Купівля нерухомості в Європі за криптовалюту: повне керівництво

Донедавна оплата нерухомості за криптовалюту здавалася футуристичною ідеєю. У 2017–2019 роках такі угоди розглядалися як рідкість, а нотарії в Європі відмовлялися фіксувати оплату у Bitcoin, Ethereum чи стейблкоїнах. Але до 2025 року все змінилося: цифрові активи узвичаїлися, багато продавців готові приймати крипту, а деякі європейські держави розробили спеціальні механізми для оформлення крипто-угод.

Інвестори, стартапери, представники Web3-сфери та власники великих цифрових активів все частіше шукають, як купити нерухомість в Європі за криптовалюту - будь то квартира біля моря в Іспанії, вілла в Португалії, міські апартаменти в Берліні або інвестиційний об'єкт у Чехії.

Однак такі угоди вимагають суворого дотримання законодавства: AML/KYC, перевірки джерел коштів, податкового планування та правильного вибору країни.

Це масштабне керівництво пояснює, як працює купівля нерухомості за криптовалюту в 2025 році, які країни Європи готові до таких угод, чого чекати від нових законів ЄС і на що звернути увагу на оплату BTC, ETH, USDT або USDC.

Купівля нерухомості за криптовалюту в Європі - це не "квартира за Bitcoin", а юридично складний процес за участю нотаріуса, escrow-рахунку та compliance-перевірок.

Три моделі оплати криптовалютою

Нотаріус у Європі повинен зафіксувати вартість операції в євро, навіть якщо фактичний розрахунок проходить у криптовалюті. Ця вимога пов'язана з тим, що земельні реєстри всіх європейських країн працюють виключно з фіатними значеннями, а вартість нерухомості має бути відображена у національній валюті.

Перед підписанням договору походження криптовалюти проходить детальну перевірку за правилами AML: нотаріус або призначений комплаєнс-фахівець аналізує звіти про рух активів на біржах, історію переказів між гаманцями та документи, що підтверджують джерело коштів.

Ці звіти стали обов'язковою частиною будь-якої угоди після оновлень 2024 – 2025 років і без них жоден нотаріус у ЄС не має права зареєструвати перехід права власності.

Покупець також проходить процедуру KYC, під час якої він надає паспорт, підтвердження адреси проживання та інформацію про характер своєї діяльності. У ряді європейських країн діють додаткові вимоги: наприклад, у Німеччині, Австрії та Чехії криптовалюту необхідно конвертувати у фіат до моменту реєстрації угоди, щоб забезпечити прозорість операцій та створити банківський слід, що перевіряється.

Цього року криптовалютні угоди у нерухомості перестали бути рідкістю. Вже видно, у яких країнах такі покупки проходять швидко та легально, а де крипта використовується лише як додатковий інструмент.

Все частіше нерухомість, куплена за криптовалюту, розглядається не лише як інвестиція, а й як спосіб отримати ВНЖ, ПМП чи громадянство в Європі через діючі інвестиційні програми. Для зручності – розбір найбільш активних напрямків.

Іспанія стала одним із флагманів європейського крипторинка нерухомості. Курортні регіони давно працюють з іноземними покупцями, тому перехід до оплати BTC, ETH і USDT стався швидше, ніж в інших країнах.

• Марбелья
• Малага
• Аліканте
• Торревьєха
• Барселона
• Мадрид

Це ті зони, де ринок вже адаптувався під запити криптоінвесторів, а агенції навчилися працювати з цифровими активами на повному юридичному рівні.

У цих містах можна знайти ріелторів, які не просто приймають криптовалюту «за домовленістю», а справді мають налагоджену інфраструктуру: співпрацю з нотаріусами, які знають, як фіксувати криптоплатіж у договорі; партнерство з ліцензованими криптопроцесинговими компаніями; зрозумілі процедури AML/KYC; а головне - досвід завершених угод.

Іспанія використовує змішану модель: крипта перекладається через ліцензованого провайдера, конвертується в євро та надходить на нотаріальний рахунок. Продавцю зручно – він отримує фіат. Покупцеві зручно – курс фіксується заздалегідь, а провайдер видає повний AML-звіт.

• високий попит на туристичну оренду — дохідність вища за середній по ЄС;
• продавці звикли працювати із іноземним капіталом;
• багато об'єктів підходять під Golden Visa → 500 000 € після конвертації;
• нотаріуси вже знають, як оформляти такі правочини правильно.

