Нерухомість у Грузії: море, гори чи Тбілісі?

Ринок нерухомості в Грузії сьогодні один із найдоступніших і найпростіших для входу. Квартиру можна оформити швидко і без зайвої бюрократії, мінімальні податки, а здача житла в оренду в Тбілісі або Батумі приносить стабільний дохід вище, ніж у багатьох країнах Європи.

У цій статті я розповім, як купити квартиру в Грузії, які витрати варто враховувати, де краще інвестувати, як отримати дозвіл на проживання і в яких випадках розумніше звернути увагу на Австрію чи Відень для більш спокійного та стабільного вкладення капіталу.

Грузія сьогодні швидко закріплюється як «нова точка тяжіння» для інвесторів у Європі та на пострадянськім просторі. І причин звернути увагу на її ринок нерухомості зараз досить багато:

• Прості правила для іноземців – квартиру чи апартаменти можна купити безпосередньо, обмеження діють лише для сільгоспземлі. Реєстрація права власності займає від 1 дня та коштує від 50 до 350 GEL.
• Податки мінімальні – немає гербового збору під час купівлі, оренда оподатковується фіксованим податком 5%, а податку майно більшість сімей становить від 0 до 0,2%.
• Туризм зростає – у 2024 році країну відвідали понад 7 мільйонів туристів, а Батумі став одним із лідерів із короткострокової оренди на Airbnb та Booking.
• Інфраструктурні та культурні проекти – розвиток туристичних зон у Батумі та Кобулеті, реновація історичного центру Тбілісі, нові канатні дороги в горах та масштабні проекти з модернізації морських портів.

Мене звуть Ксенія Левіна, я консультант з інвестицій у закордонну нерухомість. У цій статті я розповім, які можливості відкриває ринок Грузії і чим він відрізняється від Австрії, де все більш суворо та стабільно.

На практиці я бачу, що покупка квартири в Тбілісі або будинки біля моря в Батумі — це не лише комфорт, але й прибуток. Один із моїх клієнтів узяв невелику квартиру в Тбілісі, швидко здав її в довгострокову оренду, а отримані гроші направив на купівлю апартаментів на узбережжі. У результаті він сформував два джерела доходу лише за кілька місяців.

Грузія останніми роками стала справжнім магнітом для інвесторів завдяки низькім порогу входу та простим правилам для іноземців. Тут можна швидко оформити право власності, податки мінімальні, а квартири в Тбілісі або апартаменти в Батумі дають помітно більш високу орендну прибутковість, ніж у більшості країн ЄС. Це робить ринок привабливим для тих, хто хоче швидко зайти та отримати результат.

Водночас Відень та вся Австрія залишаються символом стабільності. Тут немає різких коливань, попит високий і незмінний, а ціни на житло зростають поступово вже десятиліттями. Для більшості інвесторів, які мислять довгостроково, Австрія виграє – це передбачуваний та надійний ринок, де капітал зберігається та працює без зайвих ризиків.

Грузія впевнено закріплюється як помітний гравець на інвестиційній карті Європи. Країна вигідно розташована на перетині транспортних маршрутів між Європою та Азією, що робить її природним логістичним та торговим хабом. За даними Національного банку Грузії, 2023 року обсяг прямих іноземних інвестицій перевищив $2,0 млрд, а 2024-го показник зріс ще на 12%, головним чином за рахунок вкладень з Нідерландів, Великобританії та США.

Економічна політика залишається однією з найліберальніших у регіоні: корпоративний податок на прибуток – 15%, податок на дивіденди для резидентів – 5%, а реєстрація права власності на нерухомість займає лише 1 день. У глобальному рейтингу Doing Business Грузія посідала 7-ме місце у світі у 2019 році, і сьогодні зберігає високий рівень у блоці «захист прав інвесторів».

Додатковим драйвером привабливості є курс на інтеграцію з Європейським Союзом: країна вже має статус кандидата на членство і діє в рамках угоди про асоціацію. Це робить ринок нерухомості та логістики особливо цікавим для європейських інвесторів, які шукають майданчик із нижчим порогом входу та потенціалом зростання.

Але за всіх переваг є і ризики. З 2024 року в країні продовжується політична криза, а питання територіальної цілісності залишаються актуальними. Проте, навіть з урахуванням цих факторів, ринок зберігає зростання: за даними Colliers Georgia, у 2025 році середня ціна на житло в Тбілісі збільшилася приблизно на 6–7% порівняно з попереднім роком, а орендні ставки стабілізувалися на рівні, що забезпечує дохідність близько 6–8% річних.

За даними PwC, World Bank і Numbeo, Грузія входить до країн з найвищою прозорістю угод у Східній Європі.

• Doing Business (World Bank): 7-ме місце у світі за легкістю ведення бізнесу.
• Numbeo (2024): Тбілісі стабільно у топ-20 європейських міст за доступністю житла.
• PwC: Грузія відзначається як одна з юрисдикцій із низькими податками та простими правилами реєстрації власності.

Для інвестора це означає: угоди проходять швидко, витрати мінімальні, а захист прав власника є досить надійним за мірками регіону.

Португалія. Популярна завдяки Golden Visa та стабільному туристичному потоку. Сильний попит у Лісабоні та Алгарві розігнав ціни: поріг входу від €280 000-350 000, а оренда дає в середньому лише 3-4% річних. Ринок вважається перегрітим та підходить більше для збереження капіталу, ніж для швидкої прибутковості. Якщо ваша мета — не лише інвестиція, а й переїзд/лайфстайл до ЄС, є сенс паралельно порівняти нерухомість у Португалії з грузинськими варіантами.

Іспанія Дає стабільність та ліквідність, але з високими податками. Для нерезидентів податку оренду до 24%, під час продажу діє податку приріст капіталу. У результаті реальна дохідність 2-3% на рік, натомість ринок надійний і ціни зростають плавно.

Кіпр. Поєднує морську нерухомість та податкові пільги, популярний у тих, хто шукає вілли біля моря. Однак після банківської кризи довіра знизилася, а ліквідність об'єктів поза курортами низька. Прибутковість середня, але залежність від туризму велика. При цьому інвестування в нерухомість на Кіпрі частіше вибирають ті, кому важливе поєднання моря, зрозумілої європейської юрисдикції та більш “курортного” сценарію особистого проживання, але з поправкою на сезонність.

Туреччина. Приваблює низькими цінами та масштабом ринку — від Стамбула до Анталії. Але інфляція та нестабільна ліра роблять прогнози щодо прибутковості складними. Для інвесторів із високим апетитом до ризику ринок залишається цікавим, але менш передбачуваним, ніж у Європі.

Багато інвесторів, спробувавши ринки Іспанії чи Португалії та зіткнувшись з високими податками та низькою прибутковістю, обирають Грузію як більш гнучкий та прибутковий варіант. Тут простіше увійти в ринок, швидше оформити угоду та одразу запустити об'єкт в оренду.

