Нерухомість у Граці – доступний ринок з високим потенціалом зростання

Грац — столиця федеральної землі Штирія та друге за величиною місто Австрії. Тут мешкає близько 300 тисяч осіб, а разом із агломерацією населення перевищує півмільйона. Це не просто великий регіональний центр, а й важлива точка на економічній карті Австрії: університетське місто, промисловий хаб та культурне серце Штирії.

Нерухомість у Граці вже багато років стабільно користується попитом як серед місцевих жителів, так і серед іноземців. Причини очевидні: ціни нижчі, ніж у Відні та Зальцбурзі, але рівень життя при цьому залишається високим. Грац активно зростає, і це відбивається на ринку житла: у місті будуються нові квартали, модернізуються старі райони, а попит на оренду підтримується великою кількістю студентів та спеціалістів з-за кордону.

Грац поєднує кілька факторів, які роблять його цікавим для різних категорій покупців:

1. Університети та студенти.
   Тут розташовані Університет Граца, Технічний університет та Медичний університет. Понад 60 тисяч студентів створюють постійний попит на оренду. Невеликі квартири та студії поблизу кампусів не простоюють ніколи.
2. Індустрія та робочі місця.
   Міжнародні компанії, такі як Magna Steyr, а також десятки машинобудівних та IT-підприємств створюють робочі місця. Сюди приїжджають інженери, фахівці та їхні сім'ї, яким потрібне житло.
3. Культурний центр
   Старе місто Граца включено до списку Світової спадщини ЮНЕСКО. Музичні фестивалі, театри та виставки роблять його привабливим для туристів та поціновувачів культури.
4. Доступність цін.
   Купити квартиру в Австрії недорого простіше саме у Граці. У той час, як у Відні ціни за м² давно перевалили за €6 000–7 000, у Граці ще можна знайти якісне житло за €4 000–5 000.
5. Географічне розташування.
   Грац пов'язаний залізницею та автобанами з Віднем, Словенією, Угорщиною та Італією. Це зручний вузол для бізнесу та поїздок.

Грац — місто з різними особами. Тут можна знайти і історичний центр із палацами та музеями, і молодіжні квартали, де кипить студентське життя, і зелені передмістя, де тихіше та просторіше.

Кожен район формує свою «аудиторію» покупців та орендарів: хтось шукає престиж та статус, хтось – прибуткову оренду, а хтось – тишу для сім'ї. Щоб краще зрозуміти, де вигідніше купити квартиру в Австрії важливо розглянути, чим відрізняються ключові райони Граца.

Innere Stadt - це історичний центр, включений до списку Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО. Вузькі вулички, старовинні будинки, площі з фонтанами та ресторанами просто неба роблять його не тільки туристичною, а й інвестиційною перлиною. Квартири тут рідко з'являються на ринку, і кожна угода сприймається як подія.

Житло в центрі купують насамперед іноземці, які хочуть наголосити на статусі і володіти частиною історії. Для інвесторів це радше «тихий капітал» — прибутковість від оренди не максимальна, але престиж та стійке зростання ціни забезпечені.

Geidorf – район, який дихає студентським життям. Сюди стікаються десятки тисяч студентів, які навчаються в університеті Карла-Франценса та Технічному університеті. Саме тому маленькі квартири та студії тут буквально на вагу золота.

Інвестори люблять Geidorf за швидкий оборот: житло здається майже миттєво. Попит формують не лише студенти, а й молоді спеціалісти, які працюють у наукових та медичних центрах. Це район, де оренда стабільна цілий рік, а ціни на квартири зростають швидше, ніж у середньому по місту.

Lend за останні роки перетворився з тихого робочого кварталу на модний центр тяжіння для творчої молоді. Тут відкриваються арт-галереї, коворкінги, кафе з авторською кухнею та барні вулиці. Атмосфера району нагадує берлінські креативні кластери і саме це робить його популярним у орендарів.

Ціни тут поки що нижчі, ніж у центрі, але тренд на зростання очевидний: попит на житло від фрілансерів, дизайнерів та IT-фахівців все більше штовхає ринок вгору. Для інвестора Lend це шанс «зайти в район до того, як він став елітним».

Jakomini - це один із найзручніших районів для життя. Поруч головний вокзал, трамвайні лінії та ділові квартали. Район активний, галасливий та динамічний, але саме це робить його привабливим для сімей та молодих пар, яким важливе поєднання доступності та інфраструктури.

Тут є школи, магазини, спортивні центри та парки. Квартири коштують дешевше, ніж у центрі, але дорожче, ніж у Lend, що робить район «золотою серединою». Інвестори також звертають увагу на Jakomini, тому що оренда тут стабільна та довгострокова.

