Податки на нерухомість в Австрії 2026 – повна інструкція

Нерухомість в Австрії давно приваблює як місцевих жителів, а й іноземних покупців. Причини очевидні: стабільна економіка, високий рівень життя та надійна система права.

Я часто нагадую клієнтам: вкладення нерухомості в Австрії потрібно розглядати саме як бізнес. Тут важливо враховувати не лише ціну квартири чи будинку, а й усі супутні витрати, насамперед податкові.

Треба розуміти: сума, зазначена у договорі купівлі-продажу, далеко не остаточна, адже до неї додаються податки та обов'язкові збори. Крім того, податкове законодавство час від часу оновлюється, тому краще заздалегідь розбиратися в чинних правилах та планувати бюджет з урахуванням можливих змін.

У цій статті ми розберемо докладно: які податки та збори чекають на власника на різних етапах – при купівлі, володінні, здачі в оренду та продажу нерухомості в Австрії. А також побачимо, як ці витрати можна оптимізувати.

Купівля нерухомості іноземцем в Австрії, в принципі, можлива, але порядок залежить від статусу покупця. Для громадян країн ЄС та ЄЕЗ купівля квартири чи будинку в Австрії зазвичай не викликає проблем, але тільки складніше ситуація із земельними ділянками, оскільки в деяких регіонах діють власні правила.

Особливі обмеження поширюються на сільськогосподарські угіддя та ділянки у про «заборонених зонах». У таких випадках іноземцю потрібно отримувати спеціальний дозвіл за земельним законодавством – Grundverkehrsgenehmigung . Докладніше про те, де і коли це потрібно, - у матеріалі " Обмеження на купівлю нерухомості іноземцями в Австрії" .

Ці вимоги стосуються і покупців із країн, які не входять до ЄС. Тому перед покупкою землі чи заміського будинку важливо наперед уточнювати закони конкретної федеральної землі.

Що стосується типів об'єктів, то іноземець може придбати ті ж типи нерухомості, що й австрієць: квартиру, будинок чи ділянку землі. Найбільший попит традиційно мають Відень і великі міста на кшталт Зальцбурга або Граца – саме тут зосереджена більшість пропозицій.

У той же час популярністю користуються і курортні регіони Тіроль або Зальцбург (Кітцбюель, Гінтерсбрунн та ін). Однак у туристичних зонах влада нерідко обмежує купівлю других будинків, щоб уникнути надмірного зростання цін.

На мій досвід, іноземні покупці часто припускають, що процедура буде максимально простою, але на практиці стикаються з бюрократією. Банки, наприклад, ретельно перевіряють походження коштів, а муніципалітети можуть уточнювати цілі використання житла.

Ціна об'єкта – лише частина загальної суми угоди. Покупець повинен враховувати обов'язкові австрійські податки та збори, які часто застають зненацька інвесторів.

Основний податок при покупці нерухомості в Австрії - Grunderwerbsteuer , податок на передачу нерухомості. Його стандартна ставка становить 3,5% ціни угоди (чи ринкової вартості об'єкта).

Приклад: якщо квартира коштує 300 000 євро, податок складе 10 500 євро.

Крім того, для угод усередині сім'ї (наприклад, між подружжям, батьками та дітьми) податок часто знижується до 0,5–2%. Таким чином, угоду при наслідуванні нерухомості краще оформити офіційно, оскільки вийде сплатити менший податок.

Після сплати Grunderwerbsteuer необхідно зареєструвати перехід права власності у земельній книзі ( Grundbuch ). За це стягується окреме мито – 1,1% вартості об'єкта.

Зазвичай всі розрахунки та платежі веде нотаріус чи юрист. В результаті лише державні збори при купівлі житла в Австрії становлять близько 4,6% від вартості житла.

Окрім обов'язкових податків, покупцю варто враховувати і додаткові витрати, пов'язані з оформленням правочину. Насамперед йдеться про нотаріальні послуги та юридичний супровід. Саме нотаріус готує договір купівлі-продажу та відповідає за процедуру «Verbücherung» – офіційне внесення даних до земельного суду. Зазвичай його послуги коштують приблизно 1–2% вартості об'єкта.

Точні ставки залежать від конкретної ситуації та складності договору, але загалом розумно планувати близько 1,5–2% на оплату нотаріуса. У деяких випадках може знадобитися перекладач (якщо покупець не володіє німецькою мовою). За це також доведеться заплатити, як правило, кількасот євро.

До цього додаються й інші можливі витрати: наприклад, витрати на оцінку нерухомості (банки нерідко вимагають такої експертизи при оформленні іпотеки), комісії при обміні валюти, якщо кошти надходять з-за кордону, та інші витрати.

