Нерухомість у Польщі: як і навіщо інвестувати

Польща сьогодні — один із ринків Європи, що найбільш динамічно розвиваються. Поєднання стабільної економіки, зростання цін на житло та високої ліквідності робить нерухомість у Польщі привабливою як для інвестицій, так і для особистого проживання.

Відповідно до Statistics Poland, у I кварталі 2025 року ціни на житло в Польщі зросли на 6.6% у річному вираженні: на первинному ринку — +7.0%, на вторинному — +6.2%. За прогнозами JLL, до кінця 2025 р. ціна м² у Варшаві може сягнути близько €3 100 (+6.2%), у Кракові — €2 800 (+5.7%), Познань — €2 420 (+5.2%).

Мета статті: дати повну картину, чому зараз варто купити квартиру в Познані, розглянути, як вигідно купити будинок у Польщі та загалом — роз'яснити механізми нерухомості у Польщі як для інвесторів, так і для тих, хто шукає стабільне житло. А також порівняти з австрійським ринком нерухомості.

Мене звуть Оксана Жушман — я юрист із міжнародною практикою та інвестор у нерухомість із більш ніж 10-річним досвідом роботи з європейськими ринками. За роки роботи я консультувала клієнтів щодо купівлі житла в ЄС, допомагала формувати інвестиційні портфелі та супроводжувала угоди від перевірки об'єкта до реєстрації прав власності.

Чому саме зараз?
Польща демонструє стійку економічну динаміку, прогресивний розвиток інфраструктури та вигідні умови для іноземців. Тут зміцнюється тренд на nearshoring — перенаправлення бізнесу ближче до західних та центральноєвропейських ринків, а також зростає міграція до ЄС.

Австрія – це ринок стабільності та передбачуваності: низькі ризики, висока прозорість угод, помірна, але стійка прибутковість та довгострокове зростання цін. Австрійська нерухомість цінується як «тиха гавань» для консервативних інвесторів, які ставлять на надійність та збереження капіталу.

Польща, навпаки, представляє динамічний ринок із більш доступними цінами на житло, швидкими темпами забудови та високим потенціалом зростання вартості. Тут можна розраховувати на більш високу прибутковість від оренди та капіталізацію, але й рівень ризиків вищий — ринок менш передбачуваний, чутливий до економічних коливань та політики.

Таким чином, Австрія краще підходить для тих, хто шукає стабільність та довгостроковий захист вкладень, тоді як Польща приваблива для інвесторів, які готові йти на більший ризик заради можливого високого прибутку.

Франція давно займає міцне місце серед провідних ринків Європи. Правова база тут захищає права інвесторів, а висока ліквідність дозволяє об'єктам знаходити покупців та орендарів.

За даними Mordor Intelligence Source, обсяг французького ринку житлової нерухомості в 2025 році оцінюється в $528,33 млрд. і, згідно з прогнозом, зросте до $697,52 млрд. до 2030 року. Середньорічний темп зростання становитиме 5,92% (CAGR).

Інвестори дедалі частіше розглядають Польщу як стратегічну точку для вкладень у нерухомість. На тлі вагань на ринках Західної Європи саме Центральна Європа демонструє стабільне зростання, і Польща у цьому процесі відіграє провідну роль. Чому так відбувається і як використовувати цей тренд для покупки квартири в Польщі чи будинки в Польщі – розбираємо нижче.

2024–2025 роки підтвердили тренд: Польща залишається одним із ринків регіону, що найбільш динамічно розвиваються. Зростання ВВП вище за середнє по ЄС (близько 3% у 2024 році, прогноз — до 3,2% у 2025), стійкий внутрішній попит та активне залучення іноземних компаній формують базу для стабільного ринку житла.

Моя думка: це зростання — не міхур. На відміну від Західної Європи, де ціни досягли межі, у Польщі вони ще зростають, але з помірною динамікою, що створює потенціал для довгострокових інвестицій. Наприклад, один із моїх клієнтів купив квартиру в Познані в новобудові за €125 000 у 2023 році, а зараз аналогічні об'єкти коштують уже €140 000.

Порада: якщо вибираєте між Варшавою та регіональними центрами, подивіться на Краків та Познань — вони мають відмінну орендну прибутковість і високий попит серед студентів та айти-фахівців.

За даними PWC та World Bank за 2024 рік, Польща займає високі позиції щодо прозорості угод та захисту прав власників у регіоні. По Numbeo індекс вартості життя тут на 30-40% нижчий, ніж у Німеччині, що додатково стимулює попит на оренду.

Насправді реєстрація угоди займає 4–6 тижнів, і це вважаю оптимальним терміном для Європи. До того ж, банки охоче кредитують нерезидентів, що дає можливість використовувати іпотеку під 6,5–7% річних (краще, ніж в Угорщині чи Чехії).

Франція поєднує відносно високу прибутковість, стабільність та передбачуваність, а також привабливий для багатьох покупців спосіб життя.

Інвестори все частіше обирають Центральну Європу замість Німеччини, Франції чи Іспанії. Причина проста — прибутковість та потенціал зростання. У Польщі оренда дає 5–6% річних проти 2–3% у західних країнах, при цьому ринок залишається динамічним.

Один з клієнтів відмовився від купівлі квартири в Берліні за €320 000 і натомість купив два будинки в Польщі в Лодзі за €150 000 кожен. Його щомісячний прибуток від оренди — €2 200 проти прогнозованих €1 100 у Німеччині.

Порада: шукайте об'єкти поряд з університетами та транспортними вузлами - вони завжди затребувані в орендарів.

Ринок нерухомості Польщі пройшов кілька етапів розвитку і сьогодні вважається одним із найдинамічніших у Центральній Європі. Розглянемо, як історичні чинники, географія попиту та поведінка покупців формують поточні тренди.

