Нерухомість у Єгипті: чи варто купувати у 2026? Поради інвестора

Інтерес до нерухомості в Єгипті в інвесторів зростає: країна проводить економічні реформи, пожвавлюються туристичні потоки, а уряд заохочує іноземні інвестиції.

Я, Ксенія Левіна, інвестиційний консультант та юрист Vienna Property Investment, підготувала системний огляд купівлі нерухомості в Єгипті. Розберемося із законами, податками та прибутковістю, порівняємо з Австрією (Віденою) і відзначимо, коли Єгипет вигідніший, а коли стабільність Європи вирішує все.

Ціль статті – системно розібрати інвестиційну привабливість Єгипту. Ви дізнаєтесь, чи можна купити квартиру в Єгипті, які закони регулюють угоди з іноземцями та кім це вигідно.

Ми розглянемо світовий та регіональний контекст: чому зараз варто звернути увагу на Африку/Близький Схід, що відбувається з економікою Єгипту, які глобальні тренди впливають на ринок.

Наприклад, попит на курортне житло у всьому світі зростає: логічно порівняти Єгипет з іншими «теплими» напрямками (Туреччина, Греція, Марокко), а також зі стабільною Австрією.

Австрія тут виступає у ролі «базису»: на 70% критеріїв (стабільність, зростання цін, надійність) вона виграє, але ми подивимося, де Єгипет може запропонувати більшу прибутковість чи низьку вартість.

Чому саме зараз? Після кількох років нестабільності (політичні потрясіння після 2011 р. та останні валютні кризи) економіка Єгипту поступово відновилася: починаючи з 2016 р. уряд запровадив систему девальвації та у 2022 р. зміг вийти із затяжної кризи; у 2023 р. за середньої інфляції 30–35 % (проте падіння до кінця року) темпи зростання ВВП становили ~3,8 %.

На жаль, державний бюджет високо залежний від іноземних позик, але разом з тим ЄДІПЕТ став активніше залучати інвесторів: у 2023 р. знято обмеження на кількість об'єктів, що купуються іноземцем, діє «золота віза» для інвесторів, будуються нові мегапроекти (Нова столиця, Єгипетський міст через Суецький).

Глобальний тренд – «блакитна економіка» (морський туризм, порти, інфраструктура) йде Єгипту назустріч. При цьому не забувайте: в Єгипті ще багато що потрібно реформувати, і вкладення сюди ризикованіші, ніж у ЄС.

Коротко про репутацію Єгипту: агенції та журнали описують його як «стабільного, але мінливого». Світові рейтинги (наприклад, World Bank Doing Business) ставлять Єгипет близько 114 місць у 2020 році, тоді як Австрія – у першій тридцятці. За індексом корупції/прозорості Єгипет теж поступається ЄС.

З іншого боку, населення Єгипту (110+ млн, молоде та зростаюче) – великий локальний попит на житло, а вільні зони та туризм знижують податкове навантаження для інвестора. Це робить Єгипет «ростовим ринком» у статистиці PWC/Numbeo, але з нижчою стабільністю.

Єгипет – найбільша арабська країна населення і ринку нерухомості. В економічному сенсі Єгипет – це «економіка Близького Сходу, що розвивається», зі своїми плюсами і мінусами.

Порівняно з Європою його можна назвати «новим базаром» – дуже демократичний і потенційно прибутковий (прибутковість та зростання цін високі), але це потребує терпіння та готовності до ризиків.

Регіональний контекст (Мена). Конкуренти в зоні Середземномор'я – Туреччина та Марокко:

• Туреччина пропонує більш високі доходи, але в неї гіперінфляція та політика нестабільна (курс ліри просяде, як у Єгипті – 2021/22).
• Марокко консервативніше, але ринок менший.
• Єгипет вигідно відрізняється населенням (понад 110 млн осіб) та туризмом: у нього Суецький канал, два моря, піраміди та доступна ціна життя.
• Плюс уряд активно будує новий (наприклад, Новий адміністративний центр, де вже заплановані квартали європейського зразка).

Світові рейтинги За Ease of Doing Business, Єгипет був на 114-му місці в 2020 р. (середні показники за всіма параметрами), Австрія приблизно 27. Це означає:

• Вести бізнес (і купувати житло) в Австрії у 70% випадків набагато простіше – процедури менші, переказ грошей прозоріший, закони усталені.
• Єгипет часто вимагає дозволів (наприклад, вже згадано, що потрібне схвалення Кабінету міністрів при купівлі будь-яких об'єктів) та дотримання валютних правил.
• З поганого сюди входить: суттєва бюрократія та потенціал політичних змін (їм же доведеться підлаштовуватись під реформи МВФ, які можуть змінювати нормативи).

Економічні фону. Останніми роками економіка Єгипту демонструє стабільне зростання після минулих криз. За даними Мінекономрозвитку Єгипту, ВВП країни у 2021/22 зріс на ~6,6%, а у 2022/23 – на 3,8%.

Інфляція все ще двозначна (~35% у 2023), але почала сповільнюватися. Така ситуація дає два ключові висновки: перша — нерухомість у Єгипті дорожчає швидше, ніж у стабільній Європі (у 2023 р. житлові ціни в деяких курортних районах зросли на 20–40%), друга — нестабільність курсу означає, що інвестор не повинен зберігати всі кошти в фунтах.

Південна Європа. Іноді Єгипет порівнюють із Туреччиною чи Грецією (або Кіпром):

• Греція має «золоту візу» за €250–500 тис., там членство в Євросоюзі, а ринок невеликого розміру. Корисно окремо подивитися, як купити нерухомість у Греції – так простіше звести відмінності у процедурах до зрозумілого чекліста.
• Єгипет же не в ЄС, але при цьому має нижчі ціни (купити квартиру в Каїрі або Хургаді дешевше, ніж аналогічну в Афінах) і трохи більш високу прибутковість (наприклад, порівняйте: середня квартира, що здається, в Каїрі дає 5–7% річних проти 2–3% у більшості міст Австрії).
• Кіпр і Туреччина теж дешевші за Австрію, але Єгипет більший і пропонує цікаві курортні локації (Червоне море).

Чому інвестори звертають увагу на Єгипет? Відповідь проста: вона поки що недооцінена. Під час криз інвестори йшли з Єгипту (наприклад, через революцію 2011 р. чи знецінення фунта), ціни впали.

Зараз, коли країна долає фінансові труднощі, іноземні капітали заходять: останні новини – Емірати та Саудити планують вкласти десятки мільярдів у розвиток курортних зон (наприклад, проект Ras El-Hekma вартістю $35 млрд). Це показник того, що на найближче десятиліття інвестиції до Єгипту зростатимуть.

Порівняйте з Віднем. Близько 70% умов для інвестора в Австрії кращі: європейська правова система, низька інфляція, передбачувана політика. Повернення інвестицій (ROI) в Австрії за рахунок зростання цін слабше (у 2022–2023 ціни тут майже стабілізувалися ). Але доходи від оренди (немає обмеження ставок, а й помірний попит) дають близько 2–3 %. У Єгипті потенціал зростання вищий, але там треба активніше моніторити ризики.

Ринок єгипетської нерухомості пройшов яскраву еволюцію за останні 15 років.