Якщо все скласти, «приховані» витрати зазвичай становлять близько 2–4% від суми угоди. А разом із податками підсумкове навантаження може досягати 6–8% і навіть вище.

Саме тому важливо враховувати ці витрати наперед. Ціна квартири, яка спочатку здається привабливою, після всіх зборів і платежів може виявитися помітно вищою за очікувану.

Після купівлі нерухомості витрати не закінчуються - з'являються регулярні платежі та податки, які варто враховувати заздалегідь.

Кожен власник нерухомості в Австрії зобов'язаний сплачувати земельний податок - Grundsteuer . Підставою для розрахунку є «офіційна вартість» об'єкта – Einheitswert, яку визначає податкова служба.

Формула розрахунку виглядає так:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Steuermesszahl – це тариф, який залежить від типу нерухомості (квартира, будинок) та поступово збільшується для більш дорогих об'єктів. А Hebesatz – коефіцієнт, який встановлює кожен муніципалітет самостійно (зазвичай до 500%).

Для наочності приклад: якщо Einheitswert дорівнює 50 000 €, а у Відні застосовується максимальний Hebesatz у 500%, то розрахунок буде таким: 87,23 € × 5 = 436,15 € на рік.

Таким чином, йдеться про порівняно невеликі суми – зазвичай сотні євро на рік, але не тисячі. Розмір податку безпосередньо залежить як від Einheitswert, так і від політики конкретного міста чи селища.

У великих містах, наприклад, у Відні, коефіцієнт зазвичай близький до верхньої межі (500%), а невеликих муніципалітетах може бути помітно нижче. Якщо сума податку перевищує 75 €, сплачувати його можна не одразу повністю, а чотирма рівними частинами протягом року.

Формально податок зобов'язаний сплачувати власник, але на практиці багато власників, які здають квартири в оренду, перекладають його на мешканців, включаючи Grundsteuer до складу кімнальних платежів.

В середньому по Австрії власники квартири площею 70-100 м витрачають на Grundsteuer від 200 до 500 € на рік. У розрахунках зручно орієнтуватися приблизно на 100-200 € на квартал для великої квартири або приватного будинку.

Багато іноземних покупців дивуються, наскільки низький цей податок. І справді: порівняно з іншими країнами він майже символічний. Але, незважаючи на невелику величину, враховувати його при плануванні бюджету все ж таки необхідно.

Якщо нерухомість використовується задля власного проживання, а здається у найм, то прибуток від неї оподатковується. Цей дохід додається до загального особистого доходу власника та оподатковується за стандартною прогресивною шкалою прибуткового податку – від 20 до 55%.

В Австрії діє неоподатковуваний мінімум: до 13 300 € на рік (дані на 2024 рік). Це означає, що якщо після вирахування витрат дохід від оренди не перевищує цієї суми, податку платити не доведеться. За перевищення сума оподатковується за відповідною ставкою – 20%, 30% і далі, аж до 55% для дуже високих доходів.

Наприклад: квартира здається за 12 000 € на рік. Після обліку витрат оподатковуваний дохід може потрапити до однієї з нижніх щаблів, що знижує фактичну податкове навантаження.

Коли настає час продавати нерухомість в Австрії, головним питанням стає не тільки ціна угоди, але й те, який податок на прибуток доведеться заплатити - і як законними методами можна його зменшити.

Якщо власник вирішує продати нерухомість в Австрії, виникає ще один податок - Immobilienertragsteuer , або податок на приріст капіталу. Він введений у 2012 році і становить 30% від отриманого прибутку (різниця між ціною продажу та ціною купівлі).

Цей податок платить продавець, а сам термін володіння об'єктом значення немає, крім окремих спеціальних випадків.

Для юридичних осіб ставка нижча – 23%. Але для фізичних осіб стандартним залишається податок 30%.

Слід також врахувати: податку приріст капіталу впливає інші доходи. Тобто, навіть якщо ви маєте високу зарплату або дохід від бізнесу, ImmoESt залишається фіксованим податком 30% і не збільшує ставку за іншими видами доходу.

Незважаючи на те, що ставка у 30% видається досить високою, існують ситуації, коли податок на приріст капіталу під час продажу нерухомості можна зовсім не платити. Ключова умова – особисте проживання. Якщо власник використовував квартиру як місце проживання не менше двох років поспіль безпосередньо перед продажем, податок ImmoESt з нього не стягується.

Є й інше правило, гнучкіше - « 5 з 10 ». Тобто якщо людина проживала в будинку чи квартирі як у своїй головній резиденції не менше п'яти років протягом останніх десяти років, то при продажу об'єкта податок також не нараховується. Ця норма створена для того, щоб враховувати довгострокове проживання, навіть якщо людина нещодавно переїхала.