Після вступу Польщі до ЄС у 2004 році почалося стійке зростання ринку – доступність іпотек, іноземні інвестиції та розвиток інфраструктури зробили свою справу. Другий потужний поштовх стався після 2020 року. Причини: масова релокація ІТ-компаній, приплив мігрантів з України та Білорусі, а також зростання фріланс-сектору.

Моя думка: зараз ринок перебуває у фазі стабільного зростання, а не перегріву. На відміну від Західної Європи, тут є потенціал, особливо якщо плануєте купити будинок в Польщі для оренди або власного проживання.

У мене був клієнт із Києва, який переїхав до Познані у 2022 році. Він купив двокімнатну квартиру в новобудові за €115 000, зараз її вартість перевищує €135 000, плюс решта приносить близько €650 на місяць.

У 2023-2024 роках ринок демонстрував вражаючу динаміку - зростання цін склало 8-10% на рік. Варшава традиційно лідирує за вартістю, але на другому місці упевнено тримається Краків.

Зростання сповільнюється до 5-7% річних; за даними JLL, очікувані ціни до кінця 2025 року:

• Варшава: до €3 100 (+6.2%)
• Краків: до €2 800 (+5.7%)
• Познань: до €2 420 (+5.2%)

Приріст особливо помітний у сегменті новобудов. Вторинка теж росте, але не так активно. Якщо ваша мета - капіталізація, новобудови краще. Якщо хочете здавати одразу, тоді вторинка.

Якщо ви думаєте купити квартиру в Познані, зараз - добрий момент: темп знижується від подвійних цифр до стійкіших 5-7%. Це створює баланс між зростанням та прогнозованістю.

Варшава залишається найдорожчим і найліквіднішим містом Польщі, особливо центральні райони та Mokotów, де ціни близько 16 500 PLN/м² (~€4 250) та високий попит на довгострокову оренду та офісні приміщення.

Краків приваблює студентів та туристів, особливо Старе місто та Підгуже, де квартири коштують приблизно 15 100 PLN/м² (~€3 900) та активно купуються для здачі в оренду.

Вроцлав цікавий IT-фахівцям та релокантам, райони Кшиків та Оłтінг — 12 700 PLN/м² (~€3 275), добре підходять для довгострокової оренди та інвестицій у новобудови.

Гданськ і Трьохградье популярні для короткострокової оренди, особливо Старе місто та Сопот, де ціни коливаються від 11 500 до 12 300 PLN/м² (~€3 000), прибутковість апартаментів може досягати 8–10%.

Познань поєднує доступний поріг входу та високий попит, особливо райони Grunwald та Jeżyce, де ціни близько 10 800 PLN/м² (~€2 800), привабливі для сімей та студентів.

Лодзь цікава інвесторам з обмеженим бюджетом, райони Śródmieście та Polesie пропонують недорогі квартири – приблизно 7 800 PLN/м² (~€2 015), при цьому попит на довгострокову оренду залишається стабільним.

Новобудови - дають зростання вартості 10-15% до здачі, ідеально для довгострокових вкладень. Приклад: клієнт купив квартиру в Познані за €118000, через рік її ціна зросла до €135000 плюс оренда €650/міс.

Вторинний ринок — можна здавати одразу, особливо актуально у Кракові та Вроцлаві для студентів.

Апартаменти під короткострок - дохідність до 8-10% в туристичних містах (Гданськ, Сопот, Краків), але потрібне управління та облік сезонності.

Комерційна нерухомість – довгострокові контракти, високий поріг входу (€250 000+), перспективні малі офіси та коворкінги у Варшаві та Вроцлаві.

Початківцям краще новобудови або вторинка, просунутим - апартаменти та комерція; стратегія «купити будинок у Польщі для сім'ї» популярна у Лодзі та передмісті.

Внутрішній попит є ключовим драйвером польського ринку нерухомості. Більшість угод здійснюють поляки, використовуючи іпотеку, що забезпечує стабільний потік покупців та знижує залежність від зовнішніх факторів. У великих містах, таких як Варшава, Краків та Познань, високий попит підтримується студентами, молодими сім'ями та співробітниками великих компаній.

• Поляки — основний драйвер ринку, що активно використовують іпотеку, купують житло для сім'ї та здачі в оренду.
• Українці — одна з найбільших груп іноземних покупців, особливо у Варшаві, Кракові та Познані; мотив - ПМП та інвестиції.
• Білоруси — шукають стабільність та посвідку на проживання, віддають перевагу квартирам у прикордонних регіонах.
• Інвестори з ЄС диверсифікують портфель, купують квартири та комерційну нерухомість у великих містах.
• Інвестори зі США — розглядають Польщу як ринок, що розвивається, з високим потенціалом зростання цін.

Різноманітність покупців підтримує динаміку та стійкість ринку; польська нерухомість цікава як довгострокового вкладення, так оренди. 2024 року іноземці купили понад 17 000 об'єктів (~5% від усього ринку), при цьому українці становлять близько 20% усіх іноземних угод у Варшаві.

Польський ринок пропонує різноманітні формати володіння та способи інвестування, що підходять як приватним особам, так і компаніям. Розібратися в них важливо, щоб правильно вибрати стратегію та мінімізувати ризики.

Фізичні особи (у тому числі нерезиденти) можуть вільно купувати квартири та апартаменти у Польщі. Обмеження стосуються лише землі – особливо на прикордонних територіях та ділянках понад 1 га.

Якщо ви хочете купити квартиру в Познані або будинок в Польщі для себе або оренди, цей формат - найпростіший і найшвидший. Один клієнт з України придбав двокімнатну квартиру в Познані, оформив на себе, без компаній, і за рік здавання приносило стабільний дохід.

Створення компанії в Польщі або використання вже існуючої фірми з ЄС дає додаткові можливості: оптимізація податків, спільні інвестиції, участь у проектах.