• Мої клієнти з Німеччини спочатку розглядали апартаменти в Лісабоні, але після порівняння вартості та прибутковості вибрали квартири у Батумі. У результаті вони отримали дохід 7% річних проти прогнозних 3% у Португалії.

Таким чином, Грузія сьогодні сприймається як ринок другого ешелону: поки що «молодий», але саме за рахунок цього прибутковіший і перспективніший.

Грузія подобається інвесторам тим, що тут все просто: реєстрація права власності займає лише один день, мінімальні податки, а вибір житла широкий — від дешевих квартир у Тбілісі до апартаментів на узбережжі Чорного моря. З 2018 року ціни стабільно зростають, а іноземці можуть вільно купувати житло у власність.

Після кризи 2008-2012 років ринок нерухомості в Грузії опинився на дні. У Тбілісі та Батумі вартість квадратного метра впала на 25–30%, а попит із боку іноземців практично зник. Але ситуація змінилася після 2016 року: країна активніше інтегрувалася в європейський простір, відкрили безвізовий режим з ЄС, а туризм почав зростати рекордними темпами.

З цього моменту почалося поступове відновлення: з 2018 року ціни на квартири стабільно додавали в середньому 6-7% на рік. Особливо швидко ринок ожив у курортних зонах: Батумі, Гудаурі та Кобулеті. У 2024 році, за даними Національного агентства статистики Грузії, середньорічне зростання вартості житла склало 6,6%, і аналітики прогнозують аналогічну динаміку і в 2025 році.

Для інвесторів важливо розуміти, що грузинський ринок рухається поступово. У Тбілісі ціни впевнено зростають у центральних районах - Ваке, Сабуртало, Мтацмінда. У Батумі квадратний метр біля моря протягом останніх п'яти років подорожчав майже вдвічі, хоча стартові ціни були дуже низькими за мірками Європи.

Навіть у регіонах є пожвавлення: Кахетія (винний регіон) та Кутаїсі (друге за значимістю місто) підтягнулися за столицею. А в гірських курортах на кшталт Бакуріані та Гудаурі інтерес до шалі та апартаментів під короткострокову оренду тільки зростає.

• Тбілісі — головний ринок країни, лідер із довгострокової оренди та стабільного попиту. Тут вигідно брати квартири у новобудовах для здачі експатам та студентам.
• Батумі - другий центр і безперечний лідер у іноземних інвесторів. Місто живе туризмом, тому прибутковість від оренди вища, ніж у Тбілісі, особливо влітку.
• Кутаїсі — дешевше за столицю, але активно розвивається завдяки аеропорту та внутрішній міграції.
• Гірські райони (Гудаурі, Бакуріані) – новий тренд: туристи все частіше вибирають гірськолижні курорти, а інвестори скуповують апартаменти у комплектах ski-in/ski-out.

Цікаво, що досвідчені інвестори часто комбінують: беруть одну квартиру у Тбілісі для стабільності та ще один об'єкт на морі чи у горах для сезонного доходу. Такий портфель збалансований та захищає від простоїв оренди.

Вторинка (≈70% угод) — старі квартири, які вигідно купити під ремонт та здавати. Це найдоступніший спосіб зайти на ринок.

Новобудови — активно будуються у Тбілісі та Батумі. Забудовники пропонують розстрочки від 10% від початкового внеску, що зручно для іноземців.

Luxury - преміальні апартаменти біля моря або в центрі Тбілісі. Попит обмежений, але прибутковість вища за середню.

Апарт-готелі та готелі під управління - тренд останніх років. Інвестор купує номер або апартамент, передає його компанії, що управляє, і отримує фіксований відсоток від доходу без головного болю.

Іноземні інвестори сьогодні формують помітну частину попиту на ринку житла у Грузії, особливо у Батумі та Тбілісі. За даними девелоперів, у 2024 році частка іноземних покупців у загальному обсязі угод зросла майже на 40%, і у курортних містах вони вже становлять більшість.

• Росіяни. З 2022 року росіяни стали найбільшою групою покупців — як через релокацію, так і бажання убезпечити капітал. Вони беруть переважно квартири в Тбілісі (для постійного проживання та довгострокової оренди), а також апартаменти біля моря в Батумі.
• Європейці. Серед них лідирують інвестори з Німеччини, Великої Британії та країн Балтії. Для багатьох це спосіб диверсифікувати портфель і вийти на доступніший ринок, ніж у ЄС. Європейці найчастіше обирають новобудови в Тбілісі та апартаменти в Батумі, орієнтуючись на дохід від короткострокової оренди через Airbnb та Booking.
• Китайських інвесторів. Їхній інтерес лежить більше у комерційному сегменті — офіси, готелі, торгові площі. Однак останніми роками вони активно купують і новобудови у Тбілісі, розглядаючи їх як інвестицію із довгостроковою перспективою. Важливим чинником є ​​участь китайських компаній у будівельних проектах, що додатково стимулює попит.
• Арабська країна. Інвестори з ОАЕ, Саудівської Аравії та Кувейту тяжіють до преміум-сегменту: luxury-апартаменти в Батумі, готельні комплекси на узбережжі та елітні квартири у центрі Тбілісі. Для них Грузія приваблива як недорога, але перспективна друга лінія після Дубая і Дохи.

Насправді іноземний попит сильно впливає структуру ринку. Якщо в Тбілісі балансують і місцеві, і приїжджі, то Батумі іноземці фактично формують основний сегмент покупців новобудов. Це пояснює чому саме тут ціни за останні роки зросли швидше, ніж в інших регіонах країни.

На відміну від багатьох країн ЄС, у Грузії іноземці можуть купувати нерухомість майже без обмежень. Основний виняток – земля сільгосппризначення, яку іноземцям володіти безпосередньо заборонено. В іншому доступні різні формати володіння та інвестування:

Повна власність (Freehold). Купуючи квартиру або будинок, ви стаєте повноправним власником об'єкта. Це право є безстроковим і включає можливість здавати, перепродавати, дарувати чи передавати у спадок.

Через компанію (LLC у Грузії чи фірму у ЄС). Популярний спосіб у інвесторів, які хочуть обійти заборону на покупку сільгоспземлі. Зареєструвавши компанію, можна легально придбати ділянку, наприклад, у горах або біля моря, і будувати будинок або готель.

REIC / Фонди нерухомості. Грузія поки що тільки формує ринок інвестиційних фондів нерухомості, але перші приклади (у Тбілісі та Батумі) вже з'явилися. Це спосіб вкластися через траст та отримувати дохід, не керуючи об'єктами безпосередньо.

Спільна купівля, успадкування та сімейні трасти. Часто використовується для придбання об'єктів на сім'ю або бізнес-партнерів. Спадкове право в Грузії досить просте: достатньо оформити заповіту чи дарчу. У випадку кількох об'єктів юристи рекомендують сімейні трасти або реєстрацію через компанію.