Португалія давно вважається криптодружньою країною, особливо після сплеску інтересу до Лісабона як до європейського Web3-хабу.

Тут криптовалюту сприймають не як ризик, бо як сучасний спосіб розрахунку. Тому угоди з оплатою у цифрових активах відбуваються швидше, ніж у будь-якій іншій країні ЄС.

Португалія стала головним європейським центром криптосделок завдяки поєднанню м'якого регулювання та реальної готовності ринку працювати з цифровими активами. Місцеві податкові правила залишаються одними з найкомфортніших у ЄС: довгострокове володіння криптовалютою практично не оподатковується, що робить країну привабливою для інвесторів, які бажають розплачуватись USDT або Bitcoin без додаткових втрат.

Нерухомість у Португалії для інвестицій та особистого проживання традиційно вважається однією з найвигідніших у Європі. Алгарве, Лісабон та Порту пропонують одразу два сильні напрямки: стабільну орендну прибутковість для інвесторів та високий рівень комфорту для тих, хто планує переїзд до країни. Ринок розвивається динамічно, інфраструктура модернізується, а попит від іноземців залишається стійким навіть за коливань економіки ЄС.

Нотаріуси в Португалії вже звикли до криптовалютних звітів і сприймають їх так само природно, як банківські виписки, тому процес перевірки походження коштів відбувається швидше та простіше, ніж у Німеччині чи Австрії. Багато забудовників, особливо в Лісабоні та Алгарві, офіційно приймають стейблкоїни, фіксуючи курс через криптопроцесингові платформи, що дозволяє оформляти угоду буквально за кілька днів.

Завдяки цьому Португалія стала першою країною Європи, де купівля нерухомості за криптовалюту відчувається не як виняток, а як повноцінна відпрацьована практика.

На відміну від Іспанії, в Португалії часто не вимагають конвертації крипт у євро. Покупець може сплатити об'єкт у BTC або USDT, а нотаріус фіксує вартість на момент угоди.

Мальта залишається однією з найкриптодружніх країн Європи. Вона була першою, хто створив окрему правову зону для криптокомпаній, тому ринок нерухомості тут, природно, адаптувався під угоди з цифровими активами.

Статус "Blockchain Island" Мальта отримала не випадково. Це була одна з перших країн Європи, яка зрозуміла, що майбутнє фінансової інфраструктури пов'язане з цифровими активами, і вирішила створити для них офіційно регульоване середовище. Тут не просто дозволили діяльність криптобірж та блокчейн-компаній — держава розробила окремий пакет законів, який визначає роботу провайдерів, зберігачів цифрових активів, криптовалютних платіжних сервісів і навіть порядок проведення токенізованих угод.

Завдяки цьому криптовалютні операції стали не сірою зоною, а частиною прозорої фінансової системи. Те, що в інших країнах викликає суперечки між юристами, на Мальті давно визначено законом: які криптокомпанії мають отримувати ліцензії, як нотаріус зобов'язаний фіксувати вартість активу, які документи підтверджують походження коштів, які звіти подаються до органів після угоди.

Саме тому ринок нерухомості на Мальті одним із перших у Європі став спокійно працювати з криптовалютою. Тут цифрові активи не сприймаються як ризик чи тимчасова мода — законодавство забезпечує зрозумілі правила гри, а бізнес вільно приймає крипту, знаючи, що юридичну відповідальність чітко прописано.

На Мальті нерухомість часто продають через агенції, які давно працюють з криптовалютою та мають досвід кількох десятків успішних угод. Продавці не дивуються, коли покупець пропонує сплатити BTC чи ETH — вони сприймають це так само, як банківський переказ.

Ринок особливо активний у Слімі, Валлетті та Сент-Джуліансі — тут багато IT-компаній, тому крипта стала майже стандартним інструментом.

На Мальті купівля нерухомості за криптовалюту будується довкола трьох офіційно визнаних схем, і кожна їх повністю легальна. Конкретний варіант вибирають залежно від вимог продавця, переваг покупця та рекомендацій юриста, який веде угоду.

Незважаючи на різні формати проведення операції, для мальтійських нотаріусів усі вони абсолютно рівні — головне, щоб покупець мав повноцінний пакет криптозвітів. Ці документи є офіційним підтвердженням походження коштів і включаються до нотаріальної справи так само, як банківські виписки при звичайній купівлі.