Для приватних інвесторів це не завжди виправдано, але для тих, хто планує кілька об'єктів чи комерційних інвестицій, компанія — зручний інструмент. Інвестор з Німеччини купив через Sp. z oo три квартири у Вроцлаві під оренду, що дозволило йому оформляти всі витрати та доходи через компанію, спрощуючи бухгалтерію.

У Польщі поки що мало фондів, що працюють як REIT, але є варіанти інвестицій через колективні структури. Це підходить тим, хто хоче брати участь у ринку, не займаючись операційною діяльністю та управлінням об'єктів. Для новачків це спосіб диверсифікувати ризики, не занурюючись у деталі оренди та ремонту.

Можна поєднуватися з партнерами, оформлювати спільну власність або використовувати спадкові механізми та трасти. Моє спостереження: це зручно, якщо купівля дорогого об'єкта чи інвестиції у кілька квартир перевищує бюджет одного інвестора.

Двоє моїх клієнтів оформили спільну купівлю двох квартир у Кракові — ділять прибуток від оренди та витрати на управління, що робить інвестицію безпечнішою.

• Квартири: вільно доступні для покупки громадян будь-яких країн.
• Земля та будинки: для ділянок більше 1 га або прикордонних територій потрібен дозвіл МВС.

Якщо хочете купити будинок у Польщі, уточніть у юриста необхідність дозволу особливо для великих ділянок.

• Pełna własność (повна власність) - власник має всі права на об'єкт, включаючи продаж, оренду, перепланування.
• Spółdzielcze własnościowe (кооперативне право) - об'єкт значиться за кооперативом, але власник може розпоряджатися квартирою.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (власність товариства) — мешканці винаймають квартири, оплачуючи оренду, без прав власності.

Для інвестицій та здавання в оренду краще вибирати повну власність, щоб було простіше керувати доходами та продавати об'єкти.

Купівля нерухомості в Польщі потребує розуміння місцевого законодавства та стандартних процедур. Знання кроків та вимог допоможе безпечно вкластися та уникнути помилок, особливо для іноземних інвесторів.

Процес купівлі починається з отримання податкового номера PESEL для нерезидентів, пошуку юриста та агента, укладання договору, внесення завдатку та завірення правочину у нотаріуса.

Юрист перевіряє чистоту угоди, перевіряє права власності та договір, а агент допомагає знайти ліквідний об'єкт та погодити ціну. Навіть якщо ви досвідчений інвестор, краще працювати з юристом – економить час та знижує ризики. Один мій клієнт зекономив €5000, коли юрист виявив обтяження на квартиру у Вроцлаві до підписання договору.

При купівлі нерухомості в Польщі, особливо для іноземних громадян, банки та нотаріуси вимагають підтвердити особу та законність походження коштів. Це стандартна практика, яка захищає сторони угоди та знижує ризики відмивання грошей.

Основні вимоги:

• Документ, що засвідчує особу – паспорт або ID.
• Адреса проживання – для нерезидентів підтверджується довідкою про місце проживання.
• Підтвердження доходів - витяги з банку, довідки про зарплату або доходи.
• Походження коштів - документи про продаж майна, інвестиції або заощадження.
• Інформація про покупця - KYC-анкетування, іноді із зазначенням мети покупки (інвестиції, ПМП).

Комерційна нерухомість включає офіси, торгові площі та склади. Часто угоди оформляються через компанії, особливо при великих об'єктах, а прибутковість може бути вищою, ніж у житлової нерухомості. Клієнт з Німеччини купив офіс у Вроцлаві через Sp. z oo та отримав стабільний дохід від орендарів на кілька років.

Купівля земельних ділянок та будинків для громадян країн поза ЄС потребує дозволу МВС на ділянки понад 1 га або у прикордонних зонах. Перед інвестицією важливо перевірити призначення землі у місцевому плані забудови.

У Польщі можна придбати нерухомість, не перебуваючи особисто у країні, оформивши довіреність на представника. Такий спосіб є особливо актуальним для іноземних інвесторів, які хочуть купити квартиру в Познані або будинок у Польщі, перебуваючи за кордоном.

Довіреність оформляється у нотаріуса та дає право представнику підписувати договір купівлі-продажу, вносити завдаток та отримувати документи від імені покупця. При цьому довіреність може бути обмежена за часом або діями, залежно від побажань інвестора.

Мій клієнт із США купив квартиру в Познані через довіреність, перебуваючи у Нью-Йорку. Угода пройшла гладко, а реєстрація прав власності зайняла лише тиждень завдяки грамотній підготовці документів.

Кожен об'єкт нерухомості в Польщі має księga wieczysta — публічну книгу прав власності, де фіксуються всі юридичні дані про квартиру, будинок або земельну ділянку. Юрист перевіряє наявність обтяжень, іпотек, заборгованостей та претензій третіх осіб. Це обов'язковий крок, особливо якщо ви плануєте купити квартиру в Польщі для інвестицій або оренди.

Після підписання договору та нотаріального засвідчення права власності реєструються у земельній книзі. Це фінальний етап угоди, який офіційно підтверджує ваші права на об'єкт і дозволяє їм розпоряджатися: здавати в оренду, продавати або оформляти через компанію.

Процес реєстрації зазвичай займає 1-2 тижні, але може затягтися, якщо документи є неповними. Краще заздалегідь підготувати всі квитанції, довідки та нотаріальні акти.

Польща пропонує прозору та відносно вигідну податкову систему для інвесторів. Однак важливо враховувати всі витрати, щоб точно розрахувати прибутковість.

Щорічний податок на житлові об'єкти складає 1,00 PLN за м2 (~0,25 €). Для квартири 50 м ² це 50 PLN (~12,5 €) на рік. У великих містах, таких як Варшава або Краків, ставки можуть бути трохи вищими - до 2 PLN/м² (~0,5 €).