Після революції 2011 р. багато покупців відійшли від ринку, що призвело до зниження цін (особливо у 2012–2015 рр.). Коли влада зміцнилася, ціни плавно пішли нагору. Підтримку надали будівельні гіганти (Talaat Moustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) та державні проекти (наприклад, місрська соціальна забудова).

У 2016 р. стався ще один шок – різка девальвація ліра (з 8 EGP/$ до 30 EGP/$) – через реформу пішов сплеск інфляції, і на непростому тлі домінанта вторинного ринку швидко перетекла у новобудови масового сектора.

Нині ринок зростає. За міжнародними даними, у 2023 р. ціни на житло в Єгипті зросли приблизно на 15–40% у номіналі . У 2024 р. темп прискорився: у перших місяцях зростання досягало 24% річних у нових районах (New Cairo).

За статистикою CAPMAS , приватний будівельний сектор у 2022/23 побудував рекордний обсяг житлових одиниць (близько 1,3 млн, що на 21% більше, ніж роком раніше). Це говорить про те, що ринок зараз у фокусі забудовників та покупців.

Центри – це всі великі міста та курорти:

Каїр та передмістя. Тут проживає більша частина населення (~20 млн у столичній агломерації). На вторинному ринку в старих районах (Шубра, Заманих, Маср ель-Адіма) панує низький цінник, але й попит слабкий.

Зате в нових містах навколо Каїра (Новий Каїр, 6th October, Sheikh Zayed, Madinaty і т. д.) пропозиція активно зростає: тут можна купити квартиру в Каїрі на різний бюджет - від однокімнатної студії до особняка з басейном.

Ціни в передмістях зазвичай у 1,5-2 рази вищі, ніж у самому Каїрі (приблизно $60-100 тис. за 1-кімн. на руки). На ринок житлової нерухомості в Каїрі традиційно впливає внутрішній попит (місцеві купують житло для себе) та оренда студентам (їх багато, 60 університетів, плюс іноземні партнери та консалтингові фірми).

Курорти Червоного моря. Хургада та Шарм-ель-Шейх – головні туристичні центри. Вони притягують європейців та багатих близькосхідників. Тут багато новобудов та кондомініумів (розвинені комплекси з готельною інфраструктурою).

Купити квартиру в Хургаді можна від $50-80 тисяч за скромну студію; найпрестижніша – вілла за $300–500 тисяч.

Ціни помітно дорожчі, ніж у Каїрі: тут люди готові платити за вид на море. Найвигідніше купувати в доларах (ціни прив'язані до валюти), оскільки фунт сильніше падає.

Північне узбережжя (Новий Ель-Аламейн та околиці Олександрії). Тут розпочинався бум у 2017–2019 роках. Комплекси "Marassi", "Dunes", "Sidi Abdelrahman", а потім новий "Alamein Heights" та "North Coast". Інфраструктури поки що мало, але темпи будівництва високі.

Ціни: однокімнатна від $60 тис., вілли до $200 тис. Ринок більш спекулятивний, поки багато квартир порожні поза сезоном.

Нова адміністративна столиця та інші проекти. Уряд будує величезну «сателіт»-столицю поруч із Каїром. Поки що в ній житлові квартали не заселені масово (дороги та метро ще будуються), але багатьох інвесторів приваблює ідея перспективної оренди чиновникам.

Ціни тут високі (стартапи по $300–600 тис.), пропозиція – багатоповерхівки та офіси.

Інші. В Олександрії та на узбережжі Середземного моря (наприклад, Хургада на захід, Ель-Аріш) ціни нижчі, але попит теж малий. Специфіка: на півночі Єгипту ближче до Європи та взимку тепліше; у Каїрі більше роботи та навчання; у Червоному морі – активний туризм.

У Єгипті вторинний ринок все ще домінує (>60% угод). Багато єгиптян все ще обмінюються «старим фондом» (будинками до 1980-х), особливо низькометражним житлом на бідних околицях Каїра.

Новобудови (нові квартали, котеджні комплекси) заповнюють нішу дорожчого житла та туристичних апартаментів. Серед новобудов є проекти бізнес-класу (SODIC One у Каїрі, Palm Hills Madinaty) та luxury (Marassi villas).

Готелі під управлінням міжнародних брендів також пропонують інвестпроекти: наприклад, апартаменти в Hotel Apartments поряд з готелем Sofitel у Каїрі або проекти вілл в Ель-Гуні (El Gouna).

Покупці – переважно місцеві: із середнього та вищого класу, банківські службовці, лікарі, військові пенсіонери. З іноземців традиційно вливали кошти: китайські робітники та компанії (раніше будували), європейські пенсіонери (часто британці, французи орендували житло), російський капітал (особливо на півночі та в Хургаді), а зараз помітні інтереси з ОАЕ та Саудівської Аравії (разом з інвестиціями в інфраструктуру).

Цікаво, що всередині регіону є тренд : наприклад, нещодавно стало відомо, що Єгипет дав пільги покупцям житла з регіональних країн (податкові канікули та схожі умови для саудівців та еміратців).

У цілому нині, внутрішній попит (азіати, африканці, самі єгиптяни) покриває більшість угод. Частка іноземців від загального обсягу покупок невелика, але ключова на найдорожчих об'єктах.

Єгипетська нерухомість все ще вважається привабливою «бюджетною альтернативою» європейської: ціни явно нижчі за світові міста з розвиненою інфраструктурою. Словом, ринок Єгипту – це молодий ринок, що інтенсивно зростає зі своєю специфікою (акцент на туризмі та житло для внутрішнього споживача), який за своєю суттю більш спекулятивний, ніж «стабільний» австрійський.

Фізичні особи. Будь-який громадянин (іноземець чи єгиптянин) може придбати житловий об'єкт чи земельну ділянку. З 2023 р. було скасовано обмеження «не більше двох об'єктів», тож тепер можна купити скільки завгодно квартир чи будинків (щоправда, про кожного доведеться повідомляти держоргани).

Компанія. Часто купують через компанію – єгипетську корпорацію (LTD/GPSC) або іноземну філію. Це дає деякі бонуси з оподаткування: якщо організація отримує доходи (наприклад, з оренди), то сплачує корпоративний податок, який іноді нижчий за індивідуальні ставки.

Але врахуйте, що більшості іноземців для відкриття єгипетської фірми теж потрібен представник чи співзасновник (як мінімум оформляється в EGX). Щоб мінімізувати податки, деякі купують на компанію Кіпру чи Естонії та контролюють угоду через ці юрисдикції, але формально нерухомість реєструється на єгипетську дочку.

REIT (фонди). Єгипет має легальні інструменти колективних інвестицій: REIT-фонди (Real Estate Investment Trusts), регульовані банком і біржею (FRA). Однак їхня частка в сегменті мала.

Умови такі: згідно із законом REIT повинен вкладати не менше 80–90% активів у нерухомість, що здається, а податок з прибутку сплачувати за ставкою 22.5% (немає пільг для інвесторів). У 2018–2020 роках. були спроби запустити біржові REIT (кілька фондів Misr Insurance та Banque du Caire), але їхня капіталізація поки невелика.

Якщо ви готові до бюрократії і хочете «непрямо» вкладатися (більше ліквідності, але й ризиків узгоджувати структуру), можна розглянути місцеві REIT (у разі стабільного зростання ринків вони почнуть дорожчати).