Саме тому Мальта вважається однією з найзручніших країн Європи для тих, хто хоче придбати нерухомість за криптовалюту: юридичну практику відпрацьовано, а всі учасники ринку знають, як правильно оформляти такі угоди.

Якщо продавець погоджується прийняти криптовалюту безпосередньо, обов'язково фіксуйте курс через ліцензовану процесингову платформу, а не простою усною угодою. Такі послуги фіксують вартість BTC, ETH або USDT в момент транзакції та формують офіційний звіт, який нотаріус зможе включити до документів угоди.

Це важливо не тільки для захисту покупця, щоб уникнути переплат у разі різкого падіння курсу, але й для безпеки продавця, якім потрібний юридично підтверджений еквівалент суми у євро.

Використання криптопроцессинга перетворює криптооплату на повноцінний фінансовий інструмент, захищений від ринкових стрибків, технічних затримок блокчейна або можливих суперечок про те, за яким курсом була проведена операція.

Податкове навантаження - один із ключових факторів, який потрібно враховувати при купівлі нерухомості в Європі за криптовалюту. Тут важливо розуміти, що кожна країна розглядає крипту по-різному: десь її прирівнюють до активів, десь до іноземної валюти, а в низці юрисдикцій операції з нею взагалі не оподатковуються.

У більшості європейських країн факт конвертації криптовалюти у євро вважається податковою подією. Це означає, що й володіли криптою довго і його вартість зросла, податкові органи можуть вимагати сплату податку приріст капіталу. Наприклад, у Німеччині ставка залежить від того, скільки часу володіли активом, а в Португалії довгострокове зберігання досі підпадає під м'який режим.

Особливо уважно податкові служби ставляться до великих угод. Нерухомість завжди викликає підвищений інтерес у регуляторів, і саме тому покупцеві важливо підготувати документи заздалегідь: історію транзакцій, звіти бірж, підтвердження купівлі крипт та її походження. Якщо ви використовуєте криптопроцесинг з автоматичною конвертацією в євро, це спрощує прозорість угоди та знижує можливість додаткових перевірок.

У Європі податкові органи розглядають криптовалюту не як гроші, а як актив. Тому момент її продажу чи обміну євро автоматично фіксується як потенційний прибуток. Це означає, що навіть якщо покупець придбав нерухомість безпосередньо в USDT або BTC, він все одно має показати звіти про те, за якою ціною була куплена крипта.

Наприклад, інвестор, який придбав Bitcoin по 20 000 €, а витратив його за ціною 35 000 €, повинен пояснити різницю як прибуток — і цей прибуток оподатковується згідно з правилами конкретної країни.

Португалія найменш строга: довгострокові інвестори часто взагалі уникають податку. Німеччина – найзрозуміліша: хочеш 0% – тримай крипту більше року. Іспанія та Польща вимагають податок з будь-якого прибутку, незалежно від терміну. Мальта - найбільш гнучкий варіант, особливо для нерезидентів.

MiCA – це головний нормативний акт ЄС, який змінив правила гри для всіх криптоінвесторів. З набуттям його основних положень у 2024–2025 роках угоди з нерухомістю стали набагато прозорішими та безпечнішими.

MiCA стандартизував підхід до перевірки походження коштів: тепер у всіх країнах ЄС діє єдина методика AML-аналізу криптовалюти. Нотаріуси більше не трактують криптозвіти по-різному - всі використовують однаковий формат перевірки. Це сильно скоротило час угод та знизило ризик відмов.

Ще одна важлива зміна – поява офіційно ліцензованих провайдерів криптовалютних платежів до ЄС. Такі компанії можуть працювати як міст між криптовалютою та банківською системою, забезпечуючи захист угоди на кожному етапі.

Для покупців це означає, що крипта стала повністю легітимним інструментом купівлі нерухомості, а не сірою зоною, що викликає проблеми у нотаріуса або банку.

Хоча крипта стала набагато регульованішою, угоди в Європі, як і раніше, пов'язані з певними ризиками. Але більшість із них легко уникають, якщо правильно підготуватися.

BTC та ETH можуть різко змінитися в ціні за кілька годин. Щоб уникнути збитків, потрібно фіксувати курс перед операцією через криптопроцесинг.