При купівлі вторинного стягується PCC 2% вартості об'єкта. Наприклад, квартира за 500 000 PLN (~125 000 €) → PCC = 10 000 PLN (~2 500 €). Враховуйте PCC у загальному кошторисі витрат для коректного розрахунку ROI.

• Житлові новобудови до 150 м2: ПДВ 8% → квартира 600 000 PLN (~150 000 €) = 48 000 PLN (~12 000 €).
• Комерційна нерухомість: ПДВ 23% → офіс 1 000 000 PLN (~250 000 €) = 230 000 PLN (~57 500 €).

Невеликі квартири в новобудовах вигідніші — менше ПДВ та швидке зростання вартості.

Сумарні витрати становлять до 5–6% вартості об'єкта. Приклад: квартира за 500 000 PLN (~125 000 €) → витрати 25 000-30 000 PLN (~6 250-7 500 €).

Хоча Польща виграє за сумою податків та зборів, Австрія забезпечує більшу стабільність ринку, зростання цін та високий рівень попиту на нерухомість. Для інвесторів, орієнтованих на довгострокові вкладення та стабільний ринок, Австрія може бути привабливішою, незважаючи на вищі витрати.

Польська податкова система дає інвесторам кілька легальних способів знизити податкове навантаження та підвищити прибутковість.

Вибір способу оподаткування:

• Flat tax 19% — зручний для інвесторів із кількома об'єктами, спрощує бухгалтерію та дозволяє заздалегідь планувати дохід.
• Прогресивна шкала 17–32% вигідна для інвесторів з невеликим загальним доходом, оскільки перші 17% оподатковуються мінімально.

Списання витрат:

• Витрати на ремонт, меблі, кімнальні платежі та управління нерухомістю можна включити до витрат, знижуючи оподатковуваний дохід.
• Приклад: клієнт купив квартиру в Познані, витратив 20 000 PLN (~5 000 €) на ремонт та меблі - це зменшило податкову базу, заощадивши близько 3 800 PLN (~950 €) при 19% ставці.

Оформлення через компанію:

• Якщо нерухомість оформлена на юридичну особу, можна використати додаткові податкові відрахування та знижені ставки на корпоративні доходи.
• Підходить для інвесторів із кількома об'єктами або комерційною нерухомістю.

Грамотна комбінація вибору форми оподаткування, списання видатків та корпоративного оформлення може підвищити чисту прибутковість на 10–15%, особливо при портфелі з кількох об'єктів.

Багато клієнтів помилково думають, що купити квартиру в Познані чи будинок у Польщі автоматично відкриває шлях до ВНЖ. Насправді це негаразд, але правильне використання нерухомості допомагає показати фінансову спроможність і намір залишатися у країні надовго.

Для отримання ВНЖ необхідна одна з наступних підстав:

• Трудовий договір із польським роботодавцем.
• Наявність власного бізнесу чи підприємницька діяльність.
• Шлюб із громадянином Польщі.
• Близькі родинні зв'язки із громадянином Польщі.
• Натуралізація чи інші підстави, передбачені законодавством.

Наприклад, мій клієнт відкрив IT-компанію в Познані, купив квартиру для проживання і показав, що має постійне місце проживання — ВНЖ був оформлений швидко.

Після 10 років законного проживання у Польщі можна подавати на громадянство. Нерухомість допомагає показати стійкі зв'язки із країною, що полегшує процес натуралізації. Навіть якщо ціль — не ВНЖ, а інвестиції, придбання нерухомості в Польщі створює додатковий бонус для майбутніх документів.

В Австрії існує категорія D (Self-Sufficiency), де іноземці можуть отримати ВНЖ, не ведучи бізнес, а просто підтверджуючи дохід та наявність житла.

Переваги Австрії:

• Прямий шлях до ВНЖ без обов'язкового ведення бізнесу.
• Можливість отримати громадянство за дотримання умов проживання.
• Висока стабільність ринку нерухомості та передбачуване зростання цін.
• Сильний попит на нерухомість, що робить інвестиції більш захищеними.

Польща не дає Golden Visa, але нерухомість допомагає побічно при ВНЖ через бізнес, роботу чи сімейні зв'язки. Австрія виграє за стабільністю ринку, зростанням цін і рівнем попиту на нерухомість, що робить її більш привабливою для довгострокових інвесторів.

Інвестування в нерухомість у Польщі дозволяє отримувати стабільний прибуток від оренди. Різні типи оренди та регіони пропонують різні показники прибутковості, а грамотне управління підвищує прибуток та знижує ризики.

Короткострокова оренда через платформи типу Airbnb може приносити дохід 6-8% річних. Однак у великих містах, таких як Варшава та Краків, правила посилюються: власники зобов'язані реєструватися та дотримуватись вимог пожежної безпеки.

Клієнт купив квартиру в Познані для короткострокової оренди та отримує стабільний дохід 7%, при цьому використовує керуючу компанію для бронювань та прибирання.

Довгострокова оренда приносить дохід 4–6% річних і відрізняється стабільним попитом, особливо серед студентів та релокантів. Для інвесторів, які цінують стабільність та мінімізацію ризиків, довгострокова оренда – оптимальний варіант. Клієнт із Німеччини купив квартиру в Познані та здає її студентам — прибутковість близько 5%, низькі ризики простою.

Керівники допомагають інвесторам здавати нерухомість в оренду без особистої участі. Середня комісія: 10-15% від орендної плати. Вони займаються:

• підбором орендарів;
• оформленням та продовженням договорів;
• збиранням орендної плати;
• прибиранням та дрібним ремонтом;
• контролем стану квартири.

Клієнт купив квартиру в Познані для короткострокової оренди через Airbnb, передав управління компанії - прибутковість залишилася 7%, квартира завжди готова для гостей.

Прибутковість інвестицій у нерухомість у Франції та Австрії залишається порівняно низькою. Проте різницю між країнами очевидні:

• Австрія забезпечує більш високу стабільність та ліквідність;
• Франція залишається привабливою для тих, хто хоче поєднати інвестиції з особистим використанням житла та преміальним способом життя.