Покупка як приватна особа - найпростіший і найшвидший варіант, особливо якщо мова про квартиру в Тбілісі або апартаменти в Батумі. Угода оформляється за 1-2 дні.

Якщо ціль - земля в горах або будівництво готелю, тоді відкривають компанію (LLC). Це займає до 2-3 днів і коштує близько 100-150 $.

У Грузії правила успадкування досить прості: згідно із законом майно автоматично переходить до найближчих родичів — дружини, дітей, батьків. Якщо є заповіт, процедура ще прозоріша і майже завжди завершується без судових суперечок.

Для іноземних інвесторів це зручно, але є нюанс: оформлення та визнання документів може залежати від країни громадянства спадкоємців. Тому багато хто воліє заздалегідь структурувати володіння.

Часто використовується оформлення через компанію - LLC : у цьому випадку успадковується не сама квартира або будинок, а частка фірми. Це спрощує передачу активу та дозволяє уникнути додаткових витрат.

Інший варіант – сімейний траст. Така схема дає інвестору контроль над тим, як і кому перейде майно, захищає актив від поділу при сімейних суперечках та забезпечує конфіденційність. Хоча в Грузії сама система трастів поки не розвинена так сильно, як у Великій Британії чи Австрії, місцеві юристи пропонують створювати трасти в юрисдикціях ЄС чи США та «прив'язувати» до них грузинську нерухомість.

Таким чином, інвестор має вибір:

• залишити успадкування за умовчанням (автоматичний перехід родичам),
• оформити заповіт у Грузії,
• або заздалегідь структурувати актив через компанію чи траст, щоб унеможливити бюрократію і зробити процес максимально передбачуваним.

Головне обмеження – іноземці не можуть володіти сільгоспземлею безпосередньо. Однак це правило обходиться через реєстрацію компанії. Для квартир, апартаментів, комерційної нерухомості та будинків біля моря жодних обмежень немає.

У Грузії процедура купівлі проста: іноземець може за день стати власником квартири та одразу здавати її в оренду. В Австрії все складніше: потрібні ліцензії, нотаріальні процедури та часто схвалення земельних комісій.

Але Відень та інші міста мають перевагу — ринок стабільніший, ціни зростають повільно, але надійно, а попит більш передбачуваний. У Грузії дохідність вища, вхід дешевший, але ризики (курс, політика, попит) значно вищі.

Хоча процес купівлі в Грузії простіший, ніж у більшості країн Європи, важливо враховувати кілька ключових юридичних кроків. Правильне оформлення гарантує, що об'єкт дійсно належатиме покупцеві і не виявиться обтяженим боргами чи суперечками.

1. Отримання податкового номера (ІПН).
   Іноземцю він потрібен для реєстрації угоди у Будинку юстиції. Отримати можна за день.
2. Попередній договір та депозит.
   Зазвичай укладається із забудовником або власником, депозит — 5–10% від вартості.
3. Перевірка об'єкта юристом.
   Юрист аналізує кадастрову виписку, перевіряє право власності, наявність боргів та обтяжень.
4. Нотаріальне посвідчення договору.
   Для угод з житлом у більшості випадків потрібний нотаріус, особливо якщо оплата йде частинами або об'єкт оформляється на кількох власників.
5. Реєстрація у кадастрі (Public Registry).
   У Грузії діє принцип одного вікна: право власності заноситься в електронний реєстр і підтверджується випискою.
6. Отримання свідоцтва власності.
   Витяг видається протягом 1–4 робочих днів (прискорена реєстрація — того ж дня за 350 GEL).

У Грузії процес купівлі прозорий, але іноземним інвесторам майже завжди потрібний юрист. Агент допомагає знайти об'єкт, вести переговори та перевірити ринкові ціни. Юрист бере на себе всю правову експертизу: перевіряє кадастрову історію, готує договір купівлі-продажу, стежить за правильністю переказу коштів і оформлює реєстрацію в Public Registry.

Насправді це важливіше, ніж здається: багато квартир, особливо у старому житловому фонді Тбілісі, можуть мати «хвости» — суперечки у спадок, старі борги за кімнальні послуги чи незаконні перепланування. Юрист перевіряє ці ризики заздалегідь.

Щоб купити квартиру чи будинок у Грузії, достатньо:

• бути повнолітнім (від 18 років),
• пред'явити чинний паспорт,
• за великих угод підтвердити походження коштів (стандартні правила AML).

ВНЖ або віза для покупки не потрібні. Тобто іноземець може прилетіти до країни навіть як турист та оформити угоду буквально за кілька днів.

Головне обмеження - іноземці не можуть володіти землею сільгосппризначення безпосередньо. Це питання вирішують через реєстрацію компанії (LLC) або переведення ділянки до іншої категорії використання.

Узбережжя (Батумі, Кобулеті) орієнтоване на апартаменти у житлових комплексах та готельного типу об'єктах. Більшість нових проектів відразу продаються з керуючими компаніями, що полегшує здачу в оренду. Це зручно для тих, хто хоче отримувати дохід, не перебуваючи у Грузії постійно.

У гірських регіонах (Гудаурі, Бакуріані) переважно купують квартири в апарт-готелях або земельні ділянки під будівництво готелів та шале. Але землю тут іноземці беруть лише через фірми. Ділянки потрібні завдяки цілорічному туризму, але вимагають більшого контролю та інвестицій.

Грузія є однією з небагатьох країн, де можна оформити нерухомість повністю віддалено.

Для цього:

1. У нотаріуса за місцем проживання оформляється довіреність.
2. Документи пересилаються до Грузії та засвідчуються.
3. Юрист або довірена особа підписує договір та реєструє угоду.

Процес займає 1-2 тижні. Цікаво, що багато угод у 2022–2024 роках відбувалися саме так: покупці з Росії та Європи купували апартаменти до Батумі та Тбілісі, не приїжджаючи особисто.

Перед покупкою нерухомості в Грузії обов'язковою є перевірка юридичної чистоти об'єкта. Потрібно переконатися, що квартира чи будинок не мають арештів, боргів чи судових суперечок, а новобудова має всі необхідні дозволи. Також важливо перевірити, чи зареєстрований забудовник і чи має право на продаж. Особливо це є актуальним для житлових комплексів у Батумі, де частина проектів запускається без повної документації — юрист допомагає уникнути ризику купівлі «паперового» житла.

Після перевірки угода реєструється в Public Service Hall (Будинок юстиції) – це сучасна система «одного вікна», де можна подати документи, сплатити збір та отримати електронне свідоцтво про власність.

• Стандартна реєстрація триває до 4 робочих днів.
• Пришвидшена можлива за 1 день при оплаті додаткового збору (близько 350 GEL).

Отримане свідоцтво має повну юридичну силу та визнається у всіх державних структурах, а також може використовуватись у міжнародних операціях, наприклад, при оформленні іпотеки чи спадщини.