Mariatrost - тихий і зелений район, розташований трохи осторонь центру. Це місце для тих, хто хоче жити ближче до природи, але мати доступ до міської інфраструктури. Вілли з садами, просторі квартири з балконами та вид на пагорби роблять Mariatrost особливо популярним у сімей з дітьми та пенсіонерів.

Ціни тут доступніші, ніж у центрі, а атмосфера спокійніша. Для інвесторів це район довгострокової оренди: житло здають не туристам, а сім'ям, які мешкають роками.

Puntigam - це суміш промислової зони та житлового кварталу. Тут розташовані заводи, торгові центри та логістичні компанії, тому попит на житло формують робітники та співробітники підприємств.

Квартири та будинки в Puntigam коштують дешевше, ніж в інших районах Граца, що робить район привабливим для покупців, які хочуть увійти в ринок з меншими вкладеннями. Для інвестора це стабільний, але не найпрестижніший сегмент: прибутковість є, але перспективи зростання цін нижчі, ніж у центрі чи студентських районах.

Ринок житла у Граці у 2025 році демонструє чіткий поділ по районах. Центр залишається найдорожчим сегментом: квартири в Innere Stadt і на прилеглих вулицях продаються за ціною €6 500–7 500 за м², а в окремих випадках преміальні об'єкти йдуть і дорожче — все залежить від стану будинку, вікон і культурної цінності будівлі.

Другий ешелон формують Geidorf і Jakomini , де житло коштує від €4800 до €6000 за м². Ці райони цінують універсальність: тут комфортно жити сім'ям, а й орендарі — студенти чи молоді фахівці — формують високий попит.

Більш доступні локації - це Puntigam і Mariatrost , де середня ціна тримається в межах €3500-4500 за м². Тут квартири та будинки можуть бути не настільки престижні, натомість дають можливість увійти в ринок із меншим бюджетом. Особливо це важливо для сімей, які шукають простір, або для покупців, які хочуть "перше житло" без переплати за статус.

Ситуація з орендою у Граці ще наочніше показує його привабливість для інвесторів.

• У центрі ставка сягає €18 за м² , і такі квартири найчастіше винаймають іноземні фахівці або орендують під короткострокові формати.
• У Geidorf та Jakomini оренда тримається на рівні €15–16 за м². Тут попит підтримується студентами та сім'ями, тому квартири не простоюють.
• У Lend ставки трохи нижчі — €14–15 за м², проте ліквідність висока, житло розбирають молоді орендарі та креативна аудиторія.
• На околицях і промислових зонах, на кшталт Puntigam, ціна падає до €11–13 за м². Це робить оренду доступною, але й власникам важливо враховувати: такі квартири здаються швидко, але дорожче їх не продати.

• Австрія в середньому: €13,5/м² .
• Грац: € 15,5/м² .

Наприклад, квартира площею 70 м² у Граці приносить власнику приблизно на €140 на місяць більше, ніж аналогічний об'єкт у середньому по країні. За рік це близько 1600 євро додаткового доходу, а за десять років — сума, яка може покрити суттєву частину витрат на ремонт або навіть іпотечні відсотки.

Причина в тому, що Грац поєднує кілька факторів одночасно: студенти та молоді фахівці забезпечують постійний попит, а туристи та ділові поїздки підтримують короткострокову оренду. В результаті орендний ринок не залежить від одного джерела доходу, що робить його більш стійким, ніж інші міста Австрії.

Для інвестора це означає, що навіть за тих же ризиків, що й в інших федеральних землях, дохідність у Граці вища і стабільніша.

Портрет покупця та орендаря у Граці різнорідний – все залежить від району.

• Студенти та молоді фахівці найчастіше обирають квартири площею до 60 м². Особливо затребувані студії та «двушки» в Geidorf та Lend, де поряд університети та жваве міське життя. Тут важлива не стільки якість ремонту, скільки зручність та близькість до транспорту.
• Сім'ї віддають перевагу квартирам площею 85–100 м² з трьома або чотирма кімнатами. Їх цікавлять райони Jakomini та Mariatrost , де є школи, зелені зони та магазини. Важлива умова — балкон чи тераса, адже життя в Австрії тісно пов'язане із відкритим повітрям.
• Іноземні інвестори схильні купувати компактні квартири в Innere Stadt . Такі об'єкти зручні для короткострокової оренди (туристи, бізнес-фахівці) і зберігають ліквідність при перепродажі.
• Пенсіонери обирають спокійніші зелені квартали. Mariatrost для них фаворит: тихі вулиці, просторі квартири, вид на пагорби та можливість відпочивати у власному саду або на терасі.