Купівля він (solo чи у шлюбі). Найпростіший спосіб - оформляти покупку на фізособу або на двох (подружжю). Важливо врахувати питання успадкування та дарування: якщо мати купує квартиру на своє ім'я, вона потім може передати її дітям (але за єгипетським правом – через заповіт, який треба правильно оформити).

З 2018 р. Єгипет визнав шлюбні контракти як засіб поділу майна, тому «купівля на двох» є поширеною практикою для сімей.

Через інвестиційний траст чи фонд. Майже ні: в Єгипті відсутні сімейні трасти на західний зразок (як в Австрії).

Але є варіанти оформлення "estate planning": нерухомість можна записати на компанію або "спеціальний фонд", що управляє майном (під контролем фінансового регулятора). Це складна схема і зазвичай не потрібна для зарубіжної інвестиції до 1 млн євро.

Покупка через довірчу особу (довіреність). Багато іноземців не можуть відразу прилетіти, тому оформляють покупку через довірену особу (на єгиптянина чи фірму) за генеральною довіреністю у нотаріуса.

Закон дозволяє це: нотаріус оформляє доручення у Єгипті чи там (після апостиля). Довірена особа укладає попередній договір (mushakhasah), дає депозит, а потім оформляє остаточну угоду.

Нерезидент vs резидент. Юридично жодних обмежень: іноземець (нерезидент) може придбати нерухомість на тих самих умовах, що й єгиптянин, якщо отримав схвалення у Міністерстві закордонних справ/інвестиційної комісії.

Схвалення практично видається завжди (тільки перевіряють відсутність порушень). Для неневропейців немає автоматичної візи при покупці, але оформляється посвідка на проживання (1–5 років) за програмою інвестицій.

Процес купівлі в Єгипті складається з кількох обов'язкових кроків:

Отримання податкового номера (Мухсід/Tax Card). Як і в багатьох країнах MENA, іноземцю спочатку потрібно отримати до податкової служби Єгипту («Tax Authority») місцевий ідентифікаційний номер (NIN). Це просто і зазвичай роблять через банкінг (зі свого паспорта оформляють картку). Без цього номер не можна зафіксувати угоду.

Договір про наміри (Mushakhasah) та завдаток. Після вибору об'єкта сторони підписують попередній договір (зазвичай на 10–15 днів), яким покупець вносить гарантійний депозит (зазвичай 5–10% від ціни). Цей договір захищає обидві сторони: продавець обіцяє не продавати житло ще комусь, покупець – гарантує намір купити.

Юридична перевірка. Майже обов'язкова. Єгипетський юрист з нерухомості перевіряє документи на об'єкт: наявність прав у продавця, обтяження, правильність реєстрації. Її оформлення часто називається "перевірка чистоти". Тут же, в офісі агента або у юриста, підписують остаточний договір купівлі-продажу.

Нотаріус та реєстрація. Фінальний крок - подання документів нотаріусу (її зазвичай роблять у місцевій катастровій палаті - "Title Registration Office"). З нотаріусом платник вносить повну суму (краще переказом через єгипетський банк). Нотаріус оформляє купівлю та реєструє право власності на ім'я покупця.

Терміни: за наявності всіх документів процедура зазвичай займає 1-2 тижні. Ключовий момент – саме оплата. До кінця 2025 року новобудови (житлові) звільнені від ПДВ, але збори все одно стягуються: гербовий збір (~2,5%), нотаріальний збір до 1–3%, плати юристу/агенту (зазвичай трохи більше 2%).

Реєстрація за новими власниками. Після нотаріуса право власності (Title Deed) оформляється з ім'ям покупця.

Роль юриста та агента. Раджу обов'язково наймати місцевого адвоката та досвідченого агента чи ріелтора. Адвокат перевірить «чистоту» угоди, допоможе з документами, у тому числі засвідчить переклад важливих паперів арабською. Агент розповість про ризики району, реальну ціну (ціни рекламні часто завищені).

Вимоги до покупця. Формально – наявність коштів та відсутність заборон (наприклад, об'єкт у військовій зоні). Передбачається, що покупець повнолітній та дієздатний.

Іноземців реєструють у реєстрі іноземної власності. Закон 230/1996 забороняв іноземцям володіти нерухомістю «у стратегічно важливих» місцях, але нововведення 2023 року це обмеження прибрали для житлової нерухомості (якщо об'єкт не закрита військова частина).

Особливості острівної нерухомості. Деякі популярні курорти (о. Гельмондіб, Острова Червоного моря) знаходяться на зонах, що особливо охороняються. Там часто потрібен окремий дозвіл від військового управління перед угодою. Це рідкість, але питання треба наперед уточнити у юриста.

Купівля дистанційно. Як згадувалося, можна за дорученням. Мені часто кажуть клієнти «не хочу їхати», але я рекомендую хоч раз приїхати – важливо побачити об'єкт, зрозуміти оточення. Але всі формальності можна вирішити віддалено: юристи можуть підписувати від імені, а нотаріус працює за завіреною довіреністю.

Перевірка чистоти. У Єгипті треба перевірити такі моменти: чи ніхто не заперечує право власності (наприклад, немає підсудності чужої спадщини), об'єкт не закладений у банку (тоді потрібно запитати довідку про відсутність кредиту), і всі комунальні платежі сплачені. Держслужби зобов'язані подавати довідку про відсутність боргів перед продажем.

Реєстрація права. Після оформлення у нотаріуса покупець отримує Сертифікат про реєстрацію – єгипетське «свідоцтво про власність».

При купівлі нерухомості в Єгипті інвестору необхідно врахувати такі витрати:

Гербовий збирання (stamp duty). Зазвичай 2.5% ціни угоди (включається до договору). Його платить продавець, але часто вартість враховують під час торгів.

Нотаріальні та реєстраційні збори. Приблизно 1–3% угоди – це тарифи нотаріуса та служби реєстрації прав власності.

Юрист/агент. Приблизно до 2–3% вартості (сума обговорюється з агентом). Це не державне, а сплатить покупець або ділиться із продавцем за домовленістю.

ПДВ. Прожитковий мінімум – новобудови житлового призначення звільнені від ПДВ до кінця 2025 р. (залежно від закону про економічні реформи) – тобто ви не сплачуєте додатковий ПДВ на квартиру в житловому проекті.

Єдиний податок на нерухомість. У Єгипті діє щорічний податок на нерухомість, що здається в оренду ( Real Estate Tax ) за ставкою 10% від офіційної орендної вартості (плюс пільга 30% до відрахування). Тобто якщо ви здаєте житло, 10% від обороту (після 30% відрахування) йде до бюджету.

Муніципальний податок (місцевий, схожий на австрійський Gemeindesteuer). Незначний, зазвичай входить до річних внесків власників (maintenance fee) і перекладається на орендарів.

Інвестиційний податок. У Єгипті немає спеціального податкового режиму "non-domicile" або "відстрочення" як у деяких країнах (наприклад, як австрійський Self-Sufficiency Scheme).

Тут податки сплачуються традиційно, закордонний дохід не враховується лише на рівні особистого бюджету (тобто резидент Єгипту сплачує податок лише з тих доходів, які «прийшли до Єгипту» чи одержані тут). Але для нерезидента це є неактуальним.

Сумарно, при покупці будьте готові витратити до 7-10% від ціни угоди на всілякі збори та комісії.