Купівля нерухомості в Грузії вигідніша, ніж у багатьох країнах ЄС, оскільки система оподаткування тут простіше та дешевше. Іноземні інвестори не стикаються з «гербовими зборами» чи високими витратами на оформлення, а основні платежі пов'язані з реєстрацією та послугами юристів.

Податок на майно
Для фізичних осіб ставка залежить від доходу сім'ї:

• при доході до 100 000 скриньок — від 0,05% до 0,2% ринкової вартості об'єкта;
• при доході понад 100 000 ларі - 0,8-1%.

Для компаній ставка фіксована – 1% від балансової вартості.

Прибутковий податок
Для орендного доходу ставка становить 5%, якщо власник зареєстрований у реєстрі орендодавців. Інакше застосовується загальна ставка - 20%.

Податок з прибутку (корпоративний податок)
Для підприємств-резидентів діє ставка 15%, але податок стягується лише за розподілі прибутку («естонська модель»). Для міжнародних компаній та IT-сектору передбачено пільги — до 0–5%.

ПДВ
Стандартна ставка - 18%, проте при купівлі житлової нерухомості для фізосіб він не застосовується. Звільнено також експортні та туристичні послуги.

Акциз
Належить тільки до підакцизних товарів (алкоголь, тютюн, паливо) та до нерухомості прямого відношення не має.

Додаткові податки та особливості в Грузії стосуються насамперед нерезидентів та компаній, які працюють з іноземними підрядниками. Так, при наданні послуг нерезидентом застосовується повернення ПДВ — його ставка становить 18%.

Крім того, якщо нерезидент отримує дохід із джерел у Грузії, набуває чинності податок у джерела виплати: стандартна ставка — 10%, для дивідендів та роялті діє пільгова ставка у 5%, а у разі виплат до офшорних юрисдикцій податок підвищується до 15%.

Податкова система передбачає і санкції порушення термінів. За несвоєчасне подання декларації призначається штраф у розмірі 100 скринь, при затримці сплати податку нараховується пеня в 0,05% за кожен день прострочення.

Якщо ж заборгованість зберігається довше двох місяців, сума штрафу може становити від 5 до 10% від несплаченого податку. Таким чином, податкова дисципліна в Грузії залишається суворою, але прозорою: інвестор розуміє не лише розмір зобов'язань, а й наслідки за їхнє невиконання.

При купівлі нерухомості інвестор оплачує:

• послуги юриста - зазвичай 1-2% від суми угоди,
• послуги агента - 2-3% (якщо об'єкт купується через агентство),
• держмито за реєстрацію - 50 GEL (4 робочі дні) або 350 GEL (1 день).

Сумарно витрати рідко перевищують 2-5% вартості угоди, що значно нижче, ніж в Австрії, де податки і нотаріальні збори можуть досягати 7-10%.

В Австрії покупка нерухомості завжди пов'язана з помітними додатковими витратами - докладніше про це в матеріалі " Податки на нерухомість в Австрії ". Крім Grunderwerbsteuer (3,5%), інвестор сплачує реєстраційний збір у земельному кадастрі (1,1%), послуги нотаріуса та юриста (зазвичай ще 2–3%). Якщо об'єкт пізніше продається, виникає податку приріст капіталу — його ставка залежить від терміну володіння і коливається від 4,2% до 30%. Таким чином, сукупні витрати на угоду в Австрії часто становлять 7–10% вартості об'єкта, і це без урахування поточних податків на дохід або утримання житла.

У Грузії картина зовсім інша. Тут немає гербового збору та податку на покупку, реєстрація проходить за 1–4 дні і коштує від 50 до 350 GEL (близько €15–100). Основні витрати інвестора пов'язані з оплатою юриста та агента — зазвичай у межах 2–5% угоди.

При перепродажі об'єкта податку приріст капіталу фізосіб відсутня, якщо квартира перебувала у власності понад два роки. Це робить грузинський ринок набагато доступнішим і швидшим для входу, хоча рівень стабільності та прозорості в Австрії, звичайно, вищий.

У Грузії немає класичної програми «Золота віза» у стилі Португалії чи Греції, але іноземні інвестори можуть отримати дозвіл на проживання через інвестиції. Основний шлях - вкладення від 300 000 доларів у грузинську економіку або купівля нерухомості (крім сільгоспземель) аналогічної вартості.

Щоб правильно оцінити цей шлях, корисно порівняти його з тим, як влаштовані ВНЖ, ПМП та громадянство за інвестиції в Європі : вимоги до сум, термінів, проживання та звітності там зазвичай помітно суворіше.

Щоб отримати дозвіл на проживання в Грузії через інвестиції, необхідно вкласти щонайменше $300 000. Ці кошти можна спрямувати на покупку квартири, будинки, апартаментів або готелю, а також інвестувати в бізнес. При цьому важливо, що мова йде про ринкову вартість об'єкта, яку підтверджує сертифікований оцінювач.

Для порівняння "європейських" сценаріїв корисно окремо розібрати, як і навіщо купувати нерухомість у Греції : там логіка часто будується навколо статусу резидента, сімейного переїзду та довгострокового володіння, а не лише високої поточної прибутковості.

Оформлений ВНЖ діє 5 років та дає інвестору широкі можливості: легальне проживання в країні, право вести бізнес, доступ до медичної системи та освіти. Програма поширюється не лише на самого інвестора, а й на членів його сім'ї — подружжя, неповнолітніх дітей та утриманців, які можуть отримати посвідку на проживання разом із основним заявником.

Це робить схему привабливою для тих, хто розглядає Грузію не лише як інвестиційний напрямок, а й як місце для переїзду всієї родини.

Інвестиційний ВНЗ у Грузії не є прямим шляхом до громадянства. Навіть якщо інвестор вклав необхідні кошти, для отримання паспорта потрібно прожити в країні безперервно не менше 10 років і відповідати додатковим критеріям, включаючи знання мови та базову інтеграцію у суспільство. Крім того, сам ВНЖ не дає права на роботу за наймом — для цього потрібен окремий дозвіл, тоді як займатися бізнесом можна вільно з першого дня.

Програма розрахована на реальних інвесторів, тому до неї прив'язаний контроль річного обороту бізнесу:

• $50 000 у перший рік,
• $100 000 у другій,
• $120 000 на третій і далі.

Ці показники щорічно підтверджуються звітністю до Агентства розвитку державних сервісів.

Раніше іноземцям досить просто купити об'єкт нерухомості на $300 000 і отримати ВНЖ майже автоматично. З 2023 року умови посилили: тепер обов'язково показувати обороти бізнесу та докази, що інвестиція реально працює в економіці країни. Це зроблено для боротьби зі «сплячими візами», коли інвестори лише купували квартиру, але не брали участь у розвитку ринку.

• Купівля сільгоспземлі (іноземці не мають права на неї).
• Недооцінка вимоги щодо обороту — якщо бізнес не показує потрібних цифр, ВНП не продовжується.
• Оформлення занижену вартість: кадастр враховує ринкову оцінку, а чи не ціну у договорі.