Цікавий момент: орендарі у Граці значно менше звертають увагу на наявність ліфта чи гаража. Набагато важливіше - сучасна кухня, гарний вигляд та близькість транспорту.

Процес купівлі житла у Граці побудований максимально прозоро та безпечно для покупця. Все починається з постановки мети : якщо квартира потрібна під оренду студентам, увага зазвичай зосереджена на районах Geidorf та Lend; для сімей більше підходять Jakomini чи Mariatrost; а ті, хто шукає престиж і статус, найчастіше дивляться об'єкти в Innere Stadt .

Далі настає етап підбору об'єкта . Ріелтори показують різні варіанти, і важливо оцінювати як ціну чи розташування, а й технічні характеристики: рік будівництва, енергоефективність, рівень комунальних витрат. У 2025 році житло з гарною теплоізоляцією та сучасними системами опалення користується особливим попитом, оскільки це безпосередньо впливає на щомісячні витрати.

Коли об'єкт вибрано, починається юридична перевірка . В Австрії всі угоди реєструються в Grundbuch - земельному реєстрі, що гарантує покупцеві захист від прихованих боргів чи обтяжень. Тільки після цього нотаріус чи юрист складає договір купівлі-продажу — Kaufvertrag, де фіксуються всі ключові умови: ціна, терміни передачі об'єкта, обов'язки сторін.

Важливо враховувати і додаткові витрати: до ціни квартири додається приблизно 8-10%. У цю суму входять податок на передачу власності (3,5%), реєстрація права у реєстрі (1,1%), послуги юриста чи нотаріуса (близько 1,5–2%), а також комісія агентства, яка може сягати 3,6%.

Для громадян ЄС процедура покупки є відносно простою. Але якщо покупець приїжджає з країни поза Євросоюзом, може знадобитися спеціальний дозвіл земельної комісії, особливо у разі придбання ділянки або будинку в зоні, що охороняється.

Нерухомість у Граці давно вважається одним із найнадійніших активів в Австрії. На відміну від більш «перегрітого» ринку Відня та ексклюзивного Зальцбурга ціни тут ростуть стабільно і без різких стрибків. За останні десять років середній показник збільшення вартості житла становив близько 4-6% на рік , що цілком можна порівняти з традиційними європейськими ринками нерухомості, але при цьому Грац пропонує нижчий вхідний поріг.

Найпомітніший приріст фіксується у центральних районах та університетських зонах . Саме тут попит залишається стійким навіть у період економічних коливань. Студенти, науковці та приїжджі фахівці створюють постійний потік орендарів, а туристи та ділові візитери доповнюють картину. В результаті інвестор отримує не лише зростання вартості самої квартири чи будинку, а й упевнений дохід від оренди.

Середня дохідність оренди в Граці становить 4–5 % річних, що трохи вище за середній показник по Австрії. При цьому розкид по районах досить великий:

• У студентських кварталах (Geidorf, Lend) доходність може досягати 6%, особливо якщо йдеться про компактні квартири до 60 м². Ці об'єкти швидко здаються та рідко простоюють.
• У преміум-сегменті (Altstadt, Innere Stadt) прибутковість скромніша — близько 3–4 %, але тут грає роль інше: такі квартири дорожчають найшвидше при перепродажі. Інвестори розглядають їх як "тихий капітал", який згодом збільшує вартість.
• У сімейних районах (Jakomini, Mariatrost) оренда дає стабільні 4-5%, але головна перевага - низькі ризики: сім'ї зазвичай винаймають житло на роки, а не на місяці.

На відміну від курортних регіонів, де дохідність сильно залежить від сезону, ринок Граца працює цілий рік. Університети та бізнес формують постійний попит, а фестивалі та культурні події лише посилюють його.

Ми бачимо плавне зростання: від €5 200 за м² у 2025 році до приблизно €6 300 за м² у 2030-му . Це не різкий стрибок, а стійкий рух вгору, що ідеально підходить для інвесторів, які віддають перевагу стабільності та довгостроковій перспективі.

Це означає, що при вкладенні у квартиру вартістю €300 000 вже через п'ять років її ціна може досягати €360 000–370 000 . Додамо сюди дохід від оренди (в середньому 4–5 % річних), і вийде, що об'єкт не лише зберігає капітал, а й активно працює на власника.

Такий сценарій є особливо цікавим для довгострокових інвесторів, які дивляться не на швидкий заробіток, а на поступове збільшення вартості активу.

У липні 2025 року в Штирії набули чинності зміни, які безпосередньо зачіпають власників квартир, що здають житло через Airbnb, Booking та аналогічні платформи . Наразі такі об'єкти оподатковуються додатковим податком.