Порівняння з Австрією. В Австрії покупець сплачує Grunderwerbsteuer 3.5% (GrESt), реєстраційний збір ~1.1% та нотаріальний гонорар ~1.5%, всього близько 6–7%. А також ПДВ 20% при купівлі новобудови (якщо ви є резидентом і купуєте великий проект, але для іноземців може бути частково пільговий).

Таким чином, австрійські податки загалом вищі (особливо ПДВ), але й послуги зроблені на порядок ефективніше (прозорі, одразу включені).

Податок приріст капіталу (Capital Gains Tax). У Єгипті він стандартно 10% від різниці між ціною продажу та покупки (для фізособи). Але є нюанс: якщо ви володіли квартирою більше 2 років, фактично додатковий податок знімається, тому що продажі старої нерухомості не підлягають звичайному податковому обліку. Для нерезидентів переклад зазвичай утримується покупцем.

В Австрії правила інші. Якщо ви продаєте квартиру, яка була вашою основною, немає податку. Інакше під час продажу протягом 10 років з будівництва діє ставка 30% з прибутку. Після 10 років – визволення.

Єгипет пропонує програму резидентства для інвесторів у нерухомість. По суті, це аналог Golden Visa: для покупки нерухомості існують вимоги, що дозволяють отримати проживання на 1–3–5 років. Правила (останні реформи 2023 р.):

• 1 рік: нерухомість у сумі щонайменше $50 000 чи банківський депозит $50 000 (в єгипетськім банку).
• 3 роки: покупки від $100 000 або депозит $100 000.
• 5 років: від $200 000 нерухомого майна.

У кожному випадку віза необмежено продовжується, доки на руках підтвердження від банку чи ви власник потрібної нерухомості. Жодних вимог щодо фактичного проживання немає (бонус!).

Єдине: нерухомість має бути зафіксована в національному реєстрі (registered), тобто купівля в проекті, що будується, може не підійти без реєстрації (але очікується пом'якшення).

Порівняння з Австрією. Австрія не пропонує "золоту візу" при покупці нерухомості. Ми маємо дозвіл на проживання для заможних осіб (§56 закону про перебування без роботи), але за ним треба мати дуже високий річний дохід (близько €2 550 щомісяця для одного, і серйозне забезпечення).

Наша «Ауфентхальт» карта не пов'язана з покупкою, а більше схожа на пенсійний чи накопичувальний дозвіл на проживання. Для інвестора в Австрії варіант - це Red-White-Red Card для самозайнятих осіб: вимагають бізнес-план, вкладення ~ € 100 000 плюс створення робочих місць. Таким чином, щоб інвестувати та залишитися, австрієць має або відкрити бізнес, або довести багатство, а не просто купити квартиру.

Помилки. Багато новачків плутають «туристичні візи» та «інвестиційне резидентство»:

• Купівля квартири в Єгипті не гарантує автоматичного ПМП; після оформлення угоди інвестор подає заявку на "residence permit for property owner".
• Наприклад, консорціумом юристів вже зафіксовано, що іноземцю не можна жити в Єгипті понад 6 місяців без візи, і треба реєструватись у Міграції. Тому автоматичний ВНЖ не отримують лише об'єктом без звернення.
• Інші обмеження: не можна отримати посвідку на проживання на житловий будинок до 100 м² в новому каїрськім районі - треба мінімум 50 000 $ покупки.

Що змінилося (2023-2025). Програму «Residence by Investment» було офіційно затверджено влітку 2023 р. (при цьому парламент ще перебуває у процесі затвердження змін до законів про громадянство).

Головна новація – пряме зняття ліміту «2 об'єкти», а також уточнення щодо депозитів. Таким чином, при 250 тис. $ Інвестицій в економіку (або в нерухомість) іноземний інвестор отримує статус резидента.

Порівняння з Австрією. Австрійське ПМП дається, наприклад, по D-візі (навчання/робота) або по Deka Card (пенсійний вид). Тобто у нас не можна «просто купити будинок і жити в Австрії» – треба діяти стандартними каналами еміграції.

Короткострокова оренда (Airbnb, Booking та ін.). Прибутковість може бути дуже високою - у кращих випадках 6-8% річних або вище (по місцевій валюті), особливо на популярних курортах взимку та в канікули.

Наприклад, вілла біля моря за $300 000 може приносити $20 000 за кілька місяців сезону – до 6–7% суми.

Але є важливі ризики та обмеження: нові закони посилюють правила. Наприклад, уряд Єгипту на зразок багатьох країн вимагає реєструвати гостей та сплачувати податки як готелям. У Каїрі міська рада дозволила здавати на термін до 30 днів і зобов'язала сплачувати туристичний збір ; а на Червоному морі такі норми готуються – вже запроваджено повну заборону на «некласифіковані» квартири (штрафи від власників до турагентств).

У результаті короткострокові оренди зараз перебувають «на межі легальності»: багато сегментів ринку все ще є нелегальними. Якщо ви берете об'єкт під Airbnb, потрібно бути готовим до штрафів або нових обмежень (може знадобитися реєстрація в туристичному міністерстві).

Довгострокова оренда. Менш ризикована. При здачі 3–5 років (квартири в Каїрі часто беруть держслужбовці, лікарі, експати) прибутковість стабільніша, але нижча – близько 4–6% річних (рублеві інвестиції дадуть вищу прибутковість через інфляцію, але «в реальному вираженні» зазвичай близько 5%).

Наприклад, у самому Каїрі середня орендна плата за 80–100 м² апартаменти – ~$400–600 на місяць, а квартиру можна купити за $50–70 тис., що дає близько 6–7% валового доходу. У Шарм-ель-Шейху аналогічні апартаменти коштують дорожче (до $1 000/міс) і там орендний дохід теоретично до 8%.

Але на практиці: такі квартири власники часто самі використовують, тому здавання популярне лише в сезон.

Керівники та агентства. У великих містах є спеціалізовані компанії (Property Management), які займаються управлінням орендною нерухомістю (за фактом, беруть комісію 20-25%).

Наприклад, фірма Al Burouj у Каїрі чи Egyptian Homes у Хургаді. Вони беруть на себе пошук орендарів, збирання платежів та обслуговування, але беруть свій відсоток. Я часто раджу новачкам спочатку скористатися агентством, хоча це зменшує прибутковість.

Оподаткування прибутку від оренди. Стандартна ставка - 10% від офіційної орендної плати (після 30% відрахування). Тобто якщо ви здаєте за 600 $/міс (і декларуєте цей дохід), податок становитиме $720/рік ($60 на міс).

Порівняння з Австрією. В Австрії дохід від оренди складається з іншими доходами та оподатковується прогресивно (до 50%), зате комунальні витрати та амортизація знімаються.

Щодо ефективності оподаткування Єгипет виглядає чесніше: 10% із «брудного» доходу – це нижче, ніж у Європі. Порівняйте: австрійський власник теж платить такс 30% на здачу та муніципальний збір, разом понад 30% з доходу.

Порівняння прибутковості. Умовно, груба цифра – близько 7% у Єгипті vs 3% в Австрії. Звісно, ​​це номінал; в Єгипті більшість доходу може йти на інфляцію/збільшення зарплат персоналу, але за купівлі у валюті дохід все одно залишається вище. Натомість у Відні чи Граці падінь орендної плати майже не буває, а житло легко надається відомим німецьким орендарям за договором.