Airbnb та Booking залишаються основними каналами здачі нерухомості в Тбілісі та Батумі. Прибутковість може досягати 7-9% річних, особливо в курортний сезон, але потрібно враховувати високу конкуренцію та сезонність. Взимку апартаменти в Батумі нерідко простоюють, а в Тбілісі попит знижується в періоди без туристичних піків.

Попит на довгострокові контракти стабільний у столиці. Експати, студенти та співробітники міжнародних компаній воліють винаймати квартири на рік і довше. Прибутковість нижча — 5–6% річних, але при цьому надійніша і з меншими ризиками простою.

Поки що Грузія не вводила жорстких обмежень на короткострокову оренду, як це зробили багато європейських столиць. Однак у Тбілісі активно обговорюють необхідність правил для Airbnb-сектору, тож частина інвесторів уже переходить на довгострокову модель, щоб не залежати від можливих змін.

• Тбілісі: квартири в центрі приносять 5–6% у довгостроковій оренді, студії у Сабуртало чи Ваку можуть давати до 7% на короткостроку.
• Батумі: влітку апартаменти біля моря приносять до 9–10%, але у міжсезоння прибутковість різко падає.
• Гудаурі та Бакуріані: апарт-готелі біля гірськолижних курортів дають 6-8% при правильному управлінні.
• Кутаїсі: зростання ринку, дохідність помірна — 4–5%, але попит стабільно зростає завдяки аеропорту.

Багато власників довіряють свої апартаменти керуючим компаніям. У Батумі та Гудаурі забудовники часто відразу пропонують схему: ви купуєте апартаменти, а компанія бере на себе здачу та обслуговування, виплачуючи вам фіксований відсоток від доходу (зазвичай 6–8% на рік).

Дохід від оренди оподатковується 5%, якщо власник зареєстрований у реєстрі орендодавців. За відсутності реєстрації застосовується стандартна ставка 20%. Це робить офіційне оформлення вигідним та простим.

В Австрії прибутковість від оренди рідко перевищує 2-3% річних, а ринок суворо регулюється. Інвестування в ринок нерухомості Австрії більше схоже на стратегію збереження капіталу: довгострокові вкладення, ризики мінімальні, ціни зростають рівномірно десятиліттями, а юридична база надійно захищає власників.

У Грузії прибутковість у 2–3 рази вища, але за це доводиться платити більшою сезонністю та вищим ризиком простоїв. Такий ринок підходить інвесторам, готовим до активного управління та пошуку балансу між високим прибутком та волатильністю.

Столиця залишається найстабільнішим ринком країни. Тут високий попит на довгострокову оренду з боку експатів, студентів та працівників міжнародних компаній. Середня прибутковість у центрі міста — близько 5–6%, а студії у Сабуртало та Ваку при короткостроковій здачі можуть приносити до 7%. Ціни на житло продовжують зростати в межах 6–8% на рік, особливо в районах із розвиненою інфраструктурою. Тбілісі підходить інвесторам, які шукають надійності та ліквідності.

Головний курорт та флагман інвестиційного інтересу. Тут спостерігається стійке зростання, посилене приходом великого девелопера EMAAR Group, який будує цілий район на $6 млрд. Найперспективніші локації — Алея Героїв, Новий Бульвар та проекти на Батумському острові. Влітку дохідність короткострокової оренди може сягати 9–10%, тоді як взимку квартири простоюють. Для тих, хто готовий працювати із сезонністю, Батумі дає одну з найвищих прибутковостей у країні.

Кутаїсі стає новим інвестиційним центром завдяки міжнародному аеропорту та зростаючому туристичному потоку. Ціни тут помітно нижчі, ніж у Тбілісі чи Батумі, що робить місто цікавим для інвесторів з обмеженим бюджетом. Прибутковість у середньому 4–5%, але потенціал зростання високий: місто активно розвиває готельну та туристичну інфраструктуру.

Головні гірськолижні курорти Грузії. Тут активно будуються апарт-готелі, які приносять 6–8% річних за правильного управління. Взимку дохідність висока рахунок напливу туристів, влітку попит нижчий, але компенсується внутрішнім туризмом. Для інвесторів, орієнтованих на туристичну нерухомість, цей напрямок залишається перспективним.

Регіон виноробства, який поступово перетворюється на точку тяжіння для агротуризму та преміальної заміської нерухомості. Попит на будинки з ділянками тут стабільний, особливо поблизу туристичних маршрутів (Телаві, Сігнахі). Прибутковість помірна - близько 4-6%, але цінність землі та будинків у Кахетії зростає завдяки популярності винних турів та інвестпроектам в агробізнес.

Цей регіон цікавий насамперед містом Местіа, яке стало центром зимового та літнього туризму. Інвестиції в невеликі готелі та апартаменти приносять дохід вищий за середній — до 8% у пікові сезони. Ринок все ще на стадії розвитку, що створює можливості для ранніх інвесторів.

Регіон з центром в Ахалцісі та популярністю курорту Бакуріані. Тут помітний інтерес до приватних будинків та апартаментів поблизу гірськолижної інфраструктури. Прибутковість — 5–7%, але ринок локальніший, ніж у Гудаурі.

Один із найменших і недооцінених регіонів. Тут ціни на нерухомість низькі, а попит обмежений. Потенціал пов'язаний з розвитком внутрішнього туризму, але для великих іноземних інвесторів поки не найпривабливіший напрямок.

• Тбілісі володіє найрозвиненішою інфраструктурою: нові дороги та розв'язки, розширення метро, ​​проекти із зелених зон та благоустрою. Це робить житлову нерухомість у центральних та прилеглих районах особливо затребуваною.
• Батумі розвивається як морський курорт з інвестиціями в набережну та паркові зони. Нові дороги пов'язують прибережні райони з центром, покращуються порти, будуються променади та зони відпочинку — все це підвищує привабливість об'єктів у першій лінії.
• Гірські регіони (Гудаурі, Бакуріані, Сванеті): транспорт найгіршої якості, ніж на узбережжі, але проекти щодо покращення доступу – дорожніх під'їздів, інфраструктури курортів, зростання туризму – роблять їх цікавими. Особливо важливою є стійкість інфраструктури до погодних умов.

Чисте повітря, гори та море – важливий плюс багатьох регіонів Грузії. У Батумській та Аджарійській зонах — вологість і рівень опадів вищий, що може бути мінусом для деяких інвесторів, але багато хто цінує море та тропічну рослинність.

У гірських регіонах екологічний чинник є ключовим. Туристи шукають природу, свіже повітря, краєвиди. Це означає, що проекти без шкоди природі виділятимуться.

У Тбілісі екологічне навантаження вища: загазованість, транспортний трафік, шум. Тому об'єкти в районах із зеленими зонами та гарною інфраструктурою — великий плюс.