Для інвестора, орієнтованого на стабільність та мінімальні ризики, краще буде Австрія. А для тих, хто розглядає нерухомість ще й як частину особистого lifestyle-проекту, Франція є цікавішим вибором.

Австрія — це ринок стабільності та передбачуваності: низькі ризики, прозорі правила, помірна, але стійка дохідність та довгострокове зростання цін. Прибутковість від оренди тут нижча, ніж у Польщі, але попит стабільніший, а об'єкти ліквідніше і легше продаються або здаються у довгостроковій перспективі.

Польща, навпаки, пропонує більш доступні ціни та більш високу прибутковість від оренди, але ринок чутливий до економічних коливань, а рівень ризиків вищий.

Вибір міста та району для інвестицій сильно впливає на прибутковість, ліквідність та майбутнє зростання вартості нерухомості. Розглянемо ключові регіони з погляду інвестора.

Варшава — серце бізнесу та фінансів

Варшава є центром бізнес-активності та фінансів, де високий попит на довгострокову оренду. Незважаючи на низьку прибутковість, квартири швидко продаються та здаються, особливо у ділових районах.

• Середня ціна: 3 200–3 500 €/м²
• Прибутковість: 4-5% річних (довгострокова оренда)
• Висока ліквідність, стабільний попит, корпоративні орендарі

Краків – студенти, туризм, IT

Краків приваблює студентів та туристів, що забезпечує високий попит на оренду. ІТ-компанії також створюють постійний потік релокантів, що підтримує ринок.

• Середня ціна: 2 800–3 100 €/м²
• Прибутковість: 5-6% (довгострокова оренда), 6-8% (короткострокова)
• Привабливість: студенти, туристи, IT-сектор, культурний центр

Вроцлав – IT-хаб з високим попитом

Вроцлав — IT-хаб, що швидко росте, з великою кількістю офісів і стартапів. Квартири поблизу бізнес-центрів здаються швидше та приносять стабільний дохід.

• Середня ціна: 2 700–3 000 €/м²
• Прибутковість: 5-6%
• Привабливість: IT-компанії, релоканти, зростання попиту на оренду

Гданськ, Сопот, Гдиня — узбережжя та преміум

Балтійське узбережжя приваблює туристів улітку, що забезпечує високу прибутковість короткострокової оренди. Це ідеальний регіон для преміальних апартаментів та будинків на сезонне проживання.

• Середня ціна: 3 500–4 500 €/м²
• Прибутковість: 6-8% влітку (короткострокова оренда)
• Привабливість: преміум-сегмент, туристичний потік, можливість сезонної оренди

Лодзь та Люблін – доступні інвестиції з потенціалом зростання

Ці міста цікаві інвесторам із обмеженим бюджетом. Низька вартість квадратного метра і попит на оренду, що росте, роблять їх перспективними для довгострокових вкладень.

• Середня ціна: 1 800–2 200 €/м²
• Прибутковість: 6%
• Привабливість: низька ціна, високий потенціал зростання, студенти та релоканти

Сели та заміська нерухомість - тренд після пандемії

Після пандемії зріс попит на заміські будинки як для постійного проживання, так і для оренди. Популярні райони Мазурських озер, Підкарпаття, Карпати. Багато моїх клієнтів обирають старі будинки під реновацію за 50 000-80 000 € з подальшою здаванням в оренду. Це особливо вигідно для сімей та тих, хто хоче купити будинок у Польщі у селі недорого.

• Середня ціна: 800–1 500 €/м² (часто будинки з ділянкою 15–30 соток)
• Прибутковість: до 6% (довгострокова), сезонна оренда 8–10% у туристичних регіонах
• Привабливість: екотуризм, робота на віддаленні, будинки для відпочинку

Прогнози на 2025 рік передбачають фрагментарне зростання цін на новобудови в Польщі, що в середньому не перевищує показників 2024 року (близько 5–7%), тоді як вторинний ринок очікує на стагнацію.

Вартість житла дуже залежить від міста; наприклад, у березні 2025 року Варшава та Гданськ були найдорожчими, а такі міста як Лодзь та Бидгощ пропонували доступніші варіанти. Це робить вибір між новобудовами та вторинним житлом особливо важливим для інвесторів, орієнтованих на прибутковість та перспективу зростання капіталу.

• Частка ринку: понад 50% угод у великих містах.
• Ціни: Варшава – €3,000–5,000/м², Краків – €2,800–4,000/м².
• Особливості: сучасне планування, підземний паркінг, енергоефективність.

Новобудови чудово підходять для здачі в оренду, особливо у Варшаві, Вроцлаві та Гданську. Багато моїх клієнтів обирали нові квартири в районі Мокотув (Варшава) для довгострокової оренди — результат: стабільна прибутковість 4,5% на рік і висока ліквідність при продажі.

• Ціни: Лодзь – €1,500–2,500/м², Люблін – від €1,200/м².
• Плюси: нижча вартість, готовий об'єкт, швидкий вихід на оренду.
• Мінуси: часто потрібний ремонт (від €200/м²).

Старі квартири в центрі міст є привабливими для інвесторів, які готові вкладатися в реновацію. Наприклад, мій клієнт купив квартиру в Кракові за €90,000, вклав €15,000 у ремонт і здає через Airbnb з прибутковістю близько 8% річних.

• Ціни: від €30,000 за невеликий будинок у селі (часто з ділянкою 10–20 соток), будинки у хорошому стані — €70,000–100,000.
• Чому цікаво: попит на будинки в Польщі зростає через віддалену роботу та бажання жити ближче до природи.
• Популярні регіони: Мазурські озера, Підкарпаття, Карпати.