Проте правило «5 із 10» враховує і проживання колишніх власників. Це означає, що якщо нерухомість довго була сімейним будинком, то спадкоємець або обдарований може скористатися цією пільгою. Все залежить від того, хто і скільки фактично мешкав в об'єкті.

Якщо ж квартира перейшла у спадок і була одразу перепродана, податок все одно стягується з різниці між ціною продажу та колишньою вартістю. Єдиний спосіб уникнути його - прожити в цьому житлі не менше двох років.

Існує і ще одна цікава пільга - так звана Herstellerbefreiung ( виробнича пільга ). Якщо власник самостійно збудував будинок на ділянці та пізніше його продає, то прибуток від самої будівлі звільняється від ImmoESt.

Однак прибуток, отриманий за землю під будинком в Австрії, оподатковується у звичайному порядку. Це правило особливо актуальне для тих, хто купив ділянку, збудував на ній будинок і потім вирішив реалізувати об'єкт.

З 1 серпня 2008 року в Австрії немає окремого податку на спадщину та дарування. Це означає, що передача квартири чи будинку родичам не оподатковується спеціальним податком.

Проте при спадкуванні чи даруванні нерухомості в Австрії діє податок на придбання майна – Grunderwerbsteuer . Для близьких родичів застосовується пільговий тариф: 0,5% на перші 250 000 € та 2% на суму понад цей поріг. Для порівняння: при звичайній купівлі ставка складає 3,5%.

Приклад: якщо батько переоформлює будинок на сина, то витрати становитимуть лише кілька тисяч євро, тоді як за звичайного продажу через купівлю-продаж сума податку могла б досягати десятків тисяч.

Кожна угода дарування чи успадкування має бути офіційно заявлена ​​до податкових органів ( Anzeigepflicht ). Але, крім GrESt, жодних додаткових податків платити не потрібно.

Дарування чи спадкування всередині сім'ї обходиться значно дешевше і простіше, порівняно зі Швейцарією чи Німеччиною, де за передачу нерухомості у спадок потрібно сплачувати податок.

Тому якщо планується кілька передач поспіль, краще заздалегідь обговорити деталі з юристом.

Австрійська система оподаткування нерухомості є досить гнучкою і передбачає кілька способів зниження навантаження:

Звільнення від Grundsteuer для нових об'єктів. У деяких федеральних землях та муніципалітетах нові квартири, побудовані за державними програмами субсидій (geförderte Wohnobjekte), тимчасово звільняються від земельного податку. Такий пільговий період може тривати від 5 до 10 років. Щоб скористатися ним, потрібно подати заяву до мерії.

Амортизація та відрахування з оренди. Власники, які здають нерухомість в оренду, можуть зменшувати оподатковуваний дохід за рахунок витрат: ремонт, страхування, утримання будинку, а також амортизація будинку.

Стандартні норми становлять 2% на рік для будинків та 2,5% – для квартир. При правильному обліку витрат оподатковуваний прибуток може бути зведений до мінімуму.

Пільга для "малих підприємців" (Kleinunternehmerregelung). Оренда може вважатися послугою, і дохід може оподатковуватись ПДВ (20%), особливо якщо йдеться про короткострокову оренду.

Але за правилами "малого підприємця" (Kleinunternehmerregelung), якщо оборот не перевищує 55 000 € на рік ( з 2025 року ), власник звільняється від ПДВ.

Інші державні пільги. Крім податкових пільг, існують програми підтримки – для молодих сімей, спеціалістів тощо. Вони надають додаткові бонуси при купівлі житла, хоча не впливають на оподаткування безпосередньо.

Купівля земельної ділянки в Австрії супроводжується тими ж основними податками, що й придбання квартири чи будинку: GrESt у розмірі 3,5% (або пільгова ставка при покупці в межах сім'ї) та збір за реєстрацію – 1,1%.

Однак у землі є свої особливості. Однією з ключових є Widmung – комерційний дозвіл використання ділянки для будівництва. Якщо планується будівництво, необхідно заздалегідь уточнити статус землі та можливість отримання такого дозволу . Іноді угода може вимагати додаткових перевірок та виплат.

Якщо земля вважається як сільськогосподарська, перевести їх у категорію будівельних територій можна лише з дозволу місцевої влади. І саме такий переказ у майбутньому спричинить новий податок під час продажу (про це розповім нижче).

Під час будівництва будинку на власній ділянці з'являються нові витрати. Усі будівельні підрядники виставляють рахунки з урахуванням ПДВ 20% – це стандартна ставка в Австрії.