• У Тбілісі попит стабільно високий із боку експатів, співробітників міжнародних компаній, студентів: вони цінують квартири з ремонтом, зручним доступом до бізнес-центрів та транспортом.
• У Батумі — туристи та короткострокові орендарі: влітку особливо високий попит на студії та апартаменти біля моря, з балконами та видом.
• Гірські курорти приваблюють туристів взимку та влітку, що дозволяє об'єктам апарт-готельного типу добре здавати у сезони.
• У Кутаїсі та менших містах — попит більш довгостроковий, від місцевих мешканців та працівників інфраструктури туризму та сервісу.

У 2025 році головним центром уваги інвесторів залишається Батумі та вся Аджарія. Підписання меморандуму з девелопером EMAAR Group та будівництво нового району надали ринку додаткового імпульсу. У поєднанні з морською логістикою та стійким туристичним потоком це означає зростання цін, особливо на першій лінії біля моря та преміальних проектах.

Ринок нерухомості Грузії поєднує у собі як вторинне житло, так і новобудови. Найбільша частка угод припадає саме на вторинний ринок — понад 65%, що пов'язано із доступними цінами та можливістю купити житло в районах із уже розвиненою інфраструктурою. У той же час нові проекти пропонують сучасні планування та енергоефективні рішення, але обходяться дорожче і поки що становлять меншу частину ринку.

Вторинний ринок займає понад дві третини угод у Грузії та залишається головним джерелом доступного житла. Його ключова перевага — нижча ціна квадратного метра в порівнянні з новобудовами. Наприклад, у спальних районах Тбілісі чи Батумі можна знайти квартири майже в півтора рази дешевше, ніж у нових комплексах біля моря чи центру столиці.

Ще один важливий плюс – розвинена інфраструктура. Більшість таких об'єктів розташовані в районах, де вже є школи, дитячі садки, громадський транспорт та магазини. Це особливо цінно для сімей та тих, хто планує здавати житло у довгострокову оренду: орендарі часто обирають саме такі квартири завдяки зручності повсякденного життя.

Але у вторинки є й свої обмеження. Частина будівель, збудованих до 1980-х років, потребує капітального ремонту та реновації. У Тбілісі та Батумі це особливо помітно: старі «хрущовки» та панельні будинки потребують енергоефективних модернізацій і часто поступаються за якістю сучасним проектам. Для інвесторів такі об'єкти можуть бути привабливими лише як бюджетне житло або проекти для перепродажу після ремонту.

• Перевага – сучасна архітектура, нові інженерні системи, енергоефективність.
• Об'єкти часто продаються з білим каркасом (без обробки), що дає свободу дизайну.
• Мінус — темпи будівництва залишаються відносно повільними, а готова пропозиція обмежена.

Розкид цін залежить від району. У Тбілісі квартири на вторинному ринку можна знайти від $800–900 за м² у спальних районах, тоді як новобудови в центрі або Ваке починаються від $1 500–1 800 за м². У Батумі вторинний ринок стартує від $700 за м², але нові комплекси біля моря коштують $1200-1500 і вище. Загалом у 4 кварталі 2024 року ціни на житло зросли в середньому на 7–8%, і ця тенденція зберігається у 2025 році.

Дохід від продажу нерухомості оподатковується:

• 5% - якщо мова йде про житлову оренду або продаж після менш ніж 2 років володіння;
• 20% - На комерційну нерухомість та прибуткові продажі в короткі терміни.
• Продаж об'єкта, яким володіли понад 2 роки, не оподатковується.

Нерухомість у Грузії відкрита для іноземних покупців: можна купувати квартири, апартаменти та будинки. Виняток становлять лише земельні ділянки сільгосппризначення.

Якщо порівнювати з Австрією, то грузинські новобудови поступаються за якістю будівництва, енергоефективністю та ESG-стандартами. Однак Грузія виграє низьким порогом входу та швидкістю оформлення угод: покупка займає лише кілька днів, тоді як в Австрії процес може тривати місяці.

У той же час у Відні, особливо в 1-му районі - Центральному районі , нерухомість вважається зразком стабільності та престижу: тут ціни високі, але вони забезпечують максимальний захист капіталу та довгострокову ліквідність.

Нерухомість залишається ключовим напрямком для іноземних інвесторів, але ринок Грузії пропонує й інші стратегії, які можуть бути не менш прибутковими. Завдяки відкритому діловому середовищу, низьким податкам та географічному положенню країна стає майданчиком для різноманітних вкладень.

• Купівля кількох студій замість однієї квартири дозволяє диверсифікувати ризики і здавати об'єкти різним категоріям орендарів.
• Реновація старого фонду — купівля квартир у будинках до 1980-х з подальшим ремонтом та перепродажем може приносити дохід вище за середній.
• Вкладення в туристичну інфраструктуру - апарт-готелі, міні-готелі, бутік-готелі в Батумі, Тбілісі та гірських курортах стають популярним форматом.
• Інвестиції через фонди (REIC, AEEAP) дозволяють отримувати дохід від нерухомості без прямого управління.
• Земельні ділянки під будівництво особливо цікаві в Батумі та Кахетії, де попит зростає, а пропозиція обмежена.

Туризм та HoReCa залишаються рушійною силою економіки Грузії. Зі зростанням потоку туристів зростає попит на готелі, ресторани та агенції, що робить цей сектор особливо вигідним.

Сільське господарство та виноробство традиційно сильні: інвестиції у виноградники, сади та переробку дають дохід як на експорті, так і в агротуризмі. Харчова промисловість доповнює цей сектор, створюючи продукти із доданою вартістю.

Логістика та транспорт посилюються завдяки вигідному становищу країни на стику Європи та Азії. Склади, термінали та вантажоперевезення стають частиною довгострокових проектів.

IT та медицина показують швидке зростання: тут затребувані стартапи, цифрові сервіси та телемедицина. Ризики вищі, але й потенціал прибутковості значно більший.

Крім нерухомості, багато інвесторів розглядають купівлю частки або повного пакета в компаніях, що діють. Такий підхід особливо привабливий у галузях енергетики та телекімнікацій, де дохід більш передбачуваний і не залежить від сезонних коливань, як у туризмі чи сільськім господарстві.

Грузія робить такі вкладення ще більш доступними завдяки простому регуляторному середовищу: реєстрацію бізнесу тут можна пройти лише за кілька днів. Економіка країни показує стійке зростання, що підтверджується інтересом великих міжнародних корпорацій, які активно інвестують у локальні проекти.

Додатковою перевагою залишається доступність — вартість життя та витрати на запуск бізнесу в Грузії нижчі, ніж у Австрії чи інших країнах ЄС, що знижує бар'єр входу та робить ринок особливо привабливим для іноземних інвесторів.

Грузія приваблива динамікою та низьким порогом входу, але потребує готовності до ризиків. Відень більше підходить для інвесторів, які шукають довгострокову стабільність і захист капіталу.