Якщо звіти неповні або історія транзакцій заплутана, нотаріус може призупинити правочин. Багато покупців недооцінюють цей момент, хоча він критично важливий.

У деяких країнах ЄС крипту не заборонено, але й процедуру не повністю прописано. Через це угоди потребують додаткового юридичного супроводу.

Це трапляється, якщо платформа вважає висновок крипти підозрілим. Професійний юрист заздалегідь перевірить платформу та підкаже, як правильно вивести кошти.

Останні три роки криптосделки у Європі пройшли шлях від «екзотики» до стійкої ринкової практики. Безліч нотаріальних палат, процесингових компаній та банків розробили алгоритми роботи з цифровими активами, тому 2025 року на ринку зміцнилися три офіційно робочі схеми — саме вони використовуються в реальних угодах та забезпечують юридичну захищеність покупця.

Кожна схема відображає зрілість конкретного ринку: розвиненість криптоїнфраструктури, підхід нотаріусів, вимоги банків та рівень довіри до цифрових платежів.

Найстабільніша, безпечна та юридично вивірена модель. Ця схема стала стандартом у більшості країн ЄС. Вона влаштовує всіх учасників угоди: покупця, нотаріуса, продавця та банк.

Як працює процесинг:

1. Покупець відправляє криптовалюту (BTC, ETH, USDT, USDC) на гаманець ліцензованого оператора.
2. Оператор фіксує курс у момент надходження коштів.
3. Процесинг автоматично конвертує крипту у євро.
4. Євро перераховуються на нотаріальний escrow-рахунок.

Чому ця схема найпопулярніша:

• повністю відповідає вимогам AML5, MiCA та банківського контролю;
• нотаріус отримує фіат → знижуються юридичні ризики;
• продавець не стикається з волатильністю курсу;
• покупець отримує офіційний звіт про законне походження коштів.

Ця модель стала стандартом у країнах, де нотаріальна система максимально формалізована, а ризики волатильності та AML-порушень приймаються всерйоз. Саме тому Німеччина, Австрія та Іспанія перейшли на жорстку прив'язку криптозробок до фіату.

Найшвидша, але не завжди підходяща схема. Пряма оплата криптовалютою - це формат, який став особливо популярним у країнах, де ринок давно звик працювати з цифровими активами.

Це не експеримент і не ризикована стратегія – це робоча, налагоджена модель, яку використовують як приватні продавці, так і агенції.

Покупець просто переводить криптовалюту на гаманець продавця — без банків, без посередників, без перевірок.

Нотаріус фіксує вартість угоди в євро (наприклад, "325 000 €"), навіть якщо весь розрахунок пройшов у USDT або BTC.

Далі продавець діє на свій вибір:

• одночасно конвертує крипту;
• утримує її як інвестицію;
• розподіляє між кількома гаманцями;
• передає в управління фондовому чи OTC-оператору.

Продавців це влаштовує, тому що багато хто з них уже працює з цифровими активами і розглядає їх як спосіб диверсифікації капіталу.

Тут немає банківських комісій, не потрібно чекати 2–3 дні міжнародного переказу, не потрібний посередник-процесинг. З точки зору швидкості, це найшвидший формат купівлі нерухомості в Європі.

Особливо яскраво переваги помітні на тлі країн, де підхід до крипт залишається консервативним. Наприклад, у Франції купівля нерухомості влаштована інакше, і саме тут у іноземних інвесторів виникає найбільше помилок. Французькі нотаріуси майже завжди вимагають попередньої конвертації криптовалюти в євро, докладне підтвердження походження коштів та повну відповідність банківським правилам.

Тому тим, хто планує угоди у Франції, важливо заздалегідь зібрати звіти з бірж, підготувати податкові документи та обрати юриста, який знайомий із місцевою практикою — інакше угода може затягнутися на місяці.

Саме на цьому контрасті пряма криптооплата виглядає ще вигіднішою: покупець повністю минає банківський compliance, йому не потрібно багато разів пояснювати походження коштів, як це відбувається в Німеччині, Австрії чи Франції, а сама угода проходить у рази швидше.

Коли криптовалюта «зникає з кадру», а угода відбувається як звичайна. Цей формат обирають у тих країнах Європи, де криптовалюти поки що не інтегровані в юридичну практику.