Каїр. Головний центр ділового життя Єгипту:

• Інфраструктура. Аеропорти, метро (метро 2 лінії), лікарні високого класу, міжнародні школи (Нью-Каїрська школа, American School in Cairo) – це все на рівні великих міст.
• Архітектура. Від найпростішого житла до резиденцій.
• Райони інвестицій. Мааді, Нубарія, Нексус Бей (південь Каїра) – це престижні приміські зони з парками та гарними школами; Zamalek, Garden City (острів Ніл, центр) - еліт, але ціни величезні (7-10 тис $ / м ²). Нове місто Новий Каїр та Madinty – тут багато нових кварталів та готових будинків. Навпаки, старий центр (Ізетлмампліт, Шубра) – не раджу, там безпека та якість житла низькі.
• Для оренди. Студентам та експатам цікаві Мааді, Новий Каїр, Геліополіс. Покупцям із ЄС чи США краще дивитись Нову Каїрську мережу та Мааді — там можна знайти квартири від $100 тис.

Салоніки Єгипту – Олександрія. Другий за величиною ринок країни, ціни тут нижчі за каїрські (на 20–30%):

• Олександрійська "швейцарська зона" (Zizinia, Sidi Bishr) нагадує середземноморську Європу: тихо, зелено, але менше роботи.
• Інвестори іноді розглядають Північне узбережжя (Новий Ель-Аламейн, Марса Матрух), де будівництво зараз у розпалі. Там низькі ціни (вила від $70 тис.), але інфраструктура ще слабка.
• Високого попиту іноземці в Олександрії не мають (трохи Близький Схід), зате місцеві здають по колу (туристів в Олександрії небагато).

Острови та Червоне море:

• Шарм-ель-Шейх – дорогий напрямок. Апартаменти тут стартують приблизно з $100 тис. (апртамент 50 м² у пристойному комплексі), вілли - $300-400 тис. до $1 млн. і вище. Високий сезон (грудень-лютий) заповнює ці будинки житлом, але влітку буває порожнім.
• Хургада - трохи дешевше Шарма, але доступніша: тут розвинена «плоский берег» (Сахл Хашиш, Сафага). Ціни: студія від $50 тис., вілла $150–300 тис. Оренду легше знайти, оскільки скрізь багато туристів влітку (знижка взимку).
• Дахаб – маленьке бекпекерське містечко, але теж входить у туристичні зони, там дешевші (студія від $30 тис.). Пляжі Північного Червоного моря (Таба, Раш-ель-Хекма): унікальні локації (поряд Йорданія та Ізраїль), але попит більш вахтовий, ніж незмінний.

Півострів Пелопоннес. Тут альтернативи немає: ми говоримо про внутрішні провінції Єгипту, де все зовсім дешево (до $300 за квартиру):

• В Ель-Міньї, Фаюм чи Кена, будинки стоять копійки порівняно з Євросоюзом. Але попит – лише на місцевому рівні.
• Інвестиції туди розглядають переважно єгиптяни, а іноземці — вкрай рідко.
• Такі об'єкти дуже доступні (3-5 тис. доларів за будинок в селі), але і продати потім буде важко - ніде.

Інфраструктура. Трохи докладніше про комунікації. У Каїрі та великих містах (Олександрія, Хургада) є міжнародні аеропорти, швидкісні автостради, готелі та лікарні світового класу (у Каїрі – з Deutsche Bank Clinic, Agouza Hospital, у Хургаді – Hospitel). Це плюс для інвестора: навіть якщо ви самі не житимете, туристам та орендарям важливо, щоб «все було поруч».

Наприклад, покупець з Європи з дітьми оцінить наявність міжнародної школи в Каїрі, поїздки на море (є курси дайвінгу), розумний час перельоту та хороші медпослуги.

Порівняння з Австрією. У Відні та Австрії загалом, безумовно, рівень життя вищий: чисте повітря, відмінні лікарні, безкоштовна вища освіта, але все це й коштує у 2–3 рази дорожче, ніж у Єгипті.

Сьогодні найбільш популярні такі покупки:

Каїр. Сімейні квартири для оренди (люди наполягають на стабільності здачі) та спекулятивні «індексні покупки» (наприклад, відносно дешеві апартаменти в новому проекті, розраховуючи перепродати, коли добудують інфраструктуру).

Хургада/Шарм. Як правило, власники шукають дохід через короткострокову оренду та сплачують «ПМП до моря».

Новий Ель-Аламейн. Бурхливий район, куди вкладаються великі девелопери. Продаються «пакети» квартир та вілл – суто інвестиційний інтерес, сподіваючись на розвиток узбережжя.

Внутрішні регіональні міста. Лише 5% інвестицій – там йдуть лише рідко спекулянти, які бачать у дешевій землі «золоту жилу» для будівництва міських передмість.

Вторинний ринок (>65% угод) – це переважно квартири та будинки, побудовані до 2000 р., іноді ще недоремонтовані. Багато хто з них вимагає оновлення (відремонтувати санвузол, провести інтернет).

За досвідом: «старий фонд» у Єгипті зазвичай годиться лише для місцевих – історичні квартали Каїра, старі будинки в Олександрії. Натомість у цьому сегменті можна знайти «жучки» по 30–40 тис. євро за велику квартиру (але там часом немає навіть кондиціонерів!).

Особливості вторинки. До 1980 року споруди – низька енергоефективність. Влітку будинки розжарюються, кондиціонери їдять багато електроенергії.

Тому я раджу клієнтам такі будинки або оновлювати із запровадженням ізоляції та нових вікон (інвестиційно-неефективно), або планувати здати їх лише як короткостроковий об'єкт (туристи вже готові терпіти «середземноморську романтику»).

Бонус: вторинне житло часто дешевше за новобудову на 20–30% (за схожі метри). Але ліквідність нижче: пошук покупця може зайняти місяць чи два, особливо якщо ви купуєте на відстані. Зручно, що ціни в найдорожчих районах (Мааді, New Cairo) слабко впали після інфляції, і вторинка там ще дорога (на рівень будівельників).

Новобудови. Щонайменше 35% ринку. Сюди потрапляють житлові комплекси девелоперів (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom та ін.), А також спеціальні проекти апарт-готелів.

Темпи будівництва в Єгипті є помірними за нашими мірками, але досить швидко для місцевих. При купівлі об'єкта, що будується, треба враховувати термін здачі (припустимо, 1–2 роки). Девелопери часто пропонують розстрочки (0% від 5 до 10 років) – це зручно інвестору: платити частинами, а отримувати житло за рік.

Порівняння якості. У деяких проектах (Marassi, El Gouna) забудова робиться за європейськими стандартами (велика увага до інфраструктури).

Загалом, якість «новобуду» в середньому поступається Австрії: бувають претензії до обробки та якості матеріалів.

Наприклад, я чула скарги, що в одному комплексі SODIC плитку приліплено погано, а гідроізоляцію робили формально, внаслідок чого після року дощів на базальтах пішов грибок.

Натомість Австрія встановлює суворі стандарти у будівництві – і проекти у Відні будуються з урахуванням енергоефективності, шумоізоляції та пожежної безпеки набагато краще, ніж у Єгипті.

Тому, купуючи новобудову в Єгипті, я рекомендую відразу закладати 5–10% вартості на «недоробки» – навіть найсучасніший єгипетський будинок потребує локального ремонту через 5 років (установка нового кондиціонера, фарбування фасаду тощо).