Незважаючи на привабливість, ринок Грузії має й уразливі сторони. Одним із головних ризиків залишається бюрократія та нестабільність законодавства. Хоча загалом країна спрощує правила ведення бізнесу, закони та регулювання у сфері нерухомості можуть змінюватися, що створює невизначеність для інвесторів.

Додаткова складність пов'язана з короткостроковою орендою: у великих містах та курортних зонах поступово посилюється регулювання, що може обмежити прибутковість. Сезонність також впливає на ринок: у Батумі попит різко зростає влітку і майже завмирає взимку, а в гірських курортах ситуація обернена — активність зосереджена взимку.

Є й інфраструктурні ризики. У прибережних районах важливу роль відіграють повені та вологість, а в регіонах – транспортна доступність. Крім того, ліквідність за межами Тбілісі та Батумі обмежена: продати об'єкт у Кахетії чи невеликих містах часто складніше та довше.

Якщо порівнювати з Австрією, то грузинський ринок виграє за прибутковістю, але поступається стабільністю та захистом капіталу. Відень пропонує низькі, але передбачувані відсотки, в той час, як Грузія дає більше можливостей для швидкого зростання, але й ризиків помітно більше.

Грузія дивує контрастами: тут можна снідати біля моря до Батумі, а ввечері кататися на лижах у Гудаурі. Біля узбережжя клімат м'який і вологий, що подобається тим, хто цінує теплі зими та зелень цілий рік. У горах, навпаки, зима снігова та довга, влітку прохолодно – справжній рай для любителів природи.

На відміну від Австрії, де клімат є більш передбачуваним і «збалансованим», у Грузії є розкіш вибору — від субтропіків до альпійських пейзажів у межах кількох годин їзди.

З базовими медичними послугами проблем немає: вони доступні та коштують у рази дешевше, ніж у Європі. Приватні клініки в Тбілісі та Батумі пропонують обслуговування на хорошому рівні, а для серйозних операцій багато хто все ще віддає перевагу Австрії або Німеччині.

Освіта теж розвивається: у Тбілісі працюють міжнародні школи, де навчання ведеться англійською, французькою чи німецькою мовою. Для сімей з дітьми це один із факторів, чому вони обирають Грузію для життя або довгострокового перебування.

Життя в Грузії значно дешевше: оренда квартири, продукти, транспорт і навіть ресторани обходяться в середньому на 40-60% нижче, ніж в Австрії. Наприклад, у Тбілісі можна орендувати хорошу двокімнатну квартиру за $500–600 на місяць, тоді як у Відні аналогічна коштуватиме €1 200–1 500. Це робить країну особливо привабливою для експатів, фрілансерів та інвесторів, які хочуть знизити витрати, зберігши комфорт.

Незважаючи на стереотипи, Грузія помітно просунулась у цифровізації та зручності сервісів. Онлайн-банкінг працює стабільно, перекази всередині країни та за кордон займають хвилини, а більшість рахунків (комунальні, податки, мобільний зв'язок) можна сплатити через інтернет-додатки. Інтернет швидкий та доступний навіть у регіонах: середня ціна — близько 30–40 GEL ($11–15) на місяць за високошвидкісне з'єднання.

Щодо транспорту, то країна робить ставку на доступність, а не на дорогі системи, як в Австрії:

• Поїзди: курсують між Тбілісі, Батумі, Кутаїсі та Зугдіді. Квиток на швидкісний поїзд "Stadler" Тбілісі-Батумі коштує 25-35 GEL ($9-13).
• Автобуси та маршрутки: найпопулярніша форма транспорту в регіонах. Поїздка містом — 1 GEL ($0,35), міжміські маршрути (наприклад, Тбілісі–Кутаїсі) — від 15 GEL ($5,5).
• Таксі: завдяки Bolt і Yandex.Taxi поїздка Тбілісі обійдеться в середньому 5-10 GEL ($2-4), що в кілька разів дешевше, ніж у Відні.
• Авіарейси: внутрішні перельоти (наприклад, Тбілісі-Батумі або Тбілісі-Местіа) коштують від 100-150 GEL ($35-55) в один бік.
• Метро в Тбілісі: два маршрути, вартість проїзду всього 1 GEL ($0,35).

Якщо у Відні життя асоціюється зі стабільністю, високою якістю медицини та освіти, то Грузія виграє за рахунок ціни, клімату та простоти інтеграції. Тут легше стартувати: дешевше купити житло, простіше оформити ВНЖ, доступніше відкрити бізнес.

Австрія залишається "тихою гаванню" для капіталу та комфорту, але Грузія дає почуття свободи, динаміки та можливість жити ближче до природи, зберігши при цьому всі базові зручності.

Грузія все частіше стає «притулком» для тих, хто шукає відносно безпечну та недорогу європейську юрисдикцію. Тут лояльне законодавство щодо іноземців, а процес купівлі квартири чи будинку займає лише кілька днів. Іноземний покупець може зареєструвати об'єкт без обмежень (за винятком землі сільгосппризначення), що вигідно відрізняє Грузію від низки країн ЄС.

Крім того, купівля нерухомості вартістю від $300 000 відкриває шлях до отримання ВНЖ на п'ять років. Для громадян нестабільних країн це означає легалізацію проживання, можливість відкрити рахунок у банку та користуватися базовими правами резидента.

Грузія цікава пенсіонерам завдяки поєднанню м'якого клімату, дешевого життя та доступної медицини. Середня пенсія у країнах ЄС чи навіть країнах СНД дозволяє тут комфортно жити. Приклад: оренда однокімнатної квартири в Тбілісі коштуватиме $400–500 , а вечеря у хорошому ресторані — $15–20 на двох.

Пенсіонери цінують і соціальний клімат: країна гостинна, тут багато російськомовних та англомовних спільнот. Легалізація спрощена - при купівлі житла легко оформити ВНЖ, а за тривалого проживання (10 років) можна претендувати і на громадянство.

Для фрілансерів та віддалених фахівців Грузія стала популярною точкою на карті — багато в чому завдяки низьким цінам та простоті оформлення. Інтернет швидкий (середня швидкість вище 50 Mbps у Тбілісі), мобільний зв'язок коштує 5-10 $ на місяць, а кава в кав'ярні - всього 1,5-2 $.

Digital nomads вибирають Тбілісі чи Батумі, де є коворкінги, міжнародні спільноти та все для довгострокової оренди. На відміну від Австрії, де бюрократія та податки вищі, у Грузії можна швидко відкрити ІП, сплачувати фіксований податок (1–5%) та офіційно працювати з іноземними клієнтами.

Порівняння виглядає так:

• Відень - стабільність, високий рівень медицини та освіти, дорогі, але надійні інвестиції.
• Грузія – лайфстайл та свобода: низький поріг входу, швидке оформлення угод, гнучка податкова система, динаміка ринку.