На дошці оголошень OLX.pl легко і швидко можна купити будинок в польськім селі. Деякі клієнти купують старі будинки за €40,000, роблять мінімальний ремонт (€10,000–15,000) та здають туристам за €100–150/ніч у сезон. Прибутковість – 8–10%.

Австрія: ціни на новобудови починаються від €6,000-8,000/м² (Відень), у преміальних районах - до €12,000/м². Особливість: суворі стандарти енергозбереження (ESG), стійкий ринок, низька прибутковість (2-3%), але висока стабільність. Польща залишається доступнішим ринком для інвесторів з бюджетом до €150,000.

Ринок нерухомості у Польщі відкриває інвесторам широкий спектр можливостей. Крім класичних квартир для довгострокової оренди, є кілька альтернативних стратегій, які дозволяють підвищити прибутковість і використовувати попит, що росте, на специфічні сегменти.

Малі квартири площею 20–35 м² користуються високим попитом у студентів та молодих фахівців, особливо у містах з великими університетами та IT-хабами, таких як Познань, Краків та Вроцлав. Середня вартість мікроапартаменту в Познані становить €50,000-70,000. Мій досвід показує, що такі квартири легко здаються за €300–400 на місяць, а за грамотного меблювання дохідність може досягати 6–7% річних.

Старі квартири та будинки часто вимагають ремонту, але саме це створює можливості для збільшення вартості об'єкта та прибутковості. Наприклад, клієнт купив квартиру в Лодзі за €60,000, вклав €15,000 у реновацію та здає через Airbnb з доходом близько €600–700 на місяць. Реновація особливо вигідна в районах з обмеженою пропозицією новобудов, де оновлені квартири залучають орендарів із високим прибутком.

Міста з зростаючою промисловістю, логістикою та ІТ (наприклад, Познань, Люблін, Щецин) стають привабливими для інвесторів, орієнтованих на довгострокову оренду. Попит орендарів стабільно зростає, а вартість житла залишається відносно доступною: €1,800–2,500/м². Моя порада клієнтам – дивитися на райони з новою інфраструктурою та транспортною доступністю, що збільшує ліквідність об'єкту.

Інвестиції в апарт-готелі або короткострокову оренду в туристичних зонах приносять дохід до 8-10% за сезон. Особливо потрібні об'єкти на узбережжі (Гданськ, Сопот) та в горах (Карпати, Татри). Один із моїх клієнтів купив апартаменти в Сопоті за €90,000 і за перший сезон заробив €10,000, що підтверджує ефективність такої стратегії.

Для тих, хто не хоче керувати нерухомістю самостійно, є інвестиції через фонди або спільні проекти. Такі схеми дозволяють диверсифікувати ризики та брати участь у великих проектах без великих вкладень. Це зручно для іноземних інвесторів, які бажають вкласти €50,000–100,000 у декілька об'єктів одразу.

З розвитком електронної комерції та логістики зростає попит на землю під склади та промислову нерухомість. Ціна за гектар поблизу великих міст може починатися від €50,000–70,000, але прибутковість проектів суттєво вища за традиційну оренду житла. Мої клієнти, які купували ділянки під невеликі склади у Познані та Вроцлаві, отримували стабільний дохід від довгострокових орендарів із контрактами 5–10 років.

Інвестування в нерухомість у Польщі приваблює високою прибутковістю, але важливо враховувати можливі ризики, щоб ухвалювати виважені рішення. Нижче я розповідаю про ключові моменти, з якими стикаються інвестори, і поділяюся своїми спостереженнями та прикладами із практики.

Після рекордного зростання у 2022-2023 роках темпи збільшення цін на житло сповільнилися. Прогнози на 2025 рік показують зростання новобудов приблизно на 5-7%, а вторинний ринок практично стабільний. Наприклад, одна з моїх клієнток хотіла купити квартиру в Познані для перепродажу, але ми вирішили відкласти угоду, щоб дочекатися вигідніших умов та оцінити динаміку цін.

Процес купівлі включає реєстрацію, отримання PESEL, нотаріальні угоди та перевірку księga wieczysta. Для іноземців, особливо без знання польського, це може бути складним. Я рекомендую працювати з перевіреними юристами та агентами: вони допомагають прискорити процес та уникнути помилок при оформленні документів.

Для нерезидентів Євросоюзу є обмеження на купівлю землі та будинків за межами міст чи на ділянках понад 1 га. Наприклад, один із моїх клієнтів хотів придбати будинок у польськім селі недорого, але довелося отримувати дозвіл від МВС, що збільшило термін угоди на кілька місяців.

Польська податкова політика періодично змінюється, що може вплинути на прибутковість оренди чи оподаткування під час продажу. Важливо враховувати це під час планування інвестицій. Моя порада — розраховувати прибутковість із запасом на можливі зміни податкових ставок.

Якщо порівнювати з Австрією, Польща виграє за прибутковістю оренди та потенціалом зростання цін, особливо в економ-сегменті та вторинному ринку. Але Австрія пропонує більшу стабільність, передбачуване зростання та просте регулювання ринку. Інвестори повинні самі вирішити, що для них важливіше: вищий дохід із ризиками чи стабільність із меншою прибутковістю.

Франція цікавить інвесторів не лише можливостями отримання доходу, а й рівнем життя, розвиненою інфраструктурою, м'яким кліматом та культурним різноманіттям. Для багатьох покупців нерухомість у Франції - це не просто інвестиція, а й шанс жити в комфортних умовах, насолоджуючись особливим способом життя країни.

Медичні послуги в Польщі доступні та якісні як для резидентів, так і для нерезидентів. Для іноземців відкрито приватні клініки з англійською мовою обслуговування, вартість консультацій та обстежень аналогічна місцевим — €25–40 за прийом лікаря загальної практики та €100–200 за комплексні обстеження.