Для приватного покупця ці 20% вже включені в кошторис: окремо податок не виділяється, але фактично збільшує вартість будівництва на одну п'яту.

Тому я завжди рекомендую залучати архітектора чи юриста ще до покупки землі. Це дозволить заздалегідь прорахувати можливі витрати та уникнути неприємних сюрпризів під час підписання договору.

Австрійська податкова система є досить динамічною. Вже затверджено кілька змін, які набудуть чинності у 2025 році та безпосередньо вплинуть на власників нерухомості.

Переоцінка прибуткових порогів. З нового року набуває чинності автоматична прив'язка прибуткових ставок до інфляції . Неоподатковуваний мінімум є 13 308 € (проти 12 816 € раніше), а максимальна ставка 55% застосовуватиметься лише до доходів понад 1 млн €.

Для інвесторів це означає: частина орендних доходів залишиться вільною від оподаткування, що особливо помітно за невеликих сум.

Реформи малих підприємців. З 2025 року зростає ліміт для звільнення від ПДВ. Тепер дохід до 55 000 € на рік (замість колишніх 35 000 €) дозволяє не нараховувати податок на додану вартість. Це значне полегшення для орендодавців: здавати квартиру можна без 20% зверху на рахунках орендарям.

Посилення угодових угод (share-deals). З липня 2025 року змінилися правила для компаній, які володіють нерухомістю. Якщо об'єкт продається не безпосередньо, а через продаж часток фірми, яка володіє квартирою, податок GrESt буде розраховуватися не за «Einheitswert», а від ринкової вартості всього портфеля нерухомості. Фактично це означає: доведеться платити 3,5% як за звичайної купівлі.

Міра спрямована на боротьбу зі схемами уникнення оподаткування через «продаж компаній». Особливо сильно це торкнеться інвесторів у великі проекти та девелоперів.

Податок на перепланування (Umwidmungszuschlag). Ще одне нововведення – додатковий податок на продаж землі, переведеної із сільськогосподарського призначення до будівельного. Якщо ділянку після 2024 року було переведено з Grünland до Bauland, то при продажу після середини 2025-го прибуток від цієї землі збільшується на 30% та оподатковується.

Іншими словами: спекуляції на «дешевій сільськогосподарській землі» тепер стануть помітно менш вигідними.

Майбутнє Grundsteuer. Обговорюється реформа земельного податку. Остання оцінка Einheitswert проводилася ще у 2012 році, і до 2025–2027 років. планується нова переоцінка. Це може призвести до зростання податкової бази по Grundsteuer.

Вартість нерухомості у багатьох районах значно зросла порівняно з попередніми оцінками. На цьому фоні нове законодавство може змінити правила оподаткування: або збільшити податок, або перерозподілити його так, щоб власники об'єктів у престижних і дорогих зонах вносили більшу частину.

Саме тому дуже важливо уважно стежити за актуальними новинами. Інвесторам я настійно рекомендую оформити передплату на розсилку податкових органів Австрії. Крім того, варто регулярно консультуватися з місцевими фахівцями у сфері оподаткування та нерухомості, щоб уникнути ситуації, коли реформа обертається неприємним сюрпризом.

Податки на нерухомість в Австрії невеликі в порівнянні з багатьма країнами, але вони обов'язкові та вимагають уваги:

• При покупці нерухомості варто враховувати додаткові витрати — це зазвичай близько 4–8% від ціни.
• Річний земельний податок невисокий. Але якщо нерухомість здається в оренду, цією витратою все ж таки потрібно керувати.
• При продажу діє податку приріст капіталу у вигляді 30%. Його вплив на підсумковий прибуток може бути значним.
• Дарування та успадкування нерухомості в Австрії практично не оподатковуються. Це робить передачу об'єктів усередині сім'ї особливо вигідною.

Головне правило просте: завжди розраховуйте не лише ціну покупки, а й усі подальші австрійські податки та витрати.

Податки на нерухомість в Австрії не можна назвати високими, особливо якщо їх порівнювати з іншими європейськими країнами. Але це зовсім не означає, що про них можна забути:

У результаті грамотне податкове планування стає запорукою успішної інвестиції в нерухомість .

• Покупцям варто заздалегідь вивчити структуру додаткових витрат та консультуватись із бухгалтером.
• Продавцям необхідно перевіряти, чи є можливість скористатися звільненням податку.
• Всім інвесторам важливо стежити за змінами у законодавстві – як ми бачимо, вже у 2025 році набудуть чинності нові правила, які вплинуть на ринок.

При такім підході австрійська нерухомість стає не ризикованою лотереєю, а справді надійним інструментом для збереження та збільшення капіталу.