Для інвестора це вибір між «тихою гаванню» і «ринком, що росте». У Відні нерухомість дорожчає повільно (2-4% на рік), але стабільно. У Грузії зростання може становити 6–10% на рік, але з більшою волатильністю.

Коли купуєш нерухомість у Грузії, важливо заздалегідь продумати не лише покупку, а й стратегію виходу. Продаж, передача об'єкта родичам чи збереження ВНЖ через інвестиції — всі ці кроки впливають на підсумкову прибутковість та майбутні плани інвестора.

У Тбілісі та Батумі квартири продаються в середньому за 1–3 місяці, за умови адекватної ціни та гарної локації. Апартаменти в центрі столиці і на першій лінії біля моря йдуть найшвидше - їх купують як для оренди, так і для особистого проживання. У регіонах терміни довші: наприклад, у Кутаїсі чи Кахетії об'єкт може продаватися півроку та довше.

Порада: перед продажем варто зробити якісний ремонт чи хоча б косметичне оновлення, підготувати документи у кадастрі та орієнтуватися на середні ринкові ціни. Це прискорює угоду на 20–30%.

Якщо нерухомість купувалась для отримання ВНЖ (вартістю від $300 000), її продаж автоматично ставить під сумнів право на проживання. Однак закон дозволяє інвестору зберегти статус, якщо він набуває іншого об'єкта або підтверджує вкладення в бізнес. Таким чином інвестор може змінювати активи, не втрачаючи права на перебування в країні.

Нерухомість у Грузії легко переоформляється на подружжя, дітей чи інших родичів. При цьому успадкування спрощене: об'єкт автоматично переходить до найближчих спадкоємців. Багато інвесторів використовують сімейні трасти чи компанії, щоб зберегти активи всередині сім'ї та знизити бюрократію під час передачі.

• Грузія залишається ринком із високою динамікою. У Тбілісі та Батумі ліквідність висока, а терміни продажу можна порівняти з європейськими столицями. Але в регіонах, особливо в Кутаїсі, Кахетії чи гірських курортах, об'єкт може продаватися довше і залежати від сезонності.
• В Австрії ринок стабільніший: попит завжди є, особливо у Відні, і угоди відбуваються повільно, але прогнозовано. У Грузії, навпаки, можна заробити швидше, але й ризики вищі: ліквідність нерівномірна, а вартість об'єкта сильніше залежить від району та інфраструктури.

За останні роки я допомогла багатьом клієнтам придбати нерухомість у Грузії. На практиці ринок виявився простішим, ніж здається: угоди прозорі, реєстрація проходить через електронну систему, а податки на покупку мінімальні — на відміну від Європи. Часто процес від вибору до оформлення займає 2-3 тижні, що робить Грузію привабливою для тих, хто хоче швидко увійти на ринок.

Особливості ринку Грузії:

• Іноземці можуть купувати об'єкти у повну власність (freehold).
• Обмеження стосуються лише землі сільгосппризначення – її можна купувати через компанію чи змінювати категорію.
• Прибутковість від оренди сягає 8–10% річних, особливо у туристичних зонах.
• Найбільш перспективні локації: центр Тбілісі та прибережні апартаменти в Батумі.

Інвестиції в нерухомість Грузії я порівнюю з вкладенням у ринок, що динамічно розвивається, на етапі зростання. Ціни на квартири в Тбілісі та Батумі продовжують зростати завдяки іноземним покупцям та туристичному потоку.

Інвестиції в нерухомість Грузії я порівнюю з вкладенням у ринок, що динамічно розвивається, на етапі зростання. Прибутковість від оренди тут може досягати 8-10% річних, особливо в туристичних локаціях, а ціни на квартири в Тбілісі та Батумі продовжують зростати завдяки іноземним покупцям та збільшенню кількості туристів. Найбільш перспективні варіанти - житло середнього класу в центрі Тбілісі та апартаменти біля моря в Батумі.

В Австрії все інакше: ринок стабільний, прибутковість скромніша (2–4% на рік), проте ризики мінімальні, а активи захищені на десятиліття. Багато клієнтів комбінують: частину капіталу розміщують у Грузії для активного зростання та високого доходу, а іншу – в Австрії для надійності. Такий баланс дозволяє не лише заробляти, а й зберігати капітал у довгостроковій перспективі.

Особисто я вибрала б комбінований підхід. У Грузії придбала б апартаменти біля моря або квартиру в Тбілісі для орендного прибутку та зростання вартості. А другу частину вкладень направила б до Австрії, щоб забезпечити довгострокову стабільність. Такий баланс між динамікою та надійністю вважаю оптимальною стратегією.

Насправді вибір між нерухомістю в Грузії та Австрії визначається не тим, що «краще», а тим, які у вас цілі.

Якщо ви шукаєте високу прибутковість, зростаючий попит на оренду та перспективу зростання цін, варто придивитися до Грузії. Тут активно розвиваються туризм та інфраструктура, а ринок залишається доступним для входу. Особливо перспективними є Тбілісі, Батумі та Кутаїсі, де попит стабільно перевищує пропозицію.

Австрія – це надійність. Я часто бачу, як інвестори, які почали з Грузії заради доходу, пізніше переводять частину коштів у Відень чи Зальцбург заради захисту капіталу. Один із клієнтів після продажу апартаментів у Батумі вклав гроші в нерухомість у Зальцбурзі — тут прибутковість нижча, натомість юридична база та успадкування забезпечують довгостроковий захист.

• Хочете дохід та зростання вартості – обирайте Грузію.
• Найважливіша надійність і стабільність - підходить Австрія.

Оптимальна стратегія — розділити вкладення: частина динамічного грузинського ринку, частина стійкої Європи.

До 2030 року Грузія очікує зростання завдяки туризму, іноземним інвестиціям та розвитку інфраструктури. Ціни на нерухомість зростатимуть швидше, ніж в Австрії, але ризики вищі — ринок залишається менш передбачуваним.

Австрія залишиться «тихою гаванню», де доходи скромніші, але капітал надійно захисний. Тому найкращий варіант — комбінувати обидва напрями: у Грузії заробляти на зростанні та оренді, а в Європі зберігати активи.

1. Інвестор з €250 000

Мета: висока прибутковість та швидка окупність.

Ми вибрали апартаменти в Батумі на першій лінії за €240 000. Здача через Airbnb приносить до 9% річних. Повна окупність очікується за 11-12 років

2. Пенсіонер з €500 000

Мета: комфорт та захист капіталу.

Було обрано простору квартиру в центрі Тбілісі за €490 000. Район з парками, кафе та культурними об'єктами підходить для спокійного життя. Частина житла здається довгостроковим орендарям, що дає 6-7% річних.

3. Сім'я з дітьми

Ціль: зручне житло для постійного проживання.

Ми знайшли будинок у Кутаїсі за €750 000 площею 200 м², поряд школа та нова інфраструктура. Сім'я живе у екологічному районі, а майбутньому об'єкт можна вигідно продати чи здавати у найм.