Приклади об'єктів:

• До $100 000: часті пропозиції – невеликі студії або 1-кімнатні у Каїрі, а також лінійні квартири у Хургаді (до 60 м²).
• $100–250 000: клас «середній»: 2–3-кімн квартири в Каїрі (80–120 м²), або таунхауси в Каїрі/New Cairo (малий котедж 150 м²), або гідні 2-кімн. у Хургаді/Шарм.
• $250–500 000+: квартири 120–150 м² у найкращих каїрських кварталах, великі таунхауси та вілли, комплекси з басейном.

Порівняння новобудов із Австрією. В Австрії новобудова за умовчанням оснащена «розумним будинком», ліфтом, паркінгом, повністю з оздобленням «під ключ», із закритим двором.

У Єгипті ці стандарти не є повсюдними. Особливо в «заробітчанських» районах (біля моря, ближче до бідних), якість може бути гіршою. Однак нові житлові зони (Madinty, New Cairo, El Gouna) мають досить високий рівень інфраструктури (школи, торгові центри), і там у новобудови є попит.

Одна перевага Єгипту: земля в прибережних зонах все ще дешевша за Європу, тому комплексну покупку (наприклад, апарт-готель на 100 номерів з кухнею в кожному) на узбережжі Червоного моря можна знайти за ціною, порівнянною з маленьким B&B в Центральній Європі.

Загалом ризиком новобудови в Єгипті вважається затримка термінів та можливі доопрацювання. Австрійські забудовники рідко зривають дедлайн, а єгипетські можуть змістити здачу на рік при форс-мажорах (див. пандемію).

Окрім «класичних» інвестицій в апартаменти, розглянемо кілька нестандартних підходів:

Декілька студій замість однієї великої квартири. Багато наших клієнтів з Азії та Європи (особливо в пандемію) віддали перевагу купити по 2–3 суміжні квартири-студії замість однієї великої. Це підвищує доходність (кожна студія продається окремо, оренда 2 студій зазвичай вища за сумарну оренду одного 2-кімнатного, плюс ризик простою знижений).

Недолік: удвічі більше роботи з кількома договорами, можливо, два іпотечні продукти. Головне – щоб двокімнатна ціна з урахуванням доплат не вийшла вищою за три студії.

Реновація старого житла (Flipping). У Єгипті це популярно: береш стару квартиру в центральних районах Каїра, витрачаєш 10-20% на ремонт і продаєш вже «під ключ» дорожче.

Однак тут ринок просів після 2022 (курси валют, пандемія), і все варто перераховувати в фунтах. Якщо ви купуєте в єгипетській валюті та знаходите дешеву квартиру, націнка може бути 15–30% після ремонту.

Апарт-готелі та міні-готелі. Туристичні проекти часто продаються як «готельні апартаменти» - ви володієте студією, яку готелю здають і керують. Тут плюсом є готове сервісне обслуговування, але мінус – ви менше контролюєте дохід.

Іноді такі апартаменти продаються за ціною вищою за ринок (за бренд готелю). Вихід: при гарному комплексі можна сподіватися на стабільний відсоток із прибутку готелю (~5%); але я віддаю перевагу прямій самостійній оренді, якщо сам власник-управитель.

Інвестиції в землю та довгобуд. У Єгипті все ще можна купувати землі (поза охоронними зонами). Є пропозиції - наприклад, ділянки на віддалених околицях Каїру або Північного узбережжя (за ціною від 10-20 доларів за м²). Це високоризиковий актив: треба чекати, що регіон забудують.

Приклад: нещодавно уряд озвучив плани розвитку «Нового Луксора» і в 2024 р. співтовариство чекає тендер на нові дороги в пустелі. Якщо ви купите землю поруч, можете побудувати пізніше з великим прибутком (або продати розробнику). Але якщо проект прокатить - складність знайти покупців.

Через фонди та інструменти (REIT тощо). Як ми згадували, в Єгипті є лише кілька REIT, і вони поки що накопичують гроші. Плюс такого вкладення – це диверсифікація (ви вкладаєте у портфель комерційної нерухомості). Мінус – як уже сказано, податки по REITи вищі (22.5% замість 10%).

Також є недержавні фонди та пайовики у житлових проектах (іноді девелопер пропонує «пул інвесторів» – купівля кількох квартир та їх суцільна оренда керуючим).

Ми у Vienna Property нечасто консультуємо подібні схеми, але для великого капіталу ($1 млн+) вони можуть мати сенс: знизиться залежність від одного об'єкта, дохід згладжується.

Порівняння зі стратегіями у Відні. В Австрії люди частіше беруть один добрий об'єкт у відмінному місці та тримають його десятиліттями (пенсія планується зі стабільної оренди). Спекуляцій мало: через низьке зростання цін саме переворот (flip) тут непривабливий – податкових пільг немає.

Для портфеля я особисто раджу тримати 70% у консервативному варіанті (квартира у Відні, інвестиційний фонд нерухомості) та 30% – у зростаючому (нові ринки типу Каїра чи Єгипту).

Таку стратегію ми пропонуємо декільком клієнтам: частину грошей ми вкладаємо в «anti-crisis» фонди (єврооблігації, стабфонди, німецьку нерухомість), а суму, що залишилася, – у більш агресивні проекти (США, Єгипет, Кіпр).

За всіх плюсів, потрібно бути відвертими: ризики Єгипту серйозні. Головне – державні та природні:

Бюрократія та мінливість законів. 2023 р. вивели іноземців «з тіні», але завтра можуть знову щось підкрутити (як нещодавно – вимога платити у фунтах через банки). Згадайте, що ще 5 років тому для золотої візи потрібен був паспорт не старше 15 років.

Тому кожен інвестор повинен мати надійного юриста, який відслідковує зміни (наприклад, як саме можна документувати дохід тощо). Постійно перевіряйте актуальність правил, у тому числі через посольство чи консульство.

Короткострокова оренда. Змінюються правила часто: у 2023 р. уряд почав приймати жорсткі закони проти неліцензованого Airbnb. Тому розраховувати на наддоходи з житла сьогодні ризиковано: завтра може вийти наказ «здати сейф-орендарю штраф 100 тис. EGP».

Сезонність. Найбільший мінус Єгипту – екстрим клімату. Попит на оренду в Каїрі майже сезонний: влітку багато хто їде на південь чи до Європи. Курортні ж міста – навпаки, взимку заповнені (туристи з Європи та Близького Сходу), а влітку пустельні через спеку.

Ваш прибуток «просідає» на міжсезоння. В Австрії попит на оренду в цілому рівномірний цілий рік.

Інфраструктурні ризики. Деякі регіони страждають від нестачі доріг та води.

Приклад: Південний Каїр на шляху до піраміди Ель Харам періодично задихається від пробок; північний Африканський берег влітку гостро потребує безперебійного водопостачання – якщо ви купили віллу в пустелі на півночі, запасіться еко-водними планами (попри те, що солоні свердловини не годяться для пиття, найближчим поселенням явно не вистачає резервуарів).

природні ризики. Опади – рідкість, але якщо сильна злива, то на півдні наступають канікули для орендарів. Землетруси малоймовірні, але є невеликі сейсмічні зони. До повеней схильні віддалені від Нілу райони.

Ліквідність. Якщо ви купили на острові або в малому регіоні, може бути складно продати (залежно від інфраструктури місця). Квартира в Каїрі піде за 2–3 місяці, вілла у пустелі – може й рік.