Нотаріуси можуть не розуміти механізму крипторозрахунків, банки — вимагати додаткові перевірки, а законодавство — не давати чіткого регламенту. Тому покупці вважають за краще вивести крипту заздалегідь, щоб угода була максимально передбачуваною.

Фактично криптовалюта не бере участі в документах — вона перетворюється на євро ще до початку оформлення покупки.

Схема виглядає так:

1. Покупець продає криптовалюту на біржі - найчастіше на Binance, Kraken або Bitstamp, де можна отримати докладні звіти AML.
2. Біржа переказує євро на банківський рахунок покупця. Зазвичай це SEPA-переклад, який займає від кількох годин до одного-двох днів.
3. Покупець відправляє євро нотаріусу, і далі угода проходить як стандартна купівельна транзакція.

Для нотаріуса та земельного реєстру така покупка нічим не відрізняється від звичайної. У договорі немає згадок про крипти, немає зафіксованого курсу, немає цифрових активів — лише стандартний банківський платіж.

Вона створює відчуття повної юридичної прозорості:

• нотаріус бачить звичайний банківський переказ та спокійно оформляє документи;
• продавцю не потрібно знатися на крипті;
• державні органи проводять стандартну перевірку правочину без додаткових питань.

Ця схема особливо затребувана у тих, хто не хоче пояснювати походження криптовалюти перед нотаріусом або побоюється відмови у реєстрації угоди.

Процес купівлі нерухомості за крипту в ЄС майже завжди виглядає однаково, навіть якщо правила різних країн відрізняються. Важливо розуміти загальну логіку: спочатку ви готуєтеся документально, потім вибираєте об'єкт і схему розрахунку, і лише потім переходите до угоди нотаріуса.

1. Визначтеся, в якій країні ви хочете купувати – і які у вас податки

Перше, що потрібно вирішити, де ви самі є податковим резидентом і як ця країна ставиться до криптодоходів. Іноді вигідніше залишитися резидентом Португалії чи Мальти та купити об'єкт звідти. Іноді навпаки: спочатку закрити дохід у Німеччині (там крипта після року володіння не оподатковується), а вже потім купувати житло.

Це допомагає уникнути проблем із податковою через рік-два після угоди.

2. Підготуйте документи заздалегідь

Будь-яка угода з нерухомістю за крипту потребує прозорості. Тому заздалегідь потрібно зібрати:

• історію транзакцій з біржі,
• звіти з гаманців,
• коротке пояснення походження крипти.

Якщо намагатись зібрати все в останній момент — нотаріус чи банк просто відкладе угоду. Грамотні покупці завжди готують документальний пакет заздалегідь.

3. Знайдіть юриста або агентство, яке вже робило криптозділки

Це один із найважливіших кроків. Фахівець, який хоч кілька разів проводив такі угоди, вже знає:

• яких нотаріусів краще вибирати,
• які формулювання потрібні у договорі,
• які звіти підійдуть банку чи реєстратору.

Використовувати агентство без досвіду криптосделок — майже гарантовано означає затримки та плутанину.

4. Виберіть схему оплати

У Європі зараз є три поширені варіанти:

1. Крипта через процесинг → євро → нотаріус.
   Найбезпечніший та офіційний варіант.
2. Пряма оплата у криптовалюті продавцю.
   Працює у країнах на кшталт Португалії та Мальти, де нотаріуси вже звикли до крипт.
3. Продаж крипт заздалегідь → оплата в євро.
   Класична схема для країн, де крипту не люблять чи погано розуміють.

Від вибору залежить, які документи потрібні, хто і як фіксує курс і скільки часу займе угода.

5. Забронюйте об'єкт та підпишіть попередній договір

Після вибору нерухомості підписується документ про бронювання, який фіксує ціну та умови угоди. У криптосделках особливо важливо відразу вказати, як саме відбувається оплата і в який момент вважається, що об'єкт оплачений.

Також заздалегідь визначають, хто бере на себе ризик зміни курсу — без цього сума може змінитися вже наступного дня, і сторони зіткнуться з нерозумінням.

6. Юрист перевіряє об'єкт

Паралельно проводиться юридична перевірка нерухомості:

• хто власник,
• чи немає боргів чи арештів,
• чи не закладено житло під кредит,
• чи немає спірних чи незареєстрованих угод у минулому.