Освіта для нерезидентів також активно представлена: міжнародні та англомовні школи працюють у великих містах (Варшава, Краків, Познань, Вроцлав). Річне навчання в таких школах варіюється від €4,000 до €12,000, залежно від програми та рівня.

Відмінність для нерезидентів у тому, що при вступі можуть знадобитися додаткові документи та підтвердження проживання, але доступ до шкіл та навчальних матеріалів повністю зберігається. Мої клієнти з дітьми часто обирають квартири в районах, де є такі школи, щоб одночасно інвестувати та забезпечити комфорт для сім'ї.

Польща входить до НАТО, рівень безпеки високий. Міська інфраструктура розвинена: зручні банки, інтернет та мобільний зв'язок, транспортні мережі – від метро у Варшаві до швидкісних поїздів між великими містами. Це полегшує як повсякденне життя, так і керування нерухомістю на відстані.

Австрія виграє за стабільністю та передбачуваністю всіх соціальних та економічних факторів. Рівень життя тут вищий: система освіти та міжнародні школи визнані одними з найкращих у Європі, охорона здоров'я відрізняється високою якістю та доступністю, а інфраструктура та екологія роблять країну комфортним місцем для довгострокового проживання.

Польща ж пропонує баланс між комфортом, доступністю та потенціалом інвестицій, особливо у сегментах з високою прибутковістю та зростанням оренди. Інвестори, що розглядають покупку квартири в Познані або будинки в Польщі, часто вибирають її як вигіднішу точку входу в європейську нерухомість, зберігаючи прийнятну якість життя для себе та сім'ї.

Польща стає все більш популярним напрямом для людей, які шукають безпечне та комфортне місце для життя в Європі. Окрім інвестицій у нерухомість, країна залучає тих, хто хоче переїхати з нестабільних регіонів, пенсіонерів та digital nomads.

Для мешканців країн з економічною чи політичною нестабільністю Польща пропонує зручний шлях отримання тимчасового чи постійного посвідки на проживання через трудову діяльність, підприємництво чи інвестиції у нерухомість.

Один із моїх клієнтів з України придбав квартиру в Познані, щоб оформити ВНЖ через бізнес — це забезпечило йому легальний статус та комфортне проживання для сім'ї.

Польща підходить для пенсіонерів завдяки високім рівню безпеки, стабільній інфраструктурі та помірній вартості життя. Вартість харчування, кімнальних послуг та медичних послуг значно нижча, ніж у Німеччині чи Чехії, що робить переїзд фінансово зручним.

Деякі мої клієнти обирають будинки в польських селах або апартаменти у містах другого ешелону, щоб насолоджуватися спокійним життям та природою, залишаючись у межах Європи.

Для IT-фахівців та digital nomads Польща приваблива розвиненою інфраструктурою, якісним інтернетом та міжнародними бізнес-кластерними зонами. Багато клієнтів, яких я консультував, купували квартири у Кракові та Варшаві не лише для проживання, а й як базу для реєстрації компаній та релокації бізнесу. Це дозволяє поєднувати комфортне проживання з податковими та корпоративними перевагами.

Відень забезпечує високий престиж і повну передбачуваність всіх соціальних та економічних факторів, але ціни на нерухомість та рівень життя тут значно вищі. Натомість Австрія особливо приваблива для громадян з нестабільних країн, які шукають безпечну та надійну юрисдикцію для проживання та збереження капіталу.

Для пенсіонерів Австрія пропонує високий рівень медицини, розвинену інфраструктуру та спокійний ритм життя. А для digital nomads та фахівців, які працюють віддалено, країна стає все цікавішою завдяки високим стандартам життя, стабільному інтернету, культурному розмаїттю та можливим програмам для залучення кваліфікованих кадрів.

Польща ж приваблює динамікою ринку, доступністю житла та потенціалом зростання прибутковості. Проте за рівнем захисту, престижу та якості життя вона поступається Австрії.

Плануючи інвестицію в польську нерухомість, важливо розуміти, як і коли можна вийти з проекту, щоб максимально зберегти дохід та ліквідність. Розглянемо ключові аспекти продажу та приклади з практики.

Варшава та інші великі міста (Краків, Вроцлав, Гданськ) забезпечують високу ліквідність — квартири тут продаються швидше та з меншими знижками. У регіонах другого ешелону, наприклад, у Лодзі чи Любліні, ліквідність нижча, а процес продажу може тривати більше часу.

Один з моїх клієнтів купив квартиру в Познані для довгострокової оренди, а за необхідності перепродажу через 2 роки зміг реалізувати її з мінімальними втратами завдяки активному ринку та інтересу з боку інвесторів.

Після реєстрації права власності квартиру можна продавати. Якщо це відбувається протягом 5 років з дати покупки, з отриманого прибутку слід сплатити податок у розмірі 19%. Це важливо враховувати при розрахунку очікуваної доходності.

Важливо враховувати, що об'єкти економ-сегменту продаються швидше ніж преміум-клас, де покупець шукає конкретні характеристики. Я раджу клієнтам планувати вихід заздалегідь, з розрахунком на сезонний попит та динаміку цін.

Для інвесторів з польським ВНЖ через бізнес чи підприємницьку діяльність продаж нерухомості не впливає на статус, якщо залишаються інші підстави для перебування. Наприклад, один із моїх клієнтів зберіг посвідку на проживання після продажу квартири, продовжуючи розвивати свій бізнес у Польщі.

Хоча у Польщі об'єкти економ- та середньоцінового сегменту продаються швидше, Австрія виграє за стабільністю та передбачуваністю ринку. Тут ліквідність висока навіть преміум-сегменту, терміни перепродажу більш передбачувані, а податкова політика прозора.

Для інвесторів, які цінують надійність і довгострокову впевненість у збереженні вартості, Австрія залишається безпечнішим варіантом, незважаючи на більш високі ціни на нерухомість та проживання.