Для власників це означає, що проста схема «купив квартиру і здаєш туристам» більше не працює у колишньому обсязі. Прибуток залишається, але частину доходу доведеться віддавати державі. У результаті багато власників починають змінювати стратегію: хтось іде у довгострокову оренду студентам чи сім'ям, хтось підвищує ставки, а частина власників зовсім розглядає продаж.

З одного боку, цей закон робить ринок більш регульованим та чесним: мешканці міста отримують доступне житло, а бюджет – додаткові податки. З іншого боку, для інвесторів це виклик, що вимагає гнучкості та перегляду звичних моделей заробітку.

Саме цей фактор робить ринок Граца унікальним у 2025 році: тут уже не можна копіювати стратегії Зальцбурга чи Відня, доведеться адаптуватись під нові умови.

Порівнюючи Відень і Грац, можна відмітити, що Відень залишається найбільшим і найпрестижнішим ринком нерухомості в Австрії з високим рівнем цін і величезним міжнародним інтересом. Квартири в центральних районах столиці продаються по 10 000-12 000 євро за м², що робить ринок недоступним для багатьох інвесторів. При цьому прибутковість від оренди тут нижче, близько 3-4%, оскільки висока вартість покупки з'їдає частину прибутку.

Грац , навпаки, вважається «доступнішим входом» в австрійську нерухомість. Середні ціни нижчі, а прибутковість оренди вища — особливо в районах, де зосереджені університети та студентське життя. Для тих, хто шукає стабільне зростання капіталу та надійний потік орендарів, Грац стає логічним вибором.

Таким чином, якщо Відень - це ринок статусу і престижних інвестицій , то Грац - це ринок практичних рішень і довгострокової прибутковості .

Плюси:

• Більш доступні ціни, ніж у Відні чи Зальцбурзі.
  Грац дозволяє увійти ринку нерухомості з меншими вкладеннями. Багато інвесторів розглядають його як «перший щабель» в Австрії: тут можна придбати квартиру чи будинок за розумну ціну та поступово нарощувати капітал, не витрачаючи мільйони одразу.
• Стабільний попит оренду.
  Університети, туристи, молоді фахівці та ділові приїжджі формують постійний потік орендарів. Завдяки цьому квартири в Граці практично не простоюють, а власники можуть розраховувати на стабільний дохід цілий рік без вираженої сезонності.
• Прозорість угод.
  Кожна покупка фіксується в земельному реєстрі Grundbuch, де вказані права власності та обтяження. Для інвестора це гарантія того, що угода безпечна, а квартира справді належить продавцю. Такий рівень юридичного захисту особливо важливий для іноземців.
• Культурна насиченість міста.
  Фестивалі, концерти, театри та багата архітектура роблять Грац не просто місцем для життя, а культурною столицею Штирії. Це підвищує цінність оренди та привабливість житла, адже місто цікаве як студентам, так і забезпеченим іноземцям.

Мінуси:

• Високі ціни у центрі.
  У районі Innere Stadt вартість за м² легко досягає €7 500 і вище. Для багатьох це стає бар'єром, і хоча такі квартири дорожчають найшвидше, вхідний поріг залишається надто високим.
• Бюрократія для іноземців
  Якщо покупець не є громадянином ЄС, буде потрібно дозвіл земельної комісії. Цей процес може тривати кілька місяців і вимагатиме додаткових документів. Угода залишається можливою, але стає довшою та складнішою.
• Нове оподаткування короткострокової аренды.
  З 2025 року квартири, що здаються через Airbnb та схожі послуги, обкладаються додатковим податком. Це знижує чисту прибутковість і змушує власників переключатися на довгострокову оренду чи підвищувати ставки.

Нерухомість у Граці – це баланс між доступністю та прибутковістю. Тут ціни нижчі, ніж у Відні чи Зальцбурзі, але при цьому зростання цін та попит на оренду роблять ринок не менш привабливим. Для інвестора Грац — це можливість увійти до Австрії з меншими вкладеннями та отримати прибутковість 4–5 % річних, а у студентських районах і вище.

Відень залишається ринком статусу: квартири там дорожчі, доходність нижче, але сам факт володіння житлом у столиці надає інвестиції вагу. Грац, навпаки, виграє своєю універсальністю — він підходить студентам, сім'ям, пенсіонерам та інвесторам, які шукають практичний та робочий інструмент для збереження та збільшення капіталу.

Саме тому Грац можна назвати «золотою серединою» австрійського ринку: тут немає надлишкового пафосу столиці, але є стабільне зростання, культура, університети та якісне життя.