Валютні ризики Купівля доларами – добре, але витрати у фунтах можуть з'їсти дивіденди. Думайте про це заздалегідь: купуючи «євровий» об'єкт, будьте готові, що зміни курсу позначаться на реальній прибутковості.

При іпотеці беріть краще доларові кредити (хоча банки Єгипту переважно дають у фунтах). Зараз канали конвертації покращали, але пам'ятаємо, що коливання не рідкість. Австрія тут виграє: євро одна із найстабільніших валют.

Порівняння з Австрією. Головні достоїнства Австрії – стійкість. Тут немає ні сезонності (щороку стабільно приїжджає та сама хвиля студентів), ні сюрпризів із законодавством (правила оренди змінюються вкрай рідко), ні проблем із безпекою.

Для клієнтів, які звикли до стабільності, Австрія приблизно в 70% питань краще (менше ризиків, гарантований ліфт та опалення в будинку, точне право власності). Єгипет же – це 30%, що залишилися: цікавість, довгий хедж на майбутнє ринку Близького Сходу, і швидший, але ризикований дохід.

Купівля нерухомості – не лише гроші, а й «життя всередині» об'єкту. У Єгипті рівень життя та побуту помітно відрізняється від Австрії, і це треба враховувати.

клімат. Єгипет – країна континентальна-субтропічна. Взимку тепло (+15…+25°C у Каїрі), а влітку дуже спекотно (у тіні +40…+45°C, і це щороку). На узбережжі Червоного моря влітку трохи прохолодніше (+35°C), а в горах Синаю – до +30°C вночі.

Якщо сім'я з дітьми чи літні, клімат – ключовий чинник. Австрія дарує помірне літо (+20…+25°C) та м'яку зиму (у Відні –5…+5°C), без виснажливих аномалій, натомість і до моря не доїхати пішки.

Медицина та страхування. Єгипет має хороші приватні клініки (Cleopatra Hospital, MedStar). Для мешканців доступні шпиталі високого класу, але вони платні. Обов'язкове страхування відсутнє, тому зазвичай під час переїзду європейці купують приватну міжнародну страховку (медстраховку).

В Австрії ж медицина державна (система Krankenkasse), і вона вважається однією з найкращих: сюди стікаються лікуватися з усього світу.

Освіта. Міжнародні школи в Каїрі (наприклад, Egypt Marriott School, Cairo American College) є, але їхня плата суттєва ($6–15 тис./рік на дитину). Плюси: викладання англійською чи французькою, міжнародний диплом.

Школи з якістю ближчі до австрійських (Steirische etc.) – вони рідкість. В Австрії освіта державна, платиш лише за мовні курси чи приватні німецькі школи, але загалом школу дитина отримає безкоштовно та на гарному рівні.

Безпека. Офіційно Єгипет останніми роками бореться із тероризмом (цілеспрямовано контролює курортні зони). У туристичних місцях (Хургада, Шарм) поліція охороняє.

Проте ризики залишаються: метро Каїра може мати напливи кишенькових злодіїв, але це не часто. Австрія за будь-якими стандартами – дуже безпечна країна (кримінал мінімальний, поліція ввічлива).

Рівень життя та ціни. Вартість побутових послуг в Єгипті набагато нижча за європейську. Рахунок у кафе – у 5 разів нижчий, бензин та комуналка – у 3–4 рази дешевше. При цьому якість брендів у супермаркетах (Carrefour, Metro) порівнянна з європейською.

У Відні ж оренда квартири в сто разів дорожча, їжа дорожча (за рівної якості), але й зарплати високі.

Транспорт та комунікації. У Каїрі давно працює метро (2 лінії), пристойні автобуси та нові платні дороги (між Каїром та Олександрійським шосе є автобан). В інших містах громадський транспорт бідніший (тут потрібен автомобіль).

Банківська система розвивається: зараз можна ввести долар у банку, заплатити за квартиру карткою, а кредити з іпотеки (якщо мати на увазі платоспроможність) все ж таки дають за старими умовами (до 5–6% річних). З телефоном та інтернетом у Єгипті рівень хороший (4G покриває майже всю країну).

Для порівняння, Австрія – країна з чудовим транспортом та зв'язком, але це й дороге задоволення.

Спрощена легалізація та переїзд. Варто зазначити, що при купівлі нерухомості інвестор може оформити посвідку на проживання (як ми описали), і це включає право жити з сім'єю (подружжя, неповнолітніх дітей). Однак у Єгипті є мовні та бюрократичні бар'єри: потрібно пройти реєстрацію про прибуття (кому потрібно – у консульстві Єгипту там просто помічають паспорт).

Приклади: багато хто переїздом до Єгипту на короткий термін (6 міс. за візою) залишаються задоволені - погода і ціни радують, але до довгострокового є питання. Сім'ям з дітьми треба враховувати: добрі міжнародні сади та школи є лише у Каїрі/Олександрії. Якщо ви купуєте в Шарм-ель-Шейху, дітям доведеться переїжджати на навчання до Каїра або у своєрідну «британську школу Шарм».

Порівняння з Австрією:

• Безпека: Відень приблизно в 10 разів безпечніший, ніж Каїр загалом.
• Якість житла: Австрійські будинки енергоефективніші та шумоізольованіші.
• Комфорт: Єгипет виграє у кліматі та можливостях відпочинку (моря, пустелі) – це приносить якість життя для любителів природи.
• Побут: Європа забезпечує більш рівномірне життя з вихідними, службами, мовним середовищем – це питання особистих пріоритетів.

Для кого купівля єгипетської нерухомості може бути виходом за обмеження в інших країнах?

Громадяни нестабільних регіонів. Якщо у вас немає можливості легко отримати європейське громадянство або ПМП (наприклад, ви з країни поза ЄС із непередбачуваною політикою), Єгипет може дати хоча б житлову гнучкість.

Єгипет видає туристичні візи та резиденцію, і вони не закривають вам шлях до інших країн (ЄС). У той час, як австрійська червоно-біло-червона карта дуже дорога (мінімум мільйон на рахунку, доведена бізнес-активність або 1 млн інвестицій за спеціальною програмою).

Пенсіонери. Теплий клімат Єгипту робить його привабливим для європейських пенсіонерів (за наявності на руках близько $100–200 тис.). Медицина тут не гірша за сусідів (при розвиненому приватному секторі).

За $ 1500 на місяць можна зняти або купити (вірніше, взяти в іпотеку) достатнє житло і жити добре (особистий водій, домробітниця). В Австрії пенсіонерам доводиться платити за все: квартира + харчування + медицина за рік обійдуться вдвічі дорожче.

Digital nomads. Для фрілансерів та «цифрових кочівників» Єгипет – цікавий напрямок. Багато коворкінгів у Каїрі/Олександрії, дешевий офіс (або просто відмінне кафе з інтернетом біля моря).

В Австрії регламент за візою досить суворий: без дозволу на роботу у вас максимум 90 днів на півріччя, потім проблеми. У Єгипті ж резидент нерухомості може працювати онлайн неофіційно (або відкрити ІП на місці).

Так, податки із закордонних доходів у Єгипті не сплачуються, якщо вони не приходять з-за кордону (у ЄС, до речі, є режим non-domicile для деяких країн, але Єгипет такий регламент не запроваджував – просто ця тема менш актуальна тут).