За останні роки я брала участь у десятках угод в Австрії, Словаччині, Польщі та Німеччині. Кожна країна має свою специфіку. Австрія — стабільний ринок із мінімальними ризиками, але з низькою прибутковістю та високим порогом входу. Польща — навпаки, ринок, що динамічно розвивається, де ще можна купити квартиру в Познані або Гданську за розумною ціною і очікувати зростання вартості.

Інвестуючи в нерухомість у Польщі, важливо провести детальну правову перевірку: переконатися у чистоті прав власності, відсутності боргів щодо кімнальних послуг та податків. Багато клієнтів приходять із питанням, як уникнути проблем із ПДВ при купівлі комерційних об'єктів — тут без юриста не обійтися. Ще один момент: під час продажу квартири протягом 5 років з моменту покупки потрібно заплатити 19% податку на прибуток. Цей пункт часто не беруть до уваги при розрахунку прибутковості.

Моя рекомендація для інвесторів із капіталом від €500 000 — не концентрувати все на одному ринку. Наприклад, частину вкласти в Австрії (Відень або Зальцбург) заради стабільності та довгострокового захисту капіталу, а частина — у Польщі, де вища прибутковість.

Якби я ставила за мету зберегти капітал з мінімальними ризиками, я б обрала Австрію . Якщо ж пріоритет — зростання та прибутковість, то Польща . Сьогодні там ще можна купити будинок у Польщі або квартиру в Кракові за ціною, яка за кілька років здаватиметься низькою. Для сімей з дітьми та довгострокової перспективи життя в ЄС, на мій погляд, оптимальним є комбінований сценарій: житло в Австрії для життя та об'єкт у Польщі для оренди.

Нині Польща — це «вікно можливостей» для тих, хто готовий працювати з динамічним ринком та враховувати його особливості. Тут вищі ризики порівняно з Австрією, але й потенціал зростання значний, особливо у сегменті міст з активним розвитком інфраструктури, таких як Познань чи Вроцлав.

Австрія виграє за стабільністю ринку, передбачуваністю цін та низькими ризиками. Навіть якщо прибутковість нижча, ніж у Польщі, об'єкти преміум- та середньоцінового сегменту зберігають вартість на довгостроковій перспективі.

Перед покупкою важливо перевірити всі правові аспекти: наявність чистого права власності, відсутність обтяжень та боргів, податкові зобов'язання. Я рекомендую інвесторам заздалегідь планувати вихід із об'єкта, враховувати податки під час перепродажу та оцінювати ліквідність регіону. Наприклад, у Познані та Варшаві об'єкти продаються швидше, ніж у невеликих містах, що знижує ризики затримки продажу.

За прогнозами, до 2030 року попит на житло у Польщі зростатиме: триває урбанізація, збільшується міграція у великі міста, активізується ринок оренди для студентів та експатів. Для інвесторів це означає, що об'єкти у Варшаві, Познані, Кракові та Вроцлаві зберігають потенціал зростання. Австрія при цьому залишиться ринком стабільності, де цінність нерухомості зростає повільно, але надійно.

1. Визначте цілі інвестицій

• Довгострокова оренда або короткострокова (Airbnb).
• Прибуток від перепродажу чи накопичення капіталу.
• Отримання ВНЖ чи особисте проживання.

2. Вибір регіону та міста

• Варшава, Краків, Вроцлав – висока ліквідність, стабільний попит.
• Познань, Лодзь, Бидгощ – доступні ціни, потенціал зростання.
• Гданськ/Сопот/Гдиня - преміум-сегмент, туристична оренда.
• Розгляньте села та заміські зони для недорогих варіантів.

3. Аналіз об'єкту нерухомості

• Новобудова чи вторинний ринок.
• Стан квартири, потреба реновації.
• Тип власності: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Правові перевірки

• Перевірка księga wieczysta (право власності).
• Наявність обтяжень та боргів.
• Договори із забудовником або попереднім власником.

5. Фінанси та податки

• Податок купівлю (PCC/NDS).
• Податок на нерухомість та дохід від оренди.
• Витрати нотаріуса, юриста, агента.
• Можливі схеми оптимізації оподаткування.

6. Управління нерухомістю

• Вибір керуючої компанії чи самостійне управління.
• Договір обслуговування оренди, страховка имущества.
• Контроль прибутковості та окупності.

7. Стратегія виходу

• Ліквідність ринку: Варшава, Краків, Вроцлав швидше продаються.
• Термін перепродажу: 1–3 роки, можливо, понад 5 років для мінімізації податків.
• Збереження ВНЖ під час продажу (якщо є бізнес чи інші підстави).

8. Додаткові моменти

• Розгляньте внутрішній попит (іпотека, студенти, релоканти).
• Слідкуйте за прогнозами ринку та інфраструктурними проектами.
• Порівнюйте з іншими ринками ЄС для балансування портфеля (Австрія, Словаччина).

1. Інвестор з €150 000

Я підібрала квартиру у Познані площею 50 м ². Мета купівлі - довгострокова оренда з прибутковістю 5-6% річних. Вибрана новобудова забезпечує високу ліквідність та потенціал зростання капіталу. Це ідеальний варіант для інвестора, який хоче стабільного доходу при помірному бюджеті.

2. Пенсіонер з €300 000

Для комфортного проживання та часткового здавання в оренду я підібрала апартаменти в Кракові площею 80 м². Важлива близькість до центру міста, інфраструктура, зручності для повсякденного життя. Такий варіант підходить для тих, хто хоче поєднувати особисте проживання із додатковим доходом.

3. Сім'я з дітьми з €400 000

Для сім'ї знайшла будинок у передмісті Варшави площею 130 м². Основні цілі – комфорт проживання та довгострокова капіталізація. Будинок розташований поряд зі школами та транспортними вузлами. Можливий перепродаж через 5–10 років із зростанням вартості, що робить цей варіант привабливим як для життя, так і для інвестицій.