8% гербового збору (IS) на вартість об'єкта.

Австрія виграє за ліквідністю та стабільністю ринку. Продаж нерухомості там зазвичай проходить швидше, а юридичні та податкові процеси більш передбачувані. У Португалії прибутковість вища, але угоди можуть займати більше часу, особливо у невеликих регіонах чи островах.

За роки роботи я брала участь у десятках угод із будинками у Португалії, квартирами у Португалії та комерційними об'єктами. Практика показує, що правильне планування та перевірка всіх документів дозволяють прискорити процес купівлі та мінімізувати ризики при подальшому продажу нерухомості в Португалії.

Інвестуючи в нерухомість у Португалії, важливо провести детальну правову перевірку: юридична чистота, відсутність обтяжень, відповідність ліцензіям (AL, якщо об'єкт призначений для короткострокової оренди), технічний стан та енергоефективність. При перевірці житла в Португалії важливо залучати досвідченого юриста та рієлтора, щоб уникнути помилок, які можуть коштувати десятки тисяч євро. Я рекомендую клієнтам завжди перевіряти Encargos, hipotecas та licença de utilização перед підписанням договору.

У моєму підході частина капіталу інвестується в стабільні країни з високою ліквідністю, наприклад, Австрію, а частина — динамічні ринки з високим потенціалом зростання, як Португалія. Нерухомість у Португалії дозволяє отримати високу прибутковість та пільги (NHR, Golden Visa), але ринок потребує активного управління. Такий баланс дозволяє мінімізувати ризики та збільшувати прибутковість портфеля.

Вибір між нерухомістю в Португалії та Австрії залежить від ваших цілей. Якщо ви хочете динаміку, доступнішу вартість житла та м'який клімат — Португалія стане чудовим варіантом. Тут можна купити будинок біля океану або обрати квартиру в Португалії для оренди туристам. Цей ринок продовжить зростати, особливо в Лісабоні, Порту та Алгарві, завдяки міграції фрілансерів та пенсіонерів.

Австрія ж — про стабільність та передбачуваність. Якщо мета - довгострокове збереження капіталу і високий рівень сервісу, віденський ринок підходить ідеально, і рішення купити квартиру у Відні логічно вписується в таку консервативну стратегію.

Перед покупкою завжди перевіряйте документи на об'єкт, запитайте виписку з реєстру та переконайтеся у відсутності обтяжень. Якщо плануєте придбання житла в Португалії для оренди, враховуйте правила для туристичних ліцензій та податкове навантаження. При операціях через Golden Visa або NHR режим – важливо грамотно побудувати структуру володіння, щоб мінімізувати податки під час продажу.

За моїми спостереженнями, ринок нерухомості в Португалії зростатиме за рахунок міграції digital-номадів, пенсіонерів та інвесторів, які шукають другий будинок в Європі. Ціни на будинки в Португалії та апартаменти у топових локаціях вже зараз стабільно збільшуються на 5–7% на рік. Австрія залишиться зоною стабільних вкладень, але зростання буде помірним — близько 2–3% щорічно, проте ліквідність вища.

1. Визначте мету інвестицій

• Навіщо купівля: оренда, перепродаж, «європейський притулок»?
• Розрахуйте бюджет: вартість квартири в Португалії починається від €150 000 у невеликих містах та від €250 000 у Лісабоні.

2. Виберіть локацію

• Лісабон - висока ліквідність, але дорогий вхід.
• Порту – стабільний попит та розвиток туризму.
• Алгарве – курортна зона, сезонність оренди.
• Аналізуйте: прибутковість, інфраструктуру, перспективи зростання цін.

3. Перевірте об'єкт та продавця

• Юридична чистота: виписка із Registro Predial (реєстр нерухомості).
• Перевірка заборгованостей з податків та кімналки.
• Переконайтеся в наявності ліцензій на оренду (особливо для Airbnb).

4. Розрахуйте податки та витрати

• IMT (податок на придбання): до 7,5%.
• ІМІ (щорічний податок): 0,3–0,45%.
• Податок на оренду: 28% (для нерезидентів).
• Врахуйте витрати на юриста (€1 500–€3 000) та реєстрацію угоди.

5. Вирішіть питання з фінансуванням

• Іпотека для нерезидентів – до 70% вартості.
• Ставка за кредитом 2025 року: 4–5% річних.

6. Плануйте оренду та прибутковість

• Середня прибутковість: 4–6% у великих містах.
• У курортних регіонах – вища, але є сезонність.

7. Підготуйтеся до виходу з інвестиції

• Продаж: податку приріст капіталу – 28%.
• Плануйте терміни: у Лісабоні вихід триває 6-9 місяців.

8. Порівняйте з альтернативами

• Австрія – більш стабільна економіка, але нижча за дохідність.
• Португалія – вища прибутковість і гнучкість, але більше регуляторних ризиків.

1. Інвестор з €250 000: доход від оренди

Мій клієнт — IT-фахівець із України, шукав квартиру в Португалії для здачі в оренду та як «європейський резерв».

• Що підібрали: апартамент 1+1 у Порту (52 м²) у новому будинку поряд з університетом.
• Ціна: €245 000.
• Що отримав: середня оренда €1 100/міс., прибутковість 5,4% річних, можливість оформити Digital Nomad Visa та жити у Португалії.

2. Пенсіонер з €500 000: комфорт та вид на океан

Клієнтка з Чехії хотіла будинок у Португалії біля моря для життя та відпочинку дітей.

• Що підібрали: вілла в Алгарві (160 м², 3 спальні, тераса з видом на океан).
• Ціна: €495 000.
• Що отримало: чисте повітря, м'який клімат, податкові пільги за програмою NHR (на 10 років), можливість передачі нерухомості дітям із мінімальними податками.

3. Сім'я з дітьми: життя та освіта

Подружня пара з двома дітьми шукала житло у Португалії для переїзду та навчання дітей у міжнародній школі.

• Що підібрали: будинок у передмісті Лісабона (Каркавелуш), 150 м², сад, 3 спальні.
• Ціна: €420 000.
• Що отримали: поряд британська міжнародна школа, спокійний район до центру Лісабона 25 хвилин, можливість здати частину будинку в оренду (до €1 500/міс.).