Цей етап однаковий у всіх країнах — крипта поки що ні до чого.

7. Підготовка до оплати

Якщо розрахунок через процесинг - відкривається обліковий запис, проходить верифікація, робиться пробний переклад.

Якщо оплата безпосередньо — погоджується гаманець продавця, фіксується курс та порядок підтвердження платежу.

8. День правочину у нотаріуса

У день підписання угоди все відбувається досить просто, але порядок дій завжди дотримується. Нотаріус починає з перевірки документів сторін та умов договору, після чого офіційно фіксує вартість нерухомості в євро — навіть якщо оплата відбувається криптовалютою.

Далі він чекає підтвердження платежу: це може бути банківське повідомлення від криптопроцесингу або скріншот про успішну транзакцію, якщо сторони використовують пряму криптооплату із заздалегідь узгодженою фіксацією курсу. Як тільки нотаріус отримує підтвердження, він підписує договір купівлі-продажу та надсилає документи до земельного реєстру, щоб зареєструвати нового власника.

У країнах, що звикли до криптозділок, весь процес проходить дуже швидко — іноді достатньо одного візиту та кількох годин. У суворіших юрисдикціях нотаріус може проводити реєстрацію поетапно: спочатку перевірка та підписання, потім — підтвердження платежу та подання до реєстру через один-два дні.

9. Реєстрація власності

Після оплати нотаріус надсилає дані до Реєстру.

Дуже важливо розуміти: у кадастрі не зазначено, що ви платили криптовалютою.

Там будуть лише:

• ціна в євро,
• ваші дані як покупця,
• дані продавця,
• інформація про нотаріус.

Крипта є тільки у вигляді звітів, які залишаються в архіві нотаріуса. Для держави це виглядає як звичайна угода.

Поки Португалія, Іспанія, Мальта та Туреччина утримують лідерство, у 2025 році з'явилися нові юрисдикції, які поступово виходять у криптодружню площину. Це країни, де криптоплатежі ще не вбудовані до закону, але вже стають частиною реальних угод через агентства, процесинги чи прямі угоди.

Країни-претенденти на зростання криптозділок

Ці країни поки що не рекламують криптосделки так активно, як Мальта чи Португалія, але ринок вже змінюється знизу, через практику агентств та клієнтів.

У криптосделках давно простежується чітка тенденція: різні типи нерухомості залучають різні категорії криптоінвесторів. Цього року ринок уже сформував свої «улюблені» сегменти — ті, що простіше купити за цифрові активи, легше здавати та вигідніше тримати у довгостроку.

Кондо на узбережжі – абсолютний лідер криптопокупок.

Причина проста: такі об'єкти підходять як для особистого відпочинку, так і для оренди, а продавці у туристичних регіонах давно звикли до криптовалюти.

Де найчастіше купують:
Португалія (Алгарве), Іспанія (Коста-дель-Соль, Коста-Бланка), Туреччина (Анталія), Чорногорія (Будва, Котор), Кіпр (Лімасол).

Чому саме вони:

• стабільний потік туристів → висока прибутковість подобової оренди;
• зрозуміла ліквідність – такі квартири легко перепродати;
• продавці та забудовники на узбережжі гнучкіші, ніж у великих столицях;
• криптопроцессинги вже вбудовані угоди.

Багато криптопокупців взагалі не планують жити в цих об'єктах — вони використовують нерухомість як «тихий кешфлоу» та спосіб диверсифікації капіталу.

У 2025 році особливо багато угод проходило в Алгарві та Будві — іноді до 60% покупців оплачують апартаменти USDT або BTC.

Забудовники – найтехнологічніша категорія продавців.

Саме вони першими почали запроваджувати криптоплатежі офіційно, часто через ліцензовані європейські процесинги.

Географія:
Португалія, Іспанія, Мальта, Туреччина, Кіпр, а також ОАЕ (якщо покупець є резидентом ЄС).

Чому новобудови зручні для криптозділок:

• у забудовників є власні юристи, які вже працюють з криптою;
• оплата може йти за етапами будівництва (у крипті це особливо зручно);
• курс можна фіксувати заздалегідь, що знижує волатильність;
• юридична структура зрозуміла: від бронювання до передачі ключів.