Відень – якість та порядок. Надійне законодавство, чисті вулиці, східноєвропейський рівень заробітної плати, майже повна гарантія інвестиції. Німецька точність, іпотека з дуже стабільними ставками (1-2% річних), налагоджена система управління нерухомістю.

По суті це як купили «єврооблігацію з цеглою» – з невеликою прибутковістю, але повною безпекою.

Єгипет – лайфстайл та свобода. Якщо ви хочете жити «по-південному», у купальнику та з дайвінгом раз на тиждень, при цьому не вкладати більше €100 тис., Єгипет дає шанс розвернутися. Тут дорожчий ризик (курси, бюрократія, сезонність), але й виграші можуть бути до 2-3 разів більшими.

Єгипет підійде тим, хто готовий бути активним інвестором: стежити за ситуацією, спілкуватися з найнятими керуючими, шукати і продавати житло самостійно. Якщо ви налаштовані "купив і забув" - краще Австрія, а не Єгипет.

Чи плануєте ви «відійти від справ» за 5–10 років? Знати сценарій виходу – важливо:

Продаж майна. У Каїрі продати квартиру можна порівняно швидко (2-6 місяців), якщо вона ліквідна (центр чи гарне метро). На курортах – довше, особливо, якщо ціни впали. Якщо ви плануєте повертати гроші в євро, зважте на валюту продажу: втратите на курсі за 2020–25 (зараз 1 €=35 EGP).

Після продажу із ВНЖ. Якщо ваша резиденція видавалася з цієї нерухомості, то продаж не анулює ваше право на проживання відразу (Egp Flexible). Але оскільки для продовження потрібні документи про майно чи депозити, після продажу ви просто не зможете його продовжити на наступний термін.

За поточними правилами вам доведеться знайти інший об'єкт чи депозит, щоб зберегти статус. Якщо ви цього не зробите, то через рік-два посвідка на проживання припиниться.

Переоформлення на родичів. У Єгипті немає поняття умовної передачі резиденції «у спадок». Якщо ви віддали іншій особі частку у власності, це буде звичайна угода купівлі-продажу, і ВНЖ не зберігається.

Так, законодавство на етапі переходу прав залишилося таким самим, як і для громадян – все через дарування/спадщину за законом ісламського права (шаріат).

Від себе додам: ми бачили приклади, коли родичі покійних інвесторів оформляли спадщину і по суті спадкоємці продовжували посвідки на себе, але це складна процедура з довгим очікуванням (як і в будь-якій країні дозволу на проживання за сімейною категорією).

Ліквідність – Австрія vs Єгипет. Австрійську нерухомість зазвичай продати якнайшвидше (за рахунок міжнародного попиту та загальної стабільності ринку). У Єгипті все залежить від регіону: квартири в Каїрі знайдуть покупця за кілька місяців, але будинок в Не́в-Ель-Аламейні або сільська вілла в Фаюмі можуть лежати роками.

До того ж, якщо інвестиція "потрібна швидко", в Австрії ви вільніше розпоряджаєтесь (продаєте через агентство або аукціон), а в Єгипті документи та перевірка сильно затягують.

З особистого досвіду інвестицій у ЄС (Німеччина, Австрія, Кіпр) та Єгипет я сформулювала кілька головних уроків:

Поділ капіталу. Я ніколи не рекомендую вкладати все "в один котел". Якщо клієнт має на меті зберегти капітал, ми обов'язково радимо тримати резерв у високоліквідних валютах або активах. До того ж, я вважаю за важливе «навішувати пояси» на різні ринки.

Наприклад, мене часто запитують: «Що б Ви самі обрали у 2025 р., €300k інвестицій – Єгипет чи Відень?» Я відповідаю: «Розумно розділити – €200k вкласти у довгострокову нерухомість Відня (менше зростання, але стабільний дохід), а €100k ризикнути у Єгипті під високу прибутковість. Якщо іноземець або російськомовний воліє все ставити на одну карту, нехай думає: чи готовий він через це втратити комфорт?».

Перевірити об'єкт. Завдання юриста – переконатись, що документів у продавця достатньо. На практиці я бачила випадки, коли нові господарі виявляли порушення умов будівництва (апартаменти «заливалися» сусідами згори!), або незавершену реєстрацію (власник насправді не повністю викупив землю).

Буває, що іноземці нехтують ризиком, думаючи: «Усім байдуже, нехай буде, а я потім здам» . Моя порада: закон у Єгипті складний і залежить від сунітської спадщини, тому завжди наймайте юриста з місцевою практикою. Ми у Vienna Property ретельно перевіряємо кожного юриста-партнера через відгуки, щоб клієнт міг контролювати ситуацію.

Розподіл між стабільними та зростаючими ринками. Зазвичай я поділяю стратегію так: 30% - високоризиковані ринки з потенціалом (Єгипет, Туреччина, Мексика та ін.); 70% - традиційні активи (ЄС нерухомість, облігації ЄС, США).

Що б я вибрала для себе? Я віддаю перевагу сценарію стабільного зростання: продала б частину єгипетських часток і вклала в «комфортний» фонд в Австрії. Мої цілі – забезпечити сім'ю та майбутню пенсію, тому я довіряю Австрії в більшості.

Але відверто скажу: Я не виключаю повторного заходу до Єгипту, якщо ринок сильно впаде і з'являться знижки – тоді я увійду, як тільки переконаюся, що економіка країни справді стабілізувалася.

Єгипет – це ринок із великими перспективами та високими ризиками.

Коли варто обирати Єгипет? Коли ви готові керувати інвестиціями: ретельно аналізувати об'єкти, враховувати валютні коливання та бути готовим до сюрпризів. У такому разі ви отримаєте високу прибутковість та вигідні умови (низькі ціни на старті, «золоту візу» при покупці від $50–100 тис.).

Коли краще віддати перевагу Австрії? Коли вам важливіше стабільність і гарантія, ніж максимальний прибуток. Австрія вигідніша в 70% аспектів: прозорість угод, надійне право власності, повільне та вірне зростання цін, мінімальні бюрократичні ризики.

Універсальні поради від юриста-інвестора:

1. Завжди підключайте місцевого адвоката (як мінімум для перевірки та підготовки документів).
2. У жодному разі не вкладайте всі заощадження в один об'єкт (діліть інвестиції по країнах та активам).
3. Слідкуйте за економікою та політикою (інфляція, валютний курс, законодавство) – це прямий фактор вашого прибутку в Єгипті.
4. Інвестуйте в ліквідну локацію (з добрим попитом). Якщо сумніваєтеся, почніть із житла у Каїрі чи центрі курортного міста.
5. Не забувайте про страхування та догляд за нерухомістю (будь-яка квартира раз на рік-дві може вимагати ремонту).

Перспектива до 2030. До 2030 р. ми очікуємо на продовження зростання туристичного потоку в Єгипет, реалізацію великих проектів (новий портал Суецького каналу, розвиток Червоного моря). Це може призвести до ринку нерухомості ще на 10–20%.

Одночасно Єгипет орієнтуватиметься на приплив іноземних інвестицій (нові програми ПМП, можливо, лібералізація банківських операцій). Ми стежитимемо за цими трендами: Vienna Property планує запускати спеціальні проекти в Єгипті (спільно з місцевими девелоперами), щоб клієнти могли інвестувати під наглядом європейських професіоналів.