У Мальті та Португалії вже є забудовники, які офіційно рекламують оплату в USDT у своїх брошурах та вказують криптосуму поряд із євро. Це стало стандартом, а чи не екзотикою.

Криптопокупці активно заходять і у класичні міські ринки. Особливо це помітно в столицях і великих туристичних містах, де попит завжди вищий за пропозицію.

Тут купують не заради емоцій, а заради довгострокового зростання капіталу — саме тому інвестори паралельно аналізують і сусідні ринки, дивляться найдорожчі квартири Австрії , порівнюють динаміку по регіонах і ухвалюють рішення, набагато вигідніше вкластися на горизонті 5–10 років.

Ці об'єкти обирають інвестори, які хочуть вкластися не в короткострокову оренду, а в довгострокове зростання вартості.

Причини:

• великі міста завжди ліквідні;
• постійне зростання цін - навіть у роки спаду;
• оренда приносить стабільний дохід цілий рік;
• іноземним інвесторам простіше обслуговувати об'єкт через компанії, що управляють.

У 2025 році Лісабон став містом №1 для криптозділок у ЄС: близько 15% усіх покупок від нерезидентів проходить через криптопроцесинг.

Особливо активно до криптозділки увійшли власники житла, які самі заробили капітал у Web3-секторі – для них крипта стала природною формою платежу.

У сегменті елітної нерухомості криптовалюта використовується навіть частіше, ніж у бюджетному сегменті.

Це тим, що власники великих вілл часто самі є інвесторами в крипті або отримали капітал на Web3-ринках.

Де купують вілли за криптовалюту:

• Іспанія - Марбелья, Малага, Коста-дель-Соль;
• Італія - ​​Лігурія, Тоскана, Сардинія;
• Франція - Лазурний берег, Ніцца, Канни;
• Мальта - Дінглі, Мдіна, Сліма;
• Кіпр - Пафос, Лімасол.

Елітні продавці зазвичай:

• вже працювали із криптопокупцями;
• готові фіксувати курс через OTC-платформи;
• приймають великі суми у BTC, ETH або USDT без обговорень.

Одна з найчастіших схем — часткова оплата криптою та часткова фіатом.

Наприклад, вілла за 2,5 млн. € може бути оплачена:

• 1,8 млн € через криптопроцесинг,
• 700 000 € банківським переказом.

Так продавець знижує ризики, а покупець гнучко використовує різні джерела капіталу.

Купівля нерухомості за криптовалюту в Європі в 2025 перестала бути експериментом і перетворилася на зрозумілий, структурований інструмент. Те, що ще кілька років тому вимагало від юристів імпровізації, сьогодні спирається на чіткі норми MiCA, досвід нотаріусів та готові схеми криптопроцесингу.

Крипта стала природною частиною ринку: за апартаменти біля океану платять USDT, новобудови приймають оплату через ліцензовані платформи, а елітні вілли у Марбельї чи Лімассолі часто купують повністю у BTC. Європейські банки перестали панікувати побачивши великі перекази, а нотаріуси отримали інструкції, як фіксувати курс і перевіряти походження коштів.

Але при всій простоті, криптосделки залишаються юридично чутливими. Тут немає місця поспіхом: важливою є грамотна підготовка документів, коректна фіксація курсу, вибір правильної схеми розрахунку і, головне, робота з юристами та агентствами, які знають, як виглядає криптооперація «зсередини». Помилки коштують дорого – іноді сотні тисяч євро.

Якщо дотримуватись правил, купувати нерухомість за криптовалюту в Європі не складніше, ніж звичайною оплатою. Більше того, правильно обрана країна та об'єкт дозволяють інвестору:

• оптимізувати податки;
• зберегти капітал у передбачуваній юрисдикції;
• отримати ліквідний актив, не виводячи всю крипту у фіат;
• диверсифікувати портфель та захистити себе від волатильності ринку.

Європейський ринок уже адаптувався до криптопокупців — і далі ця тенденція лише посилюватиметься. Дедалі більше агентств впроваджують криптовідділи, забудовники створюють власні процесингові рішення, а країни на зразок Португалії, Мальти та Чорногорії стають повноцінними хабами криптоінвесторів.

Для тих, хто готовий працювати прозоро, готувати документи заздалегідь та вибирати професійний супровід, крипта відкриває нову реальність: нерухомість можна купувати швидко, зручно та без зайвих бар